Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ
по теме
ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
oak07@mail.ru
1
ОЦЕНКА ЗЕМЛИ
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
1. Земельные ОБРАЗОВАНИЯ
участки образуются «МАОК»
при разделе, В НЧОУ
объединении, ВО «МИЭПП» земель-
перераспределении
ных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государ-
ственной или муниципальной собственности.
2
• при оценке всегда необходимо учитывать возможность различного целевого ис-
пользования как земли вообще, так и в ряде случаев конкретного земельного
участка в частности (исходя из принципа ННЭИ):
- как основного средства производства: сельскохозяйственные и лесные зем-
ли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для
всех отраслей экономики, в том числе продуктов питания;
- как пространства для социально-экономического развития: земля яв- ляет-
ся пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;
- в том числе земельный фонд выступает основой формирования среды про-
живания населения страны;
- земли обеспечивает экологическую безопасность, в первую очередь земли
лесного и водного фондов и земли сельскохозяйственного назначения. Поэтому во всех
развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как при-
родного, так и хозяйственного объекта;
- в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных
участков не применимы понятия физического и функционального износа, а также аморти-
зации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стои-
мость
ЦЕНТРземельных участков, в отличие
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО от стоимости
ОБРАЗОВАНИЯ зданий,
«МАОК» В сооружений и других улучше-
НЧОУ ВО «МИЭПП»
ний, со временем, как правило, увеличивается.
ПРАВОВЫЕ ПОНЯТИЯ
3
ЗК РФ п.8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно кото-
рому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной
категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и
требованиями законодательства;
В соответствии с ЗК РФ (Статья 7. Состав земель в Российской Федерации)
1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие
категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасно-
сти и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.
Зонирование территорий
Градостроительное зонирование — это вид градостроительной деятельности,
осуществляющий зонирование территорий муниципальных образований в целях опреде-
ления территориальных зон и установления градостроительных регламентов;
4
• рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объек-
ты спорта);
• зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное,
историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо
ценное значение;
• зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отхо-
дов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено
только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных
зонах);
• иные территориальные зоны, выделяемые с учетом функциональных зон и местных
особенностей использования земельных участков и объектов капитального строи-
тельства.
1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с гра-
достроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.
12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными
дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут
включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.
ЦЕНТРРазрешенное использование
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
Статья 7 п.2
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и
разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок
проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федераль-
ных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов вы-
бирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классифи-
катором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по
выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отно-
шений.
5
обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими
земельными участками (сервитут).
6
право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности
на землю;
которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.
1.1. Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности
на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственно-
сти на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения тако-
го земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения
земельного участка.
3. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передавать-
ся земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образова-
ний.
5. Земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, земельные участки, находящиеся в соб-
ственности субъектов Российской Федерации, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность в
целях их предоставления гражданам бесплатно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.
Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности одного муниципального образования, могут
быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность другого муниципального образования в целях их предо-
ставления гражданам бесплатно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.
Земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Феде-
рации, муниципальной собственности, могут быть переданы безвозмездно в собственность субъектов Российской
Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях их предоставления гражданам бес-
платно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.
8
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в
земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установ-
ления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом
и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными за-
конами.
9
• 0,3 процента в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохо-
зяйственного назначения (или в составе зон сельскохозяйственного использования
в населенных пунктах); занятых жилищным фондом и объектами инженерной ин-
фраструктуры жилищно-коммунального комплекса (или предоставленных для жи-
лищного строительства); предоставленных для личного подсобного хозяйства, са-
доводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
• 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Допускается установление
дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или)
разрешенного использования земельного участка. С 1 января 2011 года земельный
налог уплачивается налогоплательщиками – физическими лицами один раз в год,
не ранее 1 ноября года, следующим за налоговым периодом.
В соответствии со Статьей 2
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
1. До 1 января 2012 года в ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ
соответствии осуществляется ВО «МИЭПП»
продажа земельных участ-
ков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся
собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, соору-
жений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муници-
пальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или
реконструированы здания, строения, сооружения; а также, если эти здания, строения, сооружения
были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчуж-
денных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками располо-
женных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собствен-
ности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земель-
ного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственни-
ков не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.
10
• трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения;
• полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из
оборота или ограниченных в обороте.
Статья 3.1
1. В целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности от-
носятся:
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности
Российской Федерации;
земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территори-
альным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим
организациям, созданным федеральными органами государственной власти;
земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвоз-
мездного срочного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными
академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук;
земельные участки, предоставленные в аренду Государственной компании "Российские автомобильные дороги"
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и
управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства;
иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными закона-
ми земли.
2. В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Рос-
сийской Федерации относятся:
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов
ЦЕНТР Федерации;
Российской ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а
также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, со-
зданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными закона-
ми земли.
