Регистрация договора при покупке недвижимости

Суд рекомендовал покупателям, которые приобретают недвижимость у компаний-

застройщиков, инвестировать средства на основании договоров купли-продажи в
нотариальной форме.

В 2017 г. гражданин заключил с фирмой-застройщиком договор о приобретении будущей

недвижимости. Стороны подписали документ, обозначенный как договор аванса, при этом,
в договоре его стороны обозначались как продавец и покупатель. В соответствии с п. 2.1,
компания-продавец обязалась передать право собственности на недвижимость, а покупатель
вносил аванс и обязался принять ее в собственность.

Стороны оговорили, что передача права собственности на недвижимость состоится

посредством заключения договора купли-продажи у нотариуса не позднее второго семестра
2017 г., а сумма аванса будет учтена для определения цены продажи недвижимости. Аванс по
договору был внесен полностью, будущий собственник стал дожидаться окончания
строительства дома.

По истечении оговоренного срока, компания-застройщик не выполнила принятые

обязательства по заключению договор купли-продажи и передаче права собственности.
Гражданин неоднократно пытался связаться по телефону с руководством компании-
застройщика, разговаривал с представителями компании, сдававшим уже построенные
секции жилого дома, но так и не смог добиться оформления купли-продажи у нотариуса. Он
обратился к фирме-застройщику с письменной претензией.

Строительная компания сообщила, что задержка произошла по вине Кадастрового органа:

недвижимости, которую компания обязалась продать покупателю, не присвоен кадастровый
номер. Представитель компании-застройщика уведомлял, что компания готова подписать
договор купли-продажи без нотариального удостоверения и передать недвижимость по акту
приема-передачи. После решения проблемы с кадастровым номером, компания обещала
клиенту заверить договор купли-продажи нотариально.

Ознакомившись с ответом компании застройщика, гражданин обратился с иском в суд. В

исковом заявлении он пояснил, что предложение компании-застройщика нарушало условия
договора аванса: стороны договаривались о том, что гражданин получит право
собственности, а не право пользования недвижимостью.

Тот факт, что кадастровые органы отказываются предоставлять кадастровый номер

недвижимости, не может влиять на обязательства по договору аванса. По соглашению
сторон сумма, указанная в договоре аванса, равна цене продажи объекта
недвижимости. По мнению истца, она подтверждает заключение договора купли-продажи и
настаивал, что компания-застройщик нарушает требования Закона о защите прав
потребителей №105 от 13 марта 2013 г.

Поскольку застройщик просрочил выполнение своих обязательств по передаче объекта

покупателю, он обязан за 102 дня просрочки выплатить покупателю пеню (ст. 32 Закона
№105), 10 тыс. леев в счет возмещения морального вреда. Кроме того, истец потребовал,
чтобы суд обязал компанию выполнить обязательства, взятые по договору аванса. Начало
судебного процесса ускорило события. Предприятие передало право истцу право
собственности на недвижимость: стороны заключили договор купли-продажи у нотариуса,
после чего подписали акт приема-передачи.

Несмотря на передачу недвижимости, истец не отказался от своих требований о взыскании

пени и морального вреда за просрочку. Заслушав стороны дела, суд отказал в иске о
взыскании морального и материального вреда, пояснил, что предприятие-застройщик не
приняло на себя обязательств по выполнению работ или предоставлению услуг, в том
смысле, как это предусматривает Закон о защите прав потребителей. Спорные отношения
сторон не подпадают под действие этого Закона: сторонам изначально следовало
заключать не договор аванса, а договор купли-продажи недвижимости.

Суд обратил внимание на содержание заключенного договора. Стороны обязались заключить

договор купли-продажи недвижимости не позднее завершения второго семестра 2017 г.
Объектом договора предстоящей купли-продажи должна стать недвижимость, указанная в
приложении №1 к договору. Стороны прописали, что покупателю известны условия договора
купли-продажи, который он заключит, и условия продажи покупатель всецело
принимает. Фактически, стороны заключили не договор аванса, а предварительный
договор.

Подписанием документа, который стороны назвали договором аванса, у них возникли

обязательства по заключению в будущем договора купли-продажи недвижимости. Факт
заключения договора купли-продажи по истечении срока, определенного в договоре аванса,
не может служить основанием для взыскания пени в рамках Закона №105.

Обязательство заключить сделку (в данном случае, договор купли-продажи) не

приравнивается к обязательству по предоставлению услуг или выполнению работ по
смыслу Закона №105.

Передача права собственности от одной стороне к другой в обмен на оплату денежной суммы
осуществляется посредством договора купли-продажи с соблюдением нотариальной формы
заключения договора и не передается по договору аванса.

С учетом вышеизложенного, суд отказал гражданину во взыскании пени и морального вреда.

Последующие инстанции оставили в силе решение первой инстанции.