Вы находитесь на странице: 1из 28

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ

ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ
по теме

ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»


Кушлянский Олег Александрович
к.ф.-м.н
доцент МАОК

oak07@mail.ru
ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД В ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
1. Сущность затратного подхода
• При оценке рыночной стоимости объекта недвижимости речь как
правило идет об оценке единого объекта недвижимости: земельного
участка и находящихся на нем зданий и сооружений (улучшений)
• Затратный подход подразумевает определение затрат на строитель-
ство улучшений, которые несущественно зависят от местоположе-
ния (в пределах региона или соседних регионов). Поэтому в отличие
от других подходов в затратном подходе фактор местоположения
учитывается отдельно от стоимости улучшений через определение
стоимости земельного участка;
• При определении затрат на создание (строительство) улучшений ре-
ально рассчитать стоимость создания улучшений в новом состоя-
нии; реально с возрастом происходит уменьшение стоимости улуч-
шений, которое в модели затратного подхода учитывается через по-
ределение износа (обесценения, устаревания).
Затратный подход основан на принципе замещения, согласно которому
разумный покупатель не заплатит за объект большую цену, чем сумма
затрат, необходимая для создания объекта аналогичной полезности
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
• Таким образом: Затратный подход основан на оценке имуществен-
ного комплекса, состоящего из земельного участка и улучшений пу-
тем детальной оценки затрат на приобретение земельного участка
(Сзу), строительство (замещение или воспроизводство) нового функ-
ционально аналогичного (идентичного) объекта в сложившихся эко-
номических условиях (Знстр), оценки накопленного износа (обесце-
нения, устаревания) – Инак, а также затрат на организацию процесса
строительства с учетом маржи организаторов строительства (за-
стройщиков, инвесторов и т.д.), часто называемых обобщенно при-
былью предпринимателя (Пр). Рыночная стоимость объекта (РСоб),
определенная на основе затратного подхода, равна:

РСоб = Сзу + [( Знстр + Пр ) - Инак]


Смысл квадратных скобок состоит в том, что земля по определению
не изнашивается: это вечный актив. Износ следует начислять на
сумму затрат на новое строительство и прибыль предпринимателя.
2. Понятия восстановления, воспроизводства и замещения
Затратный подход оперирует понятиями воспроизводства и замещения
улучшений.

Воспроизводство – это создание в экономических условиях на дату


оценки точной копии улучшений в новом состоянии (идентичного объекта) с
учетом идентичности:
- материалов;
- проектных решений и технологий;
- сохранением всех деталей (эффективных и неэффективных).
Замещение – это создание в экономических условиях на дату оценки
функционально аналогичного нового объекта (объекта с сопоставимой по-
лезностью) с учетом:
- аналогичной функциональной пригодности;
- применения современных стандартов, проектных решений и технологий;
- использования современных материалов.

Определение данных понятий дается в действующих в настоящее время


Федеральных стандартах оценки
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО (ФСО-1, п.15):
ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
«Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объ-
екта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для вос-
производства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устарева-
ний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты,
необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием
применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. За-
тратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые
для создания аналогичного объекта с использованием материалов и техноло-
гий, применяющихся на дату оценки».

Данные определения (термин «точная копия») косвенно подразумевают


учет износа, однако эта точка зрения не является общепринятой.
Таким образом, ФСО не дают однозначных терминологических опреде-
лений затрат воспроизводства и затрат замещения с той точки зрения,
учтен в них износ или нет.

Комментарии и рекомендации.
• Федеральные стандарты оценки действуют с 1 января 2008 года. Ис-
пользуемый термин «затраты» соответствует терминологии Междуна-
родных стандартов оценки.
• В отечественной литературе до появления ФСО использовались по-
нятия «стоимость воспроизводства» и «стоимость замещения». При
этом, чаще всего (но не всегда), подразумевались воспроизводство или
замещение нового объекта, т.е. определение стоимости нового строи-
тельства.
• Такой подход корреспондируется с терминологией бухучета (ПБУ
6/01), в рамках которой используется «определение текущей (восстано-
вительной) стоимости» - скорректированной в результате переоценки
основных средств первоначальной стоимости, т.е. без учета износа.
• Ранее при переоценках использовался термин «полная восстанови-
тельная стоимость» (ПВС), включавший в себя как воспроизводство,
так и замещение. Этот термин из-за его удобства и понятности до сих
пор широко используется в оценочной среде.
• В соответствии с ранее существовавшими в РФ (до 2008 г.) «Стандар-
тами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной де-
ятельности» (Постановление правительства РФ от 6.07.2001 №519)
также использовались понятия «стоимость воспроизводства» и «стои-
мость замещения». При этом прямо указывалось, что данные понятия
включают в себя износ (п.4, б, в).
• Международные стандарты оценки используют термин «затраты вос-
производства (замещения) нового» (соответственно «reproduction cost
(new)»
ЦЕНТР и «replacement cost
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО (new)»). «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
ОБРАЗОВАНИЯ
• При этом термины «reproduction cost» и «replacement cost», т.е. затра-
ты воспроизводства и замещения с учетом износа также используются.
• Международные стандарты оценки (МСО) для оценки стоимости
специализированной недвижимости используют понятие «амортизиро-
ванных затрат на замещение» (АЗЗ), основанных на расчете текущей
рыночной стоимости земли плюс текущие валовые затраты замещения
(воспроизводства) улучшений за вычетом скидок на физический износ
и с учетом всех сопутствующих форм устаревания и оптимизации.
• В более ранних редакциях МСО (2000г. и ранее) использовался тер-
мин «остаточная стоимость замещения».

