Вы находитесь на странице: 1из 14

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ

ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ
по теме

РЫНОЧНЫЙ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ) ПОДХОД ПРИ ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

Кушлянский Олег Александрович


к.ф.-м.н
доцент МАОК

oak07@mail.ru
РЫНОЧНЫЙ (СРАВНИТЕЛЬНЫЙ) ПОДХОД
К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Рыночный подход (сравнительный подход, подход сравнения продаж)


определяет стоимость объекта оценки на основе анализа цен реальных или
предполагаемых сделок с сопоставимыми с объектом оценки объектами-
аналогами на открытом рынке.
Использование цен предложения (предполагаемая сделка) допускается
ФСО-1 (п.14, 22).

Условия формирования рыночной стоимости:


• рынок открыт посредством публичной оферты и функционирует в условиях
конкуренции;
• у сторон отсутствуют обязательства по совершению конкретной сделки и ни
на одну из сторон не оказывается давление или принуждение;
• стороны хорошо информированы о предмете сделки, о состоянии рынка и
действуют в своих интересах;
• цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и
предполагает оплату сделки в адекватной (денежной) форме.
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

Рыночная стоимость (РС) - расчетная величина, при этом она является


равновесной ценой, формируемой на рынке, и является функцией цен объек-
тов-аналогов (Цанi) и ключевых и вторичных ценообразующих факторов (fi),
называемых элементами сравнения:
РС = F ( Цанi, fi )

Основополагающий принцип оценки в применении к сравнительному


подходу - принцип замещения: при наличии на рынке определенного коли-
чества схожих предложений рациональный покупатель (инвестор) не запла-
тит за объект больше той суммы, в которую ему обойдется приобретение
иного объекта аналогичной полезности.

Применение сравнительного подхода предпочтительнее всегда, когда объект


оценки относится к сегменту объектов, торгующихся на открытом рынке.
Сюда относится в первую очередь жилье, встроенные помещения различного
назначения, отдельно стоящие здания относительно небольших размеров, помещения в
долевой собственности также при относительно небольших размерах.
Крупные здания, например, административного назначения, нечасто продаются
на открытом рынке и применение к ним сравнительного подхода весьма ограниченно.
2
По отношению к бизнес-центрам, торговым центрам, многофункциональным
центрам, складским комплексам относительно недавней постройки сравнительный под-
ход практически неприменим, т.к.:
- такие объекты возводятся, как правило, по индивидуальным проектам;
- информация о сделках с такими объектами, даже если имеется, носит единич-
ный характер;
- ценовая информация о сделке не всегда достоверна, т.к. может иметь нерыноч-
ное происхождение.

Области применения рыночного подхода:


• везде, где требуется определение рыночной стоимости (объекта
недвижимости или арендной платы) и есть достаточное количе-
ство рыночной информации;
• при этом объект не является специализированным;
• при этом объекту не свойственны какие-либо особые выгоды или
обременения;
в том числе:
• при определении справедливой стоимости по МСФО для неспеци-
ализированного имущества;
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
• как элемент затратного подхода при определении стоимости зе-
мельного участка, а также затрат на создание нового объекта;
• как элемент доходного подхода при определении рыночной стои-
мости арендной платы.

Источники информации по ценам сделок:


• данные периодических изданий;
• риэлторские агентства;
• аналитические издания;
• интернет - обзоры инвестиционных компаний и агентств недви-
жимости, их листинги;
• информация, собранная Заказчиком оценки (собственником).
При этом:
• необходима тщательная проверка и анализ собранной информа-
ции;
• в отчете об оценке обязательно приводится ссылка на источник
информации по ценам объектов-аналогов согласно ФСО-3.

3
Примерная сегментация рынка недвижимости.
По типу недвижимости:
• жилая городская;
• коттеджная городская или загородная (индивидуальная);
• административная (офисная);
• торговая;
• производственная;
• складская.
С учетом расположения:
• мегаполис;
• областной центр;
• крупный город;
• область;
• провинция и т.д.

Элементы сравнения
Это группы ценообразующих факторов, исходя из анализа которых вы-
бираются объекты-аналоги и производятся корректировки.
О выборе
ЦЕНТР аналогов и способах
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО введения
ОБРАЗОВАНИЯ корректировок
«МАОК» В НЧОУ ВО подробное
«МИЭПП» об-
суждение ниже - в методе прямого сравнения продаж.

