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TRIBUNAL SUPERIOR DE DISTRITO JUDICIAL DE CALI

SALA CIVIL DE DECISIÓN

Santiago de Cali, quince de abril de dos mil dieciséis.

Magistrado Ponente: CÉSAR EVARISTO LEÓN VERGARA.
Rad. 006-2014-00345-01
Acta n°. 24

Decídese a continuación el recurso de apelación interpuesto por IB parte

demandada contra el auto que el 6 de julio de 2015 profirió el Juzgado
Sexto Civil del Circuito de Cali, en el proceso verbal de responsabilidad civil
contractual adelantado por CONJUNTO MUL TIFAMILIAR BOSQUES DE
VIZCAYA P.H contra GRUPO NORMANDIA S.A.

I. ANTECEDENTES.

1. La representante legal del CONJUNTO MUL TIFAMILIAR BOSQUES DE

VIZCAYA P.H, presentó demanda verbal de responsabilidad civil
contractual^ pretendiendo que se declare civilmente responsable al GRUPO
NORMANDÍA S.A de haber efectuado la entrega de los bienes comunes del
conjunto de manera parcial, no habiéndose logrado obtener de los bienes
entregados, la calidad, el diseño y los materiales óptimos para el buen
comportamiento del edificio, y como consecuencia de ello solicita se
obligue al GRUPO NORMANDÍA S.A a realizar, corregir o ejecutar las obras
o que subsidiariamente pague una indemnización.

2. Por reparto, el proceso le correspondió al Juzgado Sexto Civil del Circuito

de Cali, quien mediante auto del 3 de febrero de 2015, admite la presente
demanda.

3. Notificado el extremo pasivo, procedió a través de apoderado judicial a

contestar la demanda oponiéndose a la misma, presentando en escrito a
parte, las excepciones previas de caducidad de la acción, falta de
legitimación en la causa, y prescripción.

3.1. Como fundamento de la excepción de caducidad, argumenta que el

acto jurídico celebrado entre las partes es un acto comercial, y por lo tanto
debe regirse por las normas del Código de Comercio, por lo que -dice- que
pretendiéndose aquí la responsabilidad contractual de la garantía de la cosa
vendida, debe ajustarse a lo preceptuado en el artículo 932 ibídem, es
decir, que debió el actor haber acreditado que dio aviso del defecto de

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funcionamiento de la cosa vendida, a los 30 días de haberse conocido, cosa

que no efectuó ante la sociedad demandada, permitiendo que la acción
caducara.

Aunado a lo anterior, indica que el estatuto del consumidor señala que

"...La garantía mínima ^presunta para UNIDADES PRIVADAS Y ZONAS
COMUNES es de UN AÑO a partir de la entrega de los bienes para uso y
disfrute de los compradores../', por lo que concluye que esa garantía
mínima presunta igualmente caducó.

3.2. Respecto de la excepción de falta de legitimación en la causa, arguye

que la persona jurídica Conjunto Multifamiliar Bosques de Vizcaya, no está
legitimado para exigir la indemnización por reparación de los bienes
comunes y de las unidades privadas, ai no ser la propietaria de aquellas, y
que como persona jurídica tiene solamente la obligación de administrar,
mantener y conservar esos bienes comunes.

3.3. Frente a la excepción de prescripción, aduce que el artículo 938 del

Código de Comercio, indica que las acciones previstas en los artículos 934 y
937 ibídem, prescriben a partir de la entrega de la cosa vendida, y que en
el presente asunto la entrega de las unidades privadas, se produjo mucho
antes de la presentación de esta demanda, superándose con creces los seis
meses de los que habla la norma en mención.

4. Mediante proveído del 06 de julio de 2015, elA-quo declaró no probadas

las excepciones en mención, indicando que el artículo 822 estatuye que las
relaciones que emergen de un contrato de construcción se regulan por el
Código Civil, y que por lo tanto, se debe enmarcar en ¡o estatuido en
numeral 3 del artículo 2060 ibídem, que señala que el empresario deberá
responder por los daños, que por vicio de construcción se presenten, en los
diez años subsiguientes a la entrega, y concluye indicando que en ese
sentido no ha operado el fenómeno de la caducidad en tanto los
apartamentos fueron entregados en el año 2010.

