¿El sistema registral peruano de inscripción o de

transcripción? y el contenido del asiento de inscripción

FUENTE: https://www.monografias.com/trabajos35/sistema-registral-peruano/sistema-registral-
peruano.shtml
Enviado por Guillermo Collantes R.

1.
2. El sistema registral peruano
3. En conclusión
4. El asiento de inscripción
5. Casos especiales del asiento de inscripción
6. Bibliografía

I. INTRODUCCIÓN
Este trabajo está dedicado a todos aquellos que quieren saber algo más acerca de lo que es
el Sistema Registral Peruano, sus orígenes y la regulación que actualmente tiene. Quisiera que
les sirva como para el autor, en el examen de grado.
Se divide en dos partes, pretendiendo ser lo más objetivo posible. En la primera parte se
desarrolla lo correspondiente a lo que es el Sistema Registral Peruano, haciendo las citas más
importantes de la doctrina y las leyes más importantes que la conforman: Libro IX – Codigo
Civil Peruano de 1984, Ley 26636 – Ley que crea el Sistema Registral Peruano y la
Superintendencia Nacional de los Registros Públicos (SUNARP).
En la segunda parte del trabajo, se desarrolla lo correspondiente al Asiento De Inscripción,
documento emitido por los Registros Públicos, y que sirve para acreditar la validez de una
inscripción que otorgará seguridad jurídica, lo que en doctrina se conoce como
"publicidad material" –la validez que otorga el registro a mi título frente al resto de personas- y
"la publicidad formal" –el derecho que tiene toda persona de ir a los registros y pedir una copia
de los títulos inscritos-.
II. DESARROLLO
EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO
Cuando hablamos de SISTEMA REGISTRAL, nos estamos refiriendo al conjunto
de normas que regulan todo lo correspondiente a los registros públicos de un
determinado territorio. "Es el conjunto de normas, reglas o principios racionalmente
ligados entre sí que regulan una organización registral determinada".
El SISTEMA REGISTRAL PERUANO, se nutre de los sistemas más importantes
mundialmente, siendo los principales el SISTEMA ALEMÁN, SISTEMA FRANCÉS y DE
TORRENS O AUTRALIANO, para regular la realidad de los registros públicos de nuestro
país. Esto origina que no podamos hablar de un SISTEMA PERUANO propiamente
dicho, pues instituciones o leyes que hayan creado este tema no tenemos. Del SISTEMA
REGISTRAL ESPAÑOL también hemos tenido influencia pues dichas normas fueron
adoptadas por la mayoría de los territorios americanos.
La doctrina es unánime en este sentido sobre el sistema registral peruano. Ya nos decía
VICTORINO HERRERA CAVERO –Ex-Superintendente de los RR.PP.-, cuando establecía
que "el sistema peruano es defectuoso, en sus lineamientos generales a seguido el
sistema francés meramente transcriptorio del derecho;…Por otra parte la
organización del "Sistema Registral Peruano es territorial, a manera del sistema
alemán"
Por su parte, RUBEN GUEVARA MANRIQUE también indica lo mismo al respecto. Señala
que "…en nuestra norma positiva se han incorporado todos los sistemas" Se
adelanta un poco más al decir "Nuestro sistema es el de inscripción porque aún
cuando se archive copia de los títulos y la publicidad registral se extienda a ellos,
se publica un asiento, esto es, un resumen o extracto del título que logra acceso al
registro". Concluye diciendo que "De lo glosado anteriormente, podemos apreciar
que la exposición de motivos que el Código Civil reconoce la existencia de todos
los sistemas registrales, cuando dice "es cierto que en Código Civil se encuentra
una amplia variedad…", consecuentemente nos dan la razón cuando afirmamos que no
tenemos un asiento registral. Adoptar todos es no tener ninguno.
El Sistema Registral Peruano tiene sus orígenes en el Registro de Propiedad Inmueble de 1888,
por el que se crea un sistema descentralizado de registros donde se van a inscribir los
inmuebles donde se hallen.
Luego, en el Código Civil de 1936 se incluyó en el Libro IV lo referido a la regulación de los
Registros Públicos. Ahí se agrupan los registros existentes como son: el Registro de Propiedad
Inmueble, Registros de Personas Jurídicas, Registro Personal, etc. toda una clasificación e
sigue teniendo vigencia hasta entonces.
Así llegamos a la década de 1980, donde por Ley 24650 se establece que los Registros Públicos
van a ser competencia de los Gobiernos Regionales. En esta época también se promulga el
Código Civil de 1984, donde en su Libro IX "Registros Públicos" se mantiene una clasificación
de los registros omitiéndose el Registro Mercantil, Registro de Buque y Registro de Prenda
Industrial.
Por Decreto Ley 25993, se crea la Dirección Nacional de Registros Públicos y Civiles en
sustitución de la Oficina Nacional de los Registros Públicos –antecedente directo de lo que hoy
conocemos como Sistema Nacional de los Registros Públicos y SUNARP-.
Finalmente, por Ley 26636 publicada el 14 de octubre de 1994 vigente actualmente, es que se
crea el Sistema Nacional de los Registros Públicos y la SUNARP (Superintendencia Nacional de
los Registros Públicos). Este integra todos los Registros del Sector Público y tiene por finalidad
mantener la unidad y coherencia de la función registral en todo el país.
Está conformado por: a) Registro de Personas Naturales; b) Registro de Personas Jurídicas; c)
Registro de Propiedad Inmueble; d) Registro de Bienes Muebles. No están comprendidos los
Registros Administrativos y los Registros normados por las decisiones 291, 344, 345 y 351 del
Acuerdo de Cartagena.
Se establece a la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos como el organismo
descentralizado del sector Justicia y por lo tanto el que va a hacer las políticas de la institución.
Quien va a dirigir estas decisiones será el Superintendente, cargo nombrado políticamente por
el Presidente de la República.
A continuación, vamos a analizar brevemente cada uno de los sistemas y así poder determinar
aquellos que han formado parte del Sistema Registral Peruano y cual es el que por sus
características básicas, es el que ha adoptado en primer lugar, en la actualidad.
A. EL SISTEMA FRANCES
Llamado también sistema de TRANSCRIPCIÓN O CLANDESTINIDAD, deriva su
nombre de la tradición romana, donde la adquisición de la propiedad inmueble y
la constitución de derechos reales se hacen por el simple consentimiento y la
transcripción sólo produce efectos ante terceros. El contenido de los registros es sólo para las
partes, faltando publicidad registral. Se le debe el nombre de TRANSCRIPCIÓN, pues
los archivos eran formados con la copia a mano de los documentos exhibidos. Ahora, -con la
modificación de 1955- lo que se hace es formar tomos con la compilación de documentos.
 Privado, pues los contratos son solo conocidos entre las partes.
 Folio Personal
 Derecho de propiedad es absoluto e individual

B. EL SISTEMA ALEMAN
Tiene como base organizarse descentralizadamente, con oficinas por todo el
territorio donde se INSCRIBEN los correspondientes derechos registrales. Se
advierte por tanto que es el único medio de adquirir derechos reales, pues si no está contenido
mi derecho en los registros es como si no existiera. Esta es su característica principal.
Otras características de este sistema son:
 Se basa en dos instituciones fundamentales, El Catastro y el Registro
Territorial
 Folio Real
 Inscripción obligatoria

C. EL SISTEMA AUSTRALIANO O TORRENS

Hecho en Australia durante el siglo XIX, a cargo de un solo hombre: sir ROBERT
TORRENS. Es un sistema que sintetiza los principios de todos los sistemas registrales:
sustantividad de la inscripción, publicidad y garantía a quien ha registrado el derecho. A
diferencia de los otras sistemas registrales, aquí se establece un principio único
que estableece que las propiedades inmuebles son territorios del Estado y que
este les sede a los particulares para su uso. De manera que una vez registrado el derecho
que uno tiene sobre la propiedad inmueble, ningún problema de litigio sobre el derecho
registrado tendrá efectos sobre este.
 Público
 Registro con valor absoluto

D. EL SISTEMA ESPAÑOL
Establecido con la Ley Hipotecaria de 1861. Fruto de inspiración de la mayoría de naciones
americanas. Entre sus características tenemos:
 Es un sistema descentralizado
 El registro es llevado por fincas, es decir por folio real
 La inscripción es por rogación.
 Quien inscribe primero se le da preferencia – principio de prioridad
 Cada asiento debe apoyarse en uno anterior – principio de tracto sucesivo
 Debe inscribirse un derecho, siempre que existan los requisitos
establecidos en la ley- principio de legalidad.

