El Title Insurance: un estudio comparativo con el

fondo de garantías del title Torrens.

Héctor Ariel Castro Santana1

RESUMEN
Este documento en primer lugar define el title insurance, describe su origen, su
evolución y su cobertura; en segundo lugar define el fondo de garantías del title Torrens
y su cobertura a su vez menciona los casos en que dicha cobertura es restringida; en
tercer lugar presento las ventajas del title insurance frente al fondo de garantías del title
Torrens y como éste puede complementar el esquema de indemnización del fondo de
garantías del title Torrens; después describo las ventajas del fondo de garantías del title
Torrens frente al title Insurance y en último lugar, termino con un breve análisis del
title insurance y el fondo de garantía del title Torrens. Al reflexionar en estos puntos
seremos capaces de comprender las ventajas y las desventajas, las diferencias y las
similitudes existentes entre el title insurance y el fondo de garantías del Torrens title.
Palabras claves: seguro, fondo, indemnización, titulo, sistema
ABSTRACT
This document first defines the title insurance, describes its origin, its evolution and its
coverage; secondly, define the Torrens title guarantee fund and its coverage, in turn
mentioning the cases in which said coverage is restricted; thirdly, present the
advantages of the secure title against the guarantee fund of the Torrens title and how
this can complement the compensation scheme of the guarantee fund of the Torrens
title; After describing the advantages of the Torrens Title Guarantee Fund over the
Insurance Title and lastly, finish with a brief analysis of the Torrens Title Insurance
Title and Guarantee Fund. By reflecting on these points we will be able to understand
the advantages and disadvantages, the differences and the similarities affected between
the insurance title and the Torrens title guarantee fund.

Keywords: insurance, fund, compensation, title, system

1
Nací en Santo Domingo, Rep. Dom. Licenciado en Derecho, egresado de la Universidad Pedro
Henríquez Ureña (UNPHU); Actualmente me encuentro en el programa de maestría de Derecho
Inmobiliario en la Pucmm. Trabaje en la Empresa de Transmisión Eléctrica Dominicana (ETED) en la
oficina legal en el 2014; luego laboré en la Corporación de Acueducto y Alcantarillado (CAASD) en la
oficina de Unidad de Terrenos en el 2016 y actualmente me encuentro laborando en la Dirección de
Cobros del Banreservas. Correo electrónico: hector_ariel_castro@hotmail.es personal;
hacastro@banreservas.com institucional.
1. INTRODUCCIÓN.
Según Pamela O’ Connor el Torrens title “es un programa gubernamental emprendido
para apoyar la operación de un mercado eficiente de valores de tierra”. “El sistema
compensa al 'verdadero propietario' por la pérdida de su derecho de propiedad de
conformidad con esta regla”. Todos los estatutos de Torrens de Australia estipulan un
esquema de indemnización o fondo de garantía 2 administrado por el registrador3 u otro
funcionario del gobierno y financiado a través de las contribuciones recaudadas en las
transacciones de registro. La seguridad jurídica y la seguridad económica son los
elementos complementarios de la garantía estatal de título registrado, que en teoría
proporciona una seguridad integral para los propietarios y compradores. 4 "Bajo el
sistema de Torrens, un hombre debe tener su interés en la tierra o una compensación
monetaria adecuada”5.  En relación a este punto, Luis Javier Arrieta Sevilla
en su artículo “A comparative approach to the Torrens Title system” afirma el “Torrens
Title cumple con el criterio de eficiencia de Kaldor-Hicks porque maximiza la riqueza
agregada. También corrige los problemas éticos derivado del intercambio involuntario
porque aquellos que se benefician de la reducción en los costos de transacción
contribuyen al fondo de garantía como parte de sus tarifas de registro” 6. Los ahorros
totales en costos de transacción no son contrarrestado por pagos del fondo de garantía
gracias al control de títulos, lo que significa que llegamos a un punto no diferente de la
optimización de Pareto en que muchos ganan y nadie pierde (al menos desde un punto
de vista económico si aceptamos equivalencia entre título de propiedad y compensación
por pérdida.7

El “title insurance” o seguro de título surge en el mercado no regulado de EE. UU.,

como parte de la debilidad del sistema inmobiliario norteamericano que es inseguro y
2
JL Hanson, A Dictionary of Economics and Commerce (5th ed, 1977). El esquema a menudo se llama el
"Fondo de Garantía", incluso en jurisdicciones donde el fondo separado ha sido transferido a Ingresos
Consolidados y los reclamos se pagan allí. En el lenguaje de los seguros, "garantía" se refiere
estrictamente a la cobertura contra eventos que seguramente ocurrirán en algún momento desconocido
(por ejemplo, la muerte de una persona), mientras que el "seguro" se refiere a la cobertura contra
eventualidades que nunca pueden ocurrir. Sin embargo, los dos términos a menudo se usan
indistintamente. {Consultado 02 de abril de 2020}. Disponible en: https://www.abebooks.com/book-
search/kw/a-dictionary-of-economics-and-commerce-j-l-hanson/
3
 Dado que la nomenclatura del registro de títulos de propiedad y el funcionario a cargo varía de una
jurisdicción a otra, el autor utiliza los términos "registro" y "registrador" en un sentido genérico
4
O'CONNOR, pamela. Doble indemnización: “seguro de título y el sistema de Torrens”. {Consultado 02
de abril 2020}. Disponible en: http://www5.austlii.edu.au/au/journals/QUTLawJJl/2003/9.html
5
DJ Whalan, The Torrens System in Australia (1982) 346. {Consultado 02 de abril de 2020}. Disponible
en: https://www.lawreform.justice.nsw.gov.au/Documents/Publications/Other-Publications/Issues-
Papers/IP06.pdf
6
Torrens noted that ‘for this purpose a fund is created by a contribution of ½ d in the pound sterling,
levied upon the value of land when first brought under the system, and upon the value of land transmitted
by will, or upon the intestacy of a registered proprietor’: Torrens, above n 36, p 22. See also, s 134 of the
Real Property Act 1900 (NSW); s 201 of the Real Property Act 1886 (SA); s 169E of the Land Titles Act
1980 (Tas) and s 107 of the Transfer of Land Act 1958 (Vic). {Consultado 02 de abril de 2020}.
Disponible: file:///C:/Users/Usuario/Downloads/A_comparative_approach_to_the_Torrens_Ti.pdf
7
ARRIETA SEVILLA, Luis Javier. A comparative approach to the Torrens Title system. Disponible en:
file:///C:/Users/Usuario/Downloads/A_comparative_approach_to_the_Torrens_Ti.pdf Consultado 02 de
Abril 2020

