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MuÑoz RocHA
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~ Bienes y derechos
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Carlos l. Muñoz Rocha
UNIVERSIDAD TECNOLÓGICA DE MÉXICO
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UNIVERSIDAD COMPLUTENSE DE MADRID
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Delegació n Cuauh témoc, C. P. 06470 , México, D .F.
T el. : 5592 4277, Fax: 5705 3738, e-maii o xfo rd@oup.com
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J de Autor de O xford Universin- Press México, S.A. de C.V .,
al domicilio q ue se seil.ala en la . parte superior de esta página.
Miembro ele la Cámara Nacional d e la Industria •
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Ed itorial i\!cxicana, registro número 723.
ISBN 978-607-426-153-0
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) Diciembre de 201 O
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Tomás Vázquez núm . l 52, Col. San Pedro Iz tacalco,
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lndice de contenido
A manera de próloqo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xv
lntroducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . xix
Capítulo 1 1 El patrimonio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 1
Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 2
1.1 Concepto de patrimonio .. ............ . ........................... 2
1.1.1 Cosas fuera de nuestro patrimonio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 5
1.1.2 Cosas dentro de nuestro patrimonio. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 9
1.2 Elementos del patrimonio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.3 Patrimonio como atributo de la personalidad . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 12
1.4 Teorías sobre el patrimonio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 13
1.4.1 Teoría clásica: tesis conceptualista de Aubry y Rau . . . . . . . . . . . . . 13
1.4.2 Crítica de Fran<;:ois Geny a la teoría clásica ......... t . . . . . . . . . . 15
1.4.3 Postura de Marcel Planiol y Georges Ripert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19
1.4.4 Posición de Julien Bonnecase . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
1.4.5 Doctrina del patrimonio afectación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 23
1.5 Crítica a la teoría del patrimonio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
1.6 La condición del acreedor quirografario frente al patrimonio
del deudor. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 25
1.7 Contenido del patrimonio. Derechos reales, derechos personales y
obligaciones reales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 30
1.7 .1 Sislema romano y desarrollo de los derechos reales............. 30
1. 7.2 Prin cipales Leorías para distinguir los derechos reales de los
dl'rl'chos personales . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 32
1.7. ¿_ ¡ Ji.IH uda cl;\sit ,l O (j¡o l.t I'X I 't ', l"•h, , , , . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 33
1 .7.~.:.!. 'll·ol'f.t dt• )!tlit ' ll 111111111• "'•' ' ••• , , , • , , • • • . . . • . • . . . . . . 36
------
VÍÍÍ BIENES Y DERECHOS REALES Índice de contenido ix
4.6.3.2 Restricciones de los condóminos y de los habitantes 5.5.4 El derecho de uso y habitación en nuestra legislación . . . . . . . . . . 195
del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 147 Actividades. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 197
4.6.4 Clasificación de los condominios. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 148
4.6.5 Constitución del régimen de propiedad en condominio..... .... 149
Capítulo 6 1 Servidumbres . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20.'
4.6.5.1 El reglamento del condominio . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 150
4.6.5.2 Las cuotas previstas para gastos y obligaciones comunes . 152 Introducción ........... ....... ........ . . .... ....... ............... . 20tl
4.6.5.3 El derecho de tanto y el derecho de preferencia . . . . . . . . . 152 6.1 Concepto .................... ... .................. ...... ...... . 20'1
4.6.6 Organización y administración de los condominios . . . . . . . . . . . . 154 6.2 Principios rectores de las servidumbres en el derecho romano ...... . 205
4.6.6.1 El administrador.................................... 156 6.3 Elementos de las servidumbres .................................. . 20H
4.6.6.2 Comité de vigilancia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 158 6.4 Clasificación de las servidumbres en el derecho romano ............ . 2 10
4.6.6.3 De la cultura condominal . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 159 6.5 Elementos para la existencia de las servidumbres .... . ............. . 2U
4.6.6.4 Destrucción, ruina y reconstrucción del condominio . . . . 159 6.6 Modos de establecer las servidumbres ........................... . 2 111
4.7 Derecho real de tiempo compartido................................ 160 6. 7 Extinción de las servidumbres .......................... .. ...... . 2 1'1
Actividades. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 164 6.8 Las servidumbres en el derecho francés ...... ............. .. ..... . 2 15
6.8.1 Características jurídicas de las servidumbres ................ . 2 1:~
6.8.2 Diversas clasificaciones de las servidumbres ................ . 2 1(1
Capítulo 5 Desmembramiento de la propiedad. 6.8.3 Formas de establecer las servidumbres ..... ....... .... ... .. . IH
Usufructo, uso y habitación . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 169 6.8.4 Modos de extinción de las servidumbres ..... .. ........ . ... .
Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 170 6.9 Clasificación general de las servidumbres ......................... .
5.1 Derecho real de usufructo.... .... .. .. ..... .... ................... 171 6.9.1 Servidumbres rústicas y urbanas ................ . ......... .
5.1.1 Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 171 6.9.2 Positivas y negativas ..... . .... ...... ..................... .
5.2 El usufructo en Roma. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 172 6.9.3 Continuas y discontinuas ... . ............................. .
5.2.1 Obligaciones del usufructuario............................ ... 173 6.9.4 Aparentes y no aparentes ................................. .
5.2.2 Constitución del usufructo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 173 6.9.5 Legales y voluntarias ....... ................ . .... .. . ...... .
5.2.3 Cosas o bienes sobre las que se constituye el usufructo . . . . . . . . . 17 4 6.10 Formas de constitución de las servidumbres ...................... .
5.2.4 Terminación del usufructo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 176 6.10.1 Contrato ........................ . ...................... .
5.3 El sistema francés . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 177 6.10.2 Acto jurídico unilateral ............. ... ..... . ............ .
5.4 El usufructo en la legislación mexicana. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 6.10.3 Testamento ......................... ~ - . ................. .
5.4.1 Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 179 6.10.4 Prescripción . .. ................... ...... .. ....... ...... . .
5.4.2 Formas de constitución del usufructo. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 182 6.10.5 Ley ...... .. ....................... . .... .. .... . ......... .
5.4.3 Objeto materia del usufructo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 183 6.11 Servidumbres en el sistema legislativo mexicano .................. .
5.4.4 Modalidades de la constitución del usufructo. . . . . . . . . . . . . . . . . . 184 6.11.1 Disposiciones generales .................................. .
5.4.5 Duración.. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 6.11.2 Objeto o contenido obligacional de las servidumbres .... . . .. .
5.4.6 Derechos del usufructuario. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 185 6.11.3 Clasificación de las servidumbres .......................... .
5.4.7 Obligaciones del usufructuario. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 186 6.11 .4 De las servidumbres legales .. . . ................. .... . .. ... .
5.4.8 Obligaciones del nudo propietario .. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 6. ll .5 De las servidumbres voluntarias . ................. .. . .. .. . . .
5.4.9 Formas de extinción del usufructo . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 188 6. 11.6 Modos de constitución de las se rvidumhrrs ... .. . .... . . .. .. .
5.5 Derechos reales de uso y habitación. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 191 6.11.7 De los derechos y obli gaciones d1· I n~> ¡11 opl!'l.lrios
5.5.1 Conceptos................................ ....... ... ....... 191 de los predios ........... , .. .......... . . \()
() , II ,H ¡:01111:\S de l'XIÍIKÍÚII d1 ~ l¡¡ •; lo i.'I'\' Ídlll lti 11 •i, _1 1
5.5.2 Uso y habitación en Roma . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 19 1 1 11 , , , , , , , •••••••••
5.5.3 Uso y habitación en el derecho frn nds .... , , , , , , , , , , , , , . . . . . . . 1~) '1 A111vid,1d!''> ~ .......... . 1 •• 11111111 ••
)'\:1
Xii B IENES Y DERECHOS REALES Índice de contenido xiii
Capítulo 7 1 Derechos reales de qarantía....................... 239 8.1.3 Pérdida de la posesión ..................................... . 272
8.1.4 Defensa de la posesión ..................................... . 274
Introducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 240
8.2 Posesión en el derecho francés ................ . .................. . 276
7.1 Origen de los derechos reales de garantía ......... ..... ............. 240
8.2.1 Adquisición y pérdida de posesión .. ... ......... . ........... . 276
7.2 La fiducia. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 241
8.2.2 Vicios de la posesión ...................................... . 278
7.3 Pignus. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 242
8.2.3 Efectos jurídicos de la posesión ............................. . 280
7.3.1 Extinción del derecho del acreedor pignoraticio. . . . . . . . . . . . . . . . 243
8.2.4 Protección judicial de posesión inmueble .................... . 281
7.3.2 Pactos posibles dentro de la prenda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 244
8.2.5 Detentación o posesión precaria ............................ . 281
7.4 Hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 245
8.3 Teorías que explican la posesión ... .... ....... .................... . 282
7.4.1 Forma de constitución...................................... 246
8.3.1 Teoría subjetiva o clásica de la posesión ............. .. ....... . 283
7.4.2 Objeto. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 246
8.3.2 Teoría objetiva de Ihering ... .. ... ....... ................... . 284
7.4.3 La extinción de la prenda y la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 247 8.3.3 Teoría ecléctica de Saleilles ................................. . 288
7.5 Derechos reales de garantía en el derecho francés. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 248 8.3.3.1 Concepto del corpus en Saleilles ...................... . 289
7.5.1 Derecho real de prenda en el derecho francés.. ... ............. 248 8.3.3.2 Concepto de Saleilles sobre el animus . .............. .. . 290
7.5.1.1 Naturaleza particular del derecho real de prenda........ 249 8.4 Posesión en nuestra legislación ....... .. .......................... . 292
7.5.1.2 Derechos del acreedor prendario antes de la 8.4.1 Concepto ................................................ . 292
realización de prenda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 249 8.4.2 Posesión y detentación ......... . ............. .. ..... . . ..... . 297
7.5.1.3 Ventajas del acreedor prendario en el momento 8.4.3 Naturaleza jurídica de la posesión ........................... . 297
de realización de prenda . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 250 8.4.4 Objeto de la posesión ............................... .... ... . 29H
7.5.2 Derecho real de hipoteca en el derecho francés . . . . . . . . . . . . . . . . 251 8.4.5 Efectos de la posesión ..................................... . 29H
7.5.2.1 Especialidades de la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 251 8.4.6 Clases de posesión .................................... .. .. . 301
7.5.2.2 Bienes posibles de hipoteca. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 252 8.4.7 Pérdida de la posesión ........ . ..... . ............ ....... . .. . 302
7.6. Derechos reales de garantía en nuestro sistema jurídico . . . . . . . . . . . . . . 253 8.4.8 Protección del poseedor y defensa de la posesión ............. . 302
7.6.1 Derecho real de prenda.................... ..... ... ........ . 254 8.5 Prescripción positiva o adquisitiva ................................ . 306
7.6.1.1 Características del derecho real de prenda. . . . . . . . . . . . . . 254 8.5.1 Reglas para la prescripción ................................. . 306
7.6.1.2 Derechos del acreedor de la prenda.... ............ . ... 255 8.5.2 Requisitos de la posesión para prescribir (art. 1151) ........... . 307
7.6.1.3 Obligaciones del acreedor . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256 8.5.3 Plazo para prescribir (art. 1152) ................... .... ...... . 307
7.6.2 Derecho real de hipoteca. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 256 •
Actividades ....... .. . .... ................................. ...... . .. . 30H
7.6.2.1 Especies de hipoteca...................... .. ......... 257
7.6.2.2 Características del derecho real de hipoteca. . . . . . . . . . . . . 257
7.6.2.3 Constitución del derecho real de hipoteca . . . . . . . . . . . . . . 258
Capítulo 9 1 Derecho de autor. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 31 J
7.6.2.4 Principios aplicables a la hipoteca . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 259 Introducción .. ........ . ......................... . ................. . 3111
7.6.2.5 Extinción de la hipoteca. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 260 '>. 1 Derecho de autor en Francia ... ... ............................... . 3 111
Actividades. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 261 9 .1.1 Naturaleza del derecho de autor. ... ...... ..... .. .. .......... . 315
9.1.2 Perpetuidad del derecho de autor ........................... . 3 16
~J.J. Concepto ....................................... . .............. . 317
Capítulo 8 1 Posesión y prescripción positiva . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 267
'l . 1 'l'l'orías que explican los derechos de autor . ................. ....... . 317
lntroducción . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 268 '.1. 1 1\ntecedcnlcs en México ..... .. ... .... , ...... , .. , . 1, ••• ••••••••• J 1!)
8.1 La posesión en el derecho romano. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 269 'l.', 1kn·tlw de autor en la legislación 1llt'Xh .11111 \'11\•"· nl e 1 1 1.,,., ••.. . . . . . qo
8.1.1 Especies de posesión ......... ........... ,, 1 , , 1 1 , 1 1 , , , . . . . . . . 270 1
1 r,, l 1h'll'l ho 11101;\1 .. . .. .. .. . • • " " .......... .12 1
R.l.2 Adq11i ~h ión de b posesión ............ 11111 1 , 1 1 1 1 1 , 1 1 , • • • • ~7 1 'l ;;,~ 1kn•t.hm P·1-l-d-J-Itl111i.dt·~ dd oilll• -•1" , , 1 1 1,., ••••• 12 1
XÍV BIENES Y DERECHOS REALES
9.5.3 Obras de las ramas que protege la ley del derecho de autor. . . . . . 322
9.5.4 Duración del derecho de autor. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
9.5.5 Del Registro Público del Derecho de Autor. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 323
9.5.6 Del Instituto Nacional del Derecho de Autor . . . . . . . . . . . . . . . . . . 324
Actividades. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 326
C
arlos Ignacio Muñoz Rocha es un auténtico humanista. Abogado y filósofo,
10.1.5 Cancelación y reducción de las inscripciones . . . . . . . . . . . . . . . . 334 experto en literatura e historia, jurista, conocedor del pensamiento clásico
10.2 Registro Público de la Propiedad en nuestra legislación . . . . . . . . . . . . . 334 y acucioso lector de textos en latín. Educador universitario, autor prolífico
10.2.1 Concepto . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 334 y permanente estudioso de temas eruditos.
10.2.2 Materias del sistema registra! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 335 Para esta misma casa editorial ha brindado la generosidad de su pensamiento
10.2.3 Clases de asientos . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 337 en obras como Teoría del derecho y Lexicología jurídica, las que evidencian al in te
10.2.4 Principios registrales. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 338 lectual maduro, producto de una amplia experiencia como escritor, que, desde hace
10.2.5 Inmatriculación de bienes inmuebles . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 340 más de una década, nos sorprendió con su espléndido libro intitulado Fundamentos
10.2.6 Estructura del Registro Público de la Propiedad. . . . . . . . . . . . . . 343 para la teoría del derecho, dado a conocer bajo los auspicios de Plaza y Valdés.
10.2.7 Procedimiento registra! . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 345 Inquieto por naturaleza, Carlos Muñoz ha dado constancia de su interés
Actividades. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 349 por el desarrollo integral de la sociedad (Apuntes para la democracia, 1993), de
su preocupación por la naturaleza misma del ser humano, por sí y en cuanto a su
Biblioqrafla 00. 00 00 00 00. 00 00 00 00 00 00 00 00. 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00 00. 353
trascendencia (Filosofía, 2009 ), lo mismo que por la difusión de la cultura (Etimo
logías greco-latinas del español, 2010), entre otros tópic~s relevantes.
lndice analí.tico. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 357 Mucho tiempo antes de que ello ocurriera, tuve la fortuna de colaborar con él
l' ll las aulas de la Universidad Tecnológica de México, como expositor de la materia
de amparo. Corría el año de 1990.
Hubo, entonces, varios hechos que llamaron poderosamente mi atención. El
primero de ellos fue que él, como Director de carrera, y no a través de sus subor
dinados, recibiera y entrevistara personalmente a los profesores. Lo hacía en un
1t1híc ulo de forma casi triangular (lo cual reducía de manera notable el espacio)
t' ll l'i que escasa mente cabían su sillón, un escritorio pequeño, dos sillas para visi
l. tnt cs y un librero de dimensiones menores, donde, luego me enteré, se alojaban
pmhlemas mayores.
l{l'llll'!'do qu e la primera vez que lo tralt'• IIH : 11' 1 tillo 1 (tll 1111.1 actitud cortli.tl ,
¡~ l.thl c y tksplt>lldidn de toda formalidad . S 111 ,.,,lh." t\1' 1111 l1.11ti.1 en ello aso111o
,df\ 11110 tk Vt1lg.11 ithd. l'or l'i conlr:\rio, '> 11 ¡11_1 ltli H 1l !'~t llh1 Í1 1 1,¡•, t ,11 ÍII SI ,\1\Il' , .11
l"'''dlll' 1:tdlo, " "• IH ' I"'' ~'"IIIlltlllll ' lidlllllll l: ll 111i l'l1 dr n l tll_lll lol ', i\ q1il il'' 'l
XVi BIENES Y DERECHOS REALES
A manera de prólogo xvii
sé- sin duda, hay autoridad. Pero no era la autoridad del funcionario, basada una enfermedad que desafortunadamente no lo ha abandonado. Pero, lejos de
en la simple jerarquía, que por su propia naturaleza suele ser artificial y efímera, rendirse, cobró mayor bríos y su espíritu salió notablemente fortalecido. Así, lo
sino la fundada en el verdadero poder: el del conocimiento. he visto convertirse en rector de campus y en Director General de Posgrado de
Carlos Muñoz me habló de lo que para él representaba la educación univer- la Universidad Tecnológica de México. Lo he visto trascender a su querida aula
sitaria. Y más que referirse al cumplimiento de los programas o de las reglas que y convertirse en un profesor respetado y reconocido a nivel nacional. Lo he visto
debían observarse para y con los alumnos, me habló de la necesidad de formar consolidarse como doctrinario del derecho mexicano. Y, lo que es más importan -
seres humanos íntegros, con plena conciencia de un deber social y con la fortaleza te, lo he visto anteponer, ante todo, a su familia, de la que ha hecho su verdadera
ética necesaria para enfrentar los múltiples conflictos de la vida diaria. Me retiré causa y su compromiso de vida.
emocionado por esa plática. Ahora, me honra ser testigo del nacimiento de una nueva obra suya ...
El segundo hecho que llamó mi atención fue en el ámbito de la cátedra. Pronto El libro que se presenta a consideración del lector representa una etapa más
me enteré que Carlos Muñoz era un profesor de filosofía muy exigente, con altos en la brillante trayectoria del doctor Carlos Muñoz Rocha. Se trata de una obra
estándares de disciplina; pero, a la vez, reconocido y querido por sus alumnos, didáctica, muy bien escrita y plena de la erudición del autor. Además, no es un
porque despertaba en ellos el interés por la materia ... además de que tenía la trabajo generado por azar en el camino académico de Muñoz Rocha. Más bien
enorme capacidad de agitar, para bien, la conciencia de sus jóvenes estudiantes. es la continuación de uno iniciado con la elaboración y posterior publicación de
Con toda sinceridad debo decir que esto me parecía un contrasentido. ¿Filosofía los manuales de derecho civil I, n, m y IV, para los alumnos de la Universidad
del derecho?, más ¿exigencia?, más ¿interés?, más ¿cariño al profesor? Cuando, con Tecnológica de México, a quienes también ha impartido la materia durante varios
frecuencia, es una asignatura que -de manera infundada- se considera como años. Es decir, que se trata del estadio más avanzado de un producto ya probado
un requisito inútil y farragoso de los últimos meses de estancia en la carrera uni - en el laboratorio más difícil: el de las aulas.
versitaria. Bienes y derechos reales (así de simple es su título, como completo es su con
Una noche de lunes que salía de trabajar con mi grupo (caminando por el tenido), de Carlos Muñoz Rocha, se encuentra integrado por diez capítulos, cuya
tercer nivel del edificio orientado hacia el norte de la avenida Marina Nacional, en secuencia permite tener una visión integral de uno de los "libros" de los que tra
la ciudad de México) vi a un grupo de alrededor de cincuenta estudiantes toman- dicionalmente se componen los códigos civiles, tanto el federal como los locales.
do su clase. Todos ellos atentos. Todos ellos casi estáticos. Parecían espectadores El capítulo primero aborda el tema del patrimonio, base del concepto de "bic
de una película que se encontraba en su punto culminante. No había tal película. nes". Ahí, analiza con un alarde de manejo de la doctrina y de las fuentes primarias
Era el doctor Carlos Muñoz Rocha disertando entre sus alumnos sobre los temas su concepto y elementos, a partir del derecho romano, y de las teorías surgidas en
propios de la filosofía del derecho, con una emoción y una energía incomparables, el siglo XIX, sin descuidar al polémico "patrimonio de afectación". Más adelant-.,
con una voz bien educada y mejor modulada para no caer en la monotonía, con en el capítulo segundo, se ocupa de la clasificación de lo~ bienes. De manera precisa
un lenguaje cuidado, pero a la vez sencillo a más no poder. Sin género de duda, expone la diferencia entre cosas y bienes, para luego plantear cuatro clasificaciones:
estaba en presencia de uno de los oradores más brillantes que he visto en mi vida. la generada en el derecho romano, la establecida a partir de las teorías clásicas, la
iY estaba él hablando de la teoría del conocimiento kantiana, a la luz de la conocida, elaborada por el autor (siguiendo las ideas de Rafael de Pina), y, al final, desarroll a
pero ciertamente compleja, Crítica de la razón pura! y explica la contenida en el Código Civil Federal.
En un momento dado, hizo un comentario inteligente, pero cargado de una Los capítulos tercero y cuarto comprenden, en realidad, una unidad indisolu
buena dosis de sarcasmo, acerca del conocimiento a priori en Manuel Kant -el ble, pues el primero trata de la propiedad, derecho real por excelencia; en tanto que
celebérrimo filósofo de la Universidad de Konigsberg- y el grupo entero respondió l'l segundo se ocupa de la copropiedad, es decir, de una forma de propiedad. Por
con una carcajada. Me pegué a la ventana y terminé escuchando, sorprendido, los su importancia respecto de la propiedad, Carlos Muñoz Rocha estudia la evolución
últimos minutos de clase. Comprendí ahora en su justa dimensión el sentido de de ésta, su concepto actual, las formas de adquirirla, de protegerla y de lim itarla;
aquella primera plática tenida con mi entonces Director de carrera, y me percaté ,1 su vez, la cop ropi edad es explicada, de modo esencia l, a través de su concep to
que estaba en presencia de un maestro ... de un auténtico mal'St ro. y r{·gim en, que incluye la propiedad en co nd ominio y 1'1 til'mpo compartido, as
Transcurrieron los años. El doctor Carlos Muñoz l~w 11.1 , t'st' maestro tan pt 'l tos sohrl' los cuales se ha esc rito m~ s q1w !11 q111 ' ~ ~ · 11.1 ll's ll vlt o; en es te sc nt i
admirado por mí, se convirtió en amigo: sicmpr(' ~-o ill< '''"· ·. l<ll'illt ' lt·.ll, sicmpn· do, l'l tl'xto IJll l' nlwra nos ocupa es, 10 11 ''""'''' 1111 ~ ¡•1 u 11111 y, por tanto, nHb
rordia l, ~it-11'!111' .lf(•ttuoso, SÍl'111pl'l' Sl' l1tÍllo. 1•: 11 1''•' 11 111 !loo lu 11 oll os.1do ptll ltl l' lll.ld t 11
~
XViii BIENES Y DERECHOS REALES
gundos, jóvenes inquietos que buscan, por medio del estudio, la transformación Tratamos en seguida el desmembramiento de la propiedad por la separación
de su vida y que, muchas veces, ven un futuro sin esperanza; sin embargo, hay que de los tres derechos que la integran: el jus u tendí, el jus fruendi y el jus abutendi;
ayudarlos a construirlo a través del mejor camino que es el conocimiento. este desmembramiento, al cual dedicamos el capítulo 5, comprende el estudio del
En el desarrollo de cada uno de los capítulos, nos pareció oportuno iniciar con usufructo, el uso y la habitación. Estudiamos el concepto, las formas de constitu -
una breve explicación sobre los antecedentes romanos de cada una de las figuras e ción, los derechos y obligaciones de quienes intervienen en ellos y las formas de
instituciones que componen esta obra; también consideramos importante tratar los extinción, entre otros; al igual que en capítulos anteriores, se incluyó su reseña
antecedentes franceses que, en conjunto con los romanos, ayudan a comprender en el derecho romano y el derecho francés, para concluir con su tratamiento en
mejor nuestra legislación. nuestra legislación.
Así pues, iniciamos la obra con la exposición, en el capítulo 1, del patrimonio, Pasamos en seguida -capítulo 6- al estudio de las servidumbres, sus princi-
su concepto y las cosas que lo integran; exponemos también, de manera sencilla, pios rectores, elementos, clasificación, formas de constitución, formas de extinción,
las distintas teorías que lo explican, la distinción entre los derechos reales y los derechos y obligaciones que otorga a los propietarios de los predios dominantes
derechos personales. Este capítulo sienta las bases para la mejor comprensión de y sirvientes, así como el tratamiento de las servidumbres en nuestra legislación,
los bienes y, en capítulos posteriores, favorece la comprensión de los distintos entre otros aspectos.
derechos reales. Continuamos en el capítulo 7 con el estudio de los derechos reales de garantía,
En el capítulo 2 entramos al estudio de la clasificación de los bienes a través, iniciando con las referencias romanas a la jiducia, el pignus y la hypotheca, temas
primeramente, de los antecedentes romanos y del derecho francés, para después obligatorios para comprender mejor estos derechos reales; pasamos en seguida a
analizar los bienes y su clasificación en nuestra legislación. su análisis en el derecho francés y culminamos con su examen en nuestra legisla-
En el capítulo 3 iniciamos el estudio, propiamente dicho, de los derechos reales. ción, desarrollando la prenda y la hipoteca; de la primera explicamos su concepto,
Comenzamos con el derecho real de propiedad, su progresión histórica y la pro- características, así como derechos y obligaciones del acreedor; de la segunda ana
!izamos el concepto, especies, características y su distinción con la prenda, entre
piedad en Roma (las formas de adquisición y transmisión, entre otros aspectos);
otros aspectos.
asimismo, desarrollamos brevemente el derecho real de propiedad en el derecho
Como lo expresan algunos autores, el derecho real de posesión es un derech o
francés, para después estudiar el derecho real de propiedad en nuestra legislación,
fácil de entender, aun por los que no son abogados o estudiosos del derecho,
haciendo mención de sus limitaciones.
aunque la posesión, es indudable, resulta difícil de explicar. Al derecho real de
En el capítulo 4 tratamos lo que para muchos es una modalidad de la propie-
posesión dedicamos el capítulo 8. Además de los antecedentes romanos y franceses,
dad y que en los tiempos actuales es la forma de propiedad típica, sobre todo en
explicamos las teorías de Savigny, Ihering y Saleilles acerca de la posesión y su
las grandes concentraciones urbanas de las ciudades modernas: la copropiedad;
tratamiento en nuestra legislación, dentro de la cual ar alizamos su concepto, los
una de sus expresiones a la cual nos referimos es la propiedad en condominio. Si
tipos de posesión y la figura asociada a ella, que es la prescripción, entendiendo
bien es cierto que la copropiedad comprende otros aspectos y que ya existía desde la posesión como una forma de transitar hacia la propiedad, así como el término
el derecho romano, también lo es que su manifestación mediante la propiedad o plazo para prescribir, entre otros aspectos importantes.
en condominio ha tenido en los últimos años un desarrollo verdaderamente ex- Para dar cumplimiento al programa de estudios de esta asignatura en la UNAM,
plosivo. Hacemos adem ás algún comentario sobre una de las modalidades de la L' ll el capítulo 9 tratamos el derecho de autor, sus antecedentes franceses, así como
propiedad que se han producido en tiempos recientes, sobre todo en centros de las discusiones y las teorías que, en su momento, este derecho despertó. Analizamos
alta concentración turística y que actualmente están siendo objeto de estudio: me tamb ién los antecedentes en nuestra legislación, su naturaleza jurídica y expone-
refiero a lo que algunos denominan propiedad o contrato de tiempo compartido. mos algunos puntos relevantes de la Ley Federal del Derecho de Autor vigente,
En este capítulo, al igual que en los anteriores, estudiamos la copropiedad en mi re ellos, los derechos morales y los derechos patrimoniales de autor, aspectos
el derecho romano, en el derecho francés y en nuestra legislación; en esta última rdacionados con el registro de obras, el Instituto Nacional del Derecho de Autor,
parte comentamos la ley deficiente que existe en nuestro país sobre la propiedad .11>1 lOillo d Registro Público del Derecho de A11 to r. Pinaltllcnle Clllminamos con d
_ en condominio, que lejos de resolver el grave problema sm inl dl' la vivienda ha ~·~ lttd io de una instit ución que no enco ntJ";Illlt ~'• ,.,, ,.¡ "' 'lt'l l111 totn :lno: me refiero n
deteriorado la vida en condominio por la falta de Cllllllr.l )' 1,,.., 1'' .'il lit,uncnlc n11l:1s la i11~lilt t l iún CllC:lrgada fundamentllln11:1tli' .J, l11 1•ttld1t ,.¡,,.¡.¡, , In·, dncchos rt·aks:
efi cacia y dit·icn r ia de la legi slación, que 1:1vorct~· lo:. ,dllt '• "'' d lk)\ll• lto l't'thll.o dt•-1-Tl- P-rnpktliul. l1,11 cl u qilittl" 111 ~ ttttll ,tlllll '• l,¡o, ·g.llli~.ll it'ut
XXii BIEN ES Y DERECHOS REALES
del registro, sus funciones , los tipos de registros y sobre todo el procedimiento
registra!, entre otros aspectos; sin omitir, por supuesto, los principios registrales.
En particular destacamos el principio de publicidad, ausente en Roma y que surge
en Francia asociado a las hipotecas. En la actualidad no se entenderían a plenitud
los derechos reales sin la institución del Registro Público de la Propiedad, que
brinda, entre otras cosas, seguridad jurídica a quienes adquieren un derecho real.
Esperamos que esta reseña capitular dé noticia sobre el contenido de la obra y
deseamos que cumpla con su objetivo, expresado al principio de esta introducción,
y que pueda servir a quienes incursionan en el estudio de los derechos reales. Sin
Bienes y derechos
duda es susceptible de mejora, pero les puedo advertir que está realizada con la reales
pasión de un convencido docente universitario.
----
En tiempos de las XII tablas
La ocupación
La tradición
La mancipación
El uso
En tiempos de Gayo y Ulpiano
En tiempos de Justiniano
En el código de Napoleón
lE
Res publicae
Res nullíus Bienes inmuebles
Por su naturaleza
·Cosas en nuestro patrimonio (res privatae. res singulorum) Por incorporación
Por su destino
Jl:lu;;lllcacíón general de los bienes ' Por el derecho sobre el inmueble
· Soolin Bonnecase Bienes muebles
·Cosas sin du e~o Por su naturaleza
.Cosas apropiadas Por disposición de la ley
.cosas consumlll les y no consumibles
·Cosos lungllllos y no fungibles . Fungibles y no fungibles
En consideración a la persona a la que pertenocon
, Ilion os clol dominio \Júbllco y del dominio privado
dllonos corpóroos e ncorpóroos
dllonun nnrollloo o lnrnuoblos
T . Blonos ¡lol rlomlnlo público
. lllorlllll pr opluilnil 110 los particulares
· filt ill litl ltll liilll titl lli O!H rtllt COS
• :lnunn Plnnlol y 111porl • l!lft1M ltlllill !1)1 VW lllii Hil
ol:oqJóruouul nmJJpllrnon
•Mlrllllllllillllllllltllliltll•
1 d 1i1VIIIIilll Y jllllillilllll
•J•IIIIIill)lllllrlilll lllllXII IIIIII'I
· lliilll)illllll lllilil
dllilil lli "III>IIIVIilrlrllllrllllllillloll lilllll~
dlnllllllltiiii ii111JIIIillllllln - llolllllrlnll lrlllllllrlilo y 1111 lillrlllirluo
.fllllilllllri l llillilllilllllll lirl 011 jliiiiiiiii,JIIl i llllillll lllllllll y Vllllll\111
1 '•IIIJIIII • 11 lillllilll•ilirl,lll III JI IIII>III~ 11 li illll lllll lll"
BIENES Y DERECHOS REALES
Especies de posesión
La possesio
Justa
Injusta
La possesio civilis
La posesio naturalis
Adquisición
Pérdida
Defensa
lnterdicta retinendae possessionis
lnterdicta recuperandae possessionis
El patrimonio
La posesión en el derecho francés
Adqui sición y pérdida
Vicios
De violencia
De clandestinidad
De equívoco Derecho moral
Efectos jurídicos de la posesión Derechos patrimoniales de autor
Protección judicial de posesión de inmueble Obras de los ramos que protege la ley del derecho de autor
Detentación precaria Duración del derecho de autor
Del Registro Público del Derecho de Autor
Del Instituto Nacional del Derecho de Autor
Concepto
Materias del sistema registra!
Clases de asientos
Pri ncipios registrales
De publicidad
De rogación
De inscripción
De legitimación
De prioridad o prelación
De tracto sucesivo
De especialidad
Introducción Los romanos dejan establecidas las bases del derecho sobre las cosas, las cuales
serán constitutivas del patrimonio, de tal manera que hablar del patrimonio hace
Aun cuando la mayoría de los estudiantes de derecho y los abogados cuentan con indispensable estudiar las cosas que lo constituyen. Cabe mencionar que el con-
antecedentes acerca de qué es el patrimonio, pues se estudia también como atributo cepto de cosa para los romanos se extiende más allá de las cosas materiales.
o característica de las personas, es importante recordar y estudiar sus aspectos De hecho, los romanos denominan res (cosa) a todo bien patrimonial, dis-
relevantes para introducirse en el estudio de los bienes y derechos reales, ya que tinguiendo así entre res corporales -cosas en sentido estricto- y res incorporales
éstos son constitutivos del mismo. - cosas de existencia jurídica- como la herencia, los créditos y los jura in re aliena
Por ese motivo, en este primer capítulo nos ocuparemos del tema del patrimo- (derechos sobre la cosa ajena). Como se puede apreciar, el concepto de res (cosa)
nio y las diferentes teorías que lo explican, así como de las teorías que distinguen de los romanos difiere del concepto de "cosa" en el derecho moderno, pues este
entre derechos reales y derechos personales. último se limita al mundo corporal.
Con respecto a las cosas en sentido jurídico, éstas se refieren a los objetos
1 .1 Concepto de patrimonio materiales sobre los cuales pueden recaer derechos y que, por su naturaleza, son
jurídicamente comerciables o se encuentran en el comercio.
¿Qué es el patrimonio? La palabra patrimonio proviene de las raíces latinas pater, Entre las res in commercio que son susceptibles de apropiación privada y se
patris, que significa "padre", y monium, que significa "carga': l'S tudiarán con mayor profundidad más adelante, destacan:
Por patrimonio, según el diccionario, 1 se entiende: "Hacienda que alguien ha
heredado de sus ascendientes" o "Conjunto de los bienes propios adquiridos por 11) Las cosas muebles e inmuebles, que comprenden en el derecho romano el suelo
cualquier título': Este concepto de patrimonio es el que confirman otros diccio- y cada una de sus parcelas; de modo que forma parte del suelo y participa
narios, como el de Martín Alonso y el de María Moliner, por mencionar dos de de su carácter jurídico de inmovilidad todo cuanto lo integra, sean edificios,
los más prestigiados. siembras o plantaciones. Todas las demás cosas se consideran muebles; sin
El patrimonio se asocia a la idea de riqueza o conjunto de cosas que son embargo, menciona Rudolph Sohm, la distinción entre cosas muebles e in
propiedad de una persona. Como veremos en el transcurso de este capítulo, los muebles no tiene gran importancia en el derecho romano. 3
juristas se han ocupado de estudiar el patrimonio y han elaborado varias teorías /1) Las res nullíus o cosas sin dueño son, de hecho, cosas que no pertenecen en
para explicarlo; una de ellas, la de Charles Aubry y Frédéric Charles Rau, se de- propiedad a nadie, como la caza en el monte, pero que pueden adquirirse por
sarrollará más adelante. ocupación.
Ahora bien, los romanos, en tiempos de Gayo y Justiniano, distinguían entre t) Las cosas consumibles (res quae usu minuuntur veZ consumuntur) son aquellas
cosas de derecho divino y cosas de derecho humano. Sin embargo, los redactores que tienen por derecho ser consumidas o enajenadas mediante el uso, como
de las Institutas de Justiniano se referían a las cosas de la manera siguiente: •
los víveres, el dinero, etc. Sin embargo, éstas no pueden darse en usufructo
porque el derecho del usufructo se reduce a usar y disfrutar de la cosa sin
... rebus quae vel in nostro patrimonio vel extra patrimonium habentur. Quaedam enim alteración de su sustancia (salva rei substantia). El llamado "cuasi usufructo",
naturali jure communia sunt omnium, quedam publica, quaedam universitatis, quedam
que recae sobre las cosas consumibles, es en rigor un traspaso de propiedad
nullíus pleraque singolorum, quae ex variis causis cuique adquiruntur sicut ex subjectis
co n pacto de restitución, pero al tratarse de consumibles resulta imposible de
apparebit. 2
volverlos. Por lo que respecta al dinero, éste se consume mediante su inversión
( ... cosas que se hallan o dentro de nuestro patrimonio o fuera de nuestro patrimonio. Mas y también al circular y mezclarse con otro de distinto dueño, a menos que sea
algunas por derecho natural son comunes a todos, otras son públicas, otras de universidad o
posible d istinguir las monedas por su procedencia. En virtud de la confusión
corporación cualquiera, otras de nadie, y la mayor parte de particulares, y estas últimas pueden
adquirirse por cada cual por varias maneras, como aparecerá en adelante.) tks<1parcce jurídicamente el dinero ajeno, entendiéndose que el adquirente lo
t tlllSumc y se lo apropia; aunque, en su caso, surja la obligación de restituirlo.
··'-------
Real Academia Española, Diccionario de la Lengua Española, 22" ed., htqJ://hu sro n.r:lt'.cs/ dracl / (con
sultado el 15 de julio de 2010) .
2 ). O rtolán , l i.~fllicnción históricn rle /m lnstilllciOIIeStlellilllper(/( /or}ll •l/111111111, 11111111 1, '1'1lhl!ll,d Supl' l ior •i lt •,ul1111 , /¡11/lllll illll• '• d1• "' '1/'lillll!llllrl/1!1, i1 il•llil d ' "1 " 11>~1 d•l lti Uh J,¡ tl•llll ~ il lill h ·dt 'l,il ,. 11 11~ 111 '
dl' Ju ' l h 111 d1 •l 1li 'll 1 it<l Fcdcm l, Ml1XI• o, 2001 , p. •17H. )'N.¡, hlilod! ' t~ l qll" .¡,. A l 11~f,-rs, Mt'·~1111, '11111•. 1' 1 11
4 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 5
d) Las cosas fungibles (res, quae pondere, numero, mensurave constant), llamadas La cosa, desde el punto de vista jurídico e independientemente de sus distintas
también genéricas, son aquellas que, en el comercio, no suelen apreciarse por connotaciones en otras áreas del conocimiento, es sinónimo de bien y hace referen-
unidades, sino en cantidad -peso, número o medida- como ocurre con el Lia a todo lo que pueda ser objeto material de una relación jurídica patrimonial.
vino, los cereales, etcétera. ¡:,n este tipo de relaciones, si no existe la cosa como objeto material, será difícil
e) Las cosas divisibles son aquellas que, sin detrimento de su valor, se pueden que pueda haber una relación jurídica y esto es lo que realmente tiene interés
fraccionar en otras de su misma naturaleza. ¡1ara el derecho.
f) Las pertenencias son cosas que, aun teniendo existencia física propia y sus- Según lo anterior, todo derecho real presupone, de manera ineludible, la exis-
tantiva, se hallan económicamente al servicio de otras; su función práctica es lcncia de una cosa que le sirva de objeto; de donde deriva la distinción entre
servir a la cosa principal, por ejemplo, las llaves de una casa o de un mueble. 4 derechos reales y derechos personales. Pese a que dicha distinción no fue abordada
g) Los frutos deben distinguirse entre los naturales y civiles. Los primeros son 1lor los juristas romanos, éstos sentaron las bases para su desarrollo.
"cosas" en sentido físico, mientras que los segundos son valores o rendimientos Asimismo, cabe diferenciar el derecho real in rem, en el cual no hay relaciones
obtenidos del disfrute de una cosa o de un derecho, como los réditos de un mlre personas -como ocurre con el derecho personal-, sino que el vínculo ju-
capital, las rentas de una casa, etc.; éstos no son físicos, sino que consisten en 1 ídico se establece entre la persona y la cosa, y el derecho real ad rem, que era un
derechos adquiridos mediante actos jurídicos. derecho a la cosa. Sin embargo, ésta es una diferencia que se introdujo en la Edad
En cuanto a los frutos naturales, hay que distinguir dos momentos jurídicos: Media y no fue señalada por los romanos.
frutos pendientes -cuando todavía no están separados de la cosa matriz, como Los derechos personales son relaciones jurídicas o vínculos directos entre per-
la manzana del árbol- y frutos separados. Los primeros no constituyen cosas •,o nas, que se dan con independencia de las cosas.
con existencia propia, desde el punto de vista jurídico. Son frutos naturales los Ahora bien, regresando al tema del patrimonio, en las Institutas de Justiniano
productos orgánicos de una cosa que constituyen el rendimiento propio de la lit' dividen las cosas en cosas fuera del patrimonio y cosas en nuestro patrimonio.
misma, según su destino, como la leche de vaca, las crías de los animales, las
piedras de una cantera, el carbón de la mina, etcétera. 1.1.1 Cosas fuera de nuestro patrimonio
Por último, cabe hacer una distinción importante entre las res mancipi y la res nec e» Las res publicae, cosas del dominio público, son las pertenecientes en propiedad
mancipi, es decir, las "cosas manuales" y las "cosas no manuales". La manus en t11:.slado o populus romanus; estas cosas son sustraídas del comercio de los particu -
el derecho primitivo es símbolo de poder individual o de propiedad privada, de lo~lt 'S. En el derecho de Justiniano subsisten como "cosas públicas", en el sentido técni -
tal manera que la res mancipi, cosa mancipable, admite mancipación o venta formal , 11, las res publicae publico usui destinatae, esto es, las cosas destinadas al uso común
con sus efectos jurídicos, es decir, la adquisición de una propiedad romana plena. ''que directamente se destinan al servicio de todos, como plazas, caminos y ríos pú -
Por otra parte, las res nec mancipi no admiten mancipación. 5 1ol ¡,os. En el derecho romano, los flumina perennia (ríos p ~rennes), grandes ríos que
111 .1slran aguas manantiales y perennes, se consideran cosas sustraídas del comer-
' ll• privado; en consecuencia, son res publicae, o res extra commercium, y por lo
, ítll~ lllO no susceptibles de propiedad o apropiación por los particulares.
4 El concepto de pertenencia del derecho romano es menos amplio que el m oderno. Las tejas dispuestas 1:,1 di sfrute y aprovechamiento de las res publicae o extra commercium eran
para su insta lac ión n o constituyen parte integrante ni pertenencia del edificio en tanto no se coloquen; 1'1' 11l'gidos por vía administrativa mediante interdictos especiales de dos tipos:
una vez colocadas se vuelven parte integrante de él; y si se retiran algunas para su reposición -detracta e,
ut reponenrentur, dicen las fuentes-, adquieren concepto de pertenencia en cuanto adaptadas en clase
y número a la casa de que forman parte (D. 19, 1, 18, 1). Citado por R. Sohm, op. cit., p. 145. 11 J 1,os iuterdicta privata, concedidos personalmente al perjudicado, como el inter
5 Son res mancipi, dice Ulpiano, 1". Todos los predios de Italia, ya rústicos como un fundo, ya urban os tlic'lttlltue quid in loco publico fiat (interdicto de que no se haga o se construya
como una casa; 2". Las servidumbres de los predios rurales, com o los derech os de pasaje (vía, iter, nctus), t'll lugar público) .
los derechos de acueducto y otros; 3°. Los esclavos y los cuadrúpedos r¡uo e rlorso col/ove doma u/ ur, ¡,¡ I.Ds iutcrt!icf({ populnria, que cualquier ¡wr:m11.1 JHH if.l I'JI'Il it :1r <: n nombre d<:
que llevan o arrastran cargas (lo que co rresponde a nu es tra de no min nlit'l n d1 • lw,li,ts de ca rga). l"ts l.1 'oil'ctivitl:ld perjudi cada; enlre (·s to:. :.,. o'fltlll 11lt1111 , ¡ 1/tll'ttfir' fllllt rlc loc"o
demás cosas son res nec 11/nncipi, a la qu e co rrespo nd en los l'il'l.lltil'' )' , ollll..il" '•, 111, q11l' l'<"'-' .1 pod '' '
flltldil u (intl'rdi~ to dl' lu gar púb li co) y o· l 111 1fllttl /11 {flttttiil, f'ttf,f~t ofiul (i nl i.' l
se r dn 111 •1d"' rlorso col/ove, seg ún di e~ l' l jt11 isrons ult o, Mi li .111111hlio otilo .111 ' 1'"' ' '' llolllll ,do•J.t e·¡,
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6 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 7
.-o- Res communes omnium: son cosas comunes a todos, como el aire, el agua de En todos los casos se pronunciaba una fórmula sacramental o lex dedicationis, que
los ríos, el mar; éstas no son tales cosas en sentido jurídico, sino que están, por contenía las indicaciones y los límites del terreno, para consagrar el suelo (locus) ,
su naturaleza, Juera del comercio. Las cosas comunes no son propiedad de nadie, los edificios (aedes, templum) y los objetos sagrados (aras, vasos, ornamentos,
cualquiera puede utilizarlas, apropiárselas y usar sus elementos. etcétera).
Para que una res sacrae deje de serlo, es necesaria una ceremonia inversa a la
Et quidem naturali jure communia sunt omnium haec: aer, aqua profluens, et mare, dedicatio o consecratio: la exauguratio, que tenía efectos permanentes, de modo
et per hoc littoral maris. Nemo igitur ad littus maris accedere prohibetur, dum ta- que la cosa se convertía en profana. Si la cosa sagrada caía en manos del enemigo,
men villis, et monumentis et aedificiis abstineat, quía non sunt juris gentium, sicut et dejaba de serlo provisionalmente, y si era recobrada por los romanos, regresaba
mare.
a su estado primitivo.
(Y según el derecho natural son cosas comunes a todos: el aire, el agua corriente, el mar Lo realmente importante aquí es considerar los efectos sobre el patrimonio de
y sus costas. A ninguno, pues, le está prohibido acercarse a las costas del mar, pero con tal los particulares. De esta manera, los efectos de la calificación de una cosa como
de que se abstenga de ofender a las aldeas, monumentos y edificios, porque no son derecho de
res sacrae son:
gentes.) 6
a) La cosa que hasta ese momento podía ser susceptible de apropiación privada
.-o- Res nullíus son las cosas sin dueño o que no pertenecen en propiedad a nadie
quedaba convertida en res extra commercium, por tanto se excluía del patri -
y comprenden:
monio de los particulares, pues pertenecía a la divinidad.
[¡) La cosa sagrada no podía enajenarse ni estimarse en dinero, es decir, estaba
a) Cosas de las que el hombre no se ha apoderado todavía o a las que ha aban-
fuera del patrimonio.
donado del todo.
b) Las cosas que están separadas del comercio de los hombres, denominadas cosas
l.a violación de una res sacrae estaba prevista en la Lex Julia Peculatus: el violador
de derecho divino o res divini juris.
l'ra declarado hamo sacer y las penas, según el Digesto, podían variar según la
( ondición, el tiempo, la edad y el sexo, pero iban desde la aquae et ignis interdictio
Divini juris sunt veluti res sacrae et religiosae, esto es, las cosas de derecho divino
hasta la muerte ejecutada impunemente. 7
son las cosas sagradas y las religiosas. Nullíus autem sunt res: sacra, et religiosa
et sanctae; quod enim divini juris est, id nullíus in bonis est (Son cosas nullíus las
•e>- Las res religiosae son las cosas dejadas a los dioses (Religiosae quae diis manibus
'cosas sagradas religiosas y santas; porque lo que es de derecho divino, no entra
lt·lictae sunt) y se hacen por nuestra voluntad, como enterrar en nuestro terreno
en los bienes de nadie).
.1 un muerto cuyas ceremonias funerarias (junus) nos corresponda hacer.
especiales. En la época imperial intervenía el César como Pontifex Maximus 1 1o wm!'ln ~e puede hacer aun contra la voluntad dt• lm dt' l\1 ,\ ~ ·¡;¡ ,¡hl \·n si ha sid o enajcnudo
o un delegado suyo. ,.¡ "' "1'1'\ lo, no podrá el propietario hacer rcligiw11> 1'1 ~ ,,, . ¡11 , '' 1111 ~ .. , '1111 ton~c ntimi cn t o d\'1
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8 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 9
usufructuario. Se puede enterrar en otro terreno con permiso del dueño; y aun cuando no diese 1 .1 .2 Cosas dentro de nuestro patrimonio
éste su ratificación hasta después de enterrado el muerto, el lugar se hace religioso.)
De acuerdo con lo anterior, en nuestro patrimonio se encuentran:
Los requisitos esenciales de la res religiosae son:
r-e- Las res privatae o res singulorum: cosas que pertenecen a los particulares, las
a) La inhumación de un cadáver en un sepulcro, por ejemplo, el monumento cuales se asocian a las cosas o bienes que son de nuestra propiedad. En I<is Insti-
funerario o cenotafio elevado a la memoria de alguien, pero sin tener el cuerpo lutas, al hablar de los medios de adquirir la posesión y la propiedad, se dice:
o sus cenizas, no es res religiosae.
b) Que el entierro lo realice aquel a quien correspondan las honras fúnebres del Singulorum autem hominum multis modis res fiunt: quarumdam enim rerum dominium
muerto y en terreno propio o ajeno, pero con permiso del dueño. nanciscimur jure naturali, quod, sicut diximus, appellatur jus gentium; quarumdam
jure civili. Commodius est itaque a vetustiore jure incipere: palam est autem vetustius
esse jus naturale, quod cum ipso genere humano rerum natura prodidit. Civilia enim
Las cosas sagradas se separaban del comercio de los hombres; no tenían precio,
jura tune esse coeperunt cum et civitates condi, et magistratus creari, et leges scribi
no podían ser vendidas ni hipotecadas por el uso y tampoco podían ser objeto de
coeperunt.
ninguna estipulación.
Las cosas que pertenecen a la comunidad y que no son de nadie en particular (Las cosas llegan a ser propiedad de los particulares de muchas maneras. En efecto, se adquiere
el dominio o por el de recho natural, como hemos dicho, derecho de gentes, o por el derecho
se denominan, como ya quedó dicho, res publicae, pero en las Institutas de Justi-
civil. Para mayor comodidad es preciso exponer antes el derecho más antiguo, y éste es eviden -
niano se dividen en tres especies: temente el derecho natural, que nació con la naturaleza de las cosas, con los mismos hombres,
mientras que los derechos civiles sólo tuvieron origen cuando empezaron a fundarse ciudades,
~ Cosas cuyo uso es común a todos los hombres (res communes). crearse magistrados y escribirse leyes.) 9
~ Cosas que pertenecen al pueblo (res publicae, como tales).
~ Cosas que son de corporaciones (res universitatis). Aunque estas cosas pertene- 1:. 11 las Institutas, la palabra res se lee de manera general y se aplica a todas las co-
cen a comunidades, no son de nadie en particular, se consideran por ello fuera ~. t s igualmente; las palabras bona y pecunia son especiales, y se aplican sólo a las
de nuestro patrimonio: Nullíus in bonis esse creduntur; ipsius enim universitatis 1 osas que se hallan en nuestro patrimonio.
esse credentur. 8 De lo anterior podemos afirmar que al patrimonio, según las bases sentadas
¡•or los romanos, quedan asociadas las cosas pertenecientes a los particulares, al
Es importante señalar que los jurisconsultos romanos llamaban cosas públicas a las lli L' nos en un primer acercamiento, y estas cosas se encuentran en el comercio.
cosas comunes a todos los hombres, aunque en sentido estricto son cosas públicas Sin embargo, esta idea dista de lo que actualmente conceptualizamos como
aquellas cuya propiedad corresponde al pueblo. Sola enim ea publica sunt quae p.tt rimonio, motivo de análisis de este primer capítulo. •
populi romani sunt, esto es, la peculiaridad de las cosas públicas consiste en que, La doctrina del patrimonio no fue desarrollada explícitamente por los ro -
aunque la propiedad sea del pueblo, el uso de ellas es común a todos. l'' .1nos, sino que, como veremos más adelante, su elaboración se hizo en el siglo XIX.
Dentro de estas cosas que son propiedad del pueblo se encuentran las vías !\ 1 avanzar el derecho y sobre todo las codificaciones de principios del siglo
pretorianas, los estanques, las plazas y los lagos. t. 1 x, se fue conformando y ampliando el concepto de patrimonio, hasta concep-
Se consideraban o se les daba el nombre de cosas públicas también a ciertas lil .ilil',arsc como una universalidad de derechos asociada a la persona y no sólo
cosas que eran propiedad del pueblo, como ciertos esclavos (serví populi romani), '<~ 1110 un conjunto de bienes.
las minas (meta lla), los campos (agri vestigales) y el tesoro público (aerarium). Maree! Planiol define el patrimonio de la manera siguiente:
Los demás bienes o cosas se hallaban en el patrimonio del pueblo (in patri-
monio populi). 1·: 1 conjunto de derechos y obligaciones pertenecientes a un a persona, apreciables en
Todas estas cosas pertenecían al patrimonio del Estado y no podían ser de l d lll l'l'(l.
patrimonio de los particulares; por ende, eran cosas cxtm WIII/1/ITI i11111 .
H l. ( l •lnLIJI , ''/' o// 1'1' 1'7H y •1711. '1 11•1•1• •111 , 1' 111H
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10 BI ENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 11
Si se requiere expresar su valor con una cifra es necesario sustraer el pasivo del por sus posibles deudas. De esta manera lo contempla el Código Civil Federal,
activo, conforme al proverbio: bona non inteliguntur nisi deducto aere alieno. 10 en el título primero de la tercera parte, "De la concurrencia y prelación de los
créditos': que dice: "El deudor responde del cumplimiento de sus obligaciones
Otros juristas asocian el patrimonio con la personalidad misma del hombre, como con todos sus bienes, con excepción de aquellos que, conforme a la ley, son
Charles Aubry y Frederic Charles Rau, quienes, al discutir sobre la noción de inalienables o no embargables:' 12
obligación, dicen: b) Por lo que respecta a las obligaciones, éstas representan la parte negativa, el
pasivo o deudas de la persona, quien dispondrá de su activo para cumplir con
El patrimonio, en su más alta expresión, es la personalidad misma del hombre conside- ellas. Tanto los pasivos como los activos deberán ser susceptibles de apreciación
rada en sus relaciones con los objetos exteriores, sobre los cuales puede o podrá tener pecuniaria o económica y su balance representa el haber patrimonial. Es fácil
derechos que ejercitar; comprende no solamente in acta los bienes ya adquiridos, sino deducir que el activo debe superar al pasivo, de lo contrario, resultará imposible
también in potentia los bienes por adquirirse; es esto lo que expresa correctamente la
hacer frente a las obligaciones o pasivos. Pero, ¿qué sucede cuando el pasivo
palabra alemana Vermogen que significa a la vez poder y patrimonio. 11
es superior al activo? ¿Podría afirmarse que la persona carece de patrimonio?
e) Una universalidad jurídica es el conjunto de bienes, derechos y obligaciones
El patrimonio, explican:
comprendidos en el patrimonio, los cuales constituyen una unidad abstracta
en su conjunto y no material, misma que, durante la vida de la persona, per-
Es el conjunto de los bienes de una persona, considerados como una uni- manece sin tocar, aunque desde el punto de vista material sus elementos sufran
versalidad de derecho. transformaciones, pues pueden cambiar, perderse, disminuirse, incrementarse,
incluso estar contablemente en números rojos. Sin embargo, el patrimonio,
La mayoría de los juristas definen el patrimonio partiendo del concepto de Au- como universalidad jurídica, siempre es el mismo.
bry y Rau, y algunos agregan que el patrimonio debe ser susceptible de una va- rl) Finalmente, cabe destacar la valuación pecuniaria o económica del patrimonio,
luación pecuniaria o bien de un contenido económico, de modo que lo definen la cual equilibra el activo y el pasivo. Ya comentamos que las cosas referentes
así: al patrimonio eran denominadas por los romanos como bona o pecunia; este
último término precisamente procede del vocablo pecus (rebaño), que despu és
Conjunto de bienes, derechos y obligaciones de una persona, estimables se atribuiría a la moneda (pecunia), el cual significa o representa la cantidad
económicamente y que constituyen una universalidad de derechos. de riqueza o bienes susceptibles de valuación en dinero, por lo que la palabra
pecunia se usó para designar a todos los elementos constitutivos del patrimonio
Podemos apreciar que, en términos generales, el patrimonio comprende: de las personas. 13
•
a) Bienes, derechos y obligaciones. Los primeros simbolizan la parte positiva o el
activo de la persona: para efectos prácticos, representan el haber de la persona,
con el que solventará sus necesidades y garantizará el cumplimiento de sus 1.1 C:árligo Civil Federal, art. 2964, y también Código Civil para el Distrito Federal.
obligaciones a sus acreedores. 1 1 ( Jr. A. d · Ors, Derecho privado romano, EUNSA, Pamplona, 2004, pp. 133 y 134. En esta obra dice el
ll!llor: "Constituye la base de las res nec mancipi el ganado menor (pecus) y luego el dinero; pecus, como
Son precisamente los bienes de la persona los que permiten cubrir sus {II'C IIIlin, deriva de una raíz peku, que significa el patrimonio mobiliario. El valor de cambio empezó por
necesidades y responder a sus deudores presentes o futuros, quienes ven ase- "'' en Roma, co mo en otros pueblos, la cabeza de ganado (1 buey= 10 ovejas); las más antiguas mullu s
gurados sus créditos con el patrimonio del deudor. '1' flj uban en ganado (también mayor); la apropiación de bienes comunes se siguió llamando peculalus;
Las diferentes legislaciones del mundo le dan ese carácter al patrimonio del im bie nes qu e se dejan a un hijo o esclavo son el peculium. El uso de cobre como medio de cambio
deudor, el cual lo hace sujeto de crédito, en función de que los bienes responden ''"'Pt'1lJ sin form a de moneda, sino de barras (a es mrfe), que poclfan fr accionar en rauduscula; lus
IHIII '" tkbfan pcsarsc con una balanza de pla tillos (11/mi ) y r nd :111111 111 p t·~ nd l l tO IISiilu fa una unidad (u1111
-
1O M. Planiol y G. Ripert, Derecho civil, Harla, México, 1997, p. :w;,
11 Cilodo por 1 1\tllliH'l'ose, Ti'rllarlo r lmH'IIfrtldt• tft'll 't/111 fi¡ •/1, 11111111 1\ I ~Jilt "• 11111 11 11111
'lll•t o') qur r r,1dt• unos 273 gramos .. . La ap:11·id l'll1 dt • l11 llllllll'd'' 111 lli\11 d11 hlro lnn¡-ccsa ria la bai :IIWII,
1"'"' t'•NII\ lit' t OII Nt' l vt\ torno ri lo sim bólico, 11\1111)111 ' l 11~ 11111 111ol 1111 ~ ~ lll lll ill tlll (/ll't lllllll 1111111('1'11111) y 1111
't i' 111 '~1111 111 ... 1.11 pillll('lll linii, IHi ÓII llillllt'illlhl (iil l/1111 111 )1 Í !' i jfl(l·llfll
1 .2 Elementos del patrimonio independientemente del movimiento que sufra desde el punto de vista material,
se mantiene invariable como un atributo de la persona de derecho.
De acuerdo con la definición de patrimonio y desde el punto de vista económico
De acuerdo con esto, el patrimonio es una emanación de la personalidad mis-
o de valuación pecuniaria, éste comprende dos elementos:
ma, por ello los tratadistas consideran al patrimonio como un atributo de la per-
sona o de la personalidad, de manera que podemos decir que "no hay patrimonio
~ El activo, que se compone por todo aquello que, dentro de la masa patrimo-
sin persona, pero tampoco hay persona sin patrimonio"; éste es, pues, un atributo
nial, tiene un contenido económico que beneficia a su titular, es decir, todos los
de personalidad, por tal motivo es inseparable de la persona.
bienes y derechos pertenecientes a una persona. Jurídicamente éste se integra por Sobre esta concepción o teoría del patrimonio, propuesta por Aubry y Rau, se
el conjunto de bienes y derechos que son susceptibles de apreciación económica volverá posteriormente y se desarrollará con detalle, dada la aceptación que ha teni
o pecuniaria, expresados en derechos reales y derechos de crédito. do en el ámbito jurídico la también denominada teoría del patrimonio personalidad.
Los derechos reales son poderes jurídicos del sujeto respecto de los bienes
sobre los cuales recae esa potestad legal y que las demás personas, como sujetos
pasivos, están obligadas a respetar y no interferir en su ejercicio. 1 .4 Teorías sobre el patrimonio
Los derechos de crédito consisten en prestaciones o abstenciones que el titular ¿Cuáles son las teorías acerca del patrimonio?
de ese patrimonio, como acreedor, puede exigir a uno o varios sujetos que son Las teorías acerca del patrimonio se crearon a principios del siglo XIX con el
sus respectivos deudores: el cumplimiento de las prestaciones o abstenciones de auge de las legislaciones modernas, pues debemos recordar que los romanos, si
contenido económico. bien desarrollaron más que exhaustivamente el estudio y la legislación sobre las
Es evidente que los mencionados bienes y derechos de carácter patrimonial se cosas o bienes, no elaboraron una teoría acerca del patrimonio.
traducen en derechos reales, personales y mixtos, los cuales se estudiarán a lo largo No obstante, podemos afirmar que sentaron las bases para su desarrollo poste-
de esta obra. El activo del patrimonio es la base para la manutención de la propia rior, el cual no podía darse antes, considerando que después de la caída de Rom a
persona que es su titular y la garantía para el cumplimiento de sus obligaciones en el siglo v prevalecieron en el mundo occidental las monarquías, y no fue sino
frente a sus acreedores. El activo, como se expuso antes, puede incrementarse, hasta después de la Revolución Francesa -cuna de la organización republicana
disminuirse y sufrir cambios durante la vida de la persona. que tomó auge la legislación y, con ella, el desarrollo de las diversas teorías qu ,·
daban sustento a las instituciones y figuras del código civil; destacan entre estas
~ El pasivo o parte negativa del patrimonio se integra por el total de las obli- teorías las que se refieren al patrimonio.
gaciones del titular del patrimonio; esta obligación se entiende como la relación
jurídica entre dos personas, una de ellas denominada deudor, sujeta a otra, llamada
acreedor, que le puede exigir una prestación de carácter patrimonial. 1 .4.1 Teoría clásica: tesis conceptualista f:Je Aubry y Rau
Para el acreedor o sujeto activo el contenido de la obligación es un derecho 1.os autores Aubry y Rau, en el seno de la escuela exegética, desarrollan la noción
de crédito, que se traduce en parte de su activo. En tanto que desde el punto de de patrimonio entendido como:
vista del deudor el contenido obligacional representa un pasivo.
El pasivo, como parte del patrimonio, también puede aumentar o disminuir el conjunto de bienes de una persona considerado como una universalidad
e incluso ser mayor que el activo, en cuyo caso no se puede decir que la persona de derechos, es decir, una masa de bienes que, de naturaleza y orígenes
se ha quedado sin patrimonio, pues como se ha afirmado, el patrimonio es una diversos y materialmente separados, no son reunidos por el pensamiento
universalidad jurídica inherente a la persona mientras ésta viva. más que en consideración al hecho de que ellos pertenecen a una mism a
persona.
1.3 Patrimonio como atributo de la personalidad
1k .\lucrdo con es ta noción, el patrimoni o ptll'dc Ull llt'm·r, ;1 l menos en teorfa,
_ El patrimonio, como ya se expresó, es integrado por los bi cnvs, los derechos y las Indos los hi l' l1 l'S, in cl uso los derechos ¡j¡• ],, l ~~' ' '• l•tlldld.lll qtw , 1' n es tricto se ntido,
obligaciones, que en su conjunto constituyen , más que lll\,1 'ollllhtln l i.1 <k haberes y ~~~ ~~ <kn•, lws <.'XI mpalrinw nialcs, y ntlll 1 iilllldll ln ~o • ""' ~'•"'• 1111 1 oll il'mpiL"n vs tw.
deberes, unn cnlidad jurídica abs1ra ct:1 dcnomill:td il 111111'1'1' '"'''11,¡ /lll f,{if ·n , l:1 < 11.d , d1 'tl'< hm d< 'llim dt·l p.+H"i-m1l11io
14 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 15
Según estos autores, si el patrimonio es de naturaleza puramente intelectual, comprende no sólo los bienes que se tienen en un determinado momento
entonces los elementos que lo constituyen también deben revestirse del mismo (in acto), sino también los bienes que la persona puede llegar a tener (bienes
carácter y los objetos exteriores, sobre los cuales tiene derecho una persona, sólo in potentia).
pueden reconocerse como partes integrantes del patrimonio a título de bienes y El patrimonio supone tanto los bienes presentes o riqueza actual como
en razón de la utilidad que puedan producir. los bienes o riqueza futuros, ya que para la escuela conceptualista o clásica
En consecuencia, la noción de patrimonio no sólo era de naturaleza intelec- la noción de patrimonio corresponde a la aptitud de poseer en un momento
tual, pues también correspondía a la idea de los bienes como derecho subjetivo. dado bienes y derechos o de tener a su cargo obligaciones. En otras palabras,
Por tanto, la noción de patrimonio sólo es más abstracta porque comprende una el patrimonio puede entenderse como la aptitud o capacidad para ser titular de
masa de derechos, así como de obligaciones, y su contenido puede variar sin que derechos y obligaciones, concepto que coincide con el de persona, y como esta
el patrimonio, como noción, sea modificado. capacidad jamás se agota -salvo que la persona muera- aunque el titular, en
De esta concepción se desprenden los conocidos como principios de la teoría un momento dado, disponga de todos sus bienes, la bolsa que representa su
clásica del patrimonio, a saber: patrimonio queda abierta o en posibilidad de recibir otros bienes. Por tanto,
el patrimonio, como concepto que es, no puede enajenarse en su totalidad, es
a) Todas las personas tienen patrimonio. inalienable; constituye una capacidad a la que, durante la vida de la persona,
b) Las personas sólo tienen un patrimonio, aun cuando en un momento dado no se puede renunciar.
no tengan ningún bien ni ninguna deuda. e) Toda persona sólo puede tener un patrimonio, nunca podrá tener dos patrimo-
e) El patrimonio es inalienable ínter vivos y por ende sólo es transmisible mortis nios, pues éste representa una totalidad; de tal manera que nuevos derechos o
causa. Estos principios los desarrollaremos con mayor detalle más adelante. bienes incrementan el patrimonio, mientras que las obligaciones significan un
decremento al mismo. El patrimonio, al igual que la persona, es indivisible, de
La visión de patrimonio de Aubry y Rau es abstracta y meramente conceptual, tal manera que los derechos y obligaciones que corresponden a un sujeto se
de ahí que su teoría sea considerada conceptualista. De acuerdo con esta teoría, agrupan y se vinculan a una persona como un todo. El patrimonio participa
el patrimonio es una emanación de la personalidad, por lo que participa de todas de la unidad e indivisibilidad de la persona.
las características que a ella corresponden, como la unidad y la indivisibilidad; ti) El patrimonio es inalienable durante la vida de la persona que es su titular. El
de acuerdo con esto, el patrimonio es la misma personalidad contemplada en su patrimonio, en todo caso, se puede enajenar parcialmente, pero esta enajena-
aspecto económico, incluyendo el patrimonio que tiene la persona en un momento ción no puede ser total durante la existencia de la persona que es su titular,
dado o patrimonium in acto, como el que pudiera llegar a tener desde su nacimien- pues siendo la misma personalidad significaría que ésta puede enajenarse. El
to hasta su muerte, patrimonium in potentia. patrimonio sólo puede transmitirse en su totalidad ~ ortis causa a los herede-
De conformidad con la teoría conceptualista, el patrimonio -se explica a los ros, con excepción de los derechos y obligaciones que concluyen con la muerte
estudiantes de derecho- es como una bolsa abierta que acompaña siempre a la de la persona.
persona; unas veces está llena y otras vacía, pues en ella entran y salen derechos
y obligaciones. 1" tesis conceptualista o clásica de la escuela de la exégesis, desarrollada por Aubry
Aubry y Rau, los autores de la escuela clásica o conceptualista, señalan los } l{nu, prácticamente quedó intocable, salvo detalles que fueron complementados
siguientes principios o premisas fundamentales del patrimonio: pnr juristas como Gabriel Baudry-Lacantinerie, quien años después hizo la labor
de · divulgación de esta escuela y elaboró aspectos teóricos sobre la concepción de
a) Sólo las personas pueden tener patrimonio, porque son las únicas capaces de In·. nédi tos quirografarios que estudiaremos en su oportunidad.
tener derechos y obligaciones; esto convierte al patrimonio en un atributo
de la personalidad, dado que la ausencia o confiscación de todos los bienes
1.4.2 Crítica de Franc;ois Geny a la teoría clásica
presentes de una persona no suprime la personalidad y, por co nsiguiente, no
impide tener un patrimonio. i\ 11 ,•1 t'dtillH) ;1f\o de l siglo Xl X (1899) apan·, ic'1 111111 olu11 do• lit.tll\oi s Gc ny: Mr/o
b) Todas /m ¡>l'rsonas tienen patrimonio, aun q1til-11 11o llc ' clc ' l,lc •cli·N, plli:s como ,/.,s r/r ln/t'Jf!rt'll!rián y.fut• nf<"S del tfl·n•d¡o t•rli'IIIIPf'c' l/1/i''t lJIIc ' II HII'u l l'i fin de In
yn i'Xplc ''ll lll111 ,~ 1 el patrimonio CS 1111 ("() ll\ t•plcc 11 11111 o ltl icl!lcl libSII'l lllll !jiH' ''"'·111:la ':xq •/'lil.l y el S ll~tri ¡•n to dt• 1,, d,•JiccccJIII .t.l'' ,·,,·/n ,.¡, 1111/lr u.
16 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 17
Geny analiza el derecho por medio del método de las ciencias sociales, pues una noción elemental y que el trabajo subjetivo de los intérpretes la ha deformado;
precisamente en la última mitad del siglo XIX el espíritu científico invade todas las hay que recordar que la obra de Geny se refiere a los métodos de interpretación.
ramas del saber humano y particularmente el derecho, que había logrado mucho Geny califica la teoría elaborada por Aubry y Rau como inútil y peligrosa:
prestigio con el calificativo de ciencia del derecho, tema muy discutido y que sigue
cuestionándose en el quehacer jurídico. Sin embargo, la pretensión de esta escuela a) Es inútil por ser incapaz de servir de justificación a todas las soluciones legales
era aplicar al derecho los mismos métodos de las ciencias sociales, por lo que para y se ve en la necesidad de condenar muchas de ellas como flagrantes atentados
Geny era importante partir de la distinción entre ciencia, técnica y método. a la lógica, pasando por alto que la técnica jurídica no es para dominar la ley,
De esta manera inicia una crítica a la escuela conceptualista de Aubry y Rau, al sino que está justificada sólo si la explica por entero.
afirmar que éstos habían creado una noción artificial y ficticia sobre el patrimonio, b) Es peligrosa porque, sin sus ideas preconcebidas o a priori que lo impiden, ten-
desvinculada de la realidad y que podría confundirse con la propia capacidad; drían lugar muchas construcciones que la jurisprudencia puede y debe hacer
incluso se decía la aberración de que puede existir un patrimonio sin los bienes por sí misma; el reconocimiento de patrimonios afectos a un fin, constituidos en
presentes, bastando la pura potencialidad de adquirirlos en el futuro. Vista así la fundaciones por medio de personas jurídicas públicas; la interpretación restric-
potencialidad del patrimonio puede llegar a inconsistencias más graves, pues con tiva de las disposiciones legales que impiden los pactos sobre sucesión futura,
la mera potencialidad es posible cualquier cosa. entre otras más.
Debido a la confusión entre patrimonio y capacidad se atribuyen al patrimonio
características ficticias de indivisibilidad e inalienabilidad. l'rccisamente a causa de esta concepción del patrimonio, muchas soluciones que-
La importancia atribuida por la teoría clásica a los conceptos presenta pro- dan privadas de éxito o no pueden llevarse a cabo sin que, según estas ideas a
blemas como el citado en el párrafo anterior; además, es evidente que el sistema ¡wiori dominantes, el legislador atente contra los principios.
positivo se reduce a algunas concepciones tipos, deducidas por operaciones ra- Respecto de la teoría conceptualista, Geny señala:
cionales abstractas que aportan cuadros inflexibles e inmutables para los hechos
de la vida jurídica, y las construcciones lógicas construidas para explicarlo no son No contento con descomponer las relaciones jurídicas en sus elementos más simples,
afortunadas. con objeto de penetrar en la sustancia íntima y profunda de las mismas, las separa
Para el derecho, la conceptualización es injustificada, dado el carácter social de la realidad y las amolda a su construcción jurídica, para obtener de ello entidad es
de la ciencia jurídica, distante de los procesos lógicos estrictos que sólo funcionan independientes de los hechos que se mueven dentro de la más pura abstracción. Se
puede observar cómo la lógica que desarrolla estas entidades no es sino el desarrollo
en la esfera ideal. El jurista es víctima de sus construcciones y no se da cuenta de la
autónomo de la concepción a priori que ha servido para formarlas. Las construcciones
irrealidad y de lo vacuo de sus resultados; para Geny, una de estas construcciones
así formadas son subjetivas y así deberían permanecer; sin embargo nos las presentan
es el concepto de patrimonio. como dotadas de realidad objetiva y necesaria, lo que fa~ea el resultado del procedi -
Según Geny, la teoría del patrimonio, construida por Aubry y Rau con base en miento y agrego falsea la realidad jurídica, por ello el derecho se encuentra lleno de
la idea a priori de que el patrimonio es una emanación de la personalidad y expre- tautologías y conceptos carentes de realidad.15
sión de la potencialidad que tiene la persona para adquirirlo durante la vida, lleva
a deducir los principios o características antes mencionados: indivisible, inseparable 1:•.1 o rebasa los límites de la realidad; el conceptualismo artificioso que domina la
de la persona, inalienable e intransmisible, salvo por mortis causa en provecho de 1 il'lll'ia jurídica contradice el sentido común y lo que aconseja la reflexión. No debe
los herederos, quienes a la postre serán continuadores de la personalidad jurídica. 14 111 'n krse de vista, bajo ninguna circunstancia, el carácter ideal y subjetivo de Jos
Esta teoría ha mostrado algunas contradicciones, pero en general ha perma- llft!ll'dimientos jurídicos, pues no hay que confundir, por un lado, los principios
necido intacta y así se transmite; podemos decir, siguiendo a Geny, que es la tlt JIISI icia elementales en su esencia y, por otro, los procedimientos técnicos, cuya
expresión de la más pura verdad jurídica, y agregar que es la teoría que persiste !.VOil de ser es la aplicación de estos principios de origen conceptual y de natu
en el derecho positivo. 1"1ilo.1 subj etiva, reducidos a simples hipótesis, sin otro valor que su adaptación
No obstante, dice Geny, la construcción cuidadosa e ingcnios.lllH'llk doborada 1! lu r c.d ización del fin señalado por la equidad, el cual no siempre es alcanzado.
no es otra cosa que un concepto ideológico, que ha tolll.ldo d1 l.1 ,,·,did:1d sólo
Id e:¡, 1 , ;,!11 \ .\ /,•totlo t!l' inft ' IJIII'ftllit\ 11 1' /tll ' llfl '\ t!l'i ,¡,., ., ¡,1,/'liltl•i!•¡•• iiÍ/It'.l, 1'¡qj, 1 l'lltltl ,¡, hÍ 1~ 1/•/.J,•,¡ , 1'1' Id ). y 1•1,1 , --------
18 BIENES Y DERECH OS REALES Capítulo 1. El patrimonio 19
Con las críticas anteriores, Geny pretende demostrar cómo el proceso de 'i. Finalmente, no es sostenible que la persona durante su vida no pueda trans-
construcción abstracta, cuando olvida el carácter ideal y subjetivo de estos proce- mitir todo su patrimonio.
dimientos y los generaliza en estereotipos, considerando estas concepciones pre-
determinadas como inmutables y carentes de realidad objetiva, reduce y limita el
1.4.3 Postura de Marcel Planiol y Georges Ripert
campo de la ciencia jurídica.
Las normas jurídicas y sus soluciones, decía Rudolf van Ihering, se encuentran Maree! Planiol y Georges Ripert inician el estudio del patrimonio estableciendo
determinadas por el fin práctico y social de las instituciones; las construcciones que éste es el conjunto de derechos y obligaciones pertenecientes a una persona,
lógicas deben estar en su lugar, por lo que el único modo de legitimar su empleo «'s limables en dinero.
es no perder de vista jamás el carácter ideal y subjetivo de sus procedimientos. 16 Si se quiere expresar su valor con una cifra es necesario sustraer el pasivo del
La crítica de Geny a la escuela conceptualista, que tuvo el mérito de haber .lllivo, conforme al proverbio bona non intelliguntur nisi deducto aere alieno (Los
explicado y elaborado por primera vez una teoría acerca del patrimonio, debe ser hi l·nes legados no se aprecian sino hasta que se han hecho las deducciones de las
analizada con mayor profundidad y detalle, por lo que recomendamos leer su obra, dl' udas).
dadas las reflexiones filosóficas interesantes y profundas que contiene. Afirman, siguiendo la teoría conceptualista, la relación de la idea de patrimo-
Sin embargo, para los fines de este libro, debemos resumir, con base en lo 1110 y de la personalidad expresada en las cuatro observaciones citadas de manera
dicho por Geny y otros juristas, que esta teoría conceptualista: tl' xlual:
l. Ha sido señalada de incoherente desde el punto de vista lógico y de hacer l . Sólo las personas pueden tener un patrimonio: las personas, cito, son por definición
deducciones arbitrarias carentes de fundamento real, además de artificial y los entes capaces de ser sujetos activos y pasivos de los derechos; por consiguiente,
abstracta; como afirmó Geny, su carácter ideal y subjetivo impide y limita el sólo ellas tienen aptitud para poseer bienes o para tener créditos u obligaciones.
trabajo de la ciencia jurídica. 2. Toda persona tiene necesariamente un patrimonio: una persona puede poseer pocas
cosas, no tener derechos de ninguna especie y, como ciertos aventureros, no tener
2. Confunde el concepto de patrimonio con el de la personalidad, pues al pa-
más que deudas; sin embargo, cuenta con un patrimonio. Patrimonio no signi-
trimonio se le da un sentido polisémico -además de entenderlo como el
fica riqueza. Un patrimonio no encierra necesariamente un valor positivo; puede
conjunto de bienes, también lo considera como aptitud para adquirir bienes ser como una bolsa vacía y no contener nada.
futuros-; más grave aún, acepta que pueda existir patrimonio sin bienes pre- 3. Cada persona no tiene más que un patrimonio: el patrimonio es uno, como la per-
sentes. Por la confusión entre patrimonio y capacidad es que le atribuye a aquél sona; todos los bienes y todas las obligaciones forman una masa única. Este prin-
los atributos de ésta. cipio de la unidad del patrimonio sufre, sin embargo, algunas restricciones; hay
3. La confusión anterior conduce a decir que la persona necesariamente tiene un instituciones excepcionales que operan en el patrimonio una especie de división y
patrimonio, lo cual es una falsedad; al margen de lo ya explicado por Geny que hacen de él dos masas distintas. El derecho civil ofrece como ejemplos de estos
sobre la concepción meramente abstracta y subjetiva, cualquiera entiende que casos el beneficio de inventario concedido al heredero y el beneficio de separación
no es real, por más que se acuda a la bolsa vacía y se diga que eso es un pa- de patrimonios, concedido a los acreedores de una persona difunta. Estos dos
trimonio, pues, en todo caso, es una capacidad. beneficios tienen por resultado separar ficticiamente en las manos del heredero
4. La indivisibilidad del patrimonio o que la persona sólo puede tener un pa- dos masas de bienes: sus bienes personales y los bienes que recibió del difun -
to, de modo que parece que el heredero tiene dos patrimonios.
trimonio es falso: en la realidad es posible que una sola persona tenga dos
l. /i/ patrimonio es inseparable de la persona: en tanto que la persona vive, no se puede
patrimonios separados, sin que haya confusión de bienes; tal como sucede en
efectuar una transmisión de su patrimonio a otra persona; no puede enajenar más
el proceso de aceptación de una herencia, donde el heredero posee el patri- que los elementos, uno después de otro. Su patrimonio, considerado un todo, no
monio heredado y el patrimonio propio, de modo que éstos no se confunden l'S sino la consecuencia de su propia personalidad y siempre permanece unido a
y quedan separados, así el primero permanece como prenda de los acreedores ella. l ~s por ello que todas las transmisiones que se hacen entre vivos son a título
hereditarios y no pueden tocar el patrimonio propio del hetT<km. p.111 iltdar. La transmisión de la totalidad dl'l pal rimonio no puede hacerse sino
dt'S(HI('s dl' 1.1 muerte de la persona. ' 7
16 Cfr. R. von llwring, El espíritu del derecho 1'011111110, volúnwnc' 1 d, (1 ~ l•" .1 í l11i 1'f ' ~ 11 \' 1'it ·~•. fvli'~ lw,
2001 . 11 1\1, Pl.11tlnl y <, l(lpn 1, "/' ,JL,._¡,....¡ .,.,
20 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 1. El patrimonio 21
Hasta aquí, Planiol y Ripert son fieles a la teoría de Aubry y Rau; pero lo realmente l. El patrimonio se traduce en una masa de bienes activos y pasivos que repre-
novedoso consiste en lo que dicen respecto de la composición del patrimonio, esto sentan un valor económico de conjunto, de cuya masa se excluyen aquellos que
es, que teniendo un carácter monetario, comprende un activo y un pasivo. Se trata han sido llamados, a veces, bienes morales o meramente intelectuales, como los
no sólo de derechos y bienes, sino también de obligaciones o deudas de naturaleza de familia, el talento, el honor, etc., considerados en sí mismos; pues como
muy variada, pero de ninguna manera comprende todo lo que la persona posee, veremos, cuando estos bienes son lesionados, dan derecho a una reparación
pues sólo tienen carácter patrimonial los derechos y obligaciones estimables en pecuniaria.
dinero; todo lo que carece de este valor queda fuera del patrimonio. 2. La idea de patrimonio está indisolublemente ligada a la idea de personalidad. No
Dentro de los derechos y obligaciones no patrimoniales -que carecen de valor se concibe un conjunto de bienes constitutivos de un patrimonio sin una persona
pecuniario- Planiol y Ripert ubican: que sea su titular.
l. El patrimonio está ligado a la idea de personalidad no solamente en el sentido
l. Los derechos y obligaciones que tienen carácter político: derechos que aseguran
de que es imposible concebir un patrimonio sin una persona que sea su titular,
al individuo su libertad, su vida, su honor, con las obligaciones que por razón
sino que además el patrimonio se identifica con la persona misma desde determi-
natural traen consigo. En general, no producen efectos jurídicos en tanto no
nado punto de vista, ya que el patrimonio se reduce, por una parte, a la aptitud
son dañados por otra persona, dando entonces lugar a su reparación civil o
de la persona para adquirir y, por la otra, a los bienes que en un momento dado
penal. El estudio de estos derechos y obligaciones, de sus garantías y sanciones,
pertenecen a una persona. En otras palabras, el patrimonio comprende dos
pertenece por completo al derecho público.
elementos distintos: uno subjetivo, es decir, el poder económico de la persona
2. Los derechos de potestad de una persona sobre otra: estos derechos son la patria
y su aptitud para adquirir, y otro objetivo, que hace referencia a los bienes que,
potestad y la potestad marital. A diferencia de los precedentes, pertenecen
en un momento dado, pertenecen a esta persona.
al derecho privado, pero tienen el mismo carácter no monetario, por lo que
l. '/'oda persona tiene necesariamente un patrimonio. Los autores más recientes
quedan excluidos del patrimonio. Cuando una persona está sometida a un
aceptan esta proposición, y es así como Planiol, en su primera edición, dice
derecho de potestad no es deudora de otra, sino su subordinada.
sobre la relación de patrimonio y personalidad: "Una persona puede ser muy
3. Las acciones del estado que una persona puede ejercer para defender o modificar
pocas cosas, no tener ni derechos ni bienes de ninguna especie, y hasta, como
su condición personal. 18
icrtos aventureros, no tener más que deudas; sin embargo, tiene un patrimo -
De acuerdo con esto, ¿qué queda en el patrimonio? La respuesta parece sencilla, y nio. Patrimonio no significa riqueza; un patrimonio no encierra necesariamen -
diríamos que quedan los derechos reales y los derechos de crédito u obligaciones. te un valor positivo, puede ser como una bolsa vacía y no contener nada:'
El estudio y la distinción de estos derechos constituye uno de los elementos esen- ~ •. Ji/ patrimonio es de naturaleza puramente intelectual; es decir, se distingue de
ciales del derecho mismo. Precisamente este libro tiene como objeto estudiar los los elementos concretos que en un momento dado pu~en componerlo. En otras
bienes y derechos reales; y el estudio de las obligaciones corresponde al derecho palabras, el patrimonio constituye una universalidad jurídica en cuyo seno
de las obligaciones, una asignatura distinta. so n íungibles todos los elementos que la constituyen, unos en relación con los
ol ros; es decir, se consideran no individualmente, sino sólo en su valor. Aubry
y Rau recurren a la idea de subrogación real para explicar esto.
