FEDERACION DE COLEGIOS DE VALUADORES, A.C.

De conformidad con lo establecido en el Art. 57 del Estatuto de la Federación de Colegios de

Valuadores, A.C. y relativo a la organización del Congreso Nacional de Valuación y con
respecto a los trabajos y ponencias que se presentarán en el

LIII CONGRESO NACIONAL DE VALUACIÓN

CIUDAD MADERO (Playa Miramar), TAMAULIPAS, en las

Hotel MAEVA, los días 10, 11, 12, 13 y 14 de octubre de 2017.

Valuador Independiente

La independencia del Valuador Profesional

Tema: “Independencia Técnica en la Valuación”

Ponente: Mauricio Saenz Azuela

Sociedad: Sociedad de Ingenieros Civiles Valuadores, AC

20 de mayo de 2017
Introducción
En la actualidad el valuador cuenta con muchas herramientas de información y cálculo para
poder realizar su trabajo, sin embargo, el exceso de formatos y sistemas con que cuenta para
desarrollar sus avalúos crean confusión y no permiten al valuador ejercer su criterio y
experiencia, lo que resulta que en algunas ocasiones los valores calculados sean sesgados
conforme a su realidad.

Valuador, Valuador Profesional o Perito en Valuación

Niveles de la Actividad Valuatoria
Una persona o empresa en alguna ocasión deben de tomar decisiones sobre cantidades
monetarias con base en un avalúo, entre algunas:

• Pagar
• Cobrar
• Rentar
• Garantizar
• Realizar o no, una inversión

De hecho, una decisión inteligente sobre un valor, deberá decidirse y fundamentarse en

un avalúo realizado por un profesional en la materia. La necesidad de obtener valores
es universal, y la podemos separar en tres niveles de actividades:

1er. Nivel de la actividad valuatoria

Son todas las personas que se encuentren en cabal juicio, es decir que el individuo ya
cuente con personalidad, por supuesto que en este grupo podemos incluir a los menores
de edad, para muestra un botón: (Video 1). Si observamos, generalmente el ser humano
está constantemente valuando para tomar decisiones diarias, valoramos nuestro tiempo,
trabajo, amistades, entre algunas, es decir de todos bienes tangibles o intangibles en
uso, los cuales se poseen, gozan y emplean. De esta valoración tomamos diversas
decisiones para comprar, vender, intercambiar, hipotecar, rentar, asegurar, calcular
daños, desarrollar ideas, renovar, remodelar, rehabilitar, modernizar y muchas otras
actividades que requieren de algún tipo de inversión.
Ningún individuo nace comprendiendo los factores que crean y tiene influencia sobre los
valores de los inmuebles, ni esperamos que todo el mundo comprenda los
procedimientos para valuar (muchos ni siquiera sabe que existen). Cuando las personas
toman decisiones sin estar debidamente asesoradas, cometen errores muy costosos, por
ejemplo:

• Pagar más de lo que realmente vale una propiedad

• Vender una propiedad a un precio inferior de su verdadero valor o asignarle un monto
que no permita su enajenación en un tiempo razonable
• Arrendar una propiedad que en algún tiempo pudiera reportar perdidas
• Firmar un contrato de arrendamiento que un negocio no puede sostener
• Realizar mejoras a un inmueble que no reditúe lo invertido
• Asegurar una propiedad en una cantidad menor a la que vale
• Aceptar una garantía o una dación en pago insuficiente

Como se señaló estos problemas pueden causar grandes pérdidas a propietarios y/o
inversionistas. La necesidad de obtener valuaciones realizadas por peritos profesionales,
es mucho mayor de la que generalmente supone el público.
 2do. Nivel de la actividad valuatoria

Corredores Vendedores Desarrolladores Normalmente

Lo integran
Administrador nos son
por personas
es de Comisionistas Inversionistas peritos
y empresas
propiedades valuadores
que
Constructores Fraccionadores Prestamistas profesionales,
interviene en
Procedimientos trabajan en las
la actividad Interventores
de vía y otras áreas que
de los bienes de impuesto
funciones involucran un
raíces, como: predial
gubernamentales bien raíz
Tabla 1

Con frecuencia, la gente pide su opinión de valores de bienes raíces, es correcto que
externen su opinión, de valores, pero únicamente hasta el límite de sus conocimientos
conforme al rubro o sector inmobiliario en que trabajan.

3er. Nivel de la actividad valuatoria

Está constituido por los peritos valuadores profesionales, dedicados primordialmente a

esta disciplina, con conocimientos, práctica e integridad, y se identifican
profesionalmente por medios académicos, designaciones y registros.

La necesidad de estos servicios es reconocida por los Bancos, Hipotecarias, Sofoles,

Unidades de Valuación, Compañías Aseguradores, empresas públicas y privadas, así
como organismos y autoridades usuarias de avalúos o reguladoras de su emisión,
quienes otorgan registros o licencias para reconocer la validez de su dicho.

¿Quién es un valuador?
Cualquier persona que estima el valor de un bien. 1

También llamados tasadores en algunos países latinos, en ingles los llaman appraiser
en latín appretiare “valorar”, que se entiende por valorar o apreciar, al parecer su
significado es bastante complejo, es darle a algo o alguien el valor desde donde uno lo
siente o cree a través de sus sentidos de una cosa 2.

1
(1970, 01). Valuador mexico.leyderecho.org Retrieved 06, 2017, from http://mexico.leyderecho.org/
2
WordReference.com, http://www.wordreference.com/definicion/apreciar
 ¿Quién es un valuador profesional o especialista?
Digamos que este es el anterior avalado por una cedula que implica haber realizado y
cumplir los requisitos de estudio y conocimientos en una determinada especialización en
una determinada institución.

¿Quién es un perito?
el latín perītus, es una persona experimentada, hábil o entendida en una ciencia o arte.
El perito es el experto en una determinada materia que, gracias a sus conocimientos,
actúa como fuente de consulta para la resolución de conflictos y toma de decisiones 3.

El perito debe de contar con estudios superiores y experiencia. Esto quiere decir que
el perito no realiza suposiciones o brinda su opinión, sino que explica una situación
confusa o compleja de acuerdo con sus estudios y experiencia. De esta forma permite
aclarar y probar determinados aspectos que sirven tanto a instituciones, personas físicas
o morales a tomar decisiones o sentenciar una determinada controversia.

En concreto, un perito no sólo debe contar con la titulación oficial que le acredita como
experto en una materia concreta, sino que además se convierte en una figura clave
dentro de cualquier procedimiento en el que se requiere. ¿Por qué? Porque permitirá
aclarar y probar determinados aspectos de los que dependerá notablemente una
decisión.

Sin embargo, vemos que el valuador debe tener las competencias para realizar su trabajo
profesional, no basta solo contar con una cédula que lo acredite por haber realizado estudios
de especialización en una determinada área de valuación, la parte más importante es la
desarrollada con el tiempo, es decir su experiencia, tal es el caso que la Secretaria de Finanzas
de la CDMX lo reconoce, en el Manual de Procedimientos y Lineamientos Técnicos de
Valuación Inmobiliaria reconoce esto en su Capítulo II De la Autorización y Registro para la
práctica de avalúos.

3
Definición.DE http://definicion.de/perito/
 Artículo 8.- Las personas físicas interesadas en obtener el registro, deberán presentar
ante la Subtesorería la documentación y cumplir los requisitos señalados a
continuación, […]

A. Para obtener registro como Perito Valuador Auxiliar:

VII.-Dos cartas de referencia de la persona promovente del registro. Cada carta

deberá ser firmada por un perito valuador independiente, quien conste la experiencia,
así como la calidad moral y técnica del aspirante;

VIII.-Curriculum vitae que acredite cuando menos dos años de experiencia en

valuación de bienes inmuebles, presentando las constancias que acrediten su
experiencia laboral.

B. Para obtener registro como Perito Valuador Independiente:

VI.- Contar con registro de perito valuador auxiliar vigente otorgado por la Tesorería
del Distrito Federal, con una antigüedad mínima de tres años.

En este caso la autoridad fiscal de la CDMX exige por lo menos dos años para otorgar un
registro como Perito Valuador Auxiliar y tres años más de experiencia para otorgar un registro
como Perito Valuador Independiente.

