Вы находитесь на странице: 1из 169

Научно Практический Центр Профессиональной Оценки

СБОРНИК РЫНОЧНЫХ КОРРЕКТИРОВОК

СРК - 2018

Москва 2018
ООО «Научно-практический Центр Профессиональной Оценки» (ООО НЦПО)

СБОРНИК РЫНОЧНЫХ КОРРЕКТИРОВОК

СРК - 2018

Под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича

Москва 2018 г.
УДК 657.92:[332.62+658.27](035)
ББК 65

СБОРНИК РЫНОЧНЫХ КОРРЕКТИРОВОК

Сборник рыночных корректировок (СРК) / Под ред. канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. - М.: ООО
«Научно-практический Центр Профессиональной Оценки», 2018. – 168 с.
В сборнике представлены расчетные параметры, полученные с помощью анализа рынков
купли-продажи и аренды недвижимости, машин и оборудования, НМА, параметров предприятий
для использования Оценщиками и Консультантами. Приведены отдельные отрывки из
практических отчетов по оценке.
Сборник преследует, в основном, три цели:
- представить в едином сборнике последние данные по исследованиям рынков и
обоснованиям рыночных корректировок стоимости для отдельных объектов;
- ознакомить заинтересованных лиц со значениями расчетных корректировок в
формульном и табулированном виде;
- ознакомить практикующих специалистов с примерами практического применения
расчетных корректировок;
Сборник может представлять интерес для практикующих оценщиков, специалистов
экономического профиля, студентов и аспирантов соответствующих специальностей.

ISBN 978-5-9909276-1-2 © ООО «Научно-практический Центр


Профессиональной Оценки», 2018

2
СОДЕРЖАНИЕ
ВВЕДЕНИЕ ............................................................................................................................................ 6
РАЗДЕЛ 1. НЕДВИЖИМОСТЬ .......................................................................................................... 7
1.1. Виды корректировок ..................................................................................................................... 7
1.2. Земельные участки ........................................................................................................................ 8
1.2.1. Корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по городам РФ 8
1.2.2. Корректировки на местоположение земельных участков (Москва, Московская область,
Ленинградская область, Ярославль) .................................................................................................... 9
1.2.2.1. Москва. Право собственности. Офисно-административное назначение ЗУ (по офертам)
............................................................................................................................................................... 10
1.2.2.2. Москва. Право собственности. Торговое назначение ЗУ (по офертам) ........................... 12
1.2.2.3. Москва. Право собственности. Производственно-складское назначение ЗУ (по офертам)
............................................................................................................................................................... 14
1.2.2.4. Москва. Право собственности. Коммерческое назначение ЗУ (по сделкам) .................. 16
1.2.2.5. Московская область. Право собственности. Торговое назначение ЗУ (по офертам) ..... 18
1.2.2.6. Московская область. Право собственности. Производственно-складское назначение ЗУ
(по офертам) ......................................................................................................................................... 20
1.2.2.7. Ленинградская область. Право собственности. Производственно-складское назначение
ЗУ (по офертам) ................................................................................................................................... 22
1.2.2.8. Ярославль. Право собственности. Производственно-складское назначение ЗУ (по
офертам) ............................................................................................................................................... 24
1.2.2.9. Москва. Право аренды. Офисно-административное назначение ЗУ (по офертам) ........ 26
1.2.2.10. Москва. Право аренды. Торговое назначение ЗУ (по офертам) ..................................... 28
1.2.2.11. Москва. Право аренды. Производственно-складское назначение ЗУ (по офертам) ..... 30
1.2.2.12. Москва. Общие сопоставительные данные по земельным участкам ............................. 32
1.2.3. Корректировки на масштаб земельных участков (Москва, Московская область,
Ленинградская область, Санкт-Петербург) ...................................................................................... 33
1.2.3.1. Москва. Право собственности. Масштабный эффект для ЗУ офисно-административного
назначения............................................................................................................................................ 33
1.2.3.2. Москва. Право собственности. Масштабный эффект для ЗУ торгового назначения ..... 35
1.2.3.3. Москва. Права собственности. Масштабный эффект для ЗУ производственного
назначения............................................................................................................................................ 37
1.2.3.4. Московская область. Право собственности. Масштабный эффект для РС ЗУ торгового
назначения............................................................................................................................................ 39
1.2.3.5. Московская область. Право собственности. Масштабный эффект для РС ЗУ
производственного назначения .......................................................................................................... 41
1.2.3.6. Московская область. Право собственности. Масштабный эффект для РС ЗУ
сельскохозяйственного назначения ................................................................................................... 43
1.2.3.7. Ленинградская область. Права собственности. Масштабный эффект для РС ЗУ
производственного назначения .......................................................................................................... 45
1.2.3.8. Санкт-Петербург. Право собственности. Масштабный эффект для РС ЗУ
производственно-складского назначения ......................................................................................... 47
1.2.4. Диапазоны корректировок земельных участков с учетом влияния различных факторов 49
1.2.5. Разница в стоимости коммерческой недвижимости с правами собственности и с правами
аренды на земельные участки ............................................................................................................ 51
1.2.6. Исследование соотношения «стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет / стоимость
прав собственности» для земельных участков в городах РФ ......................................................... 52
1.3. Коммерческая недвижимость..................................................................................................... 54
1.3.1. Корректировки на местоположение (Москва, Московская область) .................................. 54
1.3.1.1. Москва. Стоимость прав собственности (РС) для офисных помещений различных
классов («А, В, С») .............................................................................................................................. 54
1.3.1.2. Москва. Стоимость арендных ставок (АС) для офисных помещений различных классов
(«А, В, С») ............................................................................................................................................ 59
1.3.1.3. Москва. Стоимость прав собственности (РС) для торговых помещений различных
классов. («А, В, С») ............................................................................................................................. 64

3
1.3.1.4. Москва. Стоимость арендных ставок (АС) для торговых помещений различных классов.
(«А, В, С») ............................................................................................................................................ 69
1.3.1.5. Москва. Стоимость прав собственности (РС) для производственно-складских
помещений различных классов («В, С») ........................................................................................... 74
1.3.1.6. Московская область. Удельная стоимость прав собственности для производственно-
складских помещений класса «С») .................................................................................................... 76
1.3.2. Корректировка на масштаб (Москва) ..................................................................................... 78
1.3.2.1. Москва. Масштабный эффект для прав собственности (РС) торговых помещений класса
«В» и «С» ............................................................................................................................................. 78
1.3.2.2. Москва. Масштабный эффект для арендных ставок (АС) торговых помещений класса
«С» ........................................................................................................................................................ 81
1.3.2.3. Масштабный эффект для прав собственности (РС) офисных помещений класса «А», «В»
и «С» в Москве .................................................................................................................................... 83
1.3.2.4. Масштабный эффект для арендных ставок (АС) офисных помещений класса «С» в
Москве .................................................................................................................................................. 87
1.3.2.5. Масштабный эффект для прав собственности (РС) производственно-складских
помещений класса «С» в Москве ....................................................................................................... 89
1.3.2.6. Масштабный эффект для прав собственности (РС) производственно-складских
помещений класса «С» в Московской области ................................................................................ 91
1.3.3. Корректировки на износы улучшений (Москва, Московская область) .............................. 93
1.4. Средние величины операционных и эксплуатационных расходов (Москва, Санкт-Петербург,
Московская область) ........................................................................................................................... 96
1.5. Квартиры. Корректировки на соотношение удельной стоимости 1 кв.м общей площади в
жилом здании по отношению к 1 кв.м жилой площади квартиры ................................................. 97
1.6. Корректировки на соотношение долей земельных участков, приходящихся на 1 кв.м общей
площади жилых помещений для зданий различной этажности. .................................................... 98
1.7. Корректировки на разницу в стоимости торговых помещений класса «С-В» с различным
уровнем отделки и инженерных сетей на рынках купли-продажи ................................................ 98
1.8. Здания-памятники культурного наследия................................................................................. 99
1.8.1. Корректировки для земельных участков (Москва) ............................................................... 99
1.8.2. Диапазоны стоимости престижности. Факторы влияния при определении стоимости
престижности ....................................................................................................................................... 99
1.9. Учет ПП для объектов незавершенного строительства (Москва, Московская область) .... 100
1.10. Скидки на уторгование для недвижимости по городам РФ ................................................ 102
1.11. Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ. ...................................... 103
1.12. Учет НДС при оценке объектов недвижимости ................................................................... 104
1.13. Альтернативные методы определения арендных ставок для недвижимости .................... 105
1.13.1. Метод среднего товарного чека {18} ................................................................................. 105
1.14. Расстояния от центра города до станций московского метрополитена ............................. 108
1.15. Стоимость ремонта офисных помещений в городах России .............................................. 116
1.16. Отрывки из отчетов по оценке недвижимости ..................................................................... 117
1.16.1. Расчет корректировки на масштабный эффект для земельных участков большой площади.
............................................................................................................................................................. 117
1.16.2. Решение метода выделения при выборе наиболее оптимального для НЭИ здания ...... 119
РАЗДЕЛ 2. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ ............................................................................... 131
2.1. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок ............................................ 131
2.2. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке РФ .......................................................... 132
РАЗДЕЛ 3. ОБЪЕКТЫ, СВЯЗАННЫЕ С НЕМАТЕРИАЛЬНЫМИ ФАКТОРАМИ
ВОЗДЕЙСТВИЯ ................................................................................................................................ 134
3.1. Сроки полезного использования программ для ЭВМ............................................................ 134
3.2. Сроки экономической жизни технологий ............................................................................... 135
3.3. Ставки дисконтирования. Алгоритмы определения дополнительных рисков для ОИС.... 136
3.3.1. Факторы влияния на дополнительные риски и определение рисков в привязке к патентам,
технологиям, ноу-хау и отдельным видам прочих РИД. ............................................................... 137
3.3.1.1. Риск неудачного продвижения продукта на рынок. ........................................................ 137
3.3.1.2. Риск низкой влиятельности при распределении совокупных выгод от НМА. .............. 137
3.3.1.3. Риск высоких расходов, неэффективных инвестиций. .................................................... 138
4
3.3.1.4. Общеэкономические риски (Роэ). ...................................................................................... 138
3.3.1.5. Риск внедрения в производство товаров/услуг (Рп) ........................................................ 139
3.3.1.6. Риск использования прямых и искусственных методов выделения денежных потоков для
ОИС (Рпи). ......................................................................................................................................... 139
3.3.2. Факторы влияния на дополнительные риски и определение рисков в привязке к товарным
знакам (маркам). ................................................................................................................................ 139
3.3.2.1. Риск неудачного продвижения продукта на рынок. ........................................................ 139
3.3.2.2. Риск низкой влиятельности при распределении совокупных выгод от ТЗ.................... 140
3.3.2.3. Риск высоких расходов, неэффективных инвестиций. .................................................... 140
3.3.3. Факторы влияния на дополнительные риски и определение рисков в привязке к авторским
правам (телесериалам, художественным, документальным и анимационным фильмам,
спектаклям и т.д.). ............................................................................................................................. 141
3.3.3.1. Риск неудачного продвижения продукта на рынок. ........................................................ 141
3.3.3.2. Риск низкой влиятельности при распределении совокупных выгод .............................. 141
3.3.3.3. Риск высоких расходов, неэффективных инвестиций. .................................................... 141
3.3.4. Факторы влияния на дополнительные риски и определение рисков в привязке к
программам для ЭВМ (ПП, ПО), базам данных, клиентским базам. ........................................... 142
3.3.4.1. Риск неудачного продвижения продукта на рынок. ........................................................ 142
3.3.4.2. Риск низкой влиятельности при распределении совокупных выгод .............................. 142
3.3.4.3. Риск высоких расходов, неэффективных инвестиций. .................................................... 143
3.3.5. Факторы влияния на дополнительные риски и определение рисков в привязке к правам
пользования лицензиями на разработку месторождений .............................................................. 143
3.3.5.1. Риск неудачного продвижения продукта на рынок. ........................................................ 143
3.3.5.2. Риск низкой влиятельности при распределении совокупных выгод .............................. 143
3.3.5.3. Риск высоких расходов, неэффективных инвестиций. .................................................... 144
3.3.6. Факторы влияния на дополнительные риски и определение рисков в привязке к гудвиллу
(деловой репутации).......................................................................................................................... 144
3.3.6.1. Риск, связанный с персоналом Рперсонал ........................................................................ 145
3.3.6.2. Риск, связанный с интеллектуальным капиталом Ринкап ............................................... 146
3.3.6.3. Прочие риски Рпрочие ........................................................................................................ 146
РАЗДЕЛ 4. ОЦЕНКА БИЗНЕСА И ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ .................................. 148
4.1. Исследования соотношений ставок дисконтирования для доналоговых и посленалоговых
денежных потоков (EBITDA, EBT, Е) ............................................................................................. 148
4.2. Отраслевое ранжирование инвестиционных проектов по периоду окупаемости затрат ... 151
4.3. Отраслевое ранжирование инвестиционных проектов по внутренней норме рентабельности
(IRR).................................................................................................................................................... 151
4.4. Соотношения между величинами котировок привилегированных и обыкновенных акций
............................................................................................................................................................. 152
4.5. Методы выделения стоимости отдельных активов из общей стоимости бизнеса {17} ..... 152
4.6. Мультипликаторы СРД для решения Сравнительного подхода методом отраслевых
коэффициентов .................................................................................................................................. 154
ЗАКЛЮЧЕНИЕ ................................................................................................................................. 160
ПРЕДЛОЖЕНИЯ ООО «НЦПО» .................................................................................................... 161
ЛИТЕРАТУРНЫЕ ИСТОЧНИКИ ................................................................................................... 162
ПРИЛОЖЕНИЕ 1. ПОДХОДЫ И МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ................ 163

5
ВВЕДЕНИЕ
В настоящем сборнике представлены:
- корректировочные данные, определенные на основании изучения рынков купли-продажи и
сдачи в аренду недвижимости, машин и оборудования, НМА, параметров предприятий;
- расчетные рыночные данные, используемые при применении затратного, сравнительного и
доходного подходов при оценке различных объектов;
- отдельные отрывки из отчетов по оценке, ориентированные на раскрытие техники
применения рыночных данных;
- примеры использования табулированных рыночных данных по проведению корректировок
стоимости для различных объектов.
Объединение в едином сборнике найденных стохастических зависимостей и примеров
практического использования этих зависимостей поможет снизить трудоемкость оценочных и
консалтинговых работ.
Применение представленных данных позволяет расширить алгоритмы решения различных
подходов к оценке.
Периодичность выпуска сборников СРК определена на уровне годового срока времени,
поэтому прогнозируется выпуск 1 номера в год. Выход номера – март месяц. Основные
данные – начало текущего года.
Список литературных источников содержит ссылки на материалы, использованные при
формировании настоящего сборника.
Каждый номер содержит новые данные, применяемые в оценке и консалтинге.

6
РАЗДЕЛ 1. НЕДВИЖИМОСТЬ
1.1. Виды корректировок
Основными элементами сравнения являются:
1). Передаваемые имущественные права.
2). Условия финансирования.
3). Условия продажи.
4). Расходы, сделанные сразу же после покупки.
5). Рыночные условия.
6). Местоположение.
7). Физические характеристики (размер, качество строительных работ, состояние
строения, благоустройство и т.д.).
8). Экономические характеристики (эксплуатационные расходы, условия договоров
аренды, административные расходы, состав арендаторов).
9). Вид использования (зонирование).
10). Компоненты стоимости, не входящие в состав недвижимости.
Помимо основных элементов сравнения, могут потребоваться и дополнительные элементы.
К ним можно отнести градостроительные элементы, сервитуты, природоохранные
ограничения.

Конкретизация отдельных поправок:


1). Местоположение:
- Состояние коммуникаций;
- Транспорт;
- Инфраструктура;
- Соседняя собственность;
- Доступность объекта.
2). Условия продажи:
- Информированность покупателя;
- Специальные скидки;
- Возможность дальнейшей эксплуатации объекта;
3). Условия финансирования:
- Схема ипотеки;
- Процентные ставки;
- Срок кредита.
4). Физические характеристики:
- Площадь строения;
- Площадь участка земли;
- Качество строительства;
- Конструктивные и объемно – планировочные решения;
- Эксплуатационные характеристики;
- Удобства;
- Функциональная пригодность.

Следует отметить, что количество элементов сравнения и их узкое разделение должно быть
связано с конкретными объектами оценки.

7
1.2. Земельные участки
1.2.1. Корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по городам
РФ
Использование: Корректировки на вид разрешенного использования (назначение) применяются
в случае отсутствия аналогов ЗУ по назначению объекта оценки.
Таблица 1. Средние соотношения между стоимостью прав собственности на ЗУ различного назначения в
городах РФ по офертам
№ Торговое и Офисно- Жилые Произв.- Отдых Охранные
Наименование Права Гостиницы
п/п сервисное админ. дома складск. (рекреац.) зоны***
1 Владивосток Собств. 1,000 -* 1,008 0,992 0,234 - 0,052
2 Екатеринбург Собств. 1,000 - 0,81 0,712 0,285 0,208 0,063
3 Краснодар Собств. 1,000 0,879** 0,809 0,624 0,368 0,215 0,067
4 Красноярск Собств. 1,000 - 0,856 0,723 0,286 0,172 0,078
5 Москва Собств. 1,000 0,954** 0,872 0,582 0,228 0,162 0,076
6 Московская область Собств. 1,000 0,892** - 0,654 0,398 0,192 0,076
7 Новосибирск Собств. 1,000 0,832** 0,798 0,698 0,372 0,232 0,069
8 Ростов на Дону Собств. 1,000 0,872** 0,808 0,712 0,175 0,169 0,082
9 Санкт-Петербург Собств. 1,000 0,829** 0,846 0,49 0,208 0,192 0,079
10 Ярославль Собств. 1,000 - 0,856 0,534 0,398 0,18 0,06
Среднее по 2018 г. Собств. 1,000 0,876** 0,851 0,672 0,295 0,191 0,070
Среднее по 2017 г. Собств. 1,000 0,874** 0,843 0,642 0,296 0,214 0,078
Среднее по 2016 г. Собств. 1,000 0,919** 0,843 0,674 0,285 0,209 0,076
Среднее по 2015 г. Собств. 1,000 0,981** 0,853 0,599 0,311 0,235 -
Среднее по 2014 г. Собств. 1,000 0,994** 0,840 0,594 0,293 0,289 -
Таблица 1. Легенда:
* Прочерки в таблице связаны с отсутствием достоверного количества данных по выборке;
** Подбор земельных участков для сравнения с гостиничным назначением осуществлялся в
привязке к местоположению гостиничных участков. Сравнивались участки под торговые и
гостиничные назначения.
*** Земельные участки без разрешения капитального строительства (водоохранные зоны,
сельскохозяйственные зоны и т.п.)

Корректировка не может быть значительной (т.е. сильно превышающей 30 – 50%), поэтому


для подбора аналогов из соседних классов целесообразно использовать:
Объект – ЗУ торгового назначения. Аналоги – ЗУ гостиничного и офисно-административного
назначения.
Объект – ЗУ гостиничного назначения. Аналоги – ЗУ торгового и офисно-административного
назначения.
Объект – ЗУ офисно-административного назначения. Аналоги – ЗУ торгового, гостиничного и
жилого назначения.
Объект – ЗУ жилого назначения. Аналоги – ЗУ офисно-административного назначения.
Объект – ЗУ производственно-складского назначения. Аналоги – ЗУ рекреационного
назначения.
Объект – ЗУ рекреационного назначения. Аналоги – ЗУ производственно-складского
назначения.
Пример пользования таблицей:
Объект оценки – ЗУ офисного назначения в Красноярске.
Подобраны 2 аналога:
Аналог №1: ЗУ торгового назначения, РС1=А. Корректировка: А*(0,856 / 1,000)
Аналог №2: ЗУ гостиничного назначения, РС2=В. Корректировка: В*(0,856/0,876), где 0,876 –
среднее по ЗУ для гостиниц, поскольку в Красноярске не определено данное соотношение.
Как видно из табличных данных, наибольшая стоимость ЗУ в городах РФ соотносится с
торговым, сервисным и гостиничным назначением, а наименьшая – с производственно-
складским и рекреационным (отдых). В охранных зонах – минимальные значения ЗУ.
Справочно: А и В – условные величины удельной стоимости аналогов.
Следует отметить, что существенных различий между стоимостью ЗУ для торгово-сервисного и
гостиничного назначения не установлено.

8
1.2.2. Корректировки на местоположение земельных участков (Москва, Московская
область, Ленинградская область, Ярославль)
Использование: Корректировка на местоположение связана с удаленностью от базового
местоположения (центр города, МКАД, КАД). Применяется в условиях большого различия в
местоположении аналога и объекта оценки. Корректировка ограничена допустимым уровнем
коэффициента корректировки (до 30%) и экстремальным уровнем корректировки (до 50%).
Таблица 2. Сводная таблица корреляционно-регрессионных данных (влияние местоположения)

Расстояние,
РС, ППА, Значимость

ед.изм.
№ Наименование,
Регрессионное уравнение R2 R РЦ, связи по
п/п назначение
ед.изм. Чеддоку*

1 г. Москва
Оферты
1.1. Офисно-административные РС = 321 249*(Расстояние от центра)-1,052 0,819 0,905 руб./кв. м км очень высокая
1.2. Офисно-административные ППА = 188 109*(Расстояние от центра)-0,915 0,648 0,805 руб./кв. м км высокая
1.3. Торговое РС = 386 036*(Расстояние от центра)-1,078 0,685 0,828 руб./кв. м км высокая
1.4. Торговое ППА = 233 433*(Расстояние от центра)-0,991 0,605 0,778 руб./кв. м км высокая
1.5. Производственное РС = 36 446*(Расстояние от центра)-0,643 0,654 0,809 руб./кв. м км высокая
1.6. Производственное ППА = 34 348*(Расстояние от центра)-0,64 0,416 0,645 руб./кв. м км заметная
Сделки
1.7. Коммерческое назначение РС = 252 066*(Расстояние от центра)-1,16 0,810 0,900 руб./кв. м км очень высокая
2 Московская область
Оферты
2.1. Торговое РС = 59 022*(Расстояние от МКАД)-0,683 0,842 0,916 руб./кв. м км очень высокая
2.2. Производственное РС = 13 316*(Расстояние от МКАД)-0,55 0,497 0,705 руб./кв. м км высокая
3 Ленинградская область
Оферты
3.1. Производственное РС = 7 408,1*(Расстояние от КАД)-0,741 0,678 0,823 руб./кв. м км высокая
4 Ярославль
Оферты
4.1. Производственное РС = 9 202,9*(Расстояние от центра)-0,946 0,851 0,922 руб./кв. м км очень высокая
*Шкала Чеддока:
Значение R 0,1 – 0,3 0,3 – 0,5 0,5 – 0,7 0,7 – 0,9 0,9 – 0,999
Теснота связи слабая умеренная заметная высокая очень высокая

9
1.2.2.1. Москва. Право собственности. Офисно-административное назначение ЗУ (по
офертам)
Рисунок 1. Изменение РС ЗУ офисно-административного назначения при удалении от центра города. Москва.

Изменение РС ЗУ офисно-административного назначения при удалении от


центра города. Москва.
300 000

250 000

200 000
РС, руб./кв.м

y = 321 249x-1,052
R² = 0,8191
150 000

100 000

50 000

0
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Расстояние от центра, км

10
Таблица 3. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для ЗУ офисно-административного назначения. Москва. (по офертам)
Аналоги, км
Расстояние
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
1 1,00 2,07 3,18 4,30 5,44 6,59 7,75 8,91 10,09 11,27 12,46 13,66 14,85 16,06 17,27 18,48 19,70 20,92 22,14 23,37 24,60 25,84 27,07 28,31
2 0,48 1,00 1,53 2,07 2,62 3,18 3,74 4,30 4,87 5,44 6,01 6,59 7,16 7,75 8,33 8,91 9,50 10,09 10,68 11,27 11,87 12,46 13,06 13,66
3 0,31 0,65 1,00 1,35 1,71 2,07 2,44 2,81 3,18 3,55 3,92 4,30 4,68 5,06 5,44 5,82 6,20 6,59 6,97 7,36 7,75 8,13 8,52 8,91
4 0,23 0,48 0,74 1,00 1,26 1,53 1,80 2,07 2,35 2,62 2,90 3,18 3,46 3,74 4,02 4,30 4,58 4,87 5,15 5,44 5,72 6,01 6,30 6,59
5 0,18 0,38 0,58 0,79 1,00 1,21 1,42 1,64 1,86 2,07 2,29 2,51 2,73 2,95 3,18 3,40 3,62 3,85 4,07 4,30 4,53 4,75 4,98 5,21
6 0,15 0,31 0,48 0,65 0,83 1,00 1,18 1,35 1,53 1,71 1,89 2,07 2,26 2,44 2,62 2,81 2,99 3,18 3,36 3,55 3,74 3,92 4,11 4,30
7 0,13 0,27 0,41 0,56 0,70 0,85 1,00 1,15 1,30 1,46 1,61 1,76 1,92 2,07 2,23 2,39 2,54 2,70 2,86 3,02 3,18 3,34 3,50 3,66
8 0,11 0,23 0,36 0,48 0,61 0,74 0,87 1,00 1,13 1,26 1,40 1,53 1,67 1,80 1,94 2,07 2,21 2,35 2,48 2,62 2,76 2,90 3,04 3,18
9 0,10 0,21 0,31 0,43 0,54 0,65 0,77 0,88 1,00 1,12 1,24 1,35 1,47 1,59 1,71 1,83 1,95 2,07 2,19 2,32 2,44 2,56 2,68 2,81
Объекты оценки, км

10 0,09 0,18 0,28 0,38 0,48 0,58 0,69 0,79 0,90 1,00 1,11 1,21 1,32 1,42 1,53 1,64 1,75 1,86 1,96 2,07 2,18 2,29 2,40 2,51
11 0,08 0,17 0,25 0,35 0,44 0,53 0,62 0,72 0,81 0,90 1,00 1,10 1,19 1,29 1,39 1,48 1,58 1,68 1,78 1,88 1,97 2,07 2,17 2,27
12 0,07 0,15 0,23 0,31 0,40 0,48 0,57 0,65 0,74 0,83 0,91 1,00 1,09 1,18 1,26 1,35 1,44 1,53 1,62 1,71 1,80 1,89 1,98 2,07
13 0,07 0,14 0,21 0,29 0,37 0,44 0,52 0,60 0,68 0,76 0,84 0,92 1,00 1,08 1,16 1,24 1,33 1,41 1,49 1,57 1,66 1,74 1,82 1,91
14 0,06 0,13 0,20 0,27 0,34 0,41 0,48 0,56 0,63 0,70 0,78 0,85 0,92 1,00 1,08 1,15 1,23 1,30 1,38 1,46 1,53 1,61 1,69 1,76
15 0,06 0,12 0,18 0,25 0,31 0,38 0,45 0,52 0,58 0,65 0,72 0,79 0,86 0,93 1,00 1,07 1,14 1,21 1,28 1,35 1,42 1,50 1,57 1,64
16 0,05 0,11 0,17 0,23 0,29 0,36 0,42 0,48 0,55 0,61 0,67 0,74 0,80 0,87 0,93 1,00 1,07 1,13 1,20 1,26 1,33 1,40 1,46 1,53
17 0,05 0,11 0,16 0,22 0,28 0,33 0,39 0,45 0,51 0,57 0,63 0,69 0,75 0,82 0,88 0,94 1,00 1,06 1,12 1,19 1,25 1,31 1,37 1,44
18 0,05 0,10 0,15 0,21 0,26 0,31 0,37 0,43 0,48 0,54 0,60 0,65 0,71 0,77 0,83 0,88 0,94 1,00 1,06 1,12 1,18 1,24 1,29 1,35
19 0,05 0,09 0,14 0,19 0,25 0,30 0,35 0,40 0,46 0,51 0,56 0,62 0,67 0,73 0,78 0,83 0,89 0,94 1,00 1,06 1,11 1,17 1,22 1,28
20 0,04 0,09 0,14 0,18 0,23 0,28 0,33 0,38 0,43 0,48 0,53 0,58 0,64 0,69 0,74 0,79 0,84 0,90 0,95 1,00 1,05 1,11 1,16 1,21
21 0,04 0,08 0,13 0,17 0,22 0,27 0,31 0,36 0,41 0,46 0,51 0,56 0,60 0,65 0,70 0,75 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15
22 0,04 0,08 0,12 0,17 0,21 0,25 0,30 0,35 0,39 0,44 0,48 0,53 0,57 0,62 0,67 0,72 0,76 0,81 0,86 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10
23 0,04 0,08 0,12 0,16 0,20 0,24 0,29 0,33 0,37 0,42 0,46 0,50 0,55 0,59 0,64 0,68 0,73 0,77 0,82 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05
24 0,04 0,07 0,11 0,15 0,19 0,23 0,27 0,31 0,36 0,40 0,44 0,48 0,52 0,57 0,61 0,65 0,70 0,74 0,78 0,83 0,87 0,91 0,96 1,00
Таблица 3. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.
Пример пользования таблицей:
Объект оценки – ЗУ, расположенный на удалении 8 км от центра города.
Границы корректировочных коэффициентов с поправками до 150% (красный цвет) находятся в диапазоне 6-11 км. (по горизонтали).
Границы корректировочных коэффициентов с поправками до 130% (салатовый цвет) находятся в диапазоне 7-10 км.
Подобраны 2 аналога:
Аналог №1:7 км., РС1=А. Корректировка: А*0,87;
Аналог №2:9 км., РС2=В. Корректировка: В*1,13.

11
1.2.2.2. Москва. Право собственности. Торговое назначение ЗУ (по офертам)
Рисунок 2. Изменение РС ЗУ торгового назначения при удалении от центра города. Москва.

Изменение РС ЗУ торгового назначения при удалении от центра города.


Москва.
300 000

250 000
РС, руб./кв.м

200 000
y = 386 036x-1,078
R² = 0,6854
150 000

100 000

50 000

0
0 5 10 15 20 25 30
Расстояние от центра, км

12
Таблица 4. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для ЗУ торгового назначения. Москва. (по офертам)
Аналоги, км
Расстояние
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
1 1,00 2,11 3,27 4,46 5,67 6,90 8,15 9,41 10,68 11,97 13,26 14,57 15,88 17,20 18,53 19,86 21,20 22,55 23,91 25,26 26,63 28,00 29,37 30,75
2 0,47 1,00 1,55 2,11 2,69 3,27 3,86 4,46 5,06 5,67 6,28 6,90 7,52 8,15 8,78 9,41 10,04 10,68 11,32 11,97 12,61 13,26 13,91 14,57
3 0,31 0,65 1,00 1,36 1,73 2,11 2,49 2,88 3,27 3,66 4,06 4,46 4,86 5,26 5,67 6,08 6,49 6,90 7,31 7,73 8,15 8,57 8,99 9,41
4 0,22 0,47 0,73 1,00 1,27 1,55 1,83 2,11 2,40 2,69 2,98 3,27 3,56 3,86 4,16 4,46 4,76 5,06 5,36 5,67 5,97 6,28 6,59 6,90
5 0,18 0,37 0,58 0,79 1,00 1,22 1,44 1,66 1,88 2,11 2,34 2,57 2,80 3,03 3,27 3,50 3,74 3,98 4,22 4,46 4,70 4,94 5,18 5,42
6 0,14 0,31 0,47 0,65 0,82 1,00 1,18 1,36 1,55 1,73 1,92 2,11 2,30 2,49 2,69 2,88 3,07 3,27 3,46 3,66 3,86 4,06 4,26 4,46
7 0,12 0,26 0,40 0,55 0,70 0,85 1,00 1,15 1,31 1,47 1,63 1,79 1,95 2,11 2,27 2,44 2,60 2,77 2,93 3,10 3,27 3,44 3,61 3,77
8 0,11 0,22 0,35 0,47 0,60 0,73 0,87 1,00 1,14 1,27 1,41 1,55 1,69 1,83 1,97 2,11 2,25 2,40 2,54 2,69 2,83 2,98 3,12 3,27
9 0,09 0,20 0,31 0,42 0,53 0,65 0,76 0,88 1,00 1,12 1,24 1,36 1,49 1,61 1,73 1,86 1,98 2,11 2,24 2,37 2,49 2,62 2,75 2,88
Объекты оценки, км

10 0,08 0,18 0,27 0,37 0,47 0,58 0,68 0,79 0,89 1,00 1,11 1,22 1,33 1,44 1,55 1,66 1,77 1,88 2,00 2,11 2,23 2,34 2,45 2,57
11 0,08 0,16 0,25 0,34 0,43 0,52 0,61 0,71 0,81 0,90 1,00 1,10 1,20 1,30 1,40 1,50 1,60 1,70 1,80 1,90 2,01 2,11 2,21 2,32
12 0,07 0,14 0,22 0,31 0,39 0,47 0,56 0,65 0,73 0,82 0,91 1,00 1,09 1,18 1,27 1,36 1,46 1,55 1,64 1,73 1,83 1,92 2,02 2,11
13 0,06 0,13 0,21 0,28 0,36 0,43 0,51 0,59 0,67 0,75 0,84 0,92 1,00 1,08 1,17 1,25 1,34 1,42 1,51 1,59 1,68 1,76 1,85 1,94
14 0,06 0,12 0,19 0,26 0,33 0,40 0,47 0,55 0,62 0,70 0,77 0,85 0,92 1,00 1,08 1,15 1,23 1,31 1,39 1,47 1,55 1,63 1,71 1,79
15 0,05 0,11 0,18 0,24 0,31 0,37 0,44 0,51 0,58 0,65 0,72 0,79 0,86 0,93 1,00 1,07 1,14 1,22 1,29 1,36 1,44 1,51 1,59 1,66
16 0,05 0,11 0,16 0,22 0,29 0,35 0,41 0,47 0,54 0,60 0,67 0,73 0,80 0,87 0,93 1,00 1,07 1,14 1,20 1,27 1,34 1,41 1,48 1,55
17 0,05 0,10 0,15 0,21 0,27 0,33 0,38 0,44 0,50 0,56 0,63 0,69 0,75 0,81 0,87 0,94 1,00 1,06 1,13 1,19 1,26 1,32 1,39 1,45
18 0,04 0,09 0,14 0,20 0,25 0,31 0,36 0,42 0,47 0,53 0,59 0,65 0,70 0,76 0,82 0,88 0,94 1,00 1,06 1,12 1,18 1,24 1,30 1,36
19 0,04 0,09 0,14 0,19 0,24 0,29 0,34 0,39 0,45 0,50 0,55 0,61 0,66 0,72 0,78 0,83 0,89 0,94 1,00 1,06 1,11 1,17 1,23 1,29
20 0,04 0,08 0,13 0,18 0,22 0,27 0,32 0,37 0,42 0,47 0,52 0,58 0,63 0,68 0,73 0,79 0,84 0,89 0,95 1,00 1,05 1,11 1,16 1,22
21 0,04 0,08 0,12 0,17 0,21 0,26 0,31 0,35 0,40 0,45 0,50 0,55 0,60 0,65 0,70 0,75 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15
22 0,04 0,08 0,12 0,16 0,20 0,25 0,29 0,34 0,38 0,43 0,47 0,52 0,57 0,61 0,66 0,71 0,76 0,81 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10
23 0,03 0,07 0,11 0,15 0,19 0,23 0,28 0,32 0,36 0,41 0,45 0,50 0,54 0,59 0,63 0,68 0,72 0,77 0,81 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05
24 0,03 0,07 0,11 0,14 0,18 0,22 0,26 0,31 0,35 0,39 0,43 0,47 0,52 0,56 0,60 0,65 0,69 0,73 0,78 0,82 0,87 0,91 0,96 1,00
Таблица 4. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.
Пример пользования таблицей аналогичен приведенному выше.

13
1.2.2.3. Москва. Право собственности. Производственно-складское назначение ЗУ (по
офертам)
Рисунок 3. Изменение РС ЗУ производственно-складского назначения при удалении от центра города.
Москва.
Изменение РС ЗУ производственно-складского назначения при удалении от
центра города. Москва.
25 000

20 000

y = 36 446x-0,643
РС, руб./кв.м

R² = 0,6537
15 000

10 000

5 000

0
0 5 10 15 20 25 30
Расстояние от центра, км

14
Таблица 5. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для ЗУ производственного назначения. Москва. (по офертам)
Аналоги, км
Расстояние
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
1 1,00 1,56 2,03 2,44 2,81 3,16 3,49 3,81 4,11 4,40 4,67 4,94 5,20 5,46 5,70 5,95 6,18 6,41 6,64 6,86 7,08 7,30 7,51 7,72
2 0,64 1,00 1,30 1,56 1,80 2,03 2,24 2,44 2,63 2,81 2,99 3,16 3,33 3,49 3,65 3,81 3,96 4,11 4,25 4,40 4,54 4,67 4,81 4,94
3 0,49 0,77 1,00 1,20 1,39 1,56 1,72 1,88 2,03 2,17 2,31 2,44 2,57 2,69 2,81 2,93 3,05 3,16 3,28 3,39 3,49 3,60 3,71 3,81
4 0,41 0,64 0,83 1,00 1,15 1,30 1,43 1,56 1,68 1,80 1,92 2,03 2,13 2,24 2,34 2,44 2,54 2,63 2,72 2,81 2,90 2,99 3,08 3,16
5 0,36 0,55 0,72 0,87 1,00 1,12 1,24 1,35 1,46 1,56 1,66 1,76 1,85 1,94 2,03 2,11 2,20 2,28 2,36 2,44 2,52 2,59 2,67 2,74
6 0,32 0,49 0,64 0,77 0,89 1,00 1,10 1,20 1,30 1,39 1,48 1,56 1,64 1,72 1,80 1,88 1,95 2,03 2,10 2,17 2,24 2,31 2,37 2,44
7 0,29 0,45 0,58 0,70 0,81 0,91 1,00 1,09 1,18 1,26 1,34 1,41 1,49 1,56 1,63 1,70 1,77 1,84 1,90 1,96 2,03 2,09 2,15 2,21
8 0,26 0,41 0,53 0,64 0,74 0,83 0,92 1,00 1,08 1,15 1,23 1,30 1,37 1,43 1,50 1,56 1,62 1,68 1,74 1,80 1,86 1,92 1,97 2,03
9 0,24 0,38 0,49 0,59 0,69 0,77 0,85 0,93 1,00 1,07 1,14 1,20 1,27 1,33 1,39 1,45 1,51 1,56 1,62 1,67 1,72 1,78 1,83 1,88
Объекты оценки, км

10 0,23 0,36 0,46 0,55 0,64 0,72 0,80 0,87 0,93 1,00 1,06 1,12 1,18 1,24 1,30 1,35 1,41 1,46 1,51 1,56 1,61 1,66 1,71 1,76
11 0,21 0,33 0,43 0,52 0,60 0,68 0,75 0,81 0,88 0,94 1,00 1,06 1,11 1,17 1,22 1,27 1,32 1,37 1,42 1,47 1,52 1,56 1,61 1,65
12 0,20 0,32 0,41 0,49 0,57 0,64 0,71 0,77 0,83 0,89 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 1,25 1,30 1,34 1,39 1,43 1,48 1,52 1,56
13 0,19 0,30 0,39 0,47 0,54 0,61 0,67 0,73 0,79 0,84 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,14 1,19 1,23 1,28 1,32 1,36 1,40 1,44 1,48
14 0,18 0,29 0,37 0,45 0,52 0,58 0,64 0,70 0,75 0,81 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,18 1,22 1,26 1,30 1,34 1,38 1,41
15 0,18 0,27 0,36 0,43 0,49 0,55 0,61 0,67 0,72 0,77 0,82 0,87 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,16 1,20 1,24 1,28 1,32 1,35
16 0,17 0,26 0,34 0,41 0,47 0,53 0,59 0,64 0,69 0,74 0,79 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,15 1,19 1,23 1,26 1,30
17 0,16 0,25 0,33 0,39 0,46 0,51 0,57 0,62 0,66 0,71 0,76 0,80 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,11 1,15 1,18 1,21 1,25
18 0,16 0,24 0,32 0,38 0,44 0,49 0,54 0,59 0,64 0,69 0,73 0,77 0,81 0,85 0,89 0,93 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,14 1,17 1,20
19 0,15 0,24 0,31 0,37 0,42 0,48 0,53 0,57 0,62 0,66 0,70 0,74 0,78 0,82 0,86 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,07 1,10 1,13 1,16
20 0,15 0,23 0,30 0,36 0,41 0,46 0,51 0,55 0,60 0,64 0,68 0,72 0,76 0,80 0,83 0,87 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12
21 0,14 0,22 0,29 0,34 0,40 0,45 0,49 0,54 0,58 0,62 0,66 0,70 0,73 0,77 0,81 0,84 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09
22 0,14 0,21 0,28 0,33 0,39 0,43 0,48 0,52 0,56 0,60 0,64 0,68 0,71 0,75 0,78 0,81 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06
23 0,13 0,21 0,27 0,32 0,37 0,42 0,47 0,51 0,55 0,59 0,62 0,66 0,69 0,73 0,76 0,79 0,82 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03
24 0,13 0,20 0,26 0,32 0,36 0,41 0,45 0,49 0,53 0,57 0,61 0,64 0,67 0,71 0,74 0,77 0,80 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00
Таблица 5. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

15
1.2.2.4. Москва. Право собственности. Коммерческое назначение ЗУ (по сделкам)
Рисунок 4. Изменение РЦ ЗУ коммерческого назначения с удалением от центра города. Москва.

Изменение РЦ ЗУ коммерческого назначения с удалением от центра города.


Москва.
600 000

500 000
y = 252 066x-1,16
R² = 0,8102
РЦ, руб./кв.м

400 000

300 000

200 000

100 000

0
0 5 10 15 20 25 30
Расстояние, км

16
Таблица 6. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для ЗУ коммерческого назначения по сделкам. Москва. (по сделкам - Росреестр)
Аналоги, км
Расстояние
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
1 1,00 2,23 3,58 4,99 6,47 7,99 9,56 11,16 12,79 14,45 16,14 17,86 19,60 21,36 23,13 24,93 26,75 28,58 30,43 32,30 34,18 36,08 37,98 39,91
2 0,45 1,00 1,60 2,23 2,89 3,58 4,28 4,99 5,72 6,47 7,22 7,99 8,77 9,56 10,35 11,16 11,97 12,79 13,62 14,45 15,30 16,14 17,00 17,86
3 0,28 0,62 1,00 1,40 1,81 2,23 2,67 3,12 3,58 4,04 4,51 4,99 5,48 5,97 6,47 6,97 7,48 7,99 8,51 9,03 9,56 10,09 10,62 11,16
4 0,20 0,45 0,72 1,00 1,30 1,60 1,91 2,23 2,56 2,89 3,23 3,58 3,92 4,28 4,63 4,99 5,36 5,72 6,09 6,47 6,85 7,22 7,61 7,99
5 0,15 0,35 0,55 0,77 1,00 1,24 1,48 1,72 1,98 2,23 2,50 2,76 3,03 3,30 3,58 3,85 4,14 4,42 4,70 4,99 5,28 5,58 5,87 6,17
6 0,13 0,28 0,45 0,62 0,81 1,00 1,20 1,40 1,60 1,81 2,02 2,23 2,45 2,67 2,89 3,12 3,35 3,58 3,81 4,04 4,28 4,51 4,75 4,99
7 0,10 0,23 0,37 0,52 0,68 0,84 1,00 1,17 1,34 1,51 1,69 1,87 2,05 2,23 2,42 2,61 2,80 2,99 3,18 3,38 3,58 3,77 3,97 4,18
8 0,09 0,20 0,32 0,45 0,58 0,72 0,86 1,00 1,15 1,30 1,45 1,60 1,76 1,91 2,07 2,23 2,40 2,56 2,73 2,89 3,06 3,23 3,40 3,58
9 0,08 0,17 0,28 0,39 0,51 0,62 0,75 0,87 1,00 1,13 1,26 1,40 1,53 1,67 1,81 1,95 2,09 2,23 2,38 2,53 2,67 2,82 2,97 3,12
Объекты оценки, км

10 0,07 0,15 0,25 0,35 0,45 0,55 0,66 0,77 0,88 1,00 1,12 1,24 1,36 1,48 1,60 1,72 1,85 1,98 2,11 2,23 2,36 2,50 2,63 2,76
11 0,06 0,14 0,22 0,31 0,40 0,50 0,59 0,69 0,79 0,90 1,00 1,11 1,21 1,32 1,43 1,54 1,66 1,77 1,89 2,00 2,12 2,23 2,35 2,47
12 0,06 0,13 0,20 0,28 0,36 0,45 0,54 0,62 0,72 0,81 0,90 1,00 1,10 1,20 1,30 1,40 1,50 1,60 1,70 1,81 1,91 2,02 2,13 2,23
13 0,05 0,11 0,18 0,25 0,33 0,41 0,49 0,57 0,65 0,74 0,82 0,91 1,00 1,09 1,18 1,27 1,37 1,46 1,55 1,65 1,74 1,84 1,94 2,04
14 0,05 0,10 0,17 0,23 0,30 0,37 0,45 0,52 0,60 0,68 0,76 0,84 0,92 1,00 1,08 1,17 1,25 1,34 1,43 1,51 1,60 1,69 1,78 1,87
15 0,04 0,10 0,15 0,22 0,28 0,35 0,41 0,48 0,55 0,62 0,70 0,77 0,85 0,92 1,00 1,08 1,16 1,24 1,32 1,40 1,48 1,56 1,64 1,72
16 0,04 0,09 0,14 0,20 0,26 0,32 0,38 0,45 0,51 0,58 0,65 0,72 0,79 0,86 0,93 1,00 1,07 1,15 1,22 1,30 1,37 1,45 1,52 1,60
17 0,04 0,08 0,13 0,19 0,24 0,30 0,36 0,42 0,48 0,54 0,60 0,67 0,73 0,80 0,86 0,93 1,00 1,07 1,14 1,21 1,28 1,35 1,42 1,49
18 0,03 0,08 0,13 0,17 0,23 0,28 0,33 0,39 0,45 0,51 0,56 0,62 0,69 0,75 0,81 0,87 0,94 1,00 1,06 1,13 1,20 1,26 1,33 1,40
19 0,03 0,07 0,12 0,16 0,21 0,26 0,31 0,37 0,42 0,47 0,53 0,59 0,64 0,70 0,76 0,82 0,88 0,94 1,00 1,06 1,12 1,19 1,25 1,31
20 0,03 0,07 0,11 0,15 0,20 0,25 0,30 0,35 0,40 0,45 0,50 0,55 0,61 0,66 0,72 0,77 0,83 0,88 0,94 1,00 1,06 1,12 1,18 1,24
21 0,03 0,07 0,10 0,15 0,19 0,23 0,28 0,33 0,37 0,42 0,47 0,52 0,57 0,62 0,68 0,73 0,78 0,84 0,89 0,94 1,00 1,06 1,11 1,17
22 0,03 0,06 0,10 0,14 0,18 0,22 0,26 0,31 0,35 0,40 0,45 0,50 0,54 0,59 0,64 0,69 0,74 0,79 0,84 0,90 0,95 1,00 1,05 1,11
23 0,03 0,06 0,09 0,13 0,17 0,21 0,25 0,29 0,34 0,38 0,43 0,47 0,52 0,56 0,61 0,66 0,70 0,75 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05
24 0,03 0,06 0,09 0,13 0,16 0,20 0,24 0,28 0,32 0,36 0,40 0,45 0,49 0,54 0,58 0,62 0,67 0,72 0,76 0,81 0,86 0,90 0,95 1,00
Таблица 6. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

17
1.2.2.5. Московская область. Право собственности. Торговое назначение ЗУ (по офертам)
Рисунок 5. Изменение РС ЗУ торгового назначения при удалении от МКАД. Московская область.

Изменение РС ЗУ торгового назначения при удалении от МКАД.


Московская область.
45 000

40 000

35 000

30 000
РС, руб./кв.м

y = 59 022x-0,683
R² = 0,8422
25 000

20 000

15 000

10 000

5 000

0
0 20 40 60 80 100 120 140
Расстояние от МКАД, км

18
Таблица 7. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для ЗУ торгового назначения. Московская область. (по офертам)
Расстояние Аналоги, км
от МКАД 1 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115
1 1,00 3,00 4,82 6,36 7,74 9,01 10,21 11,34 12,42 13,46 14,47 15,44 16,39 17,31 18,21 19,08 19,94 20,79 21,61 22,43 23,23 24,01 24,79 25,55
5 0,33 1,00 1,61 2,12 2,58 3,00 3,40 3,78 4,14 4,48 4,82 5,14 5,46 5,77 6,06 6,36 6,64 6,92 7,20 7,47 7,74 8,00 8,26 8,51
10 0,21 0,62 1,00 1,32 1,61 1,87 2,12 2,35 2,58 2,79 3,00 3,20 3,40 3,59 3,78 3,96 4,14 4,31 4,48 4,65 4,82 4,98 5,14 5,30
15 0,16 0,47 0,76 1,00 1,22 1,42 1,61 1,78 1,95 2,12 2,28 2,43 2,58 2,72 2,86 3,00 3,14 3,27 3,40 3,53 3,65 3,78 3,90 4,02
20 0,13 0,39 0,62 0,82 1,00 1,16 1,32 1,47 1,61 1,74 1,87 2,00 2,12 2,24 2,35 2,47 2,58 2,69 2,79 2,90 3,00 3,10 3,20 3,30
25 0,11 0,33 0,53 0,71 0,86 1,00 1,13 1,26 1,38 1,49 1,61 1,71 1,82 1,92 2,02 2,12 2,21 2,31 2,40 2,49 2,58 2,66 2,75 2,84
30 0,10 0,29 0,47 0,62 0,76 0,88 1,00 1,11 1,22 1,32 1,42 1,51 1,61 1,70 1,78 1,87 1,95 2,04 2,12 2,20 2,28 2,35 2,43 2,50
35 0,09 0,26 0,43 0,56 0,68 0,79 0,90 1,00 1,10 1,19 1,28 1,36 1,45 1,53 1,61 1,68 1,76 1,83 1,91 1,98 2,05 2,12 2,19 2,25
40 0,08 0,24 0,39 0,51 0,62 0,73 0,82 0,91 1,00 1,08 1,16 1,24 1,32 1,39 1,47 1,54 1,61 1,67 1,74 1,81 1,87 1,93 2,00 2,06
Объекты оценки, км

45 0,07 0,22 0,36 0,47 0,57 0,67 0,76 0,84 0,92 1,00 1,07 1,15 1,22 1,29 1,35 1,42 1,48 1,54 1,61 1,67 1,73 1,78 1,84 1,90
50 0,07 0,21 0,33 0,44 0,53 0,62 0,71 0,78 0,86 0,93 1,00 1,07 1,13 1,20 1,26 1,32 1,38 1,44 1,49 1,55 1,61 1,66 1,71 1,77
55 0,06 0,19 0,31 0,41 0,50 0,58 0,66 0,73 0,80 0,87 0,94 1,00 1,06 1,12 1,18 1,24 1,29 1,35 1,40 1,45 1,50 1,56 1,61 1,65
60 0,06 0,18 0,29 0,39 0,47 0,55 0,62 0,69 0,76 0,82 0,88 0,94 1,00 1,06 1,11 1,16 1,22 1,27 1,32 1,37 1,42 1,47 1,51 1,56
65 0,06 0,17 0,28 0,37 0,45 0,52 0,59 0,66 0,72 0,78 0,84 0,89 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 1,25 1,30 1,34 1,39 1,43 1,48
70 0,05 0,16 0,26 0,35 0,43 0,49 0,56 0,62 0,68 0,74 0,79 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,14 1,19 1,23 1,28 1,32 1,36 1,40
75 0,05 0,16 0,25 0,33 0,41 0,47 0,53 0,59 0,65 0,71 0,76 0,81 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,18 1,22 1,26 1,30 1,34
80 0,05 0,15 0,24 0,32 0,39 0,45 0,51 0,57 0,62 0,68 0,73 0,77 0,82 0,87 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,16 1,20 1,24 1,28
85 0,05 0,14 0,23 0,31 0,37 0,43 0,49 0,55 0,60 0,65 0,70 0,74 0,79 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,16 1,19 1,23
90 0,05 0,14 0,22 0,29 0,36 0,42 0,47 0,52 0,57 0,62 0,67 0,71 0,76 0,80 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,11 1,15 1,18
95 0,04 0,13 0,21 0,28 0,34 0,40 0,46 0,51 0,55 0,60 0,65 0,69 0,73 0,77 0,81 0,85 0,89 0,93 0,96 1,00 1,04 1,07 1,11 1,14
100 0,04 0,13 0,21 0,27 0,33 0,39 0,44 0,49 0,53 0,58 0,62 0,66 0,71 0,75 0,78 0,82 0,86 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,07 1,10
105 0,04 0,13 0,20 0,26 0,32 0,38 0,43 0,47 0,52 0,56 0,60 0,64 0,68 0,72 0,76 0,79 0,83 0,87 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06
110 0,04 0,12 0,19 0,26 0,31 0,36 0,41 0,46 0,50 0,54 0,58 0,62 0,66 0,70 0,73 0,77 0,80 0,84 0,87 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03
115 0,04 0,12 0,19 0,25 0,30 0,35 0,40 0,44 0,49 0,53 0,57 0,60 0,64 0,68 0,71 0,75 0,78 0,81 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00
Таблица 7. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

19
1.2.2.6. Московская область. Право собственности. Производственно-складское назначение
ЗУ (по офертам)
Рисунок 6. Изменение РС ЗУ производственно-складского назначения при удалении от МКАД. Московская
область.

