Академический Документы
Профессиональный Документы
Культура Документы
ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА
МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ
по теме
oak07@mail.ru
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Сущность затратного подхода
• При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости речь как
правило идет об оценке единого объекта недвижимости: земельного
участка и находящихся на нем зданий и сооружений (улучшений)
• Затратный подход подразумевает определение затрат на строитель-
ство улучшений, которые несущественно зависят от местоположе-
ния (в пределах региона или соседних регионов). Поэтому в отличие
от других подходов в затратном подходе фактор местоположения
учитывается отдельно от стоимости улучшений через определение
стоимости земельного участка;
• При определении затрат на создание (строительство) улучшений ре-
ально рассчитать стоимость создания улучшений в новом состоя-
нии; реально с возрастом происходит уменьшение стоимости улуч-
шений, которое в модели затратного подхода учитывается через по-
ределение износа (обесценения, устаревания).
Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому
разумный покупатель не заплатит за объект большую цену, чем сумма
затрат, необходимая для создания объекта аналогичной полезности
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
• Таким образом: Затратный подход основан на оценке имуществен-
ного комплекса, состоящего из земельного участка и улучшений пу-
тем детальной оценки затрат на приобретение земельного участка
(Сзу), строительство (замещение или воспроизводство) нового функ-
ционально аналогичного (идентичного) объекта в сложившихся эко-
номических условиях (Знстр), оценки накопленного износа (обесце-
нения, устаревания) – Инак, а также затрат на организацию процесса
строительства с учетом маржи организаторов строительства (за-
стройщиков, инвесторов и т.д.), часто называемых обобщенно при-
былью предпринимателя (Пр). Рыночная стоимость объекта (РСоб),
определенная на основе затратного подхода, равна:
Комментарии и рекомендации.
• Федеральные стандарты оценки действуют с 1 января 2008 года. Ис-
пользуемый термин «затраты» соответствует терминологии Междуна-
родных стандартов оценки.
• В отечественной литературе до появления ФСО использовались по-
нятия «стоимость воспроизводства» и «стоимость замещения». При
этом, чаще всего (но не всегда), подразумевались воспроизводство или
замещение нового объекта, т.е. определение стоимости нового строи-
тельства.
• Такой подход корреспондируется с терминологией бухучета (ПБУ
6/01), в рамках которой используется «определение текущей (восстано-
вительной) стоимости» - скорректированной в результате переоценки
основных средств первоначальной стоимости, т.е. без учета износа.
• Ранее при переоценках использовался термин «полная восстанови-
тельная стоимость» (ПВС), включавший в себя как воспроизводство,
так и замещение. Этот термин из-за его удобства и понятности до сих
пор широко используется в оценочной среде.
• В соответствии с ранее существовавшими в РФ (до 2008 г.) «Стандар-
тами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной де-
ятельности» (Постановление правительства РФ от 6.07.2001 №519)
также использовались понятия «стоимость воспроизводства» и «стои-
мость замещения». При этом прямо указывалось, что данные понятия
включают в себя износ (п.4, б, в).
• Международные стандарты оценки используют термин «затраты вос-
производства (замещения) нового» (соответственно «reproduction cost
(new)»
ЦЕНТР и «replacement cost
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО (new)»). «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
ОБРАЗОВАНИЯ
• При этом термины «reproduction cost» и «replacement cost», т.е. затра-
ты воспроизводства и замещения с учетом износа также используются.
• Международные стандарты оценки (МСО) для оценки стоимости
специализированной недвижимости используют понятие «амортизиро-
ванных затрат на замещение» (АЗЗ), основанных на расчете текущей
рыночной стоимости земли плюс текущие валовые затраты замещения
(воспроизводства) улучшений за вычетом скидок на физический износ
и с учетом всех сопутствующих форм устаревания и оптимизации.
• В более ранних редакциях МСО (2000г. и ранее) использовался тер-
мин «остаточная стоимость замещения».