EN CONCLUSIÓN
La realidad es una sola: que el SISTEMA REGISTRAL PERUANO es fruto de una
mixtura de los diversos sistemas que existen. Hemos tratado de adoptar como siempre,
las figuras extranjeras a nuestra realidad. Lo que ha originado que en nuestra legislación,
existan figuras que se expresen como corresponde, como es en el caso de la compraventa. Pues
nuestro Código Civil indica que es el propio consentimiento por el que se traslada el bien. Aquí
estaríamos adoptando el SISTEMA FRÁNCES.
Por otro lado, se establece que para se constituya una hipoteca es siempre necesario hacer su
inscripción para que tenga validez, en ese caso estaríamos hablando de la adopción del
SISTEMA ALEMAN. Asimismo, nuestro actual sistema se distribuye descentralizadamente en
todo el país, tal como establece la Ley 26636 – Ley que crea el Sistema Nacional y la
Superintendencia de los Registros Públicos- por lo que es otra coincidencia con este sistema.
Es preciso señalar que en la Exposición de motivos del Código Civil, se concluyó que nuestro
Sistema Registral es de INSCRIPCIÓN, al señalar lo siguiente y con lo cual estamos de acuerdo:
"Son sistemas que admiten la TRANSCRIPCIÓN, aquellos en los cuales lo títulos que logran
acogida registral son transcritos literalmente en los archivos de registros, sin abreviación ni
omisión alguna.
En los sistemas de INSCRIPCIÓN, al contrario, se extrae de los títulos que buscan acogida
registral los elementos esenciales, para que de ellos quede constancia en los asientos de
inscripción correspondiente.
Nuestro sistema registral es el de INSCRIPCIÓN, porque aún cuando se archive copia de los
títulos y la publicidad registral se extienda a ellos, se publica un asiento, esto es, un resumen o
extracto del título que logra acceso al registro".
Por lo tanto, concluímos que nuestro sistema es el de INSCRIPCIÓN y por tanto, actualmente
adopta como modelo al SISTEMA ALEMÁN.
Podemos establecer como características del Sistema Registral Peruano las siguientes:
a. Es un SISTEMA DE OPONIBILIDAD frente a terceros tal como establece el Art.2022
del C.C. "Oposición de Derechos Reales sobre inmuebles." Es necesario haber inscrito
previamente mi derecho en el registro.
b. Se basa en dos presunciones de exactitud: el PRINCIPIO DE LEGITIMACIÓN que
respalda a quien ha obtenido el bien (Art.2013) y en el de FÉ PUBLICA REGISTRAL que
protege el derecho de terceros.
c. Se recoge el principio de TRACTO SUCESIVO recogido en el Artículo 2015 del Código
Civil y en el Artículo VI del T.U.O. de los Registros Públicos.
d. Se recoge el PRINCIPIO DE ROGACIÓN O INSTANCIA regulado en el ART.III del T.P.
e. Se utiliza el Sistema de Folio Real, extendiéndose asientos de inscripción que
constituyen un resumen del título presentado en el registro.

EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN
Cuando hablamos del asiento de inscripción, esta es la última fase dentro
del procedimiento registral. Cuando el Registrador ha hecho la Calificación previa, y esta no ha
tenido mayores inconvenientes, el mismo emite un asiento de inscripción para que el bien
quede registrado.
¿Pero por qué es importante la inscripción? En la doctrina registral, esta se refiere al
"asentamiento o traslado que se hace…del contenido de los títulos presentados a las oficinas
registrales".
Entendida así la inscripción registral, debemos precisar que ella es producto de un acto
anterior llamado "calificación registral" la misma que consiste en el examen cuidadoso que
efectúa el Registrador del contenido del título.
Una vez presentado el título por el Libro Diario el Registrador tiene 35 días para inscribir el
título o hacer las respectivas observaciones y tachas que surjan. En los siete primeros días, el
Registrador formulará las observaciones, tachas, o la inscripción que desee. Los últimos siete
días se usarán para extender el asiento de inscripción respectivo.
Puede darse el caso que exista una prórroga automática. Dos casos:
 Cuando se interponga recurso de apelación contra las observaciones, tachas y
liquidaciones
 Cuando se formule observación o liquidación por mayor derecho o el título
requiera informe catastral, el plazo de vigencia se extenderá 60 días.

El T.U.O. del Reglamento de los Registros Públicos entre los artículos 46° a 55°. Indica, que el
-asiento de inscripción- deberá tener los siguientes requisitos:
a. Datos relevantes para el conocimiento de terceros, siempre que aparezcan del título.
b. Fecha, hora, minuto y segundo de presentación
c. Monto pagado por derechos registrales
d. La autorización del registrador

Dichos elementos son comunes para todo tipo de registro. Sin embargo, en los artículos
siguientes del Reglamento se establecen requisitos especiales para algunos trámites.
CASOS ESPECIALES DEL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN
A. RESOLUCIÓN JUDICIAL
Para inscribir una resolución judicial, se deberá indicar también la Sala o Juzgado que haya
pronunciado la resolución, fecha, nombres de las partes litigantes y del auxiliar jurisdiccional,
la transcripción del mandato judicial y la constancia de haber quedado consentida.
B. ACTOS ADMINISTRATIVOS
Para el asiento de una resolución administrativa, se deberá agregar el órgano administrativo
que la emitió y su fecha.
C. INSTRUMENTOS OTORGADOS VÍA CONSULAR
Para instrumentos otorgados en el extranjero, se deberá indicar el Cónsul o funcionario
competente que lo haya otorgado, el título o certificado las firmas de los otorgantes, así como
los funcionarios que hayan intervenido en las legalizaciones que constan de aquel.
Toda inscripción, deberá realizarse en un plazo de los siete días siguientes a la fecha de
presentación, o en los cinco días siguientes al reingreso del título.
D. EL ASIENTO DE INSCRIPCIÓN EN LAS GARANTÍAS MOBILIARIAS
Por Ley 28677 publicado en el Diario Oficial "El Peruano" el 1 de marzo de 2006, se emitió la
novísima "Ley de Garantías Mobiliarias". Esta es, la afectación de un bien mueble mediante un
acto jurídico, destinado para asegurar el cumplimiento de una obligación.
Mediante ellas se da origen a una nueva composición de los Registros Públicos, pues se crea el
Registro Mobiliario de Contratos el que va a registrar a los bienes muebles registrados por
primera vez y aquellos con existencia a futuro. Va a incluir en si mismo todos las clases de
prendas e hipotecas existentes. Es la SUNARP, el organismo encargado de
su administración regulación y supervisión.
Para poder emitir el Asiento de Inscripción en una Garantía Mobiliaria, el procedimiento es el
mismo: presentación del Formulario Registral, luego se deberá pasar previamente por la
calificación del Registrador quien decidirá si es inscribible o no, con lo que si es positivo se
emitirá el Asiento de Inscripción.
Son requisitos de los asientos de inscripción de una garantía mobiliaria los siguientes:
a. Nombre o razón social, documento oficial de identidad y domicilio del deudor y, en su
caso, del constituyente.
b. Nombre o razón social, documento oficial de identidad y domicilio del acreedor
garantizado.
c. Descripción del bien mueble afectado en garantía mobiliaria, según el inciso 5 del
artículo 19 de la presente Ley.
d. En caso de bienes muebles no registrados, la declaración jurada del constituyente sobre
su condición de propietario del bien mueble afectado en garantía mobiliaria.
e. El nombre o razón social, documento oficial de identidad by domicilio del depositario,
si fuera el caso.
f. Forma y condiciones de la ejecución del bien mueble.
g. El valor del bien mueble afectado en garantía mobiliaria
h. Monto determinado o determinable del gravamen
i. Fecha cierta del acto jurídico constitutivo de la garantía mobiliaria
j. Plazo de vigencia de la garantía mobiliaria inscrita, según lo señalado en el acto
constitutivo de la garantía mobiliaria.
k. Datos de inscripción del bien mueble en un registro de bienes
l. Identificación de los representantes

