Legislación de Obra

Universidad Nacional de Moreno

AÑO 2020

Clase 3
Temario:

El Arquitecto como Constructor

 De servicios… Arquitecto, Asesor (solo asesora, no proyecta, no
dirige)
Contrato de
Locación

De Obra Inmaterial... Arquitecto, Proyectista, Director,

D. Ejecutivo (Contrato CAPBA)

Material… Arquitecto constructor (Contrato de

Construcción)

• Contrato de proyecto y dirección de obra:

Recordemos que el contrato obligatorio de tareas del CAPBA participa de la naturaleza
jurídica de locación de servicio, locación de obra y mandato, por lo que constituye un
contrato atípico, que la Jurisprudencia se inclina por enmarcarlo dentro de la locación de
obra por su “obligación de resultado”. Aunque queda planteado el diseño doctrinario a
este último respecto, debiendo a nuestro juicio ser considerada como “obligación de
medio”.
 Clasificación del Contrato de Construcción

El contrato de construcción es locación de obra material típico, sin necesidad de

hacer interpretaciones jurisprudenciales ni doctrinarias.
Se tiende a su independencia legislativa, debido a las siguientes
particularidades :

1. Complejidad: Propia de la combinación de una actividad intelectual con la

mano de obra propiamente dicha.

2. Incidencia Socio Económica: Importancia que tiene en el mundo de hoy la

construcción como generadora de fuente de trabajo, impulsora de los avances
tecnológicos y científicos especializados.

3. Dificultades en la ejecución: Particularidades que se dan en su ejecución en

cuanto las obras son elaboradas por empresas constructoras en las que
intervienen profesionales especializados, con riesgos especiales, vicios del
suelo, de los materiales y modalidades en la financiación, determinación de
precio, plazo y modificaciones que pueden darse en plena etapa de ejecución
que lo hacen susceptible de una regulación especial.
4. Su Objeto: Tiene como objeto la construcción de una obra inmueble.
5. La Relación con la Administración Pública: La necesidad de la aprobación
previa y final de la obra por los organismos de control, dado el interés
publico en juego .
6. La Relación con los Obreros de la Construcción: En cuanto a los
trabajadores, ha originado que los mismos se agremien en un sindicato
de la actividad y celebren un convenio colectivo propio. En nuestro país
además tienen un régimen legal propio diferente al resto de los
trabajadores
7. La construcción , la entrega y la recepción: La entrega de la obra es el
objetivo perseguido por el comitente. El constructor se ha obligado a
construir la obra por si o por terceros, asumiendo una obligación de
resultado. El acto material de la entrega es la obligación principal del
constructor y el derecho principal del comitente. La recepción es la otra
cara de la entrega, es un derecho del arquitecto y una obligación del
comitente como así también el pago del precio .
 Caracteres del Contrato de Construcción

A. Bilateral o sinalagmático: contiene prestaciones recíprocas.

B. Oneroso: Ambas partes han asumido obligaciones, situación que lo

hace susceptible de aplicarse la excepción de incumplimiento.
(exceptio non adimpleti contractus)

C. Consensual: Se formaliza solo con el consentimiento, sin necesidad

de otra formalidad

D. Tracto sucesivo: la ejecución del contrato es continuada, en el

tiempo, salvo razones que impidan la prosecución de las obligaciones.
En este supuesto ambas partes están obligadas a reformular los
términos del acuerdo para proteger el sinalagma sobre el que
vertebra el contrato.
E. Conmutativo : Este carácter tiene lugar porque las partes han acordado una
equivalencia entre el precio y la obra y han debido tener en cuenta al contratar
todas las circunstancias y condiciones en las que el contrato se desenvolverá a
lo largo del tiempo, sin posibilidades de sufrir grandes alteraciones durante su
ejecución. Este carácter del contrato lo excluye como contrato aleatorio cuyo
resultado depende de un acontecimiento futuro e incierto. Frecuentemente
se confunde el riesgo económico que el constructor asume en el contrato de
construcción cuando el precio se determina por ajuste alzado o suma global
cerrada, con un contrato aleatorio, poniendo en el alea toda alteración de la
situación económica o incremento de costos. Pero ello es inaceptable, pues en
un contrato de construcción las partes han asumido la “equivalencia” entre las
obligaciones recíprocas, y que la misma se mantenga hasta la conclusión del
mismo. Solo queda exceptuada el riesgo técnico , que si asume el constructor
por ser el especialista en oposición al riesgo económico previsible por ambas
partes.
F. De adhesión: Muchas empresas constructoras tienen ya elaboradas las
formas llamadas “términos generales “. Obviamente le serán aplicables todas
las restricciones que la ley prevé para supuesto donde las condiciones fueron
establecidas por una sola de las partes.