1.4.4 Posición de Julien Bonnecase 11. Ji/ {>({frimonio es inalienable durante la vida de la persona.
Julien Bonnecase explicaba que la noción de patrimonio se encuentra en estrecha l:'lfllllrimonio de una persona es, durante su vida, uno e indivisible.
relación con la noción de obligación, de manera que en su obra, específicamente H !\ uur¡ue el patrimonio, como universalidad de bienes, se basa en la personalidad,
en el apartado correspondiente a las obligaciones, aporta sus principales ideas w tlistiugue de la persona misma. Puede concebirse la existencia de una relacióu
acerca del patrimonio. t'llfn· 1(/ persona y el patrimonio; ésta es la que se establece entre una persona y
Bonnecase reconoce, en primera instancia, que la noción de patrimonio ha todo o/Jjclo r¡ue le pertenezca. Tal relación es un derecho de propiedad. El der.
provocado controversias científicas y dice que expo ndd la leorfa ~ 1;\s ica, la l co mo r /111 de {1ropicd({r/ es el único derecho real de que puede ser o/Jjl'IO el patrimouio
resulta de las 12 proposicion es de Aubrcy y Rau . dl!/111111 ' /11 vit/11 tlt su fitu lnr.
') J!f{III/1'/111111/ÍO, ÍIIIIIÍI 'IIIIfJ/i • t/umnlt• /o vit/11 tfl' 11/ 1/lllfrl/ , l 1 ~ //111/.11 1/Íit: 11 /11 111 /ll'l" ft •
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22 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 23
se llama continuadores de la persona, puesto que, en principio, están obligados derechos de tipo económico que pertenecen a la persona y de obligaciones de la
al pago indefinido de las deudas; sólo se transmite objetivamente a los herederos, misma naturaleza''Y
llamados sucesores a los bienes, puesto que éstos únicamente responden del pasivo Para concluir, Bonnecase cuestiona si existe una diferencia entre la teoría de
hasta el monto del activo. Aubry y Rau y la adoptada por Capitant, comentando lo siguiente: el patrimonio
10. Siendo el patrimonio una emanación de la personalidad, las obligaciones a car- comprende todos los bienes que pertenecen a un hombre, y todas las obligaciones
go de una persona deben gravar también su patrimonio. Por ello, existe a favor que representan un valor pecuniario a favor de otras personas ... Los bienes repre-
de los acreedores un derecho de garantía que recae sobre el patrimonio mis- sentan la parte activa del patrimonio; las obligaciones, el pasivo. Por el contrario,
mo del deudor y, por consiguiente, sobre todos y cada uno de los bienes de que quedan fuera del patrimonio los derechos que no tienen carácter pecuniario: los
se compone o pueda componerse. La idea de subrogación real contribuye a ex- derechos de familia, patria potestad, potestad marital y los inherentes al individuo
plicar este resultado. o derechos públicos. Sin embargo, la violación de éstos genera una acción civil de
11. Igualdad de los acreedores en la distribución del patrimonio, en cuanto al ejercicio 1 eparación contra el culpable, de naturaleza pecuniaria y, por ende, forma parte del
del derecho de garantía. En esta fórmula, Aubry y Rau establecen el principio de p.ltrimonio por ese carácter. Las fluctuaciones sufridas por el patrimonio no alteran
que la fecha de las deudas de un patrimonio no tiene importancia precisamente d carácter de esta universalidad y no le impiden subsistir como una entidad distinta.
porque el derecho de los acreedores recae sobre el patrimonio, considerado Por otra parte, los derechos que componen el patrimonio pueden extinguirse
en sí mismo. Todos estos acreedores tienen los mismos derechos sobre el pa- y ser sustituidos por otros, las deudas pueden desaparecer, disminuir, aumentar e
trimonio o más bien sobre los elementos que lo integran, al embargarse éste; 111cluso sobrepasar al activo; sin embargo, todas estas transformaciones no modi-
con más exactitud puede pagarse a prorrata, esto es, en proporción al monto llu\n la unidad y existencia del patrimonio. Es más, subsiste aun cuando no haya
de sus créditos. derechos ni obligaciones; el hijo que acaba de nacer tiene un patrimonio, toda
12. El patrimonio, considerado en su conjunto, sería protegido no sólo por la facultad persona necesariamente tiene un patrimonio. Puede preguntarse qué interés hay
de reivindicarlo en la forma de una petición de herencia a la muerte de una l ' ll hacer así del conjunto de las obligaciones y de los bienes, presentes y futuros, en
persona, sino también por la acción que compete al ausente y a mayor abunda - 111\a persona, una unidad, una entidad, en vez de considerar únicamente cada uno
miento por el enriquecimiento sin causa. 19 ,¡,. los bienes y cada una de las obligaciones. Este interés -contesta Bonnecase- se
111 csenta, principalmente, desde dos puntos de vista: en primer lugar, y como hemos
Después, Bonnecase cuestiona la posibilidad de una confusión entre patrimonio d1 l ho, los acreedores tienen derecho de garantía general sobre el patrimonio de su
y personalidad, de modo que se apega a la crítica hecha por Geny y concuerda dt•udor, es decir, un derecho que afecta todos sus bienes presentes y futuros. En
con él en que la teoría conceptualista es deductiva y artificiosa, además de inútil y '''1\llndo lugar, al morir una persona, su patrimonio queda definitivamente fijado ;
peligrosa, como había sido calificada y explicada por la escuela científica de Geny. \'11 11 0 es susceptible de aumentar o disminuir; se transmitirá como se encuentre :l
Reproduce la crítica de Geny a la teoría conceptualista de Aubry y Rau y explica lo
' ~ hL'rederos del difunto, fundiéndose en el suyo propio. - 22
que aquél apeló a Henri Capitant en cuanto este último abandonó la doctrina de Precisamente, para estudiar la forma en que el patrimonio opera como g::~ -
Aubry y Rau, que había adoptado primeramente en su Introducción al estudio del 1' 111ll•1 ante las pretensiones de un acreedor de hacer efectiva una obligación, se
derecho civil, nociones generales, quinta edición de 1929. 20 En efecto, en el prefacio ,¡, ·.. ~troll an o complementan doctrinas acerca del acreedor quirografario, las cuales
de la segunda edición de este libro Capitant declara: "en la parte consagrada al tl ,·xpondrán en el siguiente apartado.
objeto de los derechos, he suprimido la teoría del patrimonio elaborada y expuesta
por Aubry y Rau, porque actualmente estoy convencido de que esa teoría es me-
1.4.5 Doctrina del patrimonio afectación
ramente deductiva y artificiosa, lo que como Geny ha demostrado, la hace inútil y
peligrosa". \tllt• !.1 can tid ad de críticas de que fue objeto la escuela clásica o conceptua li sw
De la teoría conceptualista, agrega, lo único que debe conserva rsc "es la noción ,¡, A1 1hr y y Rau, se elaboran otras teorí::~ s, entre las que destaca la del patrimonio
de que el patrimonio es una universalidad jurídica, intcgr:1dn por d conj unto de il/<'tltlt iáll.
19 j. 111!11111 ' 1 1 1 ~ 1 ', "1' rit., pp. 66!! y 669. ¡,, 111
11) ( ' 11 111 111 1"11 111111111 ' 1 ¡ 1 ~ 1 ', ¡¡,¡,¡,.,,, 1' 117 1 1 "' ,¡/
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24 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 25
Sin duda, la crítica más fuerte a Aubry y Rau fue la concerniente a la indivi- 1.5 Crítica a la teoría del patrimonio
sibilidad y la inalienabilidad del patrimonio, así como a la consecuencia general
de atribuir al patrimonio características de la personalidad e incluso llegar a su Es indudable que el patrimonio tiene un carácter económico y que, a la postre,
confusión. los bienes y derechos que lo integran tienden a esa finalidad jurídico económica
De aquí proviene la teoría del patrimonio afectación, cuya base descansa en que permite hacer frente a las obligaciones que adquiere la persona. Con respecto
la afirmación de que la fuerza que une y cohesiona a los elementos del patrimonio a la teoría clásica o conceptualista de Aubry y Rau, coincidimos con las críticas
para que formen una unidad no es la personalidad, sino la afectación del conjunto vertidas por Geny, pero agregamos que en el derecho abundan construcciones de
de bienes para la realización de un fin específico y determinado. este tipo: ideales y que no corresponden a la realidad, lo que hace a los estudiantes
En otras palabras, el concepto de patrimonio se relaciona con el fin o destino de derecho presa fácil de construcciones deductivas absurdas y artificiosas, que
que sea dado a los bienes para la realización específica de un fin especial aceptado deterioran su formación, en lugar de ayudarla. Por ello es frecuente encontrar
por la ley, de tal manera que esto encierra la idea de varios patrimonios en función en los textos jurídicos, y particularmente en las leyes, definiciones tautológicas,
de los diferentes destinos que se les asignen. o~bsurdas y, como las anteriores, inútiles y carentes de realidad.
De acuerdo con lo anterior, podemos señalar los siguientes casos de patrimonio Muchas de estas construcciones a priori son realizadas por los juristas y muchas
afectación: el patrimonio del ausente, la herencia, el fundo mercantil. veces estas teorías son forzadas simplemente para que se adecuen a las norm as
A la doctrina del patrimonio afectación Planiol, Ripert y Edmond Picard la t:s lablecidas; luego, carecen de verosimilitud y de objetividad científica.
denominan doctrina moderna sobre el patrimonio. La idea de esta doctrina, como Es evidente que las personas deciden el fin de sus bienes de acuerdo con su
se puede apreciar, es no confundir el patrimonio con la personalidad y, por ende, 1 1lrweniencia personal y que pueden cambiar dicho fin si así lo quieren en cualquier
no atribuirle las características de ésta, como son la indivisibilidad y la inalienabi- 1llomento. El único límite marcado a esa decisión es lo que establezcan las leyes.
lidad propias de la persona. Finalmente, es verdad que ninguna teoría jurídica se incorpora íntegramente a
El concepto de patrimonio afectación es: los códigos, por lo que puede resultar más fácil-y ocurre en muchos casos- qu e
l.ts teorías se construyan a partir de las leyes existentes, forzando el razonamiento
Una universalidad reposando sobre la común destinación de los elementos y creando aberraciones o teorías para justificar los absurdos e inconsistencias ck
que la componen, o más exactamente, un conjunto de bienes y de deudas l11 ley, y por desgracia, también para justificar injusticias.
inseparablemente ligados, porque todos ellos se encuentran afectados a En este orden de ideas, Leopoldo Aguilar dice: "... la teoría del patrimoni o
un fin económico, y en tanto no se haga una liquidación, no parecerá el ''l.1horada por los juristas, cualquiera que sea, es una abstracción lógica innece-
valor activo neto. 23 ltl'ia . .." 24
No obstante las críticas, debemos señalar que nuestra legislación sigue la teoría
Esta teoría considera al patrimonio como un conjunto de bienes afectados a la 1l.'1sica con una que otra variante. •
realización de un fin jurídico económico y resuelve el equívoco de la escuela con-
ceptualista entre el patrimonio y la personalidad, al considerar que la universalidad 1 .6 La condición del acreedor quirografario frente
jurídica no debe sustentarse en la capacidad de la persona. La autonomía del pa-
al patrimonio del deudor
trimonio, como opina Rafael Rojina Villegas, se encuentra en función del vínculo
jurídico económico, reconocido por el derecho para afectar al conjunto de bienes 1'1 p.tlrimonio opera como una garantía ante las pretensiones de los acreedores,
a la consecución de ese fin. 11' 111.1 vin culado con el denominado acreedor quirografario. Antes de entrar en el
En general, en el derecho mexicano se sigue la doctrina clásica, haciendo que ' '\ ltt d io de és te frente al patrimonio del deudor, tratemos de entender qué es un
la teoría del patrimonio afectación no se haya adoptado. 1" ' dtlo qui rog rafario.
Svglin el DRAE, quirografario es relativo al quirógrafo, o en esta forma ac redi
!i d o. () uirógrafo procede del griego XHP ("m:.111o") y se n•ficrc al documento d ..
' 1 1 A¡p ill ," 1·,,, v11p il , Sr,l¡ ttllllo t tll'\ 1! di' t!t'l'i'l'ill >' il•i/ /1 /¡ •¡¡n, /t, 11"1 ¡,,, ,, ,,¡, 1 fll> ' '1 /11111 '1, l'o l'l !'111, IVI!'•x l<n,
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1 ---------
26 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 27
una obligación contractual que no está autorizado por notario ni lleva otro signo 1\onnecase, citando a Baudry-Lacantinerie, lo dice de la manera siguiente:
oficial o público. En otras palabras, es el instrumento dado por el deudor a su
acreedor para que pueda hacer constar su crédito; de ahí proviene la denomina- La expresión causahabiente, que recibimos de Dumoulin, es una palabra genérica que
ción de acreedor quirografario para designar al que justifica su crédito con algún designa a toda persona cuyos derechos en su totalidad o en parte le han sido trans-
documento privado. mitidos por otra, que es su autor, y que en la totalidad o en parte de sus derechos,
La condición del acreedor quirografario frente al patrimonio del deudor es tiene la misma condición de ella. Por tanto, en la noción de causahabiente existen dos
un tema en estrecha relación con la teoría del patrimonio y que incide en la for- ideas fundamentales: sucesión de una persona en los derechos de otra e igualdad de
mulación de la misma. Al respecto, el citado jurista Leopoldo Aguilar Carvajal situación en cuanto a los derechos transmitidos. Ahora bien, puede sucederse a otra
dice: "... todos están de acuerdo en que la teoría del patrimonio se ha elaborado persona en un conjunto de derechos o en un derecho determinado real o personal. En
el primer caso, es uno causahabiente a título universal; en el segundo, causahabiente
en beneficio del acreedor quirografario, a fin de evitar que sean burlados sus de-
a título particular. Por tanto, los causahabientes a título universal, tienen, como dice
rechos en el caso de transmisiones a título universal del patrimonio, puesto que
Dumoulin: omnem causam et jus auctoris. Estos causahabientes son los herederos
las enajenaciones a título particular tienen otras defensas ..."25 legítimos, los sucesores irregulares, los legatarios universales o a título universal y los
De modo que la figura jurídica del acreedor quirografario encontrada en los acreedores quirografarios, quienes solamente tienen un derecho de garantía genera l
derechos de crédito, a diferencia de los documentados -en donde se señala una sobre el patrimonio de su deudor y que se benefician o perjudican por el aumento o
garantía específica y determinada que permite al acreedor ser preferido y pagado disminución provenientes de los actos de éste. Los causahabientes a título particular
con el producto de ese bien especificado en el documento-, no tiene esta cober- reciben sus derechos de su autor respecto a un objeto particular. Únicamente lo su
tura y su posición· se reduce a una pretensión de recuperar un dinero que carece ceden en los derechos y obligaciones que afectan a la cosa adquirida por ellos. Son
de garantía concreta y queda expuesto al incumplimiento. los compradores, cesionarios de crédito, legatarios a título particular, arrendatarios y
Al respecto, Bonnecase se pregunta quién podría responder de este pago. La acreedores hipotecarios o privilegiados. 26
respuesta es obvia: el patrimonio. Prácticamente todos los códigos civiles de ins-
piración francesa establecen la regla que obliga al deudor a poner su patrimonio ll.111dry-Lacantinerie se apoya en el art. 1328 del código civil francés para afirma'
como marco de sus obligaciones. 1.1 .tbsorción de la persona del causahabiente a título universal por la del autol',
A finales del siglo xrx, la doctrina francesa se ocupó del acreedor quirogra- '111110 explica Bonnecase:
causam et jus auctoris. Suceden a su autor en todos sus derechos y obligaciones. Estos ¡,,,lo? No, pues los acreedores quirografarios son causahabientes universales del autor.
causahabientes son: los legatarios universales o a título universal , y los acreedores < 'nlodndosc espec ialmente desde el punto de vista del acreedor quirografario, Baud ry
quirografarios, quienes tienen derecho de garantía ge nera l sohn• t· l p.ttli tn onio de SLI 1 "' .1111 incrie in siste sobre el concepto del acreedo r quirogrnfario ca usahabiente a lftulo
universal. El derecho de crédito -dice- no implica ni el derecho de preferencia ni el existan a la muerte del autor, estando privado de toda acción retroactiva, susceptib le
de persecución; si el deudor no cumple las obligaciones a que está sujeto, el acreedor de afectar los actos de disposición o de obligación realizados por éste, el acreedor
tiene derecho de embargar y rematar los bienes que pertenecen al deudor, para pagarse quirografario, una vez que su crédito es exigible, encuentra limitado el ejercicio de
con su precio. El acreedor tiene un derecho de garantía general sobre los bienes de su su derecho a los bienes actualmente poseídos por su deudor. En principio, no le est::\
deudor. Este derecho no recae sobre tal o cual elemento determinado, sino sobre el pa- permitido volver sobre el pasado y discutir las enajenaciones realizadas, aunque lo
trimonio mismo, es decir, sobre la masa de todos los bienes que sean partes del patri- hayan sido directa o indirectamente en su perjuicio.
monio del deudor, al recurrir el acreedor a la ejecución forzosa. El acreedor debe sufrir Cuarta: Así como el patrimonio del difunto se divide entre los legatarios universal es
las consecuencias de todos los actos de su deudor. Si éste enajena uno de sus bienes, sin tomar en consideración la fecha de su institución o según el caso, entre los here
tal operación es oponible a sus acreedores, quienes no pueden inquietar al tercer ad- deros ab intestato, cuya vocación hereditaria data de su propio nacimiento, y entre los
quiriente y embargar en su poder un bien que, por efecto de la enajenación, ha salido legatarios universales instituidos, por el contrario, muchos años después de éste, acaso
del patrimonio sobre el cual recae su derecho de garantía. Los acreedores no tienen el la víspera de la muerte del difunto, ninguna ventaja obtiene el acreedor quirografario,
derecho de persecución por lo menos en su solo carácter de tales, y disminuye igual- con relación a los otros acreedores, de la anterioridad de su derecho; esto en virtud
mente el valor de su garantía cuando el pasivo de su deudor aumenta por efecto de de la idea de que el patrimonio es una masa esencialmente cambiante, abstracta, in
las nuevas deudas, a que puede estar sujeto éste con otras personas. Si el pasivo del embargable por sí misma y que, por consiguiente, los que tienen derechos sobre ell a
deudor excede de su activo, ninguna preferencia tienen los acreedores de créditos (acreedores quirografarios y herederos) no podrían pretender que se inmovilizara en
que sean más antiguos contra aquellos cuyos derechos son más recientes, art. 2093. parte y en su provecho exclusivo, al constituirse su crédito o al aparecer su vocación
Todos los acreedores correrán la misma suerte: el precio de los bienes del deudor se hereditaria. Solamente la exigibilidad de la deuda y la muerte del autor les permitirán,
repartirá entre ellos a prorrata, es decir, proporcionalmente al monto de sus créditos. respectivamente, actuar en una forma eficaz sobre el patrimonio. La antigüedad del
En otros términos, los acreedores, por lo menos cuando únicamente cuenten con el derecho ninguna influencia tiene sobre la graduación de los créditos que, por hipótes is,
derecho de garantía general sobre el patrimonio del deudor, no tienen, en su solo son exigibles en el mismo momento. 29
carácter de acreedores, ningún derecho de preferencia. Un acreedor puede tener una
causa legítima de preferencia que resulte de un privilegio o de una hipoteca, pero, en 'H·gún Bonnecase, la teoría de Baudry-Lacantinerie no responde ya ni al sistema dl'
tal caso, además del derecho personal existe un derecho real, privilegio o hipoteca, el 1 nnju nto del derecho privado francés ni a la naturaleza de las cosas, rechazando l.1
que produce la preferencia.Z8 lllll ión del causahabiente. Por otra parte, Leopoldo Aguilar Carvajal, ya citado, Sl'
t1.d.1 que la doctrina en análisis presenta tres características o aspectos principales:
Ésta es, en palabras de Bonnecase, la doctrina clásica de la condición jurídica
del acreedor quirografario, segúr. su redactor directo Baudry-Lacantinerie. Esta 1 l.a transmisión del patrimonio a título universal mediante la sucesión.
doctrina se expresa en las siguientes cuatro fórmulas: ' La subrogación real, por medio de la cual-a través de sustitución de bienes-
los nuevos quedan afectos a la realización del &n primitivo al que estaban
Primera: De la misma manera que la vocación del heredero se refiere al patrimonio de destinados los primeros.
su autor, el derecho del acreedor quirografario recae rigurosamente sobre el patrimonio
1\1 patrimonio como prenda común y tácita de los acreedores quirografarios, dt
de su deudor. El acreedor quirografario ignora los elementos concretos que, de hecho,
'' wnera que si el deudor no efectúa el pago al ser exigible, faculte al acreedor
constituyen este patrimonio durante su existencia y a través de sus transformaciones.
JI·' ra obtener jurídicamente uno de esos bienes y con el producto obtenido dt
Segunda: Así como el heredero, en vida de su autor, está privado de todo derecho de
intervenir en la gestión de la fortuna de éste, el acreedor quirografario, desde el naci- "1 una vez vendido- hacerse pago de la obligación. De acuerdo con es to
I 'S :1creedor quirografario aquel que no cuenta con una garantía de su crédito,
miento de su crédito, hasta su exigibilidad, está condenado a una inmovilidad absoluta
ante la actividad de su deudor, siendo oponibles los resultados de esta actividad a sus 1 n11 la afectación específica y determinada de un bien, por lo que si el deudor
acreedores, a medida que se produzcan, y cualquiera que sea el sentido en que se orien - 110 cumple, el acreedor tiene facultad de hacer embargar y rematar cualquiera
ten. El acreedor está obligado a sufrir las fluctuaciones del patrimonio de su deudo r. di' los bienes que pertenezcan a su deudor, o sea que se encuentren en el p~l
Tercera: No es mejor la situación del acreedor al hacerse exig ihk l' l l 1(• d ito. Así co mo l11111011io de és te. De donde resulta que el patrimonio se co nsidera, de acuerdo
el hered ero, en principio, debe limitarse a recibir los c il'llll ' lll m .l t· l 1'•''1 Íl11onio qu" (1111 l'sla teoría, co mo una unidad abs tr:1c tn y :di•c t:1d., ,, la garantía de crédito.
En relación con la teoría del patrimonio afectación, afirma que es una doctrina No existen derechos sino de persona a persona: todo derecho tiene necesariamente
moderna que busca otra fuerza fuera de la idea de la personalidad: la afectación un sujeto activo y uno o muchos pasivos; los cuales, ya activos ya pasivos no pueden
de un conjunto de bienes a la realización de un fin determinado. ser sino personas: Bajo este aspecto todo derecho es personal.
El elemento fundamental de esta doctrina es el destino de los bienes, derechos Todo derecho, además del sujeto activo y del sujeto pasivo, tiene necesariamente
y obligaciones, para la realización de un fin jurídico. Este destino común origina un objeto designado en toda su generalidad con el nombre de cosa. Todo derecho
el patrimonio como organización autónoma, que conjuga sus elementos para la tiene una cosa por objeto; y bajo este aspecto todo derecho es reat3°
realización económica del fin y ahí permanecerán unidos hasta su liquidación.
Esto implica que las personas, tanto físicas como morales, tengan varios fines por \,;1 vstablecida esta noción, continúa Ortolán, es amplia y extensa: todos los dere-
realizar, cada uno de los cuales afecta bienes y, por tanto, pueden tener varios pa- d,os sin excepción, de cualquier modo que hayan sido adquiridos, ejercidos o
i 1'1 l.tmados en justicia, y cualquiera que sea la cosa corpórea o incorpórea, vienen
trimonios autónomos; ello trae como consecuencia que caiga la unidad y la indi-
1 , tllocarse en una o en otra categoría.
visibilidad del patrimonio, axiomas de la doctrina personalista.
Aunque a estos derechos se les ha mencionado como jus in rem, para los de-
'' • ltos reales, y jus ad rem, para los derechos personales, estas expresiones fueron
1 .7 Contenido del patrimonio. Derechos reales, ltll1od ucidas en la Edad Media.
derechos personales y obligaciones reales No obstante, debemos adoptar una definición como punto de partida, la cual
Tomando como base lo estudiado en los puntos anteriores acerca del patrimonio, ' " 111odificable y depende de la teoría a la que nos acerquemos.
en los que se mencionaban, entre otras cosas, los bienes que se encuentran dentro y Proponemos, en principio, que el derecho real es:
fuera de él, procederemos a estudiar los derechos reales y los derechos personales,
así como las teorías que los comparan. Fl poder jurídico que ejerce, directa o indirectamente, una persona sobre
Debemos señalar que los romanos mencionaron esta separación, pero corres- 111101cosa con el fin de obtener de ella el aprovechamiento parcial o to-
pondió a los juristas posteriores elaborar estas teorías -al igual que en el tema del l.tl para el cual está facultado y que puede ser oponible universalmente.
patrimonio-, inspirados en el derecho romano y, sobre todo, en las legislaciones
1ir Pll lt: concepto podemos destacar:
surgidas a partir de principios del siglo xrx.
De acuerdo con lo ya estudiado, queda claro que el ser humano ejerce ciertos
derechos sobre las cosas, que puede exigir frente a los demás como obligación indi- 1n. 1\s un poder de imperio que ejerce el titular del derecho real sobre el bien o
vidual o colectiva, y a la vez tiene derecho a exigir a persona determinada una ''~'' objeto de su derecho; este poderío emana del poder jurídico que le permite
obligación de dar, hacer o no hacer, de donde emana lo que se conoce como de- 1pmvcchar el bien total o parcialmente y que queda dentro de las facultades
'llll ' le son otorgadas. •
rechos reales y derechos personales, también denominados derechos de crédito, de
cuyo análisis nos ocuparemos en este apartado. ' 1 1 poder jurídico se ejerce directa o indirectamente sobre la cosa sin depen -
dt 1H ia de otras personas; es la potestad directa del titular del derecho real
.nhn· la cosa objeto del mismo. Constituye un derecho absoluto, en el que
1 .7.1 Sistema romano y desarrollo "'' lt.1y ninguna relación entre dos individuos sino entre la persona y la cosa.
de los derechos reales 111 ;tprovcchamiento, dependiendo del derecho real de que trate, puede ser total
11 1'•"' i;d. Es total cuando el titular usa, disfruta y dispone de la cosa objeto del
¿Qué son los derechos reales? ¿Qué son los derechos personales?
Para estudiar las teorías que distinguen los derechos reales de los derech os per- il, ll'l ho real, como sucede con el derecho de propiedad, en el que la facultad
¡1, 1 11tular es plena, es decir, tiene el jus utendi, jus fruendi y eljus abutendi.
sonales, debemos recordar que la jurisprudencia romana no elaboró una división
general en la que haya colocado las diversas clases de derechos. Sin embargo, se ha 1 \~ k derecho es parcial en otros derechos reales, como en el usufructo,
deducido una clasificación que no pertenece al derecho romano an•r-c;1 de algunas d~tllde d titular del derecho real sólo puede usar y disfrutar del bien o la cosa
indicaciones sueltas de éste: la división entre derechos rco lt·~ y dl'lt'l'iws fll'rsonn les. lll>jt'lo de este derecho.
Accrc;1 de los conceptos de esta división de den'( hm , H'll l1 ··y ¡w~.~ oll.lles, dice
joseph Orl~tl.'''' 111 1 l .hlnl:tn, "/'di,, p. 1() ¡___--
32 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 1. El patrimonio 33
4°. En los derechos reales, aun cuando median otros sujetos, la relación jurídica •o- Tesis que defienden la separación total entre los derechos reales y los derechos
es directa entre el suj eto titular del derecho y la cosa; de tal manera que este personales, también conocidas como tesis dualistas, dentro de las que quedan
derecho es oponible universalmente, erga omnes, es decir, el ejercicio del de- comprendidas:
recho real es directo y no depende de un sujeto pasivo; en todo caso, existe la
obligación de cualquier tercero de respetar el ejercicio del derecho y la titula- a) La escuela de la exégesis o clásica, cuyos principales exponentes son Aubry
ridad del mismo. El caso más típico se encuentra en el derecho de propiedad, y Rau, así como Baudry-Lacantinerie.
donde el propietario tiene derecho de usar, disfrutar y disponer del bien de su b) La teoría de Bonnecase, también denominada teoría económica.
propiedad, y todos los demás terceros o la universalidad de sujetos estamos
obligados a no interferir en el ejercicio de su derecho, aunque nadie es sujeto •o- Tesis que sostienen la identidad de los derechos reales y los derechos perso-
pasivo directo, pues el propietario tiene una relación directa con la cosa o bien nales, entre las que se encuentran:
de su propiedad.
a) Quienes identifican los derechos reales con los personales, denominados
Respecto del derecho personal, puede definirse en principio como: personalistas, entre los que se ubican Ortolán, Planiol y René Demogue.
b) Las tesis objetivistas, cuya característica es identificar los derechos perso-
Una relación jurídica que se establece entre una persona, llamada acreedor, nales con los reales, fueron expuestas por Eugene Gaudemet, Olivier Jallu,
que exige a otra, denominada deudor, cumplir con una prestación de ca- Henri Gazin y Raymond Saleilles.
rácter patrimonial: dar, hacer o no hacer, a la cual se encuentra obligado
por voluntad de las partes o por mandato de ley. \t•rcmos primeramente las tesis que defienden la separación entre los derechos
'' .des y los derechos personales.
A diferencia del derecho real, el derecho personal:
L7.2.1 Escuela clásica o de la exégesis
1°. Es una relación jurídica entre dos sujetos o personas: un deudor y un acreedor,
1 ~ ~ ,, escuela, expuesta por Planiol, parte de la diferencia y separación entre de re-
donde el segundo puede exigir al primero una prestación, de tal manera que
' !tos reales y derechos personales. Para sus representantes, Aubry y Rau, el derecho
ambos están individualmente determinados.
,,.,,¡ t'S un poder jurídico que se ejerce en forma directa e inmediata sobre un bien,
2°. Si bien existe una cosa de por medio, como objeto material de la prestación,
i'tlt 11 s 11 aprovechamiento total o parcial y que es oponible a terceros.
la relación no es entre el acreedor y la cosa, sino entre el acreedor y el deudor.
Como explica Planiol: "Existe derecho real cuando una cosa se encuentra so-
3°. La prestación de carácter patrimonial puede ser dar, hacer o abstenerse, y ser
"'' t tda, completa o parcialmente al poder de una person1, en virtud de una relación
susceptible de valuación pecuniaria. ltlllll'dia ta, que se puede oponer a cualquier otra persona (Aubry y Rau):' 31
l.o anterior, según Planiol, puede aplicarse al derecho de propiedad:
Con estos conceptos se pueden establecer una serie de diferencias entre derechos
reales y derechos personales, de los que existen distintas teorías para distinguirlos, ll ,ty u na persona que proporciona uno de los términos de la relación, es el propietario;
como se verá a continuación. ttos queda so lamente por encontrar el otro término, que no es difícil de descubrir;
,.~ todo mundo, excepto el propietario. Un derecho real cualquiera es una relación
fitddka establecida entre una persona como sujeto activo y todas las demás como
1.7.2 Principales teorías para distinguir los derechos 'dljl'los pasivos ... La obligación impuesta a los sujetos pasivos es puramente negativ::t:
reales de los derechos personales t iHI ,'>is lc e n abstenerse de todo lo que podría perturbar la posesión apacible que la ley
qtt ll' ll' ns~·gurar al propietario. 32
Si bien no hay uniformidad entre los juristas para analizar las diferentes teorías,
hemos adoptado la propuesta del maestro Rafael Rojinn Yilkg:ts por se r una de
las más detalladas.
1\ 1 l'l ,llll nl y (; l(lpt'l l, P/ 1. r /l ., p IC,7.
Podt•tno s agrupar las tcorfas de l:1 m :ttH'r:t ¡, i¡r,llil 'lllt 1/o¡¡/o 111 , ¡o 11oH -------
34 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 1. El patrimonio 35
De acuerdo con esta concepción, el derecho real tiene los siguientes elementos: ' El derecho de preferencia. La preferencia, ante la igualdad de derechos reales,
se establece por el tiempo. Pero cuando los derechos son de diversa categoría,
~ La existencia de un poder jurídico o potestad en manos de su titular. cuando los hay de mejor calidad que otros, la preferencia se determina por la
~ La relación directa e inmediata entre el titular del derecho real y la cosa o bien. naturaleza del derecho y no por el tiempo. Dice Bonnecase:
~ El aprovechamiento total o parcial que indica naturaleza económica del derecho.
~ La oponibilidad respecto de terceros, es decir, es un derecho absoluto o derecho Comúnmente se habla de los atributos del derecho real, los cuales, a diferencia de lo
erga omnes, lo que significa que no hay un sujeto pasivo determinado, sino que acontece respecto del derecho de crédito, serían: el derecho de preferencia y el de
persecución. Esta fórmula es defectuosa; el derecho de persecución y el de preferencia
que cualquiera está obligado a permitir su ejercicio.
110 constituyen dos derechos distintos, que se basen en el derecho real. Más exacto es
decir que el derecho real se presenta, según las circunstancias, como un derecho de p er-
En cuanto al derecho personal, la escuela clásica lo define como:
secución o como un derecho de preferencia ... Según Aubry y Rau, el derecho de perse-
Luc ión es, en definitiva, la prerrogativa del titular del derecho real para perseguir su
Una relación jurídica entre un sujeto denominado acreedor que tiene una ejercicio sobre la cosa misma sometida a él, y contra todo poseedor o detentador de
facultad de exigir a otro llamado deudor una prestación de carácter patri- ¡•ll a. También el derecho de preferencia se traduce en una prerrogativa, consistente
monial, que puede consistir en un dar, un hacer o un no hacer. 1' 11 que al entrar en conflicto varias personas que han adquirido, en épocas diferentes,
derechos reales de la misma o de diversa naturaleza sobre una cosa, triunfa el derech o
Los elementos del derecho personal son: .tdquirido primeramente sobre los adquiridos con posterioridad. En el fondo, sólo se
puede hablar verdaderamente de derecho de preferencia y de persecución, tratándose
~ La existencia de una relación jurídica entre un sujeto activo y uno pasivo, esto de los derechos desmembrados de la propiedad o, simplemente, quizás de los derechos
es, un acreedor y un deudor. 1r.dcs de garantía, pero no del derecho real de propiedad, el cual absorbe, desde su
.1dquisición, todas las utilidades de la cosa en provecho de su titular.33
~ Una facultad derivada de la relación jurídica entre acreedor y deudor, mediante
la cual se faculta al acreedor para exigir una conducta al deudor.
~ La prestación objeto de la relación jurídica, que consiste en la prestación o
1'e !ll'l ro ntrario, el carácter relativo de los derechos de crédito permite la separación
1_111 los derechos reales, pues en los primeros no encontramos ni la acción per
abstención de carácter patrimonial.
~·._.11tor i a ni el derecho de preferencia, derivado de que el objeto de la obligación
¡_:11 ,.¡ derecho personal es una conducta del deudor y no una cosa, por lo que el
De acuerdo con esto, podemos establecer la siguiente comparación:
11 m·dor no podrá perseguir cosa alguna determinada en caso de incumplimiento,
Cuadro 1.1 Diferencias entre los derechos reales y personales. 1 ' t~ngruente con su visión económica y en función de su definición, Bonnecase
1 •, 1.1blece los caracteres del derecho real:
Derecho real Derecho personal
11) Desde el punto de vista del objeto: el derecho real se refiere a la apropiación
1 ~ Sólo hay un sujeto. 1 ~ Hay dos sujetos. 1
de una riqueza, en tanto que el derecho de crédito tiende al aprovechamiento de
~ Hay una relación entre la persona ~ Hay una relación entre dos los servicios. (Por tratarse de un dar, un hacer o un no hacer.)
y la cosa. personas (acreedor y deudor). 1
/1) En oposición de la obligación, que necesariamente enfrenta a dos personas,
puesto que sujeta la actividad de una a favor de otra. El titular del derecho real
~ El objeto del derecho real siempre ~ Elobjeto directo es una prestación c•s puesto en contacto con una cosa bajo la garantía del poder social, pudiendo
es una cosa física. que puede ser un dar, un hacer o retirar de ella toda la utilidad que sea susceptible de proporcionar dentro de
un no hacer o abstención. 34 los límites del derecho real de que se trate.
~ Confiere a su titular el derecho ~ Confiere a su titular la posibilidad 1 .1propiación de la riqueza no es arbitraria, sino que las normas organizan la
de persecución y el derecho de de exigir al deudor la prestación l'lllnpiación de la riqueza y de esta organización nace el derecho real.
preferencia. debida. 1·:1 derecho real, de acuerdo con Bonnecase, tiene como contenido la apropia-
' 11u1 , ap rovechamiento y regulación de la riqueza, mientras que el derecho personal
l.1 organización jurídica del servicio. Naturalmente sancionados por la norma
1.7.2.2 Teoría de Julien Bonnecase li11ldica, Bonnecase defiende la deferencia entre el derecho real y el derecho per-
La teoría de Bonnecase es una variante de la escuela exegética, pues acepta casi 1111. 11 , pero -como se puede apreciar- lo explica en términos económicos.
todas sus afirmaciones, sólo que la justificación de la diferencia entre ambos de-
rechos no se queda en una explicación jurídica, sino que incluye una explicación l . 1.2.3 Teoría personalista de Planiol
económica. De modo que hay una separación absoluta desde el punto de vista
jurídico y económico entre los derechos reales y los derechos personales. 1 :' '• lcorías personalistas, llamadas así porque identifican los derechos reales con los
Para Bonnecase: k•1•'' hos personales, están representadas por Ortolán, Planiol y Demogue, quien es
1!11111.111 que el derecho real tiene la misma naturaleza que el derecho personal.
El derecho real es una relación de derecho en virtud de la cual una cosa '11, por ejemplo, a partir de la crítica hecha por Ortolán, Planiol desarrolla la tesis
se encuentra, de una manera inmediata y exclusiva, en todo o en parte, 1" 1•,cuta lista en los siguientes términos:
sometida al poder de apropiación de una persona. 1 ~ isle
•
derecho real cuando una cosa se encuentra sometida, completa o parcialmente,
,¡f poder de una persona, en virtud de una relación inmediata, que se puede oponer
En cambio, el derecho de crédito es: " lua lqui er otra persona (Aubry y Rau) . [ ... ] esta definición implica, como carácter
l ' ~l' ll l i:d del derecho real, la creación de una relación entre una persona y una cosa.
Una relación de derecho por virtud de la cual la actividad económica o me- < 1111 l'Sio se quiere decir que en todo derecho real, no hay nada de intermedio entre la
ramente social de una persona, es puesta a disposición de otra, en la forma 1" 1.~, 111a q ue es el titular del derecho y la cosa objeto del mismo. Si yo soy propietari o o
positiva de una prestación, por proporcionarse, o en la forma negativa de 11 ~ 1 111 u el uario de una casa, tengo por lo mismo el derecho de habitarla; para el ejerc icio
una abstención por observar. 35 ,¡, 1 dl'l'l'C ho se puede h acer abstracción de cualquier otra persona distinta del titul a1·.
~ 1 11)' diferente ser ía si se fuese solamente locatario o arrendatario, pues en este caso
1111 '•t' tcndria sob re la casa ningún derecho directo: sería solamente acreedor de su
L__
lll<l lll l' lario, quien esta ría obligado a procurar me el goce de la casa. Si no estuvit'St'
34 El nrl. I H 2 ~ del Código Civil Federal se ñala: "Son obj cl o de los (O ill l i llo ~
llp,ndo .d pro piela rio el arre ndatario, en vir tu d <k 1111 m nl rnlo, no se tendría nin gún
l. 111'mil q1w d nh li¡;ado debe dar.
do ,,., li o so hrt· s u casa. 16
11 1 1 l11• ¡, .. 'JIII' d oh lig.1do ddw hau·1· o no h.1< ,.,
1'• 11•/¡/¡//1 1' lltll 1 l'l,¡111 nl )' <, 111(1• '11 , 11/•---nt-;líÍ• 1'•<• I'•H
38 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 39
1 .7 .2.4 Teoría objetivista 1·11 t' l derecho real el objeto es determinado, es decir, individual. La propiedad
ll'U II ">tlhrc una cosa determinada, lo mismo que en el usufructo u otros derechos
Ésta es parte de la teoría monista iniciada por Saleilles y desarrollada por Gau- i e!l l• '• Hn ca mbio, en el derecho personal el objeto es universal, pues recae sobre
demet, Jallu y Gazin, a la que se denomina teoría objetivista; su pretensión es 1.111 11 lllll vt•rsa lidad jurídica: el patrimonio, de modo que el acreedor tiene como
comprobar que el derecho personal tiene la misma naturaleza que el derecho real. 1\tl l,llill.t lodo el patrimonio de su deudor, presente o futuro.
Desde los tiempos del derecho romano primitivo, la obligación es estricta- ~~llr's l ro Código Civil Federal (art. 2964) dice: "El deudor responde del cumplí
mente personal, pues no pueden cambiar ni deudor ni acreedor, y cuando esto llllt 11111 dt' sus obligaciones con todos sus bienes, con excepción de aquellos qul',
llega a ocurrir simplemente termina la obligación primige ni a y surge una nueva. ""lnl llll' a la ley, son in alienables o no embargables." En conclusión, la diferenci;t
, 11111 dt •tt•c ho n:al y derecho personal es secundaria.
17 1/Jitlml , 1' YiH.
j.1ilt1 y< ;,,,-,in lk van al <.'X I remo es ta lco rf.t 1k IH·, lltt, C:.t 't i ll llega,, dec ir qul'
IH 1 "' 11/ ¡itll ·.lt , tlllll'hit~-t' t'l dt•J..U.LHt pl'rso nal sin S lljl'lttp . t ~ l \'11 1 bntll lltdl lt' i p.t lrilll onin n ·~
40 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 41
ponsable; en tanto que Gaudemet, otro de los defensores de esta teoría, afirma que l•11 realidad, todas las teorías hacen aportaciones y reciben críticas, pero es im-
es el patrimonio el que debe a otro patrimonio, de modo que el derecho de crédito l'''rtante que el lector forme su propia opinión a partir de la lectura de los prin-
pierde su valor cuando el deudor es insolvente. Cuando el patrimonio tiene un 1 tp.dcs autores clásicos aquí expuestos, en el entendido de que éstos no son los
valor negativo, el acreedor poca cosa puede hacer, la eficacia del derecho de crédito lllliCOS que abordan esta temática, la cual resulta indispensable para comprender
descansa en la existencia de un patrimonio. ''"' obligaciones.
1 .7 .2.5 Teoría ecléctica 1.8 Obligación propter rem y derechos reales in faciendo
Planiol y Ripert, al rectificar su postura original, sostienen una posición ecléctica 1 ·· lt' tercer elemento del patrimonio u obligación propter rem -rechazado por Luis
en la que el derecho real es un poder jurídico que una persona ejerce sobre un bien 11 1g.1ud y denominado obligación real u obligación propter rem- es, al parecer, una
determinado de manera directa e inmediata, para aprovecharlo total o parcialmen- 111\!Ón entre derechos personales (obligaciones) y derecho sobre cosas reales. Sin
te; dicho poder es oponible a un sujeto indeterminado que tiene la obligación de , 111h.1rgo, no es lo uno ni lo otro, dado que se coloca en una situación intermedia
abstenerse de perturbar al primero en el ejercicio de su derecho. '- '' l.1 que quien detenta una cosa, ad rem, resulta obligado a la prestación de un
La escuela ecléctica admite las conclusiones de las escuelas personalista y exe- l11 ·, ilo o a su abstención.
gética en cuanto a la definición de los derechos reales. Así, desde el aspecto interno, En general, los estudiosos de los derechos integrantes del patrimonio prestan
se observan como poderes jurídicos que una persona ejerce en forma directa e · 1'"' ,, atención a las obligaciones reales; en algunos casos sólo las mencionan, por
inmediata sobre bienes determinados para su aprovechamiento económico total ¡,, qtll' no hay mucha literatura jurídica al respecto. No obstante, aludiremos a
o parcial. ¡, •• \iguientes tratadistas que tocan los temas de la obligación propter rem y los
En tanto que, desde el aspecto externo, la escuela ecléctica considera insufi- ¡, " '' hos in faciendo.
ciente la caracterización que hace la escuela clásica, la cual omite determinar la
naturaleza de la relación jurídica existente entre un sujeto activo y uno pasivo en 1.0.1 Julien Bonnecase
los derechos reales. Por ello, agrega el aspecto externo de estos derechos, reco-
nociendo la existencia de un sujeto pasivo indeterminado, al cual es oponible el llllll ll l'Case, después de lamentar la ausencia de estudios sobre la obligación real
' /'1Pf1 /cr rem, explica que en el derecho positivo francés existen, bajo el nombre
derecho real por la relación jurídica creada entre el titular del derecho real y todo
el mundo como sujeto pasivo universal. · do n/Jiigociones reales o propter rem, 40 obligaciones totalmente distintas, las cuales
Un derecho real cualquiera, dicen Planiol y Ripert: "es una relación jurídica ""· por una parte, personales u obligaciones propiamente dichas y, por otra, de
establecida entre una persona como sujeto activo y todos los demás como sujetos dno_·, lws reales. Estas obligaciones, en esencia, consisten en:
pasivos. Esta relación es de orden obligatorio, es decir, tiene la misma naturaleza
1 r1 uccesidad que tiene el deudor de realizar un acto positivo, exclusivamente
que las obligaciones propiamente dichas:' 39
1'1/ m zón y en la medida de una cosa que posee; en consecuencia, dichas
De lo anterior se puede destacar que el derecho real tiene dos manifestaciones
oWgociones se transmiten ipso jure a los poseedores sucesivos de la cosa, sin
importantes:
1/111' 1'1/ ningún caso se transformen en derechos personales.
a) La correspondiente al poder jurídico que el titular del derecho real ejerce !I I¡ •H• pio Honnecase cita que sólo un autor se ha referido a ellas: Lucien Michon,
sobre un bien determinado que el derecho positivo le reconoce, para poder 11111111 I'Xp lica que:
realizar actos jurídicos tendentes al aprovechamiento total o parcial del objeto
sometido a su poder. 1 l.ts obligaciones reales se presentan como accesorias de un derecho real, cuyo
b) La relación jurídica entre el titular del derecho real o sujeto ac ti vo y los ter- 111111 ,11 t'S el deudor, y al cual puede renunciar. Esta renuncia implica con la pérdid a
ceros (sujetos pasivos) en general, para que se abstengan de pnllll'harl o en el
ejercicio y goce de su derecho. 111 1'1•" ''"' NI' il;~hl , ¡ l d(·rido 11 dl :1s co n el nombre de pmptr1 11 '111 )' '"'' ' ''' '"''llll1l o·11 l:1 s rc b c inn ts ('ll ll t'
i""lllo lo1olo•. VI'< 11101,, di' llliO d1• '"' oblig.llilll1l'S drl'i v,1d11 ' ol 1 1111o1 'l''lo lllllli 'll ' )' ;· n 1." ,¡.. P·IJ1•" 1111.1
1'1 1\11 l'huilo d ) 1, UI¡W1I. P/1. ril., p. '(;H. llllli ¡ll n l lo il , ll , loll ll lili ' lil~ilu •,¡ ;lll)l l il • lll li i iiO '' lllii p,l ol ,¡
42 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 43
del derecho y como contrapartida, la desaparición de las obligaciones reales que en •e>- El primero de ellos se refiere a la obligación real o propter rem de los copro-
virtud de este derecho pesan sobre su titular. Igualmente la transmisión del derecho pietarios de hacer las reparaciones de las paredes de propiedad común y el
a un tercero, es decir, a un sucesor particular, transmite de pleno derecho a este úl- mantenimiento de zanjas, acequias, vallados, etc., también comunes, que se
timo las obligaciones reales. Por tanto, si al igual que las obligaciones personales, las
costearán entre ellos de manera proporcional (arts. 960 y 961, ccF ).
reales recaen, en definitiva, sobre la persona del deudor, esto acontece sólo indirecta,
c. El segundo, igual que el anterior, se refiere a la obligación del usufructuario
temporal, material e impersonalmente, por intermediación y en razón de la cosa que
detenta, y también en tanto cuanto dure su posesión. De aquí la expresión: obligación de dar fianza antes de entrar en el disfrute de la cosa para garantizar que lo
propter rem. En estas condiciones es natural que la cosa origen, soporte y medida de hará con moderación (art. 1006, fracc . 11, ccF). En este caso también se trata
la obligación real, debe ser, por definición, una cosa individualizada. 41 de una obligación real o propter rem.
Por último, tratándose de servidumbres, si el dueño del predio sirviente se ha
Sin embargo, Bonnecase se separa de la opinión de Michon al expresarlo de la obligado a hacer alguna cosa o costear alguna obra, se librará de la obligación
manera siguiente: abandonando su predio al dueño del dominante (art. 1121, CCF).
Estamos de acuerdo con Michon sobre los caracteres específicos que atribuye así a 1',11 .1 concluir este apartado podemos establecer las diferencias entre las obligacio-
la obligación real o propter rem. Absorbiéndolos en una fórmula decimos que obli- lll"•f'ropter rem y las obligaciones personales en el cuadro 1.2.
gación real puede definirse como una obligación dotada, a pesar de ser accesoria a
un derecho real principal, de una autonomía que se la separa en el mismo grado, del
derecho real y del crédito u obligación personal. Impone a su deudor, como también l,uodro 1.2 Diferencias entre las obligaciones propter rem y las obligaciones
posteriormente a los poseedores de la cosa, pero exclusivamente en razón y en la ¡~t·rsonales.
medida de la posesión de ésta, un acto positivo, sin que por ello la obligación real se
transforme en ningún caso, en derecho real o de crédito. 42 Obligaciones propter rem Obligaciones personales
Hasta aquí tenemos los tres elementos constitutivos del patrimonio: los de- llr¡•,.llld rechaza el concepto de obligación propter rem, pues sólo trata de ocultar
rechos reales, los derechos personales -también llamados derechos de crédito- y Ir•·· derechos reales in faciendo:
las obligaciones propter rem, aunque no todos están de acuerdo con las últimas,
como es el caso de quienes defienden la teoría de los derechos reales in faciendo l·:s preciso, ante todo deshacernos del concepto de obligatio propter rem, concepto
que veremos a continuación. desmañado, destinado sólo a enmascarar la existencia de los derechos reales in facien -
rlo ... el concepto de obligatio propter rem concuerda con la idea misma de obligación
en sentido técnico, ya que esta obligación se transmite ipso jure, no a los herederos
1 .8.2 Derechos reales in faciendo o sucesores universales a su titular, sino a sus causahabientes a título particular, es
decir, a los propietarios sucesivos de la cosa gravada, a sus detentadores. El mismo
Respecto de los derechos reales in faciendo existe la postura contraria a la de las l'laniol confiesa ... bastante a menudo, para indicar la situación de estos deudores, de
obligaciones propter rem, inspirada por Ripert y por el estudio que hace Rigaud obligación restringida, [ ... ] que son considerados propter rem, queriendo decir con
sobre los derechos reales, quien se apega a la teoría ecléctica y en su desarrollo t's to que no son considerados más que en razón de la detentación de una cosa sobre
propone que se amplíe el círculo de los derechos reales mediante una teoría general l.r cual el acreedor posee un derecho real. Sería mejor decir que no son deudores del
de las cargas reales y los derechos reales in faciendo. lodo: su persona no cuenta, y la acción que se da contra ellos es de la misma naturaleza
La máxima servitus in faciendo consistere non potest, clásica en esta materia y que la vindicatoria que se da contra todo detentador de la cosa, abstracción hech a
que se relaciona con servidumbres, no es exacta, pues la ley misma plantea ser- de toda deuda personal. En realidad, estas pretendidas dudas localizadas no son más
vidumbres que tienen por objeto prestaciones positivas sin perder su carácter de que cargas reales. 43
obligaciones reales, es decir, no aparece la característica básica que corresponde a
las obligaciones reales o propter rem de la abstención, el no hacer o tolerar, sino ,-,, lo ~m lerior, Rigaud concluye que es posible aceptar en la doctrina la categoría
que por el contrario su contenido es positivo. .¡, lt '·~ derechos reales in faciendo.
Rigaud explica que el derecho real in faci endo plantea de inmediato la cues- l'or nuestra parte, podemos decir que esta doctrina de los derechos reales
tión de si el derecho real es una atribución directa e inmediata de todo o parte de ,: , /rlr icndo ha tenido poco arraigo en el derecho por la carencia de estudios a l
la utilidad jurídica de una cosa a su titular, atribución que los terceros no deben '' '' IH 't lo. Lo contrario de la obligación propter rem, cuya aceptación es amplia.
impedir o perjudicar. En este caso, ¿cabe la posibilidad de que imponga, algunas
veces indirectamente, una prestación positiva a la persona que se encuentra en
relación de derecho o de hecho con la cosa? Como sucede en las servidumbres, en
las que por virtud de ellas se impone al dueño del predio sirviente ejecutar ciertos
actos.
Después Rigaud plantea la posibilidad teórica de los derechos reales in faciendo
•
y rechaza el concepto de obligación propter rem. Explica que la mayoría de los
juristas repudian la existencia de los derechos reales in faciendo, aunque en teoría
nada se opone a la admisión del derecho real in faciendo y se puede constatar:
1°. Que la idea de que el derecho real no necesita ningún intermediario para
ejercerse es falsa para la mayoría de los derechos reales y su fórmula debe ser
reemplazada por otra que diga: "No es necesario, para ejercer el derecho real,
ningún intermediario personalmente obligado:'
2°. Que la regla servitus in faciendo consistere nequit no tiene el cadc ler general
que se le atribuye ordinariamente. Esta regla, qu e se ddw re:-.lr irr gi r a las ser-
vidumbres y no se encuentra escrita en el Códil-\o Civi l, '" '.,,. lrrnd.1 en una
ne c~·s idad racio nal qu e derive de la noción dt· dt •rt 't lrt r 11.11! ,
11 i 1• , lt ll11ji 11 11 Vl ll l'l'·''''• ( 'rtttt{'rHí//¡¡ ,¡,. ¡/¡•¡¡•¡ /¡n <11 '1/. lrllllll 11 , 11¡ >1 11.1!1 1 ~ I ~H 11 1 1'.111' , 1'1' 11) •1_1,
46 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 1. El patrimonio 47
Actividades 11 . Realice las actividades siguientes de acuerdo con lo estudiado en este ca-
pítulo.
1. Estudie el cuadro sinóptico siguiente, correspondiente a este capítulo:
l. Lea el periódico y encuentre ejemplos en los que hayan sido afectados los
derechos reales de alguien.
Concepto de patrimonio
j Cosas fuera de nuestro patnmonio
j
Activo
Elementos del patrimonio 5. Busque ejemplos de derechos personales.
Pasivo
-----
48 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 1. El patrimonio 49
6. El patrimonio es el conjunto de bienes de una persona considerado como 12. Dentro de los derechos y obligaciones que son no patrimoniales se en-
una universalidad de derechos, es decir, una masa de bienes que, de natu- cuentran:
raleza y origen diversos, y materialmente separados, no son reunidos por a) Los derechos hereditarios.
el pensamiento más que en consideración al hecho de que ellos pertenecen b) Las acciones del Estado que una persona puede ejercer para defender
a una m isma persona. o modificar su condición personal.
a) Teoría del patrimonio personalidad. e) Las obligaciones propter rem .
b) Teoría objetivista del patrimonio. d) Los derechos in Jaciendo.
e) Teoría personalista.
d) Teoría clásica. 13. Bonnecase dice que lo único que debe conservarse de la teoría concep-
tualista es:
7. De acuerdo con la teoría clásica del patrimonio, uno de los principios es:
a) La noción de que el patrimonio es una universalidad jurídica integra-
a) Todos los patrimonios son de una sola persona.
da por el conjunto de derechos de tipo económico que pertenecen a
b) La persona puede tener varios patrimonios.
la persona y de obligaciones de la misma naturaleza.
e) Las deudas no integran parte del patrimonio.
b) Que toda persona sólo puede tener un patrimonio.
d) Todas las personas tienen patrimonio.
e) Que todas las personas tienen patrimonio.
8. Decir que el patrimonio es inalienable durante la vida de la persona que d) Que sólo las personas pueden tener patrimonio.
es su titular significa que:
a) Se puede transmitir en su totalidad a la muerte de su titular. IIJ . La idea de esta doctrina es no confundir el patrimonio con la personali -
b) Sólo se puede transmitir parcialmente por mortis causa. dad:
e) A la muerte del titular se transmiten todas las obligaciones. a) Teoría conceptualista del patrimonio.
d) La enajenación es total en cualquier momento. b) Teoría monista del patrimonio.
e) Teoría de Bonnecase.
9. Dice que la teoría clásica del patrimonio, elaborada por Aubry y Rau, es d) Teoría del patrimonio afectación.
inútil y peligrosa:
a) Fran<;:ois Geny. 1 r). Ubica al acreedor quirografario como un causahabiente a título universal:
b) Marcel Planiol. a) Aubry y Rau.
e) Georges Ripert. b) Baudry-Lacantinerie. ,.
d) Julien Bonnecase. e) Leopoldo Aguilar Carvajal.
d) Ripert.
10. La afirmación de que no es sostenible que la persona durante su vida
pueda transmitir todo su patrimonio es de: 1li. Explique por qué dice Ortolán que en un sentido todo derecho es personal
a) Aubry y Rau o de la teoría clásica. y bajo otro aspecto todo derecho es real. ... . __ _ _____ _
b) Marcel Planiol.
e) Georges Ripert.
d) Teoría científica de Geny. 1'1. 1\s el poder jurídico que ejerce una persona, directa o indirectamente
sobre un a cosa, para obtener de ella el aprovechamiento parcial o tolal
11. Para Planiol y Ripert tienen carácter patrimonial: para el cual es tá facultado y que puede ser oponible universalm ente:
a) Los derechos y obligaciones de carácter político. u) Derecho personal.
b) Los derechos y obligaciones estim ab les en di iH'IIl !1) 1krcr ho real.
r) "l ódo lo q ue ca rece de va lor. 1) 1krcdw dt• cr(·d it o.
,1) lo •J drrt•c hos dl' potestad dt• 11 1111 lh'l 'li llhl ¡/) 1>« ' 11 '1 ht l 1!\'T\'íÍILII'io.
50 BIENES Y DERECHOS REALES
Capitulo 2
18. Es una característica del derecho real:
a) La prestación de carácter patrimonial.
b) La relación entre el acreedor y la cosa.
e) La relación entre el acreedor y el deudor.
d) La relación del acreedor quirografario con la cosa.
19. Es la prerrogativa del titular del derecho real para perseguir su ejercicio Clasificación
sobre la cosa sometida a él, y contra todo poseedor o detentador de ella:
a) Derecho de persecución.
b) Derecho de preferencia.
de los bienes
e) Derecho del acreedor quirografario.
d) Derecho in faeiendo.
20. Dependen o son carga de un derecho real:
a) Obligaciones personales.
b) Derechos de crédito.
e) Obligaciones propter rem.
d) Obligaciones ad rem.
)hjctivos
1 f,nalizar el alumno:
-----
52 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 2. Clasificación de los bienes 53
Introducción 1k acuerdo con la idea de Bonnecase y tomando como base la idea de apropiación,
¡~ttd emos complementar diciendo que nos apropiamos de un bien en la medida en
Con frecuencia nos referimos a las cosas y a los bienes como sinónimos, algo qu~: representa un valor económico o un servicio, y según esto debe hacerse una
que, aunque no está alejado de la realidad, desde el punto de vista jurídico debe d 1st inción entre el bien tanto en su significado económico como en el jurídico.
ser analizado con mayor detalle. En el capítulo 1 se estudiaron algunos aspectos Por tanto, las cosas pueden convertirse en bienes cuando son apropiadas, y lo
acerca del patrimonio y se hicieron alusiones al concepto de bien o cosa como tll1 cuando representan una utilidad.
parte integral de éste. En este capítulo profundizaremos el estudio de los bienes,
que algunos juristas denominan cosas, por lo que iniciaremos con las definiciones
de cosa y de bien, para posteriormente concentrarnos en el estudio de los bienes, .1.1 Concepto económico y jurídico de bien
concepto que, en nuestra opinión, es más adecuado. llt•sde el punto de vista económico los bienes son apreciados en la medida en que
1111 útiles para la satisfacción de necesidades, ya sea al hacerlo de manera directa
2.1 Conceptos: cosas y bienes " .ti brindarnos un servicio.
l•:n el aspecto económico, el concepto de bien se encuentra en íntima relación
Cosa, según el Diccionario de la lengua española de la Real Academia, proviene '1111 la utilidad. Sin embargo, hay bienes que, aun siendo útiles, no tienen la po-
del latín causa y significa todo lo que tiene entidad, ya sea corporal o espiritual, dtilidad de ser apropiados, como el aire que respiramos, la luz solar, entre otros.
natural o artificial, real o abstracta. Se trata de un objeto inanimado opuesto a un 1ksde la perspectiva jurídica, bien es todo aquello que puede ser objeto de apro -
ser viviente, lo cual, en principio, nos da la idea de que el significado de cosa es f'illi ión, aun cuando la ley utiliza indistintamente bienes o cosas, como si fueran
diferente al de bien. I1H'l11imos. No obstante, el criterio de apropiación es indispensable para identificar
De acuerdo con esto, una cosa es cualquier tipo de objeto, lo que significa d hlcn en su consideración jurídica. Marcel Planiol y Georges Ripert señalan:
que es un concepto más amplio que el de bien, tanto en su sentido estrictamente
gramatical como desde el punto de vista jurídico. l .ns cosas se consideran como bienes jurídicamente, no sólo cuando son útiles al hom -
Según esto, podemos decir que una cosa es: bre, sino cuando son susceptibles de apropiación: el mar, el aire atmosférico, el sol,
Ml ll cosas indispensables para la vida terrestre; sin embargo, no son bienes porque no
Todo aquello que tiene entidad real abstracta, material o de razón. pu eden ser objeto de apropiación en provecho de un particular, de una ciudad o de
1111a nación. Por el contrario los campos cultivados, las casas, un estanque, las máquinas
1 t los muebles usuales sí son bienes.
El bien, dice el mismo diccionario, es un adverbio que significa según es debido, de
Las cosas apropiables son consideradas como bienes, no solamente cuando tienen
buena manera, en forma adecuada, etc., pero también se refiere a hacienda, riqueza
dttl' I10, sino también cuando no lo tienen. Entonces se <tice que son bienes vacantes
y caudal, conceptos de mayor importancia para los fines que aquí nos ocupan. o sin dueño. 2
En consecuencia, y según lo visto en el capítulo anterior, es más adecuado
emplear el término bien para referirnos a la cosa o cosas objeto de apropiación. Sin ! 1, .11 11crdo con estos juristas - con los que comparto opinión- y como con -
embargo, esta distinción entre bien y cosa ha sido tema de debate entre los juristas. ¡ 111 •. 1• 111 de este apartado, podemos afirmar que cuando nos referimos a una cosa
Julien Bonnecase, en su Tratado elemental de derecho civil, dice: 1'11/,·udmtos genéricamente cualquier tipo de realidad u objeto y, desde el punto de
t1lo1 Jllrkli co, cuando nos referimos a un bien entendemos las cosas susceptibles
En lenguaje común se habla indistintamente de cosas y bienes. Es necesario, en realidad, ,l.• ''f'i 'PfJio ción en provecho de un particular.
distinguir la noción de cosa y la de bien. La cosa es un objeto o elemento material, con -
l'm t'Ji l i111 o, respecto del concepto de bien, sólo resta comentar que algunos
siderado fuera de toda idea de apropiación. En cambio, el bien es un objeto material,
lllltnt·s rec ientes distinguen entre el bien jurídico, entendido como el valor ele
considerado desde el punto de vista de apropiación actual o virtual ... como el derecho
real traduce la apropiación, quien habla de bienes se refiere a derechos rea les. En el
1•11 111 •, y derechos protegidos por la ley, y el bien patrimoninl, lo cual me pa rer"
fondo la noción de cosa y la de bien únicamente se se paran d('Sdl" t• l pt~nto de vi sta l11 • 111 dt · lt~ gar, ya que son dos conceptos lolalnwnt l' dili·r(' ntcs, q11 c co rrespon den
de la idea de apropiación.' 1 lo"•, did : ~tk s dis tin tas. Di cha distinc ión es Pl ¡,,.,., y' "'''"1'' dt • Nl' lliid o, pues un :¡
1 J, llo 111 11• '~'" , 1/,¡(¡¡t/11 cicl!/1 '1 11 111 tlr ril'l'l 'lilll d t•il, 11111111, il l 1'~ 11 "• 1i,J•.l7, ¡i •PI ~ 1 I'J¡¡ ¡¡j,,J y 1; IUp,•ol. /l, •¡,TJ¡,rrfíi/1, ll ¡id tl , 11 11 ~1111, 111'.' 'iill
Capítulo 2. Clasificación de los bienes 55
54 BIENES Y DERECHOS REALES
cosa es el bien jurídico y otra el concepto jurídico de bien, y no aprecio que pudiera ... 3 Clasificación de los bienes en el derecho romano
prestarse a confusión. 3 1 :ómo se clasificaban los bienes en el derecho romano?
El libro segundo de la explicación histórica de las Institutas de Justiniano, en
2.2 Noción de bien en nuestra legislación 11 título primero, nombrado De rerum divisione (De la división de las cosas), dice:
En el Código Civil Federal, así como en muchas otras legislaciones, se regula lo No hay término que se preste con más flexibilidad á los diversos caprichos del lenguaje
relacionado con los bienes y, al contrario de los conceptos doctrinarios expuestos que el de res en el latín, y cosa en castellano ... El hombre, refiriendo á si cuanto existe,
antes, se refiere a los bienes y cosas tratándolos como sinónimos, lo que en nuestra y considerando todos los objetos tanto animados como inanimados, como sometidos
opinión es un error. 6 al menos destinados á satisfacer sus necesidades ó sus placeres, y como capaces por
En nuestro código, los bienes susceptibles de apropiación son todos aquellos consiguiente de parte para él objeto de un derecho, les ha dado el nombre de cosas (res).
que se encuentran en el comercio. Dice el art. 74 7 del Código Civil: "Pueden ser Tal es el sentido originario y positivo de la palabra. En este sentido, en los pueblos en
que la esclavitud es conocida, los esclavos, hombres degradados, destinados á las ne-
objeto de apropiación todas las cosas que no estén excluidas del comercio:' Por
(Csidades de los demás, y objetos de los derechos de los otros hombres, han sido
otra parte, los bienes pueden estar fuera del comercio:
colocados en la clase de las cosas. 4
~ Por su naturaleza: bienes que no pueden ser poseídos por algún individuo ll t• .tcuerdo con lo anterior podemos afirmar que en el derecho romano las cosas
exclusivamente. 1111 todos los objetos corpóreos considerados como sometidos o destinados al
~ Por disposición de la ley: bienes que ella declara irreductibles a propiedad h11111bre y todos los derechos que la ley da sobre dichos objetos. Ahora bien, para
particular (arts. 748 y 749, ccF). , 1 1 ·~. tu dio de las cosas en el derecho romano consideraremos varios apartados
•1'11 ' l'x pondré a continuación, siguiendo las fuentes mencionadas del emperador
Con base en estas disposiciones, entendemos que hay bienes que en ninguna cir- l11 ·.lttli ano y Gayo.
cunstancia pueden ser de propiedad particular y otros que, por lo contrario, pueden
ser exclusivos y de la propiedad de un individuo; estos últimos se encuentran en
el comercio, de manera que pueden ser objeto de transacciones entre individuos.
,,L1 Las cosas en tiempos de la Ley de las XII Tablas
De acuerdo con las disposiciones normativas vigentes, son muchísimos los 1 •111 hase en los testimonios de la Ley de las XII Tablas, no es posible afirmar
bienes que se encuentran en el comercio y que pueden ser poseídos por un 11 11 · 1 o ntuviera alguna clasificación de las cosas, pero durante la época romana, y
individuo en forma exclusiva, por lo que es útil e importante estudiar su clasifi- , llt l'.td crando la organización religiosa y la institución pontificia que prevaleció
cación. •l111 11 i nó en los primeros tiempos, surge una primera d~tinción de cosas separadas
La clasificación de los bienes fue un tema ampliamente tratado por los juristas d•_•l , nmercio de los hombres, llamadas por los jurisconsultos res divini juris y que
romanos; han llegado a nosotros al menos dos de sus fuentes: Las Instituciones del •' li' lll Onlan hasta el origen de la legislación: se hablaba de cosas consagradas a
emperador Justiniano y las Institutas de Gayo, que son referentes obligados para el li •Ndi oses (res sacrae), cosas de distinta clase llamadas res religiosae, relacionadas
estudio de los bienes. Por tal motivo, en los apartados siguientes se expondrá la ! ••11 l.1 st:pultura de los hombres, y res sa.nctae, con respecto a los relatos históricos
clasificación de los bienes con base en las fuentes romanas mencionadas. dl' l.t qHlca de la Ley de las XII Tablas, en que los muros de la ciudad se hallaban
I""~~'Htdos por una sanción legal.
""'3 "La primera tarea tendiente a conceptuar el bien en el universo del Derecho, es distinguir entre el .•:,·gún lo anterior tenemos un primer grupo de cosas que son res divini iuris:
bien jurídico en sentido amplio y el bien de carácter patrimonial. El bien jurídico en el primero de l. tti !1 '1 .\ tt r' m e, las res religiosa.e y las res sanctae. Lo mismo ocurre con las cosas pú
sus significados comprende todo obj eto merecedor de protección por el sistema legal y en cuyo con hl l• '1 1•, ( 11's ¡mblicae ) y las cosas comunes (res communes), como el mar y sus costas."'
tenido están toda clase de valores, bienes y derechos, con independencia a su car:kter patr imonial o
extrapatrimonial. El bien estrictamente patrimonial, en cambio, es todo ~qt11 · ll o d<' rn rk tcr cconó mi w
1 1 1 11 111111 11 , li.l¡!lim riónltislórim rle lns institu cion es del CIII/Wmrlor /II ' I ÍII ÍIIIIII , ' i \1111 0 1, Tr ibunal Supl:i'ÍIII
susceptible de apropiación particular:'). A. Domíngu ez Martín cz, /kn·r ho <li •/1 /''"''' .~< ' 111'1'11 1, personw,
cos(/ s, ncw1cio jurídico e invalidez, Porrlia, México, 2008, p. 299, 1 1 ~ 1r i llf \ lill ll" lil n • ·~ ltl tl •'• ••,,t, in y vinl :t .¡ , /i t••li tli• d v llli ~ trito tin kml , Méx ico, 2003, p. tl ';ll ,
//i(,/11 1/ , 1'1 '· •I C, 1/ y d (l () , (;¡¡yo , (1/ \ / Í/11/II S ( 11';1¡1 , 1\lil!'dll 111 i'h l l i l). f,• • •J , ·\J>i J. ·¡j ;o 11t' II OI, 1111 \' IHI S /\ l i t'.'•,
i(' yt"l ,.l,• t> ll' lli ll l<'s dl'l silogismo, pu es son t.: rmi no~ ('l]til vll• m , ,¡ , Hll t> / 11•• ,¡, /•1• 11 /lllldf,u y t• l 1 111/ti 'J>III
1•1•1 1'1 ' 1HH 1111 ___..---
(llllrl h ·• "' ' ''''"
56 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 2. Clasificación de los bienes 57
En lo que corresponde a la cualidad de las cosas muebles e inmuebles, comu- .-o- Las res sanctae son los muros o puertas de la ciudad; éstas se llaman santas
nes en nuestros días, en el derecho romano no se estableció una división precisa. porque los atentados contra ellas se castigan por medio de una sanctio,
protegiéndolas de este modo de la injuria de los hombres.
2.3.2 Las cosas en tiempos de Gayo y Ulpiano
/i) Ues humani juris (cosas de derecho humano).
Gayo se considera más profesor de derecho y autor famoso del Imperio que un
jurisconsulto, por las múltiples referencias que de él hacen diversos escritores. •e>- Res publicae son cosas que no pertenecen a nadie, pues se consideran pro-
Probablemente vivió en el siglo n de nuestra era, en los tiempos del emperador pias de la comunidad (universitas), entendidas como del pueblo romano.
Hadriano (117-138) y de Antonio Pío (138-161), pues este último aparece citado •e>- Res privatae son las cosas que pertenecen a cada hombre en particular.
varias veces por Gayo. 6
Gayo, en sus Institutas, establece una primera gran división de las cosas en \!. tmismo, Gayo establece una segunda división en:
los dos grupos siguientes:
,, ) Ues corporales (cosas corporales) son aquellas que se pueden tocar (quae tangi
a) Res divini juris (cosas de derecho divino) comprende: tmssunt), como un fundo, un esclavo, un vestido, el oro, etcétera.
/1) Ucs incorporales (cosas intangibles) son aquellas que no se pueden tocar (qua e
..o- Las res sacrae, consagradas a los dioses superiores; para que el suelo se /11ngi non possunt), como las que tienen su existencia en el ius (quae in jure
considerara sagrado era necesario que fuera consagrado conforme a la au- nJIIsistunt) que consisten en un derecho, como una herencia, un usufructo,
toridad del populus romano, lo que podía ser: 1111a obligación, etcétera.
l. Por medio de una disposición, sea ley, constitución imperial, senado- l'•11 último, hay una tercera división:
consulto.
2. Por una ceremonia religiosa, la dedicatio o consecratio, en la que toma- t1) l{rs mancipi, según Ulpiano, son:
ban parte los pontífices, uno de los magistrados superiores, magistrados
especiales y, en la época imperial, el César, como pontífice máximo o Todos los predios de Italia, ya sea rústicos, como un fundo, ya sea urbanos,
un delegado suyo. 7 como una casa.
1 También las servidumbres de los predios rústicos, como los derechos pre-
..o- Las res religiosae son las cosas que se han dejado a los dioses Manes, 8 y se diales (via, iter, actus), ya que las servidumbres de los predios urbanos son
hacen religiosas por nuestra voluntad al enterrar en nuestro terreno a un res nec mancipi. También los predios estipena iarios9 y los tributarios 10
muerto cuyas ceremonias funerarias (junus) nos corresponde hacer. son res nec mancipi.
Son requisitos de la res religiosae: ' l ~1mbién los esclavos y los animales que se suelen domar por el cuello o
por el lomo, como los bueyes, caballos, mulas y asnos: quae dorso collov
l. La inhumación de un cadáver en un sepulcro. El cenotafio o monumento t!omantur, que llevan o arrastran carga.
funerario a la memoria de alguien sin tener el cuerpo o sus cenizas no
se considera una res religiosae. /i) u,., ncc mancipi son los elefantes y camellos que, aunque pueden ser domados
2. Que el entierro lo realice a quien le corresponden las memorias fúnebres (dorso collove), son animales silvestres por su naturaleza.
del muerto en terreno propio o ajeno con autorización del condómino
o usufructuario .
•
6 Ibidern, p. 17. 1 •,, ,¡, .,,,,,,111 ,111 ¡nt ·d io' c.~ IÍ/ICIIIIillrios los que cs1:\ n 1'11 pi11 VItlt ¡,,., tlili ~ l.lrl l llh" propias d el l'o¡IIIIJ I\
7 Supm , 1' fl
ll l.o' ;1 1"'"'" 1\ liilil"• 1"1,11 1 lns nil11a~ dv los dilunJ w, ¡ o n ·, ldl·' ¡ "l" " l " l i él• ~,¡., 111
"'''"''"''"
'" "'/'''''11" ' ltlf>llllllfll , l o ~~l.\ 11 ''" l' ' ovl'" 111 ~ " 1 ' ',¡ ,¡,¡.,~ i' '• l j•l·l l ,J,·J¡ ·~e, p ,
58 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 2. Clasificación de los bienes 59
Dice Gayo: {¡) Cosas en nuestro patrimonio son las que pertenecen a los particulares (res
privatae, res singulorum).
[... ] no son mancipi las bestias feroces, como por ejemplo los osos, los leones, así
como tampoco aquellos animales asimilados a las mismas, como los elefantes y l,,,s jurisconsultos han denominado res publicae a las cosas que no pertenecen a
los camellos, y poco importa a su respecto que se tenga la costumbre de domados 1,,., co munidades y que no son de nadie en particular; se dividen en tres especies:
por el cuello y por el lomo, ya que no había noticia de estos animales en el tiempo en
que se estableció la distinción entre las cosas mancipi y nec mancipi. 11
Las res comunes, es decir, cosas cuyo uso es común a todos los hombres.
' Las res publicae son, propiamente dichas, cosas que pertenecen al pueblo.
También casi todas las cosas que son incorporales son nec mancipi, excepto las
/.as res universitatis son cosas que pertenecen a las corporaciones.
servidumbres de los predios rústicos, pues siempre se les consideró mancipi, no
obstante que están entre las cosas incorporales.
l11das las cosas anteriores corresportden a comunidades y no son de nadie en
La diferencia entre las res mancipi y las res nec mancipi es que las segundas se
1' 111 icular, por ello se les considera cosas Juera de nuestro patrimonio (Nullíus in
enajenan de pleno derecho (pleno jure) a un tercero por la simple traditio, siempre
/lllJJis csse credentur; ipsius enim univeristatis esse credentur).
que sean corporales y por ende susceptibles de tradición (traditio). Por el contra-
Res pecto de las cosas comunes dicen las Institutas:
rio, las res mancipi se transfieren a otro por medio de la mancipatío, por lo que se
les denomina mancipi. El mismo valor que la mancipatio lo tiene la in jure cessio l it quidam naturali jure communia sunt omnium haec: aer, acqua profluens, et mare,
(cesión ante el magistrado) .12 1'1 per hoc littora maris. Nemo igitur ad littus maris accedere prohibetur, dum tamen
l'illis, et monumentis et aedificiis abstineat, quía non sunt juris gentium, sicut et mare.
2.3.3 Las cosas según las lnstitutas de Justiniano (Y según el derecho natural son cosas comunes a todos: el aire, el agua corriente, el mar y sus
A ninguno, pues, le está prohibido acercarse a las costas del mar, pero con tal de qur
1 IISI<lS .
Las Institutas del emperador Justiniano señalan: ~· · ,1bstenga de ofender las aldeas, monumentos y edificios, porque no son como el mar drl
d!'ll'Cho de gentes.)
Superiore libro de jure personarum exposuimus; modo videamus de rebus quae vel in
nostro patrimonio vel extrapatrimonium nostrum habentur. Quaedam enim naturali jure 1 11 I',I' IH.! ral, los jurisconsultos llamaban cosas públicas a las cosas comunes a todos
communia sunt omnium, quaedam publica, quaedam universitatis, quaedam nullíus pie- l" , hombres, pero en sentido estricto son cosas públicas aquellas cuya propiedad
raque singulorum, quae ex variis causis cuique adquiruntur sicut ex subjectis apparebit.
l illl t'sponde al pueblo, ''sola enim ea publica sunt quae populi romani sunt"; entr''
(En el libro anterior expusimos el derecho relativo a las personas; ahora tratemos de las cosas, Pl•l1t'< rosos, además de las ya citadas, se encuentran las vías pretorianas o consu -
las cuales ó se hallan en nuestro patrimonio ó fuera de nuestro patrimonio. Mas algunas por hll 1 ' •• l.1 s plazas, los campos, los lagos y estanques, cuya propiedad es del pueblo
derecho natural son comunes a todos, otras son públicas, otras se dividen de universidad ó
11 •,11 carácter esencial y su uso es común a todos. •
corporación cualquiera, otras de nadie, y la mayor parte de particulares, y estas últimas pueden
adquirirse por cada cual por varias maneras, como aparecerá en adelante.) 13 'l';11nbién eran cosas públicas algunas cosas que eran propiedad del pueblo,
, tlltH l 1 icrlos esclavos (serví populi romani), las minas (metalla), los campos (agri
De acuerdo con lo anterior, tenemos la siguiente clasificación de los bienes en las ,, ., ftgl//('s) y otros objetos que el pueblo daba en arrendamiento para percibir una
Institutas de Justiniano: 1> :111 .1 (veel igal), a los que llamaban vectigallia publica.
Jlill.tltncnte, las res universitatis: son de una corporación, y no de particulares,
a) Cosas Juera de nuestro patrimonio son: l11h nltjt'los que se hallan en las ciudades, como teatros, estadios y otras cosas que
11 11 Ullllun es en las urbes (Universitas sunt, non singulorum, veluti quae in civil(/
~ Las res publícae o cosas que no son de nadie en particular o cosas públicas. 1/1'11 ' ' '"''· t!J eatra, stadia et si qua alía sunt communia civitatum) .
~ Las res nullíus o cosas que no son realmente de nadie. < ' n 11 rcs pcclo a las res mullius, o cosas que en realidad a nadie pertenecen , Sl'
~ Cosas que están separadas del comercio de los hombres o de derecho divino dominio público pertenecen al Estado y los bienes de dominio privado son
(res divini juris ). susceptibles de apropiación por los particulares.
F) Bienes corpóreos y bienes incorpóreos. Los primeros se refieren a las cosas apro-
Quedan, pues, el resto de las cosas que se hallan en nuestro patrimonio, que son piadas, en tanto que los segundos hacen referencia a los derechos reales de
susceptibles de apropiación a título particular y pueden ser objeto de transacción que son objeto.
entre los hombres. 14 G) Bienes muebles y bienes inmuebles. La noción de inmueble está ligada a la de
Para concluir este capítulo nos resta tratar la clasificación de los bienes. fijeza y evoca una cosa que no es susceptible de ser desplazada sin alterar su
sustancia. Por el contrario, el concepto de mueble corresponde a una cosa cuyo
desplazamiento es posible sin ningún riesgo para su sustancia.
2.4 Clasificación de los bienes en general
En el derecho, a partir del surgimiento de la legislación moderna de principios del 1 )espués, Bonnecase desarrolla las diversas categorías de inmuebles, las cuales
siglo xrx, se han hecho distintas clasificaciones de los bienes, tanto en la doctrina mencionamos a continuación:
como en la legislación.
Destacamos en los siguientes apartados las clasificaciones más importantes. l. Inmuebles por naturaleza: los fundos o terrenos, los vegetales adheridos al
suelo, es decir, que tienen raíces y, por último, las construcciones o, mejor
dicho, los edificios que comprenden todo conjunto de materiales consolidados
2.4.1 Clasificación de los bienes según Bonnecase
a perpetuidad, sea en la superficie del suelo o en el interior del mismo.
Bonnecase, refiriéndose a la clasificación de los bienes, dice que son relativamente Inmuebles por su destino: muebles por su naturaleza específica pero que, ar-
numerosos y, siguiendo el código civil francés, expone lo siguiente: tificialmente, están dotados por la ley para poseer el carácter de inmueble, al
ser accesorios a un inmueble por naturaleza.
A) Cosas sin dueño. l. fnmuebles por el objeto al cual se aplican: el código civil francés comprende
dentro de esta categoría a los derechos en tanto recaen sobre cosas inmuebles.
~ Cosas comunes: aquellas que son de uso común a todos y no pertenecen El art. 526 del citado código menciona el usufructo de las cosas inmuebles, las
a nadie en su totalidad, como el aire, las aguas corrientes y del mar. servidumbres y las acciones que tienden a reivindicar un inmueble.
