Вы находитесь на странице: 1из 20

Жильё в Германии

Статьи на тему проживания в Германии. Покупка и аренда немецкой недвижимости, переезд,


коммунальные услуги.
Аренда жилья в Германии
Снять жильё в Германии - руководство. Где и как искать, советы. Немецкие объявления об аренде -
расшифровка сокращений.
Поиск жилья в Германии
Поиск места жительства в Германии для мигранта становится первым серьёзным испытанием.
Справиться с задачей непросто даже бюргерам. Часть немецких городов настолько перенаселена, что
аренда квартиры превращается в сложнейший квест с невероятными сюжетными поворотами и
неожиданными развязками.
Мигранту сложнее на порядок: недостаточное знание языка, непонимание особенностей съёма
жилья, незнание законов - список препятствий неполный. Немцы отнюдь не стремятся сдавать
недвижимость иностранцам. Чтобы результативно конкурировать с местными, придётся разобраться
в теме по полной программе. Задача статьи - дать исчерпывающий ответ на вопрос "как арендовать
жильё в Германии".
Проникнувшись пониманием тяжести проблемы, приготовьтесь применить весь доступный арсенал
способов. Начинайте с очевидного: поиск в интернете. Крупнейший немецкий сайт недвижимости
- ImmobilienScout24. По интерфейсу не отличается от стандартных.
Просмотр
Разрыв шаблона для иностранца произойдёт и на этом этапе. В Германии потенциальные арендаторы
тоже просматривают жильё, но скорее это мероприятие для хозяев объекта. Арендодатели
придирчиво перебирают возможных кандидатов, собирают информацию, просят доказать
кредитоспособность. Выбор затягивается на недели.
Просмотр организуется так: в согласованное с проживающими жильцами (ведь следующего
арендатора ищут до того, как съедет предыдущий) время приходят потенциальные кандидаты.
Осмотрев помещение, желающие заключить контракт оставляют контактную информацию. Хозяева
перебирают кандидатуры и запрашивают интересующие детали.
Немецкие объявления, сокращения
В объявлениях объекты делятся на квартиры (Wohnung) и дома (Haus). Следующий уровень
категоризации - по количеству комнат (Zimmer).
Для экономии пространства газетных площадей, в объявлениях принято пользоваться сокращениями.
Обычай перекочевал и в интернет. Расшифровка немецких аббревиатур - отдельное развлечение!
Площадь
Размер жилой площади указывается в квадратных метрах с сокращением Wfl - Wohnfläche. Сумма
Рассчитывается по закону WoFlV.
Комнаты без скошенных стен считаются полностью. Пространство под наклонной стеной
(чердачные помещения), когда от пола до стены вверх менее метра, не считается. Площадь под
скосом высотой 1-2 метра учитывается на 50%.
Количество и виды комнат
Указывается цифрой по числу комнат и Z или Zi. Однокомнатная квартира - 1Z. Трёшка - 3Zi.
К этому сокращению добавляется информация о наличии
 кухни (K),
 ванной (B),
 коридора (D),
 террасы (Т). Терраса на крыше - DT.
 Балкон (тоже B, но последнее. Иногда BLK).
 Душ - D. Да, опять.
 Кладовка (AK или AR).
 Дополнительный туалет - GWC
 Спальня - SZ.
 Веранда, зимний сад - WG.
Ванная или душ в квартире - стандарт. Поэтому одно D или B указывает на способ помыться. А
второе - на коридор или балкон. С непривычки сложно понять, потренируйтесь.
 2ZBB - двушка с ванной и балконом.
 3ZKBT - трёшка, кухня, ванная, терраса.
 1Zi KDD - однушка, кухня, душ, коридор.
 1ZKDB - однушка и кухня. Душ-балкон или Коридор-ванная или Ванная комната с душем -
неизвестно. Зависит от личного понимания владельца способов использования сокращений.
 4KBDD, 2SZ, GWC, AR, DT - четыре комнаты. Кухня, ванная, душ, коридор, 2 спальни.
Туалет для гостей. Кладовка, терраса на крыше.
В порядке вещей указать "половинчатое" число комнат. К примеру, 2,5Zi. Что означает 2,5 узнаете
посетив жильё. Возможно одна комната маленькая или не отделена полноценными стенами.
За комнаты не считаются коридоры, туалеты, ванные, кухни и кладовки.
Этажи и вид дома
В Германии счёт этажей ведётся не с первого, а с нулевого. Первый этаж обозначается как 0 или EG.
ETG с цифрой - номер этажа.
 EG - первый этаж, наземный.
 1ETG - второй этаж.
 3ETG - четвёртый этаж.
 OG - верхний этаж многоквартирного дома.
 DG - чердачный этаж - квартира в крыше со скосами стен.
 KG - минус первый, подвал. В подвальных помещениях в Германии рачительные хозяева
обустраивают квартиры под сдачу в наём.
В квартире на чердачном этаже (DG) трудно подобрать мебель. Только половина площади под
скосами считается жилой.
Тип постройки здания определяется по сокращениям:
 WE, Whg. - квартира.
 WG - общежитие, коммуналка. Да, "веранда" также обозначается. Догадывайтесь.
 ELW - дополнительная квартира в доме на одну семью.
 EFH - дом на одну семью.
 DHH - половина дома на 2 хозяев с общей стеной.
 RH - один из ряда домов с общими стенами. REH - крайний из такого ряда. RMH - в
середине ряда.
 FH, FHS, FMH - семейный дом или часть.
 MFH - дом на несколько семей.
 HH, HTH - задняя часть многоквартирного дома с окнами во двор-колодец.
Прочие сокращения
 AB - старая постройка, NB - новая.
 EB - первый жилец.
 SP, P или PP - парковка, CP - крытая парковка, Gge - гараж, TG - подземная стоянка
 SH,ZH - центральное отопление один дом, FBH - отопляемые полы, FW - отопление от
центральной котельной, GEH - газовый котёл, O или OH - камин
 GK - керамическая плита, GS - посудомойка, WM-Anschl. - кран для стиральной машины
 HT - разрешено содержать домашних животных
 NR - запрещено курить
 L - лифт.
 Lam. - ламинат, TeBo - ковровое покрытие
Стоимость аренды в Германии
Цена аренды немецкой недвижимости состоит из двух частей - месячный платёж (Kaltmiete) и
предоплата за коммуналку (Nebenkosten). Иностранцу придётся быть внимательным, чтобы
правильно оценить, какие расходы включены. С месячным платежом понятно. Осталось разобраться
с прочими тратами.
Nebenkosten - расходы на коммуналку
Предоплата за коммуналку составляет 50 - 250€. Сюда включаются траты на отопление, воду,
страховку дома от пожара, использование электроэнергии в "общих" помещениях дома, вывоз
мусора и тому подобное. В конце года владелец жилья считает расходы на дом и сравнивает с тем,
сколько жильцы выплатили предоплаты. Если арендаторы уплатили меньше, высылается счёт с
просьбой о доплате. "Стандартным" является счёт на 50-70 €. Если больше, то вероятно арендодатель
мухлюет. Если жилец заплатил больше, хозяин может и промолчать. Придётся попросить хозяина
прислать отчёт о расходах.
В добавочную стоимость не включается оплата электроэнергии в квартире, использование
городского телефона и интернета. Об этом жилец заботится самостоятельно. Причём, позаботиться
надо заранее, до въезда в квартиру.
Переезд, а точнее, въезд на новое жильё и выезд со старого - отдельный разговор. Читайте
подробную статью о переезде в Германии.
Залог за аренду - Kaution
В Германии требуется внести залог за арендуемую квартиру размером 2-3 месячные платы. Если
отдать деньги на руки хозяевам, то это чревато: арендодатель найдёт способ не возвращать полную
сумму. Надёжнее положить оговоренную сумму в банк на специальный сберегательный счёт.
Сберкнижку отдайте владельцу жилья. Хозяин деньги снять с чужого счёта не сможет. А жилец -
сможет, но только получив книжку назад.
Теперь бюргеры стараются избежать уплаты кауционов и заключают поручительство за кауцион. За
80-100€ в год в качестве залога выступает поручительство страховой организации.
Мебель
Помещения в Германии в 80% случаев сдаются не меблированными. Предыдущие жильцы забирают
или распродают собственную мебель. Единственный предмет мебели, который чаще оставляют
предыдущие арендаторы - кухня. Ведь кухонные шкафчики компонуются для каждой квартиры
индивидуально. У переезжающих не так много возможностей забрать шкафы и полки.
В объявлениях указывают наличие кухни. Случается, что кухню приходится выкупать у предыдущих
жильцов. Если кухни нет, то покупка новой ввергает арендатора в немалые расходы. Простая
кухонная обстановка из IKEA обойдётся в 2000€ минимум.
Сокращения касающиеся расходов на аренду
 KM, MKM, NKM - месячная цена аренды нетто.
 MM, WM, BWM - месячная цена аренды брутто.
 NK - дополнительные и коммунальные расходы.
 VB - допустимо поторговаться.
 VZ - платить вперёд.
 BK - сопутствующие операционные расходы, домоуправитель, уборка.
 HK - расходы на отопление.
 HMS - сервис хаусмастера - домосмотрителя.
 KT - залог.
Пример использования сокращений в объявлении: KM 500+NK+HZK+KT. Расшифровка - цена
аренды 500€ в месяц, дополнительно плата за коммуналку, отопление и залог.
Пример подсчёта расходов на аренду в Германии
Нашлась двухкомнатная квартира. Полная стоимость составляет 480 € плюс парковка 20 € и
добавочная стоимость коммунальных услуг 100 €. Итого 600 € в месяц расходов.
Придётся уплатить маклеру 480*2,38=1142 €, если сработал предложенный агентом недвижимости
вариант.
Залог составит минимум 960 €.
Если в помещении оставлена кухня, придётся её выкупить. Цена зависит от площади кухни, качества
и возраста установленных бытовых приборов: холодильника, печи, посудомойки. Старую кухню
предыдущие владельцы могут и подарить, но рассчитывать на это не стоит.
Стоимость переезда в Германии варьируется между 300 - 3000 €, в зависимости от количества вещей
и расстояния между старым и новым жильём.
Свежеприбывшим мигрантам придётся докупать обстановку.