Una vez inscrito el bien mueble, sus efectos se retrotraen a la fecha y hora de haber ingresado el
Formulario al Registro, momento a partir del cual gozan de oponibilidad frente a terceros.
BIBLIOGRAFÍA
 GUEVARA MANRIQUE, RUBEN Y OTRO (1999) "DERECHO REGISTRAL". ED.
GRÁFICA HORIZONTE. LIMA.
 CAVERO HERRERA, VICTORIO (1987) "DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL".
LIMA, 3RA EDICIÓN.
 VIVAR MORALES, ELENA (1992) DERECHO REGISTRAL Y NOTARIAL. LIMA,
PUCP.
 ARIAS SCHREIBER, MAX Y CÁRDENAS QUIROZ, CARLOS (1997)
"EXEGESIS DEL CODIGO CIVIL PERUANO DE 1984 – TOMO X". 3RA EDICIÓN.
GACETA JURÍDICA EDITORES.

 
 
 
Autor:
Guillermo Collantes R.
Bachiller en Derecho – USMP
Promoción 2004
EL SISTEMA REGISTRAL PERUANO
1 respuesta

Fuente: http://blog.pucp.edu.pe/blog/registralynotarial/2015/07/03/el-sistema-registral-
peruano/

[Visto: 7612 veces]

Liliana Núñez Arestegui

Registradora Pública SUNARP – Perú (CADRI Promoción 2008)
El origen del Registro Público en el Perú data de los años 1,500  en la
época de la Colonia en la cual en el país se replicaron las instituciones
jurídicas hispánicas,  siendo que en España se encontraba vigente la
pragmática de Carlos V la cual establecía que en cada ciudad que fuera
cabeza de jurisdicción  se encargaría a una persona un Libro donde se
registrasen los censos, tributos, imposiciones o hipotecas sobre fincas,
buscándose con ello evitar los abusos producidos al vender como bienes
libres que estaba sujetos a censos o prestaciones reales. En realidad este
era un Registro con efectos sustantivos, en tanto sancionaba con ineficacia
al gravamen que no estuviera inscrito. Nos encontramos con un Registro
que ya producía efectos de inoponibilidad de lo no inscrito análogo aun
sistema puro de transcripción, claro con un mecanismo mucho más
primitivo en cuanto a la publicidad registral por limitarse a unos cuantos
actos jurídicos (cargas reales) excluyendo al principal  de ellos como la
transferencia de propiedad. [1] Gran Parte de autores españoles dan
cuenta que esta pragmática no se llevó a ejecución, en todo caso existieron
zonas donde se acató el mandato real; por ejemplo CÁRDENAS QUIROZ
indica que el primer libro de registro de Censos y Tributos en Perú, que
gravaban la propiedad rústica y urbana de Lima es del 3 de Abril de 1575, en
aplicación de la pragmática de Carlos V.[2]  Posteriormente con la
pragmática de Carlos III del 31 de Enero de 1768 se establecen los Oficios
de Hipotecas a cargo de los Escribanos de los ayuntamientos, rigiendo esta
en Perú no solo hasta el fin de la etapa colonial (1821) sino incluso durante
tres décadas posteriores a la independencia, por ser necesario mantener las
leyes coloniales hasta que se dictasen los primeros códigos. En virtud de
esta pragmática funcionó en Perú el Libro de Hipotecas y Censos, cuya
vigencia se extendió durante la época de la Colonia, prosiguió luego de la
independencia e incluso fue mantenida por el primer Código Civil  Peruano
de 1852, hasta que fuera reemplazada por la dación de la Ley del 2 de Enero
de 1,888 la cual crea el primer registro de Propiedad Inmueble en el Perú.
Continuando con el Código Civil  Peruano de 1936 donde se regulan los
Registros Públicos dentro del Libro IV de Derechos reales regulando los
registros creados hasta esa fecha, y posteriormente con la dación del
vigente Código Civil Peruano de 1984 se ha regulado los Registros Públicos
en el Libro IX del Art. 2008 al Art. 2045 incluyendo los Principios
Registrales, asi como la regulación de los Registros  de Propiedad
Inmueble, Registro de personas Jurídicas, Registro Personal, Registro de
Mandatos y Poderes, Registro de Testamentos , Registro de Sucesiones
Intestadas y Registro de Bines Muebles.
A partir de la creación del registro de Propiedad Inmueble en el año de 1888,
a la fecha, la entidad Registral Peruana ha pasado por tres periodos
nítidamente diferenciados. La primera, dependiendo estructural y
normativamente del Poder Judicial; la segunda como un organismo
descentralizado del Sector Justicia denominado ONARP , y, la tercera  y
actual denominada Sistema Nacional de los registros Públicos SINARP, bajo
la dirección de la SUPERINTENDENCIA NACIONAL DE LOS REGISTROS
PUBLICOS “ SUNARP”.[3]

Desde la creación de la SUNARP y el Sistema Nacional de los Registros

Públicos con la   Ley 26366 en el año de 1994, el Registro Peruano inicia
una etapa de modernidad en todos los aspectos; siendo que en el año 2001
se puso en marcha la interconexión nacional de todas las oficinas
registrales, y con ello se pudo poner en marcha la Publicidad Registral en
Línea atraves de la web, poniendo de esta manera  la información al
alcance de toda persona que requiera la información de las inscripciones a
nivel nacional y en tiempo real.  Además este proceso de modernización
logró la convocatoria de nuevos profesionales del Derecho de alto nivel
académico y competitivo para asumir los cargos de  Registradores Públicos
y demás personal para esta nueva etapa institucional.

En cuanto a la técnica de inscripción moderna pasamos de usar Tomos

(Libros manuales) a usar fichas móviles llenadas en máquina de escribir,
posteriormente estas fichas pero impresas con la información del sistema, y
finalmente  a generar las inscripciones  mediante asientos electrónicos
con la huella digital del Registrador.

