Вы находитесь на странице: 1из 24

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ

ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ
по теме

ВВЕДЕНИЕ В ОЦЕНКУ НЕДВИЖИМОСТИ

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

Кушлянский Олег Александрович


к.ф.-м.н
доцент МАОК

oak07@mail.ru

©
1
ВВОДНЫЕ МАТЕРИАЛЫ ПО ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОГО
ИМУЩЕСТВА

1. ОБЩАЯ МЕТОДОЛОГИЯ ОЦЕНКИ ИМУЩЕСТВА

Под оценочной деятельностью в общем виде подразумевается процесс


определения того или иного вида стоимости объекта оценки, чаще всего ры-
ночной стоимости.
Понятие стоимости кардинально отличается от понятия цены. Цена - это
денежное выражение свершившейся или предполагаемой сделки и является
прямой информацией, получаемой исходя из доступных рыночных данных.
Цена - это фактическое отображение параметров конкретной сделки.
Стоимость - расчетная величина, определяемая в процессе оценки, и
представляет собой наиболее вероятную цену сделки с объектом оценки в
соответствии с определенными в задании на оценку условиями. Определение
стоимости основано на сборе, анализе и обработке доступной ценовой ры-
ночной информации, в том числе справочной.

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
В процессе развитияОБРАЗОВАНИЯ
методологии«МАОК» В НЧОУстоимости
определения ВО «МИЭПП»
объектов
оценки сформировались три классических подхода.
Подход к оценке является по своей сути некоторой философией, взгля-
дом на формирование величины стоимости с той или иной позиции.

Сравнительный (рыночный) подход.


Рыночный подход (сравнительный подход, подход сравнения продаж)
основан на анализе цен реальных сделок с сопоставимыми объектами-
аналогами на открытом рынке.
Допускается использование цен предложения.
Применение сравнительного подхода предпочтительнее всегда, когда
объект оценки относится к сегменту объектов, торгующихся на открытом
рынке.
Рыночный подход является сегодняшним взглядом участника рынка
(продавца или покупателя) на формирование стоимости.

Доходный подход.
Доходный подход - исходит из ожиданий инвестора, приобретающего
объект недвижимости, как альтернативный инструмент вложения денежных
средств с целью получения дохода по сравнению с более рискованными ин-
©
2
струментами (рынок акций, торговля, опционы, таймшеры) и менее риско-
ванными (государственные ценные бумаги, депозиты в надежных и супер-
надежных банках).
В любом случае доходный подход основан на прогнозе будущих денеж-
ных потоков от вложенных сегодня (корректнее - на дату оценки) денежных
средств.
С этой точки зрения доходный подход является взглядом в будущее.

Затратный подход.
Затратный подход основан на оценке имущественного комплекса, состо-
ящего из земельного участка и улучшений, путем детальной оценки затрат на
приобретение земельного участка, строительство нового функционально ана-
логичного (или идентичного) объекта в сложившихся экономических усло-
виях, оценки накопленного износа (обесценения, устаревания), а также затрат
на организацию процесса строительства с учетом маржи организаторов стро-
ительства (застройщиков, инвесторов и т.д.).
В явном или неявном виде затратный подход учитывает тот факт, что
процесс строительства занимает существенный промежуток времени, и за-
траты на создание объекта оценки также распределены во времени.
С этой точки зрения затратный подход является ретроспективным
взглядом на формирование стоимости.
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

По своей сути объект недвижимости - это земельный участок и воздвигнутые


на нем здания и сооружения. В комплексе это является единым объектом недвижи-
мости (ЕОН).
По принятой в оценке методологии, во многих случаях определяя стоимость объек-
та недвижимости, стоимость земельного участка учитывается автоматически путем
выбора объектов-аналогов со сходным (аналогичным) местоположением (сравнительный
и доходный подходы).
При реализации затратного подхода местоположение учитывается путем отдель-
ного определения стоимости земельного участка, как свободного от улучшений.

©
3
2. ПОНЯТИЕ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА С ТОЧКИ ЗРЕНИЯ
ОЦЕНКИ. ЮРИДИЧЕСКИЙ АСПЕКТ

С юридической точки зрения понятие «недвижимое имущество» закреп-


лено в Гражданском кодексе РФ.
Статья 130. Недвижимые и движимые вещи

1. К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки


недр и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного
ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строи-
тельства.

К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские


суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть от-
несено и иное имущество.

В рамках данного курса под недвижимым имуществом (НИ) подразумеваются зе-


мельные участки (ЗУ) и прочно связанные с ними объекты - улучшения (здания, со-
оружения, объекты незавершенного строительства- НЗС).

Фактически (за исключениемОБРАЗОВАНИЯ


ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО случая оценки«МАОК»
свободного от улучшений
В НЧОУ земельного
ВО «МИЭПП»
участка) объектом оценки является единый объект недвижимости (ЕОН), включаю-
щий в себя земельный участок и находящиеся на нем улучшения.

Воздушные, морские, речные суда и иные упомянутые в ст.130 объекты с точки зре-
ния методологии оценки рассматриваются в блоке «Оценка машин и оборудования».