G. De Colaboración: Este carácter está dado por la naturaleza misma del

contrato en cuanto que el cumplimiento de las obligaciones de las partes
requiere durante toda la vida útil del contrato, de la cooperación de ambas,
incrementando así el papel de la buena fe y lealtad reciprocas como patrones
de conducta del constructor y del comitente
 LAS PARTES EN EL CONTRATO DE CONSTRUCCION

• PRINCIPALES: CONSTRUCTOR Y COMITENTE (son los titulares de los derechos y

obligaciones………………………..principales del contrato)

• SECUNDARIOS: EMPRESAS DE INGENIERIA, PROVEEDORES DE EQUIPAMIENTOS,

ENTIDADES FINANCIERAS, ETC (Toda persona física o jurídica que aportan recursos para
la concreción de la obra sean estos necesarios o imprescindibles, pero no
constituyentes de las obligaciones principales del contrato )

OBJETIVOS E INTERESES DE CADA UNA DE LAS PARTES

El objetivo del comitente en un contrato de construcción es, sin dudas,
obtener una obra de excelente rendimiento, mínimos costos de operación y
mantenimiento, de la mejor calidad, al precio mas bajo, en las condiciones mas
seguras en el menor tiempo posible, y que tenga las cualidades necesarias para
la utilización.
El objetivo del constructor es obtener ganancias e iniciar y mantener una
relación duradera con el comitente.
Como vemos la relación entre las partes contratantes es muy estrecha e
interdependiente, por lo cual el único camino para alcanzar los objetivos de
cada parte será promover un espíritu asociativo eliminando todo tipo de
competencia. Aunque parezca menor este tema, la competencia que se
estimula en relación al precio, calidad y asunción de los riesgos propios de este
contrato es el origen de los conflictos mas difíciles de dirimir en los que ambas
partes pierden prestigio, tiempo y dinero.
 EL CONTRATO: LA PIEDRA ANGULAR DE LA RELACION ENTRE COMITENTE Y
CONSTRUCTOR

• En contrato es el documento principal de regulación entre las partes y primará

sobre cualquier otra regla o norma, incluso las legales, con excepción de las de
orden público y las garantías constitucionales .
• Es conveniente que el contrato regule con precisión y claridad todas las
materias principales, aun cuando se repita o reproduzca lo que ya esta escrito
en otros documentos.
• Debe ser una guía básica suficiente para que las partes puedan entender el
alcance de lo acordado.
• Debe ser congruente, completo y autosuficiente.
• Toda técnica de ocultar o disimular posiciones, puede ser sancionadas con la
nulidad, por lo que siempre es preferible la discusión franca y abierta entre las
partes.
• El contrato deberá ser redactado con claridad y sencillez.
 GUIA PARA REDACCION DEL CONTRATO DE CONSTRUCCION

A. DENOMINACION DEL CONTRATO: El titulo del contrato tiene sobre todo una importancia práctica,
la de identificar rápidamente la naturaleza, finalidad que le atribuyen las partes y la legislación
supletoria aplicable . En consecuencia se recomienda que las partes indiquen en la denominación
que se trata de un contrato de construcción identificando el tipo de obra y nombre. Ej “Contrato
de Construcción Edificio Libertador” o “Contrato de Construcción de Obra de calle Las Heras
3505/7”
B. ENCABEZAMIENTO: Esta destinado a la identificación de cada una de las partes, sus domicilios
reales o legales según sean personas físicas o jurídicas, tendrá lugar la mención del apoderado o
representante legal de las partes debiendo acreditarse la misma con los documentos pertinentes
que en copia se agregarán al contrato formando parte de éste (Poder que lo faculte al efecto,
Contrato Social, Actas de Asambleas y Elección de Autoridades , etc). La mención de los
representantes/apoderados es muy importante pues si bien éstos son los firmantes las
obligaciones contractuales son asumidas por los representados.
 Personas Físicas: Nombre completo, documento de identidad, CUIT, edad, nacionalidad, domicilio
real.
 Personas Jurídicas: Denominación Social, Datos constitutivos e inscripción (nacimiento de la PJ)
,Poder , Acta de Directorio, Contrato Social, en lo posible en copia certificada.
Luego del encabezamiento la denominación de las partes pasara a ser lo mas concreto posible
(“constructor” “comitente”) por razones de brevedad, claridad y facilidad de lectura .
C. LUGAR DE CELEBRACIÓN: Condiciona la aplicación de las leyes supletorias, capacidad de las
partes y validez del contrato , rigiendo las del lugar de celebración del contrato. El alcance de las
leyes supletorias puede modificarse si ambas partes están de acuerdo, y así lo dejan establecido
en el contrato en lo que comúnmente se conoce como “prorroga de jurisdicción”.

