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SEDE DE POSTGRADO
Alejandro González Bona
Matrícula No. 2013-5610
Derecho Registral I
1. PALABRAS CLAVE:
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2. KEYWORDS
Registered right, public faith of the registry, legitimity, dynamic and static version of legal
security, the solution to double registration, real estate system, coexistence of Civil Law
with Registration Law, transactions costs, preventive legal security, legal security of real
estate traffic, registry system, record effectiveness, ¿ public faith of the registry vs.
legitimity?
3. RESÚMEN:
4. ABSTRACT
Since the adoption of the Torrens system in the Dominican Republic, the
registered real estate rights have been characterized by being protected by the Real Estate
Registry system, although indirectly providing them a shield. The written above -the
protection provided by the Registry- it’s been a very controversial issue in recent times
and even more in the very common scenario of double inmatriculation. The dilemma
arises in the sense that, despite the guarantees granted by the system to the registered right
holder, a factual reality is imposed: one of the registered owner will be affected in its
acquisition. The solution to determine which of these will definitely be affected, totally
or partially in their rights, we must obtain it from the spirit of pure Civil Law. The
opposite, -try to find a solution in the Registry Law-, will bring the break and the
indefectible hierarchy of the different registry principles.
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5. DESARROLLO
Para una mejor ilustración y una efectiva estructuración del presente escrito,
conviene a modo de introducción referirnos de manera general al concepto de sistema
registral o mejor denominado, aunque poco socorrida la idea por doctrina nacional como
sistema inmobiliario. El tratadista español Roca Sastre nos define de una manera una tanto
acertada el derecho inmobiliario registral como: “aquel que regula la constitución,
transmisión, modificación y extinción de los derechos reales sobre bienes inmuebles, en
relación con el registro de la propiedad, así como las garantías estrictamente
registrales”.1
Pudiendo hacer alusión de una manera más directa al tema que nos ocupa, es de
suponer que un sistema inmobiliario debe producir pues, la seguridad jurídica necesaria
pues para promover el tráfico jurídico inmobiliario, tanto en su versión estática como
dinámica. De manera muy particular, somos de criterio que la seguridad jurídica
inmobiliaria posee –como elementos constitutivos- su versión estática como dinámica.
De lo anterior se desprende que, si uno de estos elementos, entonces no podríamos hablar
de seguridad jurídica.
Y es que, tal y como con toda presición señala Mezquita del Cacho, “la protección
al consumidor de la información registral debe ser preventiva, o será burlescamente inútil
en caso de esta reducirse a la posterior reparación judicial”.2 Señalamos pues que con
toda presición puesto que es evidente que el objetivo de la seguridad jurídica no debe ser
1
Roca Sastre, Ramón María & Sastre Muncunill, Luis (1995). Derecho Hipotecario. Octava Edición.
Barcelona: Casa Editorial S.A.
2
Mezquita Del Cacho, J. L. (1989). Seguridad Jurídica y Sistema Cautelar. Teoría de la seguridad jurídica,
Vol. I, P. 364. Barcelona: Bosch.
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la efectiva solución de un eventual conflicto de derechos, sino más la no ocurrencia –o lo
mínimo posible- de tales conflictos, haciéndo referencia lo anterior a la seguridad jurídica
preventiva.
Somos partidarios de que, como con toda precisión señala Mezquita del Cacho en
el enunciado que encabeza el presente escrito, la versión estática (legitimación) no puede
ceder a la dinámica (fe pública registral), puesto que, de ser así, no habría una verdadera
versión dinámica. Respecto de lo anterior, sostenemos una vez más con mayor firmeza
que, no podemos hablar de seguridad jurídica cuando uno de estos elementos tiene que
ceder favoreciendo al otro en determinadas circunstancias.
A pesar de lo anterior, somos contestes de que, el conflicto surge sin ser llamado
y la perfección escapa a la realidad juíridca en el ámbito específicamente registral. Pero,
que quede bien claro que con lo anterior no queremos hacer entender que la solución
resulta de la perfección en la solución más eficaz del conflicto, sino en la reducción
considerable de conflictos. En respuesta al anterior planteamiento, en estos casos -que
escapen el filtro de reducción considerable de conflictos-, conviene aplicar las reglas
generales y específicas tanto del derecho común como del derecho inmobiliario.
Tal y como lo expresa el Dr. Iñigo Mateo y Villa en sus lecciones impartidas por
ante la Maestría de Derecho Inmobiliario en PUCMM, los sistemas registrales deben ser
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analizados desde una perspectiva de menor costo y mayores resultados, entendiendo por
coste todas las operaciones practicadas para lograr el reconocimiento, en el grado que sea,
de la titularidad dominical y por resultados el grado o fuerza de un derecho respecto de
terceros. Y es que somos de criterio de que, los supuestos de doble inmatriculación en
nada influyen en los costes de transacción, sino màs bien, una diligencia inexcusable y
racionalmente obligatoria por parte del tercero registral para evitar la adquisición a non
domino.
3
España, Sentencia Nº 144/2015 Tribunal Supremo, Sala 1ª, Civil, 19 De Mayo De 2015
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A pesar de la posición anterior, somos contestes de que tal y como lo expresa el
profesor Arrieta Sevilla existen otras posturas al respecto. La tesis jurisprudencial clásica
relativa a la solución de la doble inmatriculación registral a través del Derecho Civil puro
ha decaído por la falta de desarrollo y sistematización4. Clemente Meoro propone que se
proteja al tercero hipotecario en las situaciones en las que quede demostrado que sólo uno
de los litigantes reúne los requisitos del artículo 34 LH, dándole una solución registral
evidente. Vistas las dos posturas anteriores –la orientada a la solución proveniente del
Derecho Civil y la proveniente del Derecho Registral- tal y como lo expresa el profesor
Arrieta Sevilla, la solución al conflicto de la doble inmatriculación, no puede provenir de
aquello que le ha dado origen –El Registro de la Propiedad-.5
Y es que como con toda certeza expone el profesor Arrieta Sevilla textualmente, “en la
medida en que la doble inmatriculación produce una situación sumamente patológica y
anómala que hace que el Registro tenga un contenido contradictorio, no es conveniente
acudir a la figura del tercero hipotecario y a la protección del tráfico jurídico para
solucionarla. Si el propio sistema tabular ha sido negligente o insuficiente para evitar que
una persona inmatricule una finca que no es de su propiedad o un terreno que ya estaba
inmatriculado, el propio Registro no puede, de repente, constituirse en la herramienta para
la protección del tercero hipotecario frente al propietario-titular registral”.
4
Arrieta Sevila, Luis Javier. Fé pública registral, doble inmatriculación y usucapión: Comentario a la STSJ
Navarra de 28 abril 2008. Consultado en fecha 21 de julio de 2018. Disponible en: www.academia.edu.
5
Ibid
6
Ibid
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