Единицы сравнения для объектов-аналогов и объекта оценки


Для свободных ЗУ - единица площади (гектар, сотка, кв. метр).
Для застроенных участков - по объекту недвижимости:
• 1 кв.м общей площади,
• 1 кв.м жилой площади,
• 1 кв.м чистой площади, сдаваемой в аренду,
• 1 куб.м полезного объема,
• 1 пог.м фронтальной длины,
• 1 посадочное место в кафе, 1 номер в гостинице, т.е. единица,
приносящая доход.

4
МЕТОДЫ РЕАЛИЗАЦИИ РЫНОЧНОГО ПОДХОДА

В любом случае все методы подразумевают выявление на рынке цено-


вой информации по объектам-аналогам (сделка или предложение), макси-
мально близких по своим характеристикам к объекту оценки.

Важнейшие характеристики
Объект-аналог: выявленный на рынке объект, максимально близкий к
объекту оценки (желательно идентичный) по ключевым ценообразующим
факторам и по возможности близкий по вторичным ценообразующим факто-
рам - элементам сравнения.
Ключевые или первичные ценообразующие факторы (ключевые эле-
менты сравнения) - это:
• функциональное назначение (при желательно максимально близких
физических характеристиках);
• глобальное
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ(однозначно
место расположения «МАОК» В НЧОУ ВО в«МИЭПП»
регион, крупном го-
роде район, префектура, управа и т.д., в мегаполисах это может быть
привязка к станции метро и др.).
Элементы сравнения (вторичные ценообразующие факторы) - фак-
торы, по которым проводятся корректировки цен объектов-аналогов с целью
максимального нивелирования различий между объектами-аналогами и объ-
ектом оценки.

В общем случае выделяется 4 метода в рамках сравнительного подхода:


1. Метод прямого сравнения продаж
2. Метод валового рентного мультипликатора (ВРМ)
3. Корреляционно-регрессионный анализ (моделирование рыночного це-
нообразования)
4. Метод качественного анализа сопоставимых объектов

5
1. Метод прямого сравнения продаж или метод сравнительного ана-
лиза сделок.
Этот метод является предпочтительным при реализации рыночного под-
хода. Необходимое условие реализации метода - наличие достоверной цено-
вой информации для достаточного количества (не менее трех) объектов-
аналогов, достаточно близких к объекту оценки по своим характеристикам
исходя из ключевых ценообразующих факторов.
Тогда различие между ценовыми характеристиками объектов-аналогов и
объектом оценки по вторичным ценообразующим факторам (элементам
сравнения) устраняется путем введения корректировок (поправок) в цены
объектов-аналогов.
Исходя из определения метода и его сути, величина каждой корректи-
ровки (поправки) не должна превышать несколько процентов от цены объек-
та-аналога, а суммарная величина корректировок (по модулю) более чем 25-
30%, будет вызывать сомнения в правомерности применения данного метода.
Данный метод обеспечивает наименьшую погрешность при проведении
расчетов.

2. Метод валового рентного мультипликатора.


Данный метод основан на получении соотношения между рыночной це-
ной продажи (Цанi) и рыночной величиной арендной платы (АПанi) за весь
ЦЕНТР
объект дляДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
объектов-аналогов, «МАОК»
сопоставимых В НЧОУ оценки.
с объектом ВО «МИЭПП»
Эта вели-
чина называется валовым рентным мультипликатором (ВРМ):
ВРМ = F (Цанi / АПанi).
В терминах доходного подхода к оценке величина АПанi это либо потен-
циальный валовый доход (ПВД), либо действительный валовый доход (ДВД).
На практике оценщик имеет возможность определить ПВД, т.е. мак-
симально возможную арендную плату за весь объект недвижимости, путем
умножения арендной ставки за единицу сравнения (например, 1кв.м площа-
ди)на количество единиц сравнения (площадь).
Тогда, если для объекта оценки известна рыночная величина арендной
платы (АПоб), то его рыночная стоимость (РСоб) определяется умножением
величины арендной платы на значение валового рентного мультипликатора:
РСоб = ВРМ * АПоб
В классическом варианте имеется в виду, что на объект-аналог одно-
временно имеется информация как о цене продажи, так и по действующей
арендной ставке.
В условиях России это нечасто осуществимо (хотя подобные предло-
жения встречаются). Но трудно представить себе мотивацию собствен-
ника, который говорит: «Хотите - продам, хотите - сдам в аренду».