Поскольку Оценщик обязан в своей деятельности опираться на положе-


ния ФСО, можно дать следующие рекомендации, имеющие сугубо субъек-
тивный характер.
В разделе Отчета об Оценке «Терминология» необходимо четко пропи-
сать, что Оценщик понимает под данными терминами. Например.
Затраты на воспроизводство объекта оценки – затраты, необходимые для
создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при со-
здании объекта оценки материалов и технологий.
Затраты на замещение объекта оценки – затраты, необходимые для созда-
ния аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяю-
щихся на дату оценки.
Приводимые выше два определения даются в Федеральном стандарте оцен-
ки №1. Стандарт не дает однозначного толкования того, учитывают ли эти по-
нятия износ и устаревание, тем не менее в рамках настоящего отчета два по-
следних термина используются как затраты на воспроизводство или замещение
объекта оценки как нового.

В дальнейшем для удобства Оценщика возможно определить понятия


«стоимость воспроизводства» и «стоимость замещения» как указанные
выше термины, но с учетом износа.
Также возможно определить термин «полная восстановительная сто-
имость» (ПВС), обобщающий понятия воспроизводства и замещения для но-
вого объекта.
Термин ПВС до сих пор широко используется в оценочной практике. В
данном материале он также будет периодически использоваться.

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»


3. Процедура оценки недвижимости затратным подходом

• Определяется рыночная стоимость земельного участка (ЗУ), как


свободного от застройки
• Определяется стоимость нового строительства от строителей (затра-
ты воспроизводства / замещения нового, полная восстановительная
стоимость)
− количественный метод (строительные сметы)
− расчет по укрупненным конструктивным элементам и
видам работ
− метод сравнительной единицы (стоимость 1 куб.м, 1
кв.м, 1 пог.м)
• Определяется предпринимательская прибыль (затраты инвесторов,
застройщика, прочих организаторов строительства, в том числе
маржа организаторов)
• Определяется накопленный износ. Износ может выражаться как в
абсолютных единицах, так и в процентах или долях.
− Физический
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
− Функциональный
− Внешний

• Производятся вычисления по формуле


РСоб = Сзу + [( Знстр + Пр ) - Инак] - в случае определения
износа в денежном выражении;
РСоб = Сзу + ( Знстр + Пр )*(1 - И%нак) - в случае опреде-
ления износа в процентном выражении.
4. Пример

Исходные данные: площадь земельного участка 20 соток, брусовой дом


200 кв.м, построен 10 лет назад, полный срок жизни 50 лет.
___________________________
Стоимость земли сейчас 50 тыс.руб. за сотку
Износ (накопленный) =10/50 20%
Предпринимательская прибыль (Пр) 25%
Справочная стоимость строительства дома на дату оценки 8 500 руб./кв.м
Стоимость нового идентичного объекта (ЗУ +дом)
от застройщика сейчас 3 млн.руб.
__________________________________________________________________
Задача 1: оценить рыночную стоимость объекта в составе земельного
участка и жилого дома (коттеджа).
Решение:
ЗУ: 20 х 50 000 = 1 000 000 = 1 млн. руб.
Дом новый:
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО3 - 1 =ОБРАЗОВАНИЯ
2 млн. руб. «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
Дом с износом: 2 х (1 – 0,2) = 1,6 млн. руб.
Объект: 1,6 + 1 = 2,6 млн.руб.
Прибыль предпринимателя содержится в стоимости Дома нового.
____________________________________
Задача 2: определить стоимость воспроизводства здания (остаточную).
Стоимость воспроизводства - нерыночный вид стоимости (страхова-
ние)
3–1=2 – рыночная стоимость нового здания (без земли), в т.ч. Пр.
2 / (1+0,25) = 1,6 млн.руб. – ПВС здания (за вычетом Пр).
1,6 х (1 – 0,2) = 1,28 млн. руб. – результат (за вычетом износа).

Задача 3: определить стоимость замещения здания (остаточную).


Стоимость замещения - нерыночный вид стоимости (страхование)
8,5 х 200 = 1,7 млн - стоимость нового строительства
1,7 х (1 – 0,2) = 1,36 млн. руб. – результат
5. Затраты и себестоимость
5.1 Общие понятия

Субъекты строительного рынка:


• ЗАСТРОЙЩИК - собственник, пользователь, владелец земельного
участка, обладающий правами принятия решения о способе за-
стройки в рамках разрешенного использования
• ЗАКАЗЧИК - по поручению застройщика является конртагентом
генподрядчика (подрядчика) по договору генподряда (подряда)
• ГЕНЕРАЛЬНЫЙ ПОДРЯДЧИК - организует процесс выполнения
строительства, заключает договора с подрядчиками
• ПОДРЯДЧИК (СУБПОДРЯДЧИК) - строительная организация, вы-
полняющая тот или иной объем работ
• ДЕВЕЛОПЕР - субъект рынка недвижимости, осуществляющий ор-
ганизацию и управление процессом развития территории
• ДЕВЕЛОПЕР-ЗАСТРОЙЩИК - совмещает эти функции
• ИНВЕСТОР - осуществляет долгосрочное вложение финансовых и
иных активов
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
• ПРЕДПРИНИМАТЕЛЬ - организатор производства, плательщик по
договорам, покупатель материалов, арендатор средств производства

Затраты - экономическое понятие, израсходованная сумма денег.


Себестоимость:
• затраты, относимые на себестоимость для исчисления налога на при-
быль в соответствии с гл.25 Налогового кодекса;
• затраты, относимые на себестоимость в управленческих целях для
обоснования отпускной или договорной цены продукции.
5.2. Структура затрат и себестоимости в строительстве

Затраты на создание объекта недвижимости = стоимость строительных


работ + затраты (издержки) на производство и сдачу работ.
Разделяются на прямые и косвенные затраты.
Прямые связаны с непосредственным производством строительных ра-
бот.
Косвенные связаны с деятельностью строительной организации в це-
лом.
Не все затраты включаются в себестоимость. Себестоимость - это поня-
тие для налогообложения при исчислении налога на прибыль, а также при
обосновании отпускной или договорной цены на продукцию.

