LA COPROPIEDAD

LA COPROPIEDAD. - Introducción: Concepto.

Por regla general, las personas ejercitan de manera particular, individual el derecho
que les pertenece, esto es, por parte únicamente de su titular generando de esta
forma una de sus principales características cuál es su exclusividad. Sin embargo,
de lo expresado, en oportunidades se presentan excepcionales situaciones en que
el derecho es ejercitado por dos o más personas al mismo tiempo, siendo entonces
los titulares de esa relación jurídica, varios en forma conjunta. Tal situación es
denominada COMUNIDAD que produce el fenómeno de la multiplicación de los
sujetos en el derecho único.
Por lo tanto, existe comunidad cuando varias personas tienen el mismo derecho o
idénticos derechos sobre un mismo bien o un conjunto de bienes.
El presente tema da inicio al régimen de la comunidad aplicada al campo del
derecho real por excelencia, la propiedad, arrojando como resultado la denominada
COPROPIEDAD en nuestra legislación y Condominio o propiedad compartida en
otras legislaciones.
Aunque entre comunidad y copropiedad existe un denominador común, cual es la
manifestación de un fenómeno de titularidad sobre derechos subjetivos de carácter
real, difieren en cuanto al ámbito material de validez. Y así afirmamos que la
comunidad constituye el género dentro del cual la copropiedad es solamente una
de sus especies, por cuanto el concepto de comunidad es más amplio y abraza
variados tipos o formas de ejercicio de derechos comunes; en cambio, el concepto
de copropiedad refleja la comunidad de un solo derecho real calificado, cual es la
propiedad compartida atribuida a varios sujetos sobre cosas específicas y
determinadas.
Sobre el particular, de Buen dice: "La copropiedad o dominio involucra la existencia
de diversos dueños de la misma cosa, y la comunidad se refiere a la existencia de
varios cotitulares que pueden ser dueños o tener otro derecho distinto al de la
propiedad".
La copropiedad tiene su origen en el Derecho Romano que, aunque de manera
difusa, toma como punto de partida la existencia de la comunidad familiar que nacía
y se constituía al fallecimiento del Pater Familias. Ante la utilidad práctica
demostrada por el uso en común de los bienes objeto de sucesión hereditaria, de
forma posterior se admitió que dicha forma de comunidad también se la pueda
establecer mediante un contrato o convenio suscrito entre varias personas, quienes
deberían ejercitar un derecho común sobre un mismo (o varios) bien (nes).
De los variados conceptos acerca de la copropiedad apuntamos el siguiente:
"Copropiedad es el dominio o propiedad de una cosa que se halla en estado de
indivisión y que pertenece en común a dos o más personas".
Este concepto integra en su contenido las características siguientes:
a) Pluralidad de Titulares; b) Identidad del derecho y c) Estado de Indivisión
de la cosa.
En nuestra legislación civil, el código abrogado de manera similar a su modelo el
francés, legislo muy poco sobre la copropiedad, por entender que un derecho
compartido es necesariamente un derecho debilitado y que siendo el estado de
indivisión un accidente que, hacia perder temporalmente el carácter de absolutismo
del derecho de propiedad, no debería mantenerse por un tiempo prolongado.
Por su parte, el actual y Vigente Código, despojado ya de la corriente absolutista
del derecho de propiedad, reconoce totalmente a la copropiedad y a partir de su Art.
158, establece disposiciones tendentes a la Institución en sus variadas formas de
manifestación.

NATURALEZA JURIDICA: Teorias Doctrinales.

