ASPECTO

JURÍDICO DEL
CATASTRO
MUTACIONES
CATASTRALES
LA CONSERVACIÓN EN LA ESTRUCTURA LEGAL. Obedece al proceso de
conservación catastral establecido en la Ley 14 de 1983 y en el Artículo 12 del
Decreto 3496 de 1983.

La Conservación consiste en el conjunto de operaciones destinadas a mantener al

día los documentos catastrales de conformidad con los cambios que experimente la
propiedad raíz en sus aspectos físico, jurídico, fiscal y económico.

Se inicia al día siguiente en el cual se inscribe la actualización y se formaliza con la

resolución que ordena la inscripción en los documentos catastrales de los cambios
que se hayan presentado en la propiedad raíz.
 MANTENER AL DÍA LOS DOCUMENTOS
CATASTRALES MEDIANTE:

Mutaciones • Cambios que se producen en alguno de los aspectos del predio

(físico, jurídico o económico).

• Las rectificaciones son las correcciones hechas en la Base de Datos

Rectificaciones y Catastral – BDC.
• Las Complementaciones. Es la información que sea útil para garantizar
complementaciones la integridad de la BDC, diferentes a las mutaciones , rectificaciones o
revisiones de avalúo.

Revisiones de • El propietario o poseedor podrá obtener la revisión del avalúo

cuando demuestre que el valor no se ajusta a las características y
Avalúos Catastrales condiciones del predio y/o de la mejora.

• Es el derecho que tiene el propietario o poseedor de predios o

mejoras, de presentar antes del 30 de junio de cada año la
Autoestimaciones autoestimación del avalúo catastral, la cual no puede ser inferior al
avalúo vigente.
 Artículo 114. Mutación catastral. Se entiende por
mutación catastral todo cambio que sobrevenga respecto
de los aspectos físico, jurídico o económico de los predios
de una unidad orgánica catastral, cuando dicho cambio
sea debidamente inscrito en el Catastro.

Al tener la Base de Datos Catastral dos partes, la alfanumérica y la

gráfica, ambas se deben actualizar al momento de la inscripción de
una mutación.

En las actuaciones administrativas que requieran visita de campo,

especialmente para impactar los aspectos físico y económico, debe
aportarse registro fotográfico que sirva de soporte a los respectivos
informes y de luces a la decisión final a adoptar por medio de acto
administrativo.
 IMPORTANCIA DE LA GEORREFERENCIACIÓN
(CONFUSIÓN DE LÍMITES POR SITUACIONES DE HECHO Y DERECHO)

SE TIENE LA
POSESION PERO NO
LA PROPIEDAD
SE TIENE LA
PROPIEDAD PERO
NO LA POSESION

SE TIENE LA
PUNTO DE AMARRE
PROPIEDAD Y LA
POSESION
DISTANCIA DE AMARRE

VIA PUBLICA

Polígono descrito en el título

de propiedad.
PARAMENTOS
Polígono real medido en
campo.

Gráfica original de DIEGO ERBA.

 MUTACIONES DE PRIMERA CLASE
Cambio de propietario o poseedor

Esta mutación se realiza así:

- Para propietarios, con base en la Escritura Pública o título
debidamente inscrito en el Registro Público Inmobiliario. Sin La inscripción en el catastro
visita. hará con la fecha de la escr
- Para poseedores, con documentos soportes (cartaventa, pública registrada o de
escritura pública, etc.). Con visita para comprobar posesión de acuerdo con
respectivos documentos.
ejercicio de la posesión.
MUTACIONES DE SEGUNDA CLASE
a. Englobe.

