Universidad Autónoma de Tlaxcala

Ciencias Económico Administrativas

01
 Licenciatura en Contabilidad Pública

Contaduría publica 1°C

Asignatura: FUNDAMENTOS DE DERECHO

COMPRA-VENTA Y SUS MODALIDADES

Nombre del autor:

Acela Rubi Tlatelpa Organillo
Docente:
LIC. SILVESTRE MOLINA BAEZ

Fecha:
14 de octubre 2019
Datos de la fuente:
http://historico.juridicas.unam.mx/publica/librev/rev/dernotmx/cont/122/est/est6.pdf
https://definicion.de/compra/
https://sjf.scjn.gob.mx/sjfsist/Documentos/Tesis/269/269647.pdf
http://blog.pucp.edu.pe/blog/competenciayconsumidor/2016/11/30/la-clausula-de-
ad-corpus-en-la-compraventa-de-bienes-inmuebles-afecta-los-derechos-del-
consumidor/
https://sjf.scjn.gob.mx/sjfsist/Documentos/Tesis/203/203970.pdf
https://www.oas.org/dil/esp/C%C3%B3digo%20Civil%20Federal%20Mexico.pdf
https://www.studocu.com/es-mx/document/universidad-nacional-autonoma-de-
mexico/contratos-civiles/apuntes/modalidades-de-la-compraventa/1383141/view
https://gradoceroprensa.wordpress.com/2016/12/18/la-importancia-del-contrato-
de-compraventa-compraventa-con-reserva-de-dominio-afecta-la-naturaleza-
juridica-de-la-compraventa/
SÍNTESIS:
primero hay que definir los siguientes conceptos para hablar de la compra-venta y
sus modalidades?
¿Qué es compra? Para poder establecer el significado del término compra, lo
primero que tenemos que hacer es proceder a determinar su origen etimológico.
En este sentido, nos encontramos con el hecho de que emana del latín, y más
exactamente del verbo “comparare”, que puede traducirse como “comparar”.
Compra es la acción y efecto de comprar. Este verbo refiere a obtener algo a
cambio de dinero
¿Qué es venta? Del latín vendĭta, venta es la acción y efecto de vender (traspasar
la propiedad de algo a otra persona tras el pago de un precio convenido).
¿Qué es modalidades? Modalidad es la manera de ser o incluso de expresarse. El
término procede de modo, que es la apariencia visible, un procedimiento o una
forma. Aquello desarrollado bajo una determinada modalidad respeta ciertas
reglas y mecanismos; por lo tanto, no resulta libre o espontáneo.
¿Qué son las modalidades de la compraventa?
Con el paso del tiempo antes de que existiera la compraventa, existía una figura
conocida como el trueque, esta consistía en el intercambio de un bien por otro
bien del mismo valor o con un valor similar pero esta figura se vio golpeada con
gran fuerza en el momento en el cual apareció la moneda. La moneda facilito el
intercambio de mercancías y con esto atrajo el comercio y el desarrollo a países
en los que con anterioridad solo usaban el trueque o la permuta para intercambio
de bienes, y aparejado a ello llego lo que hoy en día se conoce como la
compraventa.
la compraventa constituye una de las formas de apropiación de riqueza. Se debe a
Bonnecase la distinción entre los derechos reales y los derechos personales.
En la compraventa lisa, llana o pura las obligaciones se cumplen, y consuman en
el mismo momento de contratar. El precio es entregado y la trasmisión de la
propiedad y la posición se realizan simultáneamente.
Existe además de compraventa sujetas a modalidades. Las modalidades en las
obligaciones se consideran el plazo, termino, condición o carga. En cambio, en la
compraventa puede haber otro tipo de modalidades cuando el objeto no esté bien
determinado. Por ejemplo, en la compraventa de ad corpus o bien cuando el
objeto todavía no existe como la compra venta de cosa futura.
El código civil de 1928 segunda parte título segundo, capitulo VII se denomina de
algunas modalidades del contrato de compra venta. Por lo tanto, el código civil
regula como modalidades de la compra venta:
 Venta ad corpus y ad mensuram
 Compraventa de cosa futura
  Compraventa de esperanza
 Compraventa de abonos
 Compraventa con reserva o dominio
 Compraventa forzada
