CONTRATOS INMOBILIARIOS

CONTRATO DE LOCACION

SOFIA AMIRA LLAVE ECHENIQUE

D.N.I. 36.048.621

GRUPO PROFESSIONAL
MARZO 2018

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INTRODUCCION:
Dentro de la amplia rama de contratos en los que interviene una inmobiliaria,
el de locación es uno de los más utilizados en la actualidad.
Nuestro código civil y comercial lo define como tal en el artículo 1187
diciendo que “es aquel que tiene lugar cuando una de las partes (LOCADOR),
se obliga a otorgar a otra (LOCATARIO) el uso y goce de un inmueble a
cambio del pago de un precio cierto en dinero.
Esta definición viene a determinar quiénes serán los sujetos, cuál será el
objeto y de qué manera operan las contraprestaciones de las partes
intervinientes.
Los contratos como forma de acto jurídico vienen a ser una manera de
exteriorizar la voluntad de quienes lo emiten por eso decimos que una de sus
características es que son CONSENSUALES, las partes regulan su contenido
quedando perfeccionado por el solo consentimiento de estas.
Son por excelencia bilaterales, generan obligaciones en cada polo de la
relación contractual.
Onerosos: las contraprestaciones son reciprocas, existen y son
correspondientes la una con la otra, manteniendo esa cualidad hasta la
conclusión del negocio que le dio origen, sería el caso del pago del canon
locativo a cambio del uso y goce del inmueble objeto del contrato.
Conmutativos: Se conocen de antemano cuáles serán las prestaciones o los
esfuerzos que ambas partes deberán aportar al negocio para satisfacer el
interés del otro.
Formales: Al ser una forma de manifestar la voluntad y como como requisito
a los fines de la prueba nuestro código prevé que este se dé a conocer por
escrito tanto el contenido del negocio como sus prorrogas y modificaciones.
De tracto sucesivo: está destinado a durar en el tiempo y no se agota en un
solo acto, se ejecuta de manera continuada a lo largo de un periodo de
tiempo estipulado por los contratantes.

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En cuanto al plazo de duración la legislación actual impone un mínimo de 2
años para locación de inmuebles contemplando excepciones en el caso que
se trate de una sede de embajada o consulado destinado a la habitación de
su personal, los arriendos que se susciten con motivo de turismo (salvo que
sobrepase los 3 meses), la guarda de cosas y otros que tengan por objeto el
cumplimiento de una finalidad determinada.
Además de los caracteres generales del contrato de locación estos se dividen
a su vez según la finalidad que persiguen en:
-Locación con destino habitacional.
-Locación comercial y con otros destinos.
-Alquileres temporarios.
Con respecto a los destinos que puede tener el inmueble objeto de la
locación se ha especificado un plazo máximo de 20 años en caso de que se
opte por la vivienda o habitación y 50 años para los restantes.
En el inicio, desarrollo y conclusión del negocio, juega un papel muy
importante todo aquello que se hubiese pactado entre las partes así como
también las actitudes que ellas tomen frente a determinadas situaciones, es
por eso, que la legislación actual contempla cuales serían en principio sus
principales deberes o cargas y como se procede ante el incumplimiento de
las mismas.
Locador
 Debe entregar el inmueble conforme a lo acordado
 Conservar el inmueble para con aptitud para el uso convenido
 Pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario, que se
fundamente en la prohibición del enriquecimiento sin causa a costa del
pago de una obligación que es exclusiva del locatario.

Locatario
 Prohibición de variar de destino del inmueble aunque ello no cause
perjuicio al propietario.