Существуют типовая «Методика определения стоимости строительной


продукции на территории РФ» МДС 81 - 35.2004 (Госстроя РФ).

Существует несколько схем разбиения затрат, включаемых в себестои-


мость. Чаще всего используется следующая схема:

1. Материалы
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

Стоимость строительных ра-


бот от от строительной орга-
Себестоимость строи-
2. Расходы на оплату труда рабочих (ФЗП) Прямые за-

тельной продукции
3. Расходы на содержание и эксплуатацию траты

низации (ПВС)
строительных машин и механизмов (ЭММ)
4. Накладные расходы. Могут быть в % от пря-
мых затрат, м.б. в % от ФЗП. Для обычных ра-
бот ≈ 16% от прямых. Косвенные
затраты
5. Иные косвенные затраты - главы 8 - 12 ССР
(общеплощадочные расходы)
6. Прибыль подрядчика (плановые накопления)

Составляющие прямых затрат также называются ресурсами.


Прибыль подрядчика - относится исключительно к затратам строи-
тельной организации и не имеет никакого отношения к прибыли предприни-
мателя.
6. Методы определения стоимости строительства.
• Основаны на определении объема выполненных работ и стоимости
единицы выполнения работ.
• Расчет ведется в текущем или в базисном уровне цен.

Базисный уровень цен - дата, по состоянию на которую разрабатывает-


ся тот или иной блок нормативной строительной справочной документации.
Пересчет стоимости строительства от базисного уровня цен в цены на
дату оценки (в общем случае - между произвольными датами, см. пример
ниже) осуществляется с помощью индексов цен (индексов пересчета).
Базисные уровни цен: 1969 – 1984 – 1991 – 2000

Наличие инфляции – индексы пересчета.


1984 / 1969 - Постановление Госкомитета СССР по делам строительства
от 11 мая 1983г. №94 «Об утверждении индексов изменения сметной стоимо-
сти строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним
для пересчета сводных сметных расчетов строек»
1991 / 1984 - Письмо Госстроя СССР от 6 сентября 1990г. №14-Д «Об
индексах изменения стоимости строительно-монтажных работ и прочих ра-
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
бот и затрат в строительстве»
Существуют различные периодические издания, позволяющие опреде-
лить индексы цен (на примере 2010 г.) 2010 / 2000, 2010 / 1991 и 2010 / 1984 и
др.:

Источники информации
• Справочники фирмы «Ко-Инвест» - «Индексы цен в строительстве».
Выпускаются ежеквартально с 1992 г. Наиболее употребительны в
оценочной практике. Содержат несколько систем индексов цен, в
том числе индексы цен по конструктивным системам зданий и со-
оружений в региональном разрезе (раздел 2.2).
• Вестник ценообразования и сметного нормирования МЦЦС Гос-
строя РФ.
• Местные издания на уровне субъектов Федерации.

При использовании индексов необходимо обратить внимание: с НДС


они или без НДС!

Пример
Сметная стоимость строительства объекта по состоянию на июнь 2004 г.
составила 60 млн.руб. для условий Москвы. Конструктив здания - железобе-
тон в каркасной системе (конструктивная система КС-4).
Определить стоимость строительства по состоянию на апрель 2010 г.
Решение
Сначала переводим стоимость строительства 2004 г. в базисный уро-
вень цен 1984 г., используя справочник «Индексы цен в строительстве» Ко-
Инвест, вып.48, июль 2004 г., раздел 2.2, стр.19. Индекс для КС-4 для Моск-
вы составил 58,576.
Стоимость строительства объекта по состоянию на 1984 г. состав-
ляет 60 / 58,576 = 1,0243 млн.руб.
Вторым шагом переводим стоимость строительства базисного урове-
ня цен 1984 г. в дату оценки апрель 2010 г., используя справочник «Индексы
цен в строительстве» Ко-Инвест, вып.71, апрель 2010 г., раздел 2.2.1,
стр.35. Индекс для КС-4 для Москвы составил 144,452.
Стоимость строительства на дату оценки 1,0243*144,452 = 147,962
млн.руб., или, округленно, 148 млн.руб.
Методы определения стоимости нового строительства:

• Метод объектов-аналогов. Подразумевает наличие информации о


ЦЕНТРпроектной стоимости
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО строительства
ОБРАЗОВАНИЯ объектов,
«МАОК» сопоставимых
В НЧОУ ВО «МИЭПП»с оце-
ниваемым. В оценочной практике практически не применяется из-за
ограниченности такой информации.
• Количественный – составление сметных расчетов. В оценочной
практике применяется редко из-за высокой трудоемкости и дорого-
визны. При этом является основой всех других методов, поэтому
будет рассмотрен ниже.
• Метод сравнительных единиц (или укрупненных обобщенных пока-
зателей стоимости - УОПС). Использует справочную информацию о
стоимости характерной конструктивной единицы: 1 куб.м для зда-
ний, 1 кв.м для плоскостных объектов типа площадок и свободных
земельных участков.
• По укрупненным конструктивным элементам и видам работ. Это
промежуточный вариант между количественным методом и мето-
дом сравнительных единиц. Например, существует база укрупнен-
ных показателей базисной стоимости по видам работ УПБС ВР, со-
ставленный в ценах 1991 г. В оценочной практике применяется не-
часто из-за сложности определения объемов отдельных видов работ.
7. Количественный метод
Сметная стоимость строительства - сумма денежных средств, необходи-
мая для его осуществления в соответствии с проектной документацией.