Изменение РС ЗУ производственно-складского назначения при удалении от


МКАД.
Московская область.
12 000

10 000
y = 13 316x-0,55
R² = 0,497
РС, руб./кв.м

8 000

6 000

4 000

2 000

0
0 20 40 60 80 100 120 140
Расстояние от МКАД, км

20
Таблица 8. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для ЗУ производственно-складского назначения. Московская область. (по офертам)
Расстояние Аналоги, км
от МКАД 1 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115
1 1,00 2,42 3,55 4,43 5,19 5,87 6,49 7,07 7,61 8,11 8,60 9,06 9,51 9,93 10,35 10,75 11,14 11,51 11,88 12,24 12,59 12,93 13,27 13,60
5 0,41 1,00 1,46 1,83 2,14 2,42 2,68 2,92 3,14 3,35 3,55 3,74 3,92 4,10 4,27 4,43 4,59 4,75 4,90 5,05 5,19 5,34 5,47 5,61
10 0,28 0,68 1,00 1,25 1,46 1,66 1,83 1,99 2,14 2,29 2,42 2,55 2,68 2,80 2,92 3,03 3,14 3,24 3,35 3,45 3,55 3,64 3,74 3,83
15 0,23 0,55 0,80 1,00 1,17 1,32 1,46 1,59 1,72 1,83 1,94 2,04 2,14 2,24 2,33 2,42 2,51 2,60 2,68 2,76 2,84 2,92 2,99 3,07
20 0,19 0,47 0,68 0,85 1,00 1,13 1,25 1,36 1,46 1,56 1,66 1,74 1,83 1,91 1,99 2,07 2,14 2,22 2,29 2,36 2,42 2,49 2,55 2,62
25 0,17 0,41 0,60 0,76 0,88 1,00 1,11 1,20 1,29 1,38 1,46 1,54 1,62 1,69 1,76 1,83 1,90 1,96 2,02 2,08 2,14 2,20 2,26 2,31
30 0,15 0,37 0,55 0,68 0,80 0,90 1,00 1,09 1,17 1,25 1,32 1,40 1,46 1,53 1,59 1,66 1,72 1,77 1,83 1,89 1,94 1,99 2,04 2,09
35 0,14 0,34 0,50 0,63 0,74 0,83 0,92 1,00 1,08 1,15 1,22 1,28 1,35 1,41 1,46 1,52 1,58 1,63 1,68 1,73 1,78 1,83 1,88 1,92
40 0,13 0,32 0,47 0,58 0,68 0,77 0,85 0,93 1,00 1,07 1,13 1,19 1,25 1,31 1,36 1,41 1,46 1,51 1,56 1,61 1,66 1,70 1,74 1,79
Объекты оценки, км

45 0,12 0,30 0,44 0,55 0,64 0,72 0,80 0,87 0,94 1,00 1,06 1,12 1,17 1,22 1,28 1,32 1,37 1,42 1,46 1,51 1,55 1,59 1,63 1,68
50 0,12 0,28 0,41 0,52 0,60 0,68 0,76 0,82 0,88 0,94 1,00 1,05 1,11 1,16 1,20 1,25 1,29 1,34 1,38 1,42 1,46 1,50 1,54 1,58
55 0,11 0,27 0,39 0,49 0,57 0,65 0,72 0,78 0,84 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,14 1,19 1,23 1,27 1,31 1,35 1,39 1,43 1,46 1,50
60 0,11 0,25 0,37 0,47 0,55 0,62 0,68 0,74 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,17 1,21 1,25 1,29 1,32 1,36 1,40 1,43
65 0,10 0,24 0,36 0,45 0,52 0,59 0,65 0,71 0,77 0,82 0,87 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,16 1,20 1,23 1,27 1,30 1,34 1,37
70 0,10 0,23 0,34 0,43 0,50 0,57 0,63 0,68 0,74 0,78 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,15 1,18 1,22 1,25 1,28 1,31
75 0,09 0,23 0,33 0,41 0,48 0,55 0,60 0,66 0,71 0,76 0,80 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,11 1,14 1,17 1,20 1,23 1,27
80 0,09 0,22 0,32 0,40 0,47 0,53 0,58 0,63 0,68 0,73 0,77 0,81 0,85 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,07 1,10 1,13 1,16 1,19 1,22
85 0,09 0,21 0,31 0,39 0,45 0,51 0,56 0,61 0,66 0,70 0,75 0,79 0,83 0,86 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15 1,18
90 0,08 0,20 0,30 0,37 0,44 0,49 0,55 0,59 0,64 0,68 0,72 0,76 0,80 0,84 0,87 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,14
95 0,08 0,20 0,29 0,36 0,42 0,48 0,53 0,58 0,62 0,66 0,70 0,74 0,78 0,81 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11
100 0,08 0,19 0,28 0,35 0,41 0,47 0,52 0,56 0,60 0,64 0,68 0,72 0,76 0,79 0,82 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08
105 0,08 0,19 0,27 0,34 0,40 0,45 0,50 0,55 0,59 0,63 0,66 0,70 0,74 0,77 0,80 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,03 1,05
110 0,08 0,18 0,27 0,33 0,39 0,44 0,49 0,53 0,57 0,61 0,65 0,68 0,72 0,75 0,78 0,81 0,84 0,87 0,90 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02
115 0,07 0,18 0,26 0,33 0,38 0,43 0,48 0,52 0,56 0,60 0,63 0,67 0,70 0,73 0,76 0,79 0,82 0,85 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00
Таблица 8. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

21
1.2.2.7. Ленинградская область. Право собственности. Производственно-складское
назначение ЗУ (по офертам)
Рисунок 7. Изменение РС ЗУ производственно-складского назначения при удалении от КАД. Ленинградская
область.
Изменение РС ЗУ производственно-складского назначения при удалении от
КАД. Ленинградская область.
8 000

7 000

6 000
y = 7 408,1x-0,741
РС, руб./кв.м

R² = 0,6783
5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

0
0 10 20 30 40 50 60 70 80
Расстояние от КАД, км

22
Таблица 9. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для ЗУ производственно-складского назначения. Ленинградская область. (по офертам)
Аналоги, км
Расстояние
1 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115
1 1,00 3,30 5,51 7,44 9,21 10,86 12,43 13,94 15,39 16,79 18,15 19,48 20,78 22,05 23,29 24,51 25,72 26,90 28,06 29,21 30,34 31,46 32,56 33,65
5 0,30 1,00 1,67 2,26 2,79 3,30 3,77 4,23 4,67 5,09 5,51 5,91 6,30 6,69 7,07 7,44 7,80 8,16 8,51 8,86 9,21 9,54 9,88 10,21
10 0,18 0,60 1,00 1,35 1,67 1,97 2,26 2,53 2,79 3,05 3,30 3,54 3,77 4,00 4,23 4,45 4,67 4,88 5,09 5,30 5,51 5,71 5,91 6,11
15 0,13 0,44 0,74 1,00 1,24 1,46 1,67 1,87 2,07 2,26 2,44 2,62 2,79 2,96 3,13 3,30 3,46 3,62 3,77 3,93 4,08 4,23 4,38 4,52
20 0,11 0,36 0,60 0,81 1,00 1,18 1,35 1,51 1,67 1,82 1,97 2,12 2,26 2,40 2,53 2,66 2,79 2,92 3,05 3,17 3,30 3,42 3,54 3,66
25 0,09 0,30 0,51 0,68 0,85 1,00 1,14 1,28 1,42 1,55 1,67 1,79 1,91 2,03 2,14 2,26 2,37 2,48 2,58 2,69 2,79 2,90 3,00 3,10
30 0,08 0,27 0,44 0,60 0,74 0,87 1,00 1,12 1,24 1,35 1,46 1,57 1,67 1,77 1,87 1,97 2,07 2,16 2,26 2,35 2,44 2,53 2,62 2,71
35 0,07 0,24 0,40 0,53 0,66 0,78 0,89 1,00 1,10 1,20 1,30 1,40 1,49 1,58 1,67 1,76 1,85 1,93 2,01 2,10 2,18 2,26 2,34 2,41
40 0,06 0,21 0,36 0,48 0,60 0,71 0,81 0,91 1,00 1,09 1,18 1,27 1,35 1,43 1,51 1,59 1,67 1,75 1,82 1,90 1,97 2,04 2,12 2,19
45 0,06 0,20 0,33 0,44 0,55 0,65 0,74 0,83 0,92 1,00 1,08 1,16 1,24 1,31 1,39 1,46 1,53 1,60 1,67 1,74 1,81 1,87 1,94 2,00
Объекты оценки, км

50 0,06 0,18 0,30 0,41 0,51 0,60 0,68 0,77 0,85 0,92 1,00 1,07 1,14 1,21 1,28 1,35 1,42 1,48 1,55 1,61 1,67 1,73 1,79 1,85
55 0,05 0,17 0,28 0,38 0,47 0,56 0,64 0,72 0,79 0,86 0,93 1,00 1,07 1,13 1,20 1,26 1,32 1,38 1,44 1,50 1,56 1,61 1,67 1,73
60 0,05 0,16 0,27 0,36 0,44 0,52 0,60 0,67 0,74 0,81 0,87 0,94 1,00 1,06 1,12 1,18 1,24 1,29 1,35 1,41 1,46 1,51 1,57 1,62
65 0,05 0,15 0,25 0,34 0,42 0,49 0,56 0,63 0,70 0,76 0,82 0,88 0,94 1,00 1,06 1,11 1,17 1,22 1,27 1,32 1,38 1,43 1,48 1,53
70 0,04 0,14 0,24 0,32 0,40 0,47 0,53 0,60 0,66 0,72 0,78 0,84 0,89 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 1,25 1,30 1,35 1,40 1,44
75 0,04 0,13 0,22 0,30 0,38 0,44 0,51 0,57 0,63 0,68 0,74 0,79 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,14 1,19 1,24 1,28 1,33 1,37
80 0,04 0,13 0,21 0,29 0,36 0,42 0,48 0,54 0,60 0,65 0,71 0,76 0,81 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,09 1,14 1,18 1,22 1,27 1,31
85 0,04 0,12 0,20 0,28 0,34 0,40 0,46 0,52 0,57 0,62 0,67 0,72 0,77 0,82 0,87 0,91 0,96 1,00 1,04 1,09 1,13 1,17 1,21 1,25
90 0,04 0,12 0,20 0,27 0,33 0,39 0,44 0,50 0,55 0,60 0,65 0,69 0,74 0,79 0,83 0,87 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,16 1,20
95 0,03 0,11 0,19 0,25 0,32 0,37 0,43 0,48 0,53 0,57 0,62 0,67 0,71 0,75 0,80 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,15
100 0,03 0,11 0,18 0,25 0,30 0,36 0,41 0,46 0,51 0,55 0,60 0,64 0,68 0,73 0,77 0,81 0,85 0,89 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,11
105 0,03 0,10 0,18 0,24 0,29 0,35 0,40 0,44 0,49 0,53 0,58 0,62 0,66 0,70 0,74 0,78 0,82 0,86 0,89 0,93 0,96 1,00 1,04 1,07
110 0,03 0,10 0,17 0,23 0,28 0,33 0,38 0,43 0,47 0,52 0,56 0,60 0,64 0,68 0,72 0,75 0,79 0,83 0,86 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03
115 0,03 0,10 0,16 0,22 0,27 0,32 0,37 0,41 0,46 0,50 0,54 0,58 0,62 0,66 0,69 0,73 0,76 0,80 0,83 0,87 0,90 0,93 0,97 1,00
Таблица 9. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

23
1.2.2.8. Ярославль. Право собственности. Производственно-складское назначение ЗУ (по
офертам)
Рисунок 8. Изменение РС ЗУ производственно-складского назначения при удалении от центра города.
Ярославль.
Изменение РС ЗУ производственно-складского назначения при удалении от
центра города. Ярославль.
9 000

8 000

7 000
y = 9 202,9x-0,946
РС, руб./кв.м

6 000 R² = 0,8507

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

0
0 2 4 6 8 10 12
Расстояние от центра, км

24
Таблица 10. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для РС ЗУ производственно-складского назначения. Ярославль. (по офертам)
Расстояние Аналоги, км
от центра 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 8,5 9 9,5 10 10,5 11 11,5 12 12,5
1 1,00 1,47 1,93 2,38 2,83 3,27 3,71 4,15 4,58 5,02 5,45 5,88 6,30 6,73 7,15 7,57 7,99 8,41 8,83 9,25 9,66 10,08 10,49 10,91
1,5 0,68 1,00 1,31 1,62 1,93 2,23 2,53 2,83 3,12 3,42 3,71 4,00 4,29 4,58 4,87 5,16 5,45 5,73 6,02 6,30 6,59 6,87 7,15 7,43
2 0,52 0,76 1,00 1,24 1,47 1,70 1,93 2,15 2,38 2,60 2,83 3,05 3,27 3,49 3,71 3,93 4,15 4,37 4,58 4,80 5,02 5,23 5,45 5,66
2,5 0,42 0,62 0,81 1,00 1,19 1,37 1,56 1,74 1,93 2,11 2,29 2,47 2,65 2,83 3,01 3,18 3,36 3,54 3,71 3,89 4,06 4,24 4,41 4,58
3 0,35 0,52 0,68 0,84 1,00 1,16 1,31 1,47 1,62 1,77 1,93 2,08 2,23 2,38 2,53 2,68 2,83 2,98 3,12 3,27 3,42 3,57 3,71 3,86
3,5 0,31 0,45 0,59 0,73 0,86 1,00 1,13 1,27 1,40 1,53 1,67 1,80 1,93 2,06 2,19 2,31 2,44 2,57 2,70 2,83 2,95 3,08 3,21 3,33
4 0,27 0,40 0,52 0,64 0,76 0,88 1,00 1,12 1,24 1,35 1,47 1,58 1,70 1,81 1,93 2,04 2,15 2,27 2,38 2,49 2,60 2,72 2,83 2,94
4,5 0,24 0,35 0,46 0,57 0,68 0,79 0,89 1,00 1,10 1,21 1,31 1,42 1,52 1,62 1,72 1,83 1,93 2,03 2,13 2,23 2,33 2,43 2,53 2,63
5 0,22 0,32 0,42 0,52 0,62 0,71 0,81 0,91 1,00 1,09 1,19 1,28 1,37 1,47 1,56 1,65 1,74 1,84 1,93 2,02 2,11 2,20 2,29 2,38
5,5 0,20 0,29 0,38 0,47 0,56 0,65 0,74 0,83 0,91 1,00 1,09 1,17 1,26 1,34 1,43 1,51 1,59 1,68 1,76 1,84 1,93 2,01 2,09 2,17
Объекты оценки, км

6 0,18 0,27 0,35 0,44 0,52 0,60 0,68 0,76 0,84 0,92 1,00 1,08 1,16 1,24 1,31 1,39 1,47 1,54 1,62 1,70 1,77 1,85 1,93 2,00
6,5 0,17 0,25 0,33 0,40 0,48 0,56 0,63 0,71 0,78 0,85 0,93 1,00 1,07 1,14 1,22 1,29 1,36 1,43 1,50 1,57 1,64 1,72 1,79 1,86
7 0,16 0,23 0,31 0,38 0,45 0,52 0,59 0,66 0,73 0,80 0,86 0,93 1,00 1,07 1,13 1,20 1,27 1,33 1,40 1,47 1,53 1,60 1,67 1,73
7,5 0,15 0,22 0,29 0,35 0,42 0,49 0,55 0,62 0,68 0,75 0,81 0,87 0,94 1,00 1,06 1,13 1,19 1,25 1,31 1,37 1,44 1,50 1,56 1,62
8 0,14 0,21 0,27 0,33 0,40 0,46 0,52 0,58 0,64 0,70 0,76 0,82 0,88 0,94 1,00 1,06 1,12 1,18 1,24 1,29 1,35 1,41 1,47 1,53
8,5 0,13 0,19 0,25 0,31 0,37 0,43 0,49 0,55 0,61 0,66 0,72 0,78 0,83 0,89 0,94 1,00 1,06 1,11 1,17 1,22 1,28 1,33 1,39 1,44
9 0,13 0,18 0,24 0,30 0,35 0,41 0,46 0,52 0,57 0,63 0,68 0,74 0,79 0,84 0,89 0,95 1,00 1,05 1,10 1,16 1,21 1,26 1,31 1,36
9,5 0,12 0,17 0,23 0,28 0,34 0,39 0,44 0,49 0,54 0,60 0,65 0,70 0,75 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 1,25 1,30
10 0,11 0,17 0,22 0,27 0,32 0,37 0,42 0,47 0,52 0,57 0,62 0,67 0,71 0,76 0,81 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,09 1,14 1,19 1,24
10,5 0,11 0,16 0,21 0,26 0,31 0,35 0,40 0,45 0,50 0,54 0,59 0,64 0,68 0,73 0,77 0,82 0,86 0,91 0,95 1,00 1,04 1,09 1,13 1,18
11 0,10 0,15 0,20 0,25 0,29 0,34 0,38 0,43 0,47 0,52 0,56 0,61 0,65 0,70 0,74 0,78 0,83 0,87 0,91 0,96 1,00 1,04 1,09 1,13
11,5 0,10 0,15 0,19 0,24 0,28 0,32 0,37 0,41 0,45 0,50 0,54 0,58 0,63 0,67 0,71 0,75 0,79 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08
12 0,10 0,14 0,18 0,23 0,27 0,31 0,35 0,40 0,44 0,48 0,52 0,56 0,60 0,64 0,68 0,72 0,76 0,80 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04
12,5 0,09 0,13 0,18 0,22 0,26 0,30 0,34 0,38 0,42 0,46 0,50 0,54 0,58 0,62 0,66 0,69 0,73 0,77 0,81 0,85 0,89 0,92 0,96 1,00
Таблица 10. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

25
1.2.2.9. Москва. Право аренды. Офисно-административное назначение ЗУ (по офертам)
ППА – стоимость долгосрочных прав аренды на 49 лет.
Рисунок 9. Изменение ППА ЗУ офисно-административного назначения при удалении от центра города.
Москва.

Изменение ППА ЗУ офисно-административного назначения при удалении от


центра города. Москва.
400 000

350 000

300 000
ППА, руб./кв.м

y = 188 109x-0,915
R² = 0,648
250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

0
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Расстояние от центра, км

26
Таблица 11. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для ППА ЗУ офисно-административного назначения. Москва. (по офертам)
Аналоги, км
Расстояние
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
1 1,00 1,89 2,73 3,56 4,36 5,15 5,93 6,70 7,47 8,22 8,97 9,72 10,45 11,19 11,92 12,64 13,36 14,08 14,79 15,50 16,21 16,92 17,62 18,32
2 0,53 1,00 1,45 1,89 2,31 2,73 3,15 3,56 3,96 4,36 4,76 5,15 5,54 5,93 6,32 6,70 7,09 7,47 7,85 8,22 8,60 8,97 9,34 9,72
3 0,37 0,69 1,00 1,30 1,60 1,89 2,17 2,45 2,73 3,01 3,28 3,56 3,83 4,09 4,36 4,63 4,89 5,15 5,41 5,67 5,93 6,19 6,45 6,70
4 0,28 0,53 0,77 1,00 1,23 1,45 1,67 1,89 2,10 2,31 2,52 2,73 2,94 3,15 3,35 3,56 3,76 3,96 4,16 4,36 4,56 4,76 4,96 5,15
5 0,23 0,43 0,63 0,82 1,00 1,18 1,36 1,54 1,71 1,89 2,06 2,23 2,40 2,57 2,73 2,90 3,06 3,23 3,39 3,56 3,72 3,88 4,04 4,20
6 0,19 0,37 0,53 0,69 0,85 1,00 1,15 1,30 1,45 1,60 1,74 1,89 2,03 2,17 2,31 2,45 2,59 2,73 2,87 3,01 3,15 3,28 3,42 3,56
7 0,17 0,32 0,46 0,60 0,74 0,87 1,00 1,13 1,26 1,39 1,51 1,64 1,76 1,89 2,01 2,13 2,25 2,37 2,49 2,61 2,73 2,85 2,97 3,09
8 0,15 0,28 0,41 0,53 0,65 0,77 0,88 1,00 1,11 1,23 1,34 1,45 1,56 1,67 1,78 1,89 1,99 2,10 2,21 2,31 2,42 2,52 2,63 2,73
9 0,13 0,25 0,37 0,48 0,58 0,69 0,79 0,90 1,00 1,10 1,20 1,30 1,40 1,50 1,60 1,69 1,79 1,89 1,98 2,08 2,17 2,27 2,36 2,45
10 0,12 0,23 0,33 0,43 0,53 0,63 0,72 0,82 0,91 1,00 1,09 1,18 1,27 1,36 1,45 1,54 1,63 1,71 1,80 1,89 1,97 2,06 2,14 2,23
Объекты оценки, км

11 0,11 0,21 0,30 0,40 0,49 0,57 0,66 0,75 0,83 0,92 1,00 1,08 1,17 1,25 1,33 1,41 1,49 1,57 1,65 1,73 1,81 1,89 1,96 2,04
12 0,10 0,19 0,28 0,37 0,45 0,53 0,61 0,69 0,77 0,85 0,92 1,00 1,08 1,15 1,23 1,30 1,38 1,45 1,52 1,60 1,67 1,74 1,81 1,89
13 0,10 0,18 0,26 0,34 0,42 0,49 0,57 0,64 0,71 0,79 0,86 0,93 1,00 1,07 1,14 1,21 1,28 1,35 1,42 1,48 1,55 1,62 1,69 1,75
14 0,09 0,17 0,24 0,32 0,39 0,46 0,53 0,60 0,67 0,74 0,80 0,87 0,93 1,00 1,07 1,13 1,19 1,26 1,32 1,39 1,45 1,51 1,57 1,64
15 0,08 0,16 0,23 0,30 0,37 0,43 0,50 0,56 0,63 0,69 0,75 0,82 0,88 0,94 1,00 1,06 1,12 1,18 1,24 1,30 1,36 1,42 1,48 1,54
16 0,08 0,15 0,22 0,28 0,34 0,41 0,47 0,53 0,59 0,65 0,71 0,77 0,83 0,88 0,94 1,00 1,06 1,11 1,17 1,23 1,28 1,34 1,39 1,45
17 0,07 0,14 0,20 0,27 0,33 0,39 0,44 0,50 0,56 0,62 0,67 0,73 0,78 0,84 0,89 0,95 1,00 1,05 1,11 1,16 1,21 1,27 1,32 1,37
18 0,07 0,13 0,19 0,25 0,31 0,37 0,42 0,48 0,53 0,58 0,64 0,69 0,74 0,79 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 1,25 1,30
19 0,07 0,13 0,18 0,24 0,29 0,35 0,40 0,45 0,50 0,56 0,61 0,66 0,71 0,76 0,81 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,14 1,19 1,24
20 0,06 0,12 0,18 0,23 0,28 0,33 0,38 0,43 0,48 0,53 0,58 0,63 0,67 0,72 0,77 0,82 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,09 1,14 1,18
21 0,06 0,12 0,17 0,22 0,27 0,32 0,37 0,41 0,46 0,51 0,55 0,60 0,64 0,69 0,74 0,78 0,82 0,87 0,91 0,96 1,00 1,04 1,09 1,13
22 0,06 0,11 0,16 0,21 0,26 0,30 0,35 0,40 0,44 0,49 0,53 0,57 0,62 0,66 0,70 0,75 0,79 0,83 0,87 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08
23 0,06 0,11 0,16 0,20 0,25 0,29 0,34 0,38 0,42 0,47 0,51 0,55 0,59 0,63 0,68 0,72 0,76 0,80 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04
24 0,05 0,10 0,15 0,19 0,24 0,28 0,32 0,37 0,41 0,45 0,49 0,53 0,57 0,61 0,65 0,69 0,73 0,77 0,81 0,85 0,88 0,92 0,96 1,00
Таблица 11. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

27
1.2.2.10. Москва. Право аренды. Торговое назначение ЗУ (по офертам)
ППА – стоимость долгосрочных прав аренды на 49 лет.
Рисунок 10. Изменение ППА ЗУ торгового назначения при удалении от центра города. Москва.

Изменение ППА ЗУ торгового назначения при удалении от центра города.


Москва.
500 000

450 000

400 000

350 000 y = 233 433x-0,991


ППА, руб./кв.м.

300 000 R² = 0,6052

250 000

200 000

150 000

100 000

50 000

0
0 5 10 15 20 25
Расстояние от центра, км.

28
Таблица 12. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для ППА ЗУ торгового назначения. Москва. (по офертам)
Аналоги, км.
Расстояние
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
1 1,00 1,99 2,97 3,95 4,93 5,90 6,88 7,85 8,82 9,79 10,77 11,73 12,70 13,67 14,64 15,61 16,57 17,54 18,50 19,47 20,43 21,40 22,36 23,32
2 0,50 1,00 1,49 1,99 2,48 2,97 3,46 3,95 4,44 4,93 5,42 5,90 6,39 6,88 7,37 7,85 8,34 8,82 9,31 9,79 10,28 10,77 11,25 11,73
3 0,34 0,67 1,00 1,33 1,66 1,99 2,32 2,64 2,97 3,30 3,62 3,95 4,28 4,60 4,93 5,25 5,58 5,90 6,23 6,55 6,88 7,20 7,53 7,85
4 0,25 0,50 0,75 1,00 1,25 1,49 1,74 1,99 2,23 2,48 2,73 2,97 3,22 3,46 3,71 3,95 4,20 4,44 4,68 4,93 5,17 5,42 5,66 5,90
5 0,20 0,40 0,60 0,80 1,00 1,20 1,40 1,59 1,79 1,99 2,18 2,38 2,58 2,77 2,97 3,17 3,36 3,56 3,75 3,95 4,15 4,34 4,54 4,73
6 0,17 0,34 0,50 0,67 0,83 1,00 1,17 1,33 1,49 1,66 1,82 1,99 2,15 2,32 2,48 2,64 2,81 2,97 3,13 3,30 3,46 3,62 3,79 3,95
7 0,15 0,29 0,43 0,57 0,72 0,86 1,00 1,14 1,28 1,42 1,57 1,71 1а,85 1,99 2,13 2,27 2,41 2,55 2,69 2,83 2,97 3,11 3,25 3,39
8 0,13 0,25 0,38 0,50 0,63 0,75 0,88 1,00 1,12 1,25 1,37 1,49 1,62 1,74 1,86 1,99 2,11 2,23 2,36 2,48 2,60 2,73 2,85 2,97
9 0,11 0,23 0,34 0,45 0,56 0,67 0,78 0,89 1,00 1,11 1,22 1,33 1,44 1,55 1,66 1,77 1,88 1,99 2,10 2,21 2,32 2,42 2,53 2,64
10 0,10 0,20 0,30 0,40 0,50 0,60 0,70 0,80 0,90 1,00 1,10 1,20 1,30 1,40 1,49 1,59 1,69 1,79 1,89 1,99 2,09 2,18 2,28 2,38
Объекты оценки, км.

11 0,09 0,18 0,28 0,37 0,46 0,55 0,64 0,73 0,82 0,91 1,00 1,09 1,18 1,27 1,36 1,45 1,54 1,63 1,72 1,81 1,90 1,99 2,08 2,17
12 0,09 0,17 0,25 0,34 0,42 0,50 0,59 0,67 0,75 0,83 0,92 1,00 1,08 1,17 1,25 1,33 1,41 1,49 1,58 1,66 1,74 1,82 1,91 1,99
13 0,08 0,16 0,23 0,31 0,39 0,46 0,54 0,62 0,69 0,77 0,85 0,92 1,00 1,08 1,15 1,23 1,30 1,38 1,46 1,53 1,61 1,68 1,76 1,84
14 0,07 0,15 0,22 0,29 0,36 0,43 0,50 0,57 0,65 0,72 0,79 0,86 0,93 1,00 1,07 1,14 1,21 1,28 1,35 1,42 1,49 1,57 1,64 1,71
15 0,07 0,14 0,20 0,27 0,34 0,40 0,47 0,54 0,60 0,67 0,74 0,80 0,87 0,93 1,00 1,07 1,13 1,20 1,26 1,33 1,40 1,46 1,53 1,59
16 0,06 0,13 0,19 0,25 0,32 0,38 0,44 0,50 0,57 0,63 0,69 0,75 0,81 0,88 0,94 1,00 1,06 1,12 1,19 1,25 1,31 1,37 1,43 1,49
17 0,06 0,12 0,18 0,24 0,30 0,36 0,42 0,47 0,53 0,59 0,65 0,71 0,77 0,82 0,88 0,94 1,00 1,06 1,12 1,17 1,23 1,29 1,35 1,41
18 0,06 0,11 0,17 0,23 0,28 0,34 0,39 0,45 0,50 0,56 0,61 0,67 0,72 0,78 0,83 0,89 0,94 1,00 1,06 1,11 1,17 1,22 1,27 1,33
19 0,05 0,11 0,16 0,21 0,27 0,32 0,37 0,42 0,48 0,53 0,58 0,63 0,69 0,74 0,79 0,84 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,16 1,21 1,26
20 0,05 0,10 0,15 0,20 0,25 0,30 0,35 0,40 0,45 0,50 0,55 0,60 0,65 0,70 0,75 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20
21 0,05 0,10 0,15 0,19 0,24 0,29 0,34 0,38 0,43 0,48 0,53 0,57 0,62 0,67 0,72 0,76 0,81 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,09 1,14
22 0,05 0,09 0,14 0,18 0,23 0,28 0,32 0,37 0,41 0,46 0,50 0,55 0,59 0,64 0,68 0,73 0,77 0,82 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,09
23 0,04 0,09 0,13 0,18 0,22 0,26 0,31 0,35 0,39 0,44 0,48 0,52 0,57 0,61 0,65 0,70 0,74 0,78 0,83 0,87 0,91 0,96 1,00 1,04
24 0,04 0,09 0,13 0,17 0,21 0,25 0,29 0,34 0,38 0,42 0,46 0,50 0,54 0,59 0,63 0,67 0,71 0,75 0,79 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00
Таблица 12. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

29
1.2.2.11. Москва. Право аренды. Производственно-складское назначение ЗУ (по офертам)
ППА – стоимость долгосрочных прав аренды на 49 лет.
Рисунок 11. Изменение ППА ЗУ производственно-складского назначения при удалении от центра города.
Москва.

Изменение ППА ЗУ производственно-складского назначения при удалении от


центра города. Москва.
12 000
y = 34 348x-0,64
R² = 0,4163
10 000

8 000
ППА, руб./кв.м

6 000

4 000

2 000

0
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Расстояние от центра, км

30
Таблица 13. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для ППА ЗУ производственно-складского назначения. Москва. (по офертам)
Аналоги, км
Расстояние
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
1 1,00 1,56 2,02 2,43 2,80 3,15 3,47 3,78 4,08 4,37 4,64 4,91 5,16 5,41 5,66 5,90 6,13 6,36 6,58 6,80 7,02 7,23 7,44 7,64
2 0,64 1,00 1,30 1,56 1,80 2,02 2,23 2,43 2,62 2,80 2,98 3,15 3,31 3,47 3,63 3,78 3,93 4,08 4,22 4,37 4,50 4,64 4,77 4,91
3 0,50 0,77 1,00 1,20 1,39 1,56 1,72 1,87 2,02 2,16 2,30 2,43 2,56 2,68 2,80 2,92 3,03 3,15 3,26 3,37 3,47 3,58 3,68 3,78
4 0,41 0,64 0,83 1,00 1,15 1,30 1,43 1,56 1,68 1,80 1,91 2,02 2,13 2,23 2,33 2,43 2,52 2,62 2,71 2,80 2,89 2,98 3,06 3,15
5 0,36 0,56 0,72 0,87 1,00 1,12 1,24 1,35 1,46 1,56 1,66 1,75 1,84 1,93 2,02 2,11 2,19 2,27 2,35 2,43 2,51 2,58 2,66 2,73
6 0,32 0,50 0,64 0,77 0,89 1,00 1,10 1,20 1,30 1,39 1,47 1,56 1,64 1,72 1,80 1,87 1,95 2,02 2,09 2,16 2,23 2,30 2,36 2,43
7 0,29 0,45 0,58 0,70 0,81 0,91 1,00 1,09 1,17 1,26 1,34 1,41 1,49 1,56 1,63 1,70 1,76 1,83 1,89 1,96 2,02 2,08 2,14 2,20
8 0,26 0,41 0,53 0,64 0,74 0,83 0,92 1,00 1,08 1,15 1,23 1,30 1,36 1,43 1,50 1,56 1,62 1,68 1,74 1,80 1,85 1,91 1,97 2,02
9 0,25 0,38 0,50 0,60 0,69 0,77 0,85 0,93 1,00 1,07 1,14 1,20 1,27 1,33 1,39 1,45 1,50 1,56 1,61 1,67 1,72 1,77 1,82 1,87
10 0,23 0,36 0,46 0,56 0,64 0,72 0,80 0,87 0,93 1,00 1,06 1,12 1,18 1,24 1,30 1,35 1,40 1,46 1,51 1,56 1,61 1,66 1,70 1,75
Объекты оценки, км

11 0,22 0,34 0,44 0,52 0,60 0,68 0,75 0,82 0,88 0,94 1,00 1,06 1,11 1,17 1,22 1,27 1,32 1,37 1,42 1,47 1,51 1,56 1,60 1,65
12 0,20 0,32 0,41 0,50 0,57 0,64 0,71 0,77 0,83 0,89 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 1,25 1,30 1,34 1,39 1,43 1,47 1,52 1,56
13 0,19 0,30 0,39 0,47 0,54 0,61 0,67 0,73 0,79 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,10 1,14 1,19 1,23 1,27 1,32 1,36 1,40 1,44 1,48
14 0,18 0,29 0,37 0,45 0,52 0,58 0,64 0,70 0,75 0,81 0,86 0,91 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,17 1,22 1,26 1,30 1,34 1,37 1,41
15 0,18 0,28 0,36 0,43 0,50 0,56 0,61 0,67 0,72 0,77 0,82 0,87 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,16 1,20 1,24 1,28 1,31 1,35
16 0,17 0,26 0,34 0,41 0,48 0,53 0,59 0,64 0,69 0,74 0,79 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,15 1,19 1,23 1,26 1,30
17 0,16 0,25 0,33 0,40 0,46 0,51 0,57 0,62 0,67 0,71 0,76 0,80 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,11 1,14 1,18 1,21 1,25
18 0,16 0,25 0,32 0,38 0,44 0,50 0,55 0,60 0,64 0,69 0,73 0,77 0,81 0,85 0,89 0,93 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,14 1,17 1,20
19 0,15 0,24 0,31 0,37 0,43 0,48 0,53 0,57 0,62 0,66 0,70 0,75 0,78 0,82 0,86 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,07 1,10 1,13 1,16
20 0,15 0,23 0,30 0,36 0,41 0,46 0,51 0,56 0,60 0,64 0,68 0,72 0,76 0,80 0,83 0,87 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12
21 0,14 0,22 0,29 0,35 0,40 0,45 0,50 0,54 0,58 0,62 0,66 0,70 0,74 0,77 0,81 0,84 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09
22 0,14 0,22 0,28 0,34 0,39 0,44 0,48 0,52 0,56 0,60 0,64 0,68 0,71 0,75 0,78 0,82 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06
23 0,13 0,21 0,27 0,33 0,38 0,42 0,47 0,51 0,55 0,59 0,62 0,66 0,69 0,73 0,76 0,79 0,82 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03
24 0,13 0,20 0,26 0,32 0,37 0,41 0,45 0,50 0,53 0,57 0,61 0,64 0,68 0,71 0,74 0,77 0,80 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00
Таблица 13. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

31
1.2.2.12. Москва. Общие сопоставительные данные по земельным участкам
Данные, приведенные в таблице, получены по расчетам регрессионных зависимостей.
Таблица 14. Москва. Таблица сопоставительных данных для РС, РЦ, ППА ЗУ
Расстояние от центра города, км.
Наименование
0,5 1 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20
Офисно-административное назначение
РС 666 078 321 249 154 938 74 727 48 778 36 041 28 500 23 526 20 004 17 382 15 357 13 745
ППА 354 693 188 109 99 762 52 908 36 509 28 060 22 878 19 362 16 815 14 881 13 361 12 133
Соотношение ППА/РС 0,533 0,586 0,644 0,708 0,748 0,779 0,803 0,823 0,841 0,856 0,870 0,883
Коммерческие сделки (РЦ) 563 260 252 066 112 803 50 481 31 540 22 591 17 439 14 114 11 803 10 110 8 819 7 804
Соотношение Цена/Предложение 0,846 0,785 0,728 0,676 0,647 0,627 0,612 0,600 0,590 0,582 0,574 0,568
Торговое назначение
РС 814 963 386 036 182 859 86 618 55 948 41 030 32 257 26 501 22 444 19 435 17 118 15 280
ППА 463 963 233 433 117 447 59 091 39 538 29 730 23 832 19 893 17 075 14 958 13 310 11 991
Соотношение ППА/РС 0,569 0,605 0,642 0,682 0,707 0,725 0,739 0,751 0,761 0,770 0,778 0,785
Соотношение Цена/Предложение 0,552 0,568 0,586 0,603 0,614 0,622 0,627 0,632 0,637 0,64 0,644 0,646
Производственное назначение
РС 56 913 36 446 23 339 14 946 11 516 9 571 8 292 7 375 6 679 6 129 5 682 5 310
ППА 53 525 34 348 22 042 14 144 10 912 9 077 7 869 7 002 6 344 5 825 5 402 5 049
Соотношение ППА/РС 0,940 0,942 0,944 0,946 0,948 0,948 0,949 0,949 0,950 0,950 0,951 0,951
Соотношение стоимостей (РСi / РСторг)
Торговое назначение 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1
Офисное / торговое 0,817 0,832 0,847 0,863 0,872 0,878 0,884 0,888 0,891 0,894 0,897 0,900
Производственно-складское / торговое 0,070 0,094 0,128 0,173 0,206 0,233 0,257 0,278 0,298 0,315 0,332 0,348
где:
РС - удельная рыночная стоимость
РЦ – рыночные цены
ППА - удельная долгосрочных прав аренды на 49 лет
РСi - удельная рыночная стоимость земельного участка i-назначения
РСторг - удельная рыночная стоимость земельного участка торгового назначения

32
1.2.3. Корректировки на масштаб земельных участков (Москва, Московская область,
Ленинградская область, Санкт-Петербург)
Использование: Корректировка на масштаб связана с различием в площадях аналога и объекта
оценки. Применяется в условиях большого различия в площадях аналога и объекта оценки.
Корректировка ограничена допустимым уровнем коэффициента корректировки (до 30%) и
экстремальным уровнем корректировки (до 50%).
Таблица 15. Сводная таблица корреляционно-регрессионных данных (влияние масштабного эффекта)
РСк, Значимость
№ Наименование, Площадь
Регрессионное уравнение R2 R ППАк, связи по
п/п назначение ЗУ, ед.изм.
ед.изм. Чеддоку
1 Москва
Оферты
1.1. Офисно-административное РСк=2 596 939,74* (Площадь ЗУ)-0,50 0,600 0,775 руб./кв.м кв.м высокая
1.2. Торговое РСк=1 379 040,45* (Площадь ЗУ)-0,35 0,770 0,877 руб./кв.м кв.м очень высокая
1.3 Производственное РСк=171 668* (Площадь ЗУ)-0,288 0,430 0,656 руб./кв.м кв.м заметная
2 Московская область
Оферты
2.1. Торговое РСк= 239 985* (Площадь ЗУ)-0,341 0,780 0,883 руб./кв.м кв.м очень высокая
2.2. Производственное РСк= 17 154* (Площадь ЗУ)-0,147 0,497 0,705 руб./кв.м кв.м высокая
2.3. Сельскохозяйственное РСк= 4 026,2* (Площадь ЗУ)-0,18 0,476 0,690 руб./кв.м га заметная

3 Ленинградская область
Оферты
3.1. Производственное РСк= 1 100,94* (Площадь ЗУ)-0,09 0,280 0,520 руб./кв.м га заметная
4 Санкт-Петербург
Оферты
4.1. Производственное РСк= 11 552* (Площадь ЗУ)-0,531 0,734 0,856 руб./кв.м га высокая

1.2.3.1. Москва. Право собственности. Масштабный эффект для ЗУ офисно-


административного назначения
Рисунок 12. Масштабный эффект для РС ЗУ офисно-административного назначения. Москва.

Масштабный эффект для ЗУ офисно-административного назначения.


Москва.
120 000

100 000

80 000
РС, руб./кв.м

y = 2 596 939,74x-0,50
R² = 0,60
60 000

40 000

20 000

0
0 2 000 4 000 6 000 8 000 10 000 12 000 14 000 16 000
Площадь ЗУ, кв.м

33
Таблица 16. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС ЗУ офисно-административного назначения. Москва.
Аналоги, кв.м
Площадь
200 400 600 800 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 5 500 6 000 6 500 7 000 7 500 8 000 8 500 9 000 9 500 10 000 10 500 11 000 11 500 12 000
200 1,00 1,41 1,73 2,00 2,24 2,74 3,16 3,54 3,87 4,18 4,47 4,74 5,00 5,24 5,48 5,70 5,92 6,12 6,32 6,52 6,71 6,89 7,07 7,25 7,42 7,58 7,75
400 0,71 1,00 1,22 1,41 1,58 1,94 2,24 2,50 2,74 2,96 3,16 3,35 3,54 3,71 3,87 4,03 4,18 4,33 4,47 4,61 4,74 4,87 5,00 5,12 5,24 5,36 5,48
600 0,58 0,82 1,00 1,15 1,29 1,58 1,83 2,04 2,24 2,42 2,58 2,74 2,89 3,03 3,16 3,29 3,42 3,54 3,65 3,76 3,87 3,98 4,08 4,18 4,28 4,38 4,47
800 0,50 0,71 0,87 1,00 1,12 1,37 1,58 1,77 1,94 2,09 2,24 2,37 2,50 2,62 2,74 2,85 2,96 3,06 3,16 3,26 3,35 3,45 3,54 3,62 3,71 3,79 3,87
1 000 0,45 0,63 0,77 0,89 1,00 1,22 1,41 1,58 1,73 1,87 2,00 2,12 2,24 2,35 2,45 2,55 2,65 2,74 2,83 2,92 3,00 3,08 3,16 3,24 3,32 3,39 3,46
1 500 0,37 0,52 0,63 0,73 0,82 1,00 1,15 1,29 1,41 1,53 1,63 1,73 1,83 1,91 2,00 2,08 2,16 2,24 2,31 2,38 2,45 2,52 2,58 2,65 2,71 2,77 2,83
2 000 0,32 0,45 0,55 0,63 0,71 0,87 1,00 1,12 1,22 1,32 1,41 1,50 1,58 1,66 1,73 1,80 1,87 1,94 2,00 2,06 2,12 2,18 2,24 2,29 2,35 2,40 2,45
2 500 0,28 0,40 0,49 0,57 0,63 0,77 0,89 1,00 1,10 1,18 1,26 1,34 1,41 1,48 1,55 1,61 1,67 1,73 1,79 1,84 1,90 1,95 2,00 2,05 2,10 2,14 2,19
3 000 0,26 0,37 0,45 0,52 0,58 0,71 0,82 0,91 1,00 1,08 1,15 1,22 1,29 1,35 1,41 1,47 1,53 1,58 1,63 1,68 1,73 1,78 1,83 1,87 1,91 1,96 2,00
3 500 0,24 0,34 0,41 0,48 0,53 0,65 0,76 0,85 0,93 1,00 1,07 1,13 1,20 1,25 1,31 1,36 1,41 1,46 1,51 1,56 1,60 1,65 1,69 1,73 1,77 1,81 1,85
4 000 0,22 0,32 0,39 0,45 0,50 0,61 0,71 0,79 0,87 0,94 1,00 1,06 1,12 1,17 1,22 1,27 1,32 1,37 1,41 1,46 1,50 1,54 1,58 1,62 1,66 1,70 1,73
Объекты оценки, кв.м

4 500 0,21 0,30 0,37 0,42 0,47 0,58 0,67 0,75 0,82 0,88 0,94 1,00 1,05 1,11 1,15 1,20 1,25 1,29 1,33 1,37 1,41 1,45 1,49 1,53 1,56 1,60 1,63
5 000 0,20 0,28 0,35 0,40 0,45 0,55 0,63 0,71 0,77 0,84 0,89 0,95 1,00 1,05 1,10 1,14 1,18 1,22 1,26 1,30 1,34 1,38 1,41 1,45 1,48 1,52 1,55
5 500 0,19 0,27 0,33 0,38 0,43 0,52 0,60 0,67 0,74 0,80 0,85 0,90 0,95 1,00 1,04 1,09 1,13 1,17 1,21 1,24 1,28 1,31 1,35 1,38 1,41 1,45 1,48
6 000 0,18 0,26 0,32 0,37 0,41 0,50 0,58 0,65 0,71 0,76 0,82 0,87 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,15 1,19 1,22 1,26 1,29 1,32 1,35 1,38 1,41
6 500 0,18 0,25 0,30 0,35 0,39 0,48 0,55 0,62 0,68 0,73 0,78 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,11 1,14 1,18 1,21 1,24 1,27 1,30 1,33 1,36
7 000 0,17 0,24 0,29 0,34 0,38 0,46 0,53 0,60 0,65 0,71 0,76 0,80 0,85 0,89 0,93 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,20 1,22 1,25 1,28 1,31
7 500 0,16 0,23 0,28 0,33 0,37 0,45 0,52 0,58 0,63 0,68 0,73 0,77 0,82 0,86 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,10 1,13 1,15 1,18 1,21 1,24 1,26
8 000 0,16 0,22 0,27 0,32 0,35 0,43 0,50 0,56 0,61 0,66 0,71 0,75 0,79 0,83 0,87 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15 1,17 1,20 1,22
8 500 0,15 0,22 0,27 0,31 0,34 0,42 0,49 0,54 0,59 0,64 0,69 0,73 0,77 0,80 0,84 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11 1,14 1,16 1,19
9 000 0,15 0,21 0,26 0,30 0,33 0,41 0,47 0,53 0,58 0,62 0,67 0,71 0,75 0,78 0,82 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,11 1,13 1,15
9 500 0,15 0,21 0,25 0,29 0,32 0,40 0,46 0,51 0,56 0,61 0,65 0,69 0,73 0,76 0,79 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,12
10 000 0,14 0,20 0,24 0,28 0,32 0,39 0,45 0,50 0,55 0,59 0,63 0,67 0,71 0,74 0,77 0,81 0,84 0,87 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07 1,10
10 500 0,14 0,20 0,24 0,28 0,31 0,38 0,44 0,49 0,53 0,58 0,62 0,65 0,69 0,72 0,76 0,79 0,82 0,85 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,07
11 000 0,13 0,19 0,23 0,27 0,30 0,37 0,43 0,48 0,52 0,56 0,60 0,64 0,67 0,71 0,74 0,77 0,80 0,83 0,85 0,88 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04
11 500 0,13 0,19 0,23 0,26 0,29 0,36 0,42 0,47 0,51 0,55 0,59 0,63 0,66 0,69 0,72 0,75 0,78 0,81 0,83 0,86 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02
12 000 0,13 0,18 0,22 0,26 0,29 0,35 0,41 0,46 0,50 0,54 0,58 0,61 0,65 0,68 0,71 0,74 0,76 0,79 0,82 0,84 0,87 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00
Таблица 16. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

34
1.2.3.2. Москва. Право собственности. Масштабный эффект для ЗУ торгового назначения
Рисунок 13. Масштабный эффект для РС ЗУ торгового назначения. Москва

Масштабный эффект для РС ЗУ торгового назначения. Москва.


180 000

160 000

140 000

120 000
y = 1 379 040,45x-0,35
РС, руб./кв.м

R² = 0,77
100 000

80 000

60 000

40 000

20 000

0
0 5 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000
Площадь ЗУ, кв.м

35
Таблица 17. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС ЗУ торгового назначения. Москва.
Аналоги, кв.м
Площадь
200 400 600 800 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 3 500 4 000 4 500 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 11 000 12 000 13 000 14 000 15 000 16 000 17 000 18 000 19 000
200 1,00 1,27 1,47 1,62 1,76 2,02 2,24 2,42 2,58 2,72 2,85 2,97 3,09 3,29 3,47 3,64 3,79 3,93 4,07 4,19 4,31 4,42 4,53 4,64 4,73 4,83 4,92
400 0,78 1,00 1,15 1,27 1,38 1,59 1,76 1,90 2,02 2,14 2,24 2,33 2,42 2,58 2,72 2,85 2,97 3,09 3,19 3,29 3,38 3,47 3,56 3,64 3,71 3,79 3,86
600 0,68 0,87 1,00 1,11 1,20 1,38 1,52 1,65 1,76 1,85 1,94 2,02 2,10 2,24 2,36 2,48 2,58 2,68 2,77 2,85 2,93 3,01 3,09 3,16 3,22 3,29 3,35
800 0,62 0,78 0,90 1,00 1,08 1,25 1,38 1,49 1,59 1,68 1,76 1,83 1,90 2,02 2,14 2,24 2,33 2,42 2,50 2,58 2,65 2,72 2,79 2,85 2,91 2,97 3,03
1 000 0,57 0,73 0,84 0,92 1,00 1,15 1,27 1,38 1,47 1,55 1,62 1,69 1,76 1,87 1,98 2,07 2,16 2,24 2,31 2,39 2,45 2,52 2,58 2,64 2,70 2,75 2,80
1 500 0,49 0,63 0,73 0,80 0,87 1,00 1,11 1,20 1,27 1,35 1,41 1,47 1,52 1,62 1,71 1,80 1,87 1,94 2,01 2,07 2,13 2,19 2,24 2,29 2,34 2,39 2,43
2 000 0,45 0,57 0,66 0,73 0,78 0,90 1,00 1,08 1,15 1,22 1,27 1,33 1,38 1,47 1,55 1,62 1,69 1,76 1,82 1,87 1,93 1,98 2,02 2,07 2,11 2,16 2,20
2 500 0,41 0,53 0,61 0,67 0,73 0,84 0,92 1,00 1,07 1,12 1,18 1,23 1,27 1,36 1,43 1,50 1,57 1,62 1,68 1,73 1,78 1,83 1,87 1,91 1,96 2,00 2,03
3 000 0,39 0,49 0,57 0,63 0,68 0,78 0,87 0,94 1,00 1,06 1,11 1,15 1,20 1,27 1,35 1,41 1,47 1,52 1,58 1,62 1,67 1,71 1,76 1,80 1,84 1,87 1,91
3 500 0,37 0,47 0,54 0,60 0,65 0,74 0,82 0,89 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,21 1,27 1,34 1,39 1,44 1,49 1,54 1,58 1,62 1,66 1,70 1,74 1,77 1,81
4 000 0,35 0,45 0,51 0,57 0,62 0,71 0,78 0,85 0,90 0,95 1,00 1,04 1,08 1,15 1,22 1,27 1,33 1,38 1,42 1,47 1,51 1,55 1,59 1,62 1,66 1,69 1,73
Объекты оценки, кв.м

4 500 0,34 0,43 0,49 0,55 0,59 0,68 0,75 0,81 0,87 0,92 0,96 1,00 1,04 1,11 1,17 1,22 1,27 1,32 1,37 1,41 1,45 1,49 1,52 1,56 1,59 1,62 1,66
5 000 0,32 0,41 0,48 0,53 0,57 0,66 0,73 0,78 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,07 1,12 1,18 1,23 1,27 1,32 1,36 1,40 1,43 1,47 1,50 1,53 1,57 1,60
6 000 0,30 0,39 0,45 0,49 0,53 0,62 0,68 0,74 0,78 0,83 0,87 0,90 0,94 1,00 1,06 1,11 1,15 1,20 1,24 1,27 1,31 1,35 1,38 1,41 1,44 1,47 1,50
7 000 0,29 0,37 0,42 0,47 0,51 0,58 0,65 0,70 0,74 0,78 0,82 0,86 0,89 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,17 1,21 1,24 1,27 1,31 1,34 1,36 1,39 1,42
8 000 0,27 0,35 0,40 0,45 0,48 0,56 0,62 0,67 0,71 0,75 0,78 0,82 0,85 0,90 0,95 1,00 1,04 1,08 1,12 1,15 1,19 1,22 1,25 1,27 1,30 1,33 1,35
9 000 0,26 0,34 0,39 0,43 0,46 0,53 0,59 0,64 0,68 0,72 0,75 0,78 0,81 0,87 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,11 1,14 1,17 1,20 1,22 1,25 1,27 1,30
10 000 0,25 0,32 0,37 0,41 0,45 0,51 0,57 0,62 0,66 0,69 0,73 0,76 0,78 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,03 1,07 1,10 1,12 1,15 1,18 1,20 1,23 1,25
11 000 0,25 0,31 0,36 0,40 0,43 0,50 0,55 0,60 0,63 0,67 0,70 0,73 0,76 0,81 0,85 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,14 1,16 1,19 1,21
12 000 0,24 0,30 0,35 0,39 0,42 0,48 0,53 0,58 0,62 0,65 0,68 0,71 0,74 0,78 0,83 0,87 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11 1,13 1,15 1,17
13 000 0,23 0,30 0,34 0,38 0,41 0,47 0,52 0,56 0,60 0,63 0,66 0,69 0,72 0,76 0,81 0,84 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,12 1,14
14 000 0,23 0,29 0,33 0,37 0,40 0,46 0,51 0,55 0,58 0,62 0,65 0,67 0,70 0,74 0,78 0,82 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09 1,11
15 000 0,22 0,28 0,32 0,36 0,39 0,45 0,49 0,53 0,57 0,60 0,63 0,66 0,68 0,73 0,77 0,80 0,84 0,87 0,90 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,07 1,09
16 000 0,22 0,27 0,32 0,35 0,38 0,44 0,48 0,52 0,56 0,59 0,62 0,64 0,67 0,71 0,75 0,78 0,82 0,85 0,88 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06
17 000 0,21 0,27 0,31 0,34 0,37 0,43 0,47 0,51 0,54 0,58 0,60 0,63 0,65 0,69 0,73 0,77 0,80 0,83 0,86 0,89 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04
18 000 0,21 0,26 0,30 0,34 0,36 0,42 0,46 0,50 0,53 0,56 0,59 0,62 0,64 0,68 0,72 0,75 0,78 0,81 0,84 0,87 0,89 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02
19 000 0,20 0,26 0,30 0,33 0,36 0,41 0,45 0,49 0,52 0,55 0,58 0,60 0,63 0,67 0,71 0,74 0,77 0,80 0,83 0,85 0,88 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00
Таблица 17. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

36
1.2.3.3. Москва. Права собственности. Масштабный эффект для ЗУ производственного
назначения.
Рисунок 14. Масштабный эффект для РС ЗУ производственного назначения. Москва.