Sobre la naturaleza jurídica de la Copropiedad se han realizado diferentes
interpretaciones:
- Para algunos juristas cada copropietario es dueño de algo ideal, espiritual del
derecho de propiedad, tal como si fuera una parte ideal o intelectual.
- Para otros, la propiedad es una persona jurídica colectiva porque la
comunidad de dueños se comporta como tal, aunque con una menor
capacidad a la persona jurídica propiamente dicha.
- También existen quienes dicen que la copropiedad es un derecho real distinto
de la propiedad individual, debiendo constituir en consecuencia una nueva
forma del derecho sobre las cosas.
Para tales criterios doctrinales fue importante la influencia de dos grandes corrientes
acerca de la naturaleza jurídica de la copropiedad. Ellas son:
a) La Doctrina del Derecho Romano; Condominium iuris romani, Ilamada
igualmente de la comunidad por cuotas. Participa de un criterio individualista,
privativista y que al ser la copropiedad algo no permanente ni regular se
podía ejercitar el derecho por varias personas sobre una misma cosa,
dividiéndolo por cuotas ideales a las que accedía cada uno de los titulares
libremente y podía disponer de manera particular.
b) La Doctrina del Derecho Germano; Zur Gesamten Hand, o de la propiedad
a Mano Común. Cuya principal significación es la de ser una comunidad
colectiva a la que se subordina el derecho individual. Esta comunidad es de
 carácter permanente y estable durando mientras exista el sistema. No se
reconoce asignación de cuotas o fracciones aritméticas a los participantes,
quienes no podrán disponer libremente de su parte ni demandarán
libremente su división.
La legislación nacional, que sigue la corriente elaborada por el Derecho Romano,
aunque cabe resaltar con una interpretación modernista y dejando de lado el
concepto de que cuota es algo ideal o espiritual; considera que la naturaleza jurídica
de la Copropiedad admite que todos los Copropietarios son dueños de toda la cosa,
pero su derecho no es totalmente pleno porque está limitado por el derecho análogo
de cada uno de ellos. Esta limitación se expresa por la llamada CUOTA PARTE o
ALICUOTA (de carácter indiviso) pero que no por ello deja de ser un derecho de
dominio sobre el bien.
De manera tal que la cuota parte o Alicuota, es nada más que una expresión que
tienen por finalidad designar el cúmulo de derecho y de obligaciones de que es
titular cada uno de los copropietarios adopta una forma cuantitativa aritmética que
representa la medida en que se le reconoce a cada titular sus facultades y cargas
sobre la cosa. Es también la base que servirá para que cada copropietario pueda
dividir proporcionalmente los frutos obtenidos y para el caso de que llegue à su
liquidación esta modalidad de propiedad compartida.

CAUSAS DE ORIGEN
Los motivos que dan nacimiento a la copropiedad son:
- Un hecho fortuito o una situación accidental y temporal. Algo que ocurre en
la naturaleza y de manera totalmente ajena a la persona.
- Un hecho voluntario, acto jurídico. Cuando por voluntad propia se desea
constituir un sistema de copropiedad. Se produce a través de sus diferentes
manifestaciones.
- La voluntad de la ley, nace así la llamada comunidad legal por expresa
disposición de la legislación, sea especial o general.
Estas formas serán desarrolladas con mayor amplitud en cuanto correspondan a las
distintas clases de Copropiedad.

CLASES DE COPROPIEDAD
Tomando en cuenta la conciliación de los derechos de cada condueño y los
intereses de la indivisión, se distinguen dos clases de copropiedad:
a) La Copropiedad Ordinaria o sin indivisión forzada; en que cada uno de los
copropietarios pueden pedir la división de la cosa. Así esta primera clase constituye
una situación totalmente precaria e inestable, dependiendo en su mantenimiento y
vigencia de la permanente voluntad de todos y cada una de los titulares.
Esta primera forma que reconoce la divisibilidad, se constituye en la comunidad
típica de la propiedad compartida, y nuestra legislación Civil la reglamenta en un
primer plano (refiriéndose a todo el sistema Copropietario), en su capítulo IV,
sección 1r., Arts. 158 y sgtes., bajo el título de "DE LA COPROPIEDAD COMUN U
ORDINARIA". En virtud a ello, sus disposiciones son aplicables también a las otras
formas de propiedad indivisa, en cuanto sean compatibles y no contradigan sus
propios principios
b) La Copropiedad Extraordinaria o Forzada; dijimos que la regla general de la
Copropiedad permite que sus miembros puedan pedir la división de la cosa en
cualquier momento; pero, en algunos casos la ley admite ciertas situaciones de
indivisibilidad permanente. Es el caso de la Copropiedad Extraordinaria.
En esta forma de comunidad la situación de Copropiedad y consecuentemente de
indivisión, se mantendrá en tanto se den los presupuestos legales que la originan y
no procederá la división del bien y menos la del sistema comunitario.

LA COPROPIEDAD ORDINARIA: Concepto.

Es aquella en que dos o más personas son propietarias de un mismo bien indiviso,
permaneciendo en tal situación hasta que cualquiera de ellas exija la división de la
cosa.
Su base legal se encuentra en lo preceptuado por el Art. 167, inc. I- "Nadie está
obligado a permanecer en la comunidad y cada copropietario puede pedir en
cualquier tiempo la división de la cosa común". Igual criterio se manifiesta a través
del Art. 1233 aplicable al caso de los coherederos.
Como se podrá apreciar la principal característica radica en que solamente puede
subsistir mediante el acuerdo de voluntades de todos los copropietarios, puesto que
existirá mientras nadie reclame la división de la cosa, por ello se dice que es
temporal y voluntaria.

FUENTES
Esta clase de copropiedad puede nacer como efecto de la voluntad manifestada por
la parte a través de los contratos y también mediante el derecho sucesorio. Así
puede Ocurrir que dos o más sujetos adquieran conjuntamente, por acto entre vivos,
una cosa de la que se convertirán en propietarios comunes; otra forma puede
resultar de la cesión que haga el dueño del bien, en una parte abstracta de la misma
cosa a favor de un tercero, originándose así. una relación copropietaria entre
ambos, o también la posesión conjunta de una misma cosa, que puede originar
igualmente un estado de Copropiedad en aplicación de las reglas de la Usucapión.
En cuanto a la sucesión, será cuando dos o más personas adquieren un bien mortis
causa (sea forzosa, testamentaria o por legado).

LOS DERECHOS Y OBLIGACIONES DE LOS COPROPIETARIOS ORDINARIOS

Indudablemente que el estudio de los derechos y obligaciones en esta forma tan
novedosa de ejercitar el derecho de propiedad sobre las cosas, es de suma
necesidad por cuanto se trata de ver como se cumplen las actividades propias del
dominio privado, por parte de varias personas al mismo tiempo y con inconvenientes
lógicos que tal situación conlleva. Borda, citando a Salvat dice: "El Código Civil al
reglamentar esta materia ha tenido como base la idea de que la Copropiedad no es
otra cosa que un estado particular de la propiedad: los derechos derivados de ella
son los mismos que corresponden al propietario único de la cosa, solamente que,
estando la propiedad repartida entre varias personas, el derecho de cada propietario
queda sujeto en su ejercicio a las limitaciones derivadas del concurso del derecho
igual de los otros condóminos".
En mérito a este principal motivo, el vigente derecho sustantivo establece a favor de
los copropietarios, facultades y obligaciones que pretenden la conciliación de los
intereses de todos ellos. El régimen civil de la Copropiedad establece los siguientes
derechos:
a.1.) Derechos sobre la cosa; Derecho de uso, goce y disfrute de la cosa que se
halla previsto en el Art. 160. El principio general es que cada uno de los
copropietarios tiene el uso, goce y disfrute de toda la cosa, vale decir que su derecho
se extiende sobre el total de la misma y no únicamente a una determinada parte,
sin embargo, es de hacer notar que para tal ejercicio es necesario cumplir con la
observancia de algunos requisitos: no alterar el destino, no perjudicar el interés de
la comunidad ni impedir a los restantes usarla según sus derechos. Indudablemente
que aquí podemos percibir una primera diferencia con las facultades que puede
ejercitar el propietario puro y simple.
a.2.) Derecho de disposición de la cosa. - Sobre los actos materiales de
disposición, alteraciones e innovaciones, es el Art. 166 el que establece la siguiente
norma: "Es necesario el consentimiento de todos los copropietarios para ejercitar
tales acciones". De esta manera se requiere la voluntad unánime para enajenar,
constituir servidumbres, establecer cargas, etc. como formas de disponer de la cosa.
Igual requisito se exige para los actos de innovación y de alteración, evitando de
esta manera, según Morales Guillén, la tiranía de las mayorías concertadas, aunque
no repara en que por el contrario facilita la de una persona, que por capricho puede
lesionar la conveniencia común frustrando la unanimidad requerida, aunque la
solución a ello este dada por el inc. II del Art. 167. Un derecho subsidiario se
encuentra en el "Reembolso de gastos" a que accede quien haya soportado y
cubierto las obligaciones de los otros copropietarios.
b) derechos sobre la cuota; EI Art. 159 establece un principio general: "Las cuotas
de los copropietarios se presumen iguales salva prueba contraria. II. El concurso de
los copropietarios, tanto en los beneficios como en las cargas, están en proporción
a sus cuotas respectivas".
Por tanto, la cuota o alícuota que como bien sabemos es el cúmulo de derechos y
obligaciones que se le reconoce a cada copropietario sobre la cosa común, podrá
ser objeto de uso, goce, disfrute y disposición de manera libre y voluntaria, sin
requerir el consentimiento de los demás condueños. Por ello se dice que tienen un
derecho privado sobre su cuota que les permite vender sin limitación alguna, ceder
onerosa o gratuitamente, imponerle cargas y ejercitar acciones de defensa de su
derecho. Otra facultad consagrada por el Art. 163, se refiere a que podrá, el
copropietario que haya soportado los gastos de los otros renuentes, exigir el
reembolso en proporción a sus cuotas respectivas.
De igual forma establece las obligaciones siguientes:
a) Obligaciones sobre la cosa; De manera general, todos los copropietarios están
obligados a contribuir en los gastos de mantenimiento y de aquellos que posibiliten
el uso y goce de la Cosa común, en proporción a sus cuotas, esta obligación alcanza
también al causahabiente del copropietario. En caso de no poder o no querer
cumplir con tal responsabilidad, la ley permite que se libere de la misma a través de
la renuncia. Sin embargo, cuando la negligencia o descuido del dueño común haya
causado la obligación, no es admisible su renuncia.
b) Obligaciones sobre la cuota; También es aplicable, en su parte pertinente, el
principio sentado por el Art. 159. Inc. II., de tal manera que las obligaciones
contraídas con carácter particular, en ejercicio del derecho personal sobre la cuota,
serán cumplidas únicamente por el copropietario que las contrajo, respondiendo
implícitamente su cuota.

