Répertoire de droit immobilier

re
Section 1 - Notions générales sur les volumes

er
Art. 1 - L'ensemble immobilier complexe

er
§ 1 - Incompatibilité des formules traditionnelles

1. La nécessité de profiter au maximum des possibilités de construire afin de

répondre à l'explosion démographique et économique de la période suivant
les années 1950 a conduit les praticiens, pour éviter tout gaspillage de
constructibilité, à utiliser au maximum l'espace tant en élévation qu'en
tréfonds, en réalisant des ouvrages ayant des affectations très différenciées
mais réunis dans une même structure technique indivisible que l'on a
appelée ensemble immobilier complexe (EIC).

2. L'ensemble immobilier complexe rassemble un nombre plus ou moins

élevé de « volumes » juridiquement autonomes, imbriqués les uns dans les
autres et sans aucune partie commune entre eux. L'ensemble immobilier
complexe peut être très important, comme l'opération d'Épinay-sur-Seine ou
de la Défense ou, au contraire, très limité comme la plupart des réalisations
actuelles, l'ère du gigantisme en urbanisme étant révolue.

3. Dans l'ensemble immobilier complexe, l'architecte dispose d'une grande

liberté de conception puisqu'il n'est plus soumis à la rigueur de la division
parcellaire. Cette liberté est toutefois limitée par la nécessité de rester
raisonnable dans la conception des formes et de tenir compte des servitudes
qui présenteront un caractère intangible et détermineront la règle de
répartition des charges d'entretien, de réparation et de consommation.

4. L'architecte va calculer les volumes affectés aux différentes fonctions,

assembler et articuler les volumes entre eux, définir et structurer les
éléments, tout en respectant une certaine harmonie générale. L'architecte
fait partie de l'équipe qui entoure l'aménageur et qui comprend l'aménageur,
l'entrepreneur principal, l'assureur, le géomètre et le notaire. Ce dernier
devra traduire en langage juridique la pensée de l'architecte.

5. Pour cette nouvelle structure technique, il a fallu envisager une formule

juridique originale en raison, notamment, de l'inadaptation des formules
classiques qu'il s'agisse de l'indivision, des baux de longue durée (bail
emphytéotique et bail a construction), de la concession, du lotissement, de la
société et même de la copropriété.

6. L'imbrication de fonctions très différentes (habitation, commerce, voie

publique, etc.) ne pouvait que très difficilement se concevoir à l'intérieur
d'une communauté organisée telle que la copropriété.

7. Il est vrai que le législateur a prévu des palliatifs pour alléger la lourdeur
du régime de la copropriété en autorisant l'éclatement du syndicat principal
o
par la création de syndicats secondaires (L. n  65-557 du 10 juill. 1965,
art. 27, D. 1965.222), la division de la copropriété en plusieurs copropriétés
(art. 28) et la création d'unions de syndicats (art. 29) et pourtant, le régime
de la copropriété ne convient pas car il existe une incompatibilité profonde
entre l'esprit de la copropriété communauté homogène et l'ensemble
immobilier complexe qui se caractérise par son hétérogénéité. On doit
constater que la copropriété se caractérise par une absence d'organisation
pendant la période de construction alors que le montage en volumes permet
au contraire de gérer cette période.

8. Par ailleurs, la copropriété est incompatible avec le domaine public (de

e
Laubadère, Venezia et Gaudemet, Traité de droit administratif, t. 2, 9  éd.,
o
n  374 bis ; J.-P. Marty, Contributions à l'étude du droit de superficie, 1979,
o
n  215, p. 292, LGDJ). Les règles de la copropriété, dont de nombreuses
prescriptions sont d'ordre public, sont dans certains cas contradictoires avec
celles du domaine public. Ainsi l'article 26 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit
la possibilité de l'aliénation d'une partie du terrain commun par une décision
majoritaire des associés réunis en assemblée générale alors que le domaine
public est inaliénable.

9. Dans une copropriété, le juge a été amené à considérer que les locaux
appartenant à une personne publique situés dans un immeuble en
copropriété ne peuvent appartenir au domaine public alors même qu'ils
seraient affectés à un service public (CA Paris, 20 juin 1989, RD publ.
1990.545, obs. F. Llorens, JCP 1990.II.21506, note J.-F. Davignon). Cette
décision que l'on a pu critiquer affirme que le régime de la copropriété est
exclusif du régime de la domanialité publique. Elle a été confirmée par l'arrêt
du Conseil d'État du 11 février 1994 (Mon. TP 4 mars 1994, p. 37 ;
P. Sablière, Domaine public, ouvrage public et copropriété, CJEG, mai 1994,
p. 197 et s. ; G. Vigneron, Domanialité publique et copropriété, Loyers et
copr., mai 1994, p. 1) qui rappelle l'incompatibilité des règles de la
copropriété tant avec la domanialité publique qu'avec les caractères des
ouvrages publics. C'est un argument quant à la nécessité de rechercher un
autre cadre juridique comme celui des volumes.

§ 2 - Volumes et domanialité publique

10. L'ensemble immobilier complexe resta une solution juridique adaptée à

un montage comportant des immeubles affectés au domaine public. Relevons
toutefois que l'existence de volumes affectés à l'intérêt public n'est pas une
condition sine qua non de la validité de l'ensemble immobilier complexe mais
qu'elle justifie son choix.

11. Pour une certaine doctrine (P. Allinne, Domanialité publique et ouvrages

complexes, AJDA 1977.523) et selon la jurisprudence du Conseil d'État, la
présomption de l'article 552 du code civil devait être transposée en droit
public, ce qui revenait à remettre en cause la propriété privée des volumes
contigus au domaine public. Le code civil énonce, en effet, que le propriétaire
du sol l'est également du dessus et du dessous A cette assertion, il a été
répondu fort judicieusement que le domaine public devait remplir les
conditions suivantes, à savoir : être la propriété d'une collectivité publique,
être affecté à l'utilité publique et, le cas échéant, être aménagé à cet effet, et
qu'il n'était pas possible de l'étendre à des biens ne remplissant pas ces
conditions d'autant qu'à la différence de la propriété privée, qui peut porter
sur tout bien, le domaine public est limité et apparaît comme un régime
d'exception qui ne peut être étendu car toute exception doit s'interpréter
restrictivement (M. Waline, note sous CA Paris, 13 mai 1933, DP
1934.2.101 ; Denoix de Saint-Marc et Labetoulle, obs. AJDA 1970.351 ;
P. Allinne, article préc.). Le professeur Y. Gaudemet (La superposition des
propriétés privées et du domaine public, D. 1978, chron. 293) relève le
paradoxe qu'il y aurait à étendre une prérogative de droit privé à un régime
d'exception qui irait à l'encontre du droit privé lui-même.

12. Le domaine public ne résulte pas de son classement en tant que tel mais
o
de son affectation de fait (Y. Gaudemet, chron. préc., n  13 et s.). En réalité,
la jurisprudence du Conseil d'État, plutôt confuse dans une première phase,
a évolué pour retenir l'extension du domaine public à des éléments
accessoires. Cette théorie administrative de l'accessoire du domaine public
est que l'accessoire suit le principal selon l'adage accessorium sequitur
principale. Sont considérés comme accessoires des éléments contigus du
domaine public et naturellement liés à celui-ci dans la mesure où l'accessoire
présente un caractère d'utilité par rapport au principal (H. Charles,
Accessoires et domaine public en droit administratif français, in Mélange
Stassinopoulos, p. 87 et s. ; P. Nicolay, Cours de droit administratif, 1976,
t. 1, p. 76).

13. Désormais doctrine et jurisprudence considèrent que la domanialité

publique est limitée dans l'espace à ce qu'exige son affectation. Il en résulte
que la propriété des volumes de droit privé ne peut pas être remise en cause
par le non-usage d'un volume ouvrage public. La coexistence sur une même
assiette de volumes privés et de volumes affectés à la domanialité publique
est valable et ne nécessite aucun acte administratif.

14. On peut donc conclure que la superposition de deux domanialités

différentes, dans des ouvrages complexes qu'affectionne l'urbanisme
moderne, ne se heurte à aucune difficulté de principe (Y. Gaudemet, chron.
préc., p. 296). Il ne fait pas de doute que le juge administratif reconnaît la
validité de la superposition et de l'imbrication des propriétés privées et du
domaine public (M.-J. Aglaé, Division en volumes et propriété privée sur le
domaine public, RD imm. 1993.313  ).

§ 3 - Représentation abstraite de la propriété du sol

15. En réalité, le montage juridique en volumes n'a pu être mis en place que
grâce aux ressources de la technologie moderne qui permettent de définir
chaque volume par référence aux cotes de nivellement général de la France
(NGF). Comme l'avait si bien relevé le regretté Doyen Savatier, dans son
ouvrage sur les métamorphoses économiques et sociales du droit privé
o
d'aujourd'hui (t. 2, n  41 et s.), « dans l'histoire actuelle de notre civilisation,
les techniques juridiques se font de plus en plus solidaires des autres
techniques scientifiques qui façonnent notre société ». Ces techniques
scientifiques permettent d'appréhender l'immeuble non plus en deux
dimensions mais en trois. On passe de la géométrie plane à la géométrie
dans l'espace qui est, par définition, beaucoup plus précise que la première.
Cette évolution du concept du bien immobilier n'a fait que renforcer la
représentation abstraite de la propriété du sol car, dans le système des
volumes, le terrain disparaît si l'on ose dire, même si la référence cadastrale
de base subsiste.

16. Le volume est une abstraction mathématique qui se matérialise sous

forme d'un prisme ou d'une pyramide dont le sommet est au centre de la
terre avec une projection à l'infini et dont l'intersection avec la surface du
géoïde terrestre détermine une parcelle cadastrale (P. Walet et
o
P. Chambelland, La construction en volumes, 1989, Masson, n  43).

§ 4 - Volumes et cadastre

A - Références cadastrales

o
17. Selon l'article 7 du décret n  55-22 du 4 janvier 1955 (D. 1955.44, rect.
o
73), modifié par les décrets n  59-89 du 7 janvier 1959, article 4
o
(D. 1959.238), et n  60-963 du 5 septembre 1960, article 11 (D. 1960.329),
tout acte ou décision judiciaire sujet à publicité dans un bureau des
hypothèques doit fournir les renseignements indiqués pour chacun des
immeubles qu'il concerne et notamment la désignation cadastrale. Ce texte
s'applique aussi bien aux divisions horizontales qu'aux divisions verticales de
l'immeuble.

18. Certes, dans l'ensemble immobilier complexe le terrain disparaît, les

volumes étant indépendants de celui-ci. La parcelle cadastrale déjà
largement désincarnée n'est plus qu'un élément fournissant certaines
références qui permettent la localisation du volume mais il n'y a plus de sol,
de dessus, ni de dessous (G. Goubeaux, Abstraction et réalisme dans la
détermination de l'objet de la propriété immobilière. Études Weill, p. 279
et s., spéc. p. 285). Le sol constitue bien souvent l'assiette matérielle sans
er o
aucun lien avec le droit de propriété (Instr. 1  août 1979, n  45 et s., BODGI
10.E1.79, JCP, éd. N, 1979.Prat.7261, Act. HLM, avr. 1979, p. 17).

19. Cependant la propriété du volume d'un espace même immatériel qui

prolonge en élévation ou en tréfonds la parcelle de terrain est immeuble par
son rattachement immuable à une parcelle cadastrale et porte toujours le ou
les mêmes numéros parcellaires. Le volume est notamment identifié par
référence cadastrale telle qu'elle figure en tête de l'état descriptif de division
en volumes et est traité juridiquement comme la parcelle elle-même. La
conservation des hypothèques transmet au cadastre une copie de l'état
descriptif de division en volumes accompagnée des documents prévus par
l'article 2196 du code civil, c'est-à-dire les plans de projection de l'espace,
plans coupe et plans planimétriques.

20. Lorsqu'un volume doit s'appuyer sur le domaine public ou le surplomber,

il est habituellement recouru à la procédure de déclassement du domaine
public pour la partie réservée au volume privé ce qui permet de cadastrer la
parcelle de projection. Puis on procède au reclassement dans le domaine
public à l'exception du volume considéré. Lorsque toutes les assises de l'état
descriptif de division en volumes font partie du domaine public et ne sont
donc pas cadastrées, un système plus simple est admis qui consiste à
rattacher l'état descriptif de division en volumes à la parcelle cadastrale la
plus proche. Un volume en portique sur une rue ne remplit pas cette
condition et relèverait donc de la procédure ordinaire (P. Walet et
o
P. Chambelland, op. cit., n  102).

21. La référence cadastrale de l'ensemble immobilier complexe qui est

exigée par la publicité foncière est, elle-même, faite par référence à ces
documents. Le cadastre procède lui-même à l'estimation des biens pour
l'impôt foncier au titre du foncier bâti et du foncier non bâti.

B - Coordonnées planes et cotes de niveau

1° - Coordonnées planes

22. Le cadastre mesure les parcelles selon des coordonnées planes, ce qui
fait que la surface d'une parcelle mesurée sur le terrain compte tenu de la
déclivité correspond rarement à la surface prise en compte par le cadastre.
Celle-ci est une parcelle idéale car la surface d'un terrain en pente est
calculée par projection, ce qui démontre que le cadastre participe de la
dématérialisation de la propriété. Cette dématérialisation est accentuée par
le système Lambert qui prévoit la projection d'une sphère sur une surface
plane.

23. La division en volumes n'entraîne jamais un changement de limite de

propriété au sens de l'article 7, alinéa 2, du décret du 4 janvier 1955 (préc. ;
R. Chardonnal, Chronique hypothécaire, JCP, éd. N, 1985.Prat.9425), ce qui
explique qu'il n'y ait pas à recourir à l'établissement d'un document
d'arpentage.

24. Le plan cadastral, auquel il est souvent fait référence pour déterminer
l'assiette de l'ensemble immobilier complexe, est un document fiscal et non
juridique qui ne constitue pas un titre de propriété, d'où la nécessité d'établir
préalablement au projet un plan parcellaire de l'assiette foncière, faisant
mention des renseignements topologiques indispensables ainsi que des droits
et servitudes grevant l'ensemble de la parcelle ou une partie de celle-ci. Le
plan parcellaire implique l'intervention d'un géomètre expert qui devra définir
avec précision l'assiette foncière en ayant recours au bornage amiable et
contradictoire donnant lieu à l'établissement d'un procès-verbal.
25. Le plan parcellaire fera apparaître les coordonnées tridimensionnelles de
chacun des points constituant les limites de la parcelle et servira de base à
tous les découpages horizontaux et verticaux. L'ensemble des plans et
coupes du projet architectural permettra de définir l'altimétrie des différents
niveaux et de déterminer les coordonnées planimétriques des volumes
o
capables ou réels selon la formule adoptée (V. infra, n  98).

26. Il est d'usage de définir des axes de composition qui sont deux axes
octogonaux destinés à asseoir la trame générale du projet et à disposer
d'éléments de référence permanents en vue des implantations futures. C'est
une création des architectes lorsqu'ils veulent indiquer un axe de
transparence ou une symétrie. Ces axes de composition seront matérialisés
par des repères physiques et devront être rattachés en planimétrie au
quadrillage Lambert et en altimétrie au nivellement général de la France
(cotes NGF).

2° - Les cotes de niveau sont calculées à partir d'un point O dont la

définition a évolué

27. Dans un premier stade, ce point était fixé en fonction de la moyenne des

marées de la mer Méditerranée à Marseille. Puis le point de référence O a été
fixé à l'ensemble des points terrestres où la gravité est égale à 9,81. Cette
gravité résulte de calculs mathématiques extrêmement complexes à partir de
courbes de gravité des volumes par rapport à celles du géoïde terrestre. Des
repères de niveau sont fixés sur des ouvrages publics comme des
monuments ou des ponts et, pour faire ses calculs, le géomètre utilise au
moins deux repères communs proches du lieu de la construction de
l'ensemble immobilier complexe. Ce travail est compliqué car les écarts entre
repères ne sont pas constants.

§ 5 - Caractéristiques des volumes

A - Définition du volume

28. Pour définir le volume, nous ne pouvons que reprendre la définition qui

en a été donnée par P. Chambelland, Y. Rousseau et A. Haloche (La
re
construction en volumes, AJPI 1981.688, spéc. 689, 1  col.) dans les termes
suivants : le volume est un espace homogène à trois dimensions ; – toujours
défini par des cotes géométriques, limité physiquement dans sa totalité
(parois, plafonds, planchers) ou en partie seulement avec ou sans limitation
en hauteur ou en tréfonds, ou, enfin, immatériel (volume à bâtir ou volume
ne devant recevoir aucune construction) ; – affecté à un usage ou à une
fonction déterminé ; – jouissant par rapport aux autres volumes d'une
certaine autonomie. Ces trois éléments caractéristiques seront étudiés
o
ultérieurement (V. spéc. infra, n  95 et s.).

