Вы находитесь на странице: 1из 16

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ

ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ

по теме

ДОХОДНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»


Кушлянский Олег Александрович
к.ф.-м.н
доцент МАОК

oak07@mail.ru

1
ДОХОДНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

Общая методология доходного подхода

Доходный подход - исходит из ожиданий инвестора, приобретающего


объект недвижимости с целью получения дохода, как альтернативный ин-
струмент вложения денежных средств по сравнению с более рискованными
инструментами (рынок акций, торговля, опционы, таймшеры) и менее риско-
ванными (государственные ценные бумаги, депозиты в надежных и супер-
надежных банках).
Иначе - инструмент вложения средств исходя из сравнения с инвести-
циями с сопоставимыми рисками.
Отсюда вытекает понятие доходности финансовых вложений, или до-
ходности по альтернативным инвестициям.

С точки зрения степени риска финансовых вложений (инвестиций) их


можно расположить в следующей последовательности:
• государственные ценные бумаги, которые выпускает Минфин РФ
(ГКО-ОФЗ);
• депозиты
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
в банках высшей степени«МАОК» В НЧОУ
надежности ВО «МИЭПП»
(Сбербанк, ВЭБ, в ка-
кой-то степени ВТБ);
• депозиты в достаточно надежных банках;
• недвижимость (в свою очередь различной степенью риска обладают
вложения в земельные участки (ЗУ), жилье, недвижимость админи-
стративного назначения, производственно-складскую, гостиничную,
торговую);
• кредитные кооперативы;
• рынок ценных бумаг, акций, опционы.

Недвижимость - особый инструмент, т.к.:


- объектом оценки в случае недвижимости всегда является единый объект
недвижимости (ЕОН), состоящий из земельного участка и расположенных
на нем строений (улучшений);
- недвижимость, как улучшения, как правило, имеет намного более продол-
жительный срок жизни по сравнению с другими активами;
- неразрывной частью недвижимости является земельный участок, на кото-
ром расположены улучшения; ЗУ является вечным активом, не подвержен-
ным износу в обычном понимании этого термина.

2
Основным источником дохода на вложенные инвестиции в случае
недвижимости является арендная плата за сдачу внаем объектов (помеще-
ний), находящихся в собственности арендодателя (либо сдача арендатором в
субаренду).

Существенно:
величина арендной платы определяется многими факторами:
- функциональным назначением объекта оценки;
- региональным (глобальным) местом расположения объекта оценки;
- его физическим состоянием, включая: год постройки, соответствие его про-
ектных решений современным требованиям рынка, соответствие потребно-
стям конкретных арендаторов на рынке и др.;
- локальным местоположением.

Арендная плата всегда привязана к локальному местоположению в


регионе, поэтому при оценке строений в величине арендной платы авто-
матически учитывается стоимость земельного участка, входящего в со-
став ЕОН - объекта оценки.

Для целей оценки рыночная величина арендной платы определяет-


ся, как правило, методами сравнительного подхода, например, прямым
сравнением продаж.
ЦЕНТРПри реализации доходного
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО подхода
ОБРАЗОВАНИЯ также
«МАОК» В используются и методы
НЧОУ ВО «МИЭПП»
затратного подхода, в частности, при определении ряда статей опера-
ционных расходов.

Методы доходного подхода

В зависимости от типа объекта недвижимости, его состояния, ситуации


на рынке недвижимости при реализации доходного подхода может быть ис-
пользован один из 2-х методов:
- метод прямой капитализации доходов (ПК);
- метод дисконтирования денежных потоков (ДДП, или DCF - discount-
ed cashflow).

Метод ДДП является наиболее общим, универсальным методом реали-


зации доходного подхода для любых объектов оценки, согласно которому
ожидаемые в будущем (прогнозируемые) чистые денежные потоки (ДП, или
CF - cashflow) произвольной величины (чистая прибыль до налогообложе-
ния) преобразуются в рыночную стоимость (PC) инвестиций через ставку
дисконтирования Y:
РС = ∑ CFi / ( 1 + Y )i при изменении i от 1 до t,
где t - срок службы ЕОН.

3
В случае недвижимости чистая прибыль от сдачи помещений в аренду
называется чистым операционным доходом (ЧОД - NOI).
Поскольку прогнозирование на неопределенный срок является неосу-
ществимым, в общем случае применяется следующая модель. Составляется
прогноз денежных потоков на ограниченный временной период n лет и
определяется стоимость объекта в постпрогнозный период.
В случае недвижимости эта модель реализуется следующим образом.
Объект недвижимости приобретается на ограниченный срок (длительность
прогнозного периода - n лет), в течение которого извлекается доход на вло-
женные инвестиции, после чего объект продается на рынке по рыночной сто-
имости, чем обеспечивается возврат вложенных средств.
Величина рыночной стоимости по окончанию прогнозного периода
называется реверсией (REV).
Принято считать, что в российских условиях длительность прогноз-
ного периода составляет от 3-х до 5-ти лет. При этом следует отметить, что
срок прогнозного периода в 5 лет является вполне устоявшимся в экономиче-
ской практике (например, советские пятилетки). Тогда:
РС = ∑1n ЧОДi / ( 1 + Y )i + REV / ( 1 + Y )n при значении n от 3 до 5,
при этом ставка дисконтирования Y определяется в годовом выражении.
Приведенное соотношение справедливо в предположении неизменно-
сти ставки дисконтирования в течение прогнозного периода
ЦЕНТРДанная формула справедлива
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ при«МАОК»
поступлении
В НЧОУденежного потока в
ВО «МИЭПП»
конце каждого платежного периода (года). В реальности арендные платежи
поступают в течение всего года (ежемесячно или ежеквартально). Тогда дис-
контирование прогнозных денежных потоков (кроме реверсии) корректнее
осуществлять на середину периода и формула будет выглядеть следующим
образом:
РС = ∑1n ЧОДi / ( 1 + Y )i-0,5 + REV / ( 1 + Y )n.

Частным случаем метода ДДП при относительном постоянстве денеж-


ных потоков является метод прямой капитализации (ПК), расчетное соот-
ношение для которого выглядит следующим образом:
РС = ЧОД+1 / R , где:
ЧОД+1 - чистый операционный доход в первый прогнозный год после
даты оценки;
R - ставка капитализации.

Условия применения метода прямой капитализации:


• достоверно известны ретроспективные данные по доходам и расходам
объекта оценки;
• существует обоснованная уверенность в относительном постоянстве
или прогнозируемом изменении денежных потоков на разумную пер-
спективу;

4
• общеэкономическая и общеполитическая ситуации достаточно ста-
бильны и не предвещают кризисной ситуации
Т.о., метод ПК применим для объектов НИ, стабильно эксплуатиро-
вавшихся в течение ряда последних лет и находящихся в хорошем состоянии,
т.е. не требующих в обозримой перспективе реконструкции или серьезного
ремонта.

Применимость ДДП:
• при необходимости проведения реконструкции или серьезного капи-
тального ремонта,
• для объектов незавершенного строительства (НЗС),
• для нового, вводимого в эксплуатацию здания,
• при нестабильной ситуации на рынке.

Ставка капитализации и норма прибыли

Эти понятия часто называют капитализационными коэффициентами.


• Общая ставка капитализации (или просто - ставка капитализации) -
коэффициент, определяющий связь между чистым операционным до-
ходом и рыночной стоимостью объекта.
Исходя из сказанного выше для метода прямой капитализации:
(ставка капитализации - R) = (ЧОД) / (рыночная стоимость).
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
Данный коэффициент формируется на рынке и в идеале определяется
по рыночным данным.
• Для случая привлечения заемных средств могут использоваться сле-
дующие понятия:
ставка капитализации для собственных средств - отношение ЧОД
(денежный поток до налогообложения) к собственным средствам инвестора,
вложенным в приобретение данного объекта НИ;
ставка капитализации для заемных средств - отношение годовых вы-
плат по кредиту к величине самого кредита. С точки зрения финансовой ма-
тематики - это 6-я функция сложного процента - взнос на амортизацию еди-
ницы.
• Норма прибыли - показатель доходности недвижимого имущества.
В простейшем случае это - ставка дисконтирования, доходность (по
состоянию на дату оценки) финансовых вложений в данный объект недви-
жимости (или однородную группу объектов, сопоставимых с объектом оцен-
ки по степени риска, т.е. доходность по альтернативным инвестициям).

Связь ставки капитализации и нормы прибыли


Норма прибыли (ставка дисконтирования - Y) определяется получени-
ем дохода на вложенные средства.

5
Но инвестор, вкладывая средства, рассчитывает, кроме получения до-
хода, еще и вернуть первоначально вложенные средства в течение или в кон-
це периода владения.
В методе ДДП получение дохода на вложенные средства отображается
составляющей ∑1n ЧОДi / ( 1 + Y )i, возврат денежных средств учитывается
через реверсию.
В методе прямой капитализации сумму обоих составляющих определя-
ет ставка капитализации (R).
В результате устанавливается следующая связь:
R = Y + Nr, где:
R - ставка капитализации;
Y - ставка дисконтирования;
Nr - норма возврата капитала.

Условия договоров аренды

Получение дохода от объекта недвижимости определяется арендными


платежами. При построении чистого операционного дохода используется
рыночная ставка арендной платы, которая, как правило, определяется мето-
дом сравнения продаж.
Существующая арендная ставка (ставки) у объекта оценки может отли-
чаться
ЦЕНТР от среднерыночных ОБРАЗОВАНИЯ
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО значений исходя из условий
«МАОК» В НЧОУдоговоров аренды.
ВО «МИЭПП»
При выборе объектов - аналогов оценщику необходимо учитывать спе-
цифику предлагаемых договоров аренды:
• срок договора аренды: более 1 года (с регистрацией договора) или ме-
нее 1 года;
• условия оплаты: фиксированная ставка, оплата на рыночных условиях
с периодическим пересмотром ставки, расчет ставки в рублях, в валю-
те, бивалютный расчет и т.д.;
• арендная ставка исчисляется к общей площади или к полезной (без ко-
ридоров, санузлов и т.д.);
• наличие якорных арендаторов,
• учет коммунальных платежей (включены или нет);
• НДС (включен или нет).

6
Построение ЧОД

Чистый операционный доход определяется как реальные доходы от


эксплуатации недвижимости путем сдачи ее в аренду (действительный вало-
вой доход) за вычетом расходов, связанных с ее эксплуатацией (операцион-
ные расходы).
В случае недвижимости ЧОД представляет собой чистую прибыль до
налогообложения.

ПВД - потенциальный валовой доход


Это максимально возможный доход от сдачи помещений в аренду ис-
ходя из рыночных ставок аренды (АП), при этом:
- учитывается система начисления арендной платы (включена ли площадь
коридоров, мест общего пользования);
- сдача в аренду производится: здания целиком, поэтажно, поблочно или по-
комнатно (лестницы и лифтовые холлы в расчет не входят);
- каковы права арендатора на пользование прилегающим земельным участ-
ком;
- учитываются условия арендных договоров.
ПВД = АП * S, где:
S- площадь помещений, сдаваемых в аренду,
ЦЕНТРили:
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
ПВД = ∑АПi * Si, если арендная ставка различна для различных типов
сдаваемых в аренду площадей.

ДВД - действительный валовой доход


Это ПВД за вычетом потерь на недозагрузку и неуплату плюс дополни-
тельные доходы.
Потери на недозагрузку - определяются общей рыночной ситуацией
для данного типа НИ и потерями от смены арендаторов.
Потери на неуплату - фактически исключены, т.к. арендная плата вы-
плачивается авансом.
Дополнительные доходы - доходы, напрямую не связанные с непосред-
ственным назначением здания (размещение рекламы на здании, торговые
точки в холле, кофе-автоматы, банкоматы, антенны на крыше, платный
въезд, паркинг и др.).

Операционные расходы

Структура операционных расходов


- условно постоянные;
- условно переменные;
- расходы на замещение или резервы (фонд возмещения).