Заключение договора на аренду жилья


С новым жильцом подписывается контракт. Стандартный шаблон найдётся на ImmobilienScout24. В
договоре указывается арендная плата, предоплата за коммуналку, дополнительные платежи за
парковку или другие статьи расходов, размер залога. Зафиксируйте в контракте показания счётчиков
воды, тепла и электричества.
Внесите в договор обнаруженные недостатки или поломки. По съезду жильё надлежит оставлять в
таком же состоянии, как до въезда.
Арендаторы обязаны содержать помещение в соответствующем договору состоянии. В противном
случае жилец рискует возмещением ущерба.
Владелец может потребовать материальное возмещение, даже если арендатору не выдвигалось
требований устранить повреждения перед съездом. Арендодатель через суд добъётся денежной
компенсации.
Выдвинул арендодатель требования до или после прекращения арендных отношений, значения не
имеет.
Статистика по аренде в Германии
Строительный бум не влияет на перенаселённость немецких городов. Статистический показатель
"количество конкурентов на просмотр одного объекта после публикации объявления" даёт
представление о проблеме. Десятка "лидеров":
Город Количество желающих посмотреть

Мюнхен 77

Штутгарт 75

Кёльн 53

Фрайбург 51

Карлсруэ 48

Ганновер 45

Аугсбург 40

Брауншвей
г 39

Майнц 36

Берлин 33

Конкуренция на съём жилья


Да, 77 соискателей на одну квартиру в Мюнхене - сумасшедшее количество! Но даже десяток
кандидатов - проблем. Повторюсь, иностранцы для немцев по умолчанию ближе к концу списка
изъявивших желание подписать контракт.
По статистике, наименьшие проблемы с жильём в Хемнице (в среднем 2 кандидата на новое
объявление), Лейпциге (3), Магдебурге (3) и Халле (Заале) (4).
Каждый седьмой житель Германии отдаёт более 40% доходов на аренду жилья - официальный
ответ правительства на запрос депутатов Бундестага.
В среднем одинокий житель Германии живёт на 59 м² и платит за аренду максимум 30% доходов.
Самая дорогая средняя аренда
Мюнхен - самый дорогой город Германии. Это не новость, но стоимость аренды повергает в шок
вновь и вновь. Если исходить из вышеуказанных параметров - средняя площадь, не дороже 30%
зарплаты - мюнхенцу потребуется непомерный доход в 82663€ в год. Сумма ненормальная. Не более
10% немцев зарабатывают больше.
В других больших метрополиях ситуация не лучше.
 Для Штутгарта потребуется годовая зарплата 69843€
 Вюрцбург - 63160€
 Франкфурт - 62309€
 Гамбург - 52906€
 Кёльн - 49498€
Между лидерами рейтинга затесались пригороды и близлежащие населённые пункты. Так, в ТОП-10
по ценам входит регион вокруг Мюнхена, Майнц и Висбаден около Франкфурта и Бёблинген возле
Штутгарта.
Юг Германии дороже остальных регионов
При наненсении данных на карту страны, наиболее дорогие регионы окажутся на юге: в Баварии и
Баден-Вюртемберге в 117 районах из 140 потребуется зарабатывать выше средних немецких
доходов. В 78 регионах "выше" означает "минимум на 20%".
Забавно, что наиболее дешёвые участки тоже находятся в Баварии. В Вунзидель-им-Фихтельгебирге
достаточно получать 1829€ брутто в месяц, чтобы 30% хватило на оплату жилья. В соседнем
Тиршенройте - 1916€. В баварском Хофе - 1960€.
В числе самых доступных регионов находятся целые федеральные земли, в которых можно спастись
от дороговизны. В Саксонии почти все небольшие населённый пункты и Хемниц весьма доступны,
только Лейпциг и Дрезден выделяются ценами. В Тюрингии также дёшево почти везде, кроме
Эрфурта, Йены и Веймара. В Нижней Саксонии большинство участков на карте входят в понятие
"недорогие".
Обидно, что список проблемных городов совпадает с местами, где требуются рабочие руки. У
мигранта велики шансы найти работу в Кёльне и месяцами подыскивать варианты. А там, где
арендовать недвижимость проще, вакансий толком нет и уровень безработицы выше среднего.
Одиноким нет смысла жить в большом городе
Исходя из расчётов, с экономической точки зрения несемейному человеку снимать квартиру в
густонаселённом пункте - расточительство. В семи крупнейших городах Германии - Берлин,
Гамбург, Мюнхен, Кёльн, Франкфурт, Штуттгарт и Дюссельдорф - чтобы не платить свыше трети
получки за арендованное жильё требуется 58689€ в год.
Кому необходимо жить в населённых метрополиях, остаётся три варианта на выбор:
 довольстоваться меньшей площадью,
 отдавать больше 30% за аренду недвижимости
 или зарабатывать гораздо выше среднего.
Что делать если арендовать недвижимость не получается
Необходимо искать компромиссы. Увеличение бюджета - очевидное решение. Чем выше цена, тем
меньше соискателей.
Расширяйте площадь поисков. В Германии развита транспортная инфраструктура. Ездить на работу
из соседнего района или пригорода порой по времени занимает немногим больше, чем из центра
города.
Снимите неподходящий вариант, если таковой подвернётся. Пускай число комнат меньше
требуемого или отдалённость от работы заставляет мириться с длительными поездками. Продолжать
поиски дальше ничего не запрещает.
В аварийной ситуации придётся прибегнуть к временной аренде.
Организация переезда внутри Германии
Как правильно организовать переезд в Германии. На что надо обращать внимание, чтобы всё
прошло гладко.
Жители Германии относятся к переезду спокойно: если изменились условия работы или семейные
обстоятельства, немцы собирают вещи и переезжают. Мы уже рассказали о поиске новой квартиры, а
в этой статье даём план переезда по шагам.
Съехать со старой квартиры
Когда житель Германии находит новую квартиру и подписывает контракт, начинается процесс
съезда. В Германии требуют сообщить хозяевам о съезде и написать Kundigung в свободной форме.
Так может выглядеть уведомление о разрыве контракта на аренду жилья в Германии
Арендатор предупреждает хозяев квартиры о переезде за три месяца, если прожил в помещении до
пяти лет. Если больше — предупреждают за полгода. За это время хозяин жилья найдёт новых
постояльцев и не потеряет прибыль. Хозяин сократит срок уведомления, только если арендатор
найдет подходящего жильца — иначе придётся платить за аренду до окончания положенного срока,
даже если уже переехал.
После решения вопросов с прежними хозяевами, немцы запрашивают перерасчет Nebenkosten —
предоплаты за коммунальные платежи, в который входят оплата за воду, отопление и электричество.
Перерасчёт делают в конце года: хозяин жилья получает счета от обслуживающих фирм и считает,
сколько постоялец жил в квартире и какую предоплату внёс. Если жильцы заплатили больше, хозяин
возвращает разницу. Если меньше — выставляет счёт.
Если переезд случился в середине года, жильцы ждут окончания года для перерасчета или
договариваются с хозяином. По закону, арендодатель имеет право сохранять залог за жильё до конца
года, а после перерасчёта возвращает остаток за вычетом необходимой доплаты. Как правило,
жильцы не согласны, так как сумма кауциона (две месячных платы за жильё) больше доплаты за
коммунальные услуги. Тогда немцы договариваются о втором варианте: жилец забирает кауцион, но
оставляет под расписку 100-200 евро на перерасчёт за коммунальные услуги.
Ремонт перед выездом из жилья
За содержание недвижимости в Германии отвечает владелец. Но если жилец въехал в
отремонтированный дом или квартиру, то хозяин вправе включать в договор на аренду пункт,
который обязывает арендатора к Schönheitsreparatur - поверхностному ремонту.
Для переезжающего обязательства по ремонту означают, что перед передачей ключей необходимо
как минимум покрасить стены. Немцы клеят бумажные обои под покраску и затем красят стены в
подходящий цвет. По умолчанию используется белая краска.
Если в контракте не указано иное, то “поверхностный ремонт” включает:
 подклейку повреждённых обоев;
 покраску стен и потолка в цвет, который был до переезда;
 покраску батарей и труб отопления, если требует состояние;
 покрытие внутренних дверей, если повреждено, восстанавливается лаком или краской.
Независимо от содержания договора, при выезде из квартиры жильцы обязаны заделать дырки в
стенах от полок и картин.
Определиться с мебелью
Процесс переезда организовывают заблаговременно: дату заселения в новую квартиру
согласовывают с предыдущими жильцами и с хозяином, чтобы она была раньше съезда со старой
квартиры. Так у переезжающих есть время для создания уюта в новом месте.
Квартиры в Германии сдают без кухни и часто без мебели, поэтому перед переездом немцы решают:
покупать новую или перевозить свою. Переезжающие приходят в новую квартиру заранее, чтобы
измерить площадь помещения и определиться какую мебель забрать с собой. Оставлять мебель на
старой квартире без согласия новых жильцов нельзя. Если на новой квартире нет кухни или мебели,
то немцы заказывают новую заранее, чтобы получить заказ к моменту въезда.
Перевезти вещи
Есть два способа транспортировки вещей в Германии: самостоятельно или с помощью фирмы.
Первый вариант — бюджетный: жилец упаковывает коробки, разбирает мебель, арендует грузовик и
зовёт на помощь друзей. Средняя стоимость аренды грузовика на весь день с дистанцией в 200 км. —
120-150 евро.
Второй вариант — дорогой, но профессиональный. Клиент заключает договор со фирмой-
перевозчиком: сотрудники разбирают мебель, упаковывают в специальную обёртку, перевозят вещи
на новую квартиру и расставляют коробки и мебель по плану. Заказчик составляет план, упаковывает
вещи в коробки и подписывает, куда какую поставить. Стоимость услуги — минимум 500 евро,
зависит от объёма вещей.