La inscripción en el catastro, se
hará con la fecha de la escritura
pública registrada o del
documento de posesión en el que
conste la agregación respectiva.
MUTACIONES DE SEGUNDA CLASE
b. Reloteo

La inscripción en el catastro se
hará con la fecha de la escritura
pública registrada o del
documento de posesión en el que
conste la segregación
respectiva.
MUTACIONES DE SEGUNDA CLASE
c. Modificación de los coeficientes de copropiedad en
predios en RPH

La inscripción en el catastro se
hará con la fecha de la escritura
pública registrada en la que
conste la modificación de los
coeficientes de copropiedad.
MUTACIONES DE SEGUNDA CLASE
d. Englobe de una mejora por construcción en terreno ajeno
o en edificación ajena, en razón a que el propietario o
poseedor de la mejora pasa a convertirse en propietario o
poseedor del terreno o de la edificación sobre la que hizo la
construcción o, viceversa.

La inscripción en el catastro se
hará con la fecha de la resolución
que ordene la inscripción del
englobe de la mejora por
construcción en terreno o en
edificación ajena. Si ese
englobe constituye una
modificación o adición a RPH,
deberá tenerse en cuenta la
fecha de la Escritura Registrada.
MUTACIONES DE TERCERA CLASE
a. Construcciones Nuevas

La inscripción en el catastro se
hará con la fecha de la resolución
que ordene la inscripción de la
construcción nueva. Aquí se
incluye el cumplimiento de RPH
materializados físicamente.
MUTACIONES DE TERCERA CLASE
b. Demoliciones

La inscripción en el catastro se
hará con la fecha de la resolución
que ordene la inscripción de la
desmejora (demolición total o
parcial).
MUTACIONES DE TERCERA CLASE
c. Modificación de las condiciones y características
constructivas.

La inscripción en el catastro se
hará con la fecha de la resolución
que ordene la inscripción de la
modificación de las
condiciones y características
constructivas.
MUTACIONES DE TERCERA CLASE
d. Los cambios respecto del destino económico de
los predios.

La inscripción en el catastro se
hará con la fecha de la resolución
que ordene la inscripción del
cambio de la destinación
económica sufrida por el
predio.
MUTACIONES DE CUARTA CLASE
a. Reajuste Anual

INCREMENTO ANUAL
RESOLUCIÓN 004 DE 2105

AVALÚO 2015: $ 834’458.000

AVALÚO 2016: $ 859’492.000
 ¿CÓMO SE REAJUSTAN LOS AVALÚOS CATASTRALES?
En un proceso de Conservación Catastral los
avalúos catastrales se incrementan o reajustan
conforme lo ordene el Gobierno Nacional mediante
Norma que debe entenderse
Decreto que expide en el mes de diciembre de cada
modificada por el Artículo 190 de la
año, oído previamente el concepto del CONPES. Ese
Ley 1607 de 2012 cuando establece
reajuste o incremento se hace con fundamento en el
que los avalúos catastrales de
art. 132 de la Resolución 70 de 2011, que reza:
conservación se reajustarán
anualmente en el porcentaje que
Artículo 132. Reajuste anual de los avalúos
determinen y publiquen los Catastros
catastrales. Las autoridades catastrales reajustarán
Descentralizados en el mes de
los avalúos catastrales, de conformidad con lo
diciembre de cada año, de acuerdo
ordenado por el Gobierno Nacional o Distrital, para
con los índices de valoración
vigencias anuales, a partir del primero (1°) de enero
inmobiliaria que utilicen, previo
de cada año.
concepto del Consejo de Política
La inscripción catastral por
Económica y Fiscal del ente
Parágrafo. El reajuste no se aplicará a aquellos renovación total o parcial de
territorial, o quien haga sus veces
predios cuyo avalúo haya sido formado o actualizado los avalúos, empezará a regir
catastralmente para la vigencia objeto del reajuste. con la fecha que ordene la
resolución.
MUTACIONES DE CUARTA CLASE
b. Autoestimaciones debidamente aceptadas.

