Contrato de Compraventa

Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a
pagarla en dinero. Artículo 1.793 del Código Civil.

El contrato de compraventa supone para su existencia necesariamente dos

partes:

1. - Una, que se obligue a dar una cosa. Se denomina Vendedor

2. - La otra que se obliga a pagarla en dinero. Se denomina Comprador.

El Código Civil no las ha definido limitándose en el artículo 1.793 del Código

Civil a señalar que la parte que se obliga a dar la cosa se dice vendedor y la que se obliga a
pagarla comprador.

Características.

1. - Es un contrato bilateral. Origina dos obligaciones recíprocas que consisten en: una en
dar una cosa y la otra en pagarla en dinero. Ambas obligaciones son esenciales en la
compraventa, pero no son las únicas. Ejemplo, el vendedor tiene la obligación de
saneamiento de evicción y de vicios redhibitorios.

Son las obligaciones de dar la cosa y la de pagar su valor en dinero las que constituyen
la esencia del contrato de compraventa. De tal manera que si una de estas obligaciones
no existe, o no hay compraventa o degenera en un contrato distinto. Artículo 1.444 del
Código Civil.

2. - Es un contrato conmutativo por regla general: Es conmutativo en el sentido de que

las obligaciones recíprocas de las partes se miran como equivalentes. Pero, el carácter
conmutativo no es de la esencia del contrato de compraventa; de modo que puede faltar
este carácter conmutativo y el contrato de compraventa no va a degenerar en otro
contrato distinto. Es aleatoria la compraventa de cosas que no existen, pero se espera
que existan, a que se refiere el artículo 1.813

3. - Es un contrato consensual, por regla general. Esto se desprende del artículo 1.801º
inciso 1º, por excepción es solemne en las ventas de bienes rices, servidumbres y
censos y la de la sucesión hereditaria.

4. - Es un contrato oneroso porque las partes contratantes se gravan recíprocamente, una

en beneficio de la otra.

5. - Es un contrato principal, porque subsiste por sí mismo sin necesidad de otro contrato.
El contrato de compraventa no está destinado a asegurar el cumplimiento de una
obligación principal.

Aspectos a destacar

La regla general es que el contrato de compraventa sea consensual y la

excepción es que sea solemne. La solemnidad es la compraventa de los bienes indicados, la
que se hará mediante escritura pública. Pero no es absoluto, ya que la Ley del Serviu 14.171
en su artículo 67º, suprimió la solemnidad de la escritura pública en los casos a que se refiere
y estableció un procedimiento especial de otorgamiento de instrumento privado en el artículo
68º.

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La compraventa es un titulo traslaticio de dominio

Otro aspecto que cabe destacar es que la compraventa es un título traslaticio

de dominio y, aún más, es el típico ejemplo. Artículo 703º inciso 3º. De esto se desprende
una consecuencia importante: en Chile, por el solo contrato de compraventa no se transfiere
el dominio.

Del contrato de compraventa solamente surgen derechos y obligaciones

personales entre las partes. Es decir, el comprador puede exigir que se le entregue la cosa y,
como contrapartida, el vendedor exigir el pago del precio.

En Chile, para que se opere la adquisición del dominio, además del contrato
de compraventa, se requiere que se realice la tradición de la cosa. Esta se hará por el artículo
684 (muebles) o por el artículo 686 (inmuebles).

Problemas que derivan de la definición (artículo 1.793)

Viendo detenidamente la definición veremos que en ella sólo se indican las

obligaciones que surgen del contrato de compraventa y que son de su esencia. Sin embargo,
en ella nada se dice sobre si el vendedor está o no obligado a transferir el dominio de la
cosa vendida al comprador.

No obstante esto, la propia definición en los términos que emplea nos señala
que una de las partes se obliga a dar una cosa (el vendedor), frase que puede ser
comprensiva de la real obligación de esa parte, porque de acuerdo con el artículo 1.548º: “la
obligación de dar contiene la de entregar la cosa.”

1. - La obligación de dar, por definición es aquella que tiene por objeto transferir el dominio o
constituir un derecho real. La que puede ser asumida solo por el dueño de la cosa.

2. La obligación de entregar, por su parte, no persigue la transferencia del dominio, sino

que tiene por objeto pasar la tenencia de la cosa de una persona a otra y por lo mismo,
puede ser contraída por quien no es dueño de la cosa.

Pero no sucede lo mismo con la obligación de entregar, ya que no toda

obligación de esta naturaleza lleva envuelta la obligación de dar. Lo que sucede es que
cuando el legislador en el artículo 1.793, dice que una de las partes se obliga a dar una cosa,
pareciera indicar que el vendedor transfiere el dominio de la cosa vendida, cuando en realidad
no es así, ya que la obligación del vendedor es sólo la de entregar la cosa.

Alessandri señala que el sistema jurídico chileno no está obligado a hacer

propietario al comprador, sino que este se obliga a proporcionar la cosa al comprador. La
obligación que realmente contrae el vendedor es la de entregar la cosa lo cual se desprende
de numerosas disposiciones del Código Civil: artículo 1.815º (reconoce la validez de la venta
de cosa ajena)..

Sostienen algunos autores que aquí hubo un error del legislador al emplear la
expresión "dar" en el artículo 1.793 y que en realidad debió haber hablado de "entregar",
término que habría expresado con mucha mayor propiedad el carácter que la obligación del
vendedor tiene en nuestra legislación.

El comprador, en virtud del contrato de compraventa, tiene un título que lo

habilita para pedir al vendedor que le entregue la cosa comprada, pero no puede demandarle
que le haga propietario, ya que el dominio no lo va a adquirir el comprador en virtud del
contrato sino que por la tradición o por la prescripción según sea la circunstancia.

En síntesis, para que una persona llegue a ser dueño por este procedimiento

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se requiere:

1.- Que se celebre el contrato de compraventa, del cual nace la obligación de entregar la
cosa vendida, es decir, tiene el título.

2.- Tiene que estar presente la tradición, que es el modo de adquirir el dominio y que es el
medio para cumplir la obligación nacida del contrato de compraventa.

Requisitos generales del contrato de compraventa

Debe cumplir con los requisitos comunes a todo contrato, esto es: el
consentimiento, la capacidad de las partes, objeto y causa lícitos. Además, debe cumplir con:

1. - La cosa vendida,

2. - El precio.

Si falta alguno de estos elementos esenciales del contrato de compraventa, o

ésta no produce efecto alguno o degenera en un contrato diferente, conforme a lo dispuesto
en el artículo 1.444 del Código Civil.

Respecto al consentimiento, este debe recaer sobre:

1.- La cosa que es objeto del contrato. No existirá acuerdo sobre la cosa vendida cuando los
contratantes padezcan de error, bien sobre la identidad de la cosa específica de que se
trata (artículo 1.453) o sobre la sustancia o calidad esencial de la misma (artículo 1.454)

2. - Debe versar acerca del precio y se operará cuando el precio en que una parte entiende
comprar sea el mismo en que la otra entienden vender.

3. - Finalmente, el consentimiento debe recaer sobre la venta misma, según Pothier, esto es,
será preciso que una de las partes quiera vender y la otra comprar.

Consentimiento en las ventas forzadas

El consentimiento de las partes debe manifestarse libre y espontáneamente;

si es resultado de la fuerza, el contrato adolece de nulidad.

Sin embargo, en las ventas forzadas no hay este consentimiento libre y

espontáneo. Verdad es que el ejecutado vende a su pesar, porque el tribunal le obliga a ello, a
petición del acreedor. Pero, por el hecho de obligarse, el deudor ha consentido de antemano a
las consecuencias de la obligación, que otorga al acreedor un derecho de prenda general
sobre sus bienes e, implícitamente, ha autorizado al acreedor para hacerlos vender, si la
deuda no es pagada.

1. - La cosa vendida

Es el objeto de la obligación del vendedor y, por tal razón, ella no puede faltar,
ya que si falta no habría obligación del vendedor, pues ella carecería de objeto y, siendo
así, la obligación del comprador carecería de causa, en virtud de la cual la causa de la
obligación de una de las partes es la obligación de la contraparte.

Requisitos de la cosa vendida

1. - La cosa vendida tiene que ser comerciable: Entendiéndose por tales a aquellas cuya
enajenación no esté prohibida por la ley. Artículo 1.810. La compraventa no es un acto

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 de enajenación propiamente tal, puesto que no transfiere el dominio; la cosa se hace
ajena por la tradición subsiguiente.

Si se vende una cosa cuya enajenación está prohibida por ley nos encontraremos en
presencia de un contrato que la ley prohíbe, el cual, por consiguiente, adolece de objeto
ilícito (artículo 1.466) y, siendo así, su sanción va a ser la nulidad absoluta por el artículo
1.682. Ejemplo, artículos 1.464 N° 1, N° 2 y N° 3.

2. - La cosa vendida tiene que ser real: Esto significa que la cosa vendida tiene que existir
efectivamente al tiempo de celebrarse el contrato de compraventa, ya que si así no
fuere, dicho contrato carecería de objeto Artículo 1.814 del Código Civil.

Sin embargo, también pueden ser objeto del contrato aquellos que no existen, pero se
espera que existan, es decir, las llamadas “cosas futuras”. En este caso, se va a
perfeccionar una vez que la cosa que se espera que exista adquiera existencia material.

a) Venta de la cosa que dejó de existir al tiempo del contrato. Hay que distinguir:

i) Si la cosa no existe en absoluto. No puede haber compraventa. Art. 1.814

ii) Si la cosa existe sólo parcialmente. El contrato es viable. Si faltaba una parte
considerable de ella al tiempo de perfeccionarse el contrato, podrá el
comprador a su arbitrio desistir del contrato, o darlo por subsistente,
abonando el precio a justa tasación. Artículo 1.814 inciso 2°.

b) Mala fe del vendedor. La buena o mala fe del vendedor y comprador, entendiendo

por tal su conocimiento o ignorancia de la inexistencia de la cosa, no influye en
la validez del contrato. Pero si el vendedor supo que no existía en todo o parte
debe reparar los perjuicios al comprador que lo ignoraba. Artículo 1.814 inciso 3.

c) Venta de cosa futura o que se espera que exista. Artículo 1.813. Se dice que
“cosa futura” es aquella que no tiene existencia real y positiva al momento de
prestarse el consentimiento, pero existirá al momento de perfeccionarse el contrato.

Sin embargo, hay casos en que la venta de cosa futura es válida aunque la cosa no
llegue a existir: cuando lo que se vende es la suerte o la esperanza. Así pueden
existir dos especies de venta futura:

i) La cosa misma que va a existir; (si no existe hay falta de objeto). Cuando lo
que se vende es la cosa misma que va a existir, la venta es condicional
(condición suspensiva), porque se entiende hecha con la condición de que la
cosa llegue a existir.

Por ejemplo, A compra a B 1.000 quintales de trigo de la próxima cosecha de

su fundo; la compraventa existirá a condición de que se coseche trigo y no
habrá venta si el fundo nada produce.

ii) Venta de la suerte o esperanza. Cuando se vende la esperanza o la suerte

de que pueda producirse una cosa o realizarse un hecho, la venta es
aleatoria, reputándose perfecta desde que hay acuerdo sobre la cosa futura y
el precio.

Por ejemplo, (Pothier) un pescador vende por determinado precio los peces
que saque en su red, el comprador debe pagar el precio convenido, aunque
no saque ninguno; lo vendido no fueron los peces, sino el azar de la pesca.

Este tipo de venta solo produce efectos si:

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 1. Así lo expresan las partes o,

2. Cuando de la naturaleza misma del contrato aparece que lo comprado

fue la suerte.

En caso de duda de si la venta es condicional o aleatoria, el juez va a tener

que declarar que la venta es condicional, porque ello es más coincidente con
el carácter conmutativo del contrato de compraventa. El artículo 1.813
establece una presunción a la cual el juez debe atenerse, a menos que ella
sea desvirtuada por otra prueba en contrario cuando:

1. En primer término, que las partes hayan expresado en el propio contrato

de compraventa que éste tiene un carácter aleatorio.

2. En segundo término, que el carácter aleatorio del contrato se desprenda

de la propia naturaleza de éste.

3. - La cosa vendida debe ser determinada o determinable y singular: Que sea

determinada o determinable se comprende a la luz del artículo 1.461 del Código Civil.

La cosa vendida también puede consistir en una cuota de un derecho que se tiene sobre
la cosa juntamente con otras personas. Artículo 1.097.

Con todo, la cosa debe ser singular, no puede recaer sobre una universalidad jurídica,
esto es, no puede comprender la totalidad del patrimonio de una persona; ello está
prohibido en el artículo 1.811 del Código Civil. Con todo, podrán venderse todos los
bienes de una persona si en la escritura se singularizan uno a uno estos bienes y
mientras no sean objetos ilícitos. Por ello para que procesa esta venta se requiere:

a) Que se especifiquen los bienes vendidos.

b) Que esta especificación se haga en escritura pública.

c) Que no se comprendan en la venta objetos ilícitos.

Excepción. Se admite la venta de un derecho real de herencia aún cuando ésta tiene el
carácter de universal y recae sobre una universalidad jurídica (artículo 1.801 inciso 2°).
La única exigencia en este caso es que dicha venta deba hacerse por escritura pública.

4. - La cosa vendida no debe pertenecer al comprador: Esto está expresamente dicho por
el legislador en el artículo 1.816: La compra de cosa propia no vale: el comprador
tendrá derecho a que se le restituya lo que hubiere dado por ella.

La razón es que carecería de causa, pues no se ve cuál sería el motivo jurídico o

psicológico que pudiera inducir a una persona a comprar una cosa que ya le pertenece.

Con todo, será necesario que el comprador tenga sobre la cosa la propiedad plena o
absoluta. Por esto el propietario fiduciario podrá comprar la cosa al fideicomisario y la
compraventa, válida en tal caso.

La venta de cosa ajena

Artículo 1.815: La venta de cosa ajena vale, sin perjuicio de los derechos del
dueño de la cosa vendida, mientras no se extingan por el lapso de tiempo.