4.1. En lo que respecta a la falta de legitimación en la causa, el A-quo

apoyado en lo preceptuado en la Ley 675 de 2001, argumenta que, siendo
que la persona jurídica de la propiedad horizontal, representa a los
propietarios de los bienes de dominio particular, y administra los bienes y
servicios comunes, está legitimada para iniciar la presente acción en
nombre y representación de aquellos, y que por lo tanto, no puede
pretender el demandado que cada uno de los propietarios demande

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pretendiendo la reparación de los daños, en la proporción de los

coeficientes de copropiedad.

4.2. Finalmente, ante la excepción previa de prescripción, indicó el A-quo,

que la acción ordinaria prescribe a los 10 años, conforme lo indica el
artículo 2356 del Código Civil, término que en el presente evento no se
cumple, por lo que no opera la prescripción.

5. Incon forme con esa decisión, el apoderado judicial de la demandada,

presenta recurso de reposición y en subsidio de apelación, alegando los
mismos fundamentos que le sirvieron para proponer los medios exceptivos,
insistiendo que la relación que rige a la Constructora Grupo Normandía con
cada uno de los actuales propietarios, es derivada de un contrato de
compraventa de un bien inmueble, y no de defectos de construcción.

II. CONSIDERACIONES.

1. Conviene precisar, que la "falta de legitimación en la causa" es una

excepción de mérito que se puede plantear como excepción previa, por
expresa permisividad del legislador.

En efecto, las excepciones previas son fundamentalmente medidas de

saneamiento procesal. Sin embargo, también pueden proponerse como
excepciones previas, figuras de claro linaje sustantivo que persiguen
enervar la pretensión, tales como la cosa juzgada, la transacción, la
caducidad de la acción, la prescripción y la falta de legitimación en la
causa, debiendo observarse que con éstas no se persigue un saneamiento
del proceso, sino la terminación del mismo desde un comienzo, sin
necesidad de agotar todas sus etapas porque tal actuar constituiría un
innecesario desgaste procesal, en el evento de que alguna de ellas desde
el inicio del proceso se encuentre ya consumada, es así como a partir de la
reforma introducida al Código de Procedimiento Civil por la Ley 1395 de
2.010, es posible la formulación de estas excepciones de mérito, como si
fueran de previo pronunciamiento. (Art. 97 C. P. C. Inciso final).

Deviene procedente, entonces, el estudio del medio exceptivo propuesto

por el demandado, a fin de establecer, si en verdad la falta de legitimación
en la causa por activa tiene la virtualidad de enervar las pretensiones en el
libelo demandatorio.

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2. La legitimación en la causa ha dicho insistentemente la Corte, "es

cuestión propia del derecho sustancial y no del procesal, por cuanto alude
a la pretensión debatida en el litigio y no a los requisitos indispensables
para la integración y desarrollo valido de éste. Por eso, su ausencia no
constituye impedimento para resolver de fondo la litis, sino motivo para
decidirla adversamente, pues ello es lo que se aviene cuando quien
reclama no es su titular o cuando lo aduce ante quien no es el llamado a
contradecirlo, pronunciamiento ese que, por ende no sólo tiene que ser
desestimatorio sino con fuerza de cosa juzgada material para que ponga
punto final al debate, distinto de un fallo inhibitorio carente de sentido
lógico por cuanto tras apartarse de la validez del proceso siendo éste
formalmente puro, conduce a la inconveniente práctica de que quien no es
titular del derecho insista en reclamarlo o para que siéndolo en la realidad
lo aduzca nuevamente frente a quien no es el llamado a responder" (Sent.
Agosto 14 de 1995 M. P. Nicolás Bechara).

La aludida decisión hace ver que no es únicamente la relación sustancial

entre quienes fueron parte u ostentaron determinadas posiciones en un
conflicto aún no llevado a juicio lo que proporciona la nota característica de
la institución de la legitimatio ad causam, sino también y primordialmente
la relación de éstas -las partes- con la pretensión que se invoca y que ha
de resistirse por el llamado a juicio.

