El desalojo como protección de la propiedad

UNIVERSIDAD CATOLICA “LOS ANGELES DE
CHIMBOTE”
EL DESALOJO
AUTOR
JAIME MANUEL VILCA RAMIREZ
TUTOR
CHRISTIAN OMAR RAYME RUIZ
PUCALLPA – PERÚ
2019
EL DESALOJO Página 1
Dedicatoria y Agradecimientos
Ha sido el omnipotente,
quien ha permitido que la sabiduría
dirija y guíe mis pasos.
Ha sido el todopoderoso,
quien ha iluminado mi sendero
cuando más oscuro ha estado,
Ha sido el creador de todas las cosas,
el que me ha dado fortaleza para continuar
cuando a punto de caer he estado;
por ello, con toda la humildad
que de mi corazón puede emanar,
dedico primeramente mi trabajo a Dios.
De igual forma, a nuestros padres,

quienes han sabido formarnos con buenos
sentimientos, hábitos y valores, lo cual nos ha ayudado
a salir adelante buscando siempre el mejor camino
Y a nuestro docente
Que con paciencia y esfuerzo
Día a día lucha contra nuestra ignorancia.
INTRODUCCION
La expresión “desalojar” es una palabra compuesta que se forma por el prefijo

inseparable des que denota negación o privación y de alojar que significa
aposentar; hospedar; vale decir, privar o expulsar a una persona de su
alojamiento por causas que estén debidamente justificadas.
Desde el punto de vista sustantivo, el desalojo es el derecho que tiene el

propietario o arrendador de un bien para conseguir que el arrendatario u
ocupante del mismo restituya su uso por haber concluido el contrato de
arrendamiento o por causas legítimas que impidan su continuación. Tiene su
fundamento en el derecho de propiedad contemplado en los numerales 70° de la
Constitución del Estado y 723° del Código Civil, conforme a los cuales, la
propiedad es inviolable y a la vez el poder jurídico que permite a su propietario
usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien, el mismo que debe ejercerse en
armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley. Luego, el desalojo
es un medio de proteger la propiedad.
DESALOJO
“Acción o juicio que tiene por objeto hacer salir del inmueble arrendado al locatario, o
bien a un tenedor a título precario, o también a un intruso.” 1
ORGAZ, Arturo
1. ANTECEDENTES
A través de los tiempos, el "proceso de desalojo” ha tomado distintas

denominaciones como: “juicio de desahucio”, “juicio de aviso de despedida” y
ahora con el Código procesal en vigor “proceso de desalojo” mediante el cual el
propietario o arrendador procura la desocupación o el lanzamiento del
demandado, su familia o los subarrendatarios, poseedores precarios, o cualquier
otro ocupante del bien cuyo deber de restitución es exigible.
En la antigüedad, el desahucio o desalojo, se derivó principalmente del

incumplimiento del contrato de arrendamiento, conocido en Roma como la
locatio conductio rerum2 que fue un contrato sinalagmático que se formaba por el
consentimiento de las partes. Fueron causales de extinción del contrato, algunos
de los cuales persisten hasta nuestros días, el vencimiento del plazo convenido,
la pérdida de la cosa arrendada, el acuerdo de las partes para resolverlo y la
anulación obtenida por el arrendador. La negativa a desocupar voluntariamente
la cosa arrendada podía conducir al desahucio.
Durante la Edad Media, el nacimiento del "feudo" implica que el señor se reserve
el dominio absoluto del suelo. Sólo daba el terreno para cultivar a siervos y
colonos, bajo condición de dividir frutos y productos agrícolas (colonia
parcelada), luego lo hace por una anualidad en dinero (censos precarios,
enfitéuticos, etcétera) o, en fin, a cambio de la prestación militar o personal. Es
obvio que en el fondo de estas figuras jurídicas se encuentren los principios de la
locación, pero ellos no aparecen en la pureza del Derecho clásico romano. A
través, del largo periodo histórico se consustancia con los derecho reales, y en
especial con los “arrendamientos perpetuos". Aparecen así los arrendamientos
1
ORGAZ, Arturo; Diccionario de Derecho y Ciencias Sociales,Ed. Assandri, Córdoba, 1961
2
El arrendamiento comprendía tres figuras: la locatio conductio rerum, por la cual una parte se obligaba a hacer
gozar a la otra de una cosa a cambio de una remuneración; la locatio conductio operis faciendi, que tenía por
objeto la ejecución remunerada de una obra y; la locatio conductio operarumm, con consistía en una prestación
remunerada de servicios.
de fincas rústicas y urbanas que tuvieron como finalidad la explotación agrícola,
forestal y vivienda.
Como nota interesante, debe señalarse, que el incumplimiento de las

obligaciones nacidas de estos contratos era severamente castigado con penas
públicas ya que el incumplimiento daba a su autor el carácter de "reo o
delincuente". El Derecho canónico trata de suavizar el rigorismo apuntado. Pan
al hacerlo, no busca bases jurídicas sino justificaciones en la equidad y en la
moral. El precio por el uso de la cosa se llama "merced". La costumbre
napolitana permite al locador de una casa o de un fundo tomar un objeto de la
locataria a título do "acreedor pignoraticio" para garantizarse el pago del precio o
merced convenida y, eventualmente, indemnizarse con su valor, los daños que el
inquilino pudiera habar inferido al fundo. Se imponen penas corporales al
inquilino que deja la casa o ni siervo que se aleja de la región.
En la Edad Moderna el aumento de la población marca el nacimiento de la gran

urbe y las ciudades industriales, con el problema común a los tiempos antiguos y
modernos como es la escasez de viviendas, lo que se evidencia no sólo en la
cantidad de contratos de arrendamientos sino también en el juicio do desahucio
que mantiene los preceptos fundamentales de respeto a la propiedad, es decir,
para recuperar el inmueble que le pertenece a causa de una posesión
inadecuada por un tercero.
Las personas a quienes la fortuna no les han permitido el acceso a la propiedad

de sus viviendas forman la parte más numerosa y necesitada de la población
urbana; no es de extrañar, por tanto, la notoria tendencia legislativa a proteger al
locatario en desmedro del dueño, tendencia que se acentuó vigorosamente con
motivo de la escasez de viviendas originada en procesos económicos complejos,
principalmente el encarecimiento de la construcción y el éxodo de la población
campesina a las ciudades; sin embargo, a pesar de que la vivienda es un
problema social, también se debe considerar y potenciar las obligaciones legales
de ambas partes, es decir, dar seguridad jurídica al propietario y al arrendatario,
de tal manera, que en un caso de desalojo judicial el proceso no se dilate
maliciosamente por alguna de las partes.
Actualmente, la insuficiencia de viviendas es un problema de extensión

universal. Alcanza contornos extremos en países que sirvieron de campo de
acción o tuvieron una participación activa en conflictos bélicos, pero también
repercutió en otros que, como el nuestro, no participaron en ellos directamente.
Las medidas de emergencia buscan un equilibrio artificial para la balanza de la
oferta y la demanda. Así nacen leyes transitorias que, ante la subsistencia de los
estados de hecho que las motivaron, se fueron prorrogando indefinidamente. En
suma, el conflicto de intereses en procesos está configurado, de un lado, por el
interés del accionante de que se le restituya el bien y, de otro, por el interés del
emplazado de no ser despojado de la posesión del mismo, lo que dependerá
entre otras cosas, de si este tiene o no el amparo del Derecho.
En nuestro país, han surgido problemas con el contrato de locación y conducción

de cosas, así como con el contrato alquileres de viviendas y locales comerciales
muy vinculados al desahucio y el aviso de despedida, todos regulados por el
Código de Procedimientos Civiles de 1912 y el Código Civil de 1936. Como el
problema persistía se dieron leyes de excepción como la Ley No. 8765, el
Decreto Ley N° 21938 y el Rgto. No. 052-77. También, la Ley de Promoción de
la Inversión Privada, Decreto Legislativo N° 709, que reguló el desahucio con el
objeto de crear el equilibrio social basado en la igualdad de derechos y
obligaciones de las partes contratantes y solucionar un problema complejo. El
derogado Código de Procedimientos Civiles lo regló bajo la denominación de
desahucio y el Código Procesal Civil con el nombre de desalojo en los artículos
585° al 596°.
2. FORMAS DE PROTECCIÓN DE LA PROPIEDAD
La ley protege la propiedad en sus diversos modos do actuación en la vida

jurídica, por distintos medios: el dominio, por la acción reivindicatoría; la
posesión, por Ias acciones posesorias; la tenencia, por los interdictos; el uso, por
el proceso de desalojo.
En la escala de los modos de protección de los bienes, el proceso de desalojo

ocupa el último puesto, pero en la práctica del derecho es de aplicación más
frecuente quo cualquiera de los otros; a lo que es de agregar, como natural
consecuencia, una abundante y contradictoria jurisprudencia, no siempre
orientada en los principios que inspiraron al legislador, aunque invariablemente
guiada por el propósito de salvar los inconvenientes de la defectuosa concepción
legislativa.
Tiene, sin embargo, lógica explicación esta deficiencia legal; pues a la fecha de
promulgación del Código podían resolverse con su breves disposiciones los
conflictos surgidos del arrendamiento, que, por la existencia de viviendas y
menor densidad de población, no ofrecían mayor dificultad, ni los graves
problemas y complicaciones que, por la alteración fundamental de esos dos
factores, principalmente, presenta en la actualidad.
No es un medio de ejecución forzada. Pero es necesario establecer, a fin de

precisar los conceptos, que no se trata de un procedimiento de ejecución, como
se ha dicho alguna vez, al exigirse la rescisión previa en proceso de
conocimiento del contrato de arrendamiento en caso de incumplimiento,
afirmando que usar del procedimiento de desalojo importa por parte de quien así
procede substituirse a los jueces y declarar de propia autoridad, sin forma ni
figura de juicio, la anticipada terminación del contrato.3
Se trata, en efecto, de situaciones distintas: en el proceso de desalojo existe un

período de conocimiento, en el que el juez, después de oír a las partes y
examinar las pruebas, dicta sentencia; haciendo lugar o rechazando la demanda;
sólo en el caso de que el demandado no cumpla voluntariamente la sentencia se
procede a su ejecución forzada; en la misma forma que en el proceso de
rescisión del contrato cuando la sentencia manda entregar el bien.
La circunstancia, pues, de que en ciertas situaciones sea necesario que

mediante sentencia en proceso de conocimiento se establezca previamente la
extinción del contrato de arrendamiento, no autoriza a suponer que el proceso de
desalojo sea un procedimiento de ejecución, sino que la sentencia que en éste
se pronuncia se ejecuta en la misma forma que en aquél.
3. CONCEPTO Y DEFINICIÓN
La expresión “desalojar” es una palabra compuesta que se forma por el prefijo

inseparable des que denota negación o privación y de alojar que significa
aposentar; hospedar; vale decir, privar o expulsar a una persona de su
alojamiento por causas que estén debidamente justificadas.
Desde el punto de vista sustantivo, el desalojo es el derecho que tiene el

