LA LOCACION EN EL Copico ClviL y COMERCIAL: PRECIO EN MONEDA EXTRANJERA® Daniel Moeremans Enel contexto actual de una economia inflacionaria es impensa- ela aplicacion de un nominalismo ortodoxo, pues ademas de ser contrario ala equidad y a la buena fe contractual, generaria efectos negativos tanto para los inquilinos, los locatarios ‘y el mercado inmo- piliario en general. El inquilino se verd perjudicado por dos razones: i)seretraeria la oferta de los inmuebles en locacién, lo que produciria inincremento de los valores locativos, 2) Se produciria un aumento inlos valores locativos, ya que el precio seria fijado incorporando ab into el efecto inflacionario esperado. En cuanto al locador se le im- ndria una internalizacion de los costos dela inflacién, sin conside- rarque ellos adquirieron inmuebles en resguardo de sus capitales de trabajo, fruto de ahorros y de esfuerzo, con lo que se pretende que la wsponsabilidad del Estado de garantizar el acceso a la vivienda y la estabilidad econdmica e inflacionaria recaiga sobre él. I. GENERALIDADES La obligacién por parte del locatario de pagar una suma de di- pe-esun elemento esencial particular del contrato de locacién Cosas —art. 1187 del CCivyCom.),—. Es la contraprestacién a Sue se obliga el locatario por el uso y/o uso y goce de Ia cosa. Sin —_— (1) Pups ado en: RCC} i Gia CCyC 2015 (septiembre), 21. 2) pine AR/DOC/2998/2015. Cc ale del CCiv.yCom.: “Hay contrato de locacién si una parte se obliga a Sane it £1 uso y goce temporario de una cosa, a cambio del pago de un precio ng erent de locacién se aplica en subsidio lo dispuesto con respecto al ‘9, precio y objeto del contrato de compraventa— eae en una sua de dinero, determing cous roe ae ALPES wat an en Opava ea ot ccc. Esa eS pe Oy re 1 i ts) Dede Seen SNE 2) ee ‘ine te 9 SEY Sein net deerme equal Cn Santo ee Eee lt 8 ey ee ite Set ot on ea di on oes abi econ) Seeger a nero, x ahi, fea shel, Goce roa cmp en ans 6 th Gace S a ee cc, pes en Fe nin rac ps sr ay eco o mimonea eene a anen cua te me dociina mares Posle pacar eagle en dare uan cane saa on mer ena sian aon Ona dea ota tc ae pace onc xno cae ea earned al imine eat es Ty ogee de ie So ca pe faba agp wae ms ee pore qe ag ssn a edtcene nai cee tet calc ms cfr ornzet nae 6 ae cede encase en 8 eater en snc conjtamet cara te ee canteaes de meet producidas por el negocio del locatarlo, Al respecto se ha om Tbisgueil Spon enabler un peso mb pelos diner se maori) spouts poos © Sie Some ull dna co cena (a) AK o pasty (2060.06, p.20 210 _bs soca WW C019 Cn Conte un arriendo en propercin a a ene tin nao Fee a eckad decree ico yro ep oer COC se actualica muevamenas on armas. Com eee isco erp nei rare precio de laocacin en mon Segre edaextranea, tema ty pterminadoo determina Eo anc dea 88 el corsuma qe e cOmprador el caso elloeatars) debe pags ae mipstess)) cuando sede sudan a arid tee dene ea sds acon a ets coss lea eterahiptes) Cam ore se Slade dearer nm mena od horizontal po el mis preci poe que usa Fert cle dintarscaeceravas eneans ee poteiattevs de laaplcacin delat 134d CC Estas partes regan au acieda bres desnacon © yest, sie tercero no quiet ono puede eliza la dete sa el recto oj eur po el prcedminto mas bree que free lay Toca En materia de locacién mobilarla puede resuar también pl cabled art. 1143 del CCWvyCom. cuando preseribe que "Cuando ol fonvrato ha sido vlidamente celebrado, pero el precio no sha se falda ni expresanitéeitamente nlsehacstipulado un medio para ¢eerminaro, se considera, excepto Indicacién en contaco, que laspartes han hecho referencia al precio generalmente cobrado en tlimomento de la celebracion del conttato para tales mercaderias ‘endidas (en el caso arrendadas) encircunstancias simlares, ene tdica mereanil de que se ra’. E precio seréentonces determi ado por cetiicados de corredores( agentes inmobiiarios),0 por ‘estgos en los lugares donde no haya corredores™. 