3. В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, город-
ских округов, муниципальных районов относятся:
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответ-
ствующих муниципальных образований;
земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных
образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим органи-
зациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Рос-
сийской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с
ними законами субъектов Российской Федерации земли.
4. К собственности субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-
Петербурга относятся земельные участки, указанные в пунктах 2 и 3 настоящей статьи и расположенные в границах
этих субъектов Российской Федерации.
5. Изданные Правительством Российской Федерации до 1 июля 2006 года акты об утверждении перечней зе-
мельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муници-
пальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю,
являются основанием для государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федера-
ции, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на такие земельные участки.
Статья 5. Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации законодательные ак-
ты Союза ССР, содержащие нормы земельного права и действующие на территории Российской Федерации, не
применяются.
11
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
13
Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна
быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета
об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при
оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются
оценщиком.
В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:
• описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земель-
ного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный
участок;
• описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных
в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изме-
няющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участ-
ка);
• фотографии земельного участка и его улучшений;
• характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
• установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.
14
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
(с учетом методологии, изложенной в МР-568)
15
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, со-
ответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого зе-
мельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглажи-
вающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения
скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости (по терминологии ФСО-3
это ценообразующие факторы) объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на
рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с
земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный
участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
• инфраструктура ОБРАЗОВАНИЯ
(наличие «МАОК» В сетей
или близость инженерных НЧОУ иВО «МИЭПП»
условия подключения
к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
• условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собствен-
ных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денеж-
ными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
• обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный
участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилиро-
ванность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с анало-
гом до даты проведения оценки.
2. Метод выделения
16
В отличие от метода прямого сравнения продаж, метод выделения применяется
для оценки незастроенных земельных участков на основании информации о стоимо-
сти сопоставимых, но уже застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, анало-
гичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый зе-
мельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается ис-
пользование цен предложения спроса);
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному исполь-
зованию.
17
Таким образом, метод выделения сочетает в себе методы сравнительного подхо-
да для определения стоимости застроенного земельного участка, и методы затратного
подхода, с помощью которых определяется стоимость строительства (воспроизвод-
ства или замещения) улучшений.
3. Метод распределения
В отличие от метода прямого сравнения продаж, метод распределения, также
как и метод выделения применяется для оценки незастроенных земельных участков
на основании информации о стоимости сопоставимых, но уже застроенных земель-
ных участков.
В отличие от метода выделения в методе распределения предполагается
наличие рыночной информации о доле стоимости земельного участка в общей стои-
мости единого объекта недвижимости.
На практике информация о таких соотношениях имеет либо совершенно об-
щий вид (в лучшем случае - аналитика), либо отсутствует совсем.
По этой причине на практике метод трудно применим.
18
В реалиях следует иметь в виду, что исходя их смысла метода прямой капитализа-
ции под земельной рентой следует понимать рентный доход на землю (арендная плата) за
вычетом расходов, что будет являться аналогом чистого операционного дохода.
Обычно данный метод применим для земель сельскохозяйственного назначения,
земель лесного фонда и др.
5. Метод остатка
Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного
участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за опре-
деленный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих
наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за опреде-
ленный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замеще-
ния улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от
ЦЕНТРулучшений;
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от
единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого опера-
ционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период вре-
мени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной
ренты.
Метод основан на принципе остаточной продуктивности.
По своей сути метод родственен методу выделения, оба метода можно охарак-
теризовать, как «техника остатка».
19
земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами,
видом и характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного
участка;
• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов
от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в
оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использо-
ванием земельного участка.
По своей сути метод является применением метода ДДП при модельном построе-
нии некоего инвестиционного проекта, соответствующего принципу ННЭИ для оценивае-
мого земельного участка.
Метод предполагаемого использования также, как и метод остатка, основан на
принципе остаточной продуктивности.
Следует отметить, что метод предполагаемого использования содержит наиболь-
шее количество допущений, что может привести к неоправданно высокой погрешности
вычислений.
20
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ
Особенности использования земельных ресурсов в городских условиях
• высокая насыщенность (плотность застройки) ЗУ различными зданиями, сооруже-
ниями и иными улучшениями;
• высокая насыщенность объектами городской инфраструктуры (транспорт, тепло-
вые и электрические сети, водоснабжение, канализация);
• принадлежность городской инфраструктуры городским властям;
• различные формы предоставления ЗУ в собственность или пользование (конкурсы,
торги, аукционы, инвестиционные контракты, условия которых либо непрозрачны,
либо итоговые результаты не публикуются);
• возможность перевода ЗУ из одной категории в другую (из земель промышленно-
сти в жилой фонд);
• влияние административного ресурса.
21
4. Рыночная стоимость ЗУ составит 47,8 + 12,8 = 60,6 млн.руб.
22
ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного
строительства);
2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимо-
сти;
3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земель-
ный участок;
5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором
расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в преде-
23
лах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или со-
оружения, если объектом недвижимости является помещение;
24