Масштабный эффект для ЗУ производственного назначения. Москва.


25 000

20 000
РС, руб./кв.м

15 000
y = 171 668x-0,288
R² = 0,4304
10 000

5 000

0
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000
Площади ЗУ, кв.м

37
Таблица 18. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС ЗУ производственного назначения. Москва.
Аналоги, кв.м
Площадь
500 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 15 000 20 000 25 000 30 000 35 000 40 000 45 000 50 000 55 000 60 000 65 000 70 000 75 000 80 000 85 000 90 000
500 1,00 1,22 1,49 1,68 1,82 1,94 2,05 2,14 2,22 2,30 2,37 2,66 2,89 3,09 3,25 3,40 3,53 3,65 3,77 3,87 3,97 4,06 4,15 4,23 4,31 4,39 4,46
1 000 0,82 1,00 1,22 1,37 1,49 1,59 1,68 1,75 1,82 1,88 1,94 2,18 2,37 2,53 2,66 2,78 2,89 2,99 3,09 3,17 3,25 3,33 3,40 3,47 3,53 3,59 3,65
2 000 0,67 0,82 1,00 1,12 1,22 1,30 1,37 1,43 1,49 1,54 1,59 1,79 1,94 2,07 2,18 2,28 2,37 2,45 2,53 2,60 2,66 2,73 2,78 2,84 2,89 2,94 2,99
3 000 0,60 0,73 0,89 1,00 1,09 1,16 1,22 1,28 1,33 1,37 1,41 1,59 1,73 1,84 1,94 2,03 2,11 2,18 2,25 2,31 2,37 2,42 2,48 2,53 2,57 2,62 2,66
4 000 0,55 0,67 0,82 0,92 1,00 1,07 1,12 1,17 1,22 1,26 1,30 1,46 1,59 1,70 1,79 1,87 1,94 2,01 2,07 2,13 2,18 2,23 2,28 2,33 2,37 2,41 2,45
5 000 0,52 0,63 0,77 0,86 0,94 1,00 1,05 1,10 1,14 1,18 1,22 1,37 1,49 1,59 1,68 1,75 1,82 1,88 1,94 1,99 2,05 2,09 2,14 2,18 2,22 2,26 2,30
6 000 0,49 0,60 0,73 0,82 0,89 0,95 1,00 1,05 1,09 1,12 1,16 1,30 1,41 1,51 1,59 1,66 1,73 1,79 1,84 1,89 1,94 1,99 2,03 2,07 2,11 2,15 2,18
7 000 0,47 0,57 0,70 0,78 0,85 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,25 1,35 1,44 1,52 1,59 1,65 1,71 1,76 1,81 1,86 1,90 1,94 1,98 2,02 2,05 2,09
8 000 0,45 0,55 0,67 0,75 0,82 0,87 0,92 0,96 1,00 1,03 1,07 1,20 1,30 1,39 1,46 1,53 1,59 1,64 1,70 1,74 1,79 1,83 1,87 1,91 1,94 1,98 2,01
9 000 0,43 0,53 0,65 0,73 0,79 0,84 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,16 1,26 1,34 1,41 1,48 1,54 1,59 1,64 1,68 1,73 1,77 1,81 1,84 1,88 1,91 1,94
10 000 0,42 0,52 0,63 0,71 0,77 0,82 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,12 1,22 1,30 1,37 1,43 1,49 1,54 1,59 1,63 1,68 1,71 1,75 1,79 1,82 1,85 1,88
Объекты оценки, кв.м

15 000 0,38 0,46 0,56 0,63 0,68 0,73 0,77 0,80 0,83 0,86 0,89 1,00 1,09 1,16 1,22 1,28 1,33 1,37 1,41 1,45 1,49 1,53 1,56 1,59 1,62 1,65 1,68
20 000 0,35 0,42 0,52 0,58 0,63 0,67 0,71 0,74 0,77 0,79 0,82 0,92 1,00 1,07 1,12 1,17 1,22 1,26 1,30 1,34 1,37 1,40 1,43 1,46 1,49 1,52 1,54
25 000 0,32 0,40 0,48 0,54 0,59 0,63 0,66 0,69 0,72 0,75 0,77 0,86 0,94 1,00 1,05 1,10 1,14 1,18 1,22 1,25 1,29 1,32 1,35 1,37 1,40 1,42 1,45
30 000 0,31 0,38 0,46 0,52 0,56 0,60 0,63 0,66 0,68 0,71 0,73 0,82 0,89 0,95 1,00 1,05 1,09 1,12 1,16 1,19 1,22 1,25 1,28 1,30 1,33 1,35 1,37
35 000 0,29 0,36 0,44 0,49 0,54 0,57 0,60 0,63 0,65 0,68 0,70 0,78 0,85 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,14 1,17 1,20 1,22 1,25 1,27 1,29 1,31
40 000 0,28 0,35 0,42 0,47 0,52 0,55 0,58 0,61 0,63 0,65 0,67 0,75 0,82 0,87 0,92 0,96 1,00 1,03 1,07 1,10 1,12 1,15 1,17 1,20 1,22 1,24 1,26
45 000 0,27 0,33 0,41 0,46 0,50 0,53 0,56 0,59 0,61 0,63 0,65 0,73 0,79 0,84 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,14 1,16 1,18 1,20 1,22
50 000 0,27 0,32 0,40 0,44 0,48 0,52 0,54 0,57 0,59 0,61 0,63 0,71 0,77 0,82 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,12 1,14 1,17 1,18
55 000 0,26 0,32 0,39 0,43 0,47 0,50 0,53 0,55 0,57 0,59 0,61 0,69 0,75 0,80 0,84 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15
60 000 0,25 0,31 0,38 0,42 0,46 0,49 0,52 0,54 0,56 0,58 0,60 0,67 0,73 0,78 0,82 0,86 0,89 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09 1,11 1,12
65 000 0,25 0,30 0,37 0,41 0,45 0,48 0,50 0,53 0,55 0,57 0,58 0,66 0,71 0,76 0,80 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10
70 000 0,24 0,29 0,36 0,40 0,44 0,47 0,49 0,52 0,54 0,55 0,57 0,64 0,70 0,74 0,78 0,82 0,85 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08
75 000 0,24 0,29 0,35 0,40 0,43 0,46 0,48 0,51 0,52 0,54 0,56 0,63 0,68 0,73 0,77 0,80 0,83 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05
80 000 0,23 0,28 0,35 0,39 0,42 0,45 0,47 0,50 0,52 0,53 0,55 0,62 0,67 0,72 0,75 0,79 0,82 0,85 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03
85 000 0,23 0,28 0,34 0,38 0,41 0,44 0,47 0,49 0,51 0,52 0,54 0,61 0,66 0,70 0,74 0,77 0,80 0,83 0,86 0,88 0,90 0,93 0,95 0,96 0,98 1,00 1,02
90 000 0,22 0,27 0,33 0,38 0,41 0,43 0,46 0,48 0,50 0,52 0,53 0,60 0,65 0,69 0,73 0,76 0,79 0,82 0,84 0,87 0,89 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00
Таблица 18. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

38
1.2.3.4. Московская область. Право собственности. Масштабный эффект для РС ЗУ
торгового назначения
Рисунок 15. Масштабный эффект для РС ЗУ торгового назначения. Московская область.

Масштабный эффект для ЗУ торгового назначения (10-30 км.от МКАД).


Московская область.
20 000

18 000

16 000

14 000
РС, руб./кв.м

12 000
y = 239 985x-0,341
10 000 R² = 0,7797

8 000

6 000

4 000

2 000

0
0 10 000 20 000 30 000 40 000 50 000 60 000 70 000
Площадь, кв.м

39
Таблица 19. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС ЗУ торгового назначения. Московская область.
Аналоги, кв.м
Площадь
200 400 600 800 1 000 1 200 1 400 1 600 1 800 2 000 2 200 2 400 2 600 2 800 3 000 3 200 3 400 3 600 3 800 4 000 4 200 4 400 4 600 4 800 5 000 5 200 5 400
200 1,00 1,27 1,45 1,60 1,73 1,84 1,94 2,03 2,12 2,19 2,27 2,33 2,40 2,46 2,52 2,57 2,63 2,68 2,73 2,78 2,82 2,87 2,91 2,96 3,00 3,04 3,08
400 0,79 1,00 1,15 1,27 1,37 1,45 1,53 1,60 1,67 1,73 1,79 1,84 1,89 1,94 1,99 2,03 2,07 2,12 2,15 2,19 2,23 2,27 2,30 2,33 2,37 2,40 2,43
600 0,69 0,87 1,00 1,10 1,19 1,27 1,33 1,40 1,45 1,51 1,56 1,60 1,65 1,69 1,73 1,77 1,81 1,84 1,88 1,91 1,94 1,97 2,00 2,03 2,06 2,09 2,12
800 0,62 0,79 0,91 1,00 1,08 1,15 1,21 1,27 1,32 1,37 1,41 1,45 1,49 1,53 1,57 1,60 1,64 1,67 1,70 1,73 1,76 1,79 1,82 1,84 1,87 1,89 1,92
1 000 0,58 0,73 0,84 0,93 1,00 1,06 1,12 1,17 1,22 1,27 1,31 1,35 1,39 1,42 1,45 1,49 1,52 1,55 1,58 1,60 1,63 1,66 1,68 1,71 1,73 1,75 1,78
1 200 0,54 0,69 0,79 0,87 0,94 1,00 1,05 1,10 1,15 1,19 1,23 1,27 1,30 1,33 1,37 1,40 1,43 1,45 1,48 1,51 1,53 1,56 1,58 1,60 1,63 1,65 1,67
1 400 0,52 0,65 0,75 0,83 0,89 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,17 1,20 1,24 1,27 1,30 1,33 1,35 1,38 1,41 1,43 1,45 1,48 1,50 1,52 1,54 1,56 1,58
1 600 0,49 0,62 0,72 0,79 0,85 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,15 1,18 1,21 1,24 1,27 1,29 1,32 1,34 1,37 1,39 1,41 1,43 1,45 1,47 1,49 1,51
1 800 0,47 0,60 0,69 0,76 0,82 0,87 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,19 1,22 1,24 1,27 1,29 1,31 1,33 1,36 1,38 1,40 1,42 1,44 1,45
2 000 0,46 0,58 0,66 0,73 0,79 0,84 0,89 0,93 0,96 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15 1,17 1,20 1,22 1,24 1,27 1,29 1,31 1,33 1,35 1,37 1,39 1,40
2 200 0,44 0,56 0,64 0,71 0,76 0,81 0,86 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,14 1,16 1,18 1,20 1,23 1,25 1,27 1,29 1,30 1,32 1,34 1,36
Объекты оценки, кв.м

2 400 0,43 0,54 0,62 0,69 0,74 0,79 0,83 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,13 1,15 1,17 1,19 1,21 1,23 1,25 1,27 1,28 1,30 1,32
2 600 0,42 0,53 0,61 0,67 0,72 0,77 0,81 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,10 1,12 1,14 1,16 1,18 1,20 1,21 1,23 1,25 1,27 1,28
2 800 0,41 0,52 0,59 0,65 0,70 0,75 0,79 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15 1,17 1,18 1,20 1,22 1,24 1,25
3 000 0,40 0,50 0,58 0,64 0,69 0,73 0,77 0,81 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,12 1,14 1,16 1,17 1,19 1,21 1,22
3 200 0,39 0,49 0,57 0,62 0,67 0,72 0,75 0,79 0,82 0,85 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,11 1,13 1,15 1,16 1,18 1,20
3 400 0,38 0,48 0,55 0,61 0,66 0,70 0,74 0,77 0,81 0,83 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,07 1,09 1,11 1,12 1,14 1,16 1,17
3 600 0,37 0,47 0,54 0,60 0,65 0,69 0,72 0,76 0,79 0,82 0,85 0,87 0,89 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,09 1,10 1,12 1,13 1,15
3 800 0,37 0,46 0,53 0,59 0,63 0,67 0,71 0,74 0,78 0,80 0,83 0,85 0,88 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,07 1,08 1,10 1,11 1,13
4 000 0,36 0,46 0,52 0,58 0,62 0,66 0,70 0,73 0,76 0,79 0,82 0,84 0,86 0,89 0,91 0,93 0,95 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,08 1,09 1,11
4 200 0,35 0,45 0,52 0,57 0,61 0,65 0,69 0,72 0,75 0,78 0,80 0,83 0,85 0,87 0,89 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,08 1,09
4 400 0,35 0,44 0,51 0,56 0,60 0,64 0,68 0,71 0,74 0,76 0,79 0,81 0,84 0,86 0,88 0,90 0,92 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,04 1,06 1,07
4 600 0,34 0,43 0,50 0,55 0,59 0,63 0,67 0,70 0,73 0,75 0,78 0,80 0,82 0,84 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,95 0,97 0,98 1,00 1,01 1,03 1,04 1,06
4 800 0,34 0,43 0,49 0,54 0,59 0,62 0,66 0,69 0,72 0,74 0,77 0,79 0,81 0,83 0,85 0,87 0,89 0,91 0,92 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04
5 000 0,33 0,42 0,49 0,54 0,58 0,61 0,65 0,68 0,71 0,73 0,76 0,78 0,80 0,82 0,84 0,86 0,88 0,89 0,91 0,93 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03
5 200 0,33 0,42 0,48 0,53 0,57 0,61 0,64 0,67 0,70 0,72 0,75 0,77 0,79 0,81 0,83 0,85 0,87 0,88 0,90 0,91 0,93 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01
5 400 0,33 0,41 0,47 0,52 0,56 0,60 0,63 0,66 0,69 0,71 0,74 0,76 0,78 0,80 0,82 0,84 0,85 0,87 0,89 0,90 0,92 0,93 0,95 0,96 0,97 0,99 1,00
Таблица 19. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

40
1.2.3.5. Московская область. Право собственности. Масштабный эффект для РС ЗУ
производственного назначения
Рисунок 16. Масштабный эффект для РС ЗУ производственного назначения. Московская область.

Масштабный эффект для ЗУ производственного назначения (10-30 км. от


МКАД). Московская область.
8 000

7 000

6 000
y = 17 154x-0,147
R² = 0,3569
РС, руб./кв.м

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

0
0 50 000 100 000 150 000 200 000 250 000 300 000
Площадь, га

41
Таблица 20. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС ЗУ производственного назначения. Московская область.
Аналоги, га
Площадь
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36 38 40 42 44
1 1,00 1,11 1,17 1,22 1,26 1,30 1,33 1,35 1,38 1,40 1,44 1,47 1,50 1,52 1,55 1,57 1,59 1,61 1,63 1,64 1,66 1,67 1,69 1,70 1,71 1,73 1,74
2 0,90 1,00 1,06 1,11 1,14 1,17 1,20 1,22 1,25 1,26 1,30 1,33 1,35 1,38 1,40 1,42 1,44 1,45 1,47 1,48 1,50 1,51 1,52 1,54 1,55 1,56 1,57
3 0,85 0,94 1,00 1,04 1,08 1,11 1,13 1,15 1,17 1,19 1,22 1,25 1,28 1,30 1,32 1,34 1,35 1,37 1,39 1,40 1,41 1,43 1,44 1,45 1,46 1,47 1,48
4 0,82 0,90 0,96 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,13 1,14 1,17 1,20 1,22 1,25 1,26 1,28 1,30 1,31 1,33 1,34 1,35 1,37 1,38 1,39 1,40 1,41 1,42
5 0,79 0,87 0,93 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,14 1,16 1,19 1,21 1,22 1,24 1,26 1,27 1,29 1,30 1,31 1,32 1,33 1,34 1,35 1,36 1,37
6 0,77 0,85 0,90 0,94 0,97 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,11 1,13 1,15 1,17 1,19 1,21 1,22 1,24 1,25 1,26 1,28 1,29 1,30 1,31 1,32 1,33 1,34
7 0,75 0,83 0,88 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,08 1,11 1,13 1,15 1,17 1,18 1,20 1,21 1,22 1,24 1,25 1,26 1,27 1,28 1,29 1,30 1,31
8 0,74 0,82 0,87 0,90 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,06 1,09 1,11 1,13 1,14 1,16 1,17 1,19 1,20 1,21 1,22 1,24 1,25 1,26 1,26 1,27 1,28
9 0,73 0,80 0,85 0,89 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,07 1,09 1,11 1,12 1,14 1,15 1,17 1,18 1,19 1,20 1,21 1,22 1,23 1,24 1,25 1,26
10 0,71 0,79 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,12 1,14 1,15 1,16 1,17 1,19 1,20 1,21 1,22 1,22 1,23 1,24
12 0,70 0,77 0,82 0,85 0,88 0,90 0,92 0,94 0,96 0,97 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,09 1,11 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,17 1,18 1,19 1,20 1,21
Объекты оценки, га

14 0,68 0,75 0,80 0,83 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,08 1,09 1,11 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,17 1,17 1,18
16 0,67 0,74 0,78 0,82 0,84 0,87 0,89 0,90 0,92 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,07 1,09 1,10 1,11 1,12 1,13 1,13 1,14 1,15 1,16
18 0,66 0,73 0,77 0,80 0,83 0,85 0,87 0,89 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,04 1,06 1,07 1,08 1,09 1,10 1,11 1,12 1,12 1,13 1,14
20 0,65 0,71 0,76 0,79 0,82 0,84 0,86 0,87 0,89 0,90 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07 1,08 1,09 1,10 1,11 1,11 1,12
22 0,64 0,70 0,75 0,78 0,81 0,83 0,85 0,86 0,88 0,89 0,92 0,94 0,95 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,04 1,05 1,06 1,07 1,07 1,08 1,09 1,10 1,11
24 0,63 0,70 0,74 0,77 0,80 0,82 0,84 0,85 0,87 0,88 0,90 0,92 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07 1,08 1,09 1,09
26 0,62 0,69 0,73 0,76 0,79 0,81 0,83 0,84 0,86 0,87 0,89 0,91 0,93 0,95 0,96 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,06 1,06 1,07 1,08
28 0,61 0,68 0,72 0,75 0,78 0,80 0,82 0,83 0,85 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,95 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,05 1,06 1,07
30 0,61 0,67 0,71 0,75 0,77 0,79 0,81 0,82 0,84 0,85 0,87 0,89 0,91 0,93 0,94 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,04 1,05 1,06
32 0,60 0,67 0,71 0,74 0,76 0,78 0,80 0,82 0,83 0,84 0,87 0,89 0,90 0,92 0,93 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,03 1,04 1,05
34 0,60 0,66 0,70 0,73 0,76 0,78 0,79 0,81 0,82 0,84 0,86 0,88 0,90 0,91 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,02 1,03 1,04
36 0,59 0,66 0,70 0,73 0,75 0,77 0,79 0,80 0,82 0,83 0,85 0,87 0,89 0,90 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,02 1,03
38 0,59 0,65 0,69 0,72 0,74 0,76 0,78 0,80 0,81 0,82 0,85 0,86 0,88 0,90 0,91 0,92 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,98 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02
40 0,58 0,65 0,69 0,71 0,74 0,76 0,78 0,79 0,80 0,82 0,84 0,86 0,87 0,89 0,90 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,98 0,99 1,00 1,01 1,01
42 0,58 0,64 0,68 0,71 0,73 0,75 0,77 0,78 0,80 0,81 0,83 0,85 0,87 0,88 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01
44 0,58 0,64 0,68 0,70 0,73 0,75 0,76 0,78 0,79 0,81 0,83 0,85 0,86 0,88 0,89 0,90 0,92 0,93 0,94 0,95 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00
Таблица 20. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

42
1.2.3.6. Московская область. Право собственности. Масштабный эффект для РС ЗУ
сельскохозяйственного назначения
Для расчетов отобраны земельные участки для пропашных культур площадью 6 – 480 га,
расположенные на расстоянии 80 - 140 км от МКАД на Юге, Юго-Востоке Московской области.
Рисунок 17. Масштабный эффект для ЗУ сельскохозяйственного назначения. Московская область.

Масштабный эффект для ЗУ сельскохозяйственного назначения. Московская


область.
3 000
y = 4 026,2x-0,18
R² = 0,4761
2 500
Удельная стоимость, руб./сотка

2 000

1 500

1 000

500

0
0 100 200 300 400 500
Площадь, га

43
Таблица 21. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС ЗУ сельскохозяйственного назначения. Московская область.
Аналоги, га
Площадь
20 40 60 80 100 120 140 160 180 200 220 240 260 280 300 320 340 360 380 400 420 440 460 480 500 520 540
20 1,00 1,13 1,22 1,28 1,34 1,38 1,42 1,45 1,49 1,51 1,54 1,56 1,59 1,61 1,63 1,65 1,67 1,68 1,70 1,71 1,73 1,74 1,76 1,77 1,78 1,80 1,81
40 0,88 1,00 1,08 1,13 1,18 1,22 1,25 1,28 1,31 1,34 1,36 1,38 1,40 1,42 1,44 1,45 1,47 1,49 1,50 1,51 1,53 1,54 1,55 1,56 1,58 1,59 1,60
60 0,82 0,93 1,00 1,05 1,10 1,13 1,16 1,19 1,22 1,24 1,26 1,28 1,30 1,32 1,34 1,35 1,37 1,38 1,39 1,41 1,42 1,43 1,44 1,45 1,46 1,48 1,49
80 0,78 0,88 0,95 1,00 1,04 1,08 1,11 1,13 1,16 1,18 1,20 1,22 1,24 1,25 1,27 1,28 1,30 1,31 1,32 1,34 1,35 1,36 1,37 1,38 1,39 1,40 1,41
100 0,75 0,85 0,91 0,96 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,13 1,15 1,17 1,19 1,20 1,22 1,23 1,25 1,26 1,27 1,28 1,29 1,31 1,32 1,33 1,34 1,35 1,35
120 0,72 0,82 0,88 0,93 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,12 1,13 1,15 1,16 1,18 1,19 1,21 1,22 1,23 1,24 1,25 1,26 1,27 1,28 1,29 1,30 1,31
140 0,70 0,80 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07 1,08 1,10 1,12 1,13 1,15 1,16 1,17 1,19 1,20 1,21 1,22 1,23 1,24 1,25 1,26 1,27 1,28
160 0,69 0,78 0,84 0,88 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,09 1,11 1,12 1,13 1,15 1,16 1,17 1,18 1,19 1,20 1,21 1,22 1,23 1,24 1,24
180 0,67 0,76 0,82 0,86 0,90 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,08 1,10 1,11 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,17 1,18 1,19 1,20 1,21 1,22
200 0,66 0,75 0,81 0,85 0,88 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,08 1,09 1,10 1,11 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,17 1,18 1,19 1,20
220 0,65 0,74 0,79 0,83 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,04 1,06 1,07 1,08 1,09 1,10 1,11 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,17 1,18
Объекты оценки, га

240 0,64 0,72 0,78 0,82 0,85 0,88 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,06 1,08 1,09 1,10 1,11 1,12 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16
260 0,63 0,71 0,77 0,81 0,84 0,87 0,89 0,92 0,94 0,95 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07 1,08 1,09 1,10 1,11 1,12 1,12 1,13 1,14
280 0,62 0,70 0,76 0,80 0,83 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,04 1,05 1,06 1,07 1,08 1,08 1,09 1,10 1,11 1,12 1,13
300 0,61 0,70 0,75 0,79 0,82 0,85 0,87 0,89 0,91 0,93 0,95 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07 1,08 1,09 1,10 1,10 1,11
320 0,61 0,69 0,74 0,78 0,81 0,84 0,86 0,88 0,90 0,92 0,93 0,95 0,96 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07 1,08 1,08 1,09 1,10
340 0,60 0,68 0,73 0,77 0,80 0,83 0,85 0,87 0,89 0,91 0,92 0,94 0,95 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,06 1,06 1,07 1,08 1,09
360 0,59 0,67 0,72 0,76 0,79 0,82 0,84 0,86 0,88 0,90 0,92 0,93 0,94 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,05 1,06 1,07 1,08
380 0,59 0,67 0,72 0,76 0,79 0,81 0,84 0,86 0,87 0,89 0,91 0,92 0,93 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07
400 0,58 0,66 0,71 0,75 0,78 0,81 0,83 0,85 0,87 0,88 0,90 0,91 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,03 1,04 1,05 1,06
420 0,58 0,65 0,70 0,74 0,77 0,80 0,82 0,84 0,86 0,87 0,89 0,90 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,02 1,03 1,04 1,05
440 0,57 0,65 0,70 0,74 0,77 0,79 0,81 0,83 0,85 0,87 0,88 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,02 1,03 1,04
460 0,57 0,64 0,69 0,73 0,76 0,79 0,81 0,83 0,84 0,86 0,88 0,89 0,90 0,91 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,02 1,03
480 0,56 0,64 0,69 0,72 0,75 0,78 0,80 0,82 0,84 0,85 0,87 0,88 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,98 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02
500 0,56 0,63 0,68 0,72 0,75 0,77 0,80 0,81 0,83 0,85 0,86 0,88 0,89 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01 1,01
520 0,56 0,63 0,68 0,71 0,74 0,77 0,79 0,81 0,83 0,84 0,86 0,87 0,88 0,89 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01
540 0,55 0,63 0,67 0,71 0,74 0,76 0,78 0,80 0,82 0,84 0,85 0,86 0,88 0,89 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00
Таблица 21. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

44
1.2.3.7. Ленинградская область. Права собственности. Масштабный эффект для РС ЗУ
производственного назначения
Рисунок 18. Масштабный эффект для РС ЗУ производственного назначения. Ленинградская область.

Масштабный эффект для ЗУ производственного назначения (15-30 км от


КАД). Ленинградская область.
2 500
y = 1 100,94x-0,09
R² = 0,28
2 000
РС, руб./кв.м

1 500

1 000

500

0
0 5 10 15 20 25
Площадь ЗУ, га

45
Таблица 22. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС ЗУ производственного назначения. Ленинградская область.
Аналоги, га
Площадь
1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 8,5 9 9,5 10 10,5 11 11,5 12 12,5 13 13,5 14
1 1,00 1,04 1,06 1,09 1,10 1,12 1,13 1,14 1,16 1,17 1,17 1,18 1,19 1,20 1,21 1,21 1,22 1,22 1,23 1,24 1,24 1,25 1,25 1,26 1,26 1,26 1,27
1,5 0,96 1,00 1,03 1,05 1,06 1,08 1,09 1,10 1,11 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,16 1,17 1,17 1,18 1,19 1,19 1,20 1,20 1,21 1,21 1,21 1,22 1,22
2 0,94 0,97 1,00 1,02 1,04 1,05 1,06 1,08 1,09 1,10 1,10 1,11 1,12 1,13 1,13 1,14 1,14 1,15 1,16 1,16 1,17 1,17 1,17 1,18 1,18 1,19 1,19
2,5 0,92 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07 1,08 1,09 1,10 1,10 1,11 1,12 1,12 1,13 1,13 1,14 1,14 1,15 1,15 1,16 1,16 1,16 1,17
3 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,06 1,06 1,07 1,08 1,09 1,09 1,10 1,10 1,11 1,11 1,12 1,12 1,13 1,13 1,14 1,14 1,14 1,15
3,5 0,89 0,93 0,95 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,06 1,06 1,07 1,08 1,08 1,09 1,09 1,10 1,10 1,11 1,11 1,12 1,12 1,13 1,13 1,13
4 0,88 0,92 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,04 1,05 1,06 1,06 1,07 1,08 1,08 1,09 1,09 1,10 1,10 1,10 1,11 1,11 1,12 1,12
4,5 0,87 0,91 0,93 0,95 0,96 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,03 1,04 1,05 1,05 1,06 1,06 1,07 1,07 1,08 1,08 1,09 1,09 1,10 1,10 1,10 1,11
5 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,02 1,03 1,04 1,04 1,05 1,05 1,06 1,06 1,07 1,07 1,08 1,08 1,09 1,09 1,09 1,10
5,5 0,86 0,89 0,91 0,93 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,02 1,03 1,03 1,04 1,05 1,05 1,06 1,06 1,06 1,07 1,07 1,08 1,08 1,08 1,09
6 0,85 0,88 0,91 0,92 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02 1,03 1,03 1,04 1,04 1,05 1,05 1,06 1,06 1,06 1,07 1,07 1,08 1,08
Объекты оценки, га

6,5 0,84 0,88 0,90 0,92 0,93 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02 1,02 1,03 1,03 1,04 1,04 1,05 1,05 1,06 1,06 1,06 1,07 1,07
7 0,84 0,87 0,89 0,91 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02 1,02 1,03 1,03 1,04 1,04 1,05 1,05 1,05 1,06 1,06 1,06
7,5 0,83 0,87 0,89 0,91 0,92 0,93 0,94 0,96 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02 1,02 1,03 1,03 1,04 1,04 1,04 1,05 1,05 1,05 1,06
8 0,83 0,86 0,88 0,90 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02 1,02 1,02 1,03 1,03 1,04 1,04 1,04 1,05 1,05
8,5 0,82 0,86 0,88 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01 1,01 1,01 1,02 1,02 1,03 1,03 1,04 1,04 1,04 1,05
9 0,82 0,85 0,87 0,89 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,96 0,97 0,98 0,98 0,99 0,99 1,00 1,00 1,01 1,01 1,02 1,02 1,03 1,03 1,03 1,04 1,04
9,5 0,82 0,85 0,87 0,89 0,90 0,91 0,93 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,97 0,98 0,98 0,99 1,00 1,00 1,00 1,01 1,01 1,02 1,02 1,03 1,03 1,03 1,04
10 0,81 0,84 0,87 0,88 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,96 0,97 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 1,01 1,01 1,02 1,02 1,02 1,03 1,03
10,5 0,81 0,84 0,86 0,88 0,89 0,91 0,92 0,93 0,94 0,94 0,95 0,96 0,96 0,97 0,98 0,98 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 1,01 1,01 1,02 1,02 1,02 1,03
11 0,81 0,84 0,86 0,88 0,89 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,95 0,96 0,97 0,97 0,98 0,98 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 1,01 1,01 1,02 1,02 1,02
11,5 0,80 0,83 0,85 0,87 0,89 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,94 0,95 0,96 0,96 0,97 0,97 0,98 0,98 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 1,01 1,01 1,01 1,02
12 0,80 0,83 0,85 0,87 0,88 0,90 0,91 0,92 0,92 0,93 0,94 0,95 0,95 0,96 0,96 0,97 0,97 0,98 0,98 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 1,01 1,01 1,01
12,5 0,80 0,83 0,85 0,87 0,88 0,89 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,94 0,95 0,96 0,96 0,97 0,97 0,98 0,98 0,98 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 1,01 1,01
13 0,79 0,82 0,84 0,86 0,88 0,89 0,90 0,91 0,92 0,93 0,93 0,94 0,95 0,95 0,96 0,96 0,97 0,97 0,98 0,98 0,99 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00 1,01
13,5 0,79 0,82 0,84 0,86 0,87 0,89 0,90 0,91 0,91 0,92 0,93 0,94 0,94 0,95 0,95 0,96 0,96 0,97 0,97 0,98 0,98 0,99 0,99 0,99 1,00 1,00 1,00
14 0,79 0,82 0,84 0,86 0,87 0,88 0,89 0,90 0,91 0,92 0,93 0,93 0,94 0,95 0,95 0,96 0,96 0,97 0,97 0,97 0,98 0,98 0,99 0,99 0,99 1,00 1,00
Таблица 22. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

46
1.2.3.8. Санкт-Петербург. Право собственности. Масштабный эффект для РС ЗУ
производственно-складского назначения
Рисунок 19. Масштабный эффект для РС производственно-складского назначения ЗУ. Санкт-Петербург.

Масштабный эффект для ЗУ производственно-складского назначения


(приближенно к КАД). Санкт-Петербург.
9 000

8 000
y = 11 552x-0,531
R² = 0,7337
7 000

6 000
РС, руб./кв.м

5 000

4 000

3 000

2 000

1 000

0
0 10 20 30 40 50 60 70
Площадь, га

47
Таблица 23. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС ЗУ производственно-складского назначения. Санкт-Петербург.
Аналоги, га
Площадь
0,5 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 12 14 16 18 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75
0,5 1,00 1,44 2,09 2,59 3,02 3,40 3,74 4,06 4,36 4,64 4,91 5,41 5,87 6,30 6,70 7,09 7,98 8,79 9,54 10,25 10,91 11,53 12,13 12,71 13,26 13,79 14,31
1 0,69 1,00 1,44 1,79 2,09 2,35 2,59 2,81 3,02 3,21 3,40 3,74 4,06 4,36 4,64 4,91 5,52 6,09 6,61 7,09 7,55 7,98 8,40 8,79 9,18 9,54 9,90
2 0,48 0,69 1,00 1,24 1,44 1,63 1,79 1,94 2,09 2,22 2,35 2,59 2,81 3,02 3,21 3,40 3,82 4,21 4,57 4,91 5,22 5,52 5,81 6,09 6,35 6,61 6,85
3 0,39 0,56 0,81 1,00 1,17 1,31 1,44 1,57 1,68 1,79 1,90 2,09 2,27 2,43 2,59 2,74 3,08 3,40 3,69 3,96 4,21 4,45 4,69 4,91 5,12 5,33 5,52
4 0,33 0,48 0,69 0,86 1,00 1,13 1,24 1,35 1,44 1,54 1,63 1,79 1,94 2,09 2,22 2,35 2,65 2,92 3,16 3,40 3,62 3,82 4,02 4,21 4,40 4,57 4,74
5 0,29 0,43 0,61 0,76 0,89 1,00 1,10 1,20 1,28 1,37 1,44 1,59 1,73 1,85 1,97 2,09 2,35 2,59 2,81 3,02 3,21 3,40 3,57 3,74 3,90 4,06 4,21
6 0,27 0,39 0,56 0,69 0,81 0,91 1,00 1,09 1,17 1,24 1,31 1,44 1,57 1,68 1,79 1,90 2,13 2,35 2,55 2,74 2,92 3,08 3,24 3,40 3,54 3,69 3,82
7 0,25 0,36 0,51 0,64 0,74 0,84 0,92 1,00 1,07 1,14 1,21 1,33 1,44 1,55 1,65 1,75 1,97 2,17 2,35 2,52 2,69 2,84 2,99 3,13 3,27 3,40 3,52
8 0,23 0,33 0,48 0,59 0,69 0,78 0,86 0,93 1,00 1,06 1,13 1,24 1,35 1,44 1,54 1,63 1,83 2,02 2,19 2,35 2,50 2,65 2,78 2,92 3,04 3,16 3,28
9 0,22 0,31 0,45 0,56 0,65 0,73 0,81 0,88 0,94 1,00 1,06 1,17 1,26 1,36 1,44 1,53 1,72 1,90 2,06 2,21 2,35 2,49 2,61 2,74 2,86 2,97 3,08
10 0,20 0,29 0,43 0,53 0,61 0,69 0,76 0,83 0,89 0,95 1,00 1,10 1,20 1,28 1,37 1,44 1,63 1,79 1,94 2,09 2,22 2,35 2,47 2,59 2,70 2,81 2,92
Объекты оценки, га

12 0,18 0,27 0,39 0,48 0,56 0,63 0,69 0,75 0,81 0,86 0,91 1,00 1,09 1,17 1,24 1,31 1,48 1,63 1,77 1,90 2,02 2,13 2,24 2,35 2,45 2,55 2,65
14 0,17 0,25 0,36 0,44 0,51 0,58 0,64 0,69 0,74 0,79 0,84 0,92 1,00 1,07 1,14 1,21 1,36 1,50 1,63 1,75 1,86 1,97 2,07 2,17 2,26 2,35 2,44
16 0,16 0,23 0,33 0,41 0,48 0,54 0,59 0,64 0,69 0,74 0,78 0,86 0,93 1,00 1,06 1,13 1,27 1,40 1,52 1,63 1,73 1,83 1,93 2,02 2,11 2,19 2,27
18 0,15 0,22 0,31 0,39 0,45 0,51 0,56 0,61 0,65 0,69 0,73 0,81 0,88 0,94 1,00 1,06 1,19 1,31 1,42 1,53 1,63 1,72 1,81 1,90 1,98 2,06 2,13
20 0,14 0,20 0,29 0,37 0,43 0,48 0,53 0,57 0,61 0,65 0,69 0,76 0,83 0,89 0,95 1,00 1,13 1,24 1,35 1,44 1,54 1,63 1,71 1,79 1,87 1,94 2,02
25 0,13 0,18 0,26 0,32 0,38 0,43 0,47 0,51 0,55 0,58 0,61 0,68 0,74 0,79 0,84 0,89 1,00 1,10 1,20 1,28 1,37 1,44 1,52 1,59 1,66 1,73 1,79
30 0,11 0,16 0,24 0,29 0,34 0,39 0,43 0,46 0,50 0,53 0,56 0,61 0,67 0,72 0,76 0,81 0,91 1,00 1,09 1,17 1,24 1,31 1,38 1,44 1,51 1,57 1,63
35 0,10 0,15 0,22 0,27 0,32 0,36 0,39 0,43 0,46 0,49 0,51 0,57 0,61 0,66 0,70 0,74 0,84 0,92 1,00 1,07 1,14 1,21 1,27 1,33 1,39 1,44 1,50
40 0,10 0,14 0,20 0,25 0,29 0,33 0,37 0,40 0,43 0,45 0,48 0,53 0,57 0,61 0,65 0,69 0,78 0,86 0,93 1,00 1,06 1,13 1,18 1,24 1,29 1,35 1,40
45 0,09 0,13 0,19 0,24 0,28 0,31 0,34 0,37 0,40 0,43 0,45 0,50 0,54 0,58 0,61 0,65 0,73 0,81 0,88 0,94 1,00 1,06 1,11 1,17 1,22 1,26 1,31
50 0,09 0,13 0,18 0,22 0,26 0,29 0,32 0,35 0,38 0,40 0,43 0,47 0,51 0,55 0,58 0,61 0,69 0,76 0,83 0,89 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,20 1,24
55 0,08 0,12 0,17 0,21 0,25 0,28 0,31 0,33 0,36 0,38 0,40 0,45 0,48 0,52 0,55 0,58 0,66 0,72 0,79 0,84 0,90 0,95 1,00 1,05 1,09 1,14 1,18
60 0,08 0,11 0,16 0,20 0,24 0,27 0,29 0,32 0,34 0,37 0,39 0,43 0,46 0,50 0,53 0,56 0,63 0,69 0,75 0,81 0,86 0,91 0,95 1,00 1,04 1,09 1,13
65 0,08 0,11 0,16 0,20 0,23 0,26 0,28 0,31 0,33 0,35 0,37 0,41 0,44 0,48 0,51 0,53 0,60 0,66 0,72 0,77 0,82 0,87 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08
70 0,07 0,10 0,15 0,19 0,22 0,25 0,27 0,29 0,32 0,34 0,36 0,39 0,43 0,46 0,49 0,51 0,58 0,64 0,69 0,74 0,79 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04
75 0,07 0,10 0,15 0,18 0,21 0,24 0,26 0,28 0,30 0,32 0,34 0,38 0,41 0,44 0,47 0,50 0,56 0,61 0,67 0,72 0,76 0,81 0,85 0,89 0,93 0,96 1,00
Таблица 23. Легенда:
- красноватым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонением по стоимости не более 1,5 раза;
- салатовым цветом отмечены зоны выбора аналогов с отклонение по стоимости не более 1,3 раза.

48
1.2.4. Диапазоны корректировок земельных участков с учетом влияния различных
факторов
Использование: Диапазоны корректировок приводятся с целью ограничения рамок расчетных
коэффициентов корректировки и общего представления о величине корректировки. Применяется
в условиях большого различия в параметрах аналога и объекта оценки. Корректировки
приводятся в виде диапазонов, найденных по различным местоположениям РФ.
Результаты определений диапазонов корректировок сведены в общую таблицу:
Таблица 24. Диапазоны корректировок для факторов влияния на стоимость земельных участков
Местоположение
№ Диапазоны
Наименование ЗУ Условия земельных
п/п корректировок
участков
Городские земельные участки
Городского коммерческого
Близость ж/д
1 назначения (торговля, офисы, Удаление на 0,3-0,8 км. 0…21% Города РФ
вокзала
сервис)
Городского коммерческого
2 назначения (торговля, офисы, Близость к метро Удаление на 0,3-0,4 км. 0…13% Мск, СПб
сервис)
Городского коммерческого Близость к
3 назначения (торговля, офисы, остановке Удаление на 0,3-0,5 км. 0…9% Города РФ
сервис) транспорта
Городского коммерческого Близость к
различия не
4 назначения (торговля, офисы, остановке Удаление на 0,1-0,2 км. Мск, СПб
выявлены
сервис) транспорта
Городского коммерческого
Наличие рядом различия не
5 назначения (торговля, офисы, Удаление на 0,3-0,5 км. Мск, СПб
церкви выявлены
сервис)
Городского коммерческого Наличие
Отсутствие различия не
6 назначения (торговля, офисы, инженерных сетей Мск, СПб
инженерных сетей выявлены
сервис) на участке
Городского коммерческого
7 назначения (торговля, офисы, Наличие ИРД Без ИРД 10…26% Мск, СПб, М.О.
сервис)
Наличие
Городского коммерческого
культурно- Удаленность от
8 назначения (торговля, офисы, 0…12% Мск, СПб
исторического ансамбля до 0,5 км.
сервис)
ансамбля
Наличие источника
Отсутствие источников
Городского коммерческого экологической
экологической
9 назначения (торговля, офисы, опасности 0…-28% Мск, СПб
опасности в зоне до 3
сервис) (химзавод,
км.
выбросы)
Земли мелких населенных пунктов
Краснодарский
Отсутствие газа и
Наличие газа на край, М.О,
1 Под и.ж.с. возможности 19…24%
участке Ленинградская
подключения
обл.
Краснодарский
Отсутствие газа и
Наличие газа рядом край, М.О,
2 Под и.ж.с. возможности 12…23%
с участком Ленинградская
подключения
обл.
Краснодарский
Наличие леса или Отсутствие леса, край, М.О,
3 Под и.ж.с. 5…13%
водоема рядом водоема Ленинградская
обл.
Наличие Краснодарский
культурно- Удаленность от край, М.О,
5 Под и.ж.с. 0…18%
исторического ансамбля до 1,5 км. Ленинградская
ансамбля обл.
Наличие рядом
6 Под и.ж.с. Удаление на 0,3-0,5 км. 0…8% М.О.
церкви
7 Под и.ж.с. Наличие школы Отсутствие школы 0…12% М.О.
Наличие рядом
Отсутствие
8 Под и.ж.с. федеральной 9…25% М.О.
федеральной трассы
трассы

49
Местоположение
№ Диапазоны
Наименование ЗУ Условия земельных
п/п корректировок
участков
Наличие дороги с
Дорога грунтовая,
9 Под и.ж.с. твердым 0…8% М.О.
гравийная
покрытием
10 Под и.ж.с. Наличие магазинов Отсутствие магазинов 0…38% М.О.
Земли загородных владений до 30 км. от городов
Наличие общей Отсутствие общей
1 Под коттеджную застройку 8…16% М.О.
канализации канализации
Наличие рядом
выезда на
2 Под коттеджную застройку федеральную или Выезд свыше 2 км. 0…11% М.О.
муниципальную
трассу
Наличие дороги с
Дорога грунтовая,
3 Под коттеджную застройку твердым 0…10% М.О.
гравийная
покрытием
Наличие леса и Отсутствие леса,
4 Под коттеджную застройку 4…15% М.О.
водоема водоема
Централизованная
5 Под коттеджную застройку Без охраны 4…6% М.О.
охрана участков

50
1.2.5. Разница в стоимости коммерческой недвижимости с правами собственности и с
правами аренды на земельные участки
Использование: Корректировка вводится к общей стоимости объектов коммерческой
недвижимости, она связана с реакцией рынка купли – продажи на различие прав для земельных
участков (право собственности и право аренды), передаваемых в составе общих прав на ЗУ и
улучшения. Применяется в условиях прямой корректировки аналога и объекта оценки с
различными правами на ЗУ.
В нижеприведенной таблице представлены соотношения между рыночной стоимостью объектов
коммерческой недвижимости, реализуемым на рынке с правами собственности и правами
долгосрочной аренды на ЗУ.
Таблица 25. Средние соотношения между стоимостью коммерческой недвижимости с правами собственности
и правами аренды на ЗУ в городах РФ

Город Назначение объекта Расстояние от центра, км. РСсобств/РСаренда
п/п
1 Москва
1.1. Торговое до 5 1,102
1.2. Торговое 5-10 1,109
1.3. Офисное до 2,5 1,122
1.4. Офисное 5…7 1,109
1.5. Офисное 12…14 1,111
1.6. Производственно-складское 8…10 1,088
1.7. Производственно-складское 10…14 1,008
2 Екатеринбург
2.1. Торговое Середина города 1,118
2.2. Офисное Середина города 1,009
2.3. Офисно-складское Середина города 1,119
2.4. Производственно-складское Окраина 1,072
3 Краснодар
3.1. Торговое Середина города 1,112
3.2. Офисное Середина города 1,109
3.3. Производственно-складское Окраина 1,069
4 Новосибирск
4.1. Торговое Середина города 1,107
4.2. Производственно-складское Середина города 1,098
4.3. Производственно-складское Окраина 1,050
5 Омск
5.1. Торговое Середина города 1,052
5.2. Офисное Середина города 1,084
5.3. Производственно-складское Окраина 1,041
6 Ростов на Дону
6.1. Офисное Середина города 1,122
6.2. Торговое Середина города 1,108
6.3. Производственное Окраина 1,034
7 Рязань
7.1. Торговое Середина города 1,121
8 Санкт-Петербург
8.1. Торговое Середина города 1,109
8.2. Офисное Середина города 1,106
8.3. Производственное Окраина 1,032
9 Тверь
9.1. Торговое Середина города 1,104
9.3. Производственно-складское Окраина 1,068
10 Ярославль
10.1. Торговое Середина города 1,109
10.2. Офисное Середина города 1,088
10.3. Производственно-складское Окраина 1,021

51
1.2.6. Исследование соотношения «стоимость прав долгосрочной аренды на 49
лет / стоимость прав собственности» для земельных участков в городах РФ
Использование: Корректировка связана с разницей в правах на ЗУ. Применяется в условиях
различия в правах на ЗУ для аналога и объекта оценки.
Обозначения:
ПА – удельная рыночная стоимость прав аренды ЗУ на 49 лет;
ПС – удельная рыночная стоимость прав собственности на ЗУ.
Значения соотношения ПА/ПС исследовались для различных городов РФ на основании данных,
приведенных в сборниках по недвижимости, сайтов сети Интернет.
Информация: СРД-13…21
Таблица 26. Соотношение ПА*/ПС для различных городов РФ

ноябрь 2017 г.
ноябрь 2013 г.

ноябрь 2014 г.

ноябрь 2015 г.

ноябрь 2016 г.

март 2017 г.

март 2018 г.
март 2016 г.

май 2017 г.
май 2014 г.

май 2015 г.

май 2016 г.
СРК-2016

СРК-2018
СРК-2-17
Город,

СРД-13

СРД-14

СРД-15

СРД-16

СРД-17

СРД-18

СРД-19

СРД-20

СРД-21
№ Функциональное
местоположение
п/п назначение
объекта

1 Архангельск
Центр Торговое 0,551 0,662 0,709
Окраина Производственное 0,882 0,938 0,912
2 Астрахань
Окраина Производственное 0,880 0,912 0,908 0,890
3 Владивосток
Середина Торговое 0,520 0,662 0,616 0,670
Середина Торгово-сервисное 0,766 0,812 0,789
Середина Офисное 0,808 0,826 0,850 0,808
Окраина Производственное 0,980 0,926 0,965 0,932
4 Волгоград
Центр Офисное 0,672 0,686 0,708
Середина Торговое 0,526 0,721 0,740 0,768 0,710 0,669 0,732
Середина Офисное 0,808 0,862 0,792 0,839
Середина Производственное 0,833 0,908 0,918
Окраина Производственное 0,910 0,936 0,904 0,908 0,934 0,918 0,995 0,954 0,977
5 Воронеж
Центр Офисное 0,809 0,795
Середина Офисное 0,812 0,780 0,732
Окраина Производственное 0,990 0,923 0,980
6 Екатеринбург
Центр Торговое 0,634
Середина Торговое 0,686 0,754 0,805
Середина Офисное 0,769 0,720 0,798 0,802
Середина Производственное 0,866 0,902 0,926
Окраина Торговое 0,780 0,832 0,860
Окраина Офисное 0,830 0,834 0,808
Окраина Сервисное 0,886
Окраина Производственное 0,863 0,916 0,988 0,982 0,980 0,992
7 Иркутск
Середина Торговое 0,461 0,769 0,799 0,706
Середина Офисное 0,783 0,798 0,712 0,798
Окраина Офисное 0,781 0,803 0,792
Окраина Производственное 0,886 0,928 0,908 0,922 0,916
8 Калуга
Середина Торговое 0,621 0,760 0,790
Окраина Производственно-складское 0,903 0,915 0,921
Окраина Производственное 0,868 0,908 0,897 0,908 0,934
9 Киров
Центр Торговое 0,768 0,675
Центр Торгово- сервисное 0,682 0,712
Окраина Производство 0,873 0,934 0,980 0,990
Окраина Складское 0.787 0,823
10 Кострома
Окраина Производственное 0,908 0,932 0,958
Середина Офисное 0,708 0,788
11 Краснодар
Центр Офисное 0,765 0,802
Центр Торгово-сервисное 0,808 0,806 0,792 0,716
Середина Торговое 0,608 0,712 0,792 0,690 0,708
Середина Офисное 0,726 0,790 0,701 0,809 0,818 0,802
Середина Производственное 0,908 0,898 0,902

52
ноябрь 2017 г.
ноябрь 2013 г.

ноябрь 2014 г.

ноябрь 2015 г.

ноябрь 2016 г.

март 2017 г.

март 2018 г.
март 2016 г.

май 2017 г.
май 2014 г.

май 2015 г.