Расчет проводится на основе:


• проектной и рабочей документации;
• действующих сметных нормативов;
• отпускных (или договорных) цен на строительную продукцию, обо-
рудование, мебель, инвентарь.

Система сметных нормативов может быть систематизирована:


• по сфере применения (федеральный, отраслевой, региональный,
фирменный);
• по базисному уровню цен;.
• по степени укрупнения: элементные или укрупненные

В любом случае на основе сметных нормативов определяются прямые


затраты
ЦЕНТР(ПЗ). Косвенные затраты
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО (накладные
ОБРАЗОВАНИЯ и общеплощадочные
«МАОК» расходы)
В НЧОУ ВО «МИЭПП»
определяются по нормативам. К ним добавляется планируемая прибыль
строительной организации.

Основные методы расчета затрат:


• Базисно-индексный. В этом случае стоимость строительства опреде-
ляется по единичным расценкам (Сбаз i) -затратам на выполнение
определенного элементного вида работ, умноженного на их объем
(Ni ) и индекс цен строительно-монтажных работ (СМР) на дату со-
ставления сметы по отношению к базисному (Iсмр)
ПЗ = Σ Сбаз i × Ni × Ii = Iсмр × Σ Сбаз i × Ni
• Ресурсный. Ресурсы (Ri) - это составляющие прямых затрат (различ-
ные материалы Мi, фонд заработной платы строительных рабочих
ФЗПi, затраты на эксплуатацию различных строительных механиз-
мов ЭММi -). Начиная с баз 1984 г. ресурсная составляющая содер-
жится в единичных расценках. Программным образом она может
быть выделена и тогда в текущих ценах
ПЗ = Σ Ri = Σ Мi + Σ ФЗПi+ Σ ЭММi
• Ресурсно-индексный метод - промежуточный вариант:
ПЗ = Σ Imi× Мiбаз + Iзп ×Σ ФЗПiбаз + Iэмм ×Σ ЭМMiбаз = Iсмр×Σ Riбаз
Виды строительных смет:
• Локальные сметы - составляются на отдельный вид работ в составе
объекта. Результат локальной сметы - прямые затраты + накладные
расходы + прибыль подрядчика.
• Объектные сметы - являются сводкой результатов локальных смет
для конкретного объекта. Соответственно, результат объектной сме-
ты - прямые затраты + накладные расходы + прибыль подрядчика
для конкретного объекта.
• Сводные сметные расчеты (ССР) по строительной площадке в целом
- 12 глав ССР. Главы 1 - 7 являются сводкой результатов объектных
смет, рассортированных по главам. Главы 8 - 12 являются составля-
ющей косвенных расходов, обычно называемых общеплощадочны-
ми расходами, относящимися к стройке целиком, а не к конкретным
объектам.

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»


8. Метод сравнительных единиц
Подразумевает наличие справочной информации о стоимости сравни-
тельной единицы (кв.м, куб.м, пог.м) в базисном (или текущем) уровне цен
для объектов, аналогичных оцениваемому.
Сравнительной единицей являются;
- 1 куб.м для зданий;
- 1 кв.м для ЗУ, площадок, плоскостных объектов, жилых помещений и
др.;
- 1 пог.м для передаточных устройств (трубопроводы, линии электропе-
редачи), иных коммуникаций (ж/д), дорог (не всегда - м.б. и 1 кв.м);
- 1 место или столик в кафе, номер в гостинице, 1 водонапорная башня,
1 колонка на АЗС и др.

Правила исчисления строительного объема:


• при простой конфигурации это произведение длина - ширина - вы-
сота;
• все обмеры делаются по наружным размерам (например, по шту-
катурке;
• высота определяется от уровня чистого пола до верхнего уровня
чердачного перекрытия
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО (существенно
ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК»при одноэтажной
В НЧОУ застрой-
ВО «МИЭПП»
ке);
• при сложной конфигурации это площадь поперечного сечения на
длину;
• при составной конструкции (пристройки и т.д.) - суммирование по
каждой части;
• для жилых помещений при определении общей площади: балконы и террасы
учитываются с коэффициентом 0,3, лоджии с коэффициентом 0,5, веранды
и холодные кладовые с коэффициентом 1,0.

Последовательность реализации метода:


• Определяется сравнительная единица.
• Определяется количество сравнительных единиц.
• Выбирается аналог и определяется стоимость сравнительной едини-
цы в базисном уровне цен.
• Вносятся корректировки на отличия объекта оценки и аналога.
• Скорректированная стоимость единицы умножается на количество
единиц и на индекс пересчета
Cоб=Cед. × Kкор × N (V, S, L) × I
Условия применимости метода
• Единое функциональное назначение.
• Близкое конструктивное решение (один класс конструктивных си-
стем или группа капитальности).
• Сопоставимый хронологический возраст объекта оценки и даты, для
которой есть база сравнения.

Основные источники информации:


• УПВС (укрупненные показатели восстановительной стоимости) – в
ценах 1969г., разработан для различных отраслей промышленности
для целей глобальной переоценки основных фондов народного хо-
зяйства СССР, всего около 60 сборников;
• Справочники фирмы «Ко-Инвест» (Справочник оценщика).
Основные серии справочников оценщика «Ко-Инвест»
• Жилые дома
• Складские здания и сооружения
• Промышленные здания
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
• Общественные здания
• Сооружения городской инфраструктуры
• Магистральные сети и транспорт
• Объекты архитектурного наследия - стоимость реставрационных ра-
бот

Справочники «Ко-Инвест» созданы в начале 2000-х годов (последние


даты выпуска 2009 - 2011 годы) на основе современной справочно-
нормативной базы, разработанной по состоянию на 01.01.2000 г.
Сборники УПВС разработаны на основе строительных технологий 1960
- 1970-х годов, однако, благодаря достаточно длительному сроку службы
объектов недвижимости, соответствующие объекты оценки широко пред-
ставлены на рынке.