~ Cosas sin dueño stricto sensu: aquellas que, siendo por su naturaleza suscep- l . Inmuebles por determinación de la ley: categoría de inmuebles que se basa en
tibles de propiedad privada, no han sido efectivamente apropiadas, como la transformación jurídica de los muebles por naturaleza en inmuebles, gracias
los animales salvajes. a una declaración de voluntad de sus propietarios. •
B) Cosas apropiadas, objeto de un derecho real. 1 >,· la misma manera, con base en la misma legislación francesa, los bienes muebles
C) Cosas consumibles y cosas no consumibles. Las consumibles, por su naturaleza, ,. 1 lasifican en:
no procuran una utilidad sino mediante su destrucción, transformación mate-
rial o enajenación, como el dinero y los comestibles. Las no consumibles son Muebles por naturaleza, siguiendo el a rl. 528 del mismo código: "los cuerpos
las que se prestan a un uso renovado, como los inmuebles o el menaje de casa. que pueden transportarse de un lugar a otro, hi1 ' 11 Sl' lllu cvan por sí mismos,
D) Cosas fungibles y cosas no fungibles. Las fungibles son cosas dotadas de equi- romo los animales, bien que 1W llill '< !.111 ' .1 11\lllo~ 1 d,· •,il in sino por efectos de
valencia, consideradas desde el punto de vista de su valor y no de su indivi- 1111a fuerza exterior, co mo 1.1 !-t 1 n'.. l'• lll olllilll .llloi
dualidad. Las no fungibles son cosas que se consideran en su individualidad ' 1\ ludJ/es por rfetermiundo11 ¡/, • /,¡ /, 1' '.11 11 !11 ' dl lf 'IJ,.,., ¡, ••ti, ·; qm· recae n sobre
y no en su valor. lllucblcs (usuíruclo y ptn¡tll 'd oi d ¡j, 1111\lld l l. ¡,,,. .l• •tl 'l l1m d1· u (·di lo, cuyo
E) Bienes del dominio público y bienes del dominio privado. Esta distinción, si- nhjt't o sea un il1lll'hk, 1 111111' l,t~ ll' lll l!ll, 11111 tlll '"''' '" .¡,, •" inl,,d,·:-., los 1 r(·d i 1os
guiendo a Bonnecase, pertenece al derecho administrativo. Los bienes del l lldill:lrins de st11n :1s dt· dltt t.: l''• PI• (t trHt ·
1\/ui'IJ/1'\ J!lll 1111/ Ít l fll lllil/1 '•11 11 11>[11!'11••" iil 1[1 li '. [1 111 1 1111
111 1 1 l11td 111 "/' 111 , I'P· •17'! ·'1') 1. 'd)'. lll l ' "~~' · 1- 1111 lillllilm¡.¡.-.; 1,,, 1 /i ll llídlllt il !i ll ¡.[, 11111 llllll ' hl· ··· 1' 11
Capítulo 2. Clasificación de los bienes 63
62 BIENES Y DERECHOS REALES
atención a su próxima extracción del suelo. Las cosechas objeto de una venta b) Bienes corpóreos e incorpóreos.
y los frutos "pendientes de ramas y raíces", en las seis semanas anteriores a la e) Bienes de dominio público y de propiedad de los particulares.
madurez, representan este tipo de muebles; y pueden ser objeto de un embargo
15 l'or su parte, el maestro Antonio de Ibarrola afirma que existen cinco clases de
especial, el saisiie-brandon, que es mueble.
bienes, dentro de las cuales pueden caber todos los bienes, a saber:
2.4.2 Clasificación de los bienes según Planiol y Ripert 11) Corporales e incorporales.
Planiol y Ripert se expresan así sobre la clasificación de los bienes: entre las diversas /J) Muebles e inmuebles.
clasificaciones en uso, hay unas que conciernen únicamente a las cosas materiales e) Privados y públicos.
y otras se extienden a todos los bienes, incluso a los que no son cosas. c/) Principales y accesorios.
Los bienes son tres, según Planiol y Ripert, por su alcance general: e•) Bienes considerados objetos particulares (singulae res) y bienes considerados
universalidades (universae res), como una herencia.
r. Corpóreos o incorpóreos.
Asimismo, señala que los franceses olvidaron la importancia de los bienes pereee-
Muebles e inmuebles.
II.
dc•ros y los altamente pereeederos. 18
m. Privados y públicos.
Las distinciones que no se aplican más que a las cosas materiales también son tres: .4.4 Clasificación de los bienes recomendada
r. Cosas consumibles por el primer uso y cosas no consumibles. Como hemos expresado, existen muchas y variadas clasificaciones de los bienes,
n. Cosas fungibles y cosas no fungibles. 1.1 ., cuales obedecen, como lo menciona Rafael de Pina, a diferentes criterios doc-
16
In. Cosas que tienen dueño y cosas que no lo tienen o cosas vacantes. lttnarios e históricos. Siguiendo un poco la perspectiva de este jurista, se expondrá
t 1 ontinuación la clasificación más empleada en la actualidad y a la que hacen
d11 sión muchos otros autores.
2.4.3 Clasificación de los bienes según juristas mexicanos
Esta clasificación, en nuestra opinión la más completa, es la siguiente:
Entre los juristas mexicanos resalta la clasificación de bienes de Rafael Rojina
17
Villegas, quien explica las clases de bienes: De acuerdo con su movilidad, los bienes son muebles o inmuebles.
r. Las relativas a las cosas o bienes corporales: o) Los bienes muebles son los que pueden trasladarse de un lugar a otro por
fuerza propia o por una fuerza externa a ellos sin que se deterioren. Los
a) Fungibles y no fungibles. bienes muebles pueden serlo:
b) Consumibles por el primer uso y no consumibles.
e) Bienes con dueño cierto y conocido y bienes sin dueño, abandonados o de ~ Por su naturaleza, ya que, dadas sus propias características, tienen In
dueño ignorado. posibilidad de moverse por s( misl)los dl' 1111 lugar a otro; también cst<~n
los que, para movcrst·, n·tptint'll 1111 ,1 ltH'l"'t;l t•xlerna. Un ejemplo del
n. Bienes en general, abarcando tanto los bienes corporales como los incorporales primer caso lo IL' II l'tllm en lo:l ;Htiltl uks, ll .llll.Hios semovientes, y
y derechos: del segundo, en 1111.1 tlmq\ill rulm,, pctt'l(ltd ,
·o- Por disposición dl' 1.1 ¡, ~ ,) ''1"' d 111i 1• ' 11 [' 1 l¡¡ l" llll hllid.ld de lrnsladarsl'
a) Bienes muebles e inmuebles. dl' un lugar a ol rn , l.1 lt•)' l11·. • •'" ·.1. k !'fl í 1i 11 (1 1dt IJ, 1'11!" d•~n1 pln , los dl•red tos
que n·c:~t·n so hn· In•, ¡,,, 111 11 tllll i lolr11 lll il! lílllt !ol n¡,
IL--
15 j . Bonnr r,l ~l'.
op. cit., pp. 471 -474.
16 M l'hu d~tl y t: l ~i p•• rt , op. cit ., pp. l() l y 1<'> 2.
(/¡ /1, .¡,, 11,\il~ \ ~111> 1lo 1 1'1
~ 17 e /r 11 l'otllll ·l Vlllt•f\'''• llt 'li 't /ro, 11•1/ /111 ' 11< {11/0,
1 111 JJo ¡OIIIII il ( hoi!il
11111111 111 , l'w 11.111, M1 xl• n, I'HH•
64 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 2. Clasificación de los bienes 65
b) Los bienes inmuebles son aquellos que no pueden ser trasladados de un lugar Tanto los mostrencos como los vacantes son bienes cuyo dueño se desconoce;
a otro sin que se altere su forma o sustancia, es decir, no pueden moverse por unos son muebles y otros inmuebles. De acuerdo con lo cual tenemos lo siguiente:
su naturaleza o constitución física o corporal. Sin embargo, es importante
decir que realmente es la ley, atendiendo a otras consideraciones, la que a) Los bienes mostrencos se refieren a bienes muebles abandonados o perdidos,
dice qué bienes se consideran inmuebles. En general, la legislación, como cuyo dueño se desconoce. Mostrenca es la res que va en un rebaño pero
se verá después, distingue los bienes inmuebles en las siguientes categorías: que pertenece a otro dueño o a un dueño desconocido; el término se utiliza
para los bienes muebles o semovientes que no tienen dueño. 19
ro- Por su naturaleza: debido a sus propias características físicas, tienden a b) Los bienes vacantes son bienes inmuebles sin dueño cierto o conocido, por
estar fijos en un lugar determinado, por ejemplo, un terreno o una casa. ejemplo, un terreno que se halla en total abandono y no se sabe quién es
.-o- Por su destino: tienden a estar fijos a un lugar determinado, pero pueden el dueño.
separarse del inmueble sin provocar daño. Por ejemplo, el tractor u otro
tipo de maquinaria destinado a usarse en parcelas o tierras de labor. tl. De acuerdo con su materialidad, son bienes corpóreos y bienes incorpóreos.
Es evidente que si se llevan a otro lugar ni se deterioran ni el inmueble
del cual fueron separados -en este caso, la parcela- sufre deterioro 1\sta clasificación es clásica y proviene del derecho romano, la cual era empleada
alguno. para distinguir entre bienes tangibles e intangibles; también fue considerada tanto
ro- Por el objeto al cual se aplican: son bienes que aun siendo muebles se por Bonnecase, siguiendo el código civil francés, como por Planiol y Ripert.
encuentran unidos a un inmueble, de tal manera que si se separan del
mismo provocan un deterioro, tanto al bien inmueble al cual están uni- a) Bienes corpóreos son los bienes materiales o que tienen materialidad y que
dos como al mueble mismo. Por ejemplo, las ventanas, las puertas, los se perciben por los sentidos.
lavabos, etc., del inmueble. b) Bienes incorpóreos son aquellos que carecen de materialidad, es decir, no
ro- Por disposición de la ley: sin poseer la facultad de estar fijos, la ley les tienen una manifestación fáctica y son abstractos, por lo que no pueden
atribuye esa característica, como ocurre con los derechos que recaen ser percibidos sensiblemente, como el derecho de autor.
sobre los bienes inmuebles.
r,_ De conformidad con la persona a la que pertenecen, hay bienes del dominio
2. De acuerdo con la posibilidad de sustitución, los bienes pueden ser fungibles público y bienes del dominio privado.
o no fungibles.
ht<1 clasificación también viene del derecho romano, ~specíficamente de las res
Este criterio toma en cuenta la característica que tenga el bien para ser cambiado ('llh!icae y de las res privatae. Las primeras son res extra commercium y, por tanto,
por otro de la misma especie, cantidad y calidad. Este atributo que pueden poseer ' 'I SilS fuera de nuestro patrimonio y las segundas eran res in commercio, esto es,
los bienes se conoce jurídicamente como fungibilidad. Entonces, la fungibilidad es 11~1.:e ptibles de apropiación en beneficio particular y consideradas cosas dentro
la posibilidad que tiene un bien para ser sustituido por otro, de la misma especie, dt •l patrimonio.
calidad y cantidad, al momento de hacerse el pago. De acuerdo con esto:
(/) Los bienes del dominio ¡ní/J/im so11 hil'lli'S q1w !'1 Estado se reserva para s
a) Los bienes fungibles son aquellos que tienen la posibilidad de ser sustituidos por considera rl os de utilid,1d pt'lhli, ,l, po1 lo q111 ' 1'1 dominio de los mismos
por otros de la misma especie, cantidad y calidad. no puede estar en 1ll,111o,~ d,• 1'•1111, "''"' •¡ hto•. h~c • flt '~> cs t;\ n exprcsanw nt,·
b) Los bienes no fungibles son los que no pueden ser sustituidos por otros de declarados en las 1\·yn; ,, r ll t~•, '·' 111111111 ti 111 '/ tOtlslitucíonal y S ll ~>
la misma especie, cantidad y calidad; podemos decir que de alguna manera respectivas leyes ll'l ',l.lltlllil -11 i¡o¡, )' 111 g•_lll'''" 1t1111 /1/1 ' 1/1'.1 r/¡· '''o {'()JII tÍII y
son únicos, como por ejemplo una obra de arte. fiÍl'lll'S tfcf f1rllf 1ÍU / •\ (tltftl , 1111\11_1 i ,tll p¡¡ \' 1i'lllt_l/1\tl tit•l . tdt ~ lll'lll, 1'1111'\' O li<IS,
b) Los bienes del dominio privado son todos los bienes que, de acuerdo con 8. De acuerdo con su divisibilidad, hay bienes divisibles y bienes indivisibles.
la ley, pueden ser sujetos de apropiación por parte de los particulares, es
decir, el dominio de éstos puede pertenecer a una persona y nadie puede (:abe aquí señalar qué se entiende por división, pues se corre el riesgo de pensar
aprovecharse de ellos sin el consentimiento del dueño o la autorización de que todos los bienes, sobre todo los materiales, son divisibles. Sin embargo, la
la ley. división a la que se hace referencia no plantea hacer pedazos o destruir un bien,
sino separar un todo en las partes que lo integran, sin que ello signifique la des-
6. De acuerdo con su duración, existen bienes consumibles y bienes no consu-
1rucción del bien o de las partes.
mibles.
En general, todos los bienes materiales un día desaparecen, precisamente por su a) Bienes divisibles son aquellos susceptibles de dividirse sin que el valor eco-
materialidad, pues todos son temporales. Sin embargo, algunos se consumen de nómico de la suma de sus partes sea inferior al valor del todo. Por ejemplo,
manera inmediata, como los comestibles, la gasolina del automóvil o un cerillo. Su una biblioteca se puede vender completa o cada una de las obras que la
consumo es evidente y sucede en el mismo instante en que se hace uso de ellos. integran de forma separada.
Pero existen otros bienes que, al consumirse con el uso, lo hacen de manera más b) Bienes indivisibles son los bienes cuyo valor económico total sólo existe en
lenta o paulatina, como ocurre con los neumáticos de un automóvil. Por ello, los tanto constituyen una unidad, es decir, cuando se separa la unidad que los
bienes que se consumen de inmediato se denominan consumibles y los que lo hacen integra pierden su valor, lo que equivale a su destrucción. Por ejemplo, una
de manera más lenta son los no consumibles, aunque esta denominación es errónea. casa o una obra de arte.
Según esto tenemos lo siguiente:
l'or la importancia de esta clasificación, sugerimos al lector que estudie el mapa
a) Bienes consumibles son aquellos que se extinguen, destruyen o agotan con 'onceptual de la página siguiente.
el primer uso que se haga de ellos, siempre que éste sea natural, es decir,
que de esa manera sea su naturaleza. Por ejemplo, los comestibles.
b) Bienes no consumibles son bienes que no se agotan con el primer uso, sino .5 Clasificación de los bienes en nuestra
que pueden utilizarse durante un periodo variable. Por ejemplo, una casa. legislación
1\ co ntinuación veremos cómo regula el Código Civil Federal (CCF) lo relativo a los
7. De acuerdo con su dependencia, puede haber bienes principales y bienes acce-
l•lt'nes. Como se puede apreciar, éste acepta algunas categorías de las clasificaciones
sorios.
,11•scritas, sobre todo de la clasificación recomendada.
Podemos observar que dentro de los bienes se integra una inmensa variedad: 1\n el libro segundo del CCF, titulado "De los bienei ', el título primero explica
algunos se entienden y explican por sí mismos, esto es, son autónomos e indepen- 1'1 n>ncepto de bien en los arts. 747, 748 y 749.
dientes, pues no requieren de otros para existir; en cambio, hay bienes que sólo Primero explica que pueden ser objeto de apropiación todas las cosas que no
cobran sentido relacionados o en dependencia con otros, pues no se bastan por • •, l¡'•n excluidas del comercio; dicho en otras palabras, de acuerdo con este código,
sí mismos o por lo menos no representan mayor utilidad. De esta independencia nln se consideran bienes aquellas cosas que se encuentran en el comercio (arl.
o dependencia deriva esta clasificación en bienes principales y bienes accesorios. 17, CCF ).
J·:s importante distinguir q¡¡{' <OS.l~ t•s l;\¡¡ 1'11! '1.1 dt ·l t tn11ercio, por lo que en los
a) Los bienes principales son los que se bastan a sí mismos para existir, ya que ti'h . 7118 y 749 del m ismo md<'ll.llllll' lllll ~ ~ llll 'tll 11111.111 do .~ supu es tos p:::tra q111'
su existencia no depende de otros bienes, como en el caso de una casa o lt •. l OSas se encuentren rul'l.l dll 111111111 1(1; L! ~ '11 ' '·· •¡ti! jllll 1> 11 n:lluralczn 1\()
una computadora. ¡nwdt·n se r objc lo de apropi.11 illll , ¡1111 d,¡.[n In d i~ l"· ' ¡. 11111 1'11 1pu• st· cnr ucn lr:t ll
b) Los bienes accesorios, a diferencia de los anteriores, tienen existenc ia y íu n 1111 jlll('(ic ll Sl' l' poscfd,\ S JlOI ,d¡~ll ll il!dl·/ i[JIIo ·l !'l( ollll,h 111111111 )' l.1•, IOS, IS qlll' jlOI
ciún relac ionada con un bien principal, es decir, su exis tencia y fun ción dl ~ llll\lti{lll tll' 1:1 it-y !Jili'dt•ll l '~ olliiol IN, dn llllt JII I' l¡1 j, , !1 dt•JHiil lllt 'dllt illll¡•:, ,1
d< "lw'Hic de un bi en prin cipal. Por ejemplo, las puertas o la s ven l:i11as de JIIIIJIII 'd.td Jlolllit 11!.11
11111 1 , t ~.t, l.1 h:ll crf:l O los IH'IIIll:'llitOS dl' 11 11 :1111 0.
ll1 ·• l1 ,1 1.1 dl'illlilillll~ ¡,,,. d 1 ; ,, t ltl' ii11 11 J¡¡ ·-, lil l'i li ~ dr 111 illllll 111 ll i¡~lli1; 1111 ~:
Capítulo 2. Clasificación de los bienes 69
68 B IENES Y DERECHOS REALES
Así pues, dada la importancia de los bienes inmuebles, veremos cómo los
Muei)IOS
J l'or Stl nAturaleza lista la ley en el art. 750 del CCF, específicamente en el título segundo, "Clasi-
ll'o1 tllsposición de la ley ficación de los bienes", capítulo 1, "De los bienes inmuebles":
De acuerdo con su movilidad
l'or su naturaleza Artículo 750. Son bienes inmuebles:
Inmuebles
j Por su destino
f'or el objeto al cual se aplican
1)01 dispostción de la ley
r. El suelo y las construcciones adheridas a él;
11. Las plantas y árboles, mientras estuvieren unidos a la tierra, y los frutos pen-
dientes de los mismos árboles y plantas mientras no sean separados de ellos por
cosechas o cortes regulares;
JFungibles m. Todo lo que esté unido a un inmueble de una manera fija, de modo que no pueda
De acuerdo con la posibilidad
l No fungtbles separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a él adherido;
rv. Las estatuas, relieves, pinturas u otros objetos de ornamentación, colocados en
De acuerdo con la certidumbre J Mostrencos edificios o heredados por el dueflo del inmueble, de tal forma que revele el pro-
rJ)
de su propietario l Vacantes pósito de unirlos de un modo permanente al fundo;
v. Los palomares, colmenas, estanques de peces o criaderos análogos, cuando el
e: Q)
-o e:
-~ - ~
u.D
JCorpóreos propietario los conserve con el propósito de mantenerlos unidos a la finca y
De acuerdo con su materialidad formando parte de ella de un modo permanente;
~_Q l tncorpóreos
~ Q) vr. Las máquinas, vasos, instrumentos o utensilios destinados por el propietario de
(_)""Cl
la finca directa y exclusivamente, a la industria o explotación de la misma;
De acuerdo con la persona a la que J Bienes del dominio público
vn. Los abonos destinados al cultivo de una heredad, que estén en las tierras donde
pertenecen l Bienes del dominio privado hayan de utilizarse, y las semillas necesarias para el cultivo de la finca;
vm . Los aparatos eléctricos y accesorios adheridos al suelo o a los edificios por el
J Bienes consumibles dueflo de éstos, salvo convenio en contrario;
De acuerdo con su duración
l Bienes no consumibles IX. Los manantiales, estanques, aljibes y corrientes de agua, así como los acueductos
y las caflerías de cualquiera especie que sirvan para conducir los líquidos o gases
JBtenes principales a una finca o para extraerlos de ella;
De acuerdo con su dependencia x, Los animales que formen el pie de cría en los predios rústicos destinados total o
l Bienes accesorios
parcialmente al ramo de ganadería, así como las bestias de trabajo indispensables
en el cultivo de la finca, mientras están destinadas ~ ese objeto;
J Bienes divisibles xr. Los diques y construcciones que, aun cuando sean flotantes, estén destinados por
De acuerdo con su divisibilidad
l Bienes ind tvtsibles su objeto y condiciones a permanecer en un punto fijo de un río, lago o costa;
XII. Los derechos reales sobre inmuebles;
XIII. Las líneas telefónicas y telegráficas y las estaciones radiotelegráficas fijas.
~ Bienes inmuebles: más que definir qué son los bienes inmuebles, menciona
1k acuerdo con el artículo transcrito, encon tr<
11lHlS l:ts siguientes clases de in -
cuáles son, por lo que aquellos que no están en esta lista se consideran bienes llltl\:bles:
muebles, Es necesario reiterar la importancia que tienen los bienes inmue-
bles en nuestra legislación y en casi todas las legislaciones, pues la propiedad u) Inmuebles por su nalllr:dt "/ .1 , t"• d,., 11 , ljlll 1"1' •o tl 111' '1'1" !'ldntclura y com po
de los mismos reviste características y formas especiales exigidas por la ley ¡; ición no pueden Sl."l' lt ,tHLtd tlllll '• tlo 1111 liiJ\.11 ,, "''" (ll'lllt 1) .
precisamente por la trascendencia que tienen en la vida del hombre, Casi sin /¡) Inmu eb les por inrorpo1 11111111 , ,., ¡" ,_ ¡,¡, 111 11 111111ld, ·~ 11111 n.lltll'¡tl¡·:¡,;¡, pt'r'o
excepción, los actos jurídicos cuyos efectos recaen sobre los bienes inmue- qlll' vstt\n adlwridoll o1 1111 111111111 lol ~1 ¡1~ 1_1l 1111111• 1 1 •¡tll ~ 11 dt •~> IIH !II 'JHII'll( ic'111
bles so n inscribibles en el Registro Público de la Propiedad, como lo csludia - ¡d¡•,tlili c:u·fn 1111 dckt ln''' Jh'' '' ,_lld (' ll titrlíllilp 1H II h1 1¡,_J.,'' ¡1,1' '' ,.¡ 11111\lll'hlt· :ti
n•Jitllll ,·n hs páginas finales de es le li bro, lo que no se ex ige cuando se trata 111.ti iH' .1dltkn•,, (lq~r)
dt !11 1 111 •1 llllt l'hks.
70 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 2. Clasificación de los bienes 71
e) Inmuebles por su destino: son bienes muebles por naturaleza, pero por el des- 2. Bienes destinados a un servicio público; estos bienes pertenecen en pleno
tino que se les da para el beneficio o para obt~n~r provecho de un inmueble, dominio a la Federación, a los estados o a los municipios y son inalienables
la ley les da el mismo carácter de inmueble al cual están destinados (fraccs. e imprescriptibles, mientras no se les desafecte del servicio público a que
VII, X y XI). se destinen (art. 770, ccF ) .
d) Inmuebles por el derecho sobre el inmueble al que se aplican (fracc. xm). 3. Bienes propios que, al igual que los anteriores, pertenecen en pleno dominio
a la Federación, a los estados o a los municipios, pero a diferencia de los
Ahora bien, los bienes muebles considerados inmuebles recobrarán su condición anteriores, son alienables y prescriptibles (art. 770, CCF).
original, según la ley, cuando el dueño del inmueble los separe, salvo que en el e) Bienes de propiedad de los particulares son todas las cosas (bienes inmuebles
precio del mismo se haya computado, para constituir un derecho real en favor de y muebles) cuyo dominio les pertenece legalmente y son de su exclusivo apro -
un tercero (art. 751, ccF). vechamiento; nadie que no sea el propietario puede aprovecharse de ellos sin
Respecto de los bienes mu ·bles, la ley considera las siguientes clases (art. 752, consentimiento del dueño o autorización de la ley (art. 772, ccF).
CCF): / ) Bienes mostrencos son bienes muebles abandonados o perdidos cuyo duefío
ignora (arts. 774-784, ccF); estos bienes, en general, son apropiados por quien
a) Muebles por naturaleza, aquellos que se pueden trasladar de un lugar a otro los encuentra. Sin embargo, el CCF establece una serie de lineamientos a seguir
por sí mismos o por efectos de una fuerza exterior. por quien hallare una cosa perdida. Estas disposiciones son verdaderamente
b) Muebles por disposición de la ley (arts. 754-759, ccF) . ilusorias, pues ordena que se entreguen en el plazo de 10 días a la autoridad;
l. Obligaciones, derechos y acciones que tienen por objeto cosas muebles o ésta, a su vez, ordena que sea tasada por peritos, se fijen anuncios durante un
cantidades exigibles por acción personal. mes en lugares públicos, y si apareciese alguno reclamando la cosa durante el
2. Las acciones de los socios en asociaciones o sociedades, aun cuando per- plazo designado, se remiten los datos al juez competente, ante quien el recla -
tenezcan a algunos bienes inmuebles. mante probará su acción, y si resulta declarado dueño se le entregará la cosa .
3. Las embarcaciones de todo género. Si el reclamante no es declarado dueño o, pasado el plazo que señala este
4. Los materiales procedentes de demolición de un edificio, así como los aco - código, nadie se presenta a reclamar la propiedad de la cosa, ésta se venderá,
piados para repararlo o construir uno nuevo, mientras no se hayan emplea- dándose una cuarta parte del precio al que la halló y las tres cuartas partes
do en la fabricación. restantes se destinarán al establecimiento de beneficencia pública que designe
5. Los derechos de autor. el gobierno.
6. En general, todos los demás bienes que la ley no considera como inmuebles. _¡;) Bienes vacantes son bienes inmuebles que, como lo explicamos anteriormente,
e) Muebles fungibles y no fungibles (art. 763, CCF). no tienen dueño cierto o conocido.
l. Los bienes fungibles son los que pueden ser reemplazados por otros de la El CCF se refiere a ellos en los arts. 785 al 7~9, más o menos en los si
misma especie, calidad y cantidad. guientes términos: si alguien tiene noticia de la existencia de bienes vacantes
2. Los bienes no fungibles son los que no pueden ser sustituidos por otros de y desea adquirir la parte que la ley da al descubridor, hará la denuncia an te el
la misma especie, calidad y cantidad. Ministerio Público de la ubicación de los bienes.
Si el Ministerio Público lo estima procedente, deducirá ante el juez com
En consideración a la persona a que pertenecen los bienes, éstos pueden ser (art. petente, según el valor de los bienes, la acción que corresponda, a fin de qu~·
764, CCF): declarados vacantes se adju dit¡ucn al fis(o l't•tkrnl. St· kndrá al que hizo la dr
nuncia como tercero con d yuv ,ull c 1•:1 dt'lllllll "'''"' H '1 ihir;\ la cuarta parl~ dí.'l
d) Bienes del dominio público que pertenecen a la Federación, los estados o los valor catastral de los lllt'lll"• '1"' .¡, 1111111 11
municipios, y pueden ser (arts. 765-767, CCF): Finalmente, el .11t 7H'l dd 1 1 11 • ' ¡d11 1 '1'" •pll• 11 .,, • •q10dcre de un bien
l. Bienes de uso común, esto es, inalienables e imprescriptibles. Pueden apro- vacan te sin cumpli1 !11 t¡ll• ' '~ l l li•k•J II •- 1.1 d1 1''1 l•l~tlil '" po~g.tr:'t una lllldl.t d,·
vecharse de ellos todos los habitantes, con las restricciones establecidas por ~ inco ;1 50 pi.'sos, ,.~,1 'oi lt 111 1111i•. !" dr h1 ij j\1 íí ¡i tl •(11 (1 • 11 ,¡,_ d 11:spntivo tt'!dign.
la ley, y para aprovechamientos especiales se necesita conces ión (arts. 761-1 Se put•dt• .t¡ll l'l l.tl , •,111 1111\ill 1 íl!il l' l!hillit, Ín ;;hr. •l•.'li' y itht; lllllo d1 • ¡:¡, l.t .',
)' 7 11 11, CCI'). di~pnsi1 io1ws ,•,ohl r_lubj•h 111 ''" !'dir•IIH ': \' \', H ,Iill l
72 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 2. Clasificación de los bienes 73
'1. Son cosas co nsngr.H I,¡•; 11 ltt ll tllit ~<~.' li Hlij •t' l itu1
Bienes de propiedad de los particulares
o) Res rcli,giosur.
Bienes mostrencos /¡) UI'S Sl /1/ ( /1/1' .
Bienes vacantes t) Ut•s rtll/1111/tli ' ,
t/) u,., \1/f/'1 /1 '.___........-
74 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 2. Clasificación de los bienes 75
5. Las res humaní jurís eran: 12. De acuerdo con su movilidad los bienes pueden ser:
a) La res sanctae y la res relígíosae. a) Semovientes.
b) La res humanae y la res dívíní jurís. b) Movientes.
e) La res publicae y la res prívatae. e) Muebles.
d) La res dívíní jurís y la res religíosae. d) Inmuebles.
6. Según Gayo, son mancípí: 13. Los bienes que pueden ser sustituidos por otros de la misma especie y
a) Los fundos que están en suelo itálico y los edificios. calidad se denominan:
b) Los animales silvestres por su naturaleza. a) Bienes sustitutos.
e) Las bestias feroces. b) Bienes sustituibles.
d) Las cosas incorporales. e) Bienes vacantes.
d) Bienes fungibles.
7. Según las Instítutas de Justiniano son cosas fuera de nuestro patrimonio:
a) Las res síngulorum. 14. Los bienes inmuebles sin dueño cierto o desconocido son:
b) Las res nullíus. a) Bienes vacantes.
e) Las res prívatae. b) Bienes abandonados.
d) Las res nec mancípí. e) Bienes mostrencos.
d) Bienes inciertos.
8. Las cosas cuyo uso es común a todos los hombres son las:
a) Res publícae. 15. De acuerdo con su duración los bienes pueden ser:
b) Res prívatae. a) Mostrencos y vacantes.
e) Res comunes. b) Fungibles y no fungibles.
d) Res uníversítarís. e) Consumibles y no consumibles.
d) Temporales y duraderos.
9. Cosas que a nadie pertenecen:
a) Res comunes. 16. Son bienes cuya existencia depende de otro bien:
b) Res nullíus. a) Bienes vacantes.
e) Res publícae. b) Bienes accesorios.
d) Res universítatís. e) Bienes indivisibles.
1O. Dice Bonnecase que las cosas dotadas de equivalencia, consideradas desde
d) Bienes divisibles. •
el punto de vista de su valor y no de su individualidad, son: 17. Las batidoras que se usan en una panadería se consideran bienes:
a) Cosas mostrencas. a) Comunes.
b) Cosas fungibles. b) Inmuebles.
e) Cosas tangibles. e) Muebles.
d) Cosas consumibles. d) Consumibles.
11. Para Bonnecase, los bienes que pueden ser apropiados son: I H. Las acciones de los sm 10 ~ 1'11 11n ;1 />1 11 lniMI ¡,1 11111sidnnn:
a) Los bienes corpóreos. a) Bienes intangihl1"•
b) Los bienes inmuebles. b) Bienes inmtll'hit·~ Jllll di ~ l"' ~¡ , j¡'.¡, dt• l1 l1 1
e) Los bienes incorpóreos. e) Bi enes llHH'hl1·~ 1"'' '• 11 1!11\ lll ¡d('/11
d) Los bienes muebles. ti) Bklll'S llllll'hl1·~ Jlitl di U P ••~Ilt ít¡¡1 tlf' ht ¡; ,)
-
76 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 3
19. Todo lo que se encuentra unido a un inmueble de manera fija, de modo
que no pueda separarse sin deterioro del mismo inmueble o del objeto a
él adherido, se considera:
a) Inmueble por su naturaleza.
b) Inmueble por incorporación.
e) Inmueble por su destino.
d) Inmueble por el derecho sobre el inmueble al que se aplica. La propiedad
20. Los bienes de dominio público son:
a) Los bienes arrendados por el Estado.
b) Los bienes de uso común.
e) Los bienes abandonados.
d) Los bienes por el derecho sobre un inmueble.
Objetivos
1\ 1 finalizar el alumno:
---------
78 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 3. La propiedad 79
el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre 3.1 .1 La propiedad en tiempos de las XII Tablas
una cosa, para obtener de ella un aprovechamiento total o parcial que es
1.a Ley de las XII Tablas sólo conocía la propiedad del ciudadano romano, pues
oponible a terceros.
<.~ste era el único capaz de tenerla; el extranjero no podía aspirar a ella. La pro-
Aplicando esta definición al derecho de propiedad, se aprecia que lo cumple a piedad no podía adquirirse, destruirse ni pasar de un ciudadano a otro, salvo en
plenitud, con las limitantes que la ley o la naturaleza imponen a su titular. No obs- casos limitados.
tante, el derecho de propiedad da mayor alcance a las posibilidades de utilización Posteriormente, los jurisconsultos dieron a la propiedad el nombre dominium
y disposición de una cosa. t' 1" jureQuirintium (dominio según el derecho romano) y a la persona que obtenía
En el derecho de propiedad, como se verá más adelante, la forma de apro- l'Sle derecho dominus legitimus (seflor legítimo), es decir, propietario según la ley. 3
vechamiento es total, es decir, su titular tiene derecho directo sobre la cosa para Los modos de adquirir y transmitir el dominio romano, en tiempos de la Ley
obtener de ella el mejor y mayor aprovechamiento, expresado en el derecho de d<.· las XII Tablas, según Joseph Ortolán, eran:
usar, disfruta r y disponer de la cosa (jus utendi, jus fru endi et jus abutendi). Otros
derechos reales, distintos al de propiedad, no tienen la disposición total; en el caso 1. La ocupación, por ella se adquirían el botín y los esclavos hechos al enemigo.
del derecho de autor podemos encontrar una disposición total, pero ésta sólo es La lanza era para los romanos el primer medio de adquirir y el símbolo legal
temporal. del dominio según la ley.
La literatura jurídica sobre el derecho de propiedad es abundante y su legisla- La tradición natural se hallaba admitida en ciertos casos.
ción, detallada. Este tercer capítulo se enfocará en explicar el derecho de propiedad
y sus distintas características. 1 os medios civiles de adquisición de la propiedad eran:
l . El mancipium. Este acto consistía en una enajenación solemne, que sólo podía
3.1 Progresión histórica de la propiedad hacerse entre ciudadanos romanos, ante testigos ciudadanos, con un peso, una
El desarrollo histórico de la propiedad está vinculado con el derecho, aunque tam- vara de metal y pronunciando palabras que formaban ley para las partes. Por
bién ha sido objeto de estudio de filósofos, sociólogos, historiadores y economistas. este medio el jefe de familia vendía a los individuos que se hallaban bajo su
La evolución histórica de la propiedad, desde el punto de vista filosófico, so- poder, y el marido adquiría el dominio de su mujer.''
ciológico, histórico y económico, en ocasiones es abordada o mencionada por
1
juristas, pero -como es de esperar- lo han hecho en forma deficiente. 1 No cabe lkspcclo de estudios ace rca ,~¡- !u "11111 1111111 )' 1'\'"lu1 l•nl 111 ' <1111 1< 11 d1 l11 l'"'l"•·dnd , provenie nt es tk
duda de que son eminentes juristas, pero exponer aspectos de la propiedad distin - <ilnls espec ialidades, I"CCO nH' IHi l lllll l~ l11" 1<111 ..- .!1 1" ' 1111111 1• lll,dl ,11 1"11111 lt 11n1 J,iulilo Rou ssta u; 1,~,,
tos a los jurídicos debe quedar fuera de obras jurídicas, las cuales, cuando tocan dt • <:a rios Marx y i"ctk rilo ¡:nwh. qlliiii i'M •' oliidlii"" t 1 1111¡ 11 d1 1,; 1,;111111,1, "' pwpit•d.¡d pri v;1d,1 y
;• / 1:. ,1.1 do; Max Wc:ht:l y ¡.1«111' '' 1\i di llio ' íll :i- d•.' 1 h1t11 lll otM I· ·.!1 V1.11. 111!.11\llll ' 1[111' .,.. han II!II[I.HIII
dl •li i' II HI dl' /;¡ propil'd,H J, ;l¡ •~dr 11llll1111 \ 1\ ¡l iltl lt lr, l111t l;i ll ;d:;. jlll,¡,, l"'i 111111111111111 11 1)\ll llll >,
íl!;c._ _ _ _ __
l Juan Anto ni o de Ibarrola en su libro Cosas y sucesiones; Rafael Rojina Vill egas en Co 111penrlio de rlereclw 1 l11 p,1Llh 1.1 l.lllllol tiOIII/111" 111111 rdt .J, 1/1°'/llll !t•l ! 1j1l lt 11 • ¡1;1 Ít 1:'lii. y ti¡• tdll ,}¡111//11/11, 1'1 '• 1'1\111 .J¡• /,¡
,,,¡
ri11il , < omo jorge Alfredo Do mín guez Marlí nez y jorge Mar io M i g~dl ón lh arr~1 , t• min t• nl t•s jurisl,ls, 111,,1 , 1'> dn/1 d q1w li; 'lll ' d d1111il11111 li! h1 t1 dli
11111 1'11 1il11 '" '" lnnvs sohrt 1;1 pro pk dnd d t•s¡k nsptclos di st i nl os a !m j•n fdito , , lns <ll llks ""•11 111111 J"" o 11'1' ,¡, . }1/\ \11 '¡;¡},JI/ \ ¡,, lilolill jlllllillllloli ll ;l dll i · 1 11 1! 11' 1 "lt"""ll ...... r11 1· ' "'•1'
I¡JIII[III I•IIJ,I ~ l . llhll ,.iill l illllll •¡ ill 1 ·~~ 1111 il~llil !il · i
80 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 3. La propiedad 81
El nombre de mancipium, que designaba el acto, se aplicó también para J . Cesión in jure. Este modo no tiene referente en las XII Tablas, pero consistía
designar el derecho que producía. en un simulacro de litigio celebrado ante el magistrado. 5
En la Ley de las XII Tablas, particularmente en la tabula VI, se menciona ''- Adjudicación hecha por el juez. Se verificaba cuando los coherederos o propie-
lo relacionado con el negocio mancipatorio y el dominio de la mujer. tarios de una misma cosa obraban en justicia para hacerla distribuir, o cuando
2. El uso. Cuando se ha disfrutado de una cosa durante dos años, respecto de un los vecinos gestionaban que se fijasen límites de sus propias propiedades; cada
fundo, y un año respecto de otras cosas, se adquiría el dominio romano por parte adquiría el dominio romano sobre la parte que se le adjudicaba.
este uso y por esta posesión. Cuando el marido había recibido a su mujer,
por la simple tradición, se hacía propietario de ella por un año de uso, es decir, <:omo se aprecia, la transmisión de la propiedad era limitada, pues el consenti-
un año de posesión. lll iento y la misma tradición daban derecho de propiedad. 6
1"1'\\' ill/11'111 /ex XII tabularum co mo la cesión ante el 1 Ir l11l.\ 11 , /•'1 ¡!//¡n¡ '"" ¡,¡,¡"' 1111 "' /11 /11 ''""' Íill!n 1111 rlil/'fi,ilft 1 /!111/líl•illtl. 111 11111 1 11 1l1111111 l ~ 11111 ' 1 1111
J 1 !111/11111111 1n;t¡o,isl rndo.
1lr l11 •dl1 lli ,¡, .¡ 1ll •.!1 llrr Jl, •d l' lrrl , 1\ !1
,, 1/t/,/¡•1(¡ , 1111 lldl llrl -----
82 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 3. La propiedad 83
Concluimos este apartado diciendo que Planiol y Ripert cometen el mismo error
productos, todas las bonificaciones y aumentos, modificaciones, divisiones, enaje- al criticar el código civil francés, pues dicen que el derecho de propiedad implica
naciones y hasta destrucciones, así como reiv indicaciones de manos de terceros, que la cosa está sometida de manera absoluta a la acción y voluntad de una persona.
etc. Estos derechos son los que ahora se asocian al derecho de propiedad, a saber:
~ El jus utendi, es decir, el derecho de hacer de la cosa todo el uso que sea po- 3.1.5 Evolución de la propiedad en nuestra legislación
sible, y obtener de ella todos los servicios de que sea capaz. Como sabemos, el código civil francés sirvió de inspiración para la creación de
~ El jus fruendi es el derecho de percibir todos los frutos que produce. la mayoría de los códigos civiles de las nacientes repúblicas americanas, indepen-
~ El jus abutendi es el derecho de disponer de ella, enajenándola e incluso des-
11 dientes desde principios del siglo XIX; además, debemos recordar que a partir del
truyéndola, y el derecho de reivindicarla de manos de cualquier detentador.
código mencionado surge una verdadera pasión por la legislación.
Por otra parte, es importante seflalar que los códigos de inspiración napoleóni -
3.1 .4 La propiedad en el código de Napoleón ca fueron de orientación marcadamente individualista. En este sentido, seflala Mac-
Según Julien Bonnecase, tres textos fundamentales establecen los principios del kinnon: "Desde 1804 (Código Napoleón) hasta la guerra de 1914, las legislaciones
derecho de propiedad: los arts. 544 a 546 del código civil francés. El art. 544 define de todos los países fueron en general individualistas, asentando categóricamente
la propiedad en los siguientes términos: "La propiedad es el derecho de gozar y d derecho de propiedad individual, con limitaciones:' 15
disponer de las cosas del modo más absoluto, con tal de que no se haga de ellas Esta orientación individualista, proveniente del Código Napoleónico y carac-
un uso prohibido por las leyes y reglamentos:' El art. 545 explica: "Nadie puede ser terística de esa época, se ve reflejada en nuestros ordenamientos, desde la Cons-
obligado a ceder su propiedad, a no ser por causa de utilidad pública y previa justa titución de 1857 hasta los códigos civiles de 1870 y 1884.
indemnización:' Por último, el art. 546 dice: "La propiedad de una cosa mueble o in-
mueble da derecho sobre todo lo que produce o aumenta natural o artificialmente:' 3.1 .5.1 Constitución de 1857
Con base en las disposiciones citadas, Bonnecase define la propiedad diciendo
que es el derecho real tipo en virtud del cual, en un medio social dado y en el seno 1.a Constitución de 1857 se ocupaba del derecho de propiedad en el art. 27, mismo
de una organización jurídica determinada, una persona tiene la prerrogativa legal de numeral de la actual Constitución. En efecto, establecía que "la propiedad de la
apropiarse, por medio de actos materiales o jurídicos, de toda utilidad inherente a ¡1ersona no puede ser ocupada sin su consentimiento, sino por causa de utilidad
jlliblica y previa indemnización: La ley determinará la autoridad que deba hacer
una cosa mueble o inmueble. 12
Por su parte, Maree! Planiol y Georges Ripert analizan el art. 544 del código !.1 expropiación y los requisitos con que ésta haya de verificarse':
civil francés, transcrito líneas arriba, y critican que diga que el derecho de pro- México, después de la independencia ( 1810-1821 ), se inspira en la legislación
piedad es el derecho de gozar y disponer de las cosas del modo más absoluto: IJ.Incesa y en la Declaración de los Derechos del Hombre y del Ciudadano de
" [ ... ] esta definición tiene el mal de no señalar un solo carácter de la propiedad, 1789, como lo hicieron la mayoría de los países en ese periodo. Sin embargo, desde
cuya exactitud misma puede ponerse en duda, pues se verá que ni el derecho de ~ · ~o s aflos nuestra legislación da un sesgo y le otorga al derecho de propiedad un
goce ni el de disposición de los propietarios son realmente absolutos; al contrario, ',¡r¡\cter absoluto.
implican numerosas restricciones:' 13
Luego Planiol destaca la característica de la propiedad de ser exclusiva, pues 3.1.5.2 Códigos civiles de 1870 y 1884
consiste en la atribución del goce de una cosa a una persona determinada con
111 Código Civil de 1870 dn\1.\1,\ t ' li lo~ •t ·d.ll 1 11't11 ¡¡, ~ I11 S .11·1flulos sigu ien tes:
exclusión de las demás, por lo que propone la siguiente definición de propiedad:
El derecho en virtud del cual una cosa se encuentra sometida de manera absoluta y
14 Artículo 827. 1,;¡ I""Pi t•d ,IIII'U ~· 1 d1.1IT•. I1" dl' j',i• ft ll )' o
_li !• J""'I ' I d1· una rosa sin 111.1 ~
exclusiva a la acción y voluntad de una persona.
lilllita cioncs qul' 1 .1~ IJIII " IIJ ·II• 1.· ~ 1. 1•
#
11 /llirli>n1 , p. 493.
12 1 l ltiii iH '«ht', Trn tndo elementnl de r/crec/10 ci vil, 1lnrla, México, 1997, p. t\7S. 1r, "1,1 l''"l'"''l.1d li1111 11'111 ' "' 1.,¡•: •111 1rr•" ! ''' 1'.'111 11• ¡ ' 0 1/o ·~ ,¡,.¡ /In, ·, /1o1 1°1 ll 'ololll,
1,1 f\ 1 1'1 .1111"1 y e; 1\i¡wrl , n rrrclw r ivil , l lnrln, Mé·xitn, 1997, p. t\02. ,¡,."¡,. d ¡ •,.,¡,.~! " ,¡,. N"i'''¡,.,., , \¡ .111 t •. ¡t ~ H t ll 1
1·1 ,,,, ,,,
86 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 3. La propiedad 87
Artículo 828. La propiedad es inviolable; no puede ser ocupada sino por causa de b) El movimiento de la Revolución Mexicana, que se puede definir como una
utilidad pública y previa indemnización. revolución reivindicatoria de los derechos del trabajo y de la propiedad de la
Artículo 829. El propietario de un terreno es dueño de su superficie y de lo que está tierra. Más aún, se puede afirmar que, entre otras muchas, las causas principales
debajo de ella. Por lo mismo podrá usarlo y hacer en él todas las obras, plantacio- del movimiento armado de 1910 fue el problema laboral, cuya expresión más
nes o excavaciones que quiera, salvas las restricciones establecidas en el título de las denigrante fue la existencia de las tiendas de raya y la represión obrera deto-
servidumbres, y con sujeción a lo dispuesto en la legislación especial de minas y en nada en Cananea, así como la lucha en contra de los terratenientes; es decir,
reglamentos de policía. la Revolución Mexicana fue una revolución obrera y una revolución agraria.16
Por su parte, el Código Civil de 1884 reproduce lo anterior y en el mismo orden 1>e acuerdo con lo anterior, debemos seíi.alar que, entre otros, los productos feha -
en sus arts. 729, 730 y 731. En ambos códigos queda establecida la posibilidad de lll'ntes de este movimiento armado fueron la Constitución de 1917 y específica-
restringir el derecho de propiedad cuando medien causas de utilidad pública, en IIICnte los arts. 27 y 123. El primero dicta las bases constitucionales de la propiedad
cuyo caso se modifica o de plano se extingue el derecho mediante la figura de la \ d segundo hace lo propio con el derecho del trabajo. En su momento, estas
expropiación, la cual, como ha ocurrido recientemente, puede ser abusiva, no bien 11mmativas tuvieron su razón de ser y su plena justificación, pero valdría la pena
manejada e ineficiente. 1llt'S lionar su vigencia, sobre todo a la luz de lo ocurrido en estos 100 aíi.os, justo
También hay que seíi.alar que los códigos civiles de 1870 y 1884 declaran que el 111 d centenario de nuestra Revolución.
derecho de propiedad de un terreno comprende también la propiedad del subsuelo, Ahora bien, mucho se ha discutido acerca del origen y la fundamentación
con sujeción a lo dispuesto en la legislación especial de minas; esta situación no itll ·ológica del derecho de propiedad, tema estudiado por sociólogos, politólogos,
es de extraíi.ar, dada la importancia que había tenido la minería desde tiempos de ld11..,0Íos y juristas.
la Colonia. Una cuestión sim ilar e incluso con mayor importancia se va a reflejar l·:stos últimos seíi.alan, en su mayoría, que el criterio imperante en nuestros días
en la Constitución de 1917 y sus correspondientes leyes reglamentarias, como lo 1 , 1•l de considerar a la propiedad como un medio para cumplir con los derechos
citaremos después respecto del petróleo y las riquezas del subsuelo. 1111pllcstos por la solidaridad social, los cuales prevalecen sobre los intereses indi-
ldll.dcs, típicos del Código de Napoleón. Esto hace que el derecho de propiedad
3.1 .5.3 Constitución vigente r.1 • .tlificado como un medio para cumplir con una función social.
1.os juristas consideran que este criterio imperante en nuestros días tiene su
La Constitución de 1917 -vigente gracias a la gran cantidad de modificaciones .,¡¡l't'' " en el pensamiento de León Duguit, quien:
que se le han hecho- da un viraje respecto de la anterior, producto tanto de los
acontecimientos históricos en nuestro país como de las ideologías dominantes en Hl'rhaza la concepción iusnaturalista del siglo xvrr y parte del siglo XIX, según
el resto del mundo. En su art. 27 declara que la propiedad originaria de tierras !.1 tual el derecho de propiedad es un derecho natural, innato en el individuo
y aguas corresponde a la nación y que ésta tiene, en todo tiempo, el derecho de 1 tndcpendiente de las relaciones socialesY
imponer a la propiedad privada las modalidades que dicte el interés público. Se- 1J '.1· 1un da menta en el concepto de solidaridad social, de tal manera que la vida so
íi.ala, además, que las expropiaciones sólo podrán hacerse por causa de utilidad • t.d impone al hombre una serie de deberes para alcanzar dicha solidaridad socia l
pública y mediante indemnización, y reserva para la nación el derecho de regular 1 Indas las normas jurídicas, incluyendo las de la propiedad, tienden a ese fin .
el aprovechamiento de los bienes, elementos naturales o riquezas del subsuelo • 1 1 h'IISa que si el hombre tiene este deber de solidaridad social, al ser poseedor
1
susceptibles de apropiación. .¡, 1111;1 riqueza, su deber aumcnl;~ en la form<1 y proporción que esa riqucz;l
La orientación de la Constitución de 1917, no cabe duda, parte de la concep 1111 1d.1 en la economía de la rotllllllidad.
ción de un Estado asistencial o bien de corte socialista. Ello no es de extraiia r, 1· 1 <111\idera que el derecho de ptlljllt'd.ld lu:1u: 1111.1 1'11111 ión social, pues cua nt.1
pues podemos mencionar al menos dos hechos importantes que dieron origen ,, 111.1 '> 11qucza posea el homb11, 1111)111 1;!1 1.11 ll 'fi ]'lllll;, dlllld,ld socia l y cs l ~l m:í~
una Constitución de carácter socialista como la nuestra: <~hlr¡•,.ulo a mantener la prodtt1ll\'idnd 1k 1<1 1 1iqllt'/11
a
1
El movimiento socialista mundial que recorría Europa como un movimicnl11 \11 h 1tlo .1.'7 dl' la Conslitucióu 1'11111 lt ol ¡/,, ¡,,, 1 'f, ·lill l/lfl
rcivindit .llorio de las causas sociales y que incidía dirctlamente en d r(·gilllt'tt "''" ¡, '"'"''' Lil''' u\'1.1 d:\'oi«l dd dr1' llií 1111111•· ti 11¡1\ijld , 1 ¡.,¡,¡ .. .~. ll.lllh lt '.¡>11111 ,¡
Así decía Duguit: "El hecho de la solidaridad social no es discutido, ni puede en privado el dominio exclusivo de la cosa o bien lo atenúa imponiéndole cargas y deberes,
verdad ser discutido. Es un hecho de observación, que no puede ser objeto de con- ha recibido contestaciones distintas en cada pueblo y en cada época.
troversia ... La solidaridad es un hecho permanente, siempre idéntico a sí mismo,
el elemento constitutivo irreductible de todo grupo social:' 18 l·:sle autor presenta un ejemplo respecto de los bienes inmuebles, diciendo que:
La regla jurídica exige de todos y cada uno que contribuyan a la realización plena de [.. .] en el antiguo derecho alemán (como en otros derechos primitivos) predomina
la solidaridad social. Impone por igual a los gobernantes y a los gobernados el de- la propiedad común, o al menos una propiedad particular fuertemente restringida en
ber de abstenerse de todo acto que esté determinado por una finalidad incompatible interés de la comunidad ... desde fines del siglo xvm, se eliminaron muchas de las
con la realización de la solidaridad social. [... ] La regla jurídica debe constituir una antiguas restricciones. Para el liberalismo económico y también para la filosofía del idea-
limitación definida al poder de las autoridades gobernantes. Ninguna ley ni orden lismo alemán, la propiedad privada transmisible por herencia y en lo posible libre de
administrativa es válida si no es conforme a los principios de la solidaridad social y trabas y vínculos, constituía un requisito imprescindible para el libre desenvolvimiento
de interdependencia social. 19 de la personalidad y una indispensable palanca para el incremento de la producción de
bienes en beneficio de la economía colectiva. El Estado nacional de fines del siglo XIX
El derecho de propiedad -según Duguit- es una función social y no un derecho volvió, en cambio, a acentuar la sumisión de la propiedad privada a los intereses de la
comunidad, y con ello la limitación del libre arbitrio del propietario ...
subjetivo, absoluto, inviolable, anterior a la sociedad y al Estado, que no puede ser
En el siglo xx el liberalismo cede terreno ante corrientes socialistas de diverso
tocado por la norma jurídica. Por lo contrario, al hombre se le impone el deber de
origen, lo cual trae consigo la sujeción de la propiedad privada a un número creciente
emplear la riqueza de que dispone no sólo en beneficio individual, sino colectivo, de vínculos sociales. Las crisis económicas ocurridas durante y después de las dos
y aunque tiene el derecho subjetivo de usar, disfrutar y disponer de la cosa, no se guerras mundiales obligaron a establecer sobre los bienes de producción y los bienes
le reconoce el derecho de no usar, no disfrutar y no disponer, sobre todo cuando de abastecimiento un control estatal de un rigor y una amplitud jamás conocidos
este no uso, no disfrute y no disposición perjudica los intereses colectivos. hasta entonces; aunque ese control no supusiera la eliminación de la propiedad priva
Así pues, regresando al art. 27 de nuestra Constitución, destacamos que la da en los bienes afectados, ésta quedaba puesta en muy amplia medida al servicio dr
propiedad originaria de tierras y aguas corresponde a la nación y que ésta tiene la dirección económica estatal. 20
en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las modalidades
que dicte el interés público. Señala además que las expropiaciones sólo podrán A ell o agregamos que los intentos de implantar una socialización planificr/1111
hacerse por causa de utilidad pública y mediante indemnización; asimismo, reserva dt ·~p u és de la Primera Guerra Mundial quedaron detenidos en sus comienzos, y des
para la nación el derecho de regular el aprovechamiento de los bienes o elementos jlll t's de la Segunda fracasaron. Y aunque en la República Democrática Aleman ;\
naturales o riquezas del subsuelo susceptibles de apropiación. '• <• implantó dicha socialización planificada por influencia soviética, finalmente, co n
Sobre este asunto surge el cuestionamiento de qué bienes han de ser decla- l,, l aída del muro de Berlín y la reunificación alemana, quedó destruida.
rados propiedad de los particulares y cuáles han de quedar en manos del Estado. 1)e la misma manera ha ocurrido en nuestro país:' ia intervención del Estado
Ante esta interrogante se han emitido contestaciones distintas en cada pueblo y •'11 la propiedad ha tenido sus vaivenes, según la circunstancia histórica por la que
en cada época. ,,¡ t.Ivesamos y según la ideología dominante. Ahora, en pleno florecimiento del
La obra de Ludwig Enneccerus hace señalamientos al respecto cuando se re- l1hcrnlismo, hemos sido testigos de los debates sobre la propiedad del Estado, co mo
fiere a la Constitución alemana: l1.1 ontr rido con la llamada "reforma petrolera': y tomando como justificac ió n el
1'' ohkma de la inseguridad y el narcotráfico se ha aprobado y publicado la Ley r/r•
Desde un punto de vista histórico, el problema de qué bienes económicos han se r n lin cián de dominio. Independientemente de los argumentos a favor o en co nt rn ,
propiedad del Estado, municipios u otras corporaciones de interés general, y cuáles IIIIJllka una limitación al derecho de propiedad de los particulares.
deben estar en manos de individuos particulares o corporaciones privadas (fami /\nles de desarrollar el siguiente punto recomendamos detenerse en la lccluro~
lias, consorcios, sociedades, etc.), y en qué medida el derecho concede al propietario d, ·l ,11 t. 27 de nuestra Constitución para analizar las distintas modalidades qul' l' l
1 ··!.Ido ha impuesto a la propiedad.
1/L _ _
18 1.. Du guil. "Objccti ve Law", Co lumbin Law Hcview, vo l. 20, I'P O. 1' H111, • ll ,¡¡ l, • 1'" ' 1' llntk·nh l· inw• .
'/l •pl irll /,•/ tf, .,·clw, l'<>ndo de Cullur.l l ~co n ó mil.1 , M(·xin>, I'IHH, 1' ' 1 1 .' 11 1 11111 1·1, 1' ' 11 \, ·¡: Kipp y M . Wol fr, 'li·otodn ,1, • ,¡,.,.., /111 li ••il, tercer tomo, "1krn ho dr, " '"'' 1", 1\¡¡•,, li ,
111 1 11111'1111 1 /tri/ 1 ,. r/1111/ o/111'r 11jrt fr1 l111 Jlll,ilil'i', lnr '1/ " '""'11111,1, 111'7 1, 1'1' \) 1 y""'·
90 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 3. La propiedad 91
3.1.5.4 Código Civil vigente (1928) y reglamentos, donde se regulan, de acuerdo con la Constitución, los distintos
ll'gímenes de propiedad, la propiedad sobre las riquezas del subsuelo, los distin-
La Constitución (muchas veces modificada) declara en algunos de sus apartados tos tipos de concesión, los asentamientos humanos, el desarrollo urbano. Por ello,
(art. 27): "La propiedad de las tierras y aguas comprendidas dentro de los límites (Hldemos concluir que el derecho real de propiedad no es tan absoluto y tiene más
del territorio nacional, corresponde originariamente a la Nación, la cual ha tenido y limitaciones de las que podemos imaginar y los ordenamientos distan mucho de
tiene el derecho de transmitir el dominio de ellas a los particulares, constituyendo •n liberales.
la propiedad privada:' Con base en las reflexiones anteriores tenemos los elementos para analizar el
La propiedad privada no podrá ser expropiada sino por causa de utilidad 1 oncepto de propiedad y buscar uno que satisfaga al menos el aspecto jurídico,
pública y mediante indemnización. (lites, como mencionamos, la propiedad puede ser estudiada y definida desde otros
111gulos que salen del marco de esta obra.
La nación tendrá en todo tiempo el derecho de imponer a la propiedad privada las
modalidades que dicte el interés público, así como el de regular, en beneficio social,
el aprovechamiento de los elementos naturales susceptibles de apropiación, con objeto .1.2 Concepto de propiedad
de hacer una distribución equitativa de la riqueza pública, cuidar de su conservación,
1 >ué es la propiedad?
lograr el desarrollo equilibrado del país y el mejoramiento de las condiciones de vida
de la población rural y urbana [... ]. La palabra propiedad procede del latín proprietas y éste de proprius (propio),
'(lll' significa "perteneciente a algún o alguna cosa: 21 Proprius, a su vez, se des-
Con base en nuestra norma constitucional, el Código Civil de 1928, en el art. 830 ' nmpone en pro, que significa "a favor de", y prius, que es el grado superlativo del
y siguientes, dice: 1.ijctivo primus (primero) y significa "primerísimo".
Pero, ¿por qué procede la palabra propiedad de estos términos? Narran que
Artículo 830. El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las limi- ,, 11.tndo en la Roma antigua era tomada una plaza, los soldados se juntaban en el
taciones y modalidades que fijen las leyes. 1Ylll ro de la ciudad y ahí ponían el botín de guerra; el superior de los soldados
Artículo 831. La propiedad no puede ser ocupada contra la voluntad de su dueño, 11 p.1 rt ía los bienes entre la tropa, dando los mejores bienes o los más valiosos a
sino por causa de utilidad pública y mediante indemnización. '(lllt·ncs se habían destacado por su valor y arrojo, es decir, a los primerísimos en
Artículo 832. Se declara de utilidad pública la adquisición que haga el gobierno de l1 ihttalla, de ahí que los bienes que se asignaban a favor de los primerísimos - pro
terrenos apropiados, a fin de venderlos para la constitución del patrimonio de la fami - /''/liS se designaron con el término proprietas, de ahí el origen de la palabra
lia o para que se construyan casas habitaciones que se alquilen a las familias pobres, (111tpi cdad. 22
mediante el pago de una renta módica. 1.a propiedad, dice el diccionario de la Real Academia Española, es el derecho
Artículo 833. El gobierno federal podrá expropiar las cosas que pertenezcan a los " l.il' tdlad de alguien de poseer una cosa y poder disponer de ella dentro de los
particulares y que se consideren como notables y características manifestaciones de
lttltlks legales.
nuestra cultura nacional, de acuerdo con la ley especial correspondiente.
/\hora bien, sobre el concepto jurídico de propiedad, los autores repiten el
Artículo 834. Quienes actualmente sean propietarios de las cosas mencionadas en el
1 llllll'plo legal establecido en sus propios códigos; así lo hacen, por ejemplo, Bonne-
artículo anterior, no podrán enajenarlas o gravarlas, ni alterarlas en forma que pierdan
1 1'.1', Pl :llliol y Ripert, citando el art. 544 del código civil francés.
sus características, sin autorización del C. Presidente de la República, concedida por
conducto de la Secretaría de Educación Pública y Bellas Artes. Si11 l'mbargo, en nuestra legislación -entiéndase el Código Civil Federal, art.
Artículo 836. La autoridad puede, mediante indemnización ocupar la propiedad par- 1110 se dice: "El propietario de una cosa puede gozar y disponer de ella con las
ticular, deteriorarla y aun destruirla, si eso es indispensable para prevenir o remediar II1111L1l iones y modalidades que fijen las leyes:' Como se aprecia, esta disposición
una calamidad pública, para salvar de un riesgo inminente una población o para 1111 dl'iilll' el derecho de propiedad, sino lo que puede hacer el propietario con la
Estas disposiciones son suficientes para hacer patente que l'll Ll pmpkdud, de '1 1 < 111111111 11 .1S y J. 11. Pascual, Diccionario crítico etimológico castellano e hispano, volumen IV, Credos,
acucnln,on lllll'Siras leyes, prevalecen los intereses Sct1 i.Ji,·~ .,,,¡, ll ' lcts p.11lil1ilares. ~llldlid, '110!, p. Cl62.
1\¡, (w. lllh_'ll '•1' '•111 t.dcs scr;\ n g:H':Illlil'.:tdos l'll nl1.1~ dt 'l'" to 111111 ~ (¡·y~·~ l'S(H'l i.tlt·s \ '••""'~~'' d1• 1,1 '1\11 1<', <l;\Sl'S dl'i doc lo'''d" •·nl.¡lJnivcrsidad Comp lui¡·ns¡• d1• Mnd 1id.
92 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 3. La propiedad 93
cosa; por esto, en la doctrina de los derechos 1t".dt•s, los autores tratan de aventurar
un concepto. Cuadro 3.2 Comparativo entre el derecho real y el derecho de propiedad.
Por ejemplo, Ernesto Gutiérrez y Gon:rjlez di ce que el concepto clásico de Derecho real Derecho de propiedad
propiedad es el derecho real de usar, gozar y disponer de los bienes en forma abso-
luta, exclusiva y perpetua. 23 Sin embargo, no hay derechos absolutos y el derecho l. Es un poder jurídico que l. La propiedad es un poder
de propiedad no es perpetuo, pues es temporal y tien e sus limitaciones. se ejerce en forma directa e jurídico que se ejerce en forma
Para Rojina Villegas, aplicando el con cepto de derecho real, "la propiedad es inmediata.
----------~----d_i_r_ec_t_a_e__in_m
__e_d_iata. _ _ _____j
el poder jurídico que una persona ejerce en forma directa e inmediata sobre una
cosa para aprovecharla totalmente en sentido jurídico, siendo oponible este poder 2. En el derecho real el poder 2. En la propiedad el poder jurídico
a un sujeto pasivo universal, por virtud de una relación que se origina entre el jurídico se ejerce sobre una cosa. se ejerce sobre una cosa o bien
titular y dicho sujeto': 24 corporal. _____j
Podemos decir que con todo y sus limitaciones la propiedad es el derecho 3. El derecho real es un poder 3. El derecho de propiedad implica
real por antonomasia y la entendemos como el poder jurídico que la persona jurídico directo sobre una cosa un aprovecham iento total que se
que es su titular ejerce directa e inmediatamente sobre una cosa que le permite para aprovecharla totalmente, ejerce mediante el uso, disfrute o
el aprovechamiento que se traduce en poder usar, disfrutar y disponer de ella, aunque existen derechos reales disposición de la cosa.
con las limitaciones y las modalidades que establece la ley. cuyo aprovechamiento es
Decimos que la propiedad es el derecho real por antonomasia porque es el más
completo o el que más se asemeja a la doctrina de los derechos reales.
parcial. l
En el cuadro 3.2 se hace un comparativo del derecho real con el derecho de IJ. Los derechos reales, distintos 4. En el derecho de propiedad hay
propiedad. a la propiedad, pueden tener una relación jurídica entre el
un sujeto pasivo determinado propietario o suj eto activo y un
y un sujeto pasivo universal. sujeto pasivo universal, que son
3.3 Características del derecho de propiedad
la pluralidad de sujetos que están
De acuerdo con el concepto de propiedad visto en el apartado anterior, el derecho obligados a no interferir en el
de propiedad nunca ha sido absoluto, pues siempre encuentra limitaciones, sobre ejercicio del derecho del sujeto
todo en las legislaciones actuales de algunos países. Dada la concepción de que activo.
la propiedad cumple primordialmente con una función social, ésta se encuentra
ligada al concepto de bien común, esto es, que aun siendo propietarios no somos
absolutamente libres de hacer con los bienes lo que nos plazca -como decía el
ensayo sobre el gobierno civil de John Locke-, pues el uso y disfrute de la pro- jus abutendi o abusus, poder de consumir la cosa; este derecho implica la dis-
piedad deben estar sujetos a las limitaciones que fijen las leyes, en atención a las posición de la cosa de una manera total, enajenándola e incluso destruyéndola
o permitiendo su destrucción.
exigencias sociales que demandan la actuación del Estado.
No obstante, la propiedad se puede caracterizar con los siguientes atributos:
'./11 embargo, el Estado pu ede acolar el (krcrho de propkdad para hacer qu e és la
• 11111pla su función social.
~ fus utendi o usus, facultad del propietario para servirse de la cosa y aprove-
charse de sus beneficios.
La propiedad, como ya dij1111m 11111 1"•· 1111 ¡•11nl•; ::11 111 IIJI.i!l.l con tra la voluntad
d, • >11 dueño, sino por ca usa d1 • 111 d 1d,11l¡n d d11_1 ) 111tdl 1111 1_ l11dl 'ln11i:r.ación, o mejor
~ fus fruendi o fructus, derecho del propietario de los frutos de la cosa sujeta n
d11lto bajo In Íigura de l;t \'X I""Jll '" 11111
su propiedad.
lk los primeros p:Í11,1im ¡j, 1 111 -~ ~l !lllf: li!llo 11111 d 1 di ''•I"' ''HI¡· qlll' la pto·
¡111 d,¡d pri v:1dn se lOils;t¡•,nlrll 11111 l!itlq- i!IJ ltll l(l!i )' 'I'H l 1 llltkn l,i /' llll por l:t ¡ ~~ ~~~
1 ¡: ( lllilt•l" 1 y c:on~.;\kz. J:/ ¡ J(I(I'ÍII/01/ÍO , Porr(la, Mc xicn. 1999, p 211 ';. ~
1 ptii•dt· priv.tr .d prop ll'l.tl ltl dt ' ll' dtlit lt lil ll'll jt!i t tiiH!i \·•nl ,¡, ttlllld.ul pt'dtlk: l
i 1 1( ll~tlllll \ 1111 '1\•i'•, ( '11111/WIIrflll ,¡,. r/1'11 '/ /10 1 11'1/, 11111111 11 , 1'41111111, fv j, XIIII , 1'lKJ, 1'1' 7K y 7'1
\' llll'dl illill ' lo ltldi 'llllli /o ll 11111 ltl li! '~ J H iiHli ¡ íl!l ' ht IJti tl í"il 111 )\!11 d1 ll'~ l1111):i1 el
Capítulo 3. La propiedad 95
94 BIENES Y DERECHOS REALES
derecho de propiedad, como dicen algunos juristas, significa la garantía de su 3.4 Formas de adquisición de la propiedad
defensa y ejercicio. El ser humano, desde que nace y hasta que muere, va transformando sus dere-
Lo anterior significa que el Estado es el único que puede, cuando proceda por chos y obligaciones, y es posible que durante su vida vaya adquiriendo derechos y
interés público, decretar el acto expropiatorio. Sin embargo, esto plantea al menos desprendiéndose de ellos, de tal manera que al nacer puede ser titular de algunos,
las siguientes cuestiones: ¿Qué es el acto expropiatorio? ¿Qué es la utilidad públi- durante su vida y hasta su muerte puede adquirir o deshacerse de otros. En cuanto
ca? ¿Cuál es o cómo se determina el monto de la indemnización que dice la ley? a la propiedad sucede, como con cualquier otro derecho, que las propiedades de
Intentemos, brevemente, dar respuesta a estas interrogantes: una persona pueden variar durante su vida, esto es, pasar de un individuo a otro,
pues precisamente el derecho de propiedad atribuye a su titular la facultad de
~ El acto expropiatorio se entiende como un acto soberano del Estado con el que disponer de ella, transmitiéndola a otra o adquirir otras.
se priva, para sí o para un tercero, a una persona de un bien de su propiedad, El Código Civil, en su art. 24, dice que el mayor de edad tiene la facultad
que el propio Estado considera de utilidad pública, mediante el pago de la de disponer libremente de su persona y de sus bienes, salvo las limitaciones que
indemnización que ordena la ley. establece la ley. Lo anterior supone que los bienes propiedad de la persona son
~ Por otra parte, respecto de la utilidad pública, la fracc. vr del art. 27 constitu- sujetos de transacciones entre los particulares.
cional dispone: "Las leyes de la Federación y de los Estados en sus respectivas Precisamente el acto de disposición de la cosa sobre la que el derecho de
jurisdicciones, determinarán los casos en que sea de utilidad pública la oc u- propiedad se ejerce, al transmitir ese derecho a otra u otras personas, se conoce
pación de la propiedad privada, y de acuerdo con dichas leyes la autoridad como adquisición.
administrativa hará la declaración correspondiente ..." La adquisición de la propiedad significa, en términos generales, la incorpora-
~ Por último, sobre el monto de la indemnización, el citado art. 27 de la Cons- ción de una cosa o de un derecho a la esfera patrimonial de una persona.
titución expresa: En el ámbito de la propiedad, la adquisición es el hecho o acto jurídico 25 en
términos del cual se incorpora al patrimonio de una persona un bien mueble o
[... ] El precio que se fijará como indemnización a la cosa expropiada, se basará en inmueble. 26
la cantidad que como valor fiscal de ella figure en las oficinas catastrales o recauda- Las formas de adquisición de la propiedad se diversifican, según Bonnecasc,
doras, ya sea que este valor haya sido manifestado por el propietario o simplemente en múltiples variantes que pueden clasificarse de la siguiente forma:
aceptado por él de un modo tácito por haber pagado sus contribuciones con esta
base. El exceso de valor o el demérito que haya tenido la propiedad particular por las 1. Modos de adquirir a título universal y modos de adquirir a título particular. Los
mejoras o deterioros ocurridos con posterioridad a la fecha de la asignación del valor primeros operan la transmisión de la propiedad y de los derechos reales, con
fiscal, será lo único que deberá quedar sujeto a juicio pericial y a resolución judicial. motivo de la transmisión de todo o parte del patrimonio; tal es el caso de las
Esto mismo se observará cuando se trate de objetos cuyo valor no esté fijado en las
sucesiones. Los segundos únicamente operan la transmisión de uno o var ios
oficinas rentísticas.
derechos determinados, independientemente de la cuestión del patrimonio.
Modos de adquirir entre vivos y modo de adquirir por defunción.
Antes de continuar, sólo diremos que, en la práctica, el monto de la indemniza-
l . Modos de adquirir a título gratuito y modos de adquirir a título oneroso.
ción otorgado en caso de expropiación resulta lesivo para el particular, dada la
l. Modo de adquirir originario y modos de nrlt¡uirir rll'rivndos. Se designa co mo
desproporción que existe entre los valores registrados o asignados por las propias
modo de adquirir ori,~iuurio 11/ ll!('i/io !t•,s;ul ¡/¡ • r~¡no¡litlt iáu de una cosa que no
autoridades en las oficinas catastrales o recaudadoras y el valor comercial de los
bienes; de tal manera que cuando se presenta una expropiación, el particular di -
fícilmente podría conseguir una propiedad similar a la expropiada con un monto
" • 1's irnporlanlc f'l'lOI'd•" 11111 ' 1'" ' 1 1!1 '1 ¡,., y •ji! !
de indemnización que esté bajo el criterio de la ley. In dl' 1.1 nn1urn la,111 d••l lln111l•11 qll ll \1 •" '1 n i
En el punto 3.5.3 se harán algunos comentarios respecto de leyes recién aproba '11 o\111\ll , 1\1 ,\l l(l )111ldl1 11, 11111 11 1' 11 li
das, como la de extinción de dominio, que van en contra de la propiedad privada, 11111 lu ill ll' ll <lilll d1 • 111 '1 i1 , 111111 111\lli 11 · ·ldi¡\ ,,. ,11111 '· 1.11 l'"'"" 'd lll l ...
y ~ohn• di.,posi ciones consti tu ciona les vigentes que tuvieron Sl l razón de ~cr, pero 1""'"1' 11 , 1\l ~ ll lilil , 1'11 1'.' 111 l id 1'"' 11 !
1
ft fl /1¡/¡tfiiiiiP /llt/,//111 11111/1111/11 , l••lilll f j 11 lltl
q111 )•1 1111 \l ''•]llllldt•ll ,l i.IS l 011di1 iOill':O. d('] ill\IIHIO ,1\ t\1,¡] ,
96 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 3. La propiedad 97
pertenecía antes a nadie. Por el contrario, son varios los modos de adquirir 8. Adquisiciones mortis causa: las transmisiones de la propiedad por causa de
derivados: la accesión, el contrato, la usucapión, los lcgnrlos, la ley, la tradiciónY muerte se dan a través de la herencia testamentaria o legítima, así como a través
del legado. De hecho, al operar a la muerte de la persona es que se denominan
En general, los tratadistas repiten, con pequ eíias variantes, lo desarrollado p'or transmisiones mortis causa.
Bonnecase, 28 por lo que podemos afirmar que los modos o formas de adquirir la
propiedad coinciden con las elaboradas por Bon necase, entre las que destacan: Además de las formas anteriores de adquisición del dominio o propiedad de las
cosas o bienes, algunos autores plantean formas especiales: la ley, el contrato, la
l. Modos o formas naturales u originarias: se presentan cuando el objeto adquiri - herencia, la ley, la ocupación, la prescripción, la accesión y la adjudicación, algunas
do no era propiedad de alguien conocido o determinado, y para su adquisición de las cuales caben en las descritas. A continuación nos ocuparemos en específico de
no intervino voluntad ajena. Por ejemplo, la ocupación, algunas formas de cada una de ellas.
accesión y la prescripción positiva o usucapión.
2. Modos o formas derivadas: son formas de adquirir la propiedad donde inter-
3.4.1 Adquisición del dominio a través de la ley
viene la voluntad de otra persona, es decir, un sujeto transmite su derecho de
propiedad a un adquirente. En general, son las formas que tienen su origen en Podemos decir, sin más, que cualquier forma de adquirir la propiedad se funda-
actos jurídicos en virtud de los cuales la propiedad de una cosa pasa de una per- menta en la ley. Dicho en otras palabras, aunque es simplista, la única forma de
sona a otra. Ejemplo de estas formas son los contratos traslativos de propiedad. 1ransmitir el dominio o la propiedad es a través de la ley, pues todas las demás
3. Modos o formas de adquisición a título universal: esta forma se presenta cuan- lormas enunciadas se regulan y se analizan por medio de lo que establece la ley.
do se adquiere o se transfiere el patrimonio como universalidad jurídica. Por Sin embargo, la ley realmente no es un medio específico para transmitir la pro -
ejemplo, la herencia, ya sea testamentaria o legítima. piedad, sino que los diferentes ordenamientos legales señalan los distintos supuestos
4. Adquisición a título particular: es la transmisión respecto de uno o varios bajo los cuales se llevan a cabo las diversas formas de transmisión del dominio.
bienes, y la forma habitual de transmisión a título particular es el contrato. De esta manera encontramos lineamientos sobre el contrato de compraventa,
5. Adquisiciones a título oneroso: ésta ocurre cuando el adquirente paga una suma l.t donación, la herencia, el legado, así como reglas para adquirir el dominio de
de dinero, entrega otros bienes o presta un servicio a cambio del bien que lodo tipo de bienes.
recibe en propiedad, entre estas formas tenemos el contrato de compraventa, Por lo anterior, algunos autores no consideran a la ley entre las formas de
de permuta, etcétera. o~dquisición de la propiedad; otros más dicen que no hay más forma de adquirir
6. Adquisiciones a título gratuito: un contrato traslativo de dominio es la dona- ,.1dominio que la ley. No obstante, aunque ambas aseveraciones son parcialmente
ción, donde el adquirente recibe el bien sin entregar o cubrir por ella alguna 1 1ertas, consideramos importante desarrollar todas las demás formas.
contraprestación. Las donaciones son parciales, pero se pueden presentar do- Según Bonnecase, el modo de adquirir es: El acto o hecho jurídico cuyo efecto
naciones a título universal en el caso de una herencia, ya sea testamentaria lf',l:IÍ II la ley es la transmisión de la propiedad y de los derechos reales en generai.2 9
o legítima, mediante la cual se transmite un patrimonio a título gratuito; sólo
hay transmisión si en el patrimonio transmitido el activo supera al pasivo. Otro .L4.2 El contrato
caso de adquisición a título gratuito es el legado, mediante el cual el legata-
rio recibe bienes determinados. 1 ,, l'órma más común de adqu isición de la propiedad derivada es el contrato;
7. Adquisiciones intervivos: esta forma de transmisión se presenta cuando se hace 111 lu so se dice que es In form;1 domin ;utlv y nl ;)s (O IHH id.t a11n fuera del ámb ito
a través de actos jurídicos celebrados entre las partes, en especial a través de dt ·l de recho, pues como sa lw todo l' llltllttdo, .1 11 .lVI' '• dt • lo~ ton trat os intercambia
los contratos traslativos de dominio. 111os bienes y servic ios y .ulqttllllll<l'• ltHIIl '• ltl', ' "11~1111 i<tlt "c qtll' demanda nu es tra
1 id.t . Tal es la impor l:llh i.1 d, 1.,•• l•tlllll ,j¡ • tlllll tll 111 •1111 , 1 < 'údigo C ivil regu la
1'\ lll'l'sa mcnte los <k nolllltt.td tl'. 111/1/111/tl llf•lt ,, ,,,.,,, ftllllf•/; 1¡¡ lt'l nnocc los di.·¡
27 ). Bon nccasc, op. cit., p. 484.
!11•, dt• pr;\c ti c;ll111.'111l' ~tl.dt¡illll ltllijj ¡j (1¡1 , 11111111 ¡11 ¡¡ llcíí!'t'ol 11 tt •l¡ •hl.tdn Vll(l'(· i,I S
28 Es to s~· pttl'(k nprccinr en In obra Col'npendio de derecho civil, de Roj ina Vil lcgns, así co tno tn la obm
dt• )ttt l\l' ll lllt·tln l)omfngurz Mnt"tfnt1., /)cn •c/¡o rivil, ¡wr f¡· genero/. Pt•r$OIIfl.', e o"' ·~• "~"X"<ill Ílllfclico e'
nt••il/ilt , l'llttlllt, Mt'·x lt 11, J llllll "1 1111 ,,,
Capítulo 3. La propiedad 99
98 BIENES Y DERECHOS REALES
partes, con el requisito de que no sea contrario a las leyes, como en el caso de los Este último requisito es esencial para la ocupación, pues lo distingue de la posesión
y de otras formas de adquirir una propiedad. Por ejemplo, si la cosa tiene dueño,
contratos atípicos.
Entre los contratos más comunes y que se relacionan con la adquisición del la forma de adquirir la propiedad no es mediante la ocupación, sino a través de la
dominio o de la propiedad encontramos la compraventa en cualquiera de sus prescripción.
modalidades y la donación. Estos contratos se regulan en forma detallada en los
l~ormas de ocupación en nuestra legislación. Nuestro Código Civil reglamenta
arts. 2248 a 2326 y 2332 a 2383 del Código Civil, respectivamente.
cuatro formas de ocupación, las cuales se refieren a bienes muebles, pues respecto
de los bienes inmuebles no existe esta posibilidad: de acuerdo con el ordenamiento
3.4.3 Formas naturales u originarias de adquirir la propiedad constitucional, la propiedad de éstos corresponde a la nación (art. 27) .
Los tratadistas consideran dos formas generales de adquirir la propiedad: las for- Ahora bien, las formas de ocupación de los bienes muebles son las siguientes:
mas naturales u originarias y las formas derivadas. Algunas de ellas, como lo
l. Adquisición de propiedad de un tesoro. Por tesoro, explica el Código Civil, se
veremos, están presentes desde los tiempos de la antigua Roma. entiende el depósito oculto de dinero, alhajas u otros objetos preciosos cuya
Las formas naturales u originarias de adquirir la propiedad son la ocupación,
legítima procedencia se ignora. Un tesoro nunca se considera fruto de la finca
la accesión y la prescripción positiva o usucapión, la cual será desarrollada por
(art. 875).
separado. Para adquirir la propiedad de un tesoro, las reglas más importantes que
prevé el Código Civil (arts. 876 a 885) son las siguientes:
3.4.3.1 Ocupación
.-e- Cuando el dueño del predio descubre un tesoro en su finca, adquiere ín-
¿Qué es la ocupación? tegramente su propiedad (art. 876).
En un primer acercamiento, la ocupación es una forma de adquirir la propie-
.-e- Cuando el tesoro se encuentra en terrenos propiedad de un tercero o son
dad mediante la aprehensión de una cosa que no tiene dueño, con la finalidad de
del dominio público, corresponde la mitad al descubridor y la otra mitad
apropiarse de ella. al dueño o al Estado, según sea el caso (art. 877).
Esta forma de adquisición fue la manera en que los primeros seres humanos se
.-e- Cuando hay convenio con el dueño, el tesoro se reparte de acuerdo con lo
apoderaron de las cosas y las hicieron suyas. En la actualidad, por el desarrollo de
estipulado en el mismo; si falta estipulación en este sentido se reparte al
la sociedad, la creación de instituciones sociales y, sobre todo, del Estado, el orden
50% entre su descubridor y el dueño del fundo (art. 883).
jurídico y las instituciones creadas por él, la ocupación ha perdido importancia.
•o- Cuando el tesoro se descubre en terreno ajeno, por obras practicadas sin con-
La ocupación, explica Bonnecase, consiste esencialmente en el hecho de tomar
sentimiento de su dueño, el tesoro le pertenece íntegramente a éste (art. 881).
posesión de una cosa no perteneciente a nadie, con la intención de adquirir su pro-
piedad.30 1
Adquisición de animales por caza y pesca. Las Institutas de Justiniano dice,
En efecto, dice Rojina Villegas, la ocupación supone la posesión, desde el punto
respecto de las fieras:
de vista jurídico, según los siguientes requisitos:
l·!•me igitur bestiae, volucres et pisces, id est, omnia animalia quae mari, coelo el lerm
l. Aprehender o detentar una cosa. 1111scuntur, simul atque ab aliquo capta fuerint, jure gentium statim illius esse incipi1111l:
2. Ejecutar la aprehensión en forma permanente y con ánimo de adquirir la IJIIOd enim ante nullíus est, id naturali ratione occupanti conceditur. Nec interesl, fe m si
propiedad (estos dos requisitos constituyen la posesión). lwslins et volucres utrum in suo fundo quis capiat, an in alieno. Plane qui in alienu111
3. Que la aprehensión o detentación recaiga sobre cosas que no tengan dueño o juntlum ingreditur venandi aut occupandi gratia, potest a domino, si is pmevidail,
cuya legítima procedencia se ignore. 31 f'mllili eri ne ingrediatur. Quidquid autem eorum coeperis, co usque tuum esse iulclligi
/ur, tlm1 ec lua custodia coerceolur. C11111 vcro evoserit custodiam tuam, el iu /i/ier /oll 'l/1
1/lllum/cm se receperil, IU/11111.'.'.~1' dt •,/u/1 , 1'1111/'SII.\ occupantisfi t. Na1urnle111 11 11/l'lllli!Jt'l
/rllt 'l/1 l'l'l'ifll'i'l' iull'f/iy)llll' 11/111 l't'/ ¡1¡ 11/rt • t'//llgt/ 11 , l' l ' iilll s il i11 ('() J1$f}{'C/II /1 111 111 ¡/i(ji f'i f¡ ,
10 1/¡Jt/nll , p. ti KS,
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11 1( Hlljill i l Vl li l'f\11'1 , Pf l. ¡//, p. 111
Capítulo 3. La propiedad 101
100 B IENES Y DERECHOS REALES
(Las fieras, las aves, los peces y todos los dem ás animales que pueblan el mar, el cielo y la tierra, La accesión, de conformidad con el concepto de Bonnecase, puede definirse
en el instante mismo que por alguno son aprendidos, éste los hace suyos por derecho de gentes: como: El medio para adquirir la propiedad de una cosa, mediante la unión o in-
porque lo que no es de nadie, la razón natural lo concede al primer ocupante. No importa que c'Orporación de una cosa secundaria a una principal, donde el dueño de la principal
las bestias fieras y las aves hayan sido cogidas en terreno propio o ajeno. Aunque si el dueño
de un terreno ve a alguno que intenta penetrar en él para cazar o tender sus redes, puede impe-
udquiere la secundaria o cosa "accesada".
dirle que entre. Todo animal que hayas cogido, es tuyo mientras tú lo retengas en tu poder. Pero El Código Civil define que el derecho de accesión se llama al derecho que
si se escapase y recobrase su libertad natural, deja de ser tuyo y se hace del primer ocupante. Se 1icne el propietario de un bien a todo lo que éste produce o se le une o incorpore
entiende que ha recobrado su libertad natural cuando se oculta de tu vista o cuando, aunque 11atural o artificialmente.
