Grupo Mitite Artículo

Probabilidad de Rechazo
para Proyectos Inmobiliarios

Roberto Vargas Finanzas Inmobiliarias

Director de Análisis 20181015
grupomitite.com.mx

Resumen Se ejemplifica el uso de escenarios de valor presente neto

que siguen una distribución triangular para estimar la proba-
bilidad de rechazar un proyecto inmobiliario. La metodología
presentada forma parte de las herramientas de análisis de
riesgos que recomendamos usar a nuestros suscriptores.

Introducción

Una de las prácticas más utilizadas en planeación financiera es proyectar es-

cenarios utilizando 3 alternativas: el escenario más probable, el optimista y el
pesimista.

La metodología contempla varios supuestos:

El valor presente neto (VPN) se considera una variable aleatoria continua.
Para aceptar un proyecto, el valor presente neto debe ser positivo, VPN>0.
Como todas las distribuciones de probabilidad, el área bajo la distribución
triangular es igual a 1.

1
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El valor máximo de la función de densidad es: f(x) = 2/(b – a)

La función de densidad de una distribución triangular no simétrica es como
sigue:


 0 , x<a





 2(x–a) , a≤x≤c
 (c–a)(b–a)

f(x) =


 2(b–x) , c≤x≤b


 (b–a)(b–c)

x>b

 ,
0


Escenarios

Después de completar varias corridas financieras de un proyecto, se identificaron

3 resultados probables.

Tabla 1. Escenarios

El proyecto analizado podría tener un valor presente neto negativo de 334

millones, o bajo condiciones óptimas, alcanzar un VPN de 302.3 millones. En
el escenario más conservador (C), el proyecto lograría un VPN de 137 millones.
Usando la función de densidad de la distribución triangular, obtenemos los
siguientes valores:


 x=a 0

f(x) = x = 2/(b – a) 0.003143


x=b 0

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Gráfica 1. Distribución Triangular del VPN

Probabilidad de Rechazo

La función de densidad se usa para determinar la probabilidad de que la rea-

lización de una variable aleatoria se encuentre en algún rango de valores. Es
simplemente encontrar el área bajo la curva de la función de densidad en un in-
tervalo predeterminado. Para una distribución triangular, esto implica encontrar
el área de un triángulo.

Gráfica 2. Área donde el VPN<0

El proyecto inmobiliario sólo se debe aceptar sí el valor presente neto es positivo.

La gráfica 2 muesta el área de rechazo.

3
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2(0+333.9)
bh (0 + 333.9) (137.58+333.9)(302.29+333.9)
P(VPN ≤ 0) = = = 0.3718
2 2

Cómo puede observarse, la probabilidad de que el valor presente neto del

proyecto sea menor ó igual a cero es del 37.18 %. Es importante recordar que el
valor presente neto de cada escenario, depende de los parámetros utilizados.
Recomendamos a nuestros suscriptores el utilizar técnicas de análisis de riesgo
para determinar la viabilidad de sus proyectos.

Referencias
[1] Stephen A. Ross, Randolph W. Westerfield and Jeffrey Jaffe, (2010), Corporate
Finance, 9th ed., McGraw-Hill.

[2] Rao, R.K.S. (1987), Financial Management. Concepts and Applications. Mc Millan
Publishing Co., New York.

[3] Bender R & Waard K. (2009). Corporate Financial Strategy. Elsevier.

[4] Benninga A. (1989). Numerical Techniques in Finance. The MIT Press.

[5] Kaye G.R. (1994). Financial Planning Models. Academic Press.

[6] Tan S.T ( 2012). Matemáticas Aplicadas a los Negocios. Cengage Learning.

Notas
D.R.
c Roberto Vargas Martínez, 14090 México DF., 2018.
“Se prohíbe la reproducción total o parcial de este material por cualquier medio sin el previo y expreso
consentimiento por escrito del autor, a cualquier persona y actividad que sean ajenas al mismo ”