B - Postulat de l'imbrication

29. L'imbrication se définit comme une superposition totale ou partielle de

biens immeubles construits ou non construits. Si l'imbrication est une des
conditions sine qua non de l'organisation en volumes, elle ne caractérise pas
uniquement celle-ci. En effet, la copropriété verticale implique par définition
une imbrication. Les simples divisions verticales avec contiguïté des
bâtiments sans imbrication relèvent de la copropriété horizontale ou du
lotissement mais en aucun cas des volumes. L'imbrication parfois très dense
de l'ensemble immobilier complexe ne fait que donner une dimension plus
importante à la notion de voisinage.

30. Malgré le caractère hétérogène de l'ensemble immobilier complexe il

existe cependant une communauté qui, bien que différente de celle de la
copropriété, fait apparaître des rapports personnels entre titulaires de droits
analogues (G. Goubeaux, article préc., p. 281).

Art. 2 - Nature juridique du volume

er
§ 1 - Le volume est un droit de superficie

A - Textes généraux relatifs au droit de superficie

31. Le volume est un exemple d'utilisation moderne du droit de superficie

qui s'analyse comme un droit de propriété de l'espace. Bien que non
mentionnée expressément par le code civil, la légalité de ce droit ne fait pas
de doute.

32. Certes, les articles 551 et 552 du code civil énoncent que tout ce qui
s'unit et s'incorpore à la chose appartient au propriétaire et que la propriété
du sol emporte la propriété du dessus et du dessous (V.  Accession [Civ.] ).
Cependant, la rédaction de l'article 552 est telle qu'elle doit s'interpréter
dans le sens que le dessus et le dessous peuvent faire l'objet de propriétés
distinctes (G. Goubeaux, article préc., p. 288 ; P. Chambelland, A. Gingras et
A. Haloche, Les ensembles immobiliers complexes, Defrénois 1975.1217).
L'article 544 du code civil laisse toute latitude au propriétaire pour disposer
de son bien et en dissocier les éléments : superficie et propriété du fonds.

33. Les articles 551 et 552 du code civil édictent des présomptions qui
peuvent être écartées en ce qui concerne l'article 551 par une renonciation
expresse du propriétaire et pour l'article 552 par la preuve contraire
résultant d'un titre ou de la prescription (B. Abry, L'immobilier et la famille,
o
1992, Masson, n  105 et s.).

34. L'article 553 du code civil énonce au profit du propriétaire du fonds le

principe du droit à l'accession des constructions, plantations et ouvrages faits
sur son terrain par un tiers, mais ce texte accepte la preuve contraire et
n'interdit pas au propriétaire de renoncer à son droit d'accession (B. Abry,
e o
op. cit. ; Cass. 3  civ. 15 nov. 1977, Bull. civ. III, n  389).

35. L'article 557 du code civil attribue la propriété des alluvions au

propriétaire du fonds qui les reçoit et l'article 559 du même code traite du
droit d'avulsion reconnaissant au propriétaire du fonds la propriété du terrain
enlevé de son champ riverain par un fleuve ou une rivière et porté vers un
champ inférieur ou sur la rive opposée.

36. Dans l'intérêt de la démonstration, rappelons que l'ancien article 664 du

code civil, abrogé par la loi du 28 juin 1938, prévoyait la propriété par étage
dans un immeuble. Enfin, l'article 2133 du code civil prévoit la possibilité
d'inscrire une hypothèque sur un lot séparé du sol.

37. On ne peut donc que constater que l'ensemble de ces textes reconnaît
implicitement et parfois expressément l'existence du droit de superficie non
pas comme un simple droit accessoire du sol comme l'énonce l'adage latin
superficies solo cedit mais comme un véritable droit de propriété distinct du
droit de propriété du sol.

B - Textes spéciaux relatifs au droit de superficie

e
38. Depuis le début du xix  siècle, plusieurs lois ont, par ailleurs, été
promulguées qui ont pris en considération la reconnaissance du droit de
propriété autonome de l'espace aérien ou souterrain. Ce sont principalement
les lois du 21 avril 1810 sur l'écolage (droit de superficie en eau des étangs
de Bresse et des Dombes), du 8 avril 1898 sur la propriété de l'eau en
surface et de l'eau souterraine, du 25 juin 1902 sur le bail emphytéotique
(DP 1903.4.1 ; C. rur., art. L.451-1 à L.451-13), du 15 juin 1906 sur le
passage de lignes électriques sur les propriétés privées (DP 1907.4.64), du
o
31 mai 1924 sur l'espace aérien (DP 1925.4.41), n  64-1247 du
16 décembre 1964 sur le bail à construction (D. 1965.17 ; C. constr. et hab.,
art. L. 251-1 et s., R. 251-1 et s.).

39. Indépendamment de cette remise en cause du caractère monolithique du

droit de propriété dit traditionnel, il existe par ailleurs de nombreuses
limitations apportées à l'étendue de ces droits de superficie par les
dispositions du code de l'urbanisme relatives au plan d'occupation des sols
(POS), aux autorisations de construire et de démolir, à l'existence de
servitudes d'urbanisme, etc. Malgré la rédaction de l'article L. 112-1 du code
de l'urbanisme qui dispose que le droit de construire est attaché à la
propriété du sol, il ne fait pas de doute que le code précité admet que la
propriété s'exerce non sur la surface mais dans l'espace (P. Chambelland,
Y. Rousseau et A. Haloche, article préc., spéc. p. 692). Enfin, des
conventions de droit privé peuvent aussi réduire l'étendue du droit de
superficie.

40. On pourrait alors formuler le principe selon lequel le terrain serait

l'accessoire du droit de superficie et non plus l'inverse. En effet, la valeur du
terrain est fonction des possibilités de construction qui existent dans
l'espace. En cas d'expropriation, la valeur du terrain qui sera prise en compte
sera celle de sa constructibilité, autrement dit de sa vocation spéciale telle
qu'elle a été fixée par l'administration de l'Équipement.

C - Doctrine et jurisprudence

41. Dans son ensemble, la doctrine a reconnu le droit de superficie comme

un droit de propriété et le doyen Savatier n'a pas hésité à écrire que le
concept de volumes immobiliers détachés du sol, sans indivision entre eux,
constituait une forme modernisée de la superficie et un exemple de
collaboration entre disciplines juridiques et scientifiques (Métamorphoses
o
économiques et sociales du droit privé, n  445).

42. Les auteurs ont non seulement reconnu la validité du droit de superficie

mais certains ont même admis la possibilité de superposition de ces droits
o
(Huc, Commentaire théorique et pratique du code civil, t. 4, n  351 et s. ;
e o
Givord, Giverdon et Capoulade, La copropriété, 4  éd., 1992, n  39 ;
 e
Kischinewsky-Broquisse, La copropriété des immeubles bâtis, 4  éd., 1989,
o
n  259).

43. De nombreuses décisions de cours d'appel et de la Cour de cassation ont

reconnu un droit de superficie à des droits de pacage ou d'exploitation de
haute futaie (Cass. civ. 5 nov. 1866, S. 66.1.441, confirmant CA Besançon,
12 déc. 1864, DP 65.2.1, note E. Meaume). Le droit de superficie est une
véritable propriété non soumise à prescription. Des droits de propriété
distincts par leur objet et par leur exercice peuvent coexister sur un même
immeuble ; la superficie forme une propriété, un immeuble par nature. Un
arrêt de la première chambre civile de la Cour de cassation du 19 juin 1973
(JCP 1974.II.17710, note M. Dagot, RTD civ. 1974.644, obs. R. Savatier) a
admis le partage d'un immeuble sous forme de volumes d'espace. D'autres
décisions sont en ce sens.

44. En vérité, ce qui a longtemps prêté à confusion, c'est le terme même de

superficie qui est assimilé dans le langage courant au terme surface, ce qui
contredit la distinction faite entre le droit de propriété de l'espace et celui du
sol. Aussi, pour éviter toute ambiguïté, le doyen Savatier (La propriété des
volumes dans l'espace et la technique juridique des grands ensembles
immobiliers, 1976) conseillait à juste titre de ne pas utiliser le mot superficie
mais plus exactement les expressions de propriété immobilière d'un volume
ou de propriété d'une superstructure ou d'un tréfonds. Le mot volume a été
adopté depuis plusieurs années tant par la doctrine que par les praticiens.

§ 2 - Le volume est une propriété immobilière

45. L'article 543 du code civil énonce qu'on peut avoir sur les biens un droit
de propriété ou un simple droit de jouissance, ou seulement des services
fonciers à prétendre. De cette rédaction on peut conclure qu'un même bien
peut faire l'objet de plusieurs droits de propriété : un droit de propriété dans
le temps qui correspond à la propriété saisonnière ou temporaire, un droit de
propriété de l'espace illustré par le droit de superficie, autrement dit le
volume, et le droit de propriété suivant l'utilisation que l'on veut faire du
bien.

A - Le volume est une propriété spatiale

46. Le volume est un droit de superficie qui se définit comme un droit de

propriété immobilière qui ne constitue ni un usufruit ni un droit de servitude
car il est, comme le fonds lui-même, une propriété immobilière (V. 
e
Superficie [Civ.] ; Terré et Simler, Les biens, 4  éd., 1992, Précis Dalloz,
o
n  874-1 ; Franck, Le droit de superficie, Rev. Administrer, mai 1989, p. 4
et s. ; Planiol et Ripert, Traité pratique de droit civil français, t. 1, par Picard,
o
LGDJ, n  331 ; Beudant et Lerebours-Pigeonnière, Cours de droit civil
o
français, t. 4, par Voirin, éd. Rousseau et Cie, n  67 ; Marty et Raynaud,
e o
Droit civil. Les biens, 2  éd., Sirey, n  176-1). Selon ces derniers auteurs dès
lors que l'on admet le droit de superficie comme une exception au principe
de l'accession, l'article 553 du code civil implique une identité de même
nature entre le droit ainsi créé et celui dont il a été détaché. Dans l'Ancien
droit, le droit de superficie était déjà considéré comme un véritable droit de
propriété (Larcher, Des constructions élevées sur le terrain d'autrui, thèse,
o
Nancy, 1984, n  66 et s. ; Ibled, Le droit de superficie en droit français,
o
thèse, Paris, 1931, n  13 et s.). Laurent y voyait au contraire une servitude
o
sur le terrain (Principes de droit civil français, t. 8, n  409 et s.).

47. On ne peut que constater qu'une vision technique et abstraite est

aujourd'hui le seul moyen de justifier le mot « immeuble » car le contenu
concret de l'appartement, qu'il s'agisse de l'air ou du mobilier, est de
caractère meuble. Même les parois du lot sont faites de matière
« mobilisable ». Seul le volume juridiquement annexé à la parcelle
déterminée par son dessin en un lieu fixe de l'écorce terrestre est immeuble
et devient aussi perpétuel que la terre (R. Savatier, La propriété de l'espace,
D. 1965, chron. 213, spéc. 217). En raison de sa nature, le droit de
superficie est donc perpétuel comme la propriété du sol et ne s'éteint pas par
le non-usage (Franck, article préc., p. 5, VI).

48. C'est donc bien l'espace qui est l'objet des opérations juridiques comme
la vente, le louage ou le partage même si aucun texte n'y fait expressément
référence. Pas plus que la loi du 28 juin 1938 (DP 1939.4.73), la loi du
o
10 juillet 1965 portant statut de la copropriété (préc. supra, n  7) ne vise
l'espace alors que les lots privatifs d'une copropriété verticale concrétisent
une division spatiale dont les parties communes sont l'accessoire
(C. Giverdon, Le statut de la copropriété dix ans après…, Gaz. Pal.
o
1975.2.414, n  38).

B - Le volume matériel ou immatériel est une propriété immobilière

49. Tout volume qu'il soit vide ou construit est de nature immobilière. Nous
ne nous étendrons pas sur la controverse, aujourd'hui sans intérêt, qui a
opposé, à une certaine époque, les tenants de la thèse réaliste à ceux de la
thèse nominaliste. Selon ces derniers, le volume immatériel aurait la nature
d'un droit personnel qui se transformerait en droit réel avec la construction,
c'est-à-dire lorsque le vide aura été rempli et que l'espace immatériel sera
devenu du solide (V.  Superficie [Civ.] ). Pour les partisans de la thèse dite
réaliste le volume immatériel est immeuble par nature. C'est l'interprétation
qui est retenue à l'heure actuelle.

50. Les volumes immatériels (res incorporales) sont tout autant un objet de

propriété que les volumes construits (res corporales). A la différence du code
allemand, le code civil français ne limite pas la propriété aux choses
corporelles et d'autres codes étrangers énoncent que la propriété et les
droits réels peuvent indifféremment porter sur des choses corporelles ou sur
des choses incorporelles. On peut citer à titre d'exemple le code néerlandais
(Zenati, Pour une rénovation de la théorie de la propriété, RTD
civ. 1993.304   ; Essai sur la nature juridique de la propriété, thèse, Lyon,
1981).

51. Pothier, qui a fortement influencé les rédacteurs du code Napoléon,

énonce dans son Traité du droit de domaine de propriété qu'une chose
incorporelle peut être revendiquée et usucapée autant qu'une chose
corporelle (p. 28 et s.). Selon le professeur Zenati (article préc., p. 310), les
choses immatérielles ont vocation à l'application des autres techniques
constitutives du régime de la propriété. Comme les choses corporelles, elles
font l'objet de la plupart des modes d'acquisition. Droits et choses incorporels
peuvent faire l'objet d'une revendication. Rappelons que l'espace aérien peut
faire l'objet d'une appropriation et peut être frappé de servitudes de droit
privé et de droit public.

52. Le volume matériel ou immatériel est un véritable droit de propriété et

possède les trois attributs constitutifs de ce droit : l'usus, le fructus et
l'abusus. On a pu croire que la propriété telle qu'elle a été consacrée par le
code civil français était plus un espace qu'un contenu (de Vareilles-
Sommières, La définition et la notion juridique de la propriété, RTD civ.
1905.443). Les applications de la technique de la propriété aux biens
incorporels démontrent que le droit de propriété de ces biens est une réalité
du droit positif (Zenati, article préc., p. 312).

Art. 3 - Ensemble immobilier complexe et copropriété

 er
§ 1 - Ensemble immobilier et groupe d'immeubles

er
A - Loi du 10 juillet 1965, article 1 , alinéa 2

er er
53. Aux termes de l'article 1 , alinéa 1 , de la loi du 10 juillet 1965 (préc.
o
supra, n  7) fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, la loi régit
tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis dont la propriété est
répartie, entre plusieurs personnes, par lots comprenant chacun une partie
privative et une quote-part de parties communes. L'alinéa 2 de cet article
dispose qu'à défaut de convention contraire créant une organisation
différente, la loi du 10 juillet 1965 est également applicable aux ensembles
immobiliers qui, outre des terrains, des aménagements et des services
communs, comportent des parties bâties ou non, faisant l'objet de droits de
propriété privatifs.

54. Obligatoire pour les groupes d'immeubles, la loi reste facultative pour les
er
ensembles immobiliers visés à l'alinéa 2 de son article 1  pour lesquels le
législateur n'a donné aucune définition. Certes, il reconnaît l'autonomie de la
volonté des parties pour les ensembles immobiliers qui comportent des
parcelles bâties ou non, faisant l'objet de droits de propriété privatifs. Le
législateur ne semble pas avoir limité l'exception aux formules juridiques
entraînant la division matérielle du terrain comme dans les cas de
lotissements ou de groupes d'habitations relevant d'un permis de construire
de l'article R. 421-7-1 du code de l'urbanisme entraînant la division en pleine
propriété du sol.

55. Par l'expression « droits de propriété privatifs », le législateur a voulu

viser un droit différent du droit de copropriété, ce qui revient à dire que les
parcelles constituant l'assiette de l'ensemble immobilier peuvent faire l'objet
de droits privatifs autorisant leur propriétaire à user d'un droit de superficie
par exemple. Ce qui est principalement visé par ce texte, c'est la
superposition de copropriétés comme cela résulte des travaux préparatoires
de la loi du 10 juillet 1965 (Zimmermann, rapp. AN).