32
se halle en tu presencia, es muy difícil perseguirlo.) Podemos distinguir, siguiendo a Bonnecase, dos tipos de accesión, la accesión
natural y la accesión artificial:
En el ámbito civil se aplica el principio que rige para la ocupación de toda clase de
bienes. En los arts. 854 a 874 del Código Civil Federal (ccF) se regula la adquisición 1• La accesión natural.
de animales por caza y pesca, cuyos aspectos más relevantes son los siguientes:
•o- Aluvión: Es un acrecentamiento natural que sufren los predios colindantes a
~ No se puede realizar la caza en propiedad ajena sin permiso del dueño (art. las riberas de los ríos, por el depósito paulatino de diversos materiales que la
857). corriente va acumulando en esas riberas.
~ El cazador se hace dueño por apoderamiento del animal (art. 859). El Diccionario de la Real Academia Española lo define como: "Sedimento
~ Si el animal herido muere en terreno ajeno, el propietario debe entregarlo al arrastrado por las lluvias o las corrientes. Accesión paulatina, perceptible con
cazador o permitirle que entre a buscarlo (art. 861). el tiempo, que en beneficio de un predio ribereño va causando el lento arrastre
de la corriente:'
3. Adquisición de propiedad de aguas por captación. El Código Civil regula, en En las Institutas se dice:
sus arts. 933 a 937, el dominio sobre las aguas captadas, las cuales no deben
pertenecer ni a la nación ni a los particulares. J>meterea, quod per alluvionem agro tuo flumen adjecit, jure gentium tibi acquiritur.
Específicamente el art. 933 dice que el dueño del predio en que exista una 1:s1 autem alluvio incrementum latens, Per alluvionem autem id videtur adjici quod ita
fuente natural o que haya perforado un pozo brotante, hecho obras de capta- Jln ulatim adjicitur, ut intelligere non possis quantum quoquo momento temporis
ción de aguas subterráneas o construido aljibes o presas para captar las aguas 11 rlj i ciatur.
fluviales tiene derecho de disponer de esas aguas, pero si éstas pasan de una (Adq uieres además, según el derecho de gentes, lo que el río añade a tu campo por aluvión .
finca a otra, su aprovechamiento se considerará de utilidad pública y quedará !\ luvión es un incremento latente, insensible; y se considera como agregado por aluvión, lo que lo
sujeto a las disposiciones especiales que sobre el particular se dicten. 11 .1 sido tan lentamente, que es imposible apreciar en cualquier momento, la cantidad que acaba
Esta disposición indica que el derecho de adquisición de propiedad de dt' ser añadida.)34
código civil francés, afirma: "la accesión es un modo de adquirir basada en la in p11•rdcn el que éstas inunden con las crecidas extraordinarias (art. 909).
orporación de elementos extraños a las cosas de nuestra propiedad"; agrega que In
accesión puede ser mueble o inmueble y, en este úllimo caso, nnlural o artificial." Av ulsión, que es el caso contrario al aluvión, se presenta cuando la corricnk
ti, · 1111 rfo arranca una porción reconocible -esto es, considerable- de U l l
lado predios ribereílos. Mas si el río dividiendo sus aguas por una parte y reuniéndolas más
predio y la deposita en otro. Cabe decir que la avulsión puede comprender
abajo, cortase en forma de isla el campo de un propietario, continuará este campo perteneciendo
árboles y otros objetos. a su mismo propietario.) 36
El Diccionario de la Real Academia Española asimila este término al de
extirpación. Hay tres maneras de que pueda formarse una isla en un río, según Pomponio:
Sobre la avulsión, el derecho romano dice:
~ Cuando el río corta y ciñe un terreno particular.
Quod si vis fluminis partem aliquam detraxerit ex tuo praedio, et vicini praedio attulerit,
~ Cuando secándose en una parte de su cauce, corre alrededor.
palam est ea m tuam permanere. Plane, si longiore tempore fundo vicini tui haeserit, arho-
~ Cuando poco a poco, con los objetos que arrastra, eleva sobre el nivel de
resque quas secum traxerit in eum fundum radices egerint: ex eo tempore videntur vicini
fundo acquisite esse. sus aguas, una prominencia que después viene a aumentar el aluvión.
~ Nacimiento de una isla. Al nacimiento de isla se refieren las Institutas de Jus- a) Isla que se forma por aluvión, es decir, materiales arrastrados por las co-
tiniano explicando: rrientes, que son depositados en un lugar y que llegan a constituir una
fracción de terreno rodeada de agua.
Insula quae in mari nata est (quod raro accidit), occupantisfit; nullíus enim esse creditur. /1) Isla que se forma por avulsión, es decir, por el desprendimiento del terreno
In flumíne nata, quod frequenter accidít, sí quidem mediam partem fluminis teneat, de un predio y que queda depositado en medio de un cauce o rodeado de
communis eorum qui ah u traque parte fluminis prope ripam praedia possident, pro modo agua.
latitudinis cujusque fundí quae latitudo prope ripam si t. Quod si alterí partí proximior sit, e) Isla formada por ramales de un río que, al abrirse, hacen que una porción
eorum est tantum qui ah ea parte prope ripam praedia possident. Quod si aliqua parte del terreno esté rodeada por agua.
divisum sit flumen, deinde infra unitum, agrum alicujus in formam insulae redegeril,
ejusdem permanet ís ager cujus et fuera t. 1ndependientemente de todo lo que la imaginación pueda dar para explicar 1.1
(Una isla nacida en el mar (lo que rara vez acontece), se hace propiedad del primer ocupante, fúrmación de una isla, la verdad es que las causas por las que se forman islas
porque se reputa como res nullius. Mas la que nace en un río, lo que sucede con frecuenc ia, Sl' pueden ser muchas, desde las explicadas antes hasta otras más dramáticas que
atribuye en común, si ocupa la parte media del río, a los que a cada parte de dicho río poseen
involucran sismos, huracanes o actividad volcánica.
heredades, y en proporción a la extensión que cada uno de estos pn·d in ~ 111'111' ,¡ lo largo de In
ori ll a. Si la isla está más cerca de una de las orillas, pcrlcnt•u• •.i'tlo 11 ] ,¡ ~ t]llt ' pmt 'l' tl por aqu¡•l
111 1/o/,/¡'111, p. r, 1,,
1'• 1/o/,/¡ 111 , ] ' '1 1¡, 1 1/o/t/¡•llt, PI' 'd 11 )' ~ 1'1
104 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 3. La propiedad 105
La ley explica que las islas son del dominio del poder público cuando 1. El propietario de un terreno construye en éste con materiales pertenecientes a
se forman en los mares adyacentes al territorio nacional, así como las que se otra persona; en este caso conservará las construcciones, pero debe pagar el valor
formen en los ríos que pertenecen a la Federación (art. 913). de los materiales y en ocasiones, daños y perjuicios.
Cuando la corriente del río se divide en dos brazos o ramales, dejando > Una persona construye en un terreno ajeno:
aislada una heredad o parte de ella, el dueño no pierde su propiedad, sino
sólo la parte ocupada por las aguas, salvo lo que disponga la Ley de Aguas de a) Si es de buena fe, es decir, si se creía propietario del terreno, no puede el
Jurisdicción Federal. verdadero propietario obligarla a demoler la construcción, pero debe pa-
gar indemnización, que será, en su elección, el valor de los materiales y el
~ Mutación del cauce de un río. Cuando cambia el cauce de un río la propiedad precio de la mano de obra, o el aumento de valor adquirido por el predio.
pertenece a los dueños de los terrenos, con la salvedad establecida en el art. 914 l1) Si es de mala fe, el propietario tiene derecho a exigir la demolición de
del Código Civil: Los cauces abandonados por corrientes de agua que no sean las construcciones y, eventualmente, el pago de daños y perjuicios; si pre-
de la Federación, pertenecen a los dueños de los terrenos por donde corren fiere conservar las construcciones, deberá pagar el valor de los materiales
esas aguas. Si la corriente era limítrofe de varios predios, el cauce abandonado y el importe de la mano de obra sin tomar en consideración el aumento
pertenece a los propietarios de ambas riberas, proporcionalmente a la exten- del valor del predio. 40
sión del frente de cada heredad, a lo largo de la corriente, tirando una línea
divisoria a lo largo del álveo. 38 l'Vidente que lo expuesto por Bonnecase es aplicable a la accesión artificial de
De la mutación de cauce de un río, dice Justiniano: lllllluebles, pues la hay también de bienes muebles.
/\ hora bien, analicemos los dos tipos de accesión:
Quod sí naturalí alveo in uníversum derelícto, alía parte fluere coeperít: prior quídem
alveus eorum est quí prope rípam ejus praedía possídent, pro modo scílícet latítudínís Accesión artificial de inmuebles. Puede ser por edificación, plantación y siem-
cujusque agrí, quae latítudo prope rípam sít. Novus autem alveus ejus jurís esse íncípít bra. A este tipo de accesión se refiere el Código Civil en el art. 895 en el qu e
cujus et ípsum flumen, id est, publícus. Quod sí post alíquod tempus ad príorem alveum rstablece, como regla general, lo siguiente: "Todo lo que se une o se incorpore
reversum fuerít flumen, rursus novus alveus eorum esse íncípít quí prope rípam ejus n una cosa, lo edificado, plantado y sembrado, y lo reparado o mejorado en
praedía possídent. lrrreno o finca de propiedad ajena, pertenece al dueño del terreno o finca ...".
(Si abandonado completamente su cauce natural principia el río a correr hacia otra parte, su l ·: n ésta, de hecho, se plantean los supuestos de que:
antiguo álveo se hace propiedad de aquellos que poseen predios de cada uno de sus lados, en
proporción a la extensión de la orilla. El nuevo álveo principia a ser propiedad de aquel de quien ·<>- Las obras, siembras o plantaciones, las mejoras y reparaciones hechas en un
es el río; esto es público. Mas si después de algún tiempo volviese el río a su primitivo cauce, el
terreno son realizadas por su dueño y a su costa, salvo que se demuestre
segundo se hace a su vez propiedad de los que poseen predios en sus orillas.) 39
lo contrario (art. 896).
•<>- El propietario de un terreno edifique, plante o siembre con materiales aje-
2. La accesión artificial.
nos, en cuyo caso adquiere la propiedad de los mismos y debe pagar y
resarcir daños y perjuicios si ha procedido de mala fe.
Respecto de esta forma de accesión, Bonnecase menciona, apegado al código civil
•<>- Alguien edifique, plante o siembre, de mala fe en un terreno ajeno, hace
francés, que la accesión artificial reviste dos formas reglamentadas por el legislador
que pierda lo edificado, plantado o sembrado, sin derecho a reclamar in -
en los arts. 554 y 555, después de haber recordado, en el 553, que en principio se
demnización ni de retener la cosa (art. 901).
presume que todas las construcciones o plantaciones pertenecen al propietario del
•<>- ll ay mala fe tanto del que edifica, planta o siembra como del dueño del
terreno en que se encuentren, esto es, son superficies solo cedit.
predio. En este supuesto se entenderá compensada esta circunstancia y se
arreglarán los derechos de uno y otro conforme a lo resuelto para el caso
de haberse procl·did o de buena fe.
38 ;\ !veo •dgnifi ca "madre del río o ar royo·:
"'"p.
\9 '· ( ,,,,,,,,,, , ,,,, C,20. 111 111111111 '1 11'11', ,,,, 1 11 .' 1'1 ' 1 11'~ l' ,¡ íl l•
106 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 3. La propiedad 107
.-o- Sugerimos complementar lo dicho con la lectura de los arts. 896 al 907 asemejaba en color al ámbar] con oro y plata; porque en este caso no se duda que el nuevo objeto
sea común. Si por acaso y no por voluntad de los dueños se confundiesen diversas materias o
del Código Civil, donde se regula otra serie de aspectos sobre la accesión
de una misma especie, la misma decisión ha sido adoptada.) 41
artificial de inmuebles por edificación, plantación y siembra.
A la mezcla y confusión se refieren los arts. 926, 927 y 928 del Código Civil; algunos
2. Accesión artificial de muebles. Puede ser por incorporación, mezcla y confusión, juristas distinguen que la mezcla se da entre cosas u objetos sólidos y la confusión
así como por especificación: entre cosas líquidas. Independientemente de cuáles son las que se mezclan y cuáles
las que se confunden, el problema jurídico radica en que no se pueden separar sin
a) Incorporación. Se presenta cuando dos cosas muebles, que pertenecen a detrimento, precisando que esta separación se lleve a cabo por métodos ordinarios,
dos dueños distintos, se unen de tal manera que vienen a formar una sola pues hoy día la ciencia hace posible separaciones por procesos físico-químicos.
(art. 916). También se le conoce con el nombre de adjunción. Sin embargo, la ley lo estipula en términos generales.
Algunas de las disposiciones más importantes sobre la incorporación
son: .-o- El Código Civil Federal dice: "Si se mezclan dos cosas de igual o dife-
rente especie, por voluntad de sus dueños o por casualidad, y en este
.-o- La regla general establecida en el art. 916 explica que el propietario de último caso las cosas no son separables sin detrimento, cada propieta-
la principal adquiere la accesoria pagando su valor. Para determinar rio adquirirá un derecho proporcional a la parte que le corresponda,
cuál de las dos cosas muebles es la principal, se establece su valor y la atendiendo el valor de las cosas mezcladas o confundidas" (art. 926).
que tenga mayor valor se considera la principal. A esta mezcla también se le llama comixtión .
.-o- Si las cosas unidas se pueden separar sin detrimento y subsistir de ma- .-o- Cuando la mezcla o confusión es por voluntad de uno solo, pero con
nera independiente, los dueños pueden exigir su separación (art. 920). buena fe, los derechos se arreglan conforme a lo anterior, pero el dueño
.-o- Si el dueño de la cosa accesoria es el que ha hecho la incorporación, la de la cosa mezclada sin su consentimiento puede pedir la indemniza-
pierde si ha obrado de mala fe y está obligado a indemnizar al propie- ción de daños y perjuicios (art. 927).
tario de los perjuicios causados por la incorporación (art. 922). .-o- "El que de mala fe hace la mezcla o confusión, pierde la cosa mezclada
.-o- Si el dueño de la cosa principal es el que ha procedido de mala fe, el o confundida que fuere de su propiedad, y queda, además, obligado
dueño de la accesoria tendrá derecho a que aquél le pague su valor y le a la indemnización de los perjuicios causados al dueño de la cosa o
indemnice de los daños y perjuicios, o que la cosa que es de su propiedad cosas con que se hizo la mezcla" (art. 928).
se separe, aunque para ello haya de destruirse la principal (art. 923).
e) Especificación. La especificación consiste en la transformación por trabajo
b) Mezcla y confusión. Sobre la mezcla y confusión en el derecho romano se que se le ha incorporado a una cosa ajena y que, como consecuencia, ad
decía: quiere probablemente la propiedad de la misma.
Si duorum matteriae ex voluntate dominorum confusae sint, totum id corpus, quod ex La especificación se encuentra establecida en los arts. 929, 930 y 931 del Código
confusione fit, utriusque commune est, veluti si qui vina sua confuderint, aut massas ivil citado, cuyos supuestos son los siguientes:
argenti vel auri conflaverint. Sed et si diversae materiae sint, et ob id propria species
Jacta sit, Jorte ex vino et melle mulsum, aut ex aura et argento electrum, ídem juris es/, .-o- Quien de buena fe emplea materia ajena, en todo o en parte, para formar
nam et eo casu communem esse speciem non dubiatur. Quod si Jortuitu, et non volun una cosa de nueva cspc1 i(', h.u:~ ~"Y'' 1.1 oh1.1, ~''' 111pn· \jlll' el mérito artístico
tate dominorum, confusae Juerint vel diversae materiae, vel quae ejusdem generis sunl, de ésta exceda t'llllll'l 1n.11., lll.iiUI.I , l. ll)'' v,dtu' itul''"'""·'r;1 al dueüo (art.
ídem juris esse placuit. 929).
(Si dos propietarios han confundido voluntariamente materias que respectivamente les perlen<: •<>- Si el mérito artí~t11" d•.i li1 iílli ol 1,1 lll ;llt'ri<l, d dw. 'll<l
cían, todo el cuerpo formado por la confusión, es, en todas sus parles, común enlre ello; como de t~sta han'1 suy.1 l.t 11111 .lt•t i:d 10 ,1 ICt 1.1111,11
si huhit'\l'llmczclado sus vinos o fundido junlas barras de oro o plala. Lo mismo su cede aunq u1·
h1~ ll hlll ' lhl ~ ~~··"'diversas, y 1·on l'llns se haya crc;1do 1111.1 nueva \'spctk , t<uno po1 t'jt'lllplo, lu
j,¡ itld .\ .¡, 1' 11111 y lllll'illl'il'li l llill il'•ll•lill'. ICIIIHIII!l~ l " >lil 1' 1111111.1 1111' /\1.1 d1• 111!1 Y pl ,li.l '!11!' hl' 11 1 ll1l"l''" · "/' oll ., 1'1' ~ · L• 1' 'I H
Capítulo 3. La propiedad 109
108 BIEN ES Y DERECHOS REALES
del fallecimiento de una persona, de modo que opera a favor de sus herederos pero, para poder hacer la adjudicación de los bienes al heredero o herederos
o de quienes tienen derecho de sucederle o son ll amados a heredarle. en la proporción que les corresponde, es necesaria la tramitación de un juicio
El Código Civil, en su art. 1281, dice: "Herencia es la sucesión en todos los sucesorio en que, una vez determinado lo que toca a cada uno de los herederos,
bienes del difunto y en todos sus derechos y obligaciones que no se extinguen se lleve a cabo la partición y la adjudicación de cosas determinadas o partes
por la muerte:' alícuotas de las mismas conforme corresponda a cada uno de los herederos.
Estas formas de adquisición son mortis causa, estudiadas específicamente en el b) La venta judicial y remate es cuando el acreedor pide directamente al juez la
derecho de sucesiones. Las disposiciones legislativas, sobre sucesiones o en materia adjudicación de los bienes. Debido a que no se presentan postores, el juez dicta
testamentaria, quedan contenidas en los arts. 1281 a 1390. una resolución adjudicando esos bienes.
El legado también puede ser oneroso cuando es a cargo de un legatario o En el remate, una persona (un tercero) adquiere el dominio de los bienes
cuando el objeto del legado soporta un gravamen. por haber ofrecido el precio más alto, de acuerdo con las reglas de la subasta,
El Código Civil, en el art. 1392, dice: "El legado puede consistir en la prestación de modo que el juez adjudica los bienes al adquirente.
de la cosa o en la de algún hecho o servicio:' Aunque el legado, como dijimos antes, Por una parte, la adjudicación no tiene un efecto atributivo, sino sólo
es materia de sucesiones, es recomendable leer los arts. 1391 a 1471 del Código declarativo y, por otra, no se trata de una compraventa, sino de una adjudi-
Civil que lo regulan. cación dictada por una autoridad, en este caso el juez, que tiene la facultad,
de acuerdo con los procedimientos, para hacer la declaración de a quién o a
quiénes se adjudica la propiedad.
3.4.4.2 La cesión de derechos
Otra forma derivada de adquisición de la propiedad es la cesión de derechos, de 3.5 Extensión y limitaciones al derecho de propiedad
manera que, mediante un contrato, el acreedor transfiere los derechos que tiene
contra su deudor a otra persona. 1.a extensión y las limitaciones al derecho de propiedad, presentes desde tiempos
del derecho romano y que se manifiestan a través de las más diversas formas de
¡-,ervidumbre, se han modificado en el derecho moderno.
3.4.4.3 La adjudicación La extensión del derecho de propiedad se ha acotado y las limitaciones, ale-
La adjudicación es una forma declarativa del dominio o de la propiedad, por gando diversas razones, se han incrementado, de tal manera que el derecho de
medio de ella un juez declara que, con anterioridad, una persona ha adquirido el propiedad -otrora expresión del dominio y señorío del hombre sobre las cosas-
\l' ha visto disminuido en algunos casos de manera peligrosa.
dominio de una cosa.
Se puede definir como: En el derecho francés, Bonnecase escribía sobre el contenido positivo y domi -
llio de aplicación del derecho de propiedad de la manera siguiente:
La forma de adquisición del dominio o de la propiedad de una cosa que
consiste en que una autoridad del Estado, facultada para ello, hace in- Para precisar el contenido positivo del derecho de propiedad deben distinguirse var ias
gresar al patrimonio de una persona un derecho cuya titularidad podría ideas: l. En primer lugar, este derecho encuentra su expresión en el conjunto de aclos
corresponder a otra persona, mediante el procedimiento que estipula la ley. materiales y jurídicos, originados por ejercicio del derecho de propiedad. Éste autoriza a 1
propietario a percibir los frutos de la cosa, a servirse de ella y a transformarla o destru ir
la materialmente, a enajenAr o cs lahl rcrr, sobre r lln , dt•n•rhos rc:Jies desmembrados
La adjudicación se presenta en: de la propiedad .. . 2. li/ tl1 '/1 '1 ll11 d 1• {11 llflit•dod w ltllllr/1 '11 11 {1111 lt 'llll'l', l! ll principio, so/m•
cosas corpóreas, 1/llll'll/1'1 11 111111111'1'/'•' i'1'ltl ,,, f1/tlll/1'11 1/iiUIIft.'.\ 1111111 '~ /i<Í II de saber si el
a) La herencia, que no es tan simple como parece porque hace pasar el patrimo- derecho de propicd(/(11'1 1//lllf'/1/t/, 1/, 1 1 .1'1t 1 11rf,· , ~ ~· 11 /111 '~~~~~~ 1111'1'1/IIIII'OS y si exisle11 por
nio del de cujus a los herederos o a quienes tienen derecho de sucederle aun n msiguienl e, las ¡no¡,, ·,/,,/;!J 1/illlltli /11 ~ i11i i!l ¡11111·u•· l'lllll ' • 1' f í 11t: í¡ •111 1111' 1111'. 1a propit•dad
cuando no haya testamento, pues bien sabemos que puede haber sucesión lit l'rar ia, indu s!Ji,d <l llllf •oll u ! 1 1¡¡ [lo_: J., . oill( lií ~ iitÍqÍ~Ifl Í ilr 1 ~ )' ,J1 1 i oiiii ii! '~ J HliHk ll ri.l . 1 1
Ahora bien, el aspecto activo del derecho de propiedad debe ser considerado en aéreo. Sin embargo, más que una extensión podría resultar una limitación, pues las
dos aspectos. En primer lugar, la consideración de que la propiedad de una cosa legislaciones modernas imponen una serie de restricciones al derecho de propiedad
trae aparejada la extensión a lo que es producido por ella y, en segundo lugar, la sobre las riquezas del subsuelo. En el caso de nuestra legislación se tiene la pro-
consideración de que la propiedad de un predio, como bien inmueble, genera o piedad sobre el subsuelo, pero acotada a las limitaciones establecidas en el art. 27
puede generar derechos extensivos hacia el subsuelo y hacia el espacio aéreo. constitucional, que alude a todos aquellos minerales o sustancias que constituyan
depósitos de naturaleza distinta de los componentes normales del terreno, que
3.5.1 Extensión de la propiedad respecto pertenecen a la nación, y es ésta la que tiene su dominio directo y los particulares
sólo podrán explotar estos bienes mediante concesión.
de lo producido por ella
Con respecto al espacio aéreo, esta extensión del derecho de propiedad se h;1
Por regla general, el propietario de una cosa hace suyos los frutos y productos limitado tanto por el avance y necesidad de las comunicaciones aéreas como por el
emanados de ella, de modo que su derecho de propiedad se extiende hacia las m a- .tuge de las telecomunicaciones o comunicaciones satelitales, pues se ha convertido
nifestaciones producidas por la cosa misma, esta extensión es, de alguna manera, en una cuestión de importancia para la seguridad del Estado.
lo que el Código Civil considera como accesión, según lo establecido en su art. 886 En conclusión, la propiedad del espacio aéreo queda fuera del dominio de los
cuando dice: "La propiedad de los bienes da derecho a todo lo que ellos producen, o particulares y se convierte en dominio exclusivo del Estado, pues afecta intereses
se les une o incorpora natural o artificialmente. Este derecho se llama de accesión:' de orden general.
Si la esencia de la accesión es que de dos cosas que se unen resulta una; en el
caso de la producción de frutos o productos procedentes de un bien o cosa se dice
3.5.3 Limitaciones a la propiedad
que de la cosa original surge otra que se independiza, lo que nos pone frente a
una extensión de la propiedad, de modo que el dueño del suelo que produce frutos 1•: 1derecho de propiedad, como quedó dicho, no es un derecho absoluto, pues su-
también lo es de éstos una vez que se han independizado. Ir 1', en nuestra opinión, de una cantidad cada vez mayor de limitaciones de todo
Cuando nos referimos a los frutos y productos no hablamos de accesión, pues 1t po. Por tal razón este derecho, que parecía el más real y absoluto de todos los
no existe unión o incorporación de cosas para formar una sola, sino que los frutos dt•rechos, va sufriendo menoscabo.
son producidos de manera constante por la cosa sin que se altere su naturaleza ni La limitación, según la entendemos, es la carga o abstención que se impone
haya merma y su apropiación es una consecuencia del jus fruendi o goce de la cosa. ,,¡ propietario de un bien para regular o restringir el ejercicio de su derecho en
Por este derecho de goce, el propietario de la cosa que produce frutos adquiere ¡,,.uc'}icio de la colectividad o para que no se ejercite en contra del interés de otros
sobre ellos la propiedad, de modo que puede comerciar y enajenarlos sin que estos ,,,,, iculares.
actos afecten a la cosa principal que los produce. Bonnecase, al referirse a las limitaciones al derecho de propiedad, mencionaba
Los productos, al contrario de los bienes, sí implican una alteración en la forma dt ~de el siglo XIX lo siguiente: "Numerosas limitaciones, que aumentan todos los
sustancial de la cosa e incluso pueden implicar la desintegración en forma paula- tli.r s, se han establecido al derecho de propiedad. En efecto, el Estado continua-
tina aunque su producción constituye actos de dominio sobre el bien mismo. Por llll'rlte establece obstáculos para el ejercicio integral del derecho de propiedad:'
ejemplo, la cría de un animal es un fruto y no altera la sustancia, la piedra obtenida l·:ntre las limitaciones mencionadas por Bonnecase destacan:
de una cantera es un producto y sí disminuye la sustancia de donde proviene. En
el primer caso, el goce del fruto por arrendamiento puede constituir un acto de 1 U m ilaciones derivadas de los derechos del Estado respecto de la propiedad privo
adm inistración mas no de disposición, en tanto que en el caso de productos, como t!u establecidas por disposiciones de derecho público. El propio Bonnecase di ce
la cantera, nos pone frente a un acto de dominio. que hay numerosas limitaciones, pero sólo menciona las siguientes:
n. Limitaciones al derecho de propiedad resultantes de los principios generales del 3. Prohibición de plantar árboles cerca de una heredad ajena, sin guardar la
derecho privado. Éstos pueden ser el abuso del derecho o ejercicio de un derecho, distancia que indica la ley (art. 846).
aunque sea el de propiedad, sin utilidad para su titular y con fines esencial- 4. Limitación del dueño de un a pared que no sea de copropiedad, contigua a
mente nocivos, lo cual incurre en daños y perjuicios. Pero, al lado del abuso finca ajena, para abrir en ella ventanas o huecos para recibir luces (art. 849).
de los derechos, existen límites necesarios al ejercicio de los mismos. 5. Prohibición para tener ventanas para asomarse, ni balcones u otros voladizos
43 semejantes sobre la propiedad del vecino (art. 851).
III. Limitaciones derivadas de las cláusulas de inalienabilidad.
6. Prohibición de que las aguas pluviales del edificio de una propiedad caigan
Las limitaciones al derecho de propiedad se han transformado y aumentado en sobre el suelo o edificio vecino (art. 853). ·
los últimos años; sólo de manera ejemplificativa podemos mencionar las estable-
cidas en el art. 27 constitucional, del cual se desprenden muchas más que están l·:xisten otras limitaciones denominadas servidumbres que, como ya expresamos,
relacionadas con materias que el Estado considera de carácter estratégico, esto es, ~crán objeto de estudio en capítulos subsecuentes.
2. Cuando solamente una de las partes tiene título, y éste es el demandado, con- ~ Los géneros no determinados al entablarse la demanda, pues uno de los ele-
servará la posesión; pero si es el actor la parte que tiene el título, se ordenará mentos de existencia del acto jurídico es el objeto y si el objeto, como en este
que se le restituya el inmueble, a menos que la posesión del adversario sea caso, no existe o no se identifica nos enfrentamos a la nada o una imposibilidad
anterior al título de aquél. jurídica.
3. Cuando ninguna de las partes tiene título, se mantiene al poseedor en posesión, ~ Las cosas unidas a otras por vías de accesión, de acuerdo con lo dispuesto en
sólo si ésta es lo suficientemente caracterizada para conducir a la usucapión. 45 el Código Civil.
·<>- Las cosas muebles perdidas o robadas que un tercero haya adquirido de buena
El estudio de la acción reivindicatoria es fundamental dentro del derecho de pro- fe en almoneda o de comerciante que en mercado público se dedica a la venta
piedad, por ser el medio jurídico para obtener la restitución de un bien inmueble de objetos de la misma especie, sin previo reembolso del precio que se pagó.
que nos pertenece y que se encuentra en poder de otra persona.
En el Digesto se reconocía la rei vindicatio, de donde procede el nombre reivin- Por último, el art. 9° del Código de Procedimientos Civiles, dice:
dicatoria, que significa "vindicación de la cosa". Esta acción, según el Digesto, podía
ejercitarse contra el poseedor de la cosa y contra aquel que se hubiese desprendido Al adquirente con justo título y de buena fe le compete la acción para que, aun cuando
dolosamente de ella, pasándola a manos de un tercero y en contra del posesor fictus. no haya prescrito, le restituya la cosa con sus frutos y accesiones en los términos del
La acción reivindicatoria, como es fácil advertir, es una figura procesal y ma- artículo 4°, el poseedor de mala fe, o el que ten iend o título de igual calidad ha poseído
teria de estudio de otras asignaturas, por lo que nos limitaremos estrictamente por menos tiempo que el actor. No procede esta acción en los casos en que ambas
a expresar su concepto, los requisitos y algunas reglas básicas de acuerdo con el posesiones fuesen dudosas o el demandado tuviere su título registrado y el actor no,
así como contra el legítimo dueño.
Código de Procedimientos Civiles, que ha recogido la tradición romana.
En efecto, de acuerdo con la ley (art. 4° del Código de Procedimientos Civiles
..,, tbre este tema es recomendable verificar el criterio jurisprudencia!, compilado en
pnra el Distrito Federal) la reivindicación compete a quien no está en posesión de
,¡ 1\péndice del Semanario Judicial de la Federación 1917-1985, cuarta parte, que
la cosa, de la cual tiene la propiedad y los efectos de la misma son declarar que el
'ont iene las tesis de la Sala Civil de la Suprema Corte de Justicia de la Nación.
actor tiene dominio sobre ella y le sea entregada por el demandado con sus frutos
y accesiones en los términos prescritos en el Código Civil.
En este precepto se plantean dos situaciones: tener la propiedad de la cosa y
haber perdido la posesión de la misma. En este orden de ideas podemos afirmar
que la acción reivindicatoria constituye la más eficaz defensa de la propiedad; por
medio de ella se hace el reconocimiento del dominio y, en consecuencia, se k
restituye la cosa indebidamente tenida por un tercero.
Ahora bien, pueden ser demandados por reivindicación, aunque no posea n
la cosa, el poseedor que para evitar los efectos de la acción reivindicatoria dejó dr
poseer y el que está obligado a restituir la cosa o su estimación, si la sentencia fuert'
·ondenatoria. El demandado que paga la estimación de la cosa puede ejercitar a
vez la reivindicación (art. 7° del Código de Procedimientos Civiles).
De ac uerdo con lo dispuesto en el art. so del mismo ordenamiento, no puedl' ll
rcivi nd icarse:
·<>- Las cosas que están fu era del comercio, pues no puedt•n formar parte de ning1'111
p;ltrimonio o se r apropiados en benl'fi¡ io dt • 1111 p.itlit tt l.t r.
1. Estudie el cuadro sinóptico siguiente, que corresponde a este capítulo: l. Según lo estudiado en este capítulo, mencione algunos ejemplos de:
a) Ocupación.
Propiedad en las XII Tablas b) Accesión natural.
Progresión Propiedad en tiempos de Gayo y Ulpiano e) Accesión artificial.
histórica Propiedad en tiempos de Justiniano
de la Propiedad en el código de Napoleón d) Frutos industriales.
propiedad Constitución de 1857. Códigos de 1870 y 1884 e) Frutos naturales.
Constitución de 1917. Código civil vigente j ) Frutos civiles.
g) Especificación.
Concepto de propiedad
h) Mezcla y confusión.
Características del derecho de propiedad
Limitaciones al derecho de propiedad 2. Encuentre las diferencias entre una mezcla y una confusión.
3. Enumere algunas disposiciones respecto de la adquisición de animales
Adquisición del dominio a través de la ley por caza o pesca.
Adquisición a través del contrato
111 . Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación y verifique las respues-
tas correctas en el texto de este capítulo:
Propiedad de un tesoro
Ocupación en nuestra legislación Adquisición de animales por caza y pesca
1 Adquisición de propiedad de aguas l. Consistía en una enajenación solemne que se hacía entre ciudadanos
romanos, ante testigos ciudadanos, con un peso y una vara de metal, y
-a
ro
-a
pronunciando palabras que formaban ley para las partes.
Cl) Aluvión
·a. a) La ocupación.
e
Cl.
ro
_J Formas de
adquisición
Formas originarias
de adqmir
la propiedad
Accesión
natural
j Avulsión
Nacimiento de isla
Mutación de cauce de un río
b) Cesión in jure.
e) Mancipium.
de la
d) Adjudicación hecha por el juez.
Accesión Acces1ón artlflc1al de Inmuebles
propiedad
2. Consistía en un simulacro de litigio celebrado ante el magistrado.
Incorporación
Accesión Acces1ón art1f1c1al de muebles Mezcla y confus1ó11 a) Mancipium.
artificial
Acces1ón artif1c1al en nuestra 1
EspeC1f1cac1ón b) Cesión in jure.
e) El uso.
legislación
d) La adjudicación.
Nihil autem ineterest, cum societate, an sine societate res ínter Ahora bien, en el estudio de esta figura es conveniente distinguirla de la co-
aliquos communis sit, nam utroque casu locus est communi
lllldaridad y la sociedad; para ello debemos precisar el concepto de copropiedad.
dividundo iudicio. Cum societate res communis est, veluti ín ter
Nuestra legislación, inspirada en el código civil español, dice:
eos, qui pariter eandem rem emerunt; sine societate communis
est, veluti ínter eos, quibus eadem rem testamento legata est.
1 Iay copropiedad cuando una cosa o un derecho pertenecen pro-indiviso
(Nada importa que la cosa sea com ún a algunos con sociedad, o a varias personas (art. 938, CCF).
sin ella; porque en uno y otro caso tiene lugar el juicio de división
de la cosa común: la cosa es común por razón de sociedad, v. g.
entre los que juntamente compraron una misma cosa: es común sin i 11 una copropiedad, al ser un derecho proindiviso, no hay división material de
sociedad cuando en algún testamento se les legó una misma cosa.) 1'•11l l's. El derecho de los copropietarios carece de división material, de modo que
l1 parte alícuota resulta indispensable para la comprensión de la copropiedad.
Digesto, libro X, Título 3. lli1 ha parte alícuota no es material, sino ideal; sería algo así como la proporcio-
ll.llidad de derecho.
Introducción 1)e esta parte alícuota dice Rafael Rojina Villegas:
La forma típica de propiedad se caracteriza por el dominio que una persona ejerce l ~s una parte ideal determinada desde el punto de vista mental aritmético, en función
sobre una cosa, es decir, en la mayoría de los casos hay un solo propietario; sin de una idea de proporción. Podría decirse que es una parte que sólo se representa
embargo, a veces surge por distintas circunstancias la forma de la copropiedad, mentalmente, que se expresa por un quebrado y que permite establecer sobre cada mo-
la cual admite que dos o más personas tengan conjuntamente el mismo derecho lt·cula de la cosa una participación de todos y cada uno de los copropietarios, cuya
sobre el bien o la cosa y lo ejerzan de modo común. part icipación variará según los derechos de éstos.'
causa, es decir, que por voluntad del testador se disponga que dos o más heredero~> 1,,¡ cop ropiedad, como lo hemos expresado, es el derecho de todos los copro
adquieran derechos sobre una cosa común y así lo acepten, o bien porque la cos,1 ¡d1 1.11 ios sobre el objeto en su totalidad, es decir, cuando una cosa o un derecho
recibida en herencia no admita división. ¡•,tiiiiiiOilia l perlenecen proindiviso a dos o más personas. En la copropiedad, los
De una u otra manera la copropiedad, con todo lo in cómodo que pudi ern
resultar, es un hecho y la ley tiene que admitirlo, rccon<H e• !'lo y ~t·gularlo; :"lllnqut·
H l(otllll 11 Vl lkHn s, C'lllllf/('llllio rlr derecho rivil , lilltlll 11 , 1'""' '"· fvl, ·~ l.u , 19H 2. p. 111.
Lambié n la propia ley puede prever su clcsapark illll 1W11 1til l1 'licln t¡11v d hkn p:1sc· ¡,,,,,¡ 1'1' 1•11 ) -• 1 'lindo p<11· 1\. dr l'i•ll•, 1lr11·c/111
r /1 ) ( · .~ ~ 1 1\ 11 'l( ihc t\n s, llrrn /u¡ r ivil rSfl(llluf ¡ 11/11/111 1'
a l:1 ¡H nplc•cl.ul ele 11 11 :1 sol:\ prrson:1. , ¡¡•lilllt ' l/ii/1/11, ""''1111 , M¡'·x l¡ ¡¡, ! ()(l() , p . 11()
126 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 4. La copropiedad 127
copropietarios no tienen dominio sobre partes determinadas de la cosa, sino que utilización por los demás. La administración de la cosa corresponde a todos
todos tienen un derecho de propiedad sobre todas y cada una de las partes, en en común, aunque cada uno puede tomar por sí solo las medidas necesarias
cierta proporción, denominada parte alícuota. para la conservación de la cosa. La administración y explotación pueden re-
Según lo anterior la cosa no se divide materialmente: los que se dividen son guiarse por mayoría de votos, y semejante regulación surte efecto, igual que
los derechos. Recordemos que la parte alícuota es una parte ideal. una regulación contractual.
La copropiedad no debe confundirse con la propiedad común ni con la colecti- ' ·lodo copropietario puede disponer libremente de su cuota; de la cosa, como
va; la primera recae sobre cosas comunes que no son susceptibles de propiedad pri- una totalidad, pueden disponer todos de manera conjunta.
vada y la segunda pertenece a un sujeto jurídico representativo de la colectividad. Todo copropietario puede exigir en cualquier momento la supresión de la
Algunos juristas, como el español José Castán Tobeñas y el jurista mexicano comunidad.
Ernesto Gutiérrez y González, distinguen la cotitularidad y la copropiedad. La 1.a copropiedad produce pretensiones reales tanto contra los comuneros como
primera se refiere a la comunidad de derechos de crédito u otros, en tanto que la contra los terceros.
segunda sólo se refiere al derecho de propiedad y éste, en su sentido técnico, sólo 1 La copropiedad se adquiere y se pierde como la propiedad exclusiva.4
recae sobre cosas corporales.
Cabe también distinguir entre la copropiedad, para dejar fijo y preciso su
La copropiedad y su evolución
concepto, y la sociedad:
1'1dl'recho de propiedad fue adquiriendo distintas modalidades y formas durante
~ La copropiedad, como ya lo expresamos, puede originarse en una relación 111111 hos años; una de ellas fue la copropiedad, que ha ido evolucionando no sólo
contractual o por un testamento (mortis causa), en tanto que la sociedad sólo 111 ~u aspecto legislativo, sino en diversas manifestaciones, desde su origen ro -
se puede originar contractualmente mediante un solo contrato de sociedad. 111.1110, poco común, hasta las más modernas, como la propiedad en condominio
~ La naturaleza de la copropiedad no deriva de la ley, pues aquélla ya existe y c•l derecho real de tiempo compartido, de los cuales nos ocuparemos en este
ésta, en todo caso, sólo la reconoce; en cambio, la sociedad tiene su origen en IJillulo. .
la ley, pues ésta le da existencia y la regula.
~ La copropiedad busca que varias personas ejerzan sobre el bien los derechos
que otorga la propiedad, es decir, el goce, el uso, el aprovechamiento y la
1.2.1 La copropiedad en el derecho romano
conservación de la cosa. La sociedad, aun cuando utiliza la copropiedad para !'lit•! derecho romano era poco común la copropiedad, de acuerdo con el principio
su explotación, pretende alcanzar un fin preponderantemente económico, per ,¡, 1 :dso: duorum in solidum dominium esse non potest, que Juan Iglesias expresa
mitido por la ley, para el cual se ha constituido. 3 11111tt 1: " ... no es dable la existencia de una propiedad ejercida sobre la misma cosa". 5
Scgún lo anterior, la propiedad es exclusiva, pues una cosa no puede pertenecer
Para precisar la diferencia entre la copropiedad y otros tipos de cotitularidad, el ¡, ,ufitlum a varias personas (Celso). No obstante, es admisible la comunidad de
derecho alemán y su doctrina la distinguían de la manera siguiente: "Si la propic !11 npil'dad por cuotas ideales, esto es, sin atribución de partes físicas.
dad de una cosa corresponde a varias personas en común se tratará de una comu 1.n communio, admitida por los romanos, era la pluralidad de derechos sobre
nidad por cuotas o de una comunidad en mano común. En la duda se presunw !.1 ti11 Sil1a cosa y podía ser, de acuerdo con su procedencia, voluntaria o incidental,
la comunidad por cuotas:' )'ll 1>1'.1 que proviniera de la voluntad o acuerdo de varias personas o de un hecho
La comunidad de propiedad por cuotas se llama copropiedad y las principak:-. il Jtl.ll'gen de la decisión de los sujetos (Communio incidens).
reglas que se le aplican son: l •: n cstc caso tenemos la figura del condominio denominada consortium ínter
fi•tl/1'1 (wmunión universal de bienes), constituida entre los filiifamilae a la muer! e
l. Cada copropietario tiene una cuota fija y se presume la igualdad de cuolas. ll'l/'iiiCJ:
Cada cuota de copropiedad tiene carácter de propiedad y se k nplican las regln:-.
que regulan ésta. Cada uno puede usar la cosa contt'ltl 1'11 l;tJ tlo no lcs iom· In
11 l•11olc't 1 ¡·fus, '1'. l<lpp y M . WolfT, Trotado ril' 111'11'1 '"' o/1•l/, "111 "'' i111 d1 1,1 ~' o sn~·: 10 111 0 111 ·1'', lloS1 11 ,
li 111IC' IIIrlol , 11171, 1'1'· 111 O Id 2.
\ 1· 1 olll l• 111'~ )' ( :111\'11\ 11''/, f.'/¡1!11111111111/n, 1'41111111, l'vlc'•x l. 11, 111'1'1 1'11 lto 1 lf¡l¡ 1 lfr,lo •' l.l .,, ll1' /l 'd111 111111111111 1//, 1111 /11 1' /ll,lflllc/11/11 ·\¡j ~ l lhiilf(lloll\ 1 li,J',I ~ 1 1' ! '11{
Capítulo 4. La copropiedad 129
128 BIENES Y DERECHOS REALES
(Esta acción tiene su origen en la Ley de las XII Tablas; porque queriendo los coherederos di -
El consortium tenía como característica el régimen del ejercicio dominical vidir la cosa común, parecía necesario que se constituyese alguna acción, por la cual las cosas
in solidum y no del ejercicio pro parte. Cada uno de los consortes es dueño de hereditarias se dividiesen entre ellos.) 8
la totalidad y, por ello, tiene pleno derecho de disposición sobre la cosa. Todo
pertenece a todos y el poder íntegro de cada uno sólo se ve limitado por el ius 1•tt la acción familiae erciscundae, el juez podía, mediante la adjudicación, atribuir a
prohibendi del otro condómino. • ,,da uno de los copartícipes la propiedad exclusiva de los bienes puestos en su lote
El régimen del consortium, podemos decir, no fue bien aceptado en Roma, por '' ' ondenar a cada una de las partes a prestaciones personales para con los demás.
6
lo que en la época clásica predominó el régimen de ejercicio pro parte. Sin embargo, no hay uniformidad en la concepción romana de la copropiedad,
La copropiedad era incómoda para los romanos; de hecho, en los antecedentes Jllti'S algunos tratadistas dicen que hay al menos dos concepciones:
romanos se encuentra que los copropietarios podían pactar el permanecer en esa
condición por un tiempo determinado, de lo que resulta que quienes se hallaban ,,¡ La que parte de la división de la cosa. Según esta teoría sobre una misma cosa
en comunidad debían dividir, pues ninguno estaba obligado a permanecer en la recaen varios derechos de propiedad coexistentes, por lo que la cosa debe
indivisión. considerarse dividida, de modo ideal o intelectual, no en forma física.
La división podía ser de común acuerdo mediante el pago realizado por los ¡,¡ La que parte de la división del derecho. Esta teoría plantea que la cosa común
copropietarios para distribuirse el bien del que participaban en la copropiedad. l'S objeto de un derecho único de propiedad dividido por cuotas ideales.
ellos; la cosa no es indivisa. El derecho de cada propietario recae sobre todas y cada puramente intelectual de ésta y puede ejercerlos sin el consentimiento de los
una de las moléculas de la cosa, y en ellas encuentra el derecho de sus copropietarios, demás copropietarios.
en la medida correspondiente a éstos. 9 1
" Las partes ideales de los copropietarios, al no constituir cuerpos ciertos, no
pueden, sin el consentimiento de los condóminos, ejercitar actos materiales o
Según estos juristas la copropiedad termina con la partición de la cosa o por el
jurídicos que impliquen el ejercicio actual e inmediato del derecho de propie-
hecho de que uno de los copropietarios, si son dos, venda o done al otro su parte
dad. Como lo expresa Rojina Villegas, "Todo acto de dominio, tanto jurídico
de la cosa común, o si uno de los copropietarios sucede al otro. Puede también
como material, sólo es válido si se lleva a cabo con consentimiento unánime
terminar sin necesidad de partición si los copropietarios convienen vender al mis-
de todos los copropietarios".
mo tiempo todas sus partes a un comprador único.
'" Todos los copropietarios están autorizados a gozar de la cosa conforme a su
Estos autores mencionan las siguientes especies de indivisión:
destino, sin impedir a los demás copropietarios el uso de su derecho.
a) Sin duración prefijada. La indivisión es un estado esencialmente temporal, des- 1". Los actos de administración de la cosa, con excepción del arrendamiento, se
tinado a cesar un día u otro por una partición. Ejemplos de ello son las indivi- llevarán a cabo por parte de la mayoría y comprenden todos los actos de con-
siones que se producen entre los coherederos llamados a una misma sucesión y servación y uso de la cosa sin alterar su forma, sustancia o destino, de modo
la que existe entre esposos después de la disolución de la comunidad conyugal. que los condóminos o copropietarios deberán contribuir proporcionalmente
a su interés.
b) Convencional. Una convención o acuerdo puede colocar los bienes en estado de
indivisión por un tiempo más o menos largo. Como ocurre con la comunidad •" Cada copropietario podrá demandar, en todo tiempo, la división de la cosa
conyugal, que dura sin partición posible hasta la disolución del matrimonio común y no podrá ser sometido en función de su naturaleza y de su destino
.1 una situación forzosa de indivisión.
o la separación de cuerpos o de bienes. Estos autores plantean que entre co-
herederos, siguiendo el art. 815, inc. 2, del código civil francés, la ley permite
convenir que se permanecerá en la indivisión por un tiempo que no puede 1 11 la teoría de copropiedad se manejan conceptos distintos no sólo en form a
'"t. ilógica, sino también como sinónimos. Esta sinonimia causa cierta confusión
exceder de cinco años, aunque dicha convención puede ser renovada.
e) Perpetua. Esta indivisión es la que está destinada a durar siempre y nunca • !.1 misma se expresa en los siguientes conceptos: copropiedad, condominio, ca
puede pedirse partición, por ello también se le denomina indivisión forzosa. 111111irlad, indivisión y propiedad común, entre otros.
Esta indivisión recae sobre cosas que están destinadas al servicio común d(;
varios propietarios. Por ejemplo: 1A Tipos de copropiedad
l. Callejuelas, pasajes, avenidas y patios comunes a varias casas. 11 ,1)' distintos tipos de copropiedad, los cuales dependen de los criterios que se
2. El suelo y ciertas partes de las casas divididas por pisos entre varios pro lílltl.lll en cuenta para su clasificación. La doctrina jurídica y los tratadistas men -
liU II.III los siguientes tipos:
pietarios.
3. Los muros, las cercas formadas de setos vivos y otras paredes medianeras. 111
1) Voluntarias y forzosas
4.3 Principios de la copropiedad 1;ll 1 11propiedad voluntaria es aquella en la que quienes intervienen pueden hacerla
1 r.· ~ ~~' l'n tre ellos, de acuerdo con el principio fundamental que rige la copropiedad,
De acuerdo con lo expuesto, se pueden enumerar los siguientes principios:
t:t\1 111 el cual nadie está obligado a permanecer en la indivisión. Por consiguien te,
1°. Cada uno de los copropietarios goza de los derechos inherentes a la propiedat 1 "" n v;\ lido el pacto por el cual los copropietarios están obligados a quedarse en
respecto a su parte alícuota ideal, los cuales son comp:1tiblcs con la naturalcí'.l lkll.r indiv isión de manera permanente.
1 '¡1 ,111do se trat a de cosas que por su naturaleza so n indivisibles, es decir, co
' ' qtll ' 110 admiten div isión, pues hacer dirh.1 di vis i<'ln tc ndr f.1 co mo resultado b
'l tvl 1'1 ,1111111 ) 1, 1111'1 '11 , /)n ¡·<illl li vi/, 11 .111.1, M(•x il o, 11l'l'', l ' 111 l" 1d111.1 dv 11 11 v;liot , en ton ces el modo dt · li ' tllilrhll l.t ll'lllltjlll'd.ld es medi :l nlv
1!1 '"'"'"' 1'1 ' 111 1111 1!1 1'1: 11l il <JIIl' p1wd1·r¡ 11!- v.ll .1 r ahtl lns '"l'ltl¡d t: IMiiiN d• '111111111 .u lll 'l'd(), y n l,dt.i
132 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 4. La copropiedad 133
de acuerdo se requiere la intervención judicial, siguiendo los arts. 939 y 940 del
11isos no hay copropiedad, pero existen bienes comunes indispensables para el uso
Código CivilY
de los pisos que sí producen copropiedad forzosa.
La copropiedad forzosa es aquella en que resulta imposible la división o la
Enneccerus dice, con base en la legislación alemana:
venta por la naturaleza de la cosa que la ley reconoce. Aun cuando algunos juristas
mencionan que la copropiedad forzosa es la menos común, un ejemplo cotidiano
La ley distingue entre propiedad de la vivienda y propiedad parcial, según el fin al que
es la copropiedad de áreas comunes (entradas, patios, escaleras, azoteas, drenajes) se destine la parte del edificio que ha de ser objeto de propiedad separada. Si está
de edificios o unidades departamentales. destinado a habitación, puede dar lugar a una propiedad de vivienda, si está destinado
Es importante considerar que en las copropiedades forzosas no hay posibilidad a otros fines (despacho, taller, almacén, tienda, garaje, etc.), puede fundarse sobre ella
de librarse de ellas; un caso que ilustra esto es la copropiedad de pared medianera una propiedad parcial. .. La propiedad de la vivienda contiene en sí dos derechos de do-
o, en general, de paredes comunes entre predios inmuebles, que son construidas minio mutuamente enlazados aunque distintos por su contenido y objeto: la propiedad
abarcando predios o propiedades contiguas, sin conocimiento de quien las cons- separada sobre una determinada habitación y la copropiedad sobre aquellos derechos
truyó. Este tipo de copropiedad forzosa lo regula el art. 952 del Código Civil. De relativos a la finca y demás pertenencias que no son privativos de otros propietarios
la misma manera, el art. 953, en sus fraccs. I, n y m, alude a las paredes divisorias partícipes del mismo inmueble ni pertenecen a terceros, sino que constituyen un
de edificios contiguos, jardines o corrales, así como cercas, vallados y setos vivos patrimonio común poseído en copropiedad por todos los propietarios de viviendas. 12
que dividan los predios rústicos.
Finalmente, el art. 951 del Código Civil dispone que la copropiedad sobre los r) Reguladas y no reguladas
elementos comunes del inmueble no es susceptible de división. El derecho de co-
1.1 t'l primeras son las copropiedades previstas por la ley y las segundas carecen de
propiedad sobre los elementos comunes del inmueble sólo será enajenable, gravable
111\tdación.
o embargable por terceros conjuntamente con el departamento, vivienda, casa o
local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considera un anexo inseparable. 1
) Sobre bienes determinados y sobre una universalidad
b) Temporales y permanentes "' ' copropiedades sobre bienes determinados aquellas cuyo objeto es uno o va-
En virtud de que la copropiedad, en términos generales, es voluntaria, se consider;1 l,,· ~ hicnes considerados individualmente. Por el contrario, las copropiedades que
que en la mayoría de los casos es temporal y el final de la misma será cuando los rr, .u·n sobre una universalidad o un patrimonio, caso que es frecuente en una
copropietarios opten por su terminación, considerando además que nadie puedl' 11 111 ~ 111i sió n hereditaria, son copropiedades sobre una universalidad.
ser obligado a permanecer en copropiedad.
Por otra parte, hay casos de copropiedad forzosa; ésta es permanente, puc~ ) Por acto intervivos y mortis causa
dura de manera indefinida. Por no haber posibilidad física ni jurídica de termina l
11, "' ucrdo con el origen, la copropiedad puede darse a través de un contrato o
la indivisión, como en la medianería que se presenta cuando una pared, zanja o
seto dividen dos predios, no puede establecerse a quién pertenecen los elementos 111111ikslación de la voluntad entre vivos. Por otra parte, la copropiedad puede
divisorios entre predios, por lo que se presume que son comunes y pertenece n i.tl 1;1 1 co mo consecuencia del fallecimiento de una persona que haya dejado testa -
proindiviso a los dueños de ambos predios, considerando los aspectos o signos ex lili.o lllll o inlestada, dando origen, si este es el caso, a una copropiedad mortis causa.
teriores que se toman en cuenta para presumir la copropiedad (arts. 953 y 954, CCI') ,
Cabe decir que en la propiedad que se tenga sobre un edificio, cada uno dr l.b Rógimen de copropiedad
..
los pisos pertenece en pleno dominio a sus distintos propietarios. Respecto de lw.
ll D ice el art. 939: "Los que por cualquier título ti enen el domini o lcgn l <k 1111 :1 lOSa, no pu eden ~<' 1
! :1 t.tlll,ttión jurídica en que se encuentran quienes son copropietarios produce
ll!llt •,nit· de derechos y obligaciones, al menos en dos se ntidos:
ob li gados n co nse r va rl o indivi so, si no en los casos en qu e, pn t· 1.; tll h tllil lhlilllll l<•t. l dr las cosas o 1""
tkl r r lllltllilll'lli dv In le y, el domi ni o es indivisible:' Y l'l :.rl . 'l·lll iiJ\II'J\'1 ' •,¡ <'i d on iiiii O 110 t'S di v i ~i hlr
il) l{t'l.pvclo de la cosa sob re la cual rec:lí.' t'i dt ' " '' lin d t• In•, t opropiclarios.
n !.1 1n•u1 1111 •lll 111 il1 ' 1l'11no dn di vis ión y I<IS pnrtki¡ws 111 1 "' ' 111111'11 IWII • 11 '1"' N1·11 ,1dj1111 1< nd,1 11111)\ 111111
d1 l'il11 · " jllll> nir 111 •1 ~ 11 Vt'lll ;l Y i1 111 lt't'll llll il'ill dJ • 1<11 1111> lit t 11111 J, liilt II '~¡ J.Jo ~u
1) 1 llltil 'llt 'II Po, ' 1' hiJII' y lvl Wn lli , u¡o tl/ , 1' li)'J
134 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 4. La copropiedad 135
b) Respecto del porcentaje o parte alícuota del copropietario y sobre lo cual se JI) Régimen de copropiedad respecto de la parte alícuota:
le atribuyen otros derechos y obligaciones.
~ Los copropietarios tienen propiedad plena sobre la parte alícuota que les
Como dice Gutiérrez y González, siguiendo a Castán Tobeñas, resultan al menos dos corresponda y sobre la de sus frutos y utilidades (art. 950).
grupos de derechos y obligaciones: las relativas a los derechos y deberes de cada co- ~ Si un copropietario pretende enajenar su parte, los demás condueños deben
propietario en relación con la cosa común y las relativas a los derechos y deberes de ser preferidos en relación con terceros para adquirir dicha parte en igualdad
cada copropietario sobre su cuota, parte alícuota ideal, parte indivisa o pro indiviso. de condiciones (derecho del tanto). El art. 950 del Código Civil, en su parte
De lo anterior resultan dos regímenes: final, dice: "Los condueños gozan del derecho del tanto:'
corresponda, a cuyo efecto se les dará aviso de la enajenación. El derecho que este 4.5.1 .2 Derecho de preferencia
artículo concede deberá ejercitarse precisamente dentro de los ocho días siguientes
al aviso. Cuando éste no se haya dado, los colindantes podrán pedir la rescisión del l·:n nuestro sistema legal existe una gama de derechos preferenciales y, en este caso
contrato, dentro de los seis meses contados desde su celebración. particular, existe el derecho de preferencia por el derecho del tanto, es decir, la ley
otorga a quienes tienen el derecho del tanto un derecho preferencial o los coloca
Existen otras disposiciones sobre el derecho del tanto en el Código Civil, como en en una situación de preferencia respecto de terceros para la adquisición de un bien.
materia de arrendamiento (art. 2448- J), contrato de sociedad civil y derecho del Antes de ver su regulación es importante entender el derecho de preferencia
tanto de los socios (art. 2706) y contrato de aparcería en el art. 2750, así como en por su relación y parecido con el derecho del tanto. En efecto, no es lo mismo el
materia de propiedad en condominio. derecho de preferencia que el derecho del tanto, pues este último es el derecho
que tiene el copropietario para adquirir, en igualdad de términos que un tercero,
l.t parte que alguno de los copropietarios quiere enajenar.
4.5.1 .1 El retracto Por otra parte, entendemos por derecho de preferencia:
El derecho de retracto se asocia al derecho del tanto, dado que el retracto se con-
fiere a los titulares del derecho del tanto cuando la oportunidad legal de ejercitar La facultad que se otorga a una persona para que adquiera un derecho
su derecho no se les ha permitido, al no informárseles de la enajenación propalada transmisible, si el titular desea enajenarlo, con preferencia a cualquier otra
y que ésta se hubiere celebrado. En ese caso, el titular del derecho del tanto, al ser persona.
preferido, podrá -y en esto consiste el retracto- subrogarse en los derechos del
adquirente, pues ese carácter hubiera tenido, desde el principio, de haber conocido ltcspecto a la compraventa, sobre el derecho de preferencia el Código Civil esta-
la propalación de la operación correspondiente e intervenir en ella y adquirir lo illt•ce:
ofrecido. 13
Puede estipularse, en el contrato de compraventa, que el vendedor goce del
Se puede entender el retracto como la facultad que tiene una persona de derecho de preferencia por el tanto, para el caso de que el comprador quisiere
subrogarse en los derechos y obligaciones del comprador. Esta facultad se vender la cosa que fue objeto del contrato de compraventa (art. 2303).
concede, entre otros, a los inquilinos de condominios financiados o cons- El plazo para que el vendedor ejerza ese derecho es de tres días para los bienes
truidos por instituciones oficiales. muebles y de diez días si se trata de una cosa inmueble (art. 2304) .
Al que goza del derecho de preferencia se le debe hacer saber de manera fe -
Al retracto se refiere el art. 2448- J del Código Civil para el Distrito Federal de la haciente lo que ofrezcan por la cosa. Si la cosa se vende sin dar este aviso, la
manera siguiente: venta es válida pero el vendedor responderá de los daños y perjuicios causados
(art. 2305) .
En el caso de que el propietario del inmueble arrendado decida enajenarlo, el o los Si se da un plazo para pagar el precio, quien tiene el derecho de preferencia
arrendatarios tendrán derecho a ser preferidos a cualquier tercero en los siguientes 11 0 puede prevalerse de este término si no da las seguridades necesarias de que
términos: pagará el precio al expirar el plazo (art. 2306).
[ ... ] Si el objeto sobre el que se tiene derecho de preferencia se vende en subasta
V. La compra-venta realizada en contravención de lo dispuesto en este artículo oto r
pública, debe hacerse saber al que goza de este derecho del día, hora y lu gar
gará al arrendatario el derecho de demandar daños y perjuicios, sin que la indem
nización por dichos conceptos pueda ser menor a un 50% de las rentas pagadas por vn que se realizará el remate (art. 2307).
,.¡ arrendatario en los últimos doce meses. La acción antes men cionada prescribír:\ 1·:1 derecho adquirido por el pacto de preferencia es intransmisible.
1 '~ \' nta días después de que tenga conocimiento el arrenda i::Jri o de la rea li zació n d ..
1,1111mpraventa respectiva. l'o11 11 linnli za r las cuestiones relativas al derecho del tanto, s<'llo destacaré lo rcl:l
• i11111 tdo ,·on 1:1 renun cia antic ipada al derecho del l:t 11l n
11 1 \ \l''"""g uc7. M~rlfn ,·z. Dcrcr/w civil. 1'111"1<' ,l:•'ll• 'i•tl, /''' o•llol!, '''''"' i11 '!'o•oln /111/rll••• o· illvlllidt•,
Al¡o,tlltOs j 11rist:ts plant ea n qu e ex iste la liht' l !lid ¡ •l1 1111 Jl illll IJili' el SIIJHit'Hi o
1'• 11111 1 ~ lt'• xi< o, .J.OOH , p. IH 1, lilt d .11 dt ·l d t'll 'lllll dl'l l.tlllo l't'lll llt t"k dt · 111.111 1 1 1 ¡•l• lllltli 1111 vt ditlit . <)lltl iJ, p11 1
138 BIEN ES Y DERECHOS REALES Capítulo 4. La copropiedad 139
su parte, opinan que dicha renuncia anticipada no es procedente porque la co- i') La pared divisoria entre patios construida de mampostería presente piedras
propiedad tiene una tendencia natural a desaparecer, pues no es bien vista o n o llamadas pasaderas, que de distancia en distancia salen fuera de la superficie
favorable para la ley. La legislación sobre el derecho del tanto y su correspondiente sólo por un lado de la pared y no por el otro.
derecho de preferencia hace que el derecho de propiedad se vaya concentrando 1) La pared fuere divisoria entre un edificio que forme parte de un jardín, campo,
en una persona al ir teniendo mayor participación en la cosa común, por lo que corral o sitio sin edificio.
la renuncia anticipada a este derecho paralizaría la tendencia a la desaparición t;) Una heredad se halle cerrada o defendida por vallados, cercas o setos vivos y
de la copropiedad. las contiguas no lo estén.
El derecho del tanto se encuentra sujeto a la condición de que la cosa común 11 ) La cerca que encierra completamente una heredad es de distinta especie de la
sea puesta a la venta y, por ello, no puede ser renunciable. En tanto no exista la que tiene la vecina en sus lados contiguos a la primera (art. 954).
pretensión de que el propietario quiera vender no hay necesidad de renunciar,
pues mientras no haya la intención de vender no existe un derecho del tanto al 1 11 los casos señalados se presume que la propiedad de las paredes, cercas, vallados
cual renunciar. ' ' •,ctos pertenecen exclusivamente al dueño de la finca o heredad que tiene a su
L1 vor estos signos exteriores (art. 955).
Las zanjas o acequias abiertas entre heredades se presumen de copropiedad si
4.5.2 Presunción y signos contrarios a la copropiedad
11 o hay título o signo que demuestre lo contrario (art. 956).
Concluiremos este apartado con algunas normas precisas contenidas en el Código Los árboles existentes en cerca de copropiedad o que señalen lindero, son de
Civil sobre la copropiedad. "pro piedad y no pueden ser cortados ni sustituidos con otros sin consentimiento
En general, la ley admite que cuando haya constancia que demuestre quién 1, .1 mbos propietarios, o por decisión judicial pronunciada en juicio contradicto
fabricó la pared que divide los predios, el que la costeó es dueño exclusivo de ella; i !11, l' n caso de desacuerdo de los copropietarios (art. 970).
esto es, si no consta quién la fabricó es de propiedad común (art. 952). 1.os frutos del árbol o del arbusto común y los gastos de su cultivo serán re
De acuerdo con el art. 953, mientras no haya signo exterior que demuestre lo 1'·"' idos por partes iguales entre los copropietarios (art. 971 ).
contrario, se presume que hay copropiedad en los casos siguientes: l{cspecto al edificio que se apoya en una pared común, el dueño puede, al de-
,,,¡,,,rJ o, renunciar o no a la propiedad. En el primer caso, correrán por su cuenta
a) En las paredes divisorias de los edificios contiguos, hasta el punto común de 1.', g.tslos necesarios para evitar o reparar los daños que cause la demolición. En
elevación. 1 ~~·g undo, además de esta obligación, tiene las generales que corresponden a todo
b) En las paredes divisorias de los jardines o corrales, situadas en poblado o en 11111 opi etario (art. 962).
el campo. '1i>do propietario puede alzar la pared de propiedad común, haciéndolo a sus
e) En las cercas, vallados y setos que dividan los predios rústicos. Si las cons K!'' nsas e indemnizando de los perjuicios que cause la obra. De la misma ma-
trucciones no tienen una misma altura, sólo hay presunción de copropiedad "' r 1 s~.· rá n de su cuenta todas las obras de conservación de la pared en la parte
hasta la altura de la construcción menos elevada. 11 ijlll' ésta haya aumentado su altura o espesor, y las que en la parte común sean
,,,_,_,..,,trias, siempre que el deterioro provenga de la mayor altura o espesor que se
Hay signos contrarios a la copropiedad cuando: lt ll l;·' dado a la pared (arts. 964-965).
S1 la pared de propiedad común no puede resistir la elevación, el propietario
a) Hay ventanas o huecos abiertos en la pared divisoria de los edificios. ¡pir quiera levantarla tendrá la obligación de reconstruirla a su costa; y si fuer"
b) Conocidamente toda la pared, vallado, cerca o seto están construidos sobre d tk•' .,,,rio darle mayor espesor, deberá darlo de su suelo. La pared seguirá sie ndo
terreno de una de las fincas y no por mitad entre un a y otra de las dos con 1i ¡l. 1" opkdad común hasta la altura en que lo era antiguamente, aun cuando haya
guas. ,,¡,, t·ddl cada de nuevo a expensas de un o solo, y desde el punto don de comenzó
) La p:11Td soporte las cargas y carreras, pasos y arm.tdtll .1s de una de las pOSl' lrí lllol yor altu ra ser;) de propiedad del quv l.t t•ddlt !'1; l o~> dt••n.t s propieta ri os po
sio tlt ' ~ y 1111 de l:1 con ti gua . 1!i !Í 11 .1dlj11irir en la par!<' nueva l eva nl : tdo~ ¡,,~ .¡, "' lll l'• ¡j, • "l''opicdad pagando
d) 1 .1 1'·"' d d11 1•,'"''' ¡•ntrc palios, jardines y olt.t•, lllt ••lo~d•:s .;~ \1 · tnnslr uid :t dt• fi'"l"llliOII,iiiiH'III l' d v;ll or de la obra y 1.1 111111d ,¡, 1 \' ~ "''',_ ¡,lit 111'110 sohrc l' l lflll'
,,,,,¡¡,, 1.1"'-' 1¡, .tll•.ttdi ll,, 1 ,dg. t 11 .11 i.l 1111.1 MI LI de 1,, l"¡;pl c du.- 1,~,. ' llltbli''.t' d.11lo III •IY'" 1',\ j ll'MII (.11!1. . !)(,¡, 'lttll)
Capítulo 4. La copropiedad 141
140 B IENES Y DERECHOS REALES
ley. Entre los autores que la consideran de esta manera se encuentran Charles
pendiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública,
Demolombe, Jean Marie Pardessus y Pasquale Coppa Zuccari, entre otros.
pertenecieran a distintos propietarios, cada uno de éstos tendrá un derecho singular
y exclusivo de propiedad sobre su departamen to, vivienda, casa o local y, además, un 2. Quienes la relacionan con un derecho de superficie, tendencia que siguieron los
derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios códigos civiles alemán y suizo, además seguida por los juristas Lucci, Galluzzi,
Borsari y Simoncelli, entre otros.
para su adecuado uso o disfrute.
Cada propietario podrá enajenar, hipotecar o gravar en cualquier otra forma su de- 3. Quienes, siguiendo la tendencia estadounidense, la identifican con una socie-
partamento, vivienda, casa o local, sin necesidad de consentimiento de los demás con- dad, pero, como hemos comentado con Ripert, si bien está organizada sobre
dóminos. En la enajenación, gravamen o embargo de un departamento, vivienda, casa un modelo de sociedad, no llega nunca a constituirla.
o local, se entenderán comprendidos invariablemente los derechos sobre los bienes 4. Por último, podemos decir que en la actualidad las posturas acerca de la na-
comunes que le son anexos. turaleza jurídica de la propiedad en condominio se han dispersado, pues casi
El derecho de copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble, sólo será cada autor emite la propia. Unos ven en ella una comunidad de derechos
enajenable, gravable o embargable por terceros, conjuntamente con el departamento, que va desde quienes la consideran una simple copropiedad, hasta los que la
vivienda, casa o local de propiedad exclusiva, respecto del cual se considere anexo
consideran una copropiedad sui géneris en la que hay propiedad exclusiva de
inseparable. La copropiedad sobre los elementos comunes del inmueble no es sus-
un piso o departamento y copropiedad respecto de las partes comunes.
ceptible de división.
Los derechos y obligaciones de los propietarios a que se refiere este precepto se
regirán por las escrituras en que se hubiera establecido el régimen de propiedad, por Con la pretensión de resolver el problema de la naturaleza jurídica de la propiedad
las de compraventa correspondientes, por el Reglamento del Condominio de que se en condominio, el notario francés Claude Thibierge (1957) propone sustituir la
trate, por la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, teoría dualista por una visión más exacta del modo de apropiación de los inmuebles
por las disposiciones de este Código y las demás leyes que fueren aplicables (Gaceta divididos por departamentos.
Oficial del Distrito Federal, 25-05-00).
Las ideas han evolucionado constantemente hacia el acrecentamiento continuo del
La disposición anterior ha recibido críticas por ser larga y confusa, pero eso lo campo de la indivisión. Esta evolución tiende hacia la negación del llamado derecho
de propiedad dividida que recae en los departamentos. Cada propietario será entonces
veremos después. considerado como titular de un derecho único, un derecho de copropiedad indivisa,
De acuerdo con lo anterior, podemos definir la propiedad en condominio o
pero ejerciéndose en una indivisión muy especial que se caracteriza por su organiza-
la propiedad y condominio, más exactamente como: ción. En el campo de los derechos reales esta organización comporta esencialmente
una repartición del uso de las diferentes partes del inmueble. Cada copropietario se
La modalidad del derecho de propiedad por la que su titular tiene, por reserva el uso exclusivo de un local, de una fracción determinada del inmueble común.
una parte, la propiedad exclusiva y singular de un departamento, vivienda, Recibe por otra parte la facultad de usar partes afectadas al uso colectivo, según su
casa o local, como unidad privativa de las que un inmueble consta y, por destino. Es en esto que difiere claramente del derecho personal del arrendatario y de
la otra, una participación en la copropiedad de los elementos comunes de los desmembramientos de la propiedad, como las servidumbres, el usufructo y el de re
dicho inmueble en proporción al valor de la unidad de la cual es titular. cho de uso y habitación tomados en el sentido de los artículos 625 y siguientes del
código civil francés .
discusiones relativas a la preeminencia de loHtkrl'li10s de copropiedad indivisa y de 4.6.3 Reconocimiento legal de la doble manifestación
propiedad dividida, uno en relación con el 0 1ro. 1.o n<:gación del derecho de propiedad de la propiedad
dividida sobre el departamento considerad o en sf, hace inútil la búsqueda de un asiento
material para ese derecho, la concepción propuesta inl rocluce en la copropiedad una El Código Civil, en el art. 951 citado con anterioridad, reconoce este régimen
feliz armonía. La anarquía tradicional se limita a las indivisiones precarias. de propiedad y la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito
Cuando el mantenimiento de la indivisión se justi fi ca por la naturaleza del bien Federal, publicada en el Diario Oficial de la Federación el 31 de diciembre de 1998
común o su afectación, esta perennidad necesita una organización que legitime a su y en la Gaceta oficial del Distrito Federal el 7 de enero de 1999, regula y reconoce
vez la exclusión del artículo 815 del Código Civil Francés. La indivisión forzada está el derecho de propiedad en condominio, donde se expresa la concurrencia tanto
esencialmente organizada. 14 del derecho de propiedad exclusiva de cada unidad que compone un conj unto o
condominio, como la copropiedad en la que participan los distintos propietarios
La postura de Thibierge no resuelve el problema de la naturaleza jurídica atribuida de cada una de las unidades exclusivas, respecto de las áreas o elementos comunes
por la postura dualista, pues afirma que al ejercitar el poder de uso, éste se ejerce del inmueble sujeto a este régimen.
en forma diferente cuando se ejerce sobre el departamento que cuando se aplica Así lo reconoce el art. 951 del Código Civil y el correspondiente art. 3 de la
a los bienes comunes. Con ello, incurre en el mismo vicio de la teoría dualista. l.ey de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito Federal, que dice:
Independientemente de las opiniones vertidas, es una realidad que en el con-
dominio coexisten, por una parte, la propiedad exclusiva de parte de la cosa y, por Se le denominará condominio al grupo de departamentos, viviendas casas, locales o
la otra, la copropiedad; de modo que el titular es propietario de una parte de la naves de inmueble, construidos en forma vertical, horizontal o mixta, para uso habi -
cosa objeto de esta propiedad y copropietario de otra parte distinta de la misma. tacional comercial o de servicios, industrial o mixto susceptible de aprovechamiento
Ambroise Colin y Henri Capitant, refiriéndose a la propiedad en condominio independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél o a la vía pública
o propiedad horizontal, mencionan como características de ésta las siguientes: y que pertenecieran a distintos propietarios, los que tendrán un derecho singular y
exclusivo de propiedad sobre su unidad de propiedad exclusiva y, además un de re-
1•. La yuxtaposición en un mismo objeto de una indivisión y de propiedades cho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble, necesarios
privativas. para su adecuado uso o disfrute (Gaceta Oficial del Distrito Federal, 16 de enero de
2•. A causa de este carácter perpetuo y forzoso de esta indivisión, los propietarios 2003).
de los diferentes departamentos o pisos poseen sobre las partes comunes un
derecho de uso mucho más extenso que los comuneros ordinarios. ;1' ap recia, entonces, en la disposición legal la doble concurrencia de la propiedad
1
3•. Esta indivisión más que perpetua es indeterminada y está subordinada a la t•xd usiva sobre una unidad o departamento y la copropiedad sobre las partes o
existencia de la construcción hecha en el suelo común, ya que en el supuesto 11cas comunes.
de que la construcción sea destruida, la indivisión recae sobre el suelo y cada
propietario podrá pedir la división. 11 .6.3.1 Los bienes considerados de propiedad común
Finalmente, el jurista Felipe Sánchez Román entiende en esta fo rma de copropie- o de copropiedad y bienes de propiedad exclusiva
dad una comunidad especial de bienes, pues en ella hay cosas comunes y cosas 1·1 .1rl. 25 de la Ley de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Distrito /<'¡ ·
referidas al dominio particular de cada propietario. ,/,·mi enuncia los elementos sujetos al régimen de copropiedad:
Se puede apreciar que no es fácil determinar la naturaleza jurídica de la pro
piedad en condominio; en todo caso, podemos afirmar que tiene una naturalcz:t 1, 1·: 1 ter ren o, sótanos, puertas de entrada, fachada, vestíbulos, corredores, csc: t
jurídica especial, la cual implica que hay una propiedad con dominio exclusivo y lnas, patios, jardines, plazas, senderos, calles interiores y en general toda s l.t s
particular y una propiedad común o copropiedad. ,'tn: ~1 s qu e sean de uso general.
11 , l.os loca les destinados a la :tdmini str:tCión , portería y alojami ento del porkm
y los vig il ant es; más los d1 ••, t llhtdo •. ;1 l.1 s in stalacion es gc ncr<llcs y Sl'rvkioH
111 " N II Itt l'ldt"lil j t~ !'ldicn del condomi ni o", en Ciclo di' lllt '" '·' lt ·tln litlll ~ ~olm· el ré~ illll'll tic {ll'llf' i' ·rlwl •' 11
1 011\llll t'S ,
wllt{nlllill ill, M¡'•x lt n , 1'1'/ H, 1'1 ' 10 y N, , C I L ~t l o ¡lt>t
1
1 1\ ll t tlll i ll j\111 '/ rYI11 1iiiH"t, 11/'· d i., pp. \ )() y \'1 1
146 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 4. La copropiedad 147
m. Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan de uso o disfrute cia, destinarla a usos contrarios a su destino, ni hacerlas servir a otros objetos que
común, tales como fosas, pozos, cisternas, tinacos, elevadores, montacargas, los contenidos expresamente en su escritura constitutiva (art. 19).
incineradores, estufas, hornos, bombas y motores, entre otros, así como todo
aquello que se pueda considerar instalaciones generales, obras de seguridad y
ornato. 4.6.3.2 Restricciones de los condóminos y de los habitantes
IV. Los cimientos, estructuras, muros de carga, techos y azoteas de uso general. del condominio
v. Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones
Queda prohibido a los condóminos y, en general, a los habitantes del condominio:
establecidas con tal carácter en la escritura constitutiva y en el reglamento.
a) Realizar acto alguno que afecte la tranquilidad y comodidad de los demás
El derecho de propiedad de cada condómino sobre los bienes comunes será pro-
condóminos y ocupantes, o que comprometa la estabilidad, seguridad, salu-
porcional al indiviso de su propiedad exclusiva, fijada en la escritura constitutiva
bridad o comodidad del condominio, o incurrir en omisiones que produzcan
del condominio (art. 17).
los mismos resultados.
Cada condómino y, en general, los habitantes del condominio podrán usar to-
/1) Efectuar todo acto, en el exterior o en el interior de su unidad de propiedad
dos los bienes comunes y gozar de los servicios e instalaciones generales conforme
exclusiva, que impida o haga ineficaz la operación de los servicios comunes e
a su naturaleza y destino originales, sin restringir o hacer más oneroso el derecho
instalaciones generales, estorbe o dificulte el uso de las áreas comunes o ponga
de los demás, pues de lo contrario se hará acreedor a las sanciones previstas en
en riesgo la seguridad o tranquilidad de los condóminos u ocupantes.
la ley, sin perjuicio de las responsabilidades del orden civil o penal en que pueda
incurrir (art. 18). e) Realizar obras, edificaciones o modificaciones en el interior de unidad de pro-
Antes de hablar de los bienes de propiedad exclusiva del condómino es ne- piedad exclusiva, como abrir claros, puertas o ventanas, entre otras, que afecten
cesario decir que entendemos por condómino a la persona propietaria de una o la estructura, muros de carga u otros elementos esenciales del edificio o que
más unidades de propiedad exclusiva y, para los efectos de la correspondiente ley, puedan perjudicar su estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad.
a la que haya celebrado contrato en virtud del cual, de cumplirse en sus términos, r/) Tratándose de uso habitacional, realizar obras y reparaciones en horario noc-
llegue a ser propietario (art. 15). turno salvo los casos de fuerza mayor. Cuando se trate de uso comercial o de
Ahora bien, el condómino tendrá derecho singular y exclusivo sobre su unidad servicios, industrial o mixto, la asamblea de condóminos acordará los horarios
de propiedad exclusin y derechos de copropiedad sobre los elementos y partes que mejor convengan al destino del condominio.
del condominio que en la escritura constitutiva se consideren comunes (art. 15). ,.¡ Decorar, pintar o realizar obras que modifiquen la fachada o las paredes ex-
Se considerarán partes integrantes del derecho de propiedad y de uso exclusivo teriores desentonando con el conjunto o que contravengan lo establecido por
del condómino los elementos anexos que le correspondan -estacionamiento, la asamblea general.
cuarto de servicio, jaulas de tendido, lavaderos y cualquier otro que no sea elemen f) Derribar o trasplantar árboles, cambiar el uso o naturaleza de las áreas verdes
Lo común- y que forme parte de su unidad de propiedad exclusiva según la escr i en contravención a lo estipulado en la Ley Ambiental del Distrito Federal y en la
lura constitutiva, y éstos no podrán ser objeto de enajenación, arrendamiento o Escritura constitutiva del condominio. Sin embargo, en caso de que los árboles
comodato en forma independiente (art. 16). representen un riesgo para las construcciones o para los condóminos, o bien
El condómino puede usar, gozar y disponer de su unidad de propiedad excl u se encuentren en malas condiciones fitosanitarias de acuerdo al dictamen de la
siva con las limitaciones y modalidades de la ley y las demás que se establezca n Secretaría del Medio Ambiente, la asamblea general determinará las accione~
en la escritura constitutiva y el reglamento. El condómino y su arrendatario o m•)s convenientes a realizar.
cualquier otro cesionario del uso convendrán entre sí quién debe cumplir delc1 t:J 1>elimitar con cualquier tipo de material o pintar señalamientos de exclusivi
minadas obligaciones ante los demás condóminos y en qué caso el usuario tend r,r dnd, en el área de estacionamiento de uso común o en cualquier otra área de
la representación del condómino en las asambleas que se celebren, pero en todo dl'slino común del condominio, excepto las áreas verdes que sí podrán dcli
momento el usuario será solidario de las ohlig:Kio rws dvl ~· ondómino (ar l. 2 1). 111ilarsc para su protección, según acuerde la asamblea o quien ésta desigrw.
C;1da condóm in o, y en genera l los habil.urlt ... dt·l • olldnrr1111io, usarán suu nid.11l l'or ningún motivo se podrá hacer uso de los estacio namientos en las ;\ n•n.'>
ti<' pmpit·d.lllv x¡ h1siv,1 en l'orrna ordvr11Hh1 )' l1.trup111 ,, ~~~~ l'''dl'i'lll , i' Jl 1 OllSi'l 111: 11 dt• uso ¡·on1ú11 pnrn fi11vs distintos.
148 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 4. La copropiedad 149
h) Poseer animales que, por su número, tamaño o naturaleza, afecten las condicio-
2. Comercial o de servicios. Son aquellos en los que las unidades de propie-
nes de seguridad, salubridad o comodidad del condominio o de los condómi-
dad exclusiva están destinadas al giro o servicio que corresponda según su
nos. En todos los casos, los condóminos, sus arrendatarios o cesionarios, serán
actividad.
absolutamente responsables de las acciones de los animales que introduzcan al
3. Industrial. Son aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se
condominio que afecten la limpieza, salubridad y protección o que causen
destinan a actividades propias del ramo.
cualquier daño, molestia, plaga o enfermedades a otros condóminos y habi-
4. Mixtos. Aquellos en donde las unidades de propiedad exclusiva se destinan
tantes del mismo. a dos o más de los usos señalados en los incisos anteriores.
i) Realizar obras en la propiedad exclusiva que puedan poner en peligro la seguri-
dad y estabilidad física del edificio, ocasionando peligro o riesgo a los habitan- e) Destinados a la vivienda de interés social y popular (art. 6).
tes del condominio o que no permitan la conservación de zonas comunes o su
flora, así como las que realicen los condóminos en áreas comunes que afecten l. Los condominios destinados predominantemente a la vivienda de interés
la comunidad de tránsito del condominio; las que implican permanentemente social y/o popular clasificadas como tales de acuerdo con la legislación
el uso de una parte o servicio común, aunque sea a un solo dueño, y las que federal y local en la materia.
demeriten cualquier parte exclusiva de una unidad condominal. 2. Aquellos que, por las características socioeconómicas de sus condóminos,
sean reconocidos como de interés social y/o popular por la autoridad co-
4.6.4 Clasificación de los condominios rrespondiente de acuerdo con los criterios que expida para este efecto.
3. Condominio mixto. Formado por condominios verticales y horizontales, habitacional deberán precisar su separación del resto de las áreas. Asim istttn,
que pueden estar constituidos en grupos de unidades de propiedad exclu cuando se trate de un conjunto condominal, deberán precisarse los límill' ~
siva, como edificios, cuerpos, torres, manzanas, secciones o zonas. de los edificios o de las alas, secciones, zonas o manzanas de los regímenes dt•
wndomin io que lo integran.
