Bruno Polli Domanowski

Diego Rodrigo Bahr

Gérson Henrique Antal
Heloene Fernandes Siqueira

AVALIAÇÃO E PERÍCIA DE UM IMÓVEL RURAL

Trabalho apresentado à disciplina de

Avaliação e Perícia de Imóveis Rurais.
Departamento de Ciências Florestais,
Setor de Ciências Agrárias – UFPR.
Prof.: Nelson Nakajima e João Paulo
Druszcz.

Curitiba
2010
Introdução

Avaliação de imóveis é a determinação técnica do valor de um imóvel

ou de seus rendimentos, gravames, frutos, direitos, seguros, ou de um
empreendimento, para uma data e um lugar determinado (IBAPE-SP, 2002).
No entanto, é importante entender que o valor, ou resultado final de
uma avaliação, que na maioria das vezes envolve pesquisas das mais
simples às mais complexas, depende de um mercado livre, onde a oferta e
a procura são os fatores principais e que justificam os resultados.
No âmbito da avaliação de bens imóveis, faz-se necessário entender
também que além do terreno ou da terra nua, há as benfeitorias, que são
qualquer melhoramento concedido pelo homem, que não pode ser retirado
ou removido, sem sofrer qualquer tipo de dano ou fratura. São também
objetos de avaliação de imóveis rurais, instalações, máquinas e
equipamentos, veículos licenciados e fora de estrada, culturas, semoventes,
florestas nativas e reflorestamentos (DESLANDES, 2002).
O resultado final da avaliação ou perícia dá-se pela emissão de
Laudo, que segundo a NBR 14.653-2: “Laudo de Avaliação: Relatório técnico
elaborado por engenheiro de avaliações em conformidade com as normas
vigentes, para avaliar o bem. Na engenharia legal esse termo é reservado
ao trabalho do perito” (Ferrari Neto et al., 2007).

O objetivo deste trabalho é avaliar o valor do imóvel rural, Fazenda

São João que está situado no município Santa Lúcia do estado de São Paulo,
através do método comparativo direto de dados de mercado.

