Radar de Fundos Imobiliários

Edição semanal #152

24 de fevereiro a 28 de fevereiro de 2020

Legenda - FT: Fundo de Tijolo | FP: Fundo de Papel | FOF: Fundo de Fundos | FD: Fundo de Desenvolvimento

CRFF11 – Caixa Rio Bravo FOF-II (FoF) – A Gestão segue bem posicionada em
shoppings centers, considerando suas duas maiores posições em jan-20: XPML
(12%) e VISC (11%). Logo na sequência, temos MXRF com 10%. Vale destacar que
53% foi realizado via ganho de capital. Destacamos que o resultado líquido (R$
0,80) ficou acima da distribuição (R$ 0,70) e, portanto, R$ 0,10/cota ficou
acumulado para distribuições ao longo do semestre.
COTAÇÃO: R$ 106,00 | DY ANUAL: 5,57%

CXRI11 – Caixa Rio Bravo FOF (FoF) – Neste fundo, a Gestão está com uma
estratégia de alocação mais mista do que em CRFF, considerando suas três
maiores posições em jan-20: MXRF (11%), RCRB (8%) e RBED (8%). A gestão ativa
do portfólio foi bastante intensa, considerando que 66% do resultado foi obtido
via ganho de capital (alienação de cotas). Com isto, o resultado líquido (R$ 17,12)
ficou muito acima da distribuição (R$ 8,50), isto é, R$ 8,62/cota ficaram retidos
para distribuições dentro do semestre.
COTAÇÃO: R$ 1.460,01 | DY ANUAL: 9,35%

Radar de FIIs 1
FEXC11 – BTG Pactual Fundo de CRI (FP) – Em jan-20, a Gestão adquiriu R$
20MM do CRI Carvalho Hosken a uma taxa de CDI + 4,0%, representando agora
a 2ª maior posição alocada (8,21% do PL). Há ainda cerca de 8% em caixa para
novas aquisições. Em tempo, destacamos que, historicamente, este fundo
imobiliário sempre foi mais indexado à inflação (especialmente IGP-M), porém,
após a última emissão de cotas, o BTG Pactual vem direcionando as operações
para CDI, hoje com cerca de 56% dos CRIs. Por fim, destacamos que o resultado
líquido ficou em linha com a distribuição (R$ 0,64).
COTAÇÃO: R$ 109,90 | DY ANUAL: 7,96%

HGLG11 – CSHG Logística (FT) – Publicado Fato Relevante indicando venda do

galpão logístico "Air Liquide" localizado em Campinas/SP ( veja aqui) - este imóvel
era pouco representativo no portfólio (0,35% da ABL do fundo). O investimento
inicial foi R$ 16,2MM e a alienação foi realizada por R$ 18,6MM (R$ 10,8 mil/m²).
Esta operação irá gerar um lucro na ordem de R$ 2,4MM (R$ 0,21/cota).
Avaliamos que esta venda foi positiva, pois além de gerar lucro extraordinário
aos cotistas, irá deixar o portfólio mais alinhado com a (nova) tese da Gestora.
Ao que tudo indica, o comprador do ativo foi outro fundo imobiliário listado,
administrado pela V2 Investimentos (VVPR11). Na semana passada, foi também
anunciada aquisição de um galpão logístico em Extrema/MG por R$ 82,2MM - a
Gestão não apresentou detalhes do imóvel no comunicado quanto aos
locatários e contratos. No entanto, em uma leitura inicial, avaliamos que a
distribuição não deverá ter impactos significativos no curto prazo, embora a
distribuição do lucro apurado ocorra até o fechamento deste semestre.
COTAÇÃO: R$ 180,50 | DY ANUAL: 5,09%

HGRU11 – CSHG Renda Urbana (FT) – Mais uma aquisição anunciada com área
total construída equivalente a 32,8 mil m², localizado em Salvador/BA ( veja aqui
) - a valor pago foi R$ 88MM (R$ 2,6 mil/m²). O imóvel está locado para a uma
empresa controlada pela Estácio Participações S.A. Seguimos otimistas com o
patamar de renda atual (R$ 0,68) e acrescentamos um viés de alta para ao longo
do ano - em nossa visão, é factível assumir distribuição entre R$ 0,70/0,72 - a ver.
COTAÇÃO: R$ 132,13 | DY ANUAL: 6,22%

