DIAGNÓSTICO EMPRESARIAL

Diagnóstico de la Inmobiliaria Muller

Jorge Marco Muller Brant, Ana Milena álzate, Libia María Hoyos Uribe, Jhon Alexander Rojas,

Willdrey Giovany Hernández Falla, Elsa Milenym Valencia Henao

Institución Universitaria Politécnico Grancolombiano

Nota

Diagnóstico Empresarial, Profesor: Patricia Larrarte, Facultad de Ciencias Administrativas,

Económicas y Contables, Institución Universitaria Politécnico Grancolombiano

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Tabla de Contenido

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1. GENERALIDADES DE LA EMPRESA

1.1 LOGO:

1.2 RAZON SOCIAL:

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INMOBILIARIA MULLER (JORGE MARCO MULLER BRANT)

1.3 SECTOR:

Es una empresa comercial privada que pertenece al sector terciario.

1.4 OBJETO SOCIAL:

La realización de todo tipo de actividades de carácter inmobiliario, en especial, las relativas a la

adquisición, tenencia, arrendamiento, enajenación, promoción, rehabilitación y explotación por

cualquier título de toda clase de bienes inmuebles.

1.5 PLAN ESTRATEGICO ACTUAL DE LA EMPRESA

1.5.1 MISION:

Ayudar a nuestros clientes a tomar la decisión más adecuada en sus operaciones inmobiliarias,

facilitando la compra, venta o alquiler de inmuebles en el menor tiempo posible, con un buen

precio, protegiendo legalmente el patrimonio de las partes, con transparencia y confiabilidad.

Impulsar el desarrollo sostenible de nuevos emprendimientos inmobiliarios.

Contribuir al mejoramiento de la calidad de vida de los habitantes de la región.

1.5.2 VISION:
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Trabajar con orgullo en el camino de la excelencia, proyectándonos y creciendo con éxito junto a

nuestros clientes, sobre la base de la confianza, la seriedad y la trayectoria, en la búsqueda de

maximizar el valor de sus inversiones y la satisfacción de sus necesidades.

Ser líderes en el mercado inmobiliario, desarrollando proyectos, con honradez y ética en los

negocios, con capacitación, dinamismo, flexibilidad y poder de análisis para adaptarse a las

necesidades cambiantes del mercado, actuando con pasión, profesionalismo y sentido de equipo,

mejorando la calidad en nuestros servicios y procesos.

La inmobiliaria ,plasma en su misión y visión de manera muy clara y precisa la forma en que
La cooperativa ofrece una visión en la cual refleja perfectamente a donde quiere llegar en el futuro y los
trabajan como familia y reflejan con exactitud a dónde quiere llegar en el futuro, de igual forma los
criterios a utilizar para fijar el camino a seguir, procurando en todo momento el bienestar social.
criterios a utilizar para fijar el camino a seguir, procurando en todo momento la transparencia y

honradez en sus actividades diarias .

1.5.3 OBJETIVOS CORPORATIVOS:

 Mejorar la eficacia y eficiencia de los procesos.

 Mantener altos niveles de satisfacción de nuestros clientes.

 Promover capacitaciones que fortalezcan el desarrollo del capital humano

 Implementar el concepto de calidad total en los servicios, con una constante capacitación

del personal, en busca del mejoramiento continuo.

 Incrementar permanentemente la rentabilidad de todos los proyectos inmobiliarios.

Los objetivos de la empresa al iniciar siendo muy pequeña y gracias al compromiso y entrega de

los empleados y propietarios plasma el paso a paso que ellos en el tiempo transcurrido han ido

cumplimiento para alcanzar el reconocimiento y la estabilidad que como empresa hoy tienen.
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1.5.4 VALORES CORPORATIVOS:

Responsabilidad: Somos conscientes del valor que los inmuebles representan para nuestros

clientes, reconocemos que allí están involucrados muchos años de esfuerzo y ahorro. Por eso  

actuamos con seriedad y compromiso, tomando decisiones consientes encaminadas a proteger y

hacer productivo su patrimonio.

