Вы находитесь на странице: 1из 47

Практические вопросы применения

Справочников Л.А. Лейфера


при оценке недвижимости

ИЛЬИН КРАЙНИКОВА
Максим Олегович Татьяна Вячеславовна
Исполнительный директор Исполнительный директор
Ассоциации «СРОО «Экспертный совет» ООО «Информ-оценка», соавтор Справочников

Москва, 07 декабря 2018


ProPowerPoint.Ru
Модуль 1:
Методические вопросы
применения Справочников

ProPowerPoint.Ru 3
Практические вопросы применения
Справочников Л.А. Лейфера при оценке
недвижимости 07.12.2018
О компании-разработчике Справочников
оценщика : http://clc.am/pKYfHw

Фрагменты из Справочников оценщика


недвижимости, содержащие корректирующие
коэффициенты: http://clc.am/a9H0Kg

ProPowerPoint.Ru 4
Автор идеи и научный руководитель проекта по
подготовке Справочников оценщика
Лейфер Л. А. - основатель и первый
руководитель, а с 2014 г. научный руководитель
Приволжского центра финансового
консалтинга и оценки (ПЦФКО).
В настоящее время - руководитель
Приволжского центра информационного и
методического обеспечения оценки (ООО
«Информ-оценка»).
Автор более 150 научных публикаций, в том
числе более 50 по проблемам оценки бизнеса,
недвижимого и движимого имущества.
Последние годы работает над созданием
технологий комплексного анализа рынка и
оценки недвижимости на основе систем
искусственного интеллекта.

О компании-разработчике
Справочников оценщика
http://clc.am/pKYfHw
ProPowerPoint.Ru 5
Справочники оценщика недвижимости

Статья 5 томов 10 томов


1 том 3 тома 4 тома + Методики и
1 том + Методики и
Рекомендации Рекомендации

Анализ проводится по всем


основным сегментам рынка:
• коммерческая недвижимость,
• жилая недвижимость
• земельные участки
ProPowerPoint.Ru 6
Объем справочной информации
Количество корректировок и характеристик рынка постоянно
увеличивается за счет обращений пользователей Справочника и
новых исследований ценообразующих факторов

ProPowerPoint.Ru 7
Основные направления исследований
В настоящее время работа осуществляется по
следующим направлениям:
Активный мониторинг рынков недвижимости
по различным субъектам Российской федерации
(более 20 субъектов, в том числе: Москва и
Московская обл., Санкт-Петербург и Ленинградская
обл., Нижегородская обл. и др.).
Сбор и обработка экспертной информации
относительно текущих и прогнозных характеристик
рынков недвижимости
(в качестве экспертов участвуют более 200
оценщиков и более 200 сотрудников
залоговых служб банков из 50 субъектов
РФ)
ProPowerPoint.Ru 8
Эксперты из 98 городов России

ProPowerPoint.Ru 9
Исследование всех территориальных зон

• г. Москва и Московская область


• г. Санкт-Петербург и Ленинградская область;
• города-миллионники и соответствующие им
регионы;
• города населением до 500 тыс. чел. и уровнем
доходов выше среднего;
• города с населением 500-1000 тыс. чел. и
уровнем доходов ниже среднего;
• города с населением 500-1000 тыс. чел. и
уровнем доходов выше среднего;
• курортные города и регионы.
ProPowerPoint.Ru 10
Саморегулируемые организации
• РОО
• Экспертный совет
• СФСО
• СПО
• РАО
• НКСО 1 группа участников
• СМАО опроса – оценщики
• АРМО
• ДСО
и судебные
• Сибирь эксперты,
• ОПЭО состоящие в разных
• и др.
СРО оценщиков
ProPowerPoint.Ru 11
Эксперты из самых крупных Российских банков

Банки при поддержке


Ассоциации банков России и
Ассоциации Банков Северо-Запада (АБСЗ)
Сбербанк, ВТБ и ВТБ-24

Коллективные экспертные оценки, отражающие взгляд


работников Банков (~ 300 анкет от Банков)
на реалии современного рынка недвижимости,
приведены в Справочниках

ProPowerPoint.Ru 12
Коллективные экспертные оценки и
статистика рынка

• надежная характеристики, которые


рыночная оценить, используя только
информация о ценах рыночные данные
продаж (предложений) практически невозможно.
• текущее состояние • прогнозные
характеристики,
рынка
• характеристики
• тенденции и доходности,
проявившиеся тренды • скидки на торг и др.

ProPowerPoint.Ru 13
Анализ проводится по всем основным
сегментам рынка
1. Коммерческая (офисно-торговая,
гостиницы и базы отдыха,
производственная, складская,
нефтебазы, АЗС и т.д.)
недвижимость
2. Жилая недвижимость

3. Земельные участки

ProPowerPoint.Ru 14
Ценообразующие факторы
по данным статистики
На примере офисно-торговых объектов:
• общая площадь (фактор масштаба);
• этаж расположения;
• наличие отдельного входа;
• класс качества;
• пешеходный трафик;
• расстояние до метро (в минутах).

ProPowerPoint.Ru 15
Ценообразующие факторы
по данным статистики
На примере земельных участков:
• общая площадь (фактор масштаба);
• вид разрешенного использования и категория
земель;
• наличие подведенных коммуникаций:
 электроснабжение;
 газоснабжение;
 водоснабжение;
• расстояние:
• от МКАД (для Московской области);
• от КАД (в Ленинградской области);
• расстояние от облцентра;
• расстояние от береговой линии моря. 16
ProPowerPoint.Ru
Специальные ценообразующие факторы
для Москвы и Московской области
.
Для жилья и офисно-
торговых объектов:
расстояние до метро
(в минутах)

ProPowerPoint.Ru 17
Специальные ценообразующие факторы
для Москвы и Московской области
Для земельных участков:
расстояние до МКАД
(в км)

ProPowerPoint.Ru 18
Анализ данных и новые методы обработки
Ориентировочное количество рыночных данных, на основании
которых проводится анализ рынка

Регион Объем анализируемых данных по


земельным участкам, шт.
Российская Федерация
Краснодарский край 24 365
Московская область 10 000
Белгородская обл. 4 514
Владимирская обл. 5 627
Волгоградская обл. 1 691
Воронежская обл. 5 640
Иркутская обл. 7 128
Красноярский край 4 307
Республика Крым 14 650
Ленинградская обл. 6 261
Нижегородская обл. 6 469
Новосибирская обл. 5 200
Самарская обл. 7 255
Татарстан 14 013
Удмуртия 2 294
Уфа 3 585
Хабаровский край 1 300
Страны ближайшего зарубежья
Казахстан 20 090
ProPowerPoint.Ru 19
Основные характеристики рынка, определяемые
в процессе исследований
Ценовые характеристики, характеристики
аренды.
Параметры и коэффициенты, отражающие
влияние ценообразующих факторов на
цены продажи и арендные ставки.
Характеристики ликвидности объектов
недвижимости в пределах рассматриваемых
сегментов (интенсивность продаж, среднее время
экспозиции объектов недвижимости и др.).
Индикаторы покупательского спроса на
различные группы недвижимости.
ProPowerPoint.Ru 20
Основные преимущества Справочника

• Параметры и коэффициенты, отражающие влияние


ценообразующих факторов на цены продажи и арендные ставки,
рассчитанные на основании больших объемов рыночных
данных и коллективного мнения экспертов в области
оценочной деятельности
• Исследование всех категорий городов, различных по численности,
доходу населения, а также конкретные города, с особенностями
ценообразования (Москва, Санкт-Петербург и др.)
• Не только средние значения показателей, но и целый спектр
значений в виде интервалов, гистограмм распределения
• Совокупность мнений разных участников процесса оценки :
оценщиков, проверяющих, экспертов
• Труд оценщика облегчился, нет необходимости использования
большого количества разных источников. Справочник –
универсальный инструмент, обеспечивающий решение
задач «под ключ»
ProPowerPoint.Ru 21
Справочник как настольная книга
оценщика

Справочник полностью обеспечивает оценщика всей справочной


информацией, необходимой для проведения оценки

• для Доходного подхода: Прогнозные характеристики, доходность,


проценты ОР и недозагрузки
• для Сравнительного подхода: Корректирующие коэффициенты, скидки
• для Затратного подхода: Прибыль предпринимателя

ProPowerPoint.Ru 22
Справочники оценщика недвижимости-2018

В 2018 году подготовлено и издано 10 Справочников,


охватывающих практически все сегменты рынка недвижимости, в том
числе:

• Справочник оценщика недвижимости-2018. Офисно-торговая


недвижимость
• Справочник оценщика недвижимости-2018. Производственно-
складская недвижимость
• Справочник оценщика недвижимости-2018. Жилые дома
• Справочник оценщика недвижимости-2018. Квартиры
• Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки
• Справочник оценщика недвижимости-2018. Земельные участки
сельскохозяйственного назначения.