2. Вещи, не относящиеся к недвижимости, включая деньги и ценные бумаги, признаются движимым


имуществом. Регистрация прав на движимые вещи не требуется, кроме случаев, указанных в законе.

Статья 131. Государственная регистрация недвижимости

1. Право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их воз-
никновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном
реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с
ней. Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного
управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека,
сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами.

Статья 132. Предприятие

©
4
1. Предприятием как объектом прав признается имущественный комплекс, используемый для осуществ-
ления предпринимательской деятельности.

Предприятие в целом как имущественный комплекс признается недвижимостью.

2. Предприятие в целом или его часть могут быть объектом купли-продажи, залога, аренды и других
сделок, связанных с установлением, изменением и прекращением вещных прав.

В состав предприятия как имущественного комплекса входят все виды имущества, предназначенные
для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвен-
тарь, сырье, продукцию, права требования, долги, а также права на обозначения, индиви-
дуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги (коммерческое обозначение,
товарные знаки, знаки обслуживания), и другие исключительные права, если иное не преду-
смотрено законом или договором.

Комментарий.
1. По своей сути земельный участок и воздвигнутые на нем здания и сооружения яв-
ляются единым объектом недвижимости (ЕОН).
2. В мировой практике права на ЗУ и воздвигнутые на нем улучшения не отделяют-
ся друг от друга и, как правило, регистрируются совместно.
3. Законодательство РФ предусматривает раздельную регистрацию прав на ЗУ и
улучшения. Это создает определенные проблемы и препятствия для субъектов экономи-
ческой
ЦЕНТРдеятельности, в т.ч. и для
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО оценщиков. «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
ОБРАЗОВАНИЯ
4. Предприятие, как имущественный комплекс, включает в себя в т.ч. объекты
движимого имущества (см. ст.132 ГК РФ). При этом оно признается недвижимостью и
подлежит обязательной государственной регистрации.
В практической деятельности оценщик обязан (вынужден) учитывать
эти факты.

©
5
3. КЛАССИФИКАЦИЯ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ

3.1. Общая классификация объектов недвижимости

Общую классификацию объектов НИ можно представить следующим


образом:
1. здания, в том числе:
-- производственные
-- непроизводственные
-- жилые
2. сооружения, в том числе:
-- собственно сооружения
-- передаточные устройства, как составная часть сооружений
Здания и сооружения являются завершенными строительством и введенными в
эксплуатацию объектами недвижимости
3. объекты, незавершенные строительством (объекты незавершенного
строительства) - объекты НЗС, их можно разделить на 2 типа:
-- тип 1: объекты находятся в процессе строительства, в том числе на
стадии его завершения, либо строительство фактически завершено и объект
НЗС находится на стадии ввода в эксплуатацию, либо в процессе регистра-
ЦЕНТР
ции правДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
на него, как на объект НИ. «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
В любом случае затраты на возведение данного объекта отражаются в
реальном виде по мере их осуществления на бухгалтерском счете 08 (неза-
вершенное строительство) и счете 07 (оборудование к установке).
-- тип 2: возведение объектов НЗС либо приостановлено (объекты за-
консервированы), либо объекты заброшены.
В обоих случаях при оценке таких объектов следует определить целесо-
образность их достройки, в том числе с учетом перепрофилирования.
Если достройка возможна, проводится анализ целесообразности их до-
стройки исходя из необходимого для достройки объема затрат и будущих
выгод, которые сможет принести достроенный объект.
В общем случае это - проведение анализа наилучшего и наиболее эф-
фективного использования (ННЭИ). Если достройка объекта НЗС невозмож-
на или неэффективна, стоимость объекта определится стоимостью земельно-
го участка, как свободного, за вычетом затрат на демонтаж конструкции, ре-
культивацию территории плюс доходы от реализации б/у строительных кон-
струкций.
Известны случаи, когда полностью готовый строительный объект собственник не
регистрирует, дабы не платить налог на имущество. При этом объект успешно эксплу-
атируется.

©
6
В связи со вступлением России в ВТО, бухгалтерский учет в РФ перехо-
дит на международные стандарты. В связи с этим изменяется отражение
затрат в счетах бухучета, иные аспекты отражения затрат. В частно-
сти, основные средства и НЗС учитываются на одном счете.

3.2 Типологическая классификация зданий


Типология зданий - наука, классифицирующая и изучающая архитек-
турные объекты в их сравнении и соотношении между собой по общим при-
знакам:
• функциональное назначение:
- гражданские (жилые и общественные) обеспечивают бытовую и обще-
ственную деятельность населения;
- промышленные (производственная деятельность);
- сельскохозяйственные (с/х производство);
• по типам зданий - в зависимости от функционального назначения,
например, жилые здания подразделяются на типы:
- одноквартирные (одноэтажные, мансардные, 2-х этажные);
- блокированные (2-х квартирные, 4-х квартирные и т.д.);
- секционные (односекционные 3 этажа и выше, многосекционные 2
этажа и выше);
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
• объемно-планировочные решения (этажность, коридорная систе-
ма, галерейная система);
• по закономерности формообразования (простые формы типа па-
раллепипедов, кубов, призм и сложные формы типа шаров, купо-
лов, их пересечений, наличие разнообразных элементов типа ко-
лонн, пилястров, эркеров, балконов и т.д.);
• градостроительные функции (особенно это относится к обще-
ственным зданиям);
• эксплуатационные качества:
- долговечность;
- огнестойкость;
- капитальность;
- моральное устаревание.
Данные параметры обычно определяются классами, которые обозна-
чаются римскими цифрами от I (высший класс) до IV, V или VI.