Если ввести адреса старого и нового жилья и дату переезда, сервис покажет предложения разных
фирм
За услуги профессиональных перевозчиков оформляют налоговый вычет. Для этого переехавший
прикладывает квитанцию от фирмы-перевозчика к налоговой декларации. С налогов списывают
расходы в связи со сменой места работы на удалении более часа езды от дома или за переезд в
квартиру супруга после свадьбы.
В строительных магазинах продают коробки для переезда: складные, со специальными вырезами для
переноски, крепкие и вместительные. Стоимость — 2,5-3 евро за штуку. В супермаркетах коробки
дешевле, но продаются нерегулярно.
План переезда
За 3 месяца
 Отправить уведомление о завершении текущего контракта на аренду жилья.
 Подписать контракт на новое жильё, внести залог или оформить поручение об оплате
кауциона.
 Договориться с хозяевами о времени сдачи ключей и получении новых.
 Кухня и мебель в новом жилье: заказать новое, если нужно.
За 2 месяца
 Попросить отпуск на работе.
 Решить вопрос с детьми и животными: с кем оставить во время переезда. Договориться с
друзьями или нанять няню.
 Старая мебель и кухня: выставить на продажу или раздать. Выбросить ненужные вещи.
 Прикинуть объём перевозимых вещей и обдумать план переезда.
 Договориться с друзьями о помощи.
 Заказать транспорт и услуги профессиональных перевозчиков, если нужно.
 Письменно уведомить старых и новых соседей о переезде и попросить освободить
парковочное место в день переезда. Для надёжности немцы запрашивают запрет на парковку —
Halteverbotszone — через immobilienscout.
 Спланировать расходы и сохранить счета — если переезд из-за работы, расходы спишут с
налогов в следующей налоговой декларации.
 Предупредить провайдеров телефона и интернета.
 Заключить новые контракты на электричество и газ.
 Сообщить о переезде в локальные сервисы — фитнес-клуб, ферайны, прочие организации.
 Договориться с хозяином старого жилья о снятия данных со счётчиков воды, тепла,
электроэнергии. В идеале, это делают сразу после фактического выезда из жилья.
 Подготовиться к покраске стен в старом жилье, если обязывает контракт. Закупить рабочие
материалы, краску.
За 2 недели
 Подготовить протоколы передачи жилья в старом и новом месте. Или убедиться, что их
подготовят хозяева.
 Найти инструменты, чтобы разобрать и собрать мебель.
 Купить коробки для переезда и упаковать то, что уже не нужно: несезонную одежду,
текстиль, предметы декора.
 Позвонить в коммунальные службы из-за старой мебели или бытовой техники, которую не
получилось забрать с собой. Спланировать вызов мусоровоза — Sperrmüll.
 Заполнить заявление на пересылку почты по новому адресу. Немцы пользуются
специальным сервисом на почте, который перенаправляет письма со старого адреса на новый в
течение года или полугода. Стоимость сервиса на год — 25 евро, на полгода — 15 евро.
 Избавиться от запасов еды в кладовке и морозилке.
 Сфотографировать внутренние стены общих помещений, через которые будут носить
мебель и коробки: подъезд, лифт. Пригодится, если соседи обвинят в порче имущества.
 Сфотографировать новую пустую квартиру. Пригодится при решении конфликтов с новыми
хозяевами.
 Обдумать, как выносить и вносить мебель больших габаритов: хватит ли места в подъезде?
Какая ширина дверей и коридоров?
Еще не поздно заказать профессиональных перевозчиков, которые умеют перетаскивать рояли и
столы на 12 персон через балкон.
За неделю
 Подготовить план для помощников: куда ставить коробки и мебель. Подписать на каждом
предмете его адрес на новом месте: спальня, детская, зал, кладовка.
 Еще раз согласовать дату и время переезда с помощниками и с транспортной службой.
 Убедиться в том, что в новом месте есть освещение: обычно немцы забирают лампочки с
собой.
В день переезда
 Освободить место в подъезде: убрать цветы и декорации, чтобы ничего не повредить.
 Комнатные растения: слегка полить, цветочные горшки обернуть, убрать в сторону, чтобы
не разбились.
 Подготовить перекус и напитки для помощников.
 Держать рядом пылесос, половую тряпку, средства первой помощи — на случай, если что-
то пойдет не так.
 Застелить пол защитной плёнкой или бумагой, чтобы быстрее прибраться и не поцарапать
пол.
 В новое жильё вносить сначала крупную мебель, потом коробки и мелкие вещи.
 Прибраться в подъезде на старом жилье и проверить, что ничего не повредили. Вернуть на
место цветы и декор.
 Таки свинтить свои лампочки в старом жилье!
После переезда
 Зарегистрироваться по месту жительства в мэрии.
 Покрасить стены в старом жилье, передать ключи хозяину
 Разместить на дверях, звонке и почтовом ящике бирки с именем, как у соседей.
 Сообщить о смене адреса всем, кто знал старый: на работе, в банке, в страховых фирмах, в
ведомстве по делам иностранцев, в Familienkasse, которое платит пособие детям.
 Перерегистрировать машину на новый адрес.
 Отметить новоселье.
Страховка вместо кауциона при аренде в Германии
Как можно избежать уплаты кауциона при съёме жилья в Германии путём заключения
поручительства в страховкой компании.
Что такое Kaution
Переезд - дело дорогостоящее. А переезд в другую страну - и тому подавно. Фактически, человек
приезжает налаживать быт с нуля. А учитывая дурную немецкую привычку сдавать квартиры
пустыми, порой даже без кухни, смысл этой фразы становится совсем буквальным.
Когда я снял первую квартиру в Германии, примерно три месяца мой быт состоял из стиральной
машинки, журнального столика и надувного матраса. На остальное мне не хватало денег. В том
числе и потому, что 920€ (две чистых месячных платы за квартиру) не нашли лучшего применения,
чем на долгих 5 лет залечь на сберегательном счёте под минимальный процент. Дело в том, что в
Германии при аренде недвижимости обычно всегда нужно вносить залог (Kaution). Причём, очень
часто его нужно платить сразу же по заключению контракта. Получается, что в первый же месяц
надо заплатить за жильё и ещё две или три арендные платы положить на сберкнижку в качестве
залога. А если ещё и маклеру нужно отдать его кровные 2,68 от месячной платы, то тогда вообще
туши свет, бросай гранату.
Как избежать уплаты Kaution
Раньше как-то иначе, чем найти где-то эти деньги, выкрутиться из такой ситуации было нельзя.
Теперь - можно. С недавних пор на рынке страховок в Германии активно продвигается услуга под
названием "поручительство на залог" (Kautionsbürgschaft). Немецкие финансисты посчитали, что на
счетах бюргеров в виде залогов сейчас заморожено примерно 25 миллиардов евро. Направить эти
деньги в экономику в момент кризиса вполне логично. Так что не удивительно, что появилась такая
инициатива.
Суть её состоит в следующем. Залог за аренду жилья является ничем иным, как гарантией владельцу,
что по съезду с квартиры съёмщик возместит ему возможные убытки. Но ведь это классический
страховой случай. Поэтому нашлись страховые фирмы, которые предлагают вариант, при котором
арендатор платит небольшой годовой взнос вместо того, чтобы платить залог. А владелец получает
гарантии, что в случае каких-либо недоразумений при завершении аренды он получит от страховки
возмещение убытков в размере кауциона. Таким образом, и основной смысл залога сохраняется, и
замораживать весомые суммы в тот самый момент, когда обычно нужны деньги, не требуется.
Выберите страховое поручительство вместо кауциона из имеющихся сейчас на немецком рынке
предложений:
ВЫБРАТЬ
Важный момент: это всё-таки не страховка, а поручительство за арендатора. То есть, если страховой
случай наступит и по Kautionsbürgschaft придётся возмещать какой-то ущерб арендодателю, то потом
фирма-поручитель эту сумму обязательно взыщет со съёмщика.
Плюсы и минусы поручительства за залог
Эта идея отнюдь не нова. В Швейцарии, например, такая схема работает давно и весьма успешно.
Вообще, мало систем могут работать хуже, чем система кауционов в Германии. То, что деньги
заморожены под процент ниже инфляции, ещё полбеды. Но меня лично раздражает, что после
завершения действия контракта на аренду владелец имеет право ещё целый год держать залог у себя.
Я уже 8 месяцев живу в своей квартире, но мой кауцион в тысячу с лишним евро всё ещё остаётся
для меня недосягаемым. А я ведь ипотеку плачу!
Модель страховки вместо залога имеет очевидный минус. Ведь кауцион всё-таки рано или поздно
возможно вернуть. А вот деньги за страховую гарантию платятся навсегда. Проблема в том, что чаще