Dicha autoestimación no podrá

ser inferior al avalúo catastral
vigente y se incorporará al
catastro con fecha 31 de
diciembre del año en el cual se
haya efectuado, si la autoridad
catastral la encuentra justificada
por mutaciones físicas,
valorización, o cambios de uso.
LÍMITE TEMPORAL A LAS SOLICITUDES DE
AUTOESTIMACIONES
 La Ley 1742 de 2014, por la cual se adoptan medidas y
disposiciones para los proyectos de infraestructura de
transporte, agua potable y saneamiento básico, y los demás
sectores que requieran expropiación en proyectos de inversión
que adelante el Estado, establece en el penúltimo inciso de su
artículo 6°, que a su vez modificó el artículo 37 o de la Ley 1682
OTRO LÍMITE LEGAL A de 2013, lo siguiente:
LAS
ARTÍCULO 6o. El artículo 37 o de la Ley 1682 de 2013 quedará
AUTOESTIMACIONES: así: (…)
Con el fin de evitar la especulación de valores en los proyectos
PROYECTOS DE de infraestructura a través de la figura del autoavalúo catastral,
la entidad responsable del proyecto o quien haga sus veces,
INFRAESTRUCTURA informará al IGAC o a los catastros descentralizados el área de
DEL TRANSPORTE influencia para que proceda a suspender los trámites de
autoavalúo catastral en curso o se abstenga de recibir nuevas
solicitudes. (Negrilla y subrayado ajenos al original).
MUTACIONES DE QUINTA CLASE
a. Inscripción de predios o mejoras por edificaciones no
declaradas durante la formación o actualización.
b. Inscripción de predios o mejoras por edificaciones omitidas
durante la Formación o Actualización catastral

Cuando se refiera a predios que

no han figurado en el catastro,
será a partir de la fecha de la
escritura o en su defecto, desde
la fecha en que el solicitante
manifiesta ser propietario o
poseedor.

Si son predios omitidos en la

última actualización catastral, la
inscripción corresponderá a la
fecha fijada para esa
actualización.
¿EXISTEN LAS MUTACIONES MIXTAS?

Aunque la Resolución 70 derogó este

tipo de mutaciones (que eran de
sexta clase en la Resolución 2555 de
1988), la respuesta es afirmativa ya
que sobre un mismo predio se
pueden presentar simultáneamente
dos o más mutaciones.
Término para ejecución de las mutaciones

Art. 116 Término para ejecución de las mutaciones. Las

mutaciones de que trata el artículo anterior, se realizarán en
un término máximo de treinta (30) días, contados a partir de
la fecha de recibo de la solicitud con los documentos
pertinentes o de la información registral.

LEY 1437 DE 2011. Artículo 2°. Ámbito de aplicación. (…) Las

Los días se disposiciones de esta Parte Primera Las autoridades sujetarán sus
entienden actuaciones a los procedimientos que se establecen en este Código, sin
hábiles perjuicio de los procedimientos regulados en leyes especiales. En lo
no previsto en los mismos se aplicarán las disposiciones de este Código.
 RELACIÓN
PREDIO – PROPIETARIO
TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO
Esta teoría tiene su origen en el derecho romano, en dos
fuentes principales: El Digesto y el Código.

En el Digesto se enuncia como: “La nuda tradición nunca

transfiere el dominio, sino se hubiese precedido la venta, o
alguna causa justa por la cual siguiese la entrega” (41,1,31).

En el Código se señala: “El dominio de las cosas se

transfiere por tradición y usucapión, no por simples pactos”.
(2,3,20)
TEORÍA DEL TÍTULO Y EL MODO
Para adquirir un DERECHO REAL (como el Dominio
o propiedad) se requiere necesariamente de la
presencia del Título y el Modo.

El Título es el hecho o la misma ley que da la

posibilidad de adquirir el derecho real. El Modo es la
forma de ejecutar el título.

CONTRATO COMPRAVENTA TRADICIÓN

¿Qué es un Título?
Entendido como fuente de obligaciones, es definido por el tratadista
J.J. GÓMEZ como “la realización concreta, por el hombre, de una
fuente cualquiera de las obligaciones, para crear derechos
personales…”.

“Título” equivale a la fuente misma del Derecho, a descubrir la forma

como se produce una obligación determinada que contendrá una
conducta de dar, hacer o no hacer para una de las partes.

Lo anterior no quiere decir que esa sea la única acepción del vocablo
“título”, pues en el lenguaje jurídico se toma como semejante a
escritura o documento.
Títulos: Escritura

Resolución
¿Cuáles son los modos de adquirir el dominio o
propiedad u otro derecho real?
a) Ocupación.

b) Accesión.

c) Tradición.

d) Sucesión por causa de muerte.

e) Prescripción adquisitiva.
 ¿Cuáles son los derechos reales?

a) Dominio o Propiedad.

b) Hipoteca.

c) Prenda.

d) Servidumbre.

e) Usufructo.
 Clases de propiedad
a. Pública

b. Unitaria y Plural.

c. Horizontal.

d. Intelectual e Industrial.

e. Aparente.

f. Colectiva.

g. Multipropiedad o de tiempo compartido.

h. Fiduciaria o fideicomiso (Civil y Comercial).

i. Solidaria.
 PROPIEDAD PÚBLICA

Es la que ejerce el Estado sobre:

BIENES DE USO PÚBLICO: Son aquellos que

están en cabeza de la Nación u otros entes
estatales y cuyo uso pertenece a todos los
habitantes, tales como las parques, plazas,
plazoletas, calles, puentes, caminos, zonas
verdes. Artículo 674 inciso 2° del Código Civil.
 PROPIEDAD PÚBLICA
Es la que ejerce el Estado sobre:

BIENES FISCALES: son aquellos que son del

Estado a través de la Nación o de sus
diferentes Entes Territoriales e Institutos
Descentralizados, con un tratamiento muy
similar al de la propiedad privada. Su uso no
pertenece generalmente a todos los
habitantes. Artículo 674 inciso 3° del Código
Civil.
 PROPIEDAD UNITARIA Y PLURAL

PROPIEDAD UNITARIA: cuando un solo sujeto

ejerce el dominio sobre el mismo predio.

PROPIEDAD PLURAL: cuando el dominio es

ejercido por varios sujetos que se denominan
propietarios o comuneros, cada uno de los cuales
tiene sobre el inmueble una cuota ideal no concreta
o identificable físicamente en campo.
Se presume la igualdad de cuotas
entre los comuneros.
 PROPIEDAD HORIZONTAL

Es una propiedad especial ya que concurren en ella la

propiedad unitaria (ej. apto) y la indivisa o comunitaria
(bienes comunes como el lote de mayor extensión, el techo
común, la piscina, el salón social, la portería, etc.)
 PROPIEDAD HORIZONTAL: ÁREA PRIVADA
CONSTRUIDA Y ÁREA TOTAL CONSTRUIDA
ÁREA PRIVADA CONSTRUIDA: es la que corresponde al área que ocupa el bien
privado como el apartamento, local, oficina o bodega.

ÁREA TOTAL CONSTRUIDA: es la sumatoria de todas las áreas de los bienes

privados más las áreas comunes construidas de la copropiedad.

COEFICIENTES DE COPROPIEDAD: Índices que establecen la participación

porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los
bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad
horizontal. Definen además su participación en la asamblea de propietarios y la
proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o
conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en
edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.
 PROPIEDAD HORIZONTAL Y MEJORAS
Se inscribe en el 4° piso una mejora ya que esa área privada se encontró sin
licenciar, dando cumplimiento a la Circular 7 de 2015, la cual contempla “En la
Base de Datos Catastral – BDC de la Subsecretaría de Catastro se inscribirán las
construcciones adicionales que sean físicamente independientes entre sí, a
través de las matrículas ficticias o ID predios que se generen para identificarlas
como predios independientes, lo cual implica que cada predio se lleve al 100%.
Se inscribirá como poseedor a quien resulte como tal luego de la visita y la
investigación correspondiente realizada por el Prediador designado por el Líder
de Proyecto del Equipo de Reconocimiento Predial”.