En Chile, el contrato de compraventa es generador de obligaciones para

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ambas partes. Por ello, en virtud de este contrato, el vendedor sólo está obligado a
proporcionar al comprador la posesión pacífica y tranquila de la cosa. No está obligado el
vendedor a transferir el dominio, sino solamente a entregar la cosa a que se refiere el
contrato.

Puede, entonces, venderse una cosa que pertenece a otro, "porque vender
no es enajenar". La enajenación es cosa distinta, porque enajenar es transferir el dominio, y
sólo puede transferir el dominio quien es dueño de la cosa que ha de transferirse.

Es importante considerar que la venta de cosa ajena es justo título, porque de

acuerdo con la ley la buena fe se presume y, por consiguiente, quien compra cosa ajena tiene
justo título y buena fe, y habiendo existido la tradición, podrá tener la calidad de poseedor
regular y adquirir el dominio por prescripción ordinaria.

Efectos de la venta de cosa ajena

1. - Efectos con relación al dueño de la cosa: El dueño de la cosa es totalmente extraño al

contrato y a su respecto no produce efecto alguno.

En este caso, el verdadero dueño tiene derecho a reivindicar de manos del comprador el
objeto vendido, ello porque en la venta de cosa ajena hay un caso de inoponibilidad. El
contrato es solo valido entre partes, no respecto de terceros. Hay si algunos casos:

a) Cuando el verdadero dueño ha ratificado la venta hecha por quien no era

dueño de la cosa. Ello puede perfectamente hacerse y, en caso de ser así, la
ratificación va a producir plenos efectos. Aún más, el comprador va a tener en este
caso su derecho desde la fecha de celebración del contrato de compraventa y no
desde la fecha de la ratificación (artículo 1.818).

b) Cuando el comprador adquirió el dominio por prescripción. Es a esta situación

a la que se refiere el artículo 1.815 parte final (en relación con el artículo 2.517).

2. - Efecto entre las partes. Hay varias situaciones que analizar:

a) La compraventa, seguida por la tradición, no da al comprador el dominio de

que el vendedor carecía. Solo le transferirá los derechos transferibles al vendedor
sobre la cosa. Artículo 682. Pero el comprador adquirirá la posesión de la cosa y
podrá ganarla por prescripción. Artículo 683. La prescripción será ordinaria o
extraordinaria, según que el comprador haya estado de buena o mala fe.

b) Como consecuencia de ser ajena la cosa podrá verse el vendedor en la

imposibilidad de entregarla. El comprador tiene derecho a demandar el
cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización de perjuicios.

c) Si entregada la cosa al comprador, el dueño de ella la reivindica, el vendedor

está obligado a sanear la evicción, esto es, a defenderlo en el juicio y a
indemnizarle en caso de producirse la privación total o parcial de la cosa vendida.
Sin embargo cesará la obligación de restituir el precio, si el que compró lo hizo a
sabiendas de ser ajena la cosa, o si expresamente tomó sobre sí el peligro de la
evicción, especificándolo. Artículo 1.852 inciso 3°.

3. - El vendedor no ha entregado la cosa vendida al comprador: Aquí también pueden

verse diversas situaciones:

a) Que el verdadero dueño ratifique la venta. En este caso no habrá problema de

ninguna especie con el contrato de compraventa sobre cosa ajena, produciéndose
sus efectos naturales.

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 b) Que el verdadero dueño reivindique la cosa vendida de manos del vendedor.
En este caso, si el verdadero dueño reivindica la cosa y el vendedor es desposeído
de ella, el comprador va a poder demandar la resolución del contrato con la
correspondiente indemnización de perjuicios (artículo 1.489).

4. - Caso en que la venta de cosa ajena produce plenos efectos como si fuera venta de
cosa propia (artículo 1.819 y 682): Vendida y entregada a otro una cosa ajena, si el
vendedor adquiere después el dominio de ella, se mirará al comprador como verdadero
dueño desde la fecha de la tradición.

2. - El precio (si falta el precio entonces no existe compraventa)

Es el objeto de la obligación del comprador. Define lo que se entiende por

precio el artículo 1.793 en su frase final: "el dinero que el comprador da por la cosa
vendida se llama precio".

El precio es un elemento esencial del contrato de compraventa, tanto como lo

es la cosa vendida, de tal manera que, si en el contrato de compraventa no hay precio, en
definitiva, no habría contrato por carecer éste de objeto.

Requisitos del precio en el contrato de compraventa

1. - Tiene que ser real y serio: Esto significa que el precio tiene que ser fijado de tal manera
que quede de manifiesto que el acreedor (vendedor) tiene derecho a exigirlo y que el
deudor (comprador) tiene la obligación de pagarlo.

Bajo estos términos no será precio real el simulado, ni tampoco el irrisorio o ridículo,
entendiéndose por tal a aquel que no guarda ninguna proporcionalidad con el valor de la
cosa vendida. Artículo 1.889 (lesión enorme) y 1.891 (cuando no se procede lesión
enorme).

2. - El precio tiene que ser determinado: Lo que significa que debe conocerse la cantidad
precisa de dinero que constituye el precio. Esa cantidad puede estar precisamente
establecida en el contrato, o bien, puede ser determinada por reglas o datos contenidos
en el contrato (artículo 1.461 incisos 1º y 2º y 1.808 (precio determinado por un tercero
designado por las partes).

Regla del artículo 1.808 inciso final: Si se trata de cosas fungibles y se vende al corriente
de plaza, se entenderá el del día de la entrega, a menos de expresarse otra cosa.

La forma normal de determinar el precio es el acuerdo de las partes. Artículo 1.808

inciso 1°. Luego, la determinación del precio puede hacerse de cualquier modo explícito
en el contrato, finalmente podrá hacerse esta determinación por cualesquiera medios o
indicaciones que lo fijen.

En relación con la determinación del precio, hay un principio fundamental, y es

que "jamás el precio puede quedar al arbitrio de uno solo de los contratantes",
artículo 1.809. Sin embargo, esto no es obstáculo para que las partes convengan
que la fijación del precio quede en manos de un tercero (artículo 1.809 inciso 1º).

3. - El precio tiene que ser pactado en dinero: Lo que la ley exige es que el precio se
pacte en dinero. Si el precio no se pacta en dinero, sino que se conviene que el valor va
a consistir en una cosa, no vamos a estar ante un contrato de compraventa, sino ante un
contrato de permuta artículo 1.897.

Puede darse como alternativa también que las partes convengan un precio que va a
consistir: parte en dinero y parte en especie. En este caso, se discute si estamos ante
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 una compraventa o ante una permuta. La ley da la solución al problema, señalando
en el artículo 1.794 que dice que "se entenderá permuta si la cosa vale más que el
dinero; y venta en el caso contrario".

Las solemnidades en el contrato de compraventa

Por excepción la compraventa es solemne

En esta materia debemos partir de un principio básico: el contrato de

compraventa es por regla general consensual. Sólo por excepción el contrato de
compraventa se convierte en solemne.

Los requisitos esenciales del contrato de compraventa son: el consentimiento,

la cosa vendida y el precio, requisitos que no pueden faltar jamás en el contrato de
compraventa.

Clases de solemnidades

Las solemnidades que pueden ser legales o voluntarias. El hecho de que las
solemnidades se establezcan por ley o por la voluntad de las partes, tiene importancia por las
consecuencias que se derivan en uno y otro caso, pues no es lo mismo una solemnidad
establecida por ley que una impuesta por voluntad de las partes.

I.- Solemnidades legales

1.- Solemnidades ordinarias, rigen respecto de todo contrato de compraventa que tenga
por objeto ciertos y determinados bienes taxativamente señalados por el legislador. Por
ejemplo, los bienes raíces.

2.- Solemnidades especiales, las exige la ley en ciertas ventas que se celebran en
determinadas condiciones o entre determinadas personas. Por ejemplo, la venta de
bienes pertenecientes a los incapaces. Se exigen en atención al estado o calidad de las
personas.

A). - Solemnidades Legales Ordinarias

La ley exige el cumplimiento de esta clase de solemnidades en los siguientes

contratos de compraventa:

1. - Contrato de compraventa de bienes raíces.

2. - Contrato de compraventa de censos.

3. - Contrato de compraventa del derecho de servidumbre.

4. - Contrato de compraventa del derecho de herencia.

En estos casos, la solemnidad consiste en que el contrato de compraventa se

otorgue por escritura pública. La posterior inscripción en el Registro Conservatorio de
Bienes Raíces es la tradición del derecho real y no tiene carácter de solemnidad.

Es solemne sólo la venta de inmuebles por su naturaleza (no se considera para los por
adherencia ni para los de destinación)

En relación con esto, es necesario considerar la situación que se plantea con

respecto a los inmuebles por adherencia y por destinación. Si el contrato de compraventa

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versa sólo sobre estos inmuebles, es decir, si la venta de estos bienes se efectúa
separadamente del predio a que acceden, estamos en presencia de una venta de cosas
muebles, en calidad de muebles por anticipación. Por el contrario, si la venta comprende
juntamente el inmueble por naturaleza y los inmuebles por adherencia o destinación,
estaremos en presencia de un contrato de compraventa que versa sobre inmuebles.

El artículo 1.801 inciso 3 se refiere a estos casos. La escritura pública es, a la

vez, requisito para el perfeccionamiento del contrato y el único medio de probar su existencia.
Artículo 1701. (estos artículos hablan respecto del valor probatorio que tiene esta
solemnidad de la escritura pública como medio de prueba)

Hay una excepción: Esta situación es aquella a que se refieren los artículos
67º y 68º de la Ley 14.171, de 26/10/60, que establece que, en las ventas, constitución de
gravámenes y alzamiento de los mismos, efectuados por el Servicio de Vivienda y
Urbanización (actual SERVIU), se suprime la solemnidad de la escritura pública. Pueden
otorgarse por instrumento privado firmado ante notario, debiendo éste protocolizar de oficio
esa escritura a más tardar al día siguiente hábil al de su otorgamiento.

Compraventa por intermedio de mandatarios

¿Deberá constar por escritura pública el mandato? No es necesario que el

mandato revista las mismas formas que el contrato encomendado al mandatario. El artículo
2.123, destaca el carácter generalmente consensual del mandado. El mandato debe constar
en escritura pública cuando la ley exige esta formalidad, como ocurre con el que se otorgue
para contrae matrimonio o para parecer en juicio.

B) Solemnidades Legales Especiales

Hay ciertos casos en que la ley exige el cumplimiento de ciertas formalidades

y lo hace atendiendo a la calidad o estado de la persona a quien pertenece el bien que
se vende.

1. - Hay ciertos casos en que la venta de bienes raíces pertenecientes a ciertos incapaces
requiere, además, de la escritura pública, la autorización judicial con conocimiento
de causa. A esta situación se refiere, por ejemplo, los artículos 255 y 1.754.

2. - En otros casos se requiere la autorización judicial y, además, pública subasta, como

sucede en la venta de bienes raíces de una persona sujeta a guarda (artículo 393 y 394).

C) Solemnidades Voluntarias

No hay impedimento para que las partes convengan que una venta que
es consensual no se repute perfecta mientras no se cumpla con la solemnidad
convenida por las partes, que puede consistir en el otorgamiento de una escritura
pública o privada. Artículo 1.802º

El establecer esta solemnidad voluntaria, da a las partes derecho para

retractarse de la celebración del contrato hasta antes del otorgamiento de la escritura o
mientras no se haya principiado la entrega de la cosa, entendiéndose que, si se efectúa la
entrega sin haberse otorgado la escritura convenida, ello significa que se ha dejado sin efecto
la solemnidad, se realiza una renuncia tacita a esta solemnidad voluntaria.

Lo importante es que en estos casos la omisión del instrumento convenido por

las partes no produce la nulidad del contrato, ya que sigue siendo consensual. La facultad
de retractación se mantiene hasta que ocurra alguna de las dos circunstancias
siguientes:

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1. - Hasta que se otorgue la escritura pública o privada porque, perfecto el contrato, no
es lícito a las partes dejarlo unilateralmente sin efecto.

2. - Hasta que haya principiado la entrega porque el cumplimiento del contrato, sin que
se haya otorgado la escritura prevista, importa una tácita derogación de la
estipulación que lo hizo solemne.

Situación de las Ventas Forzadas en el Juicio Ejecutivo

Las ventas que se hacen por el ministerio de la justicia constituyen también un

contrato de compraventa. Así lo han entendido los tribunales tomando como base lo que
dispone el artículo 1.891º. Entre esta clase de ventas y las ventas voluntarias existen dos
diferencias:

1. - En la venta forzada, el juez es el representante legal del vendedor o deudor.

2. - En cuanto a la forma de establecer el precio, en la compraventa voluntaria el precio se

establece por un acuerdo entre comprador y vendedor; en cambio, en la venta forzada
la situación es distinta, porque esta venta se realiza en pública subasta y el precio
se establece por la pugna entre los interesados, recordemos que en esta pugna
existe un martillero que estará encargado de regular la pugna.

Las Arras

Dentro del contrato de compraventa existen las llamadas "arras", tratadas en

los artículos 1.803º a 1.805º. Las arras es una especie de garantía, entre una cláusula
penal y una prenda.

Consisten en una cantidad de dinero u otras cosas muebles que se dan en

garantía de la celebración del contrato, o bien en parte del precio o en señalar de quedar
convenidos. Así pueden servir:

a) Sirven como garantía de la celebración o ejecución del contrato, y

b) Se dan como parte del precio o en señal de quedar las partes convenidas.

a) Como Garantía

Las arras, dada en garantía de la celebración o ejecución del contrato,

significan que las partes no han entendido ligarse definitivamente, sino que
mutuamente se reservan la facultad de desdecirse perdiendo su valor. Artículo 1803

Tiempo en que las partes pueden retractarse

La facultad de retractarse no dura indefinidamente. El artículo 1.804º señala el

plazo y demás condiciones que limitan esta facultad:

a) La facultad de retractarse puede extinguirse si es que no hay un plazo indicado,

luego de 2 meses desde la convención.

b) Pero la facultad de retractarse puede extinguirse antes de los plazos indicados,

cuando el contrato se reduce a escritura pública o ha comenzado a efectuarse la
entrega.

