ESPECIALIDAD EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

Índice

1 Introducción a la Valuación ................................................................................................................. 2

Una base filosófica para la evaluación ............................................................................................ 2
Generalidades acerca de la Valuación ............................................................................................ 3
Mito 1: Desde que los modelos de valuación son cuantitativos, la evaluación es objetiva. ...... 3
Mito 2: Una evaluación bien investigada y bien hecha no es afectada por el tiempo. .............. 5
Mito 3: Una buena evaluación proporciona una estimación precisa del valor. ......................... 6
Mito 4: El modelo más cuantitativo, hará mejor la evaluación. ................................................. 7
Mito 5: Para ganar dinero en la evaluación, hay que asumir que los mercados son ineficientes.
..................................................................................................................................................... 7
Mito 6: El producto de la evaluación (es decir, el valor) es lo que importa; el proceso de
valoración no es importante. ...................................................................................................... 8
El papel de la valuación. .................................................................................................................. 9
Evaluación en Gestión de Carteras (Manejo de Cartera) ............................................................ 9
Los analistas fundamentales ....................................................................................................... 9
Comprador de franquicias ......................................................................................................... 10
Analistas del mercado ............................................................................................................... 10
Profesional eficaz del mercado (Vendedores eficientes). ......................................................... 11
La evaluación en análisis de adquisiciones ............................................................................... 12
Evaluación en Finanzas Corporativas ........................................................................................ 12
Conclusión
Preguntas y problemas cortos ...................................................................................................... 13
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Introducción a la Valuación

Todo activo, financiero y real, tiene un valor. La clave para invertir y

2
administrar con éxito estos activos está en entender no sólo lo que es el valor, sino
de dónde proviene dicho valor. Cualquier activo puede ser valuado, pero algunos
son más fáciles de valuar que otros, cada caso será diferente de acuerdo a sus
particularidades. Así, la valuación de un inmueble (bien raíz) requerirá de
información diferente y seguirá un formato diferente a la de una acción que cotiza
en la bolsa. Lo que es sorprendente, sin embargo, es que la diferencia no está en
las técnicas utilizadas en los activos, sino en el grado de similitud en los principios
básicos. Hay incertidumbre los activos objeto de evaluación, aunque el modelo de
evaluación puede incrementar esa relacionada con la valuación. A menudo la
incertidumbre proviene de incertidumbre.

Este capítulo establece una base filosófica para la evaluación, junto con una
discusión de cómo la evaluación es o puede ser utilizada en una infinidad de
escenarios, desde portafolios de inversiones hasta finanzas corporativas.

Una base filosófica para la evaluación

Fue Oscar Wilde quien describió a un cínico como uno que "sabe el precio
de todo, pero el valor de nada". Muy bien pudo tener sido describiendo algunos
analistas y muchos inversores, un número sorprendente de que suscriben a la
teoría del "más grande del tonto" de invertir, que sostiene que el valor de un activo
es irrelevante mientras es un "tonto más grande" está dispuesto a comprar el
activo de ellos. Mientras que esto puede proporcionar una base para algunos
beneficios, es un juego peligroso para jugar, ya que no existe ninguna garantía de
que tal un inversor seguirá siendo alrededor de la hora de vender.

Un postulado de inversión dicta que un inversionista no paga más por un

activo de lo que vale. Esta afirmación puede parecer lógica y obvia, pero se ha
olvidado y redescubierto en algún momento de cada generación y en cada
mercado. Hay quienes son lo suficientemente ingenuos como para argumentar
que el valor está en el ojo del espectador, y que cualquier precio puede justificarse
si hay otros inversionistas dispuestos a pagar ese precio. Eso es evidentemente
absurdo. Las percepciones pueden ser todo lo que importa cuando el activo es
una pintura o una escultura, pero los inversionistas no (y no deberían) comprar
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más activos por razones estéticas o emocionales; Se adquieren activos financieros

por los flujos de efectivo que se esperan de ellos. En consecuencia, las
percepciones de valor deben ser respaldadas por la realidad, lo que implica que el
precio que se paga por cualquier activo deben reflejar los flujos de caja que se
espera generen. Los modelos de evaluación descritos en este libro intentan
3 relacionar el valor con el nivel y el crecimiento esperado de estos flujos de
efectivo.

