COLEGIO DE ARQUITECTOS DEL PERU

CONSEJO NACIONAL – CONSEJO REGIONAL AREQUIPA

2DO. PROGRAMA NACIONAL DE CAPACITACION A LAS

REGIONALES DEL CAP

CURSO TALLER

DECLARATORIA DE FABRICA
INDEPENDIZACIÓN DE INMUEBLES

FECHAS : 31 DE AGOSTO
01 DE SETIEMBRE DE 2OO7.

EXPOSITOR

PEDRO JOSE TELLO PALACIOS

ARQUITECTO
CAP 2132
akropolisrl @hotmail.com

LIMA- PERU
 1.0 GENERALIDADES

- SITUACIÓN LEGAL ACTUAL DE LOS PREDIOS URBANOS.

• Sin saneamiento físico - legal.
• Con saneamiento físico - legal parcial.
• Con saneamiento físico - legal integral.

- LA TRANSFERENCIA DE PROPIEDAD (Consideraciones Básicas)

• Dominio sobre el inmueble.

• Comprador.
• Vendedor.
• Cargas y gravámenes.
 2.0 MARCO INSTITUCIONAL DE REFERENCIA

- MUNICIPIOS

- NOTARIAS

- REGISTROS DE PREDIOS

• REGISTRO DE PROPIEDAD INMUEBLE

• REGISTRO PREDIAL URBANO

- CUERPO GENERAL DE BOMBEROS VOLUNTARIOS DEL PERU

- INSTITUTO NACIONAL DE DEFENSA CIVIL

- INSTITUTO NACIONAL DE CULTURA

- OTROS.
 3.0 NORMATIVIDAD VIGENTE
VIGENTEVIGENTE VIGENTE

- LEY Nº 27157
Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento para la
Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común
(Publicada el 20 de Julio de 1999).

- REGLAMENTO DE LA LEY Nº 27157

Aprobado por Decreto Supremo Nº 008-2000-MTC
(Publicado el 17 de Febrero del 2000).

- LEY Nº 27333
Ley complementaria a la Ley Nº 26662, Ley de Asuntos No
Contenciosos de Competencia Notarial, para la Regularización de
Edificaciones.
(Publicado el 27 de Julio del 2000).

- REGLAMENTO DEL INDICE DE VERIFICADORES

DEL REGISTRO DE PREDIOS
Resolución Nº 188 – 2004 – SUNARP – SN
(Publicado el 13 de Mayo del 2004).

- MODIFICACION DEL REGLAMENTO DEL ÍNDICE

DE VERIFICADORES DEL REGISTRO DE PREDIOS
 Resolución Nº 220 - 2004 – SUNARP – SN
(Publicado el 02 de Junio del 2004).

- LEY Nº 27755
Ley que crea el Registro de Predios a cargo de Registros
Públicos de Lima y Callao.
(Publicado el 14 de Junio del 2002).

- REGLAMENTO DE INSCRIPCIONES DEL REGISTRO

DE PREDIOS
Resolución Nº 540 – 2003 – SUNARP – SN
(Publicada el 21 de Noviembre del 2003).

- MODIFICACIÓN DEL REGLAMENTO INSCRIPCIONES

DEL REGISTRO DE PREDIOS
Resolución Nº 215 - 2004 - SUNARP - SN
(Publicado el 31 de Mayo del 2004).

- TEXTO UNICO ORDENADO DEL REGLAMENTO DE LA LEY

Nº 27157
Decreto Supremo Nº 035 - 2006 - VIVIENDA
(Publicado el 08 de Noviembre del 2006).

- PROCEDIMIENTO SIMPLIFICADO DE DECLARATORIA DE

FÁBRICA E INDEPENDIZACION PARA LA CONSTRUCCIÓN
DE NUEVAS UNIDADES INMOBILIARIAS EN AIRES
Decreto Supremo Nº 036 - 2006 - VIVIENDA
(Publicado el 08 de Noviembre del 2006).
 4.0 ROL DEL ARQUITECTO / INGENIERO

4.1 En los Municipios

- Proyectista
- Constatador o Verificador
- Responsable de Obra
- Inspector de Seguridad en Defensa Civil.

4.2 En el Registro de Predios

- Verificador Responsable (Verificador Común).

- Verificador Ad – hoc.
- Verificador Legal.

4.3 En las Notarias

- Verificador Responsable (Verificador Común).

- Verificador Ad – hoc.
- Verificador Legal (solo los abogados).

4.4 En el Cuerpo General de Bomberos Voluntarios del Perú

- Verificador Ad – hoc.

4.5 En el Instituto Nacional de Defensa Civil

- Verificador Ad – hoc.

4.6 En el Instituto Nacional de Cultura

- Verificador Ad – hoc.

5.0 DECLARATORIA DE FABRICA – LEY Nº 27157

27157 27157

“Ley de Regularización de Edificaciones, del procedimiento para

la Declaratoria de Fábrica y del Régimen de Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común”.

5.1 DEFINICION
Es el reconocimiento legal de la existencia de cualquier tipo de
edificación sujeta al reglamento de la ley Nº 27157.
Se realiza mediante una declaración del propietario, que
cumple las formalidades y trámites establecidos por la ley.

5.2 OBJETIVOS
- El saneamiento de la titulación de las diversas Unidades
Inmobiliarias que regula la Ley .
- El procedimiento de Declaratoria de Fábrica.
- El régimen de las Unidades Inmobiliarias de Propiedad
Exclusiva y Propiedad Común.

5.3 TIPOS:
• Declaratoria de Fábrica vía Regularización
• Declaratoria de Fábrica vía trámite administrativo
• Declaratoria de Fábrica vía minuta.
 ALCANCES DE LA LEY N° 27157

TIENE POR FINALIDAD NORMAR:

• LA REGULARIZACION DE DECLARATORIA DE
FABRICA de los inmuebles tales como: Unidades
Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva, departamentos en
edificio, edificaciones en quintas , casa en copropiedad,
edificaciones en centros y galerías comerciales, entre otros.

• EL TRAMITE ADMINISTRATIVO para la obtención de

la Licencia de Obra, Asignación de numeración municipal,
Certificado de Finalización de Obra, la Declaratoria
de Fabrica y la Independización de Unidades Inmobiliarias
de Propiedad Exclusiva con áreas y bienes de Propiedad
Común.
 REGLAMENTO DE LA LEY N° 27157
(Aprobado por Decreto Supremo Nº 008 – 2000 – MTC)

AMBITO DE APLICACIÓN
El Reglamento estipula que es único y que su aplicación es obligatoria a
nivel nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos.
Comprende la Regularización de Edificaciones, la Licencia de Obra,
Declaratoria de Fabrica y el Régimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Común.

