Droit civil

PARTIE II : LE DROIT DES BIENS

Chapitre 1 : La classification des biens

I) La distinction des meubles et des immeubles

D’après l’article 516 du Code Civil, « tous les biens sont meubles ou immeubles ». La loi pose donc
un principe général de distinction fondé sur une caractéristique physique des biens. C’est aussi la loi qui va
définir et lister les biens meubles et immeubles.

Il existe 3 règles générales concernant la classification des biens meubles et immeubles :

 la classification majeure reste celle des meubles et des immeubles : la distinction des biens
continue de dépendre d’un critère physique (la possibilité de déplacement pour un meuble, et
l’attachement au sol pour un immeuble).
 les immeubles sont soumis à un régime juridique particulier, tenant compte de leur valeur, de
sorte de rendre moins facile le pouvoir de disposition à leur encontre
 la liste des immeubles est fermée : ainsi, tout ce qui ne pourra pas être qualifié d’immeuble sera
nécessairement qualifié de meuble.

A) Les immeubles

Le contenu de la catégorie des immeubles est fixé à l’article 517 du Code Civil : « Les biens sont
immeubles, ou par leur nature, ou par leur destination, ou par l'objet auquel ils s'appliquent. »

Cette liste est limitative : il n’existe pas d’autres biens immeubles !

Il existe donc 3 catégories d’immeubles que nous allons détailler.

1. Les immeubles par nature

Selon l’article 518 du Code Civil, les immeubles par nature comprennent
« le sol et tout ce qui adhère au sol ».

Exemples : le sol, le sous-sol, un bâtiment, la végétation, les fruits d’un arbre, …

D’autres articles complètent la liste :

 A. 518 : « Les fonds de terre et les bâtiments sont immeubles par leur nature. »
 A. 519 : « Les moulins à vent ou à eau, fixés sur piliers » (désuétude des textes)

Les immeubles par nature comprennent également les accessoires incorporés à la construction (ex :
brique, radiateur, cheminée, …). Cependant deux éléments doivent être vérifiés :
 l’accessoire doit être lié de manière indissociable avec l’immeuble par nature (lien physique)
 l’accessoire ne peut être retiré de l’immeuble sans porter atteinte à son intégrité

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2. Les immeubles par destination

Les immeubles par destination sont des biens meubles, mais que le droit considère, fictivement, comme
des immeubles parce qu’ils sont l’accessoire d’un immeuble.

Exemple : les clés d’une maison

Il existe des conditions pour parler de bien immeuble par destination :

 il faut vérifier que le meuble et l’immeuble appartiennent à la même personne (unité de propriété)
 il faut qu’un rapport de destination (définit dans les 3 catégories suivantes), tel qu’il a été prévu par
la loi, existe entre le bien meuble et le bien immeuble. La volonté du propriétaire est donc requise,
mais pas suffisante, car il faut vérifier un lien objectif entre le meuble et l’immeuble.

Les conséquences de la qualification d’immeuble par destination :

 les deux biens sont solidaires : le bien meuble va recevoir la qualification de bien immeuble
 la vente (ou saisie) de l’immeuble par nature va entrainer la vente des immeubles par destination

Il existe plusieurs catégories d’immeuble par destination :

o Les immeubles par destination agricole (A.524 du Code Civil)

Ce sont les biens nécessaires pour l’exploitation d’un fonds agricole

Exemple : tracteur, outillage, …

A partir du moment où un propriétaire a affecté un bien immeuble au service d’un fonds agricole
pour son exploitation, le droit considère, par le biais d’une fiction juridique, que ce bien doit recevoir la
qualification d’immeuble par destination, car on estime que ce bien meuble est indispensable à
l’exploitation.

Les animaux sont considérés depuis la loi de février 2015 comme des « êtres doués de
sensibilité », qui vont suivre le régime des biens immeubles par destination.

o Les immeubles par destination économique

Certains biens meubles, s’ils servent à l’exploitation d’un fonds artisanal, industriel ou
commercial, vont pouvoir, sous certaines conditions, être qualifiés de biens immeubles par destination,
parce qu’ils servent à cette exploitation.
Exemples : les meubles d’un hôtel (table, lit, chaise, …)

Ces deux hypothèses se rejoignent car elles consistent en l’affectation d’un meuble
au service ou pour l’exploitation d’un fonds.