Пример
Определить стоимость нового строительства одноэтажного кирпичного
жилого дома с железобетонными перекрытиями с площадью застройки 150
кв.м, если известна стоимость 1 кв.м площади помещений в текущих ценах
(март 2010г.).
Регион - Тульская область.
Решение
В соответствии со справочником Ко-Инвест «Индексы цен в строитель-
стве», выпуск 71 (апрель 2010), стр.74 «Жилые дома», стоимость строитель-
ства жилых домов в уровне цен Московской области составляет (без НДС):
для 1-этажных кирпичных домов стоимость сравнительной единицы на
март 2010, руб./кв.м общей площади помещений (для различных типовых
проектов):
1 кв., 1 эт, т.п. 184-12-198.85 44 737
1 кв., 1 эт, т.п. 184-12-171.2 33 190
1 кв., 2 эт, т.п. 184-12-131.2 33 529
Поскольку детальная информация, позволяющая полностью
идентифицировать объект оценки и объект-аналог, отсут-
ствует, принимается среднее значение.
Среднее значение стоимости объекта-аналога, руб./кв.м 37 152

Тогда стоимость строительства объекта Соб оценки составит:


ЦЕНТР
Соб = ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
Сед × Ктех × Кмест × ОБРАЗОВАНИЯ
Sзастр × I , где: «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
Сед =37 152 руб./кв.м общей площади - определена выше;
Sзастр = 150 кв.м - количество сравнительных единиц по условию задачи;
Kтех – поправочный коэффициент на отличие в исходных технических
данных - площади застройки и общей площади помещений; Kтех будет
равен отношению площади помещений по паспорту БТИ к площади за-
стройки;
в случае отсутствия данных БТИ, оценщик имеет право самостоятельно
произвести внутренние обмеры помещений, отразив этот факт в отчете;
типичное значение данного коэффициента для жилых помещений 0,8;
Кмест - отражает отличия в условиях строительства для объекта оценки и
базового региона (Московская область);
индексы перехода из базисного уровня цен 1984г. в цены на дату, близ-
кую к дате оценки (апрель 2010г.) приведены в справочнике Ко-Инвест
«Индексы цен в строительстве», выпуск 71 (апрель 2010), стр.35 и для
конструктивной системы объекта оценки КС-1 составляют:
- для Московской области 92,739;
- для Тульской области 75,735;
Кмест = 75,735 / 92,739 = 0,817;
I – индекс пересчета уровня цен, поскольку дата оценки и дата ценовых
данных в справочнике совпадают, индекс равен 1.

Данные для расчета сведены в таблицу.

Стоимость строительства
Cоб = Cед × Kтех × Kмест × S× I=
объекта, тыс.руб. (без НДС)
↓ ↓ ↓ ↓ ↓ ↓
37 152 0,8 0,817 150 1 3 642,4

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»


9. УПВС
Система УПВС – общая часть, отраслевые сборники, цены 1969 год,
Целенаправленный проект для проведения общесоюзной переоценки ос-
новных фондов по состоянию на 01.01.1972г.
Структура построения:
1. Основан на сметно-нормативной базе 1969 г.
2. Данные даются для диапазонов единиц сравнения
3. Данные могут зависеть от группы капитальности объектов
4. Данные дифференцируются для 9 и более (до 10) территориаль-
ных поясов
5. Учитывается климатический район (всего 4 района)
6. Снабжены техническими частями к каждому сборнику и, зача-
стую, к каждому разделу, где указаны специфические поправки, в
том числе на климатический район (все дано для 2-го - Москов-
ской области)
7. Имеется разбивка стоимости по конструктивным элементам
8. Зачастую учитываются конкретные технические характеристики
или их диапазоны
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

Построение общей части


1. Понятие территориальных поясов
2. Понятие климатических районов
3. Понятие групп капитальности
4. Понятие конструктивных элементов
5. Правила расчета количества единиц сравнения (объема)

Сборники УПВС могут быть использованы для расчета стоимости


воспроизводства / замещения для объектов, построенных до 1984г. и не
претерпевших реконструкции или крупных капитальных ремонтов.
Объекты, построенные условно после 1984г., а также более ранние по-
стройки, претерпевшие реконструкции или крупные капитальные ремонты,
целесообразно оценивать с использованием справочников оценщика фирмы
«Ко-Инвест».
Пример расчета по УПВС

Объект
Здание электротехнической мастерской.
Одноэтажное, стены кирпичные, перекрытия и покрытия деревянные
(Группа капитальности III, класс конструктивной системы КС-2),
Кровля рулонная, полы асфальтовые, все коммуникации.
Внешние размеры 20х30 м, высота 4 м.
Расположен: республика Коми южнее полярного круга.
Срок полезного использования 60 лет, год постройки 1985 (25 лет)
Дата оценки 1 апреля 2010г.
Определить затраты замещения нового объекта на основе УПВС

Расчет
Строительный объем = 20*30*4 = 2400 куб.м.
Согласно
ЦЕНТР «Общей части к УПВС»
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО Коми АССР
ОБРАЗОВАНИЯ - 4-й
«МАОК» В территориальный
НЧОУ ВО «МИЭПП» пояс,
I -й климатический район
Объект-аналог выявлен в «Сборнике укрупненных показателей восстанови-
тельной стоимости зданий, имеющихся во многих отраслях народного хозяй-
ства, для переоценки основных фондов», УПВС №18 , таб.3, стр.8 – Механи-
ческие мастерские с группой капитальности III.