Учебный пример по классическому сценарию.

6
Рыночная величина арендной платы объекта оценки 600 руб./кв.м. в ме-
сяц. Площадь объекта 1200 кв.м.
На рынке выявлено 3 аналога, для которых одновременно известны как
величина арендной платы, так и предполагаемая цена продажи.
Аналог Рыночная ПВД, Предполагаемая ВРМ в годо-
арендная пла- руб./кв.м цена продажи за вом исчисле-
та, руб./кв.м / в год кв.м, руб нии
месяц
Объект-аналог 1 650 7800 31 000 3,97
Объект-аналог 2 700 8400 37 000 4,40
Объект-аналог 3 550 6600 28 000 4,24
Среднее 4,20
Рыночная стоимость единицы площади объекта оценки составит:
600 * 12 * 4,20 = 30 240 руб. / кв.м.
Рыночная стоимость объекта оценки составит:
30 240 руб. * 1200 = 36 288 000 руб.

Примечание
В данном примере использовано значение ВРМ в годовом исчислении, хотя ВРМ
можно былоДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
ЦЕНТР ОБРАЗОВАНИЯ
рассчитать и в месячном «МАОК»
выражении. В НЧОУтак
На практике ВО просто
«МИЭПП»удобнее.
Например, при финансовых расчетах удобнее использовать годовые ставки доходности,
квартальные и месячные используются редко.
Реально метод осуществим через статистический анализ выборок сопо-
ставимых объектов, как по продаже, так и по аренде.
Метод ВРМ опирается на значение арендной платы, и не учитывает раз-
личие аналогов по размеру операционных расходов, он может привести к
значительной погрешности в итоговом результате.
Обычно метод ВРМ используется как экспресс-метод определения ры-
ночной стоимости.

3. Метод моделирования рыночного ценообразования (корреляци-


онно-регрессионный анализ).
В тех случаях, когда выявленные аналоги заметно отличаются от объек-
та оценки, например, по расположению районного города относительно об-
ластного центра, метод прямого сравнения продаж становится непримени-
мым.
Однако используя методы статистической обработки информации, воз-
можно установить зависимость (корреляцию) между ценой и различными па-
раметрами (либо отсутствие такой связи), характеризующими данный тип
объектов недвижимости.

7
На основе выявленных корреляций строится уравнение регрессии, уста-
навливающее связь рыночной стоимости с указанными параметрами.

4. Методы качественного анализа сопоставимых объектов. Метод


также используется при недостатке достаточно близких аналогов. Метод ис-
пользует качественное сравнение выявленных аналогов с объектом оценки
по различным параметрам. При его реализации используются методы мат-
ричной алгебры.

Для реализации последних двух методов требуется владение соответ-


ствующим математическим аппаратом. Поэтому в рамках базового курса
эти методы рассматриваться не будут.

МЕТОД ПРЯМОГО СРАВНЕНИЯ ПРОДАЖ

1. Сущность метода
На основе анализа рынка и выявления ключевых ценообразующих
факторов (ключевых элементов сравнения) для конкретного объекта оценки
(или соответствующего
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГОсегмента рынка недвижимости)
ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУотбираются
ВО «МИЭПП» объ-
екты-аналоги, далее выявляются единица сравнения, на основе которой
проводятся дальнейший анализ и расчеты, и дополнительные элементы
сравнения (вторичные ценообразующие факторы), влияние которых на ито-
говую стоимость учитывается путем введения корректировок (поправок) в
цены объектов-аналогов.
Как говорилось выше, исходя из определения метода и его сути, величи-
на каждой корректировки (поправки) не должна превышать несколько про-
центов от цены объекта-аналога, а суммарная (по модулю) величина коррек-
тировок не может быть значительной по сравнению с ценой объекта-аналога.
Единого критерия о значении суммарной величина корректировок не
существует. Исходя из опыта реализации метода прямого сравнения продаж,
можно сделать следующие рекомендации:
• разумное значение суммарной (по модулю) корректировки не
должно превышать 15 - 20% от цены объекта-аналога;
• суммарное значение корректировок 25 - 30% является критиче-
ским с точки зрения корректности применения метода;
• суммарное значение корректировок более, чем 30%, будет вызы-
вать сомнения в правомерности применения данного метода.
Этот метод обеспечивает наименьшую погрешность при проведении
расчетов стоимости по сравнению с другими методами оценки стоимости не-

8
движимости как в рамках сравнительного подхода, так и по сравнению с ме-
тодами оценки на основе доходного и затратного подходов.