Área de Lote: 99.23 m² Área Construida: 268.12 m²

Matrícula Interior Uso Tipo Puntaje Área Privada Patio m2 % RPH Lote

1221196
00000 1 31 57 67.17 0.00 22.270

1221197
00201 1 31 57 99.85 2.72 47.180

1221198
00301 1 31 57 101.10 0.00 30.550

800015701
00000 1 31 48 66.31 0.00 0.000
 PROPIEDAD INTELECTUAL E INDUSTRIAL

PROPIEDAD INTELECTUAL: es la que recae

sobre una obra literaria o artística. Sobre ella se
ejercen los derechos de autor.

PROPIEDAD INDUSTRIAL: es una especie de

propiedad intelectual. Tiene una finalidad industrial
o comercial, pues se ejerce sobre los modelos
industriales, las marcas de fábrica o comercio, los
emblemas, las patentes de invención, etc.
 PROPIEDAD APARENTE

Es aquella que ostenta aquel que ha recibido la

cosa de quien no es dueño. Por consiguiente, es
un poseedor que podrá ganar por prescripción
adquisitiva el dominio de que el tradente carecía,
aunque el tradente no haya tenido ese derecho
(arts. 752 y 753 Código Civil).

En otras palabras, NO ES PROPIETARIO.

 PROPIEDAD COLECTIVA
El territorio indígena se caracteriza porque su titularidad
corresponde a la comunidad con un título de propiedad
especial o colectiva, totalmente inalienable, imprescriptible e
inembargable (C P, art 63).

Otra forma de propiedad colectiva es la de las comunidades

negras, desarrollada por la Ley 70 de 1993, también son
imprescriptibles e inembargables y parcialmente enajenables
las áreas asignadas a un grupo familiar, caso en el cual la
enajenación debe recaer en otros miembros de la comunidad.
 MULTIPROPIEDAD O PROPIEDAD DE TIEMPO
COMPARTIDO

El adquiriente tiene derecho a perpetuidad o

por largo tiempo a utilizar un inmueble, situado
preferentemente en zona turística o recreativa,
durante un período del año, generalmente una
semana.
 PROPIEDAD FIDUCIARIA O FIDEICOMISO CIVIL
Es la que está sujeta al gravamen de pasar a otra persona por
el hecho de verificarse una condición. Características:

1°) Tres sujetos intervienen en este acto:

a) El fideicomitente o constituyente, que es quien dispone

por testamento o por acto entre vivos (escritura pública
registrada) del predio que quedaría con este gravamen.

b) El propietario fiduciario, que es quien recibe el dominio

bajo condición.
 PROPIEDAD FIDUCIARIA O FIDEICOMISO CIVIL
c) El fideicomisario, que es a quien debe transferírsele el dominio una
vez cumplida la condición.

2°) Su constitución se realiza por acto testamentario o por acto entre

vivos.

3°) Debe establecer una condición, esto es, un hecho futuro e incierto
del cual depende el nacimiento o la extinción del fideicomiso.

EL FIDUCIARIO es un verdadero propietario pleno, aunque no con la

perpetuidad tradicional inherente al dominio.
EL FIDEICOMISARIO, mientras no se cumpla la condición, solo tiene
una mera expectativa.
 EL FIDEICOMISO COMERCIAL O FIDUCIA
MERCANTIL
Es un negocio jurídico en virtud del cual una persona
llamada FIDUCIANTE o FIDEICOMITENTE, transfiere uno o
más bienes a otra, llamada SOCIEDAD FIDUCIARIA, quien
se obliga a administrarlos o enajenarlos para cumplir una
finalidad determinada por el constituyente, en provecho de
éste o de un tercero llamado BENEFICIARIO o
FIDEICOMISARIO. Los bienes fideicomitidos forman un
PATRIMONIO AUTÓNOMO, esto es, independiente del
patrimonio de la Sociedad Fiduciaria.
 PROPIEDAD SOLIDARIA

La Constitución Política en su artículo 58, establece que el

Estado protegerá y promoverá la forma solidaria de la
propiedad. EL SISTEMA COOPERATIVO es su especie
más representativa. Son asociaciones sin ánimo de lucro
con la finalidad de servir a sus asociados.