Ahora una vez que consideramos que la experiencia es de suma importancia para realizar
valuaciones, la podemos definir como el conocimiento de algo, o habilidad para ello, que se
adquiere al haberlo realizado, vivido, sentido o sufrido una o más veces. Es un conjunto de
conocimientos que se adquieren en la vida o en un período determinado de ésta.

Para finalizar esta parte de la presentación definiré lo que es la independencia, “es la cualidad
o condición de independiente (que es autónomo y que no tiene dependencia de otro). El
concepto suele estar asociado a la libertad” 4. La independencia esta intrínsecamente ligada a
la libertad lo que la facultad y da derecho a las personas para elegir de manera responsable

4
http://definicion.de/independencia/
su propia forma de actuar dentro de una sociedad, cabe aclarar que la libertad va de la mano
con la responsabilidad

Evolución del formato y presentación del avalúo

Máquina de escribir

Formato impreso y capturado con máquina de escribir

Procesador de palabras

Lotus impreso en matriz de puntos

Excel con impresora laser

Sistema en Internet

Se insertará imágenes desde cómo se elaboraban a máquina de escribir, impresos en

impresora de puntos y como evoluciono con base en el Excel e impresoras de inyección y laser.

Algunos problemas con los formatos o programas

Si partimos sobre la idea de que los desarrollos de sistemas o formatos para realizar avalúos
se diseñan y programan sobre las normas que establecidas por una institución pública dónde
puede instaurar normas y reglas del cómo realizar los cálculos de un avalúo para un
determinado fin de su interés, por ejemplo para pago de impuesto por adquisición de inmuebles
o determinar un valor catastral para el pago de impuesto predial; o la institución privada para
realizar un avalúo para determinar el valor de una garantía de un crédito.

Bajo esta situación encontramos diversos problemas al establecer criterios:

Programas diseñados con bases rígidas conforme a la norma que los regula:
Los sistemas están diseñados con bases el tipo de inmueble y para el objeto y propósito del
avalúo, es decir, podemos tener problemas si se utiliza un programa diseñado para realizar
avalúos cuyo objeto es calcular el valor de mercado para una vivienda de interés social y
su propósito es garantizar un crédito, y este se use para calcular un valor de un lote para
uso comercial, es prácticamente imposible considerar todas las variables y condiciones que
premien o castiguen el valor que pueda presentar un inmueble, debido a que el mercado
inmobiliario es dinámico, y más problemas se pueden presentar cuando el inmueble objeto
de avalúo no sea típico o del tipo promedio en la zona donde se ubica.

Por ejemplo:

Ilustración 1 Lotes con Uso Habitacional

En esta imagen se encuentran dos lotes con la misma superficie, el primero es un lote
ideal su fondo es tres veces su frente y el segundo su frente es tres veces su fondo es
evidente que el primero no tendría castigo por forma, mientras el segundo sí por exceso
de frente, esto sucedería en el caso de que los terrenos tuvieran uso habitacional, pero
que pasaría si el caso fuera el siguiente:

Ilustración 2 Lotes con Uso Comercial

 Suponiendo que los terrenos con las mismas características que el primer caso están
sobre una avenida y sus usos son comerciales, ¿Pagarían más por el primero o por el
segundo?, es evidente que para uso comercial los premios y castigos por forma podrían
ser lo contrario al caso anterior, ya que el segundo terreno presenta un frente muy amplio
hacia la avenida lo que lo hace más atractivo para su venta, mientras que el primero
tendrá una tercera parte hacia la avenida contra él segundo.

Generalmente los formatos o sistemas no son tan inteligentes, y el problema se agrava

cuando el trabajo lo realiza o no lo revisa alguien sin experiencia, ya que los errores se
pueden dar en la homologación de comparables o peor aún al aplicar los factores de
eficiencia al inmueble objeto de avalúo.

Intentar calcular excesos de variables para homologar comparables con el inmueble

objeto de avalúo.
Un ejemplo básico de este abuso es el método para calcular la Edad Efectiva de Uso
habitacional en la norma que establece la Subsecretaría de Catastro y Padrón Territorial
de la Secretaría de Finanzas de la CDMX, conforme al Oficio No.
SF/TDF/SCPT/0185/2013 del 21 de febrero del 2013.