2. Критерии выбора объектов-аналогов


• единое с объектом оценки функциональное назначение в одном
сегменте рынка;
• важнейшим ценообразующим фактором для объектов недвижимо-
сти является его глобальное место расположения (в крупных горо-
дах - на уровне района, префектуры, управы; в мегаполисах это
может быть привязка к станции метро; в области это может зави-
сеть от численности населения и статуса населенного пункта -
районный центр, промышленный центр, в том числе с градообра-
зующими предприятиями и др.).
Таким образом, фактор единства глобального места расположения объ-
екта-оценки и объектов-аналогов обеспечивается при выборе объектов-
аналогов. Влияние места расположения на стоимость объекта оценки учиты-
вается автоматически.

3. Этапы реализации метода:


• анализ рыночной ситуации для объекта недвижимости - объекта
оценки исходя из его
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО типа и места
ОБРАЗОВАНИЯ расположения
«МАОК» (региона);
В НЧОУ ВО «МИЭПП» здесь
же проводится сегментирование рынка;
• сбор соответствующего массива информации - выбор объектов
аналогов исходя из сходства:
- по назначению использования,
- по передаваемым правам,
- по качеству объекта и физическим характеристикам,
- по локальному местоположению;
• проверка собранной информации;
• определение единицы сравнения;
• определение вторичных ценообразующих факторов (элементов
сравнения), по которым будут производиться корректировки цен
аналогов;
• определение модели (моделей), определяющих влияние элементов
сравнения (корректировок) на стоимость единицы сравнения;
• определение (расчет) корректировок и их внесение в расчет -
определение скорректированного значения цены объектов-
аналогов и цен единицы сравнения;
• анализ полученных значений и определение стоимости объекта
оценки.

9
4. Виды корректировок и последовательность их внесения
Все корректировки вносятся в цены объектов-аналогов. Цель процедуры
- максимально снивелировать различия между объектом-аналогом и объек-
том оценки, последовательно приближая цену объекта-аналога к расчетной
величине цены объекта оценки - определяемой стоимости.

Общая последовательность внесения корректировок основана на


наборе элементов сравнения - вторичных ценообразующих факторов.
1. Передаваемые права.
2. Условия финансовых расчетов.
3. Условия продажи (чистота сделки).
4. Время продажи (динамика рынка).
5. Местоположение (локальное).
6. Физические характеристики.
7. Экономические характеристики.
8. Сервис и дополнительные элементы.
9. Наличие движимого имущества.
В литературе существует рекомендация: первые 4 корректировки вы-
полняются именно в этой же последовательности с подведением итогов по-
сле каждой корректировки. Для остальных корректировок последователь-
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
ность внесения не столь важна.

Комментарий.
1. Поскольку в российских условиях обычно используются цены предложения, следу-
ет вводить корректировку на торг. Ее можно внести в п.4 (динамика рынка).
Но, по мнению автора рекомендаций, корректировку на торг целесообразно вно-
сить до всех перечисленных корректировок, т.к. в этом случае цена предложения сразу
приводится к цене сделки.

2. Из-за сложности получения достоверной информации при обосновании и расчете


ряда корректировок, целесообразно обеспечить по возможности идентичность объекта
оценки и объектов-аналогов по следующим параметрам:
• права собственности (пользование, владение и распоряжение), наличие или
отсутствие обременений;
• условия финансирования;
• условия продажи.
3. С целью минимизации вносимых корректировок, как по их величине, так и по ко-
личеству, целесообразно добиваться максимально возможной близости объектов-
аналогов и объекта оценки по следующим параметрам:
• время продажи;
• локальное местоположение (на уровне расстояния от станции метро,
транспортного узла, областного центра, крупной транспортной магистра-
ли);

10
• физические характеристики (площадь / объем, конструктив, год постройки
с учетом проведения реконструкций и др.).