май 2016 г.
СРК-2016

СРК-2018
СРК-2-17
Город,

СРД-13

СРД-14

СРД-15

СРД-16

СРД-17

СРД-18

СРД-19

СРД-20

СРД-21
№ Функциональное
местоположение
п/п назначение
объекта

Окраина Торговое 0,593 0,808 0,769


Окраина Производственное 0,906 0,942 0,895 0,909 0,968 0,923 0,934 0,940 0,910
12 Курск
Середина Офисное 0,752 0,808 0,780 0,816
13 Москва
Центр Торговое 0,590 0,612 0,638
Центр Офисное 0,482 0,654
Середина Торговое 0,588 0,676 0,534 0,676 0,702
Середина Офисное 0,816 0,648 0,692 0,816 0,643 0,702 0,786
Середина Сервисное 0,608 0,800 0,708 0,754
Окраина Производственное 0,940 0,908 0,956 0,924 0,932 0,909 0,988 0,932 0,934 0,912
Окраина Торговое 0,560 0,816 0,692 0,731 0,790
Окраина Офисное 0,714 0,790 0,808 0,780
Окраина Офисно-складское 0,856 0,905 0,882
Окраина Сервисное 0,712 0,766 0,804 0,855
14 Московская область
4-10 км от МКАД Торговое 0,762 0,786 0,834
6-9 км от МКАД Складское 0,867 0,845 0,812
6-12 км от МКАД Торговое 0,758 0,808 0,785
8-12 км от МКАД Офисное 0,856 0,902
10-15 км от МКАД Офисное 0,808 0,870
12-16 км от МКАД Складское 0,814 0,796 0,809
12-20 км от МКАД Торговое 0,708 0,812 0,808
22-28 км от МКАД Торговое 0,632
20-30 км от МКАД Производственное 0,926 0,960 0,950 0,945 0,985
30-42 км от МКАД Производственное 0,998 0,965 0,980 0,990
40-60 км от МКАД Производственное 0,950 0,990
50-70 км от МКАД Производственное 0,968 0,978
15 Новосибирск
Середина Торговое 0,788
Середина Офисное 0,774 0,809
Окраина Производственное 0,918 0,932 0,933
16 Рязань
Окраина Производственное 0,954 0,912
17 Самара
Середина Торговое 0,562 0,608 0,654
Середина Торгово-сервисное 0,672 0,738
Окраина Производственное 0,877 0,892 0,902 0,921
18 Санкт-Петербург
Центр Торговое 0,532 0,608 0,634 0,708
Окраина Торговое 0,821 0,816 0,808
Окраина Торгово-сервисное 0,695 0,860 0,890
Окраина Торгово-складское 0,856 0,890 0,842
Окраина Производственное 0,980 0,916 0,945 0,960 0,955 0,973 0,990
19 Тверь
Окраина Производственное 0,833 0,880 0,902
Окраина Производственно-складское 0,880 0,909 0,923 0,911
20 Тула
Середина Торговое 0,618 0,712
Окраина Производственное 0,908 0,896 0,886
21 Уфа
Окраина Производственное 0,908
22 Ярославль
Середина Производственное 0,924 0,965 0,932
Окраина Сервисное 0,843 0,889
Окраина Офисно-складское 0,750 0,808 0,807
Окраина Производственное 0,875 0,956 0,908 0,932 0,971 0,990 0,982 0,985
*при расчетах ПА учитывались по рыночной стоимости (величина стоимости от НДС не очищалась).

53
1.3. Коммерческая недвижимость
1.3.1. Корректировки на местоположение (Москва, Московская область)
Использование: Корректировка на местоположение связана с удаленностью от базового
местоположения (центр города, МКАД, КАД). Применяется в условиях большого различия в
местоположении аналога и объекта оценки. Корректировка ограничена допустимым уровнем
коэффициента корректировки (до 30%) и экстремальным уровнем корректировки (до 50%).
1.3.1.1. Москва. Стоимость прав собственности (РС) для офисных помещений различных
классов («А, В, С»)
Графики построены с использованием выборки данных для площадей офисных помещений в 250
– 950 кв.м. Узкий диапазон площадей выбран с целью уменьшения влияния масштабного
эффекта.
Рисунок 20. Изменение стоимости офисных помещений класса «А» при удалении от центра Москвы

Изменение удельной стоимости офисных помещений класса «А» при


удалении от центра Москвы
700

600
РС, тыс. руб./кв.м

y = 509,63x-0,373
500
R² = 0,617
400

300

200

100

0
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Расстояние от центра, км

Рисунок 21. Изменение стоимости офисных помещений класса «В» при удалении от центра Москвы

Изменение удельной стоимости офисных помещений класса «В» при


удалении от центра Москвы
600

500
РС, тыс. руб./кв.м

y = 313,77x-0,362
400 R² = 0,6442

300

200

100

0
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18
Расстояние от центра, км

54
Рисунок 22. Изменение стоимости офисных помещений класса «С» при удалении от центра Москвы

Изменение удельной стоимости офисных помещений класса «С» при


удалении от центра Москвы
300

250
y = 214,27x-0,334
РС, тыс. руб./кв.м

R² = 0,6822
200

150

100

50

0
0 5 10 15 20
Расстояние от центра, км

Рисунок 23. Обобщенный график изменение стоимости офисных помещений различных классов при
удалении от центра Москвы

График изменения удельных стоимостей офисных помещений при удалении


от центра Москвы
600

500
РС, тыс.руб./кв.м

400

300

200

100

0
0 2 4 6 8 10 12 14
Расстояние от центра Москвы, км

Стоимость офисов класса «А» Стоимость офисов класса «В» Стоимость офисов класса «С»

Таблица 27. Расчет соотношений между удельными рыночными стоимостями офисных помещений
различных классов
Расстояние от центра, км. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Стоимость офисов класса «А», тыс.руб./кв.м. 510 394 338 304 280 261 247 235 225 216 208 202
Стоимость офисов класса «В», тыс.руб./кв.м. 314 244 211 190 175 164 155 148 142 136 132 128
Стоимость офисов класса «С», тыс.руб./кв.м. 214 170 148 135 125 118 112 107 103 99 96 93
Соотношение «А»/«В» 1,62 1,61 1,60 1,60 1,60 1,59 1,59 1,59 1,59 1,58 1,58 1,58
Соотношение «А»/«С» 2,38 2,32 2,28 2,25 2,23 2,22 2,20 2,19 2,18 2,17 2,17 2,16
Соотношение «В»/«С» 1,46 1,44 1,42 1,41 1,40 1,39 1,39 1,38 1,38 1,37 1,37 1,37

55
Таблица 28. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для РС офисных площадей класса «А». Москва.
Аналоги, км
Расстояние
0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 9 10 11 12 13 14 15 16
0,5 1,00 1,30 1,51 1,68 1,82 1,95 2,07 2,17 2,27 2,36 2,45 2,53 2,60 2,68 2,75 2,81 2,94 3,06 3,17 3,27 3,37 3,47 3,56 3,64
1 0,77 1,00 1,16 1,30 1,41 1,51 1,60 1,68 1,75 1,82 1,89 1,95 2,01 2,07 2,12 2,17 2,27 2,36 2,45 2,53 2,60 2,68 2,75 2,81
1,5 0,66 0,86 1,00 1,11 1,21 1,30 1,37 1,44 1,51 1,57 1,62 1,68 1,73 1,78 1,82 1,87 1,95 2,03 2,10 2,17 2,24 2,30 2,36 2,42
2 0,60 0,77 0,90 1,00 1,09 1,16 1,23 1,30 1,35 1,41 1,46 1,51 1,55 1,60 1,64 1,68 1,75 1,82 1,89 1,95 2,01 2,07 2,12 2,17
2,5 0,55 0,71 0,83 0,92 1,00 1,07 1,13 1,19 1,25 1,30 1,34 1,39 1,43 1,47 1,51 1,54 1,61 1,68 1,74 1,80 1,85 1,90 1,95 2,00
3 0,51 0,66 0,77 0,86 0,93 1,00 1,06 1,11 1,16 1,21 1,25 1,30 1,33 1,37 1,41 1,44 1,51 1,57 1,62 1,68 1,73 1,78 1,82 1,87
3,5 0,48 0,63 0,73 0,81 0,88 0,94 1,00 1,05 1,10 1,14 1,18 1,22 1,26 1,30 1,33 1,36 1,42 1,48 1,53 1,58 1,63 1,68 1,72 1,76
4 0,46 0,60 0,69 0,77 0,84 0,90 0,95 1,00 1,04 1,09 1,13 1,16 1,20 1,23 1,26 1,30 1,35 1,41 1,46 1,51 1,55 1,60 1,64 1,68
4,5 0,44 0,57 0,66 0,74 0,80 0,86 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,15 1,18 1,21 1,24 1,30 1,35 1,40 1,44 1,49 1,53 1,57 1,61
5 0,42 0,55 0,64 0,71 0,77 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,19 1,25 1,30 1,34 1,39 1,43 1,47 1,51 1,54
Объекты оценки, км

5,5 0,41 0,53 0,62 0,69 0,75 0,80 0,84 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15 1,20 1,25 1,30 1,34 1,38 1,42 1,45 1,49
6 0,40 0,51 0,60 0,66 0,72 0,77 0,82 0,86 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,16 1,21 1,25 1,30 1,33 1,37 1,41 1,44
6,5 0,38 0,50 0,58 0,64 0,70 0,75 0,79 0,83 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,13 1,17 1,22 1,26 1,30 1,33 1,37 1,40
7 0,37 0,48 0,56 0,63 0,68 0,73 0,77 0,81 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,10 1,14 1,18 1,22 1,26 1,30 1,33 1,36
7,5 0,36 0,47 0,55 0,61 0,66 0,71 0,75 0,79 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02 1,07 1,11 1,15 1,19 1,23 1,26 1,30 1,33
8 0,36 0,46 0,54 0,60 0,65 0,69 0,73 0,77 0,81 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,04 1,09 1,13 1,16 1,20 1,23 1,26 1,30
9 0,34 0,44 0,51 0,57 0,62 0,66 0,70 0,74 0,77 0,80 0,83 0,86 0,89 0,91 0,93 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,15 1,18 1,21 1,24
10 0,33 0,42 0,49 0,55 0,60 0,64 0,68 0,71 0,74 0,77 0,80 0,83 0,85 0,88 0,90 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,19
11 0,32 0,41 0,48 0,53 0,58 0,62 0,65 0,69 0,72 0,75 0,77 0,80 0,82 0,84 0,87 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15
12 0,31 0,40 0,46 0,51 0,56 0,60 0,63 0,66 0,69 0,72 0,75 0,77 0,80 0,82 0,84 0,86 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11
13 0,30 0,38 0,45 0,50 0,54 0,58 0,61 0,64 0,67 0,70 0,73 0,75 0,77 0,79 0,81 0,83 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08
14 0,29 0,37 0,43 0,48 0,53 0,56 0,60 0,63 0,65 0,68 0,71 0,73 0,75 0,77 0,79 0,81 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05
15 0,28 0,36 0,42 0,47 0,51 0,55 0,58 0,61 0,64 0,66 0,69 0,71 0,73 0,75 0,77 0,79 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02
16 0,27 0,36 0,41 0,46 0,50 0,54 0,57 0,60 0,62 0,65 0,67 0,69 0,71 0,73 0,75 0,77 0,81 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00

56
Таблица 29. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для РС офисных площадей класса «В». Москва.
Аналоги, км
Расстояние
0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 9 10 11 12 13 14 15 16
0,5 1,00 1,29 1,49 1,65 1,79 1,91 2,02 2,12 2,22 2,30 2,38 2,46 2,53 2,60 2,67 2,73 2,85 2,96 3,06 3,16 3,25 3,34 3,43 3,51
1 0,78 1,00 1,16 1,29 1,39 1,49 1,57 1,65 1,72 1,79 1,85 1,91 1,97 2,02 2,07 2,12 2,22 2,30 2,38 2,46 2,53 2,60 2,67 2,73
1,5 0,67 0,86 1,00 1,11 1,20 1,29 1,36 1,43 1,49 1,55 1,60 1,65 1,70 1,75 1,79 1,83 1,91 1,99 2,06 2,12 2,19 2,24 2,30 2,36
2 0,61 0,78 0,90 1,00 1,08 1,16 1,22 1,29 1,34 1,39 1,44 1,49 1,53 1,57 1,61 1,65 1,72 1,79 1,85 1,91 1,97 2,02 2,07 2,12
2,5 0,56 0,72 0,83 0,92 1,00 1,07 1,13 1,19 1,24 1,29 1,33 1,37 1,41 1,45 1,49 1,52 1,59 1,65 1,71 1,76 1,82 1,87 1,91 1,96
3 0,52 0,67 0,78 0,86 0,94 1,00 1,06 1,11 1,16 1,20 1,25 1,29 1,32 1,36 1,39 1,43 1,49 1,55 1,60 1,65 1,70 1,75 1,79 1,83
3,5 0,49 0,64 0,74 0,82 0,89 0,95 1,00 1,05 1,10 1,14 1,18 1,22 1,25 1,29 1,32 1,35 1,41 1,46 1,51 1,56 1,61 1,65 1,69 1,73
4 0,47 0,61 0,70 0,78 0,84 0,90 0,95 1,00 1,04 1,08 1,12 1,16 1,19 1,22 1,26 1,29 1,34 1,39 1,44 1,49 1,53 1,57 1,61 1,65
4,5 0,45 0,58 0,67 0,75 0,81 0,86 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,14 1,17 1,20 1,23 1,29 1,34 1,38 1,43 1,47 1,51 1,55 1,58
5 0,43 0,56 0,65 0,72 0,78 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,19 1,24 1,29 1,33 1,37 1,41 1,45 1,49 1,52
Объекты оценки, км

5,5 0,42 0,54 0,62 0,69 0,75 0,80 0,85 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15 1,20 1,24 1,29 1,33 1,37 1,40 1,44 1,47
6 0,41 0,52 0,61 0,67 0,73 0,78 0,82 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11 1,16 1,20 1,25 1,29 1,32 1,36 1,39 1,43
6,5 0,40 0,51 0,59 0,65 0,71 0,76 0,80 0,84 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,13 1,17 1,21 1,25 1,29 1,32 1,35 1,39
7 0,38 0,49 0,57 0,64 0,69 0,74 0,78 0,82 0,85 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,03 1,05 1,10 1,14 1,18 1,22 1,25 1,29 1,32 1,35
7,5 0,38 0,48 0,56 0,62 0,67 0,72 0,76 0,80 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,07 1,11 1,15 1,19 1,22 1,25 1,29 1,32
8 0,37 0,47 0,55 0,61 0,66 0,70 0,74 0,78 0,81 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,04 1,08 1,12 1,16 1,19 1,22 1,26 1,29
9 0,35 0,45 0,52 0,58 0,63 0,67 0,71 0,75 0,78 0,81 0,84 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,14 1,17 1,20 1,23
10 0,34 0,43 0,50 0,56 0,61 0,65 0,68 0,72 0,75 0,78 0,81 0,83 0,86 0,88 0,90 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,19
11 0,33 0,42 0,49 0,54 0,58 0,62 0,66 0,69 0,72 0,75 0,78 0,80 0,83 0,85 0,87 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15
12 0,32 0,41 0,47 0,52 0,57 0,61 0,64 0,67 0,70 0,73 0,75 0,78 0,80 0,82 0,84 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11
13 0,31 0,40 0,46 0,51 0,55 0,59 0,62 0,65 0,68 0,71 0,73 0,76 0,78 0,80 0,82 0,84 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08
14 0,30 0,38 0,45 0,49 0,54 0,57 0,61 0,64 0,66 0,69 0,71 0,74 0,76 0,78 0,80 0,82 0,85 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,03 1,05
15 0,29 0,38 0,43 0,48 0,52 0,56 0,59 0,62 0,65 0,67 0,70 0,72 0,74 0,76 0,78 0,80 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02
16 0,29 0,37 0,42 0,47 0,51 0,55 0,58 0,61 0,63 0,66 0,68 0,70 0,72 0,74 0,76 0,78 0,81 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00

57
Таблица 30. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для РС офисных площадей класса «С». Москва.
Аналоги, км
Расстояние
0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 9 10 11 12 13 14 15 16
0,5 1,00 1,26 1,44 1,59 1,71 1,82 1,92 2,00 2,08 2,16 2,23 2,29 2,36 2,41 2,47 2,52 2,63 2,72 2,81 2,89 2,97 3,04 3,11 3,18
1 0,79 1,00 1,15 1,26 1,36 1,44 1,52 1,59 1,65 1,71 1,77 1,82 1,87 1,92 1,96 2,00 2,08 2,16 2,23 2,29 2,36 2,41 2,47 2,52
1,5 0,69 0,87 1,00 1,10 1,19 1,26 1,33 1,39 1,44 1,50 1,54 1,59 1,63 1,67 1,71 1,75 1,82 1,88 1,95 2,00 2,06 2,11 2,16 2,20
2 0,63 0,79 0,91 1,00 1,08 1,15 1,21 1,26 1,31 1,36 1,40 1,44 1,48 1,52 1,55 1,59 1,65 1,71 1,77 1,82 1,87 1,92 1,96 2,00
2,5 0,58 0,74 0,84 0,93 1,00 1,06 1,12 1,17 1,22 1,26 1,30 1,34 1,38 1,41 1,44 1,47 1,53 1,59 1,64 1,69 1,73 1,78 1,82 1,86
3 0,55 0,69 0,79 0,87 0,94 1,00 1,05 1,10 1,15 1,19 1,22 1,26 1,29 1,33 1,36 1,39 1,44 1,50 1,54 1,59 1,63 1,67 1,71 1,75
3,5 0,52 0,66 0,75 0,83 0,89 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,16 1,20 1,23 1,26 1,29 1,32 1,37 1,42 1,47 1,51 1,55 1,59 1,63 1,66
4 0,50 0,63 0,72 0,79 0,85 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,15 1,18 1,21 1,23 1,26 1,31 1,36 1,40 1,44 1,48 1,52 1,55 1,59
4,5 0,48 0,61 0,69 0,76 0,82 0,87 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,19 1,21 1,26 1,31 1,35 1,39 1,43 1,46 1,50 1,53
5 0,46 0,58 0,67 0,74 0,79 0,84 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15 1,17 1,22 1,26 1,30 1,34 1,38 1,41 1,44 1,47
Объекты оценки, км

5,5 0,45 0,57 0,65 0,71 0,77 0,82 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11 1,13 1,18 1,22 1,26 1,30 1,33 1,37 1,40 1,43
6 0,44 0,55 0,63 0,69 0,75 0,79 0,84 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,15 1,19 1,22 1,26 1,29 1,33 1,36 1,39
6,5 0,42 0,54 0,61 0,67 0,73 0,77 0,81 0,85 0,88 0,92 0,95 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,11 1,15 1,19 1,23 1,26 1,29 1,32 1,35
7 0,41 0,52 0,60 0,66 0,71 0,75 0,79 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,09 1,13 1,16 1,20 1,23 1,26 1,29 1,32
7,5 0,40 0,51 0,58 0,64 0,69 0,74 0,78 0,81 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,06 1,10 1,14 1,17 1,20 1,23 1,26 1,29
8 0,40 0,50 0,57 0,63 0,68 0,72 0,76 0,79 0,83 0,85 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,04 1,08 1,11 1,15 1,18 1,21 1,23 1,26
9 0,38 0,48 0,55 0,61 0,65 0,69 0,73 0,76 0,79 0,82 0,85 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,19 1,21
10 0,37 0,46 0,53 0,58 0,63 0,67 0,70 0,74 0,77 0,79 0,82 0,84 0,87 0,89 0,91 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15 1,17
11 0,36 0,45 0,51 0,57 0,61 0,65 0,68 0,71 0,74 0,77 0,79 0,82 0,84 0,86 0,88 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11 1,13
12 0,35 0,44 0,50 0,55 0,59 0,63 0,66 0,69 0,72 0,75 0,77 0,79 0,81 0,84 0,85 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10
13 0,34 0,42 0,49 0,54 0,58 0,61 0,65 0,67 0,70 0,73 0,75 0,77 0,79 0,81 0,83 0,85 0,88 0,92 0,95 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07
14 0,33 0,41 0,47 0,52 0,56 0,60 0,63 0,66 0,68 0,71 0,73 0,75 0,77 0,79 0,81 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05
15 0,32 0,40 0,46 0,51 0,55 0,58 0,62 0,64 0,67 0,69 0,72 0,74 0,76 0,78 0,79 0,81 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02
16 0,31 0,40 0,45 0,50 0,54 0,57 0,60 0,63 0,65 0,68 0,70 0,72 0,74 0,76 0,78 0,79 0,83 0,85 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00

58
1.3.1.2. Москва. Стоимость арендных ставок (АС) для офисных помещений различных
классов («А, В, С»)
Рисунок 24. Изменение удельных арендных ставок для офисных помещений класса «А» при удалении от
центра Москвы

Изменение арендных ставок для офисных помещений класса «А» при


удалении от центра Москвы
45
40
y = 35,503x-0,244
35
АС, тыс. руб./кв.м

R² = 0,6406
30
25
20
15
10
5
0
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Расстояние от центра, км

Рисунок 25. Изменение удельных арендных ставок для офисных помещений класса «В» при удалении от
центра Москвы

Изменение арендных ставок для офисных помещений класса «В» при


удалении от центра Москвы
35

30
y = 24,146x-0,265
АС, тыс. руб./кв.м

25 R² = 0,4838

20
15

10

0
0 5 10 15 20 25
Расстояние от центра, км

59
Рисунок 26. Изменение удельных арендных ставок для офисных помещений класса «С» при удалении от
центра Москвы

Изменение арендных ставок для офисных помещений класса «С» при


удалении от центра Москвы
30

25
y = 21,025x-0,317
РС, тыс. руб./кв.м

R² = 0,5992
20

15

10

0
0 5 10 15 20 25 30
Расстояние от центра, км

Рисунок 27. График изменения удельных арендных ставок для офисных помещений различных классов

График изменения арендных ставок для офисных помещений при удалении


от центра Москвы
40,0
35,0
РС, тыс.руб./кв.м

30,0
25,0
20,0
15,0
10,0
5,0
0,0
0 2 4 6 8 10 12 14
Расстояние от центра, км
Арендные ставки для офисов класса «А»
Арендные ставки для офисов класса «В»
Арендные ставки для офисов класса «С»
Таблица 31. Расчет соотношений между удельными арендными ставками для офисных помещений различных
классов
Расстояние от центра, км. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Арендные ставки для офисов класса «А» 35,5 30,0 27,2 25,3 24,0 22,9 22,1 21,4 20,8 20,2 19,8 19,4
Арендные ставки для офисов класса «В» 24,1 20,1 18,0 16,7 15,8 15,0 14,4 13,9 13,5 13,1 12,8 12,5
Арендные ставки для офисов класса «С» 21,0 16,9 14,8 13,5 12,6 11,9 11,3 10,9 10,5 10,1 9,8 9,6
Соотношение «А»/«В» 1,47 1,49 1,50 1,51 1,52 1,53 1,53 1,54 1,54 1,54 1,55 1,55
Соотношение «А»/«С» 1,69 1,78 1,83 1,87 1,90 1,92 1,95 1,97 1,98 2,00 2,01 2,02
Соотношение «В»/«С» 1,15 1,19 1,22 1,23 1,25 1,26 1,27 1,28 1,29 1,29 1,30 1,31

60
Таблица 32. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для АС офисных помещений класса «А». Москва.
Аналоги, км
Расстояние
0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 9 10 11 12 13 14 15 16
0,5 1,00 1,18 1,31 1,40 1,48 1,55 1,61 1,66 1,71 1,75 1,80 1,83 1,87 1,90 1,94 1,97 2,02 2,08 2,13 2,17 2,21 2,25 2,29 2,33
1 0,84 1,00 1,10 1,18 1,25 1,31 1,36 1,40 1,44 1,48 1,52 1,55 1,58 1,61 1,63 1,66 1,71 1,75 1,80 1,83 1,87 1,90 1,94 1,97
1,5 0,76 0,91 1,00 1,07 1,13 1,18 1,23 1,27 1,31 1,34 1,37 1,40 1,43 1,46 1,48 1,50 1,55 1,59 1,63 1,66 1,69 1,72 1,75 1,78
2 0,71 0,84 0,93 1,00 1,06 1,10 1,15 1,18 1,22 1,25 1,28 1,31 1,33 1,36 1,38 1,40 1,44 1,48 1,52 1,55 1,58 1,61 1,63 1,66
2,5 0,68 0,80 0,88 0,95 1,00 1,05 1,09 1,12 1,15 1,18 1,21 1,24 1,26 1,29 1,31 1,33 1,37 1,40 1,44 1,47 1,50 1,52 1,55 1,57
3 0,65 0,76 0,84 0,91 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,18 1,21 1,23 1,25 1,27 1,31 1,34 1,37 1,40 1,43 1,46 1,48 1,50
3,5 0,62 0,74 0,81 0,87 0,92 0,96 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,14 1,16 1,18 1,20 1,22 1,26 1,29 1,32 1,35 1,38 1,40 1,43 1,45
4 0,60 0,71 0,79 0,84 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,10 1,13 1,15 1,17 1,18 1,22 1,25 1,28 1,31 1,33 1,36 1,38 1,40
4,5 0,59 0,69 0,76 0,82 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15 1,18 1,22 1,24 1,27 1,30 1,32 1,34 1,36
5 0,57 0,68 0,75 0,80 0,84 0,88 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09 1,10 1,12 1,15 1,18 1,21 1,24 1,26 1,29 1,31 1,33
Объекты оценки, км

5,5 0,56 0,66 0,73 0,78 0,82 0,86 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,13 1,16 1,18 1,21 1,23 1,26 1,28 1,30
6 0,55 0,65 0,71 0,76 0,81 0,84 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,07 1,10 1,13 1,16 1,18 1,21 1,23 1,25 1,27
6,5 0,53 0,63 0,70 0,75 0,79 0,83 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,08 1,11 1,14 1,16 1,18 1,21 1,23 1,25
7 0,53 0,62 0,69 0,74 0,78 0,81 0,84 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,06 1,09 1,12 1,14 1,16 1,18 1,20 1,22
7,5 0,52 0,61 0,68 0,72 0,76 0,80 0,83 0,86 0,88 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,05 1,07 1,10 1,12 1,14 1,16 1,18 1,20
8 0,51 0,60 0,66 0,71 0,75 0,79 0,82 0,84 0,87 0,89 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,03 1,06 1,08 1,10 1,13 1,15 1,17 1,18
9 0,49 0,59 0,65 0,69 0,73 0,76 0,79 0,82 0,84 0,87 0,89 0,91 0,92 0,94 0,96 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15
10 0,48 0,57 0,63 0,68 0,71 0,75 0,77 0,80 0,82 0,84 0,86 0,88 0,90 0,92 0,93 0,95 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09 1,10 1,12
11 0,47 0,56 0,61 0,66 0,70 0,73 0,76 0,78 0,80 0,82 0,84 0,86 0,88 0,90 0,91 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10
12 0,46 0,55 0,60 0,65 0,68 0,71 0,74 0,76 0,79 0,81 0,83 0,84 0,86 0,88 0,89 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,07
13 0,45 0,53 0,59 0,63 0,67 0,70 0,73 0,75 0,77 0,79 0,81 0,83 0,84 0,86 0,87 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05
14 0,44 0,53 0,58 0,62 0,66 0,69 0,71 0,74 0,76 0,78 0,80 0,81 0,83 0,84 0,86 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03
15 0,44 0,52 0,57 0,61 0,65 0,68 0,70 0,72 0,75 0,76 0,78 0,80 0,82 0,83 0,84 0,86 0,88 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02
16 0,43 0,51 0,56 0,60 0,64 0,66 0,69 0,71 0,73 0,75 0,77 0,79 0,80 0,82 0,83 0,84 0,87 0,89 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00

61
Таблица 33. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для АС офисных помещений класса «В». Москва.
Аналоги, км
Расстояние
0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 9 10 11 12 13 14 15 16
0,5 1,00 1,20 1,34 1,44 1,53 1,61 1,67 1,74 1,79 1,84 1,89 1,93 1,97 2,01 2,05 2,08 2,15 2,21 2,27 2,32 2,37 2,42 2,46 2,51
1 0,83 1,00 1,11 1,20 1,27 1,34 1,39 1,44 1,49 1,53 1,57 1,61 1,64 1,67 1,71 1,74 1,79 1,84 1,89 1,93 1,97 2,01 2,05 2,08
1,5 0,75 0,90 1,00 1,08 1,14 1,20 1,25 1,30 1,34 1,38 1,41 1,44 1,47 1,50 1,53 1,56 1,61 1,65 1,70 1,74 1,77 1,81 1,84 1,87
2 0,69 0,83 0,93 1,00 1,06 1,11 1,16 1,20 1,24 1,27 1,31 1,34 1,37 1,39 1,42 1,44 1,49 1,53 1,57 1,61 1,64 1,67 1,71 1,74
2,5 0,65 0,78 0,87 0,94 1,00 1,05 1,09 1,13 1,17 1,20 1,23 1,26 1,29 1,31 1,34 1,36 1,40 1,44 1,48 1,52 1,55 1,58 1,61 1,64
3 0,62 0,75 0,83 0,90 0,95 1,00 1,04 1,08 1,11 1,14 1,17 1,20 1,23 1,25 1,27 1,30 1,34 1,38 1,41 1,44 1,47 1,50 1,53 1,56
3,5 0,60 0,72 0,80 0,86 0,91 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,15 1,18 1,20 1,22 1,24 1,28 1,32 1,35 1,39 1,42 1,44 1,47 1,50
4 0,58 0,69 0,77 0,83 0,88 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,14 1,16 1,18 1,20 1,24 1,27 1,31 1,34 1,37 1,39 1,42 1,44
4,5 0,56 0,67 0,75 0,81 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,12 1,14 1,16 1,20 1,24 1,27 1,30 1,32 1,35 1,38 1,40
5 0,54 0,65 0,73 0,78 0,83 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,17 1,20 1,23 1,26 1,29 1,31 1,34 1,36
Объекты оценки, км

5,5 0,53 0,64 0,71 0,76 0,81 0,85 0,89 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09 1,10 1,14 1,17 1,20 1,23 1,26 1,28 1,30 1,33
6 0,52 0,62 0,69 0,75 0,79 0,83 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,11 1,14 1,17 1,20 1,23 1,25 1,27 1,30
6,5 0,51 0,61 0,68 0,73 0,78 0,81 0,85 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,09 1,12 1,15 1,18 1,20 1,23 1,25 1,27
7 0,50 0,60 0,66 0,72 0,76 0,80 0,83 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,07 1,10 1,13 1,15 1,18 1,20 1,22 1,24
7,5 0,49 0,59 0,65 0,70 0,75 0,78 0,82 0,85 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,05 1,08 1,11 1,13 1,16 1,18 1,20 1,22
8 0,48 0,58 0,64 0,69 0,73 0,77 0,80 0,83 0,86 0,88 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,14 1,16 1,18 1,20
9 0,46 0,56 0,62 0,67 0,71 0,75 0,78 0,81 0,83 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,95 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,12 1,14 1,16
10 0,45 0,54 0,60 0,65 0,69 0,73 0,76 0,78 0,81 0,83 0,85 0,87 0,89 0,91 0,93 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13
11 0,44 0,53 0,59 0,64 0,68 0,71 0,74 0,76 0,79 0,81 0,83 0,85 0,87 0,89 0,90 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09 1,10
12 0,43 0,52 0,58 0,62 0,66 0,69 0,72 0,75 0,77 0,79 0,81 0,83 0,85 0,87 0,88 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08
13 0,42 0,51 0,56 0,61 0,65 0,68 0,71 0,73 0,75 0,78 0,80 0,81 0,83 0,85 0,86 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06
14 0,41 0,50 0,55 0,60 0,63 0,66 0,69 0,72 0,74 0,76 0,78 0,80 0,82 0,83 0,85 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04
15 0,41 0,49 0,54 0,59 0,62 0,65 0,68 0,70 0,73 0,75 0,77 0,78 0,80 0,82 0,83 0,85 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02
16 0,40 0,48 0,53 0,58 0,61 0,64 0,67 0,69 0,71 0,73 0,75 0,77 0,79 0,80 0,82 0,83 0,86 0,88 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00

62
Таблица 34. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для АС офисных помещений класса «C». Москва.
Аналоги, км
Расстояние
0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 9 10 11 12 13 14 15 16
0,5 1,00 1,25 1,42 1,55 1,67 1,76 1,85 1,93 2,01 2,07 2,14 2,20 2,25 2,31 2,36 2,41 2,50 2,58 2,66 2,74 2,81 2,88 2,94 3,00
1 0,80 1,00 1,14 1,25 1,34 1,42 1,49 1,55 1,61 1,67 1,72 1,76 1,81 1,85 1,89 1,93 2,01 2,07 2,14 2,20 2,25 2,31 2,36 2,41
1,5 0,71 0,88 1,00 1,10 1,18 1,25 1,31 1,36 1,42 1,46 1,51 1,55 1,59 1,63 1,67 1,70 1,76 1,82 1,88 1,93 1,98 2,03 2,07 2,12
2 0,64 0,80 0,91 1,00 1,07 1,14 1,19 1,25 1,29 1,34 1,38 1,42 1,45 1,49 1,52 1,55 1,61 1,67 1,72 1,76 1,81 1,85 1,89 1,93
2,5 0,60 0,75 0,85 0,93 1,00 1,06 1,11 1,16 1,20 1,25 1,28 1,32 1,35 1,39 1,42 1,45 1,50 1,55 1,60 1,64 1,69 1,73 1,76 1,80
3 0,57 0,71 0,80 0,88 0,94 1,00 1,05 1,10 1,14 1,18 1,21 1,25 1,28 1,31 1,34 1,36 1,42 1,46 1,51 1,55 1,59 1,63 1,67 1,70
3,5 0,54 0,67 0,76 0,84 0,90 0,95 1,00 1,04 1,08 1,12 1,15 1,19 1,22 1,25 1,27 1,30 1,35 1,39 1,44 1,48 1,52 1,55 1,59 1,62
4 0,52 0,64 0,73 0,80 0,86 0,91 0,96 1,00 1,04 1,07 1,11 1,14 1,17 1,19 1,22 1,25 1,29 1,34 1,38 1,42 1,45 1,49 1,52 1,55
4,5 0,50 0,62 0,71 0,77 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00 1,03 1,07 1,10 1,12 1,15 1,18 1,20 1,25 1,29 1,33 1,36 1,40 1,43 1,46 1,49
5 0,48 0,60 0,68 0,75 0,80 0,85 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,14 1,16 1,20 1,25 1,28 1,32 1,35 1,39 1,42 1,45
Объекты оценки, км

5,5 0,47 0,58 0,66 0,73 0,78 0,83 0,87 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,13 1,17 1,21 1,25 1,28 1,31 1,34 1,37 1,40
6 0,45 0,57 0,64 0,71 0,76 0,80 0,84 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,10 1,14 1,18 1,21 1,25 1,28 1,31 1,34 1,36
6,5 0,44 0,55 0,63 0,69 0,74 0,78 0,82 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07 1,11 1,15 1,18 1,21 1,25 1,28 1,30 1,33
7 0,43 0,54 0,61 0,67 0,72 0,76 0,80 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,08 1,12 1,15 1,19 1,22 1,25 1,27 1,30
7,5 0,42 0,53 0,60 0,66 0,71 0,75 0,79 0,82 0,85 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,06 1,10 1,13 1,16 1,19 1,22 1,25 1,27
8 0,42 0,52 0,59 0,64 0,69 0,73 0,77 0,80 0,83 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,04 1,07 1,11 1,14 1,17 1,19 1,22 1,25
9 0,40 0,50 0,57 0,62 0,67 0,71 0,74 0,77 0,80 0,83 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,96 1,00 1,03 1,07 1,10 1,12 1,15 1,18 1,20
10 0,39 0,48 0,55 0,60 0,64 0,68 0,72 0,75 0,78 0,80 0,83 0,85 0,87 0,89 0,91 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,14 1,16
11 0,38 0,47 0,53 0,58 0,63 0,66 0,70 0,73 0,75 0,78 0,80 0,83 0,85 0,87 0,89 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,13
12 0,37 0,45 0,52 0,57 0,61 0,64 0,68 0,71 0,73 0,76 0,78 0,80 0,82 0,84 0,86 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,10
13 0,36 0,44 0,50 0,55 0,59 0,63 0,66 0,69 0,71 0,74 0,76 0,78 0,80 0,82 0,84 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07
14 0,35 0,43 0,49 0,54 0,58 0,61 0,64 0,67 0,70 0,72 0,74 0,76 0,78 0,80 0,82 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04
15 0,34 0,42 0,48 0,53 0,57 0,60 0,63 0,66 0,68 0,71 0,73 0,75 0,77 0,79 0,80 0,82 0,85 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02
16 0,33 0,42 0,47 0,52 0,56 0,59 0,62 0,64 0,67 0,69 0,71 0,73 0,75 0,77 0,79 0,80 0,83 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00

63
1.3.1.3. Москва. Стоимость прав собственности (РС) для торговых помещений различных
классов. («А, В, С»)
Графики построены с использованием выборки данных для площадей торговых помещений в
350 – 900 кв.м. Узкий диапазон площадей выбран с целью уменьшения влияния масштабного
эффекта.
Рисунок 28. Изменение стоимости торговых помещений класса «А» при удалении от центра Москвы

Изменение удельной стоимости торговых помещений класса «А» при


удалении от центра Москвы
1400

1200 y = 958,88x-0,363
R² = 0,7427
РС, тыс. руб./кв.м

1000

800

600

400

200

0
0 5 10 15 20 25
Расстояние от центра, км

Рисунок 29. Изменение стоимости торговых помещений класса «В» при удалении от центра Москвы

Изменение удельной стоимости торговых помещений класса «В» при


удалении от центра Москвы
1600
1400
РС, тыс. руб./кв.м

1200
y = 723,84x-0,462
1000 R² = 0,8254
800
600
400
200
0
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20
Расстояние от центра, км

64
Рисунок 30. Изменение стоимости торговых помещений класса «С» при удалении от центра Москвы
Изменение удельной стоимости торговых помещений класса «С» при
удалении от центра Москвы
700

600
y = 443,07x-0,409
РС, тыс. руб./кв.м

500 R² = 0,5003
400

300

200

100

0
0 5 10 15 20 25
Расстояние от центра, км

Рисунок 31. Общий график изменения удельных стоимостей торговых помещений различных классов при
удалении от центра Москвы

График изменения удельной стоимости торговых помещений при удалении


от центра Москвы
1 200
1 000
РС, тыс.руб./кв.м

800
600
400
200
0
0 2 4 6 8 10 12 14
Расстояние от центра, км
Стоимость торговых помещений класса «А»
Стоимость торговых помещений класса «В»
Стоимость торговых помещений класса «С»
Таблица 35. Расчет соотношений между удельными стоимостями для торговых помещений различных
классов
Расстояние от центра, км. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Стоимость торговых помещений класса «А» 959 746 644 580 535 500 473 451 432 416 402 389
Стоимость торговых помещений класса «В» 724 525 436 381 344 316 295 277 262 250 239 230
Стоимость торговых помещений класса «С» 443 334 283 251 229 213 200 189 180 173 166 160
Соотношение «А»/«В» 1,32 1,42 1,48 1,52 1,55 1,58 1,61 1,63 1,65 1,66 1,68 1,69
Соотношение «А»/«С» 2,16 2,23 2,28 2,31 2,33 2,35 2,37 2,38 2,39 2,41 2,42 2,43
Соотношение «В»/«С» 1,63 1,57 1,54 1,52 1,50 1,49 1,47 1,46 1,45 1,45 1,44 1,43

65
Таблица 36. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для РС торговых площадей класса «А». Москва.
Аналоги, км
Расстояние
0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 9 10 11 12 13 14 15 16
0,5 1,00 1,29 1,49 1,65 1,79 1,92 2,03 2,13 2,22 2,31 2,39 2,46 2,54 2,61 2,67 2,74 2,86 2,97 3,07 3,17 3,26 3,35 3,44 3,52
1 0,78 1,00 1,16 1,29 1,39 1,49 1,58 1,65 1,73 1,79 1,86 1,92 1,97 2,03 2,08 2,13 2,22 2,31 2,39 2,46 2,54 2,61 2,67 2,74
1,5 0,67 0,86 1,00 1,11 1,20 1,29 1,36 1,43 1,49 1,55 1,60 1,65 1,70 1,75 1,79 1,84 1,92 1,99 2,06 2,13 2,19 2,25 2,31 2,36
2 0,60 0,78 0,90 1,00 1,08 1,16 1,23 1,29 1,34 1,39 1,44 1,49 1,53 1,58 1,62 1,65 1,73 1,79 1,86 1,92 1,97 2,03 2,08 2,13
2,5 0,56 0,72 0,83 0,92 1,00 1,07 1,13 1,19 1,24 1,29 1,33 1,37 1,41 1,45 1,49 1,53 1,59 1,65 1,71 1,77 1,82 1,87 1,92 1,96
3 0,52 0,67 0,78 0,86 0,94 1,00 1,06 1,11 1,16 1,20 1,25 1,29 1,32 1,36 1,39 1,43 1,49 1,55 1,60 1,65 1,70 1,75 1,79 1,84
3,5 0,49 0,63 0,74 0,82 0,89 0,95 1,00 1,05 1,10 1,14 1,18 1,22 1,25 1,29 1,32 1,35 1,41 1,46 1,52 1,56 1,61 1,65 1,70 1,74
4 0,47 0,60 0,70 0,78 0,84 0,90 0,95 1,00 1,04 1,08 1,12 1,16 1,19 1,23 1,26 1,29 1,34 1,39 1,44 1,49 1,53 1,58 1,62 1,65
4,5 0,45 0,58 0,67 0,75 0,81 0,86 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,14 1,17 1,20 1,23 1,29 1,34 1,38 1,43 1,47 1,51 1,55 1,58
5 0,43 0,56 0,65 0,72 0,78 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,19 1,24 1,29 1,33 1,37 1,41 1,45 1,49 1,53
Объекты оценки, км

5,5 0,42 0,54 0,62 0,69 0,75 0,80 0,85 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15 1,20 1,24 1,29 1,33 1,37 1,40 1,44 1,47
6 0,41 0,52 0,60 0,67 0,73 0,78 0,82 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11 1,16 1,20 1,25 1,29 1,32 1,36 1,39 1,43
6,5 0,39 0,51 0,59 0,65 0,71 0,76 0,80 0,84 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,13 1,17 1,21 1,25 1,29 1,32 1,35 1,39
7 0,38 0,49 0,57 0,63 0,69 0,74 0,78 0,82 0,85 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,03 1,05 1,10 1,14 1,18 1,22 1,25 1,29 1,32 1,35
7,5 0,37 0,48 0,56 0,62 0,67 0,72 0,76 0,80 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,07 1,11 1,15 1,19 1,22 1,25 1,29 1,32
8 0,37 0,47 0,54 0,60 0,66 0,70 0,74 0,78 0,81 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,04 1,08 1,12 1,16 1,19 1,23 1,26 1,29
9 0,35 0,45 0,52 0,58 0,63 0,67 0,71 0,75 0,78 0,81 0,84 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,14 1,17 1,20 1,23
10 0,34 0,43 0,50 0,56 0,60 0,65 0,68 0,72 0,75 0,78 0,80 0,83 0,86 0,88 0,90 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,19
11 0,33 0,42 0,49 0,54 0,58 0,62 0,66 0,69 0,72 0,75 0,78 0,80 0,83 0,85 0,87 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15
12 0,32 0,41 0,47 0,52 0,57 0,60 0,64 0,67 0,70 0,73 0,75 0,78 0,80 0,82 0,84 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11
13 0,31 0,39 0,46 0,51 0,55 0,59 0,62 0,65 0,68 0,71 0,73 0,76 0,78 0,80 0,82 0,84 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08
14 0,30 0,38 0,44 0,49 0,54 0,57 0,60 0,63 0,66 0,69 0,71 0,74 0,76 0,78 0,80 0,82 0,85 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,03 1,05
15 0,29 0,37 0,43 0,48 0,52 0,56 0,59 0,62 0,65 0,67 0,69 0,72 0,74 0,76 0,78 0,80 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02
16 0,28 0,37 0,42 0,47 0,51 0,54 0,58 0,60 0,63 0,66 0,68 0,70 0,72 0,74 0,76 0,78 0,81 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00

66
Таблица 37. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для РС торговых площадей класса «В». Москва.
Аналоги, км
Расстояние
0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 9 10 11 12 13 14 15 16
0,5 1,00 1,38 1,66 1,90 2,10 2,29 2,46 2,61 2,76 2,90 3,03 3,15 3,27 3,38 3,49 3,60 3,80 3,99 4,17 4,34 4,51 4,66 4,81 4,96
1 0,73 1,00 1,21 1,38 1,53 1,66 1,78 1,90 2,00 2,10 2,20 2,29 2,37 2,46 2,54 2,61 2,76 2,90 3,03 3,15 3,27 3,38 3,49 3,60
1,5 0,60 0,83 1,00 1,14 1,27 1,38 1,48 1,57 1,66 1,74 1,82 1,90 1,97 2,04 2,10 2,17 2,29 2,40 2,51 2,61 2,71 2,81 2,90 2,99
2 0,53 0,73 0,88 1,00 1,11 1,21 1,30 1,38 1,45 1,53 1,60 1,66 1,72 1,78 1,84 1,90 2,00 2,10 2,20 2,29 2,37 2,46 2,54 2,61
2,5 0,48 0,65 0,79 0,90 1,00 1,09 1,17 1,24 1,31 1,38 1,44 1,50 1,55 1,61 1,66 1,71 1,81 1,90 1,98 2,06 2,14 2,22 2,29 2,36
3 0,44 0,60 0,73 0,83 0,92 1,00 1,07 1,14 1,21 1,27 1,32 1,38 1,43 1,48 1,53 1,57 1,66 1,74 1,82 1,90 1,97 2,04 2,10 2,17
3,5 0,41 0,56 0,68 0,77 0,86 0,93 1,00 1,06 1,12 1,18 1,23 1,28 1,33 1,38 1,42 1,47 1,55 1,62 1,70 1,77 1,83 1,90 1,96 2,02
4 0,38 0,53 0,64 0,73 0,80 0,88 0,94 1,00 1,06 1,11 1,16 1,21 1,25 1,30 1,34 1,38 1,45 1,53 1,60 1,66 1,72 1,78 1,84 1,90
4,5 0,36 0,50 0,60 0,69 0,76 0,83 0,89 0,95 1,00 1,05 1,10 1,14 1,19 1,23 1,27 1,30 1,38 1,45 1,51 1,57 1,63 1,69 1,74 1,80
5 0,35 0,48 0,57 0,65 0,73 0,79 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,17 1,21 1,24 1,31 1,38 1,44 1,50 1,55 1,61 1,66 1,71
Объекты оценки, км

5,5 0,33 0,45 0,55 0,63 0,69 0,76 0,81 0,86 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,15 1,19 1,26 1,32 1,38 1,43 1,49 1,54 1,59 1,64
6 0,32 0,44 0,53 0,60 0,67 0,73 0,78 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,11 1,14 1,21 1,27 1,32 1,38 1,43 1,48 1,53 1,57
6,5 0,31 0,42 0,51 0,58 0,64 0,70 0,75 0,80 0,84 0,89 0,93 0,96 1,00 1,03 1,07 1,10 1,16 1,22 1,28 1,33 1,38 1,43 1,47 1,52
7 0,30 0,41 0,49 0,56 0,62 0,68 0,73 0,77 0,82 0,86 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,12 1,18 1,23 1,28 1,33 1,38 1,42 1,47
7,5 0,29 0,39 0,48 0,54 0,60 0,65 0,70 0,75 0,79 0,83 0,87 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,09 1,14 1,19 1,24 1,29 1,33 1,38 1,42
8 0,28 0,38 0,46 0,53 0,58 0,64 0,68 0,73 0,77 0,80 0,84 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,06 1,11 1,16 1,21 1,25 1,30 1,34 1,38
9 0,26 0,36 0,44 0,50 0,55 0,60 0,65 0,69 0,73 0,76 0,80 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 1,00 1,05 1,10 1,14 1,19 1,23 1,27 1,30
10 0,25 0,35 0,42 0,48 0,53 0,57 0,62 0,65 0,69 0,73 0,76 0,79 0,82 0,85 0,88 0,90 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,17 1,21 1,24
11 0,24 0,33 0,40 0,45 0,50 0,55 0,59 0,63 0,66 0,69 0,73 0,76 0,78 0,81 0,84 0,86 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,15 1,19
12 0,23 0,32 0,38 0,44 0,48 0,53 0,57 0,60 0,64 0,67 0,70 0,73 0,75 0,78 0,80 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,11 1,14
13 0,22 0,31 0,37 0,42 0,47 0,51 0,55 0,58 0,61 0,64 0,67 0,70 0,73 0,75 0,78 0,80 0,84 0,89 0,93 0,96 1,00 1,03 1,07 1,10
14 0,21 0,30 0,36 0,41 0,45 0,49 0,53 0,56 0,59 0,62 0,65 0,68 0,70 0,73 0,75 0,77 0,82 0,86 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06
15 0,21 0,29 0,35 0,39 0,44 0,48 0,51 0,54 0,57 0,60 0,63 0,65 0,68 0,70 0,73 0,75 0,79 0,83 0,87 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03
16 0,20 0,28 0,34 0,38 0,42 0,46 0,50 0,53 0,56 0,58 0,61 0,64 0,66 0,68 0,70 0,73 0,77 0,80 0,84 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00

67
Таблица 38. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для РС торговых площадей класса «С». Москва.
Аналоги, км
Расстояние
0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 9 10 11 12 13 14 15 16
0,5 1,00 1,33 1,57 1,76 1,93 2,08 2,22 2,34 2,46 2,56 2,67 2,76 2,85 2,94 3,03 3,11 3,26 3,41 3,54 3,67 3,79 3,91 4,02 4,13
1 0,75 1,00 1,18 1,33 1,45 1,57 1,67 1,76 1,85 1,93 2,01 2,08 2,15 2,22 2,28 2,34 2,46 2,56 2,67 2,76 2,85 2,94 3,03 3,11
1,5 0,64 0,85 1,00 1,12 1,23 1,33 1,41 1,49 1,57 1,64 1,70 1,76 1,82 1,88 1,93 1,98 2,08 2,17 2,26 2,34 2,42 2,49 2,56 2,63
2 0,57 0,75 0,89 1,00 1,10 1,18 1,26 1,33 1,39 1,45 1,51 1,57 1,62 1,67 1,72 1,76 1,85 1,93 2,01 2,08 2,15 2,22 2,28 2,34
2,5 0,52 0,69 0,81 0,91 1,00 1,08 1,15 1,21 1,27 1,33 1,38 1,43 1,48 1,52 1,57 1,61 1,69 1,76 1,83 1,90 1,96 2,02 2,08 2,14
3 0,48 0,64 0,75 0,85 0,93 1,00 1,07 1,12 1,18 1,23 1,28 1,33 1,37 1,41 1,45 1,49 1,57 1,64 1,70 1,76 1,82 1,88 1,93 1,98
3,5 0,45 0,60 0,71 0,80 0,87 0,94 1,00 1,06 1,11 1,16 1,20 1,25 1,29 1,33 1,37 1,40 1,47 1,54 1,60 1,66 1,71 1,76 1,81 1,86
4 0,43 0,57 0,67 0,75 0,83 0,89 0,95 1,00 1,05 1,10 1,14 1,18 1,22 1,26 1,29 1,33 1,39 1,45 1,51 1,57 1,62 1,67 1,72 1,76
4,5 0,41 0,54 0,64 0,72 0,79 0,85 0,90 0,95 1,00 1,04 1,09 1,12 1,16 1,20 1,23 1,27 1,33 1,39 1,44 1,49 1,54 1,59 1,64 1,68
5 0,39 0,52 0,61 0,69 0,75 0,81 0,86 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,15 1,18 1,21 1,27 1,33 1,38 1,43 1,48 1,52 1,57 1,61
Объекты оценки, км