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  Mantener el bien en buen estado y conservarlo en el estado que lo
recibió
 Pagar el canon convenido así como también las respectivas tasas y
contribuciones que le sean inmutables.
 Restituir el inmueble al concluir el contrato en el estado en el que lo
recibió, excepto los deterioros provenientes del mero transcurso del
tiempo y el uso regular.
Como se había enunciado al comienzo, la locación de inmuebles es el negocio
actualmente más celebrado por los particulares y para ello se suele recurrir
generalmente a una inmobiliaria que será el punto medio y la vía de
comunicación entre los contratantes, allí se gestara todo el procedimiento
para arribar a la celebración del contrato por eso podemos decir que previo a
la firma hay algunos pasos que se deben cumplimentar y que permitirán
tener mayor acceso a la información y a la solvencia del potencial locatario y
de los garantes para afrontar los gastos locativos y así como otros que
deriven de la naturaleza del contrato.
• Si son titulares de Inmuebles: Informe de dominio y gravámenes en el RPI
(el Nro, 1 en la Ciudad de Buenos Aires), informe de inhibiciones (el Nro. 2 en
la Ciudad de Buenos Aires) e informe de frecuencia (el Nro. 5 en la Ciudad de
Buenos Aires).
• Los últimos recibos de sueldo o certificación de haberes, de antigüedad y
empleo con firma del empleador (relación de dependencia). Certificación de
ingresos y la última declaración impositiva presentada ante la Afip
(trabajadores autónomos).
• Informes de antecedentes del inquilino y del garante, a fin de conocer su
situación comercial y crediticia.
Habiendo concluido todo este periodo de tratativas y firmado el documento
final tendrá validez por el tiempo que las partes hubiesen acordado, teniendo
la posibilidad de renovar el mismo una vez cumplido el plazo o de extinguirlo
antes de concluirse el mismo.

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Extinción de la locación
• Artículo 1217:
a) El cumplimiento del plazo convenido, o requerimiento previsto en el
artículo 1218, según el caso;
b) La resolución anticipada”.
• Artículo 1218:
Continuación de la locación concluida “Si vence el plazo convenido o el plazo
mínimo legal en ausencia de convención, y el locatario continúa en la
tenencia de la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la
locación en los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las
partes dé por concluido el contrato mediante comunicación fehaciente. La
recepción de pagos durante la continuación de la locación no altera lo
dispuesto en el primer párrafo”.
Efectos de la extinción
• Intimación de pago: Artículo 1222: “Si el destino es habitacional,
previamente a la demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el
locador debe intimar fehacientemente al locatario el pago de la cantidad
debida, otorgando para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez días
corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando el
lugar de pago”.
• Desalojo. Artículo 1223: “Al extinguirse la locación debe restituirse la
tenencia de la cosa locada. El procedimiento previsto en este Código para la
cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda de desalojo por las
causas de los artículos 1217 y 1219, inciso c). El plazo de ejecución de la
sentencia de desalojo no puede ser menor a diez días”.
• Facultades sobre las mejoras útiles o suntuarias: Artículo 1224: “El locatario
puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación, pero no puede
hacerlo si acordó que quede en beneficio de la cosa, si de la separación se
sigue daño para ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno. El locador
puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual,
pagando el mayor valor que adquirió la cosas”

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• Caducidad de la fianza.: Artículo 1225: “Renovación. Las obligaciones del
fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación,
excepto la que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado. Se
exige el consentimiento expreso del fiador para obligarse en la renovación o
prórroga expresa o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Es nula toda disposición que extienda la fianza, sea simple, solidaria como
codeudor o principal pagador, del contrato de locación original”.
• Facultad de retención: Artículo 1226: “El ejercicio del derecho de retención
por el locatario lo faculta a percibir los frutos naturales que la cosa produzca.
Si lo hace, al momento de la percepción debe compensarse ese valor con la
suma que le es debida”.

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Con este trabajo busqué sintetizar y optimizar la información general que se
debe conocer y que es vital en materia de locación, tomando como base la
definición y las nociones básicas del mismo que podrán ir variando de
acuerdo al caso concreto y a las necesidades de los contratantes.
Con la entrada en vigencia del código civil y comercial de la nación muchos
aspectos fueron ampliados, sintetizados y relacionados con el de otras figuras
contractuales que le sirven de fundamento supletorio cuando las normas
propias de su calificación no le alcancen para dar solución a un determinado
problema, creo firmemente que dentro de la gran rama de contratos que
existen este es uno de los fundamentales a él tienen acceso una cantidad
innumerable de personas y conforme a como vayan incrementando los
índices inflacionarios la escala de particulares que opten por este tipo de
negocios será mayor ante la imposibilidad de poder costear la compra de un
inmueble para vivienda , comercio , etc .-