3. Para resolver el asunto puesto a nuestra consideración, resulta

importante explicar como primera medida que la Ley 675 de 2001 consagra
que la propiedad horizontal "una vez constituida legalmente, da origen a
una persona jurídica conformada por los propietarios de los bienes de
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dominio particular' , y precisa que su objeto es "administrar correcta y
eficazmente los bienes y servicios comunes, manejar ios asuntos de interés
común (...)", objeto social, que sin lugar a dudas, habilita a la persona
jurídica a ejercer actos tendientes a prevenir o resolver asuntos que
interesen y afecten a todos los copropietarios y que tenga incidencia directa
en aquellos bienes y servicios comunes a los copropietarios.

Ahora bien, como bien lo establece el numeral 7 del artículo 51 ibídem, la

representación legal de la persona jurídica y la administración del edificio
corresponden a un administrador designado por la asamblea general de
propietarios, a quien corresponde entre otras funciones, la de "Cuidar y
vigilar los bienes comunes, y ejecutar los actos de administración,

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Artículo 32.

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conservación y disposición de los mismos de conformidad con las facultades

y restricciones fijadas en el reglamento de propiedad horizontal".

Como se infiere de la normatividad, las funciones otorgadas al

administrador con relación a los bienes comunes no van más allá de las que
son inherentes al régimen general de los administradores, es decir,
cuidado, vigilancia, y conservación de conformidad al régimen de propiedad
horizontal.

4. Descendiendo al caso sub examine, se observa que la demanda recae

sobre el incumplimiento del contrato por parte del vendedor ai entregar el
edificio con " serios problemas de fachada, de acabados, pintura
removida..." además de : Problemas con el certificado de ocupación,
construcción en asfalto de los parqueaderos; falta de certificado de la
secretaria de salud aprobando los vasos y su construcción; las escaleras no
cumplen con la norma técnica por su inclinación, huella y contrahuella; el
incumplimiento del artículo 4 capítulo de la ley 361 de 1.997, en la Ucencia
de construcción; los cuartos útiles no cumplen con la licencia de
construcción, pues obstaculizan el acceso a los ascensores, y su altura no
permite una suficiente iluminación; incumplimiento de las especificaciones
técnicas del sistema hidráulico; y, finalmente, no se cumplió con la altura
mínima especificada en el POTen la zona de parqueaderos.

Como fácilmente se observa, ios puntos atinentes a la demanda que nos

ocupa, no se trata de actos propios o dentro del giro de las actividades de
un administrador, sino que atienden a un incumplimiento contractual, vale
decir, a los compradores de ios inmuebles dentro de la propiedad
horizontal, no se les entregaron las zonas comunes de conformidad a lo
ofrecido por el vendedor o se les entregaron dichas zonas sin atender a la
reglamentación legal vigente.

En consecuencia, la titularidad de la acción no descansa en el administrador

de la propiedad horizontal, sino en todos y cada de los compradores de
esos inmuebles, se trata de una acción personal, pues deriva del contrato
de compraventa realizado entre el constructor de la propiedad horizontal y
todos y cada uno de los compradores de inmuebles dentro de ella,
presentándose un verdadero caso de litisconsorcio facultativo sobre los
bienes comunes, en cuyo caso cada comunero podía solicitar la declaración
para la respectiva comunidad.

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Sobre el tópico ha dicho la Corte Suprema de Justicia:

" Si bien es cierto que los copropietarios no se representan unos a otros ni

tampoco a la comunidad sin embargo cuando uno de ellos ha litigado para
esta última sobre un derecho indivisible, la sentencia favorable aprovecha a
la comunidad, pero la desfavorable no afecta los derechos de esta o de los
otros condueños que no la acepten" GJ. Tomo III número 574.