2
lento en la constitución y transmisión de derechos reales de propiedad y que no cuenta
con un control jurídico previo cómo sucede con la intervención calificadora de la
legalidad, primero del notario y luego del registrador. 8 En relación a este punto, José
Manuel Palli9 afirma el “title insurance” es la respuesta que la sociedad y la economía
de los Estados Unidos de América encontró para la precariedad, ineficiencia y
diversidad de sus sistemas de registro de la propiedad inmueble. Problemas que, durante
la segunda mitad del siglo XIX, comenzaron a traducirse en términos de inseguridad
jurídica. Las compañías de “title insurance”, luego de invertir ingentes recursos en pos
de la sistematización y uniformidad registral que hoy controlan a través de sus “title
plants” o bases de información, aportaron un elemento clave para la consolidación de un
mercado nacional en bienes raíces, apoyado en mecanismos de financiamiento
inmobiliario sin paralelos en otras sociedades.
En relación a la indemnización del fondo de garantía del Torrens title a menudo se
critica como inadecuado, tanto en términos de cuántica (la compensación es a menudo
mínima) y la importancia (podría decirse que la tierra es insustituible) también suele
haber inconvenientes y retrasos sustanciales. En muchas circunstancias, las partes que
sufren pérdidas eligen demandar a sus abogados10. Esto mismo sucede con el “title
insurance” que no resuelve el problema de las personas afectadas en la titulación,
limitándose a darle al beneficiario de la póliza una indemnización en dinero, en caso de
una pérdida total o disminución de sus derechos sobre el inmueble, sin ser capaz de
mantenerlo como titular del mismo.11
Existen similitudes funcionales entre un título garantizado por el Estado respaldado por
un fondo de indemnización legal y una representación del título respaldado por una
póliza de seguro12. Tanto el “title insurance” como el fondo de garantía del title Torrens
tienen como principal objetivo la satisfacción o compensación de la persona afectada
por la deficiencia del sistema. Que en el sistema Torrens exista un fondo de garantías
para indemnizar a posibles afectados y que en EE.UU. para comprar un inmueble es
indispensable la póliza de seguro es una clara demostración de que el fraude es posible
en cualquier sistema por muy perfecto o maduro que sea.

8
Ya que el documento no es objeto de calificación y existe en el mercado un tráfico de títulos viciados,
dada la ineficacia de los archivos inmobiliarios (Land registry), Vid. VAZQUEZ BOTE, RDN, 92 (1976),
op. cit., pág. 258.
9
PALLI, José Manuel. EL “TITLE INSURANCE” EN LOS ESTADOS UNIDOS”. {Consultado 02 de
abril de 2020}. Disponible en:
file:///C:/Users/Usuario/Documents/El_title_insurance_en_los_Estados_Unidos%20(1).pdf.
10
Independent Research on Asian Culture, History, Heritage and Cultural preservation with particular
focus on the History of Boracay Island, Philippines, Asia, its Ati, the original settlers, land owners,
caretakers and its discovery to the outside world. {Consultado 02 de abril de 2020}. Disponible en:
https://www.academia.edu/1524307/07_Torrens
11
PALLI, José Manuel. Ob, cit., pág. 5
12
O'CONNOR, pamela. Doble indemnización: “seguro de título y el sistema de Torrens”. {Consultado 02
de abril 2020}. Disponible en: http://www5.austlii.edu.au/au/journals/QUTLawJJl/2003/9.html

3
2. CONCEPTO DEL TITLE INSURANCE O SEGURO DE TITULO
Benito Arruñada en su artículo “El seguro de títulos de propiedad” define el “Title
insurance” “como un contrato por el cual una entidad aseguradora se compromete a
indemnizar al titular de un derecho real en caso de que el título asegurado se demuestre
defectuoso y a asumir, en su caso, la defensa jurídica de dicho título”. Este tipo de
seguro tiende a surgir en aquellas jurisdicciones en las que se dan dos condiciones. Por
un lado, el sistema legal exige publicidad de las transacciones sobre derechos reales, por
lo cual es posible conocer los títulos que acreditan los derechos y las cargas que gravan
la propiedad, mediante el acceso a un registro público 13. Sin embargo, por otro lado, la
calidad de los derechos, así evidenciados, es incierta. Los adquirentes de inmuebles y,
sobre todo, los acreedores que prestan con garantía hipotecaria, suelen demandar este
seguro para cubrirse de forma más efectiva contra los defectos y cargas que puedan
padecer los títulos14.
2.1 Origen y evolución del title insurance o seguro de títulos
José Manuel Palli nos informa que “los orígenes del title insurance se encuentran (como
tantos otros logros del Derecho Anglosajón) en una sentencia de un tribunal en el
Estado de Pensilvania –Watson vs Muirhead, 1868- que estableció la necesidad de
comprobar la negligencia de un “conveyancer”- profesional afín al notario o escribano
del Derecho Civil, pero sin la calidad del funcionario público- antes de declararlo
patrimonialmente responsable por los errores que hubiere cometido en la evaluación de
un título de propiedad”. Estos funcionarios, que se encargaban no solo de examinar el
tracto sucesivo de un bien inmueble destinado a una transacción, sino también de
redactar los documentos por medio de los cuales dicha transacción se implementaba, era
un engranaje muy importante del mercado inmobiliario.15 El peso de la nueva carga
probatoria sobres quienes necesitaban apoyarse en la labor de los “conveyancer” y la
necesidad de respaldar el trabajo de dichos profesionales son factores determinantes en
la génesis de este producto que hoy conocemos como “title insurance”. El beneficiario
de una póliza de “title insurance” no tiene que probar otra cosa más que la existencia de
su relación contractual con la compañía aseguradora- en los términos establecidos por la
póliza- y el daño o perdida (“actual loss”) efectivamente sufrido16.
La primera compañía de “title insurance” se estableció, también en Pensilvania, en
1876. Durante las últimas dos décadas del siglo XIX, los Estados del oeste,
específicamente California, donde los problemas y litigios en torno a la titulación de
inmuebles eran legendarios, acogieron con entusiasmo el nuevo producto. Aun cuando
el sistema Torrens tuvo su cuarto de hora en los Estados Unidos a comienzos del siglo
13
ARRUNADA, Benito. El seguro de títulos de propiedad. {Consultado 02 de abril de 2020}. Disponible
en: http://www.arrunada.org/files/research/ARRUNADA_2004_RCDI_Seguro_de_t
%C3%ADtulos_de_propiedad.pdf. Pág.3
14
ARRUNADA, Benito. ob, cit., pág. 3
15
ob. PALLI, José Manuel. EL “TITLE INSURANCE” EN LOS ESTADOS UNIDOS. {Consultado 02
de abril de 2020}. Disponible en:
file:///C:/Users/Usuario/Documents/El_title_insurance_en_los_Estados_Unidos%20(1).pdf
16
PALLI, José Manuel. ob, cit., pág. 2