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 b) Las Arras en señal de queda convenidos o como parte del precio

Esta clase de arras constituye un testimonio de la celebración definitiva del

contrato; en otras palabras, constituyen un medio de prueba de su celebración. Artículo 1805

Las partes carecen de la facultad de retractarse porque el contrato de

compraventa ha quedado perfecto, a menos que requiera el otorgamiento de escritura pública.

Para que las arras se entiendan dadas en señal de quedar convenidos o

como parte del precio es menester la concurrencia copulativa de estas dos circunstancias:

a) Que las partes lo convengan expresamente.

b) Que este convenio conste por escrito.

Si así no fuere, se entienden las arras dadas en garantía y facultadas las

partes para retractarse. El artículo 1.805º inciso 2º.

Las Arras en el Código de Comercio

El Código de Comercio establece sobre las arras reglas diametralmente

contrarias. Ver artículos 107 y 108 del Código de Comercio.

Gastos del contrato de compraventa

Los gastos son de cargo del vendedor

Supone el legislador que los gastos (impuestos, notario, etc.) que

demande el contrato de compraventa han sido tomados en cuenta en el precio y
establece que son de cargo del vendedor, salvo estipulación contraria. Artículo 1.806.

Sin embargo, la Ley de Timbres y Estampillas señala que los impuestos serán
de cargo de quien otorgue o suscriba el documento gravado, a prorrata de sus intereses, sin
perjuicio de que pueda pactarse la división del gravamen en la forma distinta. Artículos 11 N°
5 y 16 del D.L. 619.

Normas sobre capacidad para el contrato de compraventa

En materia de capacidad para contratar y celebrar actos jurídicos, en general,

la norma fundamental en nuestro Código Civil es el artículo 1.446. Este principio está reiterado
por el legislador en el artículo 1.795: “Son hábiles para el contrato de venta todas las
personas que la ley no declara inhábiles para celebrarlo o para celebrar todo contrato.”

En materia de compraventa y en relación con la incapacidad, tiene plena

aplicación aquella clasificación de las incapacidades que distinguen entre incapacidad
absoluta, relativa y especiales (artículo 1.447).

Incapacidades especiales o particulares en la compraventa

Están reglamentadas en el Código Civil en los artículos 1.796º a 1.800, y son

las siguientes:

1. - Incapacidad para comprar y vender o Doble: Artículo 1.796.

a) Compraventa entre cónyuges. En primer término, es nulo absolutamente el

contrato de compraventa celebrado entre cónyuges no separados judicialmente,

11
 sea que recaiga sobre inmuebles o muebles, corporales o incorporales. La razón es
que puede existir presión por alguno de los cónyuges para con el otro. Además, se
evita la celebración de contratos a vil precio.

b) Compraventa entre el padre y el hijo. En segundo término, el artículo 1.796

prohíbe la celebración de la compraventa entre padre o madre y el hijo de familia,
entendiéndose por este último al que está sometido a la patria potestad. Se
requiere estar emancipado (artículos 269 y siguientes)

Mención especial requiere la situación que se plantea cuando el hijo menor adulto
ejerce un empleo, oficio, profesión o industria, pues de conformidad al artículo 246,
se mirará como mayor de edad para la administración y goce de su peculio
profesional o industrial, sin perjuicio de lo que dispone el artículo 255.

Infracción a lo dispuesto en el artículo 1.796. Si se celebra una compraventa entre

cónyuges no separados judicialmente o entre el padre o madre y el hijo de familia, la
sanción será la nulidad absoluta de ese contrato por aplicación de los artículos 10º,
1.466 y 1.682º.

2. - Incapacidad para vender: Artículo 1.797. Si el administrador de un establecimiento

público hace una venta que no está comprendida dentro de su facultad administrativa o
que no ha sido autorizada por la autoridad competente, esa venta va a adolecer de
nulidad relativa. La norma es imperativo y no prohibitiva. Incluso puede ser nulidad de
derecho público de los artículos 6 y 7 de la Constitución.

3. - Incapacidad para comprar: El artículo 1.798 prohíbe al empleado público comprar los
bienes públicos o particulares que se vendan por su ministerio. Si lo hiciere, el
respectivo contrato de compraventa tendría como sanción la nulidad absoluta.

Prohibición a los jueces y funcionarios del orden judicial. Se prohíbe a los jueces,
abogados, procuradores, escribanos comprar los bienes en cuyo litigio han intervenido y
que se vendan a consecuencia del litigio, aunque la venta se haga en pública subasta
(artículo 1.798º). Si se contraviene esta norma se produce la nulidad absoluta. Se
extiende a fiscales, defensores, relatores, secretarios y demás auxiliares. Artículo 481
Código Orgánico de Tribunales.

Excepcionalmente, la venta la venta realizada por un partidor y como mandatario de los

comuneros, en caso que dicha venta se haya hecho a quien reviste la calidad de
procurador de una de las partes en dicho juicio particional. El problema que se plantea
aquí es si esa venta cae o no dentro de la prohibición del artículo 1.798º.

Al respecto, la jurisprudencia se ha inclinado en ambos sentidos, habiendo fallos que

hacen aplicable el artículo 1.798º a esta situación, declarando la nulidad absoluta de la
venta. Por otro lado, hay otros que han resuelto que esta venta es plenamente válida y lo
han hecho sobre la base de que la partición no es un juicio.

Otra situación es el pacto de cuota litis: está permitido a los abogados y procuradores,
esto es, aquél en virtud del cual el cliente cede parte de sus derechos litigiosos en pago
de la defensa y servicios que aquellos se obligan a prestarle. Lo único que se exige aquí
es que la participación del abogado o procurador tiene que ser menor a la del cliente.

4. - Incapacidad de Tutores y Curadores. Artículo 1.799 nos da las reglas. Se aplica el

artículo 412 del Código Civil:

a) Tratándose de bienes muebles del pupilo, el tutor o curador podrá comprarlos, pero
con la autorización de los demás guardadores o del juez en subsidio. Artículo 412º
inciso 2º).

12
 b) Tratándose de bienes raíces del pupilo, existe una prohibición absoluta en virtud de
la cual el tutor o curador y demás personas allí designadas, no pueden adquirir
bienes raíces del pupilo, aunque tengan autorización judicial o de los otros
guardadores.

5. - Incapacidad de los mandatarios. Por último, el Código Civil da reglas en materia de

Incapacidad de Mandatarios, síndicos y albaceas en el artículo 1.800:

a) Albaceas. En relación con los albaceas (artículo 1.270), se plantea un problema.

Hay una remisión que hace el artículo 1.800 al artículo 2.144; por su parte, nos
encontramos con otra disposición que es el artículo 1.294, se señala que "lo
dispuesto en los artículos... y 412 se extenderá a los albaceas".

A la luz del artículo 2.144 y tratándose de inmuebles, el albacea podría comprarlos,

requiriéndose para estos efectos autorización expresa del causante. Pero si le
aplicamos el artículo 412, no podrían comprar el albacea bienes inmuebles del
causante bajo ningún respecto.

Si concluimos que se aplica el artículo 2.144 en virtud de la remisión del artículo

1.800, tendríamos que concluir que de la autorización respectiva el albacea podría
válidamente comprar bienes raíces del causante; en cambio, si nos atenemos al
artículo 1.294 y a la remisión que este artículo hace al artículo 412, el albacea no
podría adquirir bienes inmuebles del causante y, si lo hiciere, la sanción sería la
nulidad absoluta del respectivo contrato. Artículo 1.294: “Lo dispuesto en los
artículos 394 y 412 se extenderá a los albaceas”

Enfrentados a este problema de cuál norma prevalece, se ha recurrido a la

hermenéutica legal para su solución y, dentro de ella, a aquel principio que dice que
"la norma especial prima sobre la general", concluyéndose que la norma a aplicar
en este caso es la del artículo 412, que es una norma de carácter especial, en tanto
que los artículos 1.800 y 2.144 son de carácter general.

b) Síndicos. La disposición del artículo 1.800 es aplicable a los síndicos, en cuanto no

pueden comprar para sí los bienes que, en su carácter de tales, deben vender para
hacer pago a los acreedores.

c) Mandatarios. El artículo 2.144. La disposición abarca dos situaciones diversas:

i) No puede el mandatario comprar bienes de propiedad del mandante, cuya

venta se le ha encomendado.

ii) Tampoco puede el mandatario vender bienes suyos al mandante que le ha

encargado comprar.

El objeto de esta disposición es precaver de abusos que pudiere cometer el mandatario;

este peligro desaparece si el mandante consiente, de modo expreso.

Modalidades del contrato de compraventa

La compraventa es susceptible de modalidades y rigen, al respecto, las reglas

generales. Así según el artículo 1.807. Pero hay ciertas modalidades especiales de la
compraventa.

1. - Venta al peso, cuenta o medida. La venta de las cosas que se aprecian según su
cantidad puede hacerse en bloque o al peso, cuenta o medida.

La es venta hecha en bloque cuando no es necesario pesar, contar o medir para llegar a
13
 determinar, sea la cosa vendida, sea el precio de la venta.

La venta será a peso o cuenta o medida, cada vez que sea necesario pesar, contar o
medir para determinar la cosa o el precio.

a) Imaginemos que se venden ciertas cosas determinadas, pero que para establecer
su precio total sea necesario pesarlas, contarlas o medirlas. A vende a B el trigo
que tiene en su bodega, a razón de $46 el quintal. Según el artículo 1.821 inciso 1.
la pérdida, deterioro o mejora pertenecerá al comprador, aunque dicha cosa no se
haya pesado, contado ni medido; con tal que se haya ajustado el precio.

b) Supóngase, ahora, que se vende una cosa que es preciso contar, pesar o medir
para determinarla. A vende a B 100 de las 500 toneladas de trigo que tiene en
bodega, al precio de $1.000 la tonelada. Se conoce el precio que es de $100.000,
la operación de pesaje va encaminada a determinar la cosa vendida. Puesto que la
venta no recae sobre todo el trigo en bodega, dicha operación es indispensable
para saber qué parte del trigo es la vendida. Según el artículo 1.821 inciso 2°, la
pérdida, deterioro o mejora no pertenecerá al comprador, sino después de haberse
ajustado el precio y de haberse pesado, contado o medido dicha parte.

c) La operación de peso, cuenta o medida determina solamente de cargo de quién

son los riesgos; pero el contrato se encuentra perfecto. Artículo 1.822. Las partes
disponen de estas acciones porque el contrato tiene existencia jurídica. Tales
acciones, en suma, se reducen a pedir el cumplimiento del contrato o su resolución,
con indemnización de perjuicios.

2. - Venta a prueba o al gusto. La compraventa, en general, se perfecciona desde que las

partes están acordes en la cosa y en el precio. La venta a prueba o al gusto constituye
una excepción. Artículo 1.823.

El contrato no se perfecciona sino cuando el comprador encuentra la cosa de su

personal agrado, con la lógica consecuencia de que, entre tanto, la pérdida, deterioro o
mejora pertenece al vendedor. Lo es cuando:

a) Cuando expresamente lo convienen las partes.

b) Cuando las cosas vendidas son de aquellas que se acostumbran vender de este
modo, aunque no medie una expresa estipulación.

Efectos del Contrato de Compraventa

En general, los efectos de un contrato son derechos y obligaciones que de
ese contrato emanan. Estos derechos y obligaciones pueden provenir de la ley o de la
voluntad de las partes.

Son obligaciones Esenciales del Vendedor:

1. - La entrega de la cosa vendida al comprador,

2. - Sanear la cosa vendida al comprador.

Son obligaciones Esenciales del Comprador:

1. - Pagar el precio,

2. - Recibir la cosa comprada.

14
 Estas son las obligaciones fundamentales de la compraventa, pero solamente
son de su esencia dos:

1. - La obligación del vendedor de entregar la cosa,

2. - La obligación del comprador de pagar el precio.

Obligaciones del Vendedor

La obligación propia del vendedor y que nace del contrato de compraventa por
el solo hecho de su celebración y sin necesidad de estipulación de las partes, vale decir,
aquellas obligaciones que establece la ley, son dos:

a) Obligación de entregar la cosa;

b) Obligación de saneamiento de la cosa.

Sin perjuicio de lo anterior, las partes pueden agregar otras obligaciones, o

bien, modificar o atenuar las obligaciones señaladas, debiendo existir eso sí un convenio
expreso, porque, a falta de convenio, el vendedor sólo tiene las obligaciones que establece la
ley y dentro de la extensión que a ellas corresponde. Artículo 1.824.

1. - Obligación de entregar la cosa vendida

Consiste en conferir al comprador la posesión legal y material de la cosa

a que se ha referido el contrato, haciendo la tradición.

Forma de la entrega

La entrega se hace conforme a las normas establecidas para la tradición. Dice

el artículo 1.824 inciso 2°.

1. - La tradición de una cosa corporal mueble deberá hacerse por uno de los medios que
indica el artículo 684.

2. - Se efectuará la tradición del dominio de los bienes raíces por la inscripción del título en
el Registro del Conservador. Artículo 686. Salvo una excepción: La tradición de un
derecho de servidumbre se efectuará por escritura pública en que el tradente exprese
constituirlo, y el adquirente aceptarlo: Artículo 698.

Entrega de especies o cuerpos ciertos

De acuerdo con las reglas generales, si la cosa vendida es una especie o

cuerpo cierto, el vendedor no solamente tiene la obligación de entregar la cosa, sino que
además pesa sobre él la obligación de conservarla hasta su entrega (artículo 1.548).

1. - La obligación del vendedor de conservar la especie o cuerpo cierto hasta su

entrega: Es necesario, en todo caso, que no se trate de un contrato de ejecución
instantánea, sino que las partes hayan convenido un plazo para la entrega.