1. Материалы
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
тельной продукции
3. Расходы на содержание и эксплуатацию траты
низации (ПВС)
строительных машин и механизмов (ЭММ)
4. Накладные расходы. Могут быть в % от пря-
мых затрат, м.б. в % от ФЗП. Для обычных ра-
бот ≈ 16% от прямых. Косвенные
затраты
5. Иные косвенные затраты - главы 8 - 12 ССР
(общеплощадочные расходы)
6. Прибыль подрядчика (плановые накопления)
Источники информации
• Справочники фирмы «Ко-Инвест» - «Индексы цен в строительстве».
Выпускаются ежеквартально с 1992 г. Наиболее употребительны в
оценочной практике. Содержат несколько систем индексов цен, в
том числе индексы цен по конструктивным системам зданий и со-
оружений в региональном разрезе (раздел 2.2).
• Вестник ценообразования и сметного нормирования МЦЦС Гос-
строя РФ.
• Местные издания на уровне субъектов Федерации.
Пример
Сметная стоимость строительства объекта по состоянию на июнь 2004 г.
составила 60 млн.руб. для условий Москвы. Конструктив здания - железобе-
тон в каркасной системе (конструктивная система КС-4).
Определить стоимость строительства по состоянию на апрель 2010 г.
Решение
Сначала переводим стоимость строительства 2004 г. в базисный уро-
вень цен 1984 г., используя справочник «Индексы цен в строительстве» Ко-
Инвест, вып.48, июль 2004 г., раздел 2.2, стр.19. Индекс для КС-4 для Моск-
вы составил 58,576.
Стоимость строительства объекта по состоянию на 1984 г. состав-
ляет 60 / 58,576 = 1,0243 млн.руб.
Вторым шагом переводим стоимость строительства базисного урове-
ня цен 1984 г. в дату оценки апрель 2010 г., используя справочник «Индексы
цен в строительстве» Ко-Инвест, вып.71, апрель 2010 г., раздел 2.2.1,
стр.35. Индекс для КС-4 для Москвы составил 144,452.
Стоимость строительства на дату оценки 1,0243*144,452 = 147,962
млн.руб., или, округленно, 148 млн.руб.
Методы определения стоимости нового строительства:
Пример
Определить стоимость нового строительства одноэтажного кирпичного
жилого дома с железобетонными перекрытиями с площадью застройки 150
кв.м, если известна стоимость 1 кв.м площади помещений в текущих ценах
(март 2010г.).
Регион - Тульская область.
Решение
В соответствии со справочником Ко-Инвест «Индексы цен в строитель-
стве», выпуск 71 (апрель 2010), стр.74 «Жилые дома», стоимость строитель-
ства жилых домов в уровне цен Московской области составляет (без НДС):
для 1-этажных кирпичных домов стоимость сравнительной единицы на
март 2010, руб./кв.м общей площади помещений (для различных типовых
проектов):
1 кв., 1 эт, т.п. 184-12-198.85 44 737
1 кв., 1 эт, т.п. 184-12-171.2 33 190
1 кв., 2 эт, т.п. 184-12-131.2 33 529
Поскольку детальная информация, позволяющая полностью
идентифицировать объект оценки и объект-аналог, отсут-
ствует, принимается среднее значение.
Среднее значение стоимости объекта-аналога, руб./кв.м 37 152
Стоимость строительства
Cоб = Cед × Kтех × Kмест × S× I=
объекта, тыс.руб. (без НДС)
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
37 152 0,8 0,817 150 1 3 642,4
Объект
Здание электротехнической мастерской.
Одноэтажное, стены кирпичные, перекрытия и покрытия деревянные
(Группа капитальности III, класс конструктивной системы КС-2),
Кровля рулонная, полы асфальтовые, все коммуникации.
Внешние размеры 20х30 м, высота 4 м.
Расположен: республика Коми южнее полярного круга.
Срок полезного использования 60 лет, год постройки 1985 (25 лет)
Дата оценки 1 апреля 2010г.
Определить затраты замещения нового объекта на основе УПВС
Расчет
Строительный объем = 20*30*4 = 2400 куб.м.