Mediante la  Resolución 031-2013-SUNARP/SN de fecha 08 de Febrero del

2013,y en mérito del marco del proceso de modernización de la gestión del
Estado cuya finalidad es la obtención de mayores niveles de eficiencia del
aparato estatal, en aras de optimizar la prestación de los servicio
registrales acorde con el desarrollo tecnológico alcanzado ,   la SUNARP
ha dispuesto la procedencia de la presentación electrónica de títulos
referidos al acto del Bloqueo Registral solicitado por los Notarios en merito
de los establecido por el D. Ley 18278 modificado por la ley 26481, como un
mecanismo ALTERNATIVO a la presentación regular. Esta novísima
presentación en línea de un título en el Sistema Registral Peruano, no solo
implica el ahorro de tiempo y recursos para el Notario solicitante, quien ya
no tendrá necesidad de presentar físicamente la solicitud de Bloqueo ni la
minuta respectiva, sino que tal reducción de tiempo tendrá directa
incidencia en la protección que brinda el Registro a través del Bloqueo,
puesto que será suficiente la presentación electrónica realizada, pues el
lapso entre la celebración del negocio jurídico real y s protección por el
registro se reducirá ostensiblemente, existiendo mayor inmediatez entre la
celebración del negocio y la protección que brinda el registro.

Esta Resolución aprueba la Directiva 01-2013-SUNARP-SN que regula la

presentación electrónica, estableciendo el siguiente mecanismo: El Notario
a través de a página web de la sunarp, deberá presentar la solicitud del
bloqueo registral, no siendo necesario lo firme en razón de que su autoría
será atribuida en función al ingreso de una CLAVE ELECTRONICA
REGISTRAL –CER asignada por la sunarp, y el uso de su cuenta prepago del
Servicio de Publicidad Registral en Línea- SPRL para efectos del pago de
derechos registrales, los cuales deberán ser ingresados necesariamente
para solicitar electrónicamente el bloqueo. Deberá el Notario llenar un
Formulario Electrónico, adjuntando la solicitud  del bloqueo y la copia
simple de la minuta en formato PDF cuya prioridad se busca reservar , los
que serán impresos por el Registrador cuando el título le sea asignado a su
carga. Esta solicitud del Notario, podrá ser ingresada desde cualquier lugar
del país, atraves de la pagina web de la sunarp, mediante formulario
electrónico creado para tal efecto, posteriormente esta solicitud será
enviada automáticamente a la oficina registral correspondiente.  Estas
solicitudes podrán ser ingresadas a través de la página web de la sunarp
durante las 24 horas del día  pero el ingreso al Diario de la oficina
competente se hará en estricto orden de presentación durante el horario de
presentación del mismo día o a primera hora de atención del día siguiente
hábil si se ha ingresado en un día inhábil o en horario fuera de horario de
atención de la oficina competente. Ingresada la solicitud al diario se
generará el asiento de presentación el cual le será comunicado al notario a
su correo electrónico     indicado en su solicitud. Posteriormente se
asignará en forma automática el título del bloqueo a la carga de un
registrador competente, quien imprimirá la minuta y solicitud del notario. 
Registrado el bloqueo , la anotación de inscripción podrá el Notario
imprimirla de la pagina web en el modulo de seguimiento de estado de
títulos, adicionalmente recogerla en ventanilla de mesa de partes de la
oficina registral correspondiente.

Mediante resolución 337-2012-SUNARP/SN de fecha 05 de Diciembre del

2012, la SUNARP aprueba la Presentación Electrónica de Partes Judiciales y
aprobar  la Directiva 04-2012-SUNARP/SN que regula la presentación
electrónica de títulos conformados por Partes Judiciales de Demandas y
Embargos solicitados por el Poder Judicial que ordenen de las partidas de
los Registros de Predios o de personas Jurídicas, cuya Resolución pre
exista , y su aplicación en el ámbito de la competencia DE LA OFICINA
REGISTRAL DE LIMA.- La presentación electrónica de los partes judiciales
se hará a través de un servicio web de la SUNARP siendo los magistrados
responsables del uso correcto del Módulo,  las anotaciones de demandas o
embargos deberán estar referidos al Registro de Predios (Antes registro de
Propiedad Inmueble) o al Registro de Personas Jurídicas, requiriéndose por
cada anotación en esos registros un parte judicial por separado. Solo se
refiere a la constitución de embargos o anotación de demandas, no procede
para las modificaciones o cancelaciones.- Procederé a indicarles el
procedimiento previsto para esta presentación electrónica: primero el Juez 
deberá generar la solicitud del asiento de presentación consignando el
numero de recibo de pago que abonó el usuario directamente en la oficina
Registral, una vez generado el asiento de presentación se informará de ello
al juez al correo electrónico consignado en su solicitud de inscripción y el
plazo máximo (de 15 días hábiles) para la presentación del parte judicial en
formato físico que la deberá hacer su asistente, o servidor que designe el
Juez , no podrá presentarlo el interesado. Cabe mencionar que la
presentación electrónica deberá hacerse dentro del horario de ingreso de
títulos en el Diario. Y que si el parte judicial en físico no se presenta dentro
de los 15 días hábiles, el registrador procederá a la tacha del título por
caducidad del asiento de presentación.

Mediante Resolución 009-2012-SUNARP/SN de fecha 16 de Febrero del 2012

la SUNARP aprueba los lineamientos para la presentación electrónica del
acto de Constitución de Empresas en el registro de personas Jurídicas, así
como de los actos de otorgamiento de Mandatos y Poderes en el Registro de
Mandatos y Poderes. Este servicio permite que el Notario, pueda hacer esta
presentación a través de la plataforma de  publicidad registral en línea, 
mediante el envío del formulario acompañando el archivo electrónico del
parte notarial en formato “RTF” y el pago de la tasa registral.
Posteriormente deberá presentar este formato junto al parte notarial en
físico para la generación del asiento de presentación. El asiento de
presentación será recién generado al momento de la presentación física en
el diario, la prioridad estará determinada por la fecha y hora de dicho
asiento.

La Alerta Registral es un servicio gratuito que brinda la SUNARP atraves de

su portal web, el cual permite notificar a la persona natural o al
representante de la persona jurídica interesada del título o de los títulos que
se hayan presentado para su inscripción en la partida registral por la cual
solicito este servicio de alerta Registral.  A través de un Sistema de
Búsqueda automatizada se detectara el título o los títulos para su
inscripción en dicha partida registral, y se enviará un mensaje a la dirección
de correo electrónico señalada por quien solicito la inscripción de este
servicio de alerta registral.  Cabe precisar que inicialmente este servicio
gratuito fue solo para los propietarios de bienes del Registro de propiedad
Inmueble, según Resolución 401-2010-SUNARP/SN de fecha 22 de Diciembre
del 2010, y posteriormente ampliada para los registros de personas
Jurídicas, registro de propiedad vehicular y para el registro de Mandatos y
Poderes según lo dispuso la SUNARP mediante Resolución 133-2012-
SUNARP/SN de fecha 25 de mayo del 2012.

Por Resolución 314-2013-SUNARP/SN de fecha 25.11.2013 se aprueba la

Directiva sobre Inmovilización Temporal de Partidas de Predios, mediante la
cual se busca implementar un mecanismo de seguridad, que tiene por
objeto generar el cierre temporal de las partidas del Registro de Predios
(antes Propiedad Inmueble), por un plazo máximo de diez años, a fin de
resguardar los derechos inscritos de los titulares registrales que lo
solicitaron. La formalidad es mediante una Escritura Pública unilateral,
otorgada por el titular registral del predio, adjuntando una declaración
jurada en la cual se declare que el predio no ha sido transferido o se
encuentre afectado con carga y/o gravamen aun no inscrito. El asiento de
inmovilización temporal tiene como efecto impedir la inscripción de un título
que contenga un acto voluntario de disposición, carga o gravamen, salvo se
cancele esta inmovilización por el mismo titular registral mediante una
Escritura Pública.