7
Условно-постоянные расходы
Это расходы, величина которых не зависит от заполняемости помеще-
ний. Эти расходы являются обязательными платежами, и их практически все-
гда несет арендодатель:
• налог на имущество 2,2% от балансовой стоимости (с 2014г. заменяет-
ся налогом на недвижимость);
• налог на землю (в пределах 1,5% от кадастровой стоимости) или
арендные платежи за земельный участок;
• страховые платежи по рыночным ставкам или по факту;

Условно-переменные расходы
• заработная плата обслуживающего персонала с начислениями;
• коммунальные платежи;
• расходы на содержание территории (мусор, уборка и т.д.);
• расходы на текущий ремонт и профилактику (противопожарная обра-
ботка), обслуживание лифтов и т.п.;
• расходы на обеспечение безопасности;
• расходы на управление (обычно в % от ДВД или ЧОД);
• иные расходы, связанные с эксплуатацией недвижимости

Фонд возмещения
Это ежегодные отчисления для формирования фонда для периодиче-
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
ского проведения капитальных ремонтов, в том числе с заменой быстроиз-
нашивающихся элементов.
Фонд формируется как периодические (например, ежегодные) платежи
для создания соответствующего накопления в будущем. Размер отчислений
определяет 3-я функция сложного процента «Фактор фонда возмещения» в
зависимости от ставки процента и срока накопления.

В операционные расходы не входят


• экономическая и налоговая амортизация, т.к. возврат вложенных
средств заложен в ДДП через реверсию, а в ПК через норму возврата;
• платежи по обслуживанию кредита, т.к. стоимость НИ не должна зави-
сеть от формы финансирования сделки по приобретению НИ;
• налоги на доходы физических лиц или на прибыль, т.к. стоимость НИ
не должна зависеть от формы собственности;
• предпринимательские расходы собственника, не связанные с эксплуа-
тацией НИ; при этом они могут быть отражены в бухучете и их следует
вычленять.

8
Пример расчета ЧОД
(реконструированный отчет о доходах и расходах)
Значение,
Характеристика (параметр) т.руб. в Комментарий
год

Объект оценки
Административное отдельно стоящее здание
(ОСЗ), 2 этажа с подвалом
Площадь помещений, сдаваемых в аренду под
офисы, кв. м 800
Площадь подвальных помещений, сдаваемых в
аренду, кв. м 350
Оставшийся срок службы Тост, лет 25

Данные для расчета


Арендная ставка офисов, руб. за кв.м в мес. 1200
с рынка методом СП
Арендная ставка подвалов, руб. за кв.м в мес. 400
с рынка методом СП
Остаточная балансовая стоимость, т.руб. 18000
данные Заказчика
Кадастровая стоимость, т.руб. 9000
данные Заказчика
расчет Оценщика в за-
Полные затраты замещения, т.руб. 30000 тратном подходе
расчет Оценщика в за-
Затраты замещения (с износом), т.руб. 20000 тратном подходе
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
Расчет ДВД
ПВД = (800*1200 + 350*400)*12 / 1000, т.руб. 13200
по факту или из аналити-
Потери от недозагрузки, % от ПВД 3 ки
Потери от неплатежей % от ПВД 1 по факту
Дополнительные доходы: сдача в аренду 5
охраняемых машино-мест по 100 р. в сутки,
т.руб. 183
ДВД = ПВД - потери + доп. доходы, т.руб. =
(13200*(1-(3+1)/100) + 183) 12855

Операционные расходы

Условно-постоянные
Налог на имущество 2,2% от балансовой стои-
мости, т.руб. 396
Налог на землю, 1,5% от кадастровой стоимо-
сти, т.руб. 135
по факту или из аналити-
Страхование: принимаем 0,5% от затрат заме- ки, предложений страхо-
щения, т.руб. 100 вых компаний

Условно-постоянные всего, т.руб. 631

9
Условно-переменные
В нерабочее время вневе-
домственная охрана. Ад-
министрация и обслужи-
ФЗП + 30% отчисления на ФЗП. Вахтеры в ра- вание - входит в расходы
бочее время - 2 по 20 тыс. руб. в месяц, т.руб. 624 на управление
По факту, или расчет,
или аналитические дан-
Коммуналка, т.руб. 966 ные
По факту, или расчет,
или аналитические дан-
ные. В данном примере
включает в себя расходы
на администрирование
Расходы на управление, 5% от ДВД, т.руб. 643 объекта и бухучет
Прочие расходы (текущие ремонты, уборка по-
мещений и территории, связь и др.) 120 По факту
Расходы на обеспечение безопасности 5 т.р. в По тарифу вневедом-
мес. 60 ственной охраны

Условно-переменные всего, т.руб. 2413

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»


Фонд возмещения
ВСН 58-88 - капитальные ремонты в среднем 1
раз в 20 лет (Прил.2). Стоимость ремонта ори- Ссылки на ВСН и файл -
ентировочно 25% от полной стоимости замеще- см. раздаточный матери-
ния (файл "Сроки службы констр. эл-в"), т.руб. 7500 ал
Фактор фонда возмещения: на 20 лет под 8%
годовых, депозит 0,02185
Фонд возмещения, т.руб. = 0,02185*7500,
т.руб. 164

Операционные расходы, всего, т.руб. 3208

ЧОД, т.руб. = ДВД -ОР 9647

10
Расчет ставки дисконтирования

Ставка дисконтирования - норма доходности или норма отдачи на вло-


женные средства. В отличие от процентной ставки на вложенные средства I,
(1 - я функция сложного процента, будущая стоимость единицы FV = PV *
(1 + I)^n), ставка дисконтирования Y представляет собой ставку, входящую в
понижающий коэффициент при определении текущей стоимости будущих
денежных потоков (4 - я функция сложного процента, PV = FV / (1 + I)^n ,
обратная 1 - й функции).

Методы определения ставки дисконтирования


Наиболее распространенный в оценочной практике (но не единствен-
ный) метод определения ставки дисконтирования - метод кумулятивного
построения.
Основа метода - представление о том, что доходность финансовых
вложений определяется их степенью риска по отношению к безрисковым
вложениям. Чем выше доходность вложений - тем выше ожидаемый доход
при одинаковых первоначальных вложениях, но тем выше степень риска не-
получения ожидаемых доходов в будущем, тем ниже стоимость актива при
одинаковой чистой прибыли (в случае недвижимости - чистого операционно-
го дохода).
Согласно методу кумулятивного построения, ставка дисконтирования
строитсяДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
ЦЕНТР ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
следующим образом:
Y = y o + r1 + r 2 + r 3
где
yo - безрисковая ставка доходности; определяется по доходности долгосроч-
ных облигаций ГКО-ОФЗ, выпускаемых РФ;
r1 + r2 + r3 - сумма рисков, характерных для вложений в недвижимость;
При вложениях в недвижимость теория выделяет три вида рисков:
r1 - риск вложения в недвижимость, близок к общеэкономическому риску;
сопутствующие факторы риска могут быть разделены на систематические и
несистематические;
r2 - риск, связанный с ограниченной ликвидностью недвижимости; может
быть определен на основе потери средств за счет их «заморозки» на период
экспозиции объекта на рынке для целей его продажи;
r3 - риск связанный с эффективностью управления недвижимостью; величина
риска будет определяться, частности, его функциональным назначением и
размером (площадью).
Величина безрисковой ставки публикуется ЦБ РФ и в 1-м квартале
2014 г. составляет около 8% годовых.
Величина остальных рисков определяется, как правило, качественными
методами. Величина одной поправки на риск обычно не превышает 5%.
Ниже приведен пример одного из вариантов расчета ставки дисконти-
рования (применительно к параметрам объекта при расчете ЧОД).
11
Пример расчета ставки дисконтирования
методом кумулятивного построения

Безрисковая ставка
ГКО - ОФЗ долгосрочные по данным ЦБ РФ за ян-
варь 2014г. 7,65 %

Риск вложения в недвижимость


Вес риска в баллах
Вид и наименование риска 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Систематические риски
1 Ухудшение обзщеэкон. ситуации 1
2 Отраслевой 1
3 Региональный 1
4 Инфляционный 1
5 Законодательный 1
6 Налоговый 1
7 Экологический 1
Несистематические риски
1 Риск управления недвижимостью 1
2 Риск неполучения арен. платежей 1
3 Ускоренный износ объекта 1
4 Риск ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
ЦЕНТР изменения тек. использования 1
ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
5 Криминогенные факторы 1
6 Юридический 1
Количество наблюдений 3 3 4 1 1 0 0 1 0 0
Суммарный балл 3 6 12 4 5 0 0 8 0 0
Итоговый балл 38
Количество факторов риска 13
Средневзвешенное значение рис-
ка, % 2,92

Риск низкой ликвидности


Сроки экспозиции объекта НИ на рынке, меся-
цев
Жилье, квартиры 1-2
НИ площадью 1000 - 2000 кв.м 3-4 Принимаем 3 мес.
НИ площадью 2000 - 5000 кв.м 5-6
НИ площадью 5000 - 10000 кв.м 7-8
НИ площадью более 10000 кв.м 9 - 12

Буд. ст-ть единицы (К1)


(1 + rо)^(Срок эксп. мес. / 12)
Безрисковая ставка 6,65 %
Риск ликвидности = Буд. ст-ть 1,0162 -1
минус 1 = 0.0162
Риск ликвидности, % 1,62 %

12
Риск управления НИ
Риск,%
Жилье, квартиры 1
НИ площадью 1000 - 2000 кв.м 2
НИ площадью 2000 - 5000 кв.м 3
НИ площадью 5000 - 10000 кв.м 4
НИ площадью более 10000 кв.м 5

Риск управления, % 2 %

Ставка дисконтирования Значение, %


Безрисковая ставка 7,65
Риск вложения в недвижимость 2,92
Риск низкой ликвидности 1,62
Риск управления НИ 2
Ставка дисконтирования, % 14,19 %

Расчет рыночной стоимости прямой капитализацией.


Расчет ставки капитализации через норму возврата капитала.

Как говорилось выше, имеется следующая связь:


R = Y + Nr, где:
ЦЕНТРR ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
- ставка капитализации;
ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
Y - ставка дисконтирования;
Nr - норма возврата капитала.

Методы определения нормы возврата капитала

Все приведенные ниже методы описаны для случая полного обесцене-


ния актива в конце оставшегося срока службы Тост.

1. Метод Ринга.
Беспроцентный линейный возврат капитала при ежегодной норме воз-
врата капитала Nr = 1 / Тост (в долях), или Nr = 100 / Тост (в %). Планируемая
норма доходности I в этом случае равна нулю.

2. Метод Инвуда.
Предусматривает реинвестирование ежегодно возвращаемых в течение
Тост средств по рыночной ставке (ставке дисконтирования I = Y) с целью
накопления в конце рассматриваемого периода суммы, равной первоначаль-
ным вложениям.
Это функция, обратная будущей стоимости аннуитета за Тост при ры-
ночной ставке или фактор фонда возмещения – 3-я функция сложного про-
цента К3 (или sff – принятое в литературе обозначение) от Тост и Y.

13
3. Метод Хоскольда.
Аналогично предыдущему пункту, но предусматривает реинвестирова-
ние ежегодно возвращаемых в течение Тост средств по безрисковой ставке yo.
Это функция, обратная будущей стоимости аннуитета за Тост при ры-
ночной ставке или фактор фонда возмещения – 3-я функция сложного про-
цента К3 (или sff – принятое в литературе обозначение) от Тост и yo.
Ниже приведено сопоставление норм возврата капитала, рассчитанных
тремя методами для различных оставшихся сроков службы. Значение ставки
дисконтирования принято округленно 14%, безрисковой ставки 8%.

Тост, лет 10 25 40
Nr, % R, % Nr, % R, % Nr, % R, %
Ринг, Nr = 1/ Тост 10 24 4 18 2,5 16,5
Инвуд, Nr = sff(I, Tocт) 5,17 19,17 0,55 14,55 0,1 14,1
Хоскольд, Nr = sff (r0, Tocт) 6,90 20,90 1,37 15,37 0,4 14,4

В оценочной практике чаще используется метод Инвуда.

Пример расчета рыночной стоимости объекта прямой капитализацией


Для рассматриваемого в тексте примера при Тост = 25 лет норма возврата по Инву-
ду равняется 0,55%, ставка капитализации 14,55%.
Чистый операционный доход на дату оценки равен 9647 т.руб.
При прогнозируемой инфляции 6% в год, ЧОД 1-го прогнозного года составляет:
ЦЕНТРЧОД +1 = 9647 * (1 + 0,06)ОБРАЗОВАНИЯ
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО = 10 226 т.руб. «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
Рыночная стоимость по прямой капитализации = 10 226 / 0,1455 = 70 282 т.руб.

