Вы находитесь на странице: 1из 10

Российское предпринимательство

Том 18 • Номер 23 • декабрь 2017


ISSN 1994-6937
Russian Journal of Entrepreneurship

Особенности оценки рыночной стоимости


объектов культурного наследия
Сиразетдинов Р.М. 1, Пукита А.Г. 1
1 Казанский
государственный архитектурно-строительный университет, Казань, Россия

АННОТАЦИЯ:
Объекты культурного наследия выделяются среди прочих объектов недвижимости и обладают целым
рядом особенностей. Поэтому при оценке таких объектов следует особое внимание уделить построению
методики расчета. Целью исследования является выявление существующих методик, их преимуществ
и недостатков, анализ их применимости и соответствия рыночной практике. Данное исследование
построено на сопоставлении рыночных и расчетных данных вклада нематериального фактора,
отличающего объекты культурного наследия от обычных объектов недвижимости и приводящего к
увеличению стоимости. Результаты исследования показали ряд несоответствий расчетных и реальных
рыночных данных. Часть коэффициентов нематериального фактора помимо увеличения стоимости также
приводит к увеличению обременения для собственника. Поэтому при использовании существующих
методик необходим их анализ на соответствие рыночным данным и применимости к оцениваемому
объекту.

КЛЮЧЕВЫЕ СЛОВА: оценка объектов культурного наследия, расчет нематериального фактора, оценка
памятников архитектуры, судебная оценочная экспертиза.

Features of the assessment the market value of cultural heritage


objects
Sirazetdinov R.M. 1, Pukita A.G. 1
1 Kazan State University of Architecture and Engineering, Russia

Введение

О бъекты архитектурного наследия выделяются среди прочих объ-


ектов недвижимости не только своими конструктивными, архи-
тектурно-планировочными решениями, исторической ценностью,
но и нормативно-правовой базой, особенностью приватизации, произ-
водством работ, отчуждением. Статус памятников архитектуры и гра-
достроительства гораздо выше, чем у обычных зданий и сооружений,
и обязывает к тому, чтобы все работы и исследования проводились
максимально тщательно.
Оценка объектов культурного наследия (ОКН) обособлена от обще-
принятых направлений оценочной деятельности. Несмотря на то, что
оценка ОКН встречается нечасто, в случае постановки подобной задачи
3898 Russian Journal of Entrepreneurship #23’2017 (December)

перед «классическим» оценщиком возникает ряд трудностей в связи со спецификой


данного специального знания, базовых компетенций, которые даются при професси-
ональном обучении оценщиков для решения данной задачи, как правило, недоста-
точно, в связи с чем возникает необходимость систематизации существующих мето-
дик и практического опыта.
Согласно Федеральному закону от 25 июня 2002 года № 73-ФЗ «Об объектах куль-
турного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации»
к объектам культурного наследия (ОКН) относятся объекты недвижимого имуще-
ства…, представляющие собой ценность с точки зрения истории, археологии, архи-
тектуры, градостроительства, искусства [8].
В целях вовлечения в оборот объектов культурного наследия (ОКН) и их рестав-
рации (восстановления) за счет внебюджетных средств в Федеральный закон от 21
декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального
имущества» внесены изменения, согласно которым стало возможным осуществлять
приватизацию ОКН на конкурсе и учитывать стоимость восстановления объекта
при определении размера начальной цены торгов [9].
В рамках программы приватизации объектов культурного наследия достаточно
большое их количество оказалось в собственности частных лиц. Вместе с тем уве-
личилось количество судебных тяжб, при производстве которых возникает необ-
ходимость проведения судебных, строительно-технических (ССТЭ) и стоимостных
экспертиз. Данные направления являются сравнительно новыми, малоизученными,
вследствие чего отсутствует четкая отработанная методология проведения исследова-

ABSTRACT:
The aim of the study is to identify existing methods, their advantages and disadvantages, analyze their
applicability and compliance with market practice. This study is based on a comparison of market and
calculated data of the contribution of an intangible factor that distinguishes cultural heritage objects
from other real estate objects and leads to an increase in value. The results of the research showed
a number of discrepancies between the calculated and real market data. A part of the coefficients of
the intangible factor, in addition to increasing the cost, also lead to an increase in encumbrance for the
owner. That’s why, when using existing methods, we need to analyze them for compliance with market
data and applicability to the evaluated object.
keywords: assessment of cultural heritage objects, calculation of intangible factors, evaluation of
architectural monuments, judicial screening assessment