Doctrinalmente la venta ad corpus ha sido definida como aquella en la cual se
calcula el precio en forma alzada, en función de la individualidad misma de la cosa
tomada en conjunto, sin referencia a una cierta unidad de medida.
la cláusula llamada “ad corpus”. En muchos contratos inmobiliarios, por una
cuestión de cliché, típica, clásica, en muchos contratos se consigna la frase típica
“esta venta se hace ad corpus”.
Cuando decimos el término “ad corpus”, que es una frase romanista, implica que
uno está comprando un cuerpo, y se usa generalmente, en referencia a la
contratación de bienes inmuebles rurales, que no están definidos y que no tienen
un metraje concreto, sino que la dimensión del predio a comprarse, se mide en
función de distancias, colindes, entre otros. Es decir se compra un cuerpo, un lote,
por decirlo de alguna u otra manera.
cuando se han señalado los linderos y se ha fijado la superficie total del predio, el
precio convenido se fija en forma alzada sin referencia a una unidad de medida,
de tal suerte que si al verificarse las medidas del bien inmueble enajenado, no
coinciden con las que se señalaron como superficie total, ya que exceda o sea
menor a ésta, el precio no podrá sufrir alteración alguna, regulándose este tipo de
compraventa en los artículos 2261 y 2290 del Código Civil, los cuales establecen,
respectivamente, lo siguiente:
Articulo 2261
Si la venta de uno o más inmuebles se hiciere por precio alzado y sin estimar
especialmente sus partes o medidas, no habrá lugar a la rescisión, aunque en la
entrega hubiere falta o exceso.
Articulo 2290
Si en la venta de un inmueble se han designado los linderos, el vendedor estará
obligado a entregar todo lo que dentro de ellos se comprenda, aunque haya
exceso o disminución en las medidas expresadas en el contrato.
la venta ad mensuram, como aquella en la cual el precio se determina
proporcionalmente, en función de una precisa unidad de medida, fijándose una
determinada suma de dinero por metro cuadrado, ello con independencia de que
se establezca una superficie total del terreno enajenado, y en este supuesto, si la
medida real es inferior o superior a lo especificado en el contrato de compraventa
celebrado, originará que se tenga que modificar el precio total, por existir un error
de cálculo de acuerdo con lo previsto en el artículo 1814 del Código Civil, error
que no trae consigo la nulidad del contrato, sino como se dijo, que se rectifique el
precio
Articulo 1814
El error de cálculo sólo da lugar a que se rectifique.
Así, como se mencionó anteriormente, debe entenderse que el contrato se celebra
ad corpus y no ad mensuram, aun cuando se determine la superficie del inmueble
materia del contrato, si en la operación se comprendieron varios bienes que se
hallaban dentro del mismo, como ganado, aperos, implementos agrícolas,
etcétera, sin que se haya fijado el precio de cada uno de dichos bienes, muebles o
inmuebles, sino que fue calculado en forma alzada, en función de la integridad del
bien. De consiguiente, habiéndose celebrado el contrato de compraventa ad
corpus, aun cuando se hubiere demostrado que la compradora recibió una
superficie menor de la señalada en el contrato, no pudo existir incumplimiento de
la vendedora, de conformidad con lo dispuesto por el artículo 2115 puesto que en
la venta ad corpus, las partes prescinden de la efectiva extensión del inmueble, y
lo toman en consideración por caracteres diversos de los de su superficie.
Articulo 2115
Al estimar el deterioro de una cosa se atenderá no solamente a la disminución que
él causó en el precio de ella, sino a los gastos que necesariamente exija la
reparación.
En las modalidades de compra y venta entra lo que es:
Consentimiento:
 Venta a ensayo o prueba
 Venta de cosa que se acostumbra gustar, pesar o medir
 Compraventa a vistas
 Compraventa forzada o jurídica

