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UNIDAD N°3
Crecimiento Urbano. Mercado de Suelos
Usos del suelo. Localización de actividades. Relaciones de accesibilidad: acceso a los bienes y servicios.
Usos del suelo (Jaramillo – A. Zarate)
La complejidad y multiplicidad de relaciones tejidas en los espacios urbanos hace que los problemas de distribución de la infraestructura y equipamiento de los servicios
básicos, ocupe un lugar destacado en cuestiones de ordenamiento y planificación territorial. Esto obedece a que los usos del suelo urbano constituyen un insumo fundamental
para los planificadores, y donde el grado de detalle, exactitud y actualización de los datos es crítico al momento de tomar decisiones.
Los análisis basados en datos de calidad e integrados espacialmente pueden ayudar a lograr una interpretación más ajustada de la realidad para comprender mejor la dinámica
propia de los espacios urbanos. Esto sin dudas permitirá orientar de manera más efectiva las políticas que regulan la expansión física de la ciudad, teniendo en cuenta que
medidas poco acertadas pueden comprometer su desarrollo futuro.
En este marco, el factor localización es un componente muy importante debido a su influencia en las interacciones espaciales. Si consideramos la distancia como una función
de la localización, la importancia de un emplazamiento adecuado tiene una influencia significativa en las actividades económicas y usos de suelo, es decir en la
“especialización” del espacio urbano, y por lo tanto en la sectorización de la ciudad. La decisión de donde ubicarse puede ser determinante para el éxito o fracaso de cualquier
tipo de emplazamiento.
La interacción dada entre el ser humano y el espacio geográfico que habita supone una relación de mutua adaptación. Esta visión conduce a una idea de dinamismo dada por
la ocupación y utilización diferencial del territorio, en función a las necesidades y demandas de la población. En términos concretos, ello se traduce en que los usos del suelo
caracterizan el paisaje urbano, mientras que su distribución espacial determina la estructura y organización de la ciudad.
Por lo tanto, definimos los usos del suelo urbano como: la asignación de una función específica o utilidad que las personas otorgan a una porción del espacio, conforme a una
valoración particular realizada por cada sociedad de las capacidades y limitaciones que brinda el territorio.
Estas funciones específicas asignadas al territorio por la sociedad tienen una correlación directa con las actividades humanas, decir los usos de tipo residencial, comercial,
administrativo, etc., se relaciona con necesidades reales de la población tales como habitar una vivienda, trabajar en oficinas, o hacer compras respectivamente.
Entonces, los usos de suelo expresan las distintas utilizaciones del espacio en función de las necesidades y actividades de la población que vive y trabaja en la ciudad. Son el
elemento más dinámico y cambiante de todos los que integran la morfología, debido a las transformaciones continuas que experimentan las funciones urbanas y a la
sustitución de unas por otras. Ello se debe a la existencia de fuerzas centrípetas y centrifugas que se oponen entre sí y actúan constantemente en la construcción de la ciudad.
Las actividades condicionan el uso y ellos conducen el valor de renta del suelo. Se distribuyen selectivamente según su capacidad económica en:
 Centro: Concentra usos intensivos con valores altos (gestión, comercio, administración).
 Comercial: Ubicados estratégicamente con máxima accesibilidad
 Residencial: Por la evolución del transporte y la comunicación, rentas más bajas y condiciones ambientales óptimas tienden a situarse en la periferia.
 Industrial: incompatible con el centro (contaminación y congestión), trasladada a la periferia y descentralizada. Gestión de producción.
La disponibilidad de usos de suelo es uno de los principales factores de cambio de densidades. El siguiente grafico relaciona el valor de renta, los usos de suelo y el costo del
transporte. El suelo posee un valor de cambio y de uso, ya que es un bien escaso para la población. Los propietarios aumentan su valor y monopolizan el suelo.