Revisão Bibliográfica
As propriedades rurais são o conjunto de bens, frutos e direitos
(DESLANDES, 2002). Para que o imóvel seja considerado rural, não basta
que se situe em área rural ou não urbana, mas sim que tenha seu meio de
exploração com finalidades rurais, como culturas, criação de semoventes,
reflorestamento, etc.
Para os efeitos da Lei 4.504, de 30 de novembro de 1.964, art. 4°, da
Constituição Federal de 1988, que regula os direitos e obrigações
concernentes aos bens imóveis rurais, para os fins de execução da Reforma
Agrária e promoção da Política Agrícola, define-se: "Imóvel Rural", o prédio
rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização que se destina
à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de
planos públicos de valorização, quer através de iniciativa privada.
O Conselho Federal de Engenharia, Arquitetura e Agronomia –
CONFEA, por meio da Resolução 345/90 que dispõe quanto ao exercício
profissional de Nível Superior das atividades de ENGENHARIA DE
AVALIAÇÕES E PERÍCIAS DE ENGENHARIA, assim definiu no item “c”:
“AVALIAÇÃO é a atividade que envolve a determinação técnica do valor
qualitativo ou monetário de um bem, de um direito ou de um
empreendimento” (Ferrari Neto et al., 2007).
A escolha dos Métodos e Critérios de avaliação será feita em função
da natureza do bem e as principais metodologias existentes estão
classificadas em dois grupos distintos (DESLANDES, 2002): O primeiro é
onde se encaixam os Métodos Diretos, abrangendo os métodos
Comparativos de Dados de Mercado, de Opinião Direta, do Custo de
Reprodução ou Reposição. Já no segundo, que se trata dos Métodos
Indiretos, encontra-se o método da Renda, o Involutivo e o Residual.
Tudo isso não quer dizer que os métodos diretos sejam os mais
precisos, pois isso dependerá de cada situação distinta a se enfrentar diante
a tarefa de avaliação de qualquer bem imóvel.
O método comparativo direto é considerado por muitos autores e
experientes na área de engenharia de avaliações, o método mais direto de
obtenção de valores de imóveis (terra nua, benfeitoria e semoventes), pela
eficiência e simplicidade de sua execução, onde o resultado final é quase
sempre satisfatório e muito próximo do justo.
Por esse método, o Valor de Mercado é determinado pela comparação
direta com outros imóveis semelhantes ao avaliando, cujas informações ou
dados de mercado são obtidos valendo-se de entrevistas, visitas técnicas,
anúncios de jornais ou revistas, documentações de transferência, cadastros
ou informações de corretores. Cabe, pois, ao avaliador comparar as
informações de mercado, levando em consideração todas as características
intrínsecas e extrínsecas do imóvel avaliando em relação aos paradigmas
(DESLANDES, 2002).
Deve-se lembrar também, que esse método é considerado rápido,
fácil e eficiente, apenas onde possa haver abundância de informações, tanto
do próprio imóvel, quanto dos imóveis a que se comparar. Caso contrário, o
método é falho, e isso é possível de se acontecer em certas regiões do país,
ou em certas épocas, quando os dados não estejam atualizados e a
movimentação no mercado de compra e venda de bens imóveis, esteja um
pouco estagnada.
Após a coleta de informações de mercado, há a necessidade de se
utilizar critérios de classificação dos elementos pesquisados, onde estes
consistem na subtração ou acréscimo dos valores relativos às suas
benfeitorias reprodutivas ou não-reprodutivas de seu valor global, seguindo-
se para uma homogeneização dos valores unitários, que na maioria das
vezes, é expresso em R$/ha.
Estes métodos de avaliação podem ser aplicados tanto em imóveis
rurais quanto urbanos, desde que cada um deles seja aprimorado ao imóvel
avaliando.
A avaliação de imóveis deverá ser aplicada quando houver a
necessidade de compra ou venda da propriedade, tanto como fator de
comparação para outras, quanto para que as partes negociantes se
satisfaçam com a possível transação. A avaliação também poderá servir
para que um profissional possa fazer sua proposta de honorários baseada
no valor venal do imóvel, usando a proporcionalidade como exemplo, e até
para fins de desapropriação é válido aplicar as metodologias de avaliação
propostas.
Poderá também ser aplicada para a geração de uma planta genérica
de valores de um município. Para aplicar a avaliação, basta o conhecimento
do profissional e os dados disponíveis aos cálculos. A aplicação pode ser
muito útil em vários sentidos. Por exemplo, quando se gera uma planta
genérica de valores, os resultados encontrados podem ser usados para uma
justa cobrança de impostos, como o IPTU (Imposto Predial Territorial
Urbano), no caso de avaliação de imóveis urbanos. E quando a avaliação é
no meio rural, também pode colaborar para uma justa cobrança de
impostos, como o ITR (Imposto Territorial Rural), para uma justa negociação
do bem, tanto para compra e venda como para o arrendamento.

Materiais e Métodos
O imóvel avaliado neste trabalho foi a Fazenda São João, situada no
município de Santa Lúcia, Comarca de Américo Brasiliense, estado de São
Paulo.
 A exploração agrícola principal da região é a cana de açúcar,
encontrando-se também em menor escala o cultivo de laranja e a criação de
gado de corte e leite.
A estrada que faz acesso ao imóvel, a partir da rodovia vicinal, é de
terra batida e permite o trânsito local durante todo o ano, inclusive de
caminhões canavieiros, classificando o imóvel como Situação Vicinal I
(tabela 1)

Tabela 1: Condições de Acesso e Circulação

Condições de acesso e circulação
Situaç Tipo de Importância das Condições de Escala
estrada( com distâncias aos tráfego de
ão
acesso direto ao centros de durante o ano valor
imóvel) referência (%)
Asfalto Asfaltada e com
Limitada Permanente 100
boa conservação
Vicinal Estrada de chão
com ótima Relativa Permanente 95
I
conservação
Vicinal
Estrada de chão Significativa Permanente 90
II
Vicinal Estradas de chão e
Sem condições
servidões de Significativa 80
III satisfatórias
passagem
Vicinal Problemas
Porteiras nas
sérios na
IV servidões de Significativa 75
estação
passagem
chuvosa
Vicinal Porteiras e
Problemas
interceptadas por
V Significativa sérios mesmo 70
córregos sem
na seca
pontes