Para este caso se debe de calificar 15 partidas de construcción:

1. Cimentación 6. Instalación Eléctrica 11. Herrería y Cancelería

Tabla 1
Partidas 2. Estructura 7. Instalación de Gas 12. Muebles de baño y cocina
para cálculo
de la Edad 3. Albañilería 8. Acabados Interiores 13. Closets y almacenes
Mínima
Remanente 4. Instalación Hidráulica 9. Acabados exteriores 14. Accesorios
5. Instalación Sanitaria 10. Puertas de madera 15. Equipos

En cada partida se tienen 6 diferentes estados de conservación:

Excelente o Nuevo Inadecuado o deficiente
Eficiente o Funcional Dañado o incompleto
Utilizable o suficiente Inexistente o inservible
Tabla 2 Estado de conservación para cada partida para el cálculo de Edad Mínima Remanente

Esta partida nos genera una matriz de 15 x 6 variables es decir 90 cualidades que se
tienen que calificar para el inmueble objeto, tal como se muestra en la siguiente tabla:
 Muebles de baño y cocina
Inadecuado o deficiente

Inexistente o inservible
Utilizable o suficiente

Dañado o incompleto

Instalación hidráulica
Eficiente o Funcional

Herrería y cancelería
Instalación sanitaria

Acabados exteriores
Instalación eléctrica

Acabados interiores

Puertas de madera
Excelente o Nuevo

Closets y alacenas
Instalación de gas
Cimentación

Albañilería

Accesorias
Estructura

Equipos
Excelente o Nuevo
Eficiente o Funcional
Utilizable o suficiente
Inadecuado o deficiente
Dañado o incompleto
Inexistente o inservible

Tabla 3 Matriz de calificación para cálculo de Edad Mínima Remanente de un inmueble

Cabe mencionar que cada una de las variables debe de llevar el siguiente procedimiento
con el fin de obtener un factor de eficiencia de la construcción:
Observar y comprender
Calificar
Comparar
Calcular

Ahora bien, supongamos que para un avalúo con enfoque de mercado que cuenta con
5 comparables, tendría del mismo modo que comparar las mismas cualidades de cada
inmueble comparable con el inmueble objeto, esto nos generaría una matriz por cada
comparable que utilizaríamos para homologar con nuestro inmueble objeto, lo que nos
genera una matriz 6 veces mayor que la anterior:
 Muebles de baño y cocina
Inadecuado o deficiente

Inexistente o inservible
Utilizable o suficiente

Dañado o incompleto

Instalación hidráulica
Eficiente o Funcional

Herrería y cancelería
Instalación sanitaria

Acabados exteriores
Instalación eléctrica

Acabados interiores

Puertas de madera
Excelente o Nuevo

Closets y alacenas
Instalación de gas
Cimentación

Albañilería

Accesorias
Estructura

Equipos
Excelente o Nuevo
Inmueble Objeto

Eficiente o Funcional
Utilizable o suficiente
Inadecuado o deficiente
Dañado o incompleto
Inexistente o inservible
Excelente o Nuevo
Inmueble Comparable 5 Inmueble Comparable 4 Inmueble Comparable 3 Inmueble Comparable 2 Inmueble Comparable 1

Eficiente o Funcional
Utilizable o suficiente
Inadecuado o deficiente
Dañado o incompleto
Inexistente o inservible
Excelente o Nuevo
Eficiente o Funcional
Utilizable o suficiente
Inadecuado o deficiente
Dañado o incompleto
Inexistente o inservible
Excelente o Nuevo
Eficiente o Funcional
Utilizable o suficiente
Inadecuado o deficiente
Dañado o incompleto
Inexistente o inservible
Excelente o Nuevo
Eficiente o Funcional
Utilizable o suficiente
Inadecuado o deficiente
Dañado o incompleto
Inexistente o inservible
Excelente o Nuevo
Eficiente o Funcional
Utilizable o suficiente
Inadecuado o deficiente
Dañado o incompleto
Inexistente o inservible