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o Les immeubles par « attache à perpétuelle demeure » (immeubles par destination ornementale)

Selon l’article 524 du Code Civil, « sont aussi immeubles par destination tous effets mobiliers que le
propriétaire a attachés au fonds à perpétuelle demeure. »

Exemples (A.525 du Code Civil) : les objets scellés, non détachables sans fracturer le bien lui-même
ou son support, les glaces, les tableaux, les ornements, les statues dans leurs niches, …

Il existe 2 conditions à l’attache à perpétuelle demeure :

 la volonté du propriétaire d’une affectation durable d’un bien meuble à l’immeuble
 une attache vérifiable matériellement
 un bien scellé que l’on ne peut pas enlever sans le détériorer
 un bien meuble spécialement conçu pour s’intégrer dans l’immeuble

Il est souvent difficile de faire la distinction entre les biens immeubles par nature incorporés, et les
immeubles par destination par attache à perpétuelle demeure. Il existe pourtant des enjeux à cette
distinction :
 L’auteur de l’incorporation : lorsque l’on parle d’incorporation, cela peut être l’œuvre du
propriétaire, mais aussi celle d’un locataire ou d’un usufruitier. Le propriétaire de l’immeuble par
nature va donc devenir propriétaire du bien incorporé.
Exemple : plantation d’un arbre
Dans le cas d’un bien immeuble par destination par attache à perpétuelle demeure, l’incorporation
ne pourra être faite que par le propriétaire.

 Le privilège1 du vendeur de meuble va disparaitre dans l’hypothèse d’un bien incorporé, mais se
maintient dans le cas d’un bien immeuble par destination par attache à perpétuelle demeure.
Exemple : un menuisier qui réalise une bibliothèque, mais n’est jamais rémunéré, pourra
récupérer son travail dans le cas d’un immeuble par destination, mais pas dans le cas d’un
bien incorporé.

3. Les immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent

Les immeubles par l’objet auxquels ils s’appliquent sont des biens incorporels,
c’est-à-dire les droits portant sur les immeubles.

Le droit de propriété sur une maison n’entre pas dans cette catégorie : on considère ce droit
comme lié à l’objet !

Exemples : L’article 526 du Code Civil envisage une liste mais celle-ci est incomplète : « Sont immeubles,
par l'objet auquel ils s'appliquent :
- L'usufruit des choses immobilières ;
- Les servitudes ou services fonciers ;
- Les actions qui tendent à revendiquer un immeuble. »

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Un privilège est un droit qui permet à un créancier d’être payé sur le prix de vente du bien par préférence à d’autres créanciers
(par exemple lorsque ce bien est vendu aux enchères)
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Il y a donc lieu de considéré comme immeuble incorporel :
 Les droits réels immobiliers (différents du droit de propriété)
 les droits réels principaux immobiliers (ex : usufruit sur un immeuble, servitudes)
 les droits réels accessoires portant sur un immeuble (ex : hypothèque ou gage immobilier)
 Les créances immobilières (= droits de créance portant sur un immeuble)
 on considère dans ce cas que le transfert de propriété a été repoussé par rapport à la date
de conclusion d’un contrat de vente d’un immeuble (clause de réserve de propriété)
 il ne faut pas les confondre avec les créances mobilières
 Les actions immobilières (= les actions en justice qui tendent à revendiquer un immeuble)

SCHEMA BILAN :

B) Les meubles

C’est l’article 527 du Code Civil qui traite des meubles : « Les biens sont meubles par leur nature
ou par la détermination de la loi ». Mais la jurisprudence a complété ce texte avec les biens meubles par
anticipation.

1. Les meubles par nature

D’après l’article 528 du Code Civil, « sont meuble par nature

les biens qui peuvent se transporter d’un lieu à un autre ».

Cela vise donc les choses mobiles de par leur nature.

D’autres articles complètent cette définition :

 A. 534 du CC : « Les mots "meubles meublants" ne comprennent que les meubles destinés à
l'usage et à l'ornement des appartements, comme tapisseries, lits, sièges, glaces, pendules, tables,
porcelaines et autres objets de cette nature. »
 A. 532 du CC (matériaux de construction) : « Les matériaux provenant de la démolition d'un édifice,
ceux assemblés pour en construire un nouveau, sont meubles jusqu'à ce qu'ils soient employés par
l'ouvrier dans une construction. »
 A.531 du CC (meubles immatriculés) : « Les bateaux, bacs, navires, moulins et bains sur bateaux, et
généralement toutes usines non fixées par des piliers, et ne faisant point partie de la maison, sont
meubles »

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2. Les meubles par détermination de la loi

Les meubles par détermination de la loi sont les droits et les actions
qui n’ont pas pour objet les immeubles.