Hay muchas áreas en valuación donde se da espacio a la discusión,

incluyendo estimar el verdadero valor y el tiempo que tomará para ajustarlo. Pero
hay un punto en que puede no haber desacuerdo: “Los precios de los activos no
pueden justificarse simplemente usando el argumento de que habrá otros
inversionistas dispuestos a pagar un precio más alto en el futuro”.

Generalidades acerca de la Valuación

Como todas las disciplinas analíticas, la evaluación ha desarrollado su propio

conjunto de mitos en el tiempo. Esta sección examina y echa por tierra algunos de
estos mitos.

Mito 1: Desde que los modelos de valuación son cuantitativos, la evaluación

es objetiva.

La evaluación no es todavía considerada una ciencia como algunos de sus

seguidores lo proponen, lejos de ser o no una investigación objetiva para
encontrar el verdadero valor, lo que los idealistas quisieran que fuera. Los
modelos que utilizamos en la evaluación pueden ser cuantitativos, pero se deja
mucho espacio para juicios subjetivos. Así, el valor final que obtenemos de estos
modelos es maquillado o sesgado como una consecuencia del enfoque de
análisis. De hecho, en muchas evaluaciones primero se obtiene el precio y
después le sigue la evaluación.

La solución obvia es eliminar todo sesgo antes de comenzar con una

valuación, pero esto es más fácil decirlo que hacerlo. Dada la información externa,
análisis y comentarios sobre una empresa, es poco probable que nos
embarquemos en más valuaciones sin algunos prejuicios. Hay dos maneras de
reducir el sesgo en el proceso. El primero es evitar tomar posiciones públicas
fuertes sobre el valor de una empresa antes de que se tenga una evaluación
completa. En demasiados casos, la decisión sobre si una empresa está sub o
sobre evaluada precede a la evaluación real1, dando lugar a un análisis sesgado.
1
Este es más visible en compras, donde la decisión para adquirir una empresa a menudo parece preceder de una evaluación. No debería ser ninguna sorpresa, por lo tanto, que
el análisis casi invariablemente apoyara la decisión.
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La segunda es reducir al mínimo, antes de la evaluación, la participación que

tenemos en si la empresa está sub o sobre evaluada.

La preocupación institucional también juega un papel en la determinación del

grado de sesgo en la evaluación. Por ejemplo, es un hecho reconocido que los
analistas de renta variable son más propensos a hacer compras en lugar de
4 ventas2 (es decir, es más probable encontrar empresas que serán subvaluadas
que sobrevaluadas). Esto puede atribuirse en parte a las dificultades que
enfrentan los analistas en la obtención de acceso y recopilación de información
sobre las empresas que han emitido recomendaciones sobre la venta y en parte a
la presión que enfrentan los gestores de cartera, algunos de los cuales podrían
tener grandes posiciones en la bolsa. En los últimos años, esta tendencia se ha
agravado por la presión sobre los analistas financieros para ofrecer negocios de
banca de inversión.

Cuando se utiliza una evaluación realizada por un tercero, los sesgos del
analista se deben considerar antes de que se tomen decisiones sobre su base.
Por ejemplo, una auto-evaluación realizada por una compañía cuyo objetivo sea
una adquisición suele estar sesgado positivamente. Mientras que esto no significa
que la evaluación no tenga valor, sugiere que el análisis debe ser visto con
escepticismo.

Parcialidad en la investigación de las rentas

Las líneas entre la investigación de capital y el arte de vender se opacaron

más en los períodos que se caracterizaron por la "exuberancia irracional". A
finales de los 1990s, la extraordinaria entrada de las empresas al mercado de
valores característica de la nueva economía, provocaron que un gran número de
analistas financieros, especialmente tratándose de ventas, dejaran sus funciones
como analistas y se convirtieron en promotores de acciones de valores. Mientras
que estos analistas podrían haber estado bien intencionados en sus
recomendaciones, es un hecho que los bancos de inversión trabajaron
encabezando acusaciones hacia las empresas que iniciaron las nuevas ofertas
públicas como parciales y malas.