CONCLUSIONES: El Sistema Registral Peruano cuenta con una moderna y

segura técnica de inscripción mediante asientos electrónicos, con
información de su base de Datos de las inscripciones que están al alcance
de los usuarios nacionales e internacionales atraves del Portal
Web: sunarp.gob.pe , portal institucional que cuenta actualmente con una
renovada imagen y un nuevo logotipo institucional, con información
completa y actualizada. Cumpliendo de esta manera con garantizar con
altos estándares de contenido y calidad que permita el acceso de todos los
ciudadanos a la información, trámites, servicios y programas públicos de
manera clara y democrática.

El Sistema Registral Peruano, se ha desarrollado de una manera muy

apropiada a los tiempos presentes, donde la tecnología y la información van
de la mano. Aun faltan muchos aportes más que la SUNARP implementará
según la planificación adecuada de su puesta en marcha.

El Estado Peruano desde el año 2002 con la promulgación de la Ley 27658

LEY MARCO DE MODERNIZACION DE LA GESTION DEL ESTADO, su
Reglamento DS 030-2002 PCM, y mediante la aprobación del Plan Nacional
de Simplificación Administrativa 2013-2016 aprobado mediante Resolución
Ministerial 048-2013-PCM del 21 de febrero 2013 pasado, ha declarado al
Estado peruano en proceso de modernización, en sus diferentes instancias,
dependencias, entidades, y procedimientos, con la finalidad de mejorar la
gestión pública y construir un Estado democrático, descentralizado y al
servicio del ciudadano. Siendo la SUNARP  un ente del Estado Peruano
viene cumpliendo con este proceso de modernización y calidad en el
servicio que brinda, lo cual posiciona a nuestra institución en la vanguardia
de la tecnología y modernidad en la implementación de nuevos servicios  y
acceso seguro de su información, cuidando principalmente la Seguridad de
la Información que se brinda y protegiendo los derechos que obran inscritos
bajo la fe del registro y de los Principios Registrales establecidos en el
Código Civil y demás normas registrales .

La SUNARP se encuentra inmersa en un proceso de modernización integral

en la búsqueda del mejoramiento de la calidad en la prestación de los
servicios que  brinda a fin de lograr que la seguridad jurídica que brinda el
registro pueda ser efectiva para todos los ciudadanos; lo cual ha
determinado que la entidad desarrolle una serie de nuevos productos
registrales, que permiten brindar mayor seguridad a la ciudadanía que
accede a la presentación de títulos registrales que pudieran tener injerencia
respecto a sus intereses.

[1]  ROCA SASTRE, Ramon Maia, “Derecho Hipotecario” Tomo I pag. 41,

[2]  CARDENAS QUIROS, Carlos, “Registros Públicos” pag. 1906
[3]  SORIA  ALARCON, Manuel F., “Registros Públicos Los Contratos Con
Publicidad” pag. 445

Enfoque Derecho | El Portal de Actualidad

Jurídica de THEMIS
Inicio  Bloggers  Registros Públicos: un repaso histórico necesario
 Bloggers
 Civil
 Derecho e Historia
Registros Públicos: un
repaso histórico necesario
FUENTE: https://www.enfoquederecho.com/2016/07/29/registros-publicos-un-repaso-historico-
necesario/
Por
 Hermenéutica Civil
 -
29 julio, 2016
0
9187

Compartir en Facebook
 
Compartir en Twitter
  

Por Gilberto Mendoza del Maestro, profesor de Derecho Civil de la Pontificia

Universidad Católica del Perú.

Se le atribuye a George Santayana la frase “Quien olvida su historia, está

condenado a repetirla”, la cual grafica los diversos escenarios en los cuales
nos encontramos en nuestro país.

Vamos a referirnos en el presente post al ámbito registral, el cual tiene más

de 128 años de historia, pero que hace más de 10 años se ha estancado.
Debido a la inoperancia de los que dirigen el registro, lo que se ha sumado
al distanciamiento (enfrentamiento) de los motores del Registro (los
registradores) y sus autoridades, lo cual lleva a que, por ejemplo, hace
varias semanas los registradores hagan plantones en diferentes zonas
registrales reclamando derechos, publicaciones en diversos medios de
comunicación masiva denunciando abusos, y manifestando la necesidad de
una nueva gestión que se preocupe por incrementar el número del personal
e implementar mejores sistemas tecnológicos.

Esta realidad no es sólo atribuible a esta gestión, dado que similares

reclamos se realizaron a gestiones anteriores.
Téngase en cuenta que estas deficiencias se proyectan a abrir grietas
dentro del sistema que se trasladan al producto que es la calificación
registral, la seguridad de circulación de derechos y a que sujetos
inescrupulosos se aprovechen del sistema para consolidar sus delitos
patrimoniales.

Los registros públicos en nuestro país gozan de una rica historia como
mecanismo de publicidad de derechos y como herramienta para la
circulación de derechos. En razón de ello, realizaremos un breve repaso de
la misma.

ANTECEDENTES

En el Perú, el sistema de organización de la propiedad ha sido desarrollado

de diferentes formas históricamente.

El Ayllu, previo al tiempo de los Incas, fue una forma colectiva de

ocupación y explotación de la tierra:

“De acuerdo con los elementos de juicio proporcionados por los

historiadores  y sociólogos  de los tiempos de la Conquista y los
contemporáneos, se llega a la conclusión, de que el ayllu es una
organización primitiva de posesión comunitaria, y que por un proceso de
evolución lenta dio nacimiento al Estado Incaico, a la posesión privada de
la tierra y la coexistencia de un sistema feudal sustentado en la
cooperación del pueblo quien se beneficia con una justa distribución de la
producción para satisfacción de sus necesidades y asegurar su
bienestar.”[1].

Luego, en el régimen incaico, el ejercicio del gobierno se basaba en un

poder teocrático y paternal, mediante el cual se distribuía las tierras de
cultivo de acuerdo con las necesidades de la familia.
Posteriormente, con la conquista española de los pueblos de esta parte del
continente, se concedieron las llamadas “capitulaciones” a los
conquistadores, autorizándose establecer las encomiendas.[2]

A la muerte de Pizarro, el Rey de España tomó la administración directa de

las colonias nombrando a sus representantes virreyes, lo cual conllevó a la
importación de sus sistemas e instituciones.

En ese sentido «el primer libro de Registro de  inscripciones  de censos y

tributos que gravaban la propiedad  rústica y urbana de Lima, se mandó
abrir en cumplimiento de la provisión real de la  Audiencia  de Lima de 3 de
abril de 1565 y en aplicación de la Real Carta Orden  expedida por el Rey
Don Felipe, derivada de los dos capítulos de las Cortes de Madrid de 1528 y
de Toledo de 1539”.  [3]

Manifestación de ello fue la imposición a todas las Colonias de América

-mediante las Reales Cédulas de 8/5/1778 y 16/4/1783- de la Pragmática
del Rey Don Carlos III de 1768 la cual crea los Oficios de Hipotecas.