JEL Classification: D46, Z10, Z19 Received: 01.12.2017 / Published: 16.12.2017


© Author(s) / Publication: CREATIVE ECONOMY Publishers
For correspondence: Sirazetdinov R.M. (rustem@kgasu.ru)

CITATION:
Sirazetdinov R.M., Pukita A.G. (2017) Osobennosti otsenki rynochnoy stoimosti obektov kulturnogo
naslediya [Features of the assessment the market value of cultural heritage objects].  Rossiyskoe
predprinimatelstvo. 18. (23). – 3897-3906. doi: 10.18334/rp.18.23.38613
Российское предпринимательство № 23’2017 (декабрь) 3899

ний. Уникальность каждого объекта исследования требует от эксперта помимо про-


фессиональных знаний нестандартного, творческого подхода, а также наличие допол-
нительных компетенций и допусков [3] (Domnina, Muratova, 2013).
От экспертной оценки и заключения эксперта напрямую зависит дальнейшая
судьба объектов исследования. По результатам экспертизы могут быть назначены
реставрационные, реконструкционные или другие работы, а также определена рыноч-
ная стоимость его последующей перепродажи или сдачи в аренду.
Анализ судебной практики по объектам культурного наследия Верховного суда РФ
показал, что основными направлениями (причинами) судебных дел выступают:
 объем, стоимость и качество проведения реставрационно-восстановительных
работ, учет НДС при их производстве;
 чистота сделок купли-продажи ОКН и порядок их приватизации;
 определение рыночной стоимости ОКН, определение рыночной стоимости
арендной ставки ОКН;
Согласно представленному анализу можно выделить основные направления наи-
более значимых и актуальных судебных экспертиз:
 экспертиза проектно-сметной документации с целью определения объемов
и стоимости произведенных ремонтно-восстановительных работ;
 экспертиза определения рыночной стоимости ОКН для совершения сделки
купли-продажи или сдачи в аренду.

Методика
Несмотря на многообразие методов к оценке недвижимости, построение методики
оценки ОКН с учетом его особенностей – непростая задача.
На настоящий момент существует ряд зарубежных и отечественных методик:
 стандарт Российского общества оценщиков проект СТО РОО 21-05-97 «Оценка
недвижимых памятников истории и культуры»;
 методика денежной оценки памятников (постановление кабинета министров
Украины № 1447 от 26 сентября 2002 г.);
 методические рекомендации по оценке рыночной стоимости памятников архи-
тектуры Республики Узбекистан, Самарканд. Министерство культуры, 2002 г.;

Об авторах:
Сиразетдинов Рустем Маратович,  доктор экономических наук, заведующий кафедрой Экспертизы и
управления недвижимостью, директор Института экономики и управления в строительстве (rustem@
kgasu.ru)
Пукита Алеся Геннадьевна, магистр кафедры экспертизы и управления недвижимостью (alesyaistina@
mail.ru)

ЦИТИРОВАТЬ СТАТЬЮ:
Сиразетдинов Р.М., Пукита А.Г. Особенности оценки рыночной стоимости объектов культурного наследия
// Российское предпринимательство. – 2017. – Том 18. – № 23. – С. 3897-3906. doi: 10.18334/rp.18.23.38613
3900 Russian Journal of Entrepreneurship #23’2017 (December)

 «методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников


истории и культуры) народов Российской Федерации» Автономная некоммер-
ческая организация «Центр независимой оценки», 2005 г. [12] (Yaskevich, 2009);
 на сайте Минэкономразвития РФ приведены «Методические рекомендации
по  оценке объектов недвижимости, отнесенных в  установленном порядке
к объектам культурного наследия». Одобрены к применению Советом по оце-
ночной деятельности на заседании от 23 июня 2015 г.
Последние методические рекомендации разработаны в дополнение к Федеральному
стандарту оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)». Данные рекомендации регла-
ментируют количество и приоритетность подходов, применяемых к оценке ОКН, в
зависимости от целей оценки. Для целей совершения сделки купли-продажи, прива-
тизации рекомендовано использование всех трех подходов, с учетом приспособления
ОКН и его наиболее эффективного использования (НЭИ). В случае неприменимости
подхода, необходимо привести мотивированный отказ от его использования [5].
В общем виде рыночная стоимость памятников архитектуры и градостроительства
формируется за счет двух составляющих:
– земельного участка с расположенным на его территории памятником архитек-
туры и градостроительства;
– нематериального актива.
Нематериальный актив выражен в историко-культурной ценности объекта, пре-
стижности обладания и прочее. Основную сложность перед оценщиком на практике
представляет учет данного нематериального фактора в виде материальной составля-
ющей. При проведении оценки важно установить степень влияния нематериального
фактора на объект недвижимости, установить связь данного фактора со своим носи-
телем и сопоставить их стоимости.
Также отличительной чертой здания-памятника является наличие ряда ограни-
чений в отношении его использования. При переходе права собственности на ОКН
с новым собственником заключается охранное обязательство, которое устанавливает
режим использования объекта. Наиболее распространенными ограничениями, уста-
навливаемыми уполномоченным государственным органом в отношении объектов
культурного наследия выступают:
– изменение внешнего облика, архитектурно-планировочных решений, новое стро-
ительство на территории памятника;
– проведение земляных, строительных, мелиоративных и других работ. Исключение
составляют работы, направленные на сохранение объекта или отдельных его элемен-
тов, сохранение историко-градостроительной, природной среды.
В обязанности собственника входит содержание памятника в надлежащем техни-
ческом состоянии: своевременное проведение ремонтно-реставрационных, противо-
аварийных и прочих работ.
Российское предпринимательство № 23’2017 (декабрь) 3901