56. Lorsque le terrain d'assiette fait l'objet d'appropriations différentes

entraînant une distinction de la copropriété du sol et de la propriété ou de la
copropriété des bâtiments, il y a un ensemble immobilier qui est
juridiquement hétérogène (D. Sizaire, Le statut de la copropriété des
o
immeubles bâtis, 1969, Litec, n  29, p. 27 ; V. Journées du Centre national
d'études et d'initiatives en faveur du logement [CNEIL], 22-23 nov. 1965,
p. 52 ; Goudard, Réflexions sur certains problèmes relatifs aux ensembles
 o
immobiliers, Rev. éco. et dr. imm. 1970, n  38, p. 1953 ; M. Morand et
J. Olivié, Organisation juridique des complexes immobiliers, Gaz. Pal. 1980.2,
o
doctr. 361, Rev. éco. et dr. imm. 1980, n  88, p. 16 ; C. Levinshon, La
gestion des ensembles immobiliers, AJPI 1987.664 ; Kischinewsky-Broquisse,
e o
La copropriété des immeubles bâtis, 4  éd., n  61 et s. ; M. Azoulai, La
o
réforme de la copropriété des immeubles bâtis [L. n  65-557 du 10 juill.
o o
1965 et Décr. n  67-223 du 17 mars 1967], Defrénois 1968.41, n  23 et s. ;
Michalopoulos, La loi du 10 juillet 1965 et les ensembles immobiliers, Rev.
o
éco. et dr. imm. 1966, n  18, p. 1076).

57. Par ailleurs, l'article 43 de la loi de 1965, qui répute non écrites les
er
clauses contraires aux articles 6 à 37 et 42, ne vise pas l'article 1 , alinéas
er
1  et 2. Ce texte n'étant pas d'ordre public, il est donc parfaitement légal de
choisir un autre mode de division dès lors que celle-ci ne comporte pas de
parties communes (D. Sizaire, Division en volumes et copropriété des
immeubles bâtis, JCP, éd. N, 1988.I.323).

B - Caractère hétérogène de l'ensemble immobilier complexe

58. A la différence de l'« ensemble immobilier » qui est juridiquement

hétérogène, le « groupe immobilier » est homogène (J. Cabanac, Les
ensembles immobiliers et la loi du 10 juillet 1965, Gaz. Pal. 1966.1, doctr.
117, Inf. rap. copr., mai 1966, p. 66 ; Viatte, Groupes d'immeubles et
ensembles immobiliers, Journ. not. 1976.873 ; Kischinewsky-Broquisse, op.
o
cit., n  62, p. 55 ; R. Martin, Ensemble immobilier et division en volumes,
Ann. loyers 1989.464).

59. Pour la jurisprudence, l'ensemble immobilier se caractérise non pas en

raison du caractère privatif de certaines parties du sol mais par
l'indépendance des constructions à condition qu'il existe des équipements ou
des biens communs (TGI Seine, 25 janv. 1968, Inf. rap. copr. 1968.43, Le
Particulier, avr. 1969, p. 460 ; TGI Versailles, 14 oct. 1970, Gaz. Pal.
1970.2.354, note M. Morand, AJPI 1971.133, note J.-R. Bouyeure ; CA Paris,
e
3 déc. 1971, Gaz. Pal. 1972.1.105, note M. Morand ; 73  congrès des
notaires de France, Strasbourg, 1976, Ensembles immobiliers, rapp.
Leclercq).
er
60. L'exception de l'alinéa 2 de l'article 1  de la loi du 10 juillet 1965 est
donc applicable à la superposition des droits de superficie, c'est-à-dire à la
superposition des volumes, autrement dit à l'ensemble immobilier complexe.
§ 2 - Parties communes et servitudes

A - Absence de parties communes dans l'ensemble immobilier

complexe

61. Alors que la copropriété ne se conçoit pas en l'absence de parties

communes dont une quote-part est attachée à chaque lot privatif (L. 10 juill.
er er
1965, art. 1 , al. 1 , préc.), l'ensemble immobilier complexe rassemblant
des volumes se caractérise au contraire par l'absence totale de parties
communes. Les volumes ont les uns vis-à-vis des autres, ce que n'ont pas
les lots de copropriété, une autonomie plus ou moins limitée par tout un
réseau de servitudes prédiales réciproques ou unilatérales.

ACTUALISATION
61 s. Servitude et copropriété. - La division d'un immeuble en lots de
copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes
entre les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des
e er o
propriétaires distincts (Civ. 3 , 1  juill. 2009, n  08-14.963  , D. 2009.
1975, obs. Y. Rouquet   ; RLDC 2009/64.3592, obs. B. Parance). –
Indivision et servitudes. – Une servitude étant une charge imposée sur
un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre
propriétaire, il n'est pas possible de reconnaître à des propriétaires
e
indivis d'un fonds un droit de passage sur ce même fonds (Civ. 3 ,
o
27 mai 2009, n  08-14.376  ).

62. Dans un arrêt du 28 avril 1983 (RD imm. 1983.372, obs. F. Givord et

C. Giverdon), la cour d'appel de Paris avait rappelé la différence essentielle
de structure entre la copropriété et la division en volumes. La division en
volumes ne comporte pas d'affectation de parties communes à une partie
privative pour former un lot privatif (P. Chambelland, Y. Rousseau et
A. Haloche, La construction en volumes, AJPI 1981.688 ; de Besombes-
e
Singla, Droit de superficie et constructions en volumes, rapp. au 73  congrès
des notaires de France, Strasbourg, 1976, p. 547 et s.).

63. Le statut de la copropriété est incompatible avec la notion de servitude

e
tant sur les parties communes (Cass. 3  civ. 11 janv. 1989, Loyers et copr.
o
1989, n  140, JCP, éd. N, 1990.Prat. 1503) que sur les parties privatives, du
moins si l'on se réfère aux décisions récentes de la Cour de cassation (Cass.
e o
3  civ. 30 juin 1992, Bull. civ. III, n  231, D. 1993.156, note J.-L. Aubert  ,
et somm.39, obs. A. Robert  , Defrénois 1993.352, obs. J.-L. A., RD
imm. 1992.535, obs. P. Capoulade et C. Giverdon  , Rev. Administrer, juin
1993, 28, note Guillot, JCP 1993.II.22131, note C. Giverdon ; 6 mars 1991,
JCP, éd. N, 1991.II.205, note B. Stemmer). Cette position tranchée de la
Cour suprême, fondée sur l'absence de fonds dominant et de fonds servant
puisque le terrain est en indivision entre les copropriétaires, est combattue
par certains auteurs et non des moindres (C. Atias, Naissance d'un principe :
des servitudes en copropriété immobilière, D. 1987, chron. 285 ; F. Zenati,
Notion de servitude, commentaire de l'arrêt du 30 juin 1992, obs. RTD
civ. 1993.618   ; J.-L. Aubert, Quelques mots à propos des servitudes en
copropriété, JCP 1993.I.3726, JCP, éd. N, 1994.I.191, et note sous Cass.
e e
3  civ. 10 janv. 1984, D. 1985.336 ; B. Stemmer, note sous Cass. 3  civ.
10 janv. 1984, JCP, éd. N, 1984.II.238).

B - Notion de parties communes

64. S'il n'y a pas de parties communes, une organisation autre que la

copropriété peut alors être adoptée alors que le statut de la copropriété des
immeubles bâtis s'applique de plein droit dès que sont remplies les
er er
conditions énoncées par l'alinéa 1  de l'article 1  de la loi du 10 juillet 1965
e
(Cass. 3  civ. 15 nov. 1989, D. 1990.195, note P. Capoulade et
C. Giverdon  ).

65. Cependant, même dans le cas où un immeuble a été divisé en lots

privatifs sans affectation de quotes-parts de parties communes, la loi
précitée du 10 juillet 1965 trouvera application dans le silence ou la
contradiction des titres de propriété relatifs au terrain, et aux parties des
bâtiments affectés à l'usage ou à l'utilité de tous les propriétaires de lots
privatifs ou de certains d'entre eux (L. 10 juill. 1965, art. 3). L'article 3 vise,
en effet, le sol, les cours, le gros œuvre du bâtiment, les éléments
d'équipement communs, etc. L'article 4 de ladite loi précise que les parties
communes sont l'objet d'une propriété indivise entre l'ensemble des
copropriétaires ou certains d'entre eux. L'article 5 ajoute que, dans le silence
ou la contradiction des titres, la quote-part des parties communes afférente
à chaque lot est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie
privative par rapport à l'ensemble des valeurs desdites parties telles qu'elles
résultent de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans
égard à leur utilisation.
66. Certes, les articles précités 3, 4 et 5 ne sont pas d'ordre public (L. 1965,
art. 43) mais la Cour de cassation a elle-même reconnu que, dans le silence
ou la contradiction des titres, le statut de la copropriété était seul applicable
à un ensemble de lots privatifs auxquels n'était affectée aucune partie
commune alors que certains éléments étaient des parties communes (Cass.
e o
3  civ. 11 mars 1987, Loyers et copr. 1987, n  191). A contrario, en
l'absence de parties communes indivises telle qu'elle résulte des titres eux-
mêmes, la Cour suprême considère que le statut de la copropriété n'est pas
e o
applicable (Cass. 3  civ. 26 juin 1979, Bull. civ. III, n  141, JCP, éd. N,
o
1980.Prat. 7578, p. 307). Nous avons cité précédemment (V. supra, n  62)
l'arrêt de la cour d'appel de Paris qui avait rappelé la distinction essentielle
entre copropriété et volumes en fonction de l'existence ou non de parties
er
communes ou de servitudes. Dans un arrêt du 1  février 1993 (Bull. Aix
o
1993, n  25, p. 41) la cour d'appel d'Aix-en-Provence a considéré que
l'existence d'un bien indivis entre les propriétaires de deux immeubles ne
suffisait pas à créer la répartition par lots qui, légalement, définit l'immeuble
e o
en copropriété (Cass. 3  civ. 13 nov. 1974, Bull. civ. III, n  413). C'est dire
que, pour chaque opération, il y a lieu d'être vigilant et de s'assurer de
l'existence ou non de véritables parties communes pour fixer son choix sur la
formule juridique qui convient (C. Bosgiraud, Volumes ou copropriété : le
choix n'est pas toujours possible, Bull. CRIDON Paris, mai 1988). En cas de
réponse affirmative, la jurisprudence de la Cour de cassation et de la cour
d'appel de Paris est claire ; on serait alors en présence d'une copropriété.

67. Les parties communes ne peuvent être que celles visées à l'article 3 de

la loi de 1965. En revanche, ne peut être considérée comme telle l'existence
de mitoyennetés entre volumes. Les mitoyennetés régies par les articles 653
à 670 du code civil constituent des propriétés indivises et dont les
e
propriétaires indivis sont des copropriétaires (Cass. 3  civ. 23 nov. 1976,
o
Bull. civ. III, n  419, D. 1977, IR 115). Toutefois, les mitoyennetés ne sont
pas des parties communes au sens de la loi du 10 juillet 1965. Ces
mitoyennetés sont des copropriétés non soumises à la loi précitée portant
o
statut de la copropriété (V. infra, n  98). De même, des passages desservant
des parties d'une construction divisée en lots privatifs ne constituent pas des
parties communes au sens de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 (CA Paris,
er
1  oct. 1985, RD imm. 1986.100, obs. F. Givord et C. Giverdon ; Cass.
e
3  civ. 21 juin 1977, Rev. loyers 1977.486, obs. J.V., Rev. Administrer, févr.
1978, p. 9, obs. Guillot).

68. Malgré un jugement du tribunal de grande instance de Nice en date du

20 mars 1979 (D. 1981, IR 210, obs. crit. C. Giverdon ; et, dans le sens de
 e
ce jugement, E.-J. Guillot, note sous Cass. 3  civ. 29 nov. 1972, JCP
1973.II.17338) admettant l'existence d'une copropriété dès lors qu'un
immeuble est divisé en parties divises appartenant à différents propriétaires,
il est reconnu que cette simple division d'une construction ne suffit pas par
elle-même à caractériser une copropriété. En l'absence de parties
communes, rien ne permet d'affirmer que la division d'un tel immeuble doive
être nécessairement faite dans le cadre de la copropriété des immeubles
bâtis (D. Sizaire, Division en volumes et copropriété des immeubles bâtis,
o
JCP, éd. N, 1988.I.323, spéc. 325, n  7).

69. En résumé, la simple division d'une construction en lots privatifs en

l'absence de toute partie commune affectée ou non à ces lots n'est pas
soumise au statut de la copropriété, ce qui permet d'affirmer que la division
en volumes n'entraîne pas l'application obligatoire de ce statut (Givord,
e o
Giverdon et Capoulade, La copropriété, 4  éd., 1992, n  39 ; Vigneron, J.-Cl.
o
copropr., fasc. 60, n  98 ; Kischinewsky-Broquisse, La copropriété des
e o
immeubles bâtis, 3  éd., n  55, note 8 bis).
o
70. La cour d'appel de Paris (V. supra, n  62) a eu le mérite de rappeler les
principes en ce domaine dans une affaire délicate concernant des
canalisations de gaz qu'elle a qualifiées de parties communes en raison de la
solution adoptée en l'occurrence celle de la copropriété qui est jusqu'à nouvel
o
ordre exclusive du régime des servitudes (V. égal. Bull. Aix 1993, n  25,
o
p. 41 ; V. supra, n  66). La sémantique a son importance et dès lors qu'il y a
antinomie entre copropriété et volumes on doit condamner l'expression
copropriété en volumes qui est non seulement fausse mais qui peut prêter à
confusion.

C - Servitudes dans l'ensemble immobilier complexe

71. Dans l'ensemble immobilier complexe des servitudes grèvent ou

bénéficient à l'ensemble des volumes ou à certains d'entre eux. Ce sont des
servitudes d'appuis, d'accrochages, de vue, de cour commune, de prospect,
de passage, de canalisations, de gabarit, d'entretien, etc., qui constituent
des droits réels accessoires du droit de propriété des volumes. L'aménageur
de l'ensemble immobilier complexe recense les servitudes à constituer entre
les volumes et en définit l'étendue et l'implantation. Il est important d'étudier
de manière approfondie les effets indirects de ces servitudes comme, par
exemple, le bruit causé par l'utilisation d'une servitude de passage.
72. Seules sont évidemment visées les véritables servitudes que l'on ne peut
confondre avec l'usufruit et le droit d'usage et d'habitation. Du fait de
l'imbrication des volumes composant la masse technique de l'ensemble
immobilier complexe, on rencontre assez souvent une servitude de cour
commune permettant d'assurer une surface et un prospect minimal aux
espaces libres entre les constructions. Le régime de cette servitude a été
consacré par les articles L. 451-1 à L. 451-3 et R. 451-1 à R. 451-4 du code
de l'urbanisme (V.  Servitudes [Civ.] ). Cet espace libre peut s'intégrer dans
les volumes limitrophes ou constituer par lui-même un volume autonome.
Cette servitude de cour commune est une servitude conventionnelle mais elle
est aussi souvent imposée par l'Administration pour l'obtention d'un permis
de construire (C. urb., art. L. 451-1  ) et, à défaut d'accord amiable des
parties, cette servitude peut être imposée par la voie judiciaire. La servitude
de cour commune peut, en effet, formuler soit une véritable interdiction
perpétuelle de bâtir sur tout ou partie de l'espace visé par la servitude, c'est
alors une servitude non ædificandi, soit une limitation en hauteur de
l'immeuble à construire ou construit, c'est alors une servitude non altius
tollendi. Quelle qu'elle soit cette servitude fixe le prospect de façon définitive.

73. Les servitudes sont régies par les articles 637 à 710 du code civil (V. 
Servitudes [Civ.] ) mais des usages locaux constants et reconnus concernant
certaines servitudes ont priorité sur la règle générale, conformément à
l'article 671 du code civil. C'est notamment le cas des distances à respecter
pour les plantations qui sont différentes selon les régions. L'article 637 du
code civil dispose que les servitudes sont établies sur des « héritages » ce
qui revient à dire sur des propriétés privées constituées par des immeubles
bâtis ou non bâtis. Ces servitudes peuvent donc grever aussi bien des
volumes matériels que des volumes immatériels ou leur profiter. Elles ne
peuvent être modifiées conventionnellement avec l'accord de tous les
intéressés que par acte authentique publié au bureau des hypothèques. Le
propriétaire du volume constituant le fonds dominant peut donc en imposer
le respect. Très souvent les servitudes naissent de l'application des articles
692 et 693 du code civil sur la destination du père de famille qui vaut titre à
l'égard des servitudes continues et apparentes et sur la division du fonds qui
a provoqué la servitude.