Esta pragmática si bien reglamentó la creada en 1539 en la práctica no

funcionó en España, no siendo distinto en el Perú colonial, ya sea por las
deficiencias de la propia normativa o por una indebida aplicación.

Muestra gráfica de ello nos relata RICARDO PALMA:

“Después de dar cuenta de la cédula en el Real Acuerdo, poníase sobre su

puntales, cogía el papel o pergamino que la contenía, lo besaba si en
antojo le venía, y luego, elevándolo a la altura de la cabeza, decía con voz
robusta: Acato y no cumplo.” [4]

Producida la independencia las normas españolas en materia registral

continuaron aplicándose tomando en consideración que el Estatuto
Provisional del General Don José de San Martín señalaba que quedaban con
toda su fuerza y vigor las leyes españolas que no se opusieran a los
principios independentistas.[5]

Después, en 1835, el Proyecto de Código Civil de don Manuel Lorenzo de

Vidaurre[6] se limitó a regular las cargas y gravámenes y no así las
transmisiones inmobiliarias, siendo sin embargo considerado por algunos el
primer ensayo individual de una legislación nacional de orden privado.[7]

Posteriormente, en el gobierno de José Rufino Echenique, se promulgó el

Código Civil de 1852[8] el cual creó el oficio de hipotecas a cargo del
escribano público el cual registraba las hipotecas sobre bienes situados en
su respectivo departamento llevando un libro en el cual se tomaba razón de
las mismas.

La calificación en estos libros, al igual que en las normas precedentes, era

mínima toda vez que sólo se limitaba a la verificación de las cargas y
gravámenes, no así a la verificación de la validez del acto constitutivo de la
obligación principal.

En este sentido, dicho articulado de normas no propició el aumento del

crédito territorial ni impulsó el tráfico inmobiliario, los cuales habían
entrado en crisis debido, entre otras cosas, a la guerra con España.[9]

Frente a dicha realidad, se presentaron proyectos que buscaron paliar la

situación. El Dr. Francisco García Calderón presentó un proyecto sobre el
Banco de Crédito Territorial Hipotecario y Don José Félix Arias presentó el
Proyecto de Banco Agrícola.

BUSTAMANTE decía:

“El Doctor Francisco García Calderón tuvo la visión de porvenir de nuestra

agricultura. El Perú –dijo- es y debe ser un país agricultor. Por eso le
preocupó el problema del crédito agrícola, necesario especialmente al
pequeño labriego para el laboreo de sus tierras. Propició, al efecto, la
creación de Bancos de Crédito Territorial Hipotecario, cuya organización
proyectó en forma original y sugestiva. Puede afirmarse que en los detalles
de esa organización hay muchos puntos de contacto con el moderno
sistema alemán. Las tierras se movilizan representadas en billetes
hipotecarios que circulan como papel de crédito. Se completa el proyecto
con una admonición en pro de la reforma de las disposiciones del Código
Civil sobre registros de hipotecas, cuyos graves defectos son
magistralmente puntualizados. Probablemente fue  García Calderón el
primer jurista que auspició en el Perú la obligatoriedad de las inscripciones
inmobiliarias; y fue, seguramente, el más decidido premonitor de la actual
ley del registro de la propiedad inmueble, promulgada cerca de treinta años
después de escrito el Diccionario”. [10]

Todo esto, en parte, se plasmó por obra de Don Mariano Ignacio Prado al
expedir el Decreto Supremo de 31/1/1866 el cual fue ratificado por el
Congreso Nacional el 28/1/1869 estableciendo el Banco de Crédito
Hipotecario.

En ese sentido GARCÍA CALDERÓN analiza el contexto peruano de la época

señalando:

“(…) El territorio de la República fue ocupado repetidas veces alternativa y

sucesivamente por el ejército español y por el independiente; y cuando
esta guerra terminó, principió la cadena de guerras civiles y de
revoluciones, cadena que se compone ya de muchos anillos, y que no
sabemos cuando terminará”[11]. Luego, indica alguno de los motivos de la
desocupación de la tierra y precarización de la agricultura: “En todo este
tiempo los ataques a la propiedad mueble y semoviente de los agricultores,
la desolación de los campos, y los empréstitos forzosos llamados “cupos”
que se imponían a los dueños de predios, causaron tal abatimiento en la
riqueza agrícola, que nadie quería tener propiedad territorial”[12]
Finalmente, luego de analizar la situación de nuestro país en aquella época,
da una de las justificaciones para la creación del Banco Hipotecario y su
apuesta por la agricultura:

“Estudiado atentamente el Perú. ¿Qué otra cosa puede ser sino agricultor?
Inmensos valles cultivados brindan al hombre trabajo y pan: ricas minas lo
convidan a excavar la tierra; y con la escasa población que tiene ¿le
convendría abandonar esta riqueza positiva, para buscar otra que no
conoce y que no sabe crear?”[13]

Posteriormente tenemos un periodo de cierta bonanza económica que fue

opacado por la guerra que mantuvimos con Chile, la cual derivó en la
ocupación de Lima[14] para una forzada firma de paz.[15] A esto le siguió
las guerras internas (Cáceres – Iglesias, entre otros) en nuestro país.[16]

 LEY DE CREACIÓN DE LOS REGISTROS

En este contexto: el crédito territorial casi nulo, agricultura en crisis,

inseguridad jurídica, tráfico inmobiliario estancado; se promulgó la Ley de 2
de enero de 1888 la cual tenía como objetivo revertir dicha situación.[17]

Si bien al promulgarse sufrió variación en su contenido – en comparación

con el proyecto original[18]– la ley de 2/1/1888 dejó a la Corte
Suprema[19] formular el Reglamento de los Registros.

En el Reglamento emitido por la Corte Suprema se señala en el artículo 53

que los Registradores calificarán la legalidad de las formas extrínsecas de
los títulos y la capacidad de los otorgantes. Siendo que en caso se
encontrara algún defecto se procederá a manifestarlo a fin de que sea
subsanado. Asimismo se deduce que la calificación abarcaba también el
estudio del título mismo, siendo que en caso que no se acarree la invalidez
del mismo pero que adolecía algún defecto, podía ser sujeto de
subsanación.
Luego, si bien la Corte Suprema tuvo funciones respecto a registros en un
inicio, mediante Ley de 25/11/1892 fue reemplazada por la Junta de
Vigilancia, la cual estaba conformada por un representante del Ministro de
Justicia, un Fiscal de la Corte Suprema, un Fiscal de la Corte Superior, el
Decano del Colegio de Abogados y del Director del Registro de la Propiedad
Inmueble.

Posteriormente, la Junta de Vigilancia en 1905 crea el Reglamento Orgánico

del Registro de la Propiedad Inmueble, el cual –en el tema de la
calificación[20] por parte de los registradores- no varía sustancialmente de
su antecesor recogiendo lo mismo: La legalidad, la capacidad y validez del
título.

Posteriormente se dan diversas normas como Reglamento Orgánico de los

Registros de la Propiedad Inmueble del 11/3/1911, la Ley 2402 del
3/12/1916 y su Reglamento, el Decreto del 30/12/1916, la Ley Nº 2411 de
30/12/1916, el Reglamento Interior de la Oficina de Registro de Lima de
27/9/1921, los aranceles de derechos de inscripciones del Registro de la
Propiedad Inmueble de 1921, las leyes Nºs 5931, 6665, 4740 y 8686.

En el año 1926, mediante la Ley N°4675, se constituyó la Comisión

constituida por la Ley N° 4675 formulando el «Proyecto de Ley Orgánica de
los Registros Inmobiliarios e Industrial» que, entre otras cosas, buscó
asimilar la experiencia australiana del Acta Torrens.