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El Estado como regulador de usos del suelo en la ciudad

Una de las funciones más importantes del Estado en las ciudades
contemporáneas es la regulación de usos del suelo urbano. Esto surge de
una constatación evidente, pero que tal vez hoy no sobre recordar: la
operación espontánea del mercado genera muchos efectos indeseables:
hiperdensificación, obsolescencia económica prematura del parque
inmobiliario, segregación socioespacial, congestión, proliferación de
terrenos ociosos o subutilizados con fines especulativos, etc. El Estado
asume entonces una función regulatoria que tiene como objetivo buscar
resultados de coherencia, equidad, eficiencia, etc. que el mercado
inmobiliario por sí mismo no es capaz de garantizar. Desde luego, el sentido
de estas acciones es el de intervenir el funcionamiento del mercado del suelo, y al hacer esto introduce cambios en los precios y en sus movimientos.
Localización de actividades (Yujnovsky – Echenique)

El gráfico adjunto sintetiza el modelo conceptual que utilizamos para describir la

conformación de la estructura urbana. En él están resumidos los conjuntos de
variables fundamentales.
Para explicar el modelo, se parte de una etapa determinada en la evolución del
sistema urbano. En dicha situación o estado, está definido un conjunto de actividades
que poseen una cierta cantidad de espacio y posición relativa en el territorio. Para el
período siguiente, se plantean nuevos requerimientos en cuanto a cantidad y calidad
de espacio, accesibilidad y movilidad.
Estructura Socioeconómica
 La población: individuos y familias, con sus propias características y pautas
culturales. Requieren espacios para vivienda, escuelas, parques de juego, etcétera.
Además, preferencias de localización en distintos puntos de la ciudad o de
accesibilidad relativa a diferentes actividades ya localizadas en el estado anterior o de
localización potencial. Estrechamente relacionados a los anteriores también están los
requerimientos de movilidad y capacidad suficiente en los sistemas de
comunicaciones para trasladarse al trabajo, a la escuela, efectuar compras, contactos
con otras personas (amistades, reuniones), gestiones, de acuerdo a sus pautas
respectivas.
 Las actividades productivas de bienes y servicio: debe destacarse que esta categoría abarca tanto actividades privadas como del sector público, así como también unidades
de producción de servicios sociales, tanto como las actividades que se considerarían propiamente económicas, si se utilizara un concepto restricto de lo económico. Las
unidades aquí categorizadas integran a su vez distintos subsistemas que dependen de la organización económica (ejemplo: redes de casa matrices y sucursales) o de la

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organización social (ejemplo: redes de asociaciones vecinales, clubes o sindicatos). Estos componentes de la ciudad requieren espacio para el desarrollo de actividades
industriales, comerciales y servicios. También deben disponer de medios adecuados para el transporte de cargas y comunicaciones.
Debe señalarse que estos dos conjuntos de actividades que se categorizan por separado, la población y las unidades productivas, pueden coincidir físicamente en un mismo
sitio de la ciudad: por ejemplo, una familia que atiende un establecimiento comercial en su propia vivienda, es a la vez empresa de producción de servicios y de consumo. El
uso del suelo es, en términos físicos, una vivienda; pero las actividades que se desarrollan en ese ámbito pertenecen en realidad a dos categorías distintas. En todo caso es
importante volver a destacar la pertenencia del sistema urbano a sistemas más amplios. Las variaciones en la cantidad y tipo de sus actividades dependen de las características
de localización de las mismas a escala nacional y regional, con los consiguientes procesos de concentración o descentralización. Estas relaciones se hallan graficadas mediante
las flechas desde y hacia el “resto del mundo”.
Estructura Física
 Inventario de infraestructura instalada: viviendas, fábricas, depósitos, terrenos abiertos, con sus correspondientes redes de servicios públicos, tales como los de agua
corriente, desagües o electricidad.
 Redes de comunicación y transporte: condicionan la accesibilidad entre los diferentes sitios de la ciudad y de estos con el exterior a través de su capacidad y
características. En el caso del transporte deben considerarse tanto las posibilidades de movilidad peatonal como las de utilizar distintos vehículos.
 Características naturales del territorio: condicionan la capacidad de la estructura física y su expansión. Incluyen factores tales como el relieve, calidad de los suelos para
fundación, cuencas fluviales, mares, clima, en la ciudad y su periferia y los recursos naturales disponibles (aptitud agrícola de suelos, . recursos minerales, escénicos,
etcétera), que inciden en el costo de oportunidad entre usos diferentes del suelo.
Estructura Decisional
De alguna manera, éstos dos conjuntos (requerimiento y capacidad e insumos disponibles) deben compatibilizarse o el sistema debe intentar esta compatibilización. Para ello
debe medirse la capacidad disponible en función de los requerimientos. Comprobar si la ciudad puede satisfacerlos. Y decidir el camino a seguir en caso de que no estén
satisfechos.
Esta función de medición, comparación y decisión no se realiza al azar. Existe, evidentemente, algún “mecanismo” que debe efectuar las operaciones y tomar las decisiones
correspondientes. Este “mecanismo” es la estructura político-institucional de toma de decisiones, que es para nosotros la variable fundamental o estratégica de conformación
de la estructura urbana. Es la que regula y decide la asignación de los recursos espaciales entre todas las actividades, tanto de cantidad y calidad, como de ubicación relativa
en el territorio. En él se expresa la estructura de poder de la sociedad por los medios formales o informales que existen.
El sistema decisional se informa sobre las capacidades existentes en el momento de partida y los requerimientos que se plantean para el período. Puede o no haber
compatibilidad entre éstos, de acuerdo con los objetivos del sistema.
La estructura decisional es la variable estratégica en el análisis de los procesos de conformación urbana. Es así como adquiere claridad y sentido la dinámica de formación y
cambio de la ciudad.
Dejando constantes las demás variables, cada sistema social produce estructuras urbanas que responden a su naturaleza y contenido.
La conformación espacial de la ciudad es un problema de asignación de recursos de localización. Cada actividad debe encontrar su posición con respecto a las demás y
obtener una cierta cantidad y calidad de espacio para su desenvolvimiento. La solución posterior depende esencialmente del sistema institucional vigente, que rige la elección
y asignación de los recursos.
Por otra parte, también aquí debe enfatizarse la pertenencia del sistema urbano al macrosistema. Las flechas hacia y desde el “resto del mundo” en el gráfico indican la
interrelación del sistema decisional urbano con los otros niveles o escalas de decisión. Es evidente que, aun cuando puedan presentarse variaciones locales o regionales, en
última instancia, el sistema de decisiones a escala local debe corresponderse cualitativamente con el que funciona a nivel de la sociedad global.
Existen diversos modelos formales de toma de decisiones.