La persona jurídica llamada COOPERATIVA es quien figura

como propietaria de inmuebles independiente de sus
asociados.
 EL USUFRUCTO

Es un derecho real que consiste en la facultad de gozar de

una cosa con cargo de conservar su forma y sustancia y de
restituirla a su dueño al final del mismo.

ELEMENTOS:

NUDO PROPIETARIO: es el titular del derecho de

disposición y quien recobrara el goce consolidándose en él la
propiedad plena.
 EL USUFRUCTO

USUFRUCTUARIO: es quien tiene el goce del bien y lo que

él produzca. Una de sus obligaciones es pagar el Impuesto
Predial Unificado. Art. 855 Código Civil.

OBJETO: si recae sobre un inmueble debe constituirse por

escritura pública que debe inscribirse en la competente
Oficina de Registro de Instrumentos Públicos del lugar de
ubicación del bien.
 RESUMEN RELACIÓN
PREDIO - PROPIETARIO

a. Propietario pleno.

b. Proindiviso.

c. Nudo Propietario.

d. Propietario Fiduciario.
 RELACIÓN PREDIO - POSEEDOR

Procedimiento para la Inscripción de nuevas

posesiones materiales que se encuentran en
altura. Definidas como aquellos inmuebles cuya
forma de tenencia es la posesión material y
las construcciones se encuentran sobrepuestas
(una encima de la otra) compartiendo un lote
común, se tendrán en cuenta los siguientes
aspectos:
Si en el CBML viene inscrito un solo ID predio (o matrícula
ficticia), y es necesario inscribir un nuevo poseedor por venta
parcial o adición de la construcción, no se generarán nuevos ID
predios (matrículas ficticias). El nuevo poseedor se inscribirá en
común y proindiviso, con un porcentaje de derecho que será
proporcional a las áreas privadas construidas que tiene cada
poseedor.
Si en el CBML vienen inscritos dos o más ID predio (o
matrículas ficticias), y es necesario inscribir un nuevo
poseedor por venta parcial o adición de la construcción, se
generará un nuevo ID predio (matrícula ficticia), los
porcentajes de desenglobe se calcularán proporcionalmente
a las áreas privadas construidas.
Si en un CBML viene inscrita una matrícula real y adicionalmente
figura un ID predio (o matrícula ficticia) que representa una mejora
en altura y se solicita inscripción de una nueva mejora en altura o una
fracción de la existente, la inscripción se debe realizar como porcentaje
de derecho sobre el ID predio existente. Si el dueño de la mejora es a
la vez el propietario del predio inscrito en Registro, esa nueva área se
suma a la matrícula real.
 POSESIÓN MATERIAL, UN HECHO O UN
DERECHO?
Desde hace siglos, época del
Imperio Romano hasta hoy, se ha
discutido si la posesión es un
hecho o un derecho. Y el
problema surge a partir de
considerar que si la posesión es
objeto de protección a través de
las llamadas acciones posesorias,
entonces podría pensarse en que
es un derecho real.

“El hecho de que una persona se comporte como señor y dueño de un bien, sea o no de su
propiedad, lo reconoce la ley colombiana como generador de consecuencias jurídicas y lo protege
bajo la denominación de posesión, en las normas del título VII del Código Civil; pero, no es uno de
los derechos consagrados por el constituyente de 1991 como fundamental, así algún sector de
los doctrinantes la hayan considerado como tal”. Sentencia T – 172 de 24 de abril de 1995
 LOS MEROS TENEDORES EN CATASTRO
La mera tenencia es la que se ejerce sobre una cosa, no como
dueño, sino en lugar o a nombre del dueño. Se aplica a todo el
que tiene una cosa reconociendo dominio ajeno. Es por ello que
NO se inscriben en el Catastro:

a. Arrendatarios.

b. Comodatarios.

c. Depositarios.

d. Secuestres.
información de la
Presentación

¿PREGUNTAS?
¡GRACIAS!