Вы находитесь на странице: 1из 24

МЕЖДУНАРОДНАЯ АКАДЕМИЯ

ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

ОЦЕНКА СТОИМОСТИ ПРЕДПРИЯТИЯ (БИЗНЕСА)

МЕТОДИЧЕСКИЕ МАТЕРИАЛЫ
по теме

ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

Кушлянский Олег Александрович


к.ф.-м.н
доцент МАОК

oak07@mail.ru

1
ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

СПЕЦИФИКА ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА КАК ОБЪЕКТА ОЦЕНКИ

Основной документ, регулирующий земельные отношения в Российской Фе-


дерации - Земельный кодекс РФ, принятый 25 октября 2001 г №136-AP/

Определения в соответствии с ЗК РФ:


Статья 6. Объекты земельных отношений

Объектами земельных отношений являются:


1) земля как природный объект и природный ресурс;
2) земельные участки;
3) части земельных участков.

Статья 11.1. Понятие земельного участка

Земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены


в соответствии с федеральными законами.

Статья 11.2. Образование земельных участков

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
1. Земельные ОБРАЗОВАНИЯ
участки образуются «МАОК»
при разделе, В НЧОУ
объединении, ВО «МИЭПП» земель-
перераспределении
ных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государ-
ственной или муниципальной собственности.

Земельный участок — это часть поверхности земли, которая имеет фиксиро-


ванную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характери-
стики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государ-
ственной регистрации прав на землю.

По определению (ст.130 ГК РФ) - земельные участки, участки недр и все, что


прочно связано с землей, относятся к недвижимому имуществу.

Отличия земельного участка от других видов недвижимости обусловлены следую-


щими особенностями:
• земля является природным ресурсом, который невозможно свободно воспроизве-
сти в отличие от других объектов недвижимости;

2
• при оценке всегда необходимо учитывать возможность различного целевого ис-
пользования как земли вообще, так и в ряде случаев конкретного земельного
участка в частности (исходя из принципа ННЭИ):
- как основного средства производства: сельскохозяйственные и лесные зем-
ли выступают средством производства сырьевых ресурсов, необходимых практически для
всех отраслей экономики, в том числе продуктов питания;
- как пространства для социально-экономического развития: земля яв- ляет-
ся пространственным базисом для размещения различных объектов недвижимости;
- в том числе земельный фонд выступает основой формирования среды про-
живания населения страны;
- земли обеспечивает экологическую безопасность, в первую очередь земли
лесного и водного фондов и земли сельскохозяйственного назначения. Поэтому во всех
развитых странах государство регулирует использование земли одновременно как при-
родного, так и хозяйственного объекта;
- в отличие от других объектов недвижимости к стоимости земельных
участков не применимы понятия физического и функционального износа, а также аморти-
зации, поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен. Поэтому стои-
мость
ЦЕНТРземельных участков, в отличие
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО от стоимости
ОБРАЗОВАНИЯ зданий,
«МАОК» В сооружений и других улучше-
НЧОУ ВО «МИЭПП»
ний, со временем, как правило, увеличивается.

ПРАВОВЫЕ ПОНЯТИЯ

С точки зрения правовых норм и реальных потребностей участников рынка следует


рассмотреть следующие понятия:
• целевое назначение земель;
• категории земель;
• зонирование территорий;
• разрешенное использование земель.

Целевое назначение - наиболее общее понятие, определяющее особое направле-


ние использования земель, функции земель в общественных отношениях (обороте): сель-
скохозяйстенное, производственное, природоохранное, и др.
Категория земель - законодательное разделение земель в соответствии с целевым
назначением.

3
ЗК РФ п.8) деление земель по целевому назначению на категории, согласно кото-
рому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной
категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и
требованиями законодательства;
В соответствии с ЗК РФ (Статья 7. Состав земель в Российской Федерации)
1. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие
категории:
1) земли сельскохозяйственного назначения;
2) земли населенных пунктов;
3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения,
информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасно-
сти и земли иного специального назначения;
4) земли особо охраняемых территорий и объектов;
5) земли лесного фонда;
6) земли водного фонда;
7) земли запаса.

Зонирование территорий
Градостроительное зонирование — это вид градостроительной деятельности,
осуществляющий зонирование территорий муниципальных образований в целях опреде-
ления территориальных зон и установления градостроительных регламентов;

Территориальные зоны – зоны, для которых в правилах землепользования и за-


ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
стройки определены границы и ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ
установлены градостроительные ВО «МИЭПП»
регламенты.

Территориальные зоны выделяются с учетом:

• возможности сочетания в пределах одной территориальной зоны различных видов


существующего и планируемого использования земельных участков;
• функциональных зон и параметров их планируемого развития, определенных дей-
ствующим генеральным планом;
• сложившейся планировки территории и существующего землепользования;
• предотвращения возможности причинения вреда объектам капитального строи-
тельства, расположенным на смежных земельных участках.

