Derecho civil

INTERPRETACIÓN DE LOS CONTRATOS. CONSENTIMIENTO.

CÓNYUGE. PODER. REPRESENTACIÓN. PROMESA DE ENAJENACIÓN
DE INMUEBLES A PLAZOS. PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA.

Resumen

Luego de realizada la actividad hermenéutica que se expresa en el presente infor-

me se llegó al siguiente resultado interpretativo: los mandatarios actúan por sí y
en nombre y representación de todos los poderdantes y en consecuencia, la parte
promitente vendedora, desde el punto de vista sustancial, está formada por los
dos comparecientes y todos los poderdantes, incluidos los cónyuges de los adjudi-
catarios.

CONSULTA
Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tomo 97, jul. - dic. , 2011 — Consultas técnicas

I. Antecedentes

a) Existe divergencia entre lo afirmado por la oficina actuaria en el sentido

de que en la comparecencia de la promesa no se mencionó que los compa-
recientes actuaban en representación de sus respectivos cónyuges, por lo
cual se habrían omitido los mismos.
Sostiene dicha oficina que en esa instancia debieron solicitarse esos
consentimientos al ser un bien inmueble de carácter ganancial.
Funda su planteo en lo dispuesto por los arts. 2.° y 3.° de la Ley 10.783
que establece que si bien cada cónyuge administra los bienes que adquiere,
para el caso de enajenación deberá contar con el consentimiento del otro.
b) Por otra parte, surge la extensa argumentación planteada por los
gestionantes, quienes señalan que en la promesa la intención y voluntad
de los promitentes vendedores es de la totalidad de ellos, incluidos los
cónyuges, ya que los mandatarios actúan en función del poder y no de lo
que se establece en la comparecencia.
Sostienen que la conformidad fue expresamente dada en el poder, ya
que los dos mandatarios actúan en virtud del poder citado, siendo este
especial para todos los actos relacionados con el padrón original en mayor
área y que dio origen al fraccionamiento que integra el inmueble cuya
escrituración se pretende.
Además, sostienen que en la certificación notarial de la promesa se
establece expresamente la actuación en virtud del poder con facultades
expresas, cumpliendo con lo previsto por el art. 1971 del Código Civil en
cuanto a la actuación por mandatario.
Afirman que se han cumplido con todas las obligaciones correspondientes
a los promitentes adquirentes, siendo un derecho de estos el requerir del
promitente enajenante el otorgamiento de la escritura de compraventa.

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Por otra parte señalan que habrían transcurrido 33 años desde que se
celebró la promesa por lo cual dicho acto no le sería oponible a los cónyuges
que no consintieron.
Asimismo, el hecho de que se escriture e inscriba la escritura en el
Registro correspondiente, no sanea el título.
El suscrito comparte en cierto modo las conclusiones a las que han
arribado tanto la oficina actuaria como los gestionantes, a los efectos de
la dilucidación de las presentes actuaciones.

II. Consulta

a) Si en el caso en particular al existir un poder especial otorgado por los

propietarios y sus cónyuges, donde se establece en forma específica la
facultad de los mandatarios de prometer en venta o vender al contado o a
plazos los distintos solares o chacras, de por sí implica que en una futura
promesa de venta comparezcan los mandatarios representando no solo a
los que allí comparecieron sino también a sus cónyuges.

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b) Si el solo hecho de referir en una constancia de certificación que los
que comparecen lo hacen por sí y en representación de la parte promitente
vendedora, puede inferirse que se está representando a los cónyuges de
los representados.
c) Si la falta de consentimiento expreso de los cónyuges de los repre-
sentados en la promesa puede ser subsanada por el mero transcurso del
tiempo.
d) Si, en su defecto, puede ser subsanada dicha omisión emplazando
a todos los cónyuges o sus herederos y, en el caso de que no se pudiere
determinar alguno de ellos, realizar un emplazamiento genérico por edic-
tos con posterior designación de defensor de oficio que represente a los
incomparecientes o indeterminados.
e) En el caso de que procediera la escrituración, si el Juez puede repre-
sentar en la escritura a dichos incomparecientes.

INFORME

I. Consideraciones previas. Interpretación del contrato

Interpretar es comprender el significado de una cosa.

En doctrina se han planteado diferentes posiciones acerca de cuál es el
objeto sobre el que debe aplicarse el método de interpretación, entendiendo
algunos autores que el objeto de la interpretación es el texto contractual,
otros la voluntad contractual o intención común y otros la norma jurídica
creada por el contrato.
Los arts. 1297 a 1307 del C. Civil establecen las reglas que regulan la
actividad hermenéutica.

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 Derecho civil

Dichas normas que regulan la interpretación del contrato son normas

obligatorias y no meras opiniones o consejos para el intérprete.8
La base del método de interpretación del contrato dispuesta por el C.
Civil se encuentra en el art. 1298, existiendo diferentes opiniones acerca
de cuál es el contenido de dicha norma.
Entendiendo parte de la doctrina que dicho método de interpretación
consiste, en una primera etapa en el análisis literal del texto y solo en
caso de ambigüedad se pasa a una segunda etapa en la cual se analiza la
común intención, en cambio, otros autores entienden, que consiste en la
reconstrucción de la común intención de las partes, analizando en forma
global y en una misma etapa, tanto los elementos textuales como extra-
textuales.
Sin perjuicio del método de interpretación que se considere correcto,
actualmente es incuestionable la utilidad de la semiótica como herramienta
hermenéutica.
Respecto a la semiótica jurídica, expresan Gerardo Caffera y Andrés
Mariño: “La semiótica en su definición clásica es la ciencia que estudia los
signos. Se subdivide en semántica (estudio de la relación entre el signo
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y lo que este designa), pragmática (estudio de los usos de los signos en

relación con sus emisores y receptores), sintáctica (estudio de las reglas
de formación de las frases de un lenguaje)”.9
Y más adelante, refiriéndose al pasaje a una semiótica discursiva dicen:
“En corolario: la concepción de la semiótica como ciencia de estudio de los
signos se ha visto desplazada por el estudio de los sistemas de significación
y de su realización en discursos.
El discurso fue visto en un primer momento como mera secuencia de
signos productora de significado, pero no mucho tiempo después tal visión
es abandonada, dejándose de lado la concepción del discurso como suma-
toria de signos (Benveniste), comprobándose que lo que produce sentido
no es tal unión de signos sino su funcionamiento textual o discursivo. El
discurso pasa a ser el verdadero punto de partida y el signo se convierte
en una disección casi arbitraria del mismo, no representativa de fenómeno
real alguno”.10
Y luego: “El objeto de la semiótica es, entonces el discurso o texto, supe-
rando la anterior concepción de la semiótica- ciencia-de-los-signos”.11
A su vez Arturo Caumont refiriéndose a la interpretación contractual
discursiva dice:
“[…] En este sentido no cabe duda que una particular cláusula de

8 Conforme Mariño López, Andrés: “La interpretación judicial del contrato en el

Derecho Uruguayo. Estudio del sistema de reglas hermenéuticas del Código Civil” en
ADCU, tomo XXVIII, p. 604.
9 “Elementos básicos de semiótica jurídica. Aplicación práctica a algunas cuestiones
de Derecho Civil” en Rev. AEU, n.° 1-6, p. 118.
10 Ob. cit., p. 121.
11 Ob. cit., p. 122.

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un contrato no vale por sí sola sino por su interrelación con las demás
cláusulas que constituyen la integralidad final del negocio del cual son
constituyentes estructurales inescindibles y por la intervinculación con
elementos exógenos al propio acto negocial, como las conductas pre y post
convencionales que los otorgantes comportaron, las cuales se integran con
aquellos en el proceso explicatorio como medios interpretativos de por lo
menos igual jerarquía que las palabras con las que se construye la exte-
riorización volitiva y a las cuales les asignan in re ipsa su genuino valor
de significación […]. En el espectro doctrinario semiótico de vanguardia
resultan ostensibles las corrientes que establecen que el paso marcado
por la disciplina que hace del lenguaje su objeto de estudio científico ha
transcurrido desde la denominada semiótica del signo hacia la semiótica
del discurso […].12
Más adelante: “Es en esta línea de pensamiento que trasladando las
precedentes afirmaciones a un terreno contractual compuesto por varias
cláusulas, el significado de una de ellas (en la instancia: signo) solo puede
discernirse en su particular interrelacionamiento con el resto de las cláu-

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sulas que componen el contrato (extratextualidad endógena o en sentido
estricto) de lo cual emerge la perspectiva discursiva del negocio con un sen-
tido integral, diferenciable del particularmente atribuible a sus cláusulas
aisladas. Del signo al discurso; de la cláusula al sistema que ella forma con
el resto de las que constituyen el contrato que, de esta manera, es respecto
de ellas lo que el discurso es al signo particularmente analizado […]”.13
A su vez, Andrés Mariño López, expresa: “La interpretación se concep-
tualiza como la atribución de significado a un texto. Se entiende por texto
a una estructuración funcional dinámica de signos. Los estudios semióticos
modernos han dejado en claro que no es la suma de signos aislados lo que
produce el sentido sino que este devendrá del funcionamiento textual de los
mismos. Es sobre el texto y no en el signo individualmente considerado que
debe realizarse la actividad interpretativa de atribución de significado. Si
bien puede asignarse sentido a un signo, el mismo se encuentra inserto en
un proceso discursivo que le permite generar un significado, es decir, está
inmerso en un texto y vinculado con un determinado contexto. El texto es
un proceso semiótico que en su discurrir sintáctico va produciendo sentido.
El considerar este aspecto dinámico procesual evitará la búsqueda de la
significación en unidades estáticas como la palabra o la frase. El significado
global de un texto resulta superior a la suma de significaciones de las frases
que la componen, es decir, existe un suplemento de significación peculiar
del texto en cuanto estructura y no como suma de frases”.14

12 “Interpretación de los contratos: de la semiosis del signo a la semiosis del discurso”

en Revista crítica de Derecho Privado, n.° 1, 2004.
13 Ob. cit., p. 66.
14 “La interpretación judicial del contrato en el Derecho Uruguayo, Estudio del
sistema de reglas hermenéuticas del Código Civil” en ADCU, tomo XXVIII, p. 599.

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 Derecho civil

Y en la página 610 refiriéndose al método literal, el cual dicho autor

considera como primera etapa del proceso interpretativo dice:
“El margen de libertad del Juez en la interpretación literal se acota
por la asignación de un sistema de significación determinado (el de uso
general de las palabras). Pero, además de ello, para adoptar una decisión
hermenéutica debe tomar en consideración otros elementos textuales de
fundamental relevancia para la actividad interpretativa: el contexto, el
marco de referencia, y la coherencia global. En efecto, el procedimiento
literal de la interpretación del contrato formula una conjetura (hipótesis)
sobre la intentio operis del texto. Esta conjetura debe ser contrarrestada
para su aprobación por el conjunto del texto como un todo orgánico. Esto
no significa que sobre un texto se pueda formular una y solo una conjetura
interpretativa. Pueden formularse infinitas pero en definitiva las conjetu-
ras sobre el significado del texto deberán probarse sobre la coherencia del
texto y la coherencia textual desaprobará las opciones hipotéticas que no se
adecuen a la misma. El contexto, por su parte, es el ambiente en el que una
expresión se da junto a otras expresiones pertenecientes al mismo proceso
textual. Una circunstancia (o marco de referencia) es la situación externa
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en la que puede darse una expresión junto a su contexto. En definitiva, será

la coherencia del texto, su contexto y el marco referente, lo que permitirá
al juez adoptar una resolución sobre el significado de un texto, aplicando
el procedimiento literal hermenéutico sobre el texto contractual con la
finalidad de elucidar el sentido de este desde una perspectiva objetiva”.

II. Aplicación de las consideraciones previas

al caso concreto

De manera que, para comprender correctamente el significado del texto,

se debe buscar la significación global del discurso y no la significación
aislada de sus frases, relacionando los signos con su contexto (elementos
endógenos: otras cláusulas), y su marco de referencia o circunstancia (para
lo cual consideramos que se deben tomar en cuenta elementos exógenos
al propio acto negocial).
El signo está inmerso en un texto y vinculado con un determinado con-
texto y marco de referencia (circunstancias).
El significado global deberá ser coherente.

A) Comenzaremos por determinar el marco de referencia,

según surge de la documentación presentada a la consulta,
como elemento relevante a la hora de comprender
el significado del contrato otorgado

El marco de referencia o circunstancia, es entendida como la situación ex-

terna en la que puede darse una expresión junto a su contexto, y creemos
entenderla, en el caso concreto de la siguiente forma:
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 Derecho civil

a) Se trata de un inmueble que fue adjudicado por disolución de varias

sociedades anónimas a un grupo de personas. Alguna de ellas casadas
con sociedad conyugal vigente.
b) A efectos de proceder a la enajenación, así como para prometer ena-
jenar las fracciones del mencionado inmueble, y en el entendido de
que para lograr los efectos buscados era necesario el consentimiento
de todos los adjudicatarios así como el de los respectivos cónyuges,
todos ellos, incluidos los cónyuges, otorgan poder especial a A, B, C
y D, para que actuando en forma conjunta dos cualesquiera de ellos,
dispongan las fracciones.
c) Se otorga una promesa de compraventa de una de esas fracciones,
en la cual actúan dos de los apoderados en forma conjunta, por sí y
en representación de la parte promitente vendedora.

B) Teniendo en cuenta el marco de referencia relacionado,

procedemos a analizar el texto relacionando y conectando
sus partes

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Cuando se va a otorgar la promesa, en el exordio del documento se hace
referencia a que comparecen todos los adjudicatarios del bien (pero no los
respectivos cónyuges), quienes en adelante se denominarán “los promi-
tentes vendedores”.
En la cláusula de objeto de dicha promesa, se establece:
“Los promitentes vendedores prometen vender y el promitente compra-
dor se obliga a comprar un solar […]”.
Luego en cláusula aditiva establecen las partes:
“El promitente comprador renuncia al certificado de vigencia del poder
que usan los comparecientes de la parte promitente vendedora, poder cuya
vigencia aseguran, y que se citará en la certificación de firmas”.
Hasta aquí, la manifestación de voluntad de las partes.
Y en la certificación de firmas manifiesta el escribano actuante que las
firmas fueron puestas por H (comprador) y B y C, estos en representación
—y por sí— de la parte promitente vendedora, de acuerdo al poder que
los integrantes de esta parte se otorgaron recíprocamente el 23 de octubre
de 1972, poder cuya vigencia total me lo aseguran los mandatarios. Los
otorgantes son personas de mi conocimiento y sus datos filiatorios son
los consignados en la promesa, así como de las personas representadas,
habiendo votado en las últimas elecciones nacionales.
Se deduce claramente que esa cláusula aditiva está rectificando el exor-
dio del contrato, ya que finalmente no comparecieron los allí mencionados,
sino que comparecen solo B y C.
Estos comparecieron por sí y en representación de la parte promitente
vendedora de acuerdo a un poder que fue otorgado no solo por las personas
que erróneamente figuraban como comparecientes, sino también otorgado
por los cónyuges omitidos en esa comparecencia.
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 Derecho civil

En el caso, se dan los dos presupuestos para que opere la representación:

poder y obrar a nombre ajeno.
No se pone en tela de juicio la validez y eficacia del poder, ni tampoco
que el mismo fue otorgado por todas las personas que se mencionan al
inicio del documento y también por sus cónyuges.
Tampoco hay duda que B y C actúan por sí y a nombre ajeno ya que
invocan el poder, sin perjuicio de que se remitan a la certificación de firmas
para relacionar los datos de la instrumentación de ese poder.
La pregunta a responder entonces es ¿a nombre de quién es-
tán actuando? ¿A quiénes estaban representando B y C? ¿Solo a
quienes erróneamente fueron establecidos como comparecientes
y luego rectificado; o también a los cónyuges omitidos en esa com-
parecencia?
Jorge Gamarra, refiriéndose al presupuesto “obrar a nombre ajeno”,
explica cómo se manifiesta este presupuesto y dice:
“No hay una forma especial para llenar esta exigencia; esto es, no se
necesita mención textual del nombre del representado.
Puede haber una declaración expresa, que es preferible, porque elimi-
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na toda duda. En la práctica el representante manifiesta al tercero que

contrata a nombre de Fulano, o por Fulano de Tal, o en representación de
Fulano, o por poder, que le confirió Fulano, etc.
Lo fundamental es que la mención resulte en forma inequívoca. Pero esto
puede darse indirectamente (per relationem) o por hechos concluyentes. El
obrar a nombre ajeno puede resultar de las circunstancias en que se actúa
o hallarse implícito, por ejemplo, cuando dice “te vendo la casa de X”.
La doctrina sostiene que puede deducirse de la relación subyacente, en
caso de los empleados de comercio de un administrador, etc”.15
Consideramos que la interpretación del negocio esclarecerá a qué su-
jetos estaban representando B y C y en consecuencia qué sujetos forman
sustancialmente la parte promitente vendedora.

III. ¿En nombre y representación de quiénes

actuaron los mandatarios?

De una primera lectura, parecería que el significado de la interrelación de

las frases sería que los apoderados están representando a los sujetos que
se mencionan al comienzo del documento.
Sin embargo, si analizamos detenidamente el discurso, observamos
que esta interpretación nos conduce a algunas incoherencias, que no son
admisibles si buscamos el significado global del discurso.
Se debe tener en cuenta que lo que produce sentido al discurso, no es la
unión de signos sino su funcionamiento discursivo, debemos analizar las

15 Gamarra, Jorge: Tratado de Derecho Civil Uruguayo, tomo XV, 2.a ed., p. 137.

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expresiones, no en forma aislada, sino interrelacionándose, para lograr la

significación global en forma coherente.
Del texto se desprende que las partes celebran un negocio jurídico.
Eugenio Cafaro y Santiago Carnelli definen al negocio jurídico de la
siguiente forma: “El negocio jurídico es declaración de voluntad o declara-
ciones de voluntad, dirigidas a obtener un fin, a alcanzar un determinado
resultado, para lo cual es necesario que aquella o aquellas se ajusten al
marco normativo impuesto por el ordenamiento para que el interés del o
de los sujetos que la expresaron pueda contar con protección estatal, y de
este modo obtener el efecto que persiguieron al emitir voluntad”.16
Y más adelante explican que: “Pero el negocio cumple una función
instrumental, en el sentido de que no es por sí solo satisfactorio, sino que
es el medio que tienen los sujetos de derecho para obtener determinados
resultados. O sea, que el sujeto de derecho emite declaración de voluntad
(forma) con un específico querer (contenido) para alcanzar determinado
fin.
Ello implica reconocer que la declaración de voluntad es finalista, es

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decir, persigue alcanzar determinados fines u objetivos”.17
Los otorgantes (B, C y el promitente comprador), manifiestan que “con-
vienen en celebrar este contrato de promesa de enajenación a plazo del
inmueble a describirse conforme a las cláusulas siguientes, a las de la Ley
8.733 de junio de 1931, sus modificativas y demás legislación aplicable”.
De manera que las partes, de manera expresa, insertan a su discurso por
remisión, a la Ley 8.733, sus modificativas y demás legislación aplicable.
Normas que deberán ser analizadas, e interrelacionadas con las cláu-
sulas del contrato, para comprender el significado global del discurso.
De acuerdo a la Ley 8.733, entre las obligaciones principales del pro-
mitente enajenante, se encuentra la de transferir el dominio dentro de un
determinado plazo. Correlativamente la otra parte se obliga a adquirir el
dominio.
Otorgada la promesa, el promitente adquirente deviene titular de un
derecho personal a que le transfieran el dominio del inmueble. Pero dicho
inmueble continúa en el patrimonio del promitente enajenante.
Es así, que al decir del Esc. Jorge Machado: “Por lo expuesto, y dado
que la finalidad de la ley es proteger al promitente adquirente, se regula
en sentido de otorgar preferencia al derecho del adquirente, consagrando
un derecho cuya función es proteger la efectividad del derecho personal
referido; asegurar que al promitente comprador se le va a cumplir o que
en su defecto tendrá acción de ejecución forzada en especie, situándolo
además como preferente, incluso contra derechos reales posteriores a la
inscripción de la promesa.
A tales efectos, la Ley 8.733 establece en su artículo 15 que a partir de

16 Cafaro, Eugenio y Carnelli, Santiago: Eficacia contractual, 2.a ed., p. 9.

17 Ob. cit., p. 10.

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la inscripción se confiere a favor del promitente adquirente derecho real

respecto de cualquier enajenación o gravamen posterior. Se trata de una
inscripción constitutiva, el derecho real nace con la inscripción”.18
Y más adelante dice: “Será requisito de eficacia para que nazca este
derecho real que el promitente vendedor sea propietario del bien prome-
tido; si bien se puede prometer enajenar cosa ajena, no es posible que tal
promesa pueda dar lugar al nacimiento del derecho real del artículo 15,
este no nacerá aunque por error se inscriba”.19
Volviendo al texto del contrato que estamos analizando, finalizando el
mismo, las partes manifiestan que: “De acuerdo a las condiciones que an-
teceden y a las disposiciones contenidas en la ley de 17 de junio de 1931 y
demás disposiciones concordantes queda celebrado el contrato de promesa
de venta, firmándose tres ejemplares de un mismo tenor, uno para cada
parte y el tercero para ser Registrado”.
Se desprende del propio texto, la voluntad de las partes de inscribir
el negocio y en consecuencia que nazca el derecho real que consagra el
referido art. 15 de la Ley 8.733.
Para que nazca el derecho real, respecto de todo el bien, es necesario
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el consentimiento de todos los propietarios, según lo expuesto anterior-

mente.
En el caso concreto, para que nazca ese derecho real buscado, es necesa-
rio el consentimiento de todos los adjudicatarios y en virtud del art. 1971
del C. Civil, también de sus cónyuges. (Consentimiento en sentido amplio,
sin referirnos a la naturaleza y alcance de la conformidad del cónyuge no
administrador de acuerdo al art. 1971 del C. Civil.)
En este momento traemos a colación el “marco de referencia” mencio-
nado precedentemente, que consiste en que los comparecientes B y C,
tienen poder para lograr el resultado buscado, ya que tienen poder para
representar a todos los adjudicatarios y también a sus cónyuges.
Entonces: sabemos que B y C prometen vender la totalidad del bien,
manifestando su voluntad de regirse por la Ley 8.733 y de inscribir la pro-
mesa a efectos de que nazca el derecho real, y de esa manera garantizar a
la parte promitente compradora la futura trasmisión del dominio:
— actúan por sí y en representación de la parte promitente vendedora,
expresando utilizar el poder que se cita en la certificación de fir-
mas;
— en la certificación de firmas, se cita el poder que los integrantes de
esta parte se otorgaron recíprocamente el 23 de octubre de 1972;
— el poder de referencia es un poder especial para que rijan, gobiernen
y administren el fraccionamiento P del S, el cual fue otorgado por
todos los adjudicatarios y también por sus cónyuges (destacamos

18 Machado Giachero, Jorge: Promesas, conciliando la teoría con la práctica, 1.a ed.,
p. 115.
19 Ob. cit., p. 116.

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 Derecho civil

que en virtud de dicho poder, los comparecientes tienen facultades

suficientes para obtener los efectos buscados con la inscripción de la
promesa).
A esta altura es posible preguntarse: ¿podemos luego de lo expuesto,
interpretar que B y C actuaron solo en representación de las personas
mencionadas al comienzo del documento, quienes supuestamente iban a
comparecer y finalmente no comparecieron?
Creemos que dicha interpretación exclusivamente literal y descontextua-
lizada del discurso negocial, lleva a una incompatibilidad con el resultado
propio del negocio que están celebrando.
Debemos tener en cuenta que la voluntad responde a un interés, ya que
la voluntad es siempre finalista, y en este caso, el interés no radica sola-
mente en el surgimiento de la relación obligatoria como efecto del negocio
obligacional, sino también en el nacimiento del derecho real que proteja la
efectividad del derecho personal del promitente adquirente y así, asegurar
que al promitente comprador se le va a cumplir o que en su defecto tendrá
acción de ejecución forzada en especie.

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Si entendemos que B y C están representando a todos excepto a los
mencionados cónyuges, se produce la siguiente incoherencia:
Por un lado, que las partes manifiestan celebrar un negocio jurídico y
por lo tanto perseguir alcanzar determinados resultados; entre esos resul-
tados, se encuentra asegurar una futura transferencia de dominio de todo
el bien, mediante la constitución del derecho real a que refiere el art. 15
de la Ley 8.733; a su vez, para que nazca ese derecho real, es necesario el
consentimiento de todos los adjudicatarios y sus cónyuges.
A lo que se debe agregar el marco de referencia, que consiste en que los
otorgantes han sido facultados para actuar en nombre y representación
de todas las personas necesarias para lograr ese resultado; poder que fue
otorgado en una misma escritura.
Y por otro lado, que los otorgantes al momento de celebrar uno de esos
negocios, al invocar ese poder, lo hacen solo en relación a algunos de los
poderdantes, y no respecto a todos, no pudiendo de esa manera, obtener
algunos de los resultados queridos, como ser el derecho real sobre todo el
bien mediante la inscripción de la promesa, que garantice la transferencia
del dominio ya sea en forma voluntaria o forzada.
Dicha interpretación, conduce a entender que las partes, por un lado
buscan determinados resultados y por otro, teniendo la posibilidad de
lograrlo, optan por no conseguirlo. Esa contradicción no es admisible si
buscamos la coherencia global del discurso.
Y esa contradicción es superada, entendiendo que si las partes buscan
determinados resultados, y tienen la posibilidad de lograrlo, optan por sí
conseguirlo.
De manera que esa contradicción es superada, entendiendo que:
— las partes buscan determinados resultados para lo cual es necesario
el consentimiento de todos los poderdantes,
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— los comparecientes tienen el poder de lograr ese resultado actuando

en nombre y representación de todos los poderdantes,
— deciden conseguir esos resultados, y a esos fines invocan ese poder.
De la conexión de la invocación del poder con el resto del discurso, se
desprende que el apoderado al invocar el poder, lo está haciendo respecto
de todos los poderdantes.

IV. En conclusión

La coherencia del significado global del discurso la vemos de la siguiente

manera:
— el negocio refiere a la totalidad del bien, expresando las partes su
voluntad de que la promesa se inscriba en el Registro, y por lo tanto,
con la finalidad de lograr los efectos que produce dicha inscripción
de acuerdo a la Ley 8.733;
— para lograr los resultados que buscan las partes es necesario el con-
sentimiento de todos los poderdantes;
— a esos fines, los comparecientes deciden invocar el poder;
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— en consecuencia la invocación del poder refiere a todos los poder-

dantes.
Como corolario del análisis global del texto, analizado desde la semiótica
discursiva, interpretamos que los mandatarios actúan por sí y en nombre
y representación de todos los poderdantes y en consecuencia, la parte
promitente vendedora, desde el punto de vista sustancial, está formada
por los dos comparecientes y todos los poderdantes, incluidos los cónyuges
de los adjudicatarios.

V. Aplicación de otras reglas de interpretación

Si luego del análisis realizado se tuvieran dudas acerca de si por la in-

vocación del poder, se está actuando por todos los poderdantes o solo por
algunos, entendemos que se trataría de un problema de ambigüedad, ya
que habría dos significados posibles para una misma expresión.
La mencionada duda se disipa mediante la aplicación de las otras reglas
de interpretación establecidas en el C. Civil.
A) Art. 1301 del C. Civil: “Los hechos de los contrayentes, posteriores al
contrato, que tengan relación con lo que se discute, servirán para explicar
la intención de las partes al tiempo de celebrar el contrato”.
Expresa Jorge Rodríguez Russo: “[…] Las conductas de las mismas al
tiempo del contrato, en la etapa precedente y, fundamentalmente, en la
posterior de ejecución, revela cuál fue la voluntad contractual, porque es
normal que el que cumple la obligación lo haga conforme al compromiso
asumido. Pero debe tratarse de un comportamiento común a las dos partes,
en el sentido que la manifestación de una deba ser seguida de la adhesión
expresa o tácita de la otra parte”.
418
 Derecho civil

Y en nota al pie dice: “Cfme. Mosco, Luigi, ob. cit, n.° 35, p. 108. Seña-
la el doctrinario que el comportamiento posterior, para poder valer a los
fines de la interpretación, debe consistir en actos relevantes, capaces
de servir de verdadero índice de la orientación de la voluntad de
las partes, conducta que puede también ser negativa en cuanto se
manifieste con omisiones.20 En ese sentido cita como particular especie
de comportamiento omisivo considerado por la jurisprudencia a la toleran-
cia, en cuanto puede significar un reconocimiento de la falta de derecho,
solo si se manifiesta con circunstancias incompatibles con la existencia de
un deber (obbligo) […]. Especial relevancia tienen los actos de ejecución
de las obligaciones contractuales, sobre todo si la misma se ha prolongado
por un considerable período de tiempo”.21
El comportamiento omisivo que han tenido los cónyuges supuestamente
no incluidos en la promesa, desde el año 1974 hasta la fecha, no iniciando
ningún tipo de acción que refiera al inmueble, a nuestro entender, es un
elemento extratextual de interpretación, que puede ser calificado como un
acto relevante, capaz de servir de verdadero índice de la orientación de la

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voluntad de las partes,
Dicho comportamiento confirma la interpretación de que la voluntad
contractual consistió en que la parte promitente vendedora estuviera
formada por los dos comparecientes y todos los poderdantes, incluidos los
cónyuges de los adjudicatarios.
B) Y si aún persistiera la duda, luego de aplicadas las reglas de inter-
pretación subjetiva, se aplicarán las normas de interpretación objetiva,
entre ellas el art. 1300 del C. Civil:
“Las cláusulas susceptibles de dos sentidos, de uno de los cuales re-
sultare la validez y del otro la nulidad del acto, deben entenderse en el
primero.
Si ambos dieren igualmente validez al acto, deben tomarse en el sen-
tido que más convenga a la naturaleza del contrato y a las reglas de la
equidad”.
Dicho artículo consagra el llamado principio de conservación del con-
trato.
Manifiesta Jorge Rodríguez Russo: “A nuestro juicio la denominada
interpretación objetiva es interpretación. Pero algunas de las normas que
la disciplinan no son estrictamente normas de interpretación sino normas
interpretativas, pues es el propio legislador el que asigna anticipadamente
un significado constante capaz de eliminar la ambigüedad existente. Tal lo
que sucede, por ejemplo, con la norma que prescribe el deber de optar por
el sentido de la validez del negocio jurídico contrato (artículo 1300)”. 22
Y en la página 216, dice: “Por otra parte, si bien la norma literalmente

20 Las negritas son destacadas por nosotros.

21 Rodríguez Russo, Jorge: La interpretación del contrato, 1.a ed., p. 199.
22 Ob. cit., p. 151.

419
 Derecho civil

refiere a las “cláusulas” y no al contrato entero, ello no es óbice para que se

aplique también al mismo, pues como pone de relieve Messina, si al derecho
le interesa el mantenimiento de un pacto o estipulación, con mayor razón
debe interesarle el mantenimiento de todo el negocio jurídico.
El fundamento racional del principio de conservación del contrato re-
side en considerar que el empleo del instrumento práctico “contrato” por
parte de los particulares, tiende siempre a algún resultado útil, que debe
ser garantizado siempre que fuere posible, aunque por cualquier razón de
índole técnico-jurídica no pudiera en rigor, lograrse tal resultado. A juicio
de Messineo es un modo mediante el cual el ordenamiento jurídico viene en
auxilio de las partes contratantes, supliendo la imperfecta manifestación
de voluntad o salvando los efectos del contrato que, utilitatis causa, deben
escapar a las razones de invalidez, resolución o rescisión.
En sus fundamentales estudios sobre interpretación insiste Grassetti
en que se trata de un principio de alcance general que inspira toda la
interpretación negocial (no solo contractual), inserta en el más amplio
principio de conservación del acto jurídico […].
Concebido como canon hermenéutico —ese es a nuestro juicio su verda-
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dero significado y alcance— el principio de conservación informa efectiva-

mente todo el ordenamiento jurídico, siendo aplicable a toda declaración,
privada o pública, negocial o no, cuya ratio se encuentra en la exigencia
de presumir la seriedad del intento de quien emite una declaración de vo-
luntad, mostrando así su carácter de universalidad desde que la exigencia
de mantenimiento de los valores jurídicos es una exigencia de todos los
tiempos y de todos los lugares”.
De las dos interpretaciones que pueden resultar del caso planteado,
creemos que el art. 1300 prescribe que se debe tomar la que entiende que
se está actuando en nombre y representación de todos los poderdantes,
ya que es la que más conviene a la naturaleza del negocio y las reglas de
la equidad.

VI. Conclusión

Entendemos que la interpretación literal del texto, analizada desde la

semiótica discursiva coincide con lo que creemos fue la voluntad de las
partes, lo cual es confirmado con el comportamiento de las partes con
posterioridad al contrato.
En consecuencia consideramos que, tanto realizando el análisis desde
la perspectiva que entiende que el método de interpretación consiste en
una primera etapa en el análisis literal y solo en caso de ambigüedad se
procede a analizar la común intención, como si lo hiciéramos desde la óp-
tica de la reconstrucción de la común intención, analizando en una misma
etapa tanto los elementos textuales como extratextuales, se llega al mismo
resultado interpretativo: los mandatarios actúan por sí y en nombre y
representación de todos los poderdantes y en consecuencia, la parte pro-
420
 Derecho civil

mitente vendedora, desde el punto de vista sustancial, está formada por

los dos comparecientes y todos los poderdantes, incluidos los cónyuges de
los adjudicatarios.

VII. Una última consideración: respecto a la conformidad

expresa de ambos cónyuges y el caso planteado

En lo que refiere a las doctrinas sobre la representación adherimos a la

teoría de la representación.
Al decir de Gamarra:23 “Para la teoría de la representación en el negocio
de gestión interviene el representante como único autor; vale decir que la
voluntad contractual es, en forma exclusiva, la voluntad del representante,
en tanto que la voluntad del representado queda circunscripta al nego-
cio de apoderamiento, que es independiente, y está fuera del negocio de
gestión, y opera exclusivamente como requisito de eficacia de este. Quien
contrata y forma la voluntad contractual con el tercero es únicamente el
representante. […] Cuando el representado otorga un poder, no manifies-

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ta el consentimiento para el contrato que va a realizar el representante,
consiente solo en que los actos que realice el representante se refieran
directamente a su esfera jurídica; el apoderamiento, escribe Hupka, “es
consentimiento para que otro, por su declaración contractual, cree para
mí derechos y obligaciones”.
De manera que la voluntad contractual se forma con la voluntad del
representante y no con la voluntad del representado. El apoderado no
expresa la voluntad del poderdante, sino su propia voluntad que, en caso
de actuar en nombre del poderdante, produce efectos en el patrimonio de
este último.
Cuando los cónyuges otorgaron el poder, no manifestaron su consenti-
miento para este contrato, sino que consintieron expresamente, que los ac-
tos que realizaran los representantes respecto a esos bienes, y lógicamente
actuando en su nombre, produzcan efectos en su esfera jurídica.
Por lo cual, lo que hay que analizar en el caso, no es si de este contrato
surge la conformidad expresa de los cónyuges, ya que directamente, este
negocio no se forma con su voluntad y en consecuencia no encontraremos
en él la voluntad de ellos: ni expresa ni tácitamente.
Lo que se debe analizar es, si el representante, que es el sujeto que
forma la voluntad contractual, finalmente obró o no a nombre de esos
cónyuges.
Al respecto, consideramos que si bien es conveniente que el nombre
del representado se establezca de manera expresa en el documento para
eliminar toda duda al respecto, no es un requisito indispensable, ya que
el nombre del representado puede surgir, por ejemplo, per relationem al
negocio de apoderamiento del cual surge el poder.

23 Jorge Gamarra, Tratado ..., tomo XV, 2.a ed., pp. 159 y 160.

421
 Derecho civil

Y, a nuestro entender, según lo expresado anteriormente en el desarrollo

de este informe, al invocar el poder, los mandatarios actuaron por sí y en
nombre y representación de todos los poderdantes

VIII. En virtud del resultado de la interpretación

precedente pasamos a responder las consultas

a) Si en el caso especial al existir un poder especial se puede entender que

los mandatarios representan no solo a los comparecientes sino también a
sus cónyuges.
Se responde que los comparecientes fueron solo B y C, quienes a nuestro
entender actuaron por sí y en representación de todos los adjudicatarios
y también de sus cónyuges.
b) Si el solo hecho de referir en una constancia de certificación que los
que comparecen lo hacen por sí y en representación de la parte promitente
vendedora puede inferirse que se está representando a los cónyuges de
los representados.
Se responde que la invocación del poder por parte de los comparecien-
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tes no surge de la certificación de firmas, sino de la propia promesa, en la

cláusula aditiva, sin perjuicio de que se remita a la certificación de firmas
para relacionar los datos de la instrumentación de ese poder.
Y de acuerdo al resultado de la interpretación que expusimos, enten-
demos que sí se puede inferir que está representando a los cónyuges de
los adjudicatarios.
c) Si la falta de consentimiento expreso puede ser subsanado por el
transcurso del tiempo.
En términos generales podemos decir que el sujeto que emite la decla-
ración de voluntad que forma el contrato es el representante (sujeto de la
voluntad) y no el representado, sin perjuicio de que los efectos jurídicos
del negocio radican en el patrimonio del representado.
Entendemos que en el caso no hubo falta de consentimiento expreso, ya
que el mandatario es el sujeto de la voluntad y fueron los mandatarios quie-
nes manifestaron en forma expresa la voluntad de prometer vender todo
el bien, y según la interpretación que proponemos, dicho consentimiento
expreso, lo otorgaron los mandatarios por sí y en nombre y representación
de todos los poderdantes.
d) Si en su defecto dicha omisión puede ser subsanada emplazando a
todos los cónyuges y a sus herederos y realizar un emplazamiento genérico
por edictos con posterior designación del Juez de Oficio que represente a
los incomparecientes.
Se reitera que entendemos que no hubo falta de consentimiento expreso.
Respecto al emplazamiento, no se contesta por ser un tema procesal que
excede la competencia de esta comisión.
e) Si en caso de escrituración el Juez puede representar a los incom-
parecientes.
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 Derecho civil

Expresa Andrés Mariño: “Debe diferenciarse la interpretación doctrinal

del contrato de su interpretación judicial. La primera propone que a tal
disposición del contrato se le asigne este o aquel significado pero sus pro-
puestas carecen de efectos jurídicos. La interpretación judicial, en cambio,
supone una decisión en torno al significado de aquella disposición revestido
de eficacia jurídica. ”
Entendemos que el Juez deberá interpretar el contrato para decidir el
significado atribuible al mismo en el caso concreto, y si la interpretación
judicial coincide con nuestra interpretación, sí puede.

Esc. Juan Pablo Villar

Informante

Montevideo, 5 de julio de 2011. La Comisión de Derecho Civil integrada

por los Escs. Federico Albin, Karen Bonner, Miguel Burdín, Juan Pablo
Carrau, Guiselda Castillo, Daniella Cianciarulo, Valeria Fraga, Adriana
Goldberg, Mariana González Bonaudi, Carlos Groisman, Rossana Ivanier,

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Fátima Izaguirre, Jorge Machado, M.a del Rosario Marchese, María Alejan-
dra Portillo, Mildred Secondo y Adriana Silva Fierro aprueba por mayoría
el informe que antecede elaborado por el Esc. Juan Pablo Villar.
El Esc. Roque Molla comparte las conclusiones de ese informe, toman-
do en consideración que el negocio de promesa de compraventa refirió a
la totalidad del inmueble con obligación de transferir el dominio a título
compraventa.
Discordes: Escs. Enrique Arezo, Margarita Puertollano y María Beatriz
Vázquez de León.

Escs. Enrique Arezo y Roque Molla

Coordinadores alternos

(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU

el 25 de julio de 2011. Expediente 1689/2011).

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