Таблица 1.5. стр.12 - «Основные требования к зданиям в соответствии


с классом здания».

©
7
Капитальность зданий определяется группами капитальности в зави-
симости от функционального назначения здания.
Для жилых зданий установлено 6 групп капитальности - таб.3.1.
стр.17.

Источник - И.А.Синянский, Н.И.Манешина «Типология зданий и соору-


жений», Москва, ACADEMIA, 2004г.

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

©
8
Классы конструктивных систем (КС) по справочникам Ко-Инвест.

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

©
9
3.3. Практический аспект - учет недвижимости

С практической точки зрения объекты недвижимости отражаются в бух-


галтерском учете, как основные средства.

Основные средства по ПБУ 6/01 «Учет основных средств»


Приказ Минфина РФ от 30 марта 2001 г. N 26н "Об утверждении Положения по бухгалтер-
скому учету "Учет основных средств" ПБУ 6/01" (с изменениями)
4. Актив принимается организацией к бухгалтерскому учету в качестве основных
средств, если одновременно выполняются следующие условия:
а) объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполне-
нии работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предостав-
ления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное поль-
зование;
б) объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. сро-
ка, продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он
превышает 12 месяцев;
в) организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
г) объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в буду-
щем.
Сроком полезного использования является период, в течение которого использова-
ние объекта основных средств приносит экономические выгоды (доход) организации. Для
отдельных групп основных средств
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО срок полезного
ОБРАЗОВАНИЯ использования
«МАОК» В НЧОУ определяется
ВО «МИЭПП»исходя из
количества продукции (объема работ в натуральном выражении), ожидаемого к получе-
нию в результате использования этого объекта.
5. К основным средствам относятся: здания, сооружения, рабочие и силовые ма-
шины и оборудование, измерительные и регулирующие приборы и устройства, вычисли-
тельная техника, транспортные средства, инструмент, производственный и хозяй-
ственный инвентарь и принадлежности, рабочий, продуктивный и племенной скот, мно-
голетние насаждения, внутрихозяйственные дороги и прочие соответствующие объек-
ты.
В составе основных средств учитываются также: капитальные вложения на ко-
ренное улучшение земель (осушительные, оросительные и другие мелиоративные рабо-
ты); капитальные вложения в арендованные объекты основных средств; земельные
участки, объекты природопользования (вода, недра и другие природные ресурсы).
Основные средства, предназначенные исключительно для предоставления организа-
цией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование с целью
получения дохода, отражаются в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности в
составе доходных вложений в материальные ценности.

©
10
ОК 013-94 Общероссийский классификатор основных фондов
(ОКОФ)
Дата введения 1996-01-01

• ВВЕДЕНИЕ

• 10 0000000 МАТЕРИАЛЬНЫЕ ОСНОВНЫЕ ФОНДЫ

• 11 0000000 ЗДАНИЯ (КРОМЕ ЖИЛЫХ)

• 12 0000000 СООРУЖЕНИЯ

• 13 0000000 ЖИЛИЩА

• 14 0000000 МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ

• 15 0000000 СРЕДСТВА ТРАНСПОРТНЫЕ

• 16 0000000 ИНВЕНТАРЬ ПРОИЗВОДСТВЕННЫЙ И ХОЗЯЙСТВЕННЫЙ

• 17 0000000 СКОТ РАБОЧИЙ, ПРОДУКТИВНЫЙ И ПЛЕМЕННОЙ (КРОМЕ МОЛОДНЯКА И СКОТА ДЛЯ УБОЯ)

• 18 0000000 НАСАЖДЕНИЯ МНОГОЛЕТНИЕ

• 19 0000000 МАТЕРИАЛЬНЫЕ ОСНОВНЫЕ ФОНДЫ, НЕ ВКЛЮЧЕННЫЕ В ДРУГИЕ ГРУППИРОВКИ

• 20 0000000 НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ ОСНОВНЫЕ ФОНДЫ

• 21 0000000 ГЕОЛОГОРАЗВЕДОЧНЫЕ РАБОТЫ

• 22 0000000 КОМПЬЮТЕРНОЕ ПРОГРАММНОЕ ОБЕСПЕЧЕНИЕ

• 23 0000000 ОРИГИНАЛЬНЫЕ ПРОИЗВЕДЕНИЯ РАЗВЛЕКАТЕЛЬНОГО ЖАНРА, ЛИТЕРАТУРЫ ИЛИ ИСКУС-


ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
СТВА

• 24 0000000 НАУКОЕМКИЕ ПРОМЫШЛЕННЫЕ ТЕХНОЛОГИИ

• 25 0000000 НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ ОСНОВНЫЕ ФОНДЫ ПРОЧИЕ

• ПРИЛОЖЕНИЕ (справочное). ПЕРЕЧЕНЬ ГРУППИРОВОК (РАЗДЕЛОВ - ПОДКЛАССОВ) ОКОФ

Объектами классификации в ОКОФ являются основные фонды.