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1. El Sistema de Mercado: en él la compatibilización entre requerimientos y capacidades se realiza por medio del “equilibrio” entre oferentes y demandantes de bienes y
servicios. Las pautas de medida son los precios, que resultan de la competencia entre productores y consumidores que tienen como objetivo maximizar sus beneficios
individuales.
2. Gobierno y Planificación: Los modelos formales de decisión que introducen la acción del gobierno, incorporan la valuación política - social en la asignación de recursos.
La compatibilización entre requerimientos y capacidades a que se hacía referencia más arriba, no se basa en criterios puramente económicos de mercado. Las formas varían
desde un sistema de tipo mixto, en el cual el sector público coexiste en distintos grados con el sector privado, hasta el sistema de total propiedad estatal. En un sistema mixto,
el sector público altera los resultados que derivarían del mecanismo puro de mercado. Existen instrumentos de control del mercado de tierras y la edificación, por ejemplo,
como son los códigos de zonificación, de subdivisiones, de construcción que limitan el derecho de propiedad individual. Las ordenanzas y reglamentaciones imponen límites
de densidad y de ocupación del lote; exigen el cumplimiento de normas prefijadas de construcción, impiden que un terreno pueda ser destinado a determinados usos o
funciones. Más allá de las funciones de control, el Gobierno interviene directamente en la estructura urbana a través de las actividades del sector público en la producción de
bienes y servicios (servicios colectivos, entes autónomos estatales y organismos nacionalizados). Interviene como propietario de tierras urbanas y como responsable directo de
la inversión pública y de prestación de servicios: caminos y rutas de acceso, calles, redes de energía, agua corriente. Aparte de los controles a la propiedad mediante el
régimen legal de la tierra y la actividad de inversión directa, el Gobierno puede inducir, dentro de ciertos límites, la acción privada, mediante los mecanismos típicos de
ejecución de la política económica. Ejemplos de tales mecanismos son los regímenes tarifarios, fiscal, crediticio, de subsidios, etcétera. La concesión de créditos específicos
puede incentivar a las empresas industriales a localizarse en un área designada a tal efecto. El impuesto al baldío puede acelerar que tales terrenos sean destinados a uso más
rápidamente. La planificación es el modelo que contempla esta inserción del sector público en la toma de decisiones. El sistema de decisiones puede tener distintos grados de
centralización o descentralización. Pero lo esencial es que siempre existe un control que obliga a cada unidad descentralizada a integrar sus decisiones de acuerdo a los fines
del sistema. La compatibilización entre requerimientos y capacidades de la estructura urbana se realiza mediante la distribución más racional posible de las disponibilidades
de espacio, localización e interrelación de las distintas actividades, para conformar las necesidades individuales al máximo compatible con la función social de producción
definida. Las decisiones de asignación de recursos también pueden ser guiadas en un sistema planificado por una estructura de precios. Estos precios no resultan de la
competencia, sino que son imputados por los organismos de planeamiento
Echenique plantea otro modelo y define la estructura espacial urbana como el resultado de dos procesos interdependientes por los cuales se colocan en lugares específicos
primero las construcciones y después las actividades. El primero localiza la infraestructura física en respuesta
a las necesidades agregadas de espacio requeridas por todas las actividades. El segundo localiza las
actividades dentro de este medio físico de acuerdo con sus relaciones funcionales con las demás. Se puede
considerar el proceso global como simbiótico: las actividades crean demanda de recursos físicos que, una vez
construidos, condicionan su localización.
En general, las actividades son de dos tipos:
DENTRO DE SITIOS ENTRE SITIOS
Concepto Se refieren a actividades Se refieren a flujos de todo tipo que se dan entre
localizadas, ya sean actividades dentro de sitios, como pueden ser de
industriales, comerciales, información, de dinero, de gente, de mercancía, etc.
recreativas o residenciales.
Pueden Tipos de empleo Sistemas de transporte
desagregarse en Ocupación de viviendas Flujos de información
Servicios públicos.