El artículo 1.548 impone al deudor (vendedor) la obligación de custodia y conservación

de la cosa que se debe, so pena de pagar los perjuicios al acreedor (comprador), a
menos que éste se haya constituido en mora de recibir. Cabe considerar que la
responsabilidad del vendedor se extiende hasta la culpa leve Artículo 1.547.

En caso que la pérdida o deterioro de la cosa no sea a culpa del deudor, se aplica el

15
 artículo 1.590º incisos 1 y 2. En tal caso, el acreedor (comprador) debe recibir la cosa en
el estado en que se encuentra.

Si la pérdida de la cosa vendida que se encuentra en poder del deudor (vendedor) es

fortuita, el riesgo es de cargo del acreedor (comprador). (artículos 1.550º y 1.820º).

2. - La obligación del vendedor de conferir al comprador la posesión legal y material

de la cosa: Es precisamente en esto en lo que consiste la obligación de entregar que
recae sobre el vendedor. En relación con ella hay que distinguir:

a) El vendedor es el dueño de la cosa vendida. La forma en que el vendedor va a

conferir la posesión al vendedor al comprador es mediante la correspondiente
tradición, la cual va a tener que hacerse ajustada a las normas de la ley y según la
naturaleza de la cosa (artículo 684 y 686).

b) Caso en que el vendedor no es el dueño de la cosa: También en este caso el

vendedor va a conferir la posesión al comprador mediante la tradición, pero como
no es el dueño de la cosa que vende, no va a poder transferir ese derecho al
comprador, solamente lo va a poner en posesión de la cosa vendida (artículos 682º
y 683º).

En el evento de que el comprador sea privado de todo o parte de la cosa por

sentencia judicial, si ha citado de evicción al vendedor, va a poder exigir a éste la
restitución del precio o de la parte que corresponda en caso de que la evicción sea
parcial, más las indemnizaciones que establezca la ley.

Obligación de entregar materialmente la cosa

La cosa vendida debe ser puesta materialmente a disposición del comprador;

no se entiende cumplida la obligación por el solo hecho de haberlo inscrito en el registro
conservador.

Lugar en que debe hacerse la entrega de la cosa

El legislador al reglamentar la compraventa no estableció normas sobre el

lugar en que debía hacerse la entrega de la cosa por el vendedor. Por consiguiente, en esta
materia habrá que remitirse a las reglas generales respecto al lugar en que deba hacerse el
pago (artículos 1.587, 1.588 y 1.589).

1.- En el lugar que han estipulado las partes.

2.- Si las partes nada han dicho sobre el lugar en que deba hacerse la entrega, se hará ésta
en el lugar en que se encontraba la cosa al momento de la celebración del acto o
contrato, siempre que se trate de una especie o cuerpo cierto.

3.- Si lo vendido es una cantidad determinada de un género limitado, la entrega se va a

hacer en el domicilio del deudor.

Momento en que debe hacerse la entrega o tiempo de la entrega

Hay que distinguir algunas situaciones:

1.- Si el contrato de compraventa es puro y simple: En este caso el vendedor tiene que
efectuar la entrega tan pronto quede perfecto el contrato de compraventa. (artículo
1.826º inciso 1º).

2.- Si el contrato de compraventa se ha celebrado sujetándolo a un plazo o a una

16
 condición suspensiva. En este caso, el vendedor va a tener que efectuar la entrega al
vencimiento del plazo o cuando se cumpla la condición. Artículo 1.826.

Importancia de establecer el momento o tiempo de la entrega

Para el caso en que el vendedor ha vendido una misma cosa a dos o más
personas distintas, porque el establecer el tiempo de la entrega va a determinar cuál de los
contratos va a prevalecer. De acuerdo con el artículo 1.817º:

1.- Si la cosa ha sido entregada a una sola de esas personas: en este caso, es la venta
celebrada con esa persona la que prevalece.

2.- Si la cosa ha sido entregada a dos o más personas: prevalece la venta celebrada con
aquella a quien se le entregó primero la cosa.

3.- Si no ha habido entrega a ninguno de los dos o más compradores, va a prevalecer

el título más antiguo. Cuando el artículo 1.817º dice "título más antiguo", se está
refiriendo a la fecha del contrato de compraventa, así lo ha resuelto la jurisprudencia.

Derecho de retención del vendedor

El vendedor tiene derecho a retener la cosa vendida en ciertas circunstancias.

1. - No está obligado a entregar la cosa, cuando el comprador no ha pagado o no está

dispuesto a pagar el precio. Es necesario que:

a) Que la cosa no haya sido entregada.

b) Que el comprador no haya pagado el precio. Aunque no se haya pagado el precio,

no puede el vendedor retener la cosa vendida si aquél está pronto a pagarla.

c) Que no se haya fijado plazo para el pago.

2. - Pero aunque se haya convenido un plazo para el pago del precio, puede el vendedor
retener la cosa, cuando se vea en peligro de perderlo como consecuencia de una
disminución considerable de la fortuna del comprador. Artículo 1.826 inciso 4°:

Gastos de la entrega

Los gastos del pago son de cargo del deudor. Artículo 1.571 es decir, son
de cargo del vendedor los que demande la entrega en el lugar debido. Pero incumbirán al
comprador los gastos en que sea necesario incurrir para transportar la cosa ya entregada.
Artículo 1.825.

Qué debe comprender la entrega

Hay que estarse a las estipulaciones que las partes hayan hecho en el
contrato. Artículo 1.828º: “El vendedor es obligado a entregar lo que reza el contrato.”

Frutos de la cosa vendida

La cosa vendida debe ser entregada al comprador con aquellos frutos que,
según la ley le pertenecen. Es el artículo 1.816 el que establece cuales son esos frutos. Así:

1. - Pertenecen al comprador los frutos naturales pendientes al tiempo del contrato, esto es,
los que se encontraren adheridos a la cosa fructuaria. Artículo 645 No debe el
comprador indemnización al vendedor por haberlos hecho producir. Para evitar

17
 problemas está el artículo 1.829.

2. - Igualmente pertenecen al comprador los frutos, tanto naturales como civiles, que la cosa
vendida produzca después de celebrado el contrato. El artículo 1.816 modifica las reglas
de los artículos 646 y 648 que dispone que los frutos naturales y civiles de una cosa
pertenecen a su dueño.

La regla del artículo 1.816 tiene 3 excepciones:

1. - Cuando las partes han señalado plazo para la entrega porque los frutos pertenecen al
vendedor, en tal caso, hasta el vencimiento del plazo.

2. - Cuando la cosa debe entregarse cumplida una condición, porque los frutos pertenecerán
igualmente al vendedor hasta que la condición prevista se cumpla.

3. - Cuando las partes han estipulado cláusulas especiales, en cuyo caso los frutos
pertenecerán a comprador o vendedor, según las normas contractuales.

Accesorios de la cosa vendida

No hay disposición de carácter general, pero el artículo 1.830 dispone: En la

venta de una finca se comprenden naturalmente todos los accesorios, que según los artículos
570 y siguientes se reputan inmuebles.

Riesgos de la cosa vendida

De acuerdo con la regla general del artículo 1.550, el riesgo de la especie o

cuerpo cierto cuya entrega se debe es de cargo del acreedor. El artículo 1.820 aplica esta
norma al contrato de compraventa, es decir, pertenece al comprador desde que se
perfecciona el contrato, aunque no se haya entregado la cosa, salvo que se venda bajo
condición suspensiva y que se cumpla la condición.

Por consiguiente, la perdida de la cosa vendida proveniente de un caso

fortuito, extingue la obligación del vendedor de entregarla; pero el comprador, en cambio,
deberá pagar el precio.

Si la cosa se ha deteriorado o perecido parcialmente, debe el comprador

soportar igualmente el deterioro porque habrá de recibirla en el estado en que se encuentre.
Como justa compensación, pertenecen al comprador, sin costo alguno, las mejoras de la cosa
y, como se dijo, sus frutos.

La regla es aplicable a la venta de cosas genéricas que se hace en bloque o

que deben ser pesadas, contadas o medidas para determinar el precio total.

La norma tiene excepciones:

1. - En la compraventa subordinada a una condición suspensiva, la perdida fortuita de la

cosa debe soportarla el vendedor, cuando ésta sobreviene pendiente la condición. Junto
con extinguirse la obligación del vendedor de entregar la cosa, se extingue la del
comprador de pagar el precio.

La perdida fortuita parcial o deterioro pertenece al comprador porque debe recibir la cosa
en el estado de deterioro en que se encuentre, sin derecho a que se le rebaje el precio.

La disposición advierte que es necesario que la condición se cumpla. Si falla la

condición, no hay ni ha habido contrato y la pérdida o deterioro pertenecerán al dueño de
la cosa, el frustrado vendedor.

18
2. - En la venta a peso, cuenta o medida en que las operaciones de pesar, contar o medir
tienen por objeto determinar la cosa vendida, la perdida, deterioro o mejora pertenecen
al comprador sólo desde que tales operaciones se verifiquen.

3. - En la compraventa al gusto, los riesgos son del comprador desde que ha expresado que
la cosa le agrada y, mientras tanto, corresponden al vendedor.

Entrega de predios

Según sea lo que se entrega, pueden ser Predios Rústicos o Urbanos, pero
la distinción entre uno y otro, está dado por la destinación a que se le dará al inmueble, no a
su ubicación.

1. - Rústico, cuando está destinado al uso, cultivo o beneficio de su explotación.

2. - Urbano, si está destinado a edificio, almacén o bodega.

La entrega en materia de venta de predios rústicos

La ley da normas especiales. El Código Civil en sus artículos 1831 y 1834

reglamenta la entrega de los predios rústicos, la cual varía según la forma en que se venda el
predio. Los predios rústicos pueden venderse de dos formas (inciso 1 del artículo 1831):

1. - Como especie o cuerpo cierto. La regla general es que se vendan como especie o
cuerpo cierto, siendo la excepción la venta de los mismos con relación a su cabida

2. - Con relación a su cabida. El legislador ha señalado que la venta se entiende hecha con
relación a su cabida en aquellos casos en que el contrato de compraventa se expresa la
extensión, superficie o cabida del predio, salvo en aquellos casos en que las partes,
no obstante haberse señalado la cabida, estipulan expresamente que no va a haber
problema por la distinción entre la cabida real y la cabida declarada (artículo 1.831 inciso
2º). La determinación de la cabida o superficie puede hacerse de cualquier forma.

La jurisprudencia ha resuelto que para que un predio se entienda vendido con

relación a la cabida, no es suficiente que ésta se indique en el contrato, sino que es menester
que el precio de la compraventa se determine con relación a la cabida. Sin embargo, los
autores estiman que esta jurisprudencia no es correcta y que en ella no se está interpretando
en la forma que corresponde al artículo 1.831º.

1. – Venta según la cabida y sus problemas

Si se vende un predio con relación a la cabida y el vendedor entrega

precisamente la superficie convenida en el contrato, no se va a plantear problema de ninguna
especie. El problema se va a suscitar cuando no corresponda a la cabida establecida en el
contrato (cabida declarada), con aquella que realmente se ha entregado (cabida real),
pudiendo darse aquí dos alternativas:

1. - Que la cabida real sea menor que la declarada (artículo 1.832 inciso 2). Hay que
distinguir:

a) Si el valor de la cabida que falta para completar la declarada no excede de ese

10 %. En este caso, el vendedor está obligado a completar la cabida declarada y, si
ello no fuere posible, rebajará proporcionalmente el precio, porque ha entregado
una extensión menor que la declarada.

Ejemplo: cabida declarada 100 hectáreas, valor de cada hectárea = $1000; valor

19
 total = $100.000. Si en lugar de entregar las 100 hectáreas (cabida declarada), el
vendedor sólo entrega 95 hectáreas (cabida real), tenemos que ver si la cabida o
extensión que falta para completar la cabida declarada excede o no un 10 por
ciento del valor de ésta: Extensión faltante ==> 5 hectáreas a $1000 c/u = $5000.
10% por ciento de la cabida declarada = $10.000. En este caso, el valor de la
extensión que falta para completar la cabida declarada no excede de un 10 por
ciento del valor de ésta.

b) En caso de que el valor de la extensión que falta para completar la cabida

declarada excede en un 10% el valor de ésta, el comprador tiene un derecho
alternativo:

i) Aceptar la disminución del precio que hiciere el vendedor,

ii) Demandar la resolución del contrato con indemnización de perjuicios por

incumplimiento de la obligación del vendedor.

Ejemplo: cabida declarada = 100 hectáreas ==> $1.000 c/u. Supongamos que en
lugar de entregar las 100 hectáreas, el vendedor sólo entrega 50. La extensión
faltante son 50 hectáreas. por un valor de $50.000. El 10 % de la cabida declarada
es de $10.000. En este caso, el valor de la extensión que falta para completar la
cabida declarada, excede de un 10 % del valor de la misma.

2. - Que la cabida real sea mayor que la declarada (artículo 1832 inciso 1). En este caso,
lo que se entrega es una superficie más grande que aquella que se señaló en el contrato
de compraventa. Según el artículo 1.832º inciso 1º, hay que distinguir:

a) Si el precio de la cabida que sobra excede de un 10% del precio de la cabida

real. En caso que el precio de lo entregado en exceso sobrepase de un 10% del
precio de la cabida real, el comprador tiene un derecho de opción:

i) Aumentar proporcionalmente el precio.

ii) Desistirse del contrato, caso en el cual se le resarcirán el perjuicio según las
reglas generales.

Ejemplo: se venden 100 hectáreas a $1000 c/u, pero en realidad se entregan 130
hectáreas (cabida real). En consecuencia, la extensión sobrante de 30 hectáreas
por un valor de $30.000 y el 10 por ciento del valor de la cabida real es de $13.000.
En este caso, el precio de las hectáreas dadas en exceso es superior al 10 por
ciento del precio de la cabida real (que es de $130.000).

b) Si el precio de la cabida que sobra no excede del 10% del precio de la cabida
real. En este último caso, el comprador está obligado a aumentar
proporcionalmente el precio. Ejemplo: se venden 100 hectáreas a $1.000 c/u, pero
se entregaron 103 hectáreas (cabida real); extensión sobrante ==> 3 hectáreas,
cuyo valor es $3.000, y el 10% del valor de la cabida real es de $10.300. Como es
inferior al 10% del precio de la cabida real, hay que aumentar proporcionalmente
las 3 hectáreas que recibió en exceso.

2. - Venta como especie o cuerpo cierto

Es la regla general. Se produce esta forma de venta siempre que en el

contrato de compraventa no se exprese la cabida, o bien, cuando expresándose ésta se
declara que no va a alterar el precio, aun cuando haya diferencias entre la cabida real y la
declarada (artículo 1.831º inciso final). Puede ser:

20
1. - Sin señalamiento de linderos. Si el predio se vende de esta forma, el comprador nada
va a poder reclamar, cualquiera que sea la extensión o superficie que se le entregue,
porque ello implica el cumplimiento de la obligación del vendedor (art. 1.833 inciso 1º).

2. - Con señalamiento de linderos. Esta es la forma usual de venta de un predio rústico

como especie o cuerpo cierto. En este caso, el vendedor está obligado a entregar toda la
extensión o superficie comprendida en los deslindes.

En caso que no pudiera hacerlo, se aplica la misma regla del artículo 1.833º inciso 2º, es
decir, habrá que ver si el precio de la extensión que falta excede o no de un 10% del
precio de la superficie comprendida en los linderos. Si no excede, hay derecho a rebajar
proporcionalmente el precio. Si excede, el comprador puede aceptar la rebaja del precio
o desistir del contrato (caso en el cual se le resarcirán los perjuicios según las reglas
generales). Lo anterior se desprende de lo dispuesto en el inciso 2º del artículo 1.833º.

Plazo de prescripción de estas acciones

Sea que la venta del predio rústico se haga en relación con la cabida o como
especie o cuerpo cierto, las acciones dadas en los artículos 1.832º y 1.833º prescriben en el
plazo de 1 año, contado desde la entrega (artículo 1.834º).

Los tribunales han entendido que este plazo de un año se cuenta desde la
entrega real o material, porque solamente allí el comprador va a poder comprobar la
verdadera cabida o superficie que se le ha entregado.

Aplicación de los artículos 1.832º y 1.833º a las ventas de las universalidades de hecho

Según el artículo 1.835º "las reglas dadas en los artículos referidos se aplican
a cualquier todo o conjunto de efectos o mercaderías". Así por ejemplo: si se vende una
biblioteca y al entregarse ella faltan o sobran unidades, se van a poder aplicar las reglas de
los artículos 1.832º y 1.833º (lesión enorme), de acuerdo con el contenido de las
estipulaciones contractuales.

Acciones del comprador en contra del vendedor que no cumple de la obligación de

entregar

Puede suceder que el vendedor no cumpla la obligación de entregar que le

impone el contrato de compraventa, o bien, que la cumpla imperfectamente, esto es, no
ajustándose a lo estrictamente estipulado.

En el hecho, esta inejecución del contrato produce como consecuencia

entregar al comprador la posibilidad de elegir entre dos acciones que tienen objetivos
distintos, lo que se desprende de la condición resolutoria tácita (artículo 1.489):

1. - Una acción que persigue la entrega de la cosa, es decir, el cumplimiento de la obligación

del vendedor.

2. - Otra, que persigue la resolución del contrato, esto es, poner término al contrato de
compraventa.

Estas dos acciones se encuentran establecidas en el artículo 1826 inciso 2,

norma que no hace otra cosa que repetir lo establecido en el artículo 1489.

Pero, ¿cuándo se entiende que el vendedor no ha dado cumplimiento de

su obligación de entregar la cosa vendida? Considerando que los artículos 1.826 inciso 2 y
1.489 establecen que él podrá ejercer cualquiera de las dos acciones mencionadas en caso
que el vendedor no cumpla su obligación de entregar, cabe concluir que el incumplimiento de
21
cualquiera de aquellas partes que conforma la obligación de entregar, da derecho al
comprador para demandar el cumplimiento o la resolución del contrato, con la correspondiente
indemnización de perjuicios.

Pero para que el comprador pueda ejercer estas acciones en caso de que el
vendedor no cumpla su obligación de entregar, es necesaria la concurrencia de alguna de las
siguientes condiciones o requisitos:

1. - Que el deudor (vendedor) esté constituido en mora de entregar.

2. - Que la mora sea imputable a hecho o culpa del vendedor.

3. - Que el comprador haya pagado el precio, o bien, que se allane a pagarlo, o que se le
haya conferido un plazo para efectuar dicho pago.

Obligación del vendedor de saneamiento de la cosa vendida

Esta obligación se funda en el razonamiento lógico en orden a que si alguien
compra una cosa es para que ésta le sea útil, esto es, para poder usarla según su naturaleza;
y para poseerla con tranquilidad, esto es, sin ser perturbada de su posesión. Busca:

1.- Que la posesión sea pacífica y tranquila, significa que el comprador no debe ver
perturbada su posesión con las acciones que terceros hagan valer respecto de la cosa
vendida para privarle de esa cosa.

2.- Que la posesión sea útil, significa que la cosa no tenga vicios ocultos que imposibiliten
su uso por el comprador.

Es justamente a estos dos aspectos a los cuales se refiere el artículo 1.837, al

establecer que la obligación de saneamiento comprende dos objetos:

1.- Amparar al comprador en el dominio y posesión pacífica de la cosa vendida, aspecto

que configura el "saneamiento de la evicción".

2.- Responder de los vicios ocultos de la cosa, aspecto que configura el "saneamiento de
los vicios redhibitorios".

Caracteres de la obligación de saneamiento

1. - La obligación de saneamiento es de la naturaleza del contrato de compraventa, le

pertenece sin necesidad de estipulación, pero puede ser modificada, y aun abolida, sin
que por ello el contrato deje de existir o degenere en otro diverso.

2. - La obligación de saneamiento tiene un carácter eventual. Se hace exigible a condición

de que ocurran ciertos hechos que pueden suceder o no.

1. - El saneamiento de la evicción

Consiste en la obligación del vendedor de garantizar al comprador la posesión

pacífica de la cosa, esto es, una posesión que no sea perturbada por terceros. Por esta
misma razón es que se denomina también "obligación de garantía".

¿Cuándo entra a jugar esta obligación?: cuando el comprador es

perturbado en su posesión por terceros que pretenden derechos sobre la cosa vendida. Por
tanto, la obligación de saneamiento de evicción persigue dos fines o se desarrolla en 2
etapas:

22
1. - Defender al comprador contra los terceros que reclaman derechos sobre la cosa.

2. - Indemnizar al comprador si la evicción, no obstante, se produce.

El artículo 1.838º señala que hay evicción de la cosa comprada, cuando el

comprador es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial.

Naturaleza de la obligación de saneamiento

En cuanto a la obligación de saneamiento se convierte en la de indemnizar al

comprador evicto, es una obligación de dar. El artículo 1.840 señala las consecuencias de
estas características.

Caracteres de la obligación de saneamiento de la evicción

1.- Es un elemento de la naturaleza del contrato de compraventa (artículo 1.444 y

1.839). Se entiende incorporada en el contrato sin necesidad de una cláusula especial.

2.- El vendedor no puede ejercer las acciones que se traducirían en una perturbación
o extinción de la posesión pacífica de la cosa. Hay diversas disposiciones en el
Código Civil, como el artículo 1.837º, 1.845º y 1.849º, de los cuales se desprende que es
inconciliable esta obligación de garantía con el ejercicio de la acción reivindicatoria o
cualquiera otra dirigida a privar o perturbar al comprador en su posesión pacífica de la
cosa, por parte del vendedor.

3.- La obligación del vendedor de proteger o amparar al comprador es patrimonial. Por

ello la obligación se transmite a los herederos del vendedor y la acción a los herederos
del comprador.

4. - Es una obligación indivisible. Por ello es que puede intentarse en contra de cualquiera
de los herederos del vendedor. Pero si se tiene que indemnizar la acción pasa a ser
divisible y cada heredero es responsable a prorrata de su cuota.

Requisitos para que sea exigible la obligación de saneamiento

Es necesario que el comprador sea turbado en dicho dominio y posesión. Es

preciso que el comprador se vea expuesto a sufrir evicción. Por lo tanto se requiere:

1. - Que el comprador se vea expuesto a sufrir evicción.

2. - Que el vendedor sea citado de evicción.

Concepto de evicción

La evicción es el resultado de una derrota judicial sufrida por el comprador.

Por ello el artículo 1.838 dispone que hay evicción de la cosa comprada, cuando el comprador
es privado del todo o parte de ella, por sentencia judicial. A ello debemos agregar que la
privación debe provenir de una causa anterior a la celebración del contrato.

Elementos de la evicción

1. - Que el comprador sea privado del todo o parte de la cosa. No solo cuando se quita el
todo o una parte de la cosa que le fue vendida, sino que también cuando por sentencia
judicial se declara en favor de un tercero la existencia de un derecho anterior sobre la
cosa que limite de cualquier modo el dominio del comprador de la cosa.

23
 Hay privación de parte de la cosa cuando se declara en favor de un tercero un derecho
real sobre la cosa limitativo del derecho de dominio, como cuando se establece que un
tercero tiene un derecho de usufructo sobre la cosa o la existencia de la propiedad
fiduciaria.

2. - La evicción tiene que originarse en una causa anterior al contrato de compraventa.

Este requisito está contemplado en el artículo 1.839.

3. - Que la privación del todo o parte de la cosa sea por sentencia judicial . Esto es
precisamente lo que caracteriza a la evicción. Por ello:

a) Los reclamos extrajudiciales no hacen exigible la obligación de saneamiento.

Artículo 1.872.

b) El abandono voluntario que haga el comprador al tercero, de todo o parte de la

cosa, no obliga al vendedor al saneamiento. Sin embargo, según el artículo 1.856
puede darse el caso de que se produzca la evicción sin una sentencia judicial, el
cual se produce con el allanamiento de la demanda.

c) Solamente está obligado el vendedor al saneamiento de las turbaciones de derecho

de que el comprador sea víctima, esto es, aquellas que provengan de derechos que
terceros pretendían tener sobra la cosa.

Etapas que comprende el saneamiento de la evicción

1. - Primera. Consiste en la obligación del vendedor de acudir en auxilio del comprador para
defenderlo en el juicio que se ha iniciado en su contra. La citación de evicción.

La obligación de amparo judicial, es una obligación de hacer: amparar o ir en auxilio del

comprador judicialmente demandado. Por ello es indivisible: artículo 1.840º.

2. - Segundo. Una vez que el comprador ha sido privado del todo o parte de la cosa
vendida, el vendedor va a tener que entrar a pagarle las indemnizaciones que
correspondan. La segunda obligación es de obligación de dar y, como tal, es divisible
entre los herederos del deudor. Inciso 2| del artículo 1.840.

Análisis de las obligaciones que conforman el saneamiento de la evicción

1. - Citación de Evicción

La obligación de amparo judicial. Normalmente el vendedor no tiene

conocimiento de las pretensiones de un tercero sobre la cosa y, es por ello que la ley exige
que el comprador cite de evicción al vendedor por medio de un procedimiento especial
establecido en el Código de Procedimiento Civil (artículos 584). Esta obligación de citar al
vendedor está contemplada en el artículo 1.843.

Forma y oportunidad de la citación

1. - La citación de evicción tiene que hacerse por el comprador al vendedor antes de

contestar la demanda. El efectuar esta citación es de suma importancia, ya que si el
comprador no lo hace, el vendedor no va a ser responsable de la evicción.

2. - Debe solicitarse al juez para que se ordene la citación de evicción deberán

acompañarse antecedentes que hagan aceptable la solicitud.

3. - Decretada la citación, se suspenderán los trámites del juicio por el término de diez
días. Si se encuentra en otro territorio jurisdiccional o fuera del territorio de la República,

24
 se aumentará dicho término en la forma establecida en el artículo 259.

4. - Vencidos estos plazos sin que el demandado haya hecho practicar la citación,
podrá el demandante pedir que se declare caducado el derecho de aquél para
exigirla y que continúen los trámites del juicio, o que se le autorice para llevarla a efecto
a costa del demandado.

5. - Las personas citadas de evicción tendrán para comparecer al juicio el término de

emplazamiento que corresponda en conformidad a los artículos 258 y siguientes,
suspendiéndose mientras tanto el procedimiento. Si a petición de ellas se hace igual
citación a otras personas, gozarán también éstas del mismo derecho. Artículo 586.

La citación de evicción procede en toda clase de juicios

Procede en todo juicio no tan solo en el juicio ordinario. Esto se desprende de

la ubicación en el Código de Procedimiento Civil.

¿A quién puede citarse?

Naturalmente que al vendedor. Pero también se puede citar a los antecesores

del vendedor. Así lo dispone el artículo 1.841.

Desarrollo de la obligación de saneamiento del vendedor citado

Citado de evicción, el vendedor puede adoptar dos actitudes:

1. - No comparece. Si el vendedor citado legalmente de evicción no comparece en juicio, es

obligado al saneamiento de la evicción y continuará el procedimiento sin mas trámite.
Artículo 1.843.

Pero, si el comprador pierde la cosa porque no opuso una excepción que le favorecía, no
responde el vendedor. Ejemplo, prescripción adquisitiva.

2. - Comparece el vendedor. Artículo 1.844: Si el vendedor comparece, se seguirá contra él

solo la demanda; pero el comprador podrá siempre intervenir en el juicio para la
conservación de sus derechos, es decir, actuando como un tercero coadyuvante.

Si el vendedor citado legalmente de evicción comparece en juicio, puede adoptar dos

actitudes:

a) Si analizados los antecedentes el vendedor llega a la conclusión que el tercero va a

ganar el litigio, en ese caso puede allanarse a la evicción, pagando al comprador el
precio y la correspondiente indemnización (artículo 1.845).