74. Si l'établissement de servitudes de droit privé entre volumes propriété

privée ne soulève pas de difficulté particulière, il en va différemment
lorsqu'un volume relève de la domanialité publique. Rien ne s'oppose à la
création par l'Administration au profit d'un volume affecté au domaine public
de servitudes de droit privé sur les volumes propriété privée, contigus de
celui-ci. On a pu dire que les servitudes n'étaient pas établies au profit du
domaine public lui-même mais plus exactement au profit du public ou du
service public qui utilise ce domaine car la servitude administrative aurait
pour but de contraindre à l'observation des règles d'utilité générale. Elle
re
apparaît comme la conséquence de l'intérêt public (Cass. 1  civ. 8 mai 1963,
o
Bull. civ. I, n  254, JCP 1963.II.13314, note P. Esmein).

75. La situation est, en revanche, plus délicate s'agissant de la constitution

de servitudes sur un volume affecté au domaine public au profit de volumes
propriété privée. Alors que les tribunaux judiciaires admettent la constitution
de telles servitudes à condition qu'elles ne soient pas incompatibles avec
l'affectation du domaine public sur lequel elles s'exercent, les juridictions
administratives énoncent au contraire l'interdiction de servitudes sur le
domaine public en raison du principe de l'inaliénabilité de celui-ci.

76. Toutefois, elles reconnaissent la validité de servitudes du fait de l'homme

et non du fait de la loi, constituées antérieurement au classement du fonds
dans le domaine public lorsque ces servitudes ne sont pas incompatibles
avec son affectation. Pour le professeur Y. Gaudemet (La superposition des
o
propriétés privées et du domaine public, D. 1978, chron. 293, n  30 et s.),
l'argument de l'inaliénabilité n'est pas convaincant car, en droit privé,
l'inaliénabilité n'interdit pas la faculté de constituer certaines servitudes.
L'inaliénabilité a pour objet de préserver l'affectation du volume, et les
servitudes, quelle que soit la date de leur création, sont valables dès lors
qu'elles ne portent pas atteinte à cette affectation. La pratique administrative
a adopté la position des tribunaux judiciaires à l'encontre des restrictions
apportées par la jurisprudence administrative.

77. Rappelons que, pour répondre aux nécessités de la vie moderne, le

o
principe d'inaliénabilité a été limité par l'article 13 de la loi n  88-13 du
5 janvier 1988 (D. 1988.83), qui reconnaît le droit de conclure des baux
emphytéotiques sur le domaine public local alors même que ces baux
confèrent, selon l'article L. 451-1 du code rural, des droits réels susceptibles
d'être hypothéqués. Les baux emphytéotiques peuvent être consentis sur un
volume affecté au domaine public des collectivités locales, de leurs
établissements publics et de leurs groupements au bénéfice d'une personne
de droit privé physique ou morale (C. Lavialle, L'article 13 de la loi du
5 janvier 1988 et l'évolution du droit de la domanialité publique, CJEG, mai
1988, p. 163 et s.).

78. Toutes les servitudes sont intégrées dans le cahier des règles d'usages et
d'habitation ou dans l'état descriptif de division en volumes ou figurent dans
un document annexe qui sera publié à la conservation des hypothèques.
§ 3 - Limitations quant au choix de l'ensemble immobilier complexe

A - Homogénéité de l'immeuble

79. A supposer la condition remplie de l'absence de parties communes,

l'initiateur de l'opération ne dispose pas malgré tout d'une liberté totale
quant au choix de la formule juridique des volumes. Rappelons que l'alinéa 2
er
de l'article 1  de la loi du 10 juillet 1965 (préc.) autorise le choix d'une
organisation autre que celle de la copropriété pour les ensembles immobiliers
o
à l'exclusion des groupes d'immeubles (V. supra, n  54). Comme nous
o
l'avons vu précédemment (n  58 et s.), l'ensemble immobilier présente un
caractère dit hétérogène qui justifie au demeurant l'appellation d'ensemble
immobilier complexe.

80. Or, on constate de plus en plus une généralisation du système des

volumes pour des bâtiments qui présentent un caractère « homogène ». On
rencontre souvent le cas d'un immeuble appartenant à un seul propriétaire,
bien situé dans une ville et comprenant un rez-de-chaussée et plusieurs
étages. Le rez-de-chaussée est occupé par deux magasins vétustes qui sont
fermés depuis plusieurs années. Or une grande surface est prête à acquérir
le rez-de-chaussée et le tréfonds mais refuse absolument de s'intégrer dans
la copropriété. Le propriétaire de l'immeuble se voit proposer la création d'un
volume pour le rez-de-chaussée et le tréfonds et un volume pour tous les
étages affectés à l'habitation. Il y aurait bien superposition totale des deux
volumes avec des fonctions différentes et il n'y aurait pas d'indivision entre
eux mais peut-on pour autant parler d'ensemble immobilier dans ce cas ?
Peut-on prendre en considération le critère technique de l'homogénéité de
l'immeuble ?
o
81. Pour D. Sizaire (article préc., p. 326, n  8) la référence au caractère
hétérogène d'un immeuble qui justifierait sa division en volumes par
opposition à un immeuble de conception homogène reste subjective.
Reconnaître le caractère homogène à l'immeuble dont les éléments sont
indépendants reviendrait, selon cet auteur, à interdire toute division en
volumes car l'ensemble immobilier complexe lui-même est constitué
d'éléments de construction intégrés les uns dans les autres et donc
interdépendants. On ne voit pas comment il pourrait en être autrement dans
une masse technique plus ou moins compacte.

82. Contrairement à ce qui a pu être dit, la cour d'appel de Paris, dans son

o
arrêt précité du 28 avril 1983 (V. supra, n  62), a pris position pour
l'application du statut de la copropriété parce qu'il y avait non seulement des
parties communes mais encore celles-ci étaient affectées aux lots privatifs.

83. C'est l'application du principe général, rappelé par la Cour de cassation

dans un arrêt de la troisième chambre civile du 15 novembre 1989 (Bull. civ.
o o
III, n  213, Loyers et copr. 1990, n  91, D. 1990.195, note P. Capoulade et
C. Giverdon  ), selon lequel le statut de la copropriété des immeubles bâtis
s'applique de plein droit dès que sont remplies les seules conditions prévues
er er
par l'article 1 , alinéa 1 , de la loi du 10 juillet 1965. C'est-à-dire lorsque la
propriété d'un immeuble est répartie entre plusieurs personnes par lots
comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties
communes.
er er
84. L'article 1 , alinéa 1 , de la loi de 1965 est d'application impérative et
on peut s'interroger sur les sanctions du non-respect de cette prescription.
On ne relève aucune décision de jurisprudence l'ayant sanctionné par la
nullité du montage en volumes. Sauf à se lancer dans des élucubrations
juridiques, la seule sanction logique semble être l'application d'office du
statut de la copropriété, ce qui impliquerait cependant que, dans un premier
temps, tous les titulaires de lots privatifs se retrouvent en indivision ordinaire
qui serait alors transformée en copropriété par la publication du règlement
de copropriété et de l'état descriptif de division en copropriété.

B - Les volumes correspondent à une division primaire

85. On pourrait être amené à prendre en compte le critère de la complexité

mais nous venons de voir ce qu'il fallait penser de la distinction entre
l'homogénéité et l'hétérogénéité d'un immeuble. En vérité, c'est une question
de fait. Il est certain que si l'ensemble immobilier complexe doit comporter
un ou plusieurs lots affectés au domaine public, le choix des volumes serait
d'autant justifié.

86. Ce qui heurte la logique c'est l'utilisation des volumes pour un immeuble
simple et unique comme dans l'exemple évoqué précédemment (supra,
o
n  80). Écarter en effet délibérément toute partie commune dans ce type
d'immeuble pour échapper au statut plus contraignant de la loi de 1965 peut
paraître arbitraire…
o
87. Sans trahir la pensée de D. Sizaire (article préc., p. 326, n  8) un tel
immeuble ne devrait pas être divisé en volumes et ceci pour des raisons
d'opportunité mais, en revanche, on ne voit pas sur quelle base juridique
cette exclusion pourrait être fondée car on ne saurait comment contourner la
nature juridique de l'absence ou non de partie commune.

88. Il se dégage de cette étude que la division en volumes, comme l'a

signalé cet auteur, est essentiellement une division primaire. Pour notre part,
nous avions déjà signalé en son temps (P. Chambelland et P. Walet, La
construction en volumes, monographie CRIDON Lyon, 1983) l'impossibilité
de concevoir un volume pour chaque appartement, même dans le cas où
ceux-ci ont un accès qui leur est propre et qui pourraient être considérés
comme autonomes (P. Walet et P. Chambelland, La construction en volumes,
o
1989, Masson, p. 142, cas pratique, n  255).

89. On ne peut que s'élever contre une « atomisation » des volumes dans le
but d'éviter l'application de la loi de 1965 sur la copropriété. Une telle
opération ne manquerait pas de soulever ultérieurement de graves
difficultés, ne serait-ce qu'en ce qui concerne, par exemple, la réfection de la
toiture de l'immeuble.

90. Sous réserve de cette limitation de bon sens, la division plus ou moins

importante des volumes reste sans incidence sur la validité des montages.
Certains volumes peuvent être peu importants, voire exigus, comme le local
du transformateur électrique ou un bureau de poste, alors que la plupart du
temps les volumes sont constitués de bâtiments dont certains peuvent
comporter une copropriété.

C - Hétérogénéité des fonctions dans l'ensemble immobilier

complexe

o
91. Nous avons vu (supra, n  6) qu'une
immobilier complexe est de regrouper
différentes qu'il s'agisse d'habitation,
bureaux, de locaux industriels, de locaux
une crèche…
des caractéristiques de l'ensemble
des volumes ayant des fonctions
de garages, de commerces, de
affectés à un bureau de poste ou à

92. Ne peut-on pas considérer que l'absence de véritable homogénéité des

différentes fonctions s'ajoutant au caractère simple de l'ouvrage permettrait
de fixer une limite à l'utilisation des volumes. A titre d'exemple, si des
bâtiments sont réalisés sur une dalle recouvrant des garages, deux cas
peuvent se présenter : soit les garages souterrains sont dans le domaine
public ou dans le domaine privé mais constituent un tout non réservé à
chaque immeuble situé au-dessus, soit les garages sont définis par
projection du bâtiment supérieur. Dans le premier cas, les garages
constituent un volume alors que, dans la seconde hypothèse, le régime de la
copropriété devrait théoriquement s'imposer, chaque groupe de garages
constituant l'accessoire du bâtiment du dessus même si les acquéreurs de
lots sont étrangers à la copropriété du dessus.

Section 2 - La pratique des volumes

er
Art. 1 - Documents juridiques et techniques

93. L'organisation de l'ensemble immobilier complexe nécessite une

organisation structurelle ainsi qu'une organisation juridique avec
établissement de documents organiques et, le cas échéant, de documents
annexes. Ces documents comprennent l'état descriptif de division en
volumes et le cahier des règles d'usages et d'habitation.

er
§ 1 - État descriptif de division en volumes

94. L'état descriptif de division en volumes (EDDV) a pour objet de procéder

à l'identification cadastrale de l'ensemble immobilier complexe et à
l'identification des volumes composant cet ensemble immobilier complexe.
Après avoir rappelé les références cadastrales et la surface des différentes
parcelles constituant l'unité foncière sur laquelle est réalisée l'opération, ce
document doit déterminer chaque volume.

A - Délimitation des volumes

95. La détermination de chaque volume est une obligation technique et

juridique. Sur le plan juridique général, il faut se rappeler que le droit de
superficie doit être délimité sinon il ne pourrait être reconnu comme tel. Ainsi
re
la Cour de cassation a cassé, le 18 décembre 1963 (1  civ., D. 1964.168),
un arrêt d'une cour d'appel qui avait admis l'existence de ce droit en
s'abstenant d'en définir et d'en prouver le contenu.

96. Comme pour toute fraction d'immeuble, la désignation du volume doit

o
être faite par un état descriptif de division (Instr. DGI 11 mars 1959, n  5,
er o
JCP 1959.III.24423 ; 1  août 1979, préc. supra, n  18).
97. L'équipe qui entoure l'aménageur étudie les plans du dossier de permis
de construire ainsi que les plans d'exécution et confie au géomètre le soin
d'établir des plans cotés en coupe et en élévation sur lesquels figurent tous
les équipements : canalisations, gaines de ventilation, accès… A partir de ces
plans, seront calculés les différents niveaux des volumes en élévation comme
en tréfonds, dans le sens positif pour les premiers et dans le sens négatif
pour le second de manière à aboutir à des plans horizontaux avec indication
des altitudes moyennes NGF (nivellement général de la France)
o
correspondantes (V. supra, n  27). Pour l'établissement des plans
l'intervention du géomètre n'est pas obligatoire mais elle est conseillée.

98. Un volume matériel peut remplir tout l'espace qui lui a été affecté mais il
arrive relativement souvent que ce ne soit pas le cas : le volume utile ou réel
(matériel) ne remplit pas complètement le volume capable (immatériel). Par
exemple, une pyramide droite ou inversée s'intègre dans un carré obtenu par
projection. Ce carré constitue le volume capable et la pyramide le volume
utile. D'où la nécessité de définir avec précision les limites des volumes les
uns par rapport aux autres. Pour les divisions verticales, on retient
habituellement la ligne médiane à l'intérieur de la séparation des volumes
construits. En revanche, si un volume voisin doit rester immatériel (voie
piétonnière sur une dalle) la limite sera fixée à l'extérieur du mur. Sur le plan
horizontal, le système est le même entre volumes construits. Toutefois, dans
l'exemple du volume immatériel situé sur une dalle couvrant un ou plusieurs
volumes, la limite de propriété est généralement située au-dessus de la
couche d'étanchéité sous le revêtement de surface et ses supports qui
appartiennent au volume supérieur vide.

99. De même, lorsqu'il y a une dalle de sursol sur des voies SNCF, celle-ci
conserve la propriété intégrale de la dalle y compris le revêtement
d'étanchéité. Les volumes en élévation peuvent être limités en hauteur à une
cote NGF (nivellement général de la France) positive ou, au contraire, être
définis sans limitation en élévation. De même, le ou les volumes les plus bas
peuvent être limités en profondeur à une cote NGF négative ou, au contraire,
sans limitation en tréfonds. Ces définitions de volumes n'obéissent à aucune
règle légale mais résultent de la pratique de ces opérations.

100. Il est souvent prévu, par prudence, de limiter le volume en hauteur

ainsi qu'en tréfonds et d'attribuer les volumes se situant au-delà de ces
limites à une entité quelconque qui peut être l'association syndicale. Cette
manière de procéder a pour net avantage d'éviter les difficultés qui
pourraient surgir ultérieurement en cas d'augmentation du coefficient
d'occupation des sols sur l'assiette de l'ensemble immobilier complexe. A
défaut de limitation en hauteur, le droit de construire supplémentaire
appartiendrait à chaque titulaire de volumes les plus élevés. De même, la
possibilité d'utiliser le tréfonds resterait appartenir au propriétaire du volume
le plus bas.

101. Les volumes peuvent avoir des formes très variées allant de formes
simples à des formes compliquées. Généralement, les volumes se présentent
comme des quadrilatères ayant la forme de carré, de losange, de
parallélogramme, de rectangle ou de trapèze.

102. Certains volumes ont une allure curieuse. Tel est le cas lorsqu'un
volume d'habitation, par exemple, comporte un ascenseur qui traverse des
volumes affectés à d'autres fonctions (centre commercial, par ex.) pour
desservir des garages dont l'usage est limité techniquement à l'habitation.
On ne crée alors qu'un seul volume dit pédonculaire (V. p. Walet et
o
P. Chambelland, op. cit., n  217, p. 115 et 116). En revanche, si l'ascenseur
devait être utilisé par le bâtiment d'habitation et le centre commercial pour
desservir un étage de garages accessoire à l'habitation et un étage de
garages accessoire au centre commercial, il y aurait lieu de créer un volume
particulier pour la cage d'ascenseur.

