Prehorizontalidad

y afectación

Administración
y gestión
inmobiliaria

1
El derecho real de propiedad
horizontal. Prehorizontalidad
La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble
propio que otorga a su titular facultades de uso, goce y disposición material
y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y sobre partes comunes de
un edificio.1

Para abordar la tarea de administración de un consorcio en propiedad

horizontal, es necesario conocer el bien inmueble tanto en sus
características legales (que lo identifican) como en sus condiciones físicas
reales. Cabe decir que el aspecto jurídico es el de mayor incidencia, ya que
de ello depende la existencia del derecho real de PH.

Es oportuno referenciar que la gestión no es una incumbencia exclusiva del

martillero y corredor, ya que muchas profesiones ejecutan la tarea en cuestión;
incluso, puede desempeñarse como administrador un propietario del consorcio.
En la actualidad se evidencia una necesidad de profesionalizar la gestión,
atento a la complejidad que representa este tipo de administración.

El derecho real de propiedad horizontal tiene presencia en nuestro país

desde el año 1948, cuando comienza regir la ley 13.5122. El mismo nace con
una norma especial, en virtud de que no fue contemplado en su oportunidad
dentro del numerus clausus de la norma Velezana.

Uno de los puntos conflictivos que planteaba Vélez Sarsfield era la compleja
relación de convivencia cercana entre personas o familias desconocidas que
moraban en pisos o departamentos, lo que hacía inevitable la existencia de
conflictos. El actual Código Civil y Comercial, superando el pensamiento
pasado y tomando la evidente realidad, integra el presente derecho real
dentro del libro IV, en el título 5º, donde establece no sólo su
conceptualización y las disposiciones generales, sino también las facultades
y obligaciones de los partícipes necesarios que están en relación directa a
este derecho de propiedad. La perspectiva actual (en los usos y costumbres)
desarrolló características como: la gran construcción de edificios y
constitución de mega-consorcios, como así también la multiplicidad de
servicios que se pueden brindar dentro de un edificio o complejos de

1 Art.
2.037. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
2Ley N.° 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a” Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento.
Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.

2
edificios, siendo en algunos caso ya notaria la existencia de mini-poblaciones
o ciudades.

Tabla 1: Propiedad horizontal

Propiedad horizontal: antes, durante y después

Un antes implica todo aquello que Vélez Sarsfield no consideró oportuno
y, más aún, que justificó en su nota al artículo 2.617 del Código Civil de la
Nación Argentina3 (donde detallaba los inconvenientes), para no
incorporar al momento de la enumeración de los Derechos Reales la
propiedad horizontal, siendo que en aquella época, en países europeos (a
modo de antecedente) ya existía regulación en este derecho real de
propiedad como para considerar en la Ley 340/69 (aprobación del Código
Civil).
A mediados del siglo pasado surge la necesidad de regular en materia de
propiedad horizontal, dadas las situaciones de hecho que se podían
observar en los usos de espacios funcionales independientes que se
encontraban en un mismo dominio. A raíz de ello nace la Ley 13.512/484,
la que durante todo este tiempo pasado ha regulado en la materia
convenientemente para normalizar, dar un marco legal a las situaciones
de ocupación de espacios funcionales. La característica de este derecho
sui-generis es que combina partes propias (dominio) y partes comunes
(condominio), lo que queda plasmado en un Reglamento de Copropiedad
y Administración necesario para la identificación de los derechos reales
concurrentes (dominio y condominio) y administración para conservación
y seguridad del conjunto. (A modo ilustrativo, se agrega, como anexo a
esta lectura, un modelo de este reglamento).
Con la vigencia del nuevo Código Civil y Comercial (agosto de 2015)
podemos observar que los contenidos que normaba la Ley 13.5125 se
encuentran incluidos en el ordenamiento unificado, por lo que la
propiedad horizontal ya está dentro de la enumeración de los derechos
reales dentro del Código, el que norma esta cuestión a partir del artículo
2.037 y hasta el 2.0726. Podemos indicar que, después de un proceso de
“maduración” legal, en nuestro país los legisladores actualizaron, para la
unificación de los Códigos Civil y Comercial, los usos y costumbres con más
los antecedentes de jurisprudencia sobre el contexto legal que regía, a
fines de actualizar todo lo pertinente en materia civil y comercial. El

3 Art. 2.617. Código Civil de la Nación. Aprobado por Ley N.º 340. (25 de septiembre de 1869).
Honorable Congreso de la Nación Argentina.
4 Ley N.° 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable Congreso de la

Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento.
Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.
5 Ley N.° 13.512 (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable Congreso de la

Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento.
Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.
6 Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

3
 principal instrumento público legal que se integra al título suficiente es: el
Reglamento de Propiedad de Horizontal

Fuente: Elaboración propia.