En 2001, el desplome en la bolsa de valores de la nueva economía y los

angustiados gritos de los inversionistas que habían perdido su riqueza en la caída,
creó una tormenta de controversia. Hubo audiencias en el Congreso, los
legisladores exigieron conocer lo que los analistas habían recomendado a las

2
Casi todos los años las recomendaciones de compra superan en número a las recomendaciones de venta por un margen de 10 a 1. En los últimos años esta tendencia se ha
vuelto aún más fuerte
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empresas y cuando supieron las declaraciones de la SEC sobre la necesidad de

actuar con imparcialidad en la investigación de la bolsa y las decisiones adoptadas
por algunos bancos de inversión para crear al menos la apariencia de objetividad.
En el momento en que este libro fue entregado a la prensa, ambos Merril Lynch y
Crédit Suisse First Boston (CSFB) habían decidido que la investigación de los
5 analistas financieros, no podrían mantener acciones en las empresas y estar en
condiciones de cubrirlas. Desafortunadamente, la verdadera fuente del sesgo fue
la mezcla de la banca de inversiones y el asesoramiento en materia de inversión,
quedando impune

¿Debe existir regulación gubernamental en la investigación de capital? No

sería prudente, ya que el Reglamento tiende a tener mano dura y genera costos
indirectos que parecen exceder rápidamente los beneficios. Una respuesta más
eficaz puede venir de los inversionistas y administradores de cartera. La
investigación del patrimonio de las empresas que crean sesgo en la información
debe ser descartada o, en casos flagrantes, incluso, ignorarse.

Mito 2: Una evaluación bien investigada y bien hecha no es afectada por el

tiempo.

El valor obtenido de cualquier modelo de valuación se ve afectado por cada

empresa en particular así como de la información de un amplio mercado. Como
consecuencia, el valor cambiará como se revela nueva información. Dado el
constante flujo de información en los mercados financieros, una evaluación hecha
de una empresa envejece rápidamente y tiene que ser actualizada para reflejar la
información actual. Esta información puede ser específica de la empresa, afecta a
todo un sector o altera las expectativas para todas las empresas en el mercado.

El ejemplo más común de la información de cada empresa es un informe de

ganancias que no sólo contiene datos sobre el desempeño de una empresa en el
período más reciente, sino más importante aún, sobre el modelo de negocio que la
empresa ha adoptado. La dramática caída en el valor de muchas acciones nuevas
entre los años de 1999 a 2001 puede atribuirse, al menos parcialmente, a que
estas empresas ofrecen modelos de negocio a sus clientes, no ganancias, incluso
en el largo plazo.

En algunos casos, la nueva información puede afectar las evaluaciones de

todas las empresas de un sector. Así, las compañías farmacéuticas que fueron
muy apreciadas a principios de 1992, bajo el supuesto de que el elevado
crecimiento de la década de 1980 continuaría en el futuro, cuando la realidad es
que se devaluó a principios de 1993, ya que las perspectivas que se tenían hacia
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el futuro fueron atenuadas por la reforma sanitaria y el control de precios. Con la

ventaja que da la retrospectiva, las evaluaciones de estas empresas (y las
recomendaciones de los analistas) realizadas en 1992 pueden ser criticadas, pero
eran razonables dada la información disponible en ese momento.

Por último, la información sobre el estado de la economía y el nivel de las

6 tasas de interés afecta a todas las evaluaciones en una economía. Un
debilitamiento de la economía puede conducir a una reevaluación de las tasas de
crecimiento en todos los ámbitos, aunque el efecto en los ingresos es probable
que sea mayor en las empresas cíclicas. Del mismo modo, un aumento en las
tasas de interés afectará a todas las inversiones, aunque en diversos grados.