Tabla 4 Matriz de homologación para cálculo de Edad Mínima Remanente de un inmueble

Lo que crearía una matriz de 540 características que calificar para homologar un
inmueble con respecto a sus comparables, así se requiere que para cada cuadro exista
una fórmula que genere un factor conforme a un criterio establecido, por ejemplo ¿que
formula se aplicará para homologar una estructura Eficiente o Funcional con una Dañada
o Incompleta?, igualmente se tiene que considerar que en muchas ocasiones no
encontramos los suficientes comparables que tengan el mismo número de niveles (tipo),
y la calidad de su construcción (clase), esto implica que la proporción de las partidas
cambie y por lo tanto la forma y peso y cálculo de cada una de ellas con respecto al
inmueble objeto del avalúo, y así todo se complica más y más; esto implica desarrollar
grandes formulas con grandes variables, tal como se muestra a continuación:

Esto involucra desarrollar muchas pruebas y tiempo para diseñar los protocolos y la
implementación del programa, lo que genera grandes costos para los valuadores,
además de los errores cometidos por cálculos mal establecidos en el sistema y en las
grandes fórmulas.

Calidad de información publicada por Promotores Inmobiliarios

Debido principalmente a la falta de formalidad y competencia desleal que existe en el
sector de la promoción inmobiliaria la mayoría de las ofertas que se encuentran en los
diferentes portales en internet no cuentan con la información básica para contemplarla
en un avalúo, muchas veces ni siquiera cuentan con la dirección completa, y además es
muy complicado que a los valuadores nos den datos de las ofertas en ventas vía
telefónica o mucha veces tardan mucho tiempo en otorgar los datos por correo
electrónico, esto se debe principalmente a tres factores:

1. Piratería de propiedades entre promotores inmobiliarios

2. Falta de conocimiento
3. Seguridad

Conforme al punto anterior es imposible que un promotor inmobiliario nos defina en un

reporte o en una conversación, las 6 características de conservación de cada partida, es
más para los valuadores en la inspección que realizan al inmueble objeto, no es posible
definir todas estas características, ya que no se presentan visibles y es obvio que el
 solicitante tratara de informar o no de ciertas situaciones de un inmueble en función del
propósito para el que requiera el avalúo, asimismo en la mayoría de los casos resultaría
incobrable ver personalmente todos los comparables.

¿Excel o internet?
En situaciones de trabajo en dónde la empresa elabore conjuntamente en diferentes entidades
un servicio de valuación enfocado a una determinada norma o institución, por ejemplo, las
Unidades de Valuación con el propósito de elaborar avalúos para garantía de crédito a la
vivienda con de la normatividad de la Sociedad Hipotecaria Federal, es indispensable que
cuente con un sistema que trabaje en internet para poder operar y controlar la elaboración de
los avalúos con toda su estructura a nivel nacional.

Mientras que es recomendable usar el Excel cuando se requiera realizar avalúos de inmuebles
cuya situación no sea homogénea a su entorno o inmuebles atípicos, se quiera tener una mejor
presentación, no depender de un especialista en desarrollo de sistemas o programador para
cambiar fórmulas y variable con el fin de obtener resultados inmediatos, sin embargo, es
importante tener los conocimientos para manejar fórmulas y se debe tener mucho cuidado al
capturar los modelos para los distintos cálculos que se requieren para la elaboración de un
determinado avalúo.

Ventajas y desventajas de la tecnología en nuestros tiempos

Con respecto a este tema debemos de tomar en cuenta que las tecnologías actuales ayudan
mucho a la realización de nuestro trabajo, entre ellas mencionare:

Algunos sistemas de información:

(se hará una breve semblanza de algunos)