Виды и состав территориальных зон (в т.ч. ЗК РФ ст.85)

В результате градостроительного зонирования могут определяться:

• жилые зоны (в том числе допускающие различную предельно допустимую этаж-


ность застройки);
• общественно-деловые зоны различных типов (деловые, коммерческие, коммуналь-
но-бытовые, объектов здравоохранения, культуры и пр.);
• производственные зоны, зоны инженерной и транспортной инфраструктур;
• сельскохозяйственные зоны (зоны сельскохозяйственных угодий, зоны дач, садо-
водств и др.);

4
• рекреационные зоны (включающие городские леса, парки и сады, водоемы, объек-
ты спорта);
• зоны особо охраняемых территорий, имеющих особое природоохранное, научное,
историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо
ценное значение;
• зоны специального назначения (занятые кладбищами, объектами размещения отхо-
дов потребления и иными объектами, размещение которых может быть обеспечено
только путем выделения указанных зон и недопустимо в других территориальных
зонах);
• иные территориальные зоны, выделяемые с учетом функциональных зон и местных
особенностей использования земельных участков и объектов капитального строи-
тельства.

Статья 85. Состав земель населенных пунктов и зонирование территорий

1. В состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с гра-
достроительными регламентами к следующим территориальным зонам:
1) жилым;
2) общественно-деловым;
3) производственным;
4) инженерных и транспортных инфраструктур;
5) рекреационным;
6) сельскохозяйственного использования;
7) специального назначения;
8) военных объектов;
9) иным территориальным зонам.

12. Земельные участки общего пользования, занятые площадями, улицами, проездами, автомобильными
дорогами, набережными, скверами, бульварами, водными объектами, пляжами и другими объектами, могут
включаться в состав различных территориальных зон и не подлежат приватизации.

ЦЕНТРРазрешенное использование
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
Статья 7 п.2
Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и
разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок
проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федераль-
ных законов.
Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов вы-
бирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с классифи-
катором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по
выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отно-
шений.

Виды прав на землю


Статья 5. Участники земельных отношений
1. Участниками земельных отношений являются граждане, юридические лица, Рос-
сийская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования.
3. Для целей настоящего Кодекса используются следующие понятия и определе-
ния:
собственники земельных участков - лица, являющиеся собственниками земельных
участков;
землепользователи - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на
праве постоянного (бессрочного) пользования или на праве безвозмездного срочного
пользования;
землевладельцы - лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на пра-
ве пожизненного наследуемого владения;
арендаторы земельных участков - лица, владеющие и пользующиеся земельными
участками по договору аренды, договору субаренды;

5
обладатели сервитута - лица, имеющие право ограниченного пользования чужими
земельными участками (сервитут).

Глава V. ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВ НА ЗЕМЛЮ


Статья 25. Основания возникновения прав на землю
1. Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, воз-
никают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными закона-
ми, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О
государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
2. Государственная регистрация сделок с земельными участками обязательна в случаях, указанных в федераль-
ных законах.
3. Не подлежат возврату земельные участки, не подлежит возмещению или компенсации стоимость земельных
участков, которые были национализированы до 1 января 1991 года в соответствии с законодательством, действо-
вавшим на момент национализации земельных участков.

Глава III. СОБСТВЕННОСТЬ НА ЗЕМЛЮ


Статья 15. Собственность на землю граждан и юридических лиц
1. Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земель-
ные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотрен-
ным законодательством Российской Федерации.
2. Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных
участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципаль-
ной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за
исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными
законами не могут находиться в частной собственности.
3. Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве
собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавлива-
ется Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной
границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с
федеральными законами.

Статья 16. Государственная собственность на землю


ЦЕНТР1. Государственной собственностью
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО являются земли,
ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК»не находящиеся
В НЧОУ ВОв «МИЭПП»
собственности граж-
дан, юридических лиц или муниципальных образований.
2. Разграничение государственной собственности на землю на собственность
Российской Федерации (федеральную собственность), собственность субъектов Рос-
сийской Федерации и собственность муниципальных образований (муниципальную соб-
ственность) осуществляется в соответствии с настоящим Кодексом и федеральными
законами.

Статья 17. Собственность Российской Федерации (федеральная собственность) на землю


1. В федеральной собственности находятся земельные участки:
которые признаны таковыми федеральными законами;
право собственности Российской Федерации на которые возникло при разграничении государственной соб-
ственности на землю;
которые приобретены Российской Федерацией по основаниям, предусмотренным гражданским законодатель-
ством.

Статья 18. Собственность на землю субъектов Российской Федерации


1. В собственности субъектов Российской Федерации находятся земельные участки:
которые признаны таковыми федеральными законами;
право собственности субъектов Российской Федерации на которые возникло при разграничении государствен-
ной собственности на землю;
которые приобретены субъектами Российской Федерации по основаниям, предусмотренным гражданским зако-
нодательством.
3. В субъектах Российской Федерации - городах федерального значения Москве, Санкт-Петербурге земельный
участок, от права собственности на который собственник отказался, является с даты государственной регистра-
ции прекращения права собственности на него собственностью соответственно субъекта Российской Федерации -
города федерального значения Москвы, субъекта Российской Федерации - города федерального значения Санкт-
Петербурга, если законами указанных субъектов Российской Федерации не установлено, что такой земельный участок
является собственностью муниципальных образований, находящихся на территориях указанных субъектов Российской
Федерации.