ProPowerPoint.Ru 23
Формы публикации Справочника

Предусмотрен
параллельный выпуск
печатной и
on-line и PDF версий
Справочника

ProPowerPoint.Ru 24
Методические издания 2018 года

Справочник оценщика Справочник оценщика


недвижимости – 2018. недвижимости – 2018.
Характеристики рынка Объекты капитального
недвижимости для расчета строительства
ликвидационной стоимости

Рекомендации по определению и
обоснованию границ интервала, в
котором может находиться
стоимость объекта оценки (пп.25
и 26 ФСО №1 и п.30 ФСО №7)
2018 г. (Издание обновленное и
расширенное)

ProPowerPoint.Ru 25
Справочники для оценщиков бизнеса,
Машин и оборудования

ООО «Информ-Оценка» издает также справочники для оценки


других видов имущества.
Справочник оценщика бизнеса
с дополнениями для оборонно-промышленного
комплекса (ОПК)

Справочник оценщика
машин и оборудования
ProPowerPoint.Ru 26
Часто задаваемые вопросы

ProPowerPoint.Ru 27
Обратные корректировки

цена объекта А составляет 0,85 от цены объекта В


СА = СВ*0,85,
т.е. объект А стоит меньше объекта В на 15%,

объект В стоит больше объекта А на 15% - неправильно


СВ = СА* (1/0,85) = СА*1,18 - правильно
Цена объекта В больше цены объекта А на 18%

ProPowerPoint.Ru 28
http://clc.am/a9H0Kg

Матрицы коэффициентов

Наименование коэффициента Среднее


Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта в цоколе к
0,80
удельной цене (арендной ставке) такого же объекта на 1 этаже
Отношение удельной цены (арендной ставки) объекта в подвале
0,73
к удельной цене (арендной ставке) такого же объекта на 1 этаже

Как рассчитать корректировку от цоколя к подвалу?

K = 0,73+0,80 – неправильно
К = 0,73*0,80 – неправильно
K = 0,73*(1/0,8)=0,73/0,80=0,91 - правильно
цены офисно-торговых аналог
объектов объектов 1 этаж 2 этаж и цоколь подвал
выше
объект 1 этаж 1,00 1,17 1,25 1,37
оценки 2 этаж и
0,85 1,00 1,06 1,17
выше
цоколь 0,80 0,94 1,00 1,10
подвал 0,73 0,86 0,91 1,00

ProPowerPoint.Ru 29
Интервалы корректировок
Класс объектов Среднее Расширенный
интервал
1. Универсальные 13,0% 8,2% 17,7%
производственно-складские
объекты
После проведения осмотра известно, что объект недвижимости
эксплуатируется в сложных климатических условиях и требуется
частое проведение ремонтных работ
Какое значение расходов на содержание принять в качестве
расчетного?
а). игнорировать информацию, полученную при осмотре объекта
недвижимости, и принять в качестве расчетного среднее 13,0% -
неправильно
б). принять в качестве расчетного значения верхнюю границу
расширенно интервала процента расходов на содержание – 17,7% -
правильно

ProPowerPoint.Ru 30
Гистограммы

Гистограмма показывает величину и характер разброса


исследуемой характеристики

Гистограмма
показывает характер
плотности
распределения
исследуемой
характеристики -
случайной
величины

ProPowerPoint.Ru 31
Данные по городам – диаграммы и таблицы

Табличные данные Коробчатые диаграммы

ProPowerPoint.Ru 32
http://clc.am/a9H0Kg

Корректировка на площадь
(фактор масштаба)
Площадь, кв.м аналог
100-200 200-400 400-800 ≥800
100-200 1,00 1,13 1,27 1,33
Как использовать
объект 200-400 0,89 1,00 1,13 1,18
корректировку на оценки 400-800 0,79 0,89 1,00 1,05
масштаб? ≥800 0,75 0,85 0,95 1,00

Используйте дискретную форму, приведенную в виде матриц


(строка – объект оценки, столбец - аналог)

Если площади различаются незначительно, но попадают в


разные диапазоны?
объект и аналог находятся практически в одном
S оо = 380 кв.м диапазоне площадей: [200 -400] кв. м.
S ан = 403 кв.м Превышение на 3 кв. м. - в пределах погрешности
Корректировка не применяется или
минимальная корректировка по модели

ProPowerPoint.Ru 33
http://clc.am/a9H0Kg

Корректировка на площадь
(фактор масштаба)

Для сравнения объектов внутри интервала


возможно использование регрессионной модели

Исходные данные:
S оо = 190 кв.м
S ан = 210 кв.м

К=(S оо / S ан )^(-0,17)
=(190/210)^(-0,17)=1,02

ProPowerPoint.Ru 34
http://clc.am/a9H0Kg

Корректировка на
коммуникации по земельным участкам

• электричество,
• газоснабжение,
• отопление,
водоснабжение
и канализация

Данные корректировки носят мультипликативный,


а не аддитивный, характер относительно друг друга,
поскольку в справочнике приведены значения
отношения цен участков, обеспеченных и
необеспеченных коммуникациями
ProPowerPoint.Ru 35
Корректировка на
коммуникации по земельным участкам

Стоит ли применять данные корректировки при оценке земельных


участков для целей оспаривания кадастровой стоимости?