Основными фондами являются производственные активы, используемые неоднократно или постоянно в течение длитель-
ного периода, но не менее одного года, для производства товаров, оказания рыночных и нерыночных услуг. Основные
фонды состоят из материальных и нематериальных основных фондов.

К материальным основным фондам (основным средствам) относятся: здания, сооружения, машины и обору-
дование, измерительные и регулирующие приборы и устройства, жилища, вычислительная техника и оргтехника, транс-
портные средства, инструмент, производственный и хозяйственный инвентарь, рабочий, продуктивный и племенной скот,
многолетние насаждения и прочие виды материальных основных фондов.

К нематериальным основным фондам (нематериальным активам) относятся компьютерное программное


обеспечение, базы данных, оригинальные произведения развлекательного жанра, литературы или искусства, наукоемкие
промышленные технологии, прочие нематериальные основные фонды, являющиеся объектами интеллектуальной соб-
ственности, использование которых ограничено установленными на них правами владения.

Материальные основные фонды классифицированы в разделе 10, нематериальные основные фонды


представлены в разделе 20.

©
11
К разделу 10 относятся следующие материальные основные фонды с учетом их классификации на уровне
подразделов:
К подразделу "Здания (кроме жилых)" относятся здания, представляющие собой архитектурно-строительные
объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных воздействий и пр.) для труда, соци-
ально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных
конструктивных частей стены и крышу.;
Объектом классификации данного подраздела является каждое отдельно стоящее здание. Если здания примыкают
друг к другу и имеют общую стену, но каждое представляет собой самостоятельное конструктивное целое, их считают от-
дельными объектами;
Наружные пристройки к зданию, имеющие самостоятельное хозяйственное значение, отдельно стоящие здания ко-
тельных, а также надворные постройки (склады, гаражи, ограждения, сараи, заборы, колодцы и прочее) являются самосто-
ятельными объектами.;
Помещения, встроенные в здания и предназначенные для магазинов, столовых, парикмахерских, ателье, пунктов
проката предметов культурно-бытового назначения и хозяйственного обихода, детских садов, яслей, отделений связи, бан-
ков и других организаций, назначение которых иное, чем основное назначение здания, входят в состав основного здания;
В состав зданий входят коммуникации внутри зданий, необходимые для их эксплуатации, как-то: система отопле-
ния, включая котельную установку для отопления (если последняя находится в самом здании); внутренняя сеть водопро-
вода, газопровода и канализации со всеми устройствами; внутренняя сеть силовой и осветительной электропроводки со
всей осветительной арматурой, внутренние телефонные и сигнализационные сети, вентиляционные устройства общесани-
тарного назначения, подъемники и лифты;
Встроенные котельные установки (бойлерные, тепловые пункты), включая их оборудование по принадлежности
также относятся к зданиям. Основные фонды отдельно стоящих котельных относят к соответствующим разделам: "Здания
(кроме жилых)", "Машины и оборудование" и др.;
Водо-, газо- и теплопроводные устройства, а также устройства канализации, включают в состав зданий, начиная от
вводного вентиля или тройника у зданий или от ближайшего смотрового колодца, в зависимости от места присоединения
подводящего трубопровода;
Проводку электрического освещения и внутренние телефонные и сигнализационные сети включают в состав зда-
ний, начиная от вводного ящика или кабельных концевых муфт (включая ящик и муфты), или проходных втулок (включая
сами втулки);
Фундаменты под всякого рода объектами, не являющимися строениями - котлами, генераторами, станками, маши-
нами, аппаратами и прочее, расположенными внутри зданий, - не входят в состав здания, кроме фундаментов крупногаба-
ритного оборудования. Фундаменты этих объектов входят в состав тех объектов, в которых они используются; фундаменты
крупногабаритного оборудования, сооруженные одновременно со строительством здания, входят в состав здания. Они, как
и ряд других специализированных инженерно-строительных сооружений, являются неотъемлемыми составными частями
самих зданий. В этой связи в наименование группировок ряда специализированных зданий, предназначенных для осу-
ществления конкретных видов деятельности, введено словосочетание "специализированные здания".
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
К подразделу ОБРАЗОВАНИЯ
"Сооружения" относятся «МАОК»
инженерно-строительные В НЧОУ
объекты, ВО «МИЭПП»
назначением которых является созда-
ние условий, необходимых для осуществления процесса производства путем выполнения тех или иных технических функ-
ций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций.
Объектом, выступающим как сооружение, является каждое отдельное сооружение со всеми устройствами, состав-
ляющими с ним единое целое:
Например:
- нефтяная скважина включает в себя вышку и обсадные трубы;
- плотина включает в себя тело плотины, фильтры и дренажи, шпунты и цементационные завесы, водоспуски и во-
досливы с металлическими конструкциями, крепления откосов, автодороги по телу плотины, мостики, площадки, огражде-
ния и др.;
- эстакада включает в себя фундамент, опоры, пролетные строения, настил, пути по эстакаде, ограждения;
- мост включает в себя пролетное строение, опоры, мостовое полотно (мостовые охранные брусья, контрольный и
мостовой настил);
- автомобильная дорога в установленных границах включает в себя земляное полотно с укреплениями, верхнее по-
крытие и обстановку дороги (дорожные знаки и т.п.), другие, относящиеся к дороге, сооружения - ограждения, сходы, водо-
сливы, кюветы, мосты длиной не более 10 м, ров;
- и т.д.