En principio, el propietario obtendrá un certificado de dominio que es un

título inatacable. Dicho certificado se obtendría luego de la presentación de
la copia literal de la primera inscripción en el Registro, un plano del
inmueble, su tasación y además los documentos que acrediten en forma
legal la tradición no interrumpida de sus derechos.

Los Registradores evaluarían los documentos presentados y tendrían la

facultad de exigir documentos adicionales para acreditar la oponibilidad de
la propiedad, así como ordenarían la publicación de avisos por treinta días
alternados en el periódico indicando la petición de certificado de dominio a
fin de que puedan oponerse los que se crean con derecho.

Luego, se citará a los colindantes, a los propietarios anteriores, al abogado

fiscal y al agente fiscal. Si se formulase oposición de tercero, los
Registradores remitirán al Juez competente todos los documentos o títulos
que obren en su poder, quedando en suspenso la inmatriculación.

Una vez cumplido todos los estudios, sin oposición de por medio, se
otorgaría el “certificado de dominio” por duplicado, uno para el propietario
y el otro queda archivado en la oficina que lo expide. Al dorso del
“certificado de dominio” se hará constar los gravámenes a que se halla
afecto el inmueble, siendo que el titular del mismo no responde por más
gravámenes que los puntualizados en el dorso de dicho documento, es
decir, el certificado es prueba plena de propiedad.

Tómese en cuenta que dicha nueva fórmula de inmatriculación amplía la

facultades de los registradores, pudiendo inclusive pedir nuevas pruebas,
citar a diversos sujetos que tienen –o tuvieron- alguna vinculación con el
bien a fin de poder “sanear” el bien. Lamentablemente, dicho innovador
proyecto no prosperó.

Al formarse la Comisión Reformadora del Código Civil, entre otras

cuestiones, se discutió sobre la adopción de distintos sistemas – como el
Torrens o Germano- no siendo adoptado por la falta de catastro, el hecho
de que gran parte de los inmuebles no estaba inscrito y el escaso desarrollo
del conocimiento de los particulares del tema registral. En ese sentido,
tampoco se adoptó a la inscripción como determinante para transmitir y
constituir derechos reales sobre bienes inmuebles sino que se optó a la sola
obligación de dar para que opere el efecto transmisivo.[21]
El Código Civil de 1936, en su artículo 1044, señaló que el registrador debía
apreciar la legalidad del título en lo concerniente a las partes y al contenido
del acto, precisando que debe evaluarse solamente de acuerdo a lo
señalado en el instrumento[22].

En ese sentido indica Avendaño: “De conformidad con lo dispuesto en el

artículo 1044 del Código Civil, el Registrador debe apreciar la legalidad del
título. La ley le confiere la calidad de Juez de Títulos y lo faculta para
discernir si el título  (acto jurídico) está o no arreglado a la ley y, por
consiguiente, si debe ingresar al Registro o no.”[23]

En el mismo año, la Junta de Vigilancia formula – y la Corte Suprema

aprueban en acuerdo de 17/12/1936- el Reglamento de Inscripciones de
1936, en el cual la calificación del registrador[24] se basa en el principio de
legalidad siendo facultado para admitir o rechazar la inscripción solicitada.

Luego, el 18/6/1980 mediante Decreto Ley N° 23095 se crea la Oficina

Nacional de los Registros Públicos, reemplazándose a la Junta de Vigilancia
por el Tribunal Registral y a la Dirección General por la Jefatura,
suprimiéndose así la existencia de la denominada Comisión Facultativa. El
12/6/1981, a través del Decreto Legislativo N° 117 (Ley del Sector
Justicia), se establece que la Oficina Nacional de los Registros Públicos será
el organismo público descentralizado encargado de la inscripción y
publicidad de los actos jurídicos que la ley determina, con el objeto
principal de otorgar garantías a terceros. El 12/6/1981, el Decreto
Legislativo N° 119 (Ley de la Oficina Nacional de los Registros Públicos),
restableció a la Junta de Vigilancia y la Comisión Facultativa como órganos
de la institución, eliminando el Tribunal Registral.[25]

El 1/3/1965, mediante Decreto Supremo N° 95, se creó la Comisión

Encargada del Estudio y Revisión del Código Civil de 1936, siendo que en
julio de 1981, dicha Comisión formula un Proyecto de Código Civil. Por Ley
N° 23403 se facultó al Poder Ejecutivo para promulgar mediante decreto
legislativo el Código Civil, sobre la base del referido proyecto.
[26] Asimismo, por Acuerdo de la Corte Suprema del 16/5/1968 se aprueba
el Reglamento General de los Registros Públicos.

Mediante Decreto Ley N° 25993 de 21/12/1992 (Ley Orgánica del Sector

Justicia) se crea la Dirección Nacional de Registros Públicos y Civiles, en
sustitución de la Oficina Nacional de los Registros Públicos, y constituyén-
dose en un órgano de línea del Ministerio de Justicia. Luego, mediante la
Ley N° 26366 de 14/10/1994 se creó en el Perú el Sistema Nacional de los
Registros Públicos y la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos
(SUNARP).

LEY 26366

Con la Ley N° 26366 no se trató de hacer de los diversos Registros uno

solo, eliminando mediante la unificación la identidad de cada cual. Por el
contrario, lo que se buscó fue integrarlos de tal forma que los diversos
Registros formaran parte de un único sistema, reconociendo sus diferencias
y particularidades.

A nivel normativo, permite establecer normas comunes y procedimientos

similares. En el orden administrativo, hace posible racionalizar la
administración de los Registros. En lo económico, se ofrecen las condiciones
necesarias para el mejor equipamiento y organización de los Registros. En
cuanto a lo funcional, permite centralizar la información que se requiere
para los diferentes actos involucrados. Finalmente, a nivel geográfico,
posibilita la interconexión de los Registros, contribuyendo a la integración
geográfica del país.

Debe tenerse en cuenta que dicha norma brinda los instrumentos

necesarios para la existencia del sistema:
  Tutela la autonomía del registrador, dado que es un profesional técnico, por lo que ellos
determinarán si un título merece o no la publicidad de los derechos solicitados para su
inscripción.
 Una vez inscritos los derechos, se les tutela con la garantía de intangibilidad, por lo que
no podrán ser modificados salvo por título modificatorio posterior o por decisión
judicial.
 Si quien califica es un personal preparado, la publicidad que genere el asiento genera
confianza, y dicha confianza debe ser tutelada. Por tanto, la seguridad del tráfico es otra
de las garantías.
 La última garantía será la patológica, dado que las personas que califican son seres
humanos, pueden cometer errores, y si se cometen el sistema debe resarcir. Mientras
mayor inexactitud en el sistema, este se deslegitima, las personas desconfían en el
sistema y se judicializan los conflictos.

Ahora bien, si bien el error es cometido por los funcionarios, hay

circunstancias que coadyuvan a ello. Alta carga de títulos por calificar: si un
registrador califica más de 50 títulos por día, la calificación no será la
idónea. Asimismo, si el sistema no brinda las herramientas tecnológicas
adecuadas, si los funcionarios están constantemente presionados por la
gestión de turno dado que no están alineados, si no existe una adecuada
capacitación de los funcionarios públicos, entre otras.

CONCLUSIÓN

Históricamente el Registro Público ha respondido a necesidades de la

sociedad, y en nuestro ordenamiento se ha verificado ello desde su ley de
creación.