SECCION PRELIMINAR
Articulo 1°.-
Ámbito de Aplicación
El presente Reglamento es único y su aplicación es obligatoria a nivel
nacional para las edificaciones levantadas en predios urbanos.
Comprende la Regularización de Edificaciones, la Licencia de Obra,
Declaratoria de Fabrica y el Régimen de Propiedad Exclusiva y
Propiedad Común.
Articulo 2°.-
2.2 Definiciones
Para los efectos de este Reglamento se considera como:
- Área Techada:
El área encerrada por el perímetro de la proyección de los techos con cualquier
tipo de cobertura, sobre el plano del piso. Incluye los muros, los aleros y los
espacios con dobles o mayores alturas, y excluye la proyección de vigas,
cornisas, jardinera y otros elementos arquitectónicos elevados que no constituyen
techos.
- Área Libre:
En el primer piso, el área resultante de la diferencia entre el área del
terreno y el área techada de ese piso de la edificación. En los pisos
superiores, la resultante de la diferencia entre el área ocupada y el área
techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los
parámetros están referidos al área libre del primer piso.
- Área Ocupada:
El área total del piso correspondiente, que incluye áreas techadas y
libres, cercos, etc.
- Casco habitable:
La edificación que cuenta con estructuras, muros, falsos pisos y/o
contrapisos, techos, instalaciones eléctricas y sanitarias, aparatos
sanitarios, puertas y ventanas exteriores, puerta de baño, y acabados
exteriores con excepción de pintura.
- Documento de fecha cierta:
Es el documento privado que adquiere idoneidad para acreditar con
certeza la fecha de realización del acto o contrato contenido en él. En
este sentido, son documentos de fecha cierta los siguientes:
a) Documentos privados con firmas legalizadas.
b) Documentos privados reconocidos judicialmente.
c) Documentos privados que han sido materia de cotejo pericial
conforme, respecto de la firma del otorgante.
d) Escrituras imperfectas otorgadas ante Juez de Paz.
 e) Minutas presentadas al despacho notarial, con la respectiva
constancia de su ingreso expedida por el Notario que conserva el
archivo.
- Edificaciones:
Las estructuras arquitectónicas que requieren cumplir condiciones
mínimas de habitabilidad para albergar personas en el desarrollo de
cualquiera de sus actividades.

- Obra por autoconstrucción:

La modalidad de obra progresiva y planificada, que se ejecuta
directamente bajo responsabilidad del propietario con supervisión
técnica del delegado de la Comisión Técnica Supervisora de Obra..

- Obra por encargo:

La modalidad de obra que se ejecuta bajo la responsabilidad
profesional y dirección técnica de un arquitecto o ingeniero civil
colegiado, contratado para el fin por el propietario.

- Parámetros urbanísticos y edificatorios :

Las disposiciones que determinan la normativa urbanística y los
índices edificatorios regulados por los respectivos planes urbanos o
proyectos urbanísticos integrales. La normativa urbanística está
referida a la clasificación del territorio urbano y de las áreas de
actuación urbanística, a la zonificación, a los índices de usos
compatibles y a las densidades; mientras que los índices edificatorios
están referidos al coeficiente de edificación, las alturas, el porcentaje
mínimo de área libre, los retiros y el índice de estacionamientos, entre
otros.

- Pre declaratoria de fábrica:

La anotación preventiva, en el registro público respectivo, de un
proyecto de declaratoria de fábrica elaborada a partir de los planos de
obra y especificaciones técnicas que cuentan con aprobación
municipal.
- Saneamiento de Titulación:
Es el tramite destinado a obtener la titulación o acreditación de la
propiedad del terreno sobre el que se levanta la edificación a
regularizar, a fin de hacerla idónea para su acceso al registro.
Comprende los trámites de declaración de prescripción adquisitiva de
dominio o de formación de títulos supletorios.
- Supervisión de obra:
El asesoramiento técnico profesional y de control de obra efectuado
por el delegado de la Comisión Técnica Supervisora de Obra para
asegurar la calidad y seguridad técnica de la edificación, así como su
conformidad legal.
- Verificador responsable:
El arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Índice de
verificadores a cargo de SUNARP o el RPU, según el ámbito de su
competencia; quien, bajo su responsabilidad profesional, organiza y
tramita el expediente de regularización, constata la existencia y
características de la edificación, el cumplimiento de las normas y
parámetros urbanísticos y edificatorios, y confirma que los planos que
se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno
y edificación.

2.3 PRECISIONES
Precisase el significado de los siguientes términos definidos por la ley:

- Copropiedad:
Es el efecto legal derivado de la concurrencia de dos o más personas
en los derechos de propiedad de una misma cosa, mueble o inmueble.

- Casas en copropiedad:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un
conjunto de viviendas unifamiliares que incluye bienes de propiedad
común, como áreas recreativas de otro índole y servicios comunes.

- Casas en quintas:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman un
conjunto continuo de viviendas unifamiliares construido sobre un
terreno urbanizado, que cuenta, por lo menos, con un pasaje de acceso
desde la vía pública en calidad de bien común.

- Departamentos en edificio:
Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva para uso residencial,
comercial, industrial o mixto, ubicado en una edificación de más de un
piso que cuenta con bienes y servicios comunes.

- Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes:

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva, susceptibles de
independización, edificadas sobre un terreno de propiedad común.

- Tiendas en centros y galerías comerciales o campos feriales:

Unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva que conforman una
edificación de uno o más pisos para uso exclusivamente comercial que
cuenta con bienes o servicios comunes.

- Unidades Inmobiliarias:
Son los terrenos si edificar, las edificaciones, los aires o las secciones
de cualesquiera de ellos que sean factibles de independizar, y cuyos
derechos sean susceptibles de inscripción en el Registro Público
respectivo.

- Licencia de obra:
Es la licencia de construcción señalada en el inciso b) del Art. 28º de la
Ley, respecto de la cual trata el Título I de la Sección Segunda de este
Reglamento.

- Certificado de Finalización de Obra y de Zonificación:

Es el documento exigido por el Art. 31º de la Ley. Es otorgado por la
Municipalidad y certifica que la obra finalizada cumple con los
parámetros urbanísticos y edificatorios vigentes, y que los planos de
obra (arquitectura) del proyecto aprobado o los de replanteo, en su
caso, corresponden a la realidad física de la obra.
 LEY N° 27333

Ley complementaria a la ley Nº26662.Ley de asuntos No Contenciosos

de Competencia Notarial, para la Regularización de Edificaciones.
Precisa la función y responsabilidad de los notarios y de los
verificadores, y posibilita la realización a nivel notarial de algunos
tramites de saneamiento físico – legal.

Articulo 1°.- De los alcances de la presente Ley

La función notarial prevista en la Ley N° 27157, Ley de Regularización de
Edificaciones, del Procedimiento para la Declaratoria de Fabrica y del
Régimen de Unidades Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad
Común, se rige por las disposiciones de dicha ley, por lo dispuesto en las
Leyes N° 26002, Ley del Notariado y N° 26662, Ley de Competencia
Notarial en As untos No Contencioso y sus modificaciones, en lo que
resulte aplicable y no contravenga lo dispuesto en la Ley N° 27157, su
reglamento y la presente Ley.

Articulo 2°.- De la función Notarial en la Ley N° 27157

2.1 Precisase que la certificación y verificación de la documentación que se
adjunta al formulario registral a que se refiere el párrafo 5.1 del Artículo 5
de la Ley N° 27157 es la constatación efectuada por el notario respecto de
la existencia y legalidad de dicha documentación. El Notario no incurrirá
en responsabilidad si es inducido a error debido a la actuación maliciosa de
los interesados, siempre y cuando haya tomado todas las medidas en el
proceso de verificación respecto a la legalidad de los documentos.
Asimismo, en los casos que la Ley N° 27157 exige la intervención de un
verificador, éste asume responsabilidad respecto a la veracidad de la
información técnica que verifica así con su conformidad con las normas
técnicas y urbanas correspondientes.

Articulo 4°.- De la acumulación o subdivisión

La acumulación o subdivisión de unidades inmobiliarias se realiza
mediante el formulario registral a que se refiere la Ley N° 27157 pudiendo
también formalizarse mediante escritura pública, de conformidad con el
Articulo 2010 del Código Civil, en cuyo caso deberá presentarse al
Registro como parte notarial únicamente el formulario registral
debidamente llenado. Para la inscripción de la acumulación o subdivisión
no será necesario ningún tramite administrativo, municipal o de cualquier
otra clase.