103. Dans le cas d'un volume affecté à l'habitation se superposant

partiellement sur un volume affecté à une exploitation commerciale de
garages et qui est supporté dans ces mêmes garages par des pylônes en
béton d'une dizaine de mètres de hauteur et de 0,40 mètre de diamètre, le
concepteur a le choix soit de laisser ces supports en béton dans le volume de
garages, soit de l'intégrer dans le volume supérieur affecté à l'habitation. Les
plans planimétriques et les plans coupe permettront aisément d'apprécier les
limites des volumes. Si des formes compliquées se justifient dans cette
hypothèse par la configuration technique de l'ensemble, il n'est en revanche
pas concevable de créer autant de volumes que de supports en béton.

104. La précision, qui doit être de rigueur pour définir les volumes, ne doit
pas pour autant aboutir à créer des volumes pour des équipements occupant
peu de place comme les câbles de diamètre réduit. Si le volume se justifie
pour des gaines importantes, il ne correspond à rien dans cette hypothèse.
De la même manière que l'on ne peut aller jusqu'à ce que nous avons appelé
« l'atomisation des volumes », on ne peut, à notre avis, procéder de même
pour des équipements communs qui font l'objet de servitudes entre volumes
et appartiennent à l'association syndicale lorsqu'il en a été créé une.

B - Description des volumes dans l'état descriptif de division en

volumes
105. Pour chaque volume ce document indique la surface de base avec la
cote NGF (nivellement général de la France) correspondante. En cas de
décrochements horizontaux il doit faire apparaître la surface de base pour
chaque niveau de base du volume. Pour les volumes en élévation, il devra
préciser sa limite supérieure par référence à la cote NGF ou à plusieurs cotes
en cas de différences de niveaux de plafond. Il est possible de prévoir
l'absence de limitation en hauteur pour les volumes les plus élevés. De
même les volumes en tréfonds peuvent être limités ou non en profondeur. A
l'état descriptif de division sont annexés des plans planimétriques et des
plans coupe avec des teintes différentes pour les limites de volumes.

106. S'agissant de volumes à construire, il est prévu la possibilité de réaliser

toute construction et tout aménagement correspondant aux plans et à la
surface hors œuvre autorisée dans ce volume.

107. Par ailleurs, l'état descriptif de division peut indiquer la destination des

volumes, c'est-à-dire leur affectation à l'habitation, à l'activité
professionnelle, à l'activité commerciale, etc., mais il nous paraît plus
judicieux de faire ressortir ces indications dans le cahier des règles d'usage
et d'habitation, l'état descriptif de division en volumes présentant un
caractère technique.

108. L'état descriptif de division en volumes précise également s'il sera ou

non procédé au récolement des travaux. Il est certain que les travaux de
construction de l'ensemble immobilier complexe ne correspondent jamais au
centimètre près avec les plans initiaux. On peut alors procéder à un
récolement permettant de dresser des plans conformes aux ouvrages
réalisés. Il existe des arguments en faveur et des arguments contre cette
opération. Le récolement est relativement coûteux et présente l'inconvénient
d'attirer l'attention des intéressés sur les distorsions existantes. D'aucuns
considèrent que le notaire pourrait signaler que les références seront celles
des plans de récolement ce qui éviterait au contraire les risques de
o
contentieux (P. Walet et P. Chambelland, op. cit., n  158 et s.).

109. Sauf disposition contraire, l'état descriptif de division en volumes peut

évoluer notamment à la suite de fusion ou de division de volumes. Il peut
être modifié librement avant toute vente de volume par l'aménageur et après
une vente sous réserve d'obtenir l'accord des acquéreurs concernés.
Obligatoirement passé sous la forme authentique, il doit être publié à la
conservation des hypothèques.

C - Numérotation des lots volumes et des lots de copropriété

110. Lorsqu'il existe un état descriptif de division en volumes et plusieurs
états descriptifs de division en copropriété, il est nécessaire d'éviter toute
confusion. La commission relative à la copropriété, dans sa cinquième
recommandation, avait conseillé de numéroter les lots volumes par dizaines,
centaines, voire milliers ; par ex., 100, 200, 300, 1000, 2000, les lots de
l'état descriptif de division de la copropriété étant compris dans la centaine
ou le millier d'unités. Il faut éviter la superposition de numéros de lots
volumes et de lots de copropriété et même de lots copropriété entre
copropriétés (Par ex., volume 2 : lots de copropriété 1, 2, 3… on peut
o
adopter les n  200, 201…, voire 2000, 2001…). A l'heure actuelle la
numérotation ne soulève plus de problème pour les conservations des
hypothèques même dans le cas où les mêmes numéros figurent dans des
copropriétés situées dans des volumes d'un ensemble immobilier complexe.

§ 2 - Cahier des règles d'usage et d'habitation

111. Cette dénomination a été retenue par les praticiens au lieu de cahier

des charges afin d'éviter toute confusion avec le cahier des charges de
lotissement ou de construction (P. Chambelland, A. Gingras et A. Haloche,
o
Les immeubles immobiliers complexes, Defrénois 1975.1217, n  20).

112. Ce document définit les modalités d'utilisation des volumes et des

équipements collectifs ainsi que la répartition des charges de gestion,
d'entretien et de réparation.

113. Le cahier des règles d'usage et d'habitation peut fixer la destination des
volumes de l'ensemble immobilier complexe ou de certains d'entre eux et
même prévoir dans le cas d'un ensemble immobilier complexe excentré,
l'affectation de certains volumes à des activités considérées comme
nécessaires à la vie du quartier comme l'existence d'une crèche, ou de
certains commerces (par ex., boulangerie, boucherie…).

114. Figurent également dans ce document des servitudes générales que

l'état descriptif de division en volumes ne mentionne pas par suite de
l'absence de fonds dominant. Tel est le cas d'une servitude de passage au
profit du public.

115. Par ailleurs, ce document a pour objectif d'organiser l'administration de

l'ensemble immobilier complexe et de donner à celui-ci un caractère évolutif.
Il édicté aussi les règles de gestion de l'ensemble des volumes et prévoit
lorsqu'il y a une copropriété l'obligation d'harmoniser le règlement de
copropriété avec les documents organiques, de définir comme charge de
copropriété les dépenses de l'organe de gestion qui est le plus souvent
l'association syndicale et de tenir l'assemblée générale ordinaire de la
copropriété au moins un mois avant celle de l'association syndicale (V. infra,
o
n  155).

116. Enfin, le cahier des règles d'usage et d'habitation organise les rapports

entre les locataires de volumes et l'association syndicale. Outre la gestion de
l'ensemble immobilier complexe ce document organise la surveillance
générale notamment en désignant un représentant de l'ensemble immobilier
complexe auprès de la protection civile, de la police et de la collectivité
locale. Il organise de même le gardiennage.

117. Ce rôle très complet présente un intérêt dans les ensembles

immobiliers complexes importants ou très importants. Dans les opérations
plus réduites, il permet d'assurer la gestion et de régler les problèmes qui
restent les mêmes quelle que soit la taille de l'opération de construction en
volumes.

118. Le cahier des règles d'usage et d'habitation est obligatoirement établi

sous la forme authentique et doit être publié à la conservation des
hypothèques.

§ 3 - Documents relatifs à la construction

119. Ces documents, purement facultatifs et établis sous seing privé, ont

o
leur utilité. Ce sont : 1  le cahier des charges de construction : ce document
a pour objet de déterminer les règles afférentes à la coordination du chantier
et aux différents intervenants. Il indique les délais impartis à chaque titulaire
de volumes pour exécuter les travaux de construction et de réalisation des
o
points d'appui et d'accrochage ; 2  le règlement de chantier a pour objet
d'organiser le chantier quant à la circulation et au stationnement des engins
sur le terrain, à la clôture du chantier et à son accès. L'aménageur peut avoir
une délégation de maîtrise d'ouvrage de la part des acquéreurs de volumes à
construire ou de certains d'entre eux. Il arrive que cette délégation soit
o
imposée dans les divers actes d'acquisition des volumes ; 3  enfin, il peut
exister des conventions de construction entre les différents maîtres
d'ouvrage qui se répartissent ainsi les tâches dans la construction des
volumes.
Art. 2 - Organes de gestion des équipements communs de l'ensemble
immobilier complexe

120. En pratique, la plupart des ensembles immobiliers complexes

comportent des équipements communs à tous les volumes ou à certains
d'entre eux. Il peut s'agir de canalisations, de voies d'accès, de circulation de
fluides, etc. Indépendamment des équipements collectifs, certains volumes
peuvent dans des ensembles immobiliers complexes importants être affectés
à l'usage commun comme, par exemple, un volume pour l'installation du
gardien : habitation et bureau.
o
121. Enfin, comme nous le verrons ci-après (V. infra, n  125), certains
volumes en élévation ou en tréfonds ne sont pas rattachés aux volumes en
hauteur ou en tréfonds. Il est toujours possible de donner la propriété de ces
équipements et de ces volumes à une indivision mais on est obligé de
reconnaître que ce n'est pas la formule la mieux adaptée dans un ensemble
immobilier complexe tant soit peu important. La formule la plus courante
reste l'association syndicale libre.

er
§ 1 - Association syndicale libre ou association foncière urbaine
libre

A - Association syndicale libre

1° - Objet

122. La loi du 21 juin 1865 (DP 65.4.77 ; V. Association syndicale) a donné

à l'association syndicale une personnalité morale sans l'accord de l'autorité
administrative ce qui explique l'existence de deux types d'associations
syndicales : l'association syndicale libre et l'association syndicale autorisée.
Limitée à l'origine aux travaux agricoles, la loi du 22 décembre 1888 a
étendu l'objet aux travaux d'assainissement des villes et d'ouverture des
er
voies. L'article 1  de la loi de 1865, modifié à plusieurs reprises, a un
caractère purement énonciatif comme l'ont confirmé la Cour de cassation
(24 avr. 1896, S. 97.1.112) et une circulaire ministérielle du 12 août 1865
(DP 65.4.86). Des textes législatifs ou réglementaires peu nombreux portant
statut de la copropriété ont prévu le recours à l'association syndicale libre.
Ainsi l'article 28, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965 (préc.) permet la
dissolution d'un syndicat de copropriété à condition d'organiser la gestion des
ouvrages d'intérêt commun, notamment par une association syndicale de la
loi du 21 juin 1865.

123. Il en est de même dans le cas de division de sol résultant soit d'un
arrêté de lotissement (C. urb., art. R. 315-6), soit d'un permis de construire
valant division en pleine propriété de l'article R. 421-1-7 du code de
l'urbanisme dès lors qu'il doit exister des équipements communs.

124. L'association syndicale libre étant de droit privé, son objet peut être
librement défini dans ses statuts et peut déborder le cadre légal.
L'association syndicale libre a pour objet d'assurer la gestion et l'entretien
des équipements collectifs de l'ensemble immobilier complexe, ce qui serait
en revanche impossible pour une association syndicale autorisée en raison de
sa qualité d'établissement public et de la référence faite expressément au
terrain par la loi du 29 décembre 1892 sur les dommages causés à la
o
propriété privée par les travaux publics (Bull. lois 12-5 B 1523, n  25892) et
pourtant ce texte a servi de référence à la RATP pour occuper les volumes en
tréfonds propriétés privées afin de permettre la réalisation du RER
(P. Chambelland, Y. Rousseau et A. Haloche, article préc., p. 699).

125. Une copie des statuts de l'association syndicale est adressée au préfet

pour être insérée au recueil des actes administratifs et un extrait des statuts
est publié dans un journal d'annonces légales de l'arrondissement ou du
département (L. 1865, art. 6). C'est cette publication qui donne la
personnalité juridique à l'association syndicale libre ce qui l'autorise à
vendre, à acquérir, à emprunter, à ester en justice et ceci même si l'insertion
au recueil des actes administratifs n'a pas encore été faite (J.-Cl. adm., fasc.
140, § 23). L'association syndicale peut donc être propriétaire des
équipements collectifs de même que de certains volumes le cas échéant, tout
spécialement de ceux qui sont affectés à l'usage commun ainsi que des
volumes situés au-dessus et en dessous des ouvrages les plus élevés et les
plus bas en tréfonds. La dalle d'une voie piétonne ou d'un passage ouvert au
public peuvent être soit la propriété de l'association syndicale libre soit celle
de la collectivité locale. En raison du caractère réel de l'association syndicale
libre tous les propriétaires de volumes matériels ou immatériels adhèrent
obligatoirement à celle-ci sans pouvoir se retirer et les droits et obligations
attachés à cette appartenance se transmettent de plano à leurs ayants
cause.

2° - Fonctionnement

126. Tous les membres de l'association syndicale doivent être convoqués à

l'assemblée générale. L'adhésion de personnes publiques ne facilite pas
toujours son bon fonctionnement car elles sont soumises aux règles
particulières de la comptabilité publique. Les statuts rappellent que les
syndicats de copropriétaires sont obligatoirement représentés par leur syndic
à l'exclusion de tout copropriétaire (c'est en général une stipulation du cahier
des règles d'usage et d'habitation) et désignent qui, du bailleur ou du
preneur d'un bail de longue durée, doit être convoqué aux assemblées
générales. Les assemblées générales de copropriété doivent avoir été réunies
suffisamment à l'avance pour permettre au syndic de voter en conséquence
sur les résolutions de l'assemblée de l'association syndicale libre qui lui ont
o
été adressées en temps utile (V. infra, n  155).

127. La rédaction des statuts mérite une attention particulière notamment

pour fixer les conditions de quorum et de majorité aux assemblées selon les
décisions à prendre. A défaut d'indication, la règle de l'unanimité serait
applicable. Il est utile de prévoir dans les statuts la possibilité pour
l'assemblée de l'association syndicale libre de modifier à la majorité prévue
le cahier des règles d'usage et d'habitation pour tenir compte de son
caractère évolutif. Il y a lieu de définir le nombre des voix de chaque
participant, généralement en fonction du nombre de mètres carrés de
surface hors œuvre nette de chaque volume mais il n'y a aucune règle en ce
domaine.

128. Généralement un président est désigné par l'assemblée et,

éventuellement, un bureau ou conseil consultatif lorsque l'association
syndicale est importante. Le président a pour rôle de faire appliquer la
décision de l'assemblée générale spécialement en ce qui concerne la
répartition des charges entre les volumes.

129. Comme dans la copropriété, certaines charges peuvent être spéciales

et d'autres générales. En effet, des charges peuvent être limitées à certains
volumes comme, par exemple, celles d'entretien d'un espace vert concernant
seulement quelques volumes.

130. Le renvoi que font certains statuts d'association syndicale libre à

l'article L. 322-9 du code de l'urbanisme relatif aux associations foncières
urbaines dans le but de donner à l'association syndicale libre le bénéfice de
l'hypothèque légale, ne nous paraît pas valable. En revanche, les statuts
peuvent prévoir que le débiteur pourra se libérer de sa dette en abandonnant
la propriété du volume à l'association syndicale libre.

B - Association foncière urbaine

131. L'association foncière urbaine est une variété d'association syndicale de
propriétaires (C. urb., art. L. 322-1  ) et est régie par la loi du 21 juin 1865
(préc.) et les textes subséquents. Conformément au principe général,
l'obligation des propriétaires membres d'une association foncière urbaine a
un caractère réel. Tout propriétaire d'un immeuble situé dans le périmètre de
l'association foncière urbaine adhère à celle-ci. Il existe trois catégories
d'associations foncières urbaines : l'association foncière urbaine libre
personne morale de droit privé, l'association foncière urbaine autorisée qui
est un établissement public comme l'association foncière urbaine forcée qui
est constituée d'office par l'autorité administrative. Seule l'association
foncière urbaine libre pourrait être envisagée dans le cadre d'un ensemble
immobilier complexe.

132. Il résulte du caractère réel de l'association foncière urbaine que celle-ci

bénéficie d'une hypothèque légale sur l'immeuble de l'associé situé dans le
périmètre de l'association (C. urb., art. L. 322-9  ). Cette garantie
hypothécaire s'applique à toutes les créances qu'elle possède à l'encontre
d'un associé. L'inscription et la radiation de cette hypothèque obéissent aux
mêmes règles que celles qui sont applicables à l'hypothèque légale du
syndicat de copropriété. En cas de mutation de l'immeuble, l'association
dûment informée peut faire opposition pour obtenir le paiement des sommes
lui restant dues. L'existence de cette sûreté réelle est un avantage de
l'association foncière urbaine sur l'association syndicale libre.