В классической теории оценки для определения рыночной стоимости рекомен-


довано использование трех подходов. В силу уникальности оцениваемых объектов
и отсутствия развитого рынка объектов-аналогов сравнительный подход зачастую
неприменим.
Например, из сложившейся практики квартира оценивается сравнительным под-
ходом, если рассматривать квартиру в доме, имеющем архитектурно-историческую
ценность, то из-за отсутствия объектов-аналогов применение данного подхода невоз-
можно.
Большинство крупных ОКН имеют социально-культурную направленность – это
театры, консерватории, музеи, художественные галереи и прочее, что также исключает
возможность применения сравнительного подхода.
В случае использования «доходоприносящей» недвижимости возможно примене-
ние доходного подхода. Как правило, это ОКН, приспособленные под современное
использование: офисные и торговые центры, магазины, рестораны и кафе, гости-
ницы и прочее. При этом необходимо учитывать текущее состояние объекта оценки,
необходимость проведения ремонтно-восстановительных работ и их стоимость.
Необходимым условием реализации доходного подхода является наличие рынка
аренды аналогичных объектов.
Как правило, чаще всего для оценки бывают представлены объекты культурного
наследия, находящиеся в неудовлетворительном, ветхом или аварийном состоянии,
когда при определении рыночной стоимости необходимо также определить стоимость
ремонтно-восстановительных работ. Оценщик далеко не всегда располагает индиви-
дуальной проектно-сметной документацией на ремонтно-восстановительные работы
для ОКН, а ее составление зачастую требует времени, в случае обращения к специа-
листу еще и финансовых затрат. Выходом в данном случае может послужить сборник
Ко-Инвест «Объекты архитектурного наследия. Укрупненные показатели стоимости
реставрационно-восстановительных работ» [2] (Gribovskiy, 2016). Данный сборник
содержит сметную стоимость реставрационно-восстановительных работ по различ-
ным типам памятников, которая была произведена на объектах культурного наследия
в Московской области.

Результаты и обсуждения
Приведем пример определения рыночной стоимости памятников архитектуры
культуры и градостроительства затратным подходом. В основе расчета затратным под-
ходом лежит определение двух величин: полной стоимости воспроизводства (ПВС)
и определение физического износа. В случае ОКН, находящихся в неудовлетворитель-
ном состоянии, определение физического износа сводится к определению восстанови-
тельных работ. Таким образом, последовательность расчета будет следующая:
 Определение полной стоимости воспроизводства на основании сборников
Ко-Инвест;
3902 Russian Journal of Entrepreneurship #23’2017 (December)

Таблица 1
Предложение по продаже объекта культурного наследия
№ п/п Местопо- Дата подачи На- Этаж- Пло- Площадь Стоимость, Удель- Источник информа-
ложение объявления значе- ность щадь, земель- руб. ная сто- ции
ние кв.м. ного имость,
участка, руб./
кв.м. кв.м.
1 Петер- 24.05.2017 сво- 3+ 1 950 3 000 150000 000 76 923 https: // kazan.
бург- бод- ман- mlsn.ru/prodazha-
ская,55 ное сарда kommercheskoj-
nedvizhimosti/
ploshhad-
svobodnogo-
naznacheniya-ul-
peterburgskaya-
55-id39009/
Источник: составлено авторами.