Статья 19. Муниципальная собственность на землю


1. В муниципальной собственности находятся земельные участки:
которые признаны таковыми федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов
Российской Федерации;

6
право муниципальной собственности на которые возникло при разграничении государственной собственности
на землю;
которые приобретены по основаниям, установленным гражданским законодательством.
1.1. Если иное не предусмотрено другими федеральными законами, земельный участок, от права собственности
на который собственник отказался, является с даты государственной регистрации прекращения права собственно-
сти на него собственностью городского округа, городского или сельского поселения либо в случае расположения тако-
го земельного участка на межселенной территории собственностью муниципального района по месту расположения
земельного участка.
3. В собственность муниципальных образований для обеспечения их развития могут безвозмездно передавать-
ся земли, находящиеся в государственной собственности, в том числе за пределами границ муниципальных образова-
ний.
5. Земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, земельные участки, находящиеся в соб-
ственности субъектов Российской Федерации, могут быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность в
целях их предоставления гражданам бесплатно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.
Земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности одного муниципального образования, могут
быть переданы безвозмездно в муниципальную собственность другого муниципального образования в целях их предо-
ставления гражданам бесплатно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.
Земельные участки, находящиеся в федеральной собственности, собственности субъектов Российской Феде-
рации, муниципальной собственности, могут быть переданы безвозмездно в собственность субъектов Российской
Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в целях их предоставления гражданам бес-
платно в соответствии со статьей 28 настоящего Кодекса.

Глава IV. ПОСТОЯННОЕ (БЕССРОЧНОЕ) ПОЛЬЗОВАНИЕ, ПОЖИЗНЕННОЕ НАСЛЕДУЕМОЕ


ВЛАДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ, ОГРАНИЧЕННОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЧУЖИМИ ЗЕ-
МЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ (СЕРВИТУТ), АРЕНДА ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ
СРОЧНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ

Статья 20. Постоянное (бессрочное) пользование земельными участками


1. В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государ-
ственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического
наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а
также органам государственной власти и органам местного самоуправления.
2. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предо-
ставляются.
Юридические лица, за исключением указанных в пункте 1 данной статьи, обязаны пере-
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
оформить ОБРАЗОВАНИЯ
право постоянного (бессрочного) «МАОК»
пользования В НЧОУ участками
земельными ВО «МИЭПП»
на право арен-
ды земельных участков или приобрести земельные участки в собственность, религиозные ор-
ганизации, кроме того - переоформить на право безвозмездного срочного пользования по свое-
му желанию до 1 января 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 данного документа
(Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ (ред. от 27.12.2009)).
3. Право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или му-
ниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до
введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется.
4. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве по-
стоянного (бессрочного) пользования, не вправе распоряжаться этими земельными
участками.

Статья 21. Пожизненное наследуемое владение земельными участками


1. Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в
государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до
введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных
участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в
действие настоящего Кодекса не допускается.
2. Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого
владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наслед-
ству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения зе-
мельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

Статья 22. Аренда земельных участков


1. Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах
территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды, за исключением случаев,
предусмотренных настоящим Кодексом.
2. Земельные участки, за исключением указанных в пункте 4 статьи 27 настоящего Кодекса,
могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законода-
тельством и настоящим Кодексом.
7
3. По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет
преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка, за
исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 35, пунктом 1 статьи 36 и
статьей 46 настоящего Кодекса.
8. При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственно-
сти, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установ-
ленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности посторон-
нему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса.

Статья 23. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)


1. Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.
2. Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом
Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, норма-
тивным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для
обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъя-
тия земельных участков. Установление публичного сервитута осуществляется с учетом результа-
тов общественных слушаний.
3. Могут устанавливаться публичные сервитуты для:
1) прохода или проезда через земельный участок;
2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электри-
ческих и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;
3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;
4) проведения дренажных работ на земельном участке;
5) забора (изъятия) водных ресурсов из водных объектов и водопоя;
6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;
7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на зе-
мельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обыча-
ям;
8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;
9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, иссле-
довательских и других работ;
10) свободного доступа к прибрежной полосе.
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
4. Сервитут ОБРАЗОВАНИЯ
может быть срочным «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
или постоянным.
9. Сервитуты подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным зако-
ном "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Статья 24. Безвозмездное срочное пользование земельными участками


1. В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:
3) из земель организаций, указанных в пункте 2 настоящей статьи, гражданам в виде служебного надела;
2. Служебные наделы предоставляются в безвозмездное срочное пользование работникам организаций отдель-
ных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйства, лесной промышленности, органи-
заций, осуществляющих деятельность в сфере охотничьего хозяйства, государственных природных заповедников и
национальных парков.
Служебные наделы предоставляются работникам таких организаций на время установления трудовых отно-
шений на основании заявлений работников по решению соответствующих организаций из числа принадлежащих им
земельных участков.

Перевод земель из одной категории в другую


Статья 8. Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую
1. Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:
1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Феде-
рации;
2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сель-
скохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами испол-
нительной власти субъектов Российской Федерации;
3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохо-
зяйственного назначения, - органами местного самоуправления;
4) земель, находящихся в частной собственности:
земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов
Российской Федерации;
земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

8
Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в
земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установ-
ления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом
и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.
Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными за-
конами.