Articulo 9°.- De la regularización de declaratorias de fábrica

Los propietarios de las unidades inmobiliarias que se acojan al
procedimiento de regularización de la declaratoria, al amparo del Titulo I
de la Ley N° 27157, tendrán derecho a la condonación de las multas,
recargos, moras, intereses u otras sanciones, por aportaciones al Sistema de
Seguridad Social y derechos municipales por la licencia de construcción, no
abonados oportunamente.

Articulo 10°.- De la comunicación a la municipalidad

La comunicación a que se refiere la primera disposición final de la Ley N°
27157 será efectuada por el registro público correspondiente, una vez
efectuada la inscripción respectiva.

6.0 DECLARATORIA DE FABRICA VIA REGULARIZACION

6.1 DEFINICION
Es aquella que se tramita directamente ante Registros Públicos,
empleando para tal efecto los Formularios Registrales FOR,
cumpliendo con las formalidades exigidas por la ley.

6.2 AMBITO DE APLICACIÓN

SECCION PRIMERA
(Reglamento)

Artículo 3º .-
Objeto y vigencia
La presente sección norma el trámite de regularización de las
edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de Julio de
1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de
obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fábrica,
reglamento interno y/o la correspondiente independización.

Artículo 4º .-
Regularización
Es el tramite destinado a obtener el reconocimiento legal e
inscripción, de la edificaciones existentes sobre terrenos que
cuenten, con la aprobación de su proyecto de habilitación urbana.
Comprende, de ser el caso, el trámite de saneamiento de titulación
y su inscripción, así como la inscripción del reglamento interno, la
junta de propietarios y la independización de unidades de
propiedad exclusiva.
 Se realiza a través de la declaración contenida en el FOR, suscrita
por el propietario, autorizada por el Verificador Responsable y
certificada por el notario.

Artículo 13º .-
Observaciones
13.1 cuando el Verificador Responsable constata la existencia de
discrepancias, entre el área real del terreno, sus linderos y/o
medidas perimétricas, con los que figuran en la partida registral
del predio; así como, transgresiones a la normativa urbanística o
de edificación, las hará constar en el Informe Técnico de
Verificación como observaciones.

13.2 Tratándose de densidad neta y coeficiente de edificación,

formulará observación solamente en los casos en que los índices
reales indicados en el Informe Técnico de Verificación excedan,
en más de 25%, los reglamentarios. En caso del Área libre, solo
observará si ella es inferior en más del 25% del porcentaje
reglamentario.

13.3 Cuando el Verificador Ad Hoc constata la existencia de

transgresiones a las normas de protección del patrimonio
monumental, arqueológico, natural y/o de seguridad, entre otras,
las hará constar como observaciones, precisando su naturaleza y
efectos.

Artículo 14º .-
Responsabilidad de los verificadores
Todo verificador responde por la veracidad del informe que emite, así
como la de correspondencia entre los planos y la realidad física del
predio. Sin embargo, no es responsable del proceso constructivo ni de
la estabilidad estructural de la edificación regularizada.

Artículo 15º .-
Sanciones
Si se comprobara una falta atribuible al verificador, se le podrá
imponer las siguientes sanciones:
a) Suspensión temporal no menor de quince (15) días, ni mayor de
seis (6) meses, cuando la falta es leve.
b) Cancelación de su registro de verificador si la falta es grave, o a
la tercera suspensión por falta leve.
c) Inhabilitación temporal o definitiva para el ejercicio profesional,
que será dispuesta por el Juez a denuncia del propietario, del
colegio profesional al que pertenece, de la municipalidad y/o del
Registro ante el que se cometió el hecho, cuando la falta
implique comisión de delito; sin perjuicio de las sanciones
previstas por ley.

6.3 DOCUMENTACION PREVIA REQUERIDA

- Título de propiedad, CRI del predio.
- Planos de distribución y de ubicación.
- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.
- Formulario Oficial Registral del caso (FOR).
- Copia de los DNI de los intervinientes

6.4 METODOLOGIA A SEGUIR

- Estudio de la documentación Técnica – Legal.
- Inspección Ocular del Inmueble.
- Obtención Certificado de Parámetros Urbanísticos y
Edificatorios.
- Procesamiento de información Técnico–Legal en Formulario
Registral.
- Elaboración del informe Técnico de Verificación.
- Preparación del Expediente de Declaratoria de Fábrica.
- Legalización de documentos en Notaria.
- Presentación de expediente a Registros Públicos.

6.5 EXPEDIENTE TECNICO- LEGAL

- Solicitud de inscripción de título.

- Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios.
- Plano de Ubicación, tres copias
- Planos de distribución, tres copias
- Formulario Registral, tres copias
- Informe Técnico de Verificación, tres copias
- Copias de documentos de Identidad de Intervinientes.
- Copia de la credencial del verificador.
 FORMULARIOS REGISTRALES SUNARP-
LEY N° 27157

FORMULARIO REGISTRAL N° 1
INSCRIPCIÓN DE PROPIEDAD Y/ O REGULARIZACION
DE LA EDIFICACIÓN DE UNA UNIDAD DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA

FORMULARIO REGISTRAL N° 2
INSCRIPCIÓN DE PROIEDAD Y/ O REGULARIZACION DE
LAS EDIFICACIONES DE DEPARTAMENTOS EN
EDIFICIO.

FORMULARIO REGISTRAL N° 3
INSCRIPCIÓN DE PROPIEDAD Y/ O REGULARIZACION DE
LAS EDIFICACIONES EN QUINTAS, CASAS EN
COPROPIEDAD Y OTRAS UNIDADES CON BIENES
COMUNES

FORMULARIO REGISTRAL N° 4
INSCRIPCIÓN DE PROPIEDAD Y O REGULARIZACION DE
LAS EDIFICACIONES EN CENTROS Y GALERIAS
COMERCIALES O CAMPOS FERIALES DE UN SOLO PISO.

FORMULARIO REGISTAL N° 5
INSCRIPCIÓN DE PROPIEDAD Y O REGULARIZACION DE
LAS EDIFICACIONES EN CENTROS Y GALERIAS
COMERCIALES O CAMPOS FERIALES DE MAS DE UN
PISO.

FORMULARIO REGISTRAL N° 6
PRIMERA INSCRIPCIÓN DE DOMINIO Y/O
REGULARIZACION DE LAS EDIFICACIONES DE
UNIDADES INMOBILIARIAS COMPLEJAS.