5,5 0,38 0,50 0,59 0,66 0,72 0,78 0,83 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,14 1,17 1,22 1,28 1,33 1,38 1,42 1,47 1,51 1,55
6 0,36 0,48 0,57 0,64 0,70 0,75 0,80 0,85 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,07 1,10 1,12 1,18 1,23 1,28 1,33 1,37 1,41 1,45 1,49
6,5 0,35 0,47 0,55 0,62 0,68 0,73 0,78 0,82 0,86 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,14 1,19 1,24 1,29 1,33 1,37 1,41 1,45
7 0,34 0,45 0,53 0,60 0,66 0,71 0,75 0,80 0,83 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,11 1,16 1,20 1,25 1,29 1,33 1,37 1,40
7,5 0,33 0,44 0,52 0,58 0,64 0,69 0,73 0,77 0,81 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,08 1,12 1,17 1,21 1,25 1,29 1,33 1,36
8 0,32 0,43 0,50 0,57 0,62 0,67 0,71 0,75 0,79 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,05 1,10 1,14 1,18 1,22 1,26 1,29 1,33
9 0,31 0,41 0,48 0,54 0,59 0,64 0,68 0,72 0,75 0,79 0,82 0,85 0,88 0,90 0,93 0,95 1,00 1,04 1,09 1,12 1,16 1,20 1,23 1,27
10 0,29 0,39 0,46 0,52 0,57 0,61 0,65 0,69 0,72 0,75 0,78 0,81 0,84 0,86 0,89 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,15 1,18 1,21
11 0,28 0,38 0,44 0,50 0,55 0,59 0,63 0,66 0,69 0,72 0,75 0,78 0,81 0,83 0,86 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,14 1,17
12 0,27 0,36 0,43 0,48 0,53 0,57 0,60 0,64 0,67 0,70 0,73 0,75 0,78 0,80 0,83 0,85 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,07 1,10 1,12
13 0,26 0,35 0,41 0,47 0,51 0,55 0,58 0,62 0,65 0,68 0,70 0,73 0,75 0,78 0,80 0,82 0,86 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09
14 0,26 0,34 0,40 0,45 0,49 0,53 0,57 0,60 0,63 0,66 0,68 0,71 0,73 0,75 0,77 0,80 0,83 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06
15 0,25 0,33 0,39 0,44 0,48 0,52 0,55 0,58 0,61 0,64 0,66 0,69 0,71 0,73 0,75 0,77 0,81 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03
16 0,24 0,32 0,38 0,43 0,47 0,50 0,54 0,57 0,60 0,62 0,65 0,67 0,69 0,71 0,73 0,75 0,79 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00

68
1.3.1.4. Москва. Стоимость арендных ставок (АС) для торговых помещений различных
классов. («А, В, С»)
Рисунок 32. Изменение арендных ставок для торговых помещений класса «А» при удалении от центра
Москвы

Изменение арендных ставок для торговых помещений класса «А» при


удалении от центра Москвы
400
350
y = 158,3x-0,328
АС, тыс. руб./кв.м

300
R² = 0,6021
250
200
150
100
50
0
0 5 10 15 20 25
Расстояние от центра, км

Рисунок 33. Изменение арендных ставок для торговых помещений класса «В» при удалении от центра
Москвы

Изменение арендных ставок для торговых помещений класса «В» при


удалении от центра Москвы
100
90
80
АС, тыс. руб./кв.м

70 y = 74,762x-0,346
R² = 0,652
60
50
40
30
20
10
0
0 5 10 15 20
Расстояние от центра, км

69
Рисунок 34. Изменение арендных ставок для торговых помещений класса «С» при удалении от центра
Москвы

Изменение арендных ставок для торговых помещений класса «С» при


удалении от центра Москвы
60

50
РС, тыс. руб./кв.м

y = 68,264x-0,527
40
R² = 0,5827
30

20

10

0
0 5 10 15 20 25 30
Расстояние от центра, км

Рисунок 35. Общий график изменения удельных арендных ставок для торговых помещений различных
классов при удалении от центра Москвы
График изменения удельных арендных ставок для торговых помещений при
удалении от центра Москвы
200,0
АС, тыс.руб./кв.м

150,0

100,0

50,0

0,0
0 2 4 6 8 10 12 14
Расстояние от центра, км
Арендные ставки для торговых помещений класса «А»
Арендные ставки для торговых помещений класса «В»
Арендные ставки для торговых помещений класса «С»
Таблица 39. Расчет соотношений между удельными арендными ставками для торговых помещений
различных классов
Расстояние от центра, км. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Арендные ставки для торговых
158,3 126,1 110,4 100,5 93,4 88,0 83,6 80,0 77,0 74,4 72,1 70,1
помещений класса «А»
Арендные ставки для торговых
74,8 58,8 51,1 46,3 42,8 40,2 38,1 36,4 35,0 33,7 32,6 31,6
помещений класса «В»
Арендные ставки для торговых
68,3 47,4 38,3 32,9 29,2 26,6 24,5 22,8 21,4 20,3 19,3 18,4
помещений класса «С»
Соотношение «А»/«В» 2,12 2,14 2,16 2,17 2,18 2,19 2,19 2,20 2,20 2,21 2,21 2,21
Соотношение «А»/«С» 2,32 2,66 2,89 3,06 3,19 3,31 3,42 3,51 3,59 3,67 3,74 3,80
Соотношение «В»/«С» 1,10 1,24 1,34 1,41 1,47 1,51 1,56 1,60 1,63 1,66 1,69 1,72

70
Таблица 40. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для АС торговых площадей класса «А». Москва.
Аналоги, км
Расстояние
0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 9 10 11 12 13 14 15 16
0,5 1,00 1,26 1,43 1,58 1,70 1,80 1,89 1,98 2,06 2,13 2,20 2,26 2,32 2,38 2,43 2,48 2,58 2,67 2,76 2,84 2,91 2,98 3,05 3,12
1 0,80 1,00 1,14 1,26 1,35 1,43 1,51 1,58 1,64 1,70 1,75 1,80 1,85 1,89 1,94 1,98 2,06 2,13 2,20 2,26 2,32 2,38 2,43 2,48
1,5 0,70 0,88 1,00 1,10 1,18 1,26 1,32 1,38 1,43 1,48 1,53 1,58 1,62 1,66 1,70 1,73 1,80 1,86 1,92 1,98 2,03 2,08 2,13 2,17
2 0,63 0,80 0,91 1,00 1,08 1,14 1,20 1,26 1,30 1,35 1,39 1,43 1,47 1,51 1,54 1,58 1,64 1,70 1,75 1,80 1,85 1,89 1,94 1,98
2,5 0,59 0,74 0,85 0,93 1,00 1,06 1,12 1,17 1,21 1,26 1,30 1,33 1,37 1,40 1,43 1,46 1,52 1,58 1,63 1,67 1,72 1,76 1,80 1,84
3 0,56 0,70 0,80 0,88 0,94 1,00 1,05 1,10 1,14 1,18 1,22 1,26 1,29 1,32 1,35 1,38 1,43 1,48 1,53 1,58 1,62 1,66 1,70 1,73
3,5 0,53 0,66 0,76 0,83 0,90 0,95 1,00 1,04 1,09 1,12 1,16 1,19 1,23 1,26 1,28 1,31 1,36 1,41 1,46 1,50 1,54 1,58 1,61 1,65
4 0,51 0,63 0,72 0,80 0,86 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,14 1,17 1,20 1,23 1,26 1,30 1,35 1,39 1,43 1,47 1,51 1,54 1,58
4,5 0,49 0,61 0,70 0,77 0,82 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,18 1,21 1,26 1,30 1,34 1,38 1,42 1,45 1,48 1,52
5 0,47 0,59 0,67 0,74 0,80 0,85 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,14 1,17 1,21 1,26 1,30 1,33 1,37 1,40 1,43 1,46
Объекты оценки, км

5,5 0,46 0,57 0,65 0,72 0,77 0,82 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11 1,13 1,18 1,22 1,26 1,29 1,33 1,36 1,39 1,42
6 0,44 0,56 0,63 0,70 0,75 0,80 0,84 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,14 1,18 1,22 1,26 1,29 1,32 1,35 1,38
6,5 0,43 0,54 0,62 0,68 0,73 0,78 0,82 0,85 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07 1,11 1,15 1,19 1,22 1,26 1,29 1,32 1,34
7 0,42 0,53 0,60 0,66 0,71 0,76 0,80 0,83 0,87 0,90 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,09 1,12 1,16 1,19 1,23 1,26 1,28 1,31
7,5 0,41 0,52 0,59 0,65 0,70 0,74 0,78 0,81 0,85 0,88 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,06 1,10 1,13 1,17 1,20 1,23 1,26 1,28
8 0,40 0,51 0,58 0,63 0,68 0,72 0,76 0,80 0,83 0,86 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,04 1,08 1,11 1,14 1,17 1,20 1,23 1,26
9 0,39 0,49 0,56 0,61 0,66 0,70 0,73 0,77 0,80 0,82 0,85 0,88 0,90 0,92 0,94 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,18 1,21
10 0,37 0,47 0,54 0,59 0,63 0,67 0,71 0,74 0,77 0,80 0,82 0,85 0,87 0,89 0,91 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,14 1,17
11 0,36 0,46 0,52 0,57 0,62 0,65 0,69 0,72 0,75 0,77 0,80 0,82 0,84 0,86 0,88 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11 1,13
12 0,35 0,44 0,51 0,56 0,60 0,63 0,67 0,70 0,72 0,75 0,77 0,80 0,82 0,84 0,86 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10
13 0,34 0,43 0,49 0,54 0,58 0,62 0,65 0,68 0,71 0,73 0,75 0,78 0,80 0,82 0,83 0,85 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07
14 0,34 0,42 0,48 0,53 0,57 0,60 0,63 0,66 0,69 0,71 0,74 0,76 0,78 0,80 0,81 0,83 0,87 0,90 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04
15 0,33 0,41 0,47 0,52 0,56 0,59 0,62 0,65 0,67 0,70 0,72 0,74 0,76 0,78 0,80 0,81 0,85 0,88 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02
16 0,32 0,40 0,46 0,51 0,54 0,58 0,61 0,63 0,66 0,68 0,70 0,72 0,74 0,76 0,78 0,80 0,83 0,86 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00

71
Таблица 41. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для АС торговых площадей класса «В». Москва.
Аналоги, км
Расстояние
0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 9 10 11 12 13 14 15 16
0,5 1,00 1,27 1,46 1,62 1,75 1,86 1,96 2,05 2,14 2,22 2,29 2,36 2,43 2,49 2,55 2,61 2,72 2,82 2,91 3,00 3,09 3,17 3,24 3,32
1 0,79 1,00 1,15 1,27 1,37 1,46 1,54 1,62 1,68 1,75 1,80 1,86 1,91 1,96 2,01 2,05 2,14 2,22 2,29 2,36 2,43 2,49 2,55 2,61
1,5 0,68 0,87 1,00 1,10 1,19 1,27 1,34 1,40 1,46 1,52 1,57 1,62 1,66 1,70 1,75 1,78 1,86 1,93 1,99 2,05 2,11 2,17 2,22 2,27
2 0,62 0,79 0,91 1,00 1,08 1,15 1,21 1,27 1,32 1,37 1,42 1,46 1,50 1,54 1,58 1,62 1,68 1,75 1,80 1,86 1,91 1,96 2,01 2,05
2,5 0,57 0,73 0,84 0,93 1,00 1,07 1,12 1,18 1,23 1,27 1,31 1,35 1,39 1,43 1,46 1,50 1,56 1,62 1,67 1,72 1,77 1,81 1,86 1,90
3 0,54 0,68 0,79 0,87 0,94 1,00 1,05 1,10 1,15 1,19 1,23 1,27 1,31 1,34 1,37 1,40 1,46 1,52 1,57 1,62 1,66 1,70 1,75 1,78
3,5 0,51 0,65 0,75 0,82 0,89 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,17 1,21 1,24 1,27 1,30 1,33 1,39 1,44 1,49 1,53 1,57 1,62 1,65 1,69
4 0,49 0,62 0,71 0,79 0,85 0,91 0,95 1,00 1,04 1,08 1,12 1,15 1,18 1,21 1,24 1,27 1,32 1,37 1,42 1,46 1,50 1,54 1,58 1,62
4,5 0,47 0,59 0,68 0,76 0,82 0,87 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,14 1,17 1,19 1,22 1,27 1,32 1,36 1,40 1,44 1,48 1,52 1,55
5 0,45 0,57 0,66 0,73 0,79 0,84 0,88 0,93 0,96 1,00 1,03 1,07 1,10 1,12 1,15 1,18 1,23 1,27 1,31 1,35 1,39 1,43 1,46 1,50
Объекты оценки, км

5,5 0,44 0,55 0,64 0,70 0,76 0,81 0,86 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,14 1,19 1,23 1,27 1,31 1,35 1,38 1,42 1,45
6 0,42 0,54 0,62 0,68 0,74 0,79 0,83 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,15 1,19 1,23 1,27 1,31 1,34 1,37 1,40
6,5 0,41 0,52 0,60 0,67 0,72 0,77 0,81 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,12 1,16 1,20 1,24 1,27 1,30 1,34 1,37
7 0,40 0,51 0,59 0,65 0,70 0,75 0,79 0,82 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02 1,05 1,09 1,13 1,17 1,21 1,24 1,27 1,30 1,33
7,5 0,39 0,50 0,57 0,63 0,68 0,73 0,77 0,80 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,07 1,10 1,14 1,18 1,21 1,24 1,27 1,30
8 0,38 0,49 0,56 0,62 0,67 0,71 0,75 0,79 0,82 0,85 0,88 0,91 0,93 0,95 0,98 1,00 1,04 1,08 1,12 1,15 1,18 1,21 1,24 1,27
9 0,37 0,47 0,54 0,59 0,64 0,68 0,72 0,76 0,79 0,82 0,84 0,87 0,89 0,92 0,94 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,14 1,17 1,19 1,22
10 0,35 0,45 0,52 0,57 0,62 0,66 0,70 0,73 0,76 0,79 0,81 0,84 0,86 0,88 0,91 0,93 0,96 1,00 1,03 1,07 1,10 1,12 1,15 1,18
11 0,34 0,44 0,50 0,55 0,60 0,64 0,67 0,70 0,73 0,76 0,79 0,81 0,83 0,86 0,88 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,14
12 0,33 0,42 0,49 0,54 0,58 0,62 0,65 0,68 0,71 0,74 0,76 0,79 0,81 0,83 0,85 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10
13 0,32 0,41 0,47 0,52 0,57 0,60 0,64 0,67 0,69 0,72 0,74 0,77 0,79 0,81 0,83 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07
14 0,32 0,40 0,46 0,51 0,55 0,59 0,62 0,65 0,68 0,70 0,72 0,75 0,77 0,79 0,81 0,82 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02 1,05
15 0,31 0,39 0,45 0,50 0,54 0,57 0,60 0,63 0,66 0,68 0,71 0,73 0,75 0,77 0,79 0,80 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02
16 0,30 0,38 0,44 0,49 0,53 0,56 0,59 0,62 0,64 0,67 0,69 0,71 0,73 0,75 0,77 0,79 0,82 0,85 0,88 0,91 0,93 0,95 0,98 1,00

72
Таблица 42. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для АС торговых площадей класса «С». Москва.
Аналоги, км
Расстояние
0,5 1 1,5 2 2,5 3 3,5 4 4,5 5 5,5 6 6,5 7 7,5 8 9 10 11 12 13 14 15 16
0,5 1,00 1,44 1,78 2,08 2,34 2,57 2,79 2,99 3,18 3,37 3,54 3,70 3,86 4,02 4,17 4,31 4,59 4,85 5,10 5,34 5,57 5,79 6,00 6,21
1 0,69 1,00 1,24 1,44 1,62 1,78 1,94 2,08 2,21 2,34 2,46 2,57 2,68 2,79 2,89 2,99 3,18 3,37 3,54 3,70 3,86 4,02 4,17 4,31
1,5 0,56 0,81 1,00 1,16 1,31 1,44 1,56 1,68 1,78 1,89 1,98 2,08 2,17 2,25 2,34 2,42 2,57 2,72 2,86 2,99 3,12 3,24 3,37 3,48
2 0,48 0,69 0,86 1,00 1,12 1,24 1,34 1,44 1,53 1,62 1,70 1,78 1,86 1,94 2,01 2,08 2,21 2,34 2,46 2,57 2,68 2,79 2,89 2,99
2,5 0,43 0,62 0,76 0,89 1,00 1,10 1,19 1,28 1,36 1,44 1,52 1,59 1,65 1,72 1,78 1,85 1,96 2,08 2,18 2,29 2,38 2,48 2,57 2,66
3 0,39 0,56 0,69 0,81 0,91 1,00 1,08 1,16 1,24 1,31 1,38 1,44 1,50 1,56 1,62 1,68 1,78 1,89 1,98 2,08 2,17 2,25 2,34 2,42
3,5 0,36 0,52 0,64 0,74 0,84 0,92 1,00 1,07 1,14 1,21 1,27 1,33 1,39 1,44 1,49 1,55 1,64 1,74 1,83 1,91 2,00 2,08 2,15 2,23
4 0,33 0,48 0,60 0,69 0,78 0,86 0,93 1,00 1,06 1,12 1,18 1,24 1,29 1,34 1,39 1,44 1,53 1,62 1,70 1,78 1,86 1,94 2,01 2,08
4,5 0,31 0,45 0,56 0,65 0,73 0,81 0,88 0,94 1,00 1,06 1,11 1,16 1,21 1,26 1,31 1,35 1,44 1,52 1,60 1,68 1,75 1,82 1,89 1,95
5 0,30 0,43 0,53 0,62 0,69 0,76 0,83 0,89 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,19 1,24 1,28 1,36 1,44 1,52 1,59 1,65 1,72 1,78 1,85
Объекты оценки, км

5,5 0,28 0,41 0,50 0,59 0,66 0,73 0,79 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,09 1,14 1,18 1,22 1,30 1,37 1,44 1,51 1,57 1,64 1,70 1,76
6 0,27 0,39 0,48 0,56 0,63 0,69 0,75 0,81 0,86 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,16 1,24 1,31 1,38 1,44 1,50 1,56 1,62 1,68
6,5 0,26 0,37 0,46 0,54 0,60 0,67 0,72 0,77 0,82 0,87 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,19 1,25 1,32 1,38 1,44 1,50 1,55 1,61
7 0,25 0,36 0,44 0,52 0,58 0,64 0,69 0,74 0,79 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,14 1,21 1,27 1,33 1,39 1,44 1,49 1,55
7,5 0,24 0,35 0,43 0,50 0,56 0,62 0,67 0,72 0,76 0,81 0,85 0,89 0,93 0,96 1,00 1,03 1,10 1,16 1,22 1,28 1,34 1,39 1,44 1,49
8 0,23 0,33 0,41 0,48 0,54 0,60 0,65 0,69 0,74 0,78 0,82 0,86 0,90 0,93 0,97 1,00 1,06 1,12 1,18 1,24 1,29 1,34 1,39 1,44
9 0,22 0,31 0,39 0,45 0,51 0,56 0,61 0,65 0,69 0,73 0,77 0,81 0,84 0,88 0,91 0,94 1,00 1,06 1,11 1,16 1,21 1,26 1,31 1,35
10 0,21 0,30 0,37 0,43 0,48 0,53 0,58 0,62 0,66 0,69 0,73 0,76 0,80 0,83 0,86 0,89 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,19 1,24 1,28
11 0,20 0,28 0,35 0,41 0,46 0,50 0,55 0,59 0,62 0,66 0,69 0,73 0,76 0,79 0,82 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,09 1,14 1,18 1,22
12 0,19 0,27 0,33 0,39 0,44 0,48 0,52 0,56 0,60 0,63 0,66 0,69 0,72 0,75 0,78 0,81 0,86 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,16
13 0,18 0,26 0,32 0,37 0,42 0,46 0,50 0,54 0,57 0,60 0,64 0,67 0,69 0,72 0,75 0,77 0,82 0,87 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12
14 0,17 0,25 0,31 0,36 0,40 0,44 0,48 0,52 0,55 0,58 0,61 0,64 0,67 0,69 0,72 0,74 0,79 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07
15 0,17 0,24 0,30 0,35 0,39 0,43 0,46 0,50 0,53 0,56 0,59 0,62 0,64 0,67 0,69 0,72 0,76 0,81 0,85 0,89 0,93 0,96 1,00 1,03
16 0,16 0,23 0,29 0,33 0,38 0,41 0,45 0,48 0,51 0,54 0,57 0,60 0,62 0,65 0,67 0,69 0,74 0,78 0,82 0,86 0,90 0,93 0,97 1,00

73
1.3.1.5. Москва. Стоимость прав собственности (РС) для производственно-складских
помещений различных классов («В, С»)
Корректировка прав собственности для производственно-складских помещений в Москве
Рисунок 36. Изменение удельной стоимости производственно – складских помещений в Москве при удалении
от центра города

Изменение стоимости производственных площадей при удалении от центра


Москвы
80

70

60
РС, тыс.руб./кв.м

y = 129,18x-0,471
50
R² = 0,5421
40

30

20

10

0
0 5 10 15 20 25 30
Расстояние от центра, км

74
Таблица 43. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для РС производственно-складских помещений класса «В-С». Москва.
Расстояние, Аналоги, расстояние, км.
км. 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24
1 1,00 1,39 1,68 1,92 2,13 2,33 2,50 2,66 2,81 2,96 3,09 3,22 3,35 3,47 3,58 3,69 3,80 3,90 4,00 4,10 4,20 4,29 4,38 4,47
2 0,72 1,00 1,21 1,39 1,54 1,68 1,80 1,92 2,03 2,13 2,23 2,33 2,41 2,50 2,58 2,66 2,74 2,81 2,89 2,96 3,03 3,09 3,16 3,22
3 0,60 0,83 1,00 1,15 1,27 1,39 1,49 1,59 1,68 1,76 1,84 1,92 2,00 2,07 2,13 2,20 2,26 2,33 2,39 2,44 2,50 2,56 2,61 2,66
4 0,52 0,72 0,87 1,00 1,11 1,21 1,30 1,39 1,47 1,54 1,61 1,68 1,74 1,80 1,86 1,92 1,98 2,03 2,08 2,13 2,18 2,23 2,28 2,33
5 0,47 0,65 0,79 0,90 1,00 1,09 1,17 1,25 1,32 1,39 1,45 1,51 1,57 1,62 1,68 1,73 1,78 1,83 1,88 1,92 1,97 2,01 2,05 2,09
6 0,43 0,60 0,72 0,83 0,92 1,00 1,08 1,15 1,21 1,27 1,33 1,39 1,44 1,49 1,54 1,59 1,63 1,68 1,72 1,76 1,80 1,84 1,88 1,92
7 0,40 0,55 0,67 0,77 0,85 0,93 1,00 1,06 1,13 1,18 1,24 1,29 1,34 1,39 1,43 1,48 1,52 1,56 1,60 1,64 1,68 1,71 1,75 1,79
8 0,38 0,52 0,63 0,72 0,80 0,87 0,94 1,00 1,06 1,11 1,16 1,21 1,26 1,30 1,34 1,39 1,43 1,47 1,50 1,54 1,58 1,61 1,64 1,68
9 0,36 0,49 0,60 0,68 0,76 0,83 0,89 0,95 1,00 1,05 1,10 1,15 1,19 1,23 1,27 1,31 1,35 1,39 1,42 1,46 1,49 1,52 1,56 1,59
10 0,34 0,47 0,57 0,65 0,72 0,79 0,85 0,90 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,17 1,21 1,25 1,28 1,32 1,35 1,39 1,42 1,45 1,48 1,51
Объекты оценки, км.

11 0,32 0,45 0,54 0,62 0,69 0,75 0,81 0,86 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,12 1,16 1,19 1,23 1,26 1,29 1,33 1,36 1,39 1,42 1,44
12 0,31 0,43 0,52 0,60 0,66 0,72 0,78 0,83 0,87 0,92 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,15 1,18 1,21 1,24 1,27 1,30 1,33 1,36 1,39
13 0,30 0,41 0,50 0,57 0,64 0,69 0,75 0,80 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,17 1,20 1,22 1,25 1,28 1,31 1,33
14 0,29 0,40 0,48 0,55 0,62 0,67 0,72 0,77 0,81 0,85 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,10 1,13 1,15 1,18 1,21 1,24 1,26 1,29
15 0,28 0,39 0,47 0,54 0,60 0,65 0,70 0,74 0,79 0,83 0,86 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15 1,17 1,20 1,22 1,25
16 0,27 0,38 0,45 0,52 0,58 0,63 0,68 0,72 0,76 0,80 0,84 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11 1,14 1,16 1,19 1,21
17 0,26 0,36 0,44 0,51 0,56 0,61 0,66 0,70 0,74 0,78 0,81 0,85 0,88 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,13 1,15 1,18
18 0,26 0,36 0,43 0,49 0,55 0,60 0,64 0,68 0,72 0,76 0,79 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,12 1,15
19 0,25 0,35 0,42 0,48 0,53 0,58 0,62 0,67 0,70 0,74 0,77 0,81 0,84 0,87 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09 1,12
20 0,24 0,34 0,41 0,47 0,52 0,57 0,61 0,65 0,69 0,72 0,75 0,79 0,82 0,85 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09
21 0,24 0,33 0,40 0,46 0,51 0,55 0,60 0,63 0,67 0,71 0,74 0,77 0,80 0,83 0,85 0,88 0,91 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06
22 0,23 0,32 0,39 0,45 0,50 0,54 0,58 0,62 0,66 0,69 0,72 0,75 0,78 0,81 0,83 0,86 0,89 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04
23 0,23 0,32 0,38 0,44 0,49 0,53 0,57 0,61 0,64 0,68 0,71 0,74 0,76 0,79 0,82 0,84 0,87 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02
24 0,22 0,31 0,38 0,43 0,48 0,52 0,56 0,60 0,63 0,66 0,69 0,72 0,75 0,78 0,80 0,83 0,85 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00

75
1.3.1.6. Московская область. Удельная стоимость прав собственности для
производственно-складских помещений класса «С»)
Корректировка арендных ставок для производственно-складских помещений в Московской
области
Рисунок 37. Изменение удельной стоимости производственно-складских помещений в Московской области
при удалении от МКАД

Изменение стоимости производственных помещений при удалении от МКАД


70

60

50 y = 63,278x-0,335
R² = 0,6154
РС, тыс.руб./кв.м

40

30

20

10

0
0 20 40 60 80 100 120 140
Расстояние от МКАД, км

76
Таблица 44. Местоположение. Корректировочные коэффициенты для РС производственно-складских помещений класса «В - С». Московская область.
Расстояние, Аналоги, расстояние, км.
км. 1 3 6 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60 65 70 75 80 85 90 95 100 105 110
1 1,00 1,44 1,82 2,16 2,48 2,73 2,94 3,12 3,29 3,44 3,58 3,71 3,83 3,94 4,05 4,15 4,25 4,34 4,43 4,52 4,60 4,68 4,75 4,83
3 0,69 1,00 1,26 1,50 1,71 1,89 2,03 2,16 2,28 2,38 2,48 2,57 2,65 2,73 2,80 2,87 2,94 3,00 3,07 3,12 3,18 3,24 3,29 3,34
6 0,55 0,79 1,00 1,19 1,36 1,50 1,61 1,71 1,81 1,89 1,96 2,03 2,10 2,16 2,22 2,28 2,33 2,38 2,43 2,48 2,52 2,57 2,61 2,65
10 0,46 0,67 0,84 1,00 1,15 1,26 1,36 1,44 1,52 1,59 1,66 1,71 1,77 1,82 1,87 1,92 1,96 2,01 2,05 2,09 2,13 2,16 2,20 2,23
15 0,40 0,58 0,74 0,87 1,00 1,10 1,19 1,26 1,33 1,39 1,44 1,50 1,55 1,59 1,63 1,68 1,71 1,75 1,79 1,82 1,86 1,89 1,92 1,95
20 0,37 0,53 0,67 0,79 0,91 1,00 1,08 1,15 1,21 1,26 1,31 1,36 1,40 1,44 1,48 1,52 1,56 1,59 1,62 1,66 1,69 1,71 1,74 1,77
25 0,34 0,49 0,62 0,74 0,84 0,93 1,00 1,06 1,12 1,17 1,22 1,26 1,30 1,34 1,38 1,41 1,44 1,48 1,51 1,54 1,56 1,59 1,62 1,64
30 0,32 0,46 0,58 0,69 0,79 0,87 0,94 1,00 1,05 1,10 1,15 1,19 1,23 1,26 1,30 1,33 1,36 1,39 1,42 1,44 1,47 1,50 1,52 1,55
35 0,30 0,44 0,55 0,66 0,75 0,83 0,89 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,16 1,20 1,23 1,26 1,29 1,32 1,35 1,37 1,40 1,42 1,44 1,47
40 0,29 0,42 0,53 0,63 0,72 0,79 0,85 0,91 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,15 1,18 1,21 1,23 1,26 1,29 1,31 1,34 1,36 1,38 1,40
Объекты оценки, км.

45 0,28 0,40 0,51 0,60 0,69 0,76 0,82 0,87 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,19 1,21 1,24 1,26 1,28 1,31 1,33 1,35
50 0,27 0,39 0,49 0,58 0,67 0,74 0,79 0,84 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,15 1,17 1,19 1,22 1,24 1,26 1,28 1,30
55 0,26 0,38 0,48 0,56 0,65 0,71 0,77 0,82 0,86 0,90 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11 1,13 1,16 1,18 1,20 1,22 1,24 1,26
60 0,25 0,37 0,46 0,55 0,63 0,69 0,75 0,79 0,83 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,12 1,15 1,17 1,19 1,21 1,23
65 0,25 0,36 0,45 0,53 0,61 0,67 0,73 0,77 0,81 0,85 0,88 0,92 0,95 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,09 1,12 1,14 1,16 1,17 1,19
70 0,24 0,35 0,44 0,52 0,60 0,66 0,71 0,75 0,79 0,83 0,86 0,89 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15 1,16
75 0,24 0,34 0,43 0,51 0,58 0,64 0,69 0,74 0,77 0,81 0,84 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,12 1,14
80 0,23 0,33 0,42 0,50 0,57 0,63 0,68 0,72 0,76 0,79 0,82 0,85 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,11
85 0,23 0,33 0,41 0,49 0,56 0,62 0,66 0,71 0,74 0,78 0,81 0,84 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,07 1,09
90 0,22 0,32 0,40 0,48 0,55 0,60 0,65 0,69 0,73 0,76 0,79 0,82 0,85 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07
95 0,22 0,31 0,40 0,47 0,54 0,59 0,64 0,68 0,72 0,75 0,78 0,81 0,83 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05
100 0,21 0,31 0,39 0,46 0,53 0,58 0,63 0,67 0,70 0,74 0,77 0,79 0,82 0,84 0,87 0,89 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03
105 0,21 0,30 0,38 0,45 0,52 0,57 0,62 0,66 0,69 0,72 0,75 0,78 0,81 0,83 0,85 0,87 0,89 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02
110 0,21 0,30 0,38 0,45 0,51 0,56 0,61 0,65 0,68 0,71 0,74 0,77 0,79 0,82 0,84 0,86 0,88 0,90 0,92 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00

77
1.3.2. Корректировка на масштаб (Москва)
1.3.2.1. Москва. Масштабный эффект для прав собственности (РС) торговых помещений
класса «В» и «С»
Рисунок 38. Масштабный эффект для удельной стоимости торговых помещений класса «В»

Масштабный эффект для торговых помещений класса «В» в Москве


1200

1000

y = -0,1287x + 494,82
РС, тыс.руб./кв.м

800
R² = 0,4603

600

400

200

0
0 500 1000 1500 2000 2500
Площадь ЗУ, кв.м

Рисунок 39. Масштабный эффект для удельной стоимости торговых помещений класса «С»

Масштабный эффект для удельной стоимости торговых площадей класса «С»


в Москве
350

300
y = 957x-0,298
R² = 0,7927
РС, тыс.руб./кв.м

250

200

150

100

50

0
0 500 1000 1500 2000 2500
Площадь, кв.м

78
Таблица 45. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС торговых помещений класса «В». Москва.
Аналоги, кв.м
Площадь
50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 950 1 000 1 050 1 100 1 150 1 200 1 250 1 300 1 350
50 1,00 1,01 1,03 1,04 1,06 1,07 1,09 1,10 1,12 1,13 1,15 1,17 1,19 1,21 1,23 1,25 1,27 1,29 1,31 1,33 1,36 1,38 1,41 1,43 1,46 1,49 1,52
100 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,06 1,07 1,09 1,10 1,12 1,14 1,15 1,17 1,19 1,21 1,23 1,25 1,27 1,29 1,32 1,34 1,36 1,39 1,42 1,44 1,47 1,50
150 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,06 1,07 1,09 1,10 1,12 1,14 1,16 1,17 1,19 1,21 1,23 1,25 1,28 1,30 1,32 1,35 1,37 1,40 1,42 1,45 1,48
200 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,06 1,07 1,09 1,11 1,12 1,14 1,16 1,18 1,20 1,22 1,24 1,26 1,28 1,30 1,33 1,35 1,38 1,40 1,43 1,46
250 0,95 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,06 1,07 1,09 1,11 1,13 1,14 1,16 1,18 1,20 1,22 1,24 1,26 1,29 1,31 1,33 1,36 1,39 1,41 1,44
300 0,93 0,95 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,06 1,08 1,09 1,11 1,13 1,15 1,16 1,18 1,20 1,22 1,25 1,27 1,29 1,32 1,34 1,37 1,39 1,42
350 0,92 0,93 0,95 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,06 1,08 1,09 1,11 1,13 1,15 1,17 1,19 1,21 1,23 1,25 1,27 1,30 1,32 1,35 1,37 1,40
400 0,91 0,92 0,93 0,95 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,05 1,06 1,08 1,10 1,11 1,13 1,15 1,17 1,19 1,21 1,23 1,26 1,28 1,30 1,33 1,35 1,38
450 0,89 0,91 0,92 0,93 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,05 1,06 1,08 1,10 1,11 1,13 1,15 1,17 1,19 1,21 1,24 1,26 1,28 1,31 1,33 1,36
500 0,88 0,89 0,91 0,92 0,93 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,08 1,10 1,12 1,14 1,16 1,18 1,20 1,22 1,24 1,26 1,29 1,31 1,34
550 0,87 0,88 0,89 0,90 0,92 0,93 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,08 1,10 1,12 1,14 1,16 1,18 1,20 1,22 1,25 1,27 1,29 1,32
Объекты оценки, кв.м

600 0,86 0,87 0,88 0,89 0,90 0,92 0,93 0,94 0,96 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,07 1,08 1,10 1,12 1,14 1,16 1,18 1,20 1,23 1,25 1,28 1,30
650 0,84 0,85 0,86 0,88 0,89 0,90 0,91 0,93 0,94 0,96 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,07 1,08 1,10 1,12 1,14 1,16 1,19 1,21 1,23 1,26 1,28
700 0,83 0,84 0,85 0,86 0,87 0,89 0,90 0,91 0,93 0,94 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15 1,17 1,19 1,21 1,24 1,26
750 0,82 0,83 0,84 0,85 0,86 0,87 0,89 0,90 0,91 0,93 0,94 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15 1,17 1,19 1,22 1,24
800 0,80 0,81 0,82 0,84 0,85 0,86 0,87 0,88 0,90 0,91 0,92 0,94 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15 1,17 1,20 1,22
850 0,79 0,80 0,81 0,82 0,83 0,84 0,86 0,87 0,88 0,90 0,91 0,92 0,94 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15 1,18 1,20
900 0,78 0,79 0,80 0,81 0,82 0,83 0,84 0,85 0,87 0,88 0,89 0,91 0,92 0,94 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,16 1,18
950 0,76 0,77 0,78 0,79 0,81 0,82 0,83 0,84 0,85 0,87 0,88 0,89 0,91 0,92 0,94 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,09 1,12 1,14 1,16
1 000 0,75 0,76 0,77 0,78 0,79 0,80 0,81 0,83 0,84 0,85 0,86 0,88 0,89 0,90 0,92 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,12 1,14
1 050 0,74 0,75 0,76 0,77 0,78 0,79 0,80 0,81 0,82 0,84 0,85 0,86 0,87 0,89 0,90 0,92 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,12
1 100 0,72 0,73 0,74 0,75 0,76 0,77 0,79 0,80 0,81 0,82 0,83 0,85 0,86 0,87 0,89 0,90 0,92 0,93 0,95 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10
1 150 0,71 0,72 0,73 0,74 0,75 0,76 0,77 0,78 0,79 0,81 0,82 0,83 0,84 0,86 0,87 0,89 0,90 0,92 0,93 0,95 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08
1 200 0,70 0,71 0,72 0,73 0,74 0,75 0,76 0,77 0,78 0,79 0,80 0,82 0,83 0,84 0,85 0,87 0,88 0,90 0,91 0,93 0,95 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06
1 250 0,68 0,69 0,70 0,71 0,72 0,73 0,74 0,75 0,76 0,78 0,79 0,80 0,81 0,83 0,84 0,85 0,87 0,88 0,90 0,91 0,93 0,95 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04
1 300 0,67 0,68 0,69 0,70 0,71 0,72 0,73 0,74 0,75 0,76 0,77 0,78 0,80 0,81 0,82 0,84 0,85 0,86 0,88 0,89 0,91 0,93 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02
1 350 0,66 0,67 0,68 0,68 0,69 0,70 0,71 0,72 0,73 0,75 0,76 0,77 0,78 0,79 0,81 0,82 0,83 0,85 0,86 0,88 0,89 0,91 0,93 0,94 0,96 0,98 1,00

79
Таблица 46. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС торговых помещений класса «С». Москва.
Аналоги, кв.м
Площадь
50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 950 1 000 1 050 1 100 1 150 1 200 1 250 1 300 1 350
50 1,00 1,23 1,39 1,51 1,62 1,71 1,79 1,86 1,92 1,99 2,04 2,10 2,15 2,20 2,24 2,28 2,33 2,37 2,40 2,44 2,48 2,51 2,55 2,58 2,61 2,64 2,67
100 0,81 1,00 1,13 1,23 1,31 1,39 1,45 1,51 1,57 1,62 1,66 1,71 1,75 1,79 1,82 1,86 1,89 1,92 1,96 1,99 2,02 2,04 2,07 2,10 2,12 2,15 2,17
150 0,72 0,89 1,00 1,09 1,16 1,23 1,29 1,34 1,39 1,43 1,47 1,51 1,55 1,58 1,62 1,65 1,68 1,71 1,73 1,76 1,79 1,81 1,83 1,86 1,88 1,90 1,92
200 0,66 0,81 0,92 1,00 1,07 1,13 1,18 1,23 1,27 1,31 1,35 1,39 1,42 1,45 1,48 1,51 1,54 1,57 1,59 1,62 1,64 1,66 1,68 1,71 1,73 1,75 1,77
250 0,62 0,76 0,86 0,94 1,00 1,06 1,11 1,15 1,19 1,23 1,26 1,30 1,33 1,36 1,39 1,41 1,44 1,46 1,49 1,51 1,53 1,56 1,58 1,60 1,62 1,63 1,65
300 0,59 0,72 0,81 0,89 0,95 1,00 1,05 1,09 1,13 1,16 1,20 1,23 1,26 1,29 1,31 1,34 1,36 1,39 1,41 1,43 1,45 1,47 1,49 1,51 1,53 1,55 1,57
350 0,56 0,69 0,78 0,85 0,90 0,96 1,00 1,04 1,08 1,11 1,14 1,17 1,20 1,23 1,25 1,28 1,30 1,33 1,35 1,37 1,39 1,41 1,43 1,44 1,46 1,48 1,50
400 0,54 0,66 0,75 0,81 0,87 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,18 1,21 1,23 1,25 1,27 1,29 1,31 1,33 1,35 1,37 1,39 1,40 1,42 1,44
450 0,52 0,64 0,72 0,79 0,84 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,14 1,16 1,19 1,21 1,23 1,25 1,27 1,29 1,31 1,32 1,34 1,36 1,37 1,39
500 0,50 0,62 0,70 0,76 0,81 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11 1,13 1,15 1,17 1,19 1,21 1,23 1,25 1,26 1,28 1,30 1,31 1,33 1,34
550 0,49 0,60 0,68 0,74 0,79 0,83 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,10 1,12 1,14 1,16 1,18 1,20 1,21 1,23 1,25 1,26 1,28 1,29 1,31
Объекты оценки, кв.м

600 0,48 0,59 0,66 0,72 0,77 0,81 0,85 0,89 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15 1,16 1,18 1,20 1,21 1,23 1,24 1,26 1,27
650 0,47 0,57 0,65 0,70 0,75 0,79 0,83 0,87 0,90 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,12 1,14 1,15 1,17 1,19 1,20 1,22 1,23 1,24
700 0,46 0,56 0,63 0,69 0,74 0,78 0,81 0,85 0,88 0,90 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,11 1,13 1,14 1,16 1,17 1,19 1,20 1,22
750 0,45 0,55 0,62 0,67 0,72 0,76 0,80 0,83 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,07 1,09 1,11 1,12 1,14 1,15 1,16 1,18 1,19
800 0,44 0,54 0,61 0,66 0,71 0,75 0,78 0,81 0,84 0,87 0,89 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,08 1,10 1,11 1,13 1,14 1,16 1,17
850 0,43 0,53 0,60 0,65 0,69 0,73 0,77 0,80 0,83 0,85 0,88 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,08 1,09 1,11 1,12 1,13 1,15
900 0,42 0,52 0,59 0,64 0,68 0,72 0,75 0,79 0,81 0,84 0,86 0,89 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,08 1,09 1,10 1,12 1,13
950 0,42 0,51 0,58 0,63 0,67 0,71 0,74 0,77 0,80 0,83 0,85 0,87 0,89 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,04 1,06 1,07 1,09 1,10 1,11
1 000 0,41 0,50 0,57 0,62 0,66 0,70 0,73 0,76 0,79 0,81 0,84 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,95 0,97 0,98 1,00 1,01 1,03 1,04 1,06 1,07 1,08 1,09
1 050 0,40 0,50 0,56 0,61 0,65 0,69 0,72 0,75 0,78 0,80 0,82 0,85 0,87 0,89 0,90 0,92 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,07 1,08
1 100 0,40 0,49 0,55 0,60 0,64 0,68 0,71 0,74 0,77 0,79 0,81 0,83 0,85 0,87 0,89 0,91 0,93 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,06
1 150 0,39 0,48 0,54 0,59 0,63 0,67 0,70 0,73 0,76 0,78 0,80 0,82 0,84 0,86 0,88 0,90 0,91 0,93 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05
1 200 0,39 0,48 0,54 0,59 0,63 0,66 0,69 0,72 0,75 0,77 0,79 0,81 0,83 0,85 0,87 0,89 0,90 0,92 0,93 0,95 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,04
1 250 0,38 0,47 0,53 0,58 0,62 0,65 0,68 0,71 0,74 0,76 0,78 0,80 0,82 0,84 0,86 0,88 0,89 0,91 0,92 0,94 0,95 0,96 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02
1 300 0,38 0,47 0,53 0,57 0,61 0,65 0,68 0,70 0,73 0,75 0,77 0,79 0,81 0,83 0,85 0,87 0,88 0,90 0,91 0,92 0,94 0,95 0,96 0,98 0,99 1,00 1,01
1 350 0,37 0,46 0,52 0,57 0,60 0,64 0,67 0,70 0,72 0,74 0,77 0,79 0,80 0,82 0,84 0,86 0,87 0,89 0,90 0,91 0,93 0,94 0,95 0,97 0,98 0,99 1,00

80
1.3.2.2. Москва. Масштабный эффект для арендных ставок (АС) торговых помещений
класса «С»
Рисунок 40. Масштабный эффект для удельной арендной платы торговых помещений класса «С» в Москве

Масштабный эффект для удельной арендной платы торговых помещений


класса «С» в Москве
40

35

30
y = 76,983x-0,233
АС, тыс.руб./кв.м

R² = 0,569
25

20

15

10

0
0 200 400 600 800 1000 1200
Площадь, кв.м

81
Таблица 47. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для АС торговых площадей класса «С». Москва.
Аналоги, кв.м
Площадь
50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750 800 850 900 950 1 000 1 050 1 100 1 150 1 200 1 250 1 300 1 350
50 1,00 1,18 1,29 1,38 1,45 1,52 1,57 1,62 1,67 1,71 1,75 1,78 1,82 1,85 1,88 1,91 1,94 1,96 1,99 2,01 2,03 2,05 2,08 2,10 2,12 2,14 2,16
100 0,85 1,00 1,10 1,18 1,24 1,29 1,34 1,38 1,42 1,45 1,49 1,52 1,55 1,57 1,60 1,62 1,65 1,67 1,69 1,71 1,73 1,75 1,77 1,78 1,80 1,82 1,83
150 0,77 0,91 1,00 1,07 1,13 1,18 1,22 1,26 1,29 1,32 1,35 1,38 1,41 1,43 1,45 1,48 1,50 1,52 1,54 1,56 1,57 1,59 1,61 1,62 1,64 1,65 1,67
200 0,72 0,85 0,94 1,00 1,05 1,10 1,14 1,18 1,21 1,24 1,27 1,29 1,32 1,34 1,36 1,38 1,40 1,42 1,44 1,45 1,47 1,49 1,50 1,52 1,53 1,55 1,56
250 0,69 0,81 0,89 0,95 1,00 1,04 1,08 1,12 1,15 1,18 1,20 1,23 1,25 1,27 1,29 1,31 1,33 1,35 1,36 1,38 1,40 1,41 1,43 1,44 1,45 1,47 1,48
300 0,66 0,77 0,85 0,91 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,15 1,18 1,20 1,22 1,24 1,26 1,27 1,29 1,31 1,32 1,34 1,35 1,37 1,38 1,39 1,41 1,42
350 0,64 0,75 0,82 0,88 0,92 0,96 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,13 1,16 1,18 1,19 1,21 1,23 1,25 1,26 1,28 1,29 1,31 1,32 1,33 1,35 1,36 1,37
400 0,62 0,72 0,80 0,85 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,12 1,14 1,16 1,18 1,19 1,21 1,22 1,24 1,25 1,27 1,28 1,29 1,30 1,32 1,33
450 0,60 0,70 0,77 0,83 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,14 1,16 1,18 1,19 1,20 1,22 1,23 1,24 1,26 1,27 1,28 1,29
500 0,58 0,69 0,76 0,81 0,85 0,89 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,12 1,13 1,15 1,16 1,18 1,19 1,20 1,21 1,23 1,24 1,25 1,26
550 0,57 0,67 0,74 0,79 0,83 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,07 1,09 1,11 1,12 1,14 1,15 1,16 1,18 1,19 1,20 1,21 1,22 1,23
Объекты оценки, кв.м

600 0,56 0,66 0,72 0,77 0,82 0,85 0,88 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,08 1,10 1,11 1,13 1,14 1,15 1,16 1,18 1,19 1,20 1,21
650 0,55 0,65 0,71 0,76 0,80 0,84 0,87 0,89 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,08 1,09 1,11 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,18 1,19
700 0,54 0,64 0,70 0,75 0,79 0,82 0,85 0,88 0,90 0,92 0,95 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,07 1,09 1,10 1,11 1,12 1,13 1,14 1,16 1,17
750 0,53 0,63 0,69 0,73 0,77 0,81 0,84 0,86 0,89 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,04 1,06 1,07 1,08 1,09 1,10 1,12 1,13 1,14 1,15
800 0,52 0,62 0,68 0,72 0,76 0,80 0,82 0,85 0,87 0,90 0,92 0,94 0,95 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,07 1,08 1,09 1,10 1,11 1,12 1,13
850 0,52 0,61 0,67 0,71 0,75 0,78 0,81 0,84 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07 1,08 1,09 1,10 1,11
900 0,51 0,60 0,66 0,70 0,74 0,77 0,80 0,83 0,85 0,87 0,89 0,91 0,93 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,04 1,05 1,06 1,07 1,08 1,09 1,10
950 0,50 0,59 0,65 0,70 0,73 0,76 0,79 0,82 0,84 0,86 0,88 0,90 0,92 0,93 0,95 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,05 1,06 1,07 1,08 1,09
1 000 0,50 0,58 0,64 0,69 0,72 0,76 0,78 0,81 0,83 0,85 0,87 0,89 0,90 0,92 0,94 0,95 0,96 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07
1 050 0,49 0,58 0,64 0,68 0,72 0,75 0,77 0,80 0,82 0,84 0,86 0,88 0,89 0,91 0,92 0,94 0,95 0,96 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,06
1 100 0,49 0,57 0,63 0,67 0,71 0,74 0,77 0,79 0,81 0,83 0,85 0,87 0,88 0,90 0,91 0,93 0,94 0,95 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05
1 150 0,48 0,57 0,62 0,67 0,70 0,73 0,76 0,78 0,80 0,82 0,84 0,86 0,88 0,89 0,91 0,92 0,93 0,94 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04
1 200 0,48 0,56 0,62 0,66 0,69 0,72 0,75 0,77 0,80 0,82 0,83 0,85 0,87 0,88 0,90 0,91 0,92 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03
1 250 0,47 0,56 0,61 0,65 0,69 0,72 0,74 0,77 0,79 0,81 0,83 0,84 0,86 0,87 0,89 0,90 0,91 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02
1 300 0,47 0,55 0,60 0,65 0,68 0,71 0,74 0,76 0,78 0,80 0,82 0,84 0,85 0,87 0,88 0,89 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01
1 350 0,46 0,55 0,60 0,64 0,68 0,70 0,73 0,75 0,77 0,79 0,81 0,83 0,84 0,86 0,87 0,89 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00

82
1.3.2.3. Масштабный эффект для прав собственности (РС) офисных помещений класса «А»,
«В» и «С» в Москве
Рисунок 41. Масштабный эффект для стоимости офисных помещений класса «А» в Москве

Масштабный эффект для офисов класса «А» в Москве (5,5 - 10 км. от центра)
500
450
y = 1069,9x-0,263
400
РС, тыс.руб./кв.м

R² = 0,6971
350
300
250
200
150
100
50
0
0 500 1000 1500 2000
Площадь ЗУ, кв.м

Рисунок 42. Масштабный эффект для стоимости офисных помещений класса «В» в Москве

Масштабный эффект для офисов класса «В» в Москве


350
y = 948,72x-0,244
300
R² = 0,6677
РС, тыс.руб./кв.м

250
200
150
100
50
0
0 500 1000 1500 2000 2500
Площадь, кв.м

Рисунок 43. Масштабный эффект для стоимости офисных помещений класса «С» в Москве

Масштабный эффект для офисов класса «С» в Москве


300
y = 558,12x-0,222
250
R² = 0,7799
РС, тыс.руб./кв.м

200

150

100

50

0
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
Площадь, кв.м

83
Таблица 48. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС офисных помещений класса «А». Москва.
Аналоги, кв.м
Площадь
50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 600 700 800 900 1 000 1 1 00 1 200 1 300 1 400 1 500 1 600 1 700 1 800 1 900 2 000 2500 3 000
50 1,00 1,20 1,34 1,44 1,53 1,60 1,67 1,73 1,78 1,83 1,92 2,00 2,07 2,14 2,20 2,25 2,31 2,36 2,40 2,45 2,49 2,53 2,57 2,60 2,64 2,80 2,94
100 0,83 1,00 1,11 1,20 1,27 1,34 1,39 1,44 1,49 1,53 1,60 1,67 1,73 1,78 1,83 1,88 1,92 1,96 2,00 2,04 2,07 2,11 2,14 2,17 2,20 2,33 2,45
150 0,75 0,90 1,00 1,08 1,14 1,20 1,25 1,29 1,34 1,37 1,44 1,50 1,55 1,60 1,65 1,69 1,73 1,76 1,80 1,83 1,86 1,89 1,92 1,95 1,98 2,10 2,20
200 0,69 0,83 0,93 1,00 1,06 1,11 1,16 1,20 1,24 1,27 1,34 1,39 1,44 1,49 1,53 1,57 1,60 1,64 1,67 1,70 1,73 1,76 1,78 1,81 1,83 1,94 2,04
250 0,65 0,79 0,87 0,94 1,00 1,05 1,09 1,13 1,17 1,20 1,26 1,31 1,36 1,40 1,44 1,48 1,51 1,54 1,57 1,60 1,63 1,66 1,68 1,70 1,73 1,83 1,92
300 0,62 0,75 0,83 0,90 0,95 1,00 1,04 1,08 1,11 1,14 1,20 1,25 1,29 1,34 1,37 1,41 1,44 1,47 1,50 1,53 1,55 1,58 1,60 1,62 1,65 1,75 1,83
350 0,60 0,72 0,80 0,86 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,15 1,20 1,24 1,28 1,32 1,35 1,38 1,41 1,44 1,47 1,49 1,52 1,54 1,56 1,58 1,68 1,76
400 0,58 0,69 0,77 0,83 0,88 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,11 1,16 1,20 1,24 1,27 1,30 1,34 1,36 1,39 1,42 1,44 1,46 1,49 1,51 1,53 1,62 1,70
450 0,56 0,67 0,75 0,81 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,08 1,12 1,16 1,20 1,23 1,27 1,29 1,32 1,35 1,37 1,40 1,42 1,44 1,46 1,48 1,57 1,65
500 0,55 0,65 0,73 0,79 0,83 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,05 1,09 1,13 1,17 1,20 1,23 1,26 1,29 1,31 1,34 1,36 1,38 1,40 1,42 1,44 1,53 1,60
600 0,52 0,62 0,69 0,75 0,79 0,83 0,87 0,90 0,93 0,95 1,00 1,04 1,08 1,11 1,14 1,17 1,20 1,23 1,25 1,27 1,29 1,32 1,34 1,35 1,37 1,46 1,53
Объекты оценки, кв.м