1 J Una desc ripción general de las construcciones y de la calidad de los malcriak.~
/1) Por su uso.
t•tnp lcados o que vayan a emplearse.
l . /ln/Jitncion(/ 1. Son ~que ll os en los qtH ' ¡,,., tttt id tHit "• ti~' propiedad cxc lu siv;t 1/J 1.. 1 descripció n de cada unid ad de propiedad exclusiva, número, ubicación,
1 oli11d.ttH i.t s, nwdidas, ;\reas y espacios p:11 .1 t'SI:trionarn ien to, si los htthivr:t,
¡·sl;\ tt destinada s :t l:t viviendo .
qtll ' i11 ltlll'IICIIlt'll
150 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 4. La copropiedad 151
e) El establecimiento de zonas, instalacion es o las adecuaciones para el cumpli- El reglamento es la forma en que los condóminos, dentro de los márgenes que
miento de las normas establecidas para facililar a las personas con discapacidad les otorga la ley, autodeterminan sus propias reglas de convivencia.
el uso del inmueble. Dada la importancia del reglamento para la vida comunitaria del condominio,
j) El valor nominal asignado a cada unidad de propiedad exclusiva y su porcen- la ley establece que la elaboración del mismo será por quienes otorguen la escritura
taje de indiviso en relación con el valor nominal total del inmueble. constitutiva del condominio. Cualquier modificación se acordará en asamblea ge-
g) Las características del condominio, de acuerdo con lo establecido en los arts. neral extraordinaria, a la que deberá asistir por lo menos la mayoría simple de los
5 y 6 de esta ley, así como el destino de cada una de las unidades de propiedad condóminos; pero las resoluciones requerirán un mínimo de votos que representen
exclusiva. 51 % del valor indiviso del condominio.
h) La descripción de los bienes de propiedad común, destino, especificaciones, El contenido mínimo del reglamento, de acuerdo con el art. 53 de la ley, es
ubicación, medidas, componentes y todos aquellos datos que permitan su fácil el siguiente:
identificación.
i) Los casos y condiciones en que pueda ser modificada la escritura constitutiva r. Los derechos, obligaciones y limitaciones a que quedan sujetos los condóminos
del régimen y el reglamento. en el ejercicio del derecho de usar los bienes comunes y los propios;
j) La obligación de los condóminos de contratar póliza de seguro, con compa- 11. El proced imiento para el cobro de las cuotas de los fondos de administración
ñía legalmente autorizada para ello, contra terremoto, inundación, explosión, y mantenimiento, el de reserva, así como las extraordinarias;
incendio y con cobertura contra daños a terceros cubriéndose el importe de ur. El monto y la periodicidad del cobro de las cuotas de los fondos de adminis-
la prima en proporción del indiviso que corresponda a cada uno de ellos. tración y mantenimiento y el de reserva;
IV. Las medidas convenientes para la mejor administración, mantenimiento y ope-
k) Al apéndice de la escritura se agregarán, debidamente certificados, el plano
ración del condominio;
general, la memoria técnica y los planos correspondientes a cada una de las
v. Las disposiciones necesarias que propicien la integración, organización y desa-
unidades de propiedad exclusiva, planos de las instalaciones hidráulicas, eléc-
rrollo de la comunidad;
tricas, estructurales, gas y áreas comunes; así como el reglamento, certificado
vr. Los criterios generales a los que se sujetará el administrador para la contratación
también por fedatario público.
a terceros de locales, espacios o instalaciones de propiedad común que sean
1) La escritura constitutiva del régimen de propiedad en condominio de inmue- objeto de arrendamiento o comodato;
bles, así como los contratos de traslación de dominio y demás actos que afee · VII. El tipo de asambleas que se realizarán de acuerdo a lo establecido en el art. 3 1
Len la propiedad o el dominio de estos inmuebles, además de cumplir con los de esta ley;
requisitos y presupuestos de esta ley, deberán inscribirse en el Registro Público vnr. El tipo de administración conforme a lo establecido en el art. 37 de esta ley;
de la Propiedad. rx. Otras obligaciones y requisitos para el administrador y los miembros del com i1(·
de vigilancia, además de lo establecido por esta ley;
x. Causas para la remoción o rescisión del contrato del administrador y de los
4.6.5.1 El reglamento del condominio miembros del comité de vigilancia;
l~cs ulla imposible en la constitución del régimen de propiedad en condominio xr. Las bases para la modificación del reglamento conforme a lo establecido en la
escritura constitutiva;
prever detalladamente todo el cúmulo de circunstancias y supuestos que den
vn n d el régimen condominal, dado que las relaciones jurídicas a que da lug;ll xtr. El establecimiento de medidas provisionales en los casos de ausencia tempora l
del administrador;
so n múltiples, entre las que destacan las relaciones jurídicas de los propietariw.
x11r. La determinación de criterios para el uso de las áreas comunes, especialm cllll'
lOI1 respecto a las unidades d e propiedad exclusiva, la copropiedad que tienen l'tl
para aquéllas que deban destinarse exclusivamente a personas con discapac idad ,
l omú n co n Jos demás condóminos, las relaciones entre cada condómino y los (ll
ya sean condóminos o familiares que habiten con ellos;
ga nos de adminislración y vigilancia, las relaciones entre los condóminos y tod.t •. xtv. Determinar, en su caso, las medidas y limitaciones para poseer animales en l .t ~
l.t ~ rdacioncs jurídicas personales derivadas de l.1 l'~ltn h.t y 'ot idiana conviwtH 111 unidades de propi edad exclusiva o áreas comunes; si el reglamento fuere omiw,
¡• ttlrc los habitantes del condom inio. la asamblea de co ndómi nos resolverá lo co ndu ce nt e;
1 ),¡d,l l'SI.I U)lltpl\'jid.ld, dtl•gl.tlllt'IIIO dtl tll tll.k•ttllltlll 111.' 111" i.t l.tn·,¡ d e Sllpltt "~ v. 1 .1.~ .l Jlll ti;ll io ta·~ pa1.1 la co nslill! Ción dt • lm lcHI.In•, cll' mantcnimil'lllo y ad1111
l,p, tlt:lkknda!l )' l.tgtttl •; ¡p u; l.t ptnl•i.t In pll• .!1' p tH io o 1 lll'.ll.tc 11111 y d, · tc'~c·1 v. t;
Capítulo 4. La copropiedad 153
152 BIENES Y DERECHOS REALES
La determinación de criterios para asuntos que requieran una mayoría especial El derecho del tanto de los copropietarios tendrá prioridad sobre el derecho de prefe-
XVI.
rencia del arrendatario. Tratándose de la venta de una unidad de propiedad exclusiva
en caso de votación y no previstos en esta ley;
dada en arrendamiento, se estará a lo siguiente:
XVII.
Las bases para la Integración del Programa 1nterno de Protección Civil. Así
como, en su caso, la conformación de Comités de Protección Civil y de Segu- a) Si existieran dos o más copropietarios interesados en hacer uso del derecho del
ridad Pública; tanto, se preferirá al de mayor antigüedad.
XVIII.
La tabla de valores e indivisos del condominio; cuando dichos valores o indivi- b) En caso de que existieren dos o más copropietarios con la misma antigüedad ten -
sos se modifiquen por reformas a la escritura constitutiva, la mencionada tabla drá derecho el que notifique fehacientemente al ofertante en primer término su
deberá actualizarse; y voluntad de hacer uso de ese derecho.
Las materias que le reservan la escritura constitutiva y la presente ley. e) En caso de duda o controversia la Procuraduría Social intervendrá sometiendo el
XIX.
con fl icto al arbitraje.
En caso de que no existiera interés por parte de los copropietarios de la unidad
4.6.5.2 Las cuotas previstas para gastos condom inal, y una vez vencido el término de 15 días a partir de la notificación
para ejercitar ese derecho, pasará este beneficio al arrendatario debiéndose estar
y obligaciones comunes
a lo siguiente:
De acuerdo con el art. 56 de la ley, cada condómino o los habitantes del condo -
minio están obligados a cubrir de manera puntual las cuotas que se señalan en r. Si la unidad de propiedad exclusiva está destinada a un uso distinto al habita-
el Capítulo n, salvo lo dispuesto en el Título v de la ley, que se establecen para: ciona l, se aplicará lo dispuesto por el art. 2447 del Código Civil para el Distrito
Federal y demás disposiciones relacionadas, en cuanto no contravengan las
disposiciones de esta ley. 15
1. Constituir el fondo de administración y mantenimiento destinado a cubrir
II. Si la unidad de propiedad exclusiva está destinada a casa habitación se estará
el gasto corriente que se genere en la administración, operación y servicios a los términos siguientes:
no individualizados de las áreas comunes del condominio. El importe de las
cuotas a cargo de cada condómino se establecerá distribuyendo los gastos en a. En todos los casos el condómino deberá dar aviso por escrito al arrendata
proporción al porcentaje de indiviso que represente cada unidad de propiedad rio de su deseo de vender su unidad de propiedad exclusiva, precisando el
precio, términos, condiciones y modalidades de la venta;
exclusiva. b. El arrendatario dispondrá de quince días naturales para dar aviso por escr it o
11 . Constituir el fondo de reserva destinado a cubrir los gastos de herramientas,
al arrendador de su voluntad de ejercitar el derecho de preferencia que se
materiales, implementos, maquinarias y mano de obra para obras de mante- consigna en este artículo en los términos y condiciones de la oferta, exhi
nimiento y reparaciones mayores. biendo para ello las cantidades exigibles al momento de la aceptación de la
111 .
Para gastos extraordinarios cuando: el fondo de administración, así como el oferta, conforme a las condiciones señaladas en ésta;
de reserva, no sean suficientes; en todos los casos el importe de las cuotas c. En caso de que el arrendador cambie cualquiera de los términos de oíerta
·orrespondientes se establecerán en proporción al porcentaje del indiviso qu~· inicial, estará obligado a dar un nuevo aviso por escrito al arrendatario,
quien a partir de ese momento dispondrá de un nuevo plazo de quince dla s
represente cada unidad de propiedad exclusiva. naturales. Si el cambio se refiere al precio, el arrendador sólo estará ob ligado
a dar este nuevo aviso cuando el incremento o decremento del mismo Sl'· '
<:omo regla general, de acuerdo con el art. 56 de la ley, cada condómino o en de más de un diez por ciento;
gt:neral los habitantes del condominio están obligados a cubrir estas cuotas pun d. La compraventa realizada en contravención de lo dispuesto en este articulo
será nula y los notarios incurrirán en responsabilidad en los términos dl' !,1
tualmenle.
1 ~ 1:1 .111 . 2'1~ 7 del Código Civil para el Distrito Federal seftala: "En los arrendamientos qu e han di''"""
4.6.5.3 El derecho de tanto y el derecho do preferencia 1111'1' dt· 11 \'S ;11\os, li ene el arrend atario derecho. si e, ¡ ~ ni corriente en el pago de las rcnlas, o q1w 1' 11
i¡:u, dd .ll l d1· ll liHiili o n l' ~. Sl' le prefiera a olro Ílll <'''''·'"" 1'11 ¡•l nu evo arrcndamknlo dd Íllllllll'l>l1 •
1k ,Hiu : rdo con 1.1 k y ~t· tonficrt' :11 ;\11\'IIII.ILttllt 1111 •k'''l111 ¡tll'lvn·nle P·"·' .1d "' "'"11·11 1:"'•"·' 'i""'"'
d1 ·l d1 '11 'd11> d•· ¡>n·li:rt'lll i.1 ' ' 1 1 1'' "1"' 1.11 '" wndr1 ,.¡ lllllllll'hl•· '""'""'',¡"·
1 1¡ol io •illd n" 1 11 In 111111 1111 1'1 111' lo d h J>IH "olll 1 11 1· ! o1 11 ' 11 1 .¡ , 1 •oll , 111 lign"
lj\11111 lo dlll ' lld ,\dll , d1 ,\llll_'idOIOI\ lll '•l)•,llilll\1 (1!!'1 , ¿; )
Capítulo 4. La copropiedad 155
154 B IENES Y DERECHOS REALES
ley de la materia, cuando se acredite su dolo o mala fe en el acto en el que 1. Serán presididas por quien design e l;¡ asamblea, contará con un secretario cuya
intervengan, excepto cuando el vendedor declare que el inmueble no está función será desempeñada por el administrador o, a falta de éste, por disposición
arrendado. expresa sobre el particular en el reglamento o por quien nombre la asamblea y
con escrutadores señalados por la m isma;
Las acciones de nulidad y de responsabilidad notarial, prescriben a los tres meses n. Las resoluciones de la asamblea se tomarán por mayoría simple de votos pre-
contados a partir de que el arrendatario tuvo conocimiento de la realización de la sentes, excepto en los casos en que la presente ley, la escritura constitutiva o el
compraventa. reglamento establezcan una mayoría especial;
El comprador de buena fe tendrá el derecho de demandar daños y perjuicios Ill . Cada condómino gozará de un número de votos igual al porcentaje de indiviso
contra el vendedor que haya actuado ocultando el arrendamiento. que su unidad de propiedad exclusiva represente en el total del valor del condo-
El derecho del arrendatario precluirá 16 cuando éste no cumpla con las condiciones minio establecido en la escritura constitutiva; [ .. . ]
establecidas en los incisos II y m. En caso de controversia derivada de la interpretación IV. Derogada;
de los incisos anteriores, la Procuraduría podrá intervenir en amigable composición v. La votación será nominal y directa. El reglamento podrá facultar la represen-
o mediante juicio arbitral de conformidad al artículo 65. tación, pero en ningún caso una sola persona podrá representar a más de dos
condóm inos, con carta poder simple. En ningún caso el administrador podrá
4.6.6 Organización y administración de los condominios representar a un condómino, en las asambleas;
V!. Cuando un condómino o habitante sea designado adm inistrador, miembro del
De acuerdo con la ley, el órgano supremo del condominio es la asamblea general
comité de administración o del comité de vigilancia, deberá acreditar a la asam-
de condóminos. En la asamblea se tratan, discuten y resuelven asuntos de interés blea el cumplimiento de sus obligaciones respecto del condominio, desde el inicio
común (art. 2). y durante la totalidad de su gestión;
Las asambleas generales, por su tipo, podrán ser (art. 31) : VIL En los casos de que sólo un condómino represente más de 50 por ciento de los
votos y los condóminos restantes no asistan a la asamblea general, previa noti-
1. Ordinarias, que se celebrarán cada seis meses teniendo como finalidad infor- ficación de la convocatoria de acuerdo a esta ley, la asamblea podrá celebrarse
mar el estado que guarda la administración del condominio, así como tratar en los términos del artículo 34, fracción IV;
los asuntos concernientes al mismo. VIII. Cuando un solo condómino represente más del 50 por ciento de votos y asista
11 . Extraordinarias, que se celebrarán cuando haya asuntos de carácter urgente que el resto del valor total de votos del condominio se requerirá, cuando menos, la
atender y cuando se trate de los siguientes asuntos conforme a lo establecido mitad de los votos restantes para que sean válidos los acuerdos. De no asistir
en esta ley: cualquier modificación a la escritura constitutiva del régimen o cuando menos el 75 por ciento del valor total del condominio procederá la
su reglamento; para la extinción voluntaria del régimen; para realizar obras segunda convocatoria de asamblea general, en la cual para que sean válidos
nuevas; para acordar lo conducente en caso de destrucción, ruina o recons- los acuerdos se requerirá cuando menos del 75 por ciento de los votos de los
trucción. asistentes. Cuando no se llegue a acuerdo válido, el condómino mayoritario o
el grupo minoritario podrá someter la discrepancia en los términos del Título
Las asambleas generales se regirán por las siguientes disposiciones (art. 33): Cuarto, Capítulo IV, de esta ley;
tx. El secretario de la asamblea deberá asentar el acta de la misma en el libro de
-- actas que para tal efecto haya autorizado la Procuraduría. Las actas, por su parte,
16 "!>recl usión" procede de la palabra latina praecludo, que quiere decir cerrar, obstruir. La preclusió11
tiene el significado de "extinción de facultades, de actuar válidamente en un proceso determinado t' l l serán firmadas por el presidente y el secretario, por los miembros del comité d"
fun ción del tiempo tran scurrido". El maestro Giuseppe Chiovenda seíi.ala tres supuestos de preclusi(lll vigilancia, que asistieren y los condóminos que así lo solicitasen; y
u) Por haber transcurrido el lapso legalmente hábil para efectuar el acto de que se trate, sin qu<· \11 x. El administrador tendrá siempre a la vista de los condóminos el libro de actas
parle a quien incumbia lo haya realizado (preclusión por inoperancia) . y les informará por escrito a cada uno las resoluciones que adopte la asam bka .
/1) Por haber ejecutado el acto en cuestión dentro de la oporlLinidad legal, por la parte dotada tk \11 Si el acuerdo de la asamblea general:
lút tillad procesal para hacerlo (se co noce como< ons11111 ;1\ ió11).
) 1.•1 prn lusión por in co mpatibilidad cuando, dl'·' l''" '' d1 • l'jl ' l 111 ,11111 1'1111111 o l'j~rc id a la fa cultad p111
1 o) Modifica la escritura constitutiva del condominio, el acl:J se prolocoli1.ólt.'l
\.1 1'•"''' lt')\•i\1\H'I\I t' :tpla , \'\\ ,1 mi :-111.1 ('kll1'1.1 11 !1111>1 .¡, • ¡,., 111" 111111 •1• lo dv modo i111 OIIJ.II 111'1111
1 .11 1l t' l'cdat ;¡ rio y se insc ribirá en el l ~r¡·,hlm 1)(¡blico de la Propiedad .
11 " 1""'"'" 11111 11"•1'''1In ,d prlll\1'111 1l/11 /cHII/1/rl /1111111111 ,\1.•1/11111". l'111 111.1 , \ INA M, M•'•x li o, I HHI
/1) 1\. lc ulillc,l c•ltq;I. II IH'Illo, c•l ac l.l M' jllillo 1111l1 .11 ;'¡ <llllt•!rd,ll.llio pt'tl,lito
1'11 11 ''l )' 111111
Capítulo 4. La copropiedad 157
156 B IENES Y DERECHOS REALES
eléctrica y otros bienes necesarios para los se rvicios, instalaciones y áreas co-
De conformidad con el art. 32 de la ley, se pueden celebrar otro tipo de asambleas, munes, dividiendo el importe del con sum o de acuerdo a lo establecido en esta
ley;
siempre sujetas a la asamblea general:
VIL Realizar las obras necesarias en los términos de la fracción I del artículo 28 de
comité de administración del mismo; fondos de mantenimiento y administración y el de reserva, así como el de las
n. Las de sección o grupo, que se celebrarán cuando el condominio se compone de cuotas extraordinarias de acuerdo a los procedimientos y periodicidad estable-
diferentes edificios, alas, secciones, zonas, manzanas, entradas y áreas en donde cidos por la asamblea general;
se tratarán asuntos de áreas internas en común que sólo dan servicio o sirven a x. Efectuar los gastos de mantenimiento y administración del condom inio, con
las mismas; serán convocadas de acuerdo a lo establecido en el art. 34 de esta ley cargo al fondo correspond iente, en los términos del reglamento del condominio;
y sus determinaciones en ningún caso podrán contravenir o afectar las decisiones xr. Otorgar recibo por cualquier pago que reciba;
XII. Entregar mensualmente a cada condómino, recabando constancia de quien lo
de la asamblea general del condominio; y
m. Las asambleas generales de condóminos del conjunto condominal, las cuales serán reciba, un estado de cuenta del co ndom inio que muestre:
opcionales a las asambleas de administradores. En dichas asambleas se podrá elegir
a) Relación pormenor izada de ingresos y egresos del mes anterior;
el comité de administración y el comité de vigilancia del conjunto condominal. De
b) Detalle de las aportaciones y cuotas pendientes. El administrador tendrá a
igual modo, se podrá tratar cualquier asunto relacionado con las áreas comunes del
disposición de los condóminos que lo soliciten, una relación pormenorizada
conjunto condominal y serán convocadas en los términos del art. 34 de esta ley.
de los mismos.
Sin perjuicio de las disposiciones aplicables a las asambleas de condóminos,
e) Saldo y fines para los que se destinarán los fondos el mes siguiente;
éstos podrán acordar otros mecanismos y fo rmas para tomar decisiones y acuerdos
d) Saldo de las cuentas bancarias, de los recursos en inversiones, con mención
para la mejor administración de los condominios.
de intereses; y
e) Relación detallada de las cuotas por pagar a los proveedores de bienes y/o
4.6.6.1 El administrador servicios del condominio.
<:o rrcsponde a la asamblea, como órgano máximo, nombrar y remover libremen - XIII. Convocar a asambleas en los términos establecidos en esta ley y el reglamento;
tl' al administrador y este nombramiento recae en la persona física o moral que X IV. Representar a los condóminos para la contratación a terceros de los locales,
designe la asamblea general. espacios o instalaciones de propiedad común que sean objeto de arrendamiento,
Corresponde al administrador, de acuerdo con el art. 43 de la ley: comodato o que se destinen al comercio ajustándose a lo establecido por las
leyes correspondientes y el reglamento;
1. Llevar el libro de actas de asamblea, debidamente autorizado por la Procura xv. Cuidar con la debida observancia de las disposiciones de esta ley, el cumpli
duría; miento del reglamento y de la escritura constitutiva;
11. Cuidar y vigilar los bienes del condominio y los servicios comunes, promovl'l xvr. Exigir, con la representación de los demás condóminos, el cumplimiento de las
la integración, organización y desarrollo de la comunidad. Entre los servicio~ disposiciones de esta ley y el reglamento. Solicitando en su caso el apoyo de la
comunes están comprendidos los que a su vez sean comunes con otros condo autoridad que corresponda;
minios; x v 11. En relación con los bienes comunes del condominio, el administrador tend r;\
111. Representar y llevar las decisiones tomadas en la asamblea general de los co11 facu ltades generales para pleitos, cobranzas y actos de administración de bienes,
dóminos respectivos a las asambleas de los administradores; incluyendo a aquellas que requieran cláusula especial conforme a la ley;
1v. Recabar y conservar los libros y la documentación relacionada con el condon11 En caso de fallecimiento del administrador o por su ausencia por más de tres
nio, mi smos que en todo tiempo podr;\n sa consultad os por los condóminm , meses sin previo aviso, el comité de vigilancia podrá asumir estas facultades ;
v. i\l cnder la opera ción ad ecuada y dilit'll k de !.1 •. 111\t.ii.H.iones y se rvi cio:-. gt hasta en tanto se designe un nuevo administrador.
nc ra le ~;
x v 111. Cum pi ir con las disposiciones dictadas por la Ley de Protección Ci vi 1 y s11
VI t{l·illi 'l.l1 t o do ~ lo•, ,H tos ¡k .Hii ni 111 ~ 11 .u l1 111 1' • 1111 1••·' ' "' ' ' 11111 t¡lll' ¡•l ¡ olldOI\1111111 1 ¡·gl.i iil i"ll l o ;
11''!1111 '111 1'11 1oii S .111 '1 1'• IIIIIIIIIH '~, 11'•1 11111111 1 IIIIÍI ¡i \[11 , J '1 111\ ll lll '.ill l d1• !.1 1'11 1''1', 1,1
Capítulo 4. La copropiedad 159
158 B IENES Y DERECHOS REALES
Iniciar los procedimientos administrativos o judiciales que procedan contra los de personas que viven a expensas de los condóminos cumplidos, lo que genera
XIX.
condóminos que incumplan con sus obligaciones e incurran en violaciones a cantidad de problemas de convivencia y el deterioro grave de áreas comunes sin
la presente ley, a la escritura constitutiva y al reglamento; mantenimiento. De hecho, los órganos de administración y vigilancia establecidos
XX.
Realizar las demás funciones y cumplir con las obligaciones que establezcan a en la ley poco pueden hacer en la realidad para promover esta cultura.
su cargo la escritura constitutiva, el reglamento, la presente ley, y demás dispo- En nuestro país, la cultura condominal simplemente no existe y se cometen
siciones legales aplicables, solicitando, en su caso, el apoyo de la Procuraduría entre condóminos verdaderos abusos, los cuales son tolerados por los condóminos,
para su cumplimiento; por los órganos de administración y vigilancia y, lo que es más grave aún, por las
XXI.
Impulsar y promover, por lo menos una vez cada seis meses en coordinación autoridades, verdaderos responsables de la ausencia de la cultura condominal.
con la Procuraduría, una jornada de difusión e instrumentación de los princi-
Las sanciones contempladas en los arts. 86 al 89 son letra muerta.
pios básicos que componen la cultura condominal.
XXII .
El administrador del condominio deberá poner a disposición de la asamblea,
el respectivo libro de actas debidamente autorizado, cuando ésta se haya con- 4.6.6.4 Destrucción, ruina y reconstrucción
vocado en los términos que para tal efecto establece la ley. del condominio
"S i el inmueble sujeto al Régimen de Propiedad en Condominio estuviera en estado
4.6.6.2 Comité de vigilancia 1uinoso o se destruyera en su totalidad o en una proporción que represente más
El comité de vigilancia estará integrado por dos o hasta cinco condóminos, de- dd 35% de su valor, sin considerar el valor del terreno y según peritaje practicado
pendiendo del número de unidades de propiedad exclusiva, designándose de entre por las autoridades competentes o por una institución financiera autorizada, se
ellos un presidente y de uno a cuatro vocales sucesivamente, quienes actuarán de podrá acordar en asamblea general extraordinaria con la asistencia mínima de la
manera colegiada. Una minoría que represente por lo menos 25% del número tota l 11 1;1yoría simple del total de condóminos y por un mínimo de votos que representen
de condóminos tendrá derecho a designar a uno de los vocales (art. 47). 1'1 'i l% del valor total del condominio y la mayoría simple del número total de
1 ondóminos", podrá acordar la reconstrucción de las partes comunes o su venta o
Las funciones del comité de vigilancia consisten, en términos generales, en
vigilar las actividades realizadas por el administrador. !.1 t'X tinción total del régimen.
Entre las actividades específicas, enunciadas por el art. 49 de la ley, destaca n Si la decisión es la reconstrucción del inmueble,
vigilancia, supervisión, verificación y emisión del dictamen de los estados de cuenln
cada condómino estará obligado a costear la reparación de su unidad de propiedad
del administrador, así como convocar a asamblea cuando el administrador no lt'
('Xcl usiva y todos ellos se obligarán a pagar la reparación de las partes comunes, en la
ha ga y cubrir las funciones de éste en los casos previstos en la ley. proporción que les corresponda de acuerdo al valor establecido en la escritura cons-
1itutiva. Los condóminos minoritarios que decidan no llevar a cabo la reconstrucción
dt'bcrán enajenar sus derechos de propiedad, en un plazo de noventa días, al valor
4.6.6.3 De la cultura condominal
dl'l avalúo practicado por las autoridades competentes o una institución bancaria au
"Se entiende por cultura condominal todo aquello que contribuya a generar 1." tmizada. Pero si la unidad de propiedad exclusiva se hubiere destruido totalmente, la
;lcciones y actitudes que permitan, en sana convivencia, el cumplimiento del oh 111;1yoría de los condóminos podrá decidir sobre la extinción parcial del régimen , si
jclivo del régimen de propiedad en condominio. Entendiéndose como eleme nt m l.1 naturaleza del condominio y la normatividad aplicable lo permiten, en cuyo caso
necesarios: el respeto y la tolerancia; la responsabilidad y cumplimiento; la l 1' '•1' deberá indemnizar al condómino por la extinción de sus derechos de copropiedad .
lhib y l.1 vid.1 v11 1 nlldnlllinio es un vl,1 '1 '"-''• . 11111 '" •.n n nhund.lllii'S lo:-. ,.,~~~
160 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 4. La copropiedad 161
Por otra parte, se habla de áreas y bienes comunes sin considerar que ambos Los contratos de tiempo compartido se pueden entender como aquellos en
son bienes comunes. Asimismo, abundan errores no sólo de técnica jurídica -lo los que una de las partes otorga el uso y goce por uno o varios periodos -gene-
cual es lamentable-, sino de redacción, como problemas de concordancia, acen- ralmente una semana al año- de una unidad habitacional amueblada. Además
tuación, sintaxis, ortografía y, en general, de construcción gramatical, lo que sólo de la obligación de prestar servicios dependientes o independientes de las cosas,
revela el analfabetismo de los legisladores y su nula capacidad técnica jurídica para así como el establecimiento del régimen administrativo para la administración del
la construcción de leyes. conjunto o unidad habitacional y la otra parte, quienes llevan a cabo dichos con-
Una ciudad, sede de los poderes federales y en la que podemos encontrar todas tratos obligan al pago de un precio cierto y en dinero, más un pago periódico de
las muestras de riqueza cultural, no merece este tipo de leyes, pues la ley no se cuotas para la administración, mantenimiento, reparación y mejoras. La duración
encuentra no sólo en la forma, sino también en cuanto al contenido, a la altura de del tiempo compartido puede llegar a ser, en algunos casos, hasta por 99 años.
las grandes y apremiantes necesidades que tiene nuestra ciudad en esta materia. En términos generales, el contrato de tiempo compartido es de adhesión, atípico,
Requerimos, dada la cantidad de condominios existentes en nuestra ciudad, /Ji lateral, oneroso, de tracto sucesivo y no formal, es decir, la ley no hace exigencias,
una legislación moderna que cumpla y se adapte a las necesidades del caso, que ,\Lmque en algunos países se exige o se pretende exigir cierta formalidad.
esté elaborada de manera responsable y con conocimiento de las necesidades so- Ahora bien, la pregunta importante de fondo y, por ello, de este capítulo, es: cuál
ciales; pero, sobre todo, necesitamos una ley que favorezca y haga factible una vida vs la naturaleza jurídica del tiempo compartido. Podemos responder que en nuestro
en condominio digna, donde prevalezca el sentido comunitario, en un marco de país existen pocos estudios al respecto, aunque en otros países, como Argentina,
respeto y tolerancia, responsabilidad y participación, así como de solidaridad y l·: spaña, Francia, Grecia y Portugal, ya existen algunos avances.
aceptación mutua. Estos avances o reflexiones sobre la naturaleza jurídica del tiempo compar-
El deterioro de la vida en condominio es un hecho, pues priva la anarquía y tido, dado el silencio de la ley o carencia de legislación específica, se encuentran
la decadencia tanto material como social. divididos en la doctrina en, al menos, dos posturas:
La ley tiene el reto de ser un factor que contribuya con la construcción de una
vida digna, no sólo a través de directrices primarias, sino sobre todo mediante u) Quienes afirman que el tiempo compartido es un derecho personal, donde se
normativas subsidiarias que hagan realidad el respeto, la tolerancia, la responsabi- da una relación jurídica entre dos personas (un acreedor y un deudor), donde
lidad, el cumplimiento, la corresponsabilidad, la participación, la solidaridad y la el primero tiene la facultad de exigir y el segundo la obligación de cumplir
aceptación mutua de las que habla la ley como cultura condominal. Por desgracia, una prestación que puede consistir en un dar, un hacer o un no hacer.
b s propias autoridades llegan a tolerar, aceptar y promover la cultura de la ilega- Las características de los derechos personales son:
lidad, y utilizan a masas de habitantes de condominios para sus fines políticos, en
deterioro de la vida social y comunitaria de todos. --o- Se producen entre dos sujetos (un acreedor y un deudor) .
--o- El derecho derivado de esta relación -la facultas exigendi- se hace valer
4. 7 Derecho real de tiempo compartido contra una persona determinada.
·~ El objeto directo del derecho personal es una prestación, es decir, un dar,
Para concluir, haré algunas reflexiones sobre los tiempos compartidos que, par un hacer o un no hacer o abstención.
ti cularmente en nuestro país y en las zonas turísticas del mundo, han tenido Ull ·~ Hay tantos derechos personales como relaciones se establezcan entre las
auge sorprendente en los últimos años. personas, es decir, son ilimitados en número, y técnicamente se dice que
Con todo, el análisis jurídico con respecto a los tiempos compartidos no h.1 son numerus apertus (abiertos en número).
co rrespondido con su desarrollo comercial, pues hay casos en que se deja a 101.
adq uirentes a merced de los comercializadores, quienes cometen verdaderos atra /1) <)u ienes di cen que el contrato de tiempo compartido es un derecho real
cos a través de cláusulas abusivas. cs tudindo co n anterioridad- como el poder jurídico que se ejerce sobre un
1·:1 ti empo co mpartido, como lo veremos Jn;\s .ldl'l.llltl', l'S objeto de prem 1a hil'll , direc ta o indirectamente, para obtener el grado de aprovechamien to qll"
p.1 ~ i(lll, ;In ;\ lisis y, sobre todo, motivo dl' lt•¡;i¡,l.ll il111 1 11 v. 11 io ~ países, aunqur L'll .IIJtori;.-,;, su tftulo lega l; esta fa cultad de su tit111:lr es oponible universalme nte
M (·x illi, ¡HHII'alllli> d c1 ia, ll.tdic sr onap•l dt• ~~ ·< 11 lt¡'lll ll (r'l_t:ll U/111/t '' ).
162 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 4. La coprop iedad 163
En oposición a los derechos personales, las características de los derechos -o- En España se regulan los aspectos del tiempo compartido en la "ley sobre
reales son: derechos de aprovechamiento por turnos de bienes inmuebles de uso turístico
y de normas tributarias':
-o- Existe una relación jurídica entre una persona, sujeto titular del derecho, -o- Finalmente, la ley colombiana dice que el tiempo compartido es un derecho
y una cosa. de uso y disfrute sobre un alojamiento. 17
-o- El objeto del derecho real es una cosa, y tiene la exigencia de no interferir
entre la persona y la cosa, permitiendo el ejercicio del derecho por su titular. Cabe seüalar la importancia y urgente necesidad que existe en nuestro país de re-
-o- El derecho real confiere a su titular el derecho de persecución y el derecho gular el contrato de tiempo compartido en forma específica, dada la creciente ola
de preferencia. de abusos cometidos en esta forma de contratación en México. Prácticamente to-
-o- Los derechos reales están específicamente determinados en la ley, por das las zonas turísticas de nuestro país operan a través de la figura de contrato de
lo que se dice técnicamente que son numerus clausus (cerrados en número). 1iempo compartido, amén de la importancia que tiene el turismo como generador
-o- Como consecuencia es oponible universalmente (erga omnes). de divisas en México, por lo que es necesario hacer las investigaciones jurídicas
necesarias para incorporarlo como un derecho real autónomo y, con ello, dar
Precisamente el contrato de tiempo compartido implica que una persona ejerce un ~cguridad jurídica a los contratantes.
poder sobre un bien y es susceptible de ser opuesto a todos (erga omnes). Inde-
pendientemente de lo anterior, el contrato de tiempo compartido puede realizarse
bajo las modalidades de un condominio, usufructo, cesión de uso, hospedaje, los
cuales son derechos reales por lo que quien celebra un contrato de tiempo com-
partido adquiere un derecho real sobre la unidad exclusiva y éste es oponible
universalmente.
Algunos doctrinarios son partidarios de que el tiempo compartido forma o
puede formar parte de un derecho diferente a la copropiedad, el usufructo, la cesión
de uso o el hospedaje, reconocidos por la doctrina y la legislación; si bien es un
derecho real es diferente y lo denominan multipropiedad.
El argumento que afirma que el contrato de tiempo compartido es un derecho
pl' rsonal, radica en el hecho de no ser reconocido por la ley, aunque goce de In
naturaleza jurídica de los derechos reales.
Es innegable que el tiempo compartido tiene características únicas y específi
~: a s, que tiene los atributos para ser considerado un derecho real y que en mucho~
países, como el nuestro, carece de legislación específica, lo que favorece la existenci.1
recurrente de abusos de las empresas que ofrecen este tipo de contratos.
En pocos países hay una legislación exclusiva al respecto. lk, pccto a este tema recomen damos consultar la bibliografía siguiente:
1 fvl . Farina, Con tratos comerciales modernos, Astrea, Buen os Aires, 1997.
1 fvl. Favi cr- Dubois, Problemática legal del tiempo compartido, ERREPAR-DSE-N° 151-2000-T X I.
-o- Francia dicta en su ley que el contrato de tiempo compartido debe co nlent' l
1 < :hersi, Con tratos civiles y comerciales, Astrea, Buenos Aires, 1998.
laramente que el adquirente de la unidad habitacional tiene el carácter d1 11 Igles ias y R. Bloch, Nuevas modalidades de contratación internacional, Ad Hoc, Buenos Aires, 1\1\19.
<lsociado y no de propietario del inmuebk. 1,1 l owc~ y C. A. Ghe rsi, Contrato de tiempo compartido (Timesharing), Universidad, Buenos A ir(',, ,
111111
•o- (:recia, en su legislación, se refiere al ronl 1.1t o dt' tic111po compartido Ullllll
11 l'upuil o "'o/., n erechos nenles, Vol. II, Depalma, Buenos Aires, 1990.
1111 Ullllrato d<.· arrendamiento a ti<.'n1po ll'l'dltid"
1 N '1\''"hord l i, 'tlnn¡w co111part irlo. Contrato del siglo XX, L.L., T 1992.
1':111.1 irp,l sl.lt ÍÚII !HII'lll)~lll' S :t ;11 ("() ll(llil ll ¡l¡ IÍ1 :1iq·ltl ( illlljl.II(Ído S(' le III ( ' IH ÍOII.I
1.11, 1'1 11 11 'l 'ld tH hi ll i dr l)j Marco, Tie111po Compnrtido (Con ~idnacioncs sobre el proyec lo 1k l¡·y
( 1111111 dt ' ll ' i lio dt • ll.d!lt.ll ¡,'111 pt'l Í!Hih .l "'' 1"''""" 1'"' ,.¡ . ;,.,,.,,¡" ,¡,. l,i N1 11 it'ln), 1.. 1.. , '1'. 19 111 e'
1
164 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 4. La copropiedad 165
1 llos\IIICCión, llllilil y 1111 <lll~.\ilii"1 11'111 !11'1 1 tuidllllllllln 3. Una de las formas de indivisión en el derech o francés era:
u) Indivisión ínt er vivos.
llilll llllillt'oililitlhllll¡ilit:lllll\ldllllln
/1) I1Hi iv isiú11 pvrpl'l11;1.
Capítulo 4. La copropiedad 167
166 B IENES Y DERECHOS REALES
Introducción
5.1 Derecho real de usufructo
Desde que los romanos identificaron la propiedad mediante la manifestación de
los tres derechos contenidos en ella: jus utendi, jus fruendi y jus abutendi, todos los Usufructus est ius alienis rebus utendi fruendi salva rerurn
substantia.
sistemas jurídicos pertenecientes a la familia románica entienden la propiedad a
través de los tres derechos mencionados. (El usufructo es un derecho de usar y disfrutar de las cosas ajenas,
El primer derecho, jus utendi o derecho de uso, puede otorgarse para el servicio sin perjuicio de las mismas cosas.)
de un tercero, ajeno a la titularidad del derecho de propiedad. De éste nacen las
denominadas servidumbres personales, es decir, las constituidas sobre determinados Libro Séptimo del Digesto
bienes que permitían a su beneficiario no sólo el uso, sino además el disfrute u Paulus libro III ad Vitellium.
obtención de los frutos producidos por la cosa. Así el propietario sólo conservaba
para sí el abusus o el derecho de disposición de la misma, el cual no podía ser 5.1 .1 Concepto
ejecutado por el usuario de la cosa, pues quedaba obligado a conservar la sustancia
de la cosa, ya que terminado el uso y el usufructo, el beneficiario estaba obliga- El concepto del usufructo del derecho romano prácticamente no ha cambiado y
podemos definirlo como:
do a conservarla para poder restituirla de acuerdo con la fórmula romana salva
rerum substantia, esto es, el aprovechamiento debe hacerse de tal manera que no
El derecho real temporal que otorga a su titular, denominado usufructua-
implique su destrucción.
rio, el derecho de usar y disfrutar de un bien o bienes ajenos, sin alterar
Es importante señalar que en el sistema romano se distinguían dos tipos de su sustancia.
servidumbres: servitutes reales praediorum vel rerum, a cargo de las cosas, y las
servitutes personarum, constituidas sobre bienes muebles o inmuebles en beneficio
de las personas. De acuerdo con la definición anterior y con base en la concepción de los derechos
Terminado el uso y disfrute de la propiedad el beneficiario devuelve el bien a su reales, el usufructo es un derecho real, pues su titular ejerce un poder jurídico
titular, quien recupera el jus utendi y el jus fruendi, consolidando los tres derechos sobre una cosa para hacer de ella el aprovechamiento correspondiente, esto es,
usarlo y disfrutarlo.
~ ,1 racterísticos de la propiedad que mencionamos al inicio.
Precisamente por medio de la servidumbre personal se presenta un desmem- Por medio del usufructo, el derecho de propiedad queda desintegrado o des-
bramiento del derecho de propiedad, de esto deriva el título de este capítulo 5. membrado, pues una propiedad está integrada por el derecho de usar, disfrutar y
1\ través de lo descrito, el propietario permite que otra persona use y disfrute
disponer de la cosa, pero con el usufructo tanto el uso como el disfrute pasan a
lt•mporalmente de un bien o bienes de su propiedad, conservando para sí una la titularidad del usufructuario; mientras el propietario sólo mantiene el derecho
propiedad restringida, pues de los tres derechos que tiene: jus utendi, jus jruend1 de disposición sobre el bien, queda como nudo propietario, es decir, el sujeto pro
pictario está desprovisto de alguno de los derechos que integran la propiedad y
y jus abutendi, conserva sólo el último, quedando su propiedad restringida como
si quedara desvestida o desnuda; de ahí deriva que los juristas romanos la deno .t ésta se le llama nuda propiedad, para entender con ello que es una propi ed.td
desn uda, es decir, desprovista del uso y el disfrute.
minaran nuda proprietas y a su titular nudo propietario.
En tiempos de Justiniano se amplió el usufructo y el uso con la habitació n, Por lo estudiado en capítulos anteriores y según lo explicado sobre los dert'd 11,
rt'ales, la propiedad es el único derecho real completo, ya que permite el aprovcG IIo~
aunque la doctrina considera tanto al uso como a la habitación modalidades res
111 iento total del bien. Los demás derechos reales (uso y usufructo) sólo pcnnilt 'll
tringidas del usufructo.
,.¡ ;tprovechamiento parcial del bien, esto es, son derechos reales incompletos
Ahora bien, en este capítulo nos ocuparemos del estudio de los derechos reak•,
que son o pueden considerarse desmembramiento del derecho real de propiedad Como lo expondremos a continuación, el usufructo, a diferencia de la c:op~<•
pit·dad, fue ampliamente aceptado en el derecho romano, como se ve en las rdt•
el usufructo, el uso y la habitación.
lt'lttias sobre él contenidas en el Digesto, en los comentadores de Gayo, las rl'g l .t~
dt• Ulpiano y las sentencias de Paulo.
172 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 5. Desrn ombramiento de la prop iedad ... 173
5.2 El usufructo en Roma cuando estos alquileres son representación de frulos naturales, como en el arriendo
de un fruto rural, no se deben al usufructuario sino cuando las cosechas se han
El usufructo se define así en las Institutas de Justiniano: recogido en vida suya.
Usufructus est jus alienibus rebus u ten di fruendi, salva rerum substantia. Est enim jus El usufructuario debe gozar del usufructo como un buen padre de familia
in corpore, quo sublato, et ipsum tolli necesse est. (quasi bonus pater familiae), por ello tiene una serie de prohibiciones: no puede
establecer en la casa una posada o baños públicos, debe reemplazar las viñas y
(El usufructo es el derecho de usar de las cosas de otro, y de percibir sus frutos sin alterar la
sustancia de ellos; porque es un derecho sobre un cuerpo, y si el cuerpo se destruye, queda
los árboles frutales que mueren y emplear el aumento del ganado en sustituir las
necesariamente destruido el derecho.) 1 cabezas que falten. No tiene el derecho de alterar la sustancia de la cosa (salva
substantia), esto es, la manera de ser de la cosa; por ello, el usufructuario no tiene el
El usufructo, de acuerdo con el derecho romano, es la más importante de todas las derecho de destruir (abuti) ni edificar sobre terreno cuyo usufructo posee, tampoco
servidumbres, y en su definición romana destacan las palabras utendi y fruendi, que de variar los edificios, transformar un vergel o un jardín de recreo en una huerta.
indican todos los derechos que comprende el usufructo, a saber, el uso y los frutos.
Las palabras alieni rebus, contenidas en la definición romana citada, significan que 5.2.1 Obligaciones del usufructuario
el usufructo no puede existir sino sobre las cosas de otro. Sobre la expresión salva
rerum substantia no hay opinión unánime, pues para algunos jurisconsultos, dice l ~ntre las obligaciones del usufructuario, las Institutas de Justiniano señalan costear
Ortolán, son cuestiones relativas a la duración del usufructo: El derecho de usar las reparaciones de mantenimiento y los impuestos u otras cargas que pesan sobre
y disfrutar mientras dure la sustancia. Otros, en cambio, consideran que están re- los frutos.
lacionadas con los derechos del usufructuario, y las traducen como el derecho de El derecho pretoriano le obliga a dar, antes de entrar en posesión, la satisfacción
usar y disfru tar... sin alterar la sustancia. Esta última es la adoptada por Ortolán de que gozará el usufructo como un buen padre de familia, y que restituirá al final
y, en nuestra opinión, es acertada, pues quiere decir que en el usufructo se tiene: lo que quede de la cosa: ... et usurum se boni viri arbitratu, et, quum ususfructus
fu s utendi, jus fruendi sed non abutendi. 11rl eum pertinere desinet, restituturum, quod in de extabit.3
El usufructuario, además del jus utendi, tiene el jus fruendi, es decir, el derecho
.1 percibir los frutos de la cosa, entendiendo que éstos son los objetos que la cosa o.2.2 Constitución del usufructo
ts l;) destinada a producir, de manera que los frutos, que son resultado o accesorio
.lll idental, como el aluvión, la isla nacida cerca del fundo, el tesoro y el legado l{tspecto de los modos como se constituye el usufructo, Gayo, Paulo y los frag-
ill' t ho al esclavo, no pertenecen al usufructuario. 2
III Cntos del Vaticano señalan:
Respecto del derecho a los frutos, el usufructuario no tiene su propiedad,
Usufructus a proprietate separtionem recípít, ídque pluríbus modís accedit. Ut ecce, si
.~ t11o sólo el derecho, exclusivamente afecto a su persona, de recogerlos o hacerlos
r¡uís usumfructum alicuí legaverit: nam heres nudam habet proprietatem, legatarius
l l' t oger.
vera usumfructum. Et contra, si Jundum legaverít, deducto usufructu, legatarius nu-
De lo anterior se sigue que todavía no es propietario de los frutos que natural - rfam habet proprietatem, heres vera usmufructum. Item, alií usumfructum, alií, deduclo
III Cnl e han caído del árbol, pero que no han sido recogidos, ni de los frutos cogidos eo, fundum legare potest. Sine testamento si quis velít usumfructum alii constítuere,
por otros, que no sean él mismo o los que le representan; por ejemplo, un ladrón . pactionibus et stipulationibus id efficere debet. Ne tamen in uníversum inutíles essenl
De la misma manera, los frutos no percibidos en el momento de la muerte del propríetates, semper abscedente usufructu, placuit certis modis extinguí usumfructum ,
usufructuario no pasan a sus herederos, sino que siguen siendo del propietario. 1'1 nd propríetate revertí.
Por lo que respecta a los frutos civiles, aunque los textos romanos no so11 ( l ~lusufructo es tá separado de la propiedad, y esta desmembración se hace de muchas maneras;
term inantes, se puede deducir que se adquieren día con día, cuando se trata por por ejem plo, si el usufructo está legado a alguno, porque el heredero tiene la mera propiedad y el
eje mpl o de los alquileres de una casa, el trabajo de un esclavo, una acémila. Pero ll'g.llario el usufru cto. Y recíprocamente si un fundo es legado, deducido el usufructo, enlonccs
¡¡,.,, e el legata ri o la mera propiedad, y el heredero el usufructo. También se puede legar a .uno
1 J, 1.. Or l oh\n , ¡¡_ ,¡,/lmt"iáu f¡/stóricn rlc fns lnslifl11 ¡,,11,., ,¡, .¡ 1•111/'• '11111111 /lt , flillfltl/1 , lomn 1, 'l'ribi llllll
:-, lq H' Iiíl l d1• (ll ' il dll dt'i ll h llilo l:,.dr •·.¡l , M11Xi\O, .11111 1, 1' ' o'll 1 11 1\ l (ml> lg u c~ <k FonS<"GI, li/ tli>;csto del emperador }IISiillifiJJt>, 11u n o 1, Es lnbl ccimi cnl o lopog >M>I II
1 1/ ¡/¡/¡ '111 , 1' '•" '• ( .,, ll lgl '\ /11 , 1 1(¡, 1' ~ !'· ¡ •111>110 ,¡, . 1111>i <p 11 ' Vhi '>lll ', Mll d>ld , I H7H, l .ih i"O 7, lltu lo 9, p. 11'•
Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad... 175
174 BIENES Y DERECHOS REALES
el usufructo, y a otro la propiedad, deducido aquel usufructo. Si alguno quiere, sin testamento,
Constítuitur autem usufructus non tantum in ji111do el aedibus, verum etíam in servis, et
establecer usufructo, es preciso que lo haga por pactos y estipulaciones. Pero como la propie- jumentís, et caeterís rebus, exceptís íis quae ipso usu consumuntur: nam haec res, neque
dad habría sido completamente inútil, si el usufructo se segregase siempre, se ha querido que naturalí ratíone, neque cívilí, recipíunt usumfructum: qua numero sunt vínum, oleum,
el usufructo se extinga y que se reúna de muchos modos a la propiedadf frumentum, vestimenta: quíbus próxima est p ecunia numerata, namque ípso usu assídua
permutatíone quodammodo extinguítur. Sed utilitatis causa, senatus censuit posse etíam
earum rerum usumfructum constituí: ut tamen eo nomine heredí utílíter caveatur. !taque
Respecto de los legados, Ortolán añade las siguientes observaciones:
si pecuníae ususfructus legatus sit, ita datur legatario ut ejus .fiat, et legataríus satisdet
heredi de tanta pecunia restituenda, si moríatur, aut capíte minuatur. Caeterae quoque
l. El legado era el medio más usado y más favorablemente interpretado para el
res ita traduntur legatario ut ejus .fiant; sed aestímatís hís, satísdatur, ut sí moríatur, aut
establecimiento de las servidumbres personales. capíte mínuatur, tanta pecunia restítuatur, quantí hae fuerínt aestímate. Ergo senatus
2. En tiempos de Justiniano, por regla general, cualesquier términos en que el non f ecít quidem earum rerum usumfructum ( nec ením patera), sed p er cautionem quasi
legado se hubiese hecho, transfería siempre el usufructo como derecho real, usumfructum constituít.
sin ninguna cuasitradición. (El usufructo puede constitui rse no sólo sobre los fundos y edificios, sino también sobre esclavos,
3. En esta especie de legados no había intervalo entre lo que se llamaba el dies bestias de carga y demás cosas, exceptuándose las que se consumen con el uso, pues éstas, ni por
cedit y el dies venit; es decir, entre el momento en que el derecho eventual al su nat uraleza, ni por el derecho civil, son susceptibles de usufructo. En el número de estas cosas
legado se hallaba fijado en beneficio del legatario (dies cedit) y aquel en que se hallan el vino, el aceite, el trigo, los vestidos, a los cuales puede asimilarse la plata acuñada,
el legado era exigible (dies venit) hasta que es exigible. que en cierto modo se consume con el uso diario del cambio. Pero el senado ha decidido con
objeto de utilidad que el usufr ucto pueda establecerse aun sobre estos objetos, con tal que el
heredero reciba suficiente caución. Si, pues, ha sido legada en usufructo un a sum a de dinero,
De este modo, en los legados ordinarios, el derecho eventual allegado se adquiría
se le da en toda propiedad al legatario; pero éste da satisdación al heredero, de la restitución
y f1jaba en beneficio del legatario, por regla general desde el día de la muerte, de igual suma a su muerte o por su disminución de cabeza, restituirá una suma igual a su ta-
no siendo exigible, pues no hay usufructo sino cuando alguno empieza a poder sación. El senado no ha creado sobre estas cosas un usufructo, porque era imposible; sino que
disfr utar, es decir, en general a la adición de la herencia. El efecto del dies cedit en por medio de una caución, ha constru ido un cuasiusufructo.) 6
los legados ordinarios es hacer el derecho eventual transmisible a los herederos;
este efecto no puede realizarse en el usufructo, que es un derecho exclusivamente Podemos apreciar que sobre las cosas consumibles se puede establecer una espe-
personal; pero muriendo el usufructuario después del dies cedit, transmite a sus l ie de usufructo, en virtud de disposiciones del senadoconsulto; aunque la fecha
herederos lo que ha adquirido, es decir, el derecho que recobra sobre los frutos del mismo no se puede establecer, puede ubicarse en los últimos tiempos de la
5 1cpública.
pl·rcibidos, desde aquel día hasta su muerte.
Por último, las palabras Item alii usufructum, alii deducto eo fundum legare En el Libro 7, Título 5 del Digesto, titulado "De usufructu earum rerum, quae
¡wtcst, se explican porque en una ley del Digesto se aprecia que si el testador quiere II SU consumuntur vel minuuntur" (Del usufructo de las cosas que se consumen, o
legar a una persona todo el usufructo y a otra sólo la mera propiedad, debe tener disminuyen por el uso), se dice:
( uidado de legar a este último el fundo, deducto usufructu, porque si lo hiciera sin
Senatus censuít, ut omníum rerum, quas in cuiusque patrimonio esse constaret, usus-
l:x presar la deducción del usufructo, este legatario tendría también en su legado el
f ructus legari possit; qua Senatusconsulto inductum videtur, ut earum rerum, quae usu
usufructo y lo partiría con el otro legatario. tolluntur vel minuuntur, possit ususfructus legari.
(Determinó el Senado, que se puede legar el usufructo de todas las cosas que constase qu e
5.2.3 Cosas o bienes sobre las que se constituye ex istían en el patrimonio de cualquiera. Por cuya constitución parece que se introdujo qu e se
pueda lega r el usufructo de aquellas cosas que perecen, o se disminuyen por el uso.f
el usufructo
El usufru cto en Rom a se podía constituir sobre diferentes cosas, incluso las con ~~~~ obstante, al parecer, conforme a la opinión de Ulpiano y según se dedu ce de
sumihks, de ac uerd o con al gunos párrafos del Diges to y de lns Tn stitutas. r1t ros tex tos, es te cuasiusufructo no se trataba sino de legados y a ellos es taba
lt //1/r /1'111 , p. (t () l
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Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad ... 177
176 B IENES Y DERECHOS REALES
limitado. Precisamente por ello en la frase tanta p ecunia restituatur se habla de el usufructo no se acabara sino con la mu erte o disminuciones de cabeza del
la estimación pecuniaria de las cosas y de la promesa de restituir el precio de esta jefe de familia, pero además que, cuando este usufructo hubiera sido adquirido
estimación, dado que se trata de cosas consumibles. por el hijo, a la muerte o disminuciones de cabeza del padre, éstos pasaran al
hijo. 10
~ Non utendo per modum et tempus: Significa que el usufructo termina por el
5.2.4 Terminación del usufructo "no uso según el modo conveniente y durante el tiempo fijado"; aunque hay
Empecemos por el texto de las Institutas sobre la manera de terminar el usufructo. discusión sobre esto, es el significado más aceptado.
~ Si domino cedatur: Frase que pertenece a Gayo y que trataba sobre la in jure
Finitur autem ususfructus morte usufructuarii, et duabus capitis deminutionibus, máxi- cessio, en el sentido de que el usufructuario no puede transferir su derecho a
ma et media, et non utendo per modum et tempus: quae omnia nostra statuit constitutio. otro, aunque sí puede ceder el ejercicio de este derecho.
Item, fin itur ususfructus si domino proprietatis ab usufructuario cedatur, na m cedendo ~ Consumptae fuerint: La frase de Justiniano cum rei substantia expirare significa
extra neo nihil agit; vel, ex contrario, si fructuarius proprietatem rei adquisierit, quae res
que para que se extinga el usufructo no es necesario que la cosa haya pere-
consolidatio apellatur. Eo amplius si aedes incendio consumptae fuerint, vel etiam terrae
cido completamente; basta con que ya no sea lo que era antes, es decir, que
motu, vel vitio suo corruerint, extinguí usumfructum necesse est, et ne areae quidem
haya perdido lo que era esencial o constituía lo principal. Así se dice en el
usumfructum deberi.
8
Digesto: que ni el edificio destruido, ni el suelo ni las ruinas están sometidos
(El usufructo acaba por la muerte del usufructuario; por dos disminuciones de cabeza, la máxi- al usufructo. En el rebaüo reducido a una sola cabeza se extingue el usufructo,
ma y la media, y por no uso, según el modo convenido y durante el tiempo determinado, cosas
porque ya no hay rebaüo. En el caballo muerto, el usufructo no se extiende al
todas establecidas en nuestra constitución. Se acaba si el usufructuario hace cesión de ella al
propietario, porque la cesión hecha a un extraño sería nula; y por el contrario, si el usufructuario pellejo.' '
adquiere la propiedad de la cosa, se llama consolidación, en fi n, si el edificio se consume por
un incendio, o se derriba por un temblor de tierra o por un vicio de construcción, el usufructo Finalmente, la extinción del usufructo hace que el propietario tenga pleno poder
9
debe necesariamente acabarse, y no se debe ni aun sobre el suelo.) sobre la cosa. Cu m autem finitus fuerit totus usufructus, revertitur ad proprietatem,
el ex eo tempore nudae proprietatis dominus íncipit plenam in re habere potestatem
Stgún la cita, las causas de terminación del usufructo eran: a) la muerte del usu- (Cuando el usufructo se extingue en totalidad, se reúne a la propiedad y el nudo
lillCluario, b) la disminución de la capacidad jurídica: máxima y media, e) el no propietario tiene desde aquel momento un pleno poder sobre la cosa). 12
'"~n de la manera y tiempo convenidos, d) la cesión, e) la consolidación y j) la
¡H'•n lida o alteración de la cosa.
l·:xpliquemos brevemente estas causas: 5.3 El sistema francés
Planiol y Ripert, en su obra sobre el derecho civil,D hacen la distinción entre el
Marte: Si el usufructo pertenecía a una ciudad o corporación debía terminar
tkrecho real y el derecho personal de goce.
al cabo de 100 años, término de la vida de un hombre.
El código civil francés distinguía tres derechos reales de goce sobre cosa ajena:
•o- Cn pitis dem inutionibus: La capitis deminutio mínima hacía perder el usufructo,
,.¡ usufructo, el uso y la habitación.
pero Justiniano decidió, por una constitución, que sólo la capitis deminutio
máxima hiciera perder el usufructo. Respecto de si el usufructo que un jefe
de familia había adquirido por su esclavo o por su hijo debía extinguirse por 1!1 1/Jidem, p. 604.
muerte, enajenación o manumisión del esclavo o por muerte y disminuciones 1 1 C:nius, libro VII, Ad Edictum provincia/e: Caro et corium mortui pecoris in fructu non est, quia mortu o
co usuji·uctus extingu itur ("La carne y el cuero de res muerta no pertenecen al usufructuario; po rque
de cabeza del hijo, fue muy discutida entre los jurisconsultos romanos. Sin lllu crta és ta, fenece el usufructo").
emba rgo, Justiniano no hizo distinciones y decidió, por una constitución, qu·· Po111ponius, li bro IV. Ad Quintum Mucium. Quum gregis usufructus legatus est, et usque ea nuJn cm s
¡wrlll' uit gregis, 111 grex non intelligatur, perit ususfructus (Cuando se legó el usufructo de un reba r1o, y
K li.H I<' t(·r min o tradu cido po r Ortol:\n de manero literal, l'H l <llli H ido t' !l r l derec ho como l:1 copi ris t/, • ,1,¡,. s~· redujo n un nl!m cro qu e no consti tuye rebaño, perece el usufru cto). El Digesto dellimpemi lot'
llt ill ttl ln, <'~ dn ir, In di Hilli nu ( i(> n o pé rdid ;\ de In cnpm ld11d 111 1ltll1 " '1111'. <'11 el d t:rr cho ro 111:1no, po dl :< /11 I !ÍI I illllll , 1(l il l(\ 1, ¡l . .IOCi.
1! 1 l .. ( l >l11h\ 11, P/' 1il .. p. l11lK.
•11'1 11 11\xi lllil , IIH'dill Y llilllilllil.
1 1 1¡,.,, .,/111 , 11'1 /, 1111 11 11 , fvlt'•x l1 " · 1•!W,,
'1 1 1 lhllllllli , 11/1 tll . p 11111
178 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad... 179
Dicho código define el usufructo como "el derecho de gozar cosas ajenas, como Planiol enumera nueve causas de extinción del usufructo:
el propietario mismo, pero con obligación de conservar su sustancia':
Las cosas susceptibles de usufructo en el derecho francés podían ser bienes l. La muerte del usufructuario.
muebles e inmuebles, dice el art. 581. Comentan Planiol y Ripert, refiriéndose al 2. El vencimiento del término.
usufructo: 3. La pérdida total de la cosa.
4. La renuncia del usufructuario.
No recae únicamente sobre cosas corpóreas; sus aplicaciones han recibido la mis- 5. El no uso por 30 años.
ma extensión que la de la propiedad. Así puede recaer sobre los derechos de autor, 6. La usucapión cumplida en provecho de un tercero.
sobre un establecimiento comercial, sobre créditos, sobre valores mobiliarios. Sucede 7. La consolidación.
frecuentemente que las rentas sobre el Estado provenientes de préstamos hechos a las
8. La caducidad por abuso del disfrute.
ciudades, que las acciones u obligaciones de los ferrocarriles o de otras compai'lías,
9. La resolución del derecho del constituyente. 17
están comprendidas en un usufructo: se inscriben a nombre del propietario por lo
que hace al capital; a nombre del usufructuario por lo que respecta al goce de las
mismas. Por último, comentamos que los redactores del Código Napoleónico no emplearon,
En todos estos casos se dice que hay un derecho real de usufructo. Se trata de para referirse al usufructo, el concepto de servidumbre y tampoco aceptaron la
una manera cómoda de expresarse, pero equívoca desde el punto de vista jurídico. clasificación de que pudieran ser personales o mixtas, pues remembraba el régi-
En efecto, ¿cómo un derecho real podría existir sobre un derecho de crédito que es men feudal. Sin embargo, el usufructo subsistió, diferenciándose del uso, pues no
personal? En realidad en tales casos, hay una descomposición del derecho personal, permite al usuario disponer de los frutos de la cosa.
análoga a la descomposición del derecho real en usufructo y nuda propiedad. 14
5.4 El usufructo en la legislación mexicana
Planiol y Ripert, como se aprecia, no aceptan el concepto de usufructo del código
civil francés, así como la figura romana de lanuda propiedad en el usufructo. ;Q ué es el usufructo?
En cuanto a los modos de constitución del usufructo, dice Bonnecase, siguien-
do el código civil francés, son: derivados de la ley (cónyuge supérstite, art. 767; :.>.4.1 Concepto
tt sufructo legal de las partes, art. 384; etc.); de la voluntad humana (donación,
les lamento y contrato, a título oneroso) o de la prescripción adquisitiva, la cual 1·: 1 usufructo se define en el art. 980 de nuestra legislación, en forma equivocada,
,'ntede ser de treinta años o de diez a veinte, como en el caso de que el testador legue • nm o "El derecho real y temporal de disfrutar de los bienes ajenos': Decimos que
1'1 usufructo de un bien que no le pertenece. 15 ,.,, forma equivocada porque omite el hecho de que no se altera la forma ni la
Precisamente en el mencionado art. 384 y en el art. 754 del código civil francé~ tts tancia que, desde el derecho romano, es un elemento esencial del usufructo.
se establecían tres casos de usufructo legal, a saber: La naturaleza jurídica del usufructo, en su origen, es el desmembramiento de
l.t propiedad, como lo hemos explicado en el derecho romano. Esta naturaleza
1. El derecho de goce legal otorgado al padre y a la madre sobre los bienes d(' ptddica implica que una persona (el usufructuario) tiene las facultades de usar y
sus hijos, en tanto que no lleguen a la edad de 18 años. ol hl rular (jus utendi, jus fruendi) y otra persona distinta (el propietario), la facultad
El usufructo concedido al supérstite, de los padres, sobre la sucesión de s u ~ ,¡,. di sponer de la cosa (jus abutendi), es decir, existen dos derechos reales al mismo
hijos, cuando concurre con los laterales de otra línea. 11• 111po sobre una misma cosa. De ahí surge el concepto romano denuda proprietas
3. Finalmente, el usufructo concedido al cónyuge supérstite por las leyes de 18611, ¡ 1'1 fludo propietario, por estar desprovisto del jus utendi y del jus fruendi, pero
1991 y 1925. 16 , li mnva el jus abutendi o derecho de disponer.
l'or otra parte, el usufructo es un derecho real porque faculta al titular (usu
/tlltlllurio) a usar y disfrutar de la cosa, derecho que es oponible erga omncs,
1111 ht so al nudo propietario. ·
I d ll11dnn , 1'· •1112..
1'• 1 lllltttll '< ll'•t', '1/llftltfo¡·/rllll ' llflf! tlr tli 'll 'tlillll t•i/, 11 ,111,, 1\ l,h io " • 1'1'.1 /, 1'• 1'1'
j¡, 1/•ltl••lli , 1' 1'.1'· 1' 1/•t,J, 111 , ¡• ~ Id
180 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad ... 181
Es importante señalar que el jus utendi o derecho de uso consiste en utilizar el misma razón, si se establece una duración y el usufructuario fallece antes del
bien, mientras que el jus fruendi o de disfrute significa que el usufructuario tiene plazo convenido, el usufructo quedará extinguido.
la facultad de hacer suyos los frutos que el bien produzca, los cuales pueden ser ~ Recae sobre un bien ajeno, pues el propietario sólo conserva el jus abutendi y
naturales, industriales y civiles. Obviamente, tanto el uso como el disfrute deben queda desprovisto del jus utendi y del jus fruendi.
entenderse de tal manera que no se altere su sustancia, aunque es evidente que, ~ El uso del bien implica la no alteración de la sustancia. Como ya lo expresa-
sobre todo las cosas materiales, precisamente por ser naturales, sufren deterioro, mos, evitar la alteración no quiere decir que la sustancia no se desgaste, pues
lo que produce discrepancias entre los juristas sobre el concepto de usufructo. todo lo material sufre deterioro, sino que no sufra alteraciones en su forma o
Algunos dicen, siguiendo la tradición romana, que El usufructo es el derecho sustancia que disminuyan el valor económico del bien, y si el usufructuario
real, temporal que permite a su titular usar y disfrutar de un bien ajeno sin alterar lo hiciere, está obligado a restituirlo en las mismas condiciones en que lo re-
su sustancia. Ante esta definición, algunos autores señalan, críticamente, que la cibió, y si realizó alguna alteración tendrá que indemnizar al propietario por
sustancia puede disminuir y alterar su forma debido a la utilización; sin embargo, el deterioro que hubiere sufrido por dolo o negligencia.
en nuestra opinión, esto no es exacto, pues en estricto sentido la alteración de
la sustancia (sub y stare) tiene otro significado: quiere decir que implicaría tales Pero, ¿qué sucede cuando se trata de bienes consumibles? Debemos recordar que
transformaciones de la sustancia original que cambiaría radicalmente la cosa, es los bienes consumibles son los que se agotan con el primer uso que se hace de
decir, la alteración de la sustancia significa su deterioro económico, que no es el ¡•llos, por lo cual no se pueden restituir, sino con otros de igual especie y calidad.
caso, por lo que esta discusión me parece intrascendente. 1'or ello, a este tipo de derecho real sobre bienes consumibles la doctrina lo ha
Finalmente se señala (así lo hace Rojina Villegas) que la definición de nuestro 1 k nominado cuasiusufructo.
código al omitir que no se altere la sustancia de los bienes sobre los que recae el En efecto, el derecho romano exceptuaba del usufructo las cosas que se con-
usufructo, da pie a admitir el usufructo de cosas consumibles -que según lo visto •, IJmían por el uso, como el vino, el aceite, el trigo, a los cuales puede asimilarse la
en capítulos anteriores, son los bienes que se consumen con el primer uso - con plata acumulada. No obstante, en el título v del Digesto, titulado De earum rerum
lo que, desde el punto de vista jurídico, produce confusión entre el usufructo y el 'flllt e usu consumuuntur veZ minuuntur, se dice:
cuasiusufructo. 18
Según el concepto que hemos adoptado, el usufructo presenta las siguiente~ Sena tus censuit, ut omnium rerum quas in cuiusque patrimonio esse constaret, usufructus
características: legari possit; quo Senatusconsulto inductum videtur, ut earum rerum, quae usu tolluntur,
vel minuuntur, possit usufructus legari.
~ Es un derecho real, pues se otorga al usufructuario el derecho de usar y disfrutar Sed de pecunia recte caveri oportet his, a quibus eius pecuniae usufructus legatus erit.
Quo Senatoconsu lto non id ejfectum est, ut pecuniae ususfructus proprie esset; nec
del bien.
cnim naturalis ratio auctoritate Senatus conmmutari potuit, sed remedio introducto
~ Es oponible erga omnes: como todo derecho real, supone un sujeto pasivo
coepit quasi susfructus haberi.
universal cuya obligación es abstenerse de impedir al usufructuario el ejercicio
de su derecho, incluso el nudo propietario. (De terminó el Senado que se puede legar el usufructo de todas las cosas que constase que
l'X istían en el patrimonio de cualquiera. Por cuya constitución parece que se introdujo qu e se
~ Implica derechos personales entre el usufructuario y el nudo propietario co1r
puede legar el usufructo de aquellas cosas que perecen, o se disminuyen por el uso.
derechos y obligaciones mutuos. Pero por lo que corresponde al dinero, conviene que aquellos a quienes se les legó el usu ·
~ Es temporal, pues en el título de su constitución se establece que su duraci<'ln ln1 c1o de alguna cantidad den caución.
no puede exceder, de acuerdo con la ley, de 20 años en el caso de que ¡•l Cuya constitución del Senado no hizo que en el dinero propiamente se constituyese usu -
usufructuario sea una persona moral y de la vida del usufructuario si es un.1 lniCIO; po rq ue la razón natural no se pudo alterar por la autoridad del Senado, pero introducido
19
I'Nil' n;mcdio se empezó a tener este cuasi usufructo.)
persona física. Por eso se dice que el usufructo es vitalicio, es decir, si no Si'
estableció una duración en el documento constitutivo y se 1rata de una persor t.l
física, será vitalicio y si se trata de un a perso no moral srr:\ de 20 ::~íios . Por· L1 ¡:¡ 1 II<~ S iusufru c to de los romanos se contempla en nuestra legislación, aunque
dp,ilrtos ;tutores co nsideran que el usufru r lu ;tri o es 1111 propietario pleno, pc"ro
IH C'/1 11 .!1 11liill, / id1'r/1111/ 1'1/ 1/11'\lll'il<i, 11111 >1'111 , ~l;'•x l"' • 1111111 1' 11 11 11 IP, II 1'1 11 l(,¡;l;l g lll '/ "1 ' hlll 'l l'l '' · "'' 1 //,, 11 \()(1
182 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad... 183
ello es un error porque si lo fuera no tendría la obligación de restituir las cosas b) Por testamento, puede constituirse el usufructo mediante la transmisión del
dadas en usufructo. mismo, por legado o por reserva de usufructo universal a los herederos.
Es evidente que el testador puede instituir a una persona como legataria
de usufructo de uno o más de sus bienes. De conformidad con lo dispuesto
5.4.2 Formas de constitución del usufructo en la ley, los legados de usufructo, uso, habitación o servidumbre subsistirán
Las formas de constitución de usufructo, según el art. 981 del Código Civil Federal, mientras viva el legatario, a no ser que el testador disponga que dure menos
son: (art. 1469). Al respecto es necesario precisar que el usufructo se encuentra
sujeto a la condición de que el legatario acepte y que muera el autor de la
l. Por la ley. Por disposición del ordenamiento legal se le da el carácter de usu sucesión.
fructuario, en ciertas circunstancias, a determinadas personas.
3. Por prescripción. Por disposición de la ley el usufructo se puede constituir por
a) Cuando los bienes del hijo, sujeto a la patria potestad, no son producto de prescripción. Sin embargo, desde el punto de vista doctrinario, son mínimas
su trabajo, sino adquiridos por cualquier otro título, la mitad del usufruct<• las posibilidades de que suceda, pues de tener la posesión de la cosa, hay pocas
corresponde a las personas que ejerzan la patria potestad (art. 981). probabilidades de que se pretenda la adquisición del usufructo y no la adqui-
De la misma manera, en la disposición testamentaria por la que el sición de la propiedad. Ésta puede operar cuando la cosa se está poseyendo a
padre deja una parte o la totalidad de sus bienes a su hijo, con la cargu título de usufructuario y no a título de propietario.
de transferirlos al hijo o hijos que tuviere hasta la muerte el testador ... en Sería absurdo, dice Rojina Villegas, que si el poseedor está en condiciones
cuyo caso el heredero se considerará como usufructuario (art. 1480). de adquirir la totalidad de la cosa, se conforme con adquirir simplemente a
b) Cuando sea seguro que debe comenzar un legado, el que ha de entrega r título del usufructuario.
la cosa legada adquiere respecto de ella los derechos y obligaciones d~· l
usufructuario (art. 1364).
e) Cuando el legado debe concluir, en un día que es seguro que ha de llega r, D.4.3 Objeto materia del usufructo
se entregará la cosa o cantidad legada al legatario, quien se considera usu 1 ~1usufructo puede recaer sobre cualquier clase de bienes, sean muebles e inmue-
fructuario respecto de ella (art. 1366). bles, corpóreos e incorpóreos, derechos reales o de crédito, capitales, títulos de
' réd ito, acciones, partes sociales correspondientes a una sociedad e incluso sobre
2. Por voluntad. El Código Civil señala "por voluntad del hombre", lo que no;;
bienes consumibles como prevé la ley.
parece ocioso, pues no hay voluntad que no sea del hombre.
Cabe hacer algunos comentarios respecto de ciertos bienes objeto del usu-
En este caso algunos autores, como Rojina Villegas, afirman que pued1·
lructo:
serlo también por declaración unilateral de voluntad. Sin embargo, no compa r
timos esta opinión, pues faltaría la aceptación de la voluntad del usufructuario ,
•<>- Sobre capitales. Cuando son capitales sujetos a réditos, el usufructuario hace
aun cuando se trate de herederos o legatarios, pues éstos, al aceptar la heren~ i.r
suyos los réditos, pues son fruto del capital, pero no puede hacer uso de éste
o legado, estarían aceptando ser usufructuarios.
(art. 995).
Con base en esto consideramos que por voluntad el usufructo se pul·d•
•<>- Sobre viveros. El usufructuario podrá utilizar los viveros, sin perjuicio de su
constituir:
conservación y según las costumbres del lugar (art. 999).
a) Por contrato, es decir, con un acuerdo de voluntad contractual oneroso '' Sobre ganado. El usufructuario tiene derecho a hacer suyos los frutos que pue-
gratuito donde el propietario transmite el usu fructo, conservando la ntrd •r den obtenerse del ganado, pero está obligado a reemplazar las cabezas que fa l-
pro pit•t l.ld, o bien que el propietario co nstit11 y; r t' i 11~-otrl"r u c l o a favo r dt· 1. 1 len po r cualquier causa (art. 101 3), aunque se exceptúa cuando el usufructua ri o
nll •.t rn • ,¡J lt.r ll ~rn ili r In nuda pro piedad .1 o l ~t • '• tlfl' lo y tl"lt'ller d usul ru. no tenga 1:1 url p.t.
111 . 1•. 11 1:1 pr ÍIIH ' I 'o~ s o se co nstit11 yv d li •,r tl rll• l11 ¡•nt '"·')~"~1.1~ l<'m, y"'' t i Sohn· n H • nl ·~·: (:11 h 11% y 997), t1rbo les (tl rts. I)!JH l 10 1(;), '""'"s (ar t. 100 1),
w hr t' tlll .t 11111:r r ltq•t~lll ,111.1 (.tris. 1029 y 10 \() ) 11 ;,o iH•_' "'' ,_.lllurn (.1 11. 10 ~ 1 ~ ),
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184 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad.. . 185
Como dijimos, resulta imposible enumerar todos los bienes sobre los cuales puede d) El usufructo sucesivo ocurre cuando el primer usufructuario lo ejerce en su
recaer el usufructo, pues significaría aludir a otras leyes relacionadas con otras totalidad y cuando muere o falta, otro usufructuario entra a ejercerlo, y así
materias, como el usufructo sobre los derechos de autor, sobre la propiedad in- sucesivamente, hasta la consolidación con la nuda propiedad.
dustrial, las minas, etcétera.
5.4.5 Duración
5.4.4 Modalidades de la constitución
Por su duración puede ser temporal o vitalicio, es decir, vitalicio si no se expresa
del usufructo otra cosa, siempre y cuando se trate de personas físicas.
El usufructo puede constituirse sin quedar sujeto a ninguna condición o término, En el caso del usufructo constituido a favor de personas morales que puedan
es decir, puede constituirse de manera pura y simple. .tdquirir y administrar bienes raíces, durará 20 años o hasta que dichas personas
Dentro de las modalidades del usufructo tenemos las modalidades típicas de dejen de existir (arts. 986 y 1040).
las obligaciones, de donde derivan:
5.4.6 Derechos del usufructuario
a) El usufructo sujeto a condición, el cual depende de un acontecimiento futuro
de realización incierta para su exigibilidad o resolución, según que su condi- 1·:1 usufructuario tiene, en términos generales, los siguientes derechos:
ción sea suspensiva o resolutoria.
•o- Disfrutar los bienes ajenos (art. 980), es decir, el usufructuario puede gozar
Algunos autores mencionan que es usufructo condicional el que depende
por sí mismo de la cosa usufruct uada (art. 1002). Puede hacer uso y disponer
de un acontecimiento futuro y de realización incierta para existir. Sin embargo,
de los frutos de la cosa, como si fuera dueño, pero con la limitante de que no
cabe mencionar que el usufructo que se celebra bajo condición suspensiva ya
debe alterar su sustancia y tampoco disponer de la misma, pues este derecho
existe y sólo queda pendiente su exigibilidad al cumplimiento de la condición,
corresponde al nudo propietario.
como se observa en el art. 1938, relacionado con los arts. 1941 y 1942.
•o- Ejercitar todas las acciones y excepciones reales, personales o posesorias vincu-
b) El usufructo sujeto a término se explica en el art. 985: "El usufructo puede
ladas con la cosa usufructuada, así como ser parte en todo litigio relacionado
constituirse desde o hasta cierto día, puramente y bajo condición:' En general,
con el usufructo (art. 989) .
respecto del término todos los usufructos lo tienen, sea expreso o tácito; el
•o- Percibir todos los frutos de la cosa usufructuada, sean naturales, civiles o in-
usufructo se establecerá en el título constitutivo del mismo y será vitalicio (es
dustriales (art. 990). Tratándose de frutos naturales o industriales, pendientes
decir, durará la vida del usufructuario) si en el título constitutivo no se expres:~
al tiempo de comenzar el usufructo, pertenecerán al usufructuario. Los pen-
lo contrario (art. 986).
dientes al tiempo de extinguirse el usufructo pertenecen al propietario. Ni el
Cuando el usufructo es constituido a favor de una persona moral qul' usufructuario ni el propietario tienen que hacerse abono alguno por razón de
puede adquirir y administrar bienes raíces, sólo durará 20 años y cesará s1 labores, semillas u otros gastos semejantes. Sin embargo, esto no perjudica a
dichas personas morales dejan de existir (art. 1040). los aparceros o arrendatarios que tengan derecho a percibir alguna porción de
e) El usufructo constituido a favor de varias personas en forma simultánea, CII frutos, al tiempo de comenzar o extinguirse el usufructo (art. 981 ). Por lo que
cuyo caso les corresponde el derecho de usufructo al mismo tiempo y se i dt loca a los frutos civiles, pertenecen al usufructuario en proporción al tiempo
extinguiendo en cada individuo hasta quedar consolidado en el nudo pro t¡ue dure el usufructo, aun cuando no estén cobrados (art. 982) .
pietario. La muerte de un usufructuario no acrece la porción de los dem:\ .~. 1)isfrutar los aumentos que reciban las cosas por accesión, así como el goce
sino que la parte del usufructuario muerto pasa a favor del dueño. Según d de las servidumbres que tenga a su favor la cosa usufructuada (art. 1000).
art. 983: "Si se co nstituye a favor de varias personas sin111lt:\n<.'amente, sea po1 <;m.ar por sí mi smo de la cosa usufructuada, pudiendo enajenar, arrenda_r y
heren ci a, st·a por contrato, cesando el dcr~·cho dl' tlll.t dt • I.L~ p~· rso na s pas:trtt gr:~var su dcrt•t lto dt• II Std'r11 cto. Pero todos los c ontrato.~ <Jtlt ' 1 t•lv hrc tcrmina -
;d propi1 ·1.11 io, 1.. tl vo que al co nsliluirst el u~tdni! ltt t,¡ • llld l it ·ll' di sp11cslo qtll l';'tn l.(lll el w.tdltlt !11 (.111 100 2) .
.tt 11'/1 ,, ,, l11 ·· '"lt"• ll '.tdr tll 'lll :trios." ( :o,..,ll d('l d,1, ., ¡," dtll .lltllt, 1.''' l.t lo1tn ,, Jl" :v i'' '" ¡Hn '" kr (1111 loor,)
186 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad... 187
Existen otros derechos del usufructuario, denominados por algunos autores dere- 11) Obligaciones anteriores a la entrega de la cosa materia del usufructo, que
chos especiales que, aun cuando están establecidos en la ley, suelen causar confusión. consisten en:
Estos derechos son de cosas que se deterioran por el uso, de cosas que no pueden
usarse sin consumirse, el constituido sobre capitales dados a réditos, el de montes ~ Hacer, a su costa, inventario de todos los bienes, tasar los muebles y hacer
y minas, todos los cuales están regulados en los arts. 993 a 999 y ellOOl. constar el estado en que se encuentran los inmuebles.
~ Dar fianza correspondiente de que disfrutará de las cosas con moderación
~ En el usufructo de cosas que se deterioran por el uso, el usufructuario tiene y que, al extinguirse el usufructo, las restituirá al propietario con sus acce-
derecho a servirse de ellas, según su destino, y no estará obligado a restituirlas siones ni empeoradas ni deterioradas por su negligencia (art. 1006).
al concluir el usufructo, sino en el estado en que se encuentren, pero tiene la
obligación de indemnizar al propietario del deterioro que hubiere sufrido por ¡,) Obligaciones cuando el usufructo es a título gratuito:
dolo o negligencia.
~ En el usufructo que recae sobre cosas que no pueden usarse sin consumirse, el Además de las obligaciones anteriores a la entrega de la cosa materia del usu-
usufructuario tiene derecho de consumirlas, pero tiene la obligación de rest i fructo, tendrá la de usar y disfrutar de las cosas con moderación y deberá:
tuirlas al terminar el usufructo, en igual género, calidad y cantidad, y si no es
posible restituirlas está obligado a pagar su valor si se hubiesen dado estimadas, ~ Hacer las reparaciones indispensables para mantener la cosa en el estado
o su precio corriente al tiempo de cesar el usufructo, si no fueron estimadas. en que se encontraba cuando la recibió (art. 1017). Si la necesidad de las
~ Cuando el usufructo se constituye sobre capitales impuestos a réditos, el usu reparaciones proviene de vejez, vicio intrínseco o deterioro grave de la cosa
fructuario sólo hace suyos éstos, pero es necesario el consentimiento de l anterior a la constitución del usufructo, el usufructuario no está obligado
usufructuario para que el capital se redima anticipadamente, se haga novación a hacer dichas reparaciones (art. 1018). Si el usufructuario hace dichas
de la obligación primitiva, se sustituya la persona del deudor si no se trata dr reparaciones debe obtener antes el consentimiento del dueño y no tiene
derechos garantizados con gravamen real, así como para que el capital red i derecho de exigir indemnización de ninguna especie (art. 1019).
mido vuelva a incorporarse. ~ Responder de la disminución de los frutos que provenga de imposición de
~ El usufructuario de un monte disfruta de todos los productos que provengan contribuciones o cargas ordinarias sobre la finca o cosa usufructuada (art.
1024).
de éste según su naturaleza. Pero si el monte fuera para talar o de maderas dt•
construcción, el usufructuario podrá hacer en él las talas o cortes ordinario .~ ~ Pagar por entero el legado de renta vitalicia o la pensión de alimentos, así
que haría el dueño, acomodándose en el modo, porción o época, a las leyv·. como responder de las deudas hereditarias, si por sucesión se adquiere el
especiales o a las costumbres del lugar. En los demás casos, el usufructuario 11 ~ r usufructo universal o parte de éste (arts. 1027, 1028, 1031).
podrá cortar árboles por el pie, como no sea para reponer o reparar algunas dt· ~ Hacer del conocimiento del nudo propietario, si los derechos de éste son
las cosas usufructuadas, acreditando previamente al propietario la necesidad perturbados por un tercero, por el motivo o causa que fuere. Si no lo hace,
de la obra. El usufructuario podrá utilizar los viveros, sin perjuicio de su conSl' l es responsable de los daños que resulten como si hubiesen sido ocasionados
por su culpa (art. 1034).
vación y según las costumbres del lugar y lo dispuesto en las leyes respectivn·.
~ El usufructuario no tiene derecho a los productos de las minas que se explotnr ~ Tomar a su cargo los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos
en el terreno dado en usufructo, salvo que se le conceda expresamente en rl sobre el usufructo (art. 1035 in fine).