FORMULARIO REGISTRAL N° 7
INSCRIPCIÓN DE PROPIEDAD DE TERRENOS QUE NO
CUENTEN CON EDIFICACIONES.
 FORMULARIOS ANEXOS SUNARP

- ANEXO N° 1
DATOS DE LOS SOLICITANTES PERSONAS NATURALES

- ANEXO N° 2
DATOS DE LOS SOLICITANTES PERSONAS JURÍDICAS

- ANEXO N° 3
DE LOS PROPIETARIOS Y DE SUS SECCIONES DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA

- ANEXO N° 4
CONSTATACIÓN DE FÁBRICA

- ANEXO N° 5
DE LAS UNIDADES QUE CONFORMAN LA EDIFICACIÓN

- ANEXO N° 6
DE LAS ÁREAS COMUNES A TODA LA EDIFICACIÓN

- ANEXO N° 7
INDEPENDIZACION DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

- ANEXO N° 8
DE LAS ÁREAS COMUNES DE LAS SECCIONES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

- ANEXO N° 9
BIENES COMUNES DE LA EDIFICACIÓN

- ANEXO N° 10
SERVICIOS COMUNES DE LA EDIFICACIÓN

- ANEXO N° 11
REGLAMENTOS INTERNOS Y JUNTAS DE PROPIETARIO

- ANEXO N° 12
PROPIETARIOS INTERVINIENTES EN LA APROBACIÓN Y/O ADHESIÓN DEL
REGLAMENTO INTERNO
- ANEXO N° 13
COPROPIEDAD

- ANEXO N° 14
CONTATACIÓN DE FÁBRICA DE LAS UNIDADES
 - ANEXO N° 15
FIRMA DE LOS SOLICITANTES

EL INFORME TÉCNICO DE VERIFICACION

Contenido del Informe Técnico de Verificación

El Verificador Responsable emite el informe Técnico de Verificación,
según el formato que se aprueba conjuntamente con el presente
Reglamento, que contiene la constatación de:
- La ubicación del terreno.
- El área, linderos y medidas perimétricas del terreno.
- El cumplimiento de los parámetros urbanísticos y edificatorios
aplicables al predio.
- Las características arquitectónicas, estructurales y de las
instalaciones.
- De ser el caso, la identificación de las secciones de propiedad
exclusiva y sus áreas.

(Artículo 12º del reglamento)

TRAMITACIÓN DEL EXPEDIENTE

- LEGALIZACIÓN DE FIRMAS DE PLANOS Y

FORMULARIOS.
- PRE LIQUIDACIÓN REGISTRAL
- PAGO DE DERECHOS DE PRESENTACIÓN
 - INGRESO DEL EXPEDIENTE A REGISTROS PUBLICOS
- PAGO DE LIQUIDACIÓN
- INSCRIPCIÓN DEL TITULO
REGLAMENTO DEL INDICE DE VERIFICADORES
DEL REGISTRO DE PREDIOS

Concepto y Organización del Índice

El índice de Verificadores es un registro de información administrativa

respecto de los profesionales autorizados para suscribir los
Formularios Registrales, planos y demás documentos técnicos que se
acompañan a este.
El índice de Verificadores se organiza mediante un sistema automático
de procesamiento de datos.
(Articulo 2°)

Definiciones Previas
Modificación de Artículos del Reglamento del Índice de Verificadores
del Registro de Predios
Se modifican los Artículos 3°, 4°, 6° y 24° del Reglamento del Índice
de Verificadores del Registro de Predios, aprobado por Resolución N°
1888-2004-SUNARP /SN, los que quedan redactados con el siguiente
texto:

Artículo 3°.- Definiciones Previas

- INDICE: El índice de Verificadores.

- PROFESIONALES: Los arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros

agrónomos, ingenieros agrícolas, ingenieros geógrafos y abogados que
reúnan los requisitos establecidos en este Reglamento para ingresar a
la Sección respectiva de índice.

- REGISTRO: Registro de predios.

- FORMULARIO REGISTRAL: Aquel documento que de acuerdo
con el Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios requiere la
intervención del verificador.
Articulo 4°.- Índice por Zonas
Cada Zona Registral tendrá a su cargo el índice de Verificadores, el
mismo que estará integrado por las siguientes Secciones:

a) Sección de Verificadores Comunes;

b) Sección de Verificadores Ad Hoc del Reglamento de la Ley N°
27157;
c) Sección de Verificadores Legales.

En la Sección de Verificadores Comunes sólo podrán inscribirse los

arquitectos, ingenieros civiles, ingenieros agrónomos, ingenieros
agrícolas e ingenieros geógrafos.

En la Sección de Verificadores Ad Hoc del Reglamento de la Ley N°

27157, se inscribirán los arquitectos o ingenieros que sean acreditados
como tales por las entidades mencionadas en el Art. 11° del
Reglamento de la Ley N° 27157.

En la Sección de Verificadores Legales se inscribirán los abogados

que certifiquen los formularios registrales de posesión y sus anexos.

Artículo 6°.- Requisitos

Para la inscripción del profesional en el índice de Verificadores, se
requiere que:
a) Se encuentre en plena capacidad de ejercicio de sus derechos civiles.
b) Tenga titulo de abogado, arquitecto o ingeniero civil, agrónomo,
agrícola o geógrafo, expedido por universidad peruana o revalidado
conforme a ley. Si se trata de un Verificador Ad Hoc, podrá tener
titulo de ingeniero de otra especialidad.
c) Sea un miembro hábil de un Colegio de Abogados, Colegio de
Arquitectos del Perú o Colegio de Ingenieros del Perú, según
corresponda.
d) No haya sido condenado ni se halle procesado por la comisión de
delito doloso.
e) No haya sido inhabilitado en ninguno de los índices a cargo del
Registro; y
 f) No se encuentre en estado de insolvencia o quiebra.

Articulo 16°.- Código de Identificación del Verificador

Inscrito el solicitante en el Índice de Verificadores respectivo, se le
asignará un código único para su identificación, el mismo que utilizara
en todos los actos en los que intervenga como Verificador del Registro
de Predios.
El Código de Identificación del Verificador (CIV), estará conformado
del siguiente modo: Número correlativo que empezara del 0001,
seguido de VC, si se trata de verificador común, AH, si se trata de
verificador ad hoc, o VL, si se trata de verificador legal, seguido de las
letras ZR más el número o números romanos correspondientes a la
Zona o Zonas en cuyos índices se ha inscrito, salvo que se hubiera
inscrito en los índices de todas las Zonas Registrales a nivel nacional,
en cuyo caso se consignara las letras NAC. Dicho código será
generado automáticamente en la base de datos central del Índice de
Verificadores del Registro de Predios.

Articulo 24°.- Funciones del verificador

Es función y obligación del Verificador, al suscribir el Formulario
Registral, planos, memoria descriptiva y demás documentos en los que
intervenga, certificar lo siguiente:
a) La exactitud del área, linderos y medidas perimétricas que
aparezcan en el Formulario Registral, en los planos respectivos,
memoria descriptiva y demás documentos que requieran de su
intervención;
b) La concordancia entre la realidad física y la información
contenida en la documentación presentada;
c) Que los predios cumplan con las normas de zonificación y demás
normas técnicas sobre edificaciones;
d) En los casos de desmembración de los predios urbanos inscritos,
que el área de los predios resultantes no sea menor que el área
mínima de habitabilidad;
e) Las demás funciones que establezcan las normas legales
pertinentes.
Tratándose del Verificador legal, este certificará:
a) Que la suscripción de firmas e impresión de huellas dactilares
que constan en el Formulario Registral de Posesión y Anexos,
correspondan a los intervinientes y que estos expresen su voluntad
libremente
b) La capacidad legal y estado civil de los intervinientes en el
Formulario Registral de Posesión y Anexos, con vista a los
documentos de identidad, partida de matrimonio, partida de
nacimiento, etc.;
c) Que los datos del predio consignados en el Formulario Registral
de Posesión y Anexos, corresponden a los que obran en la ficha
catastral y pruebas complementarias;
d) Las demás funciones que establezcan las normas legales
pertinentes.
 VERIFICADOR RESPONSABLE

Es el profesional arquitecto o ingeniero civil colegiado, inscrito en el Índice

Verificadores a cargo de la SUNARP o EL RPU; según el ámbito de su competencia,

quien bajo su responsabilidad profesional, organiza y tramita el expediente de

regularización, constata la existencia y características de la edificación, el cumplimientos

de las normas y parámetros urbanísticos y edificatorios; y confirma que los planos

que se adjuntan al expediente corresponden a la realidad física del terreno y la

edificación.