Solos
A área total da propriedade é de 537,23 hectares e seus principais
solos estão divididos como segue: 80 alqueires ou 193,60 ha de terras
denominadas como “terras de cultura” enquadradas como Classe II; 89,60
alqueires ou 241,03 ha de terras denominadas de “terra mista” ou “terra de
pastagens” enquadradas como Classe VI; e 42,20 alqueires ou 102,60 ha de
terras denominadas “terras de matas” enquadradas como Classe VII;
situação Vicinal I.
As suas ocupações principais são distribuídas da seguinte forma:
Culturas
 100 ha de cana de açúcar, com aspecto produtivo razoável e estudo
nutricional bom. Estágio atual de pré-colheita, com distribuição descrita na
tabela 2:
Tabela 2: Distribuição da cana-de-açúcar.
Área Estágio Produtividade
35 ha 10 corte 91t/ha
25 ha 20 corte 103,10t/ha
15 ha 30 corte 103,50t/ha
15 ha 40 corte 94,50t/ha
10 ha 50 corte 63,60t/ha

60 ha com pomar de Laranja para a indústria, com aspecto produtivo e

nutricional bom, estágio atual após a colheita, com distribuição descrita na
tabela 3:
Tabela 3: Distribuição dos pomares de laranja
Idade N0 de cortes Produção cx/ha Área Avaliada
Atual futuros atual (ha)
4 15 250 4
5 14 400 4
6 13 700 4
7 12 700 4
8 11 700 4
9 10 700 4
10 9 700 4
11 8 700 4
12 7 700 4
13 6 700 4
14 5 700 4
15 4 700 4
16 3 600 3
17 2 500 3
18 1 400 3
19 0 300 3

Rebanhos
A propriedade possui ainda um rebanho de gado de corte, raça
Nelore, composto de: 70 cabeças de boi em regime de engorda, peso médio
de 18 arrobas; 60 cabeças de garrotes e 60 cabeças de bezerros.

Construções, edificações e instalações

SEDE: Trata-se de uma residência construída em alvenaria, com
revestimentos nas paredes e pisos, com pintura látex, com forro de madeira
(tipo macho e fêmea), com cobertura de telhas de barro, com instalações
elétricas e hidráulicas completas. Enquadra-se como tipo construtivo médio
superior, em bom estado de conservação. É composta de sala de estar, sala
de jantar, sala de jogos, escritório, 3 dormitórios, 3 suítes, 2 banheiros,
cozinha e despensa. Área construída: 445 m2.
CASA DOS FUNCIONÁRIOS: Trata-se de residências construídas em
alvenaria, com revestimentos nas paredes e pisos cimentados lisos, com
pintura a látex, sem forro, com cobertura de telhas de barro, com
instalações elétricas e hidráulicas simples. Enquadra-se como tipo
construtivo proletário, em estado de conservação regular. São compostos
de sala, 2 dormitórios, banheiro, cozinha e despensa. Área construída total
320m2.
CURRAL: Construído com cerca de madeira de lei, com 5 tábuas e
mourões a cada 4 metros. Está em estado de conservação regular. 80
metros lineares.
GALPÕES: Fechamento lateral de madeiramento serrado, cobertura
de telhas de barro, piso cimentado liso, sem forro. Estado de conservação
precário. Área construída total: 1200 m2.
CERCAS INTERNAS E EXTERNAS: Com mourões de madeira espaçados
de 2,5 m cada, com 4 fios de arame farpado, estado de conservação e
manutenção bons. 10.000 metros lineares.
Cálculo do Valor da Terra Nua
Para o cálculo do valor da terra nua, foi utilizado o método
comparativo direto de dados de mercado. O imóvel avaliando foi comparado
com dez imóveis semelhantes (amostras de mercado), com seus respectivos
valores de oferta ou venda.
Para obtenção dos valores unitários foi subtraído o valor total das
benfeitorias do valor total do imóvel (amostra de mercado) e depois dividido
pela área total do imóvel.
Os valores unitários das amostras de mercado foram
homogeneizados utilizando-se os índices agronômicos do imóvel avaliando e
das amostras de mercado, pela seguinte fórmula, fornecendo no final dez
valores de venda e oferta homogeneizada, pela seguinte fórmula:

q= Vv x (Ip/Iam)
Onde:
q= valor unitário (R$/ha)
Vv= valor de venda
Ip= índice agronômico do imóvel avaliando (paradigma)
Iam= índice agronômico da amostra de mercado

O índice agronômico do imóvel avaliando foi calculado pela somatória

da multiplicação dos fatores de capacidade de uso do solo (tabela 4) pela
área de cada classe de uso do solo. E no final esse valor foi dividido pela
área total do imóvel avaliando.

Tabela 4: Capacidade de uso x Localização e Acesso

LOCALIZAÇ CAPACIDADE DE USO
I II III IV V VI VII VIII
ÃO
100% 90% 75% 65% 55% 45% 35% 30%
E ACESSO
Ótima 100 1,000 0,900 0,750 0,650 0,550 0,450 0,350 0,30
% 0
Muito boa 95% 0,950 0,855 0,710 0,617 0,522 0,427 0,332 0,28
5
Boa 85% 0,850 0,765 0,637 0,552 0,467 0,385 0,297 0,25
5
Regular 70% 0,700 0,630 0,525 0,455 0,385 0,315 0,245 0,21
0
Desfavoráv 60% 0,600 0,540 0,450 0,390 0,305 0,270 0,210 0,18
el 0
Má 50% 0,500 0,450 0,375 0,325 0,275 0,225 0,175 0,15
0

Após este processo, os valores unitários foram submetidos ao cálculo

do fator de elasticidade, de acordo com a seguinte fórmula:
E= média dos valores de venda/ média dos valores de oferta
O próximo passo foi multiplicar os valores de oferta pelo fator de
elasticidade obtido no cálculo. Assim foram obtidos dez valores de venda.
Esses valores foram novamente homogeneizados pela mesma fórmula
usada anteriormente.
Para saneamento dos dados foi utilizada uma margem de aceitação
de vinte por cento (20%) para mais e para menos, em função do índice
agronômico do imóvel avaliando (0,55). Assim aceitamos as amostras de
mercado que possuem índice agronômico entre 0,44 e 0,66. As demais
amostras foram excluídas.
 Com os valores unitários que restaram do saneamento foi feita uma
média direta, resultando num valor unitário (R$/ha) da terra nua. Esse valor
foi multiplicado pela área total do imóvel avaliando. Assim obtive-se o valor
total da terra nua, que precisa ser somado com as benfeitorias para
fornecer o valor total do imóvel.

Calculo do Valor das Benfeitorias

Para o cálculo do valor das culturas foram utilizados os valores
unitários encontrados no site Agrolink. Os valores de gastos utilizados na
contabilização da receita líquida foram fornecidos pelo professor.
Para o calculo do valor dos rebanhos foram utilizados valores
unitários encontrados no site Agrolink.
Para o calculo do valor das construções foi utilizado o custo unitário
básico (CUB), apresentado na tabela 1. Esses valores foram multiplicados
pela área total, e depois pelos fatores de estado de conservação de cada
imóvel, apresentados na tabela 2.
Tabela 5: Custo Unitário Básico (CUB)
Mês R$/m²
Global Mão-de-obra Material Adm
Jan 856,65 445,74 388,17 22,74
Fev 857,85 445,86 389,18 22,81
Mar 859,52 446,19 390,52 22,81
Abr 860,98 446,19 391,98 22,81
Mai 881,9 462,9 395,46 23,54
Jun 899,99 478,71 397,11 24,17
Jul 904,75 478,71 401,67 24,37
Ago 905,95 479,04 402,54 24,37
Set 904,63 479,04 401,22 24,37
Out 903,5 479,04 400,09 24,37
Nov
Dez
Fonte: SindusCon-SP; FGVprojetos

Tabela 6: Fatores de Depreciação pelo Estado de Conservação

Estado de conservação Fator de depreciação
Ótimo 1,00
Bom 0,80
Regular 0,60
Precário 0,40
Mau 0,20
Péssimo 0,00
Fonte: Yakamoto, Luiz K.
Para o cálculo do valor das cercas internas e externas, foram
utilizados os dados do site “A Casa do Agricultor” (arame) e do site “MF
Rural” (mourões). Para obter o valor unitário de 1 metro linear foi calculado
o valor do arame farpado e multiplicado por 4 ( 4 fios), somado ao valor dos
mourões e dividido pela extensão total da cerca.

Para o cálculo do valor do curral foram utilizados os valores do site MF

Rural (tábuas e mourões). Esses valores foram multiplicados pela
quantidade necessária de tábuas e mourões para a construção da extensão
total do curral.

Resultados

Abaixo seguem os valores unitários das amostras de mercado (R$/ha)

homogeneizados, corrigidos pelo fator de elasticidade (0,85) e
homogeneizados novamente.

Tabela 7: Valores Unitários das Amostras de Mercado.