~ Restituir la cosa al nudo propietario cuando se extingue el usufructo.
título constitutivo o que el usufructo sea universal. No obstante, el usufnll
tuario debe ser indemnizado por los daños y perjuicios que se le causen t o11
') Obligaciones cuando el usufructo es a título oneroso: son las mismas que tien"
motivo de las obras que se practiquen para el laboreo de las minas.
t:l usufructuario a título gratuito con excepción de las siguientes:
5.4. 7 Obligaciones del usufructuario ·o- La ob li gaci<'1n dc hacer las reparaciones convenien tes para que la cosa,
durantl' t• l lrt 'll 'llll es tipulado en el co nven io, Jllll'd.r prod11 , ir frutos l]lll'
F.n n:laci!'lll 1 ~111 las obligaciones del usul'r rll:l11 ;11 in, '~ '' '1 e 't,di¡•,o Civi l podt•nlll ordi ll.lll .llllt 1111 '·< <rhit'rlí.rn de dla al IÍ t' IIIJ Hl d< Ir • IIIHT,•' < '~ .r l;\rgo dt•l
dislirl¡', lill . d lllt nm los sigiiÍt'lli\'S SII Jlllnlo•, JllllJlll 1.11 Í11 (rrl lll '1)
188 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad... 189
~ Los gastos, costas y condenas de los pleitos sostenidos sobre el usufructo, primer usufructuario, sino que entra en el goce del mismo la persona que
corren por cuenta del propietario si el usufructo se ha constituido por le corresponda.
título oneroso (art. 1035). rr. Por el vencimiento del plazo en que se constituyó el usufructo, pero ya men-
~ Si el usufructuario no presta fianza el propietario tiene el derecho de in- cionamos que en el caso de personas morales que puedan adquirir y admi-
tervenir en la administración de los bienes para procurar su conservación nistrar bienes raíces, sólo durará 20 aüos.
(art. 1O1O). m. Por el cumplimiento de la condición impuesta en el título constitutivo para
la cesación de este derecho.
IV. Por la reunión del usufructo y de la propiedad en una misma persona (con-
5.4.8 Obligaciones del nudo propietario
solidación); aunque si la reunión se verifica en una sola cosa o parte de lo
Las obligaciones del nudo propietario son las obligaciones reales que gravan la usufructuado en lo demás subsistirá el usufructo.
propiedad y que se imponen a todo dueño: v. Por prescripción, conforme a lo previsto respecto de los derechos reales.
VI. Por la renuncia expresa del usufructuario, salvo lo dispuesto para las denun-
~ Entregar la cosa sobre la que cae el usufructo con todas sus accesiones y en
cias hechas en fraude de acreedores.
estado de servir para el uso convenido, o a falta de convenio para su destino
v 11. Por la pérdida total de la cosa que era objeto del usufructo. Si la destrucción
o naturaleza. no es total, el derecho continúa sobre lo que haya quedado de la cosa.
~ Si el usufructo se constituyó a título oneroso, conservar la cosa y hacer las
v 111. Por la cesación del derecho del que constituyó el usufructo, cuando, teniendo
reparaciones para que la misma, durante el tiempo estipulado en el convenio,
el dominio revocable, llega el caso de la revocación.
pueda producir los frutos que ordinariamente se obtengan de ella al tiempo
1x. Porque el usufructuario da fianza por título gratuito, si el dueño no le ha
de la entrega (art. 1021). Así como responder, si el usufructo fue constituido
eximido de esa obligación.
a título oneroso, de los gastos, costas y condenas por pleitos sostenidos sobre
el usufructo (art. 1035). 1 Hras posibles causas de extinción del usufructo son:
~ No estorbar el uso y disfrute de la cosa, esto es, garantizar el uso y goce pacífico
de la cosa al usufructuario. •t>- Cuando el usufructo se constituye a favor de personas morales que puedan
~ Responder por los daños y perjuicios que se causen al usufructuario por vi
adquirir y administrar bienes raíces sólo por 20 años, después de lo cual se
cios o defectos ocultos en la cosa usufructuada, cuando el usufructo se hayu
extingue el usufructo (art. 1040).
constituido a título oneroso. •t>- Si el usufructo se constituye sobre un edificio, y éste se arruina en un incendio
~ Pagar el importe por las reparaciones que, previo aviso, realizó el usufructuario
por vetustez o algún otro accidente, el usufructuario no tiene derecho a gozar
(art. 1022). del solar ni de los materiales, pero si estuviese constituido sobre una hacienda,
~ Restituir al usufructuario a título universal de los bienes de una herencia o tk
quinta o rancho de que sólo forma parte el edificio arruinado, el usufructuario
parte de ellos la suma que hubiere anticipado para el pago de deudas hercdi
podrá continuar con el usufructo del solar y los muebles (art. 1042).
tarias en el momento de la extinción del usufructo (art. 1031).
Si la cosa usufructuada fuere expropiada por causas de utilidad pública, el
propietario está obligado a sustituirla con otra de igual valor y análogas con-
5.4.9 Formas de extinción del usufructo diciones o a abonar al usufructuario el interés legal del importe de la indem -
Son formas de extinción del usufructo, de acuerdo con el art. 1038, las siguicnll'.~ nización por todo el tiempo que debería durar el usufructo. Si el propietario
opta por lo último deberá afianzar el pago de los réditos (art. 1043).
I. Por muerte del usufructuario. El usufructo tiene la característica de ser ll'lll
poral y no puede durar después de la vida del usufru ctu ari o; por esta raz<'111 l•ln :ilmcnte, es importante hacer algunas aclaraciones sobre la no terminación del
también se considera vitalicio. En este caso, si sv 1! .1 lij ado un plazo y t•l ll '• tll ructo:
u su frullu:lrio mu cre antes, el usufru cto Sl ' t'X 1i 11)', 111 ·
1\ llli)HIII.IIll (' l'l'l'OI'dar qu (.' l U;IIldO 1' 111 '> 1111111 l11 ~ ~ : !1 :1 1 OIH nlido ,1 i.IVOI u) ¡:, ¡ illl¡wdillll'lilll l1 ! 111po~oil por caso fort1dlo o ltl• 1 ,, llhl )'"l 111 1 I 'X Iingut· el
d1 • \ oli ' ÍII , 1''- l 'o llllol ~ d1 • III.IIH' I,I l> llll'' i\';1, 111 1 . J . 1__ 1111 1\111, ]'lll 1.1 111111 ' 11 1' d1l
1 111· 1111111lo 111 d 11 d C II~ I_ illl o ii 'X IgÍI Ílldl'llliiÍ '/ ,II: ÍÓII ¡111111111'1 1 l11l11 l1111_1 l' liil ' lll)lO
190 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 5. Desmembramiento de la propiedad ... 191
del impedimento se tendrá por corrido para el usufructuario, de quien serán Gayo hace notar que el Senado no ha podido hacer que el derecho legado de esta
los frutos que pueda producir la cosa durante éste (arts. 1045 y 1046). tll <lnera fuese un usufructo, pero con el auxilio del remedio introducido, comenzó
b) E! usufructo tampoco se extingue por el mal uso que haga el usufructuario de o1 considerarse usufructo: sed remedio introducto coepit quasiusufructus haberi. 21
la cosa, pero si el abuso es grave el propietario puede pedir que se le ponga en De acuerdo con lo anterior, se denomina cuasiusufructo al usufructo que recae
posesión de los bienes, obligándose al usufructuario a pagar anualmente, bajo •,o hre cosas consumibles. Esta figura es frecuente, pero es un error denominarla
fianza, el producto líquido de los mismos por el tiempo que dure el premio 1 1\/ ~fructo , como lo hace nuestro Código Civil. Pensamos que es más exacto con-
de administración que el juez acuerde (art. 1047). td crarla cuasiusufructo y a veces se le denomina usufructo imperfecto.
e) Cuando termina el usufructo, los contratos que respecto de él haya celebrado Sin duda, la denominación de cuasiusufructo parece ser más acertada y es
el usufructuario no obligan al propietario y éste entrará en posesión de la td optada por algunas legislaciones, como la italiana, y apoyada por juristas im-
cosa sin que contra él tengan derecho quienes hayan hecho contratos con el jiOrlantes, como Louis Josserand, Ambroise Colin y Henri Capitant.
usufructuario para pedirle indemnización por la disolución ni por las estipu-
laciones de éstos, que sólo pueden hacer valer contra el usufructuario y sus
herederos, salvo lo dispuesto en el art. 991 (art. 1048).
''.5 Derechos reales de uso y habitación
!,.1 última parte de este capítulo trata de otros derechos reales en los cuales se hace
Para concluir este tema, resulta oportuno comentar respecto de lo que nuestrn l'l desmembramiento o desgajamiento de la propiedad: el derecho real de uso y el
legislación denomina usufructo de cosas consumibles. ¡/, ·rccho real de habitación. Su alcance, en cuanto a los derechos que otorgan, es
En el derecho romano primitivo las cosas consumibles eran consideradas re llt,ts corto que el derecho real de usufructo, por lo que su frecuencia en la vida
fractarias al usufructo, pero más tarde se admitió esta institución. diMi a es menor.
El quasi usufructus romano surgió cuando el testador dejaba a una persona la
propiedad y a otra el usufructo de todo o parte de un patrimonio, en el que habla 1.:.>.1 Conceptos
cosas no consumibles y cosas consumibles. Estas últimas se atribuían al usufru
tuario en propiedad, en virtud de que resultaba imposible devolverlas y, por tal 1 ~ 11 un primer acercamiento diremos que el uso es el derecho real que confiere a
motivo, la obligación del usufructuario era devolver otras de la misma cantidad, 11 lilular, esto es, al usuario, el derecho de percibir los frutos de una cosa ajena,
especie y calidad. t••¡t tc ridos para alimentarse él y su familia, mientras que el derecho real de ha-
Dice el Digesto: ¡,¡¡ .tt ión confiere al habituario el derecho de ocupar, de una cosa ajena, las piezas
•Jih' requiera para vivir él y su familia.
Senatus censuit, ut ómnium rerum, quas in cuiusque patrimonio esse constaret, us11
fructus legari possit; qua Senatusconsulto inductum videtur, ut earum rerum, quae 11'·
.• :J.2 Uso y habitación en Roma
tolluntur veZ minuuntur, possit usufructus legari.
(El senado determinó que se puede legar el usufructo de todas las cosas que constase que exist 1,111
111, ,. el Digesto, en el Libro 7, Título vu: De usu et habitatione: Constitututr etaiam
en el patrimonio de cualquiera. Por cuya constitución parece que se introdujo que se pul'tLI 111d11s usus, id est sine fructu, qui et ipse iisdem modis constituí solet, quibus et
legar el usufructo de aquellas cosas que perecen o se disminuyen por el uso.) 20 ll '• ftuclus (También se constituye el uso solo, esto es sin el usufructo: el cual se
,,, .¡,.constituir de mismos modos que el usufructo).
Se trata de una especie de usufructo que recae sobre cosas de consumo y cuya 1·:1 usuario tiene todo el uso (jus utendi) en derecho estricto, y sería un error
fecha de introducción por el Senado se desconoce, pero se cree que quizá oc u rri11 l't' ll \.tr que el usuario no tiene derecho al uso sino por efecto de sus necesidades.
en los últimos tiempos de la República. N"¡·,¡¡\ obligado a dejar a quien pertenecen los frutos sino lo que es indispensable
Los comentadores han dado a este usufructo el nombre de cuasiusufructo, q11r , , .~, ., , h;I<.:C r nacer y recolectar estos frutos. Pero el usuario no puede tomar abso -
se deduce del derecho romano y que, aunque no perlctH'rt' a t-1, es exacta. lttl ll ttH'Ille ningún producto de la cosa, ni fruto natural o civil (jus .fmendi), de la
• 11 :; .1 , (slt' era el derecho es ! rielo.
•o P/gnl' ' 11111" .t ¡•illllll, 11111111 V, 1' lllli 1 I " ' Y" • 111 11/llllrl \, 11111 ' 1111'• i\ i 11 '~ 1 , \liiloollli 'o l ii ol 1 1'111 , 1'1' -' 1·1 y ¿ 1:1
Capitulo 5. DoHnl ornbramiento de la propiedad ... 193
El jefe de familia se repula que usa la cosa por sí mismo cuando la emplea
Sin embargo, la interpretación de los jurisconsultos introdujo algunas modi- para su mujer o para sus hijos, porque el uso de todas las cosas es común entre
!lcaciones por diferentes razones, bien porque el solo uso no procuraba ninguna marido y mujer. Si se lega el uso de un rebaño menor (carneros), el usuario no
ventaja, o bien porque las voluntades de los testadores deben ser interpretadas puede coger leche, lana o corderos porque éstos son frutos, aunque sí podía ser-
favorablemente, la jurisprudencia concedió a los usuarios algunos frutos, limitados virse del rebaño para estercolar su campo. Esto, de acuerdo con el estricto derecho.
22
Sin embargo, este uso de un rebaño es casi nulo, pues prácticamente no concedía
a las necesidades diarias. ningún derecho. Por ello Ulpiano, en el Digesto, opina que el usuario puede coger
El uso es menos extenso que el usufructo, según Ortolán en la Explicación
un poco de leche, pues tratándose de un legado, la voluntad del de cuius no debe
/listórica de las Instituciones del Emperador Justiniano:
tener una interpretación tan rígida.
Minus autem jurís est in usu quam in usufructu. Namque is qui fundí nudum habet Podemos decir, siguiendo el derecho romano, que en algunos casos el uso
usum, nihil ulteríus habere íntelligitur quam ut oleribus, pomis, jloribus, faeno, stramen- se asemeja al usufructo, pues de lo contrario el primero no tendría sentido, por
tís et lignis ad ususm quotídianum utatur. In eo quoque fundo hactenus ei morarí lícet, ejemplo, por una decisión de Adriano, haría inútil el legado de uso de un bosque
ut neque domino fundí moles tus sit, neque iis per quos opera rustica fiunt ímpedimíento. de maderas de corte, como ocurre con el legado sobre las cosas de consumo.
Nec ulli alii jus quod habet aut locare, aut vendere, aut gratis concedere potis: cum is Por último, el uso, los frutos y la propiedad pueden pertenecer, separadamente,
qui usumfructum habet possit haec omnía facere. a tres personas diferentes.
(Pero hay menos derecho en el uso que en el usufructo; porque el que tiene el mero uso de Ulpiano, en el Digesto, dice:
un fundo sólo tiene el derecho de coger de él las legumbres, los frutos, las flores, el forraje,
la paja y leña para su uso diario. Puede también vivir en el fundo, con tal que no perjudique Usu legato si eidem fructus legetur, Pomponius aít confundí eum cum usu. Idem ait, et
al propietario y que no le ponga obstáculos a los trabajos de la agricultura, por lo demás, no si tibi usus, mihi fructus legetur, concurrere nos in uso, me solum fructum habiturum.
puede alquilar, vender o ceder gratuitamente su derecho a nadie aunque el usufructuario pueda
(Si es legado el uso al mismo tiempo que se legase el fruto, dice Pomponio, se confunde con el
hacerlo.) 23 uso. También dice que si a ti se te legó el uso y a mí el fruto, concurrimos nosotros en el uso,
pero yo sólo tendré el fruto.)
<:o mo se aprecia, el usuario sólo tiene el jus utendi o la facultad de habitar y usar
1~1 habitación por entero, los cuales tienen poca importancia en relación con el
Ahora bien, Ulpiano agrega:
lu ndo. Por ello, los jurisconsultos habían concedido por extensión al usuario al-
gunos frutos para su uso diario, aunque no todos estaban de acuerdo, pues unos
Poterit autem apud alium esse usus, apud alium fructus sine usu, apud alium proprietas;
opinaban que el usuario debía consumirlos en el mismo lugar y otros planteaban
veluti si qui habet fundum, legaverit Titio usum, mox heres eius tibi fructum legaverit,
qu e estaba permitido conducirlos a la ciudad. vel alio modo constituerit.
El usufructuario, a diferencia del usuario, tiene derecho a todo el uso y a todos
(También podrá tener uno el uso, otro el fruto sin el uso y otro la propiedad. Como si el que tiene
los frutos. El usuario tiene derecho a todo el uso, ¿por qué no le es permitido hacer
el fundo legase a Ticio el uso, después su heredero te legase o dejase de otro modo el fruto.) 2' 1
que otro lo aproveche? Porque arrendar o vender los beneficios del uso ya no es
us,H, sino sacar de la cosa un producto civil; por ello era preciso también prohibi1
b cesión gratuita, pues era burlar la prohibición, amén de que el placer de dar e~
',obre la habitación, para los romanos no era ni uso ni usufructo, sino un derech o
' 'lilt:ramente particular.
también un producto para el donador. Éstos son los argumentos de por qué en el
Si un testador lega la habitación surge, según Ortolán, una controversia, pues
derecho romano, aunque el uso comprende todos los servicios, debe ser ejercido
1111os dicen que se trata de la casa misma, de modo que la habitación ha sido lega-
·xclusivamente por el usuario. ,¡,, en propiedad, pero otros plantean que sólo se legó la facultad de habitar. Aunque
Asimismo, cuando se tenía el uso de un esclavo, el usuario sólo tenía derecho
de usar él mismo de sus trabajos y de sus servicios, pero no podía transferir e~->11
' 11 l·llo surge la duda de por cuánto tiempo, y las opiniones también se encuentran
d1 v1didas: unos piensan que es por un año y otros, por toda la vida.
derecho a otro. Esto mismo ocurría con los animales de carga.
-o- Tienen obligación, durante el disfrute, de cuidar y conservar la cosa sin alte-
rar la forma ni la sustancia -como en el usufructo- , de manera que no se Actividades
menoscabe el valor económico de la cosa.
1. Estudie el cuadro sinóptico siguiente correspondiente a este capítulo:
-o- Responder de las cargas de la cosa.
-o- Restituir la cosa al momento de extinguirse y responder por los daños y per-
juicios por el deterioro o pérdida de la cosa. Concepto
-o- Las formas de extinción del uso y de la habitación son iguales que las del
i
usufructo. Obligaciones del usufructuario
Usufructo en Roma Constitución del usufructo
Cosa o bienes sobre los que se constituye
En cuanto a las disposiciones específicas se pueden mencionar: Terminación del usufructo
-o- El uso da derecho para percibir los frutos de una cosa ajena que basten para ) Planiol y Ripert
Derec11o francés
satisfacer las necesidades del usufructuario y su familia aunque ésta aumente Derecho real J Código civil francés
(cabe la observación de cómo el código denomina al usuario, en forma errónea, de usufructo
usufructuario) (art. 1049). o Concepto
m e
-o- La habitación da la facultad de ocupar gratuitamente en casa ajena las piezas ·o
::;¡
Forma de constitución
.S- ·~
necesarias para sí y para las personas de su familia (art. 1050). u~ Objeto materia ctel usufructo
::;¡.O
El usufructo en la legislación Modalidades
-o- Cuando el derecho de uso y el de habitación recaen sobre un edificio, el usuario .!= "'
::;¡.<::
Duración
~ >, mexicana
y el habituaría no pueden enajenar, gravar o arrendar, ni en todo ni en parte, Derechos del usufructuario
el derecho a otro, y estos derechos tampoco pueden ser embargados por sus Obligaciones del usufructuario
acreedores (art. 1051). Obligaciones del nudo propietario
Formas de extinción
-o- Los derechos y obligaciones del usuario y del habituaría serán los que se es-
tablezcan en los respectivos títulos (art. 1052).
Conceptos
•o- Cuando se tiene derecho de uso sobre un ganado, las crías, leche y lana pueden
aprovecharse en la cantidad que baste para su consumo y el de su familia (art.
Derechos reales de
1054). uso y habitación Uso y habitación en Roma
•o- Cuando el usuario consume todos los frutos o el habituario ocupa todas las
piezas de la casa, quedan obligados a cubrir todos los gastos de cultivo, repa El derecho de uso y habitación en nuestra legislación
raciones y pago de contribuciones. Si sólo se consume parte de los frutos y se
ocupa parte de la casa, no deben contribuir en nada, siempre que al propietario
le quede una parte de los frutos o aprovechamientos bastantes para cubrir los
gastos y cargas (art. 1055). 11. Realice las actividades siguientes:
-o- Si los frutos que quedan no alcanzan a cubrir los gastos y las cargas, la parll·
que falte será cubierta por el usuario o el habituaría (art. 1056). De acuerdo con todo lo estudiado en este capítulo:
l. Identifique con un ejemplo el derecho real de habitación.
2. Haga un análisis y compare el derecho real de usufructo, de uso y de
habitación.
3. Identifique un ejemplo de derecho de usufructo que usted conozca.
'1. Exp lique el usufructo en el derecho romano y en nuestra legislación .
.). J·:x porip,.t ~. 11 opinión sobre el usufru cto de hi¡ • r~t •s consumibles <Jlll' (011
lt ' I11Jll l 1 lllll '~ lr.t lt·gisl.i r iún .
Capítulo 5. smembramiento de la prop iedad... 199
198 BIENES Y DERECHOS REALES
13. El usufructuario tiene derecho a: 19. Explique tres formas de constituir el usufructo.
a) Gozar por sí mismo de su derecho o de enajenarlo, gravarlo o arren- a)
darlo. b)
b) Gozar de la cosa sin servidumbres. e)
e) Realizar mejoras aunque se altere la naturaleza o sustancia.
20. Explique cuatro obligaciones del usufructuario.
d) Disfrutar de los aumentos de la cosa pero no tiene el derecho del
a)
tanto.
b)
14. Es una obligación del nudo propietario: e)
a) Hacer las reparaciones necesarias si el usufructo se constituyó a título d)
gratuito.
21. Explique cuatro derechos del usufructuario.
b) Abonar los intereses de la suma pagada por cargas y contribuciones u su-
a)
fructuarias para mantener íntegra la cosa, si el usufructo fue oneroso.
b)
e) Restituir los bienes al usufructuario al concluir el usufructo.
e)
d) Indemnizar al usufructuario al final del usufructo por las reparaciones
d)
que realizó sin previo aviso.
22. Explique cinco formas de extinción del usufructo.
15. El usufructuario cuando es sucesivo se extingue:
a) Por muerte del nudo propietario. a) -- - -- --
b)
b) Por muerte del primer usufructuario.
e)
e) Por muerte del último usufructuario.
d) ·-- -- · - -
d) Sólo por muerte simultánea de todos los usufructuarios. ·-· ---~·-·----
e)
16. Derecho real y temporal que recae sobre cualquier tipo de bien con ex
23. Explique los derechos específicos del usuario.
cepción de los inmuebles.
a) El usufructo.
b) El uso.
e) La habitación.
d) El uso cuando recae sobre montes. 24. Explique los derechos específicos del habituaría.
17. Otorga el derecho a percibir los frutos de cosa ajena que basten a lai-
necesidades del titular y de su familia. ··----
a) El usufructo.
b) El uso. 25. Explique las obligaciones del nudo propietario.
e) El usufructo oneroso.
d) El usufructo gratuito.
18. Los romanos consideraban que era una situación de hecho y que era Ull ,l
especie de limosna. 26. Explique el significado de "nuda propiedad':
a) El usufructo gratuito.
b) 1-J li SO.
e) 1.. 1 h.1hit.1Ción.
¡/) Jl i ll 'l lilllllltl O ll t't"OSO.
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.,
202 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 6
27. ¿Qué es el nudo propietario y por qué se le denomina de esa manera?
<>bjetivos
\1 finalizar el alumno:
predio dominante puede aprovecharse de un predio sirviente en los tér La servidumbre se ejerce dentro de los límites de las necesidades del fun
minos del título constitutivo de la misma o para impedir al titular del .lo :ti que beneficia y no puede desligarse de éste, tampoco enajenarse como de
predio sirviente determinados actos sobre el mismo. lt 't ho independiente. El cambio de titulares, ya sea por sucesión o por cua lquier
Ambos conceptos serán explicados y comentados más adelante; sólo dircmw, q111
es inaceptable referirse a la servidumbre como gravamen real a ca rgo de un p11 ' di11 11 l(,;dtlgut•z dt· l'ottM'I ,1, li/ Oi¡:cslo del emperador fu stiniano, tomo 1, Libro Oclavo, Tiru lo 1, 1, 1 ·:~ 1 . 1
El grava nwn 110 p11nk recaer sobre las cosas directamen te, pues és t:ts no p1H'tlt 11 ¡,¡,., 111111'11111 ltl('"l'•' t'll11 11 "'' l 1111iquc Vi cc nlc, Madrid, 1H7fl. p. 3 18.
.'H' I' s uj¡•to.~ dt .¡, 11 ' '' "· 1'11 todo caso, st•rfa 1111 grnvnllH'It sohn· d propÍI'I.ll 111
' ¡¡,,,¡,.,,, /1/,t¡o 'l /11, 11, 1, H
206 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 6. Servidumbres 207
otro medio jurídico, no afecta la existencia de la servidumbre. La servidumbre (Si media suelo o vía pública, no impide las servidumbres de lter, acto, ni de levantar más alto;
necesariamente es una utilidad objetiva para un fundo. pero impide las de lanzar, proteger, prohibir y las de jlumen y stilicidio; porque el cielo que hay
sobre aquel suelo debe estar libre.)6
El Digesto plantea: Quum fundu s fundo servit, vendito quoque fundo servitutes
sequuntur; aedificia quoque fundis, et fundí aedificiis eadem conditione serviunt
(Cuando un fundo debe a otro servidumbre, sigue ésta al que vende. También los 4. La obligación impuesta al propietario del fundo
edificios deben servidumbre a los fundo s, y éstos a aquéllos). 3 sirviente debe ser de carácter negativo
En la servidumbre, el propietario del predio sirviente debe tolerar que otro haga
2. La utilidad de la servidumbre debe ser permanente
o él abstenerse de hacer algo. En el Digesto se expresa de la manera siguiente:
Es importante descifrar el significado de "utilidad permanente", en virtud de las Servitutum non ea natura est, ut aliquid faciat quis, veluti viridia tollat, aut amoe-
distintas interpretaciones que han hecho los juristas. niorem prospectum praestet, aut in hoc, ut in suo pingat, sed ut aliquid patiatur, aut
La perpetua causa (utilidad permanente), comenta Juan Iglesias, es identificada non faciat (La naturaleza de las servidumbres no es que alguno haga alguna cosa:
por algunos como la perpetuidad de la servidumbre con la perpetuidad de la utili- levantar jardines o darles vista más divertida, o que pinte en su pertenencia, sino
dad; otros identifican la perpetua causa con el fin de la servidumbre, mientras que que permita hacer alguna cosa o no la haga).?
para otros la perpetua causa es continuidad o estado ininterrumpido. Perozzi opina Por ello los intérpretes resumen: "la servidumbre no puede consistir en hacer
que la perpetua causa, en el derecho clásico, no era un requisito de la servidumbre.'' cosas" (servitus in faciendo consistere non potest) , salvo en la denominada servitus
oneris ferende, donde el propietario del predio sirviente del:re mantener en buen
3. Los predios han de ser vecinos ·stado la columna o el muro en que se apoya el fundo dominante.
No se puede tener servidumbre a cargo de un fundo propio: Nulli res sua servil , 5. La servidumbre es indivisible
pues atenta contra la naturaleza jurídica de la servidumbre. De modo que si l'i
fundo es propio no tiene sentido la servidumbre, pues su utilidad es para que hay.1 l ..t división tanto del fundo sirviente como del dominante no cambia en nada la
un mejor aprovechamiento de un fundo y, con ello, obtener un beneficio soci;tl ~~·rvidumbre. Dice el Digesto: ... per partes nec acquiri, nec imponi servitutes posse,
Aunque, como dijimos, es un derecho real, necesariamente requiere que haya do•. ¡,¡o casu locum habere; hic enim non per partem servitutem acquiri, utpote quum in
predios vecinos de distinto propietario. tt! lcmpus acquiratur, qua proprius meus fundus futurs sit ( ... las servidumbres no se
El Digesto lo expresa de esta manera: In re communi nemo dominorum iut•' p11cden imponer, ni adquirir en parte, no tiene lugar en este caso; porque no se ad-
servitutis, neque facere quidquam invito altere potest, necJUe prohibere, quo m itlll i 'ltlicre servidumbre en parte, se adquiere para el tiempo que el fundo ha de ser mío). 8
alter faciat; nulli enim res sua servit... (En la cosa común ninguno de los se.í'í01 n
por razón de servidumbre puede hacer cosa alguna contra la voluntad del o t 1'1, ll La servidumbre no puede venderse con
ni prohibir que el otro la haga; porque a ninguno le debe servidumbre lo qut· ,. independencia del fundo dominante
suyo ... ). 5
Por otra parte, es importante señalar qué se entiende por "vecindad de prcd ic 1 l ~k k principio es una consecuencia del anterior, y se explica porque como la ser-
El hecho de que los predios sean vecinos no significa que sean contiguos, ¡H u idllmbre es indivisible tampoco puede separarse el fundo; de modo que aun
1 t1.111do el fundo se venda, la servidumbre continúa y, en todo caso, sigue al predio
puede haber servidumbre entre predios o fundos separados por una vía púhli, 11
11 1 .tso de venta del mismo: Quum fundus fundo servit, vendito quoque fundo
Si intercedat solum publicum, ve/ via publica, neque itineris actusve, neque altiu s lolirll•ll •'11 '1/IIIC's sequuntur... (Cuando un fundo debe a otro servidumbre, sigue ésta al
q11t ~l' vcndc .. . ).9
servitutes impedit, sed immittendi, protegendi, proiiciendi, item fluminum el slillft/¡, ¡,,
rum servitutem impedit, quia coelum, quod supra id solum intercedit, liberum csst• ,¡,.¡,, 1
11 /l¡¡•o ' l/11, H, l. , 1,
3 luirlem , D igesto, R, ~. 12. /111 ~, ., ¡11, H, 1, 1;,, l .
~ ). l glcs i ~s. /)¡ •rt't ''" "'"'"""· 1/isl orin e inslilu cio11 es, 10". cd., A riel , B~rrc l onn, 1'192, p. ~\ 1H /1¡,~, ' 111, H, ,\, .12.
'• t>t¡w''"· H, l • .>t. l /lt••n li>, H, .f , 1 ~
208 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 6. Servidumbres 209
1O Di¡:cslo, 8, 2, 26.
11 Eslitiddio es d '" 111 dt• ' 1W< gow" goln un liquido (nRAI '. ).
1 i 1 1 ,, 11111'111 , ¡:,¡r/i< rll 11Í11 /¡i ,tr\rim de las lll slitu ci oll eS del fimpl'mlicH fu , fillimr o, lomo 1, Tribunal St ljl\" 1111 1
,¡. l11 •• llt l11 .t ,•J 111 , 1!1111 i't' d<· ,,tl , M(•x im, 1.001, pp. SúH y ">1>'1
1lí,l!l'''''· H, J., li\/11 /111<
Capítulo 6. Servidumbres 211
210 BIENES Y DERECHOS REALES
et ambulandi; na.m et iter, et actum in se contine viat. Aquaeductus est ius aquam du-
4. Acción confesoria para defender la servidumbre cendae per fundum alienum.
La acción civil in rem, con la cual el titular de la servidumbre puede hacer reconocer (Las servidumbres de los predios rústicos son estas: el pasaje, la conducción, el camino y el
en justicia su derecho, es la acción confesoria. Ésta "es la acción real mediante la cual acueducto. El pasaje es el derecho de ir y de pasar un hombre, pero no de conducir ganados o
se obtiene una sentencia que declara la existencia de un derecho real sobre un bien carruajes. Así, el que tiene derecho de pasaje, no tiene el derecho de conducción; pero el que tiene
inmueble y condena al demandado a respetar el derecho haciendo cesar la viola- éste, tiene también el otro, y puede usar de él aun sin bestias. El derecho de camino consiste en
ir, conducir y pasar, y comprende el pasaje y la conducción. El acueducto es el derecho de hacer
ción o perturbación del mismo". 14 Eugene Petit explica esta acción como la sanción
pasar agua por el fundo de otro.) 15
del derecho de servidumbre. El demandante que ejercita esta acción sostiene que
posee el derecho de servidumbre personal sobre toda cosa de la cual es poseedor el
En el Digesto se detallan las servidumbres rústicas, que comprenden las de
demandado o, en cualidad de propietario de un fundo, tiene el derecho de ejercer
sacar agua, llevar a beber el ganado, pastar, cocer cal y sacar arena.
una servidumbre predial sobre un fundo. En el libro 8 del Digesto (Neracio; Reglas, libro IV) se dice que no será lícito
Lo anterior implica que la persona que demanda debe probar la existencia de
levantar más alto una barda y perjudicar la habitación del vecino, o tener en la
la servidumbre y si ésta es predial, deberá probar la propiedad del fundo domi
casa o habitación de éste un vertedero para las aguas sucias o cobertizo sobre
nante, pues el propietario sólo tiene cualidad para prevalerse de la servidumbrl'
su pertenencia.
unida al fundo. Por lo que respecta al acueducto y el derecho de sacar agua, se puede con-
Por lo que respecta a la sentencia emitida por el juez, si es favorable al deman
ceder a muchos por un mismo lugar, también se puede conceder que tomen
dante, debe ordenar al demandado: de ella en diversos días u horas. 16
!1) Servidumbres de fundos urbanos. Éstos no sólo son los edificios de la ciudad,
a) Cesar en la perturbación llevada por el ejercicio de la servidumbre.
sino también los corrales y jardines accesorios de ellos.
b) Reparar el perjuicio causado. Las servidumbres urbanas, de acuerdo con Ortolán y con base en el Di-
e) Dar caución de no lesionar en lo sucesivo el derecho del demandante.
gesto, toman su existencia a partir de la idea de edificios, construcciones o
superposiciones sobre el suelo, es decir, in superficie consistunt (consisten en
6.4 Clasificación de las servidumbres en el derecho romano una superficie).
Los romanos distinguen entre las servidumbres personales, que son el usufrlllln,
Praediorum urbanorum servitutes sunt hae quae aedificiis inhaerent: ideo urbanorum
el uso y la habitación, y las servidumbres reales, a las que denominan serviduru/ltl'
praediorum dictae, quoniam aedificia omnia, urbana praedia appellamus, etsi in villa
prediales. nedificata sint. Item, urbanorum praediorum servitutes sun hae: ut vicinus onera vicini
Son servidumbres prediales (servitutes praediorum) porque sólo se aplit .111 ,,
.1 11stineat; ut in parietem ejus liceat vicino tignum immittere; ut stillicidium vel flumen
los inmuebles y se dividen en: rccipiat quis in aedes suas, vel in aeram, ve/ in cloacam, vel non recipiat; et ne altius
/ollnt aedes suas, ne luminibus vicini officiat.
a) Servidumbres de los fundos rurales o rústicos. Para comprenderlas, es impo11 ,111
( l.as servidumbres de predios urbanos son las que corresponden a los edificios, de donde toman
te tener claro qué es un fundo rural, pues una propiedad rural comprcndt· 1111
' " nom bre de servidumbres de predios urbanos; porque todos los edificios, aun los construidos
sólo los campos, sino también los edificios en ellos construidos para el u dt tvu ''''<'1ca mpo, se llaman predios urbanos. En el número de estas servidumbres están lzs siguientes:
de los mismos. 'illl' el veci no sufrirá la carga de la casa inmediata; que sobre su pared tendrá derecho el vecino
Sobre estas servidumbres el Digesto dice: 1'•" .1 <lpoya r sus vigas; que cualquiera recibirá el agua de un tejado o canal sobre su edificio, en
'• 11 \ lllllidcro o en su patio, o que no la recibirá; que no se podrá construir más alto o quitar
Servitutes rusticorum praediorum sunt haec: iter, actus, via, aquaeduc /11.1 . lf, 1 l.¡ ., il t<l'S del vecino.) 17
ius eundi, ambulandi homini, non etiam jumentum agendi vel vehiwlum , At/11' r •/ "'
ngendi, vel jumentum vel vehiculu:. itaque qui iter habet, a.ctum no11 ilflbd , 'i"' 111/111
lwbet, el ít er habet, eoque utis potest etiam sine jum ento. Via es/ i11s cu11rli. 1'1 tll't ,,¡¡ 1 1 l! li>lil ll , o¡•. cit., p. 573.
/ligo.• 1•>, H, \, J. , l .
1 1ft \Hiolll , fl / 1 1//, J'l'· >¡ 7,1 Y t•7! 1
1·1 1· J',dl.•t•·'· /)/tt/111/rti/11 tlt • tlt •tt •t llll fi/P tl'\ 111 tll•/1 , l'<llttlll , Mt'• xltll, J') K\ , p . ,1'
Capítulo 6. Servidumbres 213
212 BIENES Y DERECHOS REALES
se ius sit vicino, invitis nobis altíus aedificare, atque ita minuere lumina nostrorum
Las servidumbres anteriores, podemos apreciar, toman existencia a partir de la aedificiorum.
idea de edificios, de construcciones o superposiciones sobre el suelo, es decir, in
(En la imposición de servidumbre luminum parece que se adquiere este derecho, que el vecino
superficies consistunt. permita que por sus casas reciban luces las nuestras. Pero cuando se impone la servidumbre de
La servidumbre onera vicini sustineat es la servidumbre que consiste en que qu e no se impidan las luces, parece que hemos adquirido el derecho para que al vecino no le sea
la pared o columna del vecino sostenga el peso del edificio que los domina. Esto lícito edificar más alto contra nuestra voluntad, de modo que quite alguna lu z a nuestras casas.) 18
es, que el propietario de la columna o pared de apoyo está precisado a sostenerlas;
pues estaba en uso la servidumbre oneris ferendi, añadiendo la ley: Paries oneri La servidumbre ne luminibus officiatur impide al vecino que haga todo aquello
ferundo, uti nunc est, ita sit (que la pared de apoyo esté siempre en el mismo es- que pueda perjudicar la iluminación. Según esto, en la servidumbre luminum
tado). Sobre lo anterior había opinión dividida entre los juristas romanos: Gayo basta que el vecino deje subsistir la luz. En cambio, en la ne luminibus officiatur,
opinaba que no había una cláusula con tal efecto y Servio decía que prevalecía la no puede disminuirlas en nada, ni por plantíos ni por obras de ningún género. 19
servidumbre oneris ferendi. Respecto de cuáles son las servidumbres urbanas, dice el Digesto:
La servidumbre tignum immittere es diferente a la anterior en que no da el
derecho de obligar a hacer reparaciones al vecino que está sólo obligado a sobre- Urbanorum praedíorum iura talia sunt: altius tollendi et officiendí luminibus vicini, aul
llevar la carga. non ex tollendi; ítem stillicidium avertendi in tectum ve[ aream vicini, aut non avertendi;
VeZ non recipiat. Debemos distinguir la que es por stillicium, es decir, el agua item immittendi tigna in parietem vicini, et deníque proiicendi protengendive, ceteraque
que naturalmente se desprende de un tejado, y la que es por jlumnen, la que se istis similia.
recoge y derrama por un canal. De donde hay que distinguir las servidumbres (Las servidumbres de los predios urbanos son estas: levantar más alto, impedir las luces del
stillicidii recipiendi y stillicidii non recipiendi. Respecto de esta última se dieron vecino, o no levanta r; que las aguas de mi tejado caigan o no en el tejado o área del vecino,
muchas interpretaciones; sin embargo, la interpretación más aceptada es que habrá entrar madero en pared; finalmente hacer de modo qu e caiga sobre su pertenencia balcón o
servidumbre stillicii non recipiendi en los lugares en que estableciendo los estatu- corredor, extender el ala del tejado u otras cosas semejantes.) 20
tos locales como derecho común la obligación de recibir derrame de los tejados
superiores, se adquiría del vecino el derecho de recibirlo; pero al parecer esta Finalmente, las Institutas omiten servidumbres como la jus prospectus, la ne pros-
servidumbre no estaba en uso, pues en las Institutas hay pocas referencias a ella. pectui officiatur, la projiciendi, protegendi y la fumi immittendi, entre otras.
La servidumbre ne altius tollat, también se divide en dos servidumbres: la altiu~
¡¡on tollendi y la altius tollendi. Esta última también ha generado varias interpre 6.5 Elementos para la existencia de las servidumbres
Laciones; la más aceptada se basa en la diferencia de los estatutos locales, ya que
por regla general cada quien puede levantar su edificio tan alto como le parezca, Para la existencia de las servidumbres son indispensables dos fundos, uno sobre
aun cuando moleste al vecino; pero alguna ley especial o estatuto local podría, e11 d que recae la servidumbre y otro para el que se constituye la servidumbre: un
interés del vecino, prescribir límites a la altura de los edificios: para exceder estos lu ndo dominante y un fundo sirviente. En general, los predios son inmediatos,
límites era necesario adquirir de los vecinos la servidumbre altius tollendi. Las pero debe entenderse una inmediación suficiente como para que pueda ejercerse
prohibiciones de alzar una obra (altius non tollentdi) podrían aplicarse no sólo ,, l.t servidumbre. Por ejemplo, algunas servidumbres exigen que los predios sean
l onliguos como las servidumbres immittendi, protegendi, etc., mientras que en
un edificio, sino a toda construcción o superposición hecha sobre el suelo.
La servidumbre ne luminibus officiat se refiere a la Jus luminum y a la ne /u '''ras no es necesario, como en las servidumbres itineris, acquaeductus, altius no11
minibus officiatur. La servidumbre luminum tiene lugar, según algunos, cuando lollendi, etcétera.
obligamos al vecino a que nos deje abrir ventanas en su pared o en su medianv Las servidumbres siempre deben ser de alguna utilidnrl para el predio o fundo
ría, pero según otros esta servidumbre existe cuando se obliga al vecino a sulri1 dominante.
nuestras ventanas, ya se hallen en su pared o en la nuestra.
De la servidumbre luminum se lee en el Digesto:
1H 1lig•'' /u, H, .>, 1
1•) 1 ( lillll.lll , ,,,, 111 . 1'1' 1
• •.¡ ., , '•
/IIIIIÍ/111111 Íll .\1'/"IIÍ IIII C' COIIS IÍ/11111 itf 1/ Ci fiiÍ SÍIII/11 vitfc t11 r, 111 V/(1111/ S /1111/ÍIIII 1',\IÍfl/111
1 1
11 / lt¡:l'\ln, H,
01111111 111111'1/1 Wl 11tfll' iiii/1111/ÍI/11, 111 ' l11111 illil111 ' o(/i1 !111111, /1111 1/lrllillli" rlllc •JIIi ¡•/t/¡ '11/111 ,
214 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 6. Servidumbres 215
Por último, es preciso que las servidumbres tengan una causa perpetua. De d) Por el no uso durante dos años. Según el derecho civil éste era el modo de
acuerdo con esto, en el derecho romano no podía establecerse una servidumbre extinción para todas las servidumbres, tanto rurales como urbanas. Sin em-
de acueducto para tomar agua de una cisterna, un estanque o cualquier otro lugar, bargo, respecto de las servidumbres rurales, había extinción por el no uso
no teniendo agua viva ni perpetua; de la misma manera, no podía constituirse cuando había transcurrido el tiempo fijado sin que el propietario ni el arren-
servidumbre de pasaje sobre un fundo del que se estuviese separado por un río datario hubiesen usado la servidumbre en utilidad del fundo. Con respecto a
no vadeable y sin puenteY las servidumbres urbanas, era necesario que el propietario del fundo sirviente
hubiese adquirido la libertad - libertatem usucapere-, es decir, que hubiese
6.6 Modos de establecer las servidumbres hecho algún acto contrario a la servidumbre, como haber construido más alto,
tapado las luces, desviado los canales, quitado las vigas, cerrado la abertura en
Los modos como se establecen las servidumbres prediales son los pactos y las es- que éstas se apoyaban, etcétera.
tipulaciones o los testamentos, a lo que -siguiendo a Ortolán- es preciso añadir
otros dos modos que tienen lugar en ciertos casos: el uso y la adjudicación.
Respecto al modo de establecer las servidumbres en el derecho romano, las 6.8 Las servidumbres en el derecho francés
Institutas del emperador Justiniano dicen: Después del breve estudio de la servidumbre en el derecho romano, es importante
analizar la servidumbre en el derecho francés, dada la influencia que éste tiene en
Si quis velit vicino aliquod jus constituere, pactionibus atque stipulationibus id efficer, nuestra legislación.
debe t. Po test etiam in testamento quis heredem su u m damnare ne altius tollat aedes suas,
Para los juristas franceses Planiol y Ripert, y de conformidad con el art. 637
ne luminibus aedium vicini officiat; vel ut patiatur eum tignum in parietem immittere,
del código civil francés, "la servidumbre es una carga impuesta sobre una heredad
vel stillicidium habere; vel ut patiatur eum per fundum ire, agere, aquamve ex eo ducere.
para el uso y provecho de otra, perteneciente a distinto propietario': 24
(Si alguno quiere constituir un derecho de servidumbre en beneficio del vecino, deb e hacerlo pot De esta definición, dicen los autores citados, podemos distinguir lo siguiente:
medio de pactos y de estipulaciones. Puede también por medio de testamento condenarse a su
heredero a no edificar más alto, a no quitar las luces del vecino, a sufrir la carga de sus vi ga~ . ~ La servidumbre sólo se aplica a los inmuebles.
a dejarle gozar de un derecho de arrojar las aguas, de pasaje de conducción, de acueducto.) 2
~ Su existencia precisa de dos inmuebles distintos.
~ Los inmuebles pertenecen a dos propietarios diferentes.
6.7 Extinción de las servidumbres
l·:n conclusión, sólo pueden ser gravados por una servidumbre los terrenos sin
Finalmente, las formas de extinción de las servidumbres en el derecho romano so n:
construcción y las construcciones que tienen carácter inmueble.
Ahora bien, respecto de la distinción entre predio sirviente y predio domi -
a) Por la pérdida o destrucción de uno de los fundos, ya sea el dominante o d
nante, tal como en el derecho romano, el predio gravado con la servidumbre se
sirviente. Por ejemplo, si el edificio se arruina o el terreno es inundado. Si
denomina predio sirviente y el beneficiado por ella se llama predio dominante.
el edificio se construye de nuevo, una interpretación equitativa renueva 1 .1~
Por lo que se refiere a los propietarios de los predios, tienen que ser diferentes
servidumbres. t'll virtud del principio romano nema res sua servit.
b) Por confusión, si la misma persona se hace propietaria de los dos fundo~
Dice el Digesto: Servitutes praediorum confunduntur, si idem utriusque practltl
dominus esse coeperit (Las servidumbres de los predios se confunden si un11 G.8.1 Características jurídicas de las servidumbres
se hiciese señor de ambos predios). 23 l'.1ra los juristas franceses, las características jurídicas de las servidumbres son:
e) Por aquiescencia, cuando el dueño del fundo dominante permite al del fund"
sirviente hacer algo que impida el ejercicio de la servidumbre. 1. Carácter inmueble. De acuerdo con el mencionado arl. 637 del código civil
fran cés, las servidumbres predialcs co nsliiii Yt'll .,¡l'IIIJll t' d~.· rl·c hos inmuebles
•). , ). Ortol~n, op. cit ., pp. 578 y 579. porque, a difl.'ren cia del usufru cto, s<'> lo p~tt •d, · n ~ ·~ Ldd11 t' l'•t· ~>o hrc "heredad es·:
J.l 1/o/tlnn , p. S7'1.
'1 1l/,•:~ · ' 1" , H, li, 1, l. J f\1 1'1 11 >11111 )' 1;, 1(11'' 1[, /lno'o/1(1 1¡¡•¡/, 11 ,11 1,1 ll l1 •lo 11, IV'J ' 1 1
216 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 6. Servidumbres 217
2. Carácter accesorio. Como consec uenc ia , es un derecho accesorio, es decir, está Según sus fuentes (sistema adoptado por el Código Civil)
ligado al predio dominante de manera inseparable y no puede ser cedido, em-
bargado o hipotecado separadamente, pues no puede desprenderse del predio a) Servidumbres naturales, derivadas de la situación de los lugares.
dominante y trasladarse a otro. Se transmite necesariamente con la propiedad b) Servidumbres legales, establecidas por la ley.
del predio dominante y pasan al m ismo tiempo que él de persona a persona. e) Servidumbres derivadas de actos del hombre, que los particulares constituyen
Está comprendido en la hipoteca, el embargo y la enajenación del predio. La por diversos procedimientos (contrato, legado, posesión prolongada, destino
ventaja que tiene es pasar también, a título temporal, al usufructuario y al del padre de familia).
usuario. La situación es la misma, pero a la inversa para el predio sirviente,
sobre quien recae de manera pasiva la servidumbre. De modo que quien ad- Según su objeto (servidumbres positivas y servidumbres negativas)
quiere la propiedad o el usufructo de un inmueble está obligado a sufrir las
servidumbres pasivas que lo graven. a) Las servidumbres positivas autorizan al propietario de la finca dominante a
3. Perpetuidad. Entre los derechos reales desmembrados de la propiedad, dicen
ejecutar directamente actos de uso sobre la finca sirviente (pasar, sacar agua,
los juristas franceses, sólo las servidumbres son perpetuas. El usufructo, el uso, etcétera).
la enfiteusis y la hipoteca son, necesariamente, temporales. La perpetuidad de la b) Las servidumbres negativas se limitan a paralizar, en cierta medida, los derechos
servidumbre viene de su carácter accesorio, que la une a la propiedad de un del propietario de la finca sirviente, ya sea que retiren en parte el uso de su
predio y para su uso es natural que sea perpetua como él. Sin embargo, esta bien o que le impidan ejercer un derecho inherente a su título de propietario
perpetuidad no es esencial, sino natural, es decir, puede ser suprimida por (prohibición de construir o de hacer diversos trabajos).
acuerdo de las partes o convención y establecerse por un tiempo limitado.
Planiol y Ripert decían que no debe exigirse ya una causa perpetua para Según sus caracteres (continuas y discontinuas)
el establecimiento de una servidumbre.
4. Imposibilidad de la redención. Las servidumbres son irredimibles, de modo a) Las servidumbres continuas, según el art. 688, son aquellas cuyo uso es o puede
que el propietario del predio sirviente no puede liberarse de ella con dinero si ser continuo sin necesidad de actos actuales del hombre, es decir, se ejercen
el propietario del fundo dominante no consiente en ello. Esto equivale a u na sin hechos actuales del hombre, su ejercicio no exige actos sucesivos y repetidos
expropiación por causa de utilidad privada. de parte del propietario del predio dominante. La ley cita como ejemplos
5. Indivisibilidad. Las servidumbres son indivisibles, por ejemplo, cuando un (art. 688) la servidumbre de vista (ventanas o balcones situados más cerca de
fundo pertenece a varias personas ninguna servidumbre podrá establecersr la propiedad vecina de lo que la ley permite) y la servidumbre de acueducto
sobre este predio o en su provecho sin el consentimiento de todos los co (conductos de agua a través de un terreno ajeno).
propietarios; no puede comenzar servidumbre, ni activa ni pasiva, sobre o ,, b) Las servidumbres discontinuas, a diferencia de las anteriores, son aquellas que
favor de una parte indivisa. A la inversa, la servidumbre ya establecida an l ¡·~ tienen la necesidad de actos actuales del hombre para ejercerse. Consisten en
del hecho que originó la indivisión, por ejemplo, antes de la apertura de U ll .l la posibilidad para el propietario del predio dominante de ejecutar ciertos actos
sucesión en beneficio de varios herederos, no podrá extinguirse por la volu nt.u l sobre el predio sirviente, de tal manera que en tanto el propietario dominante
o por hechos de uno solo o de algunos. Es preciso que se extinga para todm no actúe, no se ejerce la servidumbre. Ejemplos de este tipo de servidumbres
a la vez; no puede desaparecer para una parte y subsistir para las demás. 2" son las servidumbres de paso, de sacar agua de un pozo, de extracción de
materiales, de lavado, de p asto, de abrevar...
6.8.2 Diversas clasificaciones de las servidumbres Por lo que respecta a la servidumbre de desagüe, comentan Planiol y Ri
perl, puede ser continua o discontinua. Su carácter depende de la naturaleza
El código civil francés adoptó una clasificación de las servidumbres en tres gr up11 '.. de las aguas que corren, de modo que si las aguas son pluviales, la servidumbrc
según las distintas causas que les dieron origen: i..'S co ntinua, aunque el agua no caiga de manera co ntinua . Una vez. puestos los
c:1naks, la se rvidumbre se ejercerá por s i '>111.1 lod,¡ •, r., ~ vcn.·s que llueva, sin
t¡IH' l'l propi l'l.lrio lt'nga qul' ha ce r .ligo pa¡ ;¡ '')''"·11 l.1 •. o1 1orrn, lo que h.1.~ 1.1
1''" ':1 d.11 • o111 illuid.td .1 1,, M'l vu lt1 1llh1t. P
.,, lll!lddt•, 11 1 lw; ugttl/1 11111 111\1'1111 ,
P, f{ ¡¡¡J¡ 'I// , ¡> '~e' '•
218 BIENES Y DERECH OS REALES
Capítulo 6. Servidumbres 219
que lleven al desagüe de una cocina, por ejemplo, la servidumbre llega a ser
nace sin título ni prescripción y la causa que la hizo nacer recibe el nombre
discontinua, pues para que el agua corra es necesario que alguien la vierta en el
particular de destino del padre de familia (propietario).
canal, de modo que el ejercicio de la servidumbre supone aquí hechos actuales
del hombre.
~ Según sus elementos constitutivos que, según el art. 693 del código civil francés,
e) Aparentes o no aparentes. son tres:
El art. 689 del código civil francés enuncia que una servidumbre es aparente cuando
l. Que las dos fincas, actualmente separadas, hayan pertenecido antes al mis-
se manifiesta por obras exteriores, como una puerta, una ventana o un acueducto. mo propietario.
Se puede apreciar que el carácter aparente depende de un hecho accidental y no
2. Que se demuestre que el propietario es el autor del estado actual de los
de la naturaleza de la servidumbre. Así, las servidumbres de paso y de acueducto
predios y lo hizo de hecho, del cual surge la servidumbre que nunca antes
pueden ser a veces aparentes y a veces no aparentes, pues un paso puede realizarse había existido.
sobre un terreno árido y no cercado que no se ve o haber una barrera movible o
3. Que este estado de hecho sea permanente, constitutivo de servidumbre y
un sendero empedrado o pavimentado que revele su existencia. Esta clasificación
no un simple acondicionamiento para la comodidad. 27
de las servidumbres era desconocida en el derecho romano, pero en los autores
del siglo xvm ya se hablaba de ella. 26
6.8.4 Modos de extinción de las servidumbres
6.8.3 Formas de establecer las servidumbres Los juristas Planiol y Ripert, después de hacer una crítica a la imprecisión del
art. 703 del código civil francés, explican las siguientes formas de extinción de las
La ley indica tres modos de establecer las servidumbres: servidumbres:
.o- El título, que en este caso tiene el sentido de acto jurídico y no de documento
l. No uso. Las servidumbres se extinguen a los 30 años cuando su titular no las
probatorio. Cuando se dice que una servidumbre está constituida por título se ejerce (art. 706).
alude a su modo de creación y no a su prueba. En el art. 690 del código civil
2. Confusión. Cuando la propiedad de un predio dominante pasa, por cualquier
francés , el título es lo que sirve para constituir la servidumbre, independien
causa, al propietario del predio sirviente (art. 705).
temente de toda dificultad relativa a la prueba .
.o- La posesión de 30 años, pues la ley no indica las condiciones que debe reunir
/\hora bien, los modos de extinción no previstos por el código son:
la posesión de las servidumbres, pero aplicando las reglas especiales del ar l.
2229 del código civil, tenemos:
·~ Pérdida de la cosa. La servidumbre se extingue cuando perece la cosa sobre
la que recae. Lo anterior obedece a la regla general de que los derechos no
l. La posesión debe existir en sus dos elementos: el animus y el corpus.
pueden existir sin objeto. La cosa cuya desaparición extingue la servidumbre
2. Cuando la posesión existe debe estar exenta de vicios. Los vicios que int
es el predio sirviente y su supresión puede ocurrir con una expropiación por
piden la usucapión son la discontinuidad, la clandestinidad, la violencia )'
causa de utilidad pública. Por ejemplo, en la demolición de las construcciones y
el equívoco.
anexión de un terreno al dominio público, el propietario del predio dominanlc
3. Por destino del padre de familia, que es el acto por el cual una person1t
pierde la servidumbre, pero recibe una indemnización.
establece, entre dos heredades que le pertenecen (o entre dos partes de utt .l
· ~ Plazo extintivo. No obstante que la servidumbre debe ser perpetua por su
misma heredad), un estado de hecho que constituiría una servidumbre s i ·.~
naluraleza, las partes son libres de limitar su duración por un plazo, cuyo
tratara de predios que perteneciesen a dos propietarios distintos. Si los do
vencimiento pone fin a la servidumbre, aunque en la práctica es raro qur
inmuebles pertenecen al mismo propietario, no existe servidumbre, pero ~1
ocurra n csle tipo de pactos. Más ín.·c uenlc es lo relacionado con los edi fi cios
ll ega n a separarse por pertenecer a propielarios di slinlos, la se rvidu11tht4
ll'11tpor;llcs, los cuales so n CO it ~> lttlld o~ po1 un arre ndalario.
Así entendemos por servidumbres rústicas las que se constituyen para provecho
~ Condición resolutoria. El efecto de la condición resolutoria es una extinción
in futurum, pues no se comprende cómo podría aplicarse retroactivamente a o comodidad de un predio agrícola, independientemente de que se encuentre en
la ciudad o en el campo.
la extinción de un goce que es un hecho susceptible de borrarse.
~ Resolución del derecho del constituyente. Según Planiol y Ripert, en virtud de
Las servidumbres urbanas son aquellas que se imponen para provecho o co-
una aplicación pura y simple de la regla resoluto juro dantis resolvitur jus ac- modidad de un edificio o construcción, independientemente de si se encuentran
en la ciudad o en el campo. Esta distinción se apega en mucho al derecho romano,
cipienstis, (resuelto el derecho de quien da, se resuelve el derecho de quien
recibe), desaparece la servidumbre cuando se extinga retroactivamente el de- pero nuestro Código Civil actual no reconoce este tipo de servidumbres.
cuyo favor está constituida la servidumbre, se llama predio dominante; el que la de transmisión, con el predio que es sirviente: si se transmite el predio sufre la
servidumbre, aunque jurídicamente el obligado es el propietario del mismo.
sufre, predio sirviente" (art. 1057).
Brevemente señalaremos, al menos, dos errores en este concepto de servidum- Quien adquiere el predio dominante adquiere el beneficio jurídico de la servi-
dumbre que lleva consigo, lo mismo sucede con quien adquiere el predio sirviente,
bre del Código Civil, que son: al adquirir la carga de la servidumbre que le afecta.
l. Se refiere a la servidumbre como un gravamen real, violentando con ello prác- Finalmente, se debe comprender que las servidumbres, sea del predio domi-
ticamente toda la doctrina jurídica. En lugar de decir que es un derecho real, nante o del predio sirviente, se constituyen a favor del propietario de un predio y
ya que existe en el derecho real una facultad de aprovechamiento a cargo del en perjuicio del titular o propietario de otro predio y, en todo caso, el contenido
titular del predio dominante; esta facultad consiste en la utilidad de un bien obligacional, que resulta vago en la ley, se puede especificar en el título o acuerdo de
ajeno (predio sirviente) y, como en todo derecho real, es oponible erga omnes. voluntades constitutivo de la servidumbre, siempre que no se altere la naturaleza
2. Con la redacción de este artículo se incurre en el error de decir que los suje- de la servidumbre o que se constituyan derechos y obligaciones contrarios a la ley.
tos de derecho son los predios y no sus titulares, al decir que es un gravamen
sobre un inmueble y que es en beneficio de otro predio; cabría preguntar si los 6.11.3 Clasificación de las servidumbres
predios están conscientes de ello o al menos de que ya son sujetos de derecho.
Por lo que se refiere a la clasificación de la servidumbre, nuestra legislación reco-
La servidumbre, en efecto, supone la existencia de dos predios de distinto dueño: noce las siguientes:
un predio dominante, a favor de cuyo dueño está constituida la servidumbre, y un
predio sirviente, cuyo dueño está obligado a tolerar la servidumbre o abstenerse a) Servidumbres continuas. Son las servidumbres cuyo uso puede ser incesante
de hacer actos que la impidan. Es importante señalar que los propietarios de los sin necesidad de la intervención de ningún hecho del hombre (art. 1060). Cabe
predios dominante y sirviente deben ser distintos, pues, por una parte, la servi recordar que la continuidad de la servidumbre no significa que siempre se esté
dumbre implica un derecho sobre cosa ajena, es decir, es jura in re aliena y, p01 ejerciendo, sino que opera cada vez que se presente el hecho que la origina.
Por ejemplo, la servidumbre de desagüe, sobre todo cuando es de agua pluvial,
otra, nema res sua servit.
siempre se realiza cuando se presenta la lluvia incesantemente, sin necesidad
de hecho del hombre.
6.11 .2 Objeto o contenido obligacional de las servidumbres l1) Servidumbres discontinuas. Al contrario que las anteriores, son las que, para
"La servidumbre consiste en un no hacer o en tolerar. Para que al dueño del predio su uso y aprovechamiento, requieren algún hecho actual del hombre, como en
sirviente pueda exigirse la ejecución de un hecho es necesario que esté expres•• la servidumbre de paso.
mente determinado por la ley o en el acto en que se constituyó la servidumbre" r) Servidumbres aparentes. Dice el Código Civil que son aparentes las que se
anuncian por obras o signos exteriores, dispuestos para su uso (art. 1062).
(art. 1058).
Sobre esta disposición es importante señalar que sólo se hace mención dt Éstas se manifiestan por obras o signos exteriores, dispuestos para su uso
las obligaciones genéricas que implica la servidumbre. Sin embargo, el contcnt (pues es poco afortunado que la ley diga que se anuncian); dicha manifestación
do puede ser tan amplio como decidan quienes la constituyen; salvo que esto ~~ puede ser una ventana, un acceso, la servidumbre de paso, etcétera.
encuentre prohibido por la ley, pero, fuera de esos casos, pueden establecer e11 1,, r/J Servidumbres no aparentes. Son las que no presentan un signo exterior que
servidumbre de paso, por ejemplo, dar mantenimiento al camino y mantennl•• manifieste su existencia (art. 1063), de ahí su nombre; es decir, en apariencia
siempre en buen estado o aportar señalamientos viales. no hay servidumbre, pues no existe algo que nos revele su existencia. Por
En conclusión, el contenido obligacional de la servidumbre deberá estahlt ejemplo, la servidumbre de vista o de no edificar o construir a más de cierla
cerse en el título constitutivo de la misma; aunque es importante precisar q11• .tl tura.
la esencia del derecho real de servidumbre es estar necesa riamen te vinculad,, ,d ,) Servidumbres voluntarias y legales. Las servidumbres, dice el Código Civil,
bcneflcio objetivo de un predio, aun cuando juríd ica ment e el benefl cio es !'~''·' '•11 se nriginan en la voluntad del hombre o en la di sposición de la ley ; dC" és tas
titulnr, pl'ro b se rvidumbre sigue el des tino, es dl'r ir, v.t to n el prl'dio y si t-~tr 11os ocup:m.· mos 1' n el siguiente apar t:1d11 Si1tt·•nh:1rgo, an tes debemos coml' n
t1.111 ~111 1t l' lk v; l ,·IIH"IH"IIt io ohjl'livo dl' 1.1__S\'1vi d11111l11t ' l.n IIII'•IIIOI>tlll'dt•, l' ll '· ' ~" 1.11 tplt', ll ' ~ l'' '' lo dt• l.ts snvidumlll<"• ¡, g.d...... d¡o.IIIIO~. tr;tt:tdistns 110 t•sl;\11 dt:
226 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 6. Servidumbres 227
acuerdo en que sean tratadas como tales, pues las consideran limitaciones del
Para constituir las anteriores modalidades de servidumbres se deberán cumplir,
derecho real de propiedad u obligaciones propter rem. de acuerdo con el art. 1086, los siguientes requisitos:
6.11 .4 De las servidumbres legales ~ Acreditar que puede disponer del agua que va a conducirse sobre el acue-
ducto.
La servidumbre legal es establecida - como su nombre lo dice- por la propia ley, ~ Acreditar que el paso que se solicita es el más conveniente para el uso a
en consideración a la situación en que se encuentran los predios, así como en vista que destina el agua.
de la utilidad pública y privada conjuntamente (art. 1070). ~ Acreditar que el paso elegido, como quedó dicho antes, es el menos gravoso
De acuerdo con nuestra legislación sobre las servidumbres legales, reguladas para los predios afectados por la servidumbre.
en los arts. 1071 a 1077, podemos enumerar las siguientes: ~ Pagar el valor del terreno que ha de ocupar el canal, de acuerdo con lo que
establece la ley.
l. La servidumbre originada entre predios que se encuentran en distinto nivel. En ~ Indemnizar por los daüos causados al momento de la división del predio
ésta se encuentra la servidumbre de desagüe, en la que los predios inferiores, sirviente y de cualquier otro deterioro.
como predios sirvientes, están obligados, al igual que sus propietarios, a recibir
las aguas y lo que éstas arrastren, ya sea en forma natural o como consecuen- 2. La servidumbre legal de paso se presenta en los casos siguientes:
cia de obras agrícolas o industriales, de los predios superiores (art. 1071).
2. La servidumbre que deriva de un predio enclavado entre otros. Esta servi - a) Cuando un predio se encuentra enclavado entre otros que no tienen acceso
dumbre es consecuencia de que el predio enclavado no tiene la posibilidad o paso a la vía pública, por lo que sólo puede tener paso a través de los
predios circunvecinos (art. 1097).
de desagüe, por tal motivo impone a alguno de los dueños de los predios cir
cunvecinos la servidumbre de permitir el paso de agua. Para elegir el predio b) Cuando el duei'í.o de un predio rústico tiene derecho, mediante la indemni-
sirviente se toma en cuenta la menor distancia, pues se hará la salida por d zación correspondiente, de exigir que se le permita el paso de sus ganados
lugar más corto, salvo que la onerosidad sobre el predio dominante resulte Cll por los predios vecinos, para conducirlos a un abrevadero del que pueda
extremo gravosa; y si las partes no se logran poner de acuerdo, la elección In disponer (art. 1105). Esta es la servidumbre de abrevadero.
hará el juez. De la misma manera se procederá sobre las dimensiones del canal e) Cuando el duei'í.o de árbol o arbusto contiguo al predio de otro tiene de-
del desagüe, cuando las partes no se pongan de acuerdo. recho de exigir que se le permita hacer la recolección de los frutos que no
se pueden recoger de su lado.
Ahora bien, nuestra legislación regula expresamente las servidumbres legales ~> 1
d) Cuando es necesario instalar andamios y permitir el paso de materiales,
guientes. personas y vehículos para la construcción de un edificio, por un predio
ajeno. El duei'í.o de éste estará obligado a consentirlo, mediante la indem-
l. La servidumbre legal de acueducto. Del análisis de los arts. 1078 a 1096 :.e-
nización correspondiente al prejuicio que se irrogue (art. 1107).
pueden desprender las siguientes modalidades: e) Cuando sea necesario colocar postes y tender alambres en terrenos de una
finca ajena para establecer comunicaciones telefónicas particulares o con -
a) La de disponer de agua que se encuentra fuera de su predio, el que pucdit ducir energía eléctrica entre dos o más fincas, de modo que el duei'í.o de
tiene derecho de hacerla pasar por medio de acueducto sobre predio~> ltt ésta tiene la obligación de permitirlo. Cabe notar que esta servidumbre
termedios. implica la anterior, esto es, permitir el tránsito de personas y la conducción
de materiales, etc. (art. 1108).
b) La de dar salida a aguas acumuladas o si quiere desecar un pantano, 11111
lo que tiene el derecho de hacer pasar un acueducto por los predio:- 1 11
cunvecinos. n.11.5 De las servidumbres voluntarias
1 1 ~ snvidumbres voluntarias tienen su origen en la voluntad de los particulares
e) l.a de poder captar agua mediante una represa pGra la irrigación dt · '"'
pn:dio; si no puede construir!;¡ dentro dt• ~~~ litH ,, , 1ienc l'i dcn·l lw d
l' " ' ohjdo puede ser tan amplio como decida n qui<'lli'S las constituyan, sk•mpn·
tllll ', lilllil 1111.1 ~ 1 ' 1 vith1111hn· :-llhth_ lltto p11 •dllt h ll Vlt ' tllt · ) . •jll l' 1'\ (,1 1> 110 llliiii.I VI ' II);.tll Ja s Jvycs.
228 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 6. Servidumbres 229
Nuestra legislación dice que el propietario de una finca o heredad puede de su muerte (art. 1295). Según esto, una persona puede determinar por me-
establecer en ella las servidumbres que quiera y en el modo y la forma que lo dio de su testamento la constitución de una servidumbre para después de su
decida, siempre que no contravenga las leyes ni perjudique derechos de tercero muerte. Sin duda requerirá, como la constituida por el acto unilateral, de la
(art. 1109). aceptación correspondiente, pero no por ello deja de ser una forma de cons-
Sobre las servidumbres voluntarias no existe clasificación alguna, precisamente titución de servidumbre.
porque su objeto puede ser tan amplio como lo establezca la voluntad de quien o 4. Las servidumbres por prescripción. Las servidumbres susceptibles de ser adqui-
quienes las constituyan. ridas por prescripción, dice el Código Civil, son las servidumbres continuas y
aparentes (art. 1113), en tanto que las servidumbres continuas no aparentes
y las discontinuas, sean o no aparentes, no pueden adquirirse por prescrip-
6.11 .6 Modos de constitución de las servidumbres
ción (art. 1114). Sobre las servidumbres constituidas por prescripción, es
Las servidumbres, según lo visto antes, se pueden constituir por: evidente que se necesita cumplir con los requisitos para prescribir, es decir,
suponen que se esté en posesión del derecho que se pretende adquirir relati-
a) Disposición de la ley, donde encontramos las servidumbres legales que hemos vo a la servidumbre, lo que significa que se realicen o ejecuten los actos que
explicado líneas arriba. revelan que se está en posesión de la misma o actos que revelan su ejercicio.
b) Voluntad, que se pueden realizar a través de acto jurídico unilateral, por con- Estos actos variarán según la servidumbre que se pretenda constituir: si es de
trato y por testamento. paso se requiere que se ejecuten los actos que consisten en pasar, lo ~; cuales
e) Prescripción . deben ser realizados por el dueño del predio dominante. Sin embargo, estos
d) Adjudicación. actos, de acuerdo con lo dispuesto en la ley para la prescripción, serán conti-
nuos, pacíficos y públicos, de tal manera que se pueda apreciar que el dueño
Sobre las servidumbres, cuyo modo de constitución es por actos volitivos o de del predio sirviente conozca dicha situación.
voluntad, podemos encontrar las siguientes: Precisamente por la naturaleza de la prescripción es que algunos juristas
no están de acuerdo en que las servidumbres discontinuas puedan ser ad-
l. Las servidumbres por un acto jurídico unilateral. Cuando se argumenta gut• quiridas por prescripción, ya que puede existir una servidumbre discontinua
la declaración unilateral de voluntad del titular del predio sirviente no puede que se esté ejerciendo constantemente y, por tanto, debería ser susceptible de
generar a favor del dueño del predio dominante ningún derecho, por sí mismn , adquirirse por prescripción, pues la continuidad debe entenderse como la no
sino que es indispensable la aceptación correspondiente. No cabe duda que es lu interrupción legal y, como consecuencia, no se violentan de manera alguna
es verdad, pero también lo es que en prácticamente todos los actos jurídilm los principios legales sobre la prescripción.
unilaterales se requiere la aceptación, aunque el beneficio sea notorio. 1'01 rl. Las servidumbres por adjudicación. Estas servidumbres equivalen a las ser-
ejemplo, en la donación, aun cuando el acto jurídico es unilateral, se requit'tl ' vidumbres prediales forzosas que pueden ser otorgadas por una autoridad
la aceptación del donatario. Con este criterio prácticamente no existirían lo competente.
actos jurídicos unilaterales. Las servidumbres pueden derivarse de una adjudicación decretada por la
2. Las servidumbres voluntarias por contrato. Siendo el contrato un acuerdo d1 autoridad. En las servidumbres prediales forzosas, cuando se pide su constitu-
voluntades a través del cual se producen o transfieren derechos y oblig~H ¡,, ción por quien tiene derecho a la misma y es otorgada por la autoridad com -
nes (art. 1793), es evidente que las servidumbres pueden producirse por t'1.l1 petente, puede hacerse a través de la acción confesoria que puede ejercitarse
medio. Cuando los propietarios de diferentes predios acuerdan constituir .~1· 1 para que se declare la existencia de un derecho real de servidumbre, pero no
vidumbres y aceptan los derechos y obligaciones mutuos que de ella clcrivt•tt só lo para que se declare que la servidumbre ya existía, sino también para que
prácticamente pueden constituir cualquier tipo de servidumbre, como punlt 11 Sl' declare que una servidumbre legal existe, esto es, reúne los requisitos que la
ser las de paso, de desagüe, de acueducto, de no constr ucción, elcélera. ky es tablece.
Servidumbres voluntarias por testamento. El lcs lam enl o es un ac to pcrso tt. tl
sim o, revocable y libre, median te el cual un :1 (h' t sott :l c:1paz dispom• t:11tlo ti• l ' ttl~t · l .ls diversas formas de constitució n de l:1s servid umbres, la lraclició n jurfdkn
S\J S hil'lll' S lO il\11 dí' S\I S dcrn llo S y 0•¡l,ltol y llllll(ll t' ddH 't'í'l• 11.11 ,1 tlt 'l• (llll 1'•: 1 11 ti t f.l :
230 BIEN ES Y DERECHOS REALES
Capítulo 6. Servidumbres 231
a) La traslatio servitutis, en la que el propietario de un inmueble podía ceder sobre al dueño del predio sirviente y si, por descuido u omisión, causare otro daño,
el mismo, en provecho del fundo vecino, las ventajas que aquél le podía aportar. estará obligado a indemnización (arts. 1119-1120).
b) La deductio o retentio servitutis, mediante la que el propietario de dos predios -o- El dueño del predio sirviente tiene a su cargo tolerar lo que la servidumbre le
podía enajenar uno, reservando sobre este fundo una servidumbre a favor del imponga, no podrá menoscabar de modo alguno la servidumbre constituida
que conservaba. sobre su predio, puede liberarse de la servidumbre abandonando su predio y
puede ejecutar obras que hagan menos gravosa la servidumbre si no perjudi-
Asimismo, analistas del sistema romano reconocen que en el antiguo derecho civil ca al propietario del predio dominante, puede cambiar de lugar el uso de la
había otras formas de constitución: servidumbre si el señalado originalmente le perjudica, etc. (arts. 1121-1124).
a) La in iure cessio, que era el sistema ordinario que se generaba ínter vivos.
b) La adjudicación procedente de la sentencia de un juez en los litigios de par- 6.11 .8 Formas de extinción de las servidumbres
ticipación o deslinde. Las causas de extinción de las servidumbres las establece nuestro Código Civil de
e) El testamento. la manera siguiente:
6.11.7 De los derechos y obligaciones de los propietarios l. Por reunirse en una misma persona la propiedad tanto del predio dominante
de los predios como del predio sirviente; y no reviven por una nueva separación, salvo lo
dispuesto en el art. 1116. 29 Pero si el acto de reunión era resoluble por su
Las relaciones jurídicas de los dueños de los predios pueden establecerse tanto en naturaleza y llega el caso de la resolución, renacen las servidumbres como
las servidumbres legales como en las servidumbres voluntarias, trátese del dueño estaban antes de la reunión.
del predio sirviente o del dueño del predio dominante. 2. Por el no uso. 30
En términos generales, el titular del predio dominante tiene el derecho de ut i
lizar algún aspecto, según el tipo de servidumbre, del predio sirviente o de impedir -o- Cuando la servidumbre fuere continua y aparente, por el no uso de tres
algo del propietario o poseedor de éste. El titular del predio sirviente, por su parll', años, contados desde el día en que dejó de existir el signo aparente de la
está obligado a no hacer algo o a tolerar que el dueño del predio dominante pucd., servidumbre.
hacer algo en ejercicio de su derecho.
Sin embargo, además de los derechos y las obligaciones genéricas de los due r\o
o poseedores de los predios, la servidumbre trae aparejadas una serie de relacionn "l Este artículo dice: "la existencia de un signo aparente de servidumbre entre dos fincas, establecido
o conservado por el propietario de ambas, se considera, si se enajenaren, como título para que la
de un amplio contenido obligacional, determinado en el título de su constitucil'11r,
servidumbre continúe, a no ser que, al tiempo de dividirse la propiedad de las dos fincas, se exprese
las cuales surtirán efectos frente a terceros cuando dicho título se encuentre dcbr lo contrario en el título de enaj enación de cualesquiera de ellas': Este tipo de servidumbre es la que
damente inscrito en el Registro Público de la Propiedad. se conoce como, y así la refería el derecho francés, "la servidum bre del buen padre de familia".
Precisamente respecto a los derechos y obligaciones de los propietarios d1 lO Respecto del no uso, dicen Planiol y Ripert: "En el fondo se trata de una prescripción extintiva; tra-
predios entre los que está constituida la servidumbre voluntaria, la regla genn ,ti dicionalmente se denomina no uso. Se conside ra que el propietario del predio dominante ha renun
liado a su derecho, cuando permanece mucho tiempo si n ejercerla; las servid umbres sólo se toleran
establece que se arreglarán según los términos del título en que tengan su origt'll
.1 condición de que sean útiles; cuando su inutilidad está demostrada la ley las suprime.
o, en su defecto, por las reglas que establece el Código (art. 1118).
"No hay por qué distinguir si la causa del no uso es voluntaria o forzada. Es posible que la fa lta 'k
Nuestro Código Civil, en los numerales 1119 al 1127, establece derecho\ y t•jerc icio de servidumbre se deba a fuerza mayor; sin embargo la prescripción extintiva se efectúa, como
obligaciones aplicables tanto a las servidumbres legales como a las volunlari.r~ 111 lu demuestran los artículos 665 y 704, aplicables al caso en el que el propietario del predio dominanll•
fueran omisas en su título constitutivo. Jr,, estado impedido para usar la servidumbre, por una circunstancia de hecho. Esta dec isión de In
lt•y no es injusta, porque el propietario amenazado por la prescripción siempre tiene pos ibili dad dt•
lnll'l'rumpir la, o bten ie ndo, amistosa o judicialmente el recon ocimiento de su derecho.
•o- El dueño del predio dominante está obligado a hacer las obras necesarias 1'•'"' "l.,r pll'Sc ripc ión puede interrumpirse por medio ele nu evos actos de ejerc ic io, o por un r'<'Cono
el uso y conservación de la servidurnbrc y conscrvnrl;¡ l'll rondi1 iorH's dt• 11'•'' 'r rrli t' <ll u d..J prop il'tario del predio sirvienk. l¡;u.lllll<'lll<' puede suspe nderse por tod;rs l,r ,, t,\11\,r'
1:.~ 1 ,\di ohl ig.rdo ,\ h:ll Cl ' I.IS ohrns -t'l'<¡lll'l'id.rs P·'"' 110 1 oiiiSd l 111; 1S !'.',¡y;\ lll t' lll
1
<~r dlrhlrlil '• qrrt • ~ ll '• ll<'lldl'll 111 ¡lii'S< ript iú n." rv1 l'l r uri<~l \'e: I!IJ>t •r1, Pfl. eil ., p. r,r,o.
232 BIENES Y DERECHOS REALES
Concepto Capítulo 6. Servidumbres 233
-
"O
-~
que está constituida una servidumbre legal pasan a poder de un mismo du~· Q)
Por pérc.lida o d.estrucción de uno de los fundos
(/)
fl.o, la servidumbre deja de existir. Pero cuando las propiedades son separada•, ' Extinción de las - Por confusión
servidumbres - Por aqu1escenc1a
nuevamente, revive aquélla, aun cuando no se haya conservado ningún signo
aparente (art. 1129). 1 - Por el no uso por dos años
7. Por el no uso de cinco aflos. La servidumbre legal establecida como de ul i Concepto: carga impuesta sobre una hereclad (637 código civil francés)
lidad pública o comunal se pierde por el no uso de cinco aflos, si se pruch.r Carácter inmueble
que durante este tiempo se ha adquirido por el que disfrutaba aquella olr .r
j
Carácter accesorio
servidumbre de la misma naturaleza en distinto lugar (art. 1130). Características Perpetuidad
Imposibilidad de la redención
8. Por contrato es posible que se extingan las servidumbres, ya que media 11tr Indivisibilidad
un acuerdo de voluntades en un contrato los propietarios o poseedores de l•· ~
predios dominante y sirviente extinguen la servidumbre. Servidumbres en
Es importante señalar que las servidumbres, una vez extinguidas, deberán ins( r r
el derecho francés Según sus fuentes
j Servidumbres naturales
Servidumbres legales
Servidumbres derivadas de actos del hombre
birse en el Registro Público de la Propiedad y deberán explicarse, a través de In• Clasificación de
instrumentos registrables, las causas de extinción de las servidumbres paro t¡uc l.r·, las servrdumbres Según su objeto J Servidumbres positivas
1Servidumbres negativas
'xlincio nes surtan efectos frente a terceros.
SegCill sus caraclerr!s J Conlinuns y discontinuas
] Apo~JHJiil::; y no iipmonln~
(!.(11/(//11/.1)
234 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 6. Servidumbres 235
en
a:>
servidumbres
1
Aparentes y no aparentes
Legales y voluntarias
d) El usufructo.
e) Sólo se puede constituir por voluntad del dueño del predio domi- 15. Las servidumbres legales expresamente reguladas por nuestra legislación
nante. son:
d) Se defiende por la acción confesoria. a)
b)
8. Comprendía el pasaje, la conducción, el camino y el acueducto:
e)
a) Servidumbres urbanas.
b) Servidumbres de predios rústicos. 16. Los casos en que se presenta la servidumbre legal de paso son:
e) Servidumbres de paso. a) ------------------------------------------------
d) Servidumbres de acueducto. b) ----------------····-··-·-------
9. Estas servidumbres comprendían: levantar más alto, impedir las luces del 17. Explique, de acuerdo con nuestra legislación, las siguientes servidumbres:
vecino o no levantar, que las aguas de mi tejado caigan o no en el tejado a) Servidumbre voluntaria por testamento:
o área del vecino, entrar madero en pared; hacer de modo que caiga sobre
su pertenencia balcón o corredor, extender el ala del tejado u otras cosas b) Servidumbre voluntaria por testamento:
semejantes:
a) Servidumbres de predios rústicos. e) Servidumbre por prescripción:
b) Servidumbres de predios urbanos.
e) Servidumbre jus prospeetus. d) Servidumbre por adjudicación:
d) Servidumbres altius tollendi.
10. Explique las siguientes características jurídicas de las servidumbres en el 22. Explique, de acuerdo con nuestra legislación, tres obligaciones del dueño
del predio sirviente:
derecho francés:
a)
a) Carácter inmueble.
b)
b) Perpetuidad.
e)
e) Carácter accesorio.
d) Indivisibilidad. 23. Explique, de acuerdo con nuestra legislación, tres obligaciones del dueño
11 . En el derecho francés las servidumbres según sus fuentes son: del predio dominante:
a)
a)
b)
b)
e)
e)
12. En la servidumbre por destino del padre de familia, se tienen como dr 24. Explique, según nuestro Código Civil, tres disposiciones sobre la servi-
dumbre legal de paso.
mentos constitutivos:
a)
a)
b)
b) e)
e)
13. De acuerdo con nuestra legislación, ¿cuál es el objeto o contenido ohli 5. Explique, según nuestra legislación, cómo se establece la servidumbre
para tender líneas telefónicas particulares o para conducir energía eléc
gacional de las servidumbres?:
Lrica a una finca:
Objetivos
A1 finalizar el alumno:
Entre las figuras jurídicas afines a los derechos reales de garantía enco nt 1 .1111 11
jiducia, el pignus y la hipoteca, que desarrollaremos breveme nte en los s i)'. lll l ill ''''"1'111, p. 1111.
apa rtados. 1 1"' llllll'ltdcnlcs del precario se encuentran en el derecho romano, segú n el cual, el precario no
• 1111~i11uy<' un ve rdade ro y prop io con trato obligatorio. Tenía un carácter más bien lib eral y gratui to ...
II¡ •H'< '" "1,1 gm.:1ba de un a poses ió n provisional, es tando ob li gado en todo caso a devo lverl a. lk ,11 11
' 1"' w ll'<lllllllil'l'.ll'i inln di Lto de precario pa ra rcc upera rl il ,l' ll '·"" d¡ · qlll' el precarista se ITS isti<' ' ''
1 1 l p. l 1 '•1 h1 ~, / l¡ • n •¡ / ¡11 /1111/li/1/fl. 1//,¡n¡/" l' ill,ll/111/11/¡n , A1l1 •l, 11 ,ll<l ' lo 11.1 , 111'1 1, ¡> 110 1 dnt dvt 1 1111 1111 <11'• 11" /1/¡ tlllllrllill/llt (r/im A/nim1111, 11tlllll 11 l lt~\f\ 1 ,/\ l¡ •x i,o, I 'IHH , p. }•17 1
242 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 7. Derechos reales de garantía 243
Ante la inconveniencia de la fiducia para el deudor, quien quedaba práctica- Sólo pueden pignorarse cosas específicas, pues la prenda, una vez satisfecha
mente a merced del acreedor, sobre todo ante una eventual enajenación, se ideó la deuda, debe ser restituida. Pueden pignorarse no sólo inmuebles, sino tam-
la figura del pignus. bién bienes muebles; respecto de éstos el acreedor pignoratario responde por
custodia.