4
XX, más de veinte Estados lo adoptaron, la importancia comercial de “title insurance”
para la economía quedo establecida al comprobarse su función homogeneizante para el
crecimiento del mercado nacional en materia de créditos hipotecarios para la vivienda.
Cuando el Gobierno Federal decide implementar programas de apoyo al financiamiento
de la vivienda, el “title insurance” comienza a proyectarse nacionalmente, al ser
percibido como un requisito indispensable de todo acreedor hipotecario. 17 La función
homogeneizante o estandarizante del “title insurance” contribuye a la capitalización del
mercado hipotecario, permitiendo el desarrollo de un mercado secundario de hipotecas y
la consiguiente bursatilización de las mismas18.
Las últimas dos décadas del siglo pasado fueron testigo de un acelerado proceso de
concentración o consolidación en la industria del “title insurance”. En la actualidad,
cuatro compañías –First American, Landamerica, Fidelity (que hace menos de dos años
absorbió a Chicago Title) y Stewart- controlan más del ochenta por ciento del mercado
en los Estados Unidos.19
Lay de Modernización de Servicios Financieros de 1999 (“Financial Services
Modernization Act”), virtualmente derogo la Ley Glass- Steagall de 1933 que durante
años restringió la participación de los bancos de los Estados Unidos en actividades que
el gobierno consideraba excesivamente riesgosas, abriendo la puerta a importantes
cambios en la industria del “title insurance”. 20 Esta nueva ley permite al sector que
constituye la principal fuente de negocios de las compañías de “title insurance” –las
entidades dedicadas a la originación de préstamos hipotecarios- incursionar en el campo
de los seguros, incluido el “title insurance”. 21 Esta nueva situación, todavía en su
primera fase de desarrollo, ha puesto bajo enorme presión a la industria del “title
insurance”, que se ha visto en la necesidad de re-inventarse y diversificarse, e incluso ha
llevado a las cuatro compañías líderes en el mercado a explorar la posibilidad de
proyectarse internacionalmente.22
En cuanto a su evolución, Pamela O’ Connor23 afirma, “el seguro de título se originó
como un contrato de indemnización que cubre a la persona asegurada contra pérdidas o
daños que surjan de defectos o gravámenes de título existentes que no sean aquellos
específicamente excluidos.”24 Esta comprensión convencional del seguro de título ya no
es adecuada, ya que la naturaleza del producto se ha ampliado en los últimos años. La
dirección de su evolución lo ha hecho más atractivo para las personas que trabajan en el
Sistema Torrens. El primer cambio es que la indemnización ahora comúnmente se
extiende más allá de las pérdidas debido a defectos de título y gravámenes, asegurando
17
Ibídem
18
Ibídem.
19
Ibídem.
20
Ibídem
21
Ibídem
22
Ibídem.
23
O'CONNOR, pamela. Doble indemnización: “seguro de título y el sistema de Torrens”. {Consultado 02
de abril de 2020}. Disponible en: http://www5.austlii.edu.au/au/journals/QUTLawJJl/2003/9.html
24
G Morgan, “Seguro de título: su relevancia para los prestamistas” en P Jackson y DC Wilde
(eds), Contemporary Property Law (1999) 168, 169 {Consultado: el 02 de abril de 2020} Disponible en:
http://www5.austlii.edu.au/au/journals/QUTLawJJl/2003/9.html

5
contra riesgos que afectan el uso y el disfrute de la tierra por parte del asegurado. 25 Por
ejemplo, la póliza del propietario cubre los siguientes riesgos: que el asegurado carece
de un derecho legal de acceso a la tierra, 26 que el asegurado está obligado a eliminar un
edificio ilegalmente construido o invasivo (que no sea un muro fronterizo o valla), y que
el uso del terreno por parte del asegurado se evita o perjudica porque contraviene una
ley de zonificación o una concesión, excepción o reserva registrada en el título. 27 Es
poco probable que estos riesgos atraigan compensación bajo los estatutos de Torrens.

La segunda extensión de la naturaleza del seguro de título es que la indemnización ya

no se limita a las pérdidas derivadas de defectos, gravámenes y otros riesgos existentes
en la fecha de la póliza (es decir, la fecha de liquidación del
contrato)28. Tradicionalmente, los aseguradores de títulos cubrían solo los riesgos
previos a la adquisición que surgen de eventos que ocurrieron antes de la fecha de la
póliza.29 “El riesgo de pérdidas derivadas de la liquidación posterior solo podría cubrirse
mediante un endoso especial. La extensión de la indemnización a los riesgos posteriores
a la adquisición es un desarrollo reciente en el seguro de título”. Fue pionero de First
American en los EE. UU. En 1997, y rápidamente fue adoptado por otras aseguradoras
de títulos.30 Dado que las aseguradoras de títulos no pueden evitar los riesgos que surjan
después de la fecha de la póliza, el seguro para estos riesgos se proporciona por
accidente.31

La extensión de la indemnización para cubrir los riesgos posteriores a la adquisición

hace que el seguro de título sea más atractivo para los titulares de títulos de Torrens, ya
que la aceptación judicial del principio de inviabilidad inmediata32 ha reducido su
seguridad en el período posterior al registro. Según la regla anterior de inviabilidad
diferida, los propietarios registrados privados de su interés por el registro de un
instrumento falsificado o nulo tenían derecho a ser restaurados en el registro. 33 Este
derecho estaba sujeto solo a los derechos de cualquier tercero que había adquirido un
interés posterior en confiar en el registro no corregido y había registrado el interés sin

25
O’CONNOR, pamela. ob, cit. Pág. 4
26
Es cierto que este es un problema raro en Australia debido a la legislación que regula el registro de los
planes de subdivisión. Zucker cita a Batey v Gifford (1998) ANZ Conv R 330 como un ejemplo de tal
problema que resulta en un litigio: Zucker,
27
Política de protección de propiedad de vivienda 0601 de 2001, cláusula 1.5 (k), (n), (r), (l).
28
O’CONNOR, pamela. ob, cit. Pág. 4
29
JP Rieger, “Evolution to Revolution: Enhanced Title Insurance Protection” (2001) 34 Maryland Bar
Journal 25 , 25; Morgan. {Consultado 02 de abril de 2020}. Disponible en:
http://www5.austlii.edu.au/au/journals/QUTLawJJl/2003/9.html
30
Ibidem
31
ARRUNADA, Benito. (de próxima publicación en (2002) 27 The Geneva Papers on Risk y seguros:
problemas y práctica 582-601. Departamento de Economía y Administración, Universitat Pompeu Fabra,
Barcelona, España, Documento de trabajo 565, (copia en el archivo del autor) [12]). {Consultado 02 de
abril de 2020}. Disponible en: < http://www.econ.upf.es/~arrunada/eng/ >
32
En Breskvar v Wall (1971) 126 CLR 376, el Tribunal Superior de Australia siguió al Consejo Privado
en Frazer v Walker [1967] 1 AC 569, adoptando el principio de que una persona que toma y registra un
instrumento falsificado sin ser parte al fraude gana un título inviable inmediatamente después del registro.
33
O’ CONNOR, pamela. ob, cit. Pág. 4

6
fraude.34 El cambio doctrinal mejora la seguridad de los compradores, al tiempo que
aumenta los riesgos de que los propietarios puedan verse privados de sus títulos después
del registro a través del acto ilícito de otro. 35 En efecto, traslada los riesgos de la etapa
previa a la adquisición a la etapa posterior a la adquisición.
2.2 Cobertura del “title insurance”
La póliza del propietario asegura contra pérdidas reales resultantes de los riesgos
cubiertos de hasta el 200% del precio de compra de la tierra (para permitir la
revalorización del capital durante el período de propiedad).36 La política del prestamista
indemniza al prestamista contra la pérdida real de hasta el 125% de la suma principal
garantizada bajo la hipoteca asegurada.37Además, según ambas pólizas, el asegurador se
compromete a cubrir los costos, honorarios legales y gastos en los que incurre para
defender el título del asegurado.38 Los costos incurridos por el asegurador para defender
el título del asegurado no reducen el monto de la indemnización por pérdida pagadera
bajo la póliza.39

La aseguradora en efecto garantiza que el título del asegurado es como se establece en

la póliza, y se compromete a defender ese título contra reclamos adversos basados en un
riesgo asegurado.40 Si bien el contrato es de indemnización, el asegurador puede, a su
discreción, resolver un reclamo eliminando un gravamen o defecto del título y
restablecer el título del asegurado a lo establecido en la póliza. 41 Zucker dice que su
compañía generalmente intenta rectificar los problemas de títulos. Si no puede hacerlo,
compensa al asegurado. 42