Figura 1: Inmuebles en propiedad horizontal (edificios en Hipólito

Yrigoyen, Córdoba - Argentina)

Fuente: Ibañez, 2015. Fotografía inédita de archivo propio.

Rasgos generales que se recatan de los “Fundamentos del Anteproyecto de

Código Civil y Comercial de la Nación” (Comisión para la elaboración del
proyecto de Ley de reforma, actualización y unificación de los Códigos Civil
y Comercial de la Nación, 2012) para el derecho real de propiedad
horizontal:
 Declara qué es lo que conforma la unidad funcional (pisos,
departamentos, cocheras, etc.), cuyas características persistentes son:
independencia funcional y salida (directa o indirecta) a la vía pública.
 Ratifica la relación del dominio y condominio, como se consideraba en la
Ley 13.5127.
 Evidencia la existencia de grandes consorcios o mega-consorcios.
Asimismo, los consorcios de la propiedad horizontal son identificados
expresamente como personas jurídicas.
 El instrumento público denominado Reglamento de Propiedad Horizontal
es la base esencial de la existencia y administración del derecho real.

7Ley N.° 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento.
Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.

4
 Los organismos de administración de la P.H. se sintetizan en: la asamblea,
el consejo de propietarios y el administrador.
 Las asambleas se manifiestan actualmente con una dinámica que
simplifica su convocatoria: el quórum no será tan esencial para algunos
temas a tratar porque los propietarios que estuvieron ausentes pueden
efectuar adhesiones.
 Las expensas (fundamentales para garantizar el mantenimiento,
seguridad y funcionalidad) poseen el mismo carácter de obligatoriedad
otorgado por la derogada Ley 13.5128. La garantía del cumplimiento del
pago de las expensas es la propia unidad funcional, al margen de que
cambie el propietario (por transmisión de dominio voluntario o forzoso).
Se evidencia la posibilidad de una eximición parcial para algunos casos en
el pago de expensas (p. ej.: que la unidad funcional no posea ciertos
servicios, a diferencia de otras).
 El nuevo escenario evidencia la posibilidad de los sub-consorcios, atento
a las nuevas modalidades constructivas promovidas por los mega-
emprendimientos inmobiliarios.

Es oportuno considerar: en los nuevos derechos reales de propiedad (ejemplo:

conjuntos inmobiliarios), que si bien no “nacen” como propiedad horizontal, se
regirán por las normas de P.H. La característica fundamental es que coexisten
derechos reales (dominio, condominio o P.H., etc.) y derechos personales
(obligación por contrato al pago de expensas administrativas). (Comisión para
la elaboración del proyecto de Ley de reforma…, 2012).

Pre-horizontalidad

Lo normado en el Código unificado en materia de pre-horizontalidad

caracteriza a la misma como un “contrato anterior a la constitución de la
propiedad horizontal”9, temática que necesariamente ha sido incluida
dentro de las disposiciones del derecho real de P.H. a partir del art. 2.070 del
Código, a modo de resguardo legal.
La pre-horizontalidad se encontraba regulada en la Ley 19.724/7210 (hoy
derogada por la vigencia del Código Civil y Comercial de la Nación), la cual

8 Ley N.° 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable Congreso de la
Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento.
Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable
Congreso de la Nación Argentina.
9 Art. 2.070. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
10 Ley N.° 19.724. (13 de julio de 1972). Prehorizontalidad. Normas que regulan la venta de inmuebles

en propiedad horizontal. Abrogación del Decreto-Ley 9032/63. Poder Ejecutivo de la Nación

Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1°
de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077, B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de
la Nación Argentina.