©
12
Более ранний, но более полезный для оценщика документ:
«Единые нормы амортизационных отчислений на полное восстановле-
ние основных фондов народного хозяйства СССР», утверждены постановле-
нием Совета Министров СССР от 22 октября 1990г. №1072.
В нормах приведен пятизначный шифр ОС и соответствующая норма
амортизационных отчислений в % в год.
1ХХХХ - здания (производственные и непроизводственные; жилые)
2ХХХХ - сооружения
3ХХХХ - передаточные устройства
В отличие от ОКОФ передаточные устройства выделены в отдельную
группу ОС.
Данный документ, в отличие от ОКОФ, предоставляет оценщику определенные
сведения о сроках службы различных групп основных средств (в том числе НИ) через
норму амортизации.

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

©
13
Приложение

Стерник Г.М.
зам. гендиректора Агентства экспертизы инвестиционных проектов,
главный аналитик Российской Гильдии риэлторов
gm_sternik@sterno.ru, www.realtymarket.ru

КЛАССИФИКАЦИЯ ОФИСНОЙ НЕДВИЖИМОСТИ

Эта статья была написана осенью 2002 года по заказу одного из журналов, занима-
ющихся коммерческой недвижимостью. Однако, статья не была принята к опубликова-
нию, и главной причиной было отступление от принятого на Западе постулата «3М» о
том, что главным критерием качества офисов, как и элитного жилья, является место, ме-
сто и место. Тем не менее, мы с 1997 года отстаивали иной подход, и это вызывало возра-
жения известных консультационных компаний – главных законодателей моды на этом
рынке.
Буквально за полгода ситуация изменилась. Вдруг всем стало понятно, что и за
пределами Садового кольца можно построить офисное здание класса А. Вот почему мы
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
сочли целесообразным обнародовать данный материал, хотя он в чем-то и устарел. В
частности, усилиями тех самых уважаемых компаний во многом уточнены другие крите-
рии качества, и это необходимо в дальнейшем учесть при совершенствовании данной
классификации.
Методический подход
При решении различных задач, возникающих в ходе бизнес-операций на рынке
коммерческой недвижимости, в том числе при анализе рынка, объекты недвижимости
необходимо структурировать, т.е. выделять те или иные однородные группы. Для этого
вся совокупность объектов рынка (например, совокупность офисных помещений, предла-
гаемых в аренду в определенном городе в течение определенного периода) должна быть
разделена на группы (типы, классы) по качеству, размеру, местоположению, а иногда и по
другим типологическим признакам (например, для новостроек – по степени готовности в
момент продажи), т.е. должна быть проведена типизация объектов.
Целью типизации является выделение групп однородных объектов – как по харак-
теристикам (близких по физическим признакам, либо по размерам, либо по местоположе-
нию), так и по цене (имеющим как можно меньшие различия по цене, арендным ставкам).

©
14
Понятно, что выделение большего числа типов объектов дает уменьшение разброса
цен внутри типа, но зато усложняет работу аналитика и ухудшает наглядность результа-
тов. Поэтому типизация представляет собой сложную методическую задачу и требует
творческого подхода.
Ниже мы рассмотрим методику и результаты типизации (классификации) объектов
офисной недвижимости по качеству.
Известные по публикациям таких компаний, как Stiles & Riabokobylko, ColliersHIB
и др., принятые в мировой практике (и в российских фирмах, обслуживающих иностран-
ных клиентов) классификации в условиях российского рынка офисов не вполне примени-
мы.
Во-первых, они описывают лишь офисные помещения т.н. «международного стан-
дарта» (классы А., В и С). В то же время более 80% офисных площадей Москвы, относя-
щихся к помещениям «отечественного стандарта», остаются не охваченными этой клас-
сификацией. Поэтому наша задача состояла в разработке единой классификации для всего
спектра офисов по характеристикам качества.
Во-вторых, в названных классификациях одним из важнейших критериев отнесе-
ния объекта к тому или иному классу является его местоположение (только Центр для
класса
ЦЕНТРА ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
и В, но объект такого ОБРАЗОВАНИЯ
же качества за пределами
«МАОК» Садового кольца
В НЧОУ ВО может быть от-
«МИЭПП»
несен только к классу С). В то же время лучшие современные офисные здания (например,
«Башня-2000») сегодня могут быть построены далеко от Центра, и мы считаем важным
изучать и учитывать влияние местоположения на арендные ставки и цены отдельно от
влияния качества объекта. Поэтому мы исключаем из требований к классу характеристики
местоположения, оставляя лишь характеристики расположения (транспортная и пеше-
ходная доступность и т.п.).
Наконец, в известных классификациях офисных объектов критерии качества доста-
точно размыты, а иногда противоречивы. Поэтому мы ставили своей задачей выбор четко-
го перечня характеристик качества объектов и их значений (или диапазона значений) как
критериев отнесения объектов к тому или иному классу. При этом мы стремились в мак-
симальной степени использовать требования к качеству объектов классов А и В, принятые
в известных классификациях.
Критерии классификации
В результате мы сформировали 10 групп характеристик объектов офисной недви-
жимости, существенно влияющих на уровень цен и арендных ставок:
- Назначение объектов (принятые названия)