всего бывает, что в момент, когда нужно вносить залог, денег как раз и нет. Во многих случаях
арендаторам, чтобы заключить контракт, приходится брать краткосрочный кредит и тут же класть
взятые в долг деньги на сберегательный счёт. Банки, конечно, весьма рады такой ситуации. На
решение именно этой проблемы направлено страхование. При этом ничего не мешает, если "жаба
душит", оформить на первый год поручительство, накопить денег или дождаться возврата кауциона с
прошлой квартиры, а потом отказаться от продления страховки и внести обычный залог. Главное,
чтобы арендодатель был не против такого варианта. Хотя ему, обычно, всё равно, лишь бы исправно
платили за жильё.
Важные замечания
Не каждый запрос может быть удовлетворён. Порой может последовать и отказ. Обычно это
происходит в тех случаях, когда нет стабильного дохода или контракт на аренду жилья вызывает
какие-то сомнения. Если же всё в порядке, страховая фирма высылает свидетельство о
поручительстве на сумму кауциона. Его надо отдать хозяину недвижимости. В случае какой-то
накладки, контракт со страховой фирмой можно разорвать в течение 14-ти дней с момента его
заключения, отправить свидетельство о поручительстве обратно и вернуть все уплаченные деньги
назад.
Есть один важный момент. Владелец жилья может отказаться от такого варианта. Так что прежде
всего нужно договориться с ним. Например, можно распечатать и принести информацию о
Kautionsbürgschaft из интернета. Он не имеет права требовать переводить деньги на свой счёт в
качестве залога, но имеет право получить в руки вашу сберкнижку. Как правило, у арендодателя нет
никакого резона отклонять страховые гарантии. Напротив, сейчас многие уже текущие контракты на
аренду жилья в Германии пересматриваются по просьбе арендаторов, и кауционы заменяются на
страховые поручительства.
19-02-2013, Степан Бабкин
Разрыв арендного договора в Германии - стандарты и исключения
Расторжение договора на аренду недвижимости в Германии по инициативе арендатора. Что
указывается в Kündigung.
Завершение контракта на аренду недвижимости в Германии связано с определёнными
формальностями. Если речь идёт о бессрочном договоре, разорвать его можно в любое время, но
только в установленные законом сроки. Для варианта с явно прописанной датой окончания аренды
досрочное расторжение возможно в случае веских причин.
Стандартный срок расторжения бессрочной аренды
Договора аренды в Германии как правило бессрочные. Но это не означает, что они вечные. Когда
арендатор собирается съехать, он обязан заранее письменно предупредить хозяина жилья о
намерениях - послать Kündigung.
Закон определяет стандартный срок предупреждения арендодателя - Kündigungsfrist. Между
получением уведомления о разрыве и планируемой датой завершения должно быть минимум 3
месяца. Разрывать договор об аренде в Германии можно только к концу месяца. Фактически, срок за
который надо оповестить хозяина арендуемой недвижимости обычно составляет более 90 дней.
Пример: допустим сегодня 10 марта. По закону, если сегодня отправить немецкому арендодателю
письмо о разрыве контракта, ближайшей датой съезда указывается 30 июня - 3 месяца после
марта.
Ещё одна типично немецкая тонкость: регулирование границы между тем, когда ещё можно
засчитывать текущий месяц в зачёт Kündigungsfrist, а когда - нет. Тут предстоит поднапрячь
извилины!
Итак, если уведомление о разрыве получено (не выслано, а получено!) арендодателем в течение трёх
рабочих дней с начала месяца, текущий идёт в зачёт Kündigungsfrist. Суббота считается рабочим
днём! Но только если она не третий день месяца. Если третье число - суббота, подавать Kündigung
можно и в понедельник. А если суббота - второе число … всё равно понедельник! Такой вот закон.
Если арендодатель успел получить уведомление о разрыве арендного контракта в первые три
рабочих дня, он вынужден учитывать текущий месяц, как часть Kündigungsfrist. А если получил
позже - всё, текущий месяц потерян.
Закон предусматривает возможность указывать меньший срок Kündigungsfrist для арендатора, если
арендодатель не против. Арендатор не имеет право разорвать контракт в срок менее трёх месяцев.
Досрочное расторжение договора арендатором
Закон предусматривает возможность завершения договора на аренду жилья в Германии со стороны
съёмщика в меньший, чем стандартный Kündigungsfrist срок. Это называется fristlose Künfigung.
Для получения права на расторжение в срок меньший, чем положенный трёхмесячный период,
понадобятся веские причины:
 Нет возможности вселиться в жильё, например, из-за того, что арендодатель не передаёт
ключи.
 Серьёзный недостаток, который хозяин жилья не исправил после письменного уведомления
о проблемах - отсутствие воды или неработающее отопление.
 Угроза для здоровья из-за проживания в квартире - плесень на стенах. Арендодатель
должен доказать, что дальнейшее проживание может повредить здоровью, путём проведения
экспертизы через суд или местные коммунальные службы.
 Обнаружение факта обмана или нарушения - посещение жилья без ведома арендодателя
или подделка данных о годовом перерасчёте Nebenkosten.
Перед тем, как разорвать контракт подобным образом, надо обсудить ситуацию с адвокатом или в
сообществе арендаторов (Mieterverein), потому что там много тонкостей. Также не помешает
сначала найти новое жильё. Если договорённости разорваны досрочно, арендованную недвижимость
придётся покинуть в течение максимум пары недель.
Sonderkündigung - особый случай расторжения контракта
В Германии действует закон, позволяющие арендодателям повышать стоимость аренды по
определённым причинам - Mieterhöhung. К примеру, если за годы действия контракта сумма за
аренду стала сильно ниже рыночной. Или если недвижимость подверглась капитальному ремонту.
В этом случае арендодатель должен письменно уведомить жильцов о поднятии цены и указать дату,
с которой предполагается вступление в действие новых условий аренды.
Тогда арендатор может расторгнуть договор с сокращением Kündigungsfrist до двух месяцев.
Возможность сохраняется в течение двух месяцев после начала действия новых цен. Если объявлено,
что повышение арендной платы действует с 1 августа, до конца сентября у жильца есть право
разорвать контракт с максимальным “фристом” до 30 ноября.
Также есть особое правило в случае смерти арендатора. Его родственники вправе завершить
контракт умершего через 1 месяц.
Как расторгнуть договор на аренду в Германии
Для завершения контракта на аренду жилья арендатору необходимо письменно оформить и отослать
арендодателю Kündigung.
Закон не регулирует конкретную форму оформления уведомления о разрыве договора, но всё же
существуют некоторые моменты, которые необходимо указать в любом случае:
 форма расторжения - Kündigung, Sonderkündigung или fristlose Künfigung;
 адрес жилья;
 дата предполагаемого завершения;
 город и дата написания уведомления;
 подпись всех арендаторов.
Без этих данных разрыв считается недействительным.
Образец уведомления о разрыве контракта на аренду жилья в Германии легко найти по запросу
"Mietvertrag ordentliche Kündigung durch Mieter". Тогда шансов совершить ошибку гораздо меньше.
Выслать Kündigung надо по почте, лучше всего с уведомлением о получении под роспись -
Einschreiben mit Rückschein. Факс или электронная почта не являются достаточным доказательством
уведомления в случае каких-либо споров.
09-03-2017, Степан Бабкин
Содержание арендного контракта на недвижимость в Германии
Детали контракта на аренду квартиры или дома в Германии. Из чего составляется арендная
плата, как разорвать контракт, на что обращать внимание при переезде.
Что записывают в контракт на аренду немецкого жилья
В Германии ко всем контрактам отношение самое серьёзное. Почти всегда можно быть уверенным,
что подписывая договор получаешь гарантию: всё будет именно так, как там написано. А даже если
что-то окажется не так, что, пусть и редко, но случается, найти способ заставить вторую сторону
держаться подписанных условий будет достаточно просто. Как следствие, контракт нужно понимать
на 100%, даже если он самый стандартный.
Обычно частный договор на съём недвижимости в Германии всегда содержит следующие пункты:
 Стоимость аренды недвижимости (Kaltmiete или просто Miete).
 Предоплата за коммунальные услуги (Nebenkosten).
 Условия повышения стоимости аренды (Mieterhoehung), если таковые имеются.
 Размер залога (Kaution).