D. FECHA DE CELEBRACION DEL CONTRATO: Representa el primer hito temporal del contrato
desde el cual comienzan a correr los plazos de ejecución. Tanto la fecha como el lugar de
celebración pueden colocarse en el encabezamiento como en el colofón del contrato.

E. ANTECEDENTES, CIRCUNSTANCIAS O CONSIDERANDOS: Esta parte del contrato depende de la

importancia y duración de la obra ya que el paso del tiempo puede producir efectos que
desnaturalicen lo que pactaron las partes, por lo cual es muy útil dejar constancia de las
circunstancias conocidas o existentes a la fecha de celebración para compararlas con las que
eventualmente se presenten en la ejecución . Integran los antecedentes datos como el clima,
consistencia o resistencia del suelo, la inexistencia de obstáculos en el subsuelo, normas relativas
a las técnicas constructivas utilizables, a la protección del medio ambiente, la estabilidad o
inestabilidad el mercado, a la facilidad o dificultad de abastecimiento, entre otros.

F. DEFINICIONES: No es usual encontrar definiciones en los contratos, pero es importante tener

en cuenta que muchas veces definir como se computara un plazo (días hábiles, hábiles
administrativos, corridos, etc), o que significa “riesgo”, o “fuerza mayor”, o “tipo de cambio”,
favorece, la modificación o variación contractual a los efectos de minimizar las diferencias.
G. DOCUMENTOS QUE INTEGRAN EL CONTRATO: Los documentos que forman parte del contrato
(poderes, pliegos de posiciones, estudio de suelos, datos descriptivos, etc) son tan importantes
como el contrato mismo, por lo cual deben ser enumerados en este ultimo atribuyéndoles un
orden de prelación según la voluntad de las partes. La omisión de alguno de estos documentos
no podrá ser invocado en lo sucesivo .

H. OBJETO DEL CONTRATO: Es uno de los requisitos esenciales del contrato, sin objeto no hay
contrato.

I. PRECIO: Debe establecerse, con exactitud, que sistema de determinación de precio las partes han
optado: ajuste alzado o suma cerrada; precio unitario o unidad de medida; o costo máximo
garantizado o sistema de costes y costas. Asimismo será necesario establecer el sistema de pago
del precio, ya fuere por avance del trabajo, por hitos, por periodos de tiempo, contra entrega de
la obra, mediante cuotas o cánones posteriores a la entrega de la obra. En el caso de pago por
avance de la obra deben establecerse los procedimientos y tiempos para la medición de los
trabajos y la forma de resolver las divergencias respecto de las mediciones en que las partes no se
pusieren de acuerdo. Se puede establecer el día fijo de cada mes que las partes se reunirán para
realizar la medición , que se realice con los que estuvieran presentes, plazo perentorio para la
aprobación u observación de las partes, obligación de especificar la parte observada, plazo que
para de no hacerse observaciones la medición queda automáticamente aprobada. Debe
estipularse que la falta de pago por el comitente en las fechas acordadas devengará sanciones o
penalidades automáticas, desde el incumplimiento hasta la fecha del efectivo pago .
J. EQUIVALENCIA ENTRE PRECIO Y OBRA: Es sin dudas ésta una de las razones por las cuales se ha
celebrado el contrato, por lo que corresponde declarar esa equivalencia de modo expreso y
comprometerse, en beneficio de ambas partes a mantenerla hasta la conclusión del contrato. Para
ello las partes pueden establecer procedimientos o herramientas que restablezcan ese equilibrio
en caso de quebrarse por razones de fuerza mayor o caso fortuito, y así poder corregir o re
determinar un precio justo de la obra.

K. OTRAS OBLIGACIONES: Todas las obligaciones contractuales deben estar contempladas en el

contrato, más allá de la principal, como por ejemplo la obtención de los permisos para ejecutar los
trabajos – Obligación del comitente – y su necesaria vinculación con el plazo de la obra –
Obligación del Constructor.