propietario o arrendador de un bien para conseguir que el arrendatario u
3
REIMUNDIN, Derecho procesal civil\ t. 2, pág 155
ocupante del mismo restituya su uso por haber concluido el contrato de
arrendamiento o por causas legítimas que impidan su continuación. Tiene su
fundamento en el derecho de propiedad contemplado en los numerales 70° de la
Constitución del Estado y 723° del Código Civil, conforme a los cuales, la
propiedad es inviolable y a la vez el poder jurídico que permite a su propietario
usar, disfrutar, disponer y reivindicar un bien, el mismo que debe ejercerse en
armonía con el interés social y dentro de los límites de la ley. Luego, el desalojo
es un medio de proteger la propiedad.
En cambio, desde el punto de vista adjetivo, para Lino Palacio4 el proceso de

desalojo “(...) es aquel que tiene por objeto una pretensión tendiente a recuperar
el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado por quien carece
de título para ello, sea por tener una obligación exigible de restituirlo o por
revestir el carácter de simple intruso, aunque sin pretensiones a la posesión"
También, dícese, que es la acción de desalojar o expulsar de un inmueble, a III
persona que lo ocupa, en cumplimiento de un mandato judicial, para reponer en
la posesión a su dueño o a quien tiene derecho a la propiedad.
Luego, el desalojo es el proceso mediante el cual una persona, que sería el

demandante, recurre al Órgano Jurisdiccional para solicitar la tutela del derecho
que tiene sobre el uso y goce de un bien inmueble que se encuentra ocupado
por otro que sería el demandado. Este proceso tiene por objeto asegurar la libre
disposición de ciertos bienes, cuando son detentados sin título alguno contra la
voluntad de quienes tienen derecho a ella. En efecto, es un proceso cuyo objeto
es una pretensión jurídica que se tramita vía proceso sumarísimo por el cual el
pretensor persigue que el demandado desocupe el inmueble litigioso y lo deje a
su disposición.
Así, el proceso de desalojo es la acción que interpone una persona (arrendador)

contra otra (arrendatario) que ocupa un bien para que lo deje a disposición del
demandante. Esta acción se ejercita cuando el arrendatario no ha cumplido con
sus obligaciones nacidas del contrato de arrendamiento o, por otra razón, como
cuando se interpone contra la persona que posee el bien sin la existencia de un
contrato.
4. DOCTRINA JURÍDICA
4
PALACIO LINO, Enrique. Ob. Cit. 1994, tomo VII:77-78
4.1. FUNDAMENTO.- El fundamento del desalojo es la protección de la
propiedad en sus diversos modos de actuación en la vida jurídica, por distintos
medios, entre ellos el proceso de desalojo.
En efecto, la ley protege la propiedad en sus diferentes modos de actuación en

la vida jurídica mediante el uso de las pretensiones procesales siguientes: (1) la
pérdida de la propiedad, con la acción reivindicatoria; (2) la posesión mayor de
un año, con las acciones posesorias; (3) la posesión menor de un año o
tenencia, con los interdictos y; (4) el uso y la recuperación del bien, mediante el
desalojo. En la escala de los modos de protección de los bienes, el proceso de
desalojo ocupa el último puesto, pero en la práctica del derecho es de aplicación
frecuente que cualquiera de los otros mencionados.
4.2. OBJETO.- Con este proceso se busca la reintegración en el uso de un

bien, a quien reclama su libre disposición, puede recaer sobre bienes muebles e
inmuebles. En tal sentido, el proceso de desalojo tiene como finalidad se deje
libre el usó del bien materia de litigio, sustrayéndolo, con el auxilio de la fuerza
pública si fuese necesario, a la acción de su poseedor o poseedores.
Algunos autores, consideran que el proceso de desalojo tiene a su vez do»

objetivos, éstos son:
a) La protección del uso y goce de los bienes.- La pretensión tiene por

objeto asegurar la libre disposición de ciertos bienes, cuando son
detentados sin título alguno, contra la voluntad de quienes tienen derecho
a ella.
Su objeto es, entonces, dejar libre el uso de los bienes materia de litigio,
sustrayéndolos, con el auxilio de la fuerza pública si fuese necesario, a la
acción de sus detentadores.5
b) La restitución del bien.- El pretensor exige también la devolución o

restitución del predio, de manera que excede del ámbito del proceso toda
controversia relativa a otras cuestiones como el derecho de propiedad o
de posesión que puedan arrogarse las partes.
5
Código Procesal Civil III PARTE, Comentado por Carlos Hernandez Lozano, ediciones juristas,
Lima – Perú, 1995.
El objeto de este proceso, dice Caravantes, es lanzar al arrendatario o
inquilino del inmueble para que ésta quede a la libre disposición de su
dueño. No se trata, pues, en él de la satisfacción del precio del arriendo o
de Ion alquileres que se debían al propietario; y no porque se quiera
privar de ellos el dueño, sino porque para conseguí i su cobro están, ya el
proceso ejecutivo, según las diversas formas en que se haya celebrado el
arrendamiento.6
4.3. NATURALEZA Y VÍA PROCEDIMENTAL.- Desde una perspectiva

adjetiva se trata de una pretensión principal, inmobiliaria, posesoria y personal,
aunque de marcados efectos reales y de contenido real cuando se funda en
situación de precario. La doctrina más actualizada, estima como una pretensión
de condena porque se constriñe al demandado para que cumpla con una
obligación de dar, además de hacer extensivo a los muebles, con las
aclaraciones antes mencionadas.
El desalojo se tramita como proceso sumarísimo y en esta vía procedimental

tienen lugar todas las controversias de intereses de urgente solución, de allí su
nombre de sumarísimo, que exige una decisión casi inmediata del conflicto.
En efecto, la primera parte del artículo 585° del Código adjetivo dispone que la
restitución de un predio se tramita con arreglo a la dispuesto para el proceso
sumarísimo y las precisiones indicadas en el subcapítulo del desalojo.
Procede por decisión del demandante, el acumular la pretensión de pago de

arriendo cuando el desalojo se fundamenta en dicha causal. Si no opta por la
acumulación, el demandante podrá hacer efectivo el cobro de los arriendos en el
proceso ejecutivo de acuerdo a su naturaleza.
Cuando el demandante opte por la acumulación del pago de arriendos al

desalojo, queda exceptuado el requisito previsto en el inciso 3) del artículo 85°
de este Código, referidos a los requisitos para la acumulación objetiva. (Art. 585°
C.P.C. Mod. Ley 29057 de 02.06.07)
Ahora bien, calificando la pretensión se dice que es una pretensión de condena,

real y de trámite sumarísimo. De condena, porque busca que el órgano
jurisdiccional constriña al demandado para que cumpla con una obligación de
dar, esto es, entregar el uso del bien; real, desde que siempre se la promueve
para la devolución de bienes inmuebles o muebles y; sumarísimo, porque su
tramitación exige un procedimiento rápido para la recuperación del bien.
4.4. DIFERENCIAS CON LA REIVINDICACIÓN.- Obviamente, el desalojo y

la reivindicación son pretensiones procesales que se asemejan, pero existen
diferencias que son puntuales. En el desalojo se pretende recuperar el uso y
goce del bien, en tanto, que la reivindicación, la posesión y la propiedad del bien.
En el primero, lo puede intentar el propietario, el arrendador, el administrador o
todo aquél que considere tener derecho a la restitución de un predio, en cambio,
en la segunda, sólo el propietario del bien o persona que lo represente
legalmente. El desalojo es un proceso sumarísimo, en cambio, la reivindicación,
un proceso lato o de conocimiento.
5. CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
5.1. Nociones.- Algunos autores dentro de la concepción clásica del contrato

estiman que el nombre ha sido recogido del término latino locatio conductio
nerum que equivale a la locación y conducción de cosas. No obstante, se le ha
venido en llamar contrato de alquileres y más técnicamente contrato de
arrendamiento. Un contrato en el cual dos partes se obligan recíprocamente: la
una, a conceder el uso y goce de una cosa y, la otra, a pagar un precio
determinado llamada merced conductiva.
Entonces, el arrendamiento es un contrato en virtud del cual una persona

llamada arrendador se obliga a ceder temporalmente en favor de otra
denominada arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida. Está
gobernada por los artículos 1666° al 1712° del Código Civil y se trata de un
contrato típico, principal, con prestaciones recíprocas, oneroso, conmutativo, de
trato sucesivo y sujeto a la libertad de la forma.
5.2. Sujetos y capacidad.- Los sujetos que intervienen en la relación

obligatoria contractual son: (i) el arrendador o locador que generalmente es el
dueño del bien o persona con facultades para dar en arrendamiento y (ii) el
arrendatario, locatario inquilino que no es más que la persona que toma
posesión del bien arrendado, que lo usa disfruta en forma temporal a cambio de
una merced conductiva o renta convenida.
a) Personas facultadas para arrendar.- Puede dar en

arrendamiento el que tenga esta facultad respecto de los bienes que
administra, en ese sentido, los administradores que tienen esta facultad
son el propietario, el administrador judicial del bien, los menores
capacitados por matrimonio o por obtener título oficial que los autorice
para ejercer una profesión u oficio, los padres que ejercen la patria
potestad de sus hijos menores por tres años sin autorización judicial, los
tutores previa autorización con audiencia del consejo de familia y los
curadores de los bienes del incapaz con autorización judicial.
Ahora bien, sobre el particular se volverá a incidir, pero desde una

perspectiva procesal:
b) Capacidad para tomar en arrendamiento.- Por regla general

no existe limitación o impedimento alguno respecto de la capacidad de
personas para tomar en arrendamiento un bien determinado o un
conjunto de ellos, excepto de personas absolutamente incapacitadas para
ello. Inclusive los incapaces no privados de discernimiento, pueden tomar
en alquiler una bicicleta u otros bienes análogos.
Sin embargo, algunas personas están impedidas de tomar en arrendamiento

determinados bienes en función a la relación que tienen con los mismos, por eso
el numeral 1668° del C.C. señala que no pueden tomar en arrendamiento: (i) El
administrador, los bienes que administra, (ii) Aquél que por ley está impedido.
5.3. Objeto de la prestación.- El bien materia de arrendamiento es uno de

los elementos propios y esenciales del contrato de arrendamiento, sin el cual, el
contrato simplemente no podría existir o no tendría validez. Viene a ser la
prestación que debe cumplir el arrendador a favor del arrendatario y que recae
en toda clase de bienes que serán cedidas para su uso temporal.
a) Arrendamiento de bienes.- Los bienes que pueden arrendarse son todo

tipo de bienes muebles e inmuebles, corporales e incorporales e inclusive
conjuntos patrimoniales que se encuentran en el comercio de los hombres y que
no sean consumibles, ya que es de esencia del contrato, la obligación de parte
del arrendatario de devolver el bien en el plazo convenido.
b) Arrendamiento de bien indiviso.- El copropietario de un bien indiviso no