FUNCIONES

Organiza la documentación que se acompaña al FOR y

bajo su responsabilidad emite el Informe Técnico de Verificación y
declara que los planos que se adjuntan corresponden a la realidad
física existente, dejando constancia de las observaciones que formula.
Cuando la naturaleza de la edificación en proceso de
regularización lo requiera, el Verificador Responsable comunicará
a la entidad rectora correspondiente que se requiere de un
Informe Técnico de verificación Ad Hoc y cancelará los derechos
que esta verificación especializada requiera.
 VERIFICADOR AD HOC

El verificador Ad Hoc ejerce su función como especialista y

representante de cualquiera de las entidades llamadas por la Ley para

la protección del patrimonio monumental, arqueológico, natural y a la

seguridad, entre otras.

Necesariamente actúa en calidad de verificador público.

FUNCIONES

Emite informe en nombre y representación de la entidad que lo

autoriza, sujetándose a las normas que, para tal efecto, ella establezca

respecto de las edificaciones sometidas al ámbito de control de la

misma.

Dicho informe, con las observaciones sobre los aspectos técnicos

de su competencia, se extenderá en el formato de informe Técnico de

Verificación Ad Hoc.
DECLARATORIA DE FABRICA VIA REGULARIZACION

Actualización
de
Planos

Inspección
Ocular del
Inmueble

Certificado de
Parámetros
Urbanísticos

Formularios FOR
Informe Técnico
De Verificación

Legalización
de firmas en
Notaria

Presentación
de
Expediente

Inscripción de
Declaratoria de Fábrica
en Registros Públicos
 7.0 DECLARATORIA DE FABRICA VIA TRAMITE
ADMINISTRATIVO

A. ALCANCES DE LA LEY Nº 27157

La Ley Nº 27157 no solo contempla los procedimientos a

seguir para el caso de Regularización de Edificaciones; sino

que también norma el procedimiento para la obtención

de la Declaratoria de Fábrica de los inmuebles a partir del 21

de Julio de 1999, vía Licencia de Obra, y es decir vía

trámite administrativo.

B. CASOS

- Pre - Declaratoria de Fábrica.

- Declaratoria de Fábrica de Obra Nueva.

- Regularización de Declaratoria de Fábrica.

- Ampliación de Declaratoria de Fábrica.

- Modificación de Declaratoria de Fábrica.

- Otros.
C. EXPEDIENTE TÉCNICO

- FOM (Formulario Oficial de Uso Múltiple)

- FUO Parte 1.

- FUO Parte 2.

- Licencia de Obra

- Resolución de Numeración Municipal

- Certificado de Finalización de Obra.

- Planos de Ubicación y Distribución

D. CERTIFICADO DE PARÁMETROS URBANÍSTICOS Y

EDIFICATORIOS

Para la obtención de este documento se presentará:

- FOM

- Comprobante de pago del derecho de trámite.

- Croquis de Ubicación.
F. LICENCIA DE OBRA
La Licencia de Obra es la autorización otorgada por la

municipalidad, en el ámbito de su jurisdicción, para iniciar

cualquier tipo de obra de edificación que deberán obtener

obligatoriamente todos los propietarios de los terrenos que

cuenten, por lo menos con la aprobación del Proyecto de

Habilitación Urbana correspondiente.

OPCIONES DE TRÁMITE

- Opción a:

El propietario, al iniciar el trámite de licencia, comunicará la

Fecha de inicio de la Obra, otorgando a la municipalidad

un plazo mínimo de veinte (20) días hábiles para que se

cumpla el proceso de revisión y calificación del proyecto.

Esta opción obligará al propietario a ejecutar la obra de

Conformidad con los planos y especificaciones de su

proyecto, sin modificaciones, y con supervisión de Obra por

parte de la Comisión Técnica Supervisora.

- Opción b:
El propietario solicitara la Licencia y, una vez obtenida esta,
comunicará por escrito, a la municipalidad, la fecha de inicio
de la Obra. En esta opción la supervisión de obra será
facultativa, salvo para la modalidad de autoconstrucción
en la cual será obligatoria.

REQUISITOS:
• FUO Parte 1, por triplicado y hoja de trámite
correspondiente.
• Copia literal de dominio o copia de Titulo de Propiedad.
• Comprobante de pago del derecho de revisión, cancelado.
• Certificado de parámetros Urbanísticos y Edificatorios
Vigentes.
• Plano de Localización y Ubicación.
• Plano de Arquitectura: Plantas, cortes y elevaciones.
• Plano de Estructuras.
• Plano de Instalaciones Sanitarias
• Planos de Instalaciones Eléctricas mecánicas,
Electromecánicas y especiales.
• Fotografías a color.
• Memoria justificativa.
 • Estudio de impacto ambiental.
G. ANTEPROYECTO EN CONSULTA

El expediente contendrá:

• FOM

• Comprobante de pago del Derecho de revisión.

• Certificado de Parámetros Urbanísticos y Edificatorios

vigentes.

• Plano de Localización y Ubicación.

• Planos de Arquitectura: plantas, cortes y elevaciones.

• Fotografías a color.

• Memoria Justificativa, para edificaciones mayores de

4 pisos.

• Estudio de Impacto Ambiental.

H. PRE-DECLARATORIA DE FÁBRICA

ANOTACIÓN PREVENTIVA

El propietario que cuente con Licencia de Obra aprobada, podrá

solicitar la anotación preventiva de la Declaratoria de Fábrica a

que se refiere el articulo 30 de ley en el Registro

correspondiente.

PROCEDIMIENTO

- Se deberá presentar a al municipalidad el anexo C del

FUO - Parte 1, debidamente llenado por el propietario y el

responsable de obra o proyectista. El notario publico

legalizara las firmas.

- La municipalidad verificara que los datos consignados en la

Memoria descriptiva concuerden con el proyecto aprobado y

devolverá al propietario el anexo C debidamente sellado y

firmado, con el registro de la resolución correspondiente, y de

la numeración asignada a la edificación y a sus partes

susceptibles de numerar. También entregará al propietario

 una copia autenticada del FUO – Parte 1.

- El ejemplar del Anexo C, devuelto por la municipalidad, y la

copia autenticada del FUO – parte 1, constituirán el titulo

registral que da merito a la anotación preventiva de la

declaratoria de fabrica en la 0ficina registral correspondiente.

VIGENCIA DE LA ANOTACIÓN

La anotación preventiva a la que se refiere el Art. 97º de

éste reglamento, tendrá una vigencia de un (1) año y podrá

ser renovada antes de su vencimiento, por igual plazo, tantas

veces como sea necesario mientras este vigente la licencia de

obra y no sea posible la inscripción de la declaratoria

definitiva, previo pago de los derechos regístrales

correspondientes.
I. CERTIFICADO DE FINALIZACIÓN DE OBRA

- En el caso de haberse ejecutado l a obra de conformidad con la

licencia de obra, sin ninguna variación en relación con los

proyectos aprobados, el propietario presentara una declaración

manifestando ese hecho y, de ser el caso, el comprobante de pago

del aporte al SERPAR, cancelado. La dependencia municipal

extenderá automáticamente el Certificado de Finalización de Obra

y de zonificación.

- En el caso de haberse introducido variaciones, se deberá

presentar :

• FOM

• Comprobante de pago de los derechos de revisión de planos

de replanteo y de inspección correspondientes.

• Comprobante de pago, del aporte al SERPAR.

 • Planos de replanteo; un juego de copias de planos de

ubicación y replanteo de arquitectura, con las mismas

especificaciones de los planos del proyecto aprobado.