700 0,50 0,60 0,67 0,72 0,76 0,80 0,83 0,86 0,89 0,92 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,15 1,18 1,20 1,22 1,24 1,26 1,28 1,30 1,32 1,40 1,47
800 0,48 0,58 0,64 0,69 0,74 0,77 0,80 0,83 0,86 0,88 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,14 1,16 1,18 1,20 1,22 1,24 1,26 1,27 1,35 1,42
900 0,47 0,56 0,62 0,67 0,71 0,75 0,78 0,81 0,83 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,12 1,14 1,16 1,18 1,20 1,22 1,23 1,31 1,37
1 000 0,45 0,55 0,61 0,65 0,69 0,73 0,76 0,79 0,81 0,83 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15 1,17 1,18 1,20 1,27 1,34
1 1 00 0,44 0,53 0,59 0,64 0,68 0,71 0,74 0,77 0,79 0,81 0,85 0,89 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,07 1,08 1,10 1,12 1,14 1,15 1,17 1,24 1,30
1 200 0,43 0,52 0,58 0,62 0,66 0,69 0,72 0,75 0,77 0,79 0,83 0,87 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,11 1,13 1,14 1,21 1,27
1 300 0,42 0,51 0,57 0,61 0,65 0,68 0,71 0,73 0,76 0,78 0,82 0,85 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,07 1,09 1,10 1,12 1,19 1,25
1 400 0,42 0,50 0,56 0,60 0,64 0,67 0,69 0,72 0,74 0,76 0,80 0,83 0,86 0,89 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,08 1,10 1,16 1,22
1 500 0,41 0,49 0,55 0,59 0,62 0,65 0,68 0,71 0,73 0,75 0,79 0,82 0,85 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,08 1,14 1,20
1 600 0,40 0,48 0,54 0,58 0,61 0,64 0,67 0,69 0,72 0,74 0,77 0,80 0,83 0,86 0,88 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,12 1,18
1 700 0,40 0,47 0,53 0,57 0,60 0,63 0,66 0,68 0,70 0,72 0,76 0,79 0,82 0,85 0,87 0,89 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,04 1,11 1,16
1 800 0,39 0,47 0,52 0,56 0,60 0,62 0,65 0,67 0,69 0,71 0,75 0,78 0,81 0,83 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,95 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,09 1,14
1 900 0,38 0,46 0,51 0,55 0,59 0,62 0,64 0,66 0,68 0,70 0,74 0,77 0,80 0,82 0,84 0,87 0,89 0,91 0,92 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,07 1,13
2 000 0,38 0,45 0,51 0,55 0,58 0,61 0,63 0,65 0,68 0,69 0,73 0,76 0,79 0,81 0,83 0,85 0,87 0,89 0,91 0,93 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,06 1,11
2500 0,36 0,43 0,48 0,51 0,55 0,57 0,60 0,62 0,64 0,65 0,69 0,72 0,74 0,76 0,79 0,81 0,82 0,84 0,86 0,87 0,89 0,90 0,92 0,93 0,94 1,00 1,05
3 000 0,34 0,41 0,45 0,49 0,52 0,55 0,57 0,59 0,61 0,62 0,65 0,68 0,71 0,73 0,75 0,77 0,79 0,80 0,82 0,83 0,85 0,86 0,87 0,89 0,90 0,95 1,00

84
Таблица 49. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС офисных помещений класса «В». Москва.
Аналоги, кв.м
Площадь
50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 600 700 800 900 1 000 1 100 1 200 1 300 1 400 1 500 1 600 1 700 1 800 1 900 2 000 2 500 3 000
50 1,00 1,18 1,31 1,40 1,48 1,55 1,61 1,66 1,71 1,75 1,83 1,90 1,97 2,02 2,08 2,13 2,17 2,21 2,25 2,29 2,33 2,36 2,40 2,43 2,46 2,60 2,72
100 0,84 1,00 1,10 1,18 1,25 1,31 1,36 1,40 1,44 1,48 1,55 1,61 1,66 1,71 1,75 1,80 1,83 1,87 1,90 1,94 1,97 2,00 2,02 2,05 2,08 2,19 2,29
150 0,76 0,91 1,00 1,07 1,13 1,18 1,23 1,27 1,31 1,34 1,40 1,46 1,50 1,55 1,59 1,63 1,66 1,69 1,72 1,75 1,78 1,81 1,83 1,86 1,88 1,99 2,08
200 0,71 0,84 0,93 1,00 1,06 1,10 1,15 1,18 1,22 1,25 1,31 1,36 1,40 1,44 1,48 1,52 1,55 1,58 1,61 1,63 1,66 1,69 1,71 1,73 1,75 1,85 1,94
250 0,68 0,80 0,88 0,95 1,00 1,05 1,09 1,12 1,15 1,18 1,24 1,29 1,33 1,37 1,40 1,44 1,47 1,50 1,52 1,55 1,57 1,60 1,62 1,64 1,66 1,75 1,83
300 0,65 0,76 0,84 0,91 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,18 1,23 1,27 1,31 1,34 1,37 1,40 1,43 1,46 1,48 1,50 1,53 1,55 1,57 1,59 1,68 1,75
350 0,62 0,74 0,81 0,87 0,92 0,96 1,00 1,03 1,06 1,09 1,14 1,18 1,22 1,26 1,29 1,32 1,35 1,38 1,40 1,43 1,45 1,47 1,49 1,51 1,53 1,62 1,69
400 0,60 0,71 0,79 0,84 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,10 1,15 1,18 1,22 1,25 1,28 1,31 1,33 1,36 1,38 1,40 1,42 1,44 1,46 1,48 1,56 1,63
450 0,59 0,69 0,76 0,82 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,07 1,11 1,15 1,18 1,22 1,24 1,27 1,30 1,32 1,34 1,36 1,38 1,40 1,42 1,44 1,52 1,59
500 0,57 0,68 0,75 0,80 0,84 0,88 0,92 0,95 0,97 1,00 1,05 1,09 1,12 1,15 1,18 1,21 1,24 1,26 1,29 1,31 1,33 1,35 1,37 1,39 1,40 1,48 1,55
600 0,55 0,65 0,71 0,76 0,81 0,84 0,88 0,91 0,93 0,96 1,00 1,04 1,07 1,10 1,13 1,16 1,18 1,21 1,23 1,25 1,27 1,29 1,31 1,32 1,34 1,42 1,48
Объекты оценки, кв.м

700 0,53 0,62 0,69 0,74 0,78 0,81 0,84 0,87 0,90 0,92 0,96 1,00 1,03 1,06 1,09 1,12 1,14 1,16 1,18 1,20 1,22 1,24 1,26 1,28 1,29 1,36 1,43
800 0,51 0,60 0,66 0,71 0,75 0,79 0,82 0,84 0,87 0,89 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,10 1,13 1,15 1,17 1,18 1,20 1,22 1,23 1,25 1,32 1,38
900 0,49 0,59 0,65 0,69 0,73 0,76 0,79 0,82 0,84 0,87 0,91 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15 1,17 1,18 1,20 1,22 1,28 1,34
1 000 0,48 0,57 0,63 0,68 0,71 0,75 0,77 0,80 0,82 0,84 0,88 0,92 0,95 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09 1,10 1,12 1,14 1,15 1,17 1,18 1,25 1,31
1 100 0,47 0,56 0,61 0,66 0,70 0,73 0,76 0,78 0,80 0,82 0,86 0,90 0,93 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,10 1,11 1,13 1,14 1,16 1,22 1,28
1 200 0,46 0,55 0,60 0,65 0,68 0,71 0,74 0,76 0,79 0,81 0,84 0,88 0,91 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,07 1,09 1,10 1,12 1,13 1,20 1,25
1 300 0,45 0,53 0,59 0,63 0,67 0,70 0,73 0,75 0,77 0,79 0,83 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,08 1,10 1,11 1,17 1,23
1 400 0,44 0,53 0,58 0,62 0,66 0,69 0,71 0,74 0,76 0,78 0,81 0,84 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,08 1,09 1,15 1,20
1 500 0,44 0,52 0,57 0,61 0,65 0,68 0,70 0,72 0,75 0,76 0,80 0,83 0,86 0,88 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,07 1,13 1,18
1 600 0,43 0,51 0,56 0,60 0,64 0,66 0,69 0,71 0,73 0,75 0,79 0,82 0,84 0,87 0,89 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,01 1,03 1,04 1,06 1,12 1,17
1 700 0,42 0,50 0,55 0,59 0,63 0,65 0,68 0,70 0,72 0,74 0,78 0,81 0,83 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,95 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,10 1,15
1 800 0,42 0,49 0,55 0,59 0,62 0,65 0,67 0,69 0,71 0,73 0,76 0,79 0,82 0,84 0,87 0,89 0,91 0,92 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,08 1,13
1 900 0,41 0,49 0,54 0,58 0,61 0,64 0,66 0,68 0,70 0,72 0,75 0,78 0,81 0,83 0,86 0,88 0,89 0,91 0,93 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,07 1,12
2 000 0,41 0,48 0,53 0,57 0,60 0,63 0,65 0,68 0,69 0,71 0,75 0,77 0,80 0,82 0,84 0,86 0,88 0,90 0,92 0,93 0,95 0,96 0,97 0,99 1,00 1,06 1,10
2 500 0,38 0,46 0,50 0,54 0,57 0,60 0,62 0,64 0,66 0,68 0,71 0,73 0,76 0,78 0,80 0,82 0,84 0,85 0,87 0,88 0,90 0,91 0,92 0,94 0,95 1,00 1,05
3 000 0,37 0,44 0,48 0,52 0,55 0,57 0,59 0,61 0,63 0,65 0,68 0,70 0,72 0,75 0,76 0,78 0,80 0,82 0,83 0,84 0,86 0,87 0,88 0,89 0,91 0,96 1,00

85
Таблица 50. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС офисных помещений класса «С». Москва.
Аналоги, кв.м
Площадь
50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 600 700 800 900 1 000 1 100 1 200 1 300 1 400 1 500 1 600 1 700 1 800 1 900 2 000 2 500 3 000
50 1,00 1,17 1,28 1,36 1,43 1,49 1,54 1,59 1,63 1,67 1,74 1,80 1,85 1,90 1,94 1,99 2,02 2,06 2,10 2,13 2,16 2,19 2,22 2,24 2,27 2,38 2,48
100 0,86 1,00 1,09 1,17 1,23 1,28 1,32 1,36 1,40 1,43 1,49 1,54 1,59 1,63 1,67 1,70 1,74 1,77 1,80 1,82 1,85 1,88 1,90 1,92 1,94 2,04 2,13
150 0,78 0,91 1,00 1,07 1,12 1,17 1,21 1,24 1,28 1,31 1,36 1,41 1,45 1,49 1,52 1,56 1,59 1,62 1,64 1,67 1,69 1,71 1,74 1,76 1,78 1,87 1,94
200 0,74 0,86 0,94 1,00 1,05 1,09 1,13 1,17 1,20 1,23 1,28 1,32 1,36 1,40 1,43 1,46 1,49 1,52 1,54 1,56 1,59 1,61 1,63 1,65 1,67 1,75 1,82
250 0,70 0,82 0,89 0,95 1,00 1,04 1,08 1,11 1,14 1,17 1,21 1,26 1,29 1,33 1,36 1,39 1,42 1,44 1,47 1,49 1,51 1,53 1,55 1,57 1,59 1,67 1,74
300 0,67 0,78 0,86 0,91 0,96 1,00 1,03 1,07 1,09 1,12 1,17 1,21 1,24 1,28 1,31 1,33 1,36 1,38 1,41 1,43 1,45 1,47 1,49 1,51 1,52 1,60 1,67
350 0,65 0,76 0,83 0,88 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,13 1,17 1,20 1,23 1,26 1,29 1,31 1,34 1,36 1,38 1,40 1,42 1,44 1,46 1,47 1,55 1,61
400 0,63 0,74 0,80 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,09 1,13 1,17 1,20 1,23 1,25 1,28 1,30 1,32 1,34 1,36 1,38 1,40 1,41 1,43 1,50 1,56
450 0,61 0,72 0,78 0,84 0,88 0,91 0,95 0,97 1,00 1,02 1,07 1,10 1,14 1,17 1,19 1,22 1,24 1,27 1,29 1,31 1,33 1,34 1,36 1,38 1,39 1,46 1,52
500 0,60 0,70 0,77 0,82 0,86 0,89 0,92 0,95 0,98 1,00 1,04 1,08 1,11 1,14 1,17 1,19 1,21 1,24 1,26 1,28 1,29 1,31 1,33 1,34 1,36 1,43 1,49
600 0,58 0,67 0,74 0,78 0,82 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 1,00 1,03 1,07 1,09 1,12 1,14 1,17 1,19 1,21 1,23 1,24 1,26 1,28 1,29 1,31 1,37 1,43
Объекты оценки, кв.м

700 0,56 0,65 0,71 0,76 0,80 0,83 0,86 0,88 0,91 0,93 0,97 1,00 1,03 1,06 1,08 1,11 1,13 1,15 1,17 1,18 1,20 1,22 1,23 1,25 1,26 1,33 1,38
800 0,54 0,63 0,69 0,74 0,77 0,80 0,83 0,86 0,88 0,90 0,94 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15 1,17 1,18 1,20 1,21 1,23 1,29 1,34
900 0,53 0,61 0,67 0,72 0,75 0,78 0,81 0,84 0,86 0,88 0,91 0,95 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09 1,10 1,12 1,14 1,15 1,17 1,18 1,19 1,25 1,31
1 000 0,51 0,60 0,66 0,70 0,74 0,77 0,79 0,82 0,84 0,86 0,89 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,09 1,11 1,13 1,14 1,15 1,17 1,23 1,28
1 100 0,50 0,59 0,64 0,68 0,72 0,75 0,78 0,80 0,82 0,84 0,87 0,90 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,09 1,10 1,12 1,13 1,14 1,20 1,25
1 200 0,49 0,58 0,63 0,67 0,71 0,74 0,76 0,78 0,80 0,82 0,86 0,89 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,07 1,08 1,09 1,11 1,12 1,18 1,23
1 300 0,49 0,57 0,62 0,66 0,69 0,72 0,75 0,77 0,79 0,81 0,84 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,07 1,09 1,10 1,16 1,20
1 400 0,48 0,56 0,61 0,65 0,68 0,71 0,74 0,76 0,78 0,80 0,83 0,86 0,88 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,02 1,03 1,04 1,06 1,07 1,08 1,14 1,18
1 500 0,47 0,55 0,60 0,64 0,67 0,70 0,72 0,75 0,77 0,78 0,82 0,84 0,87 0,89 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,07 1,12 1,17
1 600 0,46 0,54 0,59 0,63 0,66 0,69 0,71 0,74 0,75 0,77 0,80 0,83 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,95 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,10 1,15
1 700 0,46 0,53 0,58 0,62 0,65 0,68 0,70 0,73 0,74 0,76 0,79 0,82 0,85 0,87 0,89 0,91 0,93 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,04 1,09 1,13
1 800 0,45 0,53 0,58 0,61 0,65 0,67 0,70 0,72 0,74 0,75 0,78 0,81 0,84 0,86 0,88 0,90 0,91 0,93 0,95 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,08 1,12
1 900 0,45 0,52 0,57 0,61 0,64 0,66 0,69 0,71 0,73 0,74 0,77 0,80 0,83 0,85 0,87 0,89 0,90 0,92 0,93 0,95 0,96 0,98 0,99 1,00 1,01 1,06 1,11
2 000 0,44 0,51 0,56 0,60 0,63 0,66 0,68 0,70 0,72 0,74 0,77 0,79 0,82 0,84 0,86 0,88 0,89 0,91 0,92 0,94 0,95 0,96 0,98 0,99 1,00 1,05 1,09
2 500 0,42 0,49 0,54 0,57 0,60 0,62 0,65 0,67 0,68 0,70 0,73 0,75 0,78 0,80 0,82 0,83 0,85 0,86 0,88 0,89 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 1,00 1,04
3 000 0,40 0,47 0,51 0,55 0,58 0,60 0,62 0,64 0,66 0,67 0,70 0,72 0,75 0,77 0,78 0,80 0,82 0,83 0,84 0,86 0,87 0,88 0,89 0,90 0,91 0,96 1,00

86
1.3.2.4. Масштабный эффект для арендных ставок (АС) офисных помещений класса «С» в
Москве
Рисунок 44. Масштабный эффект для удельной арендной платы для офисных помещений класса «С» в
Москве

Масштабный эффект для удельной арендной платы офисных помещений


класса «С» в Москве
16

14
y = 27,419x-0,182
12 R² = 0,6731
АС, тыс.руб./кв.м

10

0
0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500
Площадь, кв.м

87
Таблица 51. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для АС офисных помещений класса «С». Москва.
Аналоги, кв.м
Площадь
50 100 150 200 250 300 350 400 450 500 600 700 800 900 1 000 1 100 1 200 1 300 1 400 1 500 1 600 1 700 1 800 1 900 2 000 2 500 3 000
50 1,00 1,13 1,22 1,29 1,34 1,39 1,42 1,46 1,49 1,52 1,57 1,62 1,66 1,69 1,72 1,76 1,78 1,81 1,83 1,86 1,88 1,90 1,92 1,94 1,96 2,04 2,11
100 0,88 1,00 1,08 1,13 1,18 1,22 1,26 1,29 1,31 1,34 1,39 1,42 1,46 1,49 1,52 1,55 1,57 1,59 1,62 1,64 1,66 1,67 1,69 1,71 1,72 1,80 1,86
150 0,82 0,93 1,00 1,05 1,10 1,13 1,17 1,20 1,22 1,24 1,29 1,32 1,36 1,39 1,41 1,44 1,46 1,48 1,50 1,52 1,54 1,56 1,57 1,59 1,60 1,67 1,72
200 0,78 0,88 0,95 1,00 1,04 1,08 1,11 1,13 1,16 1,18 1,22 1,26 1,29 1,31 1,34 1,36 1,39 1,41 1,42 1,44 1,46 1,48 1,49 1,51 1,52 1,58 1,64
250 0,75 0,85 0,91 0,96 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,13 1,17 1,21 1,24 1,26 1,29 1,31 1,33 1,35 1,37 1,39 1,40 1,42 1,43 1,45 1,46 1,52 1,57
300 0,72 0,82 0,88 0,93 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,13 1,17 1,20 1,22 1,24 1,27 1,29 1,31 1,32 1,34 1,36 1,37 1,39 1,40 1,41 1,47 1,52
350 0,70 0,80 0,86 0,90 0,94 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07 1,10 1,13 1,16 1,19 1,21 1,23 1,25 1,27 1,29 1,30 1,32 1,33 1,35 1,36 1,37 1,43 1,48
400 0,68 0,78 0,84 0,88 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,08 1,11 1,13 1,16 1,18 1,20 1,22 1,24 1,26 1,27 1,29 1,30 1,31 1,33 1,34 1,40 1,44
450 0,67 0,76 0,82 0,86 0,90 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,05 1,08 1,11 1,13 1,16 1,18 1,20 1,21 1,23 1,24 1,26 1,27 1,29 1,30 1,31 1,37 1,41
500 0,66 0,75 0,80 0,85 0,88 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,03 1,06 1,09 1,11 1,13 1,15 1,17 1,19 1,21 1,22 1,24 1,25 1,26 1,28 1,29 1,34 1,39
600 0,64 0,72 0,78 0,82 0,85 0,88 0,91 0,93 0,95 0,97 1,00 1,03 1,05 1,08 1,10 1,12 1,13 1,15 1,17 1,18 1,20 1,21 1,22 1,23 1,24 1,30 1,34
Объекты оценки, кв.м

700 0,62 0,70 0,76 0,80 0,83 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,97 1,00 1,02 1,05 1,07 1,09 1,10 1,12 1,13 1,15 1,16 1,18 1,19 1,20 1,21 1,26 1,30
800 0,60 0,68 0,74 0,78 0,81 0,84 0,86 0,88 0,90 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,09 1,11 1,12 1,13 1,15 1,16 1,17 1,18 1,23 1,27
900 0,59 0,67 0,72 0,76 0,79 0,82 0,84 0,86 0,88 0,90 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,08 1,10 1,11 1,12 1,13 1,15 1,16 1,20 1,24
1 000 0,58 0,66 0,71 0,75 0,78 0,80 0,83 0,85 0,86 0,88 0,91 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,08 1,09 1,10 1,11 1,12 1,13 1,18 1,22
1 100 0,57 0,65 0,70 0,73 0,76 0,79 0,81 0,83 0,85 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,04 1,06 1,07 1,08 1,09 1,10 1,11 1,16 1,20
1 200 0,56 0,64 0,68 0,72 0,75 0,78 0,80 0,82 0,84 0,85 0,88 0,91 0,93 0,95 0,97 0,98 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,07 1,08 1,09 1,10 1,14 1,18
1 300 0,55 0,63 0,68 0,71 0,74 0,77 0,79 0,81 0,82 0,84 0,87 0,89 0,92 0,94 0,95 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07 1,08 1,13 1,16
1 400 0,55 0,62 0,67 0,70 0,73 0,76 0,78 0,80 0,81 0,83 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,04 1,05 1,06 1,07 1,11 1,15
1 500 0,54 0,61 0,66 0,69 0,72 0,75 0,77 0,79 0,80 0,82 0,85 0,87 0,89 0,91 0,93 0,95 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,10 1,13
1 600 0,53 0,60 0,65 0,68 0,71 0,74 0,76 0,78 0,79 0,81 0,84 0,86 0,88 0,90 0,92 0,93 0,95 0,96 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,08 1,12
1 700 0,53 0,60 0,64 0,68 0,71 0,73 0,75 0,77 0,79 0,80 0,83 0,85 0,87 0,89 0,91 0,92 0,94 0,95 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,07 1,11
1 800 0,52 0,59 0,64 0,67 0,70 0,72 0,74 0,76 0,78 0,79 0,82 0,84 0,86 0,88 0,90 0,91 0,93 0,94 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,06 1,10
1 900 0,52 0,59 0,63 0,66 0,69 0,71 0,73 0,75 0,77 0,78 0,81 0,83 0,85 0,87 0,89 0,91 0,92 0,93 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,05 1,09
2 000 0,51 0,58 0,62 0,66 0,68 0,71 0,73 0,75 0,76 0,78 0,80 0,83 0,85 0,86 0,88 0,90 0,91 0,92 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,04 1,08
2 500 0,49 0,56 0,60 0,63 0,66 0,68 0,70 0,72 0,73 0,75 0,77 0,79 0,81 0,83 0,85 0,86 0,87 0,89 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 1,00 1,03
3 000 0,47 0,54 0,58 0,61 0,64 0,66 0,68 0,69 0,71 0,72 0,75 0,77 0,79 0,80 0,82 0,83 0,85 0,86 0,87 0,88 0,89 0,90 0,91 0,92 0,93 0,97 1,00

88
1.3.2.5. Масштабный эффект для прав собственности (РС) производственно-складских
помещений класса «С» в Москве
Рисунок 45. Масштабный эффект для стоимости производственно-складских помещений класса «С» в Москве

Масштабный эффект для производственных площадей в Москве (6-10 км. от


центра)
70

60
y = 124,23x-0,126
R² = 0,6488
50
РС тыс.руб./кв.м

40

30

20

10

0
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000
Площадь, кв.м

89
Таблица 52. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС производственно-складских помещений класса «С». Москва.
Аналоги, кв.м
Площадь
200 400 600 800 1 000 1500 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 11 000 12 000 13 000 14 000 15 000 16 000 17 000 18 000 19 000 2 0000 21 000 22 000
200 1,00 1,09 1,15 1,19 1,22 1,29 1,34 1,41 1,46 1,50 1,54 1,57 1,59 1,62 1,64 1,66 1,68 1,69 1,71 1,72 1,74 1,75 1,76 1,77 1,79 1,80 1,81
400 0,92 1,00 1,05 1,09 1,12 1,18 1,22 1,29 1,34 1,37 1,41 1,43 1,46 1,48 1,50 1,52 1,54 1,55 1,57 1,58 1,59 1,60 1,62 1,63 1,64 1,65 1,66
600 0,87 0,95 1,00 1,04 1,07 1,12 1,16 1,22 1,27 1,31 1,34 1,36 1,39 1,41 1,43 1,44 1,46 1,47 1,49 1,50 1,51 1,52 1,54 1,55 1,56 1,57 1,57
800 0,84 0,92 0,96 1,00 1,03 1,08 1,12 1,18 1,22 1,26 1,29 1,31 1,34 1,36 1,37 1,39 1,41 1,42 1,43 1,45 1,46 1,47 1,48 1,49 1,50 1,51 1,52
1 000 0,82 0,89 0,94 0,97 1,00 1,05 1,09 1,15 1,19 1,22 1,25 1,28 1,30 1,32 1,34 1,35 1,37 1,38 1,39 1,41 1,42 1,43 1,44 1,45 1,46 1,47 1,48
1 500 0,78 0,85 0,89 0,92 0,95 1,00 1,04 1,09 1,13 1,16 1,19 1,21 1,23 1,25 1,27 1,29 1,30 1,31 1,33 1,34 1,35 1,36 1,37 1,38 1,39 1,39 1,40
2 000 0,75 0,82 0,86 0,89 0,92 0,96 1,00 1,05 1,09 1,12 1,15 1,17 1,19 1,21 1,22 1,24 1,25 1,27 1,28 1,29 1,30 1,31 1,32 1,33 1,34 1,34 1,35
3 000 0,71 0,78 0,82 0,85 0,87 0,92 0,95 1,00 1,04 1,07 1,09 1,11 1,13 1,15 1,16 1,18 1,19 1,20 1,21 1,22 1,23 1,24 1,25 1,26 1,27 1,28 1,29
4 000 0,69 0,75 0,79 0,82 0,84 0,88 0,92 0,96 1,00 1,03 1,05 1,07 1,09 1,11 1,12 1,14 1,15 1,16 1,17 1,18 1,19 1,20 1,21 1,22 1,22 1,23 1,24
5 000 0,67 0,73 0,77 0,79 0,82 0,86 0,89 0,94 0,97 1,00 1,02 1,04 1,06 1,08 1,09 1,10 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,17 1,18 1,18 1,19 1,20 1,21
6 000 0,65 0,71 0,75 0,78 0,80 0,84 0,87 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,07 1,08 1,09 1,10 1,11 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,16 1,17 1,18
Объекты оценки, кв.м

7 000 0,64 0,70 0,73 0,76 0,78 0,82 0,85 0,90 0,93 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,05 1,06 1,07 1,08 1,09 1,10 1,11 1,12 1,13 1,13 1,14 1,15 1,16
8 000 0,63 0,69 0,72 0,75 0,77 0,81 0,84 0,88 0,92 0,94 0,96 0,98 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07 1,08 1,09 1,10 1,11 1,12 1,12 1,13 1,14
9 000 0,62 0,68 0,71 0,74 0,76 0,80 0,83 0,87 0,90 0,93 0,95 0,97 0,99 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07 1,08 1,08 1,09 1,10 1,11 1,11 1,12
10 000 0,61 0,67 0,70 0,73 0,75 0,79 0,82 0,86 0,89 0,92 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07 1,08 1,08 1,09 1,10 1,10
11 000 0,60 0,66 0,69 0,72 0,74 0,78 0,81 0,85 0,88 0,91 0,93 0,94 0,96 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,06 1,06 1,07 1,08 1,08 1,09
12 000 0,60 0,65 0,69 0,71 0,73 0,77 0,80 0,84 0,87 0,90 0,92 0,93 0,95 0,96 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,04 1,05 1,06 1,07 1,07 1,08
13 000 0,59 0,64 0,68 0,70 0,72 0,76 0,79 0,83 0,86 0,89 0,91 0,92 0,94 0,95 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,03 1,04 1,05 1,06 1,06 1,07
14 000 0,59 0,64 0,67 0,70 0,72 0,75 0,78 0,82 0,85 0,88 0,90 0,92 0,93 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,02 1,03 1,04 1,05 1,05 1,06
15 000 0,58 0,63 0,67 0,69 0,71 0,75 0,78 0,82 0,85 0,87 0,89 0,91 0,92 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,02 1,03 1,04 1,04 1,05
16 000 0,58 0,63 0,66 0,69 0,71 0,74 0,77 0,81 0,84 0,86 0,88 0,90 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02 1,03 1,03 1,04
17 000 0,57 0,62 0,66 0,68 0,70 0,74 0,76 0,80 0,83 0,86 0,88 0,89 0,91 0,92 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,98 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02 1,03 1,03
18 000 0,57 0,62 0,65 0,68 0,69 0,73 0,76 0,80 0,83 0,85 0,87 0,89 0,90 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02 1,03
19 000 0,56 0,61 0,65 0,67 0,69 0,73 0,75 0,79 0,82 0,85 0,86 0,88 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02
20 000 0,56 0,61 0,64 0,67 0,69 0,72 0,75 0,79 0,82 0,84 0,86 0,88 0,89 0,90 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01 1,01
21 000 0,56 0,61 0,64 0,66 0,68 0,72 0,74 0,78 0,81 0,83 0,85 0,87 0,89 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01
22 000 0,55 0,60 0,64 0,66 0,68 0,71 0,74 0,78 0,81 0,83 0,85 0,87 0,88 0,89 0,91 0,92 0,93 0,94 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,98 0,99 0,99 1,00

90
1.3.2.6. Масштабный эффект для прав собственности (РС) производственно-складских
помещений класса «С» в Московской области
Рисунок 46. Масштабный эффект для стоимости производственно-складских помещений класса «С» в
Московской области

Масштабный эффект для производственных помещений класса «С» в


Московской области. (20-40 км. от МКАД)
35

30
y = 53,942x-0,12
R² = 0,3693
25
РС, тыс.руб./кв.м

20

15

10

0
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 18000
Площадь, кв.м

91
Таблица 53. Масштабный эффект. Корректировочные коэффициенты для РС производственно-складских помещений класса «С». Москва.
Аналоги, кв.м
Площадь
200 400 600 800 1 000 1500 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 7 000 8 000 9 000 10 000 11 000 12 000 13 000 14 000 15 000 16 000 17 000 18 000 19 000 2 0000 21 000 22 000
200 1,00 1,09 1,14 1,18 1,21 1,27 1,32 1,38 1,43 1,47 1,50 1,53 1,56 1,58 1,60 1,62 1,63 1,65 1,66 1,68 1,69 1,70 1,72 1,73 1,74 1,75 1,76
400 0,92 1,00 1,05 1,09 1,12 1,17 1,21 1,27 1,32 1,35 1,38 1,41 1,43 1,45 1,47 1,49 1,50 1,52 1,53 1,54 1,56 1,57 1,58 1,59 1,60 1,61 1,62
600 0,88 0,95 1,00 1,04 1,06 1,12 1,16 1,21 1,26 1,29 1,32 1,34 1,36 1,38 1,40 1,42 1,43 1,45 1,46 1,47 1,48 1,49 1,50 1,51 1,52 1,53 1,54
800 0,85 0,92 0,97 1,00 1,03 1,08 1,12 1,17 1,21 1,25 1,27 1,30 1,32 1,34 1,35 1,37 1,38 1,40 1,41 1,42 1,43 1,44 1,45 1,46 1,47 1,48 1,49
1 000 0,82 0,90 0,94 0,97 1,00 1,05 1,09 1,14 1,18 1,21 1,24 1,26 1,28 1,30 1,32 1,33 1,35 1,36 1,37 1,38 1,39 1,40 1,41 1,42 1,43 1,44 1,45
1500 0,79 0,85 0,90 0,93 0,95 1,00 1,04 1,09 1,12 1,16 1,18 1,20 1,22 1,24 1,26 1,27 1,28 1,30 1,31 1,32 1,33 1,34 1,35 1,36 1,36 1,37 1,38
2 000 0,76 0,82 0,87 0,90 0,92 0,97 1,00 1,05 1,09 1,12 1,14 1,16 1,18 1,20 1,21 1,23 1,24 1,25 1,26 1,27 1,28 1,29 1,30 1,31 1,32 1,33 1,33
3 000 0,72 0,79 0,82 0,85 0,88 0,92 0,95 1,00 1,04 1,06 1,09 1,11 1,12 1,14 1,16 1,17 1,18 1,19 1,20 1,21 1,22 1,23 1,24 1,25 1,26 1,26 1,27
4 000 0,70 0,76 0,80 0,82 0,85 0,89 0,92 0,97 1,00 1,03 1,05 1,07 1,09 1,10 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,17 1,18 1,19 1,20 1,21 1,21 1,22 1,23
5 000 0,68 0,74 0,78 0,80 0,82 0,87 0,90 0,94 0,97 1,00 1,02 1,04 1,06 1,07 1,09 1,10 1,11 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,17 1,17 1,18 1,19 1,19
6 000 0,66 0,72 0,76 0,79 0,81 0,85 0,88 0,92 0,95 0,98 1,00 1,02 1,04 1,05 1,06 1,08 1,09 1,10 1,11 1,12 1,12 1,13 1,14 1,15 1,16 1,16 1,17
Объекты оценки, кв.м

7 000 0,65 0,71 0,74 0,77 0,79 0,83 0,86 0,90 0,94 0,96 0,98 1,00 1,02 1,03 1,04 1,06 1,07 1,08 1,09 1,10 1,10 1,11 1,12 1,13 1,13 1,14 1,15
8 000 0,64 0,70 0,73 0,76 0,78 0,82 0,85 0,89 0,92 0,95 0,97 0,98 1,00 1,01 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07 1,08 1,09 1,09 1,10 1,11 1,12 1,12 1,13
9 000 0,63 0,69 0,72 0,75 0,77 0,81 0,83 0,88 0,91 0,93 0,95 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,04 1,05 1,05 1,06 1,07 1,08 1,09 1,09 1,10 1,11 1,11
10 000 0,63 0,68 0,71 0,74 0,76 0,80 0,82 0,87 0,90 0,92 0,94 0,96 0,97 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,06 1,07 1,07 1,08 1,09 1,09 1,10
11 000 0,62 0,67 0,71 0,73 0,75 0,79 0,81 0,86 0,89 0,91 0,93 0,95 0,96 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,05 1,05 1,06 1,07 1,07 1,08 1,09
12 000 0,61 0,66 0,70 0,72 0,74 0,78 0,81 0,85 0,88 0,90 0,92 0,94 0,95 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,04 1,04 1,05 1,06 1,06 1,07 1,08
13 000 0,61 0,66 0,69 0,72 0,74 0,77 0,80 0,84 0,87 0,89 0,91 0,93 0,94 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,03 1,03 1,04 1,05 1,05 1,06 1,07
14 000 0,60 0,65 0,69 0,71 0,73 0,76 0,79 0,83 0,86 0,88 0,90 0,92 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,02 1,03 1,04 1,04 1,05 1,06
15 000 0,60 0,65 0,68 0,70 0,72 0,76 0,79 0,82 0,85 0,88 0,90 0,91 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 1,00 1,01 1,02 1,02 1,03 1,04 1,04 1,05
16 000 0,59 0,64 0,67 0,70 0,72 0,75 0,78 0,82 0,85 0,87 0,89 0,91 0,92 0,93 0,95 0,96 0,97 0,98 0,98 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02 1,03 1,03 1,04
17 000 0,59 0,64 0,67 0,69 0,71 0,75 0,77 0,81 0,84 0,86 0,88 0,90 0,91 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02 1,03 1,03
18 000 0,58 0,63 0,66 0,69 0,71 0,74 0,77 0,81 0,83 0,86 0,88 0,89 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02 1,02
19 000 0,58 0,63 0,66 0,68 0,70 0,74 0,76 0,80 0,83 0,85 0,87 0,89 0,90 0,91 0,93 0,94 0,95 0,96 0,96 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01 1,01 1,02
2 0000 0,58 0,63 0,66 0,68 0,70 0,73 0,76 0,80 0,82 0,85 0,87 0,88 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,97 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01 1,01
21 000 0,57 0,62 0,65 0,68 0,69 0,73 0,75 0,79 0,82 0,84 0,86 0,88 0,89 0,90 0,91 0,93 0,94 0,94 0,95 0,96 0,97 0,97 0,98 0,99 0,99 1,00 1,01
22 000 0,57 0,62 0,65 0,67 0,69 0,72 0,75 0,79 0,81 0,84 0,86 0,87 0,89 0,90 0,91 0,92 0,93 0,94 0,95 0,96 0,96 0,97 0,98 0,98 0,99 0,99 1,00

92
1.3.3. Корректировки на износы улучшений (Москва, Московская область)
Использование: Корректировка на износы улучшений связана с разницей между физическими
износами улучшений и рыночной реакцией на величины этих износов. Применяется в условиях
большого различия в физических износах аналога и объекта оценки при сравнительном подходе
и расчете рыночных величин физических износов в затратном подходе для объекта оценки.
Корректировка ограничена величиной износов, выше которых объекты коммерческой
недвижимости не могут эксплуатироваться (70-80%).
Расчет физического износа объектов недвижимости должен быть сопоставлен с реакцией
рынков на эти износы. В результате исследовательских работ рассчитаны корреляционно –
регрессионные связи между соотношением рыночной стоимости с износами (РС) и рыночной
стоимостью без износов (РСо) и относительными величинами физических износов,
определенных методом эффективного возраста.
Москва и Московская область. Квартиры.
Рисунок 47. Изменение рыночной стоимости квартир с ростом физических износов

Изменение относительной рыночной стоимости квартир с ростом износов


1,2

0,8
РС/Рсо

0,6

0,4
y = -0,0165x2 - 0,4161x + 0,9993
R² = 0,7959
0,2

0
0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9
Износы, отн.ед.

Москва и Московская область. Офисные помещения


Рисунок 48. Изменение рыночной стоимости офисных помещений с ростом физических износов

Изменение удельной рыночной стоимости офисных помещений с ростом


износов
1,2

1
y = -0,4416x2 - 0,5033x + 0,996
0,8 R² = 0,8893
РС/Рсо

0,6

0,4

0,2

0
0 0,2 0,4 0,6 0,8 1
Износы, отн.ед.

93
Москва и Московская область. Торговые помещения
Рисунок 49. Изменение рыночной стоимости торговых помещений с ростом физических износов

Изменение удельной стоимости торговых помещений с ростом износов


1,2

0,8
РС/Рсо

0,6

0,4
y = -1,3106x2 + 0,1599x + 0,9582
0,2 R² = 0,9622

0
0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8
Износы, отн.ед.

Москва и Московская область. Производственно-складские помещения


Рисунок 50. Изменение рыночной стоимости производственно-складских помещений с ростом физических
износов
Изменение удельной рыночной стоимости производственно-складских
помещений с ростом износов
1,2

1
y = -0,8164x2 - 0,2915x + 0,9646
0,8
R² = 0,8829
РС/Рсо

0,6

0,4

0,2

0
0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8
Износы, отн.ед.

Рисунок 51. Общие графики изменения рыночной стоимости различных объектов недвижимости с ростом
физических износов

Общие данные по изменению удельной рыночной стоимости коммерческих


помещений с ростом износов
1,200
1,000
РС/Рсо

0,800
0,600
0,400
0,200
0,000
0 0,1 0,2 0,3 0,4 0,5 0,6 0,7 0,8 0,9
Износы, отн.ед.
квартиры офисные торговые производственно-складские

94
Таблица 54. Расчет корректировочных коэффициентов для различных видов коммерческой недвижимости 2018 г.
Износ, отн.ед.
Формулы зависимости R2
0,05 0,1 0,15 0,2 0,25 0,3 0,35 0,4 0,45 0,5 0,55 0,6 0,65 0,7 0,75 0,8
Квартиры
РС/РСо=0,9993-0,0165*ФИ2 - 0,4161*ФИ 0,796 0,978 0,958 0,937 0,915 0,894 0,873 0,852 0,830 0,809 0,787 0,765 0,744 0,722 0,700 0,678 0,656
Офисные помещения
РС/РСо= 0,996-0,4416*ФИ2 -0,5033*ФИ 0,889 0,970 0,941 0,911 0,878 0,843 0,805 0,766 0,724 0,680 0,634 0,586 0,535 0,482 0,427 0,370 0,311
Торговые помещения
РС/РСо= 0,9582-1,3106*ФИ2 +0,1599*ФИ 0,969 0,963 0,961 0,953 0,938 0,916 0,888 0,854 0,812 0,765 0,711 0,650 0,582 0,508 0,428 0,341 0,247
Производственно-складские помещения
РС/РСо= 0,9646-0,8164*ФИ2 -0,2915*ФИ 0,883 0,948 0,927 0,903 0,874 0,841 0,804 0,763 0,717 0,668 0,615 0,557 0,496 0,430 0,361 0,287 0,209

Примеры пользования таблицей:


Пример 1. Для торгового помещения определен физический износ на уровне 0,50 (К = 1 – 0,50 = 0,50).
Снижение рыночной стоимости за счет износа в 0,50 следует учитывать путем замены К на 0,711 (К= 1 - ФизИэкономический = 0,711). Рынок слабо
реагирует на рост физических износов торговых помещений.
Пример 2. Для производственного помещения определен физический износ на уровне 0,60 (К = 1 – 0,60 = 0,40).
Снижение рыночной стоимости за счет износа в 0,60 следует учитывать путем замены К на 0,496 (К= 1 - ФизИэкономический = 0,496). Рынок имеет
среднюю реакцию на рост физических износов производственных помещений.

95
1.4. Средние величины операционных и эксплуатационных расходов (Москва, Санкт-
Петербург, Московская область)
Таблица 55. Средние годовые величины операционных и эксплуатационных расходов, руб./кв. в год (с учетом
НДС)
№ п/п Город/ Класс «А» «В» «С»
1 Москва*
1.1 Офисные помещения:
Операционные расходы 7 560 5 780 3 998
Эксплуатационные расходы 5 120 3 980 2 665
1.2 Торговые помещения
Операционные расходы 8 540 7 130 5 320
Эксплуатационные расходы 6 186 4 710 3 610
1.3 Складские помещения
Операционные расходы 2 780 2 520 1 760
Эксплуатационные расходы 2 240 1 710 1 290
2 Санкт/Петербург
2.1 Офисные помещения
Операционные расходы 6 420 5 490 3 550
2.2 Торговые помещения
Операционные расходы 7 120 5 810 4 530
2.3 Складские помещения
Операционные расходы 2 210 1 850 1 330
Эксплуатационные расходы 1 780 1 490 960
3 Московская область
3.1. Складские помещения
Операционные расходы 1 620 – 2 410 1 310 – 2 210 950 – 1 710
Расходы приводятся с учетом НДС
Операционные расходы включают: эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи,
страхование. Для Управляющих компаний вознаграждение ориентировочно составляет от 1 до 5% от
арендной ставки (1% - для крупных объектов, 5% - для мелких).
Для Московской области расходы по офисным и торговым помещениям понижаются на 14 - 18% по
сравнению с Москвой.
Таблица 56. Структура операционных расходов
Наименование Постоянные ОР Переменные ОР
Налоги На имущество и землю На оплату труда
Страхование На недвижимость На персонал
Управление По управленческому учету Оплата труда
Маркетинг Исследования рынка, реклама Сопровождение арендных договоров
Минимально необходимое (при
Энергоснабжение При сдаче в аренду
консервации)
Водоснабжение, канализация, уборка
Коммунальные услуги
мусора
Технические эксплуатационные Уборка, эксплуатация лифта,
расходы вентиляция и пр.
Обеспечение безопасности Сигнализация Содержание службы охраны
Замещение быстроизнашиваемых
Расходы на замещение
элементов недвижимости

96
1.5. Квартиры. Корректировки на соотношение удельной стоимости 1 кв.м общей
площади в жилом здании по отношению к 1 кв.м жилой площади квартиры
Таблица 57. Соотношение удельной стоимости общей площади (Со) и стоимости площади квартир (Скв) в
различных жилых домах
Количество Конструктивная
Жилые дома Этажность Со/Скв
квартир система
Кирпичный 5 53 КС-1 0,959
3-х секц., кирпичный + нежилые пом. 5 60 КС-1 0,997
Кирпичный + нежилые пом.. 6 58 КС-1 0,996
Кирпичный 7 85 КС-1 0,985
Кирпичный 9 37 КС-1 0,973
Кирпичный + нежилые пом. 11 116 КС-1 0,998
Кирпичный + нежилые пом. 12 52 КС-1 0,978
Кирпичный + нежилые пом. 15 165 КС-1 0,985
Кирпичный + нежилые пом. 18 220 КС-1 0,965
Панельный + нежилые пом. 6 47 КС-4 0,957
2-х секц., панельный 10 78 КС-4 0,816
2-х секц., панельный + нежилые пом. 14 104 КС-4 0,714
2-х секц., панельный + нежилые пом. 16 180 КС-4 0,683
2-х секц., панельный + нежилые пом. 22 168 КС-4 0,695
3-х секц., панельный + нежилые пом. 14 131 КС-4 0,808
3-х секц., панельный + нежилые пом. 22 252 КС-4 0,732
4-х секц., панельный + нежилые пом. 10 159 КС-4 0,790
5-и секц., панельный + нежилые пом. 17 323 КС-4 0,689
6-и секц., панельный 14 273 КС-4 0,848
1-о секц.,монолитный + нежилые пом. 22 168 КС-3 0,667
1-о секц.,монолитный + нежилые пом. 25 240 КС-3 0,662
2-х секц.,монолитно-кирп.+неж.+автост. 9,12,18 перем. 87 КС-3,1 0,688
3-х секц.,монолитно-кирп.+неж.+автост. 5,7,8 перем. 43 КС-3,1 0,868
3-х секц., монолитно-кирп.+неж.пом. 15 182 КС-3,1 0,796
4-х секц., кирпичный + нежилые пом. 8,10,12 перем. 162 КС-3,1 0,773

97
1.6. Корректировки на соотношение долей земельных участков, приходящихся на 1 кв.м
общей площади жилых помещений для зданий различной этажности.
Пояснения: для зданий различной этажности оптимальные нормативные площади земельных
участков различаются. В нижеприведенной таблице представлены нормативные данные (для
различных времен строительства зданий). Современная «точечная» застройка жилых
комплексов меняет нормативные параметры в сторону понижения, поэтому следует
рассматривать оптимальную площадь земельных участков в привязке к каждому
индивидуальному случаю наличия соседней «точечной» застройки.
Таблица 58. Удельные показатели доли земельного участка, приходящейся на 1 кв.м. общей площади жилых
помещений для зданий различной этажности /УПБС-2001/
Строительные Этажность зданий
нормы 2 3 4 5 6 7 8 9 12 14 16 17 18 20 22
1957, СН 41-58 2,84 2,00 1,57 1,34 1,23 1,19 1,14 -
1967, СНиП II-К.2-62 2,72 1,97 1,81 1,52 1,39 1,30 1,21 1,04 -
1975, СНиП II-60-75 2,30 1,80 1,59 1,36 1,21 1,15 1,10 0,98 0,94 -
ВСН 2-85 - 1,85 1,47 1,32 1,16 1,05 0,96 0,85 0,80 0,74 0,69 0,67 0,66 0,65 0,64
3,51 1,85
1994, МГСН-1.01-94, 1,33 1,31 1,16 1,05 0,96 0,85 0,80 0,74 0,69 0,67 0,66 0,65 0,64
1,61 1,43
СНиП 2.07.01-89
Более 22 этажей не менее 0,92
Рекомендуемые
показатели для
уплотнения 1,5 0,88 0,65 0,45
застройки в
кондоминиумах

1.7. Корректировки на разницу в стоимости торговых помещений класса «С-В» с


различным уровнем отделки и инженерных сетей на рынках купли-продажи
Таблица 59. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В»
№ Санкт-
Качественная характеристика отделки и инженерных сетей Москва
п/п Петербург
1 Требует ремонта 0,82 0,78
2 Хорошее (эксплуатационное) 0,90 0,92
3 Отличное (новое) 1,00 1,00
Таблица 60. Средние разницы в стоимости офисных помещений класса «С-В»
№ Санкт-
Качественная характеристика отделки и инженерных сетей Москва
п/п Петербург
1 Требует ремонта 0,85 0,82
2 Хорошее (эксплуатационное) 0,92 0,95
3 Отличное (новое) 1,00 1,00

98
1.8. Здания-памятники культурного наследия
1.8.1. Корректировки для земельных участков (Москва)
- Алгоритм определения стоимости ЗУ под зданиями-памятниками культурного наследия
заключается в определении стоимости прав на ЗУ коммерческого назначения, сходного с
назначением здания-памятника (офисное, торговое, жилое и т.п.) и введение к полученной
стоимости повышающего коэффициента Кзу;
- Для прав аренды можно использовать Кзу = 1,186 - 1,208 (наибольшие значения
соответствуют земельным участкам, приближенным к центру);
- Для прав собственности можно использовать Кзу = 1,196 - 1,250 (наибольшие значения
соответствуют земельным участкам, приближенным к центру);
- Интерес представляет прямой расчет стоимости ЗУ под памятниками культурного наследия
методом прямой капитализации, где можно заменить Кзу на прямой расчет коэффициента
капитализации с введением дополнительных рисков на Престижность и Сервитут;
- Для объектов культурного наследия, не являющихся зданиями при расчетах стоимости ЗУ
возможно применение затратного подхода на базе метода затрат на воспроизводство или
замещение инфраструктуры (представлены в Приложении).
1.8.2. Диапазоны стоимости престижности. Факторы влияния при определении стоимости
престижности
Информация – {1, 2}
Здания, как культурно - исторические памятники, могут рассматриваться как объекты
недвижимости, имеющие сервитуты, обладающие престижностью и расположенные в
привлекательных местах.
Таблица 61. Диапазоны стоимости престижности
№ Степень престижности владения Диапазоны стоимости объекта –
Диапазоны стоимости престижности
п/п объектом – памятником памятника
С = Саз - PV (Сспец – Со)
Здание памятник может быть
продано по стоимости аналога –
1 Отсутствие престижности - PV (Сспец – Со)
заместителя за вычетом
приведенных дополнительных
расходов, связанных с сервитутом
С = Саз
Появление реальной минимальной
Здание – памятник может быть
2 престижности 0
продано по стоимости аналога –
(Стоимость престижности больше нуля)
заместителя
С > Саз
Появление инвестиционной
Здание – памятник может быть
3 привлекательности и престижности 0,2...0,3 * Саз
продано выше стоимости аналога
(Стоимость престижности низкая)
– заместителя на 20…30 %.
С = Сбв Разница между средней стоимостью
Привлекательность и престижность на
Здание – памятник может быть помещений, соответствующих классу
уровне более высокой стоимости по
4 продано по стоимости аналога – здания – памятника и средней стоимостью
классу зданий (Сбв)
заместителя более высокого более высокого класса
(Стоимость престижности средняя)
класса (например, Скласса «В» – Скласса «С»)
С = Смакс Разница между средней стоимостью
Привлекательность и престижность на
Здание – памятник может быть помещений, соответствующих классу
уровне максимальной стоимости по
5 продано по стоимости аналога – здания – памятника и средней стоимостью
классу зданий (Смакс)
заместителя самого высокого самого высокого класса
(Стоимость престижности высокая)
класса (например, Скласса «А» – Скласса «С»)
Разница между средней стоимостью
С > Смакс
помещений, соответствующих классу
Привлекательность и престижность Здание – памятник может быть
здания – памятника и средней стоимостью
более высокого уровня продано по стоимости аналога –
6 более высокого класса с повышающими
(Стоимость престижности заместителя самого высокого
коэффициентами 1,2...1,3
максимальная) класса с повышающим
(например, 1,2*Скласса «А» – Скласса
коэффициентом 1,2…1,3
«С»)
где:
С – стоимость здания – памятника культурного наследия (с ЗУ);
Саз – стоимость альтернативной покупки аналогичного по функциональному назначению
объекта, не являющегося памятником в аналогичном классе;
PV (Сспец – Со) – приведенные дополнительные эксплуатационные затраты;
Сспец – стоимость ремонтно – реставрационных работ;
Со – стоимость обычных ремонтных работ надлежащего класса;
Сбв - стоимость альтернативной покупки аналогичного по функциональному назначению объекта,
не являющегося памятником, но более высокого класса (на один класс выше);
99
Смакс – максимальная стоимость зданий – аналогов, не являющихся памятниками культурного
наследия в классе «А».
Таблица 62. Основные учитываемые факторы влияния при определении величины стоимости престижности
№ Параметры оцениваемого объекта
Факторы, влияющие на стоимость престижности
п/п Балл
Большое Среднее Малое
1. Значение НМА, связанного с объектом
2 1 0
Степень замещения первоначальных конструкционных Нет Малое Большое
2.
элементов 2 1 0
Центр города Окраина Периферия
3. Местоположение
2 1 0
Высокая Средняя Низкая
4. Ликвидность
2 1 0
Совпадение НЭИ ЗУ с функциональным назначением Совпадение Близкое совпадение Не совпадение
5.
здания 2 1 0
Нет Небольшие Большие
6. Наличие функциональных износов по классу здания
2 1 0
ИТОГО сумма баллов 12 6 0
Набранная сумма баллов позволяет ранжировать диапазоны стоимости и престижности.
1.9. Учет ПП для объектов незавершенного строительства (Москва, Московская область)
Ниже приведены результаты исследований зависимости доли ПП от степени готовности
объектов. Исследования проведены для объектов на территории Москвы и Московской области.
Рисунок 52. Зависимость доли ПП для незавершенных строительством производственно-складских зданий от
степени готовности объекта

Зависимость доли ПП для незавершенных строительством производственно-


складских зданий от степени готовности
1,2

1
y = 0,6708x2 + 0,3576x + 0,0576
R² = 0,9516
Доля ПП, отн.ед

0,8

0,6

0,4

0,2

0
0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2
Степень готовности, отн.ед.