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Estructura Física Espacios Adaptados: se Espacios Canales: se refiere a redes de transporte y

refiere a los edificios y el comunicación. Pueden distinguirse por sus tipos y
suelo. Pueden distinguirse capacidad.
por sus tipos estructurales,
edad y condición.

Un modelo urbano global, si pretende ser útil, debe tener en cuenta las interacciones entre los cuatro componentes de la estructura espacial urbana.
En la mayor parte de las áreas urbanas las actividades tienen lugar dentro de un conjunto de recursos espaciales que ha existido durante mucho tiempo. Las actividades
cambian frecuentemente con diversas relaciones de crecimiento, migración y decadencia, mientras que el marco físico que las contiene cambia muy poco. De hecho, la
distribución de recursos físicos de una ciudad no solamente limita la localización de actividades, sino que, en cierto modo, la dicta.
A causa de que la demanda de recursos no se puede satisfacer instantáneamente por la oferta, tanto las actividades como los recursos mismos tienen que adaptarse dentro de lo
que son capaces. La adaptación de las actividades a las dotaciones disponibles y el proceso complementario de sucesión de usos en los recursos, representan juntos la solución
natural de compromiso al problema de alojamiento de las actividades cambiantes dentro de una oferta más o menos estática de recursos físicos.

Tanto el modelo de Yujnovsky como el de Echenique coinciden en el hecho de que las necesidades económicas y sociales de la población cambian con mayor rapidez que la
estructura física que absorbe estas necesidades y, como el poder político no alcanza a regular este desequilibrio, la estructura física se presenta obsoleta.
Relaciones de accesibilidad: acceso a los bienes y servicios (Zarate)
A partir de estos usos del suelo, Zarate, analiza la accesibilidad:
 Accesibilidad con respecto a lo industrial: Las decisiones de los empresarios para la localización de industrias han sido determinados por la creación de zonas de
actividades periurbanas, situadas en los puntos de entrada y salida de las autopistas, de zonas portuarias y aeroportuarias. Los establecimientos industriales se asientan en
áreas dispuestas linealmente a lo largo de los ejes de comunicación en torno al centro de actividad, en función de la incidencia de los costes de transportes, precios del suelo,
mayor o menor necesidad de terrenos, naturaleza de la mano de obra requerida, iniciativas públicas y privada para la creación de parques industriales. Las tareas industriales
de carretera surgieron tras el desarrollo de los transportes por carretera y la difusión de la electricidad como fuente de energía, propiciaron la formación de nuevas áreas
industriales en las periferias urbanas, al lado de vías de accesos, donde los suelos eran baratos y las facilidades de entrada y salida de las materias primas y los productos
manufacturados eran grandes. Ejemplo: Parque Industrial de Albardón.
 Accesibilidad con respecto al comercio y servicios: Estas áreas proporcionan empleo a un número mayor de personas, pero son las que ocupan menos superficie, debido a
que hacen un uso intensivo del suelo. El comercio se distribuye agrupándose en torno a los lugares de máxima accesibilidad. En cuanto a los servicios urbanos sobresalen los
de tipo educativo, cultural, recreativo, deportivo, de seguridad, de gobierno, de asistencia social, de sanidad, parques o zonas verdes.