Pero, puede el comprador desear continuar adelante. Pero, si pierde el litigio, no va

a poder demandar al vendedor el pago de las costas del juicio ni el valor de los
frutos con que hubo de satisfacer al tercero (artículo 1.845º).

b) Si analizados los antecedentes el vendedor llega a la conclusión que las

pretensiones del tercero carecen de fundamento, en ese caso, asume la defensa
del demandado. Artículo 1.844.

Resultado del Juicio

1.- El vendedor gana: Esto significa que la acción intentada por el tercero no prosperó. En
tal caso, según el artículo 1.855, el vendedor no tiene ninguna responsabilidad.

25
2.- El vendedor pierde el litigio: Termina aquí la primera etapa de la obligación de
saneamiento de la evicción. De manera entonces que esta segunda obligación nace una
vez evicta la cosa por sentencia judicial.

Indemnizaciones en caso de evicción total (artículo 1.847)

Evicta la cosa por sentencia judicial, el vendedor está obligado a 5

prestaciones en favor del comprador:

1. - La restitución del precio: El vendedor tiene que devolver íntegramente el precio

recibido al comprador, aun cuando la cosa haya disminuido de valor en el tiempo que
medie entre la venta y la evicción (artículo 1.847 Nº 1º). Sólo si hay deterioro que ha
significado un beneficio para el comprador, se rebaja proporcionalmente. Artículo 1.848.

2. - La indemnización de las costas legales del contrato de venta que hubieren sido
satisfechas por el comprador: Esta indemnización comprende solo aquellos gastos en
que por la ley ha tenido que incurrir para el perfeccionamiento de la venta, como por
ejemplo: impuestos, gastos de escritura, etc.

3. - La indemnización del valor de los frutos, que el comprador hubiere sido obligado a
restituir al dueño (al tercero que obtuvo en el juicio). Artículo 1.847 N° 3: La obligación
del comprador de restituir los frutos depende de su buena o mala fe u se regula por las
reglas de las prestaciones mutuas del titulo de la reivindicación.

Limitación. El vendedor no debe el valor de los frutos percibidos durante el juicio cuando
habiendo allanado a la demanda, el comprador decida continuar adelante con el juicio
(artículo 1.845).

4. - Indemnización de las costas del juicio: Esta obligación también tiene una limitación,
que es la misma que en el caso anterior.

5. - La indemnización del aumento del valor que la cosa evicta haya tomado en poder
del comprador, aun por causas naturales o por el mero transcurso del tiempo. Es
lógico que este aumento de valor se indemnice, porque corresponde a un interés
económico que se ha incorporado al patrimonio del comprador.

Esta indemnización se rige por reglas distintas, según cual sea la causa del aumento del
valor de la cosa evicta. Artículo 1.849º y 1.850º, distinguiendo:

a) Si el aumento de valor de la cosa evicta se debe a mejoras ejecutadas por el

comprador, para los efectos de esa indemnización hay que distinguir:

i) Si estaba de buena fe, esto es, si desconocía las causas de la evicción al

momento de la venta, está obligado a indemnizar las mejoras necesarias o
útiles que hubiera efectuado el comprador, pero sólo en caso que dichas
mejoras no le hayan sido pagadas por el tercero que intentó la acción, ya que
puede suceder que el tercero demandante haya sido condenado al pago de
esas mejoras por concepto de prestaciones mutuas (artículo 1849).

ii) Si estaba de mala fe, esto es, conocía las causas de la evicción al celebrarse
la compraventa, tiene que indemnizar al comprador todo aumento de valor
que haya experimentado la cosa por concepto de mejoras, incluido aun el
reembolso de las mejoras voluptuarias (artículo 1.849º inciso 2º).

b) Si el aumento del valor de la cosa evicta se debe a causas naturales, o al

transcurso del tiempo, también debemos distinguir para los efectos de su
indemnización:

26
 i) Si el vendedor estaba de buena fe, tiene que pagar al comprador el
aumento que ha experimentado la cosa, pero con la siguiente limitación: no se
abonará en lo que excediere la cuarta parte del precio de venta (artículo
1.850º).

ii) Si el vendedor estaba de mala fe tiene que indemnizar todo aumento que
experimente la cosa por causas naturales o por el transcurso del tiempo, sin
limitación alguna (artículo 1.850º).

Tratándose de las ventas forzosas, de acuerdo al artículo 1.847º, el vendedor

debe una sola prestación: el precio. (artículo 1.851º).

Evicción parcial

Como su nombre lo indica, es la privación que sufre el comprador de parte de

la cosa que compró en virtud de una sentencia judicial y por una causa anterior al contrato de
compraventa.

Consecuencias de la evicción parcial: hay que establecer:

1. - La magnitud de la parte evicta, es decir, debe establecerse si la parte evicta fue o

no determinante en la celebración del contrato. Si la parte evicta es de tal magnitud
que, faltando ella, el comprador no habría celebrado el contrato de compraventa, en ese
caso, éste tiene un derecho de opción:

a) Puede pedir la resolución del contrato de compraventa con indemnización de

perjuicio (artículo 1.852 inciso final y 1.853). En virtud de esta rescisión, el
comprador será obligado a restituir al vendedor la parte no evicta, y para esta
restitución será considerado como poseedor de buena fe, a menos de prueba
contraria; y el vendedor además de restituir el precio, abonará el valor de los frutos
que el comprador hubiere sido obligado a restituir con la parte evicta, y todo otro
perjuicio que de la evicción resultare al comprador.

b) Puede pedir el saneamiento de la evicción parcial (artículo 1.854). Si la parte evicta

es de tal magnitud que, faltando ella, el comprador habría celebrado el contrato de
todas maneras, en ese caso, éste sólo tiene derecho a pedir el saneamiento de la
evicción parcial y nada más (artículo 1.854).

2. - Quién es el sujeto pasivo de la evicción: Es importante establecerlo porque éste no es

solo el inmediato vendedor de comprador que posee la cosa evicta, sino que también los
antecesores de él en el dominio (artículo 1.841º).

Extinción de la obligación de saneamiento de la evicción

1. - Prescripción: La obligación del vendedor de amparar judicialmente a su comprador es

imprescriptible. La prescripción sólo dice relación con la obligación de pagar el precio y
las indemnizaciones a que se refiere el artículo 1.847º.

a) Prescripción de la obligación de restituir el precio: prescribe de acuerdo a las

reglas generales, es decir, 3 ó 5 años, según se trate de acción ejecutiva u
ordinaria (artículo 2.515º). El plazo se cuenta desde:

i) Si hay sentencia que privó al comprador de todo o parte de la cosa, el plazo

corre desde la fecha de esta sentencia que produce la evicción (artículo
1.856º inciso 2º).

ii) Si no hay sentencia, porque el comprador restituyó la cosa al tercero por

27
 haberse allanado el vendedor a la demanda de éste, el plazo corre desde la
restitución de la cosa (artículo 1.856º inciso 2º).

b) Prescripción de la obligación de pagar las restantes indemnizaciones:

prescribe en 4 años contados en la misma forma señalada anteriormente.

2. - Renuncia. El comprador puede renunciar a la acción de saneamiento por evicción

porque ella mira a su solo interés y ésta es un elemento de la naturaleza del contrato de
compraventa. Artículos 1.839 y 1.842: Esta renuncia tiene los siguientes alcances:

a) En cuanto a los artículos 1.839 y 1.842 hay mala fe cuando el vendedor conocía la
causa de la evicción y, sin darla a conocer al comprador, estipuló su
irresponsabilidad. La ley sanciona este fraude con la nulidad.

b) El vendedor, tiene que restituir el precio, a pesar de la renuncia del comprador

porque si no fuere así, habría un enriquecimiento sin causa (artículo 1.852º). Pero,
hay casos en que el vendedor ni siquiera tiene la obligación de restituir el precio:

i) Cuando el comprador compró la cosa a sabiendas de que era ajena (artículo

1.852º inciso 3º). Pasa a ser aleatorio para el comprador.

ii) Cuando el comprador tomó sobre sí el riesgo de la evicción, especificándolo

(artículo 1.852º inciso 3º). Igualmente es aleatorio para el comprador.

3. - Extinción por otras causas legales. En ciertas circunstancias la ley declara al

vendedor parcial o totalmente liberado de la obligación de saneamiento de la evicción:

a) Hay extinción parcial:

i) En las ventas forzadas hechas por autoridad de la justicia, el vendedor no es

obligado, por causa de la evicción que sufriere la cosa vendida, sino a restituir
el precio que haya producido la venta. Artículo 1.851.

ii) Si el vendedor no opone medio alguno de defensa, y se allana al

saneamiento. Artículo 1.845.

b) Hay extinción por completo:

i) Cuando el tercero que demanda y el comprador somete el asunto a arbitraje

sin conocimiento del vendedor, y el árbitro falla en contra del comprador, o
sea, a favor del tercero demandante (artículo 1.846º Nº 1º).

ii) Si el comprador perdió la posesión por su culpa y, de ello se ha seguido la

evicción (artículo 1.846º Nº 2º).

iii) Cuando el comprador no citó de evicción al vendedor (artículo 1.843º inciso

3º).

iv) Cuando citado el vendedor de evicción, este no comparece, pero el

comprador pierde el juicio por no haberse hecho valer una excepción o
defensa que la pertenecía (artículo 1.843º inciso 3º).

2. - Saneamiento de los vicios redhibitorios

La obligación de saneamiento de los vicios redhibitorios tiene por finalidad

garantizar al comprador la posesión útil de la cosa en el sentido de que el comprador va a

28
poder utilizar la cosa en su beneficio.

Si la cosa adolece de vicios o defectos que la hacen inútil o aminoran su

utilidad, habrá violado el vendedor su obligación.

El artículo 1.857 dispone que se llama acción redhibitoria la que tiene el

comprador para que se rescinda la venta o se rebaje proporcionalmente el precio por los
vicios ocultos de la cosa vendida, raíz o mueble, llamados redhibitorios.

Concepto

El legislador no ha definido el vicio redhibitorio. Los autores señalan que

"vicio redhibitorio es un defecto inherente a la cosa, que existía al tiempo de la venta,
oculto para el comprador y que impide total o parcialmente el uso natural de la cosa"

El artículo 1.858 señala sus características. No obstante, las partes pueden

atribuir el carácter de redhibitorios a vicios que no reúnan de estos requisitos. Artículo 1.863.

Vicios redhibitorios y error sustancial

No debe incurrirse en equivocación de confundirlos. Error sustancial es el que

recae sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa. Se distingue del vicio redhibitorio en
cuanto, en este último, hay un defecto o una imperfección inherente a la cosa en sí
misma y que tiene como consecuencia el hacerla inútil para su uso natural (se trata, por
consiguiente, de una situación objetiva).

En cambio, en el error sustancial hay un falso o equivocado concepto de

una de las partes sobre la sustancia o calidad esencial de la cosa, con prescindencia de sus
condiciones inherentes (se trata de una situación de carácter subjetivo).

Requisitos para que un vicio sea redhibitorio (artículo 1.858)

1. - Que el vicio haya existido al tiempo de la celebración del contrato: No es necesario

que el vicio haya existido en toda su extensión magnitud o gravedad al momento de la
celebración del contrato, sino que basta que exista en germen hasta ese momento y se
desarrolle con posterioridad.

2. - Que el vicio sea grave: Lo es cuando el defecto es de tal naturaleza que impide total o
parcialmente el uso de la cosa. No es posible que cualquier defecto de la cosa atente
contra la estabilidad del contrato. Ver artículo 1.858 N° 2 La gravedad puede derivar de:

a) Ser tales que por ellos la cosa vendida no sirva para su uso natural.

b) Sólo sirva imperfectamente, de manera que sea de presumir que conociéndolos el

comprador no la hubiera comprado.

c) La hubiera comprado a mucho menos precio.

3. - Que el vicio sea oculto: Lo es cuando el comprador lo ignora por no habérselo

manifestado el vendedor. Si el comprador conoció la existencia de los vicios, renuncia a
la garantía. Artículo 1.858 N° 3. Pero, hay casos en que no hay vicios redhibitorios no
obstante el silencio del vendedor. Ellos son los siguientes:

a) Cuando hay negligencia del comprador para conocer el vicio (art. 1.858 N° 3).

29
 b) Cuando el comprador por su profesión u oficio ha podido fácilmente conocer el vicio
(artículo 1.858 N° 3°). Ejemplo: un veterinario compra un animal enfermo.

c) Cuando el vendedor lo dio a conocer al comprador.

Cláusulas que hacen redhibitorios vicios que no lo son

El legislador autoriza expresamente que las partes en un contrato den a un

vicio el carácter de redhibitorio, aun cuando éste no lo sea naturalmente. Artículo 1.863.

Efectos de los vicios redhibitorios

Los efectos se traducen en dos acciones que el comprador puede intentar en

contra del vendedor: (artículo 1.860)

1.- La acción redhibitoria: Es aquella por la cual el comprador puede solicitar la resolución
de la venta (artículo 1.857º).

2.- La acción estimatoria o cuanti minoris: Es la que la ley confiere al comprador para
que pueda pedir una rebaja proporcional del precio. En este caso, a diferencia del
anterior, el contrato de compraventa subsiste, pero se produce una rebaja proporcional
en el precio (artículo 1.857º).

La regla general es que el comprador tiene un derecho de opción entre estas

dos acciones. Sin embargo, esta regla tiene excepciones, pudiendo solamente ejercer la
acción estimatoria. Estos casos son los siguientes:

1. - Cuando los vicios no son graves (artículo 1.868).

2. - Cuando la cosa perece después de celebrado el contrato de compraventa,

encontrándose en poder del comprador y por culpa de éste (artículo 1.862 inciso 1º).
Pero, si la cosa perece por un vicio inherente a ella misma, subsiste el derecho de
opción para el comprador (artículo 1.862º inciso 2º).

3. - El legislador ha considerado también la situación del vendedor que sabía del vicio
redhibitorio y guardó silencio al respecto. En este caso, el vendedor queda obligado no
solo a la restitución de la cosa o a la rebaja del precio, sino que también debe
indemnizar perjuicios en favor del comprador (artículo 1.861º).