puede arrendarlo sin consentimiento de los demás partícipes; sin embargo, si lo
hace, el arrendamiento es válido sí los demás copropietarios lo ratifican expresa
o tácitamente. El numeral 1669° del C.C. se refiere a este caso.
c) Prelación en caso de concurrencia de arrendamientos.- Cuando se

arrienda un mismo bien a dos o más personas, se prefiere al arrendatario de
buena fe cuyo título ha sido primeramente inscrito o, en defecto de inscripción, al
que ha empezado a poseerlo. Si ninguno ha empezado a poseerlo, será
preferido el arrendatario cuyo título sea de fecha anterior, salvo que el de alguno
conste de documento de fecha cierta.
d) Arrendamiento de bien ajeno.- Si el arrendatario sabía que el bien ara

ajeno, el contrato se rige por la promesa de la obligación o del hecho do un
tercero prevista en los artículos 1470°, 1471° y 1472° de C.C. Luego, la
prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre
bienes ajenos o afectados en garantía, o embargados o sujetos ;> litigio por
cualquier otra causa.
e) Prohibición de innovaciones y reparaciones del bien.- El arrendador

no puede realizar en el bien innovaciones que disminuyan el uso por parte del
arrendatario. Si en el curso del arrendamiento el bien requiere reparaciones que
no pueden diferirse hasta el fin del contrato, el arrendatario debe tolerarlas aun
cuando importen privación del uso de una parte de él.
5.4. Renta convenida.- Llamada también alquiler, merced conductiva, canon

conductivo o renta convenida. Es sin duda, otro elemento esencial y propio del
contrato de arrendamiento, que consiste en una contraprestación dineraria que
ejecuta el arrendatario a favor del arrendador por el uso temporal del bien. La
renta puede convenirse en moneda nacional o extranjera excepto si existe
prohibición legal expresa.
a) Modificaciones a la renta.- Es obvio que durante el plazo pactado del

arrendamiento, ninguna de las partes puede modificar unilateralmente la renta
convenida. De igual modo será improcedente la modificación por la sola voluntad
del arrendador, cuando el arrendatario permanezca en el uso del bien después
de vencido el plazo del contrato.
b) Reparaciones del bien.- Sí en el curso del arrendamiento el bien

requiere reparaciones que no pueden diferirse hasta el fin del contrato, el
arrendatario debe tolerarlas aun cuando importen privación del uso de una parte
de él.
c) Resolución o rebaja de la renta.- Cuando para reparar el bien se impide

al arrendatario que use una parte de él, éste tiene derecho a dar por resuelto el
contrato o a la rebaja en la renta proporcional al tiempo y a la parte que no
utiliza.
d) Pago de la renta.- Además, el pago de la renta puede pactarse por

períodos vencidos o adelantados. A falta de estipulación, se entiende que se ha
convenido por períodos vencidos.
5.5. Duración del arrendamiento.- La esencia de todo contrato de

arrendamiento es su duración, porque en su virtud, se cede temporalmente el
uso del bien y al cabo del cual, debe restituir en el lugar en que fue entregado,
salvo pacto distinto.
a) Duración del arrendamiento.- El arrendamiento puede ser de duración

determinada o indeterminada. El plazo del arrendamiento de duración
determinada no puede exceder de diez años. Cuando el bien arrendado
pertenece a entidades públicas o a incapaces el plazo no puede ser mayor de
seis años. Todo plazo o prórroga que exceda de los términos señalados se
entiende reducido a dichos plazos.
Presunciones de arrendamiento de duración determinada.- A falta de acuerdo

expreso, se presume que el arrendamiento es de duración determinada en los
siguientes casos y por los períodos que se indican: (i) Cuando el arrendamiento
tenga una finalidad específica, se entiende pactado por el tiempo necesario para
llevarla a cabo, (ii) Si se trata de predios ubicados en lugares de temporada, el
plazo de arrendamiento será el de una temporada.
b) Arrendamiento de duración indeterminada - El arrendamiento de

duración indeterminada se reputa por meses u otro período, según se pague la
renta. El artículo 160° del C.C. nos faculta a considerar que el contrato sea
renovado por un período igual a lo renovado anteriormente, sino que el
arrendamiento de duración indeterminada se reputa por meses, si la renta se
paga por meses.
Debe dejarse claramente establecido, como regla general, que en el

arrendamiento de duración determinada el contrato concluye al expirar el plazo o
término resolutorio, sin que sea necesario aviso previo; en cambio, en el caso del
arrendamiento indeterminado se le pone fin dando el aviso extrajudicial o judicial
al otro contratante.
c) Períodos forzosos y voluntarios.- El arrendamiento puede ser

celebrado por períodos forzosos y períodos voluntarios, pudiendo ser éstos en
favor de una o ambas partes.
5.6. Obligaciones del arrendador.- Las obligaciones más importantes que

tiene el arrendador son:
a) Obligación de entregar el bien.- El arrendador está obligado a entregar

al arrendatario el bien arrendado con todos sus accesorios, en el plazo, lugar y
estado convenidos.
Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse

inmediatamente donde se celebró, salvo que por costumbre deba efectuarse en
otro lugar o época.
Presunción de buen estado.- Entregado el bien al arrendatario, se presume que

se halla en estado de servir y con todo lo necesario para su uso.
b) Obligaciones adicionales al arrendador.- También está obligado el

arrendador: (i) A mantener al arrendatario en el uso del bien durante el plazo del
contrato y a conservarlo en buen estado para el fin del arrendamiento, (ii) A
realizar durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias, salvo pacto
distinto.
5.7 Obligaciones del arrendatario.- El artículo 1681° del C.C., el

arrendatario está obligado a:
a) Recibir el bien, cuidarlo diligentemente y usarlo para el destino
que se le concedió en el contrato o al que pueda presumirse de las
circunstancias.
b) Pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenidos y, a

falta de convenio, cada mes, en su domicilio.
c) Pagar puntualmente los servicios públicos suministrados en

beneficio del bien, con sujeción a las normas que los regulan.
d) Dar aviso inmediato al arrendador de cualquier usurpación,

perturbación o imposición de servidumbre que se intente contra el bien.
e) Permitir al arrendador que inspeccione por causa justificada el

bien, previo aviso de siete días.
f) Efectuar las reparaciones que le correspondan conforme a la ley o al

contrato.
g) No hacer uso imprudente del bien o contrario al orden público o a

las buenas costumbres.
h) No introducir cambios ni modificaciones en el bien, sin

asentimiento del arrendador.
i) No subarrendar el bien, total o parcialmente, ni ceder el contrato, sin

asentimiento escrito del arrendador.
j) Devolver el bien al arrendador al vencerse el plazo del contrato en el

estado en que lo recibió, sin más deterioro que el de su uso ordinario.
k) Cumplir las demás obligaciones que establezca la ley o el contrato.
5.8. Resolución del arrendamiento.- La resolución, deja sin efecto un

contrato por causal sobreviniente a su celebración. El contrato de arrendamiento
puede resolverse:
a) Si el arrendatario no ha pagado la renta del mes anterior y se vence otro

mes y además quince días. Si la renta se pacta por períodos mayores, basta el
vencimiento de un solo período y además quince días. Si el alquiler se conviene
por períodos menores a un mes, basta que venzan tres períodos.
b) En los casos previstos en el inciso 1o, si el arrendatario necesitó que
hubiese contra él sentencia para pagar todo o parte de la renta, y se vence con
exceso de quince días el plazo siguiente sin que haya pagado la nueva renta
devengada.
c) Si el arrendatario da al bien destino diferente de aquél para el que se le

concedió expresa o tácitamente, o permite algún acto contrario al orden público o
a las buenas costumbres.
d) Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso, o sin

asentimiento escrito del arrendador.
e) Si el arrendador o el arrendatario no cumplen cualesquiera de sus

obligaciones.
Resolución por falta de pago de la renta en casas habitación.- La resolución

por falta de pago de la renta se sujeta a lo pactado, pero en ningún caso
procede, tratándose de casas-habitación comprendidas en leyes especiales, si
no se han cumplido por lo menos dos mensualidades y quince días.
5.9. Conclusión del arrendamiento.- Significa terminar, finalizar o acabar un

contrato de arrendamiento. Siendo éste un contrato temporal, inevitablemente
tiene siempre su fin. A esta finalización, el Código denomina conclusión de
arrendamiento, que ocurre normalmente a su vencimiento.
a) Fin de arrendamiento de duración determinada.- El arrendamiento de

duración determinada concluye al vencimiento del plazo establecido por las
partes, sin que sea necesario aviso previo de ninguna de ellas. (1669° C.C.)
Continuación de arrendamiento de duración determinada.- Vencido el plazo del

contrato, si el arrendatario permanece en el uso del bien arrendado, no se
entiende que hay renovación tácita, sino la continuación del arrendamiento, bajo
sus mismas estipulaciones, hasta que el arrendador solicite su devolución, la
cual puede pedir en cualquier momento.
Conversión de los períodos.- En el arrendamiento cuya duración se pacta por

períodos forzosos para ambas partes y voluntarios a opción de una de ellas, los
períodos voluntarios se irán convirtiendo uno a uno en forzosos si la parte a la
que se concedió la opción no avisa a la otra que el arrendamiento concluirá al
finalizar los períodos forzosos o cada uno de los voluntarios.
El aviso a que se refiere el párrafo anterior debe cursarse con no menos de dos
meses de anticipación al día del vencimiento del respectivo período, si se trata
de inmuebles, y de no menos de un mes, en el caso de los demás bienes.
Períodos voluntarios para ambas partes.- Si en el contrato se establece que los

períodos sean voluntarios para ambas partes, basta que cualquiera de ellas dé a
la otra el aviso prescrito en el artículo 1701° para que el arrendamiento concluya
al finalizar los períodos forzosos.
b) Fin del arrendamiento de duración indeterminada.- Se pone fin a un

arrendamiento de duración indeterminada dando aviso judicial o extrajudicial al
otro contratante.
Exigibilidad de devolución del bien y cobro de penalidad.- Vencido el plazo del

contrato o cursado el aviso de conclusión del arrendamiento, si el arrendatario no
restituye el bien, el arrendador tiene derecho a exigir su devolución y a cobrar la
penalidad convenida o, en su defecto, una prestación igual a la renta del período
precedente, hasta su devolución efectiva. El cobro de cualquiera de ellas no
importará la continuación del arrendamiento.
c) Causales de conclusión extrajudicial.- Además concluye el

arrendamiento, sin necesidad de declaración judicial, en los siguientes casos:
• Cuando el arrendador sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía.
• Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo

devuelva con el fin de repararlo.
• Por la destrucción total o pérdida del bien arrendado.
• En caso de expropiación.
• Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus

herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarán
el contrato. (1705° C.C.)
5.10. Aspectos complementarios.- Es necesario complementar el contrato de
arrendamientos con los aspectos siguientes:
a) Consignación del bien arrendado- En todo caso de conclusión del

arrendamiento o teniendo el arrendatario derecho para resolverlo, si pone el bien
a disposición del arrendador y éste no puede o no quiere recibirlo, aquél podrá
consignarlo.
b) Extinción de responsabilidad por consignación.- Desde el día en que el

arrendatario efectúe la consignación se extingue su responsabilidad por la renta,
salvo que la impugnación a la consignación fuese declarada fundada.
c) Enajenación del bien arrendado.- En caso de enajenación del bien

arrendado se procederá del siguiente modo:
• Si el arrendamiento estuviese inscrito, el adquirente deberá respetar el

contrato, quedando sustituido desde el momento de su adquisición en todos los
derechos y obligaciones del arrendador.
• Si el arrendamiento no ha sido inscrito, el adquirente puede darlo por

concluido. Excepcionalmente, el adquirente está obligado a respetar el
arrendamiento, si asumió dicha obligación.
• Tratándose de bienes muebles, el adquirente no está obligado a respetar

el contrato si recibió su posesión de buena fe.
d) Responsabilidad por bien enajenado.- Cuando concluya el arrendamiento

por enajenación del bien arrendado, el arrendador queda obligado al pago de los
daños y perjuicios irrogados al arrendatario. (1709° C.C.)
e) Continuación del arrendamiento con herederos del arrendatario.- Si dos

o más herederos del arrendatario usan el bien, y la mitad o el mayor número de
ellos no manifiesta su voluntad de extinguirlo, continúa el contrato para éstos, sin
ninguna responsabilidad de los otros.
En tal caso, no subsisten las garantías que estaban constituidas en favor del
arrendador. Éste tiene, sin embargo, el derecho de exigir nuevas garantías: si no
se le otorgan dentro de quince días, concluye el contrato.
f) Autorización para desocupar el bien arrendado.- Para desocupar el bien
el arrendatario debe previamente recabar autorización escrita del arrendador o
en su defecto, de la autoridad respectiva. (1711° C.C.)
Si el arrendatario desocupa el bien sin alguna de esas autorizaciones, será
• De la renta y de los pagos por los servicios a su cargo que se devenguen

después de la desocupación hasta que el arrendador tome posesión del
bien.
• De los daños y perjuicios correspondientes.
• De que un tercero se introduzca en él.
g) Regulación de arrendamiento especial.- Los contratos de

arrendamiento regulados por leyes especiales se rigen supletoriamente por las
normas de este título.
6. CLASES DE DESALOJO
6.1 Extrajudicial.- Se presenta cuando habiéndose terminado el plazo

contractual del arrendamiento, el arrendatario la desocupa o quien lo posee sin
ser el propietario evacúa el inmueble sin necesidad de esperar alguna
notificación, sino a simple requerimiento de su propietario o representante.
Puede ocurrir también cuando el poseedor de bien a requerimiento notarial lo
desocupa para que su propietario pueda hacer uso del inmueble.
Igualmente, el ocupante precario, sin tener algún documento que acredite la

relación contractual sobre el inmueble opta por dejar el mismo, sea a petición del
propietario o de su representante legal o convencional. En otros términos la
desocupación resulta pacífica y sin necesidad de un proceso judicial.
6.2 Judicial.- Equivalente a lanzamiento en virtud a una resolución judicial y

a consecuencia de un proceso de desalojo u otra acción judicial que ordene la
desocupación del inmueble a efecto de su posterior entrega o restitución al
propietario o persona que lo represente legalmente.
Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la demanda, el

lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio, aunque no
hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de notificación. Si el
predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre eI
demandante la persona a quien éste le cedió la posesión, el demandante debe
denunciarlo en su demanda, así el denunciado será notificado con la demanda y
podrá participar en el proceso.
Se entiende efectuado el lanzamiento, sólo cuando se hace entrega del bien al

demandante en su integridad y totalmente desocupado. Cabe precisar que
también se puede tramitar el desalojo en un proceso penal, en caso de
usurpación de un inmueble.
7. BIENES MATERIA DE DESALOJO
7.1. Nociones previas.- Los bienes materia de arrendamiento son todos

aquéllos cuyo uso y disfrute es posible por el hombre, sin duda a cambio de una
contraprestación dineraria denominada renta. Así pueden arrendarse todo tipo
de bienes muebles e inmuebles, bienes corporales e incorporales e inclusive
"Conjuntos patrimoniales” como una fábrica con todo su infraestructura,
maquinarlas, insumos y también su organización.
En tal sentido, los bienes materia de arrendamiento, deben reunir los requisitos
siguientes: (i) Tener existencia actual o posibilidad de existencia futura como por
ejemplo una casa, el fundo “santa Teresa” o el departamento que recién se va a
construir, (ii) Estar determinado o sea susceptible de determinación, es decir,
debe estar debidamente determinado o individualizado o ser susceptible de
individualización futura, como por ejemplo el fundo que se viene preparando
para arrendarlo, pero que es posible determinar sus características, etc. (iii)
Hallarse en el comercio de los hombres, esto es, que no esté prohibida por el
ordenamiento juridico del país. Uso de armas de guerra.
7.2. Bienes que pueden arrendarse.- Pueden ser objeto de arrendamiento

todo tipo bienes, particularmente los siguientes:
a) Bienes inmuebles e muebles.- Los primeros, son aquellos bienes que

no pueden ser trasladados de un lugar a otro sin alterar su sustancia, por eso
pueden arrendarse todos los inmuebles sin distinción si son predios rústicos o
urbanos, edificados o sin edificar, casas vivienda, locales comerciales etc.; están
comprendidos en el artículo 885° del Código Civil. En cambio, los segundos son
todos aquellos bienes que pueden ser trasladados de un lugar a otro sin alterar
su sustancia, como un vehículo, una computadora, una motocicleta, también los
bienes muebles no fungibles son susceptibles del contrato de arrendamiento. En
todo caso los bienes muebles están contemplados en el numeral 886° del
Código sustantivo.
Primigeniamente, el proceso de desalojo se acordaba solo respecto de

inmuebles y rara vez sobre muebles. Hoy día, en cambio, es no muy frecuente el
desalojo de bienes muebles, porque existen otros mecanismos más eficaces
para recuperarlos. Se trata de la demanda de devolución de bien mueble, entre
los que figuran, vehículos, artefactos, letreros luminosos, etc., o existiendo razón
para no hacer uso de los procesos sumarísímos.
b) Bienes presentes y futuros.- Los primeros son aquellos bienes que

tienen existencia en el momento de celebrarse el contrato de arrendamiento y,
bienes futuros, los que no tienen existencia actual pero que pueden existir en el
devenir del tiempo, como por ejemplo, un local comercial ya construido y presto
a entrar en funcionamiento, como aquél que se va a construir recién y cuya
entrega será a futuro.
c) Bienes corporales e incorporales.- Son primeros, son aquellos bienes

que tienen concreción material, por tanto, son susceptibles de ser apreciados por
los sentidos, como los muebles e inmuebles. La incorporables, en cambo, son
aquellos que no tienen concreción material y no pueden ser apreciados por los
sentidos, como los créditos, derechos, servidumbres, etc., que algunas veces
pueden ser objeto de arrendamiento.
d) Arrendamiento de bienes ajenos.- Si el arrendatario sabía que el bien

era ajeno, el contrato se rige por la promesa de la obligación o del hecho de un
tercero prevista en los artículos 1470°, 1471° y 1472° de C.C. Luego, la
prestación materia de la obligación creada por el contrato puede versar sobre
bienes ajenos o afectados en garantía, o embargados o sujetos a litigio por
cualquier otra causa.
e) Arrendamiento de bienes indivisos.- El copropietario de un bien

indiviso no puede arrendarlo sin consentimiento de los demás partícipes. Sin
embargo, si lo hace, el arrendamiento es válido si los demás copropietarios lo
ratifican expresa o tácitamente. El numeral 1669° del C.C. se refiere a este caso.
7.3 Causas nominadas e innominadas.- El desalojo de los bienes puede
posibilitarse por las razones siguientes:
a) Causas nominadas.- El desalojo puede darse en casos específicos

establecidos por el Código sustantivo, éstas son:
• Falta de pago.
• Cuando el arrendatario da al bien destino diferente de aquel para el que

se le concedió expresa o tácita, o permite algún acto contrario al orden público a
las buenas costumbres
• Por subarrendar o ceder el arrendamiento contra pacto expreso o sin

asentimiento escrito del arrendador
• Si el arrendador o arrendatario no cumple cualesquiera de las

obligaciones contractuales.
• Cuando el arrendatario sea vencido en juicio sobre el derecho que tenía.
• Si es preciso para la conservación del bien que el arrendatario lo

devuelva con el fin de repararlo.
• Por destrucción total o pérdida del bien arrendado.
• En caso de expropiación.
• Si dentro de los noventa días de la muerte del arrendatario, sus

herederos que usan el bien, comunican al arrendador que no continuarán el
contrato.
• En caso de venta del bien arrendado, salvo que el contrato de locación

conducción se encuentre inscrito en los registros públicos o al efectuar la
transferencia, el comprador se hubiere comprometido a respetar el
arrendamiento.
• En caso de arrendamiento indeterminado cuando se da el aviso

correspondiente y.
• Por conclusión del arrendamiento a plazo determinado.
b) Causas innominadas.- Son aquéllas no previstas en la Ley, pero según la
normatividad existen dos reglas:
• El artículo 585c del C.P.C. establece de manera genérica que la

restitución de un predio se tramita con arreglo a lo dispuesto por el proceso
sumarísimo y las precisiones indicadas para el desalojo.
• El numeral 596° del mismo cuerpo legal, establece que lo dispuesto en

este subcapítulo es aplicable a la pretensión de restitución de bienes muebles e
inmuebles distintos a los predios, en lo que corresponda.
8. ÓRGANO JURISDICCIONAL COMPETENTE
8.1. Por razón de materia.- La Ley Orgánica del Poder Judicial establece
que los órganos jurisdiccionales se organizan bajo el principio de especialidad,
por tanto la competencia por razón de la materia se determina por la naturaleza
de la pretensión y por las disposiciones legales que la regulan.
Se tramitan como procesos sumarísimos los asuntos contenciosos como el

desalojo, en virtud del artículo 546° inciso 4) del Código adjetivo.
8.2. Por razón de cuantía.- Tratándose del proceso de desalojo la cuantía se

organiza del modo siguiente:
a) Los Jueces de Paz Letrados.- En el caso del inciso 4) del

artículo 546°, cuando la renta mensual es mayor de 50 unidades de referencia
procesal, o no exista cuantía, son competentes los jueces civiles.
b) Los Jueces Civiles.- Cuando la cuantía sea hasta cinco unidades

de referencia procesal, son competentes los jueces de paz letrados.
8.3. Por razón de territorio.- Es competente el juez del domicilio del

demandado o el juez del lugar donde se encuentra el bien, a elección del
demandante (Art. 24° Inc. 1o del C.P.C.)
8.4. Por razón de turno.- La competencia por turno se produce cuando en el