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 Accesibilidad con respecto a lo residencial: El aumento de la movilidad personal y de accesibilidad , ligadas al desarrollo del automóvil, han facilitado la descentralización
de actividades y servicios y con ello , la forma extensa y dispersa de la ciudad, convirtiéndose en otro elemento más de desigualdad en el interior de la ciudad , ya que solo las
personas que disponen de automóvil propio gozan de ventajas de accesibilidad, entre ellas mayor posibilidad de acceso a los lugares de compra, aumento de las oportunidades
de empleo y mayor libertad para elegir el lugar de residencia. Se pueden determinar cuatro grandes zonas dentro de las cuales se localizan las áreas:
1. Áreas residenciales del centro histórico: Corresponden al núcleo primitivo de la ciudad. Están integradas por bloques de viviendas multifamiliares que originan altas
densidades de edificación y viviendas. Por ej.: microcentro San Juan.
2. Áreas residenciales a lo largo de las vías de comunicación: El desarrollo de ferrocarriles de cercanías y la introducción del tranvía eléctrico dieron lugar a la formación de
áreas residenciales a lo largo de las vías de acceso a la ciudad que constituyen la segunda zona residencial. Por ej.: Av. Ignacio de la Roza
3. Áreas residenciales suburbanas: Constituida por los asentamientos que han ido surgiendo en las periferias y en los intersticios vacíos que existían entre las vías de acceso,
prolongando la trama urbana en forma de mancha. Por ej.: barrio Natania XV.
4. Áreas residenciales periurbanas: Los aprovechamientos residenciales se mezclan con usos rurales del suelo o de otra naturaleza, definiendo entornos periurbanos o
rururbanos. Barrio Ayres del Este, Huarpes.
Relaciones de accesibilidad: acceso a los bienes y servicios (Pírez)
La urbanización capitalista es el resultado de una gran cantidad de procesos particulares de producción de diferentes bienes: suelo, vivienda y otras construcciones para
actividades diversas. Esos procesos tienden a ser organizados dentro de dos lógicas principales, la lógica económica de la ganancia y la lógica política del Estado, que son
desenvueltas por actores sociales particulares: actores capitalistas (propietarios de suelo, promotores, empresas de construcción, etc.) y diferentes aparatos estatales de
distintas jurisdicciones (locales, intermedias y nacionales) y sectores. Las familias y las empresas consumen esa producción en relación con sus capacidades económicas que
dependen de la fuente de sus ingresos (renta, ganancia, salario). Los servicios, como el resto de los bienes urbanos, además de satisfacer las necesidades de la aglomeración
urbana (bienes de uso) son mercancías que deben ser adquiridas intercambiando por ellos cantidades de dinero suficientes para garantizar a sus productores la rentabilidad de
las operaciones (bienes de cambio).
El carácter mercantil de los servicios urbanos ha llevado a que se desarrollara una intervención estatal que intenta, contradictoriamente, superar sus limitaciones. La
producción urbana en general, y la de los servicios en particular, se basa en una articulación entre el mercado de trabajo, que define las condiciones fundamentales de la
distribución económica de la sociedad; el mercado de bienes urbanos (fundamentalmente del suelo) y el Estado o las políticas públicas.
El resultado es un ámbito urbano desigual, tendencialmente segregado en razón de las diferencias económicas y sociales de los pobladores y, en ese contexto, del acceso a los
bienes urbanos por parte del conjunto de la sociedad.
La urbanización popular es un proceso desmercantilizador de la producción urbana que puede adoptar diferentes formas. Es consumo no mercantil cuando se trata de procesos
informales de acceso a servicios urbanos que se concretan por conexiones clandestinas a las redes formales, particularmente de agua y de electricidad.
La organización y el control queda bajo el predominio de la lógica de la necesidad, más allá de que algunos insumos sean producidos bajo la lógica de la ganancia.
Los sectores populares, pese a estar normalmente insertos en relaciones capitalistas, no tienen “acceso a ciertos medios de consumo, como la vivienda, los servicios”. Quedan
excluidos de “las formas de provisión de los mencionados medios de consumo, en el marco de sociedades capitalistas dependientes signadas por grandes diferencias sociales y
por la existencia de amplios sectores de la población que reciben muy escasos e irregulares ingresos”.
El Estado interviene por fuera de la necesidad de ganancia, disponiendo de recursos que toma de las diferentes formas de plusvalía o desde los salarios de los trabajadores,
pero dentro de la “racionalidad económica capitalista” para asegurar condiciones generales de la acumulación que no producen los capitales individuales.
La intervención estatal tiene una dimensión política asociada con la legitimación de la dominación, al generar condiciones de distribución más allá del mercado. Dado que
cada capitalista individual procura que los costos no recaigan sobre él, es necesaria cierto freno que dependerá de la capacidad (política) estatal para hacerse de recursos,
relacionando “la restricción del grado de acumulación global” y la capacidad de superar la resistencia de los capitales particulares.