Глава X. ПЛАТА ЗА ЗЕМЛЮ И ОЦЕНКА ЗЕМЛИ

Статья 65. Платность использования земли


1. Использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за ис-
пользование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижи-
мость) и арендная плата.
2. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством
Российской Федерации о налогах и сборах.
3. За земли, переданные в аренду, взимается арендная плата.
Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения
арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Рос-
сийской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Пра-
вительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Россий-
ской Федерации, органами местного самоуправления.
5. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом,
федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка. Кадастро-
вая стоимость земельного участка также может применяться для определения арендной платы за
земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности.

Статья 66. Оценка земли


1. Рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным
законом об оценочной деятельности.
2. Для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государствен-
ЦЕНТР
ная ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
кадастровая оценка земель, ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК»определенных
за исключением случаев, В НЧОУ ВОпунктом
«МИЭПП»3 настоящей
статьи. Государственная кадастровая оценка земель проводится в соответствии с законодатель-
ством Российской Федерации об оценочной деятельности.
Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уро-
вень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу).
3. В случаях определения рыночной стоимости земельного участка кадастровая стоимость
этого земельного участка устанавливается равной его рыночной стоимости.

Земельный налог является местным налогом. Все средства от него поступают в


бюджет того города, района, сельской администрации, на территории которых находится
земельный участок.
Земельный налог уплачивают граждане и организации, обладающие земельными
участками на праве собственности, праве постоянного (бессрочного) пользования или
праве пожизненного наследуемого владения.
Налоговая база по земельному налогу определяется как кадастровая стоимость зе-
мельных участков по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.
Налоговые ставки устанавливаются нормативными правовыми актами представи-
тельных органов муниципальных образований (законами городов федерального значения
Москвы и Санкт-Петербурга) и не могут превышать:

9
• 0,3 процента в отношении земельных участков: отнесенных к землям сельскохо-
зяйственного назначения (или в составе зон сельскохозяйственного использования
в населенных пунктах); занятых жилищным фондом и объектами инженерной ин-
фраструктуры жилищно-коммунального комплекса (или предоставленных для жи-
лищного строительства); предоставленных для личного подсобного хозяйства, са-
доводства, огородничества или животноводства, а также дачного хозяйства;
• 1,5 процента в отношении прочих земельных участков. Допускается установление
дифференцированных налоговых ставок в зависимости от категорий земель и (или)
разрешенного использования земельного участка. С 1 января 2011 года земельный
налог уплачивается налогоплательщиками – физическими лицами один раз в год,
не ранее 1 ноября года, следующим за налоговым периодом.

Вопросы приобретения земельных участков в собственность, установления арендной пла-


ты за землю и др. (например, изъятие земель, земельные отношения при реализации про-
ектов особой важности - Сочи, Владивосток) регулируются:
Федеральным законом «О введении в действие земельного кодекса Российской Федера-
ции» от 25 января 2001 г. №137-ФЗ

В соответствии со Статьей 2
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
1. До 1 января 2012 года в ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ
соответствии осуществляется ВО «МИЭПП»
продажа земельных участ-
ков, находящихся в государственной или муниципальной собственности:
коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся
собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, соору-
жений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муници-
пальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или
реконструированы здания, строения, сооружения; а также, если эти здания, строения, сооружения
были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчуж-
денных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
гражданам и некоммерческим организациям, являющимся собственниками располо-
женных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собствен-
ности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земель-
ного кодекса Российской Федерации и если федеральными законами для указанных собственни-
ков не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

При приобретении указанными лицами таких земельных участков их цена устанавливает-


ся субъектами Российской Федерации в пределах:
• двадцати процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в городах
с численностью населения свыше 3 миллионов человек;
• двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка, расположенного в
иной местности.

Арендная плата за использование указанных земельных участков определяется в


соответствии с пунктом 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации, а за
использование земельных участков, государственная собственность на которые не
разграничена, - в соответствии с пунктом 10 настоящей статьи.
При этом годовой размер арендной платы устанавливается в пределах (в процен-
тах от кадастровой стоимости):
• двух процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

10
• трех десятых процента кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель
сельскохозяйственного назначения;
• полутора процентов кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из
оборота или ограниченных в обороте.

2.2. Собственники зданий, строений, сооружений вправе приобрести в собствен-


ность находящиеся у них на праве аренды земельные участки независимо от того, когда
был заключен договор аренды этих земельных участков - до или после дня вступления в
силу Земельного кодекса Российской Федерации.

7. Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация


зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленно-
го назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они
расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъ-
яты из оборота или ограничены в обороте.