©
15
- Возраст здания
- Расположение
- Конструктивные решения
- Планировочные решения
- Архитектура и отделка
- Инженерия
- Инфраструктура и сервис
- Паркинг
- Управление зданием
Ниже будут приведены значения критериев качества офисных объектов в Москве
при условии выделения шести классов офисов. Кроме того, для некоторых задач целесо-
образно использовать более подробную классификацию, и примеры ее для Москвы (с рас-
членением максимально на 12 классов) приведены.
Разработанная совокупность критериев является необходимой и достаточной, т.е.
несоответствие объекта хотя бы одному из критериев (кроме первого) служит основанием
для перевода его в нижний класс.

Критерии классификации офисных помещений по качеству


ЦЕНТР
Индекс
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» Описание
В НЧОУ ВО «МИЭПП»
Наименование
типа Характеристика Значение

1 Класс А Принятое название Бизнес-центры

Возраст здания Новое строительство

Расположение Первоклассное. Расположение на главных


транспортных артериях и площадях, с удоб-
ным подъездом

Конструктивные Монолитно-каркасное, металло-каркасное


решения здание. Возможность установки фальшполов
и подвесных потолков; высота от пола до по-
ла следующего этажа не менее 3,6 м (не ме-
нее 2,7 м от фальшпола до подвесного потол-
ка в законченном состоянии)

Планировочные Оптимальные. Рациональная эффективная


решения сетка колонн (расстояние между колоннами
не менее 6 м), рациональное соотношение

©
16
Индекс Описание
Наименование
типа Характеристика Значение

между колоннами и окнами

Архитектура и отделка Индивидуальный (авторский) проект.


Наружная отделка высококачественными ма-
териалами. Внутренняя отделка по индивиду-
альному заказу арендатора. Панорамное
остекление

Инженерия Высококачественная зарубежных производи-


телей. Автоматизированные системы жизне-
обеспечения. Полностью контролируемый
микроклимат в помещениях, поддержание
постоянной температуры и влажности при
помощи единой комбинированной системы
вентиляции, отопления и кондиционирования
воздуха (как правило, осуществляется при
помощи четырехтрубных фэнкойлов). Со-
временные системы безопасности здания;
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ бесперебойного
UPS (источник ВО «МИЭПП» питания)

Инфраструктура Развернутая инфраструктура централизован-


и сервис ного обеспечения арендаторов оргтехникой,
средствами связи и телекоммуникации, кон-
ференц-залы, средства бытового обслужива-
ния и отдыха

Паркинг Достаточное количество машиномест на под-


земной автостоянке. Охраняемые стоянки с
числом мест не менее одного на 60 кв. м
офисных помещений.

Управление Профессиональное управление, отвечающее


зданием международным стандартам. Профессио-
нальный опытный арендодатель. Здание со-
держится в безупречном состоянии, имеет
собственные службы безопасности, управле-
ния и обслуживания. Наличие правильно
оформленной юридической документации на

©
17
Индекс Описание
Наименование
типа Характеристика Значение

право собственности и эксплуатации

2 Класс В Назначение Бизнес-центры, офисные здания

Возраст здания Бизнес-центры после 5-7 лет эксплуатации,


или специальные новые офисные здания, или
реконструированные особняки

Расположение Несоответствие некоторым требованиям к


классу А (удаленность от транспортных арте-
рий, неудобный подъезд)

Конструктивные Монолитно-каркасные, металло-каркасные,


решения кирпичные здания. Возможность установки
фальшполов и подвесных потолков

Планировочные Несоответствие некоторым требованиям к


решения классу А (в связи с моральным устареванием

Архитектура и отделка объекта)

Инженерия Полностью контролируемый микроклимат в


ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
помещениях, поддержание постоянной тем-
пературы при помощи единой комбиниро-
ванной системы вентиляции, отопления и
кондиционирования воздуха; современные
системы безопасности здания; достаточное
инженерное обеспечение; UPS (источник
бесперебойного питания)

Инфраструктура и сервис Менее широкий спектр услуг

Паркинг Парковка, обеспечивающая достаточное ко-


личество машиномест

Управление зданием Управление зданием, отвечающее междуна-


род ным стандартам; профессиональный
опытный арендодатель; наличие правильно
оформленной юридической документации на
право собственности и эксплуатации зданием

3 Класс С Принятое название Офисные здания

©
18
Индекс Описание
Наименование
типа Характеристика Значение

Возраст здания Устаревшие офисные здания, реконструиро-


ванные здания иного назначения

Расположение С недостатками в расположении (удален-


ность от транспортных артерий, неудобный
подъезд)

Конструктивные решения Возможность установки подвесных потолков

Планировочные решения Достаточно эффективные поэтажные планы

Архитектура и отделка Требований к архитектуре не предъявляется.