3. CONCEPTO DEL FONDO DE GARANTÍAS DEL TITLE TORRENS

34
Gibbs v Messer [1891] AC 248 ; Clements v Ellis [1934] HCA 18 ; (1934) 51 CLR 217
35
W Taylor, 'Scotching Frazer v Walker' (1970) 44 Australian Law Journal 248 , 251-53;  D Baird y T
Jackson, 'Información, certeza y transferencia de propiedad' (1984) 13 Journal of Legal Studies 299 ,
300; TJ Miceli, Economía de la Ley (1997) 127. {Consultado: 03 de abril de 2020}. Disponible en:
https://www.studocu.com/en-au/document/university-of-tasmania/property-law/lecture-notes/the-
indefeasibility-dispute/1129352/view.
36
O'CONNOR, pamela, ob, cit. pág. 5
37
Ibídem
38
Ibídem
39
Ibídem
40
Ibídem
41
Ibídem
42
Ibídem

7
El Sistema Torrens promete seguridad legal a los propietarios registrados y seguridad
económica a aquellos cuyos derechos de propiedad se suprimen por las reglas del
sistema.43 La seguridad legal significa la exigibilidad de un interés como un
derecho real contra otros, y la seguridad económica significa que el titular de un interés
será compensado por su pérdida. 44

Para promover la facilidad de transacción, el sistema revierte algunas de las reglas de

propiedad del traspaso de la ley general. En ausencia de fraude, un comprador por valor
(y, en algunas jurisdicciones, un cesionario gratuito)45 obtiene al registrarse un título que
no puede ser impugnado porque el título del vendedor era defectuoso o por la
transmisión del vendedor para el comprador no era válido por ningún motivo.46

El fondo de garantía de Torrens es un estatuto que establece un esquema de

compensación diseñado para compensar a personas que, por causas ajenas a su
voluntad, sufren pérdidas o daños como resultado de la operación de la Real Ley de
Propiedad de 1900 (RPA)47. El fondo consiste en dinero recaudado por un gravamen de
dos dólares sobre ciertas clases de instrumentos durante un período establecido por la
regulación más intereses que se acumulan sobre el dinero en el fondo.48 La última
recaudación se aumentó durante el período comprendido entre el 26 de abril de 1984 y
el 31 de diciembre de 1988 sobre transferencias, arrendamientos y cesión de
arrendamientos e hipotecas y la descarga de hipotecas.49
3.1 Cobertura del fondo de garantía del title Torrens
En Australia del Sur, las disposiciones del Fondo de Garantía están contenidas en la
Parte 18 de la Ley de Bienes Raíces de 1886. La Sección 201 establece el Fondo. Las
secciones restantes se ocupan de los criterios que determinan si la compensación será
pagadera y el procedimiento a seguir antes de que un reclamo sea admitido y
pagado. En términos generales, las circunstancias en las que el Fondo puede ser
considerado responsable de una compensación caen dentro de las siguientes categorías:
43
Ibídem Pág. 8
44
ARRUNADA, Benito. “Una vista del costo de transacción del seguro de título y su papel en diferentes
sistemas legales” Departamento de Economía y Administración, Universitat Pompeu Fabra, Barcelona,
España, Documento de trabajo 565. {Consultado: 03 de abril de 2020}. Disponible en:
http://www.econ.upf.es/~arrunada/eng/ 
45
En Queensland y el Territorio del Norte, esto se expresa en la legislación: Land Titles Act 1984 (Qld) s
180; Land Title Act 2000 (NT) s 183. En Australia Occidental y Nueva Gales del Sur, la norma es de
origen judicial: Conlan v Registrar of Titles [2001] WASC 201 ; (2001) 24 WAR 299 ; Bogdanovich v
Koteff (1988) 12 NSWLR 472. Sin embargo, desde 2000, los transferidos gratuitos en NSW ya no están
protegidos contra los procedimientos de recuperación o posesión de tierras si su otorgante se registró por
fraude: Real Property Act  1900 (NSW), s 118 (1) (re).
46
 La última proposición es verdadera solo en jurisdicciones donde el poder judicial ha aceptado el
principio de inviabilidad inmediata
47
OFFICE OF THE REGISTRAR GENERAL. “Torrens assurance fund.” Disponible en:
https://www.registrargeneral.nsw.gov.au/__data/assets/pdf_file/0009/320400/TAF-Information-Sheet.pdf
{Consultado: 04 de abril de 2020}
48
GOVERNMENT OF SOUTH AUSTRALIA. “Propiedad y gestión de tierras”. “Disponible en:
https://www.dpti.sa.gov.au/land/org/safe_title/assurance_fund_claims {Consultado: el 04 de abril de
2020}
49
GOVERNMENT OF SOUTH AUSTRALIA. ob. cit. “Propiedad y gestión de tierras”. Pág. 1

8
 1. Pérdida como consecuencia de fraude;
2. Pérdida por traer tierra bajo el sistema de Torrens;
3. Pérdida por el registro de cualquier otra persona como propietario;
4. Pérdida como consecuencia de cualquier error, omisión, error, fechoría o
descripción errónea en el Libro de Registro
5. Pérdida de documentos en la Oficina de Títulos de Tierras.50

El Secretario General ha delegado la titulación y funciones de registro a un operador

autorizado. Por lo tanto, cualquier pérdida o daño sufrido como resultado de un acto u
omisión del operador autorizado puede ser hecho contra el Fondo.51

El esquema de la Ley es que los procedimientos deben tomarse primero contra la

persona cuya acción condujo a la pérdida (por ejemplo, la persona que adquirió el título
de la tierra a través de un acto fraudulento). 52 Si esa persona está muerta, o se ha
declarado en bancarrota, o no puede ser encontrada, o por cualquier otra razón no se
puede recuperar completamente la compensación de ellos, entonces se puede iniciar un
proceso contra el Registrador General por el pago del monto del Fondo de
Garantía.53 Una solicitud de compensación del Fondo debe presentarse dentro de los seis
años a partir del momento en que se realizó la acción u omisión. 54 En algunos casos, es
posible que el monto de la compensación pagadera del Fondo se reduzca si la pérdida o
daño del solicitante es atribuible total o parcialmente a la negligencia de ese
solicitante.55
3.2 Circunstancias donde la compensación no se pagará por una pérdida. 
En la medida en que56:

Su propia conducta contribuyó a la pérdida;

La pérdida fue causada por un abogado con licencia transportista, agente de
bienes raíces o de información;
No ha logrado mitigar la pérdida;
La pérdida fue compensada por un beneficio;

Si la pérdida surge de57:

un error o error de cálculo en la medición de tierra;

un abuso de confianza por parte de un propietario registrado;
50
OFFICE OF THE REGISTRAR GENERAl. ob, cit. {Consultado: el 04 de abril de 2020}. Disponible:
https://translate.google.com/translate?
hl=es&sl=en&u=https://www.dpti.sa.gov.au/land/org/safe_title/assurance_fund_claims&prev=search
51
ibídem
52
GOVERNMENT OF SOUTH AUSTRALIA. ob. cit. “Torrens assurance fund.” Pág. 1
53
ibídem.
54
ibídem
55
ibídem
56
OFFICE OF THE REGISTRAR GENERAL. ob, cit. “Torrens assurance fund.” Pág. 1
57
Ibíd.

9
 La inclusión de la misma tierra en dos o más subsidios;
La grabación o la falta de grabación del título nativo;
Un error en un plan de arrendamiento forestal;
La falla de un acreedor hipotecario para confirmar la identidad de un acreedor
hipotecario;
La grabación o eliminación de un Registrador General consideración;
un abogado ejecutando un instrumento que son no autorizado para ejecutar;
una servidumbre que no está registrada en el Registro (excepto donde haya un
error por parte del Registrador General);
El ejercicio indebido de un poder de venta;
La ejecución de un documento por una corporación; o
La disposición del Registrador General de información suministrada en
un Aviso de venta.

4. VENTAJAS DEL TITLE INSURANCE FRENTE AL FONDO DE

GARANTÍAS DEL TITLE TORRENS.
En cuanto a los reclamos. Una ventaja importante del seguro de título es que
ofrece una mejor aplicación de las reclamaciones. 58 El asegurado tiene derecho
al pago de la indemnización sin necesidad de entablar una acción legal contra el
asegurador o cualquier otra persona que causó la pérdida.

Los estatutos de Torrens varían considerablemente en sus disposiciones para la

ejecución de recursos. En cuatro jurisdicciones, la indemnización de Torrens todavía
funciona como un fondo de último recurso. 59 En Australia del Sur, Australia Occidental,
Tasmania y el Territorio de la Capital Australiana, en la mayoría de los casos, los
reclamantes primero deben agotar sus recursos contra la persona responsable de la
pérdida o que se ha beneficiado del error. 60 Este requisito previo para un reclamo sobre
el fondo no se aplica si la presentación de una acción sería inútil o imposible por
razones tales como la muerte o la quiebra del acusado, o si el acusado deja de ser
responsable de indemnizar al demandante.61

Las dificultades causadas por el modelo de indemnización de 'último recurso' son bien
conocidas.62 Las disposiciones que crean recursos contra terceros son tan complejas que,
en algunos casos, los demandantes han tenido dificultades para identificar a la persona
adecuada para demandar y el recurso correcto para perseguir.63 El requisito de demandar
58
O'CONNOR, pamela, ob, cit. pág.22
59
ibídem.
60
ibídem
61
ibídem
62
ibídem
63
Comisión de Reforma Legislativa de Nueva Gales del Sur, Informe nº 76, párrafos 3.8, 3.31, 2.40. Los
casos discutidos son Registrar of Titles (WA) v Franzon [1975] HCA 41 ; (1975) 132 CLR 611 ; Armor v
Penrith Projects Pty Ltd [1979] 1 NSWLR 98 , Mayer v Coe (1968) 88 WN (Pt 1) (NSW) 549. La Sra.
Mayer sufrió una pérdida cuando su abogado registró un instrumento hipotecario falsificado contra su
título antes de fugarse. La acción de la Sra. Mayer contra el Secretario General en virtud del art. 126
(1) de la Ley de Bienes Raíces 1900 (NSW) fracasó, aunque el Secretario General sugirió a la Comisión

10
a otros acusados, incluso cuando las posibilidades de obtener y hacer cumplir un juicio
son remotas,64 retrasa la eventual recuperación del fondo e infla la pérdida. El plazo de
prescripción para entablar una acción contra el Fondo puede expirar mientras los
demandantes persiguen en vano el litigio contra "la persona principalmente
responsable".65 Los costos incurridos para obtener una sentencia e intentar ejecutarla
contra un "infractor", generalmente no son recuperables del fondo. 66 En algunos casos,
un reclamo contra el fondo requiere que se haga un reclamo comenzando acciones
judiciales contra el Estado, el Territorio o el registrador como acusado nominal. 67 Los
procedimientos pueden ser defendidos de manera contenciosa, con el registrador
alegando todas las defensas disponibles.68  Los tribunales han tendido a interpretar las
disposiciones de indemnización de manera estricta contra los demandantes y se han
mostrado reacios a atribuir responsabilidad al registrador por errores.69

El requisito de iniciar un reclamo por acción judicial se ha relajado en todas las

jurisdicciones, excepto el Territorio de la Capital Australiana. 70 Todos los demás
estatutos ahora estipulan que, cuando un reclamo se encuentra contra el Estado, el
Territorio o el registrador, el reclamo se puede hacer administrativamente sin la
necesidad de que el reclamante presente una demanda ante el tribunal.71 Los

que ella podría haber tenido éxito contra él bajos 127. La Sra. Mayer parece haber soportado su pérdida
sin haber recibido nunca una indemnización: ibíd. párr. 2.40. {Consultado: 04 de abril de 2020}.
Disponible en: http://eresources.hcourt.gov.au/browse?facets=name&col=1&srch-term=&page=2796.
64
Véase, por ejemplo, el caso del Registrador General v Harris (1998) 45 NSWLR 404 , donde el
Registrador General de Nueva Gales del Sur se opuso a un reclamo contra el fondo alegando que el
demandante debía demandar al infractor, a pesar de que este último no pudo pagar sus deudas. El
Registrador argumentó infructuosamente que el infractor no era "insolvente" a los efectos de la Ley, a
menos que en realidad hubiera sido declarado en quiebra. {Consultado 05 de abril de 2020}.Disponible
en: http://eresources.hcourt.gov.au/browse?col=1.
65
Esto ocurrió en Breskvar v White [1978] Qd R 187 ; Beardsley v Registrador de títulos [1992] Qd
Conv R 54-440; McCrimmon. {Consultado: 05 de abril de 2020}. Disponible en:
https://www.queenslandjudgments.com.au/queensland-reports/browse-by-casename?page=9&per-
page=100
66
Robinson contra Secretario General (1982) 2 BPR 9634; (1983) NSW Conv R 55-138 ; Allen v
Grangrove Pty Ltd [1993] 2 Qd R. {Consultado: 05 de abril de 2020}. Disponible en:
https://www.queenslandjudgments.com.au/queensland-reports/browse-by-casename?
case=a&page=2&per-page=100
67
Ley de títulos de tierras de  1925 (ACT), arts. 143 , 154 (1), (2); Ley de bienes inmuebles
de  1900 (NSW), s 132 (1) , sujeto a s 131.
68
 Di Castri dice que el propósito de exigir que se inicien reclamos mediante procedimientos contra el
registrador es permitir que el registrador levante todas las defensas disponibles para proteger el fondo: Di
Castri.
69
Comisión de Reforma Legislativa de Nueva Gales del Sur, Informe nº 76, párr. 2.55-2.56; Sackville y
Neave, [6.3.121]. Hay algunos indicios recientes de que los tribunales pueden estar más dispuestos a dar a
las disposiciones de indemnización una interpretación beneficiosa consistente con su propósito corrector:
ver, por ejemplo, el Secretario General v Harris (1998) 45 NSWLR 404 , párrafo 7, donde Mason P
comentó que ' [l] el tema de s 126 claramente lo califica para una interpretación beneficiosa, por mucho
que la triste historia de los intentos de hacer reclamos sobre el Fondo sugiere lo contrario. No veo ninguna
razón por la cual las afirmaciones se vean frustradas por una interpretación mezquina. Ver
también Registrador de títulos v Fairless [1997] 1 VR 404 , donde el Tribunal de Apelaciones de Victoria
interpretó de manera limitada la exclusión basada en fallas en s 110 (3) de la Ley de Transferencia de
Tierras de  1958 (Vic).
70
O'CONNOR, pamela, ob, cit. pág.22
71
ibídem

11
procedimientos judiciales seguirán siendo necesarios si el registrador no resuelve el
reclamo. En Nueva Gales del Sur, el poder del Registrador General para resolver las
reclamaciones administrativamente está limitado en cuanto a la cantidad de
compensación que puede otorgar.72

Las aseguradoras de títulos soportan las pérdidas causadas por el propio

descuido del asegurado. El seguro de título indemniza a un propietario o
prestamista asegurado sin culpa, y la negligencia contributiva generalmente no
reduce el derecho.73 El fondo de garantía no compensa aquellos títulos que se
pierden por negligencia del propietario. Según la política del propietario, el
asegurado está cubierto por el riesgo, posterior al registro, de que “alguien más
afirma tener un interés o gravamen, cargo o gravamen sobre el título de la tierra
debido a un acto de falsificación o fraude”.74 La política del prestamista cubre a
los acreedores hipotecarios contra el riesgo de una falsificación posterior al
registro que “descarga, varía o afecta negativamente” la hipoteca, o hace que
pierda prioridad a otro gravamen, cargo o gravamen. 75

Las políticas estándar no imponen condiciones a los propietarios o prestamistas con

respecto a la custodia de los certificados de título o documentos de identidad. La única
exclusión estándar relevante es para los riesgos que el asegurado crea, permite o acepta
en cualquier momento. 76 El comentario de la aseguradora a la política del prestamista
indica que esto se refiere a un acto intencional del asegurado que causa una pérdida,
como cuando un prestamista presta dinero a una persona, sabiendo que la persona tiene
una discapacidad intelectual y luego la hipoteca se reserva en ese terreno.77

El title insurance o “seguro de título” proporciona cobertura para los

riesgos de títulos que ocurren antes del registro o mejor dicho en la “brecha
del registro”. El Sistema Torrens no garantiza la validez o la prioridad de los
intereses en tierras registradas hasta que se registren, ni compensa a sus
propietarios por su pérdida.78 Como máximo, los estatutos otorgan una
indemnización a los titulares de intereses no registrados que sufren pérdidas
como resultado de ciertos errores de registro, como un error u omisión en un
72
Hasta $ 100,000 u otra cantidad prescrita, a menos que el Ministro determine una cantidad mayor con
respecto a un reclamo en particular: Real Property Act  1900 (NSW), s 131 (5).
73
MCCORMACK, 'Torrens and Recording: Land Title Assurance in the Computer
Age' 18 William Mitchell Law Review 61-129 , 81. {Consultado: 05 de abril de 2020}. Disponible en:
https://open.mitchellhamline.edu/cgi/viewcontent.cgi?article=2264&context=wmlr
74
Política de protección de propiedad de vivienda 0601, cl 1.6) (b).
75
Política de protección de préstamos residenciales RLPP 0300, cl 2.7 (a), (b)
76
Ibíd. Cl. 3.2 (a); Política de protección de propiedad de vivienda 0601, cl 2.2 (a)
77
First American Title Insurance Company of Australia, The Residential Loan Protection Policy
Commentary and Explanatory Information (2001) (copia en el archivo del autor), párrafo 3.2. (a).
{Consultado: 05 de abril de 2020}. Disponible en: https://www.firsttitle.com.au/landings/lenders
78
Comisión de Reforma Legislativa de Nueva Gales del Sur, documento de debate nº 19 y Comisión de
Reforma Legislativa de Victoria, documento de debate nº 16, párr. 38; Comisión de Reforma Legislativa
de Nueva Gales del Sur, Issues Paper No 6, párrafo 6.6. El estatuto victoriano reconoce que una pérdida
o privación compensable puede ocurrir a través de un pago o consideración dada a otra persona en la fe de
una inscripción en el Registro: Ley de Transferencia de Tierras 1958 s 110 (1) (d)

12
 certificado de búsqueda u omisión para registrar una advertencia. Los estatutos
también proporcionan, a través de la instalación de advertencia, un medio por el
cual los propietarios de intereses no registrados pueden recibir una alerta
temprana de una solicitud para registrar un interés adverso y disputar su
prioridad. La presentación u omisión de una advertencia no es per
se determinante de prioridad entre intereses no registrados 79, aunque un interés
protegido por advertencia generalmente se asegura de retener su prioridad por
primera vez sobre un interés posterior80. 

La protección inadecuada para los compradores en la 'brecha de registro' entre la

adquisición de una participación y el registro es uno de los principales problemas que
enfrenta el sistema Torrens. Durante este receso, se aplican las reglas de prioridad de la
ley general, y pueden conducir a la pérdida o aplazamiento de los intereses del
comprador.81Las reglas son inciertas en su aplicación, y esto fomenta los
litigios82.Australia tiene una alta incidencia de disputas prioritarias entre los titulares de
intereses no registrados en tierras registradas, en comparación con Inglaterra, donde
estos casos rara vez se informan.83

Pamela O’ Connor afirma “la política del propietario proporciona cobertura para los
siguientes riesgos de títulos que ocurren antes del registro”:84

 Alguien presenta una transacción después del acuerdo que evita que se registre
su interés en la tierra.
 Alguien más posee un interés en la Tierra o tiene una servidumbre o derecho de
paso que afecta el título de propiedad de la Tierra.

79
J & JH Just (Holdings) Pty Ltd v. Bank of New South Wales [1971] HCA 57 ; (1971) 125 CLR 546 ,
554 (Barwick CJ); Jacobs v Platt Nominees Pty Ltd [1990] VicRp 14 ; [1990] VR 146 ; P Stubbs,
'Prioridades equitativas y la falta de advertencia' (1989) 6 Auckland University Law Review  199 ; TD
Castle, 'Advertencias y prioridades: el "mero fracaso de advertencia" (1994) 68 Australian Law
Journal 143. {Consultado: 05 de abril de 2020}. Disponible en:
http://www5.austlii.edu.au/au/journals/MelbULawRw/1971/9.html y en
https://victorianreports.com.au/judgment/view/1990-VR-146
80
A Bradbrook, S McCallum y A Moore, Australiano Ley de bienes inmuebles (3ª ed., 2002) [4.104] -
[4.112]. Si esto es sobre la base de que el adquirente posterior tiene "aviso": Moffett v Dillon [1999]
VSCA 32 ; [1999] 2 VR 480 (Brooking JA, Buchanan JA concurriendo), o porque la presentación de una
advertencia neutraliza cualquier 'conducta de aplazamiento' por parte del propietario por primera vez.
{Consulta: 05 de abril de 2020}. Disponible en: https://jade.io/article/70173
81
Ibíd. Las reglas de la ley general se modifican en Nueva Gales del Sur por la  Ley de Bienes
Raíces  1900 , s 43A.
82
Comisión Victoriana de Reforma Legislativa, Prioridades , Informe nº 22 (1989), párrafo 14
83
Australia. Ley de Registro de Tierras de 1925 Inglaterra y Gales tienen quizás una docena de decisiones
judiciales que adjudican disputas prioritarias entre intereses no registrados en virtud de la, aunque más del
80% de todas las parcelas de tierra están registradas: ver en general, K Gray y SF Gray,  Elementos de la
Ley de Tierras (3a ed., 2001) 9.29-9.30. {Consultado 05 abril de 2020}. Disponible en:
https://books.google.com.do/books?
id=DDSJ0sFeGQC&pg=PA345&lpg=PA345&dq=K+Gray+y+SF+Gray&source=bl&ots=MIrWfUYRg
X&sig=ACfU3U0DOO4kjxJlmveSsc18aRI3NTb3g&hl=es&sa=X&ved=2ahUKEwiW_ffg1tboAhVjRN
8KHUNmDmYQ6AEwBHoECAsQLg#v=onepage&q=K%20Gray%20y%20SF%20Gray&f=false
84
O'CONNOR, pamela, ob, cit. pág.9

13
  Otras personas tienen derechos sobre la Tierra que surgen de un contrato de
arrendamiento, contrato, opción, derecho de posesión u orden de acceso.
 Fraude, falsificación, coacción, incompetencia o incapacidad resultan en un
defecto en el título de la Tierra.
 Existe cualquier otro defecto que afecte el título de la Tierra.85

La póliza del prestamista cubre a los acreedores por riesgos en el período de

preinscripción, incluida la invalidez o imposibilidad de ejecución de la hipoteca
asegurada como un gravamen contra el título de la tierra, o la circunstancia de que un
gravamen, cargo o gravamen tenga prioridad sobre la hipoteca asegurada. 86 También
cubre contra pérdida debido a un defecto en el título de la tierra, o la falta de
comercialización del título. 87

Ninguno de estos riesgos para los compradores y prestamistas en el período de

preinscripción son indemnizados por el fondo de garantía de Torrens. Pamela O’
Connor afirma “es que el seguro de título puede mejorar sustancialmente la seguridad
económica para compradores y prestamistas al asegurarlos contra el riesgo de pérdida
de prioridad en la brecha de registro”. También puede aliviar un riesgo para el cual el
Sistema de Torrens no tiene respuesta, a saber, el riesgo de que un defecto legal (de un
tipo que se 'curaría' en el registro)88 haga que un interés no registrado sea nulo o
inaplicable.

El title insurance a través de la política del prestamista y del propietario

protege en los casos en donde "alguien más tenga un interés en la tierra o
tenga una servidumbre o un derecho de paso que afecte el título de la
tierra".

En todos los Estados de Australia un comprador de buena fe del sistema de Torrens está
expuesto al riesgo de estar sujeto a intereses cuya existencia no puede determinarse a
partir del registro o, en algunos casos, de cualquier otra fuente en el momento de la
compra.89En estos casos el fondo de garantía no compensa a la persona afectada.

La política del propietario en el title insurance asegura al propietario contra el riesgo de

que "alguien más tenga un interés en la tierra o tenga una servidumbre o un derecho de
paso que afecte el título de la tierra".90 También cubre el riesgo de que "otras personas
85
Política de protección de préstamos residenciales RLPP 0300, cl 1.5
86
O'CONNOR, pamela, ob, cit. pág.12
87
ibídem.
88
Esto incluye cualquier defecto que, según los principios generales de la ley, invalide el instrumento o la
transacción en sí, por ejemplo, incumplimiento de los requisitos legislativos, falsificación, ejecución por
un agente que exceda su autoridad, non est factum. Bajo la regla de inviabilidad inmediata, el registro no
puede ser rectificado contra un comprador por valor (o en algunas jurisdicciones, un voluntario) que
registra el instrumento sin complicidad en fraude.
89
Sackville & Neave's Property Law: Cases and Materials (6th ed, 1999). {Consultado: 05 de abril de
2020}. Disponible: https://catalogue.nla.gov.au/Record/2923197
90
 Home Ownership Protection Policy 0601, cl 1.5(d)

14
tengan derechos sobre la Tierra que surjan de un arrendamiento, contrato, opción,
derecho de posesión u orden de acceso".91 Estas disposiciones cubren a los compradores
por pérdidas derivadas de servidumbres no registradas, derechos de paso y tenencias
que existían antes del registro, siempre que su existencia no fuera realmente conocida
por el Asegurado en la fecha de liquidación o divulgada en el contrato para la compra de
la tierra. 92

Según O’ Connor “los prestamistas solo sufren pérdidas en razón de tales intereses si su
existencia hace que la propiedad no sea comercializable o disminuya su valor para que
el prestamista recupere en venta una cantidad menor que la suma asegurada”. En
consecuencia, la política del prestamista cubre los riesgos de que el título de propiedad
de la Tierra sea 'no comercializable' o que 'el uso de la Tierra para fines residenciales se
vea afectado o perjudicado negativamente porque contraviene. . . cualquier
servidumbre, derecho de paso, pacto, restricción, arrendamiento, concesión, excepción o
reserva que afecte el título de la Tierra '. 93 Los prestamistas también están cubiertos
contra pérdidas si 'mejoras en la Tierra. . . interferir, invadir o contravenir los términos
de una servidumbre o derecho de paso que afecta el título de la Tierra’.94

El title insurance cubre los riesgos en los casos de posesión adversa. En

varias jurisdicciones, el título del propietario registrado está sujeto a los
derechos de una persona en posesión adversa de la tierra. 95 Esto crea el riesgo
de que un comprador o prestamista pueda tomar un interés de un propietario
registrado cuyo título ha sido extinguido por posesión adversa bajo la Ley de
Limitación o que, en Tasmania, mantiene la confianza del poseedor adverso.96

El seguro de título está disponible para cubrir este riesgo. La política del prestamista
asegura al prestamista contra el riesgo de que haya tomado su cargo de alguien que no
sea el verdadero propietario de la tierra. 97 La póliza del propietario contiene una
disposición correspondiente que cubre al propietario contra el riesgo de que el
propietario de la propiedad o interés en la tierra sea diferente al Asegurado mencionado
en la póliza.98 Las reclamaciones de los propietarios a menudo se excluirán por su
conocimiento real del hecho de que una persona está en posesión adversa, aunque la
política no requiere que el asegurado haga ninguna investigación o inspección para
averiguar quién está ocupando la tierra.

91
Ibíd. cl 1.5 (h).
92
Ibíd. cl 2.2 (b) (c).
93
Residential Loan Protection Policy RLPP 0300 cl 2.3(a), (c).
94
Ibíd. cl 2.4 (b).
95
Australia. Ley de transferencia de tierras de 1958 (Vic), s 42 (2) (b) ; Ley de Transferencia de
Tierras 1893 (WA), s 63 ; Ley de títulos de propiedad de 1980 (Tas), s 40 (3) (h) ; Land Title
Act 1994 (Qld), s 185 (1) (d).
96
Australia. Ley de títulos de propiedad de 1980 (Tas), s138T -ZA; discutido en Bradbrook, McCallum y
Moore
97
Residential Loan Protection Policy RLPP 0300 cl 2.1(a). {Consultado: 05 abril de 2020). Disponible
en: https://www.firsttitle.com.au/landings/lenders
98
Home Ownership Protection Policy 0601, cl 1.5(a).

15
Muchos reclamos por posesión adversa surgen de la invasión de límites por parte de los
vecinos. La política del prestamista incluye una amplia cobertura contra "una
circunstancia adversa relacionada con los límites o mejoras a la Tierra que habría sido
revelada por una encuesta de identificación precisa". 99 El comentario de la Compañía
establece que esto podría incluir la ocupación ilegal de una sección de la tierra por un
vecino o la colocación incorrecta de una cerca. 100 No se proporciona una cobertura
igualmente amplia en la póliza del propietario. En los casos en que la estructura de un
vecino (que no sea muros o cercas) invade las tierras del asegurado, la póliza del
propietario cubre al asegurado en caso de que otra persona se niegue a causa de la
invasión a completar un contrato para comprar la tierra, para otorgar un hipoteca o para
cumplir con sus obligaciones bajo el contrato de arrendamiento. 101 Se excluye la
cobertura si el asegurado tenía conocimiento real de la usurpación en la fecha del
acuerdo. 102

El title insurance cubre los gastos de tasas, impuestos y gravámenes

estatutarios creados por la legislación de anulación.
Las tasas y los impuestos no pagados son excepciones expresas a la inviabilidad en los
estatutos de Torrens de Victoria, el Territorio de la Capital Australiana y Australia
Occidental, 103 pero en otros lugares su estatus primordial depende de los términos de
otros estatutos.104 Las excepciones a la inviabilidad creadas por otros estatutos que
anulan los estatutos de Torrens se han denominado 'quizás la mayor amenaza individual
para la confianza pública en el sistema de Torrens', 105 porque pueden ser prácticamente
indescifrables por un comprador, y la pérdida resultante no puede atraer el derecho a
una indemnización.106