Valorar y respetar a nuestra gente y su diversidad de opiniones: Esa diversidad da fuerza a

nuestra empresa. Somos una organización en constante aprendizaje, con capacidad de rápidos

cambios y de crear una comunicación abierta y directa.

Innovación: Nos apoyamos en la tecnología para llegar con inmediatez a muchos públicos,

agilizar los procesos de consignación de inmuebles y facilitar la promoción de los mismos.

Primero el cliente: Desarrollar soluciones totales para el cliente. Ser flexibles, rápidos y

creativos.

Trabajar en Equipo: Entendemos que los buenos resultados se consiguen haciendo equipo.

Valoramos los aportes en la búsqueda de los objetivos. Nos estimula llegar a acuerdos y

cumplirlos. 

La inmobiliaria al ser una empresa familiar mantiene coherencia entre su actividad económica,

y el bienestar de cada uno de sus clientes y empleados; con el único objetivo que cada tarea

realizada deje al cliente satisfecho; pero que además sea un aporte al crecimiento profesional y

empresarial de quienes están involucrados en las actividades comerciales de la empresa.

Trabajando en equipo y valorando cada opinión para tener siempre la mejor opción al cliente.
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1.5.5 METAS
 Dar un buen trato a nuestros clientes para generar confianza y dar una buena imagen
hacia los demás.
 Lograr que cada empleado de la inmobiliaria se sienta parte de ella, para que cada tarea
asignada sea realizada con amor.
 ser reconocidos por nuestra variedad y calidad en los servicios prestados.
 Generar rentabilidad para los accionistas, permitiendo el crecimiento constante de la
empresa.

1.6 RESEÑA HISTORICA:

INMOBILIARIA MULLER., es una empresa Colombiana más específicamente de la Isla de

San Andrés ,que nace en el año de 2016, aunque su propietario venía realizando actividades
relacionadas desde el año 2002 fue después de varios obstáculos que pudo estructurar la empresa
y dar inicio a sus actividades bajo la razón social INMIBILIARIA MULLER bajo el Nit
18.000.868-1 y la matricula mercantil N. 71903, dio inicio a sus actividades comerciales desde el
20 de septiembre del año 2016 ofreciendo el servicio en la promoción de proyectos de
construcción, con el objetivo de conquistar nuevos mercados por medio de la oferta de servicios
como la administración de inmuebles para arrendamiento, venta de inmuebles usados y
proyectos, avalúos y administración de todo tipo de bienes inmobiliarios,
la empresa desarrolló y ejecutó planes de crecimiento de forma rápida y segura, entregando un
alto grado de satisfacción a los propietarios de los inmuebles y sus arrendatarios, rompiendo
paradigmas en el sector inmobiliario, y además viendo de manera positiva lo que otros veían
como un obstáculo ;la ubicación San Andrés hace que la mayoría de personas se enfoquen en las
actividades netamente turísticas yo vi una ventaja en dedicarme a las actividades inmobiliarias ,
siendo hoy una empresa reconocida de arrendamientos y avalúos de activos, administración de
propiedades, venta de proyectos , mejora de bienes inmuebles.

Con el propósito de buscar el mejoramiento continuo de sus procesos y servicios, da un gran

valor a cada uno de sus empleados, capacitándolos constantemente haciéndolos parte integral de
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la empresa y resaltando siempre sus cualidades y grandes habilidades que nos ayudan al
crecimiento personal y empresarial.

Actualmente la Inmobiliaria Muller. cuenta con la infraestructura apropiada, y con un talento

humano competente que le permite garantizar la prestación del servicio, en cualquiera de las
actividades establecidas dentro de nuestra empresa

Figura No 1. Línea de tiempo

Elaboración propia

1.7 DESCRIPCION DE SU CLIENTE:

Los clientes de la inmobiliaria son:

Personas que necesitan una asesoría en bienes raíces, que necesitan realizar procesos de
legalización de terrenos o traspaso de propiedades, compra y venta de lotes en la isla y
ubicación de los mismos dentro del territorio.
Está dirigido a personas de estrato medio alto y alto que invierten en finca raíz en la isla y no
disponen de tiempo para viajar hasta allá. Se le brinda asesoría, legalización de documentos
para las nuevas adquisiciones, y para personas que ya han comprado lotes o propiedades; se
les presta el servicio de acompañamiento para poder ubicar su inmueble dentro del territorio

1.8. FACTORES CRITICOS DE ÉXITO:

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1.8.1 FACTORES CRITICOS DE ÉXITO INTERNO

NRO FACTORES DE ÉXITO

01 Fácil localización de problemas y sus posibles

soluciones.
02 Experiencia en el Campo Inmobiliario.
03 Transporte y desplazamientos hacia los clientes rápidos

(Varios en minutos).
04 Fácil reemplazo cargos, Tareas y Personal
05 El conocer a los clientes y sus necesidades
06 Experiencia en canales de distribución y Logística
07 Capacitación permanente del personal
08 Experiencias en campañas Promocionales
09 Dominio del idioma ingles de los empleados
10 Mano de Obra preparada, Calificada y eficiente

1.8.2 FACTORES CRITICOS DE ÉXITO EXTERNOS

NRO FACTORES DE ÉXITO

01 Políticos
02 Económicos
03 LEGALES
04 Consecución de clientes Internacionales
05 Mercadeo Internacional
06 Poca competencia Colombiana e internacional
07 Experiencia en el manejo del POT
08 Fácil acceso a la información Técnica
09 Consecución de tecnología y maquinaria de Punta
10 Certificación, Calibración, Configuración y arreglo de la

Tecnologías y Maquinarias de punta

1.9 ESTRUCTURA ORGANIZACIONAL

* Que tipo de estructura es: es una de persona natural, la cual el dueño es una sola persona, los

demás son empleados, aunque es una empresa familiar el propietario es una sola persona.
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* Porque es así en la Compañía: Para esta fecha sus servidor era jefe de sistemas de la cámara

de comercio y no podía crear empresas, porque ellos serían los dueños de la parte mía, entonces

tuve que hacer En Abril 19 de 2001 cree una Sociedad llamada CORPUS GUERRERO & CIA

LTDA( Matricula inmobiliaria Nro 23442) identificado con NIT número 827.000714-0

(liquidada el 30 de Junio de 2015), en la que empresa se dedicaba a venta de Hardware y

software, instalación de redes y venta y arreglo de fotocopiadoras.

Durante la duración de la empresa el representante legal era otra persona y aunque la empresa era

mía, no tuve el control que necesitaba para tomar muchas decisiones.

Decidí que la próxima empresa que creara no sería a nombre de otra persona y mucho menos

poner a alguien más como representante legal (Mayor accionista) de alguna de mis empresas

1.10 VENTAS DE LA INDUSTRIA Y DEL LÍDER

Para contextualizar el entorno del proyecto se construye a continuación un modelo basado en el

diamante de Porter, pues permite vislumbrar todos aquellos componentes del entorno y en

especial aquellos quienes se consideran como competidores directos, indirectos y sustitutos para

el mismo segmento de mercado. En primer lugar, citaremos a los competidores directos. Son

estos todas aquellas organizaciones concentradas en la intermediación inmobiliaria en el

segmento de bienes inmuebles de uso no residencial, cuyas características de operación sean

enfocadas no a un mero corretaje de conexión entre el cliente y el proveedor en una transacción

inmobiliaria, sino que incorporen un grado más alto en su papel como intermediarios del

mercado. Esto es que además de lo tradicional, presenten al cliente por medio de una asesoría

variables más de fondo al momento de realizar una inversión. Son por ejemplo variables la

consideración de las necesidades del cliente frente a su ubicación, su flujo de caja y la

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rentabilidad a obtener de acuerdo al desembolso de recursos que vaya a realizar. En Colombia,

por fortuna para el proyecto no hay grandes firmas nacionales que tengan un enfoque integral en

su asesoría, sin embargo, con la apertura de nuevos mercados han llegado compañías

multinacionales, que operan por medio de franquicias o alanzas estratégicas de las cuales es

relevante mencionar a las siguientes: 1. Century 21 Colombia Un equipo que reúne a

profesionales conocedores del sector inmobiliario con elevado grado de especialización en

diversas áreas:

Rivalidad • Competidores Directos • Competidores Indirectos Condiciones de Demanda •

Servicios Profesionales • Alianzas estratégicas Relacionados y de apoyo • Alianzas estratégicas •

Servicios profesionales Factores • Costos de Operación • Condiciones para la prestación de

servicios Disposiciones Gubernamentales Consultoría – Gestión - Marketing y Publicidad –

Comercial – Formación y Nuevas Tecnologías.

Coldwell Bankers Iniciaron operaciones en San Francisco en 1906, poco después del terremoto

que sacudió la ciudad ese año, sobre la base de unos principios de ética, integridad, honestidad y

servicio, en respuesta a las prácticas deshonestas de los agentes inmobiliarios de la época. Hoy

en día, es una de las 500 compañías más grandes de los Estados Unidos y son la franquicia

inmobiliaria número uno en ventas a nivel mundial, líder en aspectos tan importantes como la

productividad de sus asesores, el precio promedio por transacción y el número de puntas de

negocios conseguidas. Además, ocupan un lugar entre los 10 mejores sistemas de franquicias en

el mundo

Colliers International - Oficina Bogotá Colliers International es una de las tres primeras

empresas de servicios inmobiliarios corporativos del mundo. Con alrededor de USD $1.9
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billones en ingresos anuales, más de 12,000 empleados y 500 oficinas, en 61 países. (Colliers

International)

El grupo OIKOS S.A. es una organización dedicada a diferentes procesos Constructores e

inmobiliarios sus líneas de negocio son: CONSTRUCTORA: Se enfocan en la construcción de

Proyectos para vivienda comerciales. Así mismo su línea de negocios se enfoca en el diseño y

construcción de proyectos privados por el sistema de administración delegada. INMOBILIARIA:

Arriendo y venta inmuebles nuevos y usados brindado asesoría jurídica y administrativa.

TITULARIZADORA: Titularizan inmuebles con un procedimiento estandarizado los cuales son

puestos en Fiducia bajo la figura de un Patrimonio Autónomo que permite brindar seguridad y

tranquilidad a los inversionistas y liquidez a los originadores propietarios del inmueble a

titularizar. (OIKOS SERVICIOS INMOBIIARIOS, 2010)

Prosear LTDA - Promotora de Seguros de Arrendamiento Son una firma especializada en el

manejo de seguros de arrendamiento que trabaja en forma exclusiva para la compañía

Suramericana de Seguros ofreciendo pólizas individuales para propietarios de inmuebles y

pólizas colectivas para las inmobiliarias

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1 Diagnóstico del macroentorno y del entorno

1.1 Análisis Pestel 1. Mediante el siguiente análisis identificaremos

los factores del entorno general que van a
afectar a la empresa de forma positiva o
FACTOR POLÍTICO negativa.

 Nueva reglamentación subsidio de vivienda (Oportunidad)

Con la firma del decreto 1533 del 23 de agosto de 218, El gobierno nacional creo una nueva
figura de subsidio de concurrencia con el que permitirá que las personas que ganen menos
de dos salarios mínimos sean beneficiarios del subsidio de las cajas de compensación y el
subsidio de mi casa ya juntos, por esta razón se aumenta el capital inicial para la compra de
vivienda y por supuesto el número de viviendas vendidas. Los beneficiarios accederán a un
subsidio equivalentes 50 smmlv.

FACTOR ECONÓMICO

 Fortalecimiento del dólar (oportunidad)

El aumento en el valor del dólar no para, y todo indica que las presiones al alza continuaran
mientras permanezca la turbulencia por la guerra comercial entre EE.UU. Y China. La tasa de
cambio llego a negociar hasta los 3.480 pesos llegando a sus máximos históricos.
 Tasas de interés atractivas (Oportunidad)
En general, las tasas de interés para compra de vivienda son las más baratas vistos en 12 años,
según la Superintendencia Financiera, la tasa de interés fija la tiene el Banco Popular con un
9.53%, mientras que la más costosa la propone el banco agrario con un 14,28%
 Crecimiento en el sector (oportunidad)
Durante este 2019 se espera un comportamiento favorable en el mercado inmobiliario del
país, así lo reveló la multinacional GRI club real estate en el reciente informe. La compañía
reveló un estudio en el que consulto a 44 líderes inmobiliarios en Colombia sobre tendencias
en el sector. También se puede resaltar que las viviendas residenciales, oficinas y centros
comerciales son los sectores más atractivos para la industria de bienes raíces del país. Frente
al desempeño del sector inmobiliario como un todo en Colombia, también se vive un
optimismo generalizado. Más del 67% de los encuestados prevén un rendimiento favorable
para este 2019, repitiendo prácticamente la estadística de 2018 (68,42%).
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 impuestos(Oportunidad)
El IVA que estaba exento en San Andrés desde 1993, y fue modificado al 10 por ciento en la
isla de San Andrés quedará en la práctica en el dos por ciento, debido a que se descontará de la
tarifa general del Impuesto al Valor Agregado (IVA), que es actualmente de 12 por ciento, por
reglamentación Nacional en aras de revitalizar la actividad comercial
 Crecimiento en la aprobación de créditos hipotecarios (oportunidad)

En San Andrés el valor financiado para vivienda fue de $3.226 millones incrementándose en
un 5.4% con respecto al periodo anterior, cuando alcanzó los $3.062 millones. De este valor
292 millones fueron destinados a proyectos VIS, mientras que los $2.934 restantes fueron para
proyectos no VIS.

FACTOR SOCIAL

 Clima de negocios. (Amenaza)

El crecimiento del comercio es muy leve, pero se debe a su limitada extensión de territorio, la
creación de nuevas empresas está estancada, pero el recaudo de impuesto tiene un aumento
del 15%, además ya se ven en la isla diferentes franquicias y negocios de cadena reconocidos.

Desempleo en san Andrés (Amenaza)

La isla presenta una población en edad de trabajar de un 81.4%, de los cuales solo el 71.6% es
económicamente activa, de la cual el 28,4% es población inactiva pero con labores económicas
variables y no tenidas en cuenta en el pronóstico, y solo se cuenta un 6.5% de desempleados, lo cual
muestra que San Andrés es ampliamente dependiente de las actividades externas del turismo

 Inseguridad ciudadana (Amenaza)

La sobrepoblación pues, se trata de una isla de tan solo 27 kilómetros cuadrados, en la cual
crece la informalidad, delincuencia, extorsión y fleteo en tal forma que en la actualidad
existen zonas vedadas por estos fenómenos que afectan al comercio y turismo. El único
Centro Carcelario ‘New Hope’ (Nueva Esperanza) de San Andrés fue inaugurado en 1995
con una capacidad para 120 internos.

 Capacidad económica disminuida(Amenaza)

. La capacidad económica de los Colombianos para comprar vivienda es 26% inferior a la de
hace 13 años, en general el índice muestra un aumento de capacidad de compra de vivienda
del 27% hasta el 2006, pero luego el poder de adquisición decrece un 32% hasta el periodo
2017.

 Aumento en las visitas turísticas en la región (Oportunidad)

Según cifras del DANE, para el periodo anterior el incremento de turistas que visitaron San Andrés
fue de 180.443 cantidad que no era esperada, y para la cual no estaba preparada la isla, tan fue el
incremento que se presentaron problemas en los materia de infraestructura, esto se debe a la creación
de nuevas rutas aéreas.
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 Licitación de derecho de circulación y residencia (Amenaza)

Debido a la masiva llegada de foráneos, evitando la violencia, inseguridad y tráfico de las
grandes ciudades empezó un éxodo en la década del 90 hacia la isla razón por la cual en el
Gobierno del ex presidente Gaviria se sacó adelante el decreto 2762 de 1991 con el fin de
limitar y regular los derechos de circulación y residencia en el archipiélago

 Caída del precio de las viviendas de alto costo (Amenaza)

Las ventas de vivienda de clase media, que son equivalentes al 31% del mercado, se
contrajeron a ritmos del 12% en el acumulado de doce meses a mayo de 2019, y además la
vivienda de precios superiores, que son las de mayor valor agregado sufrieron disminuciones
del orden del 10 al 15%.

FACTOR TECNOLÓGICO

 Tecnología aplicada para inmobiliarias (Oportunidad)

La aparición de nuevas tecnologías ha traído consigo cambios significativos en materia de
construcción, diseño, comercialización e incluso de financiación de la vivienda; mejorando
notablemente la experiencia de comprar y vender propiedad raíz. Si bien en nuestro país
todavía tenemos los mismos procesos de hace años, la innovación ya ha penetrado la barrera
del sector de las propiedades raíces y se han logrado cambios significativos, implementando
tecnología aplicada a las inmobiliarias, como por ejemplo el aumento de tours virtuales para
ver los inmuebles desde donde estés.

FACTOR AMBIENTAL

 Limitación geográfica(Oportunidad)
El territorio total de la isla es de 26 kilómetros
cuadrados de los cuales, existen diferentes áreas
de cesión pública y contribuciones especiales,
que limitan el territorio de planificación insular
urbana en solo 19 kilómetros cuadrados.

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ma
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Análisis de las cinco fuerzas de Porter 3. A través del siguiente

análisis conoceremos el
grado de competencia que
existe en la industria.
4.
5. PODER DE
NEGOCIACIÓN
6. DE
 Dificultad en las compras (Amenaza)
Al encontrarse en un lugar geográfico limitado, es posible conseguir vendedores que no estén
dispuestos a vender sus inmuebles en los precios esperados

 Aumento general en la valorización(Amenaza)

Los propietarios de inmuebles, con buena posición y presentación son usuarios más difíciles
de convencer en la negociación para la compra de sus predios

PODER DE
. NEGOCIACIÓN
DE CLIENTES
 Alto nivel de negociación(Amenaza)
Los clientes de la industria inmobiliaria tienen un nivel alto de negociación esto debido a que
existe una variedad de oferta en el mercado y los clientes tienen más opciones para poder acceder
a las viviendas

 Fidelidad a la empresa(Oportunidad)
La calidad del servicio, la atención al cliente, la colaboración en el proceso de venta, fidelizan los
clientes para que estos mismo sirvan como ejemplo de satisfacción y atraigan nuevos clientes

 Clientes con amplio poder adquisitivo (Oportunidad)

En muchas ocasiones, los compradores serán turistas que disfrutaron la isla y están a gusto en
ella, este tipo de cliente tiene un alto poder adquisitivo, y buscara todas las garantías y seguros
correspondientes al proceso de venta
 DIAGNÓSTICO EMPRESARIAL 17

RIVALIDAD ENTRE
COMPETIDORES

 Inmuebles sectorizados (Amenaza)

Inmobiliarias de la competencia, tienen inmuebles de menor costo y mejor ubicación en el
mismo espacio geográfico

 Automatización del proceso de compra(Amenaza)

Los competidores utilizan medios digitales, redes sociales y tecnologías de punta como puntos
clave para consolidar las ventas

 La competencia tiene valor agregado (Amenaza)

Las inmobiliarias de la competencia aparte de vender propiedad raíz también tienen servicio de
arrendamiento

 Conocimiento y experiencia del recurso humano (Oportunidad)

El conocimiento, la experiencia y el manejo del cliente por parte del personal es mal mejor carta
de presentación para concertar ventas

AMENAZA DE NUEVOS
COMPETIDORES ENTRANTES

 Entrada de nuevas inmobiliarias (Amenaza)

Con estrategias propias e innovadoras que ofrecen el sueño de tener casa propia, con un alto
financiamiento para los clientes

 Ingreso de constructoras al mercado (Amenaza)

Los buenos números del sector pueden ser el factor principal para atraer la inversión nacional y
extranjera a través de constructoras que desarrollen sus proyectos y tenga el proceso de venta
directa.

 Empresas con reconocimiento(Amenaza)

A pesar de la experiencia y excelentes planes de financiación, las empresas reconocidas son más
atractivas para el mercado

AMENAZA DE NUEVOS
PRODUCTOS SUSTITUTOS

 El arriendo como estilo de vida(Amenaza)

En muchas ocasiones la poca diferencia de precio entre un arriendo y la cuota que se debe a la
entidad financiera, es sinónimo de comodidad y por esta razón no se hacen los trámites para
alquilar vivienda propia
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