mismo lugar hay varios jueces, en este caso, como no es posible que
indistintamente conozcan de los procesos que recién se inician, la Ley Orgánica
del Poder Judicial, ha establecido el turno mensual, entonces cada juez debe
conocer solamente de los procesos que se inician durante su turno.
8.5. Prórroga de competencia.- Las partes pueden convenir por escrito,
someterse a la competencia territorial de un juez distinto al que corresponde,
salvo que la ley la declare improrrogable.
Se produce la prórroga tácita de la competencia para el demandante por el

hecho de interponer la demanda y para el demandado por comparecer en el
proceso sin hacer reserva o dejar transcurrir el plazo sin cuestionar la
competencia.
9. SUJETOS DEL PROCESO
9.1 Legitimación activa.- Pueden dar en arrendamiento el que tenga esta

facultad respecto de los bienes. En efecto, la acción de desalojo es concedida a
las personas siguientes:
a) Propietario.- Es el dueño de un bien materia de arrendamiento ya sea

mueble o inmueble, consiguientemente, tiene derecho a usar, disfrutar, disponer
y reivindicar el bien.
b) Copropietario.- Cada copropietario tiene derecho a servirse del bien

común, siempre que no altere su destino ni perjudique el interés de los demás,
por lo que puede reivindicar el bien, así como puede promover acciones de
desalojo. (979° C.C.)
c) Arrendador.- Se trata de la persona facultada para dar en arrendamiento,

en efecto, por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder temporalmente al
arrendatario el uso de un bien por una renta convenida.
d) Administrador.- Igualmente, es la persona que está investida de

facultades generales y especiales para administrar los bienes de una persona,
por consiguiente, puede arrendar a efecto de hacer producir mejor los bienes.
f) Todo aquél que considere tener derecho a la restitución de un inmueble.-

Tales como el cónyuge superstite, los herederos legales, el apoderado con
facultades especiales, etc.
9.2. Legitimación pasiva.- En términos generales, puede ser demandado en

este proceso, las personas siguientes:
a) Arrendatario.- El aquél que por cualquier título ejerce el uso y disfrute del
bien inmueble o mueble pagando una renta determinada por el plazo convenido
por las partes. Es el sujeto pasivo de la relación obligatoria contractual que debe
cumplir las obligaciones establecidas en el artículo 1681° y siguientes del Código
Civil.
b) El subarrendatario.- El subarriendo es el arrendamiento total o parcial

del bien arrendado que celebra el arrendatario a favor de un tercero, a cambio
de una renta, con asentimiento escrito del arrendador. Ambos están obligados
solidariamente ante el arrendador por las obligaciones asumidas por el
arrendatario.
c) El precario.- Es el que usa el bien sin título ni vínculo contractual alguno

con el propietario y, desde luego, sin pagar renta alguna. Conforme al Código
Civil, la ocupación precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que
se tenía ha fenecido.
d) Cualquier otra persona a quien le es exigible la restitución.- Entre

ellos está el intruso y aún terceros, contra quienes es posible entablar la
demanda de desalojo, como se hace referencia a continuación.
9.3. Caso de terceros.- El Código Procesal Civil en relación a terceros

ocupantes de un predio, ha regulado los casos siguientes:
a) Ocupación del predio con conocimiento del demandante.- Si el

predio es ocupado por un tercero ajeno a la relación establecida entre el
demandante y la persona a quien éste le cedió la posesión, el demandante debe
denunciarlo en su demanda. El denunciado será notificado con la demanda y
podrá participar en el proceso. (587° 1er párrafo)
b) Ocupación del predio sin conocimiento del demandante.- Si al

momento de la notificación del auto admisorio se advierte la presencia de
tercero, quien lo notifique lo instruirá del proceso iniciado, su derecho a participar
en él y el efecto que va a producirle la sentencia. (587° 2do párrafo.)
c) Ocupación del predio por un tercero sin título posesorio.- En este

supuesto procede separar al tercero del proceso (extromisión) medíante
resolución motivada. El tercero puede actuar como litisconsorte voluntario del
demandado desde la audiencia única. Si durante la audiencia se advierte que el
tercero carece de título posesorio, el juez aplicará lo dispuesto por el artículo
107°.
d) Ocupación del predio por un tercero bajo relación de dependencia.-

Si el emplazado acredita no ser poseedor, sino que sólo se encuentra en
relación de dependencia respecto de otro, conservando la posesión en nombre
de éste y en cumplimiento de órdenes e instrucciones suyas, debe sobrecartarse
el admisorio y procederse conforme a lo dispuesto en el artículo 105°, salvo que
quien demande sea el poseedor con quien mantiene la relación de
subordinación. (588°)
e) Ocupación del predio por un tercero en el momento del

lanzamiento.- Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara fundada la
demanda, el lanzamiento se ejecutará contra todos los que ocupen el predio,
aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de
notificación. (583° primer párrafo)
10. DEMANDA
10.1. Requisitos generales.- La demanda de desalojo según el Código Civil

se presenta por escrito y contendrá los requisitos contemplados en los
numerales 130°, 131°, 424° y 425° del Código adjetivo.
Los requisitos son: la designación del juez ante quien se interpone; el nombre,
datos de identidad, dirección domiciliaria y domicilio procesal del demandante; el
nombre y dirección domiciliaria del representante o apoderado del demandante,
si no puede comparecer o no comparece por sí mismo; el nombre y dirección
domiciliaria del demandado. Si se ignora esta última, se expresará esta
circunstancia bajo juramento que se entenderá prestado con la presentación de
la demanda; el petitorio, que comprende la determinación clara y concreta de lo
que se pide; los hechos en que se funde el petitorio, expuestos numeradamente
en forma precisa, con orden y claridad; la fundamentación jurídica del petitorio; el
monto del petitorio, salvo que no pudiera establecerse; la indicación de la vía
procedimental que corresponde a la demanda; los medios probatorios; y la firma
del demandante o de su representante o de su apoderado, y la del abogado. El
secretario respectivo certificará la huella digital del demandante analfabeto.
También a la demanda debe acompañarse los anexos siguientes: copia legible
del documento de identidad del demandante y, en su caso, del representante; el
documento que contiene el poder para iniciar el proceso, cuando se actúe por
apoderado; la prueba que acredite la representación legal del demandante, si se
trata de personas jurídicas o naturales que no pueden comparecer por sí
mismas; la prueba de la calidad de heredero, cónyuge, curador de bienes,
administrador de bienes comunes, albacea o del título con que actúe el
demandante, salvo que tal calidad sea materia del conflicto de intereses y en el
caso del procurador oficioso; todos los medios probatorios destinados a
sustentar su petitorio, indicando con precisión los datos y lo demás que sea
necesario para su actuación.
A este efecto acompañará por separado pliego cerrado de posiciones, de

interrogatorios para cada uno de los testigos y pliego abierto especificando los
puntos sobre los que versará el dictamen pericial, de ser el caso; y los
documentos probatorios que tuviese en su poder el demandante. Si no se
dispusiera de alguno de estos, se describirá su contenido, indicándose con
precisión el lugar en que se encuentran y solicitándose las medidas pertinentes
para su incorporación al proceso. Copia certificada del Acta de Conciliación
Extrajudicial, en los procesos judiciales cuya materia se encuentre sujeta a dicho
procedimiento previo.
10.2 Requisitos específicos.- Para proponer una demanda de desalojo es

necesario tener en cuenta los requisitos específicos siguientes:
a) Existencia de un contrato de arrendamiento o sin él.- Para interponer

una demanda de desalojo debe preexistir un contrato de arrendamiento, cuando
la posesión del demandado es legítima, empero no será necesario el contrato si
el ocupante del predio tiene la posesión ilegítima, en tal caso, será necesario
acreditar solo la calidad de propietario, presentando el título de propiedad o el
documento que contiene las facultades para tal fin.
b) Existencia de una causa nominada o innominada.- Las primeras están

previstas en la ley sustantiva y las segundas también aunque con carácter
genérico. Por lo tanto debe invocarse la causal o causales en que incurre el
arrendatario, ya que casi siempre el desalojo se produce debido al
incumplimiento de las obligaciones dimanadas del contrato. La ley también
faculta interponer el desalojo por causas innominadas aludidas anteriormente.
c) Negativa del ocupante a desocupar el predio.- Para interponer la

demanda de desalojo, previamente debe haberse agotado los medios
extrajudiciales para conseguir la desocupación de bien, generalmente
remitiéndole una carta vía notarial, concediéndosele un plazo para que lo haga,
bajo amenaza de recurrir a la vía judicial si no lo hace en el término mencionado.
d) Intervención de órgano jurisdiccional.- La única autoridad competente

para que el ocupante de un predio pueda desocupar el bien y ponerlo a
disposición de su propietario es el juez competente y ninguna otra autoridad
más. El actor debe presentar el título de propiedad que permita ejercer su
derecho al dominio sobre el bien materia de desalojo, probando su derecho de
propietario, lo que será apreciado por el juez.
Algunos autores estiman que el desalojo es una pretensión de condena, por

tanto sus requisitos son: (i) que exista de un hecho contrario al derecho, como no
pagar la renta, dar el predio un destino diferente para el cual fue convenido,
ocupar el predio sin autorización de su propietario; (ii) que ese hecho contrario al
derecho sea perjudicial a una de las partes, como sería para el propietario no
percibir las rentas el bien, sea ocupado por un intruso que desea apoderar del
bien ilegítimamente, u otro caso similar etc.; (iii) intervención del juez
competente, quien tiene que decidir sobre el asunto controvertido obligando al
demandado a una prestación de dar o restituir el bien.
10.3 Calificación de la demanda y emplazamiento.- Al recibir la demanda el

juez la califica, para declararla inadmisible, improcedente o calificarla
positivamente y admitirla a trámite.
Admitida a trámite la demanda, el juez dispone se tenga por ofrecidos los medios
probatorios, corriéndose traslado al demandado por el término de cinco días a fin
de que comparezca al proceso; es decir, que en los procesos sumarísimos el
plazo para contestar la demanda es de cinco días.
Además de la dirección domiciliaria indicada en la demanda, ésta debe ser

notificada en el predio materia de la pretensión, si fuera distinta. Si el predio no
tiene a la vista numeración que lo identifique, el notificador cumplirá su cometido
inquiriendo a los vecinos y redactando un acta sobre lo ocurrido. (589°)
11. CONTESTACIÓN
11.1 Nociones.- Es otro acto de suma trascendencia por el cual el

demandado absuelve las pretensión del actor. Se dice también que es la
respuesta que da el demandado a la situación jurídica que ha creado el actor
con la interposición de la demanda. Con la contestación de la demanda queda
integrada la relación procesal y fijados los hechos sobre los que debe versar la
prueba y recaer la sentencia.
El demandado tiene cinco días útiles para contestar la demanda, con el escrito
de contestación de la demanda el emplazado puede formular tachas y
oposiciones y deducir excepciones y ’defensas previas, acompañando los
medios probatorios pertinentes. Estas se tramitan en la audiencia única,
resolviéndose antes del saneamiento procesal.
La contestación de la demanda, es el acto procesal de igual importancia a la

misma demanda y, en contestación a la misma, el demandado plantea sus
pretenciones en la forma más clara y concreta, y justamente sirve para la
composición de la litis.
11.2 Alternativas.- El demandado puede absolver el traslado de la darnanda

en forma afirmativa, negativa, en expectativa o en rebeldía, particularmente del
modo que sigue:
a) Tachas u oposiciones.- Las tachas u oposiciones sólo se acreditan con

medios probatorios de actuación inmediata, que ocurrirá durante la
audiencia prevista en el numeral 554°,
b) Excepciones y defensas previas.- Las excepciones y defensas previas se

interponen al contestarse la demanda. Sólo se permiten los medios
probatorios de actuación inmediata.
c) Contestación expresa.- Se da en forma explícita mediante actuación o el

escrito del demandado, sirve de respuesta a la demanda.
d) Contestación tácita.- Se da cuando el demandado omite contestar la
demanda dentro del término legal.
11.3 Requisitos de la contestación.- En los procesos sumarísimos al

contestarse la demanda se debe cumplir con todos los requisitos generales para
la contestación de toda demanda. Estos son:
a) Observar los requisitos de la demanda en lo que corresponda.
b) Pronunciarse sobre todos y cada uno de los hechos expuestos en la

demanda que se contesta.
c) Reconocer o negar categóricamente la autenticidad de los documentos

que se le atribuyen.
d) Exponer los hechos en que se funda su defensa en forma precisa,

ordenada y clara.
e) Ofrecer los medios probatorios.
f) La firma del demandado, apoderado o representante y del abogado

patrocinante. Si el demandado es analfabeto, su huella digital será
certificada por el especialista legal.
g) Acompañar todos los documentos pertinentes.
11.4 Reconvención.- El demandado no podrá reconvenir por expresn

disposición del artículo 559° inciso 1) del Código Procesal Civil.
12. AUDIENCIA ÚNICA
12.1 Nociones previas.- En el proceso de conocimiento, el saneamiento

procesal, la conciliación, la fijación de puntos controvertidos, la audiencia de
pruebas, y la sentencia son actos procesales separados y autónomos. En el
proceso sumarísimo, todos ellos se hacen en un solo acto, en una sola
oportunidad, llamada audiencia única, en aplicación del principio de
concentración procesal y se realiza por la urgencia del interés tutelado.
La audiencia única se realiza después de los diez días de contestada la

demanda o de la resolución que da por absuelto el trámite en su rebeldía, solo
se permiten medios probatorios de actuación inmediata.
12.2 Desarrollo.- La secuencia que debe seguir la audiencia única en el
proceso sumarísimo es la siguiente:
a) El juez toma juramento a los convocados.
b) Las excepciones y defensas previas.
c) Obligación del juez de propiciar la conciliación.
d) Fijación de puntos controvertidos.
e) Admisión se los medios de prueba.
f) Substanciación y resoluciones de cuestiones probatorias propuestas en la

audiencia.
g) Actuación de los medios de prueba sobre las cuestiones de fondo.
h) Informe oral de los abogados.
i) Expedición de sentencia.
j) Apelación de sentencia y otras resoluciones.
12.3 Prueba.- El Código procesal legisla sobre la prueba, con la denominación

de medios probatorios. El numeral 188° establece que su finalidad es acreditar
los hechos expuestos por las partes, produciendo certeza en el juez, respecto de
los puntos controvertidos y fundamentar sus decisiones.
Los medios probatorios se ofrecen en los actos postulatorios del proceso y

deben estar referidos a los puntos que son materia de la controversia, deben
cumplirse con las formalidades y requisitos señalados por la ley, pues
constituyen parte integrante del acto procesal, por lo que deben anexarse para
su aceptación y por ser requisitos de la demanda, no pueden faltar porque son el
sustento de los hechos en que se funda el petitorio.
El numeral 3° del Código Procesal Civil, al regular el derecho de acción y

contradicción, establece, que en materia civil no se admiten limitaciones o
restricciones para su ejercicio; sin embargo, en el proceso de desalojo, se limita
el derecho de defensa del demandado y particularmente de los medios
probatorios que pueden hacer valer en el proceso.
Pues bien, en este proceso, los medios probatorios tienen una limitación cuando
el desalojo se sustenta en la causal de falta de pago o por vencimiento del plazo
en el Código procesal se establece que en estos casos solo es admisible como
pruebas: (i) el documento, (ii) la declaración de parte y (iii) la pericia, en su caso,
procede la ejecución anticipada de la futura decisión cuando el demandante
acredite indubitablemente el derecho a la restitución pretendida y el abandono
del bien. (591°)
Actuados los medios probatorios referentes a las cuestiones de fondo, el juez

concederá la palabra a los abogados que así lo soliciten para que informen lo
que le es conveniente a la defensa.
13. SENTENCIA Y EJECUCIÓN
13.1 Nociones.- La sentencia es una resolución judicial por medio de la cual el

órgano jurisdiccional acogiendo o rechazando las pretensiones del actor, declara
la voluntad concreta de la Ley. La sentencia de desalojo debe pronunciarse
normalmente en la audiencia única, pero generalmente el juez se reserva ese
derecho para pronunciarla después de un tiempo prudencial; vale decir, no se
cumple lo que dice la ley procesal.
Excepcionalmente, el juez puede reservar su decisión por un plazo que no

excederá de diez días, contándose desde la conclusión de la audiencia. En tal
sentido, debe pronunciar resolución final que ponga fin a la controversia. Si la
declara infundada, se entiende que los hechos expuestos en la demanda no
estaban suficientemente acreditados; pero, si estaban sustentadas en hechos
comprobados, no hay motivo para no declararla fundada. Pronunciada la
sentencia de desalojo debe precederse ineludiblemente a la ejecución de la
sentencia.
13.2 Ejecución.- Lino Palacio nos informa que “la sentencia de desalojo se
ejecuta a través del lanzamiento, qué es el acto mediante el cual, con
intervención del oficial de justicia y el eventual auxilio de la fuerza pública, se
hace efectiva la desocupación del inmueble por parte del inquilino y demás
ocupantes”7
Nuestro ordenamiento procesal, en lo que se refiere a la ejecución del desalojo,

vale decir, a la institución jurídica del lanzamiento, establece lo siguiente:
a) Requerimiento.- El lanzamiento se ordenara, a pedido de parte, luego de

seis días de notificado el decreto que declara consentida la sentencia o la que
ordena se cumpla lo ejecutoriado, según sea el caso. (Art. 592° del C.P.C.)
b) Lanzamiento.- Consentida o ejecutoriada la sentencia que declara

fundada la demanda, el lanzamiento se ejecutara contra todos los que ocupen el
predio, aunque no hayan participado en el proceso o no aparezcan en el acta de
notificaron. Se entiende efectuado el lanzamiento, solo cuando se hace entrega
del bien al demandante en su integridad y totalmente desocupado. Si dentro de
los dos meses siguientes al lanzamiento se acredita que el vencido ha vuelto a
ingresar al predio, el vencedor puede solicitar un nuevo lanzamiento. (593°)
c) Sentencia con condena futura.- El desalojo puede demandarse antes

del vencimiento de plazo para restituir el bien. Sin embargo, el lanzamiento sólo
puede ejecutarse luego de seis días de vencido el plazo. Si el emplazado se
allanara a la demanda y al vencimiento del plazo pusiera el bien a disposición
del demandante, éste deberá pagar las costas costos del proceso. (594°)
d) Desalojo accesorio.- Se puede ejecutar el lanzamiento en un proceso de

conocimiento o abreviado, siempre que la restitución se haya demandado
acumulativamente, sin perjuicio de lo establecido en el tercer párrafo del artículo
87°. (590°)
14. ASPECTOS COMPLEMENTARIOS
14.1 Pago de mejoras.- El poseedor puede demandar el pago de mejoras

siguiendo el trámite del proceso sumarísimo. Si antes es demandado por
desalojo, deberá Interponer su demanda en un plazo que vencerá el día de la
contestación. Este Proceso no es acumulable al de desalojo. (595° C.P.C.)
7
PALACIOS, Lino Enrique; Manual de Derecho procesal Civil, 17° ed. Abeledo Perrot, buenos aires
– Argentina
Iuego, en los procesos sumarísimos sobre desalojo no está permitido al
demandado, haciendo uso del derecho de defensa, deducir
reconvencionalmente el pago de mejoras. El plazo para promover el pago de
mejoras vence el día de la contestación de la demanda. Entonces, existe dos
situaciones: (i) el que tiene derecho al pago de mejoras de un bien que debe
restituirse, la acción para su pago antes de la iniciación del proceso de desalojo
y puede instaurarlo en un proceso sumarísimo; (ii) en caso contrario, si el
proceso de desalojo se inició primero, solo lo puede promover el pago hasta el
día en que tiene derecho para absolver la demanda.
14.2 Restitución de otros bienes.- Lo dispuesto en este Sub-capítulo es

aplicables a la pretensión de restitución de bienes muebles e inmuebles distintos
a precios en lo que corresponda. Artículo 596° C.P.C.
La normatividad contenida en el Código adjetivo no sólo es aplicable a la

restitucion de predios como se mencionada en el artículo 585°, sino que además
tal normativa resulta de aplicación, en lo que sea pertinente a la restitución de
bienes muebles e inmuebles distinto a los predios. En ese sentido, no puede
dejar de mencionarse los artículos 885° y 886° del Código sustantivo que
señalan qué bienes pueden ser considerados muebles e inmuebles. Sobre el
particular ya se ha abordado el tema anteriormente.
En consecuencia, fuera de los casos previstos expresamente en la ley existen

otros casos, donde son exigibles la restitución tanto de predios, como de bienes
muebles e inmuebles, en cuya eventualidad, es aplicable el proceso de desalojo.
13.3 Pago por consignación y validez.- El pago por consignación y su

validez exige las reglas siguientes:
a) Pago por consignación - Por disposición legal el deudor (arrendatario)

queda libre de su obligación si consigna la prestación debida (renta convenida) y
concurren los siguientes requisitos: (i) que el deudor haya ofrecido al acreedor el
pago de la prestación debida, o lo hubiere puesto a su disposición de la manera
pactada en el título de la obligación y (ii) que respecto del acreedor, concurran
los supuestos del artículo 1338° o injustificadamente se haya negado a recibir el
pago. Se entiende que hay negativa tácita en los casos de respuestas evasivas,
de inconcurrencia al lugar pactado en el día y hora señalados para el
cumplimiento, cuando se rehúse a entregar recibo o conductas análogas".
b) Clases de ofrecimiento de pago.- El ofrecimiento de pago puede ser
judicial o extrajudicial. Es judicial en los casos que así se hubiera pactado y
además: cuando no estuviera establecida contractual o legalmente I« forma de
hacer el pago, cuando por causa que no le sea imputable el deudor estuviere
impedido de cumplir la prestación de la manera prevista, cuando el acreedor no
realiza los actos de colaboración necesarios para que el deudor pueda cumplir la
que le compete, cuando el acreedor no sea conocido o fuese incierto, cuando se
ignore su domicilio, cuando se encuentre ausente o fuera incapaz sin tener
representante o curador designado, cuando el crédito fuera litigioso o lo
reclamaran varios acreedores y en situaciones análogas que impidan al deudor
ofrecer o efectuar directamente un pago válido.
El ofrecimiento extrajudicial debe efectuarse de la manera que estuviera pactado