J. DECLARATORIA DE FÁBRICA

- Obtenido el Certificado de Finalización de Obra y de

Zonificación, el propietario podrá proseguir el trámite por medio

del FUO - Parte 2 para obtener finalmente la inscripción de la

Declaratoria de Fábrica.

- Para el efecto, presentara a la municipalidad los siguientes

documentos:

• FUO – Parte 2 por triplicado.

• Copia simple del Certificado literal de dominio en caso de no

haberse presentado con el FUO – Parte1.

• Certificado de Finalización de Obra y de Zonificacion.

• Planos de Localización y Ubicación, y de plantas de

Arquitectura (distribución) de cada piso, iguales a los del

 proyecto que obra en el expediente, o a los de replanteo de ser

el caso. Se presentaran dos copias de cada uno.

• Hoja de datos estadísticos debidamente llenada.

- El funcionario municipal competente, dentro de los tres (3) días

hábiles de la presentación de los documentos indicados y bajo

responsabilidad, sellará y firmará el FUO – Parte 2 dando

conformidad al trámite. Luego lo integrara con el FUO –parte 1,

que se conserva en el expediente de licencia de obra, y finalmente

devolverá al propietario dos ejemplares completos del FUO con

las copias autenticadas de los planos que este acompaño al

FUO- Parte 2.

TITULO SUFICIENTE

El FUO completo sellado y firmado por el funcionario

Municipal acompañado de los planos de localización

Ubicación y de arquitectura (distribución), tendrá calidad

de instrumento público y constituirá titulo suficiente para

solicitar la inscripción de la Declaratoria de Fabrica ante el

registro correspondiente.

DECLARATORIA DE FÁBRICA POR ESCRITURA

PÚBLICA

a. DEFINICION

Es aquella que tiene por objeto la inscripción de la fábrica del

inmueble, elevando a escritura publica la minuta del caso.

b. PARTES DE LA MINUTA

• Introducción de ley

• Cláusulas relativas a la fabrica a declarar.

• Cierre de ley.

• Fecha y firma

c. PROCEDIMIENTO A SEGUIR

Cuando el propietario, al amparo de lo dispuesto por el

 artículo35 de la ley, opte por realizar su Declaratoria

de Fábrica mediante escritura pública, para la inscripción

respectiva, deberá presentar adjunto al parte notarial

correspondiente, el FUO completo debidamente tramitado

incluyendo sus anexos.

CONSTATACION DE MODIFICACIÓN Y AMPLIACIÓN DE FABRICA

Señor Notario Publico:

Sírvase usted extender en su Registro de Escrituras Públicas una de CONSTATACION DE

MODIFICACIÓN Y AMPLIACIÓN DE FABRICA; que otorga don Pedro José Tello Palacios,
de profesión Arquitecto, identificado con DNI N° 07358466, con Registro del Colegio de
Arquitectos del Perú N° 2132; a favor de la Sucesión Isabel Jacinto Quintana, conformada por
don Juan Enrique Arévalo La Rosa, identificado con DNI N° 07250167; don Luis Enrique
Arévalo Jacinto, identificado con DNI N° 07934088; doña María Ángela Arévalo Jacinto,
identificada con DNI N° 07899649; doña Mirtha Nelly Arévalo Jacinto, identificada con DNI
N° 07934406; don Mario Javier Arévalo Jacinto, identificado con DNI N° 07791179; don
Martín Fernando Arévalo Jacinto, identificado con DNI N° 07257508; doña Isabel Patricia
Arévalo Jacinto, identificada con DNI N° 07957734 y doña Socorro Janet Arévalo Jacinto,
identificada con DNI N° 07974033, en adelante LOS PROPIETARIOS, debidamente
representados por don Juan Enrique Arévalo La Rosa, según poder inscrito en la ficha
N° 113877 del Registro de Mandatos de Lima; según los términos y condiciones siguientes:
PRIMERO: UBICACIÓN Y DOMINIO SOBRE EL INMUEBLE

El inmueble se encuentra ubicado en el Jr. Ángela Podestá No 129-133, Lote 46, Manzana “J”,
Urbanización Suta, Distrito de Pueblo Libre, Provincia y Departamento de Lima.
El dominio de LOS PROPIETARIOS sobre el inmueble corre inscrito en la ficha N° 1152897
del Registro de la Propiedad Inmueble de Lima.

SEGUNDO: LINDEROS Y MEDIDAS PERIMÉTRICAS

El terreno matriz del inmueble materia de Independización tiene un área de 178.83 m²

(CIENTO SETENTIOCHO METROS CUADRADOS OCHENTITRES DECÍMETROS
CUADRADOS), con los siguientes linderos y medidas perimétricas:
- Por el frente: Con el Jr. Ángela Podestá con 8.00m- Por la derecha entrando: Con
propiedad de terceros con 22.31m
- Por la izquierda entrando: Con propiedad de terceros con 22.39m
- Por el fondo: Con propiedad de terceros con 8.00m

TERCERO: FABRICA ANTERIOR

En el inmueble materia de la presente, existía una edificación cuya Declaratoria de Fábrica

corre inscrita en el asiento 6, fojas 319, tomo 1472 del Registro de la Propiedad Inmueble de
Lima. El área techada registrada es de 163.00 m2

CUARTO: MODIFICACION Y AMPLIACION EFECTUADA

A partir de la edificación existente, se han modificado y ampliado algunos ambientes según lo

siguiente:
Primer piso.-
- En lo que era el patio de servicio, se ha habilitado el comedor de diario.
- En lo que era la terraza interior, se ha ampliado el comedor.
- En parte de jardín exterior, se ha construido la escalera.
Segundo piso.-
- En lo que era el balcón, se ha ampliado el dormitorio 1.
- En parte del anterior estar, se ha habilitado el pasadizo; y en la otra parte se ha habilitado
la ampliación del dormitorio 1.
- En parte del baño completo anterior, se ha habilitado el baño 1; y en la otra parte se ha
habilitado el baño 2.
- El cuarto de costura se ha convertido en depósito.
- Se ha construido un escritorio y la continuación escalera.
Tercer piso.-
Se ha construido el primer nivel de un departamento que consta de llegada de la escalera,
terraza, jardinera, sala-comedor, bar, cocina, escalera “caracol”, baño, dormitorio con closet,
dormitorio principal con closet y baño.

Azotea.-
Se ha construido el segundo nivel del departamento antes referido, que consta de llegada de la
escalera “caracol”, terraza, BBQ, baño, ducto 1, lavandería –tendal, depósito y cuarto de
servicio.

QUINTO: DEMOLICION Y EJECUCION DE MUROS

Que consistió básicamente en la demolición de algunos muros y ejecución de otros, a efectos de

poder efectuarse las modificaciones y ampliaciones antes referidas.
SEXTO: AREA CONSTRUIDA DE LA AMPLIACIÓN

Primer piso : 20.98 m2

- Segundo piso : 28.08 m2
- Tercer piso : 91.69 m2
- Azotea : 35.95 m2
----------------------------------------------
Total : 176.70 m2
SEPTIMO: DISTRIBUCIÓN ACTUAL

Como resultado de la modificación y ampliación efectuadas, el inmueble presenta actualmente

la siguiente distribución:
Primer Piso.- Escalera y el primer nivel del denominado departamento 1 que consta de car-
port, jardín exterior, living-comedor, ampliación comedor, escalera principal, medio baño,
cocina, comedor de diario, dormitorio y jardín interior.
Segundo piso.- Continuación escalera y el segundo nivel del denominado departamento 1
que consta de la llegada de la escalera principal, pasadizo, ducto “A”, depósito, escritorio,
dormitorio 1 y ampliación dormitorio 1 con baño 1, dormitorio 2 y baño 2.
Tercer piso.- Llegada de la escalera y el primer nivel del denominado departamento 2 que
consta de terraza, jardinera, sala-comedor, bar, cocina, escalera “caracol”, baño, dormitorio con
closet, dormitorio principal con closet y baño.
Azotea.- Constituida por el segundo nivel del denominado departamento 2 que consta de
terraza, BBQ, llegada de la escalera “caracol”, baño, ducto 1, lavandería-tendal, depósito y
cuarto de servicio

OCTAVO: ÁREA TECHADA TOTAL

El área techada total del inmueble, incluida la ampliación, es de 339.70 m2 distribuida de
la siguiente manera:

- Primer piso : 102.35 m2, con un área libre de 76.48 m2

- Segundo piso: 109.71 m2
- Tercer piso : 91.69 m2
- Azotea : 35.95 m2
NOVENO: DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN
Cimientos sobrecimientos de concreto ciclópeo.
Columnas, vigas y techos aligerados de concreto armado. Escaleras de tipo metálica. Muros de
ladrillo King kong y pandereta en aparejo de soga o de cabeza, según el caso.
Pisos de baldosas cerámicas, de parquet, de cemento pulido y de ladrillo pastelero; según
ambientes.
 Acabados de muros: Tarrajeados y pintados; con enchape de mayólica decorativa en baños y
cocina.
Carpintería de madera en puertas contraplacadas interiores.
Aparatos sanitarios de loza vitrificada de color, con accesorios completos.
Lavadero de acero inoxidable de una sola poza con escurridero en la cocina.
Instalaciones sanitarias con tuberías de P. V. C. empotradas, con servicio de agua fría y de agua
caliente. Instalaciones eléctricas con tubería de P. V. C. empotradas.

DECIMO : VALOR DE LA FABRICA

Según la licencia de construcción N° 147M-99CDSB-DDU-DLC, expedida por la dirección de

desarrollo Urbano de la municipalidad de Pueblo Libre: El valor dela obra asciende a S/.
73,600 ( setenta y tres mil seiscientos Nuevos soles), incluido el I.G.V
.
- Materiales de Construcción : S/. 51,520.00
- En jornales : S/. 14,720.00
- En labor de Dirección Técnica : S/. 7,360.00

DECIMO PRIMERO: DECLARACIÓN Y TERMINACIÓN DE LA OBRA

Los propietarios declaran que los materiales de construcción fueron proporcionados
oportunamente; que los jornales fueron asimismo pagados semanales sin que se adeuda suma
alguna por ningún concepto; ni por materiales, ni por jornales, ni por labor directiva.
Asimismo declaran que la obra fue terminada el 25 de febrero del 2000, y que fue recibida en
su entera satisfacción, sin que hubiera hecho reparo de ninguna clase; en fe de lo cual y a
pedido suyo, otorgo la presente Constatación de MODIFICACIÓN Y AMPLIACIÓN DE
FABRICA.
Lima 25 de febrero del 2002
-------------------------------------------- -------------------------------------------------
Arq. Pedro José Tello Palacios Sr. Juan Enrique Arévalo La Rosa
CAP 2132
DNI N° 07250167
DECLARATORIA DE FABRICA VÍA TRÁMITE ADMINISTRATIVO

Anteproyecto en consulta

Proyecto

Terreno sin Licencia de Certificado de Entrega de Declaratoria de Inscripción en

construir obra Finalización de Formularios Fábrica Registros
obra Públicos

Asignación de
Auto avalúo Numeración
PANORAMA GENERAL DEL SANEAMIENTO FISICO - LEGAL

LEY 21757 Y SU REGLAMENTO

REGULARIZACIÓN TRÁMITE
DE ADMINISTRATIVO
EDIFICACIONES EN MUNICIPIO

Hasta 20 Julio 1999 A partir de 21 Julio 1999

DECLARATORIA DE FÁBRICA
Inscripción en Registros Públicos
 8.0 REGIMEN DE UNIDADES INMOBILIARIAS DE
PROPIEDAD EXCLUSIVA Y DE PROPIEDAD COMUN
(INDEPENDIZACION)

CONCEPTO

Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o

conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de

dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios; y bienes y

servicios de dominio común.

Cuentan con un Reglamento interno y una Junta de Propietarios.

OBJETIVOS

Seccionar un edificio matriz o conjunto de edificios, con la finalidad de

transferir las secciones de propiedad exclusiva resultantes a

propietarios diferentes.
TIPOS

Las unidades inmobiliarias que comprenden bienes de propiedad

exclusiva y de propiedad común, reguladas por el reglamento de la ley

Nº 27157, son:

- Edificio de departamentos de uso residencial, comercial,

Industrial o mixto.

- Quintas.

- Casas en copropiedad.

- Centros y galerías comerciales o campos feriales.

- Otras unidades inmobiliarias con bienes comunes.

REQUISITO PREVIO

- Declaratoria de Fábrica del Inmueble a independizar.

EL EXPEDIENTE TECNICO DE INDEPENDIZACION

- Planos de independización.

- Memoria descriptiva de la independización.

- Reglamento interno

TRAMITACION DEL EXPEDIENTE

• Vía Solicitud Registral.

• Vía Minuta – Escritura Pública.

 REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y COMUN

OPCION DE REGIMEN

Al momento de solicitar la inscripción del Reglamento Interno, el o los

propietarios de las secciones exclusivas deberán optar entre los regímenes

siguientes:

a) Propiedad Exclusiva y Propiedad Común.

b) Independización y Copropiedad.

Ambos regímenes podrán coexistir en una misma unidad inmobiliaria, por

bloques o sectores.

(Articulo 127°)

REGIMEN DE INDEPENDIZACIÓN Y COPROPIEDAD

Concepto

El régimen de Independización y Copropiedad supone la existencia de

unidades inmobiliarias de propiedad exclusiva susceptibles de ser

independizadas y bienes de uso común, sujetas al régimen de copropiedad

regulado en el Código Civil. Las unidades inmobiliarias de propiedad

exclusiva comprende necesariamente el terreno que ocupa cada una.

Sólo se puede optar por este régimen en el caso de las Unidades

Inmobiliarias mencionadas en los incisos b), c), d) y e) del Art. 126° de este

Reglamento, siempre y cuando estén conformadas por secciones de un solo

piso o que, de contar con mas de un piso, pertenecen a un mismo

propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el

terreno de propiedad exclusiva de la sección.

Esta opción debe constar en el FUO.

(Articulo 128°)

REGIMEN DE PROPIEDAD EXCLUSIVA Y PROPIEDAD COMUN

Concepto

Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o

conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio

exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios y bienes y servicios de

dominio común. Cuenta con un Reglamento Interno y Junta de Propietarios.

(Articulo 129°)

Participación en la propiedad de los bienes comunes

La participación en los bienes comunes es un derecho accesorio a cada

unidad o seccion de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al propietario de

la misma. El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno y se

establecerá atendiendo a criterios razonables, como el área ocupada de las

secciones exclusivas, la ubicación de estas, los usos a los que están

destinados, etc.

(Articulo 130°)

Usos

Las secciones de propiedad exclusiva podrán destinarse a cualquier uso

permitido por las normas vigentes, salvo las limitaciones que se establezcan

en el Reglamento Interno.

(Articulo 131°)

Transferencia

La transferencia de la sección inmobiliaria

De propiedad exclusiva incluye todos los bienes que la conforman, la

participación en los bienes de propiedad común y los derechos de uso,

transito o servidumbres que la afecten, los que son inseparables de la

misma.