Radar de FIIs 2
MGFF11 – Mogno Fundo de Fundos (FoF) – Inicialmente, destacamos que o Prof.
Baroni realizou uma Live em seu canal no YouTube com os Gestores do fundo
com intuito de debater sobre uma Carta Consulta que visa ajustar questões
importantes relacionadas ao fundo. Sugerimos que todos cotistas assistam
antes de tomarem suas decisões para que possam manifestarem seus votos
com consciência (clique aqui). Em jan-20, a gestão ativa proporcionou o
equivalente a 78% do operacional - com isto, o resultado líquido (R$ 1,37) ficou
bastante acima da distribuição (R$ 0,70). As três maiores posições alocadas são:
BRCR (8,7%), RBRP (7,1%) e BPML (6,5%).
COTAÇÃO: R$ 108,96 | DY ANUAL: 8,35%

QAGR11 – Quasar Agro (FT) – Anunciada aquisição de 04 centros de

recebimento de grãos pelo montante total de R$ 89MM localizados em Bela
Vista do Paraíso, Assaí, Sabáudia e Cambé, todos no estado do Paraná, os quais
serão pagos mediante cumprimento de condições precedentes. Os contratos
são atípicos e terão prazo de duração de 10 anos - há seguro fiança equivalente
a 12 meses de aluguel. O impacto na distribuição será de R$ 0,14, lembrando
que o novo cronograma previsto no mais recente Relatório Gerencial disponível
aponta que os recursos serão alocados até abr-20. Por fim, destacamos que foi
realizada uma Live no canal do Prof. Baroni com o time de Gestão da Quasar (
https://bit.ly/2wMsxDc)
COTAÇÃO: R$ 98,52 | DY ANUAL: 1,72%

RBFF11 – Rio Bravo IFIX FOF (FoF) – Com cerca de 75% do resultado gerado via
ganho de capital, o fundo segue ganhando tração no mercado após a mudança
da Gestão para a Rio Bravo. Em jan-20, as três maiores posições eram: VISC
(13%), RBVA (13%) e RBED (9%). Lembramos ainda que há um emissão em
andamento que visa ampliar o PL do fundo em cerca de cinco vezes, assumindo
captação máxima na ordem de R$ 180MM.
COTAÇÃO: R$ 93,51 | DY ANUAL: 9,24%

Radar de FIIs 3
RBRF11 – RBR Alpha Fundo de Fundos (FoF) – Em primeiro lugar, destacamos
que a Gestão apontou como positiva a venda (liquidação) do FII FVBI11, visto
que este ativo representa cerca de 9,69% do PL (maior posição atual) e,
considerando o preço inicial ofertado e aprovação da venda, o ganho do FII
RBRF11 poderá chegar a R$ 2,25/cota. A Gestora continua otimista com o
mercado de FIIs, apesar da forte correção desde jan-20, porém, seguem
reduzindo participação no setor logístico e aumentando em shoppings centers.
O resultado líquido ficou em linha com a distribuição (R$ 0,70), fazendo-se
necessária a realização de cerca de 38% das receitas via ganho de capital.
COTAÇÃO: R$ 117,25 | DY ANUAL: 7,85%

XPCM11 – XP Corporate Macaé (FT) – Sem alterações quanto ao cronograma de

desocupação da Petrobras, prevista para dez-20. De toda forma, destacamos a
correção negativa no Valor Patrimonial do fundo, alinhando-se mais ao patamar
atual de mercado secundário (R$ 60-61/cota) - o ativo foi avaliado pela CBRE
pelo valor equivalente a R$ 151MM, isto é, cerca de R$ 7,6 mil/m².
COTAÇÃO: R$ 56,00 | DY ANUAL: 17,88%

Radar de FIIs 4
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