2) Bl precio debe ser sero, es decit no debe ser imulad, Fetclo riser, El precio es simulado cuando si bien en el contato se haestablecido uno, la partes lo dejan sin efecto través de un acto ‘clo. En tal supuesto se deberaplica as normas generales sabre (0 post poctaiaat ler ft posta surgininctso dear ee ney 294 tion caro de que nn se aya cen ar st et sip desjecucin fanda epvcoenese = o¥ aseSegsenpargneszezoe Soiree anaes ocala Scene on soa ce =" sprucio EN LA LEY DELOCACIONES ue “URBANAS 23.091. sgn ghee ee ao aetna = scans eit pao en maneda qu no tengs cuts legal” En exec, seep ore nad es fececans ge iam ala eon eae na Soran See Semmes ie co neem Cen reps sme or otra party de conformidad alo dispuesto pot apa parte delat 1 dea ley 23091, i el contrato no se ence (heswesslcumplan ane delaley252nslel analy nas (Wan 28 elaiey 250m en combinaclncon ela 104 de C64. {ee ain peti gr dns id ome a ‘sn necinqeve chara larvae to 2 ‘Srl lms a, ss Ze so yas ptes 10 se ponen de acer Seneca Slngatentce e Jey 28091 prevea la posiblided de que las partes es can se mantuveran constants dure a eign tel re tern at canal Sra eh wccueserauteaanenete jnsitutos de estadisticas y cer od is dela Naciinodelas Provinces, confiabls. ‘Enlas lcaciones de inmuebles ubanosdestinados a viviend Inly23.081dlspuso las siguientes normas: 1) Bl alquiler se debe estipulr en fora mensual art. de la ey23091, 2) Bllocador no se puede exigir al locatario el pago de agut lees anticipados mayores @ un mes. En la préctica inmobiliacia ‘enormal que se pacte el page anticipado de un mes de algule. Esta forma de pago importa una garantiaadilonal para e o- ‘ador porque 1a mora apta para el desaojo se consituye con Ia fata de pago de dos meses, solo en uno de ellos hubo so ygoce dela cosa". Se entiende que si nada se hs estalecio, el Wein deci enrega de na canted de ned ee se eter moneda sino aga de curso legal. Mla we iin de entrepar moneda que no tenga cso pl ‘Shepbica debe cnsteares como obligacén de da cos {yagi quel deudor ene ol derecho de converstin ed ude beat agado el eqavsleneen moneds dc ‘abe destacar que Mone de curso legal es aquella a! poder cancelatovitatindose de oblgaiones de dar cases Seinen ero lea hace I elcn entre acres ‘Se onshigctn de dasa deiner, Sila expec a, €l dear pare berate desu obigatin no puede £1 "ildmete por el acredor, se price de esa espe a Carter legal Ea muesto pals ol ene tal cardte 1 2S angen or, aunque sabemos que esta moneda no exe coma viens ea. 104604 4.Co0e9 Gm Coma na eset tte 10 otra parte continda vigente la normativa de emergench fe indexacion, repotenciacino at ee tualizacin de precios, fg naturalmente el precio delaslocaronss et forzoso, al haberse deo: fo 4 art. 1196 del CCivyC eosin, Mbd CoG rae pe .atag cpa por pernc meee ee ace execs aimlables por canidadyor ae tee ea sg alecanismos para mantener constant l valor ocativo Laprohbicién de indexar actalza ls deus dinerariasen sadkttos de lnrge crac enclmarcodeunaceanorisat sacha iace srgilanecesied de buscar mecaninoc hates mantener mas o menos inaleade dl sslagn bes ‘bio econmicsfnancea de conta spore eee {Grades jarideos haan ensayao diversas eramienan, Precien moneda extranjera coma moneda esencial Yamencionamos que antes dela entrada en vigencia del CCC Ia ‘ectina era pacifica en el sentido de que el precio podla set pac ‘ado er moneda nacional oen laces. Esta modalidadse ulizaba ‘onalguna frecuencia en las locacones destinadas a comercio. En ltobradeSpota, actualizada porel Pro. Leiva Ferndndez'™, puede lerse quel art 619 del Cbd. Civil medica pot la ley 23.20 ra ‘ead por la ley 25.561 derogs en forma expresa el requerimiento dela. de a ley 23.081 y por ende permite pactar el precio end lus sin inconveniente alguno de orden normative. Agregn que la Sioconveniente reside en la devaluacin de 2002 que ha originado ‘atazonable resistencia en el mercado a pacar en dares, atl sacién del CCC se acualiza nuevamente la pregunta st ‘pbesble pactar el precio de la locacin en moneda extranjera. Al "to consideramos que en principio no existe ninguna prob (sor, i "Sot aclu pr LENAREINNDE 986 = ciel. ipone Mouse eee ol precio en moneda extran ee ec er erm so BEE MPT