133. Indépendamment de remembrement ou de regroupement des

parcelles, ce qui ne se conçoit pas dans un ensemble immobilier complexe,
l'association foncière urbaine peut avoir pour objet la construction et la
gestion d'ouvrages d'intérêt collectif tels que voirie, aires de stationnement
et garages enterrés ou non, chauffage collectif, espaces verts plantés ou
non… (C. urb., art. L. 322-2  ). En revanche, l'association foncière urbaine
ne peut pas construire des bâtiments (J. Cathelineau, J.-L. Viguier et
e o
P. Cornille, Technique du droit de l'urbanisme, 4  éd., Litec, p. 658, n  860).

§ 2 - Autres formules possibles de gestion

A - Union de syndicats

134. L'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 sur la copropriété dispose que

les sociétés de construction et les syndicats qui existent dans le cadre d'un
même ensemble immobilier peuvent constituer entre eux des unions qui ont
pour objet de créer, de gérer et d'entretenir des éléments d'équipement
 o
communs à plusieurs copropriétés (Décr. n  67-223 du 17 mars 1967,
er o
art. 43, al. 1 , réd. Décr. n  86-768 du 9 juin 1986, D. 1986.382). Ces
éléments d'équipement communs peuvent être de nature immobilière
comme les espaces verts, la voirie ou de nature mobilière comme les
équipements de jardinage (J.-R. Bouyeure, Les unions de syndicats, Rev.
Administrer, mars 1992, p. 6 et s.). R. Martin (Ensemble immobilier et
division en volumes, Ann. loyers 1989.464) signale qu'un des avantages de
l'union sur l'association syndicale libre c'est la possibilité qu'elle a de créer
des équipements nouveaux dont elle sera propriétaire et de fournir des
prestations de services.

135. L'union peut recevoir l'adhésion de tous autres propriétaires dont les

immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres (Décr. 17 mars
1967, art. 43, al. 2). Elle regroupe les syndics des copropriétés situées dans
des volumes et les propriétaires de volumes qui ne sont pas en copropriété.
La rédaction des statuts de l'union de syndicats n'est régie par aucun texte,
la loi du 10 juillet 1965 ne lui étant pas applicable (Cass. civ. 8 juill. 1992,
Rev. Administrer, mai 1993, p. 47, note Guillot).

136. De l'union de syndicats on a pu écrire que, bien qu'instituées dans le

cadre du statut de la copropriété, ses règles de constitution et de
fonctionnement permettent de la considérer comme une institution
autonome par rapport à ce statut, ce qui revient à dire qu'une union de
syndicats pourrait être créée sans qu'il y ait nécessairement application du
régime de la copropriété à l'égard des biens et des services placés sous
o
l'administration de cette union (R. Martin, article préc., n  5).

137. Lorsqu'un ensemble immobilier complexe regroupe des volumes

comportant une copropriété, il est donc tout à fait concevable de créer une
union de syndicats à laquelle viendront s'attacher les autres propriétaires de
volumes.

B - Convention entre les propriétaires de volumes

138. La création d'une association syndicale ou d'un autre organe n'est

jamais obligatoire mais il est plus prudent de recourir à une structure
permanente.

139. A défaut d'un tel organe de gestion comme dans les petits ensembles
immobiliers complexes, une convention signée par tous les propriétaires des
volumes définira les règles de gestion et l'attribution des volumes en
élévation ou en tréfonds qui pourront être la propriété de l'indivision
constituée par les propriétaires de volumes.

Art. 3 - Problèmes juridiques qui se présentent lors de la réalisation

de l'ensemble immobilier complexe

er
§ 1 - Autorisations et démarches en droit de l'urbanisme

A - Permis de construire

140. Dans la mesure où le montage immobilier n'entraîne par définition

aucune division du sol, la réglementation des lotissements est inapplicable,
de même que le certificat d'urbanisme de l'article L. 111-5 du code de
l'urbanisme qui vise le détachement de terrains. Par ailleurs, l'autorisation de
construire ne peut faire l'objet que d'un ou plusieurs permis de construire
ordinaires à l'exclusion de permis de l'article R. 421-7-1 du code de
l'urbanisme entraînant la division de terrains en propriété ou en jouissance.

141. Le permis de construire peut être obtenu globalement par l'aménageur

qui construit l'ensemble immobilier complexe et vend les volumes construits
ou par l'aménageur qui vend des volumes à construire. Dans ce cas, il
procède alors à des transferts partiels du permis au profit de chaque
acquéreur pour la surface hors œuvre nette affectée aux volumes considérés.
Ces transferts ont été reconnus valides par le Conseil d'État (CE 24 juill.
o
1987, époux Rayrole, Dr. adm. 1987, n  490) à condition, toutefois, de ne
pas s'accompagner d'une division en propriété ou en jouissance du terrain
d'assiette initial (S. Pérignon, La vente d'immeuble et le droit de l'urbanisme,
o
1991, LGDJ-Defrénois, n  112). Comme dans l'ensemble immobilier
complexe, il n'y a aucune division de terrain, rien ne s'oppose à des
transferts partiels.

142. La construction en volumes ne modifie en aucune manière le droit de

construire attaché au terrain d'assiette de l'ensemble immobilier complexe.
Le coefficient d'occupation du sol, s'il en existe un, est celui de la parcelle
cadastrale. Si l'ensemble immobilier complexe permet d'utiliser
éventuellement au maximum les possibilités de construction, il n'apporte
aucune dérogation à la règle de la constructibilité. En cas de construction en
surplomb de l'ensemble immobilier complexe sur un terrain voisin, il y a
absorption d'une partie de la constructibilité du terrain contigu par
construction en volume sur celui-ci.

143. Comme pour les constructions classiques, le ou les permis devront être

affichés en mairie et sur le terrain et le délai de recours contentieux a pour
point de départ la date du dernier affichage.

B - Droits de préemption

144. Les droits de préemption qu'il s'agisse de droit de préemption urbain

(C. urb., art. L. 211-1  et s., L. 213-1  et s., et R. 211-1 et s.), du droit
de préemption dans les zones d'aménagement différé (C. urb., art. L. 212-
1  et s., et R. 213-1 et s.) ou du droit de préemption dans les espaces
naturels sensibles du département (C. urb., art. L. 142-1  et s., et R. 142-1
et s.) trouvent application dans les cas d'aliénation volontaire à titre onéreux
d'un immeuble ou d'une partie d'immeuble bâti ou non bâti. C'est dire la
nécessité de purger l'un ou l'autre de ces droits de préemption en cas de
cession à titre onéreux du volume matériel ou immatériel. L'exception prévue
par l'article L. 211-4-c du code de l'urbanisme en matière de droit de
préemption urbain ordinaire (non renforcé) est applicable au volume cédé
dont la construction a été achevée depuis moins de dix ans. La cession d'un
lot en copropriété située dans un volume échappe éventuellement au droit de
préemption urbain ordinaire en vertu de l'article L. 211-4-a du code de
l'urbanisme. En cas de droit de préemption urbain renforcé ces exceptions
disparaissent. Subsistent en revanche les exceptions prévues par l'article
L. 213-1 du code de l'urbanisme en cas de droit de préemption urbain
ordinaire ou renforcé et de zone d'aménagement différé.

§ 2 - Assurances

A - Assurances relatives à la construction

145. La loi du 4 janvier 1978, codifiée sous les articles L. 241-1 et suivants,
L. 242-1 et suivants, L. 243-1 et suivants du code des assurances, a formulé
l'obligation de souscription d'une double assurance des travaux de bâtiment.
Ces assurances obligatoires comprennent les assurances responsabilité
constructeur non réalisateur et l'assurance dommage d'ouvrage et couvrent
les désordres relevant de la responsabilité décennale, c'est-à-dire qui, soit
compromettent la solidité de l'immeuble, soit le rendent impropre à sa
destination. Ces assurances couvrent les vices cachés lors de la réception des
travaux des différents volumes. La réception tacite ou expresse est le point
de départ de la garantie décennale de même que de la garantie de parfait
achèvement due par l'entrepreneur au maître de l'ouvrage et de la garantie
biennale de bon fonctionnement des éléments d'équipement dissociables
(C. civ., art. 1792-3  ). La garantie annale et la garantie biennale ne font
pas l'objet d'assurances obligatoires.

146. Les assurances construction obligatoires sont habituellement souscrites

par l'aménageur lorsqu'il construit l'ensemble immobilier complexe et même
dans le cas de ventes de volumes à construire lorsqu'une délégation de
maîtrise d'ouvrage a été faite à son nom. L'aménageur impose alors aux
différentes entreprises la souscription d'une police tous risques couvrant les
dommages jusqu'à la fin de la période de la garantie de parfait achèvement
soit un an après la réception. Dans les autres hypothèses, chaque titulaire de
volume à construire doit avoir souscrit ces assurances obligatoires en qualité
de maître d'ouvrage mais l'ensemble immobilier complexe fait un tout, ce qui
explique le fait que ce soit généralement l'aménageur qui est le souscripteur.

147. Des dispositions spéciales sont prévues en cas de ventes d'immeubles à

construire, en ce qui concerne les vices apparents et la garantie de l'isolation
phonique dans les logements (V.  Vente d'immeuble à construire [Civ.] ).

B - Assurance multirisque

148. L'aménageur souscrit par ailleurs une police multirisque applicable à

l'ensemble immobilier complexe après son achèvement. Très souvent, le
règlement intérieur de l'association syndicale lui en fait l'obligation. En cas de
sinistre, l'indemnité versée par la compagnie d'assurance permettra la
reconstruction à l'identique. La police d'assurance peut même prévoir le
versement de l'indemnité en cas de non-reconstruction.

149. A défaut de cet accord, la reconstruction est inéluctable (D. Sizaire et

C. Destame, Division en volumes : reconstruction et réparations, JCP, éd. N,
1993.I.169). Les documents organiques prévoient le sort de l'indemnité
d'assurance. La police est transmise à l'association syndicale qui répartit
l'indemnité entre ses membres concernés par le sinistre et joue un rôle de
coordinateur des travaux. Tout refus d'exécution d'un propriétaire entraîne la
perte de l'indemnité. Souvent, en présence d'une association syndicale libre,
l'indemnité lui est versée à charge de faire reconstruire le volume détruit
o
(P. Walet et P. Chambelland, op. cit., n  175). Tout propriétaire de volume
sinistré ne peut s'opposer à sa reconstruction car cet ouvrage est nécessaire
à la réédification des autres volumes (C. civ., art. 698  et 699  ).

§ 3 - Copropriété et volume

A - Copropriété dans un volume

150. Tout volume étant une propriété immobilière peut servir de cadre à une
copropriété. La désignation de la copropriété dans un volume est faite par
référence au volume, tel qu'il figure à l'état descriptif de division en volumes
sans qu'il y ait à se reporter à la parcelle cadastrale qui sert de référence à
l'ensemble immobilier complexe.

ACTUALISATION
150 s. Copropriété et division en volumes. - La division d'une
propriété en volumes ne peut être soumise au statut de la copropriété
e
que si l'existence de parties communes est caractérisée (Civ. 3 , 8 sept.
o
2010, n  09-15.554  , AJDI 2011. 217, obs. Tomasin   ; RDI 2011.
606, obs. Chaput   ; JCP 2010. 2185, obs. Périnet-Marquet ; Loyers et
copr. 2011. 23, obs. Vigneron).

Copropriété et division en volumes. La division volumétrique de la

propriété d'un immeuble et l'éviction du statut de la copropriété sont
possibles même si les lots comportent une part indivise d'une partie
commune. Le juge peut homologuer l'état descriptif de division en
volumes, à condition de ne pas réduire les droits des propriétaires
e o
(Civ. 3 , 18 janv. 2012, n  10-27.396  , AJDI 2012. 237, point de vue
Le Rudier  et 276, obs. Atias  ).

151. Il sera dressé un état descriptif de division en copropriété classique

énonçant tous les lots de la copropriété constitutive du volume. Un
règlement de copropriété sera établi qui déterminera la destination des
parties privatives et des parties communes ainsi que les modalités de
jouissance et comportera un état de répartition des charges de la
copropriété.

152. Chaque lot privatif sera affecté de parties communes constituées par

l'enveloppe du volume qui fait partie intégrante de celui-ci, de l'escalier
intérieur, de l'ascenseur desservant uniquement la copropriété, de la toiture
si le volume est le plus élevé. Cette enveloppe du volume peut être celle soit
o
du volume utile, soit du volume capable (V. supra, n  98). Les
copropriétaires devront supporter deux catégories de charges, à savoir les
charges propres à la copropriété et les charges correspondant à la quote-part
de celles afférentes aux équipements communs de l'ensemble immobilier
complexe qui sera affectée au volume. Le règlement de copropriété devra
faire mention de ces charges extérieures à la copropriété et rappeler que la
répartition en sera faite selon les critères définis dans le cahier des règles
d'usage et d'habitation.

153. Dès que l'immeuble sera considéré comme bâti, cette copropriété sera
régie par la loi du 10 juillet 1965 (préc. ; V.  Copropriété des immeubles
bâtis : droits et obligations [Civ.] ) et la collectivité des copropriétaires sera
constituée de plein droit en un syndicat doté de la personnalité juridique qui
aura pour objet la conservation de l'immeuble et l'administration des parties
communes.

154. Un syndic, professionnel ou non, doit être désigné soit dans le

règlement de copropriété ou dans un autre acte ayant recueilli l'accord
unanime des copropriétaires, soit par l'assemblée générale statuant à la
majorité des voix conformément à l'article 25 de la loi de 1965.

155. Selon l'article 7 du décret du 17 mars 1967 (D. 1967.124), il doit être

tenu une assemblée générale par an. Lorsque la copropriété est située dans
un ensemble immobilier complexe, et qu'un organisme de gestion doit être
créé, il est prudent de prévoir cette réunion suffisamment à l'avance par
rapport à la réunion de l'assemblée de cet organisme afin de pouvoir
intervenir utilement. Par ailleurs, il est indispensable de prévoir que seul le
syndic sera habilité à représenter le syndicat de la copropriété regroupant les
copropriétaires qui sont les seuls propriétaires des parties communes à
o
l'assemblée de l'association syndicale libre (V. supra. n  126).

156. La copropriété est très généralement limitée à un volume mais rien ne

s'oppose à ce qu'elle s'étende sur plusieurs volumes à condition qu'il y ait
entre les volumes un lien physique qui résulte d'une contiguïté totale ou
partielle entre eux. On ne peut que transposer aux volumes ce qui a été jugé
er
pour la copropriété sur deux terrains non contigus (CA Aix, 1  févr. 1983,
o
Bull. Aix, janv. 1983, n  25, p. 41). Sur le plan pratique, on ne voit pas
l'intérêt de reconstituer une copropriété importante que le montage en
volumes permet justement d'éviter.

157. Dans ce cas, la copropriété peut avoir soit un syndicat ordinaire, soit

des syndicats secondaires par bâtiment lorsque l'immeuble comporte
plusieurs bâtiments (L. 10 juill. 1965, art. 27). Syndicat ordinaire ou
syndicats secondaires sont dotés de la personnalité juridique.

158. Ajoutons qu'au lieu de regrouper plusieurs volumes en une seule

copropriété il est toujours concevable de recourir à une union de syndicats
rassemblant des syndicats d'un même ensemble immobilier impliquant des
o
immeubles contigus ou voisins (V. supra. n  134 et s.).

B - Volume dans une copropriété

1° - Volume dans une copropriété horizontale

159. L'ensemble immobilier complexe est réalisé sur une unité foncière.

Comme en matière de lotissement et de copropriété horizontale, l'assiette
doit en principe être une unité foncière, ce qui exclut le groupement de
plusieurs unités foncières contiguës.

160. Un ensemble immobilier complexe peut être réalisé sur un lot de

lotissement ou dans le cadre d'une copropriété horizontale. Dans le
lotissement la surface hors œuvre nette attachée au lot à construire est
déterminée par le lotisseur.

161. En copropriété horizontale, le lot à construire peut bénéficier des droits

de construire des autres lots avec l'accord de leur titulaire. Le Conseil d'État
a, en effet, jugé que le permis de construire n'était pas forcément limité à
l'assiette du lot (CE 24 juill. 1987, SCI du quai de Jemmapes, JCP, éd. N,
1987.II.269 ; J.-Cl. adm., fasc. 445-3 et 451-1 ; G. Liet-Veaux et D. Sizaire,
Le permis de construire et le statut de la copropriété des immeubles, AJDA
1988.371).

162. La réalisation d'une construction en volumes sur un lot d'une

copropriété horizontale a soulevé dans certains cas des problèmes avec la
conservation des hypothèques, celle-ci exigeant que le lot servant d'assiette
à l'ensemble immobilier complexe soit retiré de la copropriété pour être
o
cadastré en application de l'article 71 modifié du décret n  55-1350 du
14 octobre 1955. Nous ne partageons pas cette analyse car le lot de
copropriété horizontale est suffisamment individualisé par l'état descriptif de
division en copropriété horizontale, ce document faisant lui-même référence
aux parcelles cadastrales du périmètre de la copropriété.

163. L'ensemble immobilier complexe désignera une personne pour le

représenter à l'assemblée générale de la copropriété horizontale avec le
nombre des voix correspondant au nombre de tantièmes de parties
communes que l'ensemble immobilier complexe possède dans cette
organisation.

2° - Volume dans une copropriété verticale

164. La question s'est posée de savoir s'il était possible de créer des
volumes à l'intérieur d'une copropriété verticale existante. Nous pouvons
reprendre l'exemple de notre immeuble bien placé dont les locaux
commerciaux du rez-de-chaussée pourraient être acquis par une société
commerciale qui refuse cette fois d'être incorporée à la copropriété qui a déjà
o
été créée (à la différence de notre cas précédent ; V. supra, n  80).

165. Techniquement, le choix est réalisable avec l'accord unanime des

copropriétaires qui y trouveraient leur intérêt. Ceux-ci devraient faire apport
de leur lot privatif avec les tantièmes de parties communes qui y sont
attachées à une société d'attribution-acquisition (V.  Société de construction-
attribution [Sociétés] ). Celle-ci deviendrait seule propriétaire de l'immeuble
et établirait un état descriptif de division en deux volumes : l'un pour le rez-
de-chaussée et le tréfonds, l'autre pour les étages en élévation sans
limitation en hauteur.

166. Les associés de ladite société redeviendraient des copropriétaires par

attribution en propriété de leurs locaux d'habitation dans une copropriété qui
ne porterait plus sur la totalité de l'immeuble mais serait limitée au volume
en élévation.

167. Concevable en théorie pour de petites copropriétés, cette opération est

à déconseiller car le statut de la copropriété présente un caractère d'ordre
o o
public (P. Walet et P. Chambelland, op. cit., n  224, question n  12). Bien
er
que non visé par l'article 43 de la loi de 1965, l'article 1  de cette loi est
considéré comme étant d'ordre public (Lafond-Stemmer, Code de la
er e
copropriété, 1992, Litec, note 16, sous l'art. 1  de la loi ; Cass. 3  civ.
o
15 nov. 1989, Bull. civ. III, n  214). Nous connaissons la difficulté qui se
présente pour des immeubles simples dans le choix de la formule de la
copropriété ou de celle des volumes pour conseiller la plus grande prudence
lorsque le statut de la copropriété a déjà été adopté.

Art. 4 - Opérations réalisables sur les volumes.

 er
§ 1 - Modifications de volumes

A - Fusion de volumes

168. Chaque volume constituant une entité juridique autonome, la propriété

de deux volumes contigus ne reconstitue pas un seul volume comme c'est le
cas pour les terrains où il y a constitution d'une unité foncière.

169. A supposer que la totalité des volumes d'un ensemble immobilier

complexe appartienne à un seul propriétaire, cela n'entraînerait pas pour
autant la disparition des volumes. Le problème qui se poserait alors serait
celui des servitudes qui impliquent l'existence de fonds dominants et de
fonds servants et plusieurs propriétaires. Selon l'article 705 du code civil
toute servitude s'éteint lorsque le fonds servant et le fonds dominant sont
réunis en une seule main. Ceci démontre l'intérêt de l'organe de gestion tel
que l'association syndicale qui peut être propriétaire de certains volumes,
o
spécialement en tréfonds et en élévation (V. supra, n  100).

170. Les conséquences sont nombreuses surtout s'il existe une copropriété

dans un volume. Dans cette hypothèse, on aboutirait à l'apparition d'une
copropriété pour tout l'ensemble immobilier complexe mais l'incidence fiscale
serait lourde car il faudrait procéder à des échanges de millièmes entre les
o
« volumes » (P. Walet et P. Chambelland, op. cit., p. 125, n  230, question
o
n  18).

171. Sous réserve du maintien de plusieurs volumes, la fusion peut

s'effectuer librement sur décision des propriétaires concernés. La fusion
entraînera le cas échéant la modification de l'état descriptif de division en
volumes ou sa disparition.

B - Division des volumes

172. Lorsqu'il est possible de diviser techniquement un volume, cette

opération peut être réalisée à l'initiative de son titulaire. Elle entraînera une
modification de l'état descriptif de division en volumes par suppression du
numéro du lot volume et affectation aux nouveaux volumes issus de la
division de numéros pris à la suite dans l'état descriptif de division en
volumes.
173. La division de volumes est un droit pour son propriétaire mais celui-ci
peut être limité par le cahier des règles d'usage et d'habitation en fonction
de la destination de l'ensemble immobilier complexe. Sous cette réserve, la
division relève du seul propriétaire du volume. Dans le cas contraire, il nous
semblerait indispensable d'obtenir l'accord unanime des propriétaires de
o o
volumes (P. Walet et P. Chambelland, op. cit., n  231, question n  19).

174. La notion de destination de l'immeuble est fonction de chaque cas

particulier et du nombre de divisions envisagées. Une multiplicité des
volumes peut porter atteinte à la destination de l'ensemble immobilier
complexe. Le problème de la destination se pose également dans la
copropriété située dans un volume en cas de subdivision des lots.

C - Surélévation, substruction, adjonction

175. A défaut de précision dans le cahier des charges les titulaires de

volumes concernés bénéficient du droit de surélever ou de creuser le
tréfonds ainsi que de réaliser des accroissements latéraux de leurs volumes.
o
Toutefois, nous avons vu (supra, n  100) que les volumes en élévation et en
tréfonds étaient le plus souvent la propriété de l'association syndicale libre.

176. La limitation ou l'interdiction de l'accroissement des volumes peuvent là

aussi être justifiées par la destination de l'ensemble immobilier complexe. La
réalisation de ces travaux nécessiterait alors l'accord unanime de tous les
propriétaires des volumes de l'ensemble immobilier complexe en cas
d'atteinte à sa destination.

§ 2 - Mutations et contrats divers

177. Au regard de la publicité foncière, un lot volume peut faire l'objet

notamment d'une vente, d'affectation hypothécaire, de baux quelle que soit
leur nature juridique, dès lors que l'acte constatant ces conventions désigne
le lot par référence à l'état descriptif de division en volumes préalablement
publié (R. Chardonnal, Notes pratiques, JCP, éd. N, 1985.Prat.9425).

A - Ventes de volumes

1° - Ventes ordinaires
178. Le but de l'aménageur est de procéder à des ventes de volumes
construits ou à construire. En cas de vente de volumes à construire,
l'acquéreur est le maître de l'ouvrage pour la construction de son volume ce
qui l'oblige à obtenir un permis de construire ou un transfert partiel de
o
permis (V. supra, n  140 et s.). Cette mutation correspond sur le plan fiscal à
une vente de terrain à bâtir assujettie à la TVA immobilière au taux de
18,60 %.

179. La vente de volume construit est soumise au régime classique si

l'immeuble est achevé depuis moins de cinq ans et s'il s'agit de la première
vente ; la mutation sera soumise à la TVA, le vendeur récupérant par
déduction la TVA payée en amont. A défaut de la TVA les droits de mutation
seront exigibles selon la nature du volume. La vente d'un volume devant
rester vide, mais avec réalisation sur la dalle d'une voie goudronnée ou d'un
dallage ou de simples aires de stationnement, sera soumise à la TVA
immobilière alors qu'en cas d'aménagement d'un jardin ou d'installation d'un
mobilier urbain la mutation sera assujettie aux droits d'enregistrement.

2° - Ventes en l'état futur d'achèvement de volumes

180. La définition de ce contrat de vente d'immeuble en l'état futur

d'achèvement est donnée par l'article 1601-3 du code civil comme étant le
contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses
droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les
ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure
de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix au fur et à mesure
de l'avancement des travaux (V.  Vente d'immeuble à construire [Civ.] ).
Dans ce contrat, le vendeur prend obligatoirement l'engagement d'édifier et
l'acquéreur celui de régler les travaux de construction avant leur
achèvement.

181. Rappelons que les contrats afférents à des locaux à usage d'habitation

ou à usage mixte professionnel et d'habitation relèvent du secteur protégé,
c'est-à-dire qu'ils sont régis par des dispositions d'ordre public. Bien que
conçu à l'origine pour des opérations classiques, ce texte est applicable aux
volumes et le sol est remplacé par les points de support du volume à
construire.

3° - Ventes en l'état futur d'achèvement de volumes à une

collectivité publique

182. La question est délicate en cas de vente en l'état futur d'achèvement

d'un volume destiné à une activité d'utilité générale, à une collectivité
publique qui aurait précédemment vendu le terrain à l'aménageur. Certes, le
volume est incorporé dans un ensemble immobilier complexe mais il
n'empêche qu'une telle opération rappelle l'affaire tranchée par le Conseil
d'État le 8 février 1991 (Région Midi-Pyrénées c/ Syndicat de l'architecture
de la Haute-Garonne et a., JCP, éd. N, 1992.II.333, JCP 1991.II.21738, note
E. Fatome ; M. Pochard, Le recours des collectivités publiques à la vente
d'immeuble en l'état futur d'achèvement, RFD adm. 1992.48   ; F. Llorens,
Le recours des personnes publiques à la vente d'immeuble en l'état futur
d'achèvement : une condamnation partielle, CJEG 1991.251 ; Mon. TP 7 juin
1991, p. 64 ; Bosgiraud, Vente d'immeuble à construire et marché de
travaux publics, Bull. CRIDON Paris, 9 mars 1991, p. 54 et s.).

183. La Haute juridiction administrative relève que si aucune disposition

législative n'interdit aux collectivités publiques de procéder à l'acquisition de
biens immobiliers en utilisant le contrat de vente en l'état futur
d'achèvement prévu à l'article 1601-3 du code civil, elles ne sauraient
légalement avoir recours à ce contrat de vente de droit privé qui échappe
aux règles de la concurrence prévues par le code des marchés de travaux
publics lorsque l'objet de l'opération est la construction, même pour le
compte de la collectivité, d'un immeuble entièrement destiné à devenir sa
propriété et conçu en fonction de ses besoins propres.

184. Dans la mesure où la collectivité publique cède le terrain à l'aménageur

de l'ensemble immobilier complexe qui lui consent une vente en l'état futur
d'achèvement d'un volume affecté à un but d'utilité générale, l'aménageur
constructeur agit pour le compte de la collectivité publique et intervient
o
comme son mandataire au sens de la loi n  85-704 du 12 juillet 1985
(D. 1985.401) (Rép. min. JOAN 9 oct. 1989, p. 4530). La fraude à la
législation des marchés publics est sanctionnée par la nullité du contrat (TA
Toulouse, 30 janv. 1984, cité in Rép. min. préc.).

185. Selon le Conseil d'État il n'y aurait pas vente en l'état futur

d'achèvement mais marché de travaux publics lorsque l'immeuble qui doit
être construit présente les trois caractéristiques suivantes : être construit à
l'initiative et selon les caractéristiques définies par la collectivité publique,
être entièrement destiné à devenir sa propriété et être conçu en fonction de
ses besoins propres. Dans les autres hypothèses, les collectivités publiques
peuvent passer des ventes en l'état futur d'achèvement de volumes
(V. E. Fatome, note sous CE 8 févr. 1991, préc.).

186. La vente en l'état futur d'achèvement d'un volume limité à sa « coque

de béton » à une collectivité publique ne devrait donc pas soulever
d'objection.
4° - Ventes en l'état futur d'achèvement de lots à l'intérieur d'un
volume

187. Ce sont des contrats qui, en temps ordinaire, aboutissent à la création

d'une copropriété ; la législation et la réglementation d'ordre public sont
évidemment applicables si l'on se trouve dans le secteur protégé.

188. La réalisation à l'intérieur d'un volume soulève les problèmes

particuliers suivants : Les fondations seront considérées comme achevées,
selon nous, lorsque la dalle de base du volume sera réalisée. Cet
achèvement correspond à un plafond de versement et est également pris en
compte pour la garantie intrinsèque du financement du prix à 75 % visée par
l'article R. 261-18-b du code de la construction et de l'habitation qui exige
l'achèvement des fondations.

189. Par ailleurs, toujours pour les ventes relevant du secteur protégé,

l'article R. 261-13, alinéa 2, du code de la construction et de l'habitation
dispose que si l'immeuble est compris dans un ensemble, le vendeur doit,
entre autre, fournir un plan faisant apparaître le nombre de bâtiments de cet
ensemble. La législation n'a, là encore, visé que l'ensemble ordinaire mais
nous pensons qu'il n'est pas possible d'écarter l'exigence de ce plan masse
au motif que le bâtiment se trouve dans un ensemble immobilier complexe.

190. A notre avis, les renseignements sur les autres volumes avec leurs
coordonnées verticales et horizontales résultant des plans joints à l'état
descriptif de division en volumes devraient être fournis aux acquéreurs de
logements en l'état futur d'achèvement situés dans un volume. Les
modifications importantes ne pourraient être décidées par les titulaires des
autres volumes et même par l'organe de gestion dûment habilité dès lors
qu'il y aurait atteinte à la jouissance des lots dans ce volume. C'est dire
l'importance de l'ensemble immobilier complexe lorsque des ventes en l'état
futur d'achèvement ont lieu dans les volumes et l'intérêt à ne pas prévoir des
ensembles trop importants.

B - Opérations diverses

1° - Crédit-bail immobilier

191. Si le volume ne doit pas être affecté à l'usage d'habitation ou à l'usage

mixte professionnel et d'habitation, il est possible de concevoir la conclusion
d'un contrat de crédit-bail immobilier par une SICOMI (société immobilière
pour le commerce et l'industrie) ou par une autre personne au profit d'un
exploitant commercial ou d'une personne civile physique ou morale. Le
crédit-preneur versera à l'aménageur crédit-bailleur une redevance sur
plusieurs années et pourra, sous réserve d'un délai minimum, lever l'option
d'achat prévue au contrat à son expiration ou de manière anticipée
e
(A. Cohen, Le crédit-bail immobilier, 2  éd., 1990, Masson ; V. aussi Crédit-
bail [Civ.] ). Ce type de contrat est applicable aux volumes construits ou à
construire.

2° - Location-accession

192. Si le volume est à usage d'habitation ou à usage mixte d'habitation et

professionnel un contrat de location avec une promesse de vente ne peut
o
être qu'un contrat de location-accession régi par la loi n  84-595 du 12 juillet
1984 (D. 1984.433) (P. Walet et A. Durance, La location accession, 1988,
Masson ; V. aussi Location-accession à la propriété immobilière [Civ.] ).
Dans ce contrat, le locataire doit effectuer le versement de deux sortes de
redevances, l'une au titre de la jouissance du bien et l'autre à titre d'apport
personnel à valoir sur le prix de vente en cas de levée d'option. Dans le cas
contraire, la seconde redevance doit être restituée au locataire.

3° - Paiement du terrain contre remise de volume

193. L'aménageur qui se porte acquéreur du terrain d'assiette de l'ensemble

immobilier complexe peut, notamment à la demande du vendeur, régler le
prix du terrain par remise d'un volume construit. Deux formules existent.
D'une part, celle de la cession de millièmes du sol par le propriétaire du
terrain à l'aménageur qui fera construire l'ensemble immobilier complexe, le
vendeur conservant les millièmes de sol afférents au lot qui lui est attribué et
dont il deviendra propriétaire par accession. Ce système, qui aboutit à créer
une indivision par la présence de parties communes (le sol), n'est pas
transposable dans le cadre de la construction en volumes. En revanche, la
solution du prix converti en l'obligation de remettre un volume se conçoit
parfaitement. Toutefois, cette « dation en paiement » reste impraticable
lorsque le vendeur est une collectivité publique en raison des règles de la
comptabilité publique.

4° - Baux de longue durée

194. Ces baux d'une durée de dix-huit à quatre-vingt-dix-neuf ans

comprennent les baux emphytéotiques et les baux à construction.

195. Le bail emphytéotique visé par l'article L. 451-1 du code rural ne

contient aucune obligation de construire à la différence du bail à construction
qui implique l'engagement de construire du preneur. Rappelons que l'article
13 de la loi du 5 janvier 1988 a prévu la possibilité de conclure un tel bail sur
o
le domaine public local (V. supra, n  77).