 Срок договора (Dauer). Часто контракты на аренду жилья оформляются, как бессрочные.
 Срок расторжения договора (Kuendigungsfrist). Как правило, 3 месяца.
 Площадь жилья и подсобных помещений в квадратных метрах.
 Количество комнат, парковок, подсобок.
 Количество ключей, как от внешних, так и от внутренних дверей. Так же могут быть ключи
от подсобных помещений.
 Требуется ли косметический ремонт (Renovierung), и если требуется, то перед въездом или
после.
 Порядок проживания в доме (Hausordnung).
 Если квартира с мебелью, то полный список всех хозяйских вещей, а также их состояние.
 Показания и номера всех счётчиков в квартире: отопление, электроэнергия, горячая и
холодная вода. Эта информация может быть не в самом контракте, а прилагаться к нему
отдельным листком.
 Сумма, до которой жилец сам оплачивает мелкие поломки (Reparaturkosten). Например,
протёкший кран или повреждённые жалюзи. Обычно, все что до 100€ платят жильцы, а выше -
хозяева.
 Можно ли держать животных (Tiere). Может быть разрешено, но указано, что только
мелких (Kleintiere).
 Различные стандартные положения правового порядка, например, как поступать, если в
контракте чего-то не учтено.
В случае, если в контракте что-то оказалось непонятным, не подписывайте его. Обратитесь за
помощью к коллегам или знакомым. Конечно, можете задавать вопросы и здесь в комментариях, по
возможности буду отвечать.
Арендная плата
Стоимость аренды жилья в Германии и Nebenkosten складываются, и получается сумма, которую
нужно ежемесячно переводить на счёт владельца недвижимости. Обычно необходимо отправить
деньги в первые 3 рабочих дня месяца. Можно делать банковский перевод каждый раз
самостоятельно, но также существует возможность оформить автоматическое снятие со счёта.
Nebenkosten состоят из оплаты за уборку, освещение и обогрев общих коридоров и территории,
вывоз мусора, а также за отопление, газ, воду и тому подобное. Часть составляющих дополнительной
стоимости аренды фактически зависят от того, насколько жилец их использует. Обычно на всё есть
счётчики. В конце года их показания считываются, происходит перерасчёт и разница либо
возвращается на счёт жильца, либо ему предоставляется дополнительный счёт к оплате. Если
перерасход большой, то Nebenkosten могут поднять.
За те жилищно-коммунальные услуги, которые платятся всеми жильцами дома, расчёт происходит
относительно площади квартиры или количества проживающих в ней человек. Например, вся сумма
за вывоз мусора делится на всех людей в доме, а потом каждая семья платит свою часть. Бывает, что
счётчиков за отопление по квартирам нет, только один общий на дом. Тогда счёт делится на всех в
процентном соотношении к площади занимаемого жилья.
Залог за аренду жилья
Как правило, в 99% случаев при аренде жилья придётся заплатить залог. Он не может быть выше,
чем 3 "холодных" месячных платы. По закону, арендодатель, получив залог, обязан платить процент
по нему. Поэтому лучше не переводить кауцион напрямую арендодателю, а положить требуемую
сумму на сберегательный счёт в немецком банке. Это может быть как специальный счёт для залогов,
так и самая простая сберегательная книжка. Книжку ко вкладу следует отдать хозяину жилья. По
окончанию контракта её можно забрать, если арендодатель не имеет никаких претензий. По закону,
он может держать кауцион у себя до перерасчёта Nebenkosten за полный год.
Есть ещё вариант не платить Kaution, а купить страховое поручительство за него. Тогда за 70-100€ в
год арендодатель получает такие же гарантии, как при внесении залога на счёт, но не по факту
владения сберкнижкой, а ввиду наличия у него поручительства. Эта возможность может оказаться
очень кстати при отсутствии средств на кауцион в момент переезда. Главное, чтобы хозяин был не
против такого оформления залога.
Порядок проживания в доме
Hausordnung - это общий список правил поведения жильцов. Например, определение времени, когда
нельзя включать громкую музыку или сверлить. Также там может быть график уборки подъезда и
территории, принадлежащей дому, если соответствующие сервисы переложены на плечи самих
проживающих.
Имейте ввиду, что нарушение порядка проживания в доме может запросто стать причиной
досрочного разрыва контракта. Так что ведите себя согласно подписанному договору и не
стесняйтесь жаловаться на соседей, нарушающих правила. Обычно достаточно поговорить с ними
по-хорошему, но если этого не достаточно - обращайтесь к владельцу жилья, к адвокату или даже в
полицию в случае регулярных проблем.
Если намечается какой-то повод для вечеринки, предупредите об этом соседей загодя письменно,
забросив им по открыточке в почтовые ящики. Там можно указать время, когда проводится
празднование и свой телефон, чтобы в случае чего, звонили сначала вам, а не сразу в полицию.
Домоуправитель
Во многих немецких домах принято нанимать специального человека, который следит за
исправностью коммунальных систем, вывозом мусора, сменой перегоревших лампочек, уборкой и
тому подобное. Называется такая профессия Hausmaster или Hausverwalter. Стоимость их услуг
зависит от размера дома и количества квартир. Обычно оплата их труда включена в Nebenkosten.
Если такой человек есть, то это очень удобно, потому что тогда в случае каких-либо коммунальных
проблем всегда можно обратиться к нему. Тогда он либо сам поможет исправить мелкую поломку,
либо вызовет соответствующий сервис. Обычно дополнительной платы в случае исправления мелких
бытовых проблем не требуется.
Особо следует рассмотреть случай, когда домоуправа нет. Тогда нужно сразу выяснить, кто и как
осуществляет уборку снега на тротуаре перед домом зимой. В Германии по закону падение на
засыпанной снегом или покрытой льдом дорожке компенсируется из кармана проживающего в
прилегающем доме (или из его страховки от нечаянного причинения ущерба третьим лицам, если
она есть). Именно поэтому снег с немецких тротуаров исчезает так быстро. Его убирают жильцы или
домоуправы. Если жильцы должны следить за чисткой тротуара, то должен существовать некий
график уборки или разметка территории. Очень часто раньше за уборку снега отвечали жильца с
первого этажа. Сейчас нередко эту обязанность делят на всех поровну.
Завершение контракта
Разорвать контракт на аренду жилья в Германии можно только письменно. Нужно написать
заявление в свободной форме (Kündigung), подписать его и отправить арендодателю почтой или
факсом. Он должен в ответ прислать уведомление о получении и подтвердить самый ранний срок, к
которому жилец может съехать. По закону, нужно предупреждать минимум за 3 месяца до переезда,
подгоняя дату к первому или 15 числу.
Косметический ремонт
В контракте обязательно должно указываться кто, как именно и в какой срок обязан произвести
ремонт жилья. Обычно он заключается в покраске стен и потолка белой краской, замазывании всех
отверстий в стенах, исправлении повреждений, случившихся за время проживания. Существуют два
варианта. Либо ремонт делается при въезде, либо перед выездом.
В первом случае, как следствие, съезжая с квартиры второй раз ремонт делать не требуется, если
речь не идёт о каких-то тяжёлых поломках по вине жильца. Во втором случае, нужно сдавать
квартиру хозяину в отремонтированном состоянии, то есть, с вновь покрашенными стенами. Не надо
ремонтировать полы, окна, двери и тому подобное, если вы сами их как-то особенно ужасно не
повредили. Речь идёт только о состоянии стен.
Если во втором случае не сделать ремонт, то о возврате залога можно не мечтать. В первом случае
можно поступать на своё усмотрение.
Возмещение ущерба
Перед тем, как въехать в жильё, необходимо совместно с хозяином недвижимости или с
домоуправом составить протокол передачи помещений. Туда требуется вписать показания всех
счётчиков (горячая и холодная вода, отдельно для стиральной машинки, газ, электричество,
отопление), а также все недостатки в квартире, как-то: пятна на полу, повреждения дверей или окон,
царапины, щели, сколы и так далее. Список должен быть подписан арендодателем, его нужно
хранить как минимум до возврата кауциона, а лучше и потом пару лет на всякий случай. При съезде
составляется новый список и сверяется с тем, что бы при въезде. В случае наличия новых
недостатков, их требуется исправить. Речь не идёт о таких вещах, как слезшая краска с оконных рам
или дверей - все проблемы со старением жилья владелец должен решать сам. Имеется ввиду только