Google

Google maps

Google Earth

Planes de Desarrollo Urbano Delegacionales y Planes Parciales

Sistema de Información de Uso de Suelo de SEDUVI

 Sistema de Información Económica de SECOM de la CDMX

INEGI

Algunos Sistemas de Valores Paramétricos y Precios Unitarios

M2 Valores Paramétricos Varela

Valores Paramétricos Instituto de Costos

Opus

NEODATA

Algunas Páginas de venta de Inmuebles

Inmuebles 24

Metros Cúbicos

Remax

Century 21

Propiedades.com

Inmomexico

Algunas Herramientas
Excel

Power Point

Word

AutoCAD

Sketchup

Corel Draw

Photo Paint

Debemos de tomar en cuenta que es de vital importancia los conocimientos del de los diversos
sistemas de información y las herramientas para la realización de avalúos, al no tenerlos nos
iremos quedando fuera de la jugada, y no solo eso, hay que considerar que además que estar
constantemente se están actualizado con nuevas versiones, para esto no solo es necesaria la
inversión monetaria que se debe de hacer, si no también el tiempo que se debe dedicar a
estudiar dichas actualizaciones de los individuos que participan en la realización de los avalúos,
desde el Valuador hasta sus Auxiliares.

Como cualquier empresa se debe de estar al día las nuevas tecnologías con nuevas
herramientas, que día a día son más sencillas y más poderosas.

Sin embargo, a pesar de que son elementos fundamentales para la realización de nuestro
trabajo, lo más importante a considerar es el conocimiento y la experiencia del valuador que a
fin de cuentas es él que debe de cerrar el resultado definitivo de un avalúo considerando los
diferentes métodos o enfoques, los cuales se deben de discurrir como índices para llegar a una
conclusión definitiva.

Conclusiones
¿Valuadores o programadores?
Generalmente cuando se pretende desarrollar un sistema, la parte más complicada es
explicarle y hacerte entender con la persona que te desarrollará un determinado
programa, ya sea un ingeniero, un analista o un programador, desde una plataforma en
internet desarrollada en PHP o una Hoja de Cálculo, muchas veces las ideas o no se
saben explicar correctamente y/o no se entienden correctamente; y resulta que cuando
te entregan el desarrollo, no cumple con las expectativas que esperabas, los cálculos no
son correctos o definitivamente no tiene nada que ver con el algoritmo que se intentó
explicar y esto puede ser a pesar que estén involucrados con un excelente valuador y un
excelente programador.

Este proceso puede extenderse demasiado entre la solicitud, el desarrollo, la

implementación y las correcciones para que la aplicación realizada funcione al 100%, lo
que implica muchos costos de tiempo y errores.
En cambio, si deseas elaborar una hoja de cálculo para la realización de los avalúos
aparentemente puede resultar más sencillo, todo depende del nivel de conocimiento que
se tenga para explotar este recurso, la mayoría de las personas que manejan una hoja
de Excel no conocen ni el 20% de todo lo que puede hacer, pero la noticia no es tan
mala, lo importante es conocer lo necesario para desarrollar un avalúo, y esto depende
de cada quién.

Desarrollos en Internet
¿Es una barrera de entrada?, todo depende del nivel de desarrollo, su calidad y la
inversión realizada (dinero y tiempo), ahora bien, es decisión del inversionista si la
utilizaría como una barrera de entrada para su competencia o desea compartir la
aplicación con sus colegas como negocio, y la pregunta clave en este tema es ¿hasta
cuánto dinero y porque servicio estarían mis colegas dispuestos a pagar?

Variables y Datos
Como comenté anteriormente en la mayoría de los casos no se cuenta con información
relevante o real de los comparables de inmuebles en oferta, como ejemplos:

¿Cómo puedes considerar un factor de homologación por forma de un terreno si no

cuentas con los planos de los comparables?

¿Cómo puedes considerar el lote tipo en una zona dónde aunque un plan de desarrollo
te lo indique, es casi imposible definirlo en la realidad?

La respuesta estaría en realizar una investigación más exhaustiva de los comparables

que se a utilizar para la realización de mi trabajo, ¿pero los honorarios que se pretenden
cobrar pueden cubrir los costos y dejar una utilidad razonable en el tiempo que se exige
por parte del cliente para las entregarlo?

Quizá otra solución puede ser únicamente considerar las características reales que
puedo encontrar con los sistemas de información e ventas en el mercado antes
mencionados, y con base al expertis del valuador considerar el comportamiento de los
diferentes factores y medir la sensibilidad que tienen estos conforme al tipo de inmueble
valuado.
Modelo de aplicación de sensibilidad de factores de eficiencia