 Определение стоимости восстановления ОКН на  основании сборника


Ко-Инвест «Объекты архитектурного наследия. Укрупненные показатели стои-
мости реставрационно-восстановительных работ»;
 Определение рыночной стоимости объекта культурного наследия.
Вышеперечисленные методики предлагают расчет нематериального актива
на основании ряда критериев, в наибольшей степени отличающих памятники архи-
тектуры и градостроительства от обычных объектов недвижимости. Однако данные
методики имеют существенный недостаток. Все они основаны не на рыночных подхо-
дах к определению стоимости. Например, методические рекомендации, разработан-
ные АНО «Центр независимой оценки» для расчета нематериальных факторов пред-
лагают коэффициенты, характеризующие состояние объектов:
 Датировка (дата постройки, создания объекта);
 Историческая (мемориальная) ценность;
 Историко-художественная ценность;
 Технологическая ценность;
 Редкость;
 Авторство;
 Значение для пространственно-планировочных образований (градостроитель-
ная, ансамблевая ценность);
Сохранность исторической функции [4].
В качестве примера рассчитаем коэффициент для объекта оценки, расположенного
в г. Казань, ул. Петербургская, 55.
Текст объявления: Продается 3-х этажное здание с мансардой, площадью1950 кв.
м. и земельный участок 30 соток. Памятник архитектуры «Усадьба «Дом Осокина».
1767». После реконструкции. Первый этаж под кафе, банк. Второй и третий этажи –
Российское предпринимательство № 23’2017 (декабрь) 3903

Таблица 2
Расчет коэффициента, определяющего количественное значение
нематериального фактора
Фактор Градация Характеристика Обозна- Значе-
чение ние
1. Датировка 1726–1820 гг.   КД 2

2. Историческая (мемори- Общероссийское Связь с историческими собы- КМ 0,5


альная) ценность значение тиями, личностями общена-
ционального значения

3. Историко-художествен- Типовой Художественный облик КИХ 0,2


ная ценность на основе образцовых или
типовых проектов, на основе
распространенных образцов
в конкретный исторический
период
4. Технологическая цен- Типичный Распространенный для своего КТ 0,1
ность времени технологический
прием или материал
5. Редкость   Малое или единичное число КР -
сохранившихся объектов
данного автора, конкретно-
го исторического периода,
определенной типологии,
направления в архитектуре,
монументальном и декоратив-
но-прикладном искусстве

6. Авторство   Роль архитектора, художни- КА 0,3


(Кафтырев.В.И.) ка, скульптора, инженера,
садового мастера в истории
искусства, его вклад в оте-
чественную или мировую
культуру согласно рейтингу
авторов в специально создан-
ном каталоге
7. Градостроительная, Компонент Значение ОКН как части исто- КГ 0,1
ансамблевая ценность. исторической рической застройки
архитектурной
среды

8. Сохранность историче- Историческая Исторические функции сохра- КФ 0,15


ской функции функция сохра- нены или возобновлены
нена

Итоговое значение       3,35


Источник: составлено авторами.
3904 Russian Journal of Entrepreneurship #23’2017 (December)

по 7 помещений от 45 до 110 кв. м, в каждом с/у. Мансарда площадью 450 кв. м, свобод-
ная планировка. В здании 2 входа (со двора). Парковка на 37 машин. 150 млн рублей.
Т. 297-44-38, 8-987-297-44-38
Согласно расчету, коэффициент, определяющий количественное значение нема-
териального фактора, равен 3,35. Таким образом, данный ОКН должен быть в 3,35
раз дороже объектов недвижимости схожего назначения, но не являющимися ОКН.
Однако цена продажи данного объекта опровергает расчетные данные и является
допустимой для обычных объектов недвижимости.

Заключение
Уникальность каждого объекта исследования требует нестандартного подхода
при определении его рыночной стоимости. Отсутствие отработанной методологии
по определению рыночной стоимости ОКН, с одной стороны, предоставляет возмож-
ность творческого подхода, с другой, большая доля экспертных суждений увеличивает
вариативность определения рыночной стоимости и снижает достоверность получен-
ных результатов.
Немаловажную роль при определении рыночной стоимости играет учет текущего
состояния объекта исследования, объема и стоимости работ по его восстановлению,
наличие нематериальных активов – культурно-исторической ценности (престижно-
сти).
Несоответствие расчетных и реальных рыночных данных обусловлено, прежде
всего, невостребованностью памятников архитектуры, культуры и градостроитель-
ства на рынке недвижимости. Большинство предлагаемых к продаже объектов куль-
турного наследия находятся в неудовлетворительном, ветхом или аварийном состоя-
нии и требуют большого количество инвестиций для восстановления и поддержания
их культурно-исторического облика. В процессе эксплуатации ввиду архитектурно-
планировочных решений памятники архитектуры также уступают современным объ-
ектам недвижимости из-за невысокой доли арендопригодной площади, большого
количества теплопотерь и прочих аспектов, связанных с функциональным устаре-
ванием таких объектов. Данные объекты недвижимости, как правило, представляют
интерес для инвестора из-за факторов расположения и престижности.
Следовательно, при оценке ОКН помимо расчета нематериального фактора сле-
дует также учитывать обременения, которыми он обладает. Причем определенные
факторы, повышающие значение нематериального фактора, могут также приводить
к повышению обременений для потенциального собственника. Например, чем старее
объект недвижимости, тем он престижнее, вместе с тем увеличиваются затраты на его
сохранение и содержание. Для получения достоверных результатов оценки необхо-
димо использование нескольких подходов или методов, выявление рыночных тенден-
ций, моделирование и учет поведения рационального покупателя.
При оценке памятников архитектуры культуры и градостроительства следует осо-
бое внимание уделять построению методики расчета. ОКН требуют индивидуального
Российское предпринимательство № 23’2017 (декабрь) 3905