Основное правило внесения корректировок касается знака вносимой


корректировки.
Знак вносимой корректировки можно определить следующим обра-
зом:
• если по анализируемому элементу сравнения объект-аналог лучше
объекта оценки, значит он дороже, и его цену надо уменьшить;
корректировка отрицательна;
• если по анализируемому элементу сравнения объект-аналог хуже
объекта оценки, значит он дешевле, и его цену надо увеличить;
корректировка положительна.

Существуют 2 способа внесения корректировок (поправок): абсолют-


ные и процентные (относительные).
Абсолютные корректировки вносятся в денежном выражении. Как
правило, данные корректировки вносятся на наличие / отсутствие какого-
либо элемента в виде определения затрат на создание данного элемента
(например, наличие / отсутствие автостоянки и др.) или на устранение разли-
чий (необходимость проведения ремонта и т.д.).
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
Абсолютные корректировки могут вноситься как в цену объекта-аналога
целиком, так и в цену единицы сравнения.
Относительные (процентные) корректировки могут вноситься как в
виде чисто процентной поправки, так и в виде корректирующего коэффици-
ента.
Например, выявлено отличие цены объекта-аналога от объекта оценки
на 4%, тогда, если аналог стоит 1000 единиц:
1) аналог хуже объекта оценки:
- скорректированная цена аналога равна 1000 + 1000*0,04 = 1040, или:
- корректирующий коэффициент равен 1 + 0,04 = 1,04, скорректирован-
ная цена аналога равна 1000*1,04 = 1040;
2) аналог лучше объекта оценки:
- скорректированная цена аналога равна 1000 - 1000*0,04 = 960, или:
- корректирующий коэффициент равен 1 - 0,04 = 0,96, скорректирован-
ная цена аналога равна 1000*0,96 = 960.
В некоторых изданиях рассматривается возможность следующего варианта: 1000 / 1,04 = 961,5,
погрешность между вариантами 0,15%, что несущественно, применимы оба варианта, единой точки зре-
ния нет.

О последовательности внесения абсолютных и относительных коррек-


тировок в литературе единого мнения нет. Тем не менее, итоговый результат
от этого будет зависеть. Рассмотрим на примере.
11
Пример 1.
Объект оценки - загородный дом.
Объект аналог - точно такой же дом, но к которому пристроен гараж. По место-
положению аналог лучше объекта оценки на 20%. Цена аналога 11 млн., стоимость га-
ража 1 млн.
Определить стоимость объекта оценки.
1) Сначала относительные корректировки, потом абсолютные.
Соб = 11 * (1 - 0,2) - 1 = 7,8 млн.
2) Сначала абсолютные корректировки, потом. относительные
Соб = (11 -1) * (1 - 0.2) = 8 млн.
Разброс значений невелик, около 2,5%.
Тем не менее, по мнению автора данного руководства, в описанном конкретном слу-
чае, когда дополнительный элемент присутствует в объекте-аналоге, корректнее снача-
ла вносить абсолютные корректировки, т.к. они учитывают наличие / отсутствие до-
полнительного элемента в объекте-аналоге. Внося сначала относительную корректиров-
ку мы корректируем и стоимость гаража, хотя затраты на его создание от местопо-
ложения практически не зависят.
В обратном случае, когда дополнительный элемент имеется у объекта
оценки, но отсутствует у объекта-аналога, ситуация меняется.
Пример 2.
Объект оценки - загородный дом с пристроенным гаражом.
Объект аналог - точно такой же дом, но без пристроенного гаража. По местопо-
ложению аналог лучше объекта оценки на 20%. Цена аналога 10 млн., стоимость гаража
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
1 млн.
Определить стоимость объекта оценки.
1) Сначала относительные корректировки, потом абсолютные.
Соб = 10 * (1 - 0,2) + 1 = 9 млн.
2) Сначала абсолютные корректировки, потом. относительные
Соб = (10 + 1) * (1 - 0.2) = 8,8 млн.
В этом случае ситуация обратная. Чтобы нескорректировать стоимость гаража,
сначала целесообразно внести относительную корректировку, а потом абсолютную.

Таким образом, порядок внесения относительных и абсолютных корректировок за-


висит от конкретной ситуации.