Статья 3.1
1. В целях разграничения государственной собственности на землю к федеральной собственности от-
носятся:
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности
Российской Федерации;
земельные участки, предоставленные органам государственной власти Российской Федерации, их территори-
альным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим
организациям, созданным федеральными органами государственной власти;
земельные участки, находящиеся на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве аренды, праве безвоз-
мездного срочного пользования у государственных академий наук, а также у организаций, созданных государственными
академиями наук и (или) подведомственных таким государственным академиям наук;
земельные участки, предоставленные в аренду Государственной компании "Российские автомобильные дороги"
федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по оказанию государственных услуг и
управлению государственным имуществом в сфере дорожного хозяйства;
иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными закона-
ми земли.
2. В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности субъектов Рос-
сийской Федерации относятся:
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности субъектов
ЦЕНТР Федерации;
Российской ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
земельные участки, предоставленные органам государственной власти субъектов Российской Федерации, а
также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или некоммерческим организациям, со-
зданным органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными закона-
ми земли.
3. В целях разграничения государственной собственности на землю к собственности поселений, город-
ских округов, муниципальных районов относятся:
земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями, находящимися в собственности соответ-
ствующих муниципальных образований;
земельные участки, предоставленные органам местного самоуправления соответствующих муниципальных
образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или некоммерческим органи-
зациям, созданным указанными органами местного самоуправления;
иные предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов Рос-
сийской Федерации земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с
ними законами субъектов Российской Федерации земли.
4. К собственности субъектов Российской Федерации - городов федерального значения Москвы и Санкт-
Петербурга относятся земельные участки, указанные в пунктах 2 и 3 настоящей статьи и расположенные в границах
этих субъектов Российской Федерации.
5. Изданные Правительством Российской Федерации до 1 июля 2006 года акты об утверждении перечней зе-
мельных участков, на которые соответственно у Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муници-
пальных образований возникает право собственности при разграничении государственной собственности на землю,
являются основанием для государственной регистрации права собственности соответственно Российской Федера-
ции, субъектов Российской Федерации и муниципальных образований на такие земельные участки.

Статья 5. Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации законодательные ак-
ты Союза ССР, содержащие нормы земельного права и действующие на территории Российской Федерации, не
применяются.

11
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

В общем случае методы оценки земельных участков можно разделить на 2 группы:


- индивидуальная оценка рыночной (или иной) стоимости отдельных (единичных) земель-
ных участков;
- кадастровая оценка, являющаяся методом массовой оценки и предназначенная в первую
очередь для целей налогообложения, а также для иных административных целей.

Индивидуальная оценка рыночной стоимости земельных участков

В российской практике существует 2 официальных документа, регламентирующих


правила и порядок оценки рыночной стоимости земельных участков и рыночной стоимо-
сти права аренды земельных участков:
«Методические рекомендациипо определению рыночной стоимости земельных участков» (утв.
распоряжением Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р);
и
«Методические рекомендации по определению рыночной стоимости права аренды земельных
участков (утв. распоряжением Минимущества РФ от 10 апреля 2003 г. N 1102-р)

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»


ИСТОЧНИКИ ИНФОРМАЦИИ О СДЕЛКАХ С ЗЕМЕЛЬНЫМИ УЧАСТКАМИ
• земельные комитеты различных административных уровней;
• регистрационные палаты;
• периодические официальные издания и массовые издания, в которых обязана пуб-
ликоваться информация о конкурсах, аукционах, торгах и их результатах;
• информация о ценах предложения (спроса) в средствах массовой информации и
специализированных изданиях;
• данные риэлтерских компаний:
• собственные базы оценочных компаний и оценщиков.

ОСНОВНЫЕ МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ПОЛОЖЕНИЯ В СООТВЕТСТВИИ С МР-568.

Рыночную стоимость имеют те земельные участки, которые способны удовлетво-


рять потребности пользователя (потенциального пользователя) в течение определенного
времени (принцип полезности) - (в первую очередь собственность или долгосрочная
аренда).
12
Рыночная стоимость земельного участка зависит от спроса и предложения на рын-
ке и характера конкуренции продавцов и покупателей (принцип спроса и предложения).
Рыночная стоимость земельного участка не может превышать наиболее вероят-
ные затраты на приобретение объекта эквивалентной полезности (принцип замеще-
ния).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от ожидаемой величины, срока
и вероятности получения дохода от земельного участка за определенный период време-
ни при наиболее эффективном его использовании без учета доходов от иных факторов
производства, привлекаемых к земельному участку для предпринимательской деятельно-
сти (далее для целей настоящих рекомендаций - земельной ренты) (принцип ожидания).
Рыночная стоимость земельного участка изменяется во времени и определяется
на конкретную дату (принцип изменения).
Рыночная стоимость земельного участка зависит от изменения его целевого
назначения, разрешенного использования, прав иных лиц на земельный участок,
разделения имущественных прав на земельный участок.
Рыночная стоимость земельного участка зависит от его местоположения и влия-
ния внешних факторов (принцип внешнего влияния).

ЦЕНТРРыночная стоимость земельного


ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО участка«МАОК»
ОБРАЗОВАНИЯ определяется
В НЧОУисходя из его наиболее
ВО «МИЭПП»
эффективного использования, то есть наиболее вероятного использования земельного
участка, являющегося физически возможным, экономически оправданным, соответству-
ющим требованиям законодательства, финансово осуществимым и в результате которого
расчетная величина стоимости земельного участка будет максимальной (принцип наибо-
лее эффективного использования).
Наиболее эффективное использование земельного участка определяется с учетом возможного
обоснованного его разделения на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использо-
вания. Наиболее эффективное использование может не совпадать с текущим использованием земельного
участка.
При определении наиболее эффективного использования принимаются во внимание:
• целевое назначение и разрешенное использование;
• преобладающие способы землепользования в ближайшей окрестности оцениваемого земельного
участка;
• перспективы развития района, в котором расположен земельный участок;
• ожидаемые изменения на рынке земли и иной недвижимости;
• текущее использование земельного участка.