Cuando los analistas cambian sus evaluaciones, que, sin duda, se les pedirá
que lo justifiquen y, en algunos casos, el hecho de que dichas evaluaciones
cambien con el tiempo es visto como un problema. La mejor respuesta puede ser
la que John Maynard Keynes dio cuando fue criticado por cambiar su posición
sobre un tema económico importante: "Cuando la información cambia, yo cambio
de opinión. ¿Y qué hace usted, señor? "

Mito 3: Una buena evaluación proporciona una estimación precisa del valor.

Incluso al final de la valoración más cuidadosa y detallada, habrá

incertidumbre sobre los números finales, de color como los supuestos que
hacemos sobre el futuro de la empresa y la economía. No es realista esperar o
exigir certeza absoluta en la valoración, ya que los flujos de efectivo y tasas de
descuento son estimados. Esto también significa que los analistas tienen que dar
un margen razonable de error en la formulación de recomendaciones sobre la
base de las evaluaciones.

El grado de precisión en las evaluaciones puede variar ampliamente entre las

inversiones. La evaluación de una empresa grande y madura con una larga
historia financiera, suele ser mucho más precisa que la evaluación de una
empresa joven en un sector en crisis. Si esta última empresa pasa a operar en un
mercado emergente, con la discrepancia adicional sobre el futuro del mercado, la
incertidumbre se magnifica. Más adelante en este libro, en el capítulo 23, se
argumentará que las dificultades asociadas a la evaluación pueden estar
relacionadas con una empresa que se encuentra en un ciclo de vida. Las
empresas mayores tienden a ser más fáciles de evaluar que las empresas en
crecimiento, crear nuevas empresas son más difíciles de evaluar que las
compañías con productos y mercados establecidos. Los problemas no son con los
modelos de evaluación que utilizamos, sino con las dificultades que encontramos
en las estimaciones a futuro. Muchos inversionistas y analistas utilizan lo incierto
del futuro o la falta de información para justificar el no hacer las evaluaciones
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como se deben. En realidad, el pago (mordida) por una evaluación es mayor en

estas empresas.

Mito 4: El modelo más cuantitativo, hará mejor la evaluación.

7 Puede parecer obvio que hacer un modelo más completo y complejo debe
producir una mejor evaluación, pero no es necesariamente así. Cuando los
modelos se vuelven más complejos, la cantidad de insumos necesarios para
valorar una empresa tiende a aumentar, trayendo consigo la posibilidad de
errores. Estos problemas se agravan cuando los modelos se vuelven tan
complejos que se convierten en "cajas negras" que los analistas se alimentan por
números en un extremo y las evaluaciones emergen por el otro. Con mucha
frecuencia, cuando una evaluación fracasa, la culpa se atañe al modelo en lugar
de la analista. El refrán se convierte en "No fue mi culpa. El modelo lo hizo. "

Hay tres puntos importantes en toda evaluación. El primero es el principio de

parsimonia, que básicamente afirma que no utiliza más insumos que los
absolutamente necesarios para estimar un valor a un activo. El segundo es que
hay una compensación entre la elaboración de los beneficios adicionales con más
detalle (se compensan unos beneficios por obtener otros), proporcionando una
estimación de costos (y errores) más detallados. La tercera es que los modelos no
evalúan a las empresas- lo haces tú. En un mundo donde el problema al que nos
enfrentamos a menudo en las evaluaciones no es sólo la poca información, sino
también cuando hay mucha, ya que quitando la información, son casi tan
importantes los modelos y técnicas que se utilizan en la evaluación de una
empresa.

Mito 5: Para ganar dinero en la evaluación, hay que asumir que los mercados
son ineficientes.

Está implícita en el acto de evaluación la suposición de que los mercados

cometen errores y que podemos encontrar estos errores, a menudo utilizando la
información que, decenas de miles de inversionistas tienen acceso. Por lo tanto,
parece razonable decir que hay quienes creen que los mercados son ineficientes,
perdiendo tiempo y recursos en la evaluación, mientras que los que creen que los
mercados son eficientes deberían tomar el precio de mercado como la mejor
estimación del valor.