L. PLAZO DE EJECUCION: Debe establecerse el plazo total de construcción con indicación de fecha
de inicio y de terminación, las eventuales facultades de las partes para suspender el plazo
unilateralmente y las causales de su prorroga o suspensión. Se pueden prever multas o penalidades
en compensación de los perjuicios que provoquen demoras que no estén debidamente justificadas.
Siempre que se presente una situación que obligue a alterar el plazo establecido, debe registrarse
por escrito toda la secuencia, en forma contemporánea a la situación anormal o extraordinaria y
mantenerse las partes recíprocamente informadas acerca de ellas.
M. TRATAMIENTO DE LOS RIESGOS: Si bien la incertidumbre y el riesgo son componentes
necesarios de todo contrato, mas en los de construcción, donde el tiempo y el “hacer” suman
la condición aleatoria que los caracteriza .
Es de muy buena practica enumerar los riesgos y en cabeza de quien quedan asignados, no
obstante en términos generales se pone a cargo del constructor la responsabilidad civil derivada
de la construcción de la obra como así también el cuidado y protección de los obreros , mientras
que los imprevisibles son a cargo del comitente .
Debe dejarse en claro que de materializarse los riesgos puestos a cargo del comitente, el
constructor tendrá derecho a una prorroga en el plazo y a percibir todos los costos que se
devenguen a raíz del acaecimiento del riesgo.
Los riesgos en la etapa de ejecución de un contrato, suelen tener su origen en :
• En la propia conducta : incluye los de naturaleza extracontractual y contractual.
Los primeros comprenden los daños causados por el comitente o constructor, o quienes
contratados o subcontratados por éstos, las personas que se desempeñen en relación de
dependencia con cualquiera de ellos, las cosas de que se sirvan para la construcción de la obra
, en particular equipos y maquinarias, y la operación posterior de la obra. Nuestro CC señala
expresamente esta responsabilidad: “El empresario es responsable del trabajo ejecutado por las
personas que ocupe en la obra “ (art 1631). Son mitigables con la contratación de un seguro de
responsabilidad civil
Los segundos comprenden los riesgos de las propias conductas en cumplir de manera
deficiente sus obligaciones ya sea en forma incompleta, parcial o tardía. Son de difícil mitigación,
aunque existen seguros de “todo riesgo” para la construcción.
• En la conducta de la otra parte: este es un riesgo latente en todo contrato, por lo cual
nuestra legislación prevé las siguientes excepciones y acciones frente al incumplimiento:

La excepción de incumplimiento (exceptio non adimpleti contractus).

La acción de cumplimiento, con los perjuicios de la demora.
La acción para que el incumplidor pague los costos de la ejecución por un tercero.
La acción de rescisión del contrato, con más los daños y perjuicios ocasionados por la
frustración del contrato.

• En actos, hechos u omisiones de terceros : Vinculados o No Vinculados

Terceros vinculados: Un riesgo siempre latente es la posibilidad de una huelga por parte del
personal de la construcción en relación de dependencia con el constructor, o
subcontratista. El principio general para la atribución de responsabilidades en este riesgo
es el cumplimiento por parte del constructor de la legislación laboral y de seguridad e
higiene, incluidos particularmente los convenios colectivos. Cuando dichas disposiciones
fueran cumplidas y pese a eso, la huelga se lleve a cabo, corresponderá considerarlas como
caso fortuito o fuerza mayor. Respecto a los daños causados a la obra o bienes, serán a
cargo del constructor por los hechos de los dependientes.
Terceros no vinculados: El constructor tiene obligación de los bienes y cuidado y protección de
las personas dentro de la obra. Cuando el riesgo generado por terceros no vinculado se
materialice, deberá el constructor responder por ello , excepto que se hayan manifestado
con una fuerza irresistible o, al menos, superando las medidas de seguridad y custodia
exigibles.
• En actos u omisiones de la autoridad pública: Muchas veces resoluciones de la Administración
redundan en obstáculos para la ejecución de los contratos de construcción, ya sea que se
dispongan medidas en la importación de insumos, cambios de sellados e impuestos, tarifas de
servicios públicos, modificaciones en normas o reglamentos de ejecución de obras, en este
caso siempre deberá tenerse en cuenta la voluntad originaria de las partes y luego adecuarse el
contrato en esos términos.

• En la naturaleza

El clima: Estos riesgos se evalúan respecto al conocimiento que las partes puedan tener por su
profesión sobre lo que son los comportamientos “normales del clima” y aquellos considerados
“anormales”, así serán los primeros previsibles y los segundos imprevisibles aplicándoseles el
régimen de responsabilidad de ley.