7.3 Pignus
En el antiguo derecho romano se acostumbraba entregar una cosa mueble para 7 .3.1 Extinción del derecho del acreedor pignoraticio
asegurar el cumplimiento de una obligación. Dice D'Ors: El derecho que posee el acreedor pignoraticio tiene diversas formas de extinción,
por supuesto que la mejor forma es la extinción de su crédito; las diversas formas
El objeto entregado en garantía y la misma garantía se llama pignus (prenda); quien de extinción son:
constituye la prenda, ya sea el mismo deudor, ya sea una tercera persona, pignorante.
Como el pignus es sólo de derecho pretorio, basta que el pignoran te tenga la propiedad
~ Por la extinción total de su crédito.
bonitaria, y retiene él la posesión civil, que le permite consumar la usucapión en tanto
una tercera persona no prive al acreedor de la posesión efectiva de la cosa. 4 ~ Por la venta total de la prenda para satisfacer al acreedor.
~ Por la desaparición de la cosa pignorada.
~ Por la restitución voluntaria de posesión del pignorante.
El Digesto dice acerca del contrato de prenda: Pignus contrahitur non sola traditione,
sed etiam nuda conventione, etiam non traditum est (Hay contrato de prenda no ~ Por confusión de titularidad entre el propietario pignorante y el acreedor pig-
noraticio.
sólo por la entrega, sino también por la convención desnuda, aunque no se haya
entregado). 5
/\1 igual que en la fiducia, el acreedor pignoraticio puede vender la prenda y cobrar-
Si un tercero toma posesión de la cosa pignorada, el pignorante tiene contra él la acci óll se con el precio, pero debe restituir la cantidad sobrante (superjluum) mediante el
real, pero también el acreedor pignoraticio tiene otra (la actio pigneraticia in rem), )' {>acto de vendendo. El acreedor a quien no se le paga el día debido puede proceder
su derecho es preferente respecto al pignorante en virtud de una exceptio. En cambio, ,, la venta y satisfacer su crédito, mientras que el pignorante conserva la acción
los acreedores favorecidos por el beneficio de la separatio bonorum son antepuestw. por el superfluum o excedente del precio obtenido.
al que tiene una prenda constituida por el heredero. 6 Sobre el pacto de venciendo el Digesto dice: De vendendo pignore in rem pactio
t oncipienda est, ut omnes contineantur. Sed et si crcditoris duntaxat persona fuerit
Lo anterior, en virtud de que al ser una garantía, la prenda presupone la existem ¡,, rmnprehensa, etiam heres eius iure vendet, si nihil in contrarium actum est (El pacto
de una deuda que se garantiza. Mientras la deuda garantizada no se cumple o sr rl l' vender la prenda se ha de concebir como una cosa real, para que comprenda a
ex tingue de otro modo, el acreedor pignoraticio puede oponer una exceptio <1 ],, lodos: y aunque sólo se expresase la persona del acreedor, también podrá venderla
reivindicatoria del pignorante; tan pronto la obligación se extingue totalmcnlr, •· ti heredero, si no se trató cosa en contrario). 7
la retención posesoria pierde su causa y procede la acción pignoraticia par:~ ],, Ahora bien, sobre el monto de la venta de la prenda el Digesto también señala:
repetición. flt111m pignus ex pactione venire potest, non solum ob sortem non solutum venire
Lo que se da en la datio pignoris es precisamente la garantía y nunca la <.mil f'rilt' rerit, sed ob cetera quoque, veluti usuras, et quae in id impensa sunt (Cuando
misma en propiedad; y por eso puede decirse que se trata de un préstamo d1• '• '' puede vender la prenda en virtud del pacto, no sólo se podrá vender por la
garantía. dr 11da principal, sino también por lo demás: las usuras y los gastos que se hayan
El acreedor que recibe la prenda queda defendido por los interdictos posl'··•• lll'r ho) .H
rios, y el propietario que le sustrae el objeto pignorado comete hurto. 1·: 1ius vendendi, dada su frecuencia, fue considerado en la jurisprudencia ro
ilt .i lt.t de finales del siglo n como un elemento natural de la prenda.
per locationem retineo possessionem, quia, antequam conduceret debitar, non fuerit
Veamos cómo lo dice el Digesto: eius possessio, quum et animus mihi retinendi sit, et conducenti non sit animus pos-
sessionem adipiscendi (Si la prenda que se me entregó la diese en arrendamiento a
Si creditor pluris fundum pignoratum vendiderit, si id feeneret, usuram eius pecuniae
su señor, en virtud de éste retengo la posesión, porque el deudor no la tenía antes
praestare debet ei, qui dederit pignus. Sed et si ipse usus sit ea pecunia, usuram praestare
que la arrendase; pues yo tengo el ánimo de retenerla, y el arrendador no tiene el
oportet; quodsi eam depositam habuerit, usuras non debet.
Si autem tardius superfluum restituat creitor id, quod apud eum depositum est, ex ánimo de obtener la posesión). 10
mora etiam ususras debitori hoc nomine praestare cogendus est.
(Si el acreedor vendiese el fundo dado en prenda en mayor cantidad, si lo diese a usuras las debe 7.4 Hipoteca
entregar al que dio la prenda; pero si él mismo quedó con el dinero, ha de paga r las usuras, y
La hipoteca, conocida en el derecho romano como el pignus conventum, era una
no las deberá si las depositase.
Si el acreedor fuese moroso en restituir el sobrante que se depositó en él desde que incurrió garantía que se constituía por la simple conventio, es decir, no implicaba el traslado
en mora, se le precisará a pagar al deudor las usuras correspondientesl o desplazamiento posesorio. Al parecer sus antecedentes se encuentran en la con-
ventio celebrada entre el arrendador y el arrendatario de una finca rústica, donde
se convenía que los instrumentos y objetos introducidos por el arrendatario en la
7 .3.2 Pactos posibles dentro de la prenda finca para atender a su cultivo respondiesen del pago de la renta. Sin embargo, no es
Los posibles pactos dentro de la prenda, además del pacto de vendendo, podían sino hasta que se introdujo la interdictum salvianum cuando se configura la facultad
del arrendador para ocupar las cosas que estuvieran en poder del arrendatario.
ser los siguientes:
Se puede considerar la hipoteca, de acuerdo con lo anterior, en una modalidad
~ Pacto de antichresis. Consistía en la renuncia del pignorante a reclamar lo·. del pignus. Sobre la hipoteca D'Ors explica:
frutos producidos por la cosa durante el tiempo de su retención, a cambio
de renunciar el acreedor al cobro de los intereses de la deuda. De no exist 11 Los orígenes de la hipoteca deben buscarse, por un lado, en la garantía inmobiliaria de
este pacto, el valor de los frutos percibidos por el acreedor debía imputan.r los arriendos públicos (praedia subsignata), y, por otro, en la garantía mobiliaria
del arrendamiento rústico. En este mismo caso, los muebles trasladados (invecta)
primeramente a los intereses, pero si excedía la cuantía de éstos, se imput;lllil
y semovientes introducidos (illata), por el colono en la finca arrendada, y de los que
a la deuda del capital, y si aún excedía, se convertía en superjluum. él seguía haciendo uso para su trabajo, quedaban expresamente afectados en garantía
~ Pacto por el que se conviene la eventual renuncia a reclamar la devolución (/(' /11 del pago de las rentas hasta el fin del arrendamiento. La hipoteca no es un pacto (que
cosa, la cual quedará en propiedad del acreedor como vendida por el valor dl' 1,, sólo produciría una excepción), ni un convenio contractual que obligue por el simple
deuda (lex comissoria), pero con la posibilidad de convenir, para el pignora nl 1, consentimiento. 11
el comprar de nuevo la prenda por aquel mismo precio, aunque en este L·' ~''
no hay una verdadera prenda. Esta modalidad servía para encubrir intcn·~·' 1' 11 realidad no hay muchas diferencias entre prenda e hipoteca en el derecho ro-
ilegales bajo el excedente de precio respecto de la cuantía real de la de tul,,, 111,1110. El Digesto dice sobre la diferencia entre ambas: Proprie pignus dicimus, quod
por ello el emperador Constantino prohibió la utilización de la lex com is~nll•l ;1,/ aeditorem transit, hypothecam, quum non transit, nec possessio ad creditorem
con este fin. 1l'1 opiamente llamamos prenda a lo que pasa al acreedor e hipoteca cuando ni
~ Pacto de vendendo. Podía pactarse que el pignorante retuviera, como prcC:I II :IIII 111111 la posesión pasa a él)P
o como arrendatario, la cosa dada en prenda, y la garantía se reducía al den•,'lu• 1)e ac uerdo con lo anterior, la hipoteca es una garantía real sin posesión in-
concedido. illnliata, por ello alcanza un campo de aplicación más amplio. Aunque también
pl ,tnlva una serie de problemas.
De esta modalidad de prenda sin desplazamiento de la cosa pignorada dl'I IV·' J.¡
hipoteca, como se explica en el Digesto: Si pignus mihi traditum /owssc111 dwutll•i
111 fi l~ r '\ 111 , 1 \, 7. 17,
11 lit 11 '· "'' '/( ., p. •llti .
') lll¡!l'\111 , 1 \, 7, (>. l. l•l_l•¡'lt. lrt , 1 ' · 1 ., , J
1 1/,• :nlrl , 1 1, 7, 7,
Capítulo 7. Derech os reales de garantía 247
246 BIENES Y DERECHOS REALES
Sobre el objeto del pignus y la hipoteca tenemos: menos tres testigos (instrumentum quasdi publice confectum) .14
l. El objeto de la prenda y la hipoteca sólo puede ser una cosa enajenable, cn1
7.4.3 La extinción de la prenda y la hipoteca
poral o incorporal. En la época clásica se admitía que el titular del ius in 11,1:"'
vectigali constituyera una hipoteca. Se presenta por las causas comunes a los derechos reales sobre cosa ajena.
2. El objeto de la prenda pueden ser tanto un crédito como el mismo derc1 hn
1. Por renuncia, incluso tácita, en la que se restituye la cosa al acreedor.
de prenda.
3. La prenda puede recaer sobre una universalidad de cosas, como un reba1111, 11 .lPor la destrucción de la cosa.
sobre una suma de cosas, como un almacén de mercancías, y sobre un p.tlll 1,Por confusión, cuando coinciden en una misma persona la condición de acree-
monio, afectando los objetos que sucesivamente se incorporen a él. dor pignoraticio y la de propietario de la cosa.
Respecto de la prenda que recae sobre un rebaño el Digesto dice: ''!'>1 Por la cancelación de la deuda.
diese en prenda un rebaii.o, también se comprenderán en la obligación la~ 11· '• Por la venta de la cosa hecha por el primer acreedor pignoraticio.
que nazcan después; y aunque mueran las primeras, y si se renueva tod11 '' Por prescripción a favor de un tercero que es poseedor de buena fe y con justo
rebaño, subsistirá la prenda:''
3 tftulo de la cosa pignorada durante 10 o 20 años, según se trate de presentes
4. Puede ser una parte de una cosa, como una cuota de condominio. '' ;\usenles. 15
5. Una prenda puede constituirse sobre frutos o cosas futuras.
En resumen, en el derecho romano era más aplicable la garantía personal de los de garantía. A la vez es un contrato productivo de obligaciones y creador de un
fiadores, en tanto que en el derecho hipotecario era imperfecta debido principal- derecho rea1:' 18
mente a la falta de un sistema de registro público. La prenda, de acuerdo con el art. 2072, inc. I, del código civil francés, sólo
puede recaer sobre bienes muebles, y de éstos quedan comprendidos: los corpó-
7.5 Derechos reales de garantía en el derecho francés reos e incorpóreos, los sujetos a la condición de que sean bienes que están en el
comercio, es decir, susceptibles de cesión.
El derecho francés no habla de derechos reales de garantía, sino de derechos rea- Dentro del estudio de la prenda, a la luz del derecho francés, nos interesa lo
les en materia de contratos, como sucede en el derecho mexicano y se aprecia en que expresan los juristas franceses como derecho real.
nuestra legislación. Con independencia de que tenga origen en una convención expresa o sobren-
En efecto, en el derecho francés se denominan contratos de garantía aquellos tendida, la prenda es siempre un derecho real.
que están destinados a proteger a los acreedores contra la insolvencia de los deu-
dores. La insolvencia es el estado de un deudor cuyo pasivo es superior al activo. 11'
Los sistemas de protección contra el peligro de las enajenaciones -que se ha n 7.5.1.1 Naturaleza particular del derecho real de prenda
empleado como protección según Planiol y Ripert- son: La prenda vista como derecho real implica un derecho a poder detentar la cosa
ajena, típico del pignus romano y que no ha cambiado en la actualidad. Sin em-
l. El sistema del desapoderamiento. Consiste en la privación al deudor de uno bargo, este derecho sobre la cosa ajena no es concedido al acreedor prendario para
de sus bienes, el cual se entrega al acreedor para que lo conserve a título dt' permitirle usar en su provecho la cosa, como puede hacerlo el propietario o el
garantía equivalente a la fiducia y pignus romano. usufructuario, pues su extensión está determinada por el fin de su institución. La
2. El sistema de la hipoteca. Puede conferirse al acreedor un derecho real sobre rl venta de la prenda es el objeto final de la institución, de modo que la posesión de
bien afectado sin privar de la posesión de dicho bien al deudor. Este derecho la prenda que detenta el acreedor no es sino un medio de asegurarle la posibilidad
le permite embargar el bien, quienquiera que sea la persona en cuyo poder M' de venderla al vencimiento del crédito.
encuentra, por lo que se llama derecho de persecución. 17 Tal es la idea que debe tenerse de todo derecho real de garantía. No es un
desmembramiento de la propiedad, dado para el goce de la cosa como ocurre
Dentro de las garantías que se pueden otorgar al acreedor por parte del deudor~~ con los derechos de usufructo, uso o servidumbre, sino que es un derecho real
encuentran la garantía personal y la garantía real. En la primera el acreedor pucdr de segundo grado que se ha establecido sobre el derecho de propiedad mismo, en
garantizar mediante otra persona, en la segunda puede garantizarlo con los bicnt·•, lu gar de ser un derecho sobre la cosa, que autoriza al acreedor a enajenar en su
que quedan afectados, ya sea en su conjunto o de manera aislada, a su segurid.u l provecho particular la cosa de su deudor.19
particular y con exclusión de los demás acreedores.
De lo anterior nos interesa tratar de manera breve las denominadas, scg''''
Planiol y Ripert, garantías reales, las cuales son, como ellos mismos afirman, rf,· 7.5.1 .2 Derechos del acreedor prendario antes
rechos reales. Estas garantías reales son la prenda y la hipoteca. de la realización de prenda
lll ;lniol y Ripert explican, respecto de estos derechos, los siguientes aspectos: 20
7 .5.1 Derecho reaí de prenda en el derecho francés
u) La posesión. El acreedor prendario no tiene posesión verdadera, sólo es un
Los juristas citados definen la prenda como:"[ ... ] un contrato por el cual el dc·tu ltll
detentador, ya que posee por cuenta ajena y no puede, en consecuencia, prcs
mismo, o un tercero, entrega al acreedor un objeto mueble destinado a se r VIII• cribir la cosa.
1H 1/•tcl<'lll , p. 112 1.
l h M . l'i.llliol y<: . l(ipnl , /)<'ll 'dw cil'ii, ll :ul ,t, l'vk,x lco, 1'1 117, 1' 1101•. 1'1 1/>ttll'/11 , p. II J. 'I
¡¡,,,¡,.,,, 1' 1110 '11 ll•ldrltl , 1'1' 1I'H ) 11 ."1
Capítulo 7. Derechos reales de garantía 251
250 B IENES Y DERECHOS REALES
de realización de prenda
En consideración a que la prenda es un derecho real, el acreedor obtiene ven l ~'J·'
7.5.2.1 Especialidades de la hipoteca
derivadas de los derechos que puede ejercer: 1\n el estudio de la hipoteca con base en el derecho francés destacan las especia-
li dades siguientes:
a) Derecho de preferencia. La preferencia reconocida al acreedor prendario ¡···
un efecto directo y necesario de su derecho real de prenda, y aun cuando d •o- Especialidad de las hipotecas. Esta especialidad, que recogen legislaciones como
código civil francés le denomina privilegio, Planiol y Ripert mencionan 11"' la nuestra, se puede entender en dos aspectos: puede ser constituida por un
el derecho de preferencia de los acreedores prendarios no es un priv il q•, 111 crédito determinado y puede ser establecida sobre un inmueble determinado.
pues los únicos privilegios verdaderos son los concedidos por disposiciP III Sin embargo, caben algunas precisiones al respecto: la hipoteca puede ga
particulares de la ley a los acreedores quirografarios, y el acreedor prcnd.1111 1 ra nlizar varios créditos y a la vez gravar varios inmuebles sin dejar por ello de
n o es quirografario, pues ha provisto por sí mismo a su seguridad y Cll!lll>i ser especial, siempre y cuando cada uno de estos créditos o cada uno de estos
con una acción real. bie nes sea obj eto de designación particular. Planiol y Ripert señalan que a veces
b) Derecho de persecución. Sobre este derecho comentan los juristas froncl'~t· lo qu e es esp ecializado es el crédito garantizado por la hipoteca y a veces la
1
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Capítulo 7. Derechos reales de garantía 253
252 B IENES Y DERECHOS REALES
hipoteca misma y se añade que para expresar esta diferencia, normalmente el siglo xrx diversas excepciones se consideraron posibles y se admitió la hipoteca
se habla de especialidad en cuanto a los créditos y de especialidad en cuanto a de muebles importantes, para los cuales se ha podido encontrar un punto fijo, que
los bienes. De modo que podría diferenciarse entre especialidad de los créditos sirve de centro a la publicidad de la hipoteca.
hipotecarios y especialidad de la garantía hipotecaria.1
4 Dentro de los bienes muebles posibles de hipoteca mencionaremos los si-
~ Especialidad de los créditos garantizados. Tanto para el acreedor como para los guientes:
terceros es de interés la limitación de los créditos garantizados por medio de
una hipoteca, pues puede ocurrir que tan pronto como una hipoteca sobre los l. Hipoteca de buques, barcos y aeronaves. De donde derivan:
bienes de una persona garantice un crédito indeterminado, el crédito de esta
persona quede arruinado. Aunque poseyera inmuebles de gran valor, y aunque a) La hipoteca marítima. Dado que los puertos equivalen al domicilio de las
el importe actual del crédito fuera mínimo, ningún acreedor aceptaría jamás el personas, éstos son inscritos en los registros de ese puerto, llevados por
segundo lugar. Según Planiol y Ripert las hipotecas por causa indeterminada la administración de la aduana y a tener un procedimiento específico de
impiden conocer con precisión y exactitud el pasivo hipotecario del deudo1 transmisión: cambio de aduana. Gracias a esta característica se ha hecho
en cualquier momento, lo que es un vicio en la organización de los hipotecas. posible organizar, respecto de ellos, un sistema hipotecario. De esta ma-
A los créditos hipotecarios indeterminados, reconocidos por el código civi l nera cabe la posibilidad de la hipoteca, pero únicamente es posible, según
francés, nos referiremos en el siguiente apartado. el código civil francés, respecto de los barcos de 20 toneladas o más y de
~ Especialidad de la garantía hipotecaria. La especialización de la hipoteca t'll nacionalidad francesa o en construcción.
relación con los inmuebles que grava fue creación del derecho francés de l o~ b) La hipoteca de las embarcaciones fluviales. Por lo que toca a estas embarca-
tiempos de Planiol y Ripert, dado que en el derecho romano y, en particular, l'lt ciones, en 1917 la ley del 5 de julio hizo posible la matrícula de las embar-
el derecho francés hasta la revolución se permitió establecer hipotecas gem·1,1 caciones fluviales de 20 o más toneladas, donde se permitía la hipoteca de
les a voluntad, es decir, que afectaban a toda la masa de los bienes presentt·.~ \ los barcos matriculados, la cual se inscribía en la secretaría del tribunal
todos los que con posterioridad pudiera adquirir el deudor. Fue hasta desp1w de comercio del lugar de su matriculación.
de la revolución que se introdujo la limitación (Ley del11 Brumario, año v 11 l e) La hipoteca de las aeronaves. En 1924, la ley del31 de mayo sobre navega-
Las hipotecas generales, que conservó el derecho francés, eran muy t'~ l ~~ ción permitió la hipoteca de las aeronaves matriculadas, aplicando a esta
hipoteca todas las reglas relativas a los barcos, sólo que para el caso de las
cíficas:
aeronaves. El funcionario encargado de llevar el registro de matriculación
l. La hipoteca judicial (hipoteca legal): esta hipoteca es general en CU:IIllu sustituye a la secretaría del tribunal de comercio y en todos los casos hay
los bienes y especial en cuanto a los derechos que garantiza. una publicidad real.
2. Las hipotecas generales referidas en el art. 2121: las de los menorc~ )' ~~~
jetos a interdicción, la de las mujeres casadas y la del estado, muni1 q;in ' ·¡;,mbién se permitió la hipoteca sobre los establecimientos de comercio.
y establecimientos públicos. Estas hipotecas son generales en cua nto ,, lu 1Vnrrants agrícolas.
bienes, pero también en cuanto a los derechos que garantizan. 1Vnrrrmts hoteleros.
3. La hipoteca convencional, que se puede transformar en una hipotec1 g•·1u·t 141
\ i ~ I.1 ¡•s ta reseña de los derechos reales de garantía, tenemos el marco de referencia
y llega a gravar incluso a los bienes futuros.
11.1 .1hordar los derechos reales de garantía en nuestro sistema jurídico.
Artículo 2896. La hipoteca se extiende aunque no se exprese: Lo anterior supone dos aspectos independientes, por un lado, la validez del
r. A las accesiones naturales del bien hipotecado; título legal de la constitución y, por otro, la perfección del acto jurídico constitutivo
rr. A las mejoras hechas por el propietario en los bienes gravados; de la hipoteca, cuyos efectos, en principio, son limitados, pues para que la misma
m. A los objetos muebles incorporados permanentemente por el propietario a la finca surta efecto frente a un tercero es necesaria su inscripción en el Registro Público
y que no puedan separarse sin menoscabo de ésta o deterioro de esos objetos;
de la Propiedad.
rv. A los nuevos edificios que el propietario construya sobre el terreno hipotecado, y
Como consecuencia, si el título constitutivo no está debidamente inscrito en el
a los nuevos pisos que levante sobre los edificios hipotecados.
Registro Público de la Propiedad, surtirá efectos simples entre las partes, pero de
Por otra parte, salvo pacto contrario, la hipoteca no comprenderá (art. 2897): ninguna manera frente a terceros de buena fe, según lo dispuesto en el art. 3007
del Código Civil: "Los documentos que conforme a este Código sean registrables y
r. Los frutos industriales de los bienes hipotecados, siempre que esos frutos se hayan no se registren, no producirán efectos en perjuicio de tercero", y en complemento
producido antes de que el acreedor exija el pago de su crédito; a lo anterior el propio ordenamiento dispone:
n. Las rentas vencidas y no satisfechas al tiempo de exigirse el cumplimiento de la
obligación garantizada. Artículo 3011. Los derechos reales y en general cualquier gravamen o limitación de
los mismos o del dominio, para que surtan efectos contra tercero, deberán constar en
Finalmente, no se podrán hipotecar (art. 2898): el folio de la finca sobre que recaigan, en la forma que determine el Reglamento. Lo
dispuesto en este artículo se aplicará a los inmuebles que, en su caso, comprendan:
r. Los frutos y rentas pendientes con separación del predio que los produzca; La hipoteca industrial prevista por la Ley General de Instituciones de Crédito y Orga-
rr. Los objetos muebles colocados permanentemente en los edificios, bien para su nizaciones Auxiliares; la hipoteca sobre los sistemas de las empresas, a que se refiere
adorno o comodidad, o bien para el servicio de alguna industria, a no ser que se la Ley de Vías Generales de Comunicación; y los casos similares previstos en otras
hipotequen juntamente con dichos edificios; leyes.
m. Las servidumbres, a no ser que se hipotequen juntamente con el predio dominante;
IV. El derecho de percibir los frutos en el usufructo concedido por este Código a los
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lo contrario seguirá surtiendo efectos frente a un tercero.
De acuerdo con el art. 2940, "La hipoteca produce todos sus efectos jurídicos Naturaleza
Prenda Derecho del acreedor prendario
contra tercero mientras no sea cancelada su inscripción':
Para concluir ese capítulo, recomendamos leer las disposiciones sobre la hi- Ventajas del acreedor prendario 1 Derecho de preferencia
Derecho de persecución
poteca contenidas en los arts. 2893 a 2943 del Código Civil.
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Derechos del acreedor de la prenda
Obligaciones del acreedor
Concepto
Hipoteca
Características
j Recae sobre bienes inmuebles determinados
No confiere a su titular la tenencia de la cosa
11ene subsistencia íntegra
Principios
j De especificidad
De publicidad
De invisibilidad
rxtinción
262 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 7. Derechos reales de garantía 263
11. Realice las actividades siguientes: 5. La cantidad sobrante al vender la prenda, una vez que se ha cobrado el
l. Identifique un ejemplo de constitución de un derecho real de prenda.
acreedor, y que debe restituirse al deudor se denomina:
a) Superfluum.
2. Explique, con ejemplos reales, la constitución de un derecho real de hi-
poteca. b) Pacto de vendendo.
3. Explique con sus palabras los casos más comunes de hipotecas que co- e) Cláusula comisaria.
nozca. d) Lex commissoria.
4. Exprese su opinión acerca de la utilidad de la hipoteca. 6. En el derecho romano, consistía en la renuncia del pignorante a reclamar
5. Seguramente conoce una casa de empeño legalmente constituida, con los frutos producidos por la cosa durante el tiempo de su retención, a
base en ello explique qué tipo de actividades realiza y relaciónelas con lo cambio de renunciar el acreedor al cobro de los intereses de la deuda:
estudiado en este capítulo. a) Pacto comisario.
6. Investigue dónde se encuentra el Registro Público de la Propiedad, orga- b) Antiehresis.
nice una visita con sus compañeros y averigüe qué actos se registran ahí. e) Pacto de superjluum.
d) Enfiteusis.
111. Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación. Verifique las respues-
tas correctas con base en el texto de este capítulo. 7. En el derecho romano se define como la garantía real sin posesión inme-
diata:
l. Es una figura a través de la cual el deudor enajena una cosa al acreedor, a) Hipoteca.
en forma de maneipatio o in iure eessio: b) Fiducia.
a) Concepto de prenda. e) Pignus.
b) Derecho de hipoteca. d) Inveeta et íllata.
e) Derecho pignus.
d) La fiducia. 8. El objeto del pignus y de la hipoteca en el derecho romano puede ser:
a) Sólo las cosas corporales.
2. En la fiducia, a la cláusula en la que se explica que si el deudor no paga
b) Un crédito y el mismo derecho de prenda.
a tiempo, el acreedor conserva la cosa en su patrimonio, cobrándose de
e) Sólo pueden ser el ius in agro veetigali.
esta forma, se le denomina:
d) Sólo puede recaer sobre una universalidad de bienes.
a) Cláusula penal.
b) Cláusula comisaria. 9. La prenda y la hipoteca se pueden constituir por:
e) Cláusula in iure eessio. a) Servidumbre de predios rústicos.
d) Pignus de fiducia. b) Convención.
e) Disposiciones sólo entre cónyuges.
3. Forma de extinción del derecho del acreedor pignoraticio.
d) Por su naturaleza.
a) Por muerte del pignorante.
b) Por la restitución voluntaria de posesión del pignorante. 10. Se puede constituir por acto de última voluntad, legado, fideicomiso:
e) Por la desaparición de la cosa por culpa del deudor. a) La hipoteca.
d) Por la sola venta de la prenda. b) El pignus.
4. Es un pacto posible dentro de la prenda: e) La fiducia.
a) Pacto de enfiteusis. d) Los inveeta et íllata.
b) Pacto de antiehresis. 1 l. Mencione tres bienes o cosas sobre las que puede recaer la prenda y la
e) Pacto sustml!ellrli. hipott·cn.
rl) P;~tlo de f>Í,'-:111/S . 11)
Capítulo 7. Derechos reales de garantía 265
264 BIENES Y DERECHOS REALES
b)
16. En qué consiste el goce, según el derecho francés, de acuerdo con lm
derechos del acreedor prendario antes de la realización de prenda.
e)
17. Explique, según el derecho francés, en qué consiste el derecho de perse1 11 23 . Explique, según nuestra legislación, tres derechos del acreedor pren-
ción como ventaja del acreedor prendario en el momento de realiz:H IDti dario:
de prenda: a) ·----·-------- - - - - - -·- - - -
b)
18. Explique en qué consiste la especialidad de las hipotecas en el dcH·• )p ;
francés:
e)
266 B IENES Y DERECHOS REALES
Capitulo 8
Mencione cuatro características de la hipoteca en el derecho mexicano:
24.
a)
b)
e)
d)
25. Defina la hipoteca necesaria:
Posesión y prescripción
positiva
26. Mencione cuatro bienes que no se pueden hipotecar:
a)
b)
e)
d)
27. Explique los principios de la hipoteca:
-~-- ·-· -----·----
a) Objetivos
-·--- ------- ----
b) Al finalizar el alumno:
30. Mencione cinco razones para pedir u ordenar la extinción de la hipolt'l ·'
a)
b)
e)
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.:)
268 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 269
posesión, estará bien dada. Pero si lo hiciese sabiendo que había muerto el seii.or, o constándole
Entonces, se puede decir que la posesión produce efectos jurídicos, entre los que
que no la querían dar los herederos, se dirá lo contrario.) 6
podemos señalar:
Independientemente de que la posesión sea justa o injusta favorece frente a
l. La posesión, cumplidos ciertos requisitos, lleva hacia la adquisición de la pro-
terceros; sobre este particular, el Digesto señala:
piedad.
2. La posesión juega un papel muy importante en los procesos reivindicatorios Justa enim an iniusta adversus ceteros possessio sit, in hoc interdicto nihil refert; qua-
de la época clásica. En tales procesos, el que reivindica, esto es, el que no tie liscunque enim possessor, hoc ipso, qud possessor est, plus iuris habet, quam ille, qui
ne la posesión, está obligado a suministrar la prueba de su derecho, mientras non possidet.
ninguna obligación incumbe al poseedor.
(En cuanto a este interdicto, nada importa que la posesión sea justa o injusta contra otros; porque
3. El poseedor, como tal, independientemente de que tenga o no derecho a poseer, cualquier poseedor, por el mismo hecho de serlo, tiene más derechos que el que no posee)?
se halla protegido contra los ataques de terceros que impliquen perturbación
de la paz posesoria. Si alguien se cree con derecho a la posesión, debe acud i1 2. La possessio civilis. En el ius civile romano tomó importancia especificar si la
a la vía judicial. 5 posesión era justa o injusta, a tal punto que la jurisprudencia clásica construyó
la teoría de la posesión orientada hacia la adquisición de la propiedad y no
8.1 .1 Especies de posesión tanto hacia la defensa interdictal. De esa manera, no es de extrañar que la
possessio iusta ampliara los requisitos exigidos para la usucapión, agregando
La posesión es la señoría de hecho sobre una cosa y podemos distinguir varia\ la iusta causa y la possesio bonae fidei.
especies en ella como: 3. La possessio naturalis. No es una possessio como tal, sino una simple detenta-
ción, pues no es posesión lo que no lleva derecho desde la perspectiva civil.
l. La possessio. Posesión simple y llana que se caracteriza por la tenencia de la cos•t La detentación es un simple estar en la cosa.
y por la intención de disponer de ella con exclusión de los demás; el primn
elemento se conoce como corpus y el segundo como animus possidendi.
La possessio puede ser: 8.1 .2 Adquisición de la posesión
Como se mencionó antes, para que se adquiera la posesión son necesarios el corpus
a) Possessio iusta: Posesión no adquirida con violencia ni en forma clandestin,, , y el animus possidendi. El Digesto dice:
y tampoco por concesión precaria.
b) La possessio iniusta: Posesión que no es favorable a su poseedor cuando Et adipiscimur possessionem corpore et animo, neque per se animo, aut per se corpore.
invoca la tutela jurídica de la misma frente al adversario. Quod autem diximus, et corpore, et animo acquirere nos debere possessionem, non u tique
ita accipiendum est, ut, qui Jundum possidere velit, omnes glebas circumambulet; sed
Sobre estas formas o especies de posesión dice el Digesto: sufficit, quamlibet partem eius fundi itroire, dum mente et cogitatione hac sit, uti totum
Jundum usque ad terminum velit possidere.
Fundi venditor, etiamsi mandaverit alicui, ut emtorem in vacuam possessionem int/11
(Adquirimos la posesión percibiendo la cosa con intención de poseerla; y no se adquiere por sólo
ceret, priusquam in fierit, non recte emtor per se in possessionem veniet. Item si a111it 11 1 el ánimo de adquirirla, o por sola la percepción de la cosa. Lo que hemos dicho que nosotros
venditoris, mortuo ea, priusquam id sciret, aut non prohibentibus heredibus id fen·¡tf , debemos adquirir la posesión recibiendo la cosa con intención de poseerla, ciertamente no se
recte possession tradita erit. Sed si id Jecerit, quum sciret dominum mortuum, aut IJII IIIII ha de entender que el que quiere poseer un fun do ha de tomar la posesión de cada una de sus
sciret, heredes id Jacere nolle, contra erit. partes; porque basta que entre en cualquier parte con intención de tomar posesión de todo él.) 8
(El vendedor del fundo, aunque mandase a alguno que pusiese al comprado r en la libre pn··•
sión de él, antes que lo ejecute el comprador no adquirirá por sf b po ~~:s i ón legitima . P<.·m Ni• 1
amigo del vendedor, muerto éste, antes ele saberl o, o no pmh ihlt1ndo ln MI , h l• rnkro~. dln1' l1
lt 1)ig• •slo, 11 1, 2, 33.
/)¡gn lll , 111, 17, l..
Rem quae nobis surrepta est, perinde intelligimur desinere possidere, atque eam, quae
vi no bis erepta es t ...
(La cosa que se nos hurtó, entendemos que la dejamos de poseer del mismo modo que la qu e
se nos quita con violencia ... ) 10
Si id, quod possidemus, ita perdiderimus, ut ignoremus, ubi sit, desinimus possidere.
(Si lo que poseemos lo perdiésemos, de modo que ignoremos dónde está, dejamos de poseerlo.) 11
.. alius in meo condidisset, non alias possiderem, quam si ipsius rri f!OSsc·ssionem suprn
terram adeptus fuissem. Itaque aec alienus locus meam propriam aufert possessionem,
quum supra terram, an infra terram possideam, nihil intersit.
(El que había de hacer larga ausencia, escondió dinero en la tierra por causa de custodia; habien-
do vuelto no se acordó del lugar en donde lo había escondido: se preguntó si dejó de poseerlo;
y después de acordarse del lugar, lo volverá a poseer inmediatamente. Respondí qu e como el
di ne ro se escondió por causa de custodia, no parece que perdió el derecho de posesión el que
lo escondió, ni la fa lta de memoria perjudica a la posesión que no tomó otro: y no siendo así,
responderíamos que se pierde la posesión de los siervos por el tiempo que no los vemos. Y nada
importa que escondiese el dinero en sitio propio o ajeno; pues si otro lo escondiese en terreno
mío, no lo poseería de otro modo que si estando sobre la tierra, hubiese obtenido la posesión el
que el lugar sea ajeno; pues no es del caso que lo posea estando sobre la tierra o debajo de ella.) 12
Quum heredes instituti sumus, adita hereditate omnia quidem iura ad nos transeunt,
possessio tamen, nisi naturaliter comprehensa, ad nos non petinet.
(Cuando somos instituidos herederos, pasan a nosotros todos los derechos hereditarios des-
pués de que adquirimos la herencia, pero no adquirimos la posesión, sino que la tomamos
natura !mente.) 13
Sobre estos interdictos se dice que son dobles porque la condición de cada uno
de los litigantes es parecida y ninguno de ellos puede ser considl'rndo, en pri nt i
14 Gayo, 4, 160.
1S ). lgks in s, op. cit ., p. 111
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 275
pio, actor o demandado, por lo que el pretor se dirige a ambos en el mismo len-
guaje.16
El caso que se plantea acá es el de "ui armata". El interdicto estaba redactado así: "De
donde tú, por medio de la violencia has expulsado o tu «familia» lo ha hecho, por la
coacción de hombres armados o de armas, y también todo cuanto entonces tuviera ahí
el despojado, que se lo restituyas:" "Unde illum ui hominibus coactis armati:;ue deiecisti
aut familia tua deiecit, ea illum quaque ille tun cibi habuit, restitutas. "18
11) M . Pl ,1 niol y C: , IUp vri , /l¡•,·<i"' 1 il•/1, ll.ir L1 , M(:íÍI, o, 1'1 11', 1'• 11111
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 277
en la persona misma que debe poseer, salvo que se trate de incapaces que no
pueden tener animus propio, por lo que se admite la adquisición de la posesión
por la intención de otro.
b) El corpus o elemento material, por el contrario, no requiere e: u e los actos de
goce constitutivos de la posesión sean realizados directamente por el poseedor,
pues se admite que sean realizados por otro: su representante, gestor o man-
datario y desde el momento en que esta persona toma posesión en nuestro
nombre, con la intención de que la adquiramos, somos titulares de la posesión
si ya teníamos la intención. ,11
1 . Vicio de violencia
En el antiguo derecho romano la violencia que se tomaba en consideración era
la que acompañaba a la toma de posesión; una posesión que en su principio no
había sido pacífica, no se transformaba en violencia por el solo hecho de que el
poseedor hubiera usado la fuerza para mantenerse en ella, al ser perturbado por
un tercero. Se consideraba que era lícito repeler la fuerza con la fuerza.
El art. 2223 del código civil francés se inspiraba en el principio de que los ac-
tos de violencia no pueden fundar una posesión útil para la prescripción (violencia
inicial). Sin embargo, los autores modernos y la jurisprudencia exigen la posesión
pacífica en todo el tiempo de su duración. La ley (en el art. 2229 del código civil
francés), hacen notar Planiol y Ripert, exige una posesión pacífica, y la palabra
pacífica no tendría sentido si se aplicase a alguien que sólo conserva su posesión
por medio de la violencia.
El art. 113 de la Costumbre de París se inspiraba en este criterio; suponía que
el poseedor había gozado de la cosa francamente y sin perturbación.
Este principio, sin embargo, tenía dos limitaciones:
O f/,¡/,.,,, p. '\HH.
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 279
2. Vicio de clandestinidad
La posesión por definición debe ser pública, es decir, el poseedor debe obrar sin
ocultarse, como lo hacen en general quienes ejercen su derecho, por lo que se
considera que la posesión es clandestina cuando oculta sus actos a los que tengan
interés en conocerlos.
Al igual que el vicio de violencia, el de clandestinidad es relativo, pues la po-
sesión puede ser clandestina para unos y pública para otros, esto es, si el poseedor
ha dejado conocer a los segundos lo que ocultaba a los primeros.
También es temporal, dado que al cesar la clandestinidad de la posesión, inicia
la posesión útil y la prescripción comienza a correr.
Según Planiol y Ripert, la clandestinidad se comprende muy bien respecto de
bienes muebles, en tanto que los casos de posesión clandestina de inmuebles son
muy raros porque es muy difícil ocultarse para habitar una casa o cultivar un terreno.
3. Vicio de equívoco
Este vicio lo explican los juristas franceses diciendo que la posesión será equívoca
cuando una de sus cualidades, como la continuidad o la publicidad, fuese dudosa.
Sin embargo, el art. 2229 del código civil francés reduce su alcance a una cuestión
de prueba. Decir que las cualidades de la posesión deben ser ciertas significa que
deben estar probadas. Probando el hecho de la posesión, el poseedor ha rendido
toda su prueba y a su adversario corresponde establecer las circunstancias espe-
l iales de vi olencia, clandestinidad y discontinuidad, de las cuales pretenda obtener
a) De los frutos, que el poseedor de una cosa productiva adquiere, es decir, está
autorizado para conservar dichos frutos indefinidamente cuando posee con
ciertas condiciones.
b) De la cosa misma, y esto ya sea de una manera inmediata, por medio de la
ocupación de las cosas sin dueño, o bien al fin de cierto plazo (normalmente
de 10 a 30 años, tratándose de inmuebles), por medio de la usucapión o pres-
cripción adquisitiva de los bienes inmuebles.
"<>- La disponibilidad t]lll' tiene de la cosa en forma absoluta, ya que por este estado
de hecho ull ,t pt'l ~n11.1 1it'IH' l'l poder, o al menos la posibilidad física, actual,
i11mcdial.t y t'Xt h1~1' .1, d, ''.lt'n n .tllos de disposición sobre una cosa, es decir,
t'I[Hl'>l't'dtll p11nk • Jt' llt' l' 11 l''11k1 lhi1o t'l\ ltl:llquicr ll\OIIH'nlo.
284 BIENES Y DERECHOS REALES
a) Tener disponibilidad absoluta de la cosa para ejercer ese poder físico en cual-
quier momento.
b) Ser actual e inmediata, no sujeta a ninguna modalidad de tiempo o condición,
es decir, sin obstáculo material para que el poseedor ejerza el poder físico.
/L_
26 Cfr. R. Rojina Vill egas, COIIIf'l'llliio de dNt 't/11) lll'i/, 11111111 11 , 1'11111\ .o ~ l•'• ü " · 1\ltl' , 1'1' 1HC, c 1H7; J, /\. \,
¡/,.,..,
M,lg,illón lh,\11 ,\, /n , IÍ/111 ÍPIII' ' dt • /111 '11'11, 11111111 1V, 11111111.1 ~ lo lo" ¿ 1111'.1 , \'\ ' 1011 111 1,
11.¡. !·
11
l. El del tesoro, que ocurre cuando el dueño del predio donde se encuentra
éste tiene la posibilidad física de llegar a tener posesión material del mis-
mo, porque nadie puede de propia autoridad hacer obras de localización.
Sin embargo, el derecho romano y el moderno también declaran que el
poseedor del predio no lo es del tesoro.
2. En la compraventa de muebles, cuando se entregan las llaves del local donde
se encuentran, existe la posibilidad con todas las características que señala
Savigny, porque sólo el comprador puede abrir el local al tener las llaves y,
sin embargo, el derecho romano declaró que en este caso no había posesión. lllil
Ahora bien, respecto de los ejemplos en que hay posesión, pero no posibilidad, 1
Ihering señala:
1
1
b) Crítica del animus dominii. Sobre este punto, Ihering realiza una crítica desde
varios puntos de vista:
-o- Primera regla. El animus possidendi se define como el animus rem sibi
habendi. Significa que cuando en el derecho romano se hable de animus
possidendi, se sobreentiende el animus rem sibi habendi, lo que quiere
decir que se tiene la cosa para sí, detentada con el ánimo de aprovecharla
de manera directa. Según Ihering esta regla es falsa porque se encuen-
tran los casos del representante indirecto, el del secuestratario y el del
acreedor prendario, en los que es claro que existe el animus possidendi
porque así lo reconocieron de manera expresa los textos romanos, y
éste es un hecho que no discutió el propio Savigny y tampoco hay en
ellos el animus rem sibi habendi.
Lo mismo sucede con el acreedor prendario o el secuestratario, que
no tienen la cosa para sí. En el primer caso, el acreedor prendario retiene
la cosa como garantía y debe restituirla sin usarla ni adueñarse de ella,
porque la ley prohíbe, en virtud del pacto comisario, esta apropiación.
En el segundo caso, el secuestratario retiene la cosa para entregarla a
quien, por sentencia o adjudicación, le corresponda. No hay en absoluto
animus dominii ni intención de retener la cosa para sí, pero el derecho
romano le reconocía la posesión.
-o- Segunda regla. En todos los demás casos de tenencia, la voluntad del
tenedor es la misma que la del poseedor.
De aquí desprende Savigny que nunca el detentador puede poseer
para sí o en beneficio propio y que toda detentación jamás puede ser
interesada, dado que el interés siempre radicará en el poseedor.
Sin embargo, Ihering encuentra que hay casos de detentación in
teresada, es decir, que hay provecho del detentador, como ocurre co11
el arrendatario, quien, siendo un detentador, usa y goza de la cosa t'll
provecho propio.
-o- Tercera regla. La voluntad del poseedor se caracteriZil romo pcrmancnl1',
en tanto que la del detentador es temporal.
Ihering considera que es la rcgln <'~'> l.d ... ,, 111'11 p u• l1 :1y post•edoH:¡;
temporales. Si hien l's ~il'rlo q111' lo., tlt-lc lllllcl•"• .,11 11'1'11' In ~0 11 , 110
/tlii'l
l. Naturaleza de la cosa.
2. Forma de utilizarla desde el punto de vista económico.
3. Uso, que siempre es variable. El uso indica cómo los propietarios de un de-
terminado país, en cierto estado de civilización, gozan de sus cosas conforme
a las costumbres dominantes de la época.
los de posesión derivada, imaginando una transmisión del animus do minii En efecto, Ihering considera que debe protegerse la posesión porque es una
del dueño al detentador, pero reconociendo que éste sólo tenía el animus manifestación del derecho de propiedad; esto es, la posesión no debe protegerse
detinendi. en sí misma, sino como complemento necesario de la propiedad. El corpus es el
Para Ihering la idea del animus dominii era una opinión personal de conjunto de estados de hecho mediante los cuales se manifiesta el derecho de pro-
Paulo, que sería desarrollada después por Savigny como una elaboración piedad; es el elemento material a través del cual se hace visible el aspecto externo de
estrictamente doctrinal, sin ser una interpretación legislativa fiel. la misma, lo que la descubre y hace perceptible al propietario. Por otra parte, todo
3. Crítica interna. Ataca la doctrina de Savigny en sus fundamentos y anali- estado de detentación debe reputarse como posesión sin necesidad de que exista
za las distintas reglas, enunciadas por Savigny, derivadas del concepto del el animus dominii, es decir, cuando excluya toda exteriorización del derecho de
animus dominii. propiedad basta el vínculo de explotación económica para caracterizar la posesión.
Saleilles se coloca en una posición intermedia entre Savigny e Ihering, por ello
.-o- Primera regla. El animus possidendi se define como el animus rem sibi se le denomina ecléctica a su teoría. Saleilles acepta los elementos de la posesión,
habendi. Significa que cuando en el derecho romano se hable de animus es decir, el corpus y el animus; pero da al corpus un significado distinto y sobre el
possidendi, se sobreentiende el animus rem sibi habendi, lo que quiere animus no acepta la doctrina del animus dominii, dándole una calificación eco-
decir que se tiene la cosa para sí, detentada con el ánimo de aprovecharl a nómica y no psicológica.
de manera directa. Según Ihering esta regla es falsa porque se encuen
tran los casos del representante indirecto, el del secuestratario y el del 8.3.3.1 Concepto del corpus en Saleilles
acreedor prendario, en los que es claro que existe el animus possidendi
porque así lo reconocieron de manera expresa los textos romanos, y Saleilles caracteriza al corpus diciendo que el corpus posesorio es un conjunto de
éste es un hecho que no discutió el propio Savigny y tampoco hay en hechos susceptibles de descubrir una relación permanente de apropiación econó-
ellos el animus rem sibi habendi. mica, un vínculo de explotación de la cosa puesta al servicio del individuo, entre
Lo mismo sucede con el acreedor prendario o el secuestratario, que aquel a quien dichos hechos se refieren y la cosa que éstos tienen por objeto.
no tienen la cosa para sí. En el primer caso, el acreedor prendario retiem· De acuerdo con lo anterior, la constitución del corpus no es un hecho material
la cosa como garantía y debe restituirla sin usarla ni adueñarse de ella, preciso y determinado, como la aprehensión corporal, y no puede citarse previa-
porque la ley prohíbe, en virtud del pacto comisario, esta apropiación. mente hecho alguno determinado que encarne la realización del corpus posesorio.
En el segundo caso, el secuestratario retiene la cosa para entregarla n El corpus, en materia de posesión, es una relación de tal naturaleza que nos des-
quien, por sentencia o adjudicación, le corresponda. No hay en absoluto cubre al propietario y que corresponde a lo que sería el ejercicio de un verdadero
animus dominii ni intención de retener la cosa para sí, pero el derecho derecho de propiedad.
romano le reconocía la posesión. Sin embargo, no puede decirse en qué consiste esta relación, porque depende
.-o- Segunda regla. En todos los demás casos de tenencia, la voluntad del de la forma en que se ejercita el derecho de propiedad, y éste depende de tres
tenedor es la misma que la del poseedor. factores:
De aquí desprende Savigny que nunca el detentador puede posec1
para sí o en beneficio propio y que toda detentación jamás puede Sl' l l. Naturaleza de la cosa.
interesada, dado que el interés siempre radicará en el poseedor. 2. Forma de utilizarla desde el punto de vista económico.
Sin embargo, Ihering encuentra que hay casos de detentación in 3. Uso, que siempre es variable. El uso indica cómo los propietarios de un de-
teresada, es decir, que hay provecho del detentador, como ocurre co11 terminado país, en cierto estado de civilización, gozan de sus cosas conforme
el arrendatario, quien, siendo un detentador, usa y goza de la cosa l'll a las costumbres dominantes de la época.
provecho propio.
.-o- Tercera regla. La voluntad del poseedor se caracteriza como permant.: nte. La estructura del corpus posesorio depende de la naturaleza de la cosa, de los
en tanto que la del detentador es tcmpornl. hechos eco nómi cos y de los usos de la vida en una determinada época.
IIH·rin g lO nsidcra que esta rcgl.1 ~ ·~ 1.11 ~; 1 , po1 q11c hay post·cdoll ' > lk ac uerdo co 11 S.1killcs. la posesión es un fenómeno de apropi.11 iú 11 dt· ri
ll' llli 'lll.dt •, Si hkn es l icrto lJIIt' In ~. dl~ kiii¡HIIllt'\ ., ¡1 ' 1111111' In ~ n11 , 110 lillt'Y;I, dil(·n'IH i;'i lld mt• tl• · ~; ,¡vi¡•, ll y, para qllit•n l;, npropi :wi t'll l dcllt • .,, 1 j¡llldit.:l, y
290 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 291
de Ihering, para quien era suficiente el simple hecho de explotación económica e) La teoría de Saleilles, como él mismo afirma, es intermedia a las dos anteriores.
con el fin de que se constituya el corpus. Según ésta, la posesión se funda o tiene su origen en la relación de apropiación
económica, que declara poseedor a todo aquel que, en el orden de los hechos,
aparece gozando independientemente de la cosa y a quien, entre todos aquellos
8.3.3.2 Concepto de Saleilles sobre el animus que mantienen relaciones de hecho con ella, deba considerársele con justo
Con respecto al animus, Saleilles explica que la posesión es la realización consciente título dueño de la misma.
y voluntaria de la apropiación económica de la cosa y el animus en la posesión
no consiste en tener la cosa a título de propiedad y adueñarse de ella, sino en el A modo de conclusión, citaremos a Saleilles respecto a la función del animus en
propósito de realizar la apropiación económica de la cosa, actuando como si se la posesión, el cual es punto central de la discusión.
fuera dueño material de la misma.
En esta aseveración se observa la forma en que Saleilles se aparta del animus De todas las legislaciones nacidas después del movimiento de ideas suscitado por
dom inii, pues la voluntad debe recaer sobre el corpus como un fenómeno de apro- Ihering han desaparecido las alusiones a la existencia del elemento subjetivo, al definir
piación, el cual no implica necesariamentf' el ejercicio del derecho de propiedad. El la posesión; y no se alude ya a la necesidad de que sea la intención una condición
poseedor es aquel que en el mundo externo aparezca como tal y con el propósito esencial y distinta de la relación posesoria.
de serlo. Se puede afirmar que de esta manera fenomenológica es como se hace Empero antes de entrar al fondo de la discusión , considero indispensable señalar
visible el poseedor y no por el animus dominii que, en todo caso, es imperceptible. perfectamente el punto exacto en que va a haber divergencia.
Efectivamente, ante todo, es preciso hacer destacar el concepto realista que acabo
Saleilles precisa que Ihering se equivoca al atribuir a Paulo la teoría del animus
de exponer, y desde el momento en que se distingue todavía entre posesión y detenta-
do minii, pues ésta es una mala interpretación de Savigny y del propio Ihering. Lo
ción, aun rechazando que el anímus possídendí constituya en sí mismo una condición
que Paulo inventó fue la teoría del animus possidendi, constitutivo de la posesión
indispensable y un elemento propio y distinto de la posesión, se reconoce que hay que
romana. tener en cuenta el factor intencional, no por él y en sí mismo, sino como manifestación
Para Ihering, cualquier detentación es posesión, salvo que la ley diga lo con - de la potestad de hecho de la cosa y en tanto que el anímus, según los usos corrientes y
lrario; mientras que para Saleilles este criterio va en contra de la tradición romana. la opinión dominante, puede servir para indicar la potestad personal del detentador
Sr:gún Saleilles, hay posesión donde existe un vínculo de hecho, capaz de probar y distinguirla de un simple contacto material sin relación propiamente dicha.
la independencia económica del poseedor. He aquí, pues, cómo hay que formular y analizar la opinión que juzgo más con-
La posesión está constituida por aparecer el detentador como dueño de la cosa forme a los textos y el espíritu del nuevo derecho alemán.
tk:sde el punto de vista económico. El título de toma de posesión se considerará en En esta teoría, para adquirir la posesión no es necesario más que un solo factor:
tanto contradiga las apariencias que revela el acto de la detentación e imprima a la la existencia de una potestad de hecho; y en la medida en que ésta, con sujeción a los
posesión del detentador un carácter de dependencia económica que excluya toda conceptos corrientes, pueda existir sin que haya voluntad consciente en el poseedor,
idea de posesión. Por ello, se considera que la apropiación económica de la cosa es se adquirirá la posesión; esto es lo que quiere expresarse cuando se habla de teoría
objetiva. Y de otra parte, siempre que, por el contrario, sea indispensable ese elemento
,·scncial en la posesión.
Para precisar esto, Saleilles distingue su teoría de la de Savigny y de la Ihering intencional para caracterizar y afirmar esta potestad material, habrá que acudir a la
cuestión de voluntad real o presunta, que esto importa poco, para averiguar si existe
1:11 los términos siguientes:
o no esta potestad. Tal es la fórmula exacta, y no cabe duda de que, arrancando de
ella, lo decisivo la mayor parte de las veces será el anímus.
n) La teoría de Ihering funda la posesión en el vínculo de explotación económi
Ahora bien, por lo que respecta a la coincidencia entre amb1s teorías por ser de-
ca. Según lo hemos expuesto, todo el que detenta es poseedor, salvo que se cisivo en uno u otro sentido el anímus, dice: Primeramente lo será en una forma
encuentre expresamente exceptuado por la ley. desde luego exclusivamente objetiva, es decir, ateniéndose a la materialidad de los
b) Savigny, en contraste con Ihering, funda la posesión en la relación de apro hechos, sin necesidad de investigar cuál sea la intención real del poseedor, en to-
piación jurídica, por lo que sólo se pueden considerar poseedores quiCIH.'S dos aq uellos casos en que la actitud jurídica, económica o social del detentador re-
prelendan la propiedad (animus dominii). 27 ve le un a rcl<tc ión dt· dt• rccho inicia l y, por consiguiente, un a cn iiStl flil.l.~ r ·ss ionis que
~ irva p ;11·;1 cunH lt ' tl 't l lr , dt·l11nit ;1r y cualifi ca r su potestad dl' lwt hn ll '' )'t 't ln .1 la cosa
•7 j( l{n Jrrr .l V rl lcf\·1 ~ . ''/' ,., , 1'1' I W• IIP : ) /'vi l'vl.ig.ilh"''' "" ' ·'· ''/' •11 , 1'1'· 1111 !.'.,, dt •lt'lll.lli .l.
292 BIENES Y DERECH OS REALES Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 293
Pero hay que ir más allá y tomar en consideración en ciertos casos la voluntad Cuadro 8.1 Teorías sobre la posesión.
real del poseedor, y, por consiguiente, la intención realmente manifestada, con inde-
pendencia de cualquier situación jurídica objetiva.28 Teoría subjetiva o Teoría objetiva Teoría ecléctica
clásica de Savigny de Ihering de Saleilles
La diferencia entre las distintas teorías acerca de la posesión se encuentra en cómo
entienden cada uno de los autores al corpus y al animus. El corpus: El corpus: El corpus:
En el cuadro 8.1 se comparan las tres teorías.
~Es el inicio de la posesión e ~ Es una manera de ~ Se caracteriza por el corpus
implica el contacto directo, exteriorizar el animus, posesorio (conjunto de
8.4 Posesión en nuestra legislación material y físico con la mediante un conjunto de hechos susceptibles de
cosa, aunque ello no qui ere hechos que dem uestran descubrir una relación
Analizados los antecedentes romanos y franceses acerca de la posesión, así como decir que se mantenga la explotación económica permanente de apropiación
las teorías objetiva, subjetiva y ecléctica, queda estudiar la posesión conforme a físicamente durante todo el de la cosa, y que también económica).
nuestra legislación. Para ello, se estudiarán los puntos más sobresalientes. tiempo, pues el poseedor son la forma visible de la ~ La constitución del corpus
tiene la posibilidad de propiedad. no es un hecho material
mantener ese contacto el ~ Éste no queda relegado a preciso y determinado.
8.4.1 Concepto tiempo que quiera, aun una simple relación fís ica ~ Es una relación de tal
cuando es te contacto no se de lugar, proximidad o naturaleza que nos
El Código Civil de 1870, siguiendo el proyecto del código civil español, define la tenga de manera co nstante contacto entre el hombre descubre el propietario
posesión en el art. 919 de la siguiente manera: "Posesión es la tenencia de una o ininterrumpida. y la cosa, sino que puede y que corresponde a lo
cosa o goce de un derecho por nosotros mismos o por otro en nuestro nombre." ~ Se traduce en la haber proximidad física que sería el ejercicio de
En esta definición se pueden identificar dos aspectos: detentación de la cosa o de contacto entre el un verdadero derecho de
expresada en el conjunto hombre y la cosa y no propiedad.
de actos materiales que haber posesión. Para que ~ Dicha relación depende de
a) La posesión como tenencia de una cosa corporal por nosotros mismos o por
prueban, de alguna la relación física entre la la forma en que se ejercita
otro en nuestro nombre, implica la tenencia en virtud del derecho íntegro dt• manera, la existencia de persona y la cosa adquiera el derecho de propiedad, y
propiedad. ese poder físico sobre la significado jurídico, es este ejercicio depende a su
b) La posesión como goce de un derecho, significa el desmembramiento del de misma. Estos actos son necesario e indispensable vez de tres factores:
recho de propiedad ejercido por nosotros mismos o por otros en nuestro ejercidos por el poseedor que exista el interés.
sobre la cosa para retenerla Éste es el que motiva su l. Naturaleza de la cosa.
nombre.
en forma exclusiva, lo que voluntad para llevar a cabo 2. Punto de vista económico.
genera la detentación . Sin la explotación económica 3. Del uso, siempre variable.
Siguiendo el Código Civil de 1870, se puede inferir que para poseer es necesari,t embargo, ésta no prod uce de la cosa.
la tenencia de la cosa con ánimo de adquirirla para sí.29 la posesión por sí sola, ~ La posesión es un
La posesión, en esta antigua legislación, necesitaba de una cosa corporal, de pues se requiere el animus. fenómeno de apropiación
1110do que los derechos, en estricto sentido, no eran susceptibles de posesión, pero El corpus puede ser de riqueza.
ejercido por otro, lo que
su ejercicio y la tolerancia de las personas obligadas a respetarlos, que constituyc11
ocurre cuando el poseedor,
un a tenencia moral similar a la tenencia física, hicieron la denominada cuasi¡w teniendo el animus, delega
sesión. el corpus para ser ejercido
Nuestro Código Civil vigente comete un error en el art. 790 y complica rl por persona distinta.
aná lisis de la posesión. Dicho error consiste en que se define al poseedor, en lugu1
H lt. Salcilles, La posesión rie bienes muebles, Tribunal Superior tfr }u ,liuu rlr •/ /li,trito Fcdcrrrl, Mt'·x '' " •
006, pp. 60 y 6 1.
'1 M. M .ll l"O~ i\ 1.1 111'"' · 1·\ t¡¡r/rm \(1 /m • ('/ crídigor ivil tfr/1 )iltrllu /·,·r/, •1111 11111111 11 , '> 11) 111 ' 111.1 ( :ol tt· dt· Jwd l1 ¡,,
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d 1• 1¡¡ N 111 lú11 , lVI,•• Io 11 , 'IIIIH , 1'1' 11H y 1111.
294 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 295
Cuadro 8.1 Teorías sobre la posesión. (Continuación) Cuadro 8.1 Teorías sobre la posesión. (Continuación)
Teoría subjetiva o Teoría objetiva Teoría ecléctica Teoría subjetiva o Teoría objetiva Teoría ecléctica
clásica de Savigny de Ihering de Saleilles clásica de Savigny de Ihering de Saleilles
~En el corpus no es ~ Se requiere del animus ~ Está ligado al corpus. ~ No consiste en tener la
necesaria la toma de la dominii o animus rem sibi ~ Es la forma de exteriorizar cosa a título de propiedad
posesión materialmente habendi. un determinado propósito y aduefiarse de ella, sino en
ejecutada, sino pronta ~Es un elemento esencial de de explotación económica, el propósito de realizar la
a realizarse, esto es, el la posesión, pues se puede y este propósito constituye apropiación económica de
corpus no requiere el tener posesión teniendo el el anirnus. la cosa, actuando como si
apoderamiento brutal corpus por cuenta de otro. ~ No queda constituido por fu era dueíi.o material de la
de la cosa, sino la ~No hay ningún caso de una simple relación ma- misma.
manifestación de un poder posesión, salvo ciertas terial, sino por un interés ~ Saleilles se aparta del
de dominación mediante: excepciones romanas, que que motiva la voluntad animus domir1ii, pues la
l. La disponibilidad de la no impliquen el animus para perseguir un fin. El voluntad debe recaer sobre
cosa en forma absoluta, la rem sibi habendi. corpus se encuentra ligado el corpus como un fenó-
cual permite que una persona ~ Existen muchos fenómenos en forma indisoluble con el meno de apropiación que
tenga el poder, o al menos de detentación porque animus, pues el propósito no implica necesariamente
la posibilidad física, actual, hay el corpus, pero no son de explotación económica el ejercicio del derecho de
inmediata y exclusiva, de casos de posesión dado que que existe en la intención propiedad. El poseedor
ejercer actos de disposición carecen de animus. Sólo del poseedor se traduce es aquel que en el mundo
sobre una cosa. cuando cambia una causa en una serie de actos que externo aparezca como tal
2. La posibilidad inmediata jurídica y se da nacimiento constituyen el corpus, y con propósito de serlo.
de someterla a un poder al animus, por cambiar el de esta manera en todo ~ Hay posesión donde hay
físico. También hay posesión título de la detentación, fenómeno material de ex- vínculo de hecho, capaz de
cuando se tiene la posibilidad nace la posesión. En la plotación económica habrá probar la independencia
de ejercer el poder físico, teoría subjetiva o clásica en el fondo un propósito, económica del poseedor.
aunque éste no se ejerce de de Savigny el animus tiene y éste es el que constituye ~ La posesión está cons-
manera constante y continua, la virtud de transformar la el animus. El animus no se tituida por aparecer el
mediante dos supuestos: mera detentación en puede separar del corpus, detentador como dueíi.o de
a) Tener disponibilidad posesión. pues el animus siempre la cosa desde el punto de
absoluta de la cosa para tiene una significación eco- vista económico. El título
ejercer el poder físico en nómica, ya que revela un de toma de posesión se
cualquier momento. propósito de simple explo- tomará en consideración
b) Ser actual e inmediata, tación lucrativa, y el corpus en tanto contradiga las
no sujeta a ninguna es el conjunto de actos que apariencias que revela el
modalidad de tiempo o permiten esa explotación. acto de la detentación e
condición. imprima a la posesión del
3. La posibilidad de excluir la detentador un carácter de
intromisión de extraños, esto dependencia económica
es, nadie puede interferir o que excluya toda idea de
interponerse en su ejercicio posesión .
y di sputarle o concurrir con
1 ¡</ Cll /os liCIOS JI0\1' ,0110.\ , 1 (( 'oullllllll) (! '111111111 111) 1
296 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 297
Cuadro 8.1 Teorías sobre la posesión. (Continuación) suponer que hay animus o que éste no importa, ya que es suficiente ejercer el
poder de hecho sobre la cosa para ser considerado poseedor.
Teoría subjetiva o Teoría objetiva Teoría ecléctica
clásica de Savigny de Ihering de Saleilles
8.4.2 Posesión y detentación
El animus: El animus: El arlimus:
Desde la perspectiva de los antecedentes romanos y franceses es importante con-
oo- En tanto no exista texto oo- La teoría de Saleilles es siderar la diferencia entre posesión y detentación, pues no todo detentador es un
expreso que declare que un intermedia entre las de poseedor.
caso de detentación no es Ihering y Savigny, la cual Nuestro Código Civil actual no menciona la detentación en forma explícita,
de posesión, debe reputarse se funda o en la relación como lo hacían el de 1870 y 1886; pero la detentación es la posesión en nombre
al detentador como posee- de apropiación económica
de otro, la cual también se le conoce como posesión precaria.
dor. Si hay duda debe con- y que declara poseedor a
siderarse como posesión. todo aquel que, en el orden La posesión precaria o detentación es recibir la cosa en nombre de otro por
Sólo cuando el legislador de los hechos, aparece virtud de un contrato o un acto jurídico, para la detentación temporal y para
lo disponga, el detentador gozando independiente- restituirla después al propietario.
no será poseedor. mente y a quien, entre Si bien la detentación o posesión precaria podía tener algunas consecuencias
todos aquellos que man-
-como el uso de interdictos-, la apropiación de los frutos -como en el arrenda-
tienen relaciones de hecho
con la cosa, deba conside-
miento o el usufructo- no confería acciones posesorias. La posesión en nombre
rársele como dueño de la propio abre la posibilidad de adquirir la propiedad por prescripción, cumpliendo
misma. 1 -obviamente- con los requisitos para que opere la misma.
Finalmente, la posesión en nombre propio puede tener origen en un acto o
hecho jurídico, mientras que la detentación o posesión precaria siempre se origina
de definir la posesión: "Es poseedor de una cosa el que ejerce sobre ella un poder de en un acto jurídico. La detentación se mantiene siempre que no cambie el título
hecho, salvo lo dispuesto en el artículo 793 ..." Y precisa que posee un derecho que la constituyó; ello significa que el cambio de detentador a poseedor depende
quien goza de él. de un nuevo título que le dé derecho para poseer como dueño, por ejemplo, en
En el concepto anterior no se menciona el animus dominii o possidendi, por un contrato traslativo de dominio.
lo que se puede afirmar:
8.4.3 Naturaleza jurídica de la posesión
1. El Código parece apegarse a la teoría objetiva de Ihering, pues alude al poder
fáctico objetivo ejercido por una persona sobre una cosa, sin ninguna consi Sobre la naturaleza jurídica de la posesión diremos que siempre ha sido confusa,
deración a la causa de ese poder fáctico. por lo que existen diversas tesis:
2. Deja el concepto muy abierto, por lo que tiene que hacer algunas salvedades
como las contenidas en los arts. 791 y 793. Dichos artículos precisan que no a) Algunos son partidarios de que la posesión es un hecho. Ésta era la postura
cualquiera que tenga en su poder una cosa es poseedor, como en el caso de de los franceses, en la que la posesión era un estado de hecho consistente en
quien tiene ese poder sobre una cosa en virtud de la situación de dependen retener una cosa de modo exclusivo.
cia, como cuando alguien tiene en su poder una cosa por la dependencia que b) Otros la sustentan como un derecho.
tiene con respecto a su propietario. Lo mismo sucede cuando, en virtud dv e) La tesis ecléctica considera que es un hecho y un derecho. En ella se puede
un acto jurídico celebrado por el propietario da una cosa de su propied ad e r1 reconocer que existe un elemento de hecho y un elemento de derecho, ligados
usufructo, arrendamiento o situaciones parecidas; por lo que el propietari o St' entre sí, pero tambi én perfectamente diferenciados.
considera poseedor, pese a que no tiene la cos::1 en su poder.
J. De : 1 cuerdo co n el texto de nuestro Códi go Civil . 11 lrr ,d, ~ c'l l o has ta el co rflll ' l·: n d'ec to, la poses i<')lr :,¡· "'·"'ifit·sta por el poder ele hecho cjt.• rt ido .,,,¡,,·¡· la cosa ,
para st·r pw-.¡•¡·dor, pu es no menciona clnuiult/ ,, l11 ' 11' '' ohlrg.r :1 los jur isl.is .r ¡•v id l' llll' qrll' 111!11 t;•l d t'll '• lr o .~ :t i j)OSl'l'dOr. 1·:1 poder fl ~ l\1111 rl r i1 1'1 lro ~ ohrv
jll'l'll t'S
298 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 299
la cosa no es necesariamente continuo e incesante para poseer, pero el derecho que art. 14 indica, entre otras cosas, que "nadie podrá ser privado de la libertad o
otorga sí es permanente, al menos en tanto no se demuestre que se es poseedor. de sus propiedades, posesiones .. . sino mediante juicio seguido ante los tribunales
previamente establecidos, en el que se cumplan las formalidades esenciales del
procedimiento y conforme a las Leyes expedidas con anterioridad al hecho [ ... ]·: El
8.4.4 Objeto de la posesión art. 16, por su parte, señala: "Nadie puede ser molestado en su persona ... , papeles
El objeto de la posesión, dice nuestra legislación, comprende las cosas y derechos o posesiones, sino en virtud de mandamiento escrito de la autoridad competente,
que sean objeto de apropiación. que funde y motive la causa legal del procedimiento [.. .]:'Como se aprecia, estas
Ahora bien, para identificar las cosas o derechos que pueden ser poseídos es disposiciones plantean la protección constitucional como garantías que se otorgan
importante conocer las cosas susceptibles de apropiación. Para ello tenemos que al poseedor.
acudir al Código, donde se dice que pueden ser objeto de apropiación todas las Ya habíamos mencionado con anterioridad que el poseedor, dado el reconoci-
cosas que no estén excluidas del comercio. Pero, ¿cuáles son las cosas que no están miento y los derechos que le otorga la ley, queda relevado de la carga de la prueba;
excluidas del comercio? La ley indica que las cosas pueden estar fuera del comer- ésta recae, en todo caso, sobre quien dispute la posesión.
cio, ya sea por su naturaleza o por disposición de la ley. Las primeras, otra vez de Sobre la protección al poseedor, además de la protección constitucional, el
acuerdo con la ley, no pueden ser poseídas por algún individuo exclusivamente, y Código Civil vigente da al poseedor legal los derechos siguientes:
las segundas son declaradas por la ley como irreductibles a propiedad particular.
Sobre este particular sólo diremos que existen muchas cosas que no están en l. La presunción de ser propietario para todos los efectos legales (art. 798, ccF).
el comercio y, en específico, las cosas que la ley declara irreductibles a propiedad 2. La presunción de haber poseído en el intermedio, si el poseedor actual prueba
particular y que no se pueden poseer son motivo de estudio en otras asignaturas haber poseído en tiempo anterior (art. 801, ccF).
y se encuentran reguladas en gran cantidad de leyes, por lo que su .;studio es 3. La presunción de ser poseedor de los bienes muebles que se encuentren en un
complejo y su estudio queda fuera de nuestra materia. inmueble, si se es poseedor de éste (art. 802, CCF) .
4. Como ya lo expresamos, el poseedor tiene derecho a ser mantenido o restituido
en la posesión, contra todos aquellos que no tengan mejor derecho para poseer
8.4.5 Efectos de la posesión (art. 803, CCF).
La posesión, reconocida por la ley, precisamente por ese reconocimiento product• S. Es considerado mejor poseedor el que tiene título (art. 803, ccF ).
efectos jurídicos. El efecto general de la posesión es alcanzar la protección jurídi 6. Tratándose de inmuebles, es mejor posesión la que está inscrita (art. 803, CCF).
ca que corresponde a este derecho. En términos generales, este derecho consiste
en que todo poseedor debe ser mantenido en la posesión contra aquellos que no
b) Consecuencias legales del poseedor de buena fe
tengan mejor derecho a poseer. Por supuesto que, desde el punto de vista legal, se
considera mejor poseedor a quien tiene el título legal de la posesión, y tratándost• Para mencionar las consecuencias legales del poseedor de buena fe, es preciso decir
de inmuebles, se prefiere a la posesión que está inscrita. En caso de que falte d que "Es poseedor de buena fe el que entra en la posesión en virtud de un título
título o haya dos títulos iguales, se prefiere la más antigua (art. 803, CCF). suficiente para darle derecho de poseer. También es el que ignora los vicios de su
Cuando las posesiones sean dudosas, la cosa se depositará hasta que se resucl título que le impiden poseer con derecho (art. 806, CCF )':
va a quién pertenece su posesión. Además de este efecto jurídico general existen El artículo citado indica lo que entiende por título, diciendo que es la causa
otros efectos particulares, los cuales dependen del tipo de posesión de que se trate. generadora de la posesión. Sin embargo, su redacción resulta imprecisa porque
Sobre los efectos jurídicos particulares correspondientes al poseedor, podemo.~ no es lo mismo título que causa generadora, si bien la causa puede constar en el
mencionar los siguientes: título.
El título, podemos observar, es el hecho o acto jurídico que origina la posesión,
ya sea que se trate de un contrato de arrendamiento, de uso, de comodato o un
a) Protección legal del poseedor
contrato traslativo de propiedad , etcétera.
l·:n primer lug:11\ la prot ección que se otorga en 1\IH '~t1 , 1 < :nw.titut'ión ;d post·nlol Ln bu ena fe sicnlptl' · ~s pres umible, de modo qu e quien aÍirn\1 ; l:1 111,d <1 fe de
pnl'il qlll' pn ·~ t'l v• · y 11\.llltl'nga su situa ción Sl' ,.,,, 111'1111 ,1 t' ll In~ .tri s. ltl y IC1. 111 1111 pOSt'i'dor ddw (11 oh,¡ ¡l¡l ( i\ 11 H07, CC Jl) .
300 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 301
El poseedor de buena fe por título traslativo de dominio tiene los derechos l. A las dos terceras partes de los frutos industriales que haga producir a la
siguientes: cosa poseída. La otra tercera parte corresponde al propietario, sólo si rei-
vindica la cosa antes de que se prescriba.
l. Hacer suyos los frutos percibidos mientras su buena fe no sea interrumpida. 2. A que se le abonen los gastos necesarios, así como a retirar las mejoras
2. Que se le abonen todos los gastos necesarios y útiles, teniendo derecho de útiles, si son separables sin deterioro de la cosa mejorada.
retener la cosa poseída hasta que se haga el pago.
3. Retirar las mejoras voluntarias, si no se causa daño en la cosa mejorada y, en Por lo que se refiere a los frutos naturales y civiles que produzca la cosa poseída,
su caso, reparar el daño que se cause al retirarlas. no tiene derecho a recibirlos y responde de la pérdida o deterioro de la cosa so-
4. Que se le paguen los gastos hechos por él para la producción de los frutos brevenidos por su culpa (art. 813, CCF ) .
naturales e industriales que no hace suyos por estar pendientes al tiempo de Para comprender lo anterior es importante decir que, de acuerdo con el Có-
interrumpirse la posesión, más el interés legal sobre el importe de esos gastos digo Civil:
desde el día en que los haya hecho (art. 810).
~ Los gastos necesarios son los prescritos por la ley y aquellos sin los cuales la
e) Consecuencias legales del poseedor de mala fe cosa se pierde o desmejora (art. 817).
~ Los gastos útiles son aquellos que, sin ser necesarios, aumentan el precio o
Antes de referir las consecuencias legales de este apartado, debemos decir que, de producto de la cosa (art. 818).
acuerdo con el art. 806, segundo párrafo, del Código Civil Federal, "Es poseedor ~ Los gastos voluntarios son los que sirven sólo al ornato de la cosa o al placer
de mala fe el que entra a la posesión sin título alguno para poseer, lo mismo que o comodidad del poseedor (art. 819).
el que conoce los vicios de su título que le impiden poseer con derecho".
Ahora bien, mencionemos las consecuencias de ser poseedor de mala fe:
8.4.6 Clases de posesión
~ Si ha poseído por menos de un año a título traslativo de dominio y siempre Las clases de posesión referidas en nuestro Código Civil son:
que la posesión no haya sido obtenida por un medio delictuoso, debe:
a) Posesión originaria. Es la que se posee a título de propietario.
l. Restituir los frutos percibidos. b) Posesión derivada. Es la que se posee, pero no a título de propietario.
2. Responder por la pérdida o deterioro de la cosa que hayan sobrevenido por
su culpa o por caso fortuito o fuerza mayor, salvo que pruebe que éstos se A estas clases de posesión se refiere el art. 791 de la manera siguiente:
habrían causado aunque la cosa hubiera estado poseída por su dueño. No
responde de la pérdida sobrevenida natural e inevitablemente por el solo Cuando en virtud de un acto jurídico el propietario entrega a otro una cosa, conce-
transcurso del tiempo. diéndole el derecho de retenerla temporalmente en su poder en calidad de usufruc-
tuario, arrendatario, acreedor pignoraticio, depositario, u otro título análogo, los dos
Sobre este punto, me parece innecesaria la aclaración de que, tratándose de caso son poseedores de la cosa. El que la posee a título de propietario tiene una posesión
fortuito o de fuerza mayor, el poseedor de mala fe pruebe que el deterioro se ha originaria; el otro, una posesión derivada.
bría causado aunque la cosa hubiera estado poseída por su dueño, pues la natu
raleza del caso fortuito y de la fuerza mayor lo implican. Por tanto, existiendo és tos En las citas del Código Civil hemos aludido y definido algunas clases de posesión:
nada es necesario probar (art. 812, CCF).
Por lo que respecta a los derechos: e) Posesión de buena fe. Es la posesión adquirida por título suficiente, así como
el poseedor que ignora los vicios de su título (art. 806).
~ El que posee en calidad de dueño por más de un ~dio, de manera pacfflcn , rl) Posesión de mflln.fi·. A diferencia de la anterior, ésta es la posesión qu e se tiene
ontinua y pi'Jhlic:1 , aunque su posesión sea de m ~ d.1 1(-, 1 on l;l l de que no Sl '· ' sin t ftulo ::~lg u11 o 1'·' 1.1 po:->ecr y conociendo los vicios del t ft11io P" 1;\ posee r
delkt11osn. ti J·Ilt ' dncr ho: (:1rt. HOó).
302 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 303
e) Posesión delictuosa. Es la posesión que se tiene mediante actos o conductas ~ La posesión de un inmueble hace presumir la de los bienes muebles que se
sancionadas por las leyes penales. hallen en él (art. 802, CCF).
j) Posesión pública. Es la posesión que se disfruta de manera tal que es conocida y ~ El que judicialmente es mantenido o restituido en la posesión, se reputa como
se tiene con publicidad, es decir, inscrita en el Registro Público de la Propiedad nunca perturbado o despojado (art. 805, CCF).
(art. 825). Sobre este registro hablaremos en el capítulo siguiente. ~ El que tiene la posesión se presume propietario para todos los efectos legales
g) Posesión continua. Esta posesión, en principio, es aquella que no ha sido inte- (art. 798, CCF).
rrumpida por ninguno de los medios que contempla la ley para la interrupción "l> El que posee en virtud de un derecho personal, o de un derecho real distinto
no se encuentra en posesión de la cosa a que tiene derecho de poseer por justo demandado que afiance su abstención y a la vez conminado con multa y
Lítulo. Esta acción va en contra de quien posee con menor derecho y su finalidad arresto en caso de reincidencia (art. 17, CPCDF ).
es restituir la cosa con sus accesiones a quien tiene mejor derecho. Este interdicto debe ejercitarse en un plazo de un año siguiente a los
El titular de la acción publiciana, de acuerdo con el artículo citado, debe probar: actos violentos o vías de hecho causantes del despojo.
Así lo establecen los arts. 18 del CPCDF y 804 del Código Civil para el
~ Que tiene justo título para poseer. Distrito Federal (ccDF).
~ Que es de buena fe.
~ Que el demandado posee el bien a que se refiere el título del actor. La acción de recuperar la poses ión se deducirá dentro del año siguiente a los actos
~ Que tiene mejor derecho que el demandado. violentos, o vías de hecho causantes del despojo. No procede en favor de aquel que,
con relación al demandado, poseía cla ndestinamente, por la fuerza o a ruego; pero sí
Precisamente el juzgador, de acuerdo con la finalidad de esta acción, deberá exa- contra el propietario despojante que transfirió el uso y aprovechamiento de la cosa
minar cuál de los dos es mejor poseedor para determinar cuál de los dos títulos, por medio de con trato (art. 18, CPCDF) .
si fuera el caso, es mejor para acreditar el derecho de posesión.
El art. 804 del CCF, por su parte, dice: "Para que el poseedor tenga derecho
2. Interdictos posesorios. Dentro de los interdictos contemplados en el Código al interdicto de recuperar la posesión, se necesita que no haya pasado un
de Procedimientos Civiles tenemos los siguientes: aüo desde que se verificó el despojo."
I. Interdicto de retener. Se confiere al poseedor, tanto en nombre propio como m . Interdicto de obra nueva.
en nombre ajeno, el cual es perturbado en la posesión jurídica o derivada
de un bien inmueble en contra del perturbador, del que mandó la pertur Al poseedor de predio o derecho real sobre él, compete la acción para suspender la
bación, o en contra del que, a sabiendas y directamente, se aproveche de conclusión de una obra perjudicial a sus posesiones, su demolición o modi ficación,
en su caso, y la restitución de las cosas al estado anterior a la obra nueva.
ella.
Compete también al vecino del lugar cuando la obra nueva se construye en bienes
A este interdicto se refiere el art. 16 del Código de Procedimientos de uso común.
Civiles para el Distrito Federal (cPCDF) :
Se da contra quien la mandó construir, sea poseedor o detentador de la heredad
donde se construye.
Al perturbado en la posesión jurídica o derivada de un bien inmueble compete c.· l Para los efectos de esta acción por obra nueva, se entiende por tal no sólo la
interdicto de retener la posesió:J contra el perturbador, el que mandó tal perturbaciór1 construcción de nueva planta, sino también la que se realiza sobre edificio antiguo,
o contra el que a sabiendas y directamente se aproveche de ella, y contra el sucesor dl' l añadiéndole, quitándole o dándole una forma distinta.
despojante. El objeto de esta acción es poner término a la perturbación, indemni zar
El juez que conozca del negocio podrá, mediante fianza que otorgue el actor para
al poseedor y que el demandado afiance no volver a perturbar y sea conminado co 11
responder de los daños y perjuicios que se causen al demandado, ordenar la suspensión
multa o arresto para el caso de reincidencia. de la construcción hasta que el juicio se resuelva. La suspensión quedará sin efecto
La procedencia de esta acción requiere: que la perturbación consista en ac loh si el propietario de la obra nueva da, a su vez, contrafianza bastante para restituir las
preparatorios tendientes directamente a la usurpación violenta, o a impedir el ejert i
cosas al estado que guardaban antes y pagar los daños y perjuicios que sobrevengan
cío del derecho; que se reclame dentro de un año y el poseedor no haya obtenido l,r al actor, en caso de que se declare procedente su acción, salvo que la restitución se
posesión de su contrario por fuerza, clandestinamente o a ruegos. haga físicamente imposible con la conclusión de la obra o, con ésta, se siga perjuicio
al interés social o se contravengan disposiciones de orden público (art. 19, CPCDF).
n. Interdicto de recuperar. El que es despojado de la posesión jurídica o d\'
rivada de un bien inmueble debe ser, ante todo, restituido y le co mpt' ll' rv. Interdicto de obra peligrosa. Finalmente, por lo que se refiere al interdicto
la acción de recobrar contra el despojador, conl ra el que ha mandado l'i de obra peligrosa, el CPC DF, en su art. 20, dice:
despojo, co ntra el qu e a sabiend as y directo mente Sl' 01proveche de l dcspo¡o
y co nt rn d suceso r del clespojon te. Esll' intnd11to lil'lll' la finalid.HI dt l.n ac<:ión tk' ohr o1 ¡H·Iigrosn se d:J JI poseedor juríd ico o derivado dt • 111 1,1 ¡11 op inlad
l'l'J Hlrll'l .d th·~· J lllj,ldo, inc.krnniznrlo dl' lo:. d .IIHI '• )' ¡u· rpdt íos, oh l l' IH ' r dt ·l o t t'll o111o1 •pH jllll'tl.l 1\'St' rlli rsc.· o p;ld l'l'\'1' por In IIIÍII •I '' .¡, 111111dw dt • l.1
1 Oll lig11.1
306 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 307
otra, caída de un árbol u otro objeto análogo; y su finalidad es la de adoptar medidas b) Pueden adquirir por prescripción positiva todos los que son capaces de ad-
urgentes para evitar los riesgos que ofrezca el mal estado de los objetos referidos, quirir por cualquier otro título; los menores de edad y demás incapacitados
obtener la demolición total o parcial de la obra o la destrucción del objeto peligroso. pueden hacerlo por medio de sus legítimos representantes (art. 1138, CCF).
Compete la misma acción a quienes tengan derecho privado o público de paso e) Las personas con capacidad para enajenar pueden renunciar la prescripción
por las inmediaciones de la obra, árbol u otro objeto peligroso. ganada, pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo (art. 1141, ccF).