Debe conocerse la historia de nuestro sistema, trazar un plan de gestión a

largo plazo para recuperar el tiempo perdido fortaleciendo el sistema
registral; y esto que vaya de la mano con una mejor relación entre los
funcionarios registrales y las administraciones de turno.
Un sistema registral fuerte es una de las palancas que deberá ajustar este
gobierno entrante para recobrar el paso en el crecimiento económico del
país en beneficio de todos los ciudadanos.

¡FELICES FIESTAS PATRIAS!

[1] PARDO MÁRQUEZ, Bernardo. Derecho Registral Inmobiliario en el Perú.

Segunda Edición. Tomo I. Lima: Huascarán, 1966, p.8.

[2] Las encomiendas consistían en el reparto de tierras con 300 indios para

que prestaran servicios a los beneficiarios de los fundos, quienes a su vez
asumían las obligaciones de instruirlos en la fe cristiana y prestar servicio
militar al monarca cuando era requerido.

[3] (Cfr. Novísima Recopilación de las Leyes de España mandada formar

por el Señor Don Carlos  IV.  Ley  II.  Título  XV,  Libro  X,  y Ley I,
Título  XVI,  Libro  X.  Madrid, 1805 –Edición facsimilar. Boletín Oficial del
Estado. Tomo  V.  Madrid, 1976, pp.  76, 77 y 105). El primer asiento del
libro está fechado el 2 de mayo de 1575,  autorizado por el Escribano de
Cabildo don Juan Gutiérrez, y el último llega a septiembre de 1600»
CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos. “Registros Públicos, clasificación de los bienes
y transferencia de la propiedad (del Código Civil de 1852 a la reforma del
Código Civil del Perú de 1984)” Folio Real, Revista Peruana de Derecho
Registral y Notarial, año I, N° 3, noviembre 2000, pp. 16-17.

[4] PALMA, Ricardo. “Una Hostia sin consagrar”, Tradiciones peruanas

completas, sexta edición. Madrid: Aguilar, 1968, p.637.

[5] Esto se verificó en el artículo 121° de la Constitución de 1823 señala

que las leyes anteriores a la misma, que no se opongan al sistema de
independencia y a sus principios, se mantienen vigentes hasta la
organización de los Códigos Civil, Criminal, Militar y de Comercio. Art.
121.- Todas las leyes anteriores a esta Constitución, que no se opongan al
sistema de la independencia, y a los principios que aquí se establecen,
quedan en su vigor y fuerza hasta la organización de los Códigos civil,
criminal, militar y de comercio.

[6] “Con el triunfo de su aliado político Santa Cruz, Manuel Lorenzo tuvo la

ilusión de que el Proyecto deviniese en código de la nación. Sin embargo,
dada que la expectativa real sobre el mismo era mínima, se resignó a que
dicho trabajo fuese útil para la doctrina civilista de su tiempo.” RAMOS
NUÑEZ, Carlos. Historia del Derecho Civil Peruano. Siglos XIX y XX. El orbe
jurídico ilustrado y Manuel Lorenzo Vidaurre. Lima: Fondo Editorial de la
Pontificia Universidad Católica del Perú, 2003, p. 234.

[7] PEREZ BONANY, Alfonso. “Manuel L. de Vidaurre.” Biblioteca Hombres

del Perú. Lima: Universitaria, 1964, p.62.

[8] Dicha norma fue afín al Code Francés el cual, por ejemplo, define la
propiedad como “el derecho de gozar y disponer de las cosas de la manera
más absoluta sin más limitación que las impuestas en las leyes y
reglamentos en el Code, es similar – no igual- en nuestro código de 1852
“La propiedad o dominio es el derecho a gozar y disponer de las cosas”.

[9] Muestra de esto nos lo brinda PARDO MÁRQUEZ “Después  de la guerra

con España de 1866, la agricultura se halló en estado de crisis. Los
agricultores carecían de capitales propios y topaban con la dificultad de
obtener créditos que les permitiera el dinero indispensable para cultivar los
campos. La guerra civil empobreció al agricultor con los “cupos” que
establecían  los caudillos que se disputaban el poder; agravada esta
situación con las elevadas tasas de intereses  que cobraban los
habilitadores o usureros, en razón de que los préstamos no se hallaban
sólidamente respaldados. En esta premiosa situación económica, la
solución no podía ser otra que buscar el apoyo del Estado a fin de adquirir
préstamos para la agricultura en condiciones menos onerosas.” PARDO
MÁRQUEZ, Bernardo, óp. cit., p.292.

[10] BUSTAMANTE Y RIVERO, José Luis. La Ideología de don Francisco

García Calderón. París: Descléem de Brouwer, 1946, pág. 21 y 22.

[11] García Calderón, Francisco. Estudios sobre el Banco de Crédito

Hipotecario y las leyes de hipotecas, Lima, 1868, pp. 10-11.

[12] García Calderón, Francisco, óp. cit., p.11.

[13] García Calderón, Francisco, óp. cit., p.17

[14] GUERRA MARTINIERE, Margarita. La ocupación de Lima (1881-1883).

Lima: Pontificia Universidad Católica del Perú, 1991, p. 76.

[15] Debe recordarse que luego de la invasión chilena se formó una junta

de notables la cual nombró a Francisco García Calderón como presidente el
que sin embargo, expresó su negativa a firmar la paz con cesión de
territorio.

[16] Frase que resume lo sucedido en esa época es: “País feliz cuyo
entretenimiento constante e inocente: es hacer revoluciones para elegir
cada tres meses un nuevo presidente” LÖFELER, Carlos. “La guerra civil en
el Perú.” El comercio. Traducción del alemán. Lima, 10 de marzo, 1888 p.3

[17] ACEVEDO Y CRIADO, Ismael. “La institución del registro de la

propiedad inmueble del Perú, sus antecedentes legales y formas más
urgentes.” Revista de Derecho y Ciencias Políticas Universidad Nacional
Mayor de San Marcos. Lima., 1959, p.96.

[18] Como por ejemplo el régimen de inscripción obligatoria.

[19] Art. 8 de la Ley de 2.1.1888.-  “El Reglamento á que se refiere el
artículo anterior será formulado dentro de seis meses por la Corte
Suprema, y sometido a la aprobación del Poder Ejecutivo. El mismo
Tribunal nombrará y renovará a su juicio a los encargados del Registro de
la Propiedad.”

[20] PARDO MÁRQUEZ, Bernardo, óp. cit., p.306

[21] Art. 1172 del Código Civil de 1936.

[22] Artículo 1044 del Código Civil de 1936.- El Registrador deberá apreciar

la legalidad del título respecto de la capacidad de las partes y su
representación, y lo concerniente al contenido del acto, sólo como aparece
del instrumento. R. de las I. 19 Ver: Ejecutoria Suprema, 18-XII- 1922.
Acuerdos de la Junta de Vigilancia, 14-VIII- 1923 y 31- X- 1952. Boletín
Oficial nº 1, Segunda Época; p. 5.

[23] AVENDAÑO VALDEZ, Jorge. “Apuntes de Derecho Registral.” Derecho:

Órgano de la facultad de derecho XIX. Lima: Pontificia Universidad Católica
del Perú, 1960, p.115.

[24] Considerado como una especie de juez privativo, aunque sus

resoluciones carecen de cosa juzgada. PARDO MÁRQUEZ, Bernardo, óp.
cit., p.438.

[25] CÁRDENAS QUIRÓS, Carlos, óp. cit., pp. 22-24.

[26] Ibídem.