ОБЩИЕ РЕКОМЕНДАЦИИ ПО ПРОВЕДЕНИЮ ОЦЕНКИ

13
Дата проведения оценки стоимости земельного участка, как правило, не должна
быть позже даты его последнего осмотра оценщиком.
При оценке оценщик обязан использовать информацию, обеспечивающую достоверность отчета
об оценке как документа, содержащего сведения доказательственного значения. Объем используемой при
оценке информации, выбор источников информации и порядок использования информации определяются
оценщиком.
В отчет об оценке рыночной стоимости земельного участка рекомендуется включать:
• описание земельного участка, в том числе целевое назначение и разрешенное использование земель-
ного участка, права иных лиц на земельный участок, разделение имущественных прав на земельный
участок;
• описание зданий, строений, сооружений, объектов инженерной инфраструктуры, расположенных
в пределах земельного участка, а также результатов работ и антропогенных воздействий, изме-
няющих качественные характеристики земельного участка (далее - улучшения земельного участ-
ка);
• фотографии земельного участка и его улучшений;
• характеристику состояния рынка земли и недвижимости;
• установление варианта наиболее эффективного использования земельного участка.

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

14
МЕТОДЫ ОЦЕНКИ РЫНОЧНОЙ СТОИМОСТИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ
(с учетом методологии, изложенной в МР-568)

Как правило, при оценке рыночной стоимости земельных участков используются:


• метод сравнения продаж;
• метод выделения;
• метод распределения;
• метод капитализации земельной ренты;
• метод остатка;
• метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения,
метод распределения. На доходном подходе основаны метод капитализации земельной
ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного
подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земель-
ного участка используются в методе остатка и методе выделения.
МР-568 допускает использования иных методов в отчете об оценке, при этом це-
лесообразно раскрыть их содержание и обосновать использование.
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
Следует иметь в виду, что обсуждая вопрос об оценке земельных участков, мы, как
правило, имеем в виду оценку свободных земельных участков, либо имеющих некото-
рые дополнительные улучшения (например, подведенную инфраструктуру) или некие
обременения.

1. Метод сравнения продаж


С точки зрения оценки земельных участков - при наличии необходимой исход-
ной информации этот метод наиболее корректен при оценке свободных земельных
участков и дает наименьшую погрешность при определении стоимости.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с
объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий
каждого аналога от оцениваемого земельного участка;

15
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, со-
ответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого зе-
мельного участка;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглажи-
вающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения
скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости (по терминологии ФСО-3
это ценообразующие факторы) объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на
рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с
земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
• местоположение и окружение;
• целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный
участок;
• физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
• транспортная доступность;
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
• инфраструктура ОБРАЗОВАНИЯ
(наличие «МАОК» В сетей
или близость инженерных НЧОУ иВО «МИЭПП»
условия подключения
к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
• условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собствен-
ных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
• условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денеж-
ными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
• обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный
участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилиро-
ванность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
• изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с анало-
гом до даты проведения оценки.

2. Метод выделения

16
В отличие от метода прямого сравнения продаж, метод выделения применяется
для оценки незастроенных земельных участков на основании информации о стоимо-
сти сопоставимых, но уже застроенных земельных участков.
Условия применения метода:
• наличие информации о ценах сделок с едиными объектами недвижимости, анало-
гичными единому объекту недвижимости, включающему в себя оцениваемый зе-
мельный участок. При отсутствии информации о ценах сделок допускается ис-
пользование цен предложения спроса);
• соответствие улучшений земельного участка его наиболее эффективному исполь-
зованию.

Метод предполагает следующую последовательность действий:


• определение элементов, по которым осуществляется сравнение единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок, с объектами
- аналогами;
• определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий
каждого аналога от единого объекта недвижимости, включающего в себя оценива-
ЦЕНТРемый земельный участок;ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
• определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, со-
ответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от единого объекта
недвижимости, включающего в себя оцениваемый земельный участок;
• корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглажи-
вающая их отличия от единого объекта недвижимости, включающего в себя оцени-
ваемый земельный участок;
• расчет рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего в себя
оцениваемый земельный участок, путем обоснованного обобщения скорректиро-
ванных цен аналогов;
• расчет стоимости замещения или стоимости воспроизводства улучшений
оцениваемого земельного участка;
• расчет рыночной стоимости оцениваемого земельного участка путем вычи-
тания из рыночной стоимости единого объекта недвижимости, включающего
в себя оцениваемый земельный участок, стоимости замещения или стоимо-
сти воспроизводства улучшений земельного участка.

17
Таким образом, метод выделения сочетает в себе методы сравнительного подхо-
да для определения стоимости застроенного земельного участка, и методы затратного
подхода, с помощью которых определяется стоимость строительства (воспроизвод-
ства или замещения) улучшений.