SISTEMA DE ADMINISTRACION Y DE REGLAMENTACIÓN EN LA

COPROPIEDAD ORDINARIA
El ejercicio de la facultad de administrar se halla conectada a los poderes que
corresponden a cada copropietario y siempre que la votación de los restantes haya
alcanzado el porcentaje requerido. Igualmente, se admite que cuando dicha
administración por los copropietarios sea imposible por diversos motivos, se
delegue a una persona ajena al sistema comunitario. Es el Art. 164 que se encarga
de reglamentar este aspecto bajo las siguientes bases: Es derecho de todos y
consecuentemente cada uno de los copropietarios podrá concurrir en la
administración de la cosa, salvo que acordaran designar a persona ajena al
Sistema.
- las decisiones que atañen a realizar actos de administración ordinaria son
tomadas por la mayoría absoluta de los copropietarios, se entiende que dicha
mayoría absoluta deberá ser establecida tomando en cuenta el valor de cuota
que tenga cada uno de ellos. Cuando no haya acuerdo, se deja en manos de
la autoridad judicial dicha decisión.
Por su parte, el Art. 165 establece que en todo sistema de Copropiedad podrá
elaborarse y aprobarse un reglamento que contenga disposiciones sobre la
administración, el ejercicio de los derechos, el cumplimiento de las
obligaciones, etc. que estará incorporado al título constitutivo y con todas las
solemnidades que exija la naturaleza de la cosa.
EXTINCION DE LA COPROPIEDAD ORDINARIA; Sus efectos. -
Tratándose de una variedad en el ejercicio del derecho propietario, corresponde
aplicarle a la Copropiedad de igual manera los diferentes modos de extinción de ese
derecho. Ya se trate de su extinción material, jurídica, voluntaria o involuntaria. Así,
cuando se destruya o consuma totalmente la cosa, cuando se produzca su
abandono masivo por parte de los codueños o se la ponga fuera del comercio
humano, se extinguirá dicha Copropiedad de manera absoluta. Otras formas serán,
las que se presenten por abandono, cesión onerosa o gratuita, por usucapión, etc.
Al margen de lo expresado, constituye el modo más típico y normal de dar fin a la
Copropiedad Ordinaria, la división de la cosa común. Según el Art. 167
anteriormente citado, cualquiera de los condóminos se halla autorizado para
disolver el sistema comunitario mediante el pedido de división del bien. Este es el
criterio adoptado por la generalidad de los ordenamientos jurídicos vigentes, que
justifican tal situación por cuanto la Copropiedad exige la coincidencia de intereses,
de necesidades, etc., desaparecidos los cuales, su mantenimiento en situación de
indivisión no es recomendable ni justificado. Desaparecida la armonía que es su
razón de ser, ya no existe justificativo para continuar en comunidad. Por ello,
cualquiera de los copropietarios podrá pedir en todo momento la división de la cosa
común. Sobre el tema, la legislación nacional establece además un plazo máximo
de cinco años de indivisión que aún podrá ser reducido de mediar circunstancias
que la justifiquen. La acción dirigida a solicitar la partición, es resultado de un
derecho autónomo que se ejercita sin necesidad de la participación de los restantes
copropietarios y aunque haya criterios adversos o presenten oposición formal. En el
terreno práctico dicha división podrá ser voluntaria o judicial. Las extinciones de la
Copropiedad tienen como efecto principal el de considerar que los derechos
atribuidos al propietario adjudicatario, son los que ha tenido desde el inicio de la
Copropiedad y paralelamente como si nunca hubiera tenido ningún derecho
propietario en lo que ha tocado a los otros copropietarios. Otorga, en definitiva, la
propiedad exclusiva individual a favor de cada codueño.