La compraventa forzada o jurídica es una de las modalidades de la compraventa,

las ventas forzadas o juridiciales pueden clasificarse de la siguiente manera:
 Acción pro forma.
 La celebración del contrato prometido,
 División de la cosa común y la venta forzada
 La nulidad por no respetar el derecho del tanto. El retracto
 Remate judicial
 La disolución de la propiedad conyugal

Objeto:
 venta por acervo o ad corpus, o a precio alzado y ad mensuram
 Venta de esperanza
  Venta de cosa futura
 Venta sobre muestras
 Venta en abonos
 Venta con reserva de dominio
 Derecho del tanto
Pacta adjeta
 Pacto de no enajenar
 Pacta adjeta retroventa
 Derecho de preferencia del tanto
 Pacto de no vender a determinada persona
Forma
 Contrato privado
 Escritura publica
 Por endoso (títulos de crédito, inmuebles)
En estas compraventas es importante la figura y actuación del juez, considerando
que el juez actúa en este tipo de contratos, lo hace por imperio de la ley, es decir,
de acuerdo con el principio de la legalidad, el juez puede actuar en el patrimonio
ajeno y subrogarse al vendedor con las modalidades que establece la ley. Por esta
razón y toda vez cuando el juez no es represéntate no se obliga al saneamiento
para el caso de evicción o por vicios ocultos ni tampoco paga los impuestos y
honorarios causados por la escritura.
La base constitucional que legitima la actuación del juez es el segundo párrafo del
artículo 14 que dice:
Nadie podrá ser privado de la libertad o de sus propiedades, posesiones o
derechos, sino mediante juicio seguido ante los tribunales previamente
establecidos, en que se cumplan las formalidades esenciales del procedimiento y
conforme a las leyes expedidas con anterioridad al hecho
No obstante, recalcar las siguientes modalidades que nos apunta la doctrina:
Compraventa con reserva de dominio
Es aquella que está supeditada a una condición suspensiva consistente en que la
propiedad de la cosa no se transferirá al comprador, sino hasta que se realice un
acontecimiento futuro e incierto, que consiste, según el código civil,
generalmente, en el pago posterior del precio, esta modalidad se encuentra
regulada en los artículos 2312 al 2315 del código civil de la federación:
Artículo 2312.
Puede pactarse válidamente que el vendedor se reserve la propiedad de la cosa
vendida hasta que su precio haya sido pagado.
Cuando los bienes vendidos son de los mencionados en las fracciones i y ii del
artículo 2310, el pacto de que se trata produce efectos contra tercero, si se
inscribe en el registro público; cuando los bienes son de la clase a que se refiere
la fracción iii del artículo que se acaba de citar, se aplicará lo dispuesto en
esa fracción.
Artículo 2313.
El vendedor a que se refiere el artículo anterior, mientras no se venza el plazo
para pagar el precio, no podrá enajenar la cosa vendida con reserva de propiedad.
Esta limitación de dominio se anotará en la parte correspondiente.
Artículo 2314.
Si el vendedor recoge la cosa vendida porque no le haya sido pagado su precio,
se aplicará lo que dispone el artículo 2311.
Artículo 2315. En la venta de qué habla el artículo 2312, mientras no pasa la
propiedad de la cosa vendida al comprador, si éste recibe la cosa, será
considerado como arrendatario de la misma.
compraventa en abonos.
Ya se indicó que la obligación del comprador de pagar el precio debe hacerse
cuando se entregue la cosa y de contado, si no existe pacto expreso en contrario.
Ahora bien, en el contrato de compraventa en abonos, sí existe ese pacto expreso
en contrario.
El contrato de compraventa en abonos es aquel en el cual las partes, mediante
pacto expreso facultan al comprador para que pague el precio ya sea en forma
total o parcial en cierto tiempo, mediante entregas parciales. Así, el comprador
puede pagar parte del precio en el momento de la celebración del contrato y el
saldo por partidas en cierto tiempo; o puede pagar la totalidad del precio sin que
exista pago parcial inicial, mediante entregas parciales en cierto tiempo.
En el artículo 2310 se menciona esta modalidad: y en el 2311 se fijan las
compensaciones que proceden en los casos de rescisión.
Artículo 2310.- La venta que se haga facultando al comprador para que pague el
precio en abonos, se sujetará a las reglas siguientes:
I. Si la venta es de bienes inmuebles, puede pactarse que la falta de pago de uno
o varios abonos ocasionará la rescisión del contrato. La rescisión producirá
efectos contra tercero que hubiere adquirido los bienes de que se trata, siempre
que la cláusula rescisoria se haya inscrito en el Registro Público.
II. Si se trata de bienes muebles que sean susceptibles de identificarse de manera
indubitable, podrá también pactarse la cláusula rescisoria, de que habla contra
terceros si se inscribió en el Registro Público.
III. Si se trata de bienes muebles que no sean susceptibles de identificarse, los
contratantes podrán pactar la rescisión de la venta por falta de pago del precio,