196. Le bail à construction a, selon l'article L. 251-1 du code de la

construction et de l'habitation, pour objet l'édification de constructions sur le
terrain du bailleur. Malgré cette référence au terrain, il ne fait pas de doute
que le bail à construction peut avoir comme assiette un volume.

197. En effet, la construction ne doit pas obligatoirement se situer à la

surface du sol, la technique du bail à construction pouvant être utilisée pour
des constructions en sous-sol ou en élévation dans le cadre de volumes
immobiliers (J.-G. Raffray, Les titres d'occupation d'un local commercial,
étude juridique et fiscale, Bull. CRIDON Bordeaux-Toulouse, juin 1990,
o
p. 101, n  370 ; J.-Ph. Meng, Publication du ministère, p. 49 ; P. Walet et
o
P. Chambelland, op. cit., p. 97, n  188). L'objection selon laquelle le bail à
construction ne pourrait porter sur un volume car le texte vise le terrain est
donc non fondée.

198. Nous avons vu ci-dessus que les volumes immobiliers matériels ou

immatériels peuvent faire l'objet de baux de longue durée, c'est-à-dire de
baux emphytéotiques ou de baux à construction. Dans la mesure où un état
descriptif de division en volumes a été publié, ces baux peuvent être conclus
et permettront à leur preneur de bénéficier d'un droit réel. Les baux de
longue durée ne nécessitent en aucun cas la production d'un document
d'arpentage malgré la prétention de certaines conservations des
hypothèques puisque ce document ne peut que constater les changements
dans les limites des parcelles ce qui ne se conçoit pas pour les volumes.
o
Cependant, l'article 7, alinéa 3, du décret n  55-22 du 4 janvier 1955 (mod.
o
par Décr. n  60-963 du 5 sept. 1960, art. 11, D. 1960.329) énonce que les
dispositions relatives à l'obligation d'établir un état descriptif de division ne
sont pas applicables lorsque l'acte ou la décision concerne soit une servitude,
soit un droit d'usage ou d'habitation, soit un bail de plus de douze années.
Paradoxalement, les baux d'une durée de plus de douze ans pourraient être
publiés sans qu'il y ait obligation de faire référence à l'état descriptif de
division. En matière de volumes, on conçoit mal l'existence de pareils baux
sans état descriptif de division en volumes. Pour notre part, nous
considérons qu'ils ne peuvent être passés qu'après la publication de l'état
descriptif de division en volumes identifiant les volumes et spécialement ceux
qui font l'objet de ces baux.

199. Malgré le nombre élevé des réalisations d'ensembles immobiliers

complexes en volumes (EIC) dont plusieurs ont atteint, à une certaine
époque, des dimensions impressionnantes, on est obligé de constater
l'absence de contentieux en matière de volumes. Et pourtant, il s'agit là de
créations de la pratique non régies par un texte spécifique mais soumises à
des réglementations particulières très strictes, notamment en ce qui
concerne les ventes en l'état futur d'achèvement du secteur protégé et la
domanialité publique. D'aucuns ont pu souhaiter l'intervention du législateur
alors que, pour notre part, nous formulons le vœu inverse car le système
élaboré par les praticiens est cohérent et est aujourd'hui bien rodé.

200. La construction en volumes présente des avantages indéniables pour la

réalisation de certaines opérations mais, comme nous l'avons signalé en
1983 (P. Chambelland et P. Walet, op. cit.), elle ne constitue pas une
panacée. L'utilisation abusive de cette formule pourrait alors justifier
l'intervention du législateur ce qui n'apporterait pas forcément une
simplification en la matière.

Index alphabétique

■Accession 11, 32 s., 193

■Accessoire 40, 48, 92, 100

⚪
domaine public 12

■Accroissement de volume 175 s.

■Altimétrie 25 s.

■Aménageur
⚪
assurances
⚪
construction 146
⚪
multirisque 148
⚪
délégation de maîtrise d'ouvrage 119
⚪
paiement de terrain par remise de volume 193
⚪
permis de construire, obtention 141

■Architecte 3 s., 26
■Ascenseur 102, 152

■Association foncière urbaine 131 s.

⚪
adhésion 131
⚪
catégories 131
⚪
hypothèque légale 132
⚪
objet 133

■Association syndicale 100, 122 s., 169, 175

⚪
adhésion 125
⚪
assemblée générale 126 s.
⚪
assurance multirisque 148 s.
⚪
autorisée 122, 124
⚪
charges 128 s.
⚪
foncière urbaine
V. Association foncière urbaine
⚪
fonctionnement 126 s.
⚪
libre 122 s.
⚪
locataires de volumes, rapports 116
⚪
objet 122 s.
⚪
personnalité juridique 125
⚪
président 128
 ⚪
statuts 125, 126 s.

■Assurances
⚪
construction 145 s.
⚪
désordres couverts 145
⚪
obligation 145
⚪
souscription 146
⚪
multirisque 148 s.

■Axes de composition, de transparence 26

■Bail
⚪
à construction 5, 38, 195 s., 198
⚪
emphytéotique 5, 38, 77, 195, 198
⚪
locataires de volumes, rapports avec association syndicale 116

■Bornage 24

■Cadastre 17 s.
⚪
coordonnées planes 22 s.
⚪
cotes de niveau 27
⚪
plan cadastral, nature 24
⚪
références cadastrales 17 s.
⚪
volume dans copropriété horizontale 162

■Cahier des charges de construction 119

■Cahier des règles d'usage et d'habitation 107, 111 s.
⚪
copropriété dans volume 152
⚪
dénomination, choix 111
⚪
division de volume 173
⚪
forme 118
⚪
objet 112 s.
⚪
publicité 118
⚪
servitudes 114

■Certificat d'urbanisme 140

■Charges 3, 112
⚪
association syndicale 128 s.
⚪
copropriété dans un volume 151 s.

■Coefficient d'occupation des sols 100, 142

■Collectivité publique (Vente en l'état futur d'achèvement de volumes à

une) 182 s.

■Convention
⚪
de construction 119
⚪
entre propriétaires de volumes 139

■Copropriété 30, 53 s., 84, 126, 150 s., 187

⚪
horizontale 29
⚪
volume dans une copropriété horizontale 159 s.
V. Volume
 ⚪
inadaptation 5 s.
⚪
L. 1965, application 53 s., 64 s.
⚪
servitudes, incompatibilité 63
⚪
verticale 29, 48
⚪
volume dans copropriété verticale 164 s.
⚪
dans un volume 150 s., 170, 174
⚪
assemblée générale des copropriétaires 155
⚪
charges 151, 152
⚪
état descriptif de division en copropriété 150
⚪
L. 10 juill. 1965, application 153
⚪
parties communes 152
⚪
pluralité de volumes 156 s.
⚪
règlement de copropriété 151 s.
⚪
syndic, désignation 154
⚪
syndicat des copropriétaires 153, 157
⚪
(volume dans une) 159 s.
V. Volume

■Cotes
⚪
géométriques 28
⚪
 de niveau 27

■Cour commune (Servitude de) 71, 72

■Crédit-bail 191

■Délégation de maîtrise d'ouvrage 119, 146

■Destination 107, 113, 145, 176

⚪
copropriété dans un volume 151
⚪
division de volume 173 s.

■Division de volume 109, 172 s.

■Documents 93 s.
⚪
d'arpentage, non 23, 198
⚪
relatifs à la construction 119
V. Cahier des règles d'usage et d'habitation, État descriptif de division en
volumes

■Domaine public 10 s., 20, 92

⚪
accessoires 12
⚪
bail emphytéotique 77
⚪
copropriété, incompatibilité 8 s.
⚪
limites dans l'espace 13
⚪
servitudes 74 s.

■Droit
⚪
de construire 39, 142, 161
⚪
de jouissance 45
 ⚪
de mutation 179
⚪
de pacage 43
⚪
de préemption 144
V. Propriété, Superficie (Droit de)

■Élévation 1, 97, 99 s., 121, 175

■Ensemble immobilier complexe (EIC) 1 s., 10

⚪
choix, limites 79 s.
⚪
division primaire en volumes 85 s.
⚪
hétérogénéité des fonctions de l'EIC 91 s.
⚪
homogénéité de l'immeuble 80 s.
⚪
équipements communs, organes de gestion 120 s.
⚪
hétérogénéité 58 s.
⚪
L. 10 juill. 1965, application 53 s.
⚪
notion 1 s.
⚪
parties communes, absence 61 s., 68 s.
⚪
servitudes 71 s.
V. ce mot

■Entretien 112, 124, 129

■Équipements 59, 65, 97, 104, 112

⚪
organes de gestion 120 s.

■État descriptif de division en copropriété 110

 ⚪
copropriété dans un volume 151
⚪
volume dans copropriété horizontale 162

■État descriptif de division en volumes 19 s., 94 s.

⚪
baux de longue durée 198
⚪
forme 109
⚪
modification 109, 172
⚪
numérotation des lots volumes et des lots de copropriété 110
⚪
objet 94
⚪
pièces annexes 105
⚪
publicité 109
⚪
volumes
⚪
à construire 106
⚪
description 105 s.
⚪
destination 107
⚪
détermination 95 s.
⚪
fusion 171
⚪
numérotation des lots 110

■Évolage 38

■Expropriation 40
■Fusion de volumes 109, 168 s.

■Garages 92, 102 s.

■Garantie
⚪
biennale 145
⚪
décennale 145
⚪
intrinsèque 188
⚪
de parfait achèvement 145 s.
⚪
vente d'immeuble à construire 147

■Gardiennage 120

■Géomètre 4, 24, 27, 97

■Haute futaie (Droit d'exploitation de) 43

■Hétérogénéité 81, 85
⚪
de l'ensemble immobilier complexe 7, 30, 56, 58 s., 79
⚪
de ses fonctions 91 s.

■Homogénéité 28, 58, 30 s., 85

■Hypothèque 36
⚪
légale 130, 132

■Imbrication 2, 6, 14, 29

■Impôt foncier 21

■Incompatibilité avec structures juridiques classiques 5 s.

■Indivision 5, 80, 84, 121, 193

■Location-accession 192
■Lotissement 5, 29, 123
⚪
réglementation, non-application 140
⚪
(volume dans un) 159 s.

■Mitoyenneté 67

■Nivellement général de le France (NGF) 15, 26, 97, 99, 105

■Numérotation des lots 110

■Pacage (Droit de) 43

■Partage 43, 48

■Parties communes 48, 65 s., 82 s.

⚪
absence 2, 61 s., 68 s., 86
⚪
copropriété dans un volume 151 s.

■Permis de construire 140 s., 178

⚪
affichage 143
⚪
obtention 141
⚪
recours contentieux, délai
⚪
point de départ 143
⚪
volume dans copropriété horizontale 161

■Plan
⚪
coupe 103, 105
⚪
d'occupation des sols 39
⚪
parcellaire 24 s.
 ⚪
planimétrique 103, 105

■Préemption (Droit de) 144

■Propriété 37, 41, 45 s., 54 s.

⚪
du sol, représentation abstraite 15 s.
V. Volume

■Publicité foncière 21
⚪
cahier des règles d'usage et d'habitation 118
⚪
état descriptif de division 109

■Réception des travaux 145 s.

■Récolement des travaux 108

■Reconstruction 148 s.

■Règlement de chantier 119

■Revendication 51

■Servitudes 3, 24, 46, 51, 61, 66, 70 s., 169, 198

⚪
aménageur, rôle 71
⚪
cahier des règles d'usage et d'habitation 114
⚪
concernées 71 s.
⚪
copropriété, incompatibilité 63
⚪
de cour commune 71, 72
⚪
destination du père de famille 73
⚪
domaine public 74 s.
 ⚪
du fait de l'homme 76
⚪
non aedificandi 72
⚪
non altius tollendi 72
⚪
de passage 71, 114
⚪
usages locaux 73
⚪
volumes concernés 73

■Société d'attribution 165 s.

■Superficie (Droit de) 31 s., 45, 46, 95

⚪
accessoire 40
⚪
doctrine 41 s.
⚪
jurisprudence 43
⚪
législation 31 s.
⚪
code civil 31 s.
⚪
textes spéciaux 38 s.
⚪
terminologie 44

■Surélévation (Droit de) 175

■Surplomb (Construction en) 142

■Syndicats (Union de)

V. Union de syndicats

■Taxe à le valeur ajoutée (TVA)

⚪
 vente de volumes 178 s.

■Travaux
⚪
réception 145 s.
⚪
récolement 108

■Tréfonds 1, 28, 44, 80, 97, 99 s., 121, 175

⚪
droit de creuser 175

■Union de syndicats 7, 134 s., 158

⚪
adhérents 135
⚪
ensemble immobilier complexe 137
⚪
objet 134
⚪
statuts, rédaction 135

■Usufruit 46

■Vente de volume 48, 147, 178 s.

⚪
en l'état futur d'achèvement 180 s.
⚪
à collectivité publique 182 s.
⚪
de lots à l'intérieur d'un volume 187 s.
⚪
ordinaires 178 s.
⚪
volume à construire 178
⚪
volume construit 179

■Vices
⚪
 apparents
⚪
vente d'immeuble à construire 147 (renvoi)
⚪
cachés 145

■Volume 2, 13, 15 s., 17 s.

⚪
accroissements 175 s.
⚪
capable 98
⚪
caractéristiques 28 s.
⚪
(copropriété dans un) 150 s.
V. Copropriété
⚪
dans une copropriété horizontale 159 s.
⚪
cadastre 162
⚪
permis de construire 161
⚪
représentation de l'EIC à l'assemblée générale de la copropriété 163
⚪
unité foncière 159
⚪
dans une copropriété verticale 164 s.
⚪
définition 16, 28, 46
⚪
destination 107, 113
⚪
division 109, 172 s.
⚪
en élévation 99, 105 s.
⚪
limité 100, 105
⚪
équipements 104
⚪
état descriptif de division
V. État descriptif de division en volumes
⚪
forme 101 s.
⚪
fusion 109, 168 s.
⚪
homogénéité 28
⚪
imbrication 2, 29
⚪
immatériel 19, 28, 49 s., 98
⚪
dans un lotissement 160
⚪
matériel 49, 52, 98
⚪
nature juridique 31 s.
⚪
droit de superficie 31 s.
⚪
propriété immobilière 45 s.
⚪
opérations susceptibles 168 s.
⚪
pédonculaire 102
⚪
propriété 145 s.
⚪
attributs 52
⚪
immobilière 49 s.
⚪
spatiale 46 s.
⚪
 remise pour paiement du terrain 193
⚪
servitudes 73
⚪
superficie (droit de) 31 s.
V. Superficie
⚪
en tréfonds
V. Tréfonds
⚪
utile 98
⚪
vente 178 s.
V. Vente de volume
Actualisation

61 s. Servitude et copropriété. - La division d'un immeuble en lots de

copropriété n'est pas incompatible avec l'établissement de servitudes entre
les parties privatives de deux lots, ces héritages appartenant à des
e er o
propriétaires distincts (Civ. 3 , 1  juill. 2009, n  08-14.963  , D. 2009.
1975, obs. Y. Rouquet   ; RLDC 2009/64.3592, obs. B. Parance). –
Indivision et servitudes. – Une servitude étant une charge imposée sur un
héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre
propriétaire, il n'est pas possible de reconnaître à des propriétaires indivis
e
d'un fonds un droit de passage sur ce même fonds (Civ. 3 , 27 mai 2009,
o
n  08-14.376  ).

150 s. Copropriété et division en volumes. - La division d'une propriété

en volumes ne peut être soumise au statut de la copropriété que si
e
l'existence de parties communes est caractérisée (Civ. 3 , 8 sept. 2010,
o
n  09-15.554  , AJDI 2011. 217, obs. Tomasin   ; RDI 2011. 606, obs.
Chaput   ; JCP 2010. 2185, obs. Périnet-Marquet ; Loyers et copr. 2011. 23,
obs. Vigneron).

Copropriété et division en volumes. La division volumétrique de la

propriété d'un immeuble et l'éviction du statut de la copropriété sont
possibles même si les lots comportent une part indivise d'une partie
commune. Le juge peut homologuer l'état descriptif de division en volumes,
e
à condition de ne pas réduire les droits des propriétaires (Civ. 3 , 18 janv.
 o
2012, n  10-27.396  , AJDI 2012. 237, point de vue Le Rudier  et 276,
obs. Atias  ).

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