причинённые жильцом поломки.
Если претензий нет, протокол передачи жилья подписывается и тогда всё хорошо. В обратном случае
нужно заплатить за ремонт или исправить всё самостоятельно. Если протокол не подписан,
арендодатель может забрать часть залога или даже весь кауцион.
В первый раз лучше позвать на помощь в этой процедуре кого-то из коллег или знакомых. Я, помню,
совсем растерялся, не понимал, что происходит и только подписывал все бумаги. Это, конечно, не
дело. Можно попасть на недобросовестных людей и потом придётся платить из своего кармана за
что-нибудь не то. И ведь не придерёшься - сам всё подписал.
Защита прав арендаторов
Есть такие организации, как клубы защитников арендаторов (Mieterschutz-Vereine). Их можно найти
в больших городах. Вступив в такой ферайн, арендатор получает возможность получать
консультации по правовым вопросам. Стоит членство в клубе, как правило, недорого, но и помощь
они оказывают по мере сил и возможностей. С чем точно не будет проблем, так это с различными
брошюрами на тему съёма жилья в Германии.
По-хорошему, иностранцу вначале очень не помешает сделать адвокатскую страховку
(Rechtschutzversicherung) на тему Mieterecht. Я не раз и не два сталкивался с ситуацией, когда хозяева
начинали что-то мудрить, особенно с перерасчётом Nebenkosten. С первой квартирой даже попал на
несколько сотен евро. Перед моим переездом хозяйка сделала перерасчёт стоимости коммунальных
услуг не за последний год, а за все пять лет, что я жил в квартире. Это было незаконно, но я был не в
курсе дела и просто заплатил. Обычно адвокат может помочь в такой ситуации. Но без страховки к
юристам в Германии лучше не соваться.
Резюме
Контракт на аренду частного жилья в Германии - дело непростое. Нужно хорошо подготовиться к
процедуре его подписания. Не стоит скупиться на время, необходимо разобраться во всех деталях
договора. Задавайте вопросы владельцу недвижимости, пока не разберётесь. Зовите на помощь
друзей или коллег. Ставить свою подпись на контракте следует только в том случае, когда сомнений
по всем его пунктам больше не возникает.
04-03-2013, Степан Бабкин
Nebenkosten - оплата коммунальных услуг в Германии
Что такое Nebenkosten. Что можно включать в предоплату за коммунальные услуги в Германии.
Что можно включать в Nebenkosten
Аренда жилья в Германии помимо арендной платы предполагает ещё и Nebenkosten - предоплата за
коммунальные услуги. Ежемесячные платежи снимаются со счёта согласно контракту, а каждый год
подводится итог, когда хозяин жилья подсчитывает реальные расходы за прошедший срок. Затем
арендодатель выставляет счёт за годовые затраты на коммуналку, и арендатор либо получает
непотраченную часть суммы назад, либо доплачивает разницу. Проблема состоит в том, что по
статистике каждый второй годовой перерасчёт платы за коммунальные услуги содержит ошибки.
Список категорий расходов, которые хозяин недвижимости может включать в перерасчёт за
коммунальные услуги, определяется законом Betriebskostenverordnung (BetrKV). Но важнее то, что
указано в контракте на аренду жилья. Если там в качестве Nebenkosten или Betriebskosten чётко
перечислены статьи расходов, то и считаться всё будет по контракту. Если же просто указано, что
есть сопутствующая аренде предоплата за коммунальные услуги в таком-то размере, то тогда
действует BetrKV. Также бывает, что арендодатель высчитывает какие-то расходы в качестве
коммунальных, а они такими по закону не являются. После заключения контракта оспорить такие
платежи возможно только через суд.
Категории расходов, которые можно включать в качестве Nebenkosten следующие:
 отопление;
 стоимость холодной и горячей воды, а также эксплуатации труб и оборудования для
нагрева;
 канализация;
 вывоз мусора;
 борьба с насекомыми в здании;
 уборка улицы перед домом, подъезда, прилегающих к дому территорий и помещений
общего пользования;
 освещение подъезда, общих помещений, подвала, прилегающей территории;
 услуги трубочиста;
 Hausmeister - смотритель за порядком в доме;
 если в доме есть кабельное подключение или общая антенна, то стоимость её эксплуатации
также делится на всех;
 налог на владение недвижимостью;
 страховка на недвижимость в виде Haftpflicht- или Gebäudeversicherung возмещающие
ущерб от пожара, наводнения и прочих стихийных бедствий;
 эксплуатация лифта, его техосмотр, независимо от этажа квартиры.
Нельзя включать в Nebenkosten такие категории платежей, как:
 взнос в фонд сбережений на будущий ремонт жилья;
 плата за домоуправление - Hausverwaltung;
 стоимость ремонта здания;
 комиссия банка за операции со счетами арендодателя;
 охрана и сигнализация;
 проценты по ипотеке на жильё;
 чистка крыши или фасада дома;
 частные страховки хозяина жилья.
Описать все возможные пункты, которые можно или нельзя включать, нереально. В каждом здании
могут быть свои особенности. Ещё до заключения контракта необходимо обязательно расспросить
арендодателя на предмет конкретных расходов по Nebenkosten, чтобы в будущем не было
сюрпризов.
Как рассчитываются коммунальные расходы
Цена за различные категории услуг формируется по разным правилам.
Проще всего с личным потреблением арендатора: вода и отопление обычно платятся по счётчику,
показания которого снимаются раз в год хозяином жилья или персоналом обслуживающей дом
фирмы. Также и с сервисом для счётчиков - сколько их закреплено за квартирой, столько и придётся
оплатить.
Некоторые Nebenkosten на здание рассчитываются исходя из доли арендованной площади в общем
метраже объекта. Скажем, площадь всех квартир в доме составляет 1000 м². Арендатор занимает 100
м². Значит, его часть в таких расходах как стоимость отопления и освещения подъезда, уборка общих
помещений и прилегающих территорий и тому подобное составляет 0,1.
Вывоз мусора обычно зависит от “поголовья” жильцов. Каждого взрослого считают за 1, детей - за
0,5. Каждое домохозяйство платит свою долю в зависимости о того, сколько человек живут в
квартире.
И ещё есть расходы, распределяемые по количеству квартир в доме. Например, кабельное
подключение или услуги хаусмастера.
Когда перерасчитываются Nebenkosten
Выставлять счёт за прошедший год хозяин жилья может до конца следующего. То есть, перерасчёт
за 2016 могут прислать до 31.12.2017.
Если счёт приходит позже и выясняется, что жилец должен что-то доплатить, он вправе отказаться.
А вот арендодатель вернуть излишки за коммуналку обязан в любом случае.
Обычно аренда завершается до осуществления перерасчёта. Поэтому арендодатель может
удерживать кауцион или его часть, пока не посчитает расходы на коммуналку, но не далее, чем до
конца следующего года.
Считывание показаний счётчика
Германия находится в условиях монополии пяти крупных предприятий, занимающихся снятием
показаний счетчиков тепла и воды. Доминируют две компании: Ista и Techem. На них приходится 50-
60% услуг.
Каждая снимающая показания компания стремится создать свою систему счетчиков. Сменить
провайдера зачастую трудно, так как новый поставщик устанавливает новые счетчики за
значительную плату.
Сбор показаний оплачивается арендатором, поэтому арендодатель не заботится о стоимости услуг,
заключая контракт с провайдером.
Фирмы отвечающие за считывание показаний счётчиков в Германии организовали монополию и
давят конкурентов.
Что делать, если расчёт Nebenkosten неверный
 Не надо сразу же предполагать, что это всё специально подстроено, чтобы содрать лишние
деньги. В массе своей в Германии арендодатели элементарно ошибаются в расчётах гораздо чаще,
чем умышленно пытаются обмануть. Дело это мудрёное, не все немцы, особенно старшее
поколение, освоило компьютеры. Многие считают по старинке на калькуляторе.
 Сначала запросите у арендодателя копии всех сопутствующих счетов, если они не
приложены к расчёту Nebenkosten за год. Любая цифра должна быть подтверждена.
 Попросите хозяина жилья подробно объяснить по пунктам, как сформировалась общая
сумма.
Если после разговора с хозяином не получилось прийти к консенсусу, можно приступать к
юридическим разборкам.
Сначала надо написать официальное письмо арендодателю - Widerspruch - с перечислением всех
претензий по счетам. Например, такую-то статью расходов нельзя включать в перерасчёт. В таком-то
пункте ошибка - использовалось количество жильцов вместо числа квартир. И всё в таком духе. В
конце надо указать, что будет с суммой, которую хозяин просит оплатить после перерасчёта: будет