(Articulo 132°)
Ejecución de Obras, acumulación, subdivisión o independización de

secciones de propiedad exclusiva

Los propietarios podrán realizar cualquier tipo de obra dentro de las

secciones de propiedad exclusiva, así como acumularlas, subdividirlas o

independizarlas, siempre que no contravengan las normas vigentes, no

perjudiquen las condiciones de seguridad y funcionamiento de la

edificación y no afecten los derechos de los demás propietarios o de

terceros.

Tratándose de ejecución de obras, deberán obtener previamente la Licencia

de Obra de la municipalidad correspondiente y comunicar oportunamente su

fecha de inicio a la Junta de Propietarios. En estos casos, el propietario de la

sección que desee ejecutar la obra deberá proporcionar a la Junta de

Propietarios, toda la información y documentación técnica, legal y

administrativa relacionada con ella, que sea necesaria para facilitar una

decisión adecuada.

(Articulo 133°)
BIENES, SERVICIOS Y GASTOS COMUNES

Bienes comunes intransferibles

Son bienes comunes intransferibles, salvo pacto en contrario establecido en

el Reglamento Interno:

a) El terreno sobre el que está construida la edificación que tiene dos o

más secciones de propiedad exclusiva, salvo que sobre él se

constituya derecho de superficie.

b) Los cimientos, sobrecimientos, columnas, muros exteriores, techos y

demás elementos estructurales esenciales para la estabilidad de la

edificación, siempre que sirvan a dos o más secciones.

c) Los pasajes, pasadizos, escaleras, porterías, áreas destinadas a la

instalación de equipos y en general, vías y áreas de circulación

común.

d) Los ascensores y montacargas, salvo los propios de una sección de

propiedad exclusiva.

e) Los sistemas de instalaciones para agua, desagüe, electricidad,

eliminación de basura y otros servicios que no estén destinados a una

sección en particular.

f) Los patios, pozos de los, ductos de ventilación, salvo los propios de

una sección de propiedad exclusiva.

g) Los estacionamientos exigidos reglamentariamente.

 h) Aquellos que se señalen como tales en el Reglamento Interno.

(Articulo 134°)

Actos de disposición de bienes comunes

La transferencia, gravamen, cesión en uso o la celebración de cualquier otro

acto o contrato que importe disposición o limitación de uso de los bienes

comunes susceptibles de ser transferidos, deberá ser autorizado por la Junta

de Propietarios mediante acuerdo adoptado con el voto conforme de cuando

menos las dos terceras partes de los propietarios de las secciones de

propiedad exclusiva.

Dicha autorización será otorgada, siempre que los actos mencionados en el

primer párrafo no contravengan los parámetros urbanísticos y edificatorios,

y las normas de edificaciones vigentes, ni se perjudiquen las condiciones de

seguridad y funcionalidad de la edificación, ni se afecte los derechos de las

secciones de propiedad exclusiva o de terceros.

(Articulo 135°)

Obras en bienes comunes

Las obras que se ejecuten en bienes comunes, requieren autorización

expresa de la Junta de Propietarios, adoptado por mayoría simple si están

destinadas a su conservación o mantenimiento, y por mayoría calificada si

están destinadas a algún fin que implique la modificación o limitación de su

uso. Estas obras deberán obtener, obligatoriamente, Licencia de Obra antes

de su ejecución.

(Articulo 136°)

Servicios comunes

Son servicios comunes, entre otros:

a) La limpieza, conservación y mantenimiento de las áreas y ambientes

comunes, instalaciones sanitarias y eléctricas de uso común, y en

general de cualquier otro elemento de los bienes comunes. Esto

incluye la reparación y/o reposición de los bienes comunes o de sus

partes.

b) La administración de la edificación.

c) La guardianía, la jardinería y portería.

d) Los servicios de vigilancia y seguridad de la edificación en conjunto.

e) La eliminación de basura.

f) La administración de las playas de estacionamiento.

g) Los demás que acuerde la Junta de Propietarios.

Los servicios señalados en el inciso a) son obligatorios para todas las

edificaciones sujetas a las disposiciones de este título. Los demás servicios,

una vez establecidos por acuerdo de la Junta de Propietarios, también son

obligatorios.

(Articulo 137°)
Gastos comunes

Son gastos comunes, entre otros:

a) Todos los ocasionados por el mantenimiento de los servicios comunes

indicados en el articulo anterior, cargas, responsabilidades y, en

general, cualquier gasto que no sea susceptible de individualización.

b) Cualquier otro extraordinario acordado por la Junta de Propietarios.

El pago de los gastos comunes, se efectuará de acuerdo con los porcentajes

establecidos en el Reglamento Interno, teniendo en cuenta criterios de uso,

espacio ocupado, demanda de servicios, el numero de personas que ocupan

las secciones, la ubicación o accesibilidad de las mismas, etc., porcentajes

que no son necesariamente iguales a los de participación en el dominio de

los bienes comunes.

(Articulo 138°)
 9.0 REGLAMENTO INTERNO

DEFINICION

Es el Instrumento Jurídico que regula el funcionamiento de unidades

Inmobiliarias de Propiedad Exclusiva y de Propiedad Común, cuando

pertenecen a propietarios distintos.

Es elaborado por el promotor o constructor o en su caso, por los

propietarios con arreglo a lo estipulado en la normatividad vigente.

TIPOS

- Reglamento Interno para Régimen de Unidades Inmobiliarias con

Secciones de Propiedad Exclusiva y Áreas de Propiedad Común.

- Reglamento Interno para Régimen de Unidades Inmobiliarias con

Secciones Independisadas y Áreas Comunes en Copropiedad.

PARTES

- Aspectos Generales.

- Unidad Inmobiliaria (Ubicación, descripción y uso).

 - Secciones de Propiedad Exclusiva.

- Áreas y bienes de propiedad Común.

- Servicios Comunes.

- Participación en las áreas y bienes comunes.

- Derechos y obligaciones de los propietarios.

- Junta de Propietarios.

PORCENTAJES DE PARTICIPACION

La participación en los bienes comunes es un derecho accesorio a cada

unidad o sección de uso exclusivo y corresponde ejercerlo al

propietario de la misma.

El porcentaje es determinado en el Reglamento Interno; y se

establecerá atendiendo a criterios razonables como el área ocupada de

las secciones exclusiva, la ubicaron de estas, los usos a que estan

destinadas y otros.
 PANORAMA GLOBAL DEL SANEAMIENTO FISICO – LEGAL DE PREDIOS URBANOS

• DEPARTAMENTOS EN EDIFICIOS
• QUINTAS
SANEAMIENTO • CASAS EN COPROPIEDAD
DE LA • CENTROS Y GALERIAS COMERCIALES
TITULACION • CAMPOS FERIALES
• OTRAS U.I CON BIENES COMUNES Y
BIENES DE PROPIEDAD EXCLUSIVA

REGISTRO DE
LEY N° DECLARACIÓN DE PROPIEDAD INMUEBLE
27157 O
FABRICA
REGISTRO DE PREDIAL
URBANO

INDEPENDIZACION O COPROPIEDAD
REGIMEN LEGAL
UNIDADES INMOBILIARIAS BIENES DE PROPIEDAD COMUN
EN LA QUE COEXISTEN
SERVICIOS COMUNES
BIENES DE PROPIEDAD
EXCLUSIVA Y DE REGLAMENTO INTERNO
PROPIEDAD COMUN
COPROPIEDAD
TITULACION
REGISTRO DE
JUNTA DE PROPIETARIOS PERSONAS
JURÍDICAS