Esta afirmación, sin embargo, no refleja las contradicciones internas en

ambas posiciones. Los que creen que los mercados son eficientes aún pueden
sentir que la valuación tiene algo que aportar, sobre todo cuando son llamados a
evaluar el efecto de un cambio en la forma en que se ejecuta una empresa o para
entender por qué los precios del mercado cambian con el tiempo. Por otra parte,
no está claro cómo los mercados se vuelven eficientes en primer lugar si los
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inversionistas no tratan de encontrar sub y sobre-valuadas existencias y el

comercio en estas valuaciones. En otras palabras, una condición previa para la
eficacia del mercado parece ser la existencia de millones de inversionistas que
creen que los mercados no son eficientes.

Por otro lado, los que opinan que los mercados cometen errores y compran o
8 venden acciones sobre esta base, tienen que creer que últimamente los mercados
van a corregir estos errores (es decir, convirtiéndose en eficientes), porque así es
como ellos hacen su dinero. Esta es una definición de ineficiencia que hace
justamente su propio interés – los mercados son ineficientes hasta que no tomas
una posición importante en la acción que piensas sea subvalorada, pero se
convierten en eficientes después de tomar el puesto.

Es mejor acercarse al problema de la eficiencia de los mercados siendo un

escéptico cauteloso. Reconocer que por un lado los mercados tienen errores,
pero, por el otro, la búsqueda de estos errores requiere una combinación de
habilidad y suerte. Este punto de vista de los mercados lleva a las siguientes
conclusiones: primero, si algo parece demasiado bueno para ser verdadero – una
acción que aparece por supuesto subvaluada o sobrevaluada –probablemente no
es verdadera. En segundo lugar, cuando el valor que procede de un análisis es
significativamente diferente del precio de mercado, comenzamos a suponer que el
mercado es correcto, después tienes que convencerte que este no es el caso,
antes de concluir que algo está sobre o subvaluado. Esta norma superior podría
guiarte a ser más cauteloso en tus conclusiones sobre las valuaciones, pero
dándote la dificultad de vencer los mercados, esto no es un resultado indeseable.

Mito 6: El producto de la evaluación (es decir, el valor) es lo que importa; el

proceso de valoración no es importante.

Como los modelos de evaluación son introducidos en este libro, hay el riesgo
de enfocarse exclusivamente en los resultados (es decir, el valor de la empresa y
ya sea bajo o sobrevaluado) y falta alguna información valiosa que puede
obtenerse en el proceso de la evaluación. El proceso puede decirnos mucho sobre
los determinantes del valor y ayudarnos a responder algunas preguntas
fundamentales: ¿Cuál es el precio adecuado a pagar por el alto crecimiento?
¿Qué es el valor de una marca? ¿Cuán importante es para mejorar los
rendimientos en proyectos? ¿Qué es el efecto de los márgenes de beneficio en
valor? Desde el proceso es tan informativo, incluso aquellos que creen que los
mercados son eficientes (y que el precio de mercado por lo tanto es la mejor
estimación de valor) deben ser capaces de encontrar algún uso para modelos de
valoración.
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El papel de la valuación.

La Valuación es útil en una amplia gama de tareas. El papel que juega, sin
embargo, es diferente en varios ámbitos. A continuación se expone la importancia
de la valuación en la gestión de cartera (el manejo de cartera), en el análisis de
adquisición, y en las finanzas corporativas.
9

Evaluación en Gestión de Carteras (Manejo de Cartera)

El papel que desempeña la valuación en la gestión de carteras (el manejo de

cartera) está determinado en gran parte por la filosofía de inversión del
inversionista. La valuación juega un papel mínimo en la gestión de carteras (el
manejo de cartera) de un inversionista pasivo, mientras juega un papel más
importante para un inversionista activo. Incluso entre los inversionistas activos, el
rol y la naturaleza de la valuación son distintos para los diferentes tipos de
inversión activa que se realicen. Los temporizadores de mercado utilizan menos la
valuación que los inversionistas que recogen acciones para el largo plazo, y su
atención se centra en la valuación del mercado y no en la valuación en específico
de la empresa. Entre los sectores de seguridad, la valuación juega un papel
central en la gestión de cartera (el manejo de cartera) para los analistas
fundamentales y un papel periférico para los analistas técnicos.

Los analistas fundamentales

El tema subyacente en el análisis fundamental es que el verdadero valor de

la empresa puede estar relacionado a sus características financieras: sus
perspectivas de crecimiento, el perfil de riesgo y los flujos de efectivo. Cualquier
desviación de este valor verdadero es un signo de que una acción está sub o
sobrevaluada. Se trata de una estrategia de inversión a largo plazo, y son los
supuestos que subyacen a la misma:

 La relación entre el valor y los factores financieros subyacentes se puede

medir.
 La relación es estable en el tiempo.
 Las desviaciones de la relación se corrigen en un período de tiempo
razonable.

La valoración es el foco central en el análisis fundamental. Algunos analistas

utilizan modelos de descuento de flujos de efectivo a las empresas de valor,
mientras que otros utilizan múltiplos como el precio-ganancias y reservar relación
precio-valor. Desde que los inversores utilizan este método tienen un gran número
de acciones infravaloradas en sus carteras, su esperanza es que, en promedio,
estas carteras lo harán mejor que el mercado.
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Comprador de franquicias

La filosofía de un comprador de franquicias es mejor expresada por un

inversor que ha tenido mucho exitoso – Warren Buffett. “Tratamos de adaptarnos a
un negocio que creemos entender”, Sr. Buffett escribe 3. “Esto significa que debe
10 de ser relativamente simple y estable en carácter. Si un negocio es complejo y
sujeto a constantes cambios, no somos lo suficientemente inteligentes para
predecir los flujos de efectivo futuros”. Los compradores de franquicias se
concentran solo en unos pocos negocios que ellos entienden bien e intentan
adquirir franquicias devaluadas. Regularmente, como es el caso del Sr. Buffett,
compradores de franquicias ejercen influencia en la administración de estas
franquicias y pueden cambiar la política financiera y de inversión. Como una
estrategia a largo plazo, las hipótesis subyacentes son las siguientes:

 Los inversionistas que entiende un negocio bien están en mejor posición de

valuar correctamente.
 Los negocios devaluados pueden ser adquiridos sin tener que manejar el
precio por arriba del valor real.

La valuación juega un rol importante en esta filosofía, ya que los

compradores son atraídos a un negocio en particular porque ellos creen que esta
devaluado. Además están interesados en que tanto valor adicional se puede crear
haciendo una reestructuración del negocio y ejecutarlo correctamente.

Analistas del mercado

Creen que los precios se conducen en gran medida por la psicología del
inversionista como por cualquier variable básica financiera. La información
disponible de las operaciones y cambios en los precios el volumen de la
operación, pequeñas ventas, entre otros- dan una idea o guía de la psicología del
inversionista y de la variación del merca en el futuro.
Estas suposiciones son: que la volatilidad en los precios es predecible, que no hay
suficientes inversionistas marginales tomando ventaja de esos patrones para
eliminarlos y que el inversionista promedio se conduce más por la emoción que
por un análisis racional.
Mientras la evaluación no juegue un rol en el análisis de mercados, hay
maneras en la que un analista emprendedor puede incorporar la evaluación en su
análisis. Por ejemplo: la evaluación puede ser usada para determinar líneas de
apoyo en graficas de análisis.

___________________________________________________________________________________________________
3Esto es un extracto de la carta del Sr. Buffett a accionistas de Berkhire Hathaway en 1993.
4En una grafico o análisis, la línea de apoyo se generara por el nivel de resistencia por lo general se refiere a una cota inferior donde los precios de manera poco probable se mueven
y la línea de resistencia se refiere a una cota superior sobre la cual los precios se estiman. Mientras estos niveles por lo general son estimados usando valores pasados, el rango de
valores obtenidos de un modelo de evaluación puede ser usado para determinar estos niveles: por ejemplo: El valor máximo se convertirá en el nivel de resistencia y el mínimo
valor en la línea de soporte.
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Especuladores del mercado

Fluctuación de precios en la empresa. Los especuladores en el mercado de
las operaciones financieras intentan hacer transacciones u operaciones previas a
información reciente o poco después de que hay revelaciones importantes en el
mercado financiero., comprando en momentos buenos y vendiendo en momentos
de malas noticias, lo relevante es que los especuladores del mercado se anticipan
11 a la información y evalúan mejor la reacción del mercado que el inversionista
promedio del mercado.

Para un especulador del mercado la clave está en la relación entre la

información y los cambios de valor, más que en el valor por sí mismo. Así un
especulador financiero puede comprar una empresa sobrevalorada si él cree que
la información del mercado provocara un aumento en el precio, puesto que son
mejores noticias que las esperadas. Si hay una relación entre la inflación o
devaluación de una empresa y como sus acciones reaccionan a la nueva
información de los mercados, entonces la evaluación puede jugar un papel en la
investigación de los especuladores de mercado.

Analistas del mercado futuro

Los analistas del mercado futuro hacen notar con alguna legitimidad, que la
liquidez en el mercado es mucho mayor que el retorno de la inversión en activos o
acciones. Ellos argumentan que es más sencillo predecir la volatilidad del mercado
que seleccionar activos y que esas predicciones pueden estar basadas sobre
factores que son observables.

Mientras que la evaluación de activos puede no ser usada para los analistas
de mercados futuros, las estrategias de distribución de mercado pueden usar la
evaluación en al menos dos maneras:

 La totalidad del mercado por sí mismo puede ser evaluado y comparado

con niveles actuales.
 Un modelo de evaluación puede ser usado para evaluar activos y los
resultados de su interrelación pueden usarse para determinar cuando en el
mercado está arriba o debajo de su valor. Por ejemplo: Como el número de
acciones que son sobrevaloradas usando el modelo de tasa de descuento,
aumenta de manera relativa el número de las que están subvaloradas; es la
razón para creer que el mercado está sobrevalorado.

Profesional eficaz del mercado (Vendedores eficientes).

Creen que los precios en el mercado, en cualquier punto del tiempo,

representan la mejor estimación del verdadero valor de una empresa, y que
cualquier intento de explotar la las eficiencias del mercado costaran más que
 ESPECIALIDAD EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

hacer que hacerlo con las ganancias en exceso. Los profesionales eficaces
asumen que los mercados agregan información rápida y certera, que los
inversionistas marginales explotan de manera puntual y que cualquier ineficiencia
en el mercado es causada por la fricción, como lo gastos de transacciones y que
no pueden ser dejadas arbitrariamente.

12 Para los vendedores eficientes, la evaluación es un ejercicio útil para

determinar porque una acción o producto se vende al precio que se vende, ya que
la otra variante o suposición es que el precio en el mercado es la mejor estimación
para el valor real de la compañía; el objetivo viene determinando que las
suposiciones acerca del crecimiento y el riesgo vienen implícitos en el precio del
mercado, más que en el encontrar el valor ya sea menor o mayor.
Valoración en Análisis de Adquisición.

La evaluación en análisis de adquisiciones

La evaluación debería jugar un papel central en el análisis de adquisiciones.