Исходя из объема здания (до 3000 куб.м), выбирается базовый показатель


(стоимость сравнительной единицы): 14,8 руб./куб.м для 4-го пояса.
Поправка на климатический район, техническая часть сборника УПВС №18:
1,09.
Индекс пересчета цен 1969 – 1984 гг. (постановление Госстроя №94 для элек-
тротехнической промышленности, прил.1): 1,18.
Территориальный коэффициент (постановление Госстроя №94, прил.2): 1,03.
Индекс пересчета 1984 – 2010: Ко-Инвест, "Индексы цен в строительстве",
вып.71, стр.35, для КС-2 и условий республики Коми составляет 102,226.

Затраты замещения нового здания равны: 2400*14,8*1,09*1,18*1,03*102,226


= 4 810 387 руб.
Справочник позволяет использовать в расчетах данные по распределению
стоимости аналога по отдельным конструктивным элементам, вводя кор-
ректировки на отличия между объектом оценки и объектом-аналогом. В
дальнейшем полученные данные можно использовать для расчета физиче-
ского износа для каждого конструктивного элемента.

Для этого дополним условие задачи.


Объект является пристройкой к другому зданию (по короткой стороне), год
постройки 1985 (хронологический возраст Объекта - 25 лет). Недавно выпол-
нена замена кровли.
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
Корректировки
Поскольку объект является пристройкой, отсутствует одна стена и часть
фундамента.
Корректировка определяется из геометрических соображений:
(30+20+30) / (30+20+30+20) = 0,8.
Корректировка на замену кровли определяется по соотношению затрат по
УПВС и затрат на замену кровли.
Стоимость старой кровли = 8% от затрат замещения = 384 831 руб.
Площадь кровли 20*30 = 600 кв.м.
Стоимость 1 кв.м старой кровли = 384831 / 600 = 641 руб.
Стоимость новой кровли: по интернет-сайтам, например, www.sk-pba.ru:
ремонт кровли 2 слоя, армированная цементно-песчанная стяжка, утепление
минеральной плитой, гидроизоляция, разуклон из керамзита 2000 руб./кв.м.
Корректировка 2000 / 641 = 3,1.
Расчетная таблица:

Вес по таб. Вес КЭ с


Констр. эле- 3 УПВС Коррект. Вес скор- Износ, износом, %
№пп мент №18, % коэф-нт ректир., % Опред износа % (4)*(1 - (6))
0 1 2 3 4 5 6 7
1 Фундамент 11 0,8 8,8 = 25 / 60 41,7 5,1
Стены, пере-
2 городки 30 0,8 24 = 25 / 60 41,7 14
Перекрытия,
3 покрытия 16 1 16 = 25 / 60 41,7 9,3
4 Кровля 8 3,1 24,8 новая 0 24,8
= 25/30, но не
5 Полы 9 1 9 более 80% 80 1,8
= 25/30, но не
6 Проемы 8 1 8 более 80% 80 1,6
= 25/10, но не
7 Отделка 3 1 3 более 80% 80 0,6
Сантех.,
электротех. = 25/25, но не
ЦЕНТР
8
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
работы 12
ОБРАЗОВАНИЯ
1
«МАОК» более
12
В НЧОУ80%
ВО «МИЭПП»
80 2,4
= 25/30, но не
9 Прочее 3 1 3 более 80% 80 0,6
Всего 100 108,6 60,2

Затраты замещения нового корректированные =


4 810 387 * 1,086 = 5 224 081 руб.

Износ физический (1 - 60,2 / 108,6)*100 = 44,6%


Износ физический 5 224 081*0,446 = 2 328 228 руб.

Комментарии по расчету износа содержатся в следующем разделе


10. ОПРЕДЕЛЕНИЕ НАКОПЛЕННОГО ИЗНОСА

Износ - уменьшение полезности объекта, приводящее к уменьшению его


стоимости (используются также термины обесценение и устаревание).
Суммарную величину износа принято называть накопленным износом
(Инак), хотя в ФСО этот термин не прописан.

Виды износа:
• физический - связан с течением времени и естественным старением
строительных конструкций;
• функциональный - определяется повышением требований к строи-
тельным конструкциям, совершенствованию строительных материа-
лов и технологий со временем;
• внешний (экономический) - учитывает снижение стоимости недви-
жимости за счет внешних воздействий, не связанных с самим объек-
том; например, с изменением характера окружающей застройки или
транспортной инфраструктуры, изменениями в законодательстве,
ухудшением общеэкономического состояния.

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»


Формула для расчета накопленного износа
Износ может определяться как в абсолютном исчислении (в денежных
единицах, рублях) или в процентах от суммы полных затрат воспроизводства
/ замещения и прибыли предпринимателя:
Инак = Ифиз + Ифунк + Ивнеш - при определении износа в денежном выра-
жении;
( 1 - И%нак ) = ( 1 - И%физ ) х ( 1 - И%функ ) х ( 1 - И%внеш ) или
И%нак = 1 - ( 1 - И%физ ) х ( 1 - И%функ ) х ( 1 - И%внеш ) - при определении
износа в процентном выражении.

Связь износа с временным фактором, определения


• используемые точки по шкале времени: ввод объекта в эксплуата-
цию (Двв) - определяется на основании государственного акта при-
емки объекта, свидетельства о регистрации прав на объект, данных
бухгалтерского учета; дата оценки (Доц); снос объекта (невозмож-
ность его дальнейшей эксплуатации) - Дсн
• хронологический (фактический) возраст Тхр = Доц - Двв
• физическая жизнь здания (срок службы) Тфиз = Дсн - Двв
• эффективный возраст (Тэф) может отличаться от хронологического
возраста, как в большую, так и в меньшую сторону, с учетом каче-
ства строительства объекта и своевременности его технического об-
служивания (текущие и капитальные ремонты)
• срок оставшейся экономической жизни (Тоэж) - период от даты
оценки до даты, когда объект перестанет приносить чистый доход
• срок экономической жизни здания Тэж = Тэф + Тоэж

Устранимый и неустранимый износ - эти понятия исходят из физиче-


ской возможности и экономической целесообразности устранения признаков
того или иного вида износа.
Устранение признаков износа (проведение соответствующих ремонтов и
замен элементов) должно привести к увеличению стоимости объекта.
Устранимый износ - такой износ, затраты на устранение которого
меньше, чем увеличение стоимости объекта в результате устранения призна-
ков износа. Т.е. устранение признаков износа экономически оправдано.
Неустранимый износ - такой износ, затраты на устранение которого
больше, чем увеличение стоимости объекта в результате устранения призна-
ков износа. Т.е. устранение признаков износа экономически неоправдано.

Долгоживущие элементы (ДЖЭ) - срок службы ДЖЭ равен сроку служ-


бы здания. Обычно это фундаменты, каркасы, стены, перекрытия. Для них
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
характерен ОБРАЗОВАНИЯ
неустранимый физический «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
износ.
Короткоживущие элементы (КЖЭ) - срок службы меньше, чем срок
службы здания. Существует возможность их периодической замены. Износ
КЖЭ может быть как устранимым, так и неустранимым.
Устранимый износ КЖЭ возникает в случае, когда элемент полностью
отработал свой срок службы. Иногда его называют «отложенным ремон-
том». В противном случае износ будет неустранимым.
Отложенный ремонт - устранимый физический износ КЖЭ.

Методы расчета износа

• Метод сравнения продаж


Метод основан на базовом соотношении
РСоб = Сзу + [( Знстр + Пр ) - Инак], соответственно:
Инак = Сзу + Знстр + Пр - РСоб
Метод предполагает поиск объектов-аналогов для объекта оценки (не
менее трех) и проведение соответствующих расчетов.
Теоретически этот метод весьма корректен и сразу предоставляет вели-
чину накопленного износа.
Фактически метод трудно реализуем по следующим причинам:
- помимо рыночной стоимости для каждого аналога требуется опреде-
лить стоимость земельного участка, затраты на создание объекта-аналога в
новом состоянии и прибыль предпринимателя;
- это обстоятельство обуславливает высокую трудоемкость метода;
- помимо трудоемкости, ограниченность доступной оценщику информа-
ции по объектам аналогам может серьезно затруднить корректность опреде-
ления стоимости земельного участка и затрат на создание объекта-аналога в
новом состоянии;
- наличие операции вычитания в основном соотношении для определе-
ния износа в большинстве случаев приведет к значительному росту погреш-
ности конечного результата.
Пример
(Взят из учебника МАОК «Основы оценки стоимости недвижимости», изд. 2-е, М,
2004, стр.178. Прибыль предпринимателя принята равной нулю.)

Показатель Аналог 1 Аналог 2 Аналог 3


1 Рыночная цена продажи, т.р. 250 300 370
2 Стоимость ЗУ, т.р. 50 70 120
3 Затраты на создание здания, т.р. 260 310 340
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ
Рыночная цена здания, т.р. (1) - «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

4 (2) 200 230 250


5 Накопленный износ, т.р. (3) - (4) 60 80 90
6 Износ в % от затрат на создание 23,1 25,8 26,5
7 Средний износ, % 25,1

• Нормативный метод
Используется для определения физического износа в соответствии ве-
домственными строительными нормами «Правила оценки физического изно-
са жилых зданий» ВСН 53-80(р), Госгражданстрой, М., 1990.
Метод основан на визуальном осмотре конструктивных элементов зда-
ния и фиксации имеющихся повреждений. Далее, в соответствии с приведен-
ными в документе таблицами, оценщик присваивает элементу значение фи-
зического износа в процентах. Таблицы предлагают диапазонные значения
износа (например, от 21 до 40%). В совокупности, метод носит весьма субъ-
ективный характер, тем не менее, благодаря своей наглядности, весьма попу-
лярен.
Итоговое соотношение: Ифиззд = ∑Ифизкэi*Qi, где:
Ифиззд - суммарный физический износ здания в целом;
Ифизкэi - определенный по ВСН физический износ элемента;
Qi - доля стоимости элемента в общей стоимости здания (приводится в
справочниках УПВС и Справочниках оценщика «Ко-Инвест»), при этом
∑Qi=1.

• Метод срока жизни для накопленного износа


Теоретически применяется для определения накопленного износа:
Инак = Тэф / (Тэф + Тоэж) = Тэф / Тэж
Рассмотрим на примере.
Имеется здание с Тхр = 25 лет, Тфиз = 60 лет.
Вариант 1. На основе осмотра объекта и данных, предоставленных экс-
плуатирующем здание персоналом, оценщик установил, что состояние зда-
ния лучше приведенных выше показателей: Тэф1 = 22 года, Тоэж1 = 40 лет.
Накопленный износ составит Инак1 = 22 / (22 + 40) * 100 = 35,5%.
Вариант 2. На основе осмотра объекта и данных, предоставленных экс-
плуатирующем здание персоналом, оценщик установил, что состояние зда-
ния лучше приведенных выше показателей: Тэф2 = 28 лет, Тоэж2 = 30 лет.
Накопленный износ составит Инак2 = 28 / (28 + 30) * 100 = 48,3%.