Pero si los ignoró y no eran tales que por su profesión u oficio debiera conocerlos, “solo
será obligado a la restitución o la rebaja del precio”

Ventas forzadas

Tratándose de las ventas forzadas, el legislador da una regla especial en el

artículo 1.865, señalando que la acción redhibitoria no tiene lugar en ellas salvo que el
vendedor no pudiendo o no debiendo ignorar los vicios de la cosa vendida, no los hubiera
declarado a petición del comprador.

Caso en que el objeto vendido se compone de varias cosas

Vendiéndose dos o más cosas juntamente, sea que se haya ajustado un

precio por el conjunto o por cada una de ellas, sólo habrá lugar a la acción redhibitoria por la
cosa viciosa y no por el conjunto. Artículo 1.865

30
Extinción de la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios

1. - Por renuncia: Esta acción puede renunciarse porque la obligación de saneamiento es

un elemento de la naturaleza del contrato.

Pero, la renuncia de la acción de saneamiento de los vicios redhibitorios no exime al

vendedor de sanearlos cuando esos vicios le eran conocidos y él no se lo manifestó al
comprador (artículo 1.859).

2. - Por prescripción: A este respecto debemos distinguir:

a) Acción redhibitoria:

i) Bienes muebles la acción redhibitoria prescribe en el plazo de 6 meses.

ii) Respecto de los inmuebles, en un año.

En ambos casos, con una particularidad muy especial: estos plazos pueden
ampliarse o restringirse por voluntad de los contratantes. El plazo de prescripción
de la acción redhibitoria se cuenta desde la entrega real de la cosa.

b) Acción estimatoria: Por su parte, la acción estimatoria prescribe en el plazo de:

i) Un año para los muebles.

ii) 18 meses para los inmuebles (artículo 1.869).

Este plazo también se cuenta desde la entrega real. El artículo 1.869 nada dice sobre la
posibilidad de ampliar o restringir estos plazos tratándose de la acción estimatoria. Sin
embargo, Alessandri sostiene que también tratándose de esta acción las partes pueden
ampliar o restringir este plazo, porque si no tuvieran esta facultad podría darse la
situación que la acción estimatoria prescribiría antes de la acción redhibitoria en el caso
de que las partes, haciendo uso del derecho que la ley les confiere, hubieran ampliado el
plazo de prescripción de esta última.

El legislador ha establecido una norma especial para el cómputo del plazo de

prescripción de la acción estimatoria para el caso en que la cosa vendida haya sido
remesada a un lugar distante (artículo 1.870º). La regla de un año tiene excepción en
este artículo: “Si la compra se ha hecho para remitir la cosa a lugar distante, la acción de
rebaja del precio prescribirá en un año contado desde la entrega al consignatario, con
más el término de emplazamiento, que corresponda a la distancia.”

Pero la regla rige a condición de que el comprador en el tiempo intermedio entre la venta
y la remesa haya podido ignorar el vicio de la cosa, sin negligencia de su parte. Artículo
1.870 inciso 2.

Obligaciones del Comprador

1. - Recibir la cosa comprada.

2. - Pagar el precio.

Estas obligaciones están establecidas en los artículos 1.793º, 1.827º y 1.871º.

La principal de estas obligaciones es la de pagar el precio, señalándolo así expresamente el
legislador en el artículo 1.871º.

31
 1. - Obligación del comprador de recibir la cosa comprada

En qué consiste

La obligación del comprador de recibir la cosa comprada consiste en hacerse

cargo de la misma, tomando posesión de ella.

Mora en recibir la cosa comprada

Artículo 1.827. Si el comprador se ha constituido en mora de recibir la cosa, va

a tener que pagarle al vendedor los gastos de alquiler de los almacenes, graneros y vasijas en
que se contenga lo vendido. Hay dos consecuencias:

1. - Cesa la responsabilidad del vendedor por el cuidado de la cosa respondiendo solamente

del dolo o culpa grave.

2. - Debe abonar al vendedor los perjuicios que sean consecuencia de la mora. La

enumeración del artículo 1.827 no es taxativa.

Qué sucede si el comprador se niega a recibir la cosa comprada por él

1.- El vendedor puede pagar por consignación (artículos 1.598º y siguientes.).

2.- El vendedor podrá pedir la resolución o el cumplimiento del contrato por incumplimiento
de la obligación del vendedor de recibir la cosa comprada (artículo 1.489º).

2. - Obligación de pagar el precio

Esta es la principal obligación del comprador (artículo 1.871). Es un requisito

de la esencia del contrato de compraventa.

Lugar y época del pago

En lo que dice relación con el tiempo y lugar de pago del precio, hay que
estarse a lo estipulado por las partes. Si nada han dicho las partes, se aplican las reglas
generales indicadas en el artículo 1.872.

1. - En el lugar y el tiempo estipulados, o;

2. - En el lugar y el tiempo de la entrega, no habiendo estipulación en contrario.

Derecho de retención o suspensión del pago

La ley confiere al comprador un derecho de retención del precio, cuando éste

deposita el precio en el tribunal con la aprobación del juez, a causa de haberse perturbado
su posesión de la cosa o de existir acciones reales sobre ella, no conocidas del comprador.

Se trata aquí no de un pago por consignación, sino de un depósito en el

tribunal, lo que es una retención judicial del precio que dura hasta que el vendedor haga cesar
las perturbaciones o caucione las resultas del juicio (artículo 1.872º inciso 2º).

Dos son las causas que justifican la suspensión por el comprador del pago del
precio:

1. - Que sea turbado en la posesión de la cosa.

32
2. - Que prueba que existe contra la cosa una acción real de que el vendedor no le dio
noticia antes de celebrarse el contrato.

Consecuencias de la falta de pago del precio

El incumplimiento de la obligación de pagar el precio, conforme al precepto

general del artículo 1.489, autoriza al vendedor para pedir la resolución del contrato o su
cumplimiento, con indemnización de perjuicios. Artículo 1.873.

La falta de pago del precio ha de ser imputable al comprador o, en otros

términos, es preciso que éste se encuentre en mora. No estará en mora el comprador cuando
el vendedor no ha entregado o estado llano a entregar la cosa.

Consecuencia de la resolución de la compraventa

1. - La regla general en materia de resolución es que producida ésta no se deben los

frutos percibidos en el tiempo intermedio. Pero el contrato de compraventa, cuando la
resolución se produce por el no pago del precio, el comprador va a tener que restituir los
frutos, ya sea totalmente cuando no ha pagado nada, o parcialmente en proporción a la
parte no pagada, en caso de que haya habido un pago parcial (artículo 1.875º).

2. - La regla general en materia de resolución es que tratándose del pago de expensas

y deterioros se presume la buena fe del deudor resolutorio. Pero, tratándose del
contrato de compraventa, se presume legalmente la mala fe del comprador que no ha
pagado el precio, salvo que este pruebe lo contrario, (artículo 1.875º inciso 3º).

3. - Si hubiese habido arras, la resolución del contrato de compraventa por no pago

del precio faculta al vendedor para retenerlas si las hubiera recibido o para
exigirlas dobladas si las hubiera dado (artículo 1.875º).

4. - En el artículo 1.876º inciso 1º se señala que la resolución por el no pago del precio,
respecto a los efectos que produce en relación con los terceros poseedores, se
rige por los artículos 1.490º y 1.491º. Este inciso 1º del artículo 1.876 es totalmente
inoficioso, porque aún cuando nada hubiere dicho, de todos modos se hubieran aplicado
los artículos señalados. Pero, el inciso 2º es importante, ya que establece un resguardo
en favor del tercero, consagrando una inadmisibilidad probatoria amplia en su favor
cuando en la escritura se dice que se pagó el precio, ya que en tal caso se admiten
solamente dos pruebas en contrario:

a) La de la nulidad de la escritura,

b) La de la falsificación de la escritura.

5. - Tiene derecho a que se le restituya la cosa. El artículo 1.487 previene que cumplida la
condición resolutoria deberá restituirse lo que se hubiere recibido bajo tal condición.

6. - Le asiste al vendedor el derecho a demandar la indemnizaron de los perjuicios que

el incumplimiento le haya ocasionado. Artículo 1.873. Por su parte, el vendedor debe
realizar ciertas prestaciones a favor del comprador:

a) El comprador a su vez tendrá derecho para que se le restituya la parte que hubiere
pagado del precio. Artículo 1.875 inciso 2°.

b) Tiene igualmente derecho para que se le abonen las mejoras, reputándosele, para
estos efectos, como poseedor de mala fe.

Declaración en la escritura de venta de haberse pagado el precio

33
 El artículo 1.876 inciso 2° establece: Si en la escritura de venta se expresa
haberse pagado el precio, no se admitirá prueba alguna en contrario sino la de nulidad o
falsificación de la escritura, y sólo en virtud de esta prueba habrá acción contra terceros
poseedores.

Cuando en la escritura se declara íntegramente pagado el precio, la buena fe

de los terceros es indudable.

¿Rige la disposición para accionar el vendedor contra el comprador que

conserva la cosa en su poder?. Nos pronunciamos abiertamente por la negativa.

1. - De los artículos 1.875 y 1.876 aparece indudable que se refieren, respectivamente, a los
efectos de la resolución del contrato entre las partes y respecto de terceros.

2. - El artículo 1.876 señala las condiciones generales en que la resolución del contrato
afecta a terceros y prevé, en seguida, la situación de los mismos terceros frente a la
declaración de haberse pagado el precio.

3. - La disposición no se justifica sino como una medida de protección a los terceros, ante
una eventual colusión de las partes.

4. - En fin, la interpretación contraria conduce al absurdo. No sería siquiera admisible, como

prueba para desvirtuar la aseveración de la escritura, la confesión del comprador de no
haber pagado el precio.

Cláusula de no transferirse el dominio sino por el pago del precio

El artículo 680 dispuso que verificada la entrega por el vendedor, se transfiere

el dominio de la cosa vendida, aunque no se haya pagado el precio, a menos que el vendedor
se haya reservado el dominio hasta el pago, o hasta el cumplimiento de una condición

La condición implícita de no transferirse el dominio a pesar de la entrega, por

no estar pagado el precio, quedó abolida. Con arreglo al artículo 680 inciso 2° será necesario
una expresa reserva.

Pero, en clara contra contradicción con el texto legal citado, el artículo 1.874
atribuye a la cláusula de no transferirse el dominio sino por el pago del precio un alcance
diferente. El dominio, pese a la estipulación, se transfiere al comprador; solo otorga al
vendedor el derecho de pedir el cumplimiento del contrato o su resolución, con indemnización
de perjuicios.

De este modo, mientras el artículo 680 establece que si el vendedor se

reserva expresamente el dominio hasta que el precio se pague, la tradición no hará dueño al
comprador, el artículo 1.874 declara, enfáticamente, que tal reserva no obsta para la
adquisición de la propiedad por el adquirente.

El artículo 1.874 concluye que pagando el comprador el precio, subsistirán en

todo caso las enajenaciones que hubiere hecho de la cosa o los derechos que hubiere
constituido sobre ella en el tiempo intermedio.

Pactos Accesorios al Contrato de Compraventa

1. - El Pacto Comisorio (artículo 1.877º y siguiente.).

2. - El Pacto de Retroventa (artículo 1.881º y siguiente.).

34
3. - El Pacto de Retracto (artículo 1.886º).

4. - Otros Pactos (artículo 1.887º).

1. - Pacto Comisorio

1. - En doctrina en general, se entiende que el pacto comisorio es "La estipulación que

hacen las partes de que el contrato se resolverá, si uno de ellos no cumple su
obligación". Es decir, el pacto comisorio en doctrina no es otra cosa que la estipulación
expresa de la condición resolutoria tácita.

2. - En el derecho positivo chileno se plantea un problema: El pacto comisorio está

definido y tratado en el contrato de compraventa en relación con la obligación del
comprador de pagar el precio (artículo 1.877). Luego, en estricto derecho, el pacto
comisorio se aplica solo a la compraventa y respecto de la obligación de pagar el precio.

Para el análisis del pacto comisorio se debe distinguir

1. - Pacto comisorio en el contrato de compraventa por incumplimiento de la

obligación de pagar el precio. Este pacto comisorio puede ser simple o calificado:

a) Simple. Consiste en la estipulación de que si no se paga el precio se puede

resolver la compraventa.

b) Calificado. Es calificado, o con cláusula de resolución ipso facto en la

compraventa. No opera de pleno derecho sino que la consecuencia que produce es
que el tiempo de que dispone el comprador para cumplir con su obligación, de
pagar el precio, es reducida, porque va a disponer de 24 horas contadas desde la
notificación judicial de la demanda.

2. - Pacto comisorio en el contrato de compraventa, por incumplimiento de cualquiera

otra obligación. Puede ser simple o calificado.

Prescripción del Pacto Comisorio

Artículo 1.880. Prescribe en el plazo que fijan las partes, siempre que no
exceda de 4 años desde la fecha del contrato.

2. - Pacto de Retroventa

Concepto: "Es aquel por el cual el vendedor se reserva la facultad de

recobrar la cosa vendida, reembolsando al comprador la cantidad determinada que se
estipulare, o en defecto de esta estipulación lo que haya costado la compra".

Se trata entonces de una venta sujeta a una condición resolutoria ordinaria

potestativa que depende de la sola voluntad del acreedor (vendedor); luego, es válida.

Ventajas e inconvenientes del pacto de retrovenda

El pacto de retroventa es un eficaz medio de procurarse dinero el propietario

35
de una cosa de la que no desea desprenderse definitivamente.

El dueño de la cosa la vende y obtiene el dinero, puede luego recobrarla

pagando la suma convenida, o, en su defecto, lo que recibió por ella. Este pago es en el fondo
la restitución de una suma prestada.