Los interesados en comprar tienen que decidir entre un valor justo para los
intereses de la empresa antes de hacer una oferta y la empresa objetivo tiene que
determinar por si mismos un valor razonable antes de decidir el aceptar o no la
oferta.
Hay también factores especiales para considerar el control de la evaluación,
primero, los efectos de la sinergia sobre el valor combinado de las dos firmas (el
objetivo más la oferta de la empresa), tienen que ser considerados antes de tomar
una decisión sobre la oferta. Aquellos que sugieren que la correlación es imposible
de evaluar y no debería ser considerada en términos cuantitativos están
equivocados. Segundo, los efectos en el valor. Los cambios en la dirección de la
empresa y la reestructuración de los objetivos de la empresa, tendrán que ser
tomados en cuenta en la decisión de un precio justo, esto es en de particular
preocupación en transacciones y decisiones hostiles.
Finalmente, hay un problema significativo en la tendencia de la evaluación
inicial. La empresa “objetivo” puede ser muy optimista en el valor estimado de
venta, especialmente cuando hay un entorno hostil y se intenta convencer a los
accionistas que el precio ofrecido es demasiado bajo. De manera similar si la
empresa interesada en hacer la oferta o en comprar ha decidido por razones de
estrategia, hacer una compra, presionando al analista financiero para que realice
un estimado del valor que apoye la adquisición o compra.

Evaluación en Finanzas Corporativas

Si el objetivo de las finanzas de las empresas es la maximización del valor de

su firma5, la relación entre las decisiones financieras, estrategia corporativa, y
valor de la firma tiene que definirse. En años recientes, las empresas de
consultoría de administración han empezado a ofrecer asesoramiento sobre cómo
 ESPECIALIDAD EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

aumentar el valor de las empresas6. Sus sugerencias a menudo han servido de

base para la reestructuración de estas empresas.
El valor de una empresa puede estar directamente relacionado con las
decisiones que hace en cuanto a que proyectos tomar, la forma de financiarlos y
en su política de dividendos. Comprender esta relación es clave para tomar
decisiones que aumenten el valor así como una sensible reestructuración
13 financiera.

Conclusión

La Valuación juega un papel clave en muchas áreas de las finanzas, en finanzas

corporativas, en las fusiones y adquisiciones, y en la gestión de la cartera. Los
modelos presentados en este libro proporcionarán una serie de herramientas que
los analistas que se encuentran en cada una de estas áreas, podrán utilizarlas,
pero la nota de advertencia tocada en este capítulo merece repetirla. Valoración
no es un ejercicio objetivo, y todos los prejuicios y sesgos que un analista aporta al
proceso encontrarán su camino en el valor.

Preguntas y problemas cortos

1. El valor de una inversión es:

 el valor actual de los flujos de efectivo de la inversión

 determinado por la percepción que el inversionista tiene de él.
 determinado por la oferta y la demanda.
 A menudo una estimación subjetiva, sesgada por la perspectiva del
analista.
 todas las anteriores

2. Hay muchos que dicen que el valor se basa en la percepción y solo en la

percepción de los inversionistas, y que los flujos de efectivo y las ganancias no
tienen importancia. Este argumento es erróneo porque:

 El valor está determinado por los ingresos y flujos de efectivo, y las

percepción del inversionista no importa.
 Las percepciones son importantes, pero pueden cambiar. El valor debe
estar basado en algo más estable.
 Los inversionistas son irracionales. Por lo tanto, sus percepciones no
deberían determinar el valor.
______________________________________________________________________________________________________________________________________________________________
5 La mayoría de teoría financiera corporativa se construye sobre esta premisa.
6 La motivación para esto ha sido el temor a ser comprado hostilmente. Las empresas se apoyan cada vez más en “consultores de valor “para decirles como reestructurar, aumentar
el valor y evitar ser absorbido.
 ESPECIALIDAD EN VALUACIÓN INMOBILIARIA

 El valor está determinado por la percepción del inversionista, pero también

está determinado por los subyacentes ingresos y flujos de efectivo. Las
percepciones deben de estar basadas en la realidad.

14 3. Se utiliza un modelo de valoración para llegar a un valor de $ 15 para una

acción.

 El precio de mercado de la acción es de $ 25. La diferencia puede

explicarse por:
 Ineficiencia de un mercado, el mercado está sobrevalorando la acción.
 El uso del modelo de valoración equivocado para valorar las acciones.
 Errores en los datos que alimentan el modelo de valuación.
 Ninguna de las anteriores