На практике
ЦЕНТР данный метод
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО труден для«МАОК»
ОБРАЗОВАНИЯ применения из-за
В НЧОУ ВО высокой
«МИЭПП»субъ-
ективности при определении Тэф и, особенно, при определении Тоэж.
При этом широко распространено определение физического износа че-
рез соотношение: Ифиз = Тхр / Тфиз.
Данное соотношение используется для определения неустранимого фи-
зического износа как долгоживущих, так и короткоживущих элементов, а
также для объекта в целом.
Как говорилось выше, Тхр отсчитывается от даты ввода объекта в экс-
плуатацию, и определяется на основании государственного акта приемки
объекта, свидетельства о регистрации прав на объект, данных бухгалтерского
учета.
Сроки службы для жилых и общественных зданий, а также их элемен-
тов, содержатся в раздаточном материале: конспект лекций Ю.В.Бейлизона,
файл «Сроки службы КЭ».
Для производственных зданий сроки службы ниже, чем для жилых и
общественных. Для зданий постройки до (условно) 1984-1991 годов для
определения срока службы Тфиз могут быть использованы данные проект-
ной документации, данные «Единых норм амортизационных отчислений» -
ЕНАО (постановление Совета министров СССР от 22.10.1990 №1072) и др.
В результате можно предложить следующие ориентировочные сроки
службы для производственных зданий:
Особо капитальные здания (металл, железобетон, камень) - 100 лет;
Капитальные здания (кирпичные стены, железобетон) - 80 лет;
Облегченная кладка, пеноблоки, шлакоблоки - 60 лет;
Панели «Сэндвич» - 50 лет;
Брусовые здания - 40 лет.

• Стоимостной метод - по затратам на устранение признаков изно-


са. Сюда же можно отнести расчет капитализации потерь арендной
платы.
Считается, что расчет по затратам на устранение позволяет определить
устранимый физический и функциональный износы, а расчет капитализации
арендной платы - неустранимый функциональный и внешний износы.
Примеры расчета приведены ниже в методе разбиения.

• Метод экспертных оценок


Метод обычно используется для экспресс-оценки физического износа
зданий и сооружений на основе качественной оценки состояния объекта. Ме-
тод применим при оценке имущественных комплексов с достаточно большим
количеством некрупных объектов.
Шкала экспертных оценок для определения уровня физического износа
зданий и сооружений
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

ХАРАКТЕРИСТИКА СОСТОЯНИЯ Процент


Ин- Оценка со-
декс стояния износа, %

А Хорошее Новое, недавно введенное в эксплуатацию 0


Б Вполне удо- Наличие отдельных дефектов или повреждений, по- 0-10
влетворитель- явившихся после сдачи в эксплуатацию и не влияю-
ное щих на эксплуатацию
В Удовлетвори- Наличие дефектов, требующих проведения текущего 11-20
тельное (косметического) ремонта
Г Не вполне Наличие дефектов, при которых проведение капи- 21-40
удовлетвори- тального ремонта целесообразно
тельное
Д Неудовлетво- Капитальный ремонт неотложен. Дальнейшая эксплу- 41-60
рительное атация без его проведения нецелесообразна.
Е Ветхое Капитальный ремонт нецелесообразен, за исключени- 61-80
ем случаев временного поддержания в целях недопу-
щения аварии или остановки технологического про-
цесса.
Ж Негодное Аварийное состояние, не позволяющее использовать 81-100
объект по своему функциональному назначению. Ре-
монт бессмыслен.

• Метод разбиения
Метод подразумевает последовательное определение следующих со-
ставляющих накопленного износа:
- устранимого физического износа;
- неустранимого физического износа;
- устранимого функционального износа;
- неустранимого функционального износа;
- внешнего износа, обычно считающегося неустранимым.
Применение метода целесообразно самостоятельно проработать на сквозном при-
мере, приведенном в учебнике МАОК «Основы оценки стоимости недвижимости», изд. 2-
е, М, 2004, стр.179 - 187.

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»


11. ПРИБЫЛЬ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ

Можно сказать, что это формируемая рынком разница между рыночной


стоимостью объекта недвижимости и затратами на строительство нового
объекта и приобретение земельного участка.

Для покупателя объекта недвижимости прибыль предпринимателя также


является составляющей затрат на приобретение.
По своей сути, прибыль предпринимателя является составляющей затрат
на создание объекта недвижимости, не относящихся к процессу приобрете-
ния земельного участка и собственно процесса строительства, т.е. к органи-
зации процесса строительства.
В укрупненном виде эти затраты состоят из следующего.
1. Затраты на оформление исходно-разрешительной документации
(ИРД).
2. Затраты, связанные с финансированием строительства. Зависят от:
• продолжительности реализации проекта (СНиП 1.04.03 - 85);
• нормы доходности по альтернативным инвестициям;
• графика вложения средств по времени.
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
3. Собственно прибыль предпринимателя - организатора строительства,
в качестве которого могут выступать застройщик, заказчик, инвестор или де-
велопер.
Аналитические данные по величине прибыли предпринимателя практи-
чески отсутствуют.
Экспертная информация приведена в «Справочнике оценщика недви-
жимости» (авторы Л.А.Лейфер, Д.А.Шегурова, Н.Новгород, 2012).
Существует несколько источников в интернете, в том числе платных.
На практике широкое распространение получил расчетный метод проф.
Е.С.Озерова, впервые опубликованный в журнале «Вопросы оценки», а в
дальнейшем в его монографии «Экономика и менеджмент недвижимости»,
Спб, изд. «МКС», 2003г., и в более поздних изданиях.
Для ставки дисконтирования Y в годовом выражении расчетное соотно-
шение выглядит следующим образом:
Пр = [ 1 + Y * N / 2 + G * ( 1 + 2Y * N / 3 + Y2 * N2 /3)] * Y * N / 2, где:
N - продолжительность строительства, лет;
G - доля первоначальных вложений в строительство от общей суммы за-
трат.

Оценить