pero esa cláusula no producirá efectos contra tercero de buena fe que hubiere
adquirido los bienes a que esta fracción se refiere.
Artículo 2311.- Si se rescinde la venta, el vendedor y el comprador deben
restituirse las prestaciones que se hubieren hecho; pero el vendedor que hubiere
entregado la cosa vendida, puede exigir del comprador, por el uso de ella, el pago
de un alquiler o renta que fijarán peritos, y una indemnización, también fijada por
peritos, por el deterioro que haya sufrido la cosa.
El comprador que haya pagado parte del precio, tiene derecho a los intereses
legales de la cantidad que entregó.
Las convenciones que impongan al comprador obligaciones más onerosas que las
expresadas, serán nulas. Artículo
Compraventa con pacto de preferencia
Este contrato es en el cual las partes pactan expresamente que el comprador se
obliga a no vender el bien que adquiere como consecuencia de la compraventa,
sin darle antes preferencia al vendedor para volver a adquirirlo, en igualdad de
condiciones en que pudiera adquirirlo un tercero.
Si el vendedor desea hacer uso del derecho que le confiere la cláusula
contractual, y no pactaron un tiempo determinado para ese efecto, deberá pagar el
precio que el tercero ofreciere, en un plazo de tres días si la cosa fuere mueble
y de diez días si fuere inmueble, y en caso de que sí se hubiere pactado
un tiempo determinado para hacer ejercicio de ese derecho, deberá dar las
seguridades necesarias de que pagará el precio al expirar el plazo. Si no
cumpliere con esos requisitos, el pacto de preferencia quedará sin efecto.
se trata también, como en el caso del tanto, de un derecho sujeto a caducidad
que debe ejercitarse en el plazo concedido, y que se pierde de manera irremisible
si no se ejercita dentro de ese plazo. En los artículos 2303 y 2308 se reglamenta
esta modalidad, en los términos siguientes:
Artículo 2303.- "puede estipularse que el vendedor goce del derecho de
preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere vender la
cosa que fue objeto del contrato de compraventa".
Artículo 2308.-"el derecho adquirido por el pacto de preferencia no puede cederse,
ni pasa a los herederos del que lo disfrute".
venta con pacto de no vender a determinada persona
Implica en realidad una modalidad excepcional en nuestro derecho, en donde
existe la regla de que no pueden crearse incapacidades, por contrato.
Conforme al artículo 2301: "puede pactarse que la cosa comprada no se venda a
determinada persona, pero es nula la cláusula en que se estipule que no puede
venderse a persona alguna
El contrato de compraventa de esperanza.
La ley dispone que las cosas, para que puedan ser objeto de los contratos,
deben existir en la naturaleza (art. 1825); sin embargo, acepta la posibilidad de
que las cosas futuras también pueden ser objeto de los contratos, a excepción de
la herencia de personas vivas (art. 1826) y, en el contrato de donación, establece
la prohibición de con- tratar sobre cosas futuras (art. 2333).
Dice el artículo 2309: "si se venden cosas futuras, tomando el comprador el riesgo
de que no llegasen a existir, el contrato es aleatorio y se rige por lo dispuesto en el
capítulo relativo a la compra de esperanza".
Artículo 1825.
La cosa objeto del contrato debe: 1o. Existir en la naturaleza. 2o. Ser determinada
o determinable en cuanto a su especie. 3o. Estar en el comercio
Artículo 1826
Las cosas futuras pueden ser objeto de un contrato. Sin embargo, no puede serlo
la herencia de una persona viva, aun cuando ésta preste su consentimiento
Artículo 2333
La donación no puede comprender los bienes futuros.
El contrato de compraventa de cosa esperada.
Este contrato también recae sobre cosas futuras y en él se subordina la entrega
de la cosa y el pago del precio a la condición suspensiva de que la cosa
llegue a existir. En este caso, a diferencia del anterior, tanto la obligación del
vendedor de entregar la cosa, como la del comprador de pagar el precio, están
sujetos a la condición suspensiva de que las cosas, consistentes en los frutos que
un bien produzca en el tiempo fijado por las partes o en los productos inciertos de
un hecho, lleguen a existir y el monto de las prestaciones, de- penderá de la
medida en que existan esos frutos o productos.
Compraventa a vista
Es una compraventa de cosas que se acostumbra gustar, pesar o medir. Dice así
el artículo 2825 del código civil de 1884: "las compras a vista o de cosas
que se acostumbran gustar, pesar o medir, no producirán sus efectos sino
después que se hayan visto, gustado, pesado o medido los objetos
vendidos".
Este precepto lo tenemos casi textualmente en el código civil vigente; sólo
hay una diferencia de orden gramatical: ya que el precepto no dice "compras a
vista'', que es el nombre técnico aceptado en la doctrina
Por lo tanto habrá compraventa a vistas, cuando recaiga sobre cosa. Que
se acostumbra gustar, pesar o medir y mientras esto no se haga, no producirán
sus efectos.