Los prestamistas asegurados son indemnizados bajo la política del prestamista por
pérdidas causadas cuando un gravamen, cargo o gravamen tiene prioridad sobre la
hipoteca asegurada.107 Esto incluiría un gravamen legal previo para asegurar tasas,
impuestos y cargos, si evita que el prestamista recupere a la venta el monto total
garantizado.108

99
Residential Loan Protection Policy RLPP 0300, cl 2.4 (d).
100
The Residential Loan Protection Policy Commentary and Explanatory Information, 2.4 (d).
101
O'CONNOR, pamela, ob, cit. pág.15
102
Ibíd. Cl 2.2 (c). En este caso, la cobertura aún podría estar disponible mediante un endoso especial.
103
Australia. Ley de transferencia de tierras de 1958 (Vic) s 42 (2) (f) ; Ley de Títulos de Tierras de
1925 (ACT) s 58 (1) (f) ; Ley de Transferencia de Tierras de 1893 (WA) s 68.
104
A Bradbrook, S McCallum y A Moore, ob, cit, Australiano Ley de bienes inmuebles (3ª ed., 2002)
[4.104]. {Consultado 05 abril de 2020}. Disponible en:
http://www5.austlii.edu.au/au/journals/QUTLawJJl/2003/9.html#fnB30.
105
P Butt, Land Law (4ª ed, Lawbook Co, Sydney, 2001), [2096.1]; Cirino contra Secretario
General (1993) 6 BPR 13.260. {Consultado 05 de abril de 2020}. Disponible en:
https://trove.nla.gov.au/work/11658625
106
Trieste Investments v Watson (1963) 64 SR (NSW) 98, 107. {Consultado 05 abril de 2020}.
Disponible en: https://nswlr.com.au/view-pdf/64-SR-NSW-98
107
Residential Loan Protection Policy RLPP 0300 cl 2.2(a).
108
O'CONNOR, pamela, ob, cit. pág. 16

16
La política del propietario asegura contra "un gravamen, una orden judicial, un cargo o
un gravamen sobre el título de la Tierra debido a una hipoteca, sentencia, tasas impagas,
impuestos o sumas debidas a las autoridades locales o públicas".109  La cobertura se
proporciona solo para los gravámenes existentes en la fecha de registro que no fueron
mencionados en el contrato ni conocidos por el Asegurado en la fecha de liquidación.110

5. VENTAJAS DEL FONDO DE GARANTÍAS DEL TITLE TORRENS FRENTE

AL TITLE INSURANCE

La cobertura universal del seguro social facilita la distribución del riesgo al

maximizar el grupo de personas aseguradas.111 Esto sería difícil de replicar
bajo un régimen de seguro privado, ya que es poco probable que los gobiernos
obliguen a las personas a comprar un seguro. La naturaleza obligatoria del
sistema de seguro social se acepta debido a su larga historia y porque la
contribución al fondo se considera parte integral del costo de obtener un título
garantizado por el Estado112. La aceptación pública de la obligación podría no
sobrevivir al desacoplamiento del seguro de la garantía estatal.113 Muchas
personas optarían por ahorrar la prima y asumir los riesgos ellos mismos, y
algunas sufrirían pérdidas.114 Esto podría dañar la confianza del público en la
seguridad de los títulos registrados y el sistema de transferencia, contrario a los
objetos del Sistema Torrens.115
La segunda ventaja del modelo de seguro social es que permite subsidios
cruzados.116 El derecho a indemnización no se limita a los contribuyentes. Las
personas que no han tenido tratos con el registro pueden sufrir pérdidas debido a
un error u omisión del registro, por ejemplo, cuando un interés anterior se deja
sin darse cuenta del registro en el primer registro de un paquete. 117 La extensión
de la cobertura a los no contribuyentes asegura al registrador contra la
responsabilidad por pérdidas derivadas de errores y omisiones del
registro.118 Esto permite al registrador contener los costos administrativos al
adoptar una estrategia de gestión de riesgos al realizar investigaciones de
títulos.119 Si se abandona el modelo de seguro social en favor del seguro privado
opcional, se requeriría una provisión alternativa para asegurar al
registrador.120 Esto podría hacerse reservando un componente de las tarifas de
registro para proporcionar un fondo para compensar las pérdidas causadas por
109
Home Ownership Protection Policy 0601, cl 1.5(g)
110
Ibid cl 2.2 (b), (c).
111
O'CONNOR, pamela, ob, cit. pág. 25
112
Ibídem
113
Ibídem
114
Ibídem
115
Ibídem
116
Ibídem
117
A Bradbrook, S McCallum y A Moore, ob, cit, Australiano Ley de bienes inmuebles (3ª ed., 2002)
[4.104].
118
O'CONNOR, pamela, ob, cit. pág. 26
119
Ibídem
120
Ibídem

17
 un error de registro, en efecto, una contribución obligatoria a un fondo de
indemnización.121

6. CONCLUSIÓN
Bajo el sistema de “recording” que es el que predomina en EE.UU., es necesario e
indispensable el “title insurance” o seguro de título debido a que es un sistema de
registro de documentos, cuya inscripción no es obligatoria, pero si es necesaria para que
juegue, en favor del titular que inscribe, la inoponibilidad de todo lo que no está
inscrito.122 Lo inscrito se presume conocido por todos (notificación implícita o
“constuctive notice”), pero no se presume la exactitud de lo inscrito. 123 Totalmente
diferente al sistema Torrens donde la fe pública de los registros establece una
presunción de exactitud y por lo tanto, lo que el futuro comprador necesita es ir al
registro y comprobar quién es el propietario. Esto significa, que el registro garantiza la
seguridad jurídica y la seguridad de las transacciones porque el registro protege, por esa
razón, desde el punto de vista teórico el “title insurance” o seguro de título no
desempeña ningún papel preponderante en los sistemas de registro de derecho como es
el Torrens title, sin embargo, desde el punto de vista práctico, el title insurance o seguro
de título pudiera subsanar las deficiencias del sistema Torrens en aquellos casos donde
la cobertura del fondo de garantía se restringe o se limita, es decir que, el seguro de
título pudiera complementar la indemnización de Torrens. Pamela O’ Connor afirma:
“El seguro de título es útil incluso para los riesgos cubiertos por la indemnización de
Torrens, ya que ofrece un proceso de reclamos más rápido, más fácil y más barato. Las
reclamaciones bajo una póliza de seguro de título no están sujetas a ningún requisito de
que el asegurado deba demandar primero a un "infractor", o iniciar procedimientos
legales contra la aseguradora. Es probable que la posición del asegurado después de la
indemnización sea mejor bajo el seguro de título que bajo la indemnización de Torrens,
que no cubre los costos legales del asegurado.”124
Tanto el title insurance (seguro privado) como el fondo de garantía (seguro público)
del title Torrens tienen su pro y su contra, sus ventajas y sus desventajas. Las dos
figuras tienen como común denominador: la seguridad económica al proporcionar una
compensación por las pérdidas.

BIBLIOGRAFIA

121
Ibídem
122
PALLI, José Manuel. ob, cit., pág. 3
123
Ibídem
124
O'CONNOR, pamela, ob, cit. pág. 27

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