3. Метод распределения
В отличие от метода прямого сравнения продаж, метод распределения, также
как и метод выделения применяется для оценки незастроенных земельных участков
на основании информации о стоимости сопоставимых, но уже застроенных земель-
ных участков.
В отличие от метода выделения в методе распределения предполагается
наличие рыночной информации о доле стоимости земельного участка в общей стои-
мости единого объекта недвижимости.
На практике информация о таких соотношениях имеет либо совершенно об-
щий вид (в лучшем случае - аналитика), либо отсутствует совсем.
По этой причине на практике метод трудно применим.

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»


4. Метод капитализации земельной ренты

Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцени-


ваемого земельного участка.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком;
• определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной
ренты;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной
ренты.
Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех
будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды
времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки пе-
риод на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.

В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как


доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

18
В реалиях следует иметь в виду, что исходя их смысла метода прямой капитализа-
ции под земельной рентой следует понимать рентный доход на землю (арендная плата) за
вычетом расходов, что будет являться аналогом чистого операционного дохода.
Обычно данный метод применим для земель сельскохозяйственного назначения,
земель лесного фонда и др.

5. Метод остатка
Условие применения метода - возможность застройки оцениваемого земельного
участка улучшениями, приносящими доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за опре-
деленный период времени на основе рыночных ставок арендной платы;
• расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих
наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;
• расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за опреде-
ленный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замеще-
ния улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от
ЦЕНТРулучшений;
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
• расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от
единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого опера-
ционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период вре-
мени;
• расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной
ренты.
Метод основан на принципе остаточной продуктивности.
По своей сути метод родственен методу выделения, оба метода можно охарак-
теризовать, как «техника остатка».

6. Метод предполагаемого использования

Условие применения метода - возможность использования земельного участка спо-


собом, приносящим доход.
Метод предполагает следующую последовательность действий:
• определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в
соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений

19
земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами,
видом и характером использования);
• определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного
участка;
• определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов
от наиболее эффективного использования земельного участка;
• определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в
оцениваемый земельный участок;
• расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использо-
ванием земельного участка.

По своей сути метод является применением метода ДДП при модельном построе-
нии некоего инвестиционного проекта, соответствующего принципу ННЭИ для оценивае-
мого земельного участка.
Метод предполагаемого использования также, как и метод остатка, основан на
принципе остаточной продуктивности.
Следует отметить, что метод предполагаемого использования содержит наиболь-
шее количество допущений, что может привести к неоправданно высокой погрешности
вычислений.

ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

20
ОСОБЕННОСТИ ОЦЕНКИ ГОРОДСКИХ ЗЕМЕЛЬ
Особенности использования земельных ресурсов в городских условиях
• высокая насыщенность (плотность застройки) ЗУ различными зданиями, сооруже-
ниями и иными улучшениями;
• высокая насыщенность объектами городской инфраструктуры (транспорт, тепло-
вые и электрические сети, водоснабжение, канализация);
• принадлежность городской инфраструктуры городским властям;
• различные формы предоставления ЗУ в собственность или пользование (конкурсы,
торги, аукционы, инвестиционные контракты, условия которых либо непрозрачны,
либо итоговые результаты не публикуются);
• возможность перевода ЗУ из одной категории в другую (из земель промышленно-
сти в жилой фонд);
• влияние административного ресурса.

Метод оценки по сопоставимым инвестиционным контрактам.


Условия инвестиционного контракта подразумевают, что в качестве платы за
предоставленный для строительства земельный участок инвестор передает администрации
города
ЦЕНТРчасть построенных площадей
ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО (жилья, административных
ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ илиВО
торговых
«МИЭПП»помещений
и др.), а также по условиям контракта может участвовать в создании или реконструкции
различных элементов городской инфраструктуры.
Распределение площадей зависит от региона и населенного пункта, типа объекта
недвижимости и его расположения. Это может быть 15% / 85%, 20% / 80% и т.д. (в центре
Москвы до 50% / 50%).
Пример
Оценивается ЗУ площадью 0,7 га под типовой жилой дом общей площадью 8 000 кв.м. Суммарная
площадь квартир по проекту (за вычетом мест общего пользования) 75% от общей площади, или 0,75 * 8000
= 6000 кв.м. Инвестор обязан построить ЦТП и реконструировать участок теплотрассы. Сметная стоимость
работ 12,8 млн.руб.
1. По условиям типовых контрактов 20% квартир переходит администрации.
6000 * 0,2 = 1200 кв.м.
2. По данным рынка рыночная стоимость жилья в таких квартирах составляет 50 тыс.руб. за 1 кв.м.
Тогда 50 * 1200 = 60 000 тыс.руб. или 60 млн.руб.
3. Средний срок оформления документации и строительства 2 года. Утвержденная администрацией
ставка капитализации для таких проектов 12%.
Текущая стоимость будущих передаваемых квартир составит:
60 / (1 + 0,12)^2 = 47,8 млн.руб.

21
4. Рыночная стоимость ЗУ составит 47,8 + 12,8 = 60,6 млн.руб.