100
Рисунок 53. Зависимость доли ПП для незавершенных строительством офисно-административных зданий от
степени готовности объекта

Зависимость доли ПП для незавершенных строительством офисно-


административных зданий от степени готовности
1,2

1
Доля ПП, отн.ед.

0,8

0,6
y = 0,6901x2 + 0,2778x + 0,1107
0,4 R² = 0,9077

0,2

0
0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2
Степень готовности, отн.ед.

Рисунок 54. Зависимость доли ПП для незавершенных строительством торговых зданий от степени
готовности объекта

Зависимость доли ПП для незавершенных строительством торговых зданий


от степени готовности
1,2
y = -0,256x2 + 1,2324x + 0,0243
Название оДоля ПП, отн.ед.си

1 R² = 0,9667

0,8

0,6

0,4

0,2

0
0 0,2 0,4 0,6 0,8 1 1,2
Степень готовности, отн.ед.

Следует отметить различный характер роста учитываемой доли ПП:


- Для производственно-складских зданий выположение зависимости наступает после 90%
готовности объекта.
- Для офисно-административных зданий выположение зависимости наступает после 80%
готовности объекта.
- Для торговых зданий выположение зависимости наступает после 80% готовности объекта.

101
1.10. Скидки на уторгование для недвижимости по городам РФ
Таблица 63. Значения корректировок на уторгование для объектов недвижимости в различных городах РФ на
март 2018 г., %
Производственно- Земельные
Жилая Торговая Офисная
Населенный пункт складская участки
Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Продажа
Крупные города
5-7 7-9 5-8 9-11 6-7 9-10 6-8 10-12 9 – 11
Воронеж
(6) (8) (7) (10) (6,5) (9,5) (7) (11) (10)
4-7 8-9 5-8 9-11 5-7 8-10 6 -8 10-12 10-12
Екатеринбург
(5,5) (8,5) (6,5) (10) (6) (9) (7) (11) (11)
5-7 10-11 6-9 8-12 6-8 10-11 8-9 11-13 10-13
Краснодар
(6) (10,5) (7,5) (10) (7) (10,5) (8,5) (12) (11,5)
4-7 8-9 6-9 10-12 7-9 11-12 8-10 10-14 9-12
Москва
(5,5) (8,5) (7,5) (11) (8) (11,5) (9) (12) (10,5)
5-8 7-10 6-8 9-11 5-8 8-12 7-9 9-12 10-12
Новосибирск
(6,5) (8,5) (7) (10) (6,5) (10) (8) (10,5) (11)
5-7 8-10 6-9 10-12 6-8 10-11 8-9 10-12 10-13
Ростов-на-Дону
(6) (9) (7,5) (11) (7) (10,5) (8,5) (11) (11,5)
5-6 6-9 6-8 10-13 6-10 10-12 9-11 10-13 9-12
Санкт-Петербург
(5,5) (7,5) (7) (11,5) (8) (11) (10) (11,5) (10,5)
Среднее по крупным
5,85 8,64 7,14 10,5 7,00 10,28 8,28 11,29 10,85
городам в марте 2018 г.
Средние города
4-6 8-10 6-8 11-12 6-8 9-12 8-10 11-12 11-13
Владивосток
(5) (9) (7) (11,5) (7) (10,5) (9) (11,5) (12)
5-7 8-10 6-7 11-12 5-9 10-12 7-10 10-13
Омск -
(6) (9) (7,5) (11,5) (7) (11) (8,5) (11,5)
8-11 12-14 13-15 11-13 10-13 12-15
Севастополь - - -
(9,5) (13) (14) (12) (11,5) (13,5)
6-7 9-12 5-9 9-12 6-8 10-12 8-10 12-14 12-14
Ставрополь
(6,5) (10,5) (7) (10,5) (7) (11) (9) (13) (13)
5-8 9-12 7-11 10-12 7-9 10-12 7-10 10-14 11-13
Тамбов
(6,5) (10,5) (9) (10,5) (8) (11) (8,5) (12) (12)
5-7 9-11 6-9 10-13 6-8 10-12 8-10 10-14 11-13
Тверь
(6) (10) (7,5) (11,5) (7) (11) (9) (12) (12)
Среднее по средним
6,58 10,33 7,60 11,58 7,2 11,08 8,80 11,91 12,50
городам в марте 2018 г.
Небольшие города и населенные пункты
Московская область в 5-8 9-12 6-9 11-12 6-8 10-12 8-10 11-15 12-15
марте 2018 г. (7,5) (10,5) (7,5) (11,5) (7) (11) (9) (13) (13,5)
Примечание. В скобках указано среднее значение.
По данным исследований рынка жилья РФ минимальные скидки при продаже прав собственности имеются в марте и в мае, а
максимальные – в июле и декабре.

102
1.11. Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ.
Под временем ликвидности Актива понимается время его продажи и превращения в денежный
эквивалент стоимости, переходящий из рук продавца в руки покупателя.
Недвижимость относится к низколиквидным Активам, что связано с ее высокой удельной
стоимостью, сложностями в информационном продвижении товара на рынок, необходимостью
юридического оформления сделок и неразвитостью определенных сегментов рынка
недвижимости.
Недвижимость, как инвестиционный инструмент, труднореализуема и в определенных
ситуациях неликвидна. Покупка недвижимости связана с крупными затратами, недвижимость
имеет фиксированное местоположение. Для определенного местоположения развитие сегментов
рынка купли – продажи недвижимости идет различными путями. Баланс спроса и предложения
существенно влияет на время ликвидности объектов.
Методика определения времени ликвидности приведена в работе {12}.
Источниками информации служили как периодические издания (Из рук в руки и т.п.), так и сайты
сети Интернет (www.rieltkazna.ru, www.a-kmv.ru, www.ukrfc.ru, www.rosrealt.ru,
www.sovetrielt.ru, www.anfeodal.ru, www.tulapressa.ru и т.д.)
В обобщающей таблице приведены времена ликвидности отдельных типовых объектов
недвижимости со среднерыночными стоимостями оферт.
Таблица 64. Средние сроки экспозиции объектов недвижимости РФ по офертам
Средние сроки экспозиции, мес.
№ п/п Наименование 2018 2017 2016 2016
2015 2014 2007
март март ноябрь май
Квартиры
1 1-комнатные квартиры
Москва 2…5 2…4 3…5 3…6 1,5…3,0 1…2,2 0,3…1,1
Санкт-Петербург 2…6 3…6 4…6 4,5…6 1,8…3,5 1,3…2,8 0,5…1,2
Екатеринбург 3…5 3…4 3…4 3…4,5
2 2-комнатные квартиры
Москва 3…5 3…5 4…6 4,5…7 3…5 2,5…4,5 0,5…1,5
Санкт-Петербург 3…6 3…6 4…7 5…7 1,8…5
Екатеринбург 3…5 4…6 4…6 4,5…7 3…6
3 3 и более-комнатные квартиры
Москва 6…9 5…6 6…7 6…8 4…7,5 4…6,9
Санкт-Петербург 5…8 4…6 4…8 5…10 3…9 3…8
Екатеринбург 3…7 3…5 4…6 5…8
Земельные участки
1 Под дачное строительство
Московская область 4…6 3…5 4…6 4…9 3…7 1,5…4,5
Тульская область 6…7 5…11 5…9
2 Под офисные и торговые цели
Москва 2…5 2…4 2…4 2…5 1…3
Московская область (торговые цели) 4…5 5…6 6…8 6…9 4…8
3 Под производственно-складские цели
Москва 4…6 4…7 4…6 4…8 2…5
Московская область 5…8 6…10 7…10 8…12 6…10
Помещения (здания)
1 Производственные
Иркутск 5…8 6…8 5…9 3…9,9
Киров 6…9 4,5…5,5 6,1…10,8
Москва 5…7 6…9 6…9 6…12 6…10 5…11 0,8…5,5
Московская область (10-40 км. от МКАД) 7…10 6…9 8…10 8…12 5…10 6…12 0,9…4,4
Санкт-Петербург 6…8 5…9 5…8 6…10
2 Торговые
Иркутск 4…5 3…5 4…6 4…8 2…3 0,7…1,7
Киров 3…6 4…5 4…5 4…7 2…4
Москва 3…6 3…7 4…8 4,5…9 3,5…8 2…7 0,3…4,8
Московская область (10-40 км. от МКАД) 5…8 4…7 5…8 5…9 2…8 1...6 0,9…2,8
3 Офисные
Москва 4…7 4…6 4…8 6…10 5…12 5…10
Московская область (10-40 км. от МКАД) 7…9 7…11 8…10 8…11 6…12
Иркутск - - 3…5 4…6
Санкт-Петербург 4…8 4…7 5…8 7…10
4 Гостиницы
Москва 7…9 7…8 7…8 7…9 9…14
Московская область (10-40 км. от МКАД) 8…10 - 9…11 9…12 8…16

103
1.12. Учет НДС при оценке объектов недвижимости
Таблица 65. Учет НДС при оценке объектов недвижимости

Объекты сделок Обоснование Налогообложение
п/п
1 Продажа жилых домов, доли в них Ст.149 НК РФ
2 Продажа жилых помещений, доли в них Ст.149 НК РФ
3 Продажа земельных участков (доли в них) Ст.146 НК РФ
4 Арендные платежи за ЗУ государственной, муниципальной собственности Ст.149 НК РФ
Выкуп недвижимого имущества в порядке приватизации у государственных, Ст.146 НК РФ
5
муниципальных предприятий
Продажа (передача),государственного (муниципального) имущества, в порядке, Ст.146 НК РФ
6
установленном ФЗ-159 от 22.07.2008 г.
НДС не облагаются
Передача на безвозмездной основе объектов жилого, социально-культурного и Ст.146 НК РФ
7 жилищно-коммунального хозяйства органам государственной (муниципальной»
власти
8 Работы по сохранению (выявлению) объектов культурного наследия Ст.149 НК РФ
Уступка (переуступка, приобретение) прав требований кредитора по Ст.149 НК РФ
9
обязательствам
Уступка прав по договорам аренды земельных участков, продажа прав на Ст.155 НК РФ
10
заключение договоров аренды земельных участков
11 Арендные платежи за ЗУ с правом собственности юридического лица Ст.146 НК РФ
Продажа, предоставление в аренду государственного (муниципального) Ст.161 НК РФ
12 имущества, составляющего государственную казну РФ, субъекта РФ
(муниципального образования))
13 Реализация имущества по решению суда (за исключением случаев банкротства) Ст.161 НК РФ
НДС облагаются
Реализация имущества и (или) имущественных прав должников, признанных в Ст.161 НК РФ
14
соответствии с законодательством РФ банкротами
15 Продажа предприятия как имущественного комплекса Ст.158 НК РФ
Компенсация в связи с изъятием земельного участка для государственных Ст.146 НК РФ
16
(муниципальных) нужд

104
1.13. Альтернативные методы определения арендных ставок для недвижимости
1.13.1. Метод среднего товарного чека {18}
Рассмотрим метод Доходного подхода, основанный на данных о товарообороте и уровне
торговли в торговой зоне (метод «среднего торгового/товарного чека»)1.

АП = µ*В = µ * Ч * N = µ * Ч * Т * Кк = µ * Ч * ПП * Кз * Кк,

В = Ч * N,

N = Т * Кк,

Т = ПП * Кз,
Где:
АП - арендная плата;
µ - коэффициент отчислений с Выручки;
В - Выручка;
Ч - средний чек;
N - поток покупателей;
Т - трафик (количество посетителей);
Кк - коэффициент конверсии (удельный вес посетителей, сделавших покупки и ставших
Покупателями);
ПП - поток потенциальных посетителей;
Кз - коэффициент стимуляции покупательной способности.
Как известно, реклама - двигатель торговли. Методы рекламы создают стимуляцию
покупательной способности (Кз), которая из потока потенциальных посетителей (ПП) создает
трафик посетителей (Т) и поток покупателей (N = Т * Кк), формирующих Выручку (В = Ч * N).
Таблица 66. Средние товарные чеки по Москве, РФ
№ Соотношение с Среднегодовая
Торговое назначение Средний чек, руб.
п/п Москвой заполняемость
По Москве
1 Жилая недвижимость первичный рынок 12 100 000
1.1 -эконом-класс 5 300 000
1.2 -комфорт-класс 8 100 000
1.3 -бизнес-класс 18 200 000
2 Жилая недвижимость вторичный рынок 8 600 000
3 Магазины duty free 5 440
4 Первичный прием врача-специалиста 2 400
5 Рестораны 1 560 35 - 69%
6 Банкетные залы 1 360 10 - 25%
7 Детские товары 1 076
8 Алкогольные бары 1 030 20 - 42%
9 Продовольственные магазины 732
10 Многофункциональные магазины 642
11 Книжные магазины (пресса) 538
12 Мелкорозничные товары 502
13 Такси 471
14 Фаст-фуды 410
15 Парикмахерская эконом класса 408 35 - 60%
16 Кофейни 260 25 - 75%
17 Столовые и буфеты при предприятиях 200
18 Автомойки 215 15 - 30%
19 Вендинг (продукты, напитки) 128*
По Московской области
1 Жилая недвижимость первичный рынок 3 200 000 0,264
По России
1 Детские товары 4 186
2 Рестораны 1 078 0,691
3 Алкогольные бары 880 0,854
5 Продовольственные магазины 585 0,799
6 Многофункциональные магазины 506 0,788
7 Фаст-фуды 367 0,895
8 Парикмахерская эконом класса 276 0,676

1
Савин А.Г. Задача согласования ценообразования арендных отношений при организации деятельности торгово-развлекательных
центров. СГАУ, Самара, 2012, http://cyberleninka.ru/article/n/zadacha-soglasovannogo-tsenoobrazovaniya-arendnyh-otnosheniy-pri-
organizatsii-deyatelnosti-torgovorazvlekatelnyh-tsentrov
105
№ Соотношение с Среднегодовая
Торговое назначение Средний чек, руб.
п/п Москвой заполняемость
9 Столовые и буфеты 195 0,975
9.1 -мужчины 197
9.2 -женщины 172
10 Придорожные кафе самообслуживания 160
*вендинг в транспортных узлах (аэропортах и т.п.) имеет средний товарный чек выше в 1,5 – 2,0 раза.
Таблица 67. Коэффициенты специализации (Кс)
Среднеотраслева
Соотношения Разница в Кс = 1 – Разница
я рентабельность
Специализация арендаторов рентабельностей, рентабельности, в рентабельности,
продаж по
% % %
СПАРК, %
Детские товары 14,91% 100,00% 0,00% 1,000
Подарки, сувениры, кожгалантерея 13,96% 93,63% 0,95% 0,991
Спорттовары 12,12% 81,29% 2,79% 0,972
Мужская одежда 11,21% 75,18% 3,70% 0,963
Женская одежда 11,21% 75,18% 3,70% 0,963
Обувь 11,21% 75,18% 3,70% 0,963
Ювелирные изделия, бижутерия, часы 11,06% 74,18% 3,85% 0,962
Предприятия сферы досуга 10,88% 72,97% 4,03% 0,960
Косметика и парфюмерия 10,71% 71,83% 4,20% 0,958
Фуд-корт 10,65% 71,43% 4,26% 0,957
Оптика 10,31% 69,15% 4,60% 0,954
Спиртные напитки 9,38% 62,91% 5,53% 0,945
Продукты 8,49% 56,94% 6,42% 0,936
Аудио-видео, бытовая техника 7,98% 53,52% 6,93% 0,931
Аптека 5,74% 38,50% 9,17% 0,908
Таблица 68. Коэффициенты этажности (Кэ)
Специализация арендаторов 1-й этаж 2-й этаж
Мужская одежда 1 0,94
Косметика и парфюмерия 1 0,94
Ювелирные изделия, бижутерия, часы 1 0,90
Обувь 1 0,88
Аудио-видео, бытовая техника 1 0,86
Женская одежда 1 0,85
Подарки, сувениры, кожгалантерея 1 0,74
Прочее 1 0,73
Мужская и женская одежда 1 0,66
Товары по интересам 1 0,63
Товары для дома 1 0,63
Фуд-корт 1 0,61
Оптика 1 0,53
Среднее 1 0,76
Таблица 69. Показатели влияния объема площадей на арендные ставки (Ку)
Среднее снижение ставка при
Специализация арендаторов Диапазон площади, кв.м.
увеличении площади на процент, %
Женская одежда 50 - 200 0,145
Мужская и женская одежда 50 - 200 0,138
Обувь 50 - 170 0,233
Детские товары 50 - 200 0,122
Товары по интересам 35 - 125 0,128
Подарки, сувениры, кожгалантерея 15 - 100 0,144
Ювелирные изделия, бижутерия, часы 15 - 80 0,105
Косметика и парфюмерия 30 - 105 0,148
Товары для дома 15 - 140 0,048
Фуд-сервис 35 - 160 0,146
Услуги 15 - 150 0,122
Среднее 0,162
Сеть Интернет дает большой диапазон Коэффициентов стимуляции покупательской
способности Кз (0,5 - 15%) в зависимости от уровня сочетания рекламной, связевой,
франчайзинговой и т.п. кампаний.
Указанный диапазон условно можно разделить на:
- низкомаржинальные товары - 6…15%;
- среднемаржинальные товары - 3…10%;
- высокомаржинальные товары - 0,5…5%.
Для предприятий общественного питания - 2…7%.

106
Нормативные площади помещений.
Средняя площадь торговых помещений для каждого вида деятельности (магазины, кафе и т.п.)
определяется в соответствии с рекомендациями БУПС МРР (Сборник базовых удельных
показателей по стоимости строительства (БУПс), эксплуатационным затратам и объему выпуска
продукции (БУПов) для использования при разработке бизнес-планов застраиваемых
территорий, объектов нового строительства и реконструкции) МРР-2.1.02.97.
Ниже приводится таблица площадей, требуемой для оценки.
1.5.7. Приведение мощности предприятий и организаций к
единому показателю 1 кв. м общей площади объекта
Общая площадь на
N Мощность
Наименование объекта Расчетный показатель расчетный показатель, Примечание
п/п расч. показ.
кв. м
1 2 3 4 5 6
1. Детские дошкольные учреждения место 280-140 7,0-10,0
2. Сбщеобразоват. школы учащийся 1300-1000 5,5-9,5
3. Поликлиники взр. посещение 1400-570 6,0-10,7
4. -"- детск. -"- 800-320 13,5-21,9
5. -"- стоматолог. -"- 1300-275 7,6-10,3
6. Магазины продовольственные кв. м торг. площ. 500-200 3,4-5,7
7. -"- промтоварные -"- 2400-900 1,8-1,0
8. Рынки раб. мест 100 3,2-5,2
Аптеки тыс. рецеп. 350-100 3,0-6,5
9. -"- тыс. жител. 15-10 20-25
-"- раб. мест 50-30 17-42
Предприятия бытового
10. раб. мест 90-35 15-20
обслуживания
11. Парикмахерские раб. мест 20-10 19,7-24,1
12. Рестораны посад. мест 400-200 7,0-11,5
13. Кафе -"- 160-50 5,2-6,5
14. Отделения связи раб. мест 40-35 17,1-24,7
15. Сбербанки -"- 45-6 14,6-24,2
16. Библиотеки 1 тыс. ед. хранения 96-65 9,3-12,0
мест 300 3,2
-"- 500 3,1
17. Кинотеатры
-"- 800 2,9
-"- 1200 3,2
Таблица 70. Уровни конверсии в российской розничной торговле

Наименование Уровень конверсии, %
п/п
1 Продукты повседневного питания 90 - 95%
2 Рестораны, кафе 90 - 100%
3 Фаст-фуды 90 - 95%
4 Продуктовый ритейл 70 - 80%
5 Хозяйственные товары, товары для дома 40 - 55%
6 Одежда и обувь 25 - 30%
7 Непродуктовые магазины 25 - 30%
8 Мебельные салоны, магазины бытовой техники 17 - 20%
9 Товары для здоровья и функциональное питание 16 - 20%
10 Цветы и подарки 15 - 18%
11 Узконаправленные магазины с небольшим ассортиментом 10 - 15%
12 Премиальные магазины, товары по высокой цене 8 - 10%
13 Вендинг 5 - 7%
14 Автосалоны 3 - 5%
15 Попутные услуги 4 - 5%
16 Минимальный уровень конверсии в сетях реальной торговли 2 - 3%
Интернет – продажи (сети виртуальной торговли)
17 Хозтовары, бытовая химия, посуда 8 - 10,5%
18 Профессиональные и финансовые услуги 8 - 10%
19 Коммуникации 7 - 10%
20 Образование и медицина 6 - 8%
21 Товары по уходу, косметика, парфюмерия 5 - 7,2%
22 CD, DVD, VHS 4 - 7,1%
23 Программное обеспечение 5 - 7%
24 Билеты на культурные мероприятия 4 - 5,7%
25 Компьютерные технологии 4 - 5%
26 Фабричное производство 3 - 4%
27 Туризм, сфера гостеприимства 2 - 4%
28 Детские товары 1,5 - 3,2%
29 Розничная торговля, продажи через Интернет 1 - 3%
30 Некоммерческие организации 1 - 2%
31 Смешанный ассортимент 1,2 - 1,7%
32 Интернет – продажа авиабилетов 1 - 1,45%
33 Ювелирные украшения и часы 0,5 - 1%
34 Спортивные товары 0,3 - 1,4%
107
1.14. Расстояния от центра города до станций московского метрополитена
Историческая справка:
В 1996 г. архитектор, скульптор, реставратор Рукавишников А.И. создал
при выезде с Красной площади «знак нулевого километра». Однако, в
Москве все расстояния исторически меряются от здания Центрального
телеграфа. В отдельных городах – от здания Главпочтамта. В связи с этим,
в Москве имеются разночтения по измерению расстояний с использованием
различных карт/интерактивных карт (2ГИС, Яндекс, ВЕКТОР и т.п.). В СРК
и СРД используются карты «ВЕКТОРа» со значком «копирайт» и километровой шкалой.
Для быстрой ориентации Оценщиков к городской привязке на местоположение ниже приведена
информация по старым, новым и строящимся станциям метрополитена города в привязке к
зданию Центрального телеграфа.
Таблица 71. Расстояния от центра для станций Московского метрополитена
Удаленность
Координаты
Городской от Координаты
Название станции Район города (WGS84),
округ центрального (WGS84)
decimal
телеграфа, км.
55°45′31″ с. ш. 55.758611°,
Центральный телеграф 0
37°36′41″ в. д. 37.611389°
55°45′09″ с. ш. 55.7524°,
Авиамоторная ЮВАО Лефортово 6,778
37°43′09″ в. д. 37.7191°
55°42′27″ с. ш. 55.7074°,
Автозаводская ЮАО Даниловский 6,374
37°39′27″ в. д. 37.6576°
55°42′23″ с. ш. 55.7063°,
Автозаводская ЮАО Даниловский 6,647
37°39′47″ в. д. 37.6631°
55°41′16″ с. ш. 55.6877°,
Академическая ЮЗАО Академический 8,229
37°34′24″ в. д. 37.5733°
55°45′09″ с. ш. 55.7525°,
Александровский сад ЦАО Арбат 0,701
37°36′31″ в. д. 37.6085°
55°48′32″ с. ш. 55.8088°,
Алексеевская СВАО Алексеевский 5,849
37°38′20″ в. д. 37.639°
55°37′57″ с. ш. 55.6326°,
Алма-Атинская ЮАО Братеево 17,050
37°45′58″ в. д. 37.766°
55°53′53″ с. ш. 55.898°,
Алтуфьево СВАО Бибирево, Лианозово 15,580
37°35′13″ в. д. 37.587°
55°44′28″ с. ш. 55.7411°,
Андроновка ВАО Перово 7,943
37°44′04″ в. д. 37.7344°
55°34′58″ с. ш. 55.5828°,
Аннино ЮАО Чертаново Южное 19,570
37°35′48″ в. д. 37.5966°
55°45′08″ с. ш. 55.7522°,
Арбатская ЦАО Арбат 0,783
37°36′22″ в. д. 37.6061°
55°45′06″ с. ш. 55.7518°,
Арбатская ЦАО Арбат 1,016
37°36′03″ в. д. 37.6007°
55°48′01″ с. ш. 55.8003°,
Аэропорт САО Аэропорт и Хорошёвский 6,755
37°31′58″ в. д. 37.5329°
55°52′10″ с. ш. 55.8694°,
Бабушкинская СВАО Бабушкинский 12,760
37°39′52″ в. д. 37.6644°
55°44′38″ с. ш. 55.7438°,
Багратионовская ЗАО Филёвский Парк 7,296
37°29′52″ в. д. 37.4977°
55°49′33″ с. ш. 55.8258°,
Балтийская САО Войковский 10,380
37°29′46″ в. д. 37.4961°
55°45′40″ с. ш. 55.7612°,
Баррикадная ЦАО Пресненский 2,018
37°34′46″ в. д. 37.5795°
55°46′23″ с. ш. 55.773°,
Бауманская ЦАО Басманный 4,615
37°40′50″ в. д. 37.6806°
55°46′26″ с. ш. 55.7738°,
Беговая САО, ЦАО Хорошёвский, Пресненский 4,391
37°32′48″ в. д. 37.5468°
55°49′48″ с. ш. 55.83°,
Белокаменная ВАО Богородское, Метрогородок 9,700
37°42′02″ в. д. 37.7006°
55°46′36″ с. ш. 55.7767°,
Белорусская ЦАО Тверской 2,655
37°35′01″ в. д. 37.5835°
55°46′35″ с. ш. 55.7764°,
Белорусская ЦАО Тверской 2,598
37°35′04″ в. д. 37.5844°
55°38′34″ с. ш. 55.6428°,
Беляево ЮЗАО Коньково 13,950
37°31′33″ в. д. 37.5257°
55°53′02″ с. ш. 55.8838°,
Бибирево СВАО Бибирево 13,940
37°36′12″ в. д. 37.6034°
55°45′04″ с. ш. 55.7512°,
Библиотека имени Ленина ЦАО Тверской, Арбат 0,839
37°36′36″ в. д. 37.61°
55°36′01″ с. ш. 55.6004°,
Битцевский парк ЮЗАО Ясенево 17,940
37°33′22″ в. д. 37.5562°

108
Удаленность
Координаты
Городской от Координаты
Название станции Район города (WGS84),
округ центрального (WGS84)
decimal
телеграфа, км.
55°38′00″ с. ш. 55.6334°,
Борисово ЮАО Братеево 16,210
37°44′37″ в. д. 37.7436°
55°45′04″ с. ш. 55.7511°,
Боровицкая ЦАО Арбат 0,874
37°36′26″ в. д. 37.6072°
55°50′42″ с. ш. 55.8449°,
Ботанический сад СВАО Свиблово, Ростокино 9,752
37°38′18″ в. д. 37.6383°
55°50′44″ с. ш. 55.8456°,
Ботанический сад СВАО Свиблово, Ростокино 9,835
37°38′25″ в. д. 37.6403°
55°39′35″ с. ш. 55.6597°,
Братиславская ЮВАО Марьино 14,030
37°45′02″ в. д. 37.7505°
55°32′44″ с. ш. 55.5455°,
Бульвар Адмирала Ушакова ЮЗАО Южное Бутово 24,080
37°32′35″ в. д. 37.543°
55°34′09″ с. ш. 55.5693°,
Бульвар Дмитрия Донского ЮЗАО Северное Бутово 21,180
37°34′37″ в. д. 37.5769°
55°48′53″ с. ш. 55.8148°,
Бульвар Рокоссовского ВАО Богородское 9,892
37°44′03″ в. д. 37.7342°
55°49′02″ с. ш. 55.8172°,
Бульвар Рокоссовского ВАО Богородское 10,200
37°44′13″ в. д. 37.7369°
55°32′17″ с. ш. 55.538°,
Бунинская аллея ЮЗАО Южное Бутово 25,250
37°30′57″ в. д. 37.5158°
55°48′48″ с. ш. 55.8133°,
Бутырская СВАО Бутырский 6,109
37°36′10″ в. д. 37.6028°
Нагорный, Москворечье- 55°39′12″ с. ш. 55.6533°,
Варшавская ЮАО 11,720
Сабурово 37°37′10″ в. д. 37.6194°
55°49′16″ с. ш. 55.8211°,
ВДНХ СВАО Останкинский, Алексеевский 7,194
37°38′28″ в. д. 37.6411°
55°41′24″ с. ш. 55.69°,
Верхние Котлы ЮАО Нагорный, Донской 7,644
37°37′08″ в. д. 37.6189°
55°50′50″ с. ш. 55.8473°,
Владыкино СВАО Отрадное, Марфино 9,943
37°35′24″ в. д. 37.5899°
55°50′50″ с. ш. 55.8472°,
Владыкино СВАО Отрадное, Марфино 9,928
37°35′31″ в. д. 37.5919°
55°50′23″ с. ш. 55.8398°,
Водный стадион САО Головинский, Войковский 11,920
37°29′12″ в. д. 37.4867°
55°49′08″ с. ш. 55.819°,
Войковская САО Войковский 9,753
37°29′53″ в. д. 37.498°
55°43′31″ с. ш. 55.7253°,
Волгоградский проспект ЮВАО Южнопортовый 6,009
37°41′13″ в. д. 37.6869°
Текстильщики, Люблино, 55°41′27″ с. ш. 55.6909°,
Волжская ЮВАО 11,640
Кузьминки 37°45′11″ в. д. 37.753°
55°50′07″ с. ш. 55.8354°,
Волоколамская СЗАО Митино 16,670
37°22′56″ в. д. 37.3822°
ЦАО, ЮЗАО, Гагаринский, Раменки, 55°42′37″ с. ш. 55.7103°,
Воробьёвы горы 6,291
ЗАО Хамовники 37°33′33″ в. д. 37.5592°
55°45′01″ с. ш. 55.7502°,
Выставочная ЦАО Пресненский 4,511
37°32′27″ в. д. 37.5408°
55°49′26″ с. ш. 55.824°,
Выставочный центр СВАО Останкинский 7,451
37°38′18″ в. д. 37.6383°
55°42′56″ с. ш. 55.7156°,
Выхино ЮВАО, ВАО Выхино-Жулебино, Вешняки 13,800
37°49′05″ в. д. 37.8181°
55°44′56″ с. ш. 55.7491°,
Деловой центр ЦАО Пресненский 4,647
37°32′21″ в. д. 37.5395°
55°44′57″ с. ш. 55.7491°,
Деловой центр ЦАО Пресненский 4,623
37°32′22″ в. д. 37.5395°
55°44′50″ с. ш. 55.7472°,
Деловой центр ЦАО Пресненский 5,113
37°31′56″ в. д. 37.5322°
55°47′23″ с. ш. 55.7897°,
Динамо САО Аэропорт 4,806
37°33′29″ в. д. 37.558°
55°48′25″ с. ш. 55.8069°,
Дмитровская СВАО, САО Бутырский, Савеловский 5,687
37°34′54″ в. д. 37.5817°
55°43′45″ с. ш. 55.7291°,
Добрынинская ЦАО Замоскворечье 3,370
37°37′27″ в. д. 37.6243°
Орехово-Борисово Северное, 55°36′39″ с. ш. 55.6108°,
Домодедовская ЮАО 17,750
Орехово-Борисово Южное 37°43′07″ в. д. 37.7186°
55°46′54″ с. ш. 55.7816°,
Достоевская ЦАО Тверской 2,574
37°36′54″ в. д. 37.6151°
55°43′07″ с. ш. 55.7186°,
Дубровка ЮВАО Южнопортовый 6,016
37°40′34″ в. д. 37.676°
55°42′46″ с. ш. 55.7127°,
Дубровка ЮВАО Южнопортовый 6,576
37°40′40″ в. д. 37.6778°
55°41′08″ с. ш. 55.6855°,
Жулебино ЮВАО Выхино-Жулебино 17,360
37°51′23″ в. д. 37.8563°

109
Удаленность
Координаты
Городской от Координаты
Название станции Район города (WGS84),
округ центрального (WGS84)
decimal
телеграфа, км.
55°41′54″ с. ш. 55.6983°,
ЗИЛ ЮАО Даниловский 7,091
37°38′54″ в. д. 37.6483°
Хорошёвский, Хорошёво- 55°47′21″ с. ш. 55.7892°,
Зорге САО, СЗАО 7,518
Мнёвники 37°30′15″ в. д. 37.5042°
Зябликово, Орехово-Борисово 55°36′45″ с. ш. 55.6124°,
Зябликово ЮАО 18,290
Южное 37°44′43″ в. д. 37.7453°
55°47′19″ с. ш. 55.7886°,
Измайлово ВАО Измайлово, Соколиная гора 8,869
37°44′34″ в. д. 37.7428°
55°47′16″ с. ш. 55.7878°,
Измайловская ВАО Измайлово 11,120
37°46′53″ в. д. 37.7814°
Черёмушки, Обручевский, 55°39′26″ с. ш. 55.6571°,
Калужская ЮЗАО 12,120
Коньково 37°32′26″ в. д. 37.5405°
55°38′09″ с. ш. 55.6358°,
Кантемировская ЮАО Царицыно 13,940
37°39′23″ в. д. 37.6564°
55°39′11″ с. ш. 55.653°,
Каховская ЮЗАО Зюзино 11,770
37°35′54″ в. д. 37.5983°
Москворечье-Сабурово, 55°39′18″ с. ш. 55.6551°,
Каширская ЮАО 11,750
Нагатино-Садовники 37°38′55″ в. д. 37.6487°
Москворечье-Сабурово, 55°39′18″ с. ш. 55.6551°,
Каширская ЮАО 11,750
Нагатино-Садовники 37°38′55″ в. д. 37.6487°
55°44′39″ с. ш. 55.7442°,
Киевская ЗАО Дорогомилово 3,348
37°33′52″ в. д. 37.5645°
55°44′37″ с. ш. 55.7436°,
Киевская ЗАО Дорогомилово 3,318
37°33′56″ в. д. 37.5655°
55°44′41″ с. ш. 55.7446°,
Киевская ЗАО Дорогомилово 3,319
37°33′52″ в. д. 37.5644°
Басманный, Тверской, 55°45′19″ с. ш. 55.7553°,
Китай-город ЦАО 1,422
Таганский 37°38′00″ в. д. 37.6333°
Басманный, Тверской, 55°45′19″ с. ш. 55.7553°,
Китай-город ЦАО 1,422
Таганский 37°38′00″ в. д. 37.6333°
55°42′27″ с. ш. 55.7074°,
Кожуховская ЮВАО Южнопортовый 7,317
37°41′06″ в. д. 37.6851°
Нагатино-Садовники, 55°40′43″ с. ш. 55.6785°,
Коломенская ЮАО 9,484
Нагатинский Затон 37°39′50″ в. д. 37.6638°
55°46′31″ с. ш. 55.7753°,
Комсомольская ЦАО Красносельский 3,356
37°39′22″ в. д. 37.6562°
55°46′29″ с. ш. 55.7748°,
Комсомольская ЦАО Красносельский 3,264
37°39′18″ в. д. 37.6549°
55°38′00″ с. ш. 55.6333°,
Коньково ЮЗАО Коньково, Тёплый Стан 15,090
37°31′08″ в. д. 37.5188°
55°50′23″ с. ш. 55.8396°,
Коптево САО Коптево 10,680
37°31′12″ в. д. 37.52°
мкр. «Опытное поле»
г/о Котельники,
г. Котельники, Выхино- 55°40′27″ с. ш. 55.6743°,
Котельники ЮВАО, 18,090
Жулебино, мкр. «Городок Б» 37°51′30″ в. д. 37.8582°
г/о Люберцы
г. Люберцы
55°36′49″ с. ш. 55.6137°,
Красногвардейская ЮАО Зябликово 18,150
37°44′40″ в. д. 37.7444°
55°45′41″ с. ш. 55.760181°,
Краснопресненская ЦАО Пресненский 2,143
37°34′39″ в. д. 37.577319°
55°46′48″ с. ш. 55.7801°,
Красносельская ЦАО Красносельский 4,225
37°40′02″ в. д. 37.6673°
55°46′08″ с. ш. 55.769°,
Красные Ворота ЦАО Басманный, Красносельский 2,594
37°38′55″ в. д. 37.6487°
55°43′59″ с. ш. 55.7331°,
Крестьянская застава ЦАО Таганский 4,504
37°40′02″ в. д. 37.6673°
55°44′43″ с. ш. 55.7453°,
Кропоткинская ЦАО Хамовники 1,560
37°36′13″ в. д. 37.6037°
55°45′24″ с. ш. 55.7567°,
Крылатское ЗАО Крылатское 12,720
37°24′29″ в. д. 37.4081°
55°41′24″ с. ш. 55.69°,
Крымская ЮАО Донской 7,640
37°36′18″ в. д. 37.605°
55°45′38″ с. ш. 55.7606°,
Кузнецкий Мост ЦАО Мещанский 0,929
37°37′33″ в. д. 37.6259°
55°42′20″ с. ш. 55.7056°,
Кузьминки ЮВАО Кузьминки 11,310
37°45′56″ в. д. 37.7656°
55°43′51″ с. ш. 55.7307°,
Кунцевская ЗАО Кунцево, Фили-Давыдково 10,810
37°26′45″ в. д. 37.4459°
55°43′51″ с. ш. 55.7307°,
Кунцевская ЗАО Кунцево, Фили-Давыдково 10,810
37°26′45″ в. д. 37.4459°
55°45′27″ с. ш. 55.7576°,
Курская ЦАО Басманный 2,905
37°39′28″ в. д. 37.6577°

110
Удаленность
Координаты
Городской от Координаты
Название станции Район города (WGS84),
округ центрального (WGS84)
decimal
телеграфа, км.
55°45′25″ с. ш. 55.757°,
Курская ЦАО Басманный 3,012
37°39′34″ в. д. 37.6595°
55°44′24″ с. ш. 55.7399°,
Кутузовская ЗАО Дорогомилово 5,241
37°32′04″ в. д. 37.5344°
55°44′27″ с. ш. 55.7408°,
Кутузовская ЗАО Дорогомилово 5,270
37°32′00″ в. д. 37.5333°
55°42′28″ с. ш. 55.7077°,
Ленинский проспект ЮЗАО, ЮАО Гагаринский, Донской 5,870
37°35′10″ в. д. 37.5861°
55°42′05″ с. ш. 55.7013°,
Лермонтовский проспект ЮВАО Выхино-Жулебино 16,380
37°51′09″ в. д. 37.8525°
55°34′56″ с. ш. 55.5821°,
Лесопарковая ЮАО Чертаново Южное 19,730
37°34′37″ в. д. 37.5769°
55°50′50″ с. ш. 55.8472°,
Лихоборы САО Коптево, Головинский 10,540
37°33′05″ в. д. 37.5513°
55°48′14″ с. ш. 55.8039°,
Локомотив ВАО Преображенское 9,814
37°44′46″ в. д. 37.746°
55°42′20″ с. ш. 55.7055°,
Ломоносовский проспект ЗАО Раменки 8,110
37°31′21″ в. д. 37.5225°
Тверской, Мещанский, 55°45′35″ с. ш. 55.7597°,
Лубянка ЦАО 0,998
Басманный 37°37′38″ в. д. 37.6272°
55°43′13″ с. ш. 55.7203°,
Лужники ЦАО Хамовники 5,227
37°33′47″ в. д. 37.5631°
55°40′33″ с. ш. 55.6758°,
Люблино ЮВАО Люблино 13,160
37°45′42″ в. д. 37.7618°
55°44′28″ с. ш. 55.7411°,
Марксистская ЦАО Таганский 3,310
37°39′15″ в. д. 37.6543°
55°47′43″ с. ш. 55.7954°,
Марьина роща СВАО Марьина роща 4,088
37°36′58″ в. д. 37.6162°
55°39′00″ с. ш. 55.65°,
Марьино ЮВАО Марьино 14,630
37°44′35″ в. д. 37.7431°
55°46′12″ с. ш. 55.7701°,
Маяковская ЦАО Тверской 1,597
37°35′45″ в. д. 37.5958°
55°53′14″ с. ш. 55.8872°,
Медведково СВАО Северное Медведково 14,640
37°39′41″ в. д. 37.6613°
55°44′54″ с. ш. 55.7483°,
Международная ЦАО Пресненский 4,982
37°32′02″ в. д. 37.5339°
55°46′52″ с. ш. 55.781°,
Менделеевская ЦАО Тверской 2,583
37°36′04″ в. д. 37.6011°
Дорогомилово, Фили- 55°43′24″ с. ш. 55.7232°,
Минская ЗАО 7,789
Давыдково 37°30′14″ в. д. 37.5038°
55°50′45″ с. ш. 55.8457°,
Митино СЗАО Митино 18,350
37°21′44″ в. д. 37.3622°
55°44′27″ с. ш. 55.7408°,
Молодёжная ЗАО Кунцево 12,350
37°25′00″ в. д. 37.4168°
55°49′31″ с. ш. 55.8252°,
Мякинино г. Красногорск 15,960
37°23′07″ в. д. 37.3852°
Нагорный, Нагатино- 55°40′59″ с. ш. 55.683°,
Нагатинская ЮАО 8,430
Садовники 37°37′21″ в. д. 37.6224°
55°40′21″ с. ш. 55.6724°,
Нагорная ЮАО Нагорный 9,575
37°36′37″ в. д. 37.6104°
55°39′46″ с. ш. 55.6627°,
Нахимовский проспект ЮЗАО Зюзино 10,660
37°36′20″ в. д. 37.6055°
55°43′56″ с. ш. 55.7322°,
Нижегородская ЮВАО Нижегородский 7,886
37°43′42″ в. д. 37.7282°
55°45′06″ с. ш. 55.7517°,
Новогиреево ВАО Новогиреево 12,870
37°49′00″ в. д. 37.8166°
Новокосино, г. Реутов (мкр. 8- 55°44′42″ с. ш. 55.7451°,
Новокосино ВАО, г/о Реутов 15,870
9) 37°51′50″ в. д. 37.8638°
55°44′29″ с. ш. 55.7415°,
Новокузнецкая ЦАО Замоскворечье 2,224
37°37′46″ в. д. 37.6295°
55°46′48″ с. ш. 55.7799°,
Новослободская ЦАО Тверской 2,439
37°36′10″ в. д. 37.6028°
55°43′26″ с. ш. 55.7239°,
Новохохловская ЮВАО Нижегородский 7,608
37°42′58″ в. д. 37.7161°
55°36′04″ с. ш. 55.601°,
Новоясеневская ЮЗАО Ясенево 17,880
37°33′15″ в. д. 37.5541°
55°40′13″ с. ш. 55.6702°,
Новые Черёмушки ЮЗАО Черёмушки, Обручевский 10,450
37°33′16″ в. д. 37.5544°
Бескудниковский, 55°50′56″ с. ш. 55.8489°,
Окружная САО 10,350
Тимирязевский 37°34′16″ в. д. 37.5711°
55°43′47″ с. ш. 55.7306°,
Октябрьская ЦАО Якиманка 3,215
37°36′33″ в. д. 37.6112°

111
Удаленность
Координаты
Городской от Координаты
Название станции Район города (WGS84),
округ центрального (WGS84)
decimal
телеграфа, км.
55°43′50″ с. ш. 55.7297°,
Октябрьская ЦАО Якиманка 3,120
37°36′40″ в. д. 37.6091°
55°47′37″ с. ш. 55.7935°,
Октябрьское Поле СЗАО Щукино 8,331
37°29′37″ в. д. 37.4935°
55°36′48″ с. ш. 55.6132°,
Орехово ЮАО Орехово-Борисово Северное 16,980
37°41′42″ в. д. 37.6949°
55°51′48″ с. ш. 55.8633°,
Отрадное СВАО Отрадное 11,650
37°36′17″ в. д. 37.6047°
55°45′28″ с. ш. 55.7577°,
Охотный Ряд ЦАО Тверской 0,343
37°37′00″ в. д. 37.6166°
55°43′50″ с. ш. 55.7305°,
Павелецкая ЦАО Замоскворечье 3,530
37°38′16″ в. д. 37.6377°
55°43′54″ с. ш. 55.7318°,
Павелецкая ЦАО Замоскворечье 3,421
37°38′16″ в. д. 37.6379°
55°47′53″ с. ш. 55.798°,
Панфиловская САО, СЗАО Сокол, Щукино 8,246
37°29′59″ в. д. 37.4998°
55°44′08″ с. ш. 55.7356°,
Парк культуры ЦАО Хамовники 2,781
37°35′39″ в. д. 37.5943°
55°44′09″ с. ш. 55.7357°,
Парк культуры ЦАО Хамовники 2,825
37°35′29″ в. д. 37.5915°
55°44′10″ с. ш. 55.7362°,
Парк Победы ЗАО Дорогомилово 6,339
37°31′06″ в. д. 37.5182°
55°44′10″ с. ш. 55.7362°,
Парк Победы ЗАО Дорогомилово 6,339
37°31′06″ в. д. 37.5182°
55°47′19″ с. ш. 55.7886°,
Партизанская ВАО Измайлово 9,321
37°45′02″ в. д. 37.7506°
55°47′41″ с. ш. 55.7948°,
Первомайская ВАО Измайлово 12,410
37°47′57″ в. д. 37.7993°
55°45′04″ с. ш. 55.7511°,
Перово ВАО Перово, Новогиреево 11
37°47′12″ в. д. 37.7866°
55°47′33″ с. ш. 55.7925°,
Петровский парк САО Аэропорт 5,044
37°33′28″ в. д. 37.5578°
55°50′06″ с. ш. 55.8351°,
Петровско-Разумовская САО Тимирязевский 8,802
37°34′28″ в. д. 37.5745°
55°50′06″ с. ш. 55.8351°,
Петровско-Разумовская САО Тимирязевский 8,802
37°34′28″ в. д. 37.5745°
55°41′36″ с. ш. 55.6934°,
Печатники ЮВАО Печатники 10,250
37°43′37″ в. д. 37.727°
55°44′10″ с. ш. 55.736°,
Пионерская ЗАО Фили-Давыдково 9,363
37°28′02″ в. д. 37.4671°
55°51′39″ с. ш. 55.8607°,
Планерная СЗАО Северное Тушино 15,770
37°26′11″ в. д. 37.4364°
55°42′25″ с. ш. 55.7069°,
Площадь Гагарина ЮЗАО Гагаринский 5,964
37°35′09″ в. д. 37.5858°
55°44′50″ с. ш. 55.7472°,
Площадь Ильича ЦАО Таганский 4,627
37°40′57″ в. д. 37.6824°
55°45′24″ с. ш. 55.7566°,
Площадь Революции ЦАО Тверской 0,678
37°37′18″ в. д. 37.6216°
55°46′39″ с. ш. 55.7775°,
Полежаевская САО Хорошёвский 6,139
37°31′09″ в. д. 37.5192°
55°44′16″ с. ш. 55.7379°,
Полянка ЦАО Якиманка 2,354
37°37′05″ в. д. 37.618°
55°36′45″ с. ш. 55.6124°, 37.
Пражская ЮАО Чертаново Центральное 16,250
37°36′16″ в. д. 6044°
55°47′47″ с. ш. 55.7963°,
Преображенская площадь ВАО Преображенское 7,722
37°42′54″ в. д. 37.7151°
55°43′55″ с. ш. 55.7319°,
Пролетарская ЦАО, ЮВАО Таганский, Южнопортовый 4,517
37°39′57″ в. д. 37.6659°
55°40′38″ с. ш. 55.6771°,
Проспект Вернадского ЗАО Проспект Вернадского 11,200
37°30′22″ в. д. 37.506°
55°46′47″ с. ш. 55.7798°,
Проспект Мира ЦАО Мещанский 2,668
37°37′54″ в. д. 37.6318°
55°46′52″ с. ш. 55.7812°,
Проспект Мира ЦАО Мещанский 2,805
37°37′54″ в. д. 37.6318°
55°40′41″ с. ш. 55.678°,
Профсоюзная ЮЗАО Академический, Черёмушки 9,461
37°33′46″ в. д. 37.5627°
55°45′54″ с. ш. 55.765°,
Пушкинская ЦАО Тверской 0,746
37°36′28″ в. д. 37.6079°
55°51′23″ с. ш. 55.8563°,
Пятницкое шоссе СЗАО Митино 19,390
37°21′16″ в. д. 37.3544°
55°41′46″ с. ш. 55.6961°,
Раменки ЗАО Раменки 9,615
37°30′19″ в. д. 37.5053°

112
Удаленность
Координаты
Городской от Координаты
Название станции Район города (WGS84),
округ центрального (WGS84)
decimal
телеграфа, км.
55°51′18″ с. ш. 55.8549°,
Речной вокзал САО Левобережный 13,650
37°28′34″ в. д. 37.4761°
55°47′37″ с. ш. 55.7936°,
Рижская ЦАО Мещанский 4,188
37°38′10″ в. д. 37.6362°
55°44′47″ с. ш. 55.7463°,
Римская ЦАО Таганский 4,620
37°40′55″ в. д. 37.6819°
55°50′22″ с. ш. 55.8394°,
Ростокино СВАО Ростокино, Ярославский 9,655
37°40′04″ в. д. 37.6678°
55°37′59″ с. ш. 55.633°,
Румянцево НАО Поселение Московский 17,540
37°26′31″ в. д. 37.4419°
55°43′01″ с. ш. 55.717°,
Рязанский проспект ЮВАО Рязанский 12,300
37°47′36″ в. д. 37.7933°
55°47′34″ с. ш. 55.7927°,
Савёловская СВАО Бутырский, Марьина Роща 4,057
37°35′19″ в. д. 37.5885°
55°37′19″ с. ш. 55.6219°,
Саларьево НАО 19,200
37°25′27″ в. д. 37.4242°
55°51′19″ с. ш. 55.8552°,
Свиблово СВАО Свиблово 11,060
37°39′10″ в. д. 37.6527°
55°39′09″ с. ш. 55.6524°,
Севастопольская ЮЗАО Зюзино 11,830
37°35′54″ в. д. 37.5984°
55°47′00″ с. ш. 55.7833°,
Семёновская ВАО Соколиная гора 7,377
37°43′15″ в. д. 37.7208°
55°43′41″ с. ш. 55.728°,
Серпуховская ЦАО Замоскворечье 3,499
37°37′29″ в. д. 37.6246°
55°43′47″ с. ш. 55.7296°,
Славянский бульвар ЗАО Фили-Давыдково 9,382
37°28′14″ в. д. 37.4706°
55°44′51″ с. ш. 55.7474°,
Смоленская ЦАО Арбат 2,204
37°34′56″ в. д. 37.5823°
55°44′56″ с. ш. 55.7488°,
Смоленская ЦАО Арбат 2,106
37°34′57″ в. д. 37.5825°
55°48′18″ с. ш. 55.8051°,
Сокол САО Сокол, Аэропорт 7,920
37°30′55″ в. д. 37.5153°
55°46′12″ с. ш. 55.77°,
Соколиная Гора ВАО Измайлово, Соколиная гора 8,471
37°44′43″ в. д. 37.7453°
55°47′20″ с. ш. 55.7888°,
Сокольники ВАО Сокольники 5,468
37°40′49″ в. д. 37.6802°
55°49′06″ с. ш. 55.8182°,
Спартак СЗАО Покровское-Стрешнево 12,860
37°26′07″ в. д. 37.4353°
55°43′24″ с. ш. 55.7233°,
Спортивная ЦАО Хамовники 4,922
37°33′50″ в. д. 37.5639°
55°46′00″ с. ш. 55.7668°,
Сретенский бульвар ЦАО Красносельский 1,955
37°38′21″ в. д. 37.6392°
Сокол, Щукино, Покровское- 55°48′49″ с. ш. 55.8136°,
Стрешнево САО, СЗАО 9,896
Стрешнево 37°29′13″ в. д. 37.4869°
55°48′14″ с. ш. 55.8038°,
Строгино СЗАО Строгино 13,970
37°24′11″ в. д. 37.4031°
55°44′20″ с. ш. 55.7388°,
Студенческая ЗАО Дорогомилово 4,515
37°32′54″ в. д. 37.5483°
55°46′24″ с. ш. 55.7733°,
Сухаревская ЦАО Мещанский, Красносельский 2,082
37°37′55″ в. д. 37.6319°
Северное Тушино, Южное 55°51′02″ с. ш. 55.8505°,
Сходненская СЗАО 14,820
Тушино 37°26′23″ в. д. 37.4396°
55°44′30″ с. ш. 55.7418°,
Таганская ЦАО Таганский 3,147
37°39′06″ в. д. 37.6517°
55°44′25″ с. ш. 55.7402°,
Таганская ЦАО Таганский 3,269
37°39′08″ в. д. 37.6522°
55°45′53″ с. ш. 55.7647°,
Тверская ЦАО Тверской 0,748
37°36′23″ в. д. 37.6065°
55°45′28″ с. ш. 55.7578°,
Театральная ЦАО Тверской 0,478
37°37′08″ в. д. 37.619°
55°42′32″ с. ш. 55.7088°,
Текстильщики ЮВАО Текстильщики, Печатники 9,342
37°43′54″ в. д. 37.7316°
55°49′18″ с. ш. 55.8218°,
Телецентр СВАО Останкинский 7,013
37°36′32″ в. д. 37.6089°
55°37′09″ с. ш. 55.6191°,
Тёплый Стан ЮЗАО Тёплый Стан, Ясенево 16,800
37°30′30″ в. д. 37.5082°
55°41′42″ с. ш. 55.695°,
Технопарк ЮАО Даниловский 7,807
37°39′51″ в. д. 37.6641°
55°49′08″ с. ш. 55.819°,
Тимирязевская САО, СВАО Тимирязевский, Бутырский 7,004
37°34′44″ в. д. 37.5789°
55°49′03″ с. ш. 55.8176°,
Тимирязевская САО, СВАО Тимирязевский, Бутырский 6,904
37°34′35″ в. д. 37.5765°