Согласно
ЦЕНТР «Общей части к УПВС»
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО Коми АССР
ОБРАЗОВАНИЯ - 4-й
«МАОК» В территориальный
НЧОУ ВО «МИЭПП» пояс,
I -й климатический район
Объект-аналог выявлен в «Сборнике укрупненных показателей восстанови-
тельной стоимости зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяй-
ства, для переоценки основных фондов», УПВС №18 , таб.3, стр.8 – Механи-
ческие мастерские с группой капитальности III.
Виды износа:
• физический - связан с течением времени и естественным старением
строительных конструкций;
• функциональный - определяется повышением требований к строи-
тельным конструкциям, совершенствованию строительных материа-
лов и технологий со временем;
• внешний (экономический) - учитывает снижение стоимости недви-
жимости за счет внешних воздействий, не связанных с самим объек-
том; например, с изменением характера окружающей застройки или
транспортной инфраструктуры, изменениями в законодательстве,
ухудшением общеэкономического состояния.
• Нормативный метод
Используется для определения физического износа в соответствии ве-
домственными строительными нормами «Правила оценки физического изно-
са жилых зданий» ВСН 53-80(р), Госгражданстрой, М., 1990.
Метод основан на визуальном осмотре конструктивных элементов зда-
ния и фиксации имеющихся повреждений. Далее, в соответствии с приведен-
ными в документе таблицами, оценщик присваивает элементу значение фи-
зического износа в процентах. Таблицы предлагают диапазонные значения
износа (например, от 21 до 40%). В совокупности, метод носит весьма субъ-
ективный характер, тем не менее, благодаря своей наглядности, весьма попу-
лярен.
Итоговое соотношение: Ифиззд = ∑Ифизкэi*Qi, где:
Ифиззд - суммарный физический износ здания в целом;
Ифизкэi - определенный по ВСН физический износ элемента;
Qi - доля стоимости элемента в общей стоимости здания (приводится в
справочниках УПВС и Справочниках оценщика «Ко-Инвест»), при этом
∑Qi=1.
На практике
ЦЕНТР данный метод
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО труден для«МАОК»
ОБРАЗОВАНИЯ применения из-за
В НЧОУ ВО высокой
«МИЭПП»субъ-
ективности при определении Тэф и, особенно, при определении Тоэж.
При этом широко распространено определение физического износа че-
рез соотношение: Ифиз = Тхр / Тфиз.
Данное соотношение используется для определения неустранимого фи-
зического износа как долгоживущих, так и короткоживущих элементов, а
также для объекта в целом.
Как говорилось выше, Тхр отсчитывается от даты ввода объекта в экс-
плуатацию, и определяется на основании государственного акта приемки
объекта, свидетельства о регистрации прав на объект, данных бухгалтерского
учета.
Сроки службы для жилых и общественных зданий, а также их элемен-
тов, содержатся в раздаточном материале: конспект лекций Ю.В.Бейлизона,
файл «Сроки службы КЭ».
Для производственных зданий сроки службы ниже, чем для жилых и
общественных. Для зданий постройки до (условно) 1984-1991 годов для
определения срока службы Тфиз могут быть использованы данные проект-
ной документации, данные «Единых норм амортизационных отчислений» -
ЕНАО (постановление Совета министров СССР от 22.10.1990 №1072) и др.
В результате можно предложить следующие ориентировочные сроки
службы для производственных зданий:
Особо капитальные здания (металл, железобетон, камень) - 100 лет;
Капитальные здания (кирпичные стены, железобетон) - 80 лет;
Облегченная кладка, пеноблоки, шлакоблоки - 60 лет;
Панели «Сэндвич» - 50 лет;
Брусовые здания - 40 лет.
• Метод разбиения
Метод подразумевает последовательное определение следующих со-
ставляющих накопленного износа:
- устранимого физического износа;
- неустранимого физического износа;
- устранимого функционального износа;
- неустранимого функционального износа;
- внешнего износа, обычно считающегося неустранимым.
Применение метода целесообразно самостоятельно проработать на сквозном при-
мере, приведенном в учебнике МАОК «Основы оценки стоимости недвижимости», изд. 2-
е, М, 2004, стр.179 - 187.