El suelo: Mientras que el riesgo del suelo ya existe , solo falta conocerlo, el del clima es un hecho
futuro e incierto. En el caso del suelo, no bastan las estadísticas, sino el estudio propio del mismo,
lo que sin dudas insume tiempo y dinero. Asimismo y sin perjuicio del estudio previo habrán
circunstancias del suelo pueden revelarse durante la ejecución sin posibilidad de preverse.
Nuestro CC hace responsable al constructor por ruinas o amenazas en la construcción por vicios del
suelo , no existiendo dispensa sobre esa responsabilidad. Ello así, corresponde entonces disponer
una clausula dejando a salvo que el constructor responde por los vicios del suelo en función del
estudio previo que haya hecho y que de encontrarse durante la ejecución de la obra con una
situación inesperada, las partes reconvendrán la manera de sortear de manera conjunta la
imprevisibilidad acaecida.
• En afectación al medio ambiente: El propio Gral. es que los daños al medio ambiente provocados
por el proceso de construcción deben ser soportados por el constructor y los derivados de la obra
por el comitente. El comitente debe abstenerse de requerir el empleo de técnicas
constructivas, maquinarias o procedimientos que perjudiquen al medio ambiente. Para el
supuesto que el constructor reciba instrucciones de su aplicación.

Limites y Mitigación de la Responsabilidad del Constructor

En muchos contratos se suelen establecer un limite máximo de responsabilidad del constructor,
las que caen caso de fraude o daño intencional. Es conveniente que haya una clausula especifica
sobre contrataciones de seguros como por ejemplo: responsabilidad civil, para el personal ,
para el equipamiento del contratista, etc . Se tratara también de introducir la idea de
inaplicabilidad de caso fortuito en relación a precio y forma de pago del contrato.

N. PROCEDIMIENTO PARA CAMBIOS EN EL CONTRATO : El régimen de cambios en el contrato, debe

incluir el cambio en el objeto (trabajos adicionales, variaciones en el proyecto, modificación de
equipos o materiales a ser empleados, etc) y los cambios en las condiciones externas al contrato
(dificultades materiales imprevistas, cambios climático , cambios de las condiciones
económicas, etc ). Asimismo deben establecerse los efectos de los cambios sobre el plazo y
sobre el precio y la obligación y el derecho del constructor de no ejecutar las modificaciones
derivadas de los cambios en el objeto hasta que no se registren por escrito, tanto en sus alcances
como en sus efectos. También es prudente establecer plazos temporales para proponer cambios
y la posibilidad de optar por un arbitraje interno en caso de controversia.
Ñ. REGIMEN DE RESPONSABILIDADES Y GARANTÍAS: La enumeración de las responsabilidades y las
garantías para su cumplimiento son muy útiles cuando el contrato comienza a ejecutarse . Cuando
las garantías involucren a terceros deberá señalarse el tipo, vigencia, naturaleza, monto y momento
en que deben constituirse o ser entregadas.

O. SISTEMA DE SOLUCIÓN DE DIVERGENCIAS: Para este tipo de contrato se la considera de carácter

esencial, en efecto por ser un contrato de ejecución prolongada y sumamente dinámico, al punto
de que casi nunca un proyecto es igual a la obra siendo habitual que se plateen divergencias, por lo
cual es conveniente que las partes designen, al momento de firmar el contrato un arbitro interno
que seguirá el desarrollo de la obra y laudar en consecuencia. La otra opción es el recurso de la
mediación como un resolución alternativa de los conflictos .

P. REGIMENES DE RECEPCION PROVISIONAL Y DEFINITIVA DE LA OBRA (O DE RECEPCION UNICA),

LIQUIDACION FINAL DE CUENTAS Y PLAZO DE GARANTIAS: Debe establecerse el modo en que la obra
será recepcionada en forma provisional y definitiva, y también el modo en que se hará la
liquidación final de la obra. La recepción de la obra es clave para comenzar a descontar el tiempo
de garantía de 10 años.

Q. RESCISIÓN POR EL COMITENTE Y SUSPENSIÓN, RESCISIÓN POR EL CONSTRUCTOR: Se puede dejar

establecido el procedimiento por el cual el comitente y el constructor podrán ir rescindir el
contrato por culpa y bajo responsabilidad de uno u otro. Asimismo se podrá establecer la
posibilidad de la rescisión sin causa por parte del comitente debiendo indemnizar la constructor
con el pago del precio total pactado – recordar que dicho monto, considerado lucro cesante podrá
ser ajustado por los jueces conforme los trabajos efectivamente realizados según las normas de
nuestro CC-. Obviamente la falta de pago en tiempo y forma faculta al constructor a la suspensión
de la obra o bien la rescisión del contrato para lo cual se deberá poner en mora al comitente
mediante notificación pertinente del reclamo del monto adeudado – lo que se conoce como
excepción de incumplimiento-. Estas consideraciones están recepcionadas en nuestro CC, razón por
la cual no es imprescindible su incorporación al contrato, pero es de muy buena practica su expresa
consignación.
 LA INTERPRETACION e INTEGRACION DE LOS CONTRATOS

La importancia de este tema radica en la imposibilidad de que tienen las

partes en haber previsto todos los aspectos de las transacciones comerciales,
como las diferentes alternativas que se presentarán en su ejecución. Menos
aun que se hayan considerado todas las normas técnicas, científicas y legales,
así como la totalidad de las circunstancias que constituyen el entorno o
ambiente del contrato y que definitivamente lo integran. Puede suceder
también que las partes no hayan determinado con precisión el alcance de las
obligaciones de cada una ellas o de ambas, o bien palabras, frases poco
claras o que tengan mas de un significado.

Cuando esto sucede, puede ser que las partes se pongan de acuerdo
respecto de esos puntos en particular o no, introduciendo en éste último
caso un canal de divergencias u opiniones contrapuestas, que obliga a las
partes a recurrir a lo que se conoce como interpretación e integración.

Interpretar los contratos es determinar el alcance y sentido de sus

estipulaciones, e integrar es completar, llenar los claros y espacios vacíos.
 PRINCIPIOS GRALES. SOBRE LA INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS

• Son tres y son de orden publico , por lo que no pueden ser dejados de lado:
La búsqueda de la verdad: Se trata de ir mas allá de las palabras, descubrir la verdadera voluntad de los
contratantes, la búsqueda de la verdad debe prevalecer al interés de las partes.
La buena fe: La buena fe es un requisito esencial de la conducta de las partes en la celebración,
interpretación y ejecución de los contratos, así lo recepta expresamente nuestro Código Civil en el
ART. 1198: “Los contratos deben celebrarse, interpretarse y ejecutarse de buena fé”. La buena
fe (del latín, bona fides) es un principio general del Derecho, consistente en el estado mental de
honradez, de convicción en cuanto a la verdad o exactitud de un asunto, hecho u opinión, título de
propiedad, o la rectitud de una conducta. Ella exige una conducta recta u honesta en relación con
las partes interesadas en el contrato.
ART. 961 C.C y C. Mantiene el principio del código derogado en cuanto a que los contratos
deben celebrarse… Luego introduce la vaga enunciación de que obligan no sólo por lo que está
expresado en ellos, sino también por todas las consecuencias que puedan considerarse
comprendidas en ellos para un contratante cuidadoso y previsor.
ART. 991 C.C y C. Deber de buena fe en las tratativas preliminares al contrato definitivo.
 La igualdad entre las partes (equivalencia en las prestaciones): Se presume que
las partes tienen un poder de negociación semejante o comparable, cuando la
desigualdad del poder de negociación provoca asimetrías contractuales
importantes, el contrato debe considerarse integrado por las normas
supletorias que restablezcan el equilibrio. En todo contrato sinalagmático el
acuerdo esencial de las partes reside en un equilibrio, naturalmente subjetivo,
que cada una de las partes , le asigna a la relación entre las obligaciones
propias y las de la contraparte . Ese equilibrio es funcional, no solo debe existir
en el momento en que se celebra el contrato sino a lo largo de todo el tiempo
que demande su ejecución. Este debe considerarse incluido en nuestro CC, en
la medida en que han conferido autonomía para obligarse a la voluntad de
partes presumidas libres e iguales. Se dice que habrá contrato oneroso valido
y no meramente un acuerdo nulo o anulable, cuando las prestaciones
intercambiadas sean equivalentes, un intercambio justo, una razonable
ecuación de valores. La bilateralidad , el principio conmutativo, el sinalagma,
presupone la relación de equivalencia .
 SISTEMA DE EJECUCIÓN DE OBRAS

La sistematización tiene por objeto clasificar los componentes de cada uno para
estructurar la combinación mas adecuada a cada caso particular.

A. Sistema de Contratación: Estos sistemas se definen en los roles que asumen el comitente
y constructor : Quien dirige? Quien ejecuta?

A.1 Sin Contrato de Construcción:

El comitente obra como constructor, delega a arquitecto elaboración de planos y
dirección de obra, adquiere los materiales, elige y contrata a las personas que
construirán, gestiona las aprobaciones necesarias, obtiene las habilitaciones, supervisa
los trabajos y efectuará los pagos a los distintos rubros .
Asume las responsabilidades y riesgos propios del constructor.
Se denomina comúnmente como “Ejecución de Obra por Administración”.
A.2 Con Contrato Único:
El comitente delega la ejecución de la obra a un constructor.
Es la modalidad mas simple y frecuente
El constructor contratado deberá obtener los permisos y aprobaciones necesarias, adquirir los
materiales, proveer los equipos y personal necesarios, dirige los trabajos, obtener la aprobación
una vez concluida la obra, celebrara numerosos contratos: de trabajo, de compraventa, de
servicios, de construcción cuando subcontrate parte de la obra, pero en ninguno de ellos
interviene el comitente. Los terceros no tendrán relación con el comitente, excepto en el caso en
que las leyes autorizan a los terceros que han contratado con el constructor a dirigirse al
comitente, cuando se debe parte del precio o por solidaridad legal.
Se lo denomina como “contrato de construcción”

A.3 Con Contrato Separado:

El comitente decide encarar la obra por partes y contratar a diversos constructores para la
ejecución de cada una de ellas .
Es un sistema semejante a la ejecución de obra sin contrato, pero para obra de gran envergadura
con partes claramente diferenciadas y que requieren diferentes especialidades constructivas.
- La ventaja de este sistema para el comitente es: a) la división de los riesgos, contando con la
responsabilidad integral de cada uno de los constructores contratados respecto de una porción
mas pequeña de la obra, b) La contratación de empresa especializadas en cada una de las partes
encomendadas, c) La reducción del costo total , al absolver el propio comitente las tareas de la
coordinación general.
- Las desventajas: a) la interferencias reciprocas entre los diversos contratistas, fruto de una
coordinación ineficiente, b) la incidencia de la demora de uno solo de los contratistas en la
terminación general de la obra aunque los restantes hayan cumplido sus plazos y c) el mayor
involucramiento y responsabilidades del comitente.
A.4 Contrato Ppal. de Organización y Administración y Contratos Separados
Se lo considera el mejor sistema para la ejecución de obras de cualquier naturaleza
porque reúne las ventajas de todos los restantes .
La desventaja es el mayor precio, aunque esta podrá ser compensada por la mayor
eficiencia del sistema, terminando por ser una ventaja adicional.
El comitente selecciona y contrata un constructor ppal., para reunir, organizar y
administrar inteligencia y conocimiento, así se reúne el poder de negociación y
capacidad de decisión en un único constructor y por otro lado concentra y resuelve el
problema de las responsabilidades según su naturaleza. Así el constructor obtendrá
un sistema de responsabilidades integrales de todos quienes participen en el
proyecto reteniendo para si exclusivamente las inherentes a su función especifica:
elegir los mejores y mas competitivos agentes para la realización o provisión de cada
una de las partes del conjunto.
Los contratos estarán separados, pero bajo una misma dirección, gestión y
coordinación de un especialista en la conducción de personas y en la administración
de recursos materiales.
El constructor debe tener adicionalmente disponibilidad para remplazar de
inmediato, con su propio personal y equipos a sus subcontratistas cuando ellos fallen
en la ejecución de sus propios contratos.
B. Sistema de determinación del Objeto: este segundo grupo de sistemas establece la extensión del
objeto del contrato. Es una de causales mas frecuentes de desavenencias entre las partes. El
comitente cree que el objeto es ilimitado. El constructor tiende a no considerar a su cargo todo
aquello que no ha sido expresamente mencionad.

B.1 Obra completa

Este es el mas simple de los sistemas, pues incluye todos los elementos necesarios y adecuados
para el destino de esa obra. Se deberá describir detalladamente cada elemento. El constructor
cumple entregando la obra terminada de acuerdo con esos criterios contractuales o en su defecto
con las “reglas del arte”. Quedaran subsistentes las garantías por vicios ocultos de ley.

B.2 Llave en mano

Aquí el objeto es definido con un grado superior, pues la obra además de completa debe estar apta
para su uso, es decir en funcionamiento, debiendo el constructor si es necesario transferir al
propietario la tecnología instalada, probar el funcionamiento previo a la recepción, hasta entrenar y
capacitar el personal que estará afectado a su uso.

B.3 Rendimiento garantizado

Este sistema es superior a los dos anteriores, no solo se promete la obra y funcionando sino con
determinados rendimientos que deberán establecerse en el contrato. Obviamente las
responsabilidades del constructor crecen a medida que los sistemas prevén con mayor precisión el
funcionamiento principal de la obra, en la misma proporción crecen las garantías, por lo cual lo
hace perfectamente compatible con el sistema de contratos principal con contratos separados, por
cuanto permite que cada uno de los subcontratados contribuya con sus propias garantías a integrar
un sistema que difícilmente por su extensión pueda afrontar el constructor. Operara como
eximentes del responsabilidad.
C . Sistema de determinación del Precio : Estos sistemas se basan en el modo en que
se determinara el precio de la obra.