Contrato de compraventa sobre muestras.
Es aquel que se celebra res- pecto de cosas que no están individualizadas
por las partes en el momento de la celebración y que para poder
determinarlas y en su oportunidad entregarlas, las partes convienen en que
sirva de patrón una muestra. Este contrato está previsto en el artículo 2258
que indica: "cuando se trate de venta de artículos determinados y
perfectamente conocidos, el contrato podrá hacerse sobre muestras.
Venta por acervo o a la vista
Se entiende por tal, la venta que se refiere a un conjunto de bienes homogéneos o
heterogéneos, de la misma especie y calidad, o de especies y calidades distintas,
que están especialmente determinadas, tomando como punto de referencia no
el contenido, sino el continente; es decir, no se compran determinados
bienes por jo que éstos sean en realidad, se adquiere un acervo contenido
en una vasija, en un granero, en una bodega, en un carro de ferrocarril, en un
fundo mercantil, y se compra a la vista, o a ojo cerrado, como dicen los
italianos, sin precisar el contenido y sin que tenga importancia para la venta
que las partes, o el comprador, hayan imaginado un con- tenido mayor o
menor. La venta no se rescinde por el hecho de que des- pues el comprador al
contar, pesar o medir, compruebe que hay un con- tenido menor del que
calculaba, o bien, porque el vendedor sufra un error de cálculo y resulte un
contenido mayor.
El contrato de compraventa judicial
Aun cuando la ley califique como "venta judicial" la enajenación forzada en
almoneda, subasta o remate públicos de bienes del deudor, como consecuencia
de un procedimiento judicial y que tiene por finalidad obtener la liquidez de esos
bienes para pagar a su acreedor el monto total o parcial de- su crédito, tal
operación técnica- mente no es una compraventa.
No es un contrato, porque no existe acuerdo de voluntades entre el propietario del
bien y deudor del crédito que da origen al procedimiento judicial, y el mejor postor
en la audiencia de remate, para transmitir la propiedad del bien a cambio de un
precio cierto y en dinero, ya que por regla general el propietario no acude a esa
audiencia, y aunque lo hiciera y manifestara su conformidad con el
procedimiento, su consentimiento es irrelevante para la enajenación del bien.
COMENTARIO PERSONAL:
El impacto que tiene este contrato en la vida cotidiana, y que su estudio por
consiguiente no debe ser ignorado y debe ser bien conocido, debe ser objeto de
interés de la sociedad en su conjunto para evitar futuras controversias y también
para ser más consientes al momento de adquirir bienes.
Se trata de un poderoso medio de garantía, dada la naturaleza misma de la
modalidad, porque, la naturaleza jurídica de la compraventa es la transmisión del
dominio, pero con base en la autonomía de la voluntad las partes pueden incluir
clausula a sus contratos para brindar una mayor seguridad al vendedor de que la
obligación a la que se comprometió el comprador será cubierta en su totalidad, y
llegado el momento la propiedad pasa a formar parte del patrimonio de éste. Para
a si no exista conflictos sobre la compraventa por eso existe ciertas reglas para el
bien del vendedor y comprador a si como las modalidades facilitan la compraventa
en diferentes casos.
PREGUNTAS CON RESPUESTA:
1. ¿Qué es ad corpus? Doctrinalmente la venta ad corpus ha sido definida
como aquella en la cual se calcula el precio en forma alzada, en función de
la individualidad misma de la cosa tomada en conjunto, sin referencia a una
cierta unidad de medida
2. ¿Qué es ad mensuram? Como aquella en la cual el precio se determina
proporcionalmente, en función de una precisa unidad de medida.
3. ¿Cuál es la diferencia de ad corpus y ad mensuram? Que ad corpus se
calcula el precio de manera alzada sin referencia a una unidad de medida y
la ad mensuram el precio se determina en una unidad de medida
4. ¿Es el juez un representante del enajenante? Sí, por que el juez puede
actuar en el patrimonio ajeno y subrogarse al vendedor con las
modalidades que establece la ley
5. ¿El juez es un ejecutor legal? Considerando que el juez actúa en este tipo
de contratos, lo hace por imperio de la ley, es decir, de acuerdo con el
principio de la legalidad
6. ¿En que forma se puede hacer la compraventa y sus modalidades?
Contrato privado, Escritura publica, Por endoso (títulos de crédito,
inmuebles)
7. ¿Cuáles son las modalidades que nos apunta la doctrina?
Compraventa con reserva de dominio, compraventa en abonos,
Compraventa con pacto de preferencia, venta con pacto de no vender a
determinada persona, El contrato de compraventa de esperanza, El
contrato de compraventa de cosa esperada, Compraventa a vista,
Compraventa a vista, Contrato de compraventa sobre muestras, Venta por
acervo o a la vista, El contrato de compraventa judicial
8. ¿en que año especifico mas las modalidades de compra venta? El
código civil de 1928 segunda parte título segundo, capitulo VII