El juez que conozca del negocio podrá, mediante fianza que otorgue el actor para
responder de los daños y perjuicios que se causen al demandado, ordenar desde lue-
go y sin esperar la sentencia, que el demandado suspenda la obra o realice las obras 8.5.2 Requisitos de la posesión para prescribir (art. 1151)
indispensables para evitar daños al actor.
La posesión tiene ciertas características para poder prescribir, así que debe ser:
No obstante, es necesario hacer las siguientes precisiones: 11. Realice las actividades siguientes:
l. Si la posesión se adquiere por medio de violencia, aunque ésta cese y la pose- De acuerdo con todo lo estudiado en este capítulo:
sión continúe pacíficamente, el plazo para la prescripción de inmuebles será de
l. Identifique ejemplos reales sobre posesión de inmuebles.
lO años y de cinco para los muebles, contados a partir de que cese la violencia
2. Realice una visita al Registro Público de la Propiedad y pida información
(art. 1154). sobre la forma de hacer el registro de posesión de un inmueble.
2. Cuando la posesión se adquiere por medio de delito, el plazo para la pres-
3. De la lectura de algún diario identifique un tema que tenga relación con
cripción correrá a partir de la fecha en que haya quedado extinguida la pena
alguno o algunos de los interdictos que se mencionan en este capítulo.
o prescrita la acción penal, considerándose la posesión como de m ala fe (art.
4. Plantee con sus compañeros algún caso real de posesión de mala fe.
1155). 5. Investigue un caso real de prescripción positiva.
Actividades 111. Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación y verifique las respues-
tas correctas con base en el texto de este capítulo:
1. Estudie el siguiente cuadro sinóptico:
l. Es la posesión simple y llana que se caracteriza por la tenencia de la cosa
Concepto y la intención de disponer de ella con exclusión de los demás.
Posesión en el
Especies de posesión a) Possesío íusta.
Adquisición de la posesión b) Possesío injusta.
derecho romano
Pérdida de la posesión
1
Defensa de la posesión e)
d)
Possesío.
La que sólo tiene el anímus.
Concepto 2. La posesión en el derecho romano:
Adquisición y pérdida
a) Lleva hacia la adquisición de la propiedad.
Posesión en el Vicios de la posesión
derecho francés Efectos jurídicos b) No produce efectos.
Protección judicial de posesión inmueble e) Sus efectos son temporales.
Detentación o protección precaria
ro d) El poseedor no queda protegido contra terceros.
>
E
rJ)
>-o 3. En los procesos reivindicatorios de la época clásica el poseedor:
j
e: Cl. Teoría clásica o subjetrva (Savigny)
•O e: Teorías que explican a) Debe probar su derecho.
·oo :Q Teoría objetiva (lhering)
Q.) u la posesión
rJ)
o ·-
Cl. Teoría ecléctica (Saleilles) b) Carece de protección frente al que reivindica.
a.. t;
rJ)
Q.) e) Respecto de la prueba sólo tiene obligación parcial.
c. Concepto d) No tiene ninguna obligación, pues el que no tiene la posesión está
Posesión y detentación
obligado a probar.
Naturaleza jurídica de la posesión
Posesión en nuestra Objeto de la posesión 4. La tenencia de la cosa constituye:
legislación Efectos de la posesión
Clases de posesión a) El anímus possídendí.
Pérdida de la posesión b) El corpus.
Protección del poseedor y defensa de la posesión e) La possesío iusta.
d) La possesío iniusta.
Prescripción positiva
llllllqtrlsiliva j Reglas para la prescr ipcicin
Rcquisilos rlc In pn:;n:;i(HI 11'"" lll'''a rilllr
1'lam 11:11<1 1111 '~ '"' '""
5. l .a inten ción de disponer de la cosa con exclusión de los dcm:)s r on sl ituyc:
n) L~1 f)(l ,,,,.,io.
{¡) ¡:, [ (/1/1111/1 \ /' 11'1\ldf 'llrli ,
310 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 8. Posesión y prescripción positiva 311
Derecho de autor
25. Explique el interdicto de obra nueva:
Objetivos
Al finalizar el alumno:
Introducción [... ]la cuestión es la misma para todas las obras intelectuales, cualquiera que sea su
naturaleza, literaria, plástica, musical, etc. La teoría se elaboró respecto de las obras li-
En el derecho de autor está presente el derecho de propiedad, pero este derecho no terarias, sin perjuicio de aplicarla a las demás. En cuanto a las invenciones industriales,
es tan ostensible porque no se trata de un derecho de propiedad o derecho real constituyen el objeto de una legislación especial; el sistema de protección que en dere-
sobre un bien o una cosa sobre la cual se ejerce ese dominio, sino que es un derecho cho positivo se les aplica difiere sensiblemente del régimen de la propiedad literaria. 1
real que protege un derecho inmaterial sobre un producto intelectual que la ley
protege. 9.1 .1 Naturaleza del derecho de autor
Dada la forma en que han sido abordados los capítulos anteriores, es impor-
Aunque después se estudiará con mayor detalle este derecho, primero se analizarán
tante señalar que en el derecho romano no se encuentran antecedentes específicos
algunos aspectos relevantes sobre el tema.
sobre derechos de autor. Por ello, empezaremos su desarrollo a partir del derecho
Durante muchos años prevaleció la idea entre los escritores de que su derecho
francés, señalando que juristas como Aubry y Rau, Planiol y Ripert, entre otros,
era una propiedad, luego de comparar al escritor que vende su libro con el campe-
se han ocupado de éste en distintas épocas. Sin embargo, el punto de partida
sino que hace lo propio con su cosecha; incluso se llegó a decir que la propiedad
del análisis sobre el derecho de autor no fue la legislación civil francesa, sino las
literaria era la más sagrada de las propiedades. Con base en lo anterior se decía que
disposiciones laborales, por lo que su estudio no se encuentra en el apartado de
la propiedad literaria era personal y legítima, porque la propiedad ordinaria recaía
los derechos reales.
sobre bienes o cosas exteriores que, de alguna manera, el hombre estaba obligado
Aubry y Rau consideraban que las creaciones artísticas y los descubrimientos
a proveerse para subsistir; en cambio, el pensamiento sólo le pertenecía a él.
científicos o industriales, si bien son un bien individual para su autor, también
Planiol y Ripert comentan que esta opinión fue la que prevaleció en el derecho
pertenecen a la humanidad, al ser entregadas por él mismo a la publicidad. No
francés y fue así como "el príncipe Luis Napoleón escribía en 1844, en una carta
obstante, lo anterior resulta injusto para su creador, sobre todo si lo analizamos a
destinada a la publicidad: La obra intelectual es una propiedad como una tierra,
la luz del significado que estas obras y derechos tienen en la actualidad. Por ello,
como una casa, debe gozar de los mismos derechos". 2
el legislador tiene el deber de legislar de manera justa y equitativa este derecho,
Con el transcurso del tiempo esta concepción sería rechazada por adversarios
pues no se puede privar a la sociedad del beneficio de las creaciones artísticas,
como Renouard y Proudhon. Algunos de sus argumentos planteaban que era un
científicas y literarias, y tampoco dejar al margen a su creador.
error creer que el productor es necesariamente el propietario del producto. Si
Con base en lo anterior, las legislaciones - a partir de la francesa- se han
bien es cierto que toda producción es un trabajo y a todo trabajo corresponde un
ocupado de reconocer el derecho privado, pero también han limitado su duraci61t.
salario, esta afirmación dista mucho del concepto de propiedad.
Ahora bien, en este capítulo se considerarán los derechos de autor desde lu
Ahora bien, sobre la concepción del derecho de autor y su equiparación con
perspectiva del derecho real; pues el estudio jurídico detallado forma parte, co11
la propiedad, comentan:
toda seguridad, de otras asignaturas, por lo que sólo desarrollaremos los aspc
1os más importantes del derecho de autor vinculados con la materia de nuesl ro [.. . ] la posibilidad de una apropiación no depende de los deseos del hombre, sino de
.lll~llisis. la naturaleza de las cosas. El mundo material está destinado a la apropiación, porque
Hoy en día, el derecho de autor ha cobrado una relevancia mayor a la qut• no puede dar un mayor rendimiento útil, sino por medio de la repartición de las cosas
ltt voen el derecho francés. La protección a las creaciones intelectuales en todu .~ y por la localización de las posesiones individuales. El mundo de las ideas es de na-
sus manifestaciones se ha desarrollado más que nunca y se ha internacionalizado, turaleza muy diferente; está hecho para la comunidad. La idea sólo es útil por medio
por lo que representa desde el punto de vista económico para sus creadores y plli de su expansión; su triunfo supremo sería llegar a ser común a todos los hombres ...
Sin duda el autor es libre de no publicar su obra; puede destruirla o guardarla para sí
el avance de la piratería.
mismo en un manuscrito; pero, una vez publicada, se produce un fenómeno en virtud
del cual ya no es el dueño; sus ideas ya no le pertenecen a él únicamente, el público
9.1 Derecho de autor en Francia la posee y no puede perderla. 3
Pese a lo poco qu e desarrollaron el tema de los derec hos de autor, Plani ol y R1 1 M. Pl an iol y C. Ri p\' 11 , /)¡ •n•diO civil, 1-Tarla, Méx ico, 1997, p. 443 .
pcrl ded ica n un :1 p:1rlc de su obra al estudio dr !'Sol di•,, 1pliJJ.t, h:1jo el <1 p:trl.1d 11
} ' ·"' . cil .
" ! )¡•)'(•t ilOS dl' ,lltll ll 1' t liVI' IIIOJ' sobre ohra dv i ll V1 :11 1; j,,ll" i11i. 1.111 l ll'l'l ÍS. I JH IO !pi!' 1 '"' 11/
Capítulo 9. Derecho de autor 317
316 BIENES Y DERECHOS REALES
Como se puede apreciar, la idea sobre el derecho de autor colisiona, por su na- 9.2 Concepto
turaleza, con el derecho de propiedad, pues éste supone la posibilidad de una Enunciados los antecedentes franceses que influyeron en nuestra legislación, nos
posesión exclusiva, aunque la verdad es que el autor tiene derecho a un salario por corresponde estudiar el concepto. La Ley Federal del Derecho de Autor (LFDA),
su creación. Este salario se le da en la práctica cuando se le otorga el monopolio reglamentaria del art. 28 constitucional, lo define como:
de la explotación.
[... ] el reconocimiento que hace el Estado en favor de todo creador de obras literarias
9.1 .2 Perpetuidad del derecho de autor y artísticas ... en virtud del cual otorga su protección para que el autor goce de pre-
rrogativas y privilegios exclusivos de carácter personal y patrimonial. Los primeros
Otro problema, no menos importante que el anterior, es cuánto debe durar el integran el llamado derecho moral y los segundos, el patrimoniaP
monopolio de la explotación. Los autores, como es fácil advertir, adoptan la pos-
tura de que su derecho es perpetuo. Sin embargo, la perpetuidad del derecho sólo De acuerdo con la definición que vierte nuestra legislación sobre el derecho de
interesa a pocos escritores o artistas. autor y a la cual volveremos en otros apartados, ésta no toma una posición respecto
Hay obras literarias, explicaban Planiol y Ripert, que pronto envejecen y mue- a la consideración de si son o no derechos reales, simplemente se refiere a ellos
ren, pero hay otras que parecen estar hechas para la inmortalidad. Sin embargo, como un reconocimiento que hace el Estado sobre los mismos y concede dos tipos
sólo sobreviven si se vuelven a editar, y entonces, en lugar de ser útiles para el de prerrogativas que la misma ley enuncia y que mencionamos a continuación.
consumo ordinario, como cuando se producen por primera vez, sólo son objeto
de estudio de los curiosos y eruditos o un medio para educar. a) Los derechos morales. Se refieren, en primera instancia, al reconocimiento pú-
Esto plantea el problema de cuánto debe durar el derecho de autor y quién blico que se hace sobre el creador de la obra. Este reconocimiento, según la
saca provecho de la perpetuidad de una obra, esto es, cuánto tiempo -si fuera el ley, significa considerarlo único, primigenio y perpetuo (art. 18).
caso- debe prevalecer el derecho del autor sobre su creación. Por otra parte este derecho, dada su naturaleza moral, se considera ina-
A los planteamientos anteriores, vinculados con la perpetuidad del derecho o lienable, imprescriptible, irrenunciable e inembargable (art. 19).
su temporalidad, se presenta una objeción que consiste en afirmar que la perpc b) Los derechos patrimoniales. Son los derechos de explotación económica de la
tuidad, más que beneficiar a su creador, lo hace a las casas editoras. La práctica obra de manera exclusiva, con las prerrogativas que dispone la ley, entre las
comercial, desde el siglo XIX, abandona el sistema de la venta definitiva de la obra que podemos señalar las que permiten al autor autorizar a otros su explotación.
al editor a un precio fijo y se emplea, preferentemente, un sistema de remuneración Lo anterior supone, además de la facultad de un autor, de sus herederos o en
por medio de una utilidad proporcional sobre los beneficios, es decir, un porcentaje general de sus causahabientes, la percepción de regalías por la explotación de
en provecho del autor y otro en provecho del editor. la obra.
Podemos decir, no obstante, que quizá uno de los derechos que más evolución Por su naturaleza, y a diferencia de los morales, estos derechos patrimo-
han tenido en la actualidad es precisamente el derecho de autor. niales son enajenables, embargables, temporales, prescriptibles, etcétera.
También existen ideas contrarias a la perpetuidad. La razón decisiva para no
.1dmitir la perpetuidad de los derechos de autor es la que deriva del interés genera l.
Si una obra sobrevive después de haber servido para remunerar al autor dura nl l' 9.3 Teorías que explican los derechos de autor
su vida, así como a sus herederos más próximos, cae en el dominio público; ya no Como señalamos antes, la naturaleza jurídica de los derechos de autor ha desper-
l'S la obra de un hombre, sino un monumento histórico, un documento o tcx lo tado muchas discusiones desde el derecho francés, pero ahora corresponde hablar
de escuela. 4 de las teorías que pretenden explicar su naturaleza jurídica.
De esta manera fueron evolucionando los derechos de autor, sometiéndolos " Podemos apreciar desde la definición de su concepto que los derechos de autor
la reglamentación de la ley. Las distintas legislaciones y acuerdos internacionales M' implican derechos de distinta naturaleza: por un lado, el derecho a ser reconocido
han ocupado de la garantía recíproca de la propiedad 1iterarí a, artística e i ndusl ri ,ll co mo autor, lo cual implica derechos meramente intelectuales, morales, de reco-
¡,.,,.,/¡n r/,
'• I r¡• 1:,·dn ,¡ ,¡,.¡ 1 111/•'' , 11 11 11
1 1/Jidt'/11 , pp. 111 1 )' 1111
318 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 9. Derecho de autor 319
nacimiento público y definitivamente extrapatrimoniales, y por otro, los derechos d) Teoría del derecho real como un derecho
que para algunos son tal vez más importantes y aluden al uso y explotación de la de la personalidad
obra por o en beneficio de su creador.
Esta teoría es de carácter filosófico y fue sostenida, entre otros, por Kant. Para su
Se advierte también que los derechos de autor no son de naturaleza única y
elaboración se parte de la afirmación de que lo más valioso de los derechos de
en un primer acercamiento, después de verlos a la luz de los derechos reales y de
autor es que aseguran que se respete la personalidad del autor. De esta manera, el
los derechos de crédito, no cabe duda de que son derechos reales, pues no hay una
derecho de autor es inseparable de la actividad creadora del hombre, por lo que la
relación directa acreedor-deudor. obra se considera, al igual que sus facultades, una emanación de la personalidad.
Sin embargo, a lo largo del desarrollo de la doctrina se ha intentado definir
a plenitud su naturaleza jurídica por implicar derechos morales y derechos patri-
moniales. De esa manera se han propuesto varias teorías, entre las que destacan e) Teoría de los bienes jurídicos inmateriales
aquellas que, en nuestra opinión, son las más importantes. Niega que el derecho de autor sea un derecho de propiedad, pero acepta que es un
La mayoría de los autores en México, al examinar las distintas teorías, siguen derecho que une al autor con su obra, similar a lo que une al propietario con el
el estudio hecho por Arsenio Farell Cubillas sobre dichas teorías del derecho de bien de su propiedad. Sin embargo, el objeto de los derechos de autor es inmaterial,
autor. fundamentado en la relación entre el autor y el bien material producido por su
idea.
a) Teoría de la propiedad Hay otras teorías que asimilan los derechos de autor al usufructo, las que lo
identifican con un derecho de propiedad sui generis, como la teoría de la cuasi
Quienes identifican los derechos de autor como un derecho de propiedad parten propiedad.
de la idea de que aunque no pueden ser objeto de posesión exclusiva, como lo~ En nuestra opinión, los derechos de autor gozan de una doble naturaleza jurí-
bienes corpóreos o las cosas materiales, sí lo son de explotación exclusiva, en la dica: desde el aspecto moral de la autoría y de lo que ella representa, los derechos
que ven una forma de apropiación y de posesión y, al igual que cualquier bien, de autor corresponden a los derechos de la personalidad, pues pertenecen intrín-
el autor puede enajenar sus derechos como si se trataran de bienes corporales o secamente a la persona, por su carácter de persona jurídica y, vistos así, tienen
permitir su uso como ocurre con otros bienes; en este caso, los asimilan a unn un contenido estimable en dinero. Desde el ángulo de su comercialización, los
propiedad común. derechos de autor tienen un carácter pecuniario y, por tanto, patrimonial, lo cual
permite que el autor explote su obra y reciba las regalías correspondientes.
b) Teoría del privilegio
Esta teoría, que explica el origen pero nunca su naturaleza jurídica, proviene dd
9.4 Antecedentes en México
privilegio real -de ahí su nombre- que otorgaba el rey para que el autor de un.1 En nuestro país se encuentran algunas disposiciones incipientes sobre los derechos
obra la explotara mediante su impresión, y a partir de ese momento se asimila .d de autor en la Constitución de 1824, y no es sino hasta la Constitución de 1917
derecho de propiedad. que se vuelven a mencionar.
Por lo que toca a las normas secundarias, podemos mencionar estos antece -
dentes:
e) Teoría de Roguier
Esta teoría la podemos denominar teoría del monopolio, pues, según explicaba t'~-ole a) Disposiciones sobre la propiedad literaria. Se cita un cuerpo legal de 1846, cons-
jurista, la diferencia entre los bienes materiales y los bienes intelectuales es {1111 tituido por 18 artículos, que contempla el derecho de propiedad literaria de
los primeros, por su naturaleza, son susceptibles de apropiación y los segundo•., un autor sobre cualquier obra, mediante el cual tiene la facultad de publicarla
tambi én por su naturaleza, lo son de expansión. 1\ los bien es material es es pos1hlt e impedir que otro lo ha ga. Señala la temporalidad de este derecho hasta la
sac;1rlcs el mejor provecho cuando son apropiadm , t'll 1.1111o qu e los bi cnt·s lntt mu ert e dd <~ulm, 11.1 ~ lo l'1 1al pasa rá a la viuda, y de ésla n ~ ~~ ~ llljos y d e m~\ s
h\'l('(ll'IO ~ dlllolll(t • \11 ollltl '•
lct tu.1k~ ohlit'llt'll t·l 111 ,1Yor prov{·t ho si so11 dllu11did"
320 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 9. Derecho de autor 321
b) La legislación civil del siglo XIX contenía disposiciones sobre los derechos de 9.5.1 Derecho moral
autor en apartados que hablaban del trabajo, así como capítulos sobre la pro- De acuerdo con la LFDA, el derecho moral se refiere, en primera instancia, al
piedad literaria, dramática y artística, adicionada con reglas para declarar la
reconocimiento público hacia un autor como el creador de la obra. Este recono -
falsificación. En la primera de nuestras leyes civiles se reconocía el derecho de
cimiento, según la ley, es único, primigenio y perpetuo (art. 18).
todos los habitantes para publicar y reproducir por los distintos medios dis-
Por otra parte, dado que se trata de un derecho moral, se considera inalienable,
ponibles en la época; este derecho comprendía lecciones orales o escritas,
imprescriptible, irrenunciable e inembargable (art. 19).
discursos, alegatos, etcétera. 6 El derecho moral, de acuerdo con la ley, le otorga al autor las siguientes pre-
e) Finalmente, el art. 28 de la Constitución de 1917 señalaba en su texto original
rrogativas (art. 21, LFDA):
los privilegios que por determin ado tiempo se concedía a autores y artistas para
la reproducción de sus obras. En el texto actual dice: "En los Estados Unidos Los titulares de los derechos morales podrán en todo tiempo:
Mexicanos quedan prohibidos los monopolios, las prácticas monopólicas, los
estancos y las exenciones de impuestos en los términos y condiciones que r. Determinar si su obra ha de ser divulgada y en qué forma, o la de mantenerla
fijan las leyes. El mismo tratamiento se dará a las prohibiciones a título de inédita;
protección a la industria:' Después precisa el ordenamiento constitucional las n. Exigir el reconocimiento de su calidad de autor respecto de la obra por él creada
funciones del Estado que no constituirán monopolio; por último, en relación y la de disponer que su divulgación se efectúe como obra anónima o seudónima;
con el derecho de autor, refiere textualmente: "Tampoco constituyen mono m. Exigir respeto a la obra, oponiéndose a cualquier deformación, mutilación u otra
polios los privilegios que por determinado tiempo se concedan a los autor<.:~ modificación de ella, así como a toda acción o atentado a la misma que cause
y artistas para la producción de sus obras y los que para el uso exclusivo demérito de ella o perjuicio a la reputación de su autor;
de sus inventos se otorguen a los inventores y perfeccionadores de alguna rv. Modificar su obra;
v. Retirar su obra del comercio, y
mej ora .. :'
vr. Oponerse a que se le atribuya al autor una obra que no es de su creación.
A partir de la promulgación de la Constitución de 1917 evolucionó la legislación
autoral, de modo que se incorporó en el Código Civil hasta que finalmente St ' 9.5.2 Derechos patrimoniales del autor
reguló en la ley específica actual.
Son los derechos de explotación económica de la obra de manera exclusiva, con
las prerrogativas que señala la ley, como las que permiten que el autor acredite a
9.5 Derecho de autor en la legislación otras personas su explotación.
mexicana vigente Ello supone además la facultad de un autor, de sus herederos o de sus causa-
habientes a percibir regalías por la explotación de la obra.
La legislación actual reconoce los derechos de autor en el art. 28 de la Constituciú11 Los derechos patrimoniales, a diferencia de los morales, se pueden enajenar,
y en la Ley Federal del Derecho de Autor (LFDA), publicada en el Diario Ofici(l/ ,¡, , embargar y son temporales, prescriptibles, etcétera.
la Federación el 24 de diciembre de 1996, que abrogó la ley de 1956. Su Lillilll.l Ahora bien, de acuerdo con el art. 27 (LFDA), los titulares de los derechos
reforma fue publicada en el mismo DOF el 23 de julio de 2003. patrimoniales podrán autorizar o prohibir:
Esta ley, como ya dijimos, define el derecho de autor como "el reconocimil' ll
Lo que hace el Estado en favor de todo creador de obras literarias y artísli cns r. La reproducción, publicación, edición o fijación material de una obra en copias
en virtud del cual otorga su protección para que el autor goce de prerrogativ.L' y o ejemplares, efectuada por cualquier medio ya sea impreso, fonográfico, gráfico,
privilegios exclusivos de carácter personal y patrimonial. Los primeros inLeg r:111 rl plástico, audiovisual, electrónico, fotográfico u otro similar.
llamado derecho moral y los segÚndos, el patrimonial" (art. 11, LFDA) . 11. La comunicación pública de su obra a través de cualquiera de las siguientes
maneras:
n) La rcpn 'M'IIi.l l ll'111 , rec itación y ej ecución públi ca en clt:IMI dt · l;~ •, 11l11 .1 S lit c
(! 1M fvl,,p.. ill u tllil ,lll ll , ill ' ll/ ll <llll ll'' " " "' '" '' ' lrlcll•//, lull l<l l\ , 1'11 1111 11 f\ ln l•u. 1111 11, PI' '1l 1l [l ¡i,
1 l' ill' i , l ~ y 111 i h ll t¡ l ~.
322 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 9. Derecho de autor 323
b) La exhibición pública por cualquier medio o procedimiento, en el caso de xr. Programas de cómputo;
obras literarias y artísticas y xrr. Fotográfica;
e) El acceso público por medio de la telecomunicación; xm. Obras de arte aplicado que incluyen el diseño gráfico o textil, y
xrv. De compilación, integrada por las colecciones de obras, tales como las enciclo-
m. La transmisión pública o radiodifusión de sus obras, en cualquier modalidad, pedias, las antologías, y de obras u otros elementos como las bases de datos,
incluyendo la transmisión o retransmisión de las obras por: siempre que dichas colecciones, por su selección o la disposición de su contenido
o materias, constituyan una creación intelectual.
a) Cable;
b) Fibra óptica; Las demás obras que por analogía puedan considerarse obras literarias o artísticas se
e) Microondas; incluirán en la rama que les sea más afín a su naturaleza.
d) Vía satélite, o
e) Cualquier otro medio conocido o por conocerse.
9.5.4 Duración del derecho de autor
rv. La distribución de la obra, incluyendo la venta u otras formas de transmisión
Como se recordará, se planteó antes la cuestión sobre la permanencia o durabi-
de la propiedad de los soportes materiales que la contengan, así como cualquier
lidad del derecho de autor; a este respecto, las legislaciones fueron acotando la
forma de transmisión de uso o explotación. Cuando la distribución se lleve a
cabo mediante venta, este derecho de oposición se entenderá agotado efectuada duración de los derechos. Nuestra legislación distingue entre los derechos morales
la primera venta, salvo en el caso expresamente contemplado en el artículo 1011 y los derechos patrimoniales. Los primeros tienen una duración perenne, tanto
de esta Ley; para el autor como para sus herederos, pero por lo que se refiere a los derechos
v. La importación al territorio nacional de copias de la obra hechas sin su autori patrimoniales señala, en su art. 29:
zación;
vr. La divulgación de obras derivadas, en cualquiera de sus modalidades, tales como Los derechos patrimoniales estarán vigentes durante:
la traducción, adaptación, paráfrasis, arreglos y transformaciones, y
vrr. Cualquier utilización pública de la obra salvo en los casos expresamente estable 1. La vida del autor y, a partir de su muerte, cien años más. Cuando la obra le perte-
cidos en esta Ley. nezca a varios coautores los cien años se contarán a partir de la muerte del último, y
rr. Cien años después de divulgadas.
9.5.3 Obras de las ramas que protege la ley del
Si el titular del derecho patrimonial distinto del autor muere sin herederos la facultad
derecho de autor de explotar o autorizar la explotación de la obra corresponderá al autor y, a falta de
1.a Ley Federal del Derecho de Autor dice lo siguiente sobre las obras protegidas: éste, corresponderá al Estado por conducto del Instituto, quien respetará los derechos
adquiridos por terceros con anterioridad.
Artículo 13. Los derechos de autor a que se refiere esta Ley se reconocen res pe( 1o
de las obras de las siguientes ramas:
9.5.5 Del Registro Público del Derecho de Autor
1. Literaria; Respecto del Registro Público del Derecho de Autor, referiremos brevemente dos
11. Musical, con o sin letra;
aspectos:
m. Dramática;
rv. Danza;
v. Pictórica o de dibujo; a) Sus funciones
VI. Escultórica y de carácter plástico;
v 11. Caricatura e historieta; Sobre las funcion es d e este Registro Público del Derecho de Autor, la ley señala
V III. Arquitectónica; l' ll su art. 163 lo sigui cnt l':
1 x. Cin cmat ogrMica y demás obras audiovi su:drs;
x. Prog r;llll ,\s dt· radi o y tek visiún; 1111 1' il {¡•g i \ llt1 l'1ilil11 " ,¡, ¡¡ >,.,,., llo dr A11t or 't' JHH ii ;'t 11 111\t 111!11
324 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 9. Derecho de autor 325
r. Las obras literarias o artísticas que presenten sus autores; IV. Imponer las sanciones administrativas que sean procedentes, y
II. Los compendios, arreglos, traducciones, adaptaciones u otras versiones de obras
v. Las demás que le correspondan en los términos de la presente Ley, sus reglamentos
literarias o artísticas, aun cuando no se compruebe la autorización concedida y demás disposiciones aplicables.
por el titular del derecho patrimonial para divulgarla.
Esta inscripción no faculta para publicar o usar en forma alguna la obra regis- Finalmente, consideramos importante mencionar que no son objeto de la protec-
trada a menos que se acredite la autorización correspondiente. Este hecho se ción como derecho de autor (art. 14, LFDA) :
hará constar tanto en la inscripción como en las certificaciones que se expidan;
m. Las escrituras y estatutos de las diversas sociedades mexicanas de gestión colec- r. Las ideas en sí mismas, las fórmulas, soluciones, conceptos, métodos, sistemas,
tiva y las que los reformen o modifiquen; principios, descubrimientos, procesos e invenciones de cualquier tipo;
IV. Los pactos o convenios que celebren las sociedades mexicanas de gestión colec- II. El aprovechamiento industrial o comercial de las ideas contenidas en las obras;
tivas con las sociedades extranjeras; m. Los esquemas, planes o reglas para realizar actos mentales, juegos o negocios;
v. Los actos, convenios o contratos que en cualquier forma confieran, modifiquen, IV. Las letras, los dígitos o los colores aislados, a menos que su estilización sea tal
transmitan, graven o extingan derechos patrimoniales; que las conviertan en dibujos originales;
vr. Los convenios o contratos relativos a derechos conexos; v. Los nombres y títulos o frases aislados;
VII. Los poderes otorgados para gestionar ante el Instituto, cuando la representa- vr. Los simples formatos o formularios en blanco para ser llenados con cualquier
ción conferida abarque todos los asuntos que el mandante haya de tramitar tipo de información, así como sus instructivos;
ante él; VI I. Las reproducciones o imitaciones, sin autorización, de escudos, banderas o em-
vm. Los mandatos que otorguen los miembros de las sociedades de gestión colectiva blemas de cualquier país, estado, municipio o división política equivalente, ni
a favor de éstas; las denominaciones, siglas, símbolos o emblemas de organizaciones internacio -
IX. Los convenios o contratos de interpretación o ejecución que celebren los artistas, nales gubernamentales, no gubernamentales, o de cualquier otra organización
intérpretes o ejecutantes, y reconocida oficialmente, así como la designación verbal de los mismos;
x. Las características gráficas y distintivas de obras. VIII. Los textos legislativos, reglamentarios, administrativos o judiciales, así como
sus traducciones oficiales. En caso de ser publicados, deberán apegarse al texto
oficial y no conferirán derech o exclusivo de edición;
9.5.6 Del Instituto Nacional del Derecho de Autor Sin embargo, serán objeto de protección las concordancias, interpretaciones,
estudios comparativos, anotaciones, com entarios y demás trabajos similares que
Nuestra legislación prevé la creación del Instituto Nacional del Derecho de Autor entrañen, por parte de su autor, la creación de una obra original;
(tNDA), del que dice es un órgano desconcentrado de la Secretaría de Educación IX. El contenido informativo de las noticias, pero sí su forma de expresión, y
Pública y autoridad administrativa en la materia (art. 208, LFDA) . x. La información de uso común tal como los refranes, dichos, leyendas, hechos,
El INDA tiene entre sus funciones las siguientes (art. 209, LFDA) : calendarios y las escalas métricas.
l)c acuerdo con el art. 210 de la LFDA , las facultades del Instituto son:
Actividades In. Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación y verifique las respues-
tas correctas con base en el texto de este capítulo.
1. Estudie el siguiente cuadro sinóptico de este capítulo:
Indique si es falso o verdadero:
Derecho de autor
.
lli 1 Fmr ,c¡a 1
] Naturaleza
Perpetuidad
l. En el derecho francés no se distinguía entre las obras literarias y las in-
venciones. ( )
2. En el derecho francés, en sus inicios, prevaleció la consideración de que
JDerechos morales
Concepto
1Derechos patrimoniales el derecho de autor era distinto a la propiedad. ( )
3. Según algunos juristas franceses, como Proudhon, el derecho de autor no
Teoría de la propiedad es de propiedad. ( )
Teoría del privilegio
~ Teorías que explican
Teoría de Rougier 4. El derecho de autor colisiona con el derecho de propiedad. (
.8
::J los derechos de autor
ro Teoría del derecho real como un derecho de personali dad
Q)
Teoría de los bienes Jurídicos inmateriales
5. La idea de negar perpetuidad al derecho de autor se basa en que deriva
-o
o
.e
del interés general. ( )
ü
e 6. Mencione cuatro derechos morales del autor:
i
Q)
Cl Cuerpo legal de 1846
Antecedentes en México Legislación civil del siglo XIX a)
Constitución de 1917 b)
e)
Derecho moral d)
1 Derechos patrimoniales
1 Derecho de autor en !a 1 Obras de las ramas que protege la ley 7. Mencione cuatro derechos patrimoniales del autor:
legislación mexicana vigente Duración del derecho de autor a)
Registro Nac1onal del Derecho de Autor b)
1 Instituto Nacional del Derecho de Autor
e)
d)
8. Defina, de acuerdo con nuestra legislación, qué es el derecho de autor:
11. Realice las actividades siguientes de acuerdo con lo estudiado en este c:l
pítulo: 9. Explique qué son los derechos morales:
16. Mencione tres cosas que los titulares de los derechos patrimoniales puc
den autorizar o prohibir:
a) Objetivos
b)
e) Al finalizar el alumno:
17. Mencione qué es el Registro Público del Derecho de Autor:
~ Conocerá qué es el Registro Público de la Propiedad.
18. Mencione cuatro facultades del Instituto Nacional del Derecho de Autor ; ~ Analizará la naturaleza jurídica del Registro Público de la
a) Propiedad.
b)
~ Comprenderá el objeto y la estructura del Registro Público de la
e)
d)
Propiedad.
~ Identificará la organización administrativa y el funcionamiento
19. Mencione tres funciones del Instituto Nacional del Derecho de Autor:
a) del Registro Público de la Propiedad.
b) ~ Conocerá los actos que pueden ser inscritos en el Registro
e) Público de la Propiedad.
20. Mencione cuatro cosas que no sean objeto de la protección como dcrcdttl ~ Analizará el procedimiento registra!.
de autor:
a)
b)
e)
rl)
330 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 331
1 ). l l<lllll l'l,l ~l·, 'l)·ll flll lo clcttwllltli di' til'rcclw dvil, ll ,11 1!1 , M<''K '' 11 , 1'_1' 17, )' 1O H . 111< el/
l 1/t/ tf¡ •t/1 , 1' 1 () l'l ) llclllll i'll l'ol', 11ft 111. , 1'• 1() 1;,
332 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 10. Reg istro Público de la Propiedad 333
Ahora bien, la inscripción podía ser solicitada (art. 2139): Bonnecase explica al respecto: "Ya sabemos cuál es la sanción por la falta de
inscripción de una hipoteca o de un privilegio sometido a publicidad: la inopo-
o0- Por el mismo acreedor, por su mandatario y, en ciertos casos, por los parientes nibilidad a los terceros, en las condiciones establecidas por la ley del 23 de marzo
y amigos del acreedor incapaz. de 1985 y del artículo 939 del Código Civil:' 7
o0- Puede incluso ser requerido por un incapaz, un menor o una mujer casada
no autorizada, por ser considerada la inscripción de la hipoteca un acto con-
1 0.1 .4 Proposiciones de la publicidad de los privilegios
servatorio.
e hipotecas
Las hipotecas se registraban a nombre del propietario del inmueble al constituirse A modo de conclusión de este apartado, es oportuno decir, de acuerdo con Bon -
la hipoteca, que por lo común era el deudor obligado personalmente por la deuda, necase, que la publicidad de los privilegios e hipotecas se esclarece en las propo-
aunque también podía ser un fiador real no obligado personalmente. siciones siguientes:
Antiguamente se admitía que los notarios no estaban obligados por sus fun -
ciones a realizar las formalidades extrínsecas que llegan a ser necesarias como l. Un funcionario especial preside la aplicación de la publicidad hipotecaria,
consecuencia de los actos autorizados por ellos, como puede ser, por ejemplo, la esto es, el registrador de hipotecas, cuya oficina se encuentra en la capital de
transcripción e inscripción de una hipoteca. la jurisdicción donde se hallen situados los bienes.
Sin embargo, en ciertos casos la jurisprudencia ha sido rigurosa y en algunas 2. La publicidad se efectúa en registros llevados por el registrador, en la forma
sentencias se ha admitido el mandato tácito cuando el cliente era iletrado e incapaz precitada de la inscripción, es decir, mediante una mención apropiada del
de vigilar sus intereses; también se ha presentado que el notario estaba obligado privilegio o de la hipoteca.
a llenar estas formalidades en ausencia de todo mandato.5 3. Los registros son llevados por nombres de persona, en lugar de inmuebles; por
tanto, es necesario conocer los nombres de los propietarios sucesivos de un
10.1 .3 Datos de las inscripciones inmueble para saber qué gravámenes reporta, salvo dispensa de inscripción,
que benefician a ciertas hipotecas y temporalmente a ciertos privilegios.
Los datos que debían insertarse en la inscripción son los siguientes: 4. La inscripción hipotecaria se hace por medio de la presentación de los títulos
y de las copias reglamentadas por el art. 2148. Todo se halla rigurosamente
l. La designación del acreedor. previsto por este artículo, sean las personas interesadas, el contenido de las
2. La designación del domicilio que debe hacer el acreedor. copias de inscripción, los elementos de la inscripción, el monto del crédito,
3. La designación del deudor. los bienes gravados con hipoteca, etcétera.
4. La designación del título del acreedor. 5. Debe advertirse que, según el art. 2151, la inscripción hipotecaria garantiza
5. El importe del crédito. únicamente los intereses por tres años, y después de cumplidos debe renovarse
6. Las modalidades que lo afectan (plazo o condición). la inscripción.
7. Los bienes gravados con hipoteca. 6. Sobre la responsabilidad de los registradores remitimos a los artículos 2196
y siguientes, cuyo origen se encuentra en la obligación establecida en el art.
1)e ntro de las disposiciones sobre las inscripciones, además de lo ya descrito, e~
2196, en la que los registradores deben entregar copia de los actos transcritos
importante señalar, para los efectos de nuestro análisis, la sanción del principio y de las inscripciones existentes, conforme al fin de la institución. 8
de publicidad.
A este respecto, toda hipoteca no inscrita, es decir, que no se ha hecho púhli
ca, aunque no esté dispensada la inscripción, no puede producir efectos; sólo In
inscripción permite al acreedor titular de ella ejercitarla. 6
r, M . l'lnniol )' C. Rip cr l , Dcrcclw civil, li arl a, M éx ico. 19•17. PI ' 1'1 1 y l l.. l ~. 1. ilo i \ I H'l,\ M', "f!· ; ti ., 1' 10 111.
¡, 1/litl; •¡/1 , pp. l l\2 1l .\(1. H f /¡/rf; 'lll , 1' 101
334 BIENES Y DERECHOS REALES Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 335
10.1 .5 Cancelación y reducción de las inscripciones ¿Qué es el Registro Público de la Propiedad? Con ayuda del art. 1o del Regla-
mento del Registro Público de la Propiedad del Distrito Federal (RRPPDF ) , podemos
La cancelación de las inscripciones podía ser, según los arts. 2157-2160 del código
responder que: "El Registro Público de la Propiedad, es la institución mediante
civil francés, voluntaria o judicial.
la cual el Gobierno del Distrito Federal da publicidad a los actos jurídicos, que
Las inscripciones se cancelaban con el consentimiento de las partes interesadas conforme a la Ley precisan de este requisito para surtir sus efectos ante terceros:'
v el requisito de que tuvieran la capacidad para este objeto; asimismo, se cancela- Por otra parte y complementando lo anterior, el art. 2° del citado reglamento
ban en virtud de sentencia ejecutoriada o dictada con autoridad de cosa juzgada. menciona:
En ambos casos, quienes hacían la solicitud depositaban en la oficina del re-
gistro copia auténtica en la que constase el consentimiento o la sentencia. El Registro Público de la Propiedad es la institución de la Administración Pública del
Por lo que hace a la reducción contemplada en los arts. 2161 a 2166, simple- Distrito Federal, a la cual está encomendado el desempeño de la función registra!, en
mente haremos el siguiente comentario, con base en el art. 2161: todos sus órdenes, con arreglo a las prevenciones del Código Civil para el Distrito
Federal, de este reglamento y demás disposiciones aplicables.
[... ] siempre que las inscripciones hechas por un acreedor, que según la ley tenga
derecho a hacerla, sobre los bienes presentes o futuros de un deudor, sin limitación 10.2.2 Materias del sistema registra!
convenida, se hagan sobre más bienes de los que fueren necesarios para la seguridad
de los créditos, tendrá el deudor la acción en reducción de las inscripciones o de El sistema registra! se integra por las siguientes materias: a) registro inmobiliario,
cancelación de la parte que exceda la proporción convenida. b) registro mobiliario y e) registro de personas morales (art. 15, RRPPDF).
A cada una de las materias anteriores corresponde un folio: a) Folio real de
Ahora bien, son consideradas excesivas las inscripciones que gravitan sobre varios inmuebles, b) Folio real de bienes muebles, y e) Folio de personas morales.
predios cuando el valor de uno de ellos o de varios excede en más de un tercio Cada uno de los folios consta de las siguientes secciones: carátula, primera
el importe de la suerte principal y accesorios legales del crédito de que se trate parte del folio, segunda parte del folio y tercera parte del folio.
(art. 2162). A continuación enunciamos el contenido de cada una de las partes (art. 28,
RRPPDF):
También se pueden reducir por excesivas las inscripciones hechas, según ava
lúo practicado por el acreedor, de los créditos que no se han regulado por el con
trato, en lo concerniente a las hipotecas que hayan de hacerse para su seguridad y l. La carátula del folio será autorizada por el servidor público que designe el
que, por su naturaleza, sean condicionales, eventuales o indeterminadas (art. 2163) . director general y contará con espacios para contener:
VI. En el caso de bienes muebles se contendrá su descripción, y n. El mandamiento y el acta de embargo, que se haya hecho efectivo en bienes
VII. Tratándose de personas morales, deberán establecerse los datos esenciales de las inmuebles del deudor;
mismas. m . Las demandas promovidas para exigir el cumplimiento de contratos prepara-
torios o para dar forma legal al acto o contrato concertado, cuando tenga por
2. En la primera parte del folio, según el art. 65 del RRPPDF, se consignarán: objeto inmuebles o derechos reales sobre los mismos;
IV. Las providencias judiciales que ordenen el secuestro o prohíban la enajenación
de bienes inmuebles o derechos reales;
I. Las enajenaciones en las que se sujete la transmisión de la propiedad a condiciones
v. Los títulos presentados al Registro Público y cuya inscripción haya sido denegada
suspensivas o resolutorias;
o suspendida por el registrador;
n. Las ventas con reserva de dominio a que se refiere el artículo 2312 del Código,
VI. Las fianzas legales o judiciales, de acuerdo con lo establecido en el artículo 2852;
haciendo referencia expresa al pacto de reserva;
VII. El decreto de expropiación y de ocupación temporal y declaración de limitación
m. El cumplimiento de las condiciones a que se refieren las dos fracciones anteriores;
de dominio, de bienes inmuebles;
IV. Los fideicomisos, y
vm. Las resoluciones judiciales en materia de amparo que ordenen la suspensión
v. La constitución del Patrimonio Familiar.
provisional o definitiva, en relación con bienes inscritos en el Registro Público;
y
Además de los anteriores, se inscribirán en el Registro Público de la Propiedad IX. Cualquier otro título que sea anotable, de acuerdo con este Código u otras
Inmueble, de conformidad con el art. 3042 del Código Civil Federal: Leyes.
I.Los títulos por los cuales se cree, declare, reconozca, adquiera, transmita, modifi
que, limite, grave o extinga el dominio, posesión originaria y los demás derechos 10.2.3 Clases de asientos
reales sobre inmuebles;
II. La constitución del patrimonio familiar; El art. 43 del RRPPDF señala que en los folios se practicarán los siguientes asien-
m. Los contratos de arrendamiento de bienes inmuebles, por un periodo mayor de tos: a) Notas de presentación, b) Anotaciones preventivas, e) Inscripciones y d)
seis años y aquellos en que haya anticipos de rentas por más de tres años; y Cancelaciones.
IV. Los demás títulos que la ley ordene expresamente que sean registrados.
1. Autoridad remitente;
4. La tercera parte del folio contendrá las anotaciones a que se refiere d
art. 3043 del Código Civil Federal, las cuales se anotarán previamente t•n n. Expediente;
el Registro Público:
ur. Naturaleza del procedimiento;
tv. Acc ión dedu cida;
1. l.as dcill,IIHI :ts rclativ;ls a la propiedad dt • l llt ' lll '~ 111111\ll'hlvs o a l:1 <.on stitll \ 11111 , v. RcsoltH ión ,, 1 lllllplimcntar, y
tln i,ll olt h111 , llltHiifi1 .tri(l!l o nti 1H it'l11 tl1· ''' 'tlo¡11Í11 d! ' ll '!illl n·,d •,oh1r .IIJ!Il ' lin •, v 1. 1\tl s 11 1 •''•" · ~ 111 1 l t' prin cip:1l y :tcccsorios kgnks.
338 BIENES Y DE RECHOS REALES Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 339
.-<>- Las inscripciones Hecho el registro, serán devueltos los documentos al que los presentó, con nota
Por medio de ellas se materializa el acto jurídico en el folio real de manera de quedar registrados en tal fecha y bajo tal número.
permanente y definitiva para los efectos legales a que haya lugar.
3. Principio de inscripción
.-<>- Las cancelaciones
Son los asientos a través de los cuales se anula en forma total o parcial una Significa que se puede plasmar en forma escrita, materializando, en el folio corres-
anotación preventiva o una inscripción por haberse extinguido o transmitido pondiente, los documentos registrables que hacen constar el acto con la finalidad
el derecho, de manera total o parcial. que establece la ley. Al respecto citamos el art. 3007 del Código Civil, que dice:
"Los documentos que conforme a este Código sean registrables y no se registren,
no producirán efectos en perjuicio de tercero:'
1 0.2.4 Principios registrales
Sobre los principios registrales, mencionaremos aquellos en los que coinciden los 4. Principio de legitimación
doctrinarios. De este principio deriva la fe pública registra!, es decir, que los actos, por el hecho
de encontrarse registrados, tienen la presunción de ser válidos, salvo prueba en
1. Principio de publicidad contrario, lo cual otorga certeza y seguridad jurídica sobre la titularidad de los
bienes y de los actos que su titular haga sobre los mismos.
En opinión nuestra, este principio es el más importante porque su finalidad es dar a
Por ello dice la ley ( art. 3009, CCF):
conocer a las personas los actos jurídicos que se encuentran inscritos para dar se
guridad jurídica al contratante de buena fe, evitando con ello que adquiera, si n El Registro protege los derechos adquiridos por tercero de buena fe, una vez inscritos,
saberlo, alguna propiedad con cargas. aunque después se anule o resuelva el derecho del otorgante, excepto cuando la causa
Este principio de publicidad abre la posibilidad de que cualquier persona ten de la nulidad resulta claramente del mismo registro. Lo dispuesto en este artículo no
ga acceso a los libros, folios y a lo que en ellos se encuentra asentado, pudiendo se aplicará a los contratos gratuitos, ni a actos o contratos que se ejecuten u otorguen
solicitar, si así lo desea, constancias y certificaciones de lo asentado. violando la Ley.
De acuerdo con nvestra legislación (art. 3001 del Código Civil) :
El Registro será Público. Los encargados del mismo tienen la obligación de penn iti1
5. Principio de prioridad o prelación
a las personas que lo soliciten, que se enteren de los asientos que obren en los f(¡ De acuerdo con este principio, el primero que registre u obtenga una inscripción
líos del Registro Público y de los documentos relacionados con las inscripciones qlil' o anotación tiene prioridad sobre los subsecuentes o posteriores.
estén archivados. También tienen la obligación de expedir copias certificadas de 1,,.. Sobre la prelación, la Tercera Parte del Título Segundo, Capítulo rr, dedica los
inscripciones o constancias que figuren en los folios del Registro Público, así como
arts. 3013 a 3017 a la prelación -cuya lectura recomendamos-; pero del cual
ce rtificaciones de existir o no asientos relativos a los bienes que ~e señalen.
citamos el art. 3013.
2. Principio de rogación La preferencia entre derechos reales sobre una misma finca u otros derechos, se de-
terminará por la prioridad de su inscripción en el Registro Público, cualquiera que
I·:ste principio significa que la inscripción procede a petición de la persona lcgi1 1 sea la fecha de su constitución.
mada (a petición de parte) y nunca es de oficio. El Código Civil, en su arl. 301 H, El derecho real adquirido con anterioridad a la fecha de una anotación preventiva
es tablece: será preferente, aun cuando su inscripción sea posterior, siempre que se dé el aviso
que previene el artículo 3016.
La inscripción o anotación de los títulos en el Regi stro Público pueden pedirsl' pn1 Si la ¡¡notacii'lll preventiva se hiciere con posterioridad a la present ac ión del aviso
qui en tenga int erés legitimo en el derecho q11< ' '•<' Vil ,, Inscribir o anotar, o 1Hll ti prtvt nlivo, el dl' ll 't llo n·:d motivo de és te será preíerente, :l\ln 111 ,1111ln t.d ,1viso Si'
Nol lll'io 11'''' hn y.1 .Htlori:tado l:l t'slritum d<· q1 11' ' <' 11111• illlhi t• t¡• ii.HIII 1 ' il II'! HI II.IIII ',IIlll'l\lt'.
340 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 34'1
10.2.5 lnmatriculación de bienes inmuebles l. Mediante la inscripción del decreto por el que se incorpora al dominio público
del Distrito Federal uri inmueble. En este caso, la inmatriculación administrati-
La inmatriculación es la inscripción de la propiedad o posesión de un inmu eh lt· va se realizará por resolución del director del Registro Público de la Propiedad.
en el Registro Público de la Propiedad que ca rece de ant ecedentes reg istr::dcs (:111 2. Mediante la inscripción del decreto por el que se desincorpore del domin io
30116, CC I') . público un innHr chlc o el título expedido con base en este decreto. Al igual que
l.a inm;llrit 11LH iú 11 de l:t propi edad o post·H i,'llt dt: 1111 inmu ehk se put'< lv oh d caso :1111('1 io r, l.1 Ílllllíllri cula ción administrativa se rcnli11.11 ,\ Jllll II'Solu ción
11'1\( '1 llll'di.lllk dd din·l 1111 .¡, 1 Jl,¡•,h l1o Jlr'rhli co de la Propicdnd .
Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 343
342 BIENES Y DERECHOS REALES
a) El documento con el que se acredita el origen de la posesión, si tal docui1l\'llln 10.2.6 Estructura del Registro Público de la Propiedad
existe; De co nfo rmidad (011 l'l art. 4 del RRPPDF, el Registro Público estará a cargo de un
u) Un plano autorizado por inge ni ero titu i:HIO l' il t• l que se id entifique (' il lo illl.l
din•t lor genera l, 1[1111'11 ~l' olliXi li ad de registradores, la Unidad jlll'fdi, ,1 y todos los
induhit .1hk \'1 inmliehlc; y
t •lt ' l\ll ' llitllo l]lll' .~1'.1 11 111 '1 1 ' 1, 11 in~ p,IJ'i\ S il itllll ÍO il.llllÍ t' ll(O,
¡') ( 'tlll ',i.llll 1.1~ lt ' l.liiV ; I ,~ ,l i t•st:Hill t. l\ , 1 ~11. 11 )' [lll :dt,il olt•illlllllll'ilit•, SI t •xi~ ill ' llll
344 B IENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 345
Queda claro que el citado reglamento menciona expresamente: IV. Proporcionar asistencia técnica al personal de la institución y orientación jurídica
a los usuarios del servicio en el orden registra! y fiscal.
~ El director general
Corresponde al Distrito Federal, por conducto del director general, de acuerdo ~ Los registradores
con el art. 6 del reglamento citado: De conformidad con el art. 13 del RRPPDF, son atribuciones de los registradores:
I. Ser depositario de la fe pública registra! para cuyo pleno ejercicio se auxiliará I. Realizar la calificación integral de los documentos que les sean turnados para
de los registradores y demás servidores públicos de la institución; determinar la procedencia de su Registro, según resulte de su forma y contenido,
II. Coordinar y controlar las actividades registrales y promover políticas, acciones y así como de su legalidad, en función de los asientos registrales preexistentes, del
métodos que contribuyan a la mejor aplicación y empleo de los elementos técni- sistema informático y de los ordenamientos aplicables;
cos y humanos del sistema, para el eficaz funcionamiento del Registro Público; II. Determinar en cantidad líquida, con estricto apego a las disposiciones aplicables,
m. Participar en las actividades tendientes a la inscripción de predios no incorpo- el monto de los derechos a cubrir;
rados al sistema registra!, e instrumentar los procedimientos que para ese fin m. Dar cuenta a su inmediato superior, de los fundamentos y resultados de la cali-
señalen las leyes; ficación;
IV. Girar instrucciones tendientes a unificar criterios, que tendrán carácter obliga- IV. Practicar, bajo su estricta responsabilidad, los asientos correspondientes, mismos
torio para los servidores públicos de la institución; que autorizará con su firma, y
v. Resolver los recursos de inconformidad que se presenten en los términos de este v. Cumplir con las demás disposiciones legales aplicables, así como con las instruc-
Reglamento; ciones que les transmita el Director General.
VI. Permitir la consulta de los asientos registrales;
VII. Expedir las certificaciones y constancias que le sean solicitadas, en los términos Cabe señalar que tanto el director general como el titular de la Unidad Jurídica y
del Código y de este Reglamento; los registradores, de acuerdo con el Reglamento, deben ser licenciados en derecho.
vm. Designar a servidores públicos para que autoricen los documentos que no le
sean expresamente reservados, debiendo publicar el aviso correspondiente en
el Boletín Registra!; lo anterior, sin perjuicio de su intervención directa cuando 1 0.2.7 Procedimiento registra!
lo estime conveniente; Finalmente, en cuanto al procedimiento registra!, contemplado en los arts. 34 a
IX. Publicar la información correspondiente en el Boletín Registra!;
57 del RRPPDF, haremos una relación sucinta de los aspectos más importantes:
x. Implementar la utilización de hojas de seguridad, en que deben practicarse lo ~
asientos y expedirse las certificaciones, y
l. El servicio registra! se inicia con la asignación del número de entrada a la
XI. Las demás que le señalen el presente Reglamento y otros ordenamientos apli
cables. solicitud presentada por escrito con sus anexos (art. 34).
2. Los documentos a que se refieren las fraccs. n y m del art. 3005 del CCF se
·~ La Unidad Jurídica presentarán por duplicado; uno de los cuales se encuadernará y archivará de
resultar procedente el registro (art. 35).
El titular de la Unidad Jurídica, según el art. 9 del RRPPI!>F, tiene las siguicnks
atribuciones: 3. Tratándose de los actos a que se refiere el primer párrafo del art. 3016 del CCF,
deberá adjuntarse un certificado sobre la existencia o inexistencia de graváme-
I. Intervenir en representación del Registro Público en todos los juicios en qu~· 1.1 nes, limitaciones de dominio y anotaciones preventivas que afecten la finca.
institución sea parte y en aquéllos en que aparezca como autoridad responsah lt•, Cuando se trate de la inscripción de actos relativos a las diversas unidades
en los términos de la Ley de Amparo, reglamentaria de los artículos 103 y 1O' resultantes de condominios, lotificaciones o subdivisiones, no se requerirá un
de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos; certificado por cada una de ellas, siempre que se presente el expedido con
11. Conocer de los asuntos que le turnen las unidades del Reg istro Público, t'll lm anterioridad respecto del inmueble de que provengan y no hayan transcurrido
casos de suspensión o denegación del se1vicio; los plazos a qu e se refiere el art. 3016 del CCF (art. 36).
111 . Conlll"lnar, 1110dilicar o ITVOtar la~ dt' il ' lllllliolo inlll "• '•" ·~lll'll s iva~> o ckneg.1tculll ~ tl . La s anotacio iH':-. dc·los avisos a que se refiere el art. 30 16 del C:< ' l', .,, . pra c li cadn
dt • lcp, IC ')\I', II ollflll e",, y d1 · innwdi,11n e 11 lo~ p.1rtc qu~· corresponda al folio dt• !:1 l1111 11 di, I1HI.t
346 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 347
Si durante la vigencia de los avisos preventivos y en relación con la misma la notificación correspondiente, se dará por concluido el procedimiento y se
finca o derechos, se presentare otro documento contradictorio para su registro publicará esa determinación en el Boletín Registra!.
o anotación, éste será objeto de una anotación preventiva a fin de que adquiera 10. Las resoluciones judiciales ejecutoriadas que ordenen una inscripción, ano-
la prelación que corresponda, de operar la cancelación o caducidad de alguna tación o cancelación en un juicio en que el Registro Público sea parte, se
anotación anterior. En caso contrario, las anotaciones preventivas de dichos cumplirán de inmediato (art. 42).
documentos quedarán sin efecto (art. 37).
5. Turnado un documento al registrador, procederá a su calificación integral En artículos subsecuentes del Reglamento se mencionan aspectos relativos a los
en un plazo de hasta cinco días hábiles, para determinar sobre su registro folios y los asientos que contendrán, algunos aspectos relativos a las anotaciones
conforme a la prelación que le corresponda, de acuerdo con las disposiciones preventivas, así como sobre los asientos y cancelaciones.
legales vigentes. Finalmente, cabe decir que en los arts. 56 y 57 del multicitado reglamento se
Si de la calificación fundada y motivada el registrador suspende o deniega indica que, para que surtan efecto, los asientos deberán contener nombre y firma
el registro del documento, lo turnará a la Unidad Jurídica a fin de que, a par- del registrador. Si falta cualquiera de estos requisitos, podrán exigirse por quien
tir de su publicación en el Boletín Registra!, el interesado cuente con 1O días presente el documento respectivo con el sello de haber sido registrado. En este
hábiles para en su caso subsanar las irregularidades señaladas. Procederá la supuesto, el registrador practicará un asiento en el que se subsane el defecto.
suspensión en los casos de omisiones o defectos subsanables y la denegación Si la omisión fuere cometida por un registrador que hubiese cesado en el
por causas insubsanables. ejercicio de su cargo, otro en funciones practicará el asiento respectivo. Si se re-
En caso de suspensión del trámite, si en el término señalado no se sub - husare a practicarlo, fundará y motivará su determinación y turnará el asunto a
la Unidad Jurídica.
sanan las causas que la originaron, la Unidad Jurídica denegará el registro y
En todo asiento deberá constar la Clave Única de Registro de Población (CURP )
publicará su determinación en el boletín registra!; momento a partir del cua l
de los contratantes. Cuando el acto se haya celebrado por medio de representantes,
el documento estará a disposición del interesado.
se hará constar esa circunstancia en el mismo.
Los documentos que no se retiren en un término de 30 días naturalcs
Para un mejor entendimiento del procedimiento registra!, recomendamos es-
siguientes a la notificación por el Boletín Registra!, se remitirán al archivo de l
tudiar el siguiente esquema.
Distrito Federal (art. 38).
6. Si el registrador deniega la inscripción y la Unidad Jurídica confirma, se pu Si son actos a los que se refiere
blicará de inmediato esa determinación en el Boletín Registra!, quedando el
documento a disposición del interesado (art. 39) . ---·---1
Inic ia con la
Documentos traces.
1y 11 del art. 3005, ce, se
el primer párrafo del art. 3016
del ce, se adjunta certificado
7. En caso de suspensión o denegación del servicio, si el interesado se allana asignación de de existencia o inexistencia de
presentan por duplicado
a los resultados de la calificación publicados por la Unidad Jurídica, se pon entrada (art. 34) gravámenes, limitaciones de
(art. 35)
drán los documentos a su disposición (art. 40). dominio y anotaciones preventivas
H. Si la Unidad Jurídica revoca o modifica la determinación del registrador en (art. 36)
1
sentido favorable a las pretensiones del interesado, se ordenará la inmed iata
reposición del procedimiento registra! (art. 41). _______ ] ____ ,,_,_
9. El registrador no calificará la legalidad de la orden judicial o administrativo Si el registrador Las anotaciones de los avisos (art.
que decrete un asiento, pero si concurren circunstancias por las que legalmcntt• deniega la in<:cripción Se turna documento 3016 del ce) se practicarán de
no deba practicarse, dará cuenta de esta situación a la autoridad ordenadora y la Unidad Jurídica lo al registrador para inmediato en el folio respectivo.
Si a pesar de ello la autoridad insiste en que se cumpla su mandamiento, SI ' confirma, se publicará su calificación en un Si durante la vigencia de los
procederá conforme a lo ordenado tomándose razón en el asiento correspo 11 de inmediato en el plazo de cinco días avisos preventivos hay documento
diente. Boletín Registra! (art. hábiles (art. 38) contrad ictorio, será objeto de
Cuando habiéndose prevenido a la autoridnd ordenadora, ésta no rcill'1 ¡· 39) anotación prevcntlvn (;ul . 37)
exprcsanwntc s11 l'l'<JIIl'rilllicnto en t'i pinzo dt IH!S 1111 ~ ~ · " 1ont,ldos ,, p.11t ¡, d1
l
348 BIENES Y DERECHOS REALES
Capítulo 10. Registro Público de la Propiedad 349
(Con tinuación)
L_ Si la Unidad Jurídica El registrador no calificará la
En caso de suspen--1 revoca la determinación legalidad de la orden judicial o Actividades
sión a denegación , 1 del reg istrador favorable administrativa que decrete el
si el interesado se ¡--+" al interesado, se ordenará ---.. asiento. Pero si hay circunstan- 1. Estudie el cuadro sinóptico de este capítulo:
1
allana se pondrán · de inmediato la reposición cias por las que legalmente no
¡ los documentos a su del procedimiento registra! deba practicarse dará cuenta a
Principio de la publicidad
disposición (art. 40) (art. 41) la autoridad (art. 42)
Formas de hacer la inscripción
Publicidad en el derecho francés Datos de la inscripción
Proposiciones de la publicidad de los privilegios y las hipotecas
L_ --- ········---------------·
--··----·-··----~ ·--·--·-·------·-·-·-------- --
Las anotaciones por ' Las anotaciones
1 de Las anotaciones previstas en la
suspensión o denega- 1 fianzas y contrafianzas fracc . v11 del art. 3043 del ce se
11. Realice las actividades siguientes:
ción de inscripciones, contendrán (art. 48): practicarán conforme al decreto
se consignarán las ~ La autoridad arde- 1 expropiatorio publicado en el oor
causas que las origina- nadara 1 (art. 49) De acuerdo con todo lo estudiado en este capítulo:
ron (art. 47) ~ El otorgante '------·- -'
l . Identifique ejemplos reales sobre posesión de inmuebles.
~ La afianzadora
~ Objeto y cuantía
2. Realice una visita al Registro Público de la Propiedad y pida información
~ Vigencia
Los asientos que ordenen sus- sobre la forma de hacer el registro de posesión de un inmueble.
pensión provisional o definitiva 3. Identifique algún tema que tenga relación con alguno o algunos de los
contendrán (art. 50): interdictos que se mencionan en este capítulo que aparezcan en algún
~ El juzgado o tribunal que hay¡¡ diario.
dictado 4. Plantee junto con sus compañeros algún caso real de posesión de mala fe.
~ No. de expediente, no. de
5. Investigue un caso real de prescripción positiva.
Autorizado un asiento oficio y fecha
se plasmará un sello ~ El nombre de los quejosos
~ La naturaleza y efectos de lé1
111. Conteste las siguientes preguntas de autoevaluación y verifique las respues-
de registrado, que
suspensión
tas correctas con base en el texto de este capítulo.
contendrá: No. de folio,
fecha de inscripción, Todo documento asen- ~ El acto reclamado
l. Mencione cuatro datos que, según el derecho francés, deben insertarse
datos de pago de de- table hará referencia ~ Los nombres de los terceros en las inscripciones de las hipotecas:
rechos, nombre y firma expresa a antecedentes perjudicados a)
del registrador. Se reg istrales, salvo los ·o- Las garantías otorgadas b)
publicará en el Bololln casos de inmatricula- ·o- 11omé'ls circunstancias 1olnllv111
)
noqislra l (mi. !1t1) clón (art. 53) tl lnclrlonlo
rl)
350 B IENES Y DERECHOS REALES Capítulo 10. Reg istro Público de la Propiedad 351
2. Mencione cuatro proposiciones de los privilegios e inscripciones en el 10. ¿Cuáles son las cuatro clases de asientos que se practican en los folios?
derecho francés: a)
a) b)
b) e)
e) d)
d)
11. ¿Cuál es el contenido de las notas de presentación?
3. Defina qué es el Registro Público de la Propiedad:
18. Mencione cuatro circunstancias que, de acuerdo con el art. 3061 del Có-
digo Civil, deben expresarse en los asientos de inscripción:
a)
b)
e)
d) Bibliografía
19. Explique brevemente cómo se obtiene la inmatriculación por resolución
judicial mediante información de dominio:
20. Mencione cuatro funciones del director general del Registro Público de
Aguilar Carvajal, L., Segundo curso de derecho civil. Bienes, Derechos reales y suce-
la Propiedad:
siones, Porrúa, México, 1980.
a)
Alonso, M., Enciclopedia del idioma, tomo II, Aguilar, México, 1991.
b)
Bonnecase, J., Tratado elemental de derecho civil, Harla, México, 1997.
e)
Castán Tobeñas, J., Derecho civil español común y foral, citado por R. de Pina,
d)
Derecho civil mexicano, Porrúa, México, 2000.
21. Mencione cuatro atribuciones de la Unidad Jurídica: Corominas, J. y J. A. Pascual, Diccionario crítico etimológico castellano e hispano,
a) volumen IV, Gredos, Madrid, 2002.
b) Domínguez Martínez, J. A., Derecho civil. Parte general, personas, cosas, negocio
e) jurídico e invalidez, Porrúa, México, 2008.
d) D 'Ors, A., Derecho privado romano, EUNSA, Pamplona, 2004.
Duguit, L., "Objective Law", Columbia Law Review, vol. 20, 1920, en E. Bodenhei-
22. Mencione cuatro atribuciones de los registradores:
mer, Teoría del derecho, Fondo de Cultura Económica, México, 1988.
a)
Enneccerus, L., T. Kipp y M. Wolff, Tratado de derecho civil, tercer tomo, "Derecho
b)
de cosas", Bosch, Barcelona, 1971.
e)
Farina, J. M., Contratos comerciales modernos, Astrea, Buenos Aires, 1997.
d)
Gayo, Institutas (trad. Alfredo Di Pietro), sa ed., Abeledo Perrot, Buenos Aires,
24. Describa el procedimiento registra!: 1997.
Geny, F., Método de interpretación y fuentes del derecho privado positivo, Cajica,
Puebla, sf.
Ghersi, C., Contratos civiles y comerciales, Astrea, Buenos Aires, 1998.
Gutiérrez y González, E., El patrimonio, Porrúa, México, 1999.
Ibarrola, A. de, Cosas y sucesiones, Porrúa, México, 1981.
Iglesias, D. y R. Bloch, Nuevas modalidades de contratación internacional, Ad Hoc,
Buenos Aires, 1999.
Iglesias, J., Derecho romano. Historia e instituciones, lOa ed., Ariel, Barcelona, 1992.
1hcri ng, R. von, 1\/ i '.~t>fritu riel derecho romano, volúmenes 1- 4, Oxford Un iversil y
l)rcss, M{•x1\ll, '00 l.
354 BIENES Y DERECHOS REALES
Bibliografía 355
lndice analítico 1
11 11
Los números de página seguidos por una letra e indican que el término está en un cuadro.
separadas del comercio, 55 Detentador, subordinado del poseedor, 287 figuras jurídicas afines a los, 240
Copropietarios, partes ideales de los, 13 1
sin dueño, 3, 6, 60 Deudor origen de los, 240
Corpore alieno, 28 1
Cotitularidad y copropiedad, 126 cambio de, por consentimiento del acreedor, hipotecaria, especialidad de la, 252
Corpus
como detentación de la cosa, 283 Creaciones intelectuales, protección a las, 314 39 simultánea a favor de dos o más acreedores,
como poder de dominación, 283 Crédito relación jurídica entre acreedor y, 32, 34 247
carácter relativo de los derechos de, 35 Dominio Geny, crítica de, a la teoría clásica, 15-18
concepto del, en Saleilles, 289
derecho de, 36, 39 ley de extinción de, 89 Gravamen sobre un predio, 204
de la posesión, 276
como aprovechamiento de servicios, 37 privado, bienes del, 60
posesorio, 289
Créditos público, bienes del, 60 Habitación
Cosa
cesión de, 39 reconocimiento del, 116 como derecho real y temporal, 195
abandono de la, 277
hipotecarios, especialidad de los, 252 romano, 81 legada por un testador, 193
ajena, derechos reales sobre, 177
apropiación económica de la, 290 Cuasiusufru cto, 175, 181, 190 adquisición y transmisión del, 79 Herencia, 24, ll 0-111
Cultura condom inal, 158 por uso y posesión, 80 y el legado, 109- 110
común
administración de la, 134 Donación, 109 Hipoteca, 245-248
arrendamiento de la, 134 Datio pignoris, 242 bienes posibles de, 252-253
Deductio servitutis, 230 Enajenación, 277 como derecho accesorio de una obligación
división de la, 134
Derecho personal Equívoco, vicio de, 279 futura o condicional, 257
definición de, 52
derecho de disposición de la, 170 como relac ión jurídica entre un sujeto acti- Ereptorium, 83 como ga rantía real, 256
derecho de usar, disfrutar y disponer de la, vo y uno pasivo, 34 Especificidad de la hipoteca, principio de, 259 como modalidad del pignus, 245
definición de, 32 Expropiación, 93 constitución de la
78
derecho real y teoría objetivista sobre, 38 por causas de utilidad pública, 113, 115 por disposición de la autoridad, 246
disponibilidad de la, 283
objeto universal en el, 39 Extinción por disposición de la ley, 246
entregada al acreedor, 254
explotación económica de la, 288 Derecho real de la hipoteca, 260 por simple convenio, 246
absoluto, 34 de la prenda y la hipoteca de aeronaves, 253
in bonis habere, 81
como apropiación de una riqueza, 37 causas de, 247 de embarcaciones fluviales, 253
naturaleza de la, 289
poder fáctico objetivo de una persona sobre como derecho de la personalidad, teoría del, por cancelación de la deuda, 247 derecho real de, 256
319 por confusión, 247 diferencias entre prenda e, en el derecho
una, 296
como facultad de obtener o exigir, 34 por destrucción de la cosa, 247 romano, 245
Cosas
como poder jurídico sobre la cosa, 34 por prescripción a favor de un tercero, especialidades de la, 25 1-252
apropiadas, 60
cosa como objeto directo del, 34 247 especies de, 257
bases del derecho sobre las, 3
definición de, 31 por renuncia, 247 forma de constitución de la, 246
cargo de las, 170
conceptos de bienes y, 52-54 diferencia secundaria entre derecho perso- por venta de la cosa, 247 judicial, 252
nal y, 39 del uso y de la habitación, formas de, 196 marítima, 253
consagradas a los dioses, 6
in faci endo, 43 muebles posibles de, 253
consumibles, 3
objeto determinado en el, 39 Fam iliae erciscundae, 129 necesaria, 257
de derecho divino, 56
teoría ecléctica del, 40 Fidelidad, convenio de, 241 objeto de la, 246-247
divisibles, 4
Derechos reales, 31 Fiducia, 241 principios aplicables a la, 259
en nuestro patrimonio, 59
derechos personales y Frutos sobre establecimientos de comercio, 253
en sentido jurídico, 3
en tiempos de Gayo y Ulpiano, 56-58 diferencias entre, 36 e civiles, 108 voluntaria, 257
principales teorías para distinguir, 32-4 1 de la cosa, derecho a percibir los, 172 Hipotecas
fungibles, 4
teoría personalista sobre, 37 industriales, 108 generales, 252
genéricas, 4
división entre derechos personales y, 30 naturales, 4 registrador de, 333
manuales, 4
in faciendo, 41, 43-45 Fundo
muebles e inmuebles, 3
poco arraigo de los, 45 mercantil, 24 Ihering, teoría objetiva de, 284-288
no manuales, 4
o bienes corporales fungibles y no fungibles, y derechos de crédito u obligaciones, 20 sirviente, obligación impuesta al propietario In jure cessio, 330
y derechos personales del, 207 Indemnización, monto de la, 94
62
tes is de idcnt idad entre, 33 Indivisibilidad de la hipoteca, principio de, 259
objeto de apropiac ión, 68
t l·~i .~ d t· ,,·pnració n tota l entre, 33 ,aran tía Indivisión
p..:rtenec icnles a los part iculares, 9
1h' i<' lllill ít'111 , Jll t 2R derechos rcnks de, .1 111 >M, co nvenciona l, 130
púh l i ,, , ~. S, R. 55, '>9
111 1\' 11 11 ¡illl'di' ll ll ' iVilldi C: II SI', ll (¡ 11 111'11 '~1 11 1 1 1 , 11111 en d 1 krr .IHIIIIIII tl '~. 1 1H l.'i l IWI'J)l'l\lll , 130
'HII 1' 11 11111 '~ 1111 ~ 1'111 11 1.1 J¡ll j,Jj(q, .!'• 1 }(¡() , 11 1 dlll>ll it'lll l ill ' liJ illl.i 1 111
Wf{ llll J , ¡ ~ )l l'<illilhl'• .J¡• Jii •.ti lll i\11 11 , r,l{ (1() 1111 1111111 u1d.1
362 BIENES Y DERECHOS REALES Índice analítico 363
Inmatriculación establecimiento de las servidumbres perso- de vendendo, 243, 244 indivisibilidad e inalienabilidad del, 24
de bienes inmuebles, 340-343 nales por, 174 para vender, 241 inseparable de la persona, 19
mediante información posesoria, 341 Legados ordinarios, 174 Pared de propiedad común, 139 ligado a la idea de personalidad, 21
por resolución administrativa, 341 Legislación autora!, 320 Pasivo premisas fundamentales del, 14
por resolución judicial, 341 Legitimación, principio de, 339 como parte del patrimonio, 12 principios de la teoría clásica del, 14
Inmuebles Ley de las XII Tablas, 55, 79 o parte negativa del patrimonio, 12 teorías sobre el, 2, 13-24
por determinación de la ley, 61 Patria potestad, derechos de, 20 toda persona tiene un, 19, 23
por el derecho que se aplica, 70 Mancipación, 82 Patrimonio, 1-50 único e indivisible, 15, 21
por el objeto al cual se aplican, 61 Mancipatio, 330 afectación Patrimonium
por incorporación, 69 Mancipum, según la Ley de las XII Tablas, 79 concepto de, 24 in acto, 14
por naturaleza, 61 Monopolio, teoría del, 318 doctrina del, 23-24 in potentia, 14
por su destino, 61, 70 Muebles teoría del, 30 Permuta, 109
por su naturaleza, 69 fungib les y no fungibles, 70 como aptitud o capacidad para tener dere- Persecución, derecho de, 34, 250
Inscripción por anticipación, 61 chos y obligaciones, 15 Pignus, 242-245. Véase también Prenda
hipotecaria, 333 por determinación de la ley, 6 1 como atributo de la personalidad, 12- 14 constitución de, por simple convenio, 246
principio de, 339 por disposición de la ley, 70 como bienes afectados a la realización de objeto del, 246-247
Inscripciones, 338 por naturaleza, 61, 70 un fin jurídico económico, 24 Pignus conventum. Véase Hipoteca
cancelación y reducción de las, 334 Multipropiedad, 162 como conjunto de los bienes de una perso- Poseedor, 270
datos de las, 332 na, 10 autónomo, 287
forma de hacer las, 331 -332 Negocio mancipatorio, 80 como derechos y obligaciones estimables en de buena fe
Instituciones, fin práctico y social de las, 18 Nuda propiedad, 171 dinero, 19 consecuencias legales del, 299
Tnstitutas de Justiniano, 2 Nudo propietario, obligaciones del, 188 como emanación de la personalidad, 22 por título traslativo de dominio, 300
Tnterdicta como garantía ante pretensiones de acree- de mala fe, consecuencias legales del, 300
recuperandae possessionis, 275 Objeto de la posesión, 298 dores, 25 protección del, y defensa de la posesión,
retinendae possessionis, 274 Objetos nec mancipii, 82 como prenda común y tácita de acreedores 302-306
1nterdicto ' Obligación quirografarios, 29 protección legal del, 298-299
de obra nueva, 305 como derecho para el acreedor o sujeto ac- como una masa de bienes activos y pasivos Poseedores
de recuperar, 304 tivo, 12 con un valor económico, 21 precarios, 282
de retener, 304 de cuidar y conservar la cosa, 196 como universalidad jurídica, 11, 22 subordinados, 287
Interdictos, 274 real, 41 confusión entre capacidad y, 16, 18 Posesión
posesorios, 274, 304 Obligación propter rem. Véase Obligación: real confusión entre personalidad y, 22 adquisición de la, 271
Interdictum derechos reales in faciendo y, 41-45 contenido del, 30-41 clases de, 301-302
de ui, 275 estrictamente legal, 42 cosas dentro de nuestro, 5-8 como derecho provisional sobre una cosa,
unde vi, 275 Obligaciones crítica a la teoría del, 25 268
armata, 275 como pasivo del patrimonio, 23 de naturaleza puramente intelectual, 21 como determinación o goce de una cosa, 276
uti possidetis, 274 derechos reales, derechos personales y, 30 definición de, 2, 9 como dominación de hecho sobre una cosa,
u/rubí, 274 pasivo o deudas de la persona, 11 del ausente, 24 269
l.~ la propter rem, diferencias entre obligaciones del deudor, 10 como estado de hecho, 276
for mada por aluvión, 103 personales y, 43, 44 e derecho a la ejecución sobre el, 39 como goce de un derecho, 292
nacimiento de una, 102 Obra literaria distinto de la persona, 21 como poder físico y material sobre bienes
Islas, como dominio del poder público, 104 derechos de explotación económica de la, 3 distinto de riqueza, 21 corpóreos, 269
teoría de la propiedad de la, 318 doctrina del, 9 como tenencia de una cosa corporal, 292
/li S Obras literarias protegidas por la ley del den: doctrina moderna sobre el, 24 como un derecho, 297
abutendi, 84, 93 cho de autor, 322 elemento objetivo del, 21 como un hecho, 297
fruend i, 84, 92 Ocupación, 98-100 elemento subjetivo del, 21 continua, 302
ulendi, 84, 92 como forma de adquirir la propiedad, 9H exclusivo de, 19 cosas posibles de, 276
Ju s nd rem . Véase Derechos personal es fo rm ns de, en nu estra legislac ió n, 99 personas, 14 de buena fe, 301
Ju s iu re111 . Véase Derechos rea les scg l'111 J¡¡ l.cy d ~: las X II 'lbbl as, 79 fijado al mo rir t 111 n 1w rso na, 23 de mala fe, 301
igualdad tk IoN ,11 11 ' 1' d• ••1'S en la distribu - d efensa de la, 274 27S
l . q~·ld P, H \ 1':11 111 ' i(lli dt •l,
1
' dd k tu osa, 30
dn n lí o t"Vt" llll ll il :d, 17•1 d, 111111,/ii,'MI, :.!•Id i tl!lli l'll itlt ll', 1'•, ~ 1 " 1' 11'1 " 11 dt•, J (tll
364 BIENES Y DERECHOS REALES Índice analítico 365
de desagüe, 226 indivisibilidad en las, 216 Tradición natural, según la Ley de las XII Ta- extinción del
de un predio enclavado entre otros, 226 la posesión en las, 218 blas, 79 causas de, según Planiol, 179
discontinua o no aparente, 232 legales, 220-221, 226-227 Traditio, 330
por cesación del derecho, 189
en razón de la utilidad objetiva del fundo, modos de constitución de las, 228-230 Traslatio servítutis, 230 por muerte del usufructuario, 188
205 modos de establecer las, 214 Tutela pretoria, 274
por pérdida total de la cosa, 189
entre predios vecinos, 206 modos de extinción de las, 219-220 por prescripción, 189
indivisible, 207 negativas, 217 Universalidad jurídica, 12
por renuncia expresa del usufructuario,
legal de acueducto, 226 no aparentes, 225 Uso, 289 189
legal de paso, 227 no uso de, 219 como derecho real y temporal, 195 por vencimiento del plazo, 189
luminum, 212 objeto o contenido obligacional de las, del bien, sin alterac ión de la sustancia, 181 fo rmas de extinción del, 188-191
ne altius tollat, 212 224-225 derecho de, 170 imperfecto, 191
ne luminibus, 212 pérdida de la cosa en, 219 y derecho de habitación, diferencias en- legal, 178
no uso de la, por cinco años, 232 perpetuidad de las, 216 tre, 195 modal idades de la construcción del, 184-
por causa perpetua, 208 personales, 170, 210 menos extenso que el usufructo, 192 185
precisa de dos inmuebles distintos, 215 plazo extintivo de, 219 sometido a las reglas del usufructo, 195 naturaleza jurídica del, 179
prescripción de, en provecho de un tercero, por acto jurídico unilateral, 220-221, 228 y habitación objeto materia del, 183
220 por contrato, 220-221 conceptos de, 191 sucesivo, 185
sanción del derecho de, 210 por ley, 220- 221 derechos reales de, 191 sujeto a condición, 184
sólo aplicada a inmuebles, 215 por testamiento, 220-221 en el derecho francés, 194- 195 sujeto a término, 184
stíllicidii non recípiendi, 212 positivas, 217 en la legislación mexicana, 195-196 temporal, 180
stíllicidii recipiendi, 21 2 y negativas, 220-221 en Roma, 191-194 terminación del, 173- 174
título de, 218 prediales, 21 O Usuario, derechos y obligaciones del, 196 uso y habitación, 169-202
utilidad permanente de la, 206 prescripción de, 220- 221 Usucapión, 115, 116. Véase también Propiedad, vitalicio, 180
Se rvidumbres, 203-237 principios rectores de la, en el derecho ro - adquisición por uso y cuasiusufructo, 180
aparentes, 220- 221, 225 mano, 205-208 Usufructo Usufructuario, 171
o no aparentes, 218 rústicas y urbanas, 220-221 a favor de varias personas, 184 derecho del, a todo el uso y todos los frutos,
carácter accesorio de las, 216 voluntarias, 220-221, 227-228 causas de terminación del, 176 192
carácter inmueble de las, 215 por adjudicación, 229 como derecho real, 171, 174 derechos del, 185- 186
características jurídicas de las, 215-216 por contrato, 228 concepto de, 171 derechos especiales del, 186
clasificación de las, 225-226 por prescripción, 229 en la legislación mexicana, 179- 182 obligaciones del, 173, 186-188
en el derecho romano, 210-215 por testamento, 228 constitución del, 176-1 77 anteriores a la entrega de la cosa, 187
general, 220-222 y legales, 225 en el código civil francés, 178 en usufructo a título gratuito, 187
según su objeto, 217 Socialización planificada, 89 formas de, 182- 183 en usufructo a título oneroso, 187
según sus caracteres, 217 Subrogación real, 21, 29 por contrato, 182 y nudo propietario, derechos personales
según sus fuentes, 217 Sucesión, transmisión del patrimonio a título por la ley, 182 entre, 180
como derechos reales, 205, 208 universal mediante la, 29 por prescripción, 183 Utilidad
como gravámenes, 209 Sucesiones, 109 por testarniento, 183 del predio dominante, 209
condición resolutoria de, 220 Superfluum, 243 por voluntad, 182 pública, 94
confusión en, 219 cosas o bienes del, 174-176
continuas, 217, 220- 22 1, 225 Tanto, derecho del, 135- 140 cosas susceptibles de, 178 Violencia
de fundos rurales o rústicos, 210 preferencia en el, 137 cuasi, 3 activa, actos de, 278
de fundos urbanos, 211 Tiempo compartido, 141 de cosas consumibles, 180, 190 corno vicio relativo, 279
discontinuas, 217, 220-221, 225 abusos de las empresas que ofrecen contra- derecho de propiedad desmembrado por pasiva, actos de, 278
d ementos para la existencia de, 213 tos de, 162 medio del, 171 vicio de, 278
en el derecho francés, 215-220 contratos de, 161 derecho del, 3 Voluntad
..: n el sistema legislativo mexicano, 223-232 derecho real de, 160- 163 derecho real de, 171 permanente del poseedor, 286
t•x t in ció n de las, 214 derec hos personales en co ntratos de, 16 1 duración del, 185 temporal del detentador, 286
lú rmas de constitución de las, 222- 223 du m1 i<'l nlk l, 16 1 en el código civil fran cés, 178
lm111ns de es tab lecer b s. 2 18 2 19 oll tHI.iltd ,lllrh dr contrato d\.', 16 t'n el sistema fra11u' h, 177 179 Warrant s
loonL; , 1k cxtimi (H; dt· lns, 23 1 23 IHitlll ldl/11 j111idk11 drl , 1(11 e n l:1 legi slaci(¡¡; 1111' ~ loll llll , 179 19 1 agrkol:ts, 253
lllo¡ Hi'ilhllhl.ul di' In 11'drolt Ión th- l n ~, l ll¡ ' l'¡¡lo 111 ~ 110 •••d111 , 1111111 lplo dt', \11() l' ll 1(0111 ,1, 17.1 1' lt oit •ll' oo·¡, 2fiJ