Ремонт, соответствующий западным стандар-
там

Инженерия Система предварительного охлаждения при-


точного воздуха (comfort cooling) или сплит-
системы кондиционирования воздуха

Инфраструктура и сервис Недостаточная инфраструктура обслужива-


ния бизнеса и отдыха
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
Паркинг Недостаточное количество машиномест

Управление зданием Круглосуточная охрана; хорошая служба


эксплуатации; опытный арендодатель

4 Класс D Назначение Нежилые помещения в административно-


офисных зданиях, научно-исследовательских
институтах, приспособленные под офисы

Возраст здания Более 10 лет

Расположение Требования не предъявляются

Конструктивные решения

Планировочные решения

Архитектура и отделка Более или менее качественный ремонт

Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации

Инфраструктура и сервис Требования не предъявляются

Паркинг

Управление зданием Отсутствие специализированных служб экс-

©
19
Индекс Описание
Наименование
типа Характеристика Значение

плуатации и жизнеобеспечения

5 Класс Е Принятое название Нежилые помещения в жилых и нежилых


зданиях, приспособленные для размещения
офисов (первые этажи и подвалы жилых до-
мов, бывш. детские сады и т.д.)

Возраст здания Требования не предъявляются

Расположение

Конструктивные решения

Планировочные решения

Архитектура и отделка Более или менее качественный ремонт

Инженерия Устаревшие инженерные коммуникации

Инфраструктура и сервис Требования не предъявляются

Паркинг

Управление зданием
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
6 Класс F Принятое название То же, что класс Е, но не приспособленные
под офисы и не отремонтированные (неотде-
ланные)

Возраст здания То же, что класс Е

Расположение

Конструктивные решения

Планировочные решения

Архитектура и отделка Требуется реконструкция и ремонт (отделка)

Инженерия То же, что класс Е

Инфраструктура и сервис

Паркинг

Управление зданием

Описание вариантов классификации для офисной недвижимости Москвы


Класс А - помещения в новых офисных комплексах с первоклассным расположени-
ем, оптимальными планировочными решениями, высоким качеством отделки и инжене-

©
20
рии, автоматизированными системами жизнеобеспечения. Как правило, это здания биз-
нес-центров, т.е. они имеют развернутую инфраструктуру централизованного обеспечения
арендаторов оргтехникой, средствами связи и телекоммуникации, конференц-залы, сред-
ства бытового обслуживания и отдыха, содержатся в безупречном состоянии, имеют соб-
ственные службы безопасности, управления и обслуживания, охраняемые стоянки с чис-
лом мест не менее одного на 60 кв. м офисных помещений. Внутренняя отделка по инди-
видуальному заказу арендатора.
В условиях Москвы первые бизнес-центры, появившиеся в начале 90-х годов и от-
несенные к классу А, далеко не всегда соответствовали приведенному описанию. В по-
следние годы стандарты офисов класса А повышаются. Появились так называемые интел-
лектуальные здания, предусматривающие полную оптимизацию и автоматизацию всех
систем жизнеобеспечения. Началась первая волна переселения западных арендаторов в
более современные здания, которые значительно превосходят своих предшественников.
Основными арендаторами офисов в бизнес-центрах являются западные компании, а
также крупные российские фирмы, ведущие бизнес с зарубежными партнерами.
При необходимости более детального анализа офисы класса А можно расчленить
на классы А1, А2 и А3.

ЦЕНТРКласс А1: Здание должноОБРАЗОВАНИЯ


ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО отвечать требованиям
«МАОК»международных инвесторов; новое
В НЧОУ ВО «МИЭПП»
строительство; полностью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание по-
стоянной температуры и влажности при помощи единой комбинированной системы вен-
тиляции, отопления и кондиционирования воздуха (как правило, осуществляется при по-
мощи четырехтрубных фэнкойлов); возможность установки фальшполов и подвесных по-
толков; высота от пола до пола следующего этажа не менее 3,6 м (не менее 2,7 м от фаль-
шпола до подвесного потолка в законченном состоянии); эффективная планировка этажа -
рациональная эффективная сетка колонн (расстояние между колоннами не менее 6 м), ра-
циональное соотношение между колоннами и окнами; достаточное количество машино-
мест на подземной автостоянке; современные системы безопасности здания; хорошее ин-
женерное обеспечение; UPS (источник бесперебойного питания); управление зданием, от-
вечающее международным стандартам; профессиональный опытный арендодатель; нали-
чие правильно оформленной юридической документации на право собственности и экс-
плуатации зданием.
Класс А2: Вновь построенное или полностью реконструированное здание; полно-
стью контролируемый микроклимат в помещениях, поддержание постоянной температу-
ры при помощи единой комбинированной системы вентиляции, отопления и кондицио-