14
Расчет ставки капитализации методом рыночной экстракции

Ниже на примере анализа двух независимых выборок рыночных дан-


ных по ценам предложения на продажу и арендных ставок объектов-аналогов
объекта оценки.

Рыночная экстракция Торг 5 %

Предложения на прода- Данные по арендной


жу плате
Цена с Цена АП за
Площ. Цена корр. на 1 кв.м в
ан., предл., торг, кв.м, мес,
кв.м т.р. т.р. т.р. руб.
Ан1 1000 80000 76000 76,0 Ан1 1250
Ан2 700 60000 57000 81,4 Ан2 1100
Ан3 800 62000 58900 73,6 Ан3 1300
Ан4 800 70000 66500 83,1 Ан4 1250
Ан5 500 43000 40850 81,7 Ан5 1400
Ан6 750 65000 61750 82,3 Ан6 1100
Ан7 900 73000 69350 77,1 Ан7 1050
Ан8 1100 95000 90250 82,0 Ан8 1200
Ан9 650 55000 52250 80,4 Ан9 1250
Ан10 1000 80000 76000 76,0 Среднее 1211
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
Ср. в год,
Среднее 79,4 т.р. за кв.м 14,5
Справочное значение валового рентного мультипликатора:
ВРМ =79,4 / 14,5 = 5,476

Операционные расходы - из аналитики


Для класса В минус это 75 - 110 долл. за кв.м.
(RWAY)
Берем среднее значение 92,5, курс
30 = 2,8 т.руб. за кВ.м.
ЧОД = 14,5 – 2,8 = 11,7 т.р. кв.м
Ставка капитализации = 11,7 / 79,4
= 0,147
Рыночная стоимость = ЧОД+1 объекта
10 226 / 0,147 = 69 565 тыс.руб.

Сравним с ВРМ (см. выше) 5,476

Рыночная стоимость по ВРМ =


ПВД (13200)*5,476 = 72281 тыс.руб

15
Расчет рыночной стоимости методом дисконтированного денежного
потока

В примере использованы значения ставки дисконтирования, безрисковой ставки и


инфляции на начало 2013г.

Рассмотрим на примере. Рост ПВД заложен на 1 год по инфляции (7%)


с дальнейшим снижением инфляции 0,5% в год.
Исходные данные из примера расчета ЧОД.
Дисконтирование ведется на середину периода, кроме реверсии.
Реверсия определяется как ЧОД в первый постпрогнозный год разделть
на ставку капитализации.

Инфляция 7 % (Факт) Росстат


Из прогноза МЭР ежегодное уменьшение на 0,5 %

Ставка дисконта, % 13 %
Ставка капитализа-
ции,% 15 % (пессимист.вариант по Хоскольду)
для Т ост = 25 лет, 7%

прогнозный период
1 2 3 4 5 Реверсия
1 ПВД, т.р. 13200 13200 13200 13200 13200 13200
2 Темпы роста 1 1,07 1,065 1,06 1,055 1,05
Скоррект.ПВД,
ЦЕНТР т.р. (1)
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
3 * (2) 13200 14124 15042 15945 16822 17663
ДВД, т.р. (лист ЧОД) -
пропорционально из-
4 менению ПВД 12855 13755 14649 15528 16382 17201
ОР в долях от ДВД
5 (лист ЧОД) = 0,251 0,251 0,251 0,251 0,251 0,251 0,251
6 ОР, т.р. (4)*(5) 3227 3453 3677 3898 4112 4317
7 ЧОД (4)-(6), т.р. 9628 10302 10972 11630 12270 12884
8 Реверсия (ЧОД / СК) 85893
9 (1 + СД)^(п - 0,5) 1,063 1,201 1,357 1,534 1,733 1,842
Диск.потоки, т.р (7) /
10 (9) 9057 8576 8083 7582 7079 46619
11 ДДП = сумм по стр.10 86996
Рын.ст-ть = ДДП -
расходы на реализа-
12 цию, 3% 84400

16

Оценить