la obligación y, en su defecto, mediante carta notarial cursada al acreedor con
una anticipación no menor de cinco días anteriores a la fecha de cumplimiento
debido, si estuviera determinado. Si no lo estuviera, la anticipación debe ser de
diez días anteriores a la fecha do cumplimiento que el deudor señale."
c) Consignación y oposición- El ofrecimiento judicial de pago y la

consignación se tramitan como proceso no contencioso de la manera quo
establece el Código Procesal Civil. La oposición al ofrecimiento extrajudicial y, en
su caso, a la consignación efectuada, se tramitan en el proceso contencioso que
corresponda a la naturaleza de la relación jurídica respectiva.
d) Validez y del pago y efectos.- El pago se reputa válido con efecto

retroactivo a la fecha de ofrecimiento, cuando:
(i) El acreedor no se opone al ofrecimiento judicial dentro de los cinco días

siguientes de su emplazamiento;
(ii) La oposición del acreedor al pago por cualquiera de las formas de

ofrecimiento, es desestimada por resolución con autoridad de cosa juzgada.
(iii) El ofrecimiento judicial se entiende efectuado el día en que el acreedor es

válidamente emplazado. El extrajudicial se entiende efectuado el día que es
puesto en conocimiento.
e) Desistimiento del ofrecimiento del pago.- El deudor puede desistirse del
pago ofrecido y, en su caso, retirar el depósito efectuado, en los casos
siguientes:
(i) Antes de la aceptación por el acreedor.
(ii) Cuando hay oposición, mientras no sea desestimada por resolución con
anterioridad de cosa juzgada. (Arts. 1251° y 1255° C.C.)
Entonces, el demandado puede acreditar haber iniciado un procedimiento de

ofrecimiento de pago y consignación a favor del demandante con fecha anterior
a la interposición de la demanda y en mérito al cual se declare la validez del
ofrecimiento al no existir contradicción del emplazado. Contrariamente, si en el
procedimiento de consignación, se le impugnara negando la condición de
arrendatario, los pagos por concepto de arrendamientos efectuados no
resultarán válidos toda vez que el emplazado se opuso al ofrecimiento,
configurando el supuesto de ocupación precaria.
14. BIBLIOGRAFÍA:
o ZUMAETA MUÑOZ, Pedo. TEMAS DE DERECHO PROCESAL CIVIL .

Segunda edición. Jurista editores. Lima, 2008
o OBANDO BLANCO, Victor Roberto TEMAS DEL PROCESO CIVIL.

Segunda edición. Editorial e Imprenta Jurista Editores EIRL. Lima, 2003
capítulo I. DESALOJO
o HERNANDEZ LOZANO, Carlos .CODIGO PROCESAL CIVIL III. Segunda

ediciones Juridicas. Lima, 1995,
o PERALTA ANDIA, Javier Rolando. LECCIONES DE DERECHO

PROCESAL CIVIL SEGUNDA PARTE, Primera edición, Impreso en
Talleres PERUGRAFIKA SAC, Tacna, 2010
o PALACIOS, Lino Enrique; MANUAL DE DERECHO PROCESAL CIVIL, 17°

ED. Abeledo Perrot, Buenos Aires , 2003
Web consultadas
 http://es.scribd.com/doc/29629999/Palacios-Lino-Manual-Derecho-
Procesal-Civil
 http://www.derechoycambiosocial.com/revista034/reivindicatoria_y_
precario.pdf
 http://pintoarce.blogspot.com/2011/05/proceso-de-desalojo.html
 http://pintoarce.blogspot.com/2011/05/proceso-de-desalojo.html
 http://carpioabogados.com/INFO/INFOCIVIL/jrprciv/Proceso%20Sum
ar%EDsimo.pdf
Secretario :
Expediente :
Cuaderno :
Escrito :
Demanda de
desalojo por falta de pago de local comercial
SEÑOR JUEZ DEL JUSGADO DE PAZ LETRADO DE TACNA
Cesar Castillo Quiroz, identificado con DNI.

47323984, con dirección domiciliaria en Av. Bolognesi 880, señalando domicilio
procesal en JR. Abancay 660, ante usted con el debido respeto me presento y
digo:
Que interpongo la demanda de desalojo por falta de pago de local comercial, la

misma que dirijo contra Cinthia Luna Lerma, con DNI. 39867545, con dirección
domiciliaria en AV. Próceres independiente 880 de esta ciudad.
PETITORIO:
- Que el juzgado se sirva declarar la desocupación del bien que se

encuentra en manos de otra persona que no es el propietario, y por ende
que regrese dicha propiedad a manos de este último.
- Y hacer efectivo el cobro de las rentas dejadas en su oportunidad por

parte del arrendatario.
En base a los fundamentos que expongo a continuación:
FUNDAMENTOS DE HECHO:
- Como propietario del bien inmueble “local comercial”, ubicado en Av.

Cuzco 760, distrito de Jorge Basadre de la ciudad de Tacna.
- Con fecha 01-01-2012, el demandante y la demandada hemos celebrado

un contrato de arrendamiento de local comercial por el plazo de un año
del inmueble anteriormente mencionado, por el monto de 1000 soles
mensuales.
- Que la demandante ha dejado de pagar la merced conductiva de tres
mensualidades correspondientes a los meses de septiembre, octubre y
noviembre correspondientemente.
FUNDAMENTACION JURIDICA:
- Amparo mi pretensión en el artículo 1697 Inc. Primero, del C.C, en cuanto

al incumplimiento del pago de la merced conductiva ha superado al
presupuesto establecido en la referida norma, que establece un plazo de
incumplimiento igual a dos meses y quince días.
- ART. 585 del Código Procesal Civil, según el cual la restitución de un

predio se tramita con arreglo a lo dispuesto para el proceso sumarísimo y
las precisiones del Sub-Capitulo 4 (“Desalojo”) del Capítulo II
(“Disposiciones Especiales”) del Titulo III (“Procesos Sumarísimos”)de la
Sección Quinta (“Procesos Contenciosos”), del indicado Código Adjetivo.
- Art. 586 del Código Procesal Civil, del cual se infiere que pueda
demandar el propietario como es en el presente caso.
MONTO DEL PETITORIO:
El monto del petitorio corresponde a la merced conductiva mensual la cual

asciende a la sumas de 1000 nuevos soles.
VIA PROCEDIMENTAL:
De conformidad con lo establecido por el Inc. 4 del Art. 546 del Código Procesal
Civil, la vía procedimental que corresponde en el presente caso es la del
PROCESO SUMARÍSIMO.
MEDIOS PROPBATORIOS:
- 1.- El contrato de arrendamiento del local comercial ubicado en ubicado

en Av. Cuzco 760, distrito de Jorge Basadre de la ciudad de Tacna, de
fecha 01-01.2012, en virtud del cual pruebo las obligaciones de la
arrendataria.
- 2.- Recibo de cancelación de la merced conductiva correspondiente a los

meses de enero a agosto del año 2012.
- 3.- Exhibición de recibos de pago de los meses de septiembre, octubre y

noviembre correspondiente a la merced conductiva.
- 4.-Declaracion de parte de la demandad conforme al pliego interrogatorio
en un sobre cerrado.
ANEXOS:
A.- Copia simple de DNI del recurrente
B.- Copia certificada del contrato de arrendamiento
C.- Copia del pliego interrogatorio para la demandada
D.- Copia de recibo de cancelación de la merced conductiva correspondiente a

los meses de enero a agosto del año 2012.
E.- El pago de la tasa judicial correspondiente a la presentación de la demanda.
POR LO EXPUESTO:
Le pido a usted señor juez tener por interpuesta la presente demanda y los
medios probatorios ofrecidos, y declararla fundada en su oportunidad conforme a
ley.
PRIMER OTROSI DIGO: que de conformidad con el Art. 80 del Código Procesal
Civil, nombro como mi abogado defensor al letrado que autoriza el presente
escrito, otorgándole las facultades generales de representación contenidas en el
Art. 74 del Código acotado, manifestando la suscrita de estar instruida de dicha
representación y de sus alcances,
SEGUNDO OTROSI DIGO: Que, reitero que mi domicilio PROCESAL es el

precisado en la parte introductoria del presente escrito, al cual deberán hacerme
llegar las notificaciones y/o resoluciones que su Despacho expida en el curso del
presente proceso.
Tacna 12 de diciembre del 2012
___________________ ______________________
PELAGIO NOVOA ROJAS Cesar Castillo Quiroz
ABOGADO DNI N° 00512566
CATM 1234
Casilla :
Expediente :
Secretario :
Escrito :Nº1
Cuaderno : Principal
Sumilla : demanda de
Desalojo
SEÑOR JUEZ DEL JUZGADO MIXTO DE SANTIAGO.
MANUEL ACURIO CONDE identificado con DNI N