переведена частично или полностью с правом возврата после разбирательств. Письмо надо
подписать и поставить дату, затем отнести на почту и отправить с подтверждением получения под
роспись - Einwurf-Einschreiben.
Жилец имеет право оспорить Nebenkostenabrechnung в течение года после его получения, даже если
он уже уплатил требуемую сумму.
Арендодатель обязан перепроверить свои счета в течение четырёх недель после получения
официальной претензии и связаться с арендатором.
Если конфликт не получилось разрешить к удовлетворению обеих сторон, то следующий шаг -
юридическая консультация у адвоката или в какой-нибудь организации, защищающей права
арендаторов - Mieterschutzverein, к примеру.
26-02-2017, Степан Бабкин
Страхование от ответственности за ущерб - HPV
Как застраховаться в Германии от нанесения ущерба по неосмотрительности третьим лицам -
Haftpflichtversicherung.
Какой ущерб покрывает Haftpflichtversicherung
Классическая ералашевская шутка про оконное стекло, разбитое футбольным мячом, в Германии не
сработает. Немцы вообще бы не поняли такого юмора. Во-первых, практически во всех окнах
немецких домов стоят стекло-пакеты, которые и кирпичом не так-то просто разбить. Во-вторых,
страхование от ответственности за непреднамеренно нанесённый ущерб третьим лицам является в
Германии настолько обыденным явлением, что, наверное, можно сказать,
что Haftpflichtversicherung (HPV) входит в разряд обязательных. По крайней мере, я знаю очень
мало людей, у которых этой страховки нет. При относительно небольшой стоимости от 50€ до 100€ в
год страховка покрывает столько рисков, что целесообразность её заключения не вызывает
сомнений.
Так что немецкий сорванец, нечаянно повредивший чужое имущество, например, катаясь на скейте,
не испытывает срочной необходимости смыться с места происшествия. Ведь достаточно сообщить
потерпевшему телефон родителей, чтобы взрослые спокойно разобрались в проблеме и сообщили о
ней своей страховой фирме. На этом инцидент в большинстве случаев будет исчерпан. Если,
конечно, у родителей есть Haftpflichtversicherung. В ином случае, ущерб, нанесённый третьим лицам
даже непреднамеренно, должен быть оплачен из своего кармана.
И ладно, если бы речь шла только о материальном ущербе. Например, кто-то катился на велосипеде
и нечаянно наехал на идущую по тротуару пожилую женщину. Та упала и сломала руку.
Материальных убытков при этом не произошло. Но в качестве ущерба будут считаться расходы на
лечение, ведь немецкая медицинская страховка обязательно проверит, каким образом её клиентка
получила травму и кто в этом виноват. Также суд может назначить выплату компенсации за
моральный ущерб. В итоге счёт на оплату очень легко может оказаться четырёхзначным.
Ещё один типично немецкий случай - падение на тротуаре в гололёд. За него всегда кто-то
ответственен. По закону, все участки тротуаров приписаны к домам, напротив которых они
находятся. И за расчистку покрытия от снега или льда отвечают жильцы. Раньше ответственность
ложилась на тех, кто проживал на первом этаже, если дом многоэтажный. Сейчас это вроде как
меняется в сторону равномерного распределения обязанностей на всех проживающих в доме. По
крайней мере, в нашем доме отвечают все. Так вот, в снег или гололёд жильцы (или нанятые ими
службы) обязаны расчистить прилегающие к постройке тротуары. Время суток при этом роли не
играет. И случись кому упасть на неочищенной дорожке не без последствий для своего здоровья,
ущерб должны перенять на себя проживающие в доме люди. Либо их страховки, если они есть.
В общем, Haftpflichtversicherung перенимает на себя все подобные убытки, причинённые клиентом
третьим лицам и оплачивает последствия несчастных случаев, произошедших по его вине. Любой
непреднамеренный ущерб будет возмещён. Понятно, что предварительно страховка проверит, не
было ли в действиях клиента намеренности. Но презумпция невиновности выступает на стороне
застрахованного. Если реальных подтверждений преднамеренных действий виновника несчастного
случая нет, то страховка обязана заплатить.
Чаще всего необходима такая страховка родителям маленьких детей. Такое ведь часто бывает:
пришли с ребёнком к друзьям в гости, дети игрались и разбили или поломали какую-нибудь ценную
вещь. Или пролили компот на новый дорогой ковёр. Или уронили мобильный телефон хозяина в
чашку с чаем. Или растоптали бабушкины очки. За все эти проделки нужно либо расплачиваться
самостоятельно, либо через страховку, что гораздо дешевле.
Стоимость HPV и детали контракта
Цена Haftpflichtversicherung начинается от 3-х евро в месяц и зависит от количества включённых в
контракт опций. Можно застраховать не только членов семьи, но и домашних питомцев: свинок,
кошек, попугайчиков. Можно распространять действие страховки на время отдыха за границей.
Можно застраховаться от ущерба, нанесённого кому-то даже в интернете путём электронного
сообщения или поста в блоге! Также на цену влияет сумма максимального покрытия ущерба, которая
может начинаться от нескольких сотен тысяч до десятков миллионов евро. При этом можно
регулировать покрытия материальных или деловых убытков, а также возмещения морального
ущерба и лечения.
Предложения немецких страховим фирм удобно сравнивать на TARIFCHECK24
Отдельным пунктом всегда считается случай утери ключа от квартиры, который одновременно
является ключом от входной двери подъезда. В Германии очень часто обе двери открываются одним
ключом. При этом каждый ключ подходит к замку только своей квартиры, но общие двери
открываются всеми ключами. Это очень удобно. Но если кто-то потерял ключ, то это значит, что
нашедший или укравший его может запросто зайти в подъезд и сделать там что-нибудь недоброе. В
общем, от греха подальше в таких случаях меняют все замки в доме. А это стоит евро по 80 за замок,
плюс работа техника. Так что если в доме замки этого типа, то за дополнительные пару евро в год
имеет смысл от утери ключа застраховаться.
Разрыв арендного договора в Германии - стандарты и исключения
Расторжение договора на аренду недвижимости в Германии по инициативе арендатора. Что
указывается в Kündigung.
Завершение контракта на аренду недвижимости в Германии связано с определёнными
формальностями. Если речь идёт о бессрочном договоре, разорвать его можно в любое время, но
только в установленные законом сроки. Для варианта с явно прописанной датой окончания аренды
досрочное расторжение возможно в случае веских причин.
Стандартный срок расторжения бессрочной аренды
Договора аренды в Германии как правило бессрочные. Но это не означает, что они вечные. Когда
арендатор собирается съехать, он обязан заранее письменно предупредить хозяина жилья о
намерениях - послать Kündigung.
Закон определяет стандартный срок предупреждения арендодателя - Kündigungsfrist. Между
получением уведомления о разрыве и планируемой датой завершения должно быть минимум 3
месяца. Разрывать договор об аренде в Германии можно только к концу месяца. Фактически, срок за
который надо оповестить хозяина арендуемой недвижимости обычно составляет более 90 дней.
Пример: допустим сегодня 10 марта. По закону, если сегодня отправить немецкому арендодателю
письмо о разрыве контракта, ближайшей датой съезда указывается 30 июня - 3 месяца после
марта.
Ещё одна типично немецкая тонкость: регулирование границы между тем, когда ещё можно
засчитывать текущий месяц в зачёт Kündigungsfrist, а когда - нет. Тут предстоит поднапрячь
извилины!
Итак, если уведомление о разрыве получено (не выслано, а получено!) арендодателем в течение трёх
рабочих дней с начала месяца, текущий идёт в зачёт Kündigungsfrist. Суббота считается рабочим
днём! Но только если она не третий день месяца. Если третье число - суббота, подавать Kündigung
можно и в понедельник. А если суббота - второе число … всё равно понедельник! Такой вот закон.
Если арендодатель успел получить уведомление о разрыве арендного контракта в первые три
рабочих дня, он вынужден учитывать текущий месяц, как часть Kündigungsfrist. А если получил
позже - всё, текущий месяц потерян.
Закон предусматривает возможность указывать меньший срок Kündigungsfrist для арендатора, если
арендодатель не против. Арендатор не имеет право разорвать контракт в срок менее трёх месяцев.
Досрочное расторжение договора арендатором
Закон предусматривает возможность завершения договора на аренду жилья в Германии со стороны