Valor Unitário Valor Unitário Valor Unitário

Amostra (R$/há) Valor (corrigido) (homogeneizado)
1 2462,40 Oferta 2093,04 2108,37*
3 3077,27 Oferta 2615,68 2216,68*
4 2775,09 Oferta 2358,82 2244,55*
6 3019,66 Oferta 2566,71 2028,29
7 2422,41 Oferta 2059,05 1874,96*
8 2485,41 Oferta 2112,59 1470,79
9 3039,1 Oferta 2583,23 2483,87*
10 3837,97 Oferta 3262,27 4365,57
2 2526,24 Venda 2526,24 2285,25*
5 2396,45 Venda 2396,45 1915,77

Média das Vendas: R$ 2461,35/ha

Média das Ofertas: R$ 2889,91/ha

Fator de Elasticidade: 0,85

Média dos Valores Saneados (*):R$ 2208,28/ha

Valor Total da Terra Nua: R$ 2208,28/ha x 537,23 ha = R$

1.183.130,88/ha

Abaixo seguem os valores das benfeitorias:

Tabela 8: Valoração das Benfeitorias

Benfeitorias Dimensão Unitário Conservação Valor Total

Culturas hectare R$ Fator R$
 Cana-de-
açúcar 100 2.077,88 1,0 207.787,50
Laranja 60 8.302,08 1,0 498.124,83
Rebanhos Cabeças
Boi 70 2.070,00 1,0 144.900,00
Garrote 60 1.000,00 1,0 60.000,00
Bezerro 60 750,00 1,0 45.000,00
Área construída
Construções (m2)
Sede 445 903,5 0,8 321.646,00
Casa
Funcionários 320 903,5 0,6 173.472,00
Galpão 1200 903,5 0,4 433.680,00
Curral 80 m Lineares 35,87 0,6 1.722,00
Cercas 10000 m Lineares 3,46 0,8 27.712,00
1.914.044,
Total 33

Valor Total das Benfeitorias: R$ 1.914.044,33

Valor Total da Terra Nua: R$ 1.183.130,88/há

Valor Total do imóvel: Terra Nua + Benfeitorias = R$ 3.097.175,21

Conclusões
Ao final deste trabalho podemos concluir que a Avaliação e Perícia de
Imóveis Rurais é ferramenta essencial na análise e constituição do preço de
mercado de qualquer imóvel de maneira criteriosa e científica. Além do
estabelecimento do preço são estipuladas também margens de negociação,
as quais flexibilizam vendas e compras, contudo de maneira justa tanto
para o vendedor quanto para o comprador.
Ficou evidente também a necessidade de um conhecimento amplo
por parte do perito ou avaliador em virtude da exigência de uma visão
multilateral que envolve a ato de avaliação do imóvel. Só neste trabalho
foram avaliadas culturas diferentes, um caso específico de localidade,
rebanho e benfeitorias únicas, entre outros fatores, os quais influenciam de
maneira direta a determinação do preço. Com isso é possível afirmar que a
experiência constitui fator de elevada importância.
Por fim, a elaboração do trabalho contribuiu de maneira significativa
para um maior esclarecimento quanto à disciplina de Avaliação e Perícia de
Imóveis Rurais, servindo como um excelente exercício prático ampliando a
esfera de sala de aula.
Referências

AGROLINK: <http://www.agrolink.com.br/cotacoes/Default.aspx>
acessado em 21 de Novembro de 2010.
A CASA DO AGRICULTOR:
<http://www.acasadoagricultor.com.br/produtos_descricao.asp?
lang=pt_BR&codigo_produto=354> acessado em 21 de Novembro de 2010.
DESLANDES, Cristiano Augusto, “Avaliação de Imóveis Rurais” – Editora
Aprenda Fácil -
Viçosa-MG, 2002;

FERRARI NETO, A. et al. Avaliação, o que é e como contratar. Diretoria Executiva -

Biênio 2006/2007 São Paulo, 2007.

IBAPE-SP, Glossário de terminologia básica aplicável à engenharia de

avaliações e perícias do
IBAPE/SP- São Paulo- aprovado em Assembléia Geral Ordinária em
12/11/2002;

MF RURAL: <http://comprar-vender.mfrural.com.br/detalhe.aspx?
cdp=41067&nmoca=novas-mouroes-eucalipto-tratado> acessado em 21 de
Novembro de 2010.

MF RURAL: <http://www.mfrural.com.br/produtos.aspx?
categoria3=261&nmoca=instalacoes-rurais-novas-materiais-para-
cercas&pg=1> acessado em 21 de Novembro de 2010.

SINDUSCON-SP: <http://www.sindusconsp.com.br/ribeiraoPreto_msg.asp?
id=3237> acessado em 21 de Novembro de 2010.
YAKAMOTO, LUIZ K. “Avaliações de Imóveis Rurais”.