C.1 Ajuste Alzado o suma cerrada:

En este sistema el precio se define como inmodificable, todas las obligaciones del
contrato se han establecido definitivamente con la aspiración que no cambie el objeto,
ni el precio ni las condiciones externas pactadas hasta el momento de la entrega y
liquidación final de cuentas.
En países como el nuestro donde las condiciones económicas pueden variar
significativamente el precio de materiales y mano de obra, es prudente establecer los
precios a una determinada fecha, lo que permitirá incluir, las variaciones que se
produzcan en el mercado con posterioridad a la misma.
Habida cuenta que es muy difícil que nada cambie durante la ejecución de la obra, en
realidad, el ajuste alzado significa que ambas partes han pactado una equivalencia
entre las obligaciones que cada una de ellas ha sumido respecto a la otra, ambas
partes han determinado de modo preciso y claro el quantum de sus obligaciones,
estableciendo una verdadera ecuación.
En nuestro país el art 1633 regula el contrato de construcción por ajuste alzado :
Aunque encarezca el valor de los materiales y de la obra de mano , el locador bajo
ningún pretexto puede pedir aumento en el precio, cuando la obra ha sido contratada
por una suma determinada , salvo lo dispuesto en el ART. 1198.
ART. 1198: Interpretación de los contratos, Buena fe, Teoría de la Imprevisión
contractual.
C.2 Precios unitarios o Unidad de Medida:
En este caso el precio no se fija por la totalidad de la obra, sino por cada parte, tomándose como
parámetro una unidad de medida. Es un sistema flexible en el precio y en la obra. Asimismo para
cada parte de la obra serán validas las observaciones vistas para la obra por ajuste alzado.

C.3 Coste y costas o Costos mas beneficios:

Este es probablemente uno de los sistemas mas justo y equitativo, constituyendo un verdadero
contrato de colaboración en el cual el comitente paga los costos que demande la ejecución de la
obra (costes), por un lado y por otro las costas al constructor, las que pueden establecerse como un
porcentaje de la obra o como una suma fija.
Desde el punto de vista de los efectos subjetivos que produce, el sistema premia el empleo de
los materiales de la mejor calidad y la intervención en los trabajos de las personas mas
calificadas, por cuanto el constructor tiene asegurado su pago. Su defecto reside en que no
alienta en el constructor el ahorro de costos o el esfuerzo por evitar errores que redundan en su
incremento. Sin embargo tanto los defectos como las virtudes del sistema pueden incrementarse
o restringirse, incorporándose por ejemplo premios compartidos entre las partes por los ahorros
obtenidos respecto al presupuesto original o reducción del beneficio del constructor cuando los
mismos superan los presupuestados.
Este sistema a menudo es confundido con el sistema por administración, que es aquel por el cual
el comitente encara la construcción de una obra sin contrato de construcción, pero éste es un
sistema de contratación, mientras que aquel es de determinación de precio, propio de un
contrato de construcción.
 EL CONSTRUCTOR COMO EMPLEADOR

• No es alcanzada por la Ley de Contrato de Trabajo

• Régimen Laboral de los Obreros de la Construcción se rige por la Ley

22.250 y demás normas específicas. – Recordar la solidaridad impuesta
a contratistas, profesionales y propietarios por ART. 32 en cuanto a las
obligaciones respecto del personal ocupado en la obra y en las
emergentes de la relación laboral.

• En la Provincia de Buenos Aires el Decreto N° 911/96 y las Resoluciones

de la Secretaría de Riegos del Trabajo N° 231/96, 51/97, 35/98, 319/99
Y 550/11, complementan el régimen legal en cuanto a las condiciones
de Higiene y Seguridad.
OBRAS Y SERVICIOS EN EL NUEVO C.C. y C.
ARTS. 1251 A 1262

CONTRATO DE OBRA CONTRATO DE SERVICIOS

Se promete un resultado Se compromete cierta actividad
independiente de su eficacia

SERVICIOS EN RELACION
DE DEPENDENCIA
Se rigen por la Ley Laboral

PRECIO
- Lo determina el contrato, la ley,
los usos y costumbres, o por decisión judicial.
- Tiene preminencia la voluntad
de las partes sobre las Leyes Arancelarias.

DESISTIMIENTO UNILATERAL DEL COMITENTE

ver ART. 1261