©
21
нирования воздуха; парковка, обеспечивающая достаточное количество мест; современ-
ные системы безопасности здания; достаточное инженерное обеспечение; UPS (источник
бесперебойного питания); возможность установки фальшполов и подвесных потолков;
управление зданием, отвечающее международным стандартам; профессиональный опыт-
ный арендодатель; наличие правильно оформленнойюридической документации на право
собственности и эксплуатации зданием. Очень близко к классу А1, но уступает ему по не-
скольким незначительным параметрам.
Класс А3: Вновь построенное или полностью реконструированное в начале или се-
редине 90-х годов; часто имеют двухтрубную систему вентиляции, отопления и кондици-
онирования воздуха, или систему предварительного охлаждения приточного воздуха
(comfort cooling); может иметь некоторые проблемы с эффективностью поэтажного плана
(например, капитальные стены); может иметь менее опытного арендодателя и/или службу
эксплуатации. Близко к классу А2, но уступает ему по нескольким незначительным пара-
метрам.

Класс В - помещения данного класса обладают практическими теми же характери-


стиками, что и офисы класса А, однако не являются столь престижными, и спектр предла-
гаемых
ЦЕНТР ими услуг не столь широк.
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО Это, как правило,
ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» офисы класса
В НЧОУ ВОА «МИЭПП»
после 5-7 лет экс-
плуатации.
В условиях Москвы класс В - это также офисные помещения в специальных новых офис-
ных зданиях, по каким-либо параметрам качества или расположения уступающих классу
А (не претендующих на звание бизнес-центра, но отвечающих стандартам западного
офиса и вполне привлекательных как для западных, так и для богатых российских компа-
ний). Кроме того, это реконструированные и переоборудованные старинные особняки,
расположенные в уютных уголках старой Москвы, приобретаемые или арендуемые круп-
ными российскими банками, издательскими домами, официальными представительства-
ми западных стран.
В настоящее время наблюдается тенденция разделения офисов по назначению: офисы
класса А компании используют для размещения топ-менеджмента (как представитель-
ские), а класса В с более низкими арендными ставками – для размещения основной массы
сотрудников (как рабочие).

Класс С - офисы, по характеристикам здания соответствующие классам В, но с не-


достатками в расположении (удаленность от транспортных артерий, неудобный подъезд)

©
22
и оборудовании (недостаточная инфраструктура обслуживания бизнеса и отдыха, недо-
статочное количество машиномест на парковке) – все офисные здания, не удовлетворяю-
щие требованиям к классу В хотя бы по одному критерию.
Для более подробного изучения офисы класса С удобно расчленить на С1 и С2.
Класс С1: Реконструированное здание; система предварительного охлаждения
приточного воздуха (comfort cooling) или сплит-системы кондиционирования воздуха;
возможность установки подвесных потолков; достаточно эффективные поэтажные планы;
косметический ремонт, соответствующий западным стандартам; круглосуточная охрана;
хорошая служба эксплуатации; опытный арендодатель.
Класс С2: Реконструированное здание или качественный ремонт здания класса D;
принудительная вентиляция; управление зданием на минимальном уровне.
Класс D- офисные помещения в административных зданиях с устаревшими инже-
нерными коммуникациями, отсутствием специализированных служб жизнеобеспечения.
В условиях Москвы это основной объем офисов российского стандарта - разнообразные
нежилые помещения в административных зданиях, научно-исследовательских институтах,
построенных более 10 лет назад, приспособленные под офисы (как правило, после более
или менее качественного ремонта). Такие здания достаточно импозантны, располагают
некоторым бизнес-сервисом (библиотека,
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯтипография,
«МАОК»достаточное
В НЧОУ ВОколичество
«МИЭПП»телефон-
ных линий), общей автостоянкой. В последнее время многие НИИ, воспользовавшись до-
ходами от сдачи в аренду части своих помещений, производят реконструкцию своих зда-
ний и их переоснащение, повышая уровень цивилизованности офисов и их доходность
вплоть до стандартов класса С.
Класс Е - нежилые помещения в жилых и нежилых зданиях, приспособленные
для размещения офисов.
В Москве это переоборудованные полуподвальные помещения, отдельные квартиры в
жилых зданиях, переданные в нежилой фонд, бывш. детские сады и т.п., иногда с отдель-
ным входом и автостоянкой на 2-4 машины. При условии удачного расположения, ремон-
та европейского класса, оснащения качественной мебелью и оргтехникой такие офисы
вполне конкурентоспособны с офисами более высокого класса (переходят в класс D).
Ввиду многочисленности объектов класса Е их можно расчленить на два класса, введя но-
вый критерий – наличие отдельного входа.
Класс Е1 – помещения (здания), имеющие отдельный вход (с улицы или со двора).
Класс Е2 – помещения, не имеющие отдельного входа (вход из общего подъезда).

©
23
Класс F – помещения свободного назначения и офисные в нижних этажах вновь
построенных зданий (без отделки и оборудования) либо в полуподвальных или подваль-
ных помещениях жилых и нежилых зданий, подлежащие ремонту и реконструкции.
Класс F также может быть разбит на два класса (F1 и F2) по признаку наличия от-
дельного входа.
© Стерник Г.М., 24.01.03.

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

©
24