cantata Haein Oey yy cate ne cu contatoatpico Se regan por gd Aca “deel se aplicata Pure, eee erent i es a da ‘cin mone ee clade ssi ore cance de ns Fe a) Dee minal Lao cust el deur puede enancl a ene conserin. La respuesta a esta pregunta deberia realest ‘Sirendo lo puesto en el art. 12 del CCivyCom. Eh dee Convers preistoen clan 705 CCivyCom. hace al en fcondmico En ese sentido consideramos una pau Tali dipicrapossior "766 del CCivyyCom. pues el Pr Com. establece qu el deudor debe entregariaespei® ci esta Es deci sel propio CClvyCom. prevé la abligacion de aye cotregi electvanent la especie designada implict OS, ho de conversén no es de orden publico y puede $F = Ind fe precio ya seria una cose. pra fe ohntad De a8? Al respect Mont e ca cea r bast la excesiva onerosidad dl mile eae eaNteman: a) que la moneda exraners see aoa de su condicion dinerai fi desist Para rivada en aes ve su encasilamieno coma ale otras tazanes po. % sataaata den ve a norma del tt (hors) estéderogada téctamentey por ello noes de aplcacion, Baro ar re rannecn samba conrucene coset {nde la prevision desu entregaen elcontato, mueves pense ‘eben ena nranrevearemae are ot a de Ns are sorcedg ce nee iene cere Soren nice re eens ee eee ae ets ec dm a bien enero €5 cosa oben) 'yPrecioen moneda extranjera como Cléusula de ajuste qfntamos que la moneda extrajer puede ser adotaa por laspartes como una eusula de just, una clusua de estas i, cya variable de juste seria el valor de a visa srericane fntal sentido se puede scordar que el preci ser el equvalente (tena ena a 1 Obigcones en moneda Exabyte LR ES ‘Swosserrunnaste- LORENZ. pV reante MOCREMANS 1 por mes, pagaderos en pesos, En ta aloe iy laresa de la calificacion del negocio, wey et punt an eontrat de Tocaeion, pus el preci yeqg ®t en eesenc tale de ore cose clrta ar. 33g ee tern va Fernandez consideraba que como el an to yom), co debe estarola cléusula de ajuste poy ye prob al msmo resultado econ6mico". Esta afigmye® erm «a distincién entre la utilizacién del délar como ae ehiming conway como clsusula de ajuste, ademas dent grar explicar cémo sortea la prol n legal de actualizacign, Br eof de deus, prohbicin cuya consttuionaiasg ye rept pot la SCIN"!- En conereto, consideramos ques! iene, raino no habria inconvententes en acordar una locsign ey Princ pr desde el punto de vista civil, por tratarse de un precy, vale dole e problema se presenta con la prohibicion de acy enmity precios establecida a partir de la ley 23.928 yque soe, a ye mavés delas sucesivasleyes de emergencia. La preguntaqye vi aque ocurtiia sise planteara la nulidad de la cléusula ‘val Setar® A nuestro entender el juez deberia fijar el precio locatn sere procedimiento més breve que prevea Ia ley local (rg, 13 PeivyCom), tomando en consideracién el valor de alquiler dein muebles semejantes. ©) Canon Cuotativo Se entiende por canon cuotativo el precio que se fija en una suma proporcionada al resultado de una explotacién comercial o {63)SPOTA, actualzado por LEIVA FERNANDEZ, op. ct p66. (64) Sentencia de fecha 20 de diciembre de 2011, in re “Belati, Luis Enrique’ F Camara Federal de Apelacions 4e La Plata al modifica parcalmente la sentencia de primera instanci, de® inconsttucionalidad de las normas que prohfoen la actualizacién monettia (et * 1, at. yconcordantes de la ley 23.828 yar, S* del dec. 28/20) debe reajustarse a partir de enero det y hasta su efectvo pago mediante la aplicacién de los indices de precios al con ido, ive istrados pr el INDeC ({s, 211/216)- Contra ee Pn, onal dedi reutso extaordinaro, en el cal 2 f fas releridas 07" to del resultado de la actividad eto de la locacién. Este tipg 4) Precio escalonado o progresivo Las partes, a los efectos de mantener con: tvo pueden pactar un precio escalonado.e procera wy oe sual, trimestral, semestral o anual. La doctrina se mosug San sobre la admisibilidad de tales cléusulas, pues se diseuée no conculcaban lo dispuesto en el art. 1507 del Céd. Ci a6 sobre si frvaiabilidad del precio La opinién que sos ee ees apoyada por un importante