Использование затратного подхода


Основано на расчете затрат на создание полноценной городской инфраструктуры
застраиваемого земельного участка. Метод нерыночный, но реально такой механизм
предоставления ЗУ существует. Отражает минимальную стоимость ЗУ с точки зрения ин-
вестора. Может быть реализован:
• путем расчета сметной стоимости инфраструктуры по эскизному проекту;
• по данным сметных расчетов аналогичных проектов;
• путем расчета по укрупненным показателям и данным.
Пример
Определить стоимость рыночную стоимость ЗУ площадью 4000 кв.м под строительство типового
многоквартирного дома.
По данным, предоставляемым и публикуемым городской администрацией, за последние 2 года на
площади 25 га построено 200 000 кв.м жилья. Средние затраты на создание инфраструктуры составляют
30% от стоимости строительства жилья.
Плотность застройки 200 тыс. / 250 тыс. (25 га) = 0,8. Стоимость строительства (Ко-Инвест) 20
тыс.руб./кв.м. Ст. стр-ва на 1 га 10.000 * 0,8 * 20 = 160.000 тыс.руб.
Стоимость участка 160.000 * 0,3 = 48 млн.руб. без учета прибыли предпринимателя.
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»

22
ОСНОВЫ КАДАСТРОВОЙ ОЦЕНКИ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ

Понятие кадастрового учета

Федеральный закон РФ от 24-07-2007 №221-ФЗ О государственном кадастре не-


движимости», статья 1.2, 1.4 и 1.5:
2. Государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом сведений об учтенном в
соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, а также сведений о прохождении
Государственной границы Российской Федерации, о границах между субъектами Российской Федерации,
границах муниципальных образований, границах населенных пунктов, о территориальных зонах и зонах с
особыми условиями использования территорий, иных предусмотренных настоящим Федеральным законом
сведений. Государственный кадастр недвижимости является федеральным государственным информацион-
ным ресурсом.

4. Кадастровой деятельностью является выполнение управомоченным лицом (далее - кадастровый инженер)


в отношении недвижимого имущества в соответствии с требованиями, установленными настоящим Феде-
ральным законом, работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов, содержащих необхо-
димые для осуществления кадастрового учета сведения о таком недвижимом имуществе (далее - кадастро-
вые работы).

5. В соответствии с настоящим Федеральным законом осуществляется кадастровый учет земельных участ-


ЦЕНТР
ков, ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО
зданий, ОБРАЗОВАНИЯ
сооружений, помещений, «МАОК»строительства
объектов незавершенного В НЧОУ ВО «МИЭПП»
(далее также- объекты не-
движимости).

Статья 7. Состав сведений государственного кадастра недвижимости об объекте недвижимости

1. В государственный кадастр недвижимости вносятся следующие сведения об уникальных характеристиках


объекта недвижимости:

1) вид объекта недвижимости (земельный участок, здание, сооружение, помещение, объект незавершенного
строительства);

2) кадастровый номер и дата внесения данного кадастрового номера в государственный кадастр недвижимо-
сти;

3) описание местоположения границ объекта недвижимости, если объектом недвижимости является земель-
ный участок;

4) описание местоположения объекта недвижимости на земельном участке, если объектом недвижимости


является здание, сооружение или объект незавершенного строительства;

5) кадастровый номер здания или сооружения, в которых расположено помещение, номер этажа, на котором
расположено это помещение (при наличии этажности), описание местоположения этого помещения в преде-

23
лах данного этажа, либо в пределах здания или сооружения, либо соответствующей части здания или со-
оружения, если объектом недвижимости является помещение;

6) площадь, определенная с учетом установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом тре-


бований, если объектом недвижимости является земельный участок, здание или помещение.

Для ЗУ основными документами ГЗК (ГКН) являются:


• единый государственный реестр;
• кадастровые дела;
• (дежурные) кадастровые карты (планы).
Кадастровое деление обеспечивает присвоение каждому объекту НИ , в т.ч. ЗУ,
уникальных индивидуальных кадастровых номеров. Единицы кадастрового деления:
• кадастровый округ (субъект Федерации) - имеет код субъекта;
• кадастровый район - имеет номер;
• кадастровый квартал - имеет номер.
Полный кадастровый номер имеет эти данные через двоеточие + номер ЗУ в дан-
ном кадастровом квартале и номер дома.
Кадастровый план содержит:
• общие сведения в текстовой форме;
ЦЕНТР ДОПОЛНИТЕЛЬНОГО ОБРАЗОВАНИЯ «МАОК» В НЧОУ ВО «МИЭПП»
• план (чертеж, схема) границ ЗУ;
• сведения о частях и обременениях ЗУ;
• описание границ ЗУ;
• описание узловых и поворотных точек границ ЗУ.
Основная информация о ЗУ, в т.ч. кадастровая стоимость, содержится в откры-
том доступе на портале www.rosreestr.ru.

Порядок проведения кадастровой оценки содержится в Федеральном стандарте оценки


"ОПРЕДЕЛЕНИЕ КАДАСТРОВОЙ СТОИМОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ (ФСО N 4)"
Утвержден
Приказом Минэкономразвития России
от 22 октября 2010 г. N 508

24

Оценить