En el fondo el pacto de retroventa es una caución, ya que el comprador va

recibir la cosa y no la va a devolver hasta que se le restituya el precio que dio por ella; o la
cantidad que se hubiere estipulado. Esta suma es en el fondo el préstamo que se le hizo al
vendedor. Es decir en vez de constituir una hipoteca, se vende con pacto de retroventa.

Para el comprador las ventajas son enormes. Podrá hacer suyas las cosas por
el solo hecho de que el vendedor deje pasar el plazo sin efectuar el reembolso; la venta se
hará entonces, irrevocable.

Sus inconvenientes derivan de que, a menudo, sirve para encubrir un pacto

comisorio que la ley terminantemente prohíbe. En el hecho la estipulación puede tener
simplemente por objeto permitir al prestamista hacerse pago de su crédito con la cosa dada
en garantía.

Requisitos del Pacto de Retroventa

Tiene que estipularse al momento del contrato. El Artículo 1.881º, nos dice
que "por el pacto de retroventa el vendedor se reserva la facultad de...", redacción ésta que
nos está indicando que ello debe hacerse en el momento mismo de la celebración del contrato
y no con posterioridad.

1. - La facultad concedida al vendedor de recobrar la cosa. Es esencial como se

comprende, que el vendedor se reserve la facultad de recomprar la cosa vendida.

2. - Debe estipularse un precio que el vendedor va a tener que pagar por la cosa
cuando vuelva a comprarla. En caso que nada se diga a este respecto, ese precio
será el mismo de la compraventa.

3. - Debe señalarse un plazo dentro del cual el vendedor va a poder recuperar la cosa
que ha vendido (artículo 1.885º). Las partes tienen una relativa libertad para fijar este
plazo, siempre que no exceda de 4 años. Este es un plazo de caducidad y no
prescripción

Condiciones para ejercitar el derecho que emana del pacto de retroventa

1. - Que el vendedor haga valer judicialmente su derecho. Será judicial en el caso de que
no haya acuerdo entre las partes. El artículo 1.855 emplea la expresión “intentar la
acción” que indica la necesidad de que el derecho del vendedor se ejercite judicialmente.

2. - Que en el acto de ejercerlo ponga el precio a disposición del comprador. El término

“reembolsando” indica claramente la idea de simultaneidad entre el ejercicio del derecho
y el pago.

3. - Que el derecho se haga valer en tiempo oportuno. Será dentro del tiempo convenido
que no podrá ser superior a 4 años.

4. - Que se dé el correspondiente aviso al comprador. Pero en todo caso tendrá derecho

el comprador a que se le dé noticia anticipada, que no bajará de 6 meses para los bienes
raíces ni de 15 días para las cosas muebles; y si la cosa fuere fructífera, y no diere frutos
sino de tiempo en tiempo y a consecuencia de trabajos e inversiones preparatorias, no
podrá exigirse la restitución demandada sino después de la próxima percepción de

36
 frutos. Artículo 1.885 inciso 2°.

Efectos del pacto de retroventa

1. - Si el vendedor no hace uso de la facultad de recobrar la cosa o si deja transcurrir el

plazo dentro del cual pudo ejercitar esta facultad, se consolida el derecho del comprador.

2. - Efectos entre partes. Si el vendedor ejercita su derecho a recobrar la cosa vendida,

deberá ejercitar una acción judicial en contra del comprador pidiendo:

a) La restitución de la cosa que vendió.

b) Debiendo, si reembolsa al comprador, las expensas que este hubiese realizado en

mejoras necesarias no teniendo responsabilidad por las útiles y las voluptuarias.

c) Por su parte, va a tener que indemnizar, el comprador al vendedor, los daños que
se hubieren originado por su hecho o culpa. (Artículo 1.883º).

3. - Efectos respecto de terceros: El problema que pudiera presentarse dice relación con
los terceros que pudiera haber obtenido algún derecho sobre cosa. Respecto de los
terceros se aplica lo dispuesto en los Artículos 1.490º y 1.491º (1.882º).

El derecho que nace del pacto de retrovenda es intransferible

El artículo 1.884 prescribe que el derecho que nace del pacto de retroventa no
puede cederse.

2. - Pacto de Retracto

Concepto: "Se trata de una venta sujeta a una condición resolutoria que
consiste en que, si dentro de cierto plazo, que no puede pasar de un año, se presenta un
tercero como comprador ofreciendo un mejor precio que el que se estipuló en la compraventa,
se va a producir la resolución de ésta, a menos que el comprador o su adquirente mejore el
precio en los mismos términos".

Una vez producida la resolución en virtud del pacto de retracto, se aplican a

éste, las mismas reglas aplicables al pacto de retroventa. Artículo 1.886. La disposición del
artículo 1.882 se aplica al presente contrato.

Resuelto el contrato, tendrán lugar las prestaciones mutuas, como en el caso

del pacto de retroventa.

3. - Otros Pactos Accesorios

De conformidad con lo dispuesto en el artículo 1.887º, pueden agregarse al

contrato de compraventa cualesquiera otros pactos accesorios, siempre que sean lícitos.

Dichos pactos accesorios se van a regir por las reglas generales de los
contratos.

La Rescisión de la Venta por Lesión Enorme

La regla general en el derecho chileno, es no aceptar la lesión como vicio de

los contratos. Esto al parecer tiene por objeto el otorgar estabilidad a los contratos.

Sin embargo, hay algunos contratos en que el legislador acepta como vicio la

37
lesión enorme, siendo uno de ellos el contrato de compraventa de bienes raíces. (Artículos
1.888 y 1.891º).

La lesión enorme en la compraventa consiste en: "Desproporción grave entre

el precio que se ha convenido y el verdadero valor de la cosa vendida". La lesión es el
perjuicio pecuniario que las partes sufren como consecuencia de la falta de
equivalencia de las prestaciones recíprocas de un contrato conmutativo.

Requisitos para que opere

1. - Que la lesión sea enorme en los términos del artículo 1.889º. La lesión debe revestir
cierta gravedad. Por esto cuando reviste cierta gravedad, esto es, cuando adquiere el
carácter de enorme, el legislador autoriza que se rescinda el contrato. Hay que tener
presente que la lesión puede ser invocada por ambas partes, a saber:

a) Para el vendedor. Cuando el precio que recibe es inferior a la mitad del justo
precio de la cosa vendida. Artículo 1.889.

b) Para el comprador. Cuando el justo precio de la cosa que compra es inferior a la

mitad del que paga por ella.

Por ejemplo, sufrirá lesión enorme el comprado si paga $2.000.000 por la cosa
cuyo justo precio es de $1.000.000. El justo precio $1.000.000 es inferior a la mitad
del precio pagado por él.

¿Cuál es el justo precio? El artículo 1.889 inciso 2, dice que el justo precio se refiere al
tiempo del contrato, siendo así, en el evento que se celebre un contrato de promesa de
celebrar un contrato de compraventa, el justo precio se mira al momento de la
compraventa y no al de la promesa Corte Suprema.

2. - Que la compraventa sea susceptible de rescindirse por lesión enorme. No toda

compraventa puede rescindirse por lesión enorme, sino que solamente la de inmuebles.

El que la lesión enorme se admita sólo sobre los inmuebles tiene además como razón, la
de que los muebles cambian de valor con mayor facilidad.

Con todo no hay lesión en la venta forzada. (artículo 1.891 Código Civil). Así no tiene
cabida:

a) En la venta de bienes muebles. Artículo 1.891 Como consecuencia no tiene cabida

en las ventas comerciales, ejemplo, artículo 126 del Código de Comercio.

b) No habrá tampoco lugar a la acción rescisoria en las ventas que hubieren hecho
por el ministerio de la justicia. Artículo 1.891.

c) Las ventas forzosas.

d) Las ventas de minas. El artículo 170 del Código Minero lo establece.

3. - Que la cosa no haya perecido en poder del comprador. Artículo 1.893 La disposición
se explica porque rescindido el contrato deberá restituirse la cosa. Esta restitución se
torna imposible cuando la cosa ha perecido.

4. - Que el comprador no haya enajenado la cosa. Lo mismo será si el comprador hubiere

enajenado la cosa; salvo que la haya vendido por más de lo que había pagado por ella;
pues en tal caso podrá el primer vendedor reclamar este exceso, pero sólo hasta
concurrencia del justo valor de la cosa, con deducción de una décima parte. Artículo

38
 1.893 inciso 2°.

Por ejemplo, A vende a B en $1.000 una cosa cuyo justo precio es de $2.200 y B, a su
turno, la vende en $2.500. A tiene derecho a reclamar el exceso de $300. pero si B
vende en $4.500 no tendrá derecho al total de la diferencia porque ésta tiene como límite
el justo precio con deducción de una décima parte y que asciende a $1.080

5. - Que la acción correspondiente se entable en tiempo oportuno. La acción expira en

cuatro años contados desde la fecha del contrato. Artículo 1.892.

Irrenunciabilidad de la acción rescisoria

La ley proclama que la acción rescisoria es irrenunciable. Artículo 1.892

Efectos que produce la lesión enorme

La parte que sufre los efectos de la lesión, sólo puede accionar en contra de
la contraparte pidiendo la rescisión de la venta.

En cambio, el culpable de la lesión puede solicitar que se le rebaje el precio o

bien se le complete éste (según sea comprador o vendedor). Más aun, este derecho puede
ejercitarlo sólo una vez que se ha dictado la sentencia que declara la rescisión (artículo 1.890
inciso 1°).

Efectos si el demandado opta por evitar la rescisión

Pronunciada la rescisión, nace para los contratantes el derecho de enervar el

fallo, aumentando el precio el comprador o restituyendo para del mismo el vendedor. Artículo
1.890 inciso 1°.

1. - Debe observarse, en primer término, que la facultad del comprador o vendedor

demandados de aceptar o evitar la rescisión pueden ejercerla “a su arbitrio” el
demandante no puede pedir sino la rescisión del contrato.

2. - La opción del demandado nace una vez fallado el pleito y declarada la nulidad. La
facultad de optar compete al comprador o al vendedor “contra quien se pronuncia la
rescisión”

3. - Fija la ley la cantidad que debe pagar el demandado para evitar la rescisión. No se
obliga a completar el justo precio. El comprado debe pagar y el vendedor restituir una
décima parte menos.

Así si el justo precio es $1.000 y el vendedor ha recibido $400, el comprado debe

completar $900, que es el justo precio menos una décima parte. Si el justo precio es
$1.000 y el comprador ha pagado $2.500, no debe el vendedor restituir $1.500; como el
justo precio debe aumentarse en una décima parte y así aumentado asciende a $1.100,
debe restituir como exceso sólo $1.400 en uno y otro caso, comprador y vendedor
obtienen una ventaja del 10% sobre el justo precio que la ley reputa legítima.

Frutos y expensas

El comprador o el vendedor deben abonar frutos e intereses, pero sólo desde

la fecha de la demanda. No se deberán intereses o frutos sino desde la fecha de la demanda,
expresa el artículo 1.890 inciso 2°, esto es, por el tiempo comprendido entre el contrato y la
iniciación del juicio.

Efectos si el demandado consiente en la rescisión del contrato

39
 Declarada la rescisión de la venta por lesión enorme por sentencia judicial, la
parte a quien le es imputable la lesión (culpable), tiene un derecho opcional:

1.- Completar el precio o devolver la diferencia. En este caso va a subsistir el contrato,

¿y debemos distinguir A quién es imputable la lesión?

2.- Imputable al comprador: Este completa el precio pagando la diferencia. Para

establecer a cuanto asciende la diferencia, ella debe permitir completar el justo precio,
menos un 10 por ciento. Ejemplo. Si el justo precio es de $1000. y el vendedor ha
recibido $400, el comprador debe completar $900, ya que ese es el justo precio con
deducción de la décima parte.

3.- Imputable al vendedor: Este tiene que restituir el exceso de precio recibido. Es decir, va
a tener que pagar una diferencia, y para determinarla, se aumenta el justo precio en un
10 por ciento. Ejemplo: Justo precio $1000, el comprador ha pagado $2500, debemos
aumentar el justo precio en un 10 por ciento lo que nos da $1100. El exceso, entonces,
que debe restituir es de sólo $1400.

4.- Aceptar la rescisión enorme con todas sus consecuencias. Es decir, se allana a ella,
quedando así extinguido y sin efecto el contrato de compraventa. Lo que significa que se
produjo la rescisión del mismo. Así:

a) El comprador no restituye ni intereses ni frutos, sino a contar del día en que se

notificó la demanda (artículo 1.890º inciso 2º).

b) Las partes no se reembolsan los gastos ordinarios por la celebración del contrato
(artículo 1.890 inciso 2º).

c) El comprador no está obligado a indemnizar los deterioros de la cosa, salvo que se

hubiere aprovechado de ellos (artículo 1.894º).

d) Los derechos reales con que el comprador haya gravado la cosa antes de la
rescisión, no caducan de pleno derecho por la sola declaración de rescisión, sino
que el comprador va a tener que cancelar esos gravámenes para devolver la cosa
sin ellos al vendedor (artículo 1.895º).

Extinción de la Acción Rescisoria.

1. - Por la destrucción de la cosa (artículo 1.893º).

2. - Por la enajenación de la cosa (artículo 1.893º inciso 2º). Si la cosa vendida sale del
patrimonio del comprador, no hay acción rescisoria, siendo éste uno de los aspectos en
que se presenta gran diferencia con la nulidad, la cual da acción reivindicatoria contra
terceros poseedores (artículo 1.689º).

 Pero si el comprador ha enajenado la cosa, obteniendo un precio mayor al que él

había pagado por la cosa, procede en su contra una acción indemnizatoria, pero
que no es acción rescisoria por lesión enorme, Esta acción indemnizatoria, produce
el efecto que el comprador va a tener que devolver el sobreprecio con un límite,
que es el justo precio de la cosa con deducción de un 10 por ciento. En lo que el
sobreprecio exceda de este tope, le pertenece lícitamente al comprador (artículo
1.893º inciso 2º).

3. - Prescripción. Artículo 1.896º. La acción rescisoria por lesión enorme, prescribe en 4

años contados desde la fecha del contrato.

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