Les articles 529 et 530 du Code Civil traitent de ces biens qui sont déclarés meubles par la loi, et qui,
de façon générale, consistent en des droits incorporels, des actions, des intérêts et des rentes.

On considère comme meuble par détermination de la loi :

 Les droits réels portant sur un meuble (différents du droit de propriété)

 les droits réels principaux portant sur un meuble (ex : usufruit sur un meuble)
 les droits réels accessoires (ex : le gage mobilier)

Le droit de propriété n’entre pas dans cette catégorie, même si c’est un droit réel. En effet, il se
confond avec le meuble et ne peut en être détaché.

 Les créances mobilières

 toutes les créances de somme d’argent sont concernées, tout ce qui peut permettre
d’exiger une prestation vis-à-vis d’autrui

 l’article 529 du Code Civil vise aussi « les obligations et actions qui ont pour objet des sommes
exigibles ou des effets mobiliers » (de façon générale, sont meubles tous les titres – actions, titre
en bourse, obligation – même s’ils portent sur des immeubles)

 Les droits de propriété incorporelle

 les droits de propriété intellectuelle et industrielle, droit de clientèle, ….

 Les actions en justice portant sur un bien meuble

 on y intègre toutes les actions de paiement de sommes d’argent

3. Les meubles par anticipation

Ce sont des immeubles par nature qui sont considérés comme des meubles
(notamment par les parties d’un contrat) en raison de leur destination future.

Ce sont des biens qui ont vocation à être détachés de leur support immobilier pour devenir des
immeubles.

Exemples : récoltes sur pieds, bois, vente de matériaux à extraire d’une carrière, …

C’est une création jurisprudentielle.

Il faut certaines conditions pour qualifier un bien de meuble par anticipation :

 il faut une intention des parties de séparer le bien du sol
 cette intention doit revêtir un caractère sérieux, et ne pas être formulée dans le simple objectif de
frauder le droit des créanciers
 il faut que la séparation des 2 biens se fasse dans un délai relativement court

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Il faut également distinguer les effets de la qualification de bien meuble par anticipation :

 pour les parties cocontractantes, c’est leur volonté qui a permis de changer la qualification du bien.
C’est donc leur volonté qui sera remise en cause.

 pour les tiers au contrat, seul compte en principe la réalité matérielle des choses. En conséquence,
leur qualification de meuble par anticipation ne sera opposable en principe au tiers que s’ils ont
respectés les formalités de la publicité foncière, ou si les tiers ne pouvaient pas l’ignorer.

SCHEMA BILAN :

C) Les enjeux de la distinction entre les meubles et les immeubles

Chacune des 6 catégories présentées précédemment vont avoir des règles propres dans différents
domaines.

1. Les règles particulières tenant à la nature du bien

On distingue alors :

 Les règles tenant à la compétence des tribunaux

 pour les immeubles, le TGI compétent est celui dans le ressort duquel se situe l’immeuble.
Pour les meubles, le TGI compétent est celui dans le ressort duquel se trouve le domicile du
défendeur

 Les règles relatives à la publicité

 toute opération concernant un immeuble doit faire l’objet d’une publicité auprès du
service de la publicité foncière. Si aucune publicité n’est faite, aucun acte ne sera opposable
aux tiers. En principe, la publicité n’est pas obligatoire pour les biens meubles, sauf pour les
biens meubles immatriculés

 Les règles relatives aux règles de preuve et à la possession

 la preuve est beaucoup plus simple en matière de meubles que d’immeubles, car un
principe indique que le possesseur d’un meuble est supposé être le propriétaire de ce
meuble (A. 2276 du Code Civil). Cette règle n’existe pas pour les immeubles.

 Les règles concernant les suretés réelles

 dans le cas des immeubles, cela concerne le gage immobilier ou d’hypothèque
 dans le cas des meubles, cela concerne le gage mobilier
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2. Les règles tenant à la valeur économique du bien

On distingue dans ce cas :

 La possibilité de rescision pour lésion

 il est possible de remettre en cause un contrat de vente d’un immeuble lorsque celui-ci a
été vendu moins des 7/12 de sa valeur. Ce principe n’existe pas pour les biens meubles.