113
Удаленность
Координаты
Городской от Координаты
Название станции Район города (WGS84),
округ центрального (WGS84)
decimal
телеграфа, км.
55°44′28″ с. ш. 55.7412°,
Третьяковская ЦАО Замоскворечье 2,192
37°37′39″ в. д. 37.6274°
55°44′28″ с. ш. 55.7412°,
Третьяковская ЦАО Замоскворечье 2,192
37°37′39″ в. д. 37.6274°
Тропарёво-Никулино, Тёплый 55°38′45″ с. ш. 55.6459°,
Тропарёво ЗАО, ЮЗАО 15,260
Стан 37°28′21″ в. д. 37.4725°
55°46′08″ с. ш. 55.7688°,
Трубная ЦАО Мещанский 1,263
37°37′12″ в. д. 37.62°
55°42′31″ с. ш. 55.7087°,
Тульская ЮАО Даниловский 5,605
37°37′22″ в. д. 37.6229°
55°45′58″ с. ш. 55.7661°,
Тургеневская ЦАО Красносельский 1,834
37°38′15″ в. д. 37.6374°
55°49′36″ с. ш. 55.8267°,
Тушинская СЗАО Покровское-Стрешнево 13,290
37°26′12″ в. д. 37.4368°
55°43′06″ с. ш. 55.7183°,
Угрешская ЮВАО Печатники 7,022
37°41′52″ в. д. 37.6978°
55°45′54″ с. ш. 55.765°,
Улица 1905 года ЦАО Пресненский 3,208
37°33′41″ в. д. 37.5613°
55°49′18″ с. ш. 55.8218°,
Улица Академика Королёва СВАО Останкинский 7,079
37°37′37″ в. д. 37.6269°
55°35′42″ с. ш. 55.5949°,
Улица Академика Янгеля ЮАО Чертаново Южное 18,210
37°36′01″ в. д. 37.6004°
55°32′30″ с. ш. 55.5418°,
Улица Горчакова ЮЗАО Южное Бутово 24,650
37°31′51″ в. д. 37.5308°
55°49′18″ с. ш. 55.8218°,
Улица Милашенкова СВАО Бутырский 7,125
37°35′28″ в. д. 37.5911°
55°49′45″ с. ш. 55.8292°,
Улица Сергея Эйзенштейна СВАО Останкинский 8,122
37°38′42″ в. д. 37.6449°
55°32′53″ с. ш. 55.5481°,
Улица Скобелевская ЮЗАО Южное Бутово 23,680
37°33′17″ в. д. 37.5546°
55°34′08″ с. ш. 55.569°,
Улица Старокачаловская ЮЗАО Северное Бутово 21,210
37°34′36″ в. д. 37.5767°
55°41′33″ с. ш. 55.6926°,
Университет ЗАО, ЮЗАО Раменки, Гагаринский 8,828
37°32′00″ в. д. 37.5333°
Филёвский Парк, Фили- 55°44′23″ с. ш. 55.7396°,
Филёвский парк ЗАО 8,285
Давыдково 37°29′00″ в. д. 37.4833°
55°44′46″ с. ш. 55.746°,
Фили ЗАО Филёвский Парк 6,190
37°30′54″ в. д. 37.515°
55°49′22″ с. ш. 55.8228°,
Фонвизинская СВАО Бутырский 7,283
37°35′17″ в. д. 37.5881°
55°43′36″ с. ш. 55.7267°,
Фрунзенская ЦАО Хамовники 4,102
37°34′43″ в. д. 37.5786°
55°52′44″ с. ш. 55.878764°,
Ховрино САО Ховрино 15,650
37°28′53″ в. д. 37.481493°
Хорошёвский, Хорошёво- 55°46′38″ с. ш. 55.7772°,
Хорошёво САО, СЗАО 6,837
Мнёвники 37°30′26″ в. д. 37.5072°
55°46′36″ с. ш. 55.7766°,
Хорошёвская САО Хорошёвский 6,174
37°31′05″ в. д. 37.5181°
55°37′17″ с. ш. 55.6214°,
Царицыно ЮАО Царицыно 15,690
37°40′10″ в. д. 37.6694°
55°46′15″ с. ш. 55.7708°,
Цветной бульвар ЦАО Тверской 1,432
37°37′07″ в. д. 37.6187°
55°47′12″ с. ш. 55.7866°,
ЦСКА САО Хорошёвский 5,794
37°32′00″ в. д. 37.5333°
55°48′14″ с. ш. 55.8038°,
Черкизовская ВАО Преображенское 9,740
37°44′41″ в. д. 37.7448°
55°38′26″ с. ш. 55.6405°,
Чертановская ЮАО, ЮЗАО Чертаново Северное, Зюзино 13,130
37°36′24″ в. д. 37.6067°
55°45′52″ с. ш. 55.7644°,
Чеховская ЦАО Тверской 0,657
37°36′35″ в. д. 37.6097°
55°45′57″ с. ш. 55.7657°,
Чистые пруды ЦАО Басманный 1,899
37°38′20″ в. д. 37.6388°
55°45′23″ с. ш. 55.7565°,
Чкаловская ЦАО Басманный 2,878
37°39′26″ в. д. 37.6573°
55°43′11″ с. ш. 55.7198°,
Шаболовская ЮАО Донской 4,328
37°36′30″ в. д. 37.6083°
55°45′27″ с. ш. 55.7574°,
Шелепиха ЦАО Пресненский 5,476
37°31′26″ в. д. 37.524°
55°45′27″ с. ш. 55.7575°,
Шелепиха ЦАО Пресненский 5,372
37°31′32″ в. д. 37.5256°
55°37′16″ с. ш. 55.6211°,
Шипиловская ЮАО Зябликово 17,390
37°44′37″ в. д. 37.7437°

114
Удаленность
Координаты
Городской от Координаты
Название станции Район города (WGS84),
округ центрального (WGS84)
decimal
телеграфа, км.
55°45′32″ с. ш. 55.759°,
Шоссе Энтузиастов ВАО Соколиная гора 8,447
37°44′47″ в. д. 37.7463°
55°45′27″ с. ш. 55.7576°,
Шоссе Энтузиастов ВАО Соколиная гора, Перово 8,674
37°45′00″ в. д. 37.75°
Северное Измайлово, 55°48′34″ с. ш. 55.8094°,
Щёлковская ВАО 13,000
Гольяново 37°47′55″ в. д. 37.7986°
55°48′31″ с. ш. 55.8086°,
Щукинская СЗАО Щукино 10,750
37°27′51″ в. д. 37.4641°
55°46′54″ с. ш. 55.7817°,
Электрозаводская ВАО Соколиная гора 6,312
37°42′13″ в. д. 37.7037°
55°39′49″ с. ш. 55.6637°,
Юго-Западная ЗАО Тропарёво-Никулино 13,260
37°29′00″ в. д. 37.4833°
Чертаново Северное, Чертаново 55°37′21″ с. ш. 55.6224°,
Южная ЮАО 15,140
Центральное 37°36′32″ в. д. 37.609°
55°36′23″ с. ш. 55.6063°,
Ясенево ЮЗАО Ясенево 17,620
37°32′00″ в. д. 37.5333°

115
1.16. Стоимость ремонта офисных помещений в городах России
Таблица 72. Стоимость ремонта офисных помещений в городах России, руб./кв.м. (С НДС и без стоимости
материалов)
Санкт-
Москва и
Петербург и
Московская Екатеринбург
Ленинградская
Вид ремонта область Состав ремонта
область
Стоимость работ с НДС без стоимости
материалов
Оклейка обоев, покраска стен. Покраска радиаторов и
окон. Настилка ковролина, линолеума. Частичная
Косметический 2 980 – 13 600 2 640 – 9 990 2 340 – 9 100
замена розеток и выключателей. Замена дверей,
фурнитуры.
Отделочные работы и работы по подготовке
поверхностей под отделку, демонтажные работы,
устройство выравнивающих стяжек, основания пола,
Стандартный 4 530 – 19 800 3 870 – 16 900 3 800 – 14 600 штукатрка, выравнивание стен, обшивка
гипсокартоном, подвесной потолок. Замена оконных
рам,дверей, приборов отопления. Устройство новой
разводки освещения.
Подготовительные и отделочные работы.
Перепланировка помещений, снос перегородок и
Капитальный От 16 200 От 14 500 От 13 000 устройство новых, заполнение дверных и оконных
проемов. Реконструкция или полная замена
инженерных систем.
Подготовительные и отделочные работы с
применением высококачественных материалов.
Элитный ремонт От 12 600 От 10 600 От 9 800
Частичная перепланировка с заменой инженерных
систем.

116
1.17. Отрывки из отчетов по оценке недвижимости
1.17.1. Расчет корректировки на масштабный эффект для земельных участков большой
площади.
(Целью представления данного отрывка из отчета является демонстрация приема
применения расчета инфраструктурных дорожных сетей для перехода от площади в 3 Га
к 32,3 Га)
Рыночная стоимость права собственности земельного участка под коммерческое использование
торгового назначения площадью 30 000 кв.м.
331 030 154 руб.
Триста тридцать один миллион тридцать тысяч сто пятьдесят два рубля
Расчет стоимости земельного участка площадью 322 586 кв.м.
Корректировки на разницу площадей для земельных участков населенных пунктов по сборникам
Л.А. Лейфера и Е.Е. Яскевича при больших площадях, превышающих 150 000 кв.м.
недостаточно обоснованы, поскольку большие земельные участки могут участвовать в купле-
продаже как ряд мелких участков. Поэтому, для больших участков рассматривается появление
инфраструктуры подъездных путей (автодорог), способствующих выходу мелких участков за
границы крупного земельного участка, которому они принадлежат. Таким образом,
корректировка на масштаб может быть произведена путем учета площади автодорог.
Предпосылками расчета являются следующие:
1. Рассматриваемый земельный участок может быть разбит на земельные участки, близкие
к площади в 30 000 кв.м. (322 586/30 000 = 10,76);
2. Стоимость каждого из мелких участков сравнима со стоимостью оцененного участка;
3. Условие сравнимости стоимостей обусловлено наличием свободных подъездных путей;
4. Площадь подъездных путей в городе принимается нормативно (Методические указания
по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвержденными
приказом Минэкономразвития России от 15 февраля 2007 г. №39,) из расчета 1 руб./кв.м.,
поэтому следует определить площадь автодороги (по ГОСТ Р 52398) и умножить ее на 1
рубль;
5. Длина подъездных путей рассчитана как сторона квадрата (корень квадратный из общей
площади земельного участка) как наименьшая из возможных вариантов.
Информация по геометрическим размерам автодорог – (ГОСТ Р 52399-2005, Геометрические
элементы автомобильных дорог, https://ohranatruda.ru/ot_biblio/norma/241782/)
5 Элементы поперечного профиля автомобильной дороги
5.1 Основные параметры элементов поперечного профиля проезжей части и земляного полотна
автомобильных дорог в зависимости от их категории по ГОСТ Р 52398 следует принимать по таблице 3.
Таблица 3 - Параметры элементов поперечного профиля проезжей части и земляного полотна автомобильных
дорог
Автомагистра Скоростна Автомобильные дороги обычного типа
Параметры элементов дорог ль я дорога (нескоростная дорога) категории
IA IБ IB II III IV V
Общее число полос движения, шт 4 и более 4 и более 4 и более 4 2 2 2 1
Ширина полосы движения, м 3,75 3,75 3,75 3,5 3,75 3,5 3,0 4,5
Ширина обочины, м 3,75 3,75 3,75 3,0 3,0 2,5 2,0 1,75
Ширина краевой полосы у обочины, м 0,75 0,75 0,75 0,5 0,5 0,5 0,5 -
Ширина укрепленной части обочины, м 2,5 2,5 2,5 2,0 2,0 1,5 1,0 -
Наименьшая ширина центральной разделительной
6,0 6,0 5,0 5,0
полосы без дорожных ограждений, м
Наименьшая ширина центральной разделительной
2 м + ширина ограждения -
полосы с ограждением по оси дороги, м
Ширина краевой полосы безопасности у
1,0
разделительной полосы, м
Примечания
1 Ширина полосы безопасности входит в ширину разделительной полосы, а ширина краевой полосы - в обочину.
2 Ширину обочин на особо трудных участках горной местности, участках, проходящих по особо ценным земельным угодьям, а
также в местах с переходно-скоростными полосами и с дополнительными полосами на подъем при соответствующем технико-
экономическом обосновании с разработкой мероприятий по организации и безопасности движения допускается уменьшать до 1,5 м
для автомобильных дорог категорий IБ, IB и II и до 1,0 м - для дорог остальных категорий.
3 Ограждения на обочинах дорог располагают на расстоянии не менее 0,50 м и не более 0,85 м от бровки земляного полотна в
зависимости от жесткости конструкции дорожных ограждений.

117
Расчеты выполнены в табулированном виде.
Таблица 73. Расчет стоимости земельного участка площадью 322 586 кв.м.
Наименование Параметры
Площадь оцененного земельного участка, кв.м. 30 000,0
Площадь неоцененного земельного участка, кв.м. 322 586,0
Длина полосы межевания (автодорога) 568,0
Ширина полосы, м. 3,75
Ширина двухполосной дороги, м. 7,5
Площадь автодороги, кв.м. 4 259,7
Удельная стоимость оцененного земельного участка, кв.м. 11 034,3
Площадь земельного участка без площади автодороги 318 326
Стоимость земельного участка без стоимости автодороги 3 512 519 598,5
Стоимость автодороги (1 руб./кв.м.) 4 259,7
Общая стоимость земельного участка площадью 322 586 кв.м. 3 512 523 858,2
Удельная стоимость, руб./кв.м. 10 888,6
Соотношение удельных стоимостей двух участков: 10 888,6 /11 034,3 = 0,987.
Проверим данное соотношение по удельным кадастровым стоимостям: 18 719,84 / 18 927,80 =
0,989.
Соотношения близки, значит, корректировки представлены достоверными данными.
Рыночная стоимость права собственности земельного участка под коммерческое использование
торгового назначения площадью 322 586 кв.м:
3 512 523 858
Три миллиарда пятьсот двенадцать миллионов пятьсот двадцать три тысячи восемьсот
пятьдесят восемь рублей.
Для производства расчетов требуется определить стоимость земельного участка с площадью
147 981 кв.м. Поскольку его назначение идентично двум, вышеупомянутым, участкам и он
отличается только по площади, постольку его стоимость рассчитана пропорционально
изменению стоимости площадей участка №1 и участка №2
Таблица 74. Расчет стоимости участка №3
Удельная стоимость, Расчеты по участку
Наименование Площадь, кв.м
руб./кв.м №3
Участок №1 30 000 11 034,0
Участок №2 322 586 10 888,9
Разница в площадях 292 586
Разница в удельной стоимости 145,1
Удельный рост стоимости при изменении
0,00050
площади, руб./кв.м
Участок №3 147 981
Разница в площадях с участком №1 117 981
Корректировка за рост площади, руб./кв.м -58,5
Расчет удельной стоимости участка №3 10 975,5
Стоимость участка №3 1 624 164 069
Соотношение удельных стоимостей 10 975,5 / 10 888,9 =1,008
Рыночная стоимость права собственности земельного участка под коммерческое использование
торгового назначения площадью 147 981кв.м:
1 624 164 069
Один миллиард шестьсот двадцать четыре миллиона сто шестьдесят четыре тысячи
шестьдесят девять рублей.

118
1.17.2. Решение метода выделения при выборе наиболее оптимального для НЭИ здания
(Целью представления данного отрывка из отчета является демонстрация приема оценки
стоимости ЕОН с учетом средней площади земельных участков аналогов)
При расчете стоимости здания использован метод выделения.
Метод применяется для оценки застроенных земельных участков. Метод основан на элементах
затратного и сравнительного подхода.
Условия применения метода:
- наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, аналогичными
единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый земельный участок. При
отсутствии информации о ценах сделок допускается использование цен предложения (спроса);
- соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному использованию.
Данный метод применяется, как правило, при определении стоимости земельного участка,
имеющего типовую застройку.
При определении стоимости здания метод предполагает следующую последовательность
действий:
- определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости (РСЕОН), включающего в
себя оцениваемый земельный участок методом сравнения продаж;
- расчет стоимости земельного участка (РСзу);
- расчет рыночной стоимости оцениваемого здания путем вычитания из рыночной стоимости
единого объекта недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок,
стоимости улучшений земельного участка.
РСул = РСЕОН – РСзу
Определение рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемое здание методом сравнения продаж
Выбор объектов-аналогов осуществлялся, исходя из следующих принципов:
1. объекты-аналоги подбираются как здания с большой площадью, расположенные на удалении
13- 19 км. от центра города;
2. все объекты-аналоги имеют земельные участки, при этом расхождения площадей земельных
участков сравнимы в диапазоне 50% между собой;
3. площадь земельного участка объекта оценки принимается как средняя площадь по объектам-
аналогам;
4. все объекты-аналоги свободны от имущественных обременений;
5. рыночные предложения на продажу актуальны по состоянию на дату оценки;
6. здания объектов-аналогов относятся к классам В, предназначены для размещения офисно-
административных помещений.
Информационной базой для применения метода сравнения продаж в настоящем отчете
послужили архивные данные риэлтерских компаний о рыночных предложениях на продажу
отдельно стоящих зданий в г. Москве (http://realto.ru,
http://web.archive.org/web/20150319101432/http://zdanie.info/).
Таблица 75. Объекты-аналоги по зданиям (оферты) и анализ различий
Наименование
Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4
показателя

Фотография

Предложение на Предложение на Предложение на Предложение на


Тип продажи Цена сделки
продажу продажу продажу продажу
офисно- офисно- офисно- офисно- офисно-
Назначение
административное административное административное административное административное
Передаваемое право Право Право Право Право Право
на здание собственности собственности собственности собственности собственности
Передаваемое право
Право
на земельный Право аренды Право аренды Право аренды Право аренды
собственности
участок
г.Химки,
г.Москва, г.Москва, г.Москва, ул.
Местоположение - Ленинградское
Ярославское шоссе ул.Смольная Ивантеевская
шоссе.

119
Наименование
Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4
показателя
г.Химки,
Округ САО Ленинградское САО САО СВАО
шоссе.
Станция
Речной вокзал Речной вокзал Медведково Водный стадион Улица Подбельского
метрополитена
Расстояние от
20,0 19,0 16,0 14,0 13,0
центра, км.
Площадь здания,
8133,0 7100,0 7000,0 4032,0 3865,0
кв.м
Площадь земельного 1 900 (как средняя
1 500 2 100 3 000 1 000
участка, кв. м по аналогам)
Соотношение
площадей здания и 4,28 4,73 3,33 1,34 3,87
земельного участка
Этажность 5+п 5+п 8+п 3+п 3+п
Наличие
Подведены Подведены Подведены Подведены Подведены
коммуникации
Цена
предложения/сделки, 24 850 000 14 078 842 10 000 000 15 000 000
долл.
Курс доллара на
https://www.cbr.ru/cu
дату предложения, 61,3483 61,3483 61,3483 61,3483
rrency
руб./долл.
Цена
предложения/сделки, - 1 524 505 255 863 713 023 613 483 000 920 224 500
руб.
Удельная цена
предложения/сделк - 214 719 123 388 152 154 238 092
и, руб./кв.м
Дата
01.01.2016 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015
сделки/предложения
Класс В В В В В
http://web.archive.org http://web.archive.org http://web.archive.org http://web.archive.org
Источник /web/2015031908005 /web/2015031909582 /web/2015031910185 /web/2015031907552
информации 0/http://zdanie.info/23 2/http://zdanie.info/23 7/http://zdanie.info/23 1/http://zdanie.info/23
85/2476/off/4 85/2476/off/15 85/2476/off/17 85/2476/off/13
Анализ различий
Тип продажи Сделка Оферта Оферта Оферта Оферта
Назначение
Сравнимо Сравнимо Сравнимо Сравнимо
земельного участка
Передаваемое право
Сравнимо Сравнимо Сравнимо Сравнимо
на здание
Передаваемое право
на земельный Различается Различается Различается Различается
участок
Местоположение Лучше Лучше Лучше Лучше
Площадь здания Меньше Меньше Меньше Меньше
Этажность Сравнима Выше Ниже Ниже
Дата сделки Ранее Ранее Ранее Ранее
Класс Сравним Сравним Сравним Сравним
Количество
основных 5 6 6 6
корректировок
Принимается для Принимается для Принимается для Принимается для
Решение
сравнения сравнения сравнения сравнения
Скрин-шоты оферт представлены в Приложении к отчету
Корректировки
Все корректировки вносятся в процентном, в абсолютном (денежном) выражении, с помощью
коэффициентов в цену предложения объекта сравнения. Если по какому-либо элементу
сравнения аналогичный объект лучше, чем оцениваемый, то процентная корректировка вносится
со знаком минус, исходя из того, за сколько был бы продан объект сравнения, если бы по данной
характеристике он был бы аналогичен оцениваемому объекту и наоборот.
Корректировка на условия финансирования Цены сделок для разных объектов могут отличаться
из-за разных условий финансирования. Так, например, можно выделить:
1. получение покупателем кредита у финансовой структуры (банка, финансовой компании) для
приобретения земельного участка;
2. расчет покупателя с продавцом за счет собственных средств и на дату продажи;

120
Первый вариант требует проведения корректировки цены продажи на величину платы за кредит.
Во втором варианте корректировка не требуется, так как сделка реализована из текущей
стоимости денег на дату продажи.
Так как условия финансирования одинаковые для предполагаемых и проведенных сделок с
объектом оценки и объектами – аналогами, т.е. соответствуют приобретению за
наличный/безналичный расчет денежными средствами, корректировка не проводилась.
Корректировка на передаваемые права
Разница между оцениваемой недвижимостью и сопоставимыми объектами, влияющая на его
стоимость, достаточно часто определяется разницей их юридического статуса (набора прав).
Право аренды и право собственности могут иметь различную стоимость. Оцениваемый
земельный участок на правах собственности, для объектов – аналогов вводится корректировка.
Было использовано аналитическое исследование, приведенное в СРК-2015 (таблица 23, стр. 39).
Корректировка – 1,112.
Рисунок 55. Корректировка на передаваемые права

1.2.6. Разница в стоимости коммерческой недвижимости с правами собственности и


правами аренды на земельные участки
Использование: Корректировка вводится к общей стоимости объектов коммерческой
недвижимости, она связана с реакцией рынка купли – продажи на различие прав для
земельных участков (право собственности и право аренды), передаваемых в составе общих
прав на ЗУ и улучшения. Применяется в условиях прямой корректировки аналога и объекта
оценки с различными правами на ЗУ.
В ниже приведенной таблице представлены соотношения между рыночной стоимостью
объектов коммерческой недвижимости, реализуемым на рынке с правами собственности и
правами долгосрочной аренды на ЗУ.

Таблица 23. Средние соотношения между стоимостью коммерческой недвижимости с правами собственности и правами аренды в
городах РФ
Расстояние от
Город № п/п Назначение объекта РСсобств / РСаренда
центра, км.
1.1. Торговое до 5 1,142
1.2. Торговое 5-10 1,129
1.3. Офисное до 2,5 1,149
Москва 1.4. Офисное 5…7 1,118
1.5. Офисное 12…14 1,112
1.6. Производственно-складское 8…10 1,112
1.7. Производственно-складское 10…14 1,091
2.1. Торговое Середина города 1,096
2.2. Офисное Середина города 1,008
Екатеринбург
2.3. Офисно-складское Середина города 1,104
2.4. Производственно-складское Окраина 1,103
3.1. Торговое Середина города 1,156
Краснодар 3.2. Офисное Середина города 1,112
3.3. Производственно-складское Окраина 1,098
4.1. Торговое Середина города 1,117
Новосибирск 4.2. Производственно-складское Середина города 1,108
4.3. Производственно-складское Окраина 1,088
5.1. Торговое Середина города 1,096
Омск 5.2. Офисное Середина города 1,111
5.3. Производственно-складское Окраина в пределах ошибки измерений
6.1. Офисное Середина города 1,108
Ростов на Дону 6.2. Торговое Середина города 1,119
6.3. Производственное Окраина 1,008
Рязань 7.1. Торговое Середина города 1,132
8.1. Торговое Середина города 1,105
Санкт-
8.2. Офисное Середина города 1,078
Петербург
8.3. Производственное Окраина в пределах ошибки измерений
9.1. Торговое Середина города 1,132
Тверь
9.3. Производственно-складское Окраина 1,098
10.1. Торговое Середина города 1,106
Ярославль 10.2. Офисное Середина города 1,098
10.3. Производственно-складское Окраина в пределах ошибки измерений

39

121
Корректировка на дату продажи
Все предложения о продаже объектов-аналогов актуальны на дату оценки, поэтому
корректировка по данному параметру проводилась на основе темпа снижения стоимости
офисных помещений в 2015 г. (-11% - определена при анализе рынка).
Таблица 76. Расчет корректировок на дату продажи
Наименование показателя Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4
Дата сделки/предложения 01.01.2016 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015
Время до даты оценки, лет 0,000 0,775 0,775 0,775 0,775
Коэффициент корректировки 1 0,915 0,915 0,915 0,915
Корректировка на условия продажи на данный элемент сравнения отражает:
1. нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем;
2. неполную информированность, срочную потребность в деньгах и другие вынужденные
обстоятельства, при которых продавец и покупатель принимают свои решения относительно
продажи или покупки земельного участка;
3. нетипичный срок экспозиции объекта на рынке (продажа в условиях банкротства).
В общем виде корректировка определяется как разница между рыночной стоимостью объекта
недвижимости без каких-либо отклонений по чистоте сделки и стоимостью продажи
рассматриваемого сравнимого объекта недвижимости с выявленными нетипичными
мотивациями его приобретения. Условия продажи у всех объектов-аналогов и оцениваемого
земельного участка с улучшениями предполагаются рыночными. Таким образом, корректировка
не применяется.
Корректировка на торг. Информация о ценах сделок с объектами недвижимости в основном
является закрытой, поэтому для проведения сравнительного анализа используются цены
предложения на сравниваемые объекты. Для использования таких цен следует включать «скидку
на торг».
Для определения скидки на торг для оферты (Аналоги №1,2,3,4) было использовано
аналитическое исследование, приведенное в «Справочнике расчетных данных для оценки и
консалтинга» СРД №17 (таблица 1.4.1, стр. 14).
Рисунок 56. Значения корректировки на торг
СРД-17, ноябрь 2015 г.

1.4. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости


Использование: при проведении расчетов и Интернет и из периодических изданий по
корректировок. недвижимости (табл. 1.4.1).
Приведены отдельные данные, полученные по
сведениям риэлтерских фирм, сети

Таблица 1.4.1
Значения корректировок на уторгование для объектов недвижимости в различных городах РФ и Белоруссии, %
Производственно- Земельные
Населенный Жилая Торговая Офисная
складская участки
пункт
Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Аренда Продажа Продажа
Крупные города
4-5 7-8 5-6 8-11 4-7 8-10 5-7 9-14 10-14
Екатеринбург
(4,5) (7,5) (5,5) (9,5) (5,5) (9) (6) (11,5) (12)
4-6 7-10 6 -7 8-10 5-6 9-11 7-8 9-12 9-10
Краснодар
(5) (8,5) (6,5) (9) (5,5) (10) (7,5) (10,5) (9,5)
5-6 9-12 6-7 9-13 7-8 9-12 6-8 10-12 9-11
Москва
(5,5) (10,5) (6,5) (11) (7,5) (10,5) (7) (11) (10)
Ростов-на- 4-5 7-9 6-8 8-10 6-9 10-11 9-10 12-14 8-10
Дону (4,5) (8) (7) (9) (7,5) (10,5) (9,5) (13) (9)
5-6 9-11 8-10 9-12 5-11 10-12 5-8 9-14 7-11
С.-Петербург
(5,5) (10) (9) (10,5) (8) (11) (7,5) (11,5) (9)
Среднее по
крупным
городам в 5,0 8,9 6,9 9,8 6,8 10,2 7,5 11,5 9,9
ноябре 2015
г.

Скидка на торг для офисной недвижимости определена на среднем уровне в 10,5%


Корректировка на назначение помещений. Оцениваемый земельный участок со зданием в
соответствии с НЭИ, относится к коммерческому направлению использования. Здание – офисно-
административного типа, как и у аналогов. Корректировка нецелесообразна.
Корректировка на местоположение
Корректировки на местоположение производились с использованием данных СРК-2015 с учетом
удалений от центра города по рис. 19, стр.43.

122
Рисунок 57. Местоположение объектов

1.3. КОММЕРЧЕСКАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ

Использование: Корректировка на местоположение связана с удаленностью от


базового местоположения (центр города, МКАД, КАД). Применяется в условиях
большого различия в местоположении аналога и объекта оценки. Корректировка
ограничена допустимым уровнем коэффициента корректировки (до 30%) и
экстремальным уровнем корректировки (до 50%).

1.3.1. Корректировки на местоположение (Москва, Московская область)

1.3.1.1. Москва. Стоимость прав собственности для офисных помещений различных


классов («А,В,С»)

Графики построены с использованием выборки данных для площадей офисных


помещений в 250 – 950 кв.м. Узкий диапазон площадей выбран с целью уменьшения
влияния масштабного эффекта.
Рисунок 18. Изменение стоимости офисных помещений класса «А» при удалении от центраМосквы

Изменение удельной стоимости офисных помещений класса "А" при


удалении от центра Москвы
600

500
y = 502,65x-0,298
РС, тыс.руб./кв.м.

400 R² = 0,6793

300

200

100

0
0 2 4 6 8 10 12 14
Расстояние от центра, км.
Рисунок 19. Изменение стоимости офисных помещений класса «В»при удалении от центраМосквы

Изменение удельной стоимости офисных помещений класса "В" при


удалении от центра Москвы
500

400
РС, тыс.руб./кв.м.

y = 438,86x-0,417
300
R² = 0,7943

200

100

0
0 2 4 6 8 10 12 14 16
Расстояние от центра, км.

43

Корректировки на местоположение рассчитана в табулированной форме.


Таблица 77. Расчёт корректировки на местоположение для оферты
Наименование Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4
Расстояние от центра, км. 20,0 19,0 16,0 14,0 13,0
Расчет стоимости сравниваемых
126 129 138 146 151
объектов, тыс.руб./кв.м
Коэффициент корректировки 1,000 0,979 0,911 0,862 0,836
Корректировка на класс зданий.
Здания сопоставимы, корректировка не применялась.
Корректировка на площадь зданий
Как правило, цена продажи 1 кв. м. помещения с большей площадью меньше, чем аналогичный
показатель для объекта с меньшей площадью. Таким образом, к стоимости 1 кв. м объектов
необходимо ввести корректировку на площадь.
В расчетах корректировка на масштаб принята в соответствии с данными СРК-2015.
Корректировка практически не зависит от класса здания.
Рисунок 58. Масштабный эффект для офисных площадей

1.3.2.3. Масштабный эффект для офисных площадей класса «С» в Москве


Рисунок 38. Масштабный эффект для стоимости офисных площадей класса «С» в Москве

Масштабный эффект для офисов класса "С" в Москве


250 y = 548,58x-0,204
R² = 0,7029
200
РС, руб./кв.м.

150

100

50

0
0 500 1000 1500 2000 2500 3000
Площадь, кв.м.

123
Таблица 78. Расчёт корректировки на площадь зданий
Наименование показателя Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4
Площадь земельного участка, кв. м 8 133 7 100 7 000 4 032 3 865
Расчет стоимости сравниваемых
87 90 90 101 102
объектов, тыс.руб./кв.м
Коэффициент корректировки 1,000 0,973 0,970 0,867 0,859
Корректировка на наличие коммуникаций.
На объекте и аналогах коммуникации введены в здания, корректировка не требуется.
Согласование результатов
Согласование результатов проведено методом ранжирования. Наибольший ранг придан аналогу,
первоначальная удельная стоимость которого изменилась меньше всего:
Ранг 4, вес 4/(4+3+2+1)=0,400.
Наименьший ранг придан аналогу, первоначальная удельная стоимость которого изменилась
больше всего:
Ранг 1, вес 1/(4+3+2+1)=0,100.
Таблица 79. Расчет стоимости ЕОН
Наименование
Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4
показателя

Фотография

Предложение на Предложение на Предложение на Предложение на


Тип продажи цена сделки
продажу продажу продажу продажу
офисно- офисно- офисно- офисно- офисно-
Назначение
административное административное административное административное административное
Передаваемое право Право Право Право Право Право
на здание собственности собственности собственности собственности собственности
Передаваемое право
Право
на земельный Право аренды Право аренды Право аренды Право аренды
собственности
участок
г.Химки,
г.Москва, г.Москва, г.Москва, ул.
Местоположение - Ленинградское
Ярославское шоссе ул.Смольная Ивантеевская
шоссе.
г.Химки,
Округ САО Ленинградское САО САО СВАО
шоссе.
Станция
Речной вокзал Речной вокзал Медведково Водный стадион Улица Подбельского
метрополитена
Расстояние от
20,0 19,0 16,0 14,0 13,0
центра, км.
Площадь здания,
8133,0 7100,0 7000,0 4032,0 3865,0
кв.м
Площадь земельного
1 900 1 500 2 100 3 000 1 000
участка, кв. м
Соотношение
площадей здания и 4,28 4,73 3,33 1,34 3,87
земельного участка
Этажность 5+п 5+п 8+п 3+п 2
Наличие
Подведены Подведены Подведены Подведены Подведены
коммуникации
Цена
предложения/сделки, 24 850 000 14 078 842 10 000 000 15 000 000
долл.
https://www.cbr.ru/cu
Курс доллара на дату
rrency_base/daily.asp
предложения, 61,3483 61,3483 61,3483 61,3483
x?date_req=02.04.201
руб./долл.
5
Цена
предложения/сделки, - 1 524 505 255 863 713 023 613 483 000 920 224 500
руб.
Удельная цена
предложения/сделки, - 214 719 123 388 152 154 238 092
руб./кв.м
Дата
01.01.2016 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015 19.03.2015
сделки/предложения
Класс В В В В В
http://web.archive.org http://web.archive.org http://web.archive.org http://web.archive.org
/web/2015031908005 /web/2015031909582 /web/2015031910185 /web/2015031907552

124
Наименование
Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4
показателя
0/http://zdanie.info/23 2/http://zdanie.info/23 7/http://zdanie.info/23 1/http://zdanie.info/23
85/2476/off/4 85/2476/off/15 85/2476/off/17 85/2476/off/13
Внесение поправок
Стоимость до
внесения поправок, 214 719 123 388 152 154 238 092
руб./кв.м
Поправка на
0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
передаваемые права
Стоимость после
внесения поправки
214 719 123 388 152 154 238 092
на передаваемые
права, руб./кв.м
Поправка на условия
0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
финансирования
Стоимость после
внесения поправки
на условия 214 719 123 388 152 154 238 092
финансирования,
руб./кв.м
Поправка на дату ,
коэффициент 0,915 0,915 0,915 0,915
поправки
Стоимость после
внесения поправки
196 414 112 869 139 182 217 794
на дату сделки,
руб./кв.м
Поправка на торг -10,5% 10,5% 10,5% 10,5% 10,5%
Стоимость после
внесения поправки 175 791 101 018 124 568 194 926
на торг, руб./кв.м
Поправка на
0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
назначение
Стоимость после
внесения поправки
175 791 101 018 124 568 194 926
на назначение,
руб./кв.м
Поправка на класс,
коэффициент 1,000 1 1 1
корректировки
Стоимость после
внесения поправки 175 791 101 018 124 568 194 926
на класс, руб./кв.м
Поправка на
местоположение,
0,979 0,911 0,862 0,836
коэффициент
корректировки
Стоимость после
внесения поправки
172 071 92 042 107 353 162 875
на местоположение,
руб./кв.м
Поправка на
удаленность от 0,0% 0,0% 0,0% 0,0%
метро
Стоимость после
внесения поправки
172 071 92 042 107 353 162 875
на удаленность от
метро, руб./кв.м
Поправка на наличие
0% 0% 0% 0%
коммуникаций
Стоимость после
внесения поправки
на наличие 172 071 92 042 107 353 162 875
коммуникаций,
руб./кв.м
Поправка на
стоимость прав для
земельного участка, 1,112 1,112 1,112 1,112
коэффициент
корректировки
Стоимость после
внесения поправки
на разницу в правах
191 343 102 351 119 376 181 117
собственности и
долгосрочной
аренды для
125
Наименование
Объект оценки Аналог №1 Аналог №2 Аналог №3 Аналог №4
показателя
земельного участка,
руб./кв.м
Поправка на
площадь,
0,973 0,970 0,867 0,859
коэффициент
корректировки
Стоимость после
внесения поправки
167 368 89 268 93 035 139 940
на площадь,
руб./кв.м
Стоимость после
внесения поправок, 167 368 89 268 93 035 139 940
руб./кв.м
Соотношение
стоимости до и после 1,283 1,382 1,635 1,701
поправок
Ранг 4 3 2 1
Вес 0,400 0,300 0,200 0,100
Вклад в стоимость 66 947 26 780 18 607 13 994
Стоимость объекта
126 329
оценки, руб./кв.м
Площадь объекта
8 133,0
оценки, кв.м
Рыночная стоимость,
1 027 430 313
руб.
Рыночная стоимость ЕОН – 1 027 430 313 руб.
Определение стоимости здания методами затратного подхода
Затратный подход основывается на изучении возможностей инвестора в приобретении
недвижимости и исходит из принципа замещения, гласящего, что покупатель, проявляя
должную благоразумность, не заплатит за объект большую сумму, чем та, в которую обойдется
получение соответствующего участка под застройку и возведение аналогичного по назначению
и качеству объекта в обозримый период без существенных задержек.
Основные этапы процедуры оценки при данном подходе:
1. Расчёт затрат на воспроизводство/замещение нового здания без учёта совокупного
износа. В зависимости от цели оценки и необходимой точности расчёта существует
несколько способов определения затрат на воспроизводство/замещение:
1. метод сравнительной единицы;
2. метод разбивки по компонентам;
3. метод количественного обследования.
1. Определение величины совокупного износа, состоящего из физического износа,
функционального и внешнего устаревания объекта недвижимости.
2. Определение затрат на воспроизводство/замещение объекта с учётом совокупного
износа.
Затраты на замещение определяются методом сравнительной единицы.
Стоимость объекта недвижимости рассчитывалась с использованием сборника КО-ИНВЕСТ
«Общественные здания, 2016».

126
Поправка показателей единичной стоимости производится в соответствии с указаниями и
разъяснениями по применению сборников КО-ИНВЕСТ.
Затраты на строительство объекта недвижимости C определяется по следующей формуле:
С = Ск × 𝑉
где
V- площадь/объём объекта оценки;
Cк- скорректированный показатель стоимости, определяется по следующей формуле:
Ск = (Сс + ∑ ∆С𝑖 ) × К × К0 × КПП × КНДС
где
Сс- справочный показатель 1 ед. измерения объекта недвижимости, руб.;
ΔСi - поправка, выраженная в рублях за 1 ед. измерения объекта недвижимости (+ удорожание; -
удешевление);
К- корректирующий коэффициент на изменение цен в строительстве (сборники «Индексы цен в
строительстве»).
К0- корректирующий коэффициент на различие в объёме/площади здания;
Кпп - корректирующий коэффициент учёта прибыли предпринимателя.
КНДС – НДС = 18%.
Корректировка на разницу в строительном объёме (V, м3) или площади (S, м3) между
оцениваемым зданием (Vо, Sо соответственно) и ближайшим параметром из справочника (Vспр,
Sспр) определяется с помощью табл. 2.6. справочника, представленной ниже.

127
Рисунок 59. Поправка на разницу объёмов / площадей (Kо)

Прибыль предпринимателя - это вознаграждение инвестора за риск строительства объекта


недвижимости. Она отражает рыночно обоснованную величину, которую рассчитывает
получить сверх всех затрат (материалы + труд + управление) в качестве вознаграждения за свою
деятельность
Прибыль предпринимателя принималась на основании информации «Справочника расчётных
данных для оценки и консалтинга» (СРД №17, ноябрь 2015 г.). Согласно данному сборнику
прибыль предпринимателя для объектов офисного назначения, расположенных в Москве класса
«В» на окраине, составляет 40%, на расстоянии 10-20 км. от МКАД – 17%.
СРД-17, ноябрь 2015 г.
Таблица 1.1.2
Результаты сравнительных исследований ПП и ВнИ на территории РФ в ноябре 2013 г.
Рыночная прибыль Рыночные
Город, область, Констр. предпринимателя внешние износы
№ (ПП), % (ВнИ), %
местоположение Тип недвижимости система(КС),
п/п
объекта класс Ноябрь Ноябрь Ноябрь Ноябрь
2014 г. 2015 г. 2014 г. 2015 г.
Окраина Элитное жилье 1, 3, «В» 42 44 -
Середина Типовое жилье 4, «С-В» 49 45
Центр Торговые комплексы 1, 6, «А, В» 79 76 -
Центр Магазины 1, 4, «С» 49 42
Середина Торговые комплексы 1, 6, «В» 68 64 -
Окраина Торговые комплексы 4, 6, «В» 51 49 -
Середина Произв. помещения 1, 4, «С» 44 39 -
Окраина Произв. помещения 1, 4, 3, «С» 38 36 -
Центр и основные
Офисы 3, 6, «А» 62 60 -
магистрали
Центр и основные
Офисы 3, 6, «В» 58 55 -
магистрали
Центр и основные
Офисы 1, «С» 43 40 -
магистрали
Окраина Офисы 3, 6, «В» 44 40 -
Окраина Офисы 4, 1, «С» 36 35 -
Середина Склады-терминалы 4, «В» 61 55 -
Приближенно ко
Склады-терминалы 4, «В» 69 60 -
МКАД
Средние районы Склады-терминалы 1, 4, «С» 40 39 -
Средние районы Гаражи метал. (3  6 м) 5 14 15 -
Подз. парковки в элитных
Центр 1, 3 66 64 -
жилых зданиях
Подз. парковки в элитных
Середина 1, 3 59 60 -
жилых зданиях
Приближенно ко Подз. парковки в элитных
1, 3 50 52 -
МКАД жилых зданиях
Середина Гостиницы, 3-4 звезды 3, 6, «В, С» 26 23 -
Середина Типовое жилье 4, «С, В» 49-58 40-52 -
12. Московская область
15-25 км от МКАД Элитные загородные
(Рублево-Успенское владения по индив. 1, 3 55 51 -
и Новорижское шоссе) проектам
40-50 км от МКАД Элитные загородные
(Рублево-Успенское владения по индив. 1, 3 46 42 -
и Новорижское шоссе) проектам
Типовые загор. влад.
20-40 км от МКАД 1, 7 43 38 -
соврем. постройки
Типовые загор. влад.
20-40 км от МКАД 7 36 32 -
старой постройки
Типовые загор. влад.
50-60 км от МКАД 1 34 33 -
соврем. постройки
Типовые загор. влад.
60-70 км от МКАД 1 31 32 -
соврем. постройки
20-40 км от МКАД Типовое жилье 4, «С» 29-34 24-30 -
10-20 км от МКАД Офисы 1, 3, 4, 6, «В» 19 17 -
10-20 км от МКАД Офисы 1, 4, «С» 14 14 -
30-40 км от МКАД Офисы 1, 4, «С» 12 10
50-60 км от МКАД Офисы 1, 4, «С» 7 6
70-90 км от МКАД Офисы 1, 4, «С» 3 4

Прибыль предпринимателя принята как взвешенная: для Московской области принят ранг 2, для
окраины Москвы (у МКАД) – ранг 1.
Таблица 80. Расчет согласованной прибыли предпринимателя
Наименование Окраина Москвы Московская область
Прибыль предпринимателя (ПП) 40% 17%
Ранг 1 2
Вес 0,33 0,67
Вклад 0,13 0,11
Согласованная ПП 25%
128
В нижеследующей таблице представлен расчёт затрат на замещение улучшений земельного
участка:
Таблица 81. Расчёт затрат на замещение улучшений земельного участка
Офисное здание Парковки подземные
Здание, КО-Инвест Здание, КО-Инвест
Наименование объекта, справочник КО-Инвест
«Общественные здания», «Общественные здания»,
2016 г. ОЗ.03.000.0072 2016 г. ОЗ.09.000.0081
Справочный показатель, руб./куб. 30 658,00 4 901,00
Строительный объем объекта оценки, куб.м 24 194,48 7 967,52
Конструктивная система КС-3 КС-3
Класс качества Премиум Эконом
Объем аналога, куб.м 29 925 32 100
Площадь объекта оценки 6 473,10 1 659,90
На различие в площади/объеме здания Кs 1 1
Региональный коэффициент 0,934 0,934
на сейсмичность Ксейсм 1 1
на класс конструктивной системы 1 1
на изменение цен 01.01.2016 г. и даты проведения оценки
1 1
(01.01.2016 г.)
Общий корректирующий коэффициент по второй группе поправок
0,934 0,934
(произведение перечисленных коэффициентов)
Скорректированный показатель стоимости, Ск, руб./куб.м 28 634,57 4 577,53
Степень готовности 1 1
Скорректированный показатель на степень готовности, Ск,
28 634,57 4 577,53
руб./куб.м
Кпп 1,25 1,25
Кндс 1,18 1,18
Величина затрат на новое строительство, руб. с НДС 1 021 877 905 53 795 554
Величина затрат на новое строительство оцениваемого здания с
1 075 673 459
учетом подземного паркинга, руб. с НДС
Определение накопленного износа
Определение физического износа. Физическим износом объекта называется изменение размеров,
формы или состояния поверхностей, физико-механических, химических, электротехнических
свойств материалов в процессе эксплуатации, аварии или длительного хранения. Физический
износ вызывает частичную или полную потерю работоспособности объекта или его
привлекательности и, как следствие, означает частичную или полную потерю стоимости объекта.
Для определения величины физического износа пользуются следующими методами:
1. Метод эффективного возраста (метод хронологического возраста);
2. Модифицированный метод сроков жизни (метод экспоненты);
3. Метод экспертизы состояния;
4. Метод поэлементного расчёта;
5. Прямой метод.
Величина физического износа (Иф) определялась, в зависимости от года постройки, методом
срока жизни.
Метод срока жизни основан на том факте, что эффективный возраст (ФВ) так относится к
типичному сроку физической жизни объекта (НС 2 ), как накопленный физический износ к
восстановительной стоимости, при чем под эффективным возрастом понимается время, которым
оценивается продолжительность жизни здания, исходя из его физического состояния и других
факторов, влияющих на его стоимость. Из этого соотношения вытекает следующая формула
определения физического износа в процентах:
ФВ
Иф = × 𝟏𝟎𝟎%
НС
Таблица 82. Расчёт физического износа
Наименование Расчет
Нормативный срок службы здания, лет 100
Фактический возраст здания, лет (2016 – 2010 = 6) 6
Физический износ объекта оценки 6%
Определение функционального износа.
Функциональный износ является потерей в стоимости, вызванной появлением новых
технологий, материалов, конструкций и эксплуатационных характеристик объектов.

2
В данном отчете физический износ улучшений земельного участка определен с использованием данных о нормативном сроке
службы, который определялись на основании следующего источника: «Положение о проведении планово-предупредительного
ремонта жилых и общественных зданий». Утверждено Госстроем СССР 8 сентября 1964 года. Согласно данному источнику, срок
полезного использования для общественных зданий 1 группы капитальности составляет 150 лет.
129
Функциональный износ также подразделяется на устранимый и неустранимый в зависимости от
того, как сумма затрат на его устранение соотносится с ожидаемыми от этого выгодами.
Обычно рассматриваются две стороны возможного отличия нового от старого или две категории
функционального устаревания: избыток капитальных затрат и избыток производственных
затрат. Функциональное устаревание, обусловленное избытком капитальных затрат (например,
коммунальных и ремонтных расходов), представляет собой результат функциональных
особенностей здания. Другая сторона функционального устаревания связана с различием в
конструкционных элементах (высота помещений, отсутствие лифтов и т.п.).
В результате вышеизложенного, любое отличие нового объекта от старого, вызывающее
уменьшение привлекательности старого объекта, приводит к его обесценению и, следовательно,
к функциональному устареванию объекта.
Для оцениваемого объекта не удалось обнаружить факторов, позволяющих корректно
рассчитать величину функционального износа, в связи с этим делается заключение, что величина
функционального износа у него предполагается равной нулю.
Износ внешнего экономического воздействия.
Это потеря стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов. Экономическое устаревание
может быть вызвано как макроэкономическими, так и внутриотраслевыми изменениями, в том
числе изменениями социальных стандартов общества, законодательных и финансовых условий,
демографической ситуации, экологической обстановки и других качественных параметров.
Оценщиками не было выявлено факторов, позволяющих корректно рассчитать величину
внешнего износа объекта. Поэтому предполагается, что величина внешнего экономического
износа оцениваемого недвижимого имущества равна нулю.
Накопленный износ
Итоговый накопленный износ объектов оценки данной группы определяется по формуле:
Инак= 1 - (1-ИФ) * (1-ИМ) * (1- ИЭ),
где
ИФ - физический износ имущества на дату проведения оценки;
ИМ - моральный износ имущества на дату проведения оценки;
ИЭ - экономический (внешний) износ имущества на дату проведения оценки.
Общий износ равен физическому износу.
Таблица 83. Определение затрат на замещение объекта с учётом совокупного износа.
Наименование Параметры
Стоимость замещения, руб. 1 075 673 459
Износ физический 6,00%
Износ функциональный 0%
Износ внешний 0%
Общий износ 6,00%
Рыночная стоимость улучшений с учетом износа, руб. 1 011 133 051
Рыночная стоимость улучшений с учетом износа - 1 011 133 051 руб.
Определение стоимости земельного участка методом выделения
Стоимость земельного участка определена в табличной форме.
Таблица 84. Определение стоимости земельного участка
Наименование Параметры
Рыночная стоимость ЕОН, руб. 1 027 430 313
Рыночная стоимость улучшений с учетом износа, руб. 1 011 133 051
Рыночная стоимость земельного участка, руб. 16 297 262
Площадь земельного участка, кв.м 1 900
Удельная стоимость земельного участка, руб./кв.м 8 578
Общая площадь оцениваемого земельного участка, кв.м 75 800
Стоимость земельного участка, руб. 650 174 989
Рыночная стоимость земельного участка, рассчитанная методом выделения, составляет:
650 174 989 руб.
Шестьсот пятьдесят миллионов сто семьдесят четыре тысячи девятьсот восемьдесят
девять рублей

130
РАЗДЕЛ 2. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ
2.1. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок
Использование: в затратном и сравнительном подходе.
Большинство оценщиков при проведении расчетов в затратном подходе использует базовую
стоимость для начисления износов в виде средней по прайс–листам предприятий изготовителей
и дилеров без учета коэффициентов перехода на вторичный рынок, что ведет к завышению
уровня физических и функциональных износов.
Ниже приведены результаты отдельных исследований коэффициентов перехода на вторичный
рынок.
Таблица 85. Рыночные данные по коэффициентам перехода объектов на вторичный рынок
Коэффициент перехода объектов на вторичный рынок

ноябрь 2014 г.

ноябрь 2015 г.

ноябрь 2016 г.

ноябрь 2017 г.
март 2017 г.

март 2018 г.
май 2014 г.

май 2015 г.

май 2016 г.

май 2017 г.
СРК-2017

СРК-2018

СРД-14

СРД-15

СРД-16

СРД-17