Así las cosas la demanda, debió presentarse por uno o varios de ¡os
propietarios en representación de la comunidad o por todos ellos, quienes,
en estricto sentido, son los titulares de los derechos derivados del contrato
de compraventa de los inmuebles y a través del registro de la escritura
pública se convirtieron en verdaderos titulares del derecho real de dominio
de las áreas comunes dentro de una copropiedad, tal como se extracta del
texto de la Ley 675 de 2001, que en su artículo 19 dispuso: "Los bienes, los
elementos y zonas de un edificio o conjunto que permiten o facilitan la
existencia, estabilidad, funcionamiento, conservación, seguridad, uso o
goce de los bienes de dominio particular, pertenecen en común y
proindiviso a los propietarios de tales bienes privados, son
indivisibles y, mientras conserven su carácter de bienes comunes, son
inalienables e inembargables en forma separada de los bienes privados, no
siendo objeto de impuesto alguno en forma separada de aquellos." (Se
resalta).

Sobre el particular, la jurisprudencia constitucional ha señalado que "..Jos

titulares de la propiedad en común son los propietarios de las unidades
privadas del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal..."( ), tras explicar que en dicho régimen "...coexisten dos
derechos, a saber: el primero, que radica en la propiedad o dominio que se
tiene sobre un área privada determinada; y, el segundo, una propiedad en
común sobre las áreas comunes, de la cual son cotitulares quienes a su
turno lo sean de áreas privadas." C308/2002.

En este punto vale la pena acotar que la administradora del conjunto, en

modo alguno puede reemplazar o sustituir a los copropietarios en lo
atinente a la acción derivada del incumplimiento contractual del contrato de
compraventa del inmueble en donde se determinaron ciertas condiciones
de las zonas comunes que finalmente fueron incumplidas, posibilidad que
tan sólo fue admisible bajo el régimen de la derogada Ley 16 de 1985,
cuando se consagró en su artículo 7o- "Integración con la Ley 182 de 1948:
Todos los derechos y obligaciones de los propietarios sobre ios

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bienes de uso o servicio común consagrados con la iev 182 de

1948 se transfieren a la persona jurídica encamada de s&
administración y maneio. y por lo tanto, tales derechos y
obligaciones se radican en su patrimonio. Asimismo, las demás
prescripciones de dicha ley en relación con los mismos bienes se entienden
referidas a esta persona jurídica". ( Lo subrayado es fuera de texto).

En conclusión, la señora Margarita María García López en su calidad de

administradora y representante legal de la persona jurídica denominada
Conjunto Multifamiliar Bosques de Vizcaya, carece de toda legitimación en
la causa por activa, en la medida en que sus labores, como viene de verse,
se contraen a la administración de las áreas comunes, y ni remotamente
existe en su favor un derecho personal derivado del contrato y mucho
menos existe un título y modo que le atribuyan el carácter de copropietaria
de las zonas comunes, para demandar el incumplimiento del contrato de
compraventa a través del cual el vendedor se obligó a entregar dichas
zonas con unas determinadas especificaciones.

5. En este orden de ideas, en ausencia de la legitimación en la causa por

activa, alegada por el demandado como excepción previa, habrá de
revocarse la decisión interlocutoria de primera instancia y en consecuencia,
en virtud de lo dispuesto por el inciso final del artículo 97 del C. de P. C.,
se declarará probada mediante sentencia anticipada, negando las
pretensiones de la demanda con la consecuente condena en costas a la
parte demandante en ambas instancias, como en efecto se dispondrá.

III DECISIÓN.

En mérito de lo brevemente expuesto, el Tribunal Superior de Cali,

administrando justicia en nombre de la República de Colombia y por
autoridad de la ley,

IV. RESUELVE.

REVOCAR la providencia apelada, dadas las razones expuestas en la parte

motiva de este proveído, para en su lugar disponer mediante sentencia
anticipada:

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Io. DECLARAR PROBADA la excepción previa de Falta de Legitimación

en la Causa por Activa, propuesta por la sociedad demandada, de
conformidad con lo expuesto en la parte motiva de esta providencia.

2o. DESESTIMAR las pretensiones incoadas en la demanda.

3o. CONDENAR en costas de ambas instancias a la parte demandante.

Liquídense por la secretaría de este Tribunal, e inclúyase la suma de
$_1.000.000.00. por concepto de agencias en derecho de la segunda
instancia. Cumplido lo anterior remítase el expediente a la oficina de
origen.

Notifíquese y cúmplase,

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