ProPowerPoint.Ru 36
Активные и неактивные рынки

Активность рынка определяется исходя из объема спроса и


предложения, разброса цен на объекты недвижимости и т.д.
Неактивный рынок Активный рынок
• низкий уровень • высокий уровень
торговой торговой
активности активности
• большой разброс • небольшой разброс
цен цен
• ограниченное • большое
количество количество
продавцов продавцов и
• редкие сделки покупателей
• расположение в • высокая
отдаленных конкуренция
районах

ProPowerPoint.Ru 37
Активность (ликвидность) рынка.
Индикаторы рынка

• Отношение количества заявок на


покупку объектов данной группы в
рассматриваемом сегменте к количеству
предложений на продажу таких же
объектов в этом же сегменте.

• Отношение количества объектов,


сдающихся в аренду (предложения по
аренде) к количеству заявок на
продажу таких же объектов в том же
сегменте.

• Отношение количества заявок на


аренду к количеству предложений
на продажу.

• Абсолютное количество просмотров


группы объектов со сходными
характеристиками.

• Отношение количества просмотров к


количеству предложений для
объектов, характеризуемыми сходными
параметрами
ProPowerPoint.Ru 38
Расширение территории для подбора аналогов
(ФСО 7. V. Анализ рынка, п.11 б)

п.11 б. определение сегмента рынка, к которому принадлежит оцениваемый


объект.
Если рынок недвижимости неразвит и данных, позволяющих составить
представление о ценах сделок и (или) предложений с сопоставимыми
объектами недвижимости, недостаточно, допускается расширить
территорию исследования за счет территорий, схожих по
экономическим характеристикам с местоположением
оцениваемого объекта

Зонирование территорий => Территориальные коэффициенты


Типовые зоны в пределах региона
Областной центр
Населенные пункты в ближайшей окрестности
областного центра
Райцентры и поселки городского типа с развитой
промышленностью
Райцентры и поселки городского типа
сельскохозяйственных районов

ProPowerPoint.Ru 39
Расширение территории для подбора аналогов
(ФСО 7. V. Анализ рынка, п.11 б)

в Справочнике приведены зависимости цен для


типовых объектов каждой группы от численности и средней
заработной платы

ProPowerPoint.Ru 40
Близость к остановкам общественного транспорта

В зависимости от местоположения объекта недвижимости,


определяется доступность общественного транспорта и время,
затраченное на передвижение в пункт назначения. Доступность, в
свою очередь, влияет на стоимость объекта недвижимости.

Близость определяется, как правило, временем за которое, можно


добраться пешком до остановки общественного транспорта
более 15 мин 10-15 мин 5-7 мин до 5 мин

ProPowerPoint.Ru 41
Справочник оценщика. Статистика использования

Анализ использования справочника


оценщика недвижимости в отчетах по
оспариванию кадастровой стоимости
6%

94%
Справочник использовался
Справочник не использовался
ProPowerPoint.Ru 42
Модуль 2:
Проверка качества результатов,
полученных на основе Справочников

ProPowerPoint.Ru 43
Методическая основа модуля

А.В. Каминский, М.О. Ильин, В.И. Лебединский и др. Экспертиза отчетов об


оценке: Учебник. 2-е издание. – М.: Компания «Про-Аппрайзер», 2015. – 272 с.
ProPowerPoint.Ru ISBN 978-5-504-03007-4 44
Что такое аналог?
Объект-аналог – объект, сходный объекту оценки
по основным экономическим, материальным, техническим
и другим характеристикам, определяющим его стоимость.
п. 10 ФСО №1

Что такое схожесть?

Какие характеристики являются «основными»?

Что такое «другие характеристики»?

Сколько аналогов нужно?

Могут ли быть однозначные ответы на предыдущие вопросы?


ProPowerPoint.Ru 45
Что такое «схожесть»

1) ≠ идентичность

2) приближение ЦОП объекта аналога к ЦОП


объекта оценки

3) относительна

4) ∆ЦОП  min

5) ↑ развитость рынка – ↓∆ЦОП (и наоборот)


ProPowerPoint.Ru 46
Проверка на соответствие рынку:
прямое сопоставление

есть уникальные ЦОП?

причина смещения понятна?

объект типичный?

рыночный диапазон цен


С

результат
оценки

ProPowerPoint.Ru 47
Проверка на соответствие рынку:
косвенное сопоставление

нижний логический верхний логический


предел цен по предел цен по
соседним сегментам соседним сегментам

результат
оценки

ProPowerPoint.Ru 48