съёмщика в меньший, чем стандартный Kündigungsfrist срок. Это называется fristlose Künfigung.
Для получения права на расторжение в срок меньший, чем положенный трёхмесячный период,
понадобятся веские причины:
 Нет возможности вселиться в жильё, например, из-за того, что арендодатель не передаёт
ключи.
 Серьёзный недостаток, который хозяин жилья не исправил после письменного уведомления
о проблемах - отсутствие воды или неработающее отопление.
 Угроза для здоровья из-за проживания в квартире - плесень на стенах. Арендодатель
должен доказать, что дальнейшее проживание может повредить здоровью, путём проведения
экспертизы через суд или местные коммунальные службы.
 Обнаружение факта обмана или нарушения - посещение жилья без ведома арендодателя
или подделка данных о годовом перерасчёте Nebenkosten.
Перед тем, как разорвать контракт подобным образом, надо обсудить ситуацию с адвокатом или в
сообществе арендаторов (Mieterverein), потому что там много тонкостей. Также не помешает
сначала найти новое жильё. Если договорённости разорваны досрочно, арендованную недвижимость
придётся покинуть в течение максимум пары недель.
Sonderkündigung - особый случай расторжения контракта
В Германии действует закон, позволяющие арендодателям повышать стоимость аренды по
определённым причинам - Mieterhöhung. К примеру, если за годы действия контракта сумма за
аренду стала сильно ниже рыночной. Или если недвижимость подверглась капитальному ремонту.
В этом случае арендодатель должен письменно уведомить жильцов о поднятии цены и указать дату,
с которой предполагается вступление в действие новых условий аренды.
Тогда арендатор может расторгнуть договор с сокращением Kündigungsfrist до двух месяцев.
Возможность сохраняется в течение двух месяцев после начала действия новых цен. Если объявлено,
что повышение арендной платы действует с 1 августа, до конца сентября у жильца есть право
разорвать контракт с максимальным “фристом” до 30 ноября.
Также есть особое правило в случае смерти арендатора. Его родственники вправе завершить
контракт умершего через 1 месяц.
Как расторгнуть договор на аренду в Германии
Для завершения контракта на аренду жилья арендатору необходимо письменно оформить и отослать
арендодателю Kündigung.
Закон не регулирует конкретную форму оформления уведомления о разрыве договора, но всё же
существуют некоторые моменты, которые необходимо указать в любом случае:
 форма расторжения - Kündigung, Sonderkündigung или fristlose Künfigung;
 адрес жилья;
 дата предполагаемого завершения;
 город и дата написания уведомления;
 подпись всех арендаторов.
Без этих данных разрыв считается недействительным.
Образец уведомления о разрыве контракта на аренду жилья в Германии легко найти по запросу
"Mietvertrag ordentliche Kündigung durch Mieter". Тогда шансов совершить ошибку гораздо меньше.
Выслать Kündigung надо по почте, лучше всего с уведомлением о получении под роспись -
Einschreiben mit Rückschein. Факс или электронная почта не являются достаточным доказательством
уведомления в случае каких-либо споров.
Допуск хозяина в арендованное жильё в Германии
Как быть в Германии, если вдруг собственник недвижимости позвонил в дверь и просит впустить
его, чтобы посмотреть состояние жилья?
Разрешение на доступ в жильё для арендодателя
Однажды хозяин немецкой квартиры без предупреждения ввалился к нам, чтобы посмотреть на
состояние жилья, потому что ему вздумалось его продать. Причём, дело осложнялось тем, что до
этого мы его в глаза не видели, все вопросы решались через его жену. Поэтому, когда на пороге
возник здоровенный немец с явным намерением войти, мы были слегка ошарашены и долго не могли
понять, в чём дело. Когда личность внезапного посетителя выяснилась, мы на всякий случай решили
его впустить. Дело в том, что мы тогда ещё не особо разбирались в немецких законах и не знали,
имеет ли собственник в Германии право посещать сданное в аренду жильё. Потом оказалось, что
были в праве этого не делать. Эта статья призвана расставить все точки над "ё" в вопросе о том, как и
при каких условиях немецкий арендодатель может просить жильцов пустить его проведать свою
недвижимость.
В Германии отношения между арендатором и хозяином регламентированы многочисленным
решениями судов. И данная тема не является исключением. По итогам разборок между
квартирантами и владельцами немецкой недвижимости составлена довольно детальная схема
решения вопроса допуска хозяина в сданное жильё.
Вначале о самом важном: в повседневной жизни решение впускать или не впускать в съёмное жильё
его владельца принимает жилец. Хозяин квартиры не имеет права настаивать на том, чтобы его
впустили, когда ему вздумается. Тем более, ему нельзя открывать дверь в сданное жильё при
помощи запасного ключа. Даже хранить у себя запасные ключи от арендованной недвижимости ему
запрещается. На этот случай, если владелец того пожелает, можно оставить ключ у доверенного лица
или у управдома.
Владелец имеет право без разрешения воспользоваться запасным ключом, только если возникла
прямая опасность для остальных жильцов дома или непосредственно для недвижимости. Например,
при аварии трубопровода и затоплении соседей. Если в случае крайней опасности ключа у него не
окажется, а арендаторов не будет дома, то он имеет право выломать дверь.
Просить разрешения на посещение сданной жилплощади хозяин может только в следующих случаях:
 Чтобы показать недвижимость потенциальным покупателям.
 Для подготовки жилья к капитальному ремонту.
 Для обнаружения проблем, приводящих к ухудшению состояния недвижимости (течь,
плохая вентиляция и тому подобное).
 При подозрении на то, что нарушается контракт на аренду (нарушение запрета на
содержание домашних животных, проживание большего числа людей).
 Для считывания показаний счётчиков.
 Для определения площади жилья.
 Чтобы показать жильё следующему потенциальному арендатору, если текущий контракт
был официально разорван, но дата его завершения ещё не наступила.
Порядок доступа в сданное жильё
Во всех этих случаях жильцы обязаны согласовать время визита хозяина недвижимости. Отказать в
посещении невозможно, но и без приглашения заявиться арендодатель тоже не имеет права. Если
жилец отсутствует дома по каким-то причинам, например, находится в отпуске, то входить к нему
домой кому бы то ни было запрещается. В случае нарушения этого запрета жилец имеет право
разорвать контракт в одностороннем порядке без соблюдения трехмесячного срока, как в обычном
случае. Также решением проблемы может стать... смена замка на входной двери! Правда, в
последнем случае должны быть железные доказательства того, что хозяин жилья действительно
проник в дом к своим арендаторам без разрешения при помощи запасного ключа.
Если арендатор работает, то владелец жилья должен договариваться с ним о посещении заранее за 3-
4 дня. Для неработающих квартирантов этот период можно сократить до суток. Хозяин не имеет
права настаивать на своём варианте, если он не подходит для жильцов; они имеют полное право
выбирать удобное именно им время. Разумеется, всё должно быть в пределах здравого смысла с
обеих сторон.
Стандартным для посещения является время в будни в промежутках между 10:00 и 13:00 или между
16:00 и 18:00. В выходные или праздничные дни подобные визиты могут назначаться только в
порядке исключения, а жилец имеет право отказаться.
Отдельно регулируется ситуация, когда владелец недвижимости хочет продать её. В этом случае он
вместе с потенциальными покупателями имеет право на 3 визита в месяц в период между 19:00 и
20:00, которые могут длится не более 45-ти минут.
В случае, когда жилец наотрез отказывается впустить в квартиру владельца недвижимости, тому не
остаётся ничего иного, как обратиться в суд. Если он выиграет дело, то арендатор будет вынужден не
только подчиниться решению суда, но и оплатить все убытки, связанные с таким поступком.
Например, если хозяину не удалось продать квартиру в срок, то могут заставить платить
компенсацию.
В завершение отмечу, что всё вышеописанное имеет силу только в том случае, если контракт на
жильё не содержит каких-то иных договорённостей. Если в нём стоит, что владелец недвижимости
имеет право на неограниченное посещение своего жилья в любое время дня и ночи, то ни запреты,
ни суд уже не помогут. Так что будьте предельно внимательны, подписывая немецкий контракт на
жильё.