подхода, а потому при использовании рекомендаций из вышеупомянутых методик


необходим их анализ на соответствие рыночным данным и применимости к оцени-
ваемому объекту.

ИСТОЧНИКИ:
1. Бойко А.Ю. О методических рекомендациях по оценке объектов культурного насле-
дия // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2016. – № 10(181).
– c. 66-72. 
2. Грибовский С.В. Оценка рыночной стоимости объектов культурного наследия с
использованием затратного подхода // Имущественные отношения в Российской
Федерации. – 2016. – № 3(174). – c. 16-23. 
3. Домнина С.В., Муратова М.А. Некоторые аспекты оценки и управления объектами
культурного наследия // Наука и Мир. – 2013. – № 3(3). – c. 124-126. 
4. Методика экономической оценки объектов культурного наследия (памятников
истории и культуры) народов Российской Федерации. АНО «Центр независимой
оценки», 2005 
5. Методика денежной оценки памятников (Кабинет министров Украины, постанов-
ление от 26 сентября 2002 г., № 1447) 
6. Методические рекомендации по оценке объектов недвижимости, отнесенных в
установленном порядке к объектам культурного наследия (одобрены к примене-
нию Советом по оценочной деятельности (заседание от 23.06.2015) 
7. Методические рекомендации по оценке рыночной стоимости памятников архитек-
туры. Республика Узбекистан, Самарканд. Министерство культуры, 2002 г. 
8. Об объектах Культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов
Российской Федерации: Федеральный закон от 25 июня 2002 года № 73 – ФЗ 
9. О приватизации государственного и муниципального имущества: Федеральный за-
кон от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ 
10. Романова О.В. Применение методов экономической оценки нерыночных при-
родных благ для оценки объектов культурного наследия // Вестник Университета
(Государственный университет управления). – 2013. – № 21. – c. 161-164. 
11. РОО. Проект «Оценка недвижимых памятников истории и культуры» СТО РОО
21-05-97 
12. Яскевич Е.Е. Теория и практика оценки зданий – памятников культурного насле-
дия // Имущественные отношения в Российской Федерации. – 2009. – № 6(93). 

REFERENCES:
Boyko A.Yu. (2016).  O metodicheskikh rekomendatsiyakh po otsenke obektov
kulturnogo naslediya [On methodological recommendations for evaluating cultural
heritage sites]. Property Relations in the Russian Federation. (10(181)). 66-72. (in
Russian).
3906 Russian Journal of Entrepreneurship #23’2017 (December)

Domnina S.V., Muratova M.A. (2013).  Nekotorye aspekty otsenki i upravleniya


obektami kulturnogo naslediya[Some aspects of valuation and management of the
cultural heritage]. Nauka i Mir. (3(3)). 124-126. (in Russian).
Gribovskiy S.V. (2016). Otsenka rynochnoy stoimosti obektov kulturnogo naslediya s
ispolzovaniem zatratnogo podkhoda [Assessing the market value of cultural heritage
objects using the cost approach]. Property Relations in the Russian Federation.
(3(174)). 16-23. (in Russian).
Romanova O.V. (2013). Primenenie metodov ekonomicheskoy otsenki nerynochnyh
prirodnyh blag dlya otsenki obektov kulturnogo naslediya [Application of methods
for economic valuation of non-market natural goods for the valuation of cultural
heritage objects]. Vestnik Universiteta. (21). 161-164. (in Russian).
Yaskevich E.E. (2009). Teoriya i praktika otsenki zdaniy – pamyatnikov kulturnogo
naslediya [Theory and practice of assessing buildings, monuments of cultural
heritage]. Property Relations in the Russian Federation. (6(93)). (in Russian).