5
establecía, como seguridad jurídica para un futuro propietario en P.H., que
se debía hacer constar por escritura pública la declaración de voluntad (del
desarrollador, promotor, constructor, propietario) de afectar en P.H. el
inmueble “construido o en construcción o de un terreno destinado a
construir un edificio que se proponga adjudicarlo o enajenarlo a título
oneroso” 11. Cabe agregar que, amén de existir la norma, la misma no tuvo
un debido cumplimiento y muchas personas adquirían (y adquieren) en
preventas un derecho a futuro sobre un inmueble, inclusive ad corpus, sin
tener las garantías en el negocio, ya que los inversionistas no cumplían con
el trámite previo de tener el proyecto aprobado y registrado, sino que, sobre
la marcha de la ejecución de la obra, avanzaban en la regularización jurídica
mientras percibían el ingreso de las ventas promocionadas, lo cual constituía
un negocio de riesgo comercial para el interesado adquirente que
simplemente confiaba en el o los vendedores.

El contrato de fideicomiso inmobiliario12 se transformó en una herramienta

jurídica más confiable (por el resguardo legal que la misma brinda) para el
desarrollo de proyectos de inversión de consorcios y mega-consorcios en
propiedad horizontal. El negocio inmobiliario nace con la promoción de un
intangible (edificio no construido), pues los fondos fideicomitidos y el
inmueble comprometido en el proyecto se mantienen seguros en la
presente modalidad lograda mediante un contrato que reviste formalidades
(instrumento público) y que se inscribe en la matrícula de la propiedad
afectada.

En la actualidad, el nuevo Código, atento a los usos y costumbres, y con la

finalidad de brindar garantías al consumidor de este tipo de productos
inmobiliarios (futuras unidades funcionales en P.H.), establece la
obligatoriedad de “constituir un seguro a favor del adquirente, para el riesgo
del fracaso de la operación de acuerdo a lo convenido...”13.

Si es encomendada la gestión de intermediación al corredor para las pre-

ventas de unidades funcionales en P.H., es oportuno que cuente con la
información pertinente, por parte de la empresa promotora o constructora o
enajenante proyectista, de que efectivamente se da cumplimiento a lo
establecido en el nuevo Código (constitución de seguros), para brindar

11 Art. 1, Ley N.° 19.724. Prehorizontalidad. Normas que regulan la venta de inmuebles en propiedad
horizontal. Abrogación del Decreto-Ley 9032/63. Poder Ejecutivo de la Nación Argentina. Derogada
por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.: 08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015,
texto según art. 1° de la Ley Nº 27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
12 Ley N.° 24.441. (16 de enero de 1995). Vivienda y construcción. Financiamiento – Leasing.

Honorable Congreso de la Nación Argentina.

13 Art. 2.071. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

6
 garantías en el negocio jurídico; en este caso, un intangible (unidades
funcionales aún no construidas).

Sujeción al régimen

El derecho real de propiedad horizontal nace como régimen legal (Ley

13.512/4814), y su reglamentación (la efectiva sujeción a dicho régimen) fue
otorgada por el Decreto-Ley 18.734/4915, por lo que a sus fines se
instituyeron reglas especiales relativas a la inscripción del dominio en los
registros inmobiliarios correspondientes, atendiendo a la esta forma de
propiedad inmueble. “Constitución: A los fines de la división jurídica del
edificio, el titular de dominio o los condóminos deben redactar, por escritura
pública, el reglamento de PH, que debe inscribirse en el registro
inmobiliario”16.

Con la vigencia del Código unificado, se deja sin efecto la mencionada Ley
13.51217. No obstante, el decreto reglamentario mantiene su instructivo
vigente, a fin de la sujeción a la propiedad horizontal, por lo que se destacan
tres ejes indispensables que versan en el reglamento de propiedad
horizontal:
 Determinación de pisos o departamentos, el derecho de propiedad, con
la proporción correspondiente sobre las partes comunes (derechos y
obligaciones).
 Conformación de reglas indudables de convivencia, con la previsión y el
acierto en la regulación de las relaciones recíprocas entre los
propietarios, alejando eventuales conflictos.
 Garantía del tráfico jurídico de las unidades funcionales, con el fin de
salvaguardar los derechos de terceros adquirentes, por lo que debe estar
el reconocimiento legal de obligaciones que siguen el dominio del piso o
departamento transmitido (expensas), las que deben ser informadas en
su oportunidad (enajenación), si las hubiere.

El reglamento de propiedad horizontal se integra y es parte del título suficiente

sobre la unidad funcional; se redacta por escritura pública, la cual contiene la

14 Ley N.° 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable
Congreso de la Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.:
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º
27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
15 Decreto N.° 18.734. (10 de agosto de 1949). Propiedad horizontal. Su reglamentación.

Poder Ejecutivo de la Nación Argentina.

16 Art. 2.038. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
17 Ley N.° 13.512. (18 de octubre de 1948). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable

Congreso de la Nación Argentina. Derogada por art. 3, inc. “a”, Ley N.º 26.994; B.O.:
08/10/2014 Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015, texto según art. 1° de la Ley N.º
27.077; B.O.: 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

7
identificación precisa de la unidad funcional, partes y cosas comunes, y clasifica
a estas últimas como: necesariamente comunes, no indispensables, y propias.

Caracteres generales para la constitución del inmueble al régimen de

Propiedad Horizontal:
1) Redactar e inscribir un reglamento de propiedad horizontal por persona
humana o jurídica que se disponga a dividir horizontalmente una
propiedad existente o a construir, y que acredite titularidad del inmueble
sobre el cual se solicite la inscripción del referido reglamento.
2) No se podrán inscribir en los respectivos registros inmobiliarios títulos por
los que se transfiera un derecho real sobre unidades funcionales en P.H.,
si no se encuentra anteriormente inscripto su reglamento.
3) Para la inscripción del reglamento de P.H., deberán cumplirse con las
exigencias del registro inmobiliario (presentación de formularios),
conjuntamente con el plano del edificio suscripto por profesional con
título habilitante:

En dicho plano las unidades se designarán con numeración

corrida y comenzando por las de la primera planta; se
consignará las dimensiones y la descripción detallada de cada
unidad y de las partes comunes del edificio y se destacará en
color las partes de propiedad exclusiva18.

4) Las autoridades municipales o comunales establecerán los requisitos

(Código de edificación) que deben reunir los edificios a los que se
determine destinar como propiedad horizontal, a fin de expedir las
respectivas autorizaciones y aprobaciones de los mismos.

18Art. 4 del Decreto N.° 18.734, sustituido por art. 1 del Decreto N.° 23.049; B.O.: 11/1/1957.
Poder Ejecutivo de la Nación Argentina.

8
Figura 2: Edificio más alto de la ciudad de Córdoba (Córdoba-Argentina)

Fuente: Corral, 2012, recuperado de http://goo.gl/WJB54i

El corredor público inmobiliario puede, en materia de unidades funcionales en

consorcios de P.H., desarrollar una doble gestión: a) ser intermediario para la
enajenación de unidades funcionales (actuales o futuras), para lo cual deberá
tener presente lo que norma la ley al respecto a los fines de brindar garantías
en el tráfico jurídico, y otorgar la debida información al consumidor
inmobiliario; b) realizar la tarea de administración del consorcio, atendiendo
específicamente lo que norma el reglamento de propiedad horizontal.

Características de la propiedad horizontal

La propiedad horizontal nace en nuestro país con una finalidad concreta:
solucionar la problemática de vivienda. La realidad económica y social
imperante en el momento superó ampliamente la visión del legislador de la
época (1948), ya que de manera casi inmediata, en los centros urbanos,
distintas familias que ocupaban grandes casonas subdivididas de manera tal
que les permitía independencia funcional y privacidad, buscaron adecuarse
al régimen y solucionar los títulos de propiedad.

Se podría indicar que esta es la etapa inicial que caracteriza a la propiedad

horizontal, con la subdivisión de una misma parcela (dominio) que permitía,
horizontalmente, generar espacios planos de ocupación y desarrollo de
mejoras funcionales que contaran con la posibilidad de comunicarse a la vía
pública (de manera directa e indirecta), adaptados y destinados como

9
departamento (hogar independiente para el desarrollo de la vida cotidiana
de una familia dentro de un grupo de espacios).

Una vez instrumentado y organizado el régimen de propiedad horizontal,

comienza la etapa de evolución, en el conocimiento pleno de la ley y sus
exigencias (proyectos aprobados, costos de construcción, obligaciones
legales de los propietarios, administración, seguros, entre otros). Comienzan
a nacer construcciones colectivas destinadas al uso familiar (tanto horizontal
como vertical), y ello dependía de las posibilidades de financiación que el
Estado pudiese brindar para la construcción de este tipo de viviendas.
Asimismo, comienzan a evidenciarse distintas tipologías constructivas para
unidades funcionales con destino habitacional. De igual modo, se suscita
otro tipo de unidades destinadas al comercio (locales) y a la guarda de autos
(cocheras). Se promueven, en la construcción en general, nuevos diseños
arquitectónicos, atendiendo innovaciones en materiales, detalles de mano
de obra calificada, estudio de ambientes, comunicación y funcionalidad,
incorporación de tecnologías, entre otros.

En la actualidad, podemos indicar que vivimos una etapa pos-evolución, que

se caracteriza por innovaciones para la propiedad horizontal, la cual es
impulsada desde la órbita de los negocios inmobiliarios. Ahora tenemos
expresiones como “mega-consorcios” inmobiliarios, “complejos en mini-
ciudades”, “grandes centros comerciales”, etcétera, con la posibilidad de
generar sub-consorcios de administración, es decir, un dispositivo
administrativo independiente.

Las innovaciones en la presentación del producto inmobiliario colectivo en

viviendas, locales comerciales y cocheras ha generado un cambio necesario
para adecuarlas legalmente a las nuevas tipologías constructivas que
presenta el mercado, siendo la ley la herramienta jurídica que conceptualiza
y caracteriza a los derechos reales que se rigen por el derecho real de
propiedad horizontal.

10
Figura 3: Resumen de etapas

Fuente: Elaboración propia

Derecho real de propiedad horizontal en el Código Civil y Comercial de la

Nación (concepto en art. 2.03719):
 La sujeción del bien raíz al régimen de P.H. se norma en el art. 2.03820.
Refiere a la constitución del mismo por escritura pública. Se inscribe en el
registro inmobiliario correspondiente. Se integra al título suficiente.
 La composición del derecho real de P.H.: dominio (unidad funcional) y
condominio (partes y cosas comunes) con indivisión forzosa.
 La unidad funcional (art. 2.03921): pueden presentarse físicamente como
pisos, semipisos, departamentos, locales, cocheras, cuyas características
son: independencia funcional y salida directa, indirecta o por pasaje
común a la vía pública; además comprende partes y cosas comunes.
 Las partes y cosas comunes o unidades complementarias (art. 2.04022).
Se destaca que: nadie puede alegar derecho exclusivo, y se debe dar
correcto uso de las mismas. Se evidencian:
o partes y cosas necesarias (art. 2.04123);
o partes y cosas no indispensables (art. 2.04224);
o partes y cosas propias (art. 2.04325).

19 Art. 2.037. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

20 Art. 2.038. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
21 Art. 2.039. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
22 Art. 2.040. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
23 Art. 2.041. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
24 Art. 2.042. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
25 Art. 2.043. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

11
El reglamento de propiedad horizontal

El reglamento de propiedad horizontal se redacta en escritura pública y debe

inscribirse en el registro inmobiliario correspondiente. El mismo se integra
al título suficiente de cada unidad funcional.

Contenido fundamental:
 define la organización del consorcio de propiedad horizontal;
 identifica las unidades funcionales (superficies privativas) y las incidencias
de partes y cosas comunes;
 determina porcentuales (para pago de expensas y demás
contribuciones);
 señala los órganos de gobierno y sus obligaciones (asamblea, consejo de
propietarios y administrador).

Es oportuno que cada propietario en P.H. tenga a la vista una copia del
reglamento. Asimismo, si da en locación la unidad funcional, el locatario debe
consentir el conocimiento y cumplimiento del mismo, por lo que también
deberá contar con una copia (reglamento de P.H. y reglamento interno, según
lo convenido).

Dentro de las particularidades del reglamento, se puede expresar que el

mismo es redactado por el o los precursores del proyecto de sujeción del
inmueble a propiedad horizontal y debe ser aceptado por los futuros
propietarios de las unidades funcionales. A futuro, los propietarios pueden
efectuar modificaciones o adaptaciones por resolución del órgano máximo
de gobierno, que es la asamblea.26

En su contenido se deben visualizar los puntos que enumera el art. 2.056 del
Código Civil y Comercial27 (recordemos que es un instrumento público que
redacta el escribano; no obstante, se agrega como anexo al presente módulo
un ejemplo del mismo); por lo que se considera:

1) Determinación del terreno; así mismo, determinación de las unidades

funcionales y complementarias.
2) Enumeración de los bienes propios, de las cosas y partes comunes. Sobre
la base normada en el Código unificado, que detalla en relación a este
tema lo siguiente:

26 Véase el art. 2.057 del Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

27 Art. 2.056. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

12
  Unidad funcional (art. 2.03928): pisos, departamentos, locales u otros
espacios susceptibles de aprovechamiento. Características:
independencia funcional y salida a la vía pública directa o por pasaje
común.
 Cosas y partes comunes (art. 2.04029): las indispensables para mantener
la seguridad del edificio y que se detallan taxativamente en el
reglamento. El Código identifica a las cosas y partes comunes como:
o necesarias (art. 2.04130): en una enumeración de carácter
enunciativo;
o no indispensables (art. 2.04231): las caracterizadas como amenities;
o propias (art. 2.04332): las que necesariamente comprenden la
unidad funcional (muros divisorios internos, revestimientos, etc.) y
las susceptibles de un derecho exclusivo de uso (patio, terraza,
balcón).
3) Composición del patrimonio del consorcio.
4) Determinación de la parte proporcional indivisa de cada unidad y de la
proporción del pago de las expensas comunes.
5) Use y goce de las cosas, partes comunes y de los bienes del consorcio.
6) Destino de las unidades funcionales y de las partes comunes.
7) De las asambleas: facultades especiales, determinación de la forma de
convocar a reuniones, periodicidad y forma de notificación. Limitaciones
de carta poderes que puede detentar cada titular de unidad funcional.
Determinación de las mayorías necesarias para las distintas decisiones.
Forma de computar las mayorías.
8) Determinación de eventuales prohibiciones para la disposición o locación
de unidades complementarias hacia terceros no propietarios.
9) El administrador: designación, facultades y obligaciones. Plazo del
ejercicio de su función.
10) Fijación del ejercicio financiero del consorcio.
11) Facultades especiales del consejo de propietarios.

El reglamento sólo podrá modificarse por resolución de los propietarios,

mediante una mayoría de dos tercios de la totalidad de los propietarios.

El corredor público inmobiliario, en la gestión tanto de administrador del

consorcio como de intermediario en negocios inmobiliarios sobre la unidad
funcional, como primera medida debe contar con el Reglamento de
Propiedad Horizontal (instrumento público), para tener la información
puntual sobre el derecho real de propiedad. Asimismo, es oportuno tener a
bien requerir un reglamento interno (instrumento particular) el que por su

28 Art. 2.039. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

29 Art. 2.040. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
30 Art. 2.041. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
31 Art. 2.042. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.
32 Art. 2.043. Código Civil y Comercial de la Nación Argentina.

13
dinámica y práctica constituye la segunda regla que deben respetar los
propietarios. El valor jurídico sería equiparable al del reglamento principal,
pues en este no debe haber normas contrarias al reglamento principal, que
representa la herramienta de mayor jerarquía.

Tabla 2: Reglamento interno

Reglamento interno
Características: Instrumento privado. No se inscribe en el registro.
Existencia no obligatoria.
Objetivo: Regir sobre temas cotidianos para la practicidad de la
administración y el desenvolvimiento en el consorcio.
Se lo considera oportuno para regir sobre las relaciones de vecindad y
convivencia en el consorcio. Esta herramienta nace ciertamente de la
propuesta que realizan todos los propietarios, quienes, de común
acuerdo, consensuan el contenido del mismo. Por ello, se hace
indispensable su cumplimiento, como “convenio interno” aceptado por
los propietarios.

Fuente: Adaptado de Ibáñez, 2015.

14
Bibliografía de referencias
Cloud21. (2015). Curso II de la Certificación en Gestión y desarrollo de negocios
inmobiliarios: Proyectos de inversión inmobiliaria. Córdoba, Argentina: Cloud21,
Universidad Empresarial Siglo 21.

Código Civil de la Nación. Aprobado por Ley N.º 340 el 25 de septiembre de 1869.
Honorable Congreso de la Nación Argentina.

Código Civil y Comercial de la Nación Comentado. (2014). [J.C. Rivera, G. Medina

(Dirs.), y M. Esper (Coord.)]. [Aprobado por Ley N.º 26.994; B.O. 08/10/2014
Suplemento. Vigencia: 1° de agosto de 2015; texto según art. 1° de la Ley N.º 27.077
B.O. 19/12/2014. Honorable Congreso de la Nación Argentina]. Buenos Aires: La
Ley.

