PROBLEMAS JURIDICOS

CONCURRENCIA DE ACREEDORES DE BIEN INMUEBLE

Artículo 1135º.- Cuando el bien es inmueble y concurren diversos acreedores a quienes

el mismo deudor se ha obligado a entregarlo, se prefiere al acreedor de buena fe cuyo
título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al acreedor cuyo
título sea de fecha anterior. Se prefiere, en este último caso, el título que conste de
documento de fecha cierta más antigua.

Los artículos 1135 y 1136 se refieren al supuesto denominado "concurrencia de

acreedores" en el cual un mismo deudor se obliga a entregar a diferentes acreedores,
en virtud de títulos distintos, el mismo bien. Dichas normas se refieren a obligaciones
con prestación de dar cualquiera que sea su fuente o función.

Producida la concurrencia de acreedores, debe determinarse cuál es el acreedor que

debe ser preferido en la entrega. No obstante, como señala Hernández Gazzo:
"Consideramos que las normas de concurrencia de acreedores no solo determinan a
quién se debe preferir en la entrega, sino que, fundamentalmente, buscan establecer a
quién se debe preferir para asignarle el goce exclusivo del derecho reclamado sobre el
bien objeto de la concurrencia". En tal sentido, debemos distinguir entre relevancia
externa y oponibilidad de los contratos).

El contrato tiende a crear, modificar o extinguir posiciones jurídicas que, si bien no

inciden en la esfera jurídica de los terceros, deben ser respetadas por la generalidad de
personas según el principio de respeto de los derechos ajenos.

En general, el contrato es por sí mismo relevante en relación a los terceros. El

ordenamiento legal no prevé particulares requisitos de relevancia externa delcontrato.
Por tanto, cualquiera puede hacer valer frente a terceros o frente a las partes, un
derecho que tiene como causa un determinado contrato. Solo basta probar la existencia
del contrato.

La eficacia se manifiesta particularmente como oponibilidad del contrato de

enajenación en relación con los terceros que ostentan posiciones jurídicas en conflicto
con aquellas del adquirente, es decir, posiciones jurídicas en todo o en parte
incompatibles con la adquisición contractual.
Oponibilidad del contrato quiere decir prevalencia del título contractual de adquisición
sobre el título ostentado por el tercero. Se reconoce que el contrato de enajenación
puede determinar tres hipótesis de conflicto: 1) conflictos con los terceros titulares; 2)
conflicto con los terceros a ven ti causa; y 3) conflictos con los acreedores del
enajenante.

1) Conflicto con los terceros titulares. Los contratos de enajenación tienen por objeto
una adquisición derivativa, es decir, una adquisición que presupone que la anterior
pertenencia del derecho entra en conflicto con la posición del tercero titular (ejemplo:
el enajenante vende un bien robado).

2) Conflicto con los aventi causa. Se determina cuando el titular enajena sucesivamente
a más personas el mismo derecho (ejemplo: concurrencia de acreedores).

3) Conflicto con los terceros acreedores. Terceros acreedores son aquellos que tienen
un derecho de crédito en relación con una de las partes. La enajenación de un derecho
interesa a los acreedores del enajenante, pues ella sustrae de su patrimonio un bien
que es parte de la garantía patrimonial de los acreedores. La enajenación puede
disminuir la garantía patrimonial de los acreedores del enajenante.

La oponibilidad del contrato expresa la tutela del adquirente y responde a la general

exigencia de seguridad de la circulación jurídica. Quien adquiere un derecho sin
fraude debe estar seguro de su adquisición; es decir, que otros no tengan sobre el bien
un derecho prevaleciente frente al cual su adquisición deba ceder en todo o en parte.

La incertidumbre sobre la oponibilidad de la adquisición se traduce en incertidumbre

sobre la adquisición misma, y por tanto mayor es el riesgo de que el bien pueda ser
reivindicado por terceros o sujeto a procedimientos ejecutivos por deudas del
enajenante, tanto mayor es la garantía que el enajenante debe ofrecer si quiere vender
el bien. La alternativa es la depreciación del bien mismo.

La solución del conflicto entre adquirentes, terceros titulares y acreedores no podría

ser apropiadamente confiada al principio de la prevalencia del título precedente en el
tiempo (prior in tempore potíor in iure).

La incondicionada aplicación de tal principio salvaguardaría a los terceros titulares

pero afectaría la exigencia de seguridad del comercio jurídico exponiendo al
adquirente a todas las pretensiones fundadas sobre títulos anteriores.
Los criterios de oponibilidad son los siguientes:

1) Cuando se trata de bienes inmatriculados: la inscripción en Registros Públicos;

2) Cuando se trata de bienes no inmatriculados: la posesión; y, 3) Cuando no hay

posesión: prior in tempore potíor in iure. La norma ideal debería decir: "Si el bien
fuera reclamado por diversos acreedores a quienes el mismo deudor se hubiese
obligado a entregarlo, se prefiere:

1) Al acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de

inscripción;

2) Al acreedor de buena fe que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha empezado a

poseerlo;

3) Al acreedor de buena fe cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno
conste de documento de fecha cierta". El Código Civil distingue según se trate de bien
inmueble o de bien mueble. El primer caso está regulado en el artículo 1135 y el
segundo en el artículo 1136.

En la concurrencia de acreedores de un bien mueble será preferido:

1) El acreedor de buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito;

2) En defecto de inscripción, es preferido el acreedor de buena fe cuyo título conste de

documento de fecha cierta más antigua.

3) Si los títulos no constan en documento de fecha cierta, es preferido el acreedor de

buena fe cuyo título sea de fecha anterior.

El requisito de la buena fe significa que el acreedor desconoce que el deudor se ha

obligado a entregar, previamente, el mismo bien a otro sujeto.

Fecha cierta es la precisión en el tiempo que, atendiendo a particulares circunstancias,

no sea susceptible de presentar duda alguna. La fecha es la del documento (título en
sentido formal) y no la del acto en aquel documento (título en sentido material).

Ejemplos de documentos de fecha cierta:

1) El documento público (artículo 235 del Código Procesal Civil). Es documento
público (en el acto público, la fecha es la constatación de un hecho por parte de un
funcionario público o de un notario):

a) El otorgado por funcionario público en ejercicio de sus atribuciones; y,

b) La escritura pública y demás documentos otorgados ante o por notario público,

según la ley de la materia.

2) El documento privado presentado en un proceso judicial. La fecha de presentación

de dicho documento es la fecha cierta.

El artículo 949º del Código Civil, nos indica cómo opera la transferencia de un bien
inmueble: “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor
propietario de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario.”

Nuestro Código Civil de 1984, vigente a la fecha, recoge la clásica teoría francesa según
la cual el consentimiento tiene la facultad de transmitir la propiedad al adquirente
(comprador), o el sólo intercambio de voluntades, perfecciona la transferencia de la
propiedad inmobiliaria, dejando de lado a simple vista, la inscripción de un inmueble en
el Registro Público correspondiente.

Sin embargo, la inscripción registral de cualquier transferencia de inmueble, va tener

prioridad y derecho preferencial frente al derecho real no inscrito o no incorporado al
registro.

En el caso a resolver a continuación, en la compraventa de un departamento o de una

casa solo tienen pleno conocimiento de tal celebración: el comprador, el anterior
propietario, el vendedor, el notario y algunas personas más. Y si uno quiere que sea
reconocido por todos dicho contrato, requiere de la inscripción registral en el Registro
de Propiedad Inmueble de la SUNARP, lo que permite tener efectos “erga omnes” (que
quiere decir: “frente a todos”), de esta manera se logra oponer el derecho del titular
sobre otros que quieran perturbarlo o no tengan derecho inscrito.

Compraventa con reserva de propiedad

Artículo 1583º.- En la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la

propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada
de él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su
pérdida o deterioro desde el momento de la entrega. El comprador adquiere
automáticamente el derecho a la propiedad del bien con el pago del importe del precio
convenido.

Preferencia de una compraventa registrada, sobre una no registrada.

En la concurrencia de acreedores, por ejemplo tenemos el siguiente caso: Lucho, vende

por medio de un contrato privado una casa a Carlos, quedando entregarle la casa
remodelada en dos meses. Luego, Lucho en su ambición decide por medio de otro
contrato privado venderle el mismo inmueble a un mayor precio a Sara, quien
desconocía de la venta anteriormente realizada. Sin embargo, Sara al enterarse del
contrato privado que se firmó anteriormente entre Lucho y Carlos, decide vender la casa
al mismo precio que ella pagó a Juan que acaba de llegar con su familia de provincia y
desconoce toda información del bien. Luego de firmar el contrato privado de compra y
venta, Juan prosigue a registrar el bien inmueble en los Registros Públicos.

Es en el supuesto mencionado, en el párrafo anterior, que se llega a una concurrencia de

acreedores y se formula la pregunta ¿Cuál es el acreedor que debe ser preferido en la
entrega?

Según el artículo 1135º del Código Civil del Perú, establece una prelación en los
acreedores que señala que la prioridad la tiene:

1º El de buena fe cuyo título es inscrito, de más antiguo a más nuevo.

2º El de buena fe cuyo título conste   en un documento de fecha cierta, de más antiguo a

más nuevo.

3º El de buena fe cuyo título sea de fecha anterior, de más antiguo a más nuevo.

Ahora teniendo en cuenta lo dicho por el artículo 1135º podemos decir que con relación
al caso, la persona que se le debe asignar el goce exclusivo del derecho sobre el bien,
que se encuentra en concurrencia, es a Juan. Esto se debe a que si bien es cierto no ha
sido la primera persona con la cual se realizó la venta, es la primera persona que
inscribió el bien en Registros Públicos y a esto se le suma la condición que compro el
bien confiando que le pertenecía, solamente, a Sara, es decir, si existió la buena fe de
esta persona.

Sin embargo, en un supuesto que Juan conociera junto a Sara las anteriores ventas que
realizó Lucho y a pesar de eso le haya comprado la casa, le correspondería a Carlos la
preferencia del bien inmueble por la condición de tener el título de fecha más antigua.

Finalmente, luego de señalar la preferencia que se brinda para el acreedor, en caso de

concurrencia, que señala el artículo 1135º del Código Civil del Perú.