 Les enjeux propres à la fiscalité

 la fiscalité sur les immeubles est beaucoup plus lourde que celle sur les meubles

 Les saisies
 il existe de nombreuses saisies mobilières (suivant le type de meuble) mais une seule saisie
immobilière

 Les pouvoirs de disposition

 il y a de grandes différences sur le pouvoir de disposition du bien (pouvoir de le vendre). Les
pouvoirs de disposition sont plus encadrés pour les biens immobiliers. On le voit
principalement dans le cas de couples mariés (ex : vente du logement de famille).

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II) Les classifications secondaires des biens
A) Les classifications des biens fondées sur leur appropriation

Ces choses sont évoquées à l’article 714 du Code Civil :

d’appropriation
insusceptibles

Ce sont les choses que l’on ne - l’air

Les choses

peut pas s’approprier car elles - l’océan

doivent profiter à tous. Ce sont - le soleil
les choses communes. Tout le monde peut jouir de ces choses, dans la limite du
respect des règles de police.
sont pas (ou plus) appropriées
d’appropriation mais qui ne

Cette catégorie concerne 2 hypothèses :

Les choses susceptibles

- les « res nullius » (= les choses de personne) : ce sont les

Ce sont les choses qui, à un
moment donné, se retrouvent
sans propriétaire.
choses qui n’ont jusqu’à présent jamais été appropriées
mais qui peuvent le devenir (ex : gibier)
- les « res derelictae » (= les choses abandonnées) : ce
sont les choses qui ont déjà été appropriées mais qui ne le
sont plus car elles ont été abandonnées

Cette distinction a un intérêt sur la façon dont le droit de propriété pourrait naître ou réapparaitre.
 Cela va se réaliser par le biais de l’occupation, un moyen juridique qui permet de créer un droit de
propriété sur la chose (différent de l’accession ou la possession)

B) La classification des biens basée sur l’utilisation de la chose

Cette classification se déduit de certains articles du Code Civil.

Origine de la
Sens Intérêt
distinction

- Les choses consomptibles sont

Les choses consomptibles et non

celles qui se consomment et se

détruisent par l’usage que l’on en fait
selon leur destination Tous les contrats qui imposent une
consomptibles

restitution à l’identique de la chose

Se déduit de Ex : denrées alimentaires au terme même du contrat ne
l’article 587 du peuvent pas concerner les choses
Code Civil - Les choses non consomptibles sont consomptibles.
les choses dont on peut user sans les
détruire (ou alors avec un usage Ex : prêt à usage, contrat de bail
répété)
Ex : crayon à papier

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- Les choses fongibles renvoient aux

biens qui sont insusceptibles d’une En cas de restitution du bien, la
Les choses fongibles et non fongibles

individualisation particulière personne qui est tenue de restituer

Ex : le blé (en général) un corps certain doit restituer la
chose à l’identique. La personne
(= corps certain)

- Les choses non fongibles (= corps tenue de restituer une chose

Se déduit de certains) sont les biens susceptibles fongible aura le droit de restituer
l’article 1291 d’être individualisés une équivalente en quantité et en
du Code Civil nature.
Ex : un tableau
Ex : impossibilité de restituer le
Au cours de son existence, un même blé car il a servi pour la
bien va pouvoir changer ! farine : on restitue une autre tonne
Ex : Clio blanche dans une usine de blé
Clio blanche immatriculée

- Les biens qui sont susceptibles de

Les choses frugifère et non

Un usufruitier a le droit aux fruits

produire des revenus sont dits
mais pas au produit d’une chose. Le
« frugifères », alors que les biens qui
produit sera réservé au nu-
n’en produisent pas sont appelés
frugifères

Se déduit de propriétaire.
« non frugifères ».
l’article 582 du
Code Civil Un possesseur de bonne foi qui est
On distingue les fruits* (pas
évincé par le véritable propriétaire a
d’altération de la chose) et les
le droit de conserver les fruits mais
produits (altération de la chose – ex :
doit restituer les produits.
produits d’une mine).

Les fruits sont des revenus périodiques qu’une chose produit sans altération si diminution
sensible de sa substance.

Il existe 3 types de fruits :

 les fruits naturels sont les fruits qu’une chose va produire naturellement, sans intervention humaine
Ex : pommes d’un pommier sauvage
 les fruits industriels sont les fruits produits par une chose grâce au travail et à l’intervention humaine
Ex : pomme des vergers
 les fruits civils sont les sommes d’argent produites périodiquement par une chose
Ex : les loyers d’un appartement

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