Constantino, J. (2015). La propiedad horizontal en el nuevo Código Civil y Comercial

de la Nación. Buenos Aires, Argentina: Hammurabi.

Decreto N.° 18.734. (1949/08/10). Propiedad horizontal. Su reglamentación. Poder

Ejecutivo de la Nación Argentina.

Ibáñez, M. (2015). Impacto del nuevo Código Civil y Comercial en la gestión del
Martillero y Corredor. Córdoba, Argentina: Alveroni.

Ibañez, M. (2015). Inmuebles en propiedad horizontal (edificios en Hipólito

Yrigoyen, Córdoba - Argentina). Fotografía inédita.

Ley N.° 941. (27 de diciembre de 2002). Registro Público de Administradores de

Consorcios de Propiedad Horizontal. Su creación. Legislatura de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires.

Ley N° 13.512. (18 de octubre de 1984). Propiedad horizontal. Régimen. Honorable

Congreso de la Nación Argentina.

Ley N° 19.724. (13 de julio de 1972). Prehorizontalidad. Normas que regulan la

venta de inmuebles en propiedad horizontal. Abrogación del Decreto-Ley 9032/63.
Poder Ejecutivo de la Nación Argentina.

Ley 20.266. (10 de abril de 1973). Régimen legal de Martilleros y Corredores. B.O.:
17-04-1973. Modificada por Ley 25.028. Poder Ejecutivo de la Nación Argentina.

Ley N.° 24.441. (16 de enero de 1995). Vivienda y construcción. Financiamiento –

Leasing. Honorable Congreso de la Nación Argentina.

15
Sitios web consultados
[Imagen intitulada sobre pago de expensas]. (s. f.). En iProfesional. Recuperado de
http://www.iprofesional.com/notas/216938-Nuevo-Cdigo-Civil-los-consorcistas-
de-edi
ficios-tendrn-ms-atribuciones-que-responsabilidades

[Imagen intitulada sobre expensas de P.H.]. (s. f.). En iProfesional. Recuperado de

http://www.iprofesional.com/notas/147548-Expensas-conozca-las-claves-de-la-
nueva-forma-de-pago-bancaria-en-la-Ciudad

[Imagen intitulada sobre régimen de propiedad horizontal]. (s. f.). En El Siglo

[versión digital]. Recuperado de http://www.elsigloweb.com/nota/154789/nuevo-
codigo-civil-los-consorcistas-de-edificios-tendran-mas-atribuciones-
responsabilidades.html

AdminProp.net. (2015). Características y beneficios. Recuperado de https://www.

adminprop.net/Login.aspx?ReturnUrl=%2fAdministrador%2fEditarComunidad.asp
x

Agencia de Sistemas del Ministerio de Modernización. (s. f.). Registro Público de

Administradores de Consorcios. En Buenos Aires Ciudad. Recuperado de http://
www.buenosaires.gob.ar/defensaconsumidor/administradores-de-consorcios

Cámara Empresaria de Desarrolladores Urbanos de la República Argentina.

(2012/07/17). [Imagen intitulada sobre Buenos Aires]. En CEDU [Web oficial].
Recuperado de http://cedu.com.ar/cedu_new/noticias/novedades-del-
sector/1022-escrituras-en-la-ciudad-autonoma-de-buenos-aires.html

Comisión para la elaboración del proyecto de Ley de reforma, actualización y

unificación de los Códigos Civil y Comercial de la Nación. (2012). Fundamentos del
anteproyecto de Código Civil y Comercial de la Nación. Nuevo Código Civil y
Comercial de la Nación, Textos oficiales. Recuperado de
http://www.nuevocodigocivil.com/wp-content/uploads/2015/02/5-
Fundamentos-del-Proyecto.pdf

Corral, A. (2012/04/19). Capitalinas Radisson 1 [Fotografía]. En Infonegocios.

Recuperado de http://www.infonegocios.info/Nota.asp?nrc=35748

NA. (28 de mayo de 2012). [Fotografía intitulada]. En Infobae. Recuperada de

http://cdn01.ib.infobae.com/adjuntos/162/imagenes/002/745/0002745251.jpg

TESCO S. A. (s. f.). Honorarios de Administración y Aranceles. 2015/07 a 2015/12

Honorarios y aranceles del administrador. En Reunión de administradores [Versión
digital]. Recuperado de http://www.reunion-
adm.com/HonorariosAdministradorDe
talle.asp?id=18

16