В итоге, можно предложить следующий алгоритм расчета (для случая,


когда единицей сравнения является площадь S).
1. Выбираются объекты-аналоги (не менее 3-х) с ценами Цан.
2. Вносятся абсолютные и относительные корректировки на объект-
аналог в целом (по пп.1-4: передаваемые права, финансовые расчеты, чистота
сделки, динамика рынка), с подведением промежуточных итогов после каж-
дой корректировки. Получаем Цан кор 1.
При этом целесообразно изначально ввести корректировку на цену
предложения (торг).

12
3. Вносятся иные абсолютные корректировки на объект-аналог в целом
(типа гаража) с учетом сказанного в примерах, получаем Цан кор 2.
4. Переходим к цене единицы сравнения, поделив скорректированную
цену объекта-аналога на площадь аналога: Цедан 3= Цан кор 2 / Sан.
5. Вносятся абсолютные (типа стоимости проведения ремонта в расчете
на 1 кв.м) и относительные (процентные) корректировки на цену единицы
сравнения, получаем Цедан кор 4.
6. Согласовываются (взвешиваются) скорректированные цены объектов-
аналогов (в простейшем случае - среднее арифметическое).
В итоге получаем уже не цену, а расчетную величину - стоимость еди-
ницы сравнения для объекта оценки Седоб.
7. Последний шаг - полученная стоимость единицы сравнения умножа-
ется на количество единиц сравнения (в данном случае на площадь) объекта
оценки. Стоимость объекта оценки равна: Соб = Седоб * Sоб.
Следует отметить, что вообще говоря, последовательность внесения процентных
корректировок никак не влияет на результат.

5. Методы определения корректировок

Анализ парных продаж


Подразумевает
ЦЕНТР наличиеОБРАЗОВАНИЯ
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО двух аналогов, полностью
«МАОК» В НЧОУ идентичных
ВО «МИЭПП» друг
другу, за исключением одного параметра. Тогда корректировка на данный
параметр составит разность между их ценами.
Пример.
Пусть имеется 2 аналога - идентичные квартиры, отличающиеся только наличием
/ отсутствием балкона. Цена квартиры с балконом 100 000 ед., без балкона 98 000 ед.
Тогда корректировка на балкон составит 100 000 - 98 000 = 2 000 ед.
Комментарий.
Данный метод является классическим и описан практически во всех учебниках.
Однако на практике в реальных условиях у оценщика не бывает информации
настолько исчерпывающей, что можно уверенно выделить различие по единственному
параметру.
С точки зрения автора намного корректнее применение статистических или экс-
пертных корректировок.

Статистические методы
Если имеющаяся ценовая информация позволяет составить две значи-
мые выборки по объектам, точно отличающиеся по одному параметру, раз-
личия по другим параметрам нивелируются при статистической обработке, и
различие между полученными значениями математического ожидания в вы-
борках и дадут величину корректировки.
В каких-то случаях оценщик может выполнить данную процедуру само-
стоятельно, если располагает соответствующей базой данных или собствен-
13
ным архивом. Но чаще результаты таких исследований публикуются в анали-
тических обзорах, монографиях и справочниках.

Экспертные методы внесения и расчета поправок


Применение экспертных методов напрямую допускается ФСО.
Результаты их использования (часто, с учетом статистической обработ-
ки) публикуются в различных изданиях, например:
Шабалин В.Г. Сделки с недвижимостью на первичном и вторичном рынках. Омега-
Л, Москва, 2006.
Лейфер Л.А., Шегурова Д.А. Справочник оценщика недвижимости. Приволжский
центр финансового консалтинга и оценки. Н.Новгород, 2012.
Расчетные методы.
Применений может быть множество, рассмотрим на примере.
Дата оценки 2013 год. Объект оценки построен в 1983 году (возраст 30
лет), полный срок полезного использования 60 лет. Объект аналог построен в
1978 году (возраст 35 лет), полный срок полезного использования 80 лет.
Корректировка вносится через определение физического износа, а фак-
тически - через соотношение остаточных стоимостей.
Ккор = (1 - 30 / 60) / (1 - 35 / 80) = 0,5 / 0,5625 = 0,875.
Следует обратить внимание на то, что в данном случае износ у аналога
меньше,
ЦЕНТР чем у объекта оценки,
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО значит он «МАОК»
ОБРАЗОВАНИЯ дороже, Ви НЧОУ
корректировка должна
ВО «МИЭПП»
быть меньше единицы.

Метод определения затрат на устранение различий.


Часто применяемый метод. На примере он рассмотрен выше (пример с
гаражом).

14