º 23921140, con domicilio real en Residencial
Huancaro calle Malecón Huancaro E-3 del distrito
de Santiago, Provincia y Departamento de Cusco, y
señalo domicilio procesal en Calle San Andrés N°
320 Of. 12, del cercado de Cusco y casilla Nro.245,
de la central de notificaciones del Palacio de
Justicia de Cusco; ante usted atentamente digo:
I. PETITORIO
Que, en vía proceso sumarísimo, interpongo demanda de desalojo por

ocupación precaria contra el Sr. JUAN ORTIZ DE ZEVALLOS, domiciliado en la
Calle Malampata N° 270 del Distrito de Santiago, Provincia y Departamento de
Cusco, con el fin de restituirme el bien inmueble ubicado en la dirección
señalada precedentemente.
II. COMPETENCIA
La competencia para conocer este proceso la tiene el Juzgado Civil, debido a

que la presente demanda es de DESALOJO y conforme al Artículo 24 inc.1 del
Código Procesal Civil, que prescribe “Además del Juez del domicilio del
demandado, también es competente, a elección del demandante el Juez del
lugar en que se encuentre el bien o bienes” en el presente caso, vuestro
despacho es competente tanto porque el domicilio de la demandante pertenece
a su competencia territorial así como también el lugar donde se encuentra el
inmueble materia de Litis.
III. FUNDAMENTOS DE HECHO.
1. El recurrente realizo un contrato preparatorio de compra - venta con los
Sres. Javier Cáceres Velarde y Martha Ampuero Salas, sobre el inmueble
ubicado en Calle Malampata Nº 270, en fecha 18 de Agosto del año 2000,
donde se fijó el monto de cincuenta y seis mil dólares americanos por la
venta del inmueble antes citado. El recurrente entrego la suma de DIEZ
MIL DOLARES AMERICANOS como adelanto quedando pendiente
cuarenta y seis mil dólares americanos monto el cual sería cancelado al
momento de la suscripción del contrato de compra - venta ante notario
público.
2. En fecha 10 de Enero el 2008, la Sra. Martha Ampuero Salas le cursa una
carta notarial al Sr. Juan Ortiz de Zevallos, reclamándole la posesión del
bien, lo cual comunica al recurrente antes de la suscripción del contrato de
compraventa.
3. De este modo el recurrente adquirió la propiedad de la Sra. Martha
Ampuero Salas, ya que la misma era la dueña del bien inmueble por esta
razón se suscribió la Escritura Pública de fecha 20 de Octubre de año
2010, por ante Notario Público del Cusco, Dr. Reynaldo Alviz Montañez,
donde se canceló el monto de cuarenta y seis mil dólares americanos.
4. Es asi que una vez suscrita la escritura pública, procedí a registrarlo ante
SUNARP Cusco. Una vez realizado ese trámite decidí viajar por motivos
de salud a la Ciudad de Lima, tiempo después del cual quise tomar
posesión de mi propiedad pensando que Juan Ortiz de Zevallos, persona
con la que no me une ninguna vinculación contractual había abandonado
la propiedad, me di con la ingrata sorpresa que este seguía en mi
propiedad y que no pensaba dejarla8.
5. Frente a estos hechos el 08 de Febrero del 2013, es que se invitó al
demandado para la realización de la Conciliación en el Centro de
Conciliación “Ama Macanacuy”, no habiendo asistido el demandado pese a
haber sido invitado.
6. Bajo este contexto es que acudo a su Despacho, interponiendo la presente
demanda y proceder el lanzamiento de dicho ocupante precario y
8
“El proceso de desalojo está destinado a obtener la restitución de un predio ocupado por una
persona, en los distintos supuestos en que es procedente, de tal manera que consentida o
ejecutoriada la sentencia, el lanzamiento se ejecuta contra todos los que ocupen el predio.”
Cas 497-98- Ancash. El Peruano 04-05-1998. Pág. 871.
consiguiente desalojo de personas y enseres, bajo la exigencia de los
presupuestos del Artículo 911 del Código Civil.
IV. FUNDAMENTACIÓN JURIDICA.
Antes de abarcar la demanda en su aspecto jurídico, se debe tener en cuenta

que conforme lo señala la doctrina “En el proceso de desalojo se busca resolver
un litigio cuyo objeto es la restitución de un predio a su legítimo usuario, quien
exige la devolución del uso a quien viene ocupándolo sin justo título o habiendo
perdido este.”9
Amparo mi demanda los siguientes dispositivos legales:
CONSTITUCIÓN
- Conforme lo señala el artículo 70º de la Constitución que garantiza el

derecho a la propiedad, me encuentro privado de la misma al no poder
hacer uso y disfrute de mi bien inmueble. Concordante con el artículo 2
inciso 16 referido al derecho a la propiedad, derecho del cual me encuentro
investido conforme al título que acompaño a la presente demanda.
CÓDIGO CIVIL
- Artículo 923º del Código Civil, el cual define el derecho de la propiedad, del
cual me encuentro impedido de usar y disfrutar de este derecho, ante la
imposibilidad de detentar el mismo.
- Artículo 911º del Código Civil, norma que prescribe que La posesión
Precaria es la que se ejerce sin título alguno o cuando el que se tenía ha
fenecido.
Al respeto en tratadista LINO PALACIOS establece: “Debe tenerse en
cuenta que en el proceso de desalojo solo es admisible cuando medie una
relación jurídica entre las partes en cuya virtud el demandado el demandado
se encuentra obligado a restituir el bien a requerimiento del actor, sino
también en el caso de que, sin existir vinculación contractual alguna es un
ocupante meramente circunstancial o transitorio que no inspira el ejercicio
de la posesión.10
9
SAGASTEGUI URTEAGA, Pedro (2006): Proceso de Desalojo. LEJ. Lima Pág. 9
10
LINO PALACIOS, 1994 Tomo VII. Pag.78.
Como bien precisan Álvarez Juliá, Neuss y Wagner, … “el juicio de desalojo
es un proceso especial que sustanciándose por el procedimiento establecido
para el juicio sumario (…), tiene por objeto recuperar el uso y goce –
tenencia- de un inmueble que se encuentre ocupado por quien no tiene
derecho a permanecer en él y sin pretensiones a la posesión”.11
CÓDIGO PROCESAL CIVIL
- Art. 424 y 425 del Código Procesal Civil, normas que prescriben los
requisitos de toda demanda.
- Art. 546 y 585 del Código Procesal Civil, norma que prescribe la procedencia
de la demanda de desalojo.
- Artículo 586 del Código Procesal Civil, del cual están facultados para
promover el proceso de desalojo el propietario y toda persona que es
considerado tener derechos y, por consiguiente, el recurrente, como
propietario del bien tiene legitimidad procesal para promover el presente
proceso de desalojo.
V. VÍA PROCEDIMENTAL
La presente acción se tramita en la Vía de PROCESO SUMARISIMO al amparo

de lo dispuesto por el Art. 585 del Código Procesal Civil modificado por la Ley.
29057.
VI. MEDIOS PROBATORIOS.

Ofrezco los siguientes medios de prueba:
1. Contrato preparatorio de Compra - Venta de fecha 18 de Agosto del año
2000, realizado por los Sres. Javier Cáceres Velarde y Martha Ampuero
Salas con el recurrente Manuel Acurio Conde.
2. Copia de sentencia de Separación de Cuerpos y Divorcio Ulterior de
fecha 15 de marzo del año 2005, donde los Sres. Javier Cáceres Velarde
y Martha Ampuero Salas acuerdan que el inmueble materia de Litis pasa
a nombre de la Sra. Martha Ampuero Salas.
11
Álvarez Juliá, Neuss y Wagner, Manual de Derecho Procesal Civil 1992 pg. 418-419
3. Escritura Pública de fecha 20 de Octubre de año 2010, el recurrente
adquirió la propiedad del Inmueble materia del proceso, por ante Notario
Público del Cusco, Dr. Reynaldo Alviz Montañez
4. Acta de Conciliación Nª123-2013 con inasistencia del demandado ante el
Centro de Conciliación “Ama Macanacuy” de fecha 12 de Febrero del
2013.
5. Partida registral expedida el 26 de Agosto del año 2013 por SUNARP
sede Cusco, documento que prueba que el inmueble anteriormente
indicado se encuentra registrado a nombre del recurrente como el
legítimo propietario.
6. Pliego interrogatorio para la declaración de Martha Ampuero Salas.
VII. ANEXOS
1A. Copia del DNI del demandante.

1B. Copia de Contrato preparatorio de Compra - Venta de fecha 18 de Agosto
del año 2000,
Realizado por los Sres. Javier Cáceres Velarde y Martha Ampuero Salas
con el recurrente Manuel Acurio Conde.
1C. Copia de sentencia de Separación de Cuerpos y Divorcio Ulterior de
fecha 15 de marzo
Del año 2005, donde los Sres. Javier Cáceres Velarde y Martha Ampuero
Salas acuerdan que el inmueble materia de Litis pasa a nombre de la Sra.
Martha Ampuero Salas.
1D. Copia de Escritura Pública de Compraventa del Inmueble materia del
Desalojo otorgado
Ante Notario Público del Cusco, Dr. Reynaldo Alviz Montañez.
1E. Copia de la Partida Registral de fecha 26 de Agosto del 2013 expedida
por los Registros
Públicos del Cusco.
1F. Copia del acta de Conciliación 123-2013 de fecha 12 de Febrero del 2013
1G. Declaración de Martha Ampuero Salas, conforme al interrogatorio que
adjunto,
Declaración que deberá rendirse bajo apercibimiento de ley, de acuerdo
al artículo 213 del código procesal civil.
1H. Aranceles Judiciales por ofrecimiento de Pruebas y por cedulas de
notificación.
POR LO EXPUESTO:
Señor Juez Pido a Ud., se sirva dar por admitida la presente demanda, tramitarla
conforme a su naturaleza y declararla fundada en su oportunidad.
PRIMER OTRO SI DIGO: cumplo con adjuntar las respectivas copias de la
demanda y sus anexos para el emplazado, conforme al artículo 133 del Código
Procesal Civil.
SEGUNDO OTRO SI DIGO: Que, con arreglo al articulo157 del Código Procesal
Civil, solicito se les notifique por cedula y bajo cargo, debiendo tenerse en
cuenta lo previsto en el artículo 161 del Código Procesal Civil, a fin de evitar
nulidades posteriores.
TERCER OTRO SI DIGO: Que, acompaño constancia de pago de tasa judicial
por ofrecimiento de medios probatorios.
Cusco, 28 de Agosto del 2013.
______________________________
_______________________________
PAOLA GONZALES CUENTAS MANUEL ACURIO CONDE
ABOGADO DNI Nº 23921140
CAC.N°8975

El desalojo como protección de la propiedad

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a) Personas facultadas para arrendar.- Puede dar en

Ahora bien, sobre el particular se volverá a incidir, pero desde una

b) Capacidad para tomar en arrendamiento.- Por regla general

Sin embargo, algunas personas están impedidas de tomar en arrendamiento

5.3. Objeto de la prestación.- El bien materia de arrendamiento es uno de

a) Arrendamiento de bienes.- Los bienes que pueden arrendarse son todo

b) Arrendamiento de bien indiviso.- El copropietario de un bien indiviso no

c) Prelación en caso de concurrencia de arrendamientos.- Cuando se

d) Arrendamiento de bien ajeno.- Si el arrendatario sabía que el bien ara

e) Prohibición de innovaciones y reparaciones del bien.- El arrendador

5.4. Renta convenida.- Llamada también alquiler, merced conductiva, canon

a) Modificaciones a la renta.- Es obvio que durante el plazo pactado del

b) Reparaciones del bien.- Sí en el curso del arrendamiento el bien

c) Resolución o rebaja de la renta.- Cuando para reparar el bien se impide

d) Pago de la renta.- Además, el pago de la renta puede pactarse por

5.5. Duración del arrendamiento.- La esencia de todo contrato de

a) Duración del arrendamiento.- El arrendamiento puede ser de duración

Presunciones de arrendamiento de duración determinada.- A falta de acuerdo

b) Arrendamiento de duración indeterminada - El arrendamiento de

Debe dejarse claramente establecido, como regla general, que en el

c) Períodos forzosos y voluntarios.- El arrendamiento puede ser

5.6. Obligaciones del arrendador.- Las obligaciones más importantes que

a) Obligación de entregar el bien.- El arrendador está obligado a entregar

Si no se indica en el contrato el tiempo ni el lugar de la entrega, debe realizarse