sector de la doctrina® y la jutispeu, sea men- (6) ALTER, op 137, docna yutspadenea cada ela nowt (57) Una cuestién que no es frecuentemente tratada es si 23 te solepleoseubledoseael Cc stamnen dongle dsgucoyercnce, ‘ésttorferentalaprotbicin desea peony coateonssclemcna “eodlorefrntal precio tatandos deco uanss tapas 481 como sno suber aera extn spe Elo pea cose ge dladira ey 23051 le actaracin dl pace. dope oi ee specs Slav 17 dl CE. Lagola ey de conversa deg! acuad Se saa, Jeogacin hia era prhibtnde air pec qv dsc 1807 Tengopara que AcE Teng parang pursunergieunncmats degree a garse la ley que la derog, sino existe una expresa voluntad ee va en dicho sentido, lo que no ocurrié en el caso de las locaciones urbanas. "ro factor que infuyé para queen defintva alos fllosrechazaran a va- lez de dicha cléusula fue sor, asad coda ae impein pasha be ser revisado Ja lua de la marcha actual de la Cogs itarlo, Santa Fe, 1983,ante ene a a Poh Ferner tan Kal HO es Vilage ye ae coin 2 .& sackén y si fr s i aeence pecs nian x amobiiis0Coleon ee Area cede pron oft eae deer on ma spe Tbe pd ei 4! pdt serene ct i sine pret ejemplo Ie aga sp te persons dean, se es Ea ei er ot cn Ce sean doe sete neon afc alae Ss once aloe Nao pe Enact yam Seunapeees Elsa a de oan een Sno 2 eden ah a ene cd scot cn encase Fo ec mntetepl ec Feo ee ecco fi ino en Op Fe enc apleinan oa fea i se es cei cp nin Raton one Se pene atacand tes no se ponen de acuerdo sobre el precio ‘0 no acepta el loc a See en ees exelce qn e tos | epson remsivoe i rset y Fa des hee soe Enercon enLORENEETT (DE) DRE ‘nen nor Roe sey 202, p73 HL te AE jue el locatario debe —_t cng ions Ua tte gen 3p stren en eliAmcble dur ‘cepts que oene dea ado por el ercera, eajust del prectooet appurmentando qu seacepte ose iene eee et lb hate thtetatteateeresie ea ees ae hs mares cae aa ge eet aecte beste febatain eta rneea gute negociacionrlatvaal pecodelnincscoe nee im del een cee a orate ras ea rege ma mrt leg ae wem oe eter ea ‘DPorcentual del valor det inmucble Exe criterio parte del supuestode qu el valor locativomensual epresenta un porcentae det valor delinmueble, en peinipioel 1%, Porlo tanto se acuerdo que se determinaré en base ala vauacién periédica(cuatrimestral, semesteal o anual del inmueblelocado, logue normalmente es realizado por ua agente inmobiliai. Se- fin ensefiaLeiva Fernandez"! presenta dos inconvenienes Pr ‘mero debe tasarseelinmueble, lo que puede generasedisrepan fase el valor previso,segin sea elinterés de cada parte, osegin (5) ce eS yan a vo: Hen nea {am Wanoat Lc saa an a eer ERA tn Doig Deo LL de asin co ota eae: ANT, hol OCA iW aha potade Pd NICHOLSON (ony acrnado pr LEA FRNANDEZ op 05877 rroi aco seconde dt Etna ee ests pat wore enforce comers rasadr- En segundo lar ng, meaner net chen feta ness sa Fernandes" enseha Que puede Ebley” salem dence ies qt dee ela on Menon pamela cn Corres Em los sistemss nominalists YV, PERSPECTIVAS ACTUALES net eotntaetsal de una economia aaconsi errant naplieaclon du nomial Bensalem eis de ser conraio ala equidad yaa buena todos, i ea elecos negetivs tat paralos ingle Fee at meradoinmobilario en general. Elinguilne slop dostazones I) Seretacilclertdelos: eae ereon inque produ un increment dels satin Se procraunaurent en os aloes cate {Sruceleeio seria fado Incocporando ab ni el tect idaho eperado. En cuanto al locador se le impondra une ttle dels casio ea inflacin, sn considera: ai es sullen Inuebles en resguardo de sus capitals de wabo tuto de shores deesuerzo, con lo que se pretende qua sabia del stato de garantiar el acceso ala vient) ‘sablldadecondmieainflaconariarecalga sobre 6. En ia8® Almecadoinmobiriol plicat6nirestita del nominal” Impactaianeatvamente en la inversion de adquisin, ena constuctén de nievosemprendimientosimabla?® (70) SPOTA, actualizado por LEIVA FERNANDEZ, op. cit, p.474. {secon pa isin drt a 10st pon in probibidasy tenemos de das oe ay ven forma inacén} sino 30 (ibe re ee css nn pea ae Ah etatforma aa ey 28.051 que pretenders panos sina np earache ap nr eR