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La falta de normas no puede considerarse casual: los Estados no consideran prioritaria la atención de las necesidades urbanas (suelo, servicios, etc.) y “esperan” que la
población “solucione” su situación. Además de la “desclandestinización” que implica la falta de normas, los estados se muestran permisivos frente a los usos clandestinos.
Ambas situaciones canalizan las fuerzas sociales hacia la autoproducción en vez de hacia la demanda y el conflicto.
La relevancia otorgada a la reglamentación ha limitado la consideración sobre la propiedad: “El objetivo central de la regulación o el control sobre la infraestructura o los
servicios que están asociados es garantizar su carácter efectivamente público, independiente de la operación estatal o privada de los mismos”.
El carácter público derivaría de la eficacia de la regulación-control, haciendo posible el logro del servicio público en un proceso privado de gestión. Al mismo tiempo, una
regulación-control inadecuada no permitiría garantizar el carácter público de un servicio de gestión estatal. La eficacia y adecuación parece referirse a la capacidad de la
reglamentación de instrumentar los principios que organizan al servicio.
Podemos suponer que una regulación con base en la solidaridad y la universalidad puede sustentar una orientación pública, de acceso común al servicio. Para ello debería
operar particularmente sobre dos cuestiones: tarifas adecuadas y subsidios para el caso de que las tarifas excluyan a ciertos usuarios (tanto familias como actividades
económicas).
En los servicios a cargo de empresas privadas resulta difícil compatibilizar esas condiciones con la tensión hacia la maximización de la ganancia, más aún cuando la
reglamentación consolida a los servicios como actividades que valorizan el capital. La descentralización de la gestión y la introducción de la competencia hacen difícil
subsidiar las tarifas y extender las redes en áreas de población de bajos ingresos.
La privatización implica la mercantilización (o re-mercantilización) tanto en la producción de los servicios, con predominio de su carácter de bienes de cambio, como en el
consumo, por la necesidad de una cantidad relevante de dinero para acceder a ellos. El resultado es el incremento de las desigualdades sociales y territoriales y el aumento de
población que debe acceder a los servicios en formas alternativas. La transferencia de las empresas estatales de servicios al capital privado genera, además, nuevas fuentes de
acumulación económica concentrada, que constituyen la base de actores urbanos de gran influencia política.

Infraestructuras, redes y articulación territorial (I. Pavez)

Críticas a la manera dominante de pensar la ciudad, y también las redes
"Las bases sobre las que se fundaba el Urbanismo se encuentran, si no socavadas, al menos sacudidas. Las nuevas tecnologías de comunicación significan al menos la
muerte de cierto tipo de ciudad: aquella que los urbanistas han pretendido manejar en sus planes" - Ing. Gabriel Dupuy
  Se critica al urbanismo su incapacidad para tomar en cuenta otros territorios diferentes.  No se trata de negar los tipos de territorialidad de áreas legítimas conocidas como la
ciudad, sino de asumir que el carácter masivo del desarrollo de las redes, el rol singular de las telecomunicaciones -cuyo esquema funcional particular reviste de
significaciones nuevas a las "viejas" redes técnicas- ha engendrado realmente un nuevo tipo de territorialidad urbana, en vía de rápida difusión, que el urbanismo, en general,
ha ignorado hasta ahora.
 No obstante, las redes se han ido sumando a los nodos y áreas utilizados por los actores sociales, económicos y políticos, para generar territorialidades, las que se van
combinando sutilmente en sistemas territoriales tan complejos como la ciudad misma.
El instrumento por excelencia, el modo de concepción y de representación privilegiado por la urbanística reforzada y codificada por Le Corbusier y la Carta de Atenas, sigue
siendo el plan regulador ("plano" director, de ocupación del suelo, de ordenamiento, de urbanismo) que es, al mismo tiempo, "un procedimiento reglamentario y la manera
dominante de pensar la ciudad en términos urbanísticos".
Sin embargo, el plano regulador no gobierna los transportes, la electricidad, la iluminación, el gas, el agua, la recogida de basuras, el servicio de saneamiento, el teléfono, la
televisión, el telemercado, los cajeros automáticos, la teleseguridad, la calefacción urbana, servicios que, junto al trabajo, van constituyendo la vida cotidiana.
Así, los urbanistas van llevando un razonamiento que no da cuenta de la medida del conjunto de cambios que están afectado dichos servicios y sus redes, apreciada
claramente en los países desarrollados, frente a la cual el urbanista no debería ignorar por más tiempo las redes como concepto ni como objeto.

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A pesar de que existen relaciones evidentes entre las diversas redes, estas se desarrollan en un marco sectorial, que en nuestro contexto ve una incontenible privatización de
los servicios, lo cual dificultará aún más la posibilidad de aplicar criterios integradores en las formaciones urbanas.
El movimiento como esencia de la urbanidad
En la ciudad de la zonificación, la localización de actividades y las relaciones que se establecen entre ellas, están determinadas por un sistema de transporte. En esta
concepción se desconoce que el movimiento de los hombres no es la consecuencia, sino la esencia de la urbanidad. Entonces, se considera el movimiento como el hilo director
de una aproximación ecológica de los asentamientos humanos que se interesa en las maneras según las cuales el ciudadano entra en contacto con sus semejantes y con su
entorno en sentido amplio: físico y sensible, pero también social, económico, cultural, es decir, en las modalidades efectivas de la habitación, la que no se reduce al
"apartamento", sino que significa también habitar una ciudad, un país, una cultura, una naturaleza.
Así, el movimiento en el caso de las redes de transporte, por ejemplo, no se asocia a un medio neutro para ligar dos lugares ya conocidos y "funcionalizados" (domicilio –
trabajo), sino que actúa como un "generador" participando y animando múltiples actividades y espacios: el movimiento es operador y modo de urbanidad a la vez.
 "El desafío del devenir urbano del movimiento, está a la vez en la diversificación de los tipos de movimientos y en la articulación de los modos de transporte que los
producen; porque es este doble dinamismo el que permite integrar el transporte a la ciudad poniéndola en movimiento. Es una "dinámica de redes", que atraviesa el
conjunto de los sistemas de trasporte, en el cual cada uno opera en una región del espacio de las movilidades. Esta "dinámica de redes", desde el momento que tiene por
objetivo la continuidad, no sólo entre los diversos tipos de movimientos, sino entre movimientos y actividades fijas, no es otra cosa que la dinámica de la ciudad misma."

La accesibilidad a las redes: un objetivo cívico

Se exige a la sociedad civil que sus miembros aprendan a coexistir con individuos diferentes, especialmente en espacios públicos. La coexistencia es condición de la
accesibilidad. En la actualidad, esta condición se encuentra distribuida de manera desigual.
En nuestro contexto, cada vez que los "excluidos" operan fuera del marco de la ley, incrementan el volumen de la delincuencia, frente a lo cual las viviendas van adoptando
aspecto de fortaleza (despliegue del condominio, feudalización de la ciudad), y los espacios públicos, aspecto despoblado. Sin embargo, nunca hubo mayor concurrencia de
opciones de integración (revolución de las comunicaciones, ampliación de los mercados, interconexión global, intercambio cultural), y tan alto grado de desintegración.
En América Latina coexisten dos grandes grupos poblaciones:
 Los ciudadanos con mayor grado de integración despliegan su vida cotidiana por un territorio generalmente mayor que la comuna donde viven, debido a la búsqueda de
prestigio y a la presencia del automóvil. Para ellos, la dimensión cotidiana de la vida supone hoy una diversidad creciente del consumo y una rápida incorporación de las
ventajas del avance tecnológico. La informática y la telecomunicación hacen posible su conexión permanente con el mundo, tienen acceso ilimitado a la información y a
intercambios a distancia de todo tipo y con todo tipo de pares.
 En tanto, fracciones importantes de la población están aún sub-comprometidas con la movilidad cotidiana, porque ellas participan mal o no participan en los mercados
regionales de empleo, consumen pocos bienes y servicios, y porque su vida cotidiana tiene lugar en un área limitada, donde la "cotidianeidad del barrio", libera de alguna
forma al individuo desarrollando una cultura de supervivencia a partir de la solidaridad entre vecinos.
Ante esto, el autor problematiza la factibilidad de aplicar en nuestros contextos las recomendaciones internacionales en el sentido de administrar las redes de infraestructura
como una empresa comercial (privatización de la infraestructura y los servicios urbanos), cuando la mayoría de la población se encuentra en situación de pobreza y la mayor
parte de nuestras ciudades son construídas informalmente. Si los gobiernos tienen la responsabilidad de defender los intereses de los sectores pobres ¿debería entonces ser
propuesto un verdadero "derecho a las redes para todos", con un "acceso mínimo local" para cada habitante?
Organización territorial en red
Los especialistas en redes advierten hoy que la red no debe ser apreciada como consecuencia de una innovación tecnológica, sino como un principio de ordenamiento que
relaciona posibilidades técnicas y el servicio de un territorio. El ordenamiento de los territorios se realiza también por el establecimiento de redes que lo sirven, que lo irrigan,
que lo informan y que lo organizan.
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La experiencia muestra, además, que hay una relación entre evolución de los territorios y evolución de las redes.
Sin duda la infraestructura influye en las dimensiones de la pobreza, y se piensa que la prueba de eficiencia en el manejo de las ciudades es el estado de provisión de las redes
de infraestructura. Cada vez que las áreas urbanas tienen adecuados servicios de infraestructura se contribuye a la cohesión y desarrollo de la comunidad.
A pesar de lo señalado, quienes intervienen en el ordenamiento, la concepción, la gestión de las redes, no son conscientes realmente de los lazos esenciales que se establecen
entre la red y el territorio.
La naturaleza del desafío al Urbanismo
Se nos señala, como una de las tareas impostergables de los urbanistas, sacar el pensamiento urbanístico reticular de su marginalidad, fundar mejor la noción territorial de red,
favorecer en el debate urbanístico moderno una discusión sobre la territorialidad, presentar, explicar, desarrollar los útiles que permitan la consideración de la "redística"
dentro de la "urbanística"

Mercado de suelo. El acceso al suelo urbano. La vivienda, déficit habitacional urbano. Financiamiento de ciudades con suelo
urbano.
Mercado de suelo – El acceso al suelo urbano (P. Abramo)
Para comenzar vamos a tratar de definir desde la economía ¿qué es el mercado?
El mercado es el contexto en donde tienen lugar los intercambios de productos y servicios. Es decir que en ese contexto es en dónde se llevan a cabo las ofertas, las demandas,
las compras y las ventas. Tiene su origen en la antigüedad, incluso antes de la aparición del dinero. En aquellos momentos las transacciones se hacían en base a intercambios.
Luego al aparecer el dinero el mercado evolucionó hasta lo que conocemos hoy en día.
Por ende, si hablamos del mercado de suelo estamos hablando, de las transacciones que se realizan a través de este bien patrimonial: el suelo.
De esta forma, la mercancía suelo tiene varias características únicas, entre ellas está:
- escaso y finito.
- la relativa irreproductibilidad, no tanto la dificultad de crearlo como soporte físico de actividades en general sino por la dificultad de repetir su ubicación respecto a otras
actividades de la sociedad.
- demanda universal.
- imperecedero.
- expectativas de mayor y mejor uso.
- plusvalía (urbano).
- determinado por la demanda.
- los diversos demandantes de espacio concentran cada vez más su preferencia en pocas ubicaciones - como resulta notorio en las ciudades del mundo - pero la creación de
ubicaciones similares depende de un gran esfuerzo colectivo muy lento y costoso, por lo tanto la oferta de suelo resulta inelástica, es decir que estructuralmente es escasa.
- las características de ubicación son muy difíciles de destruir pues su duración es de muy largo plazo; aun y cuando estas se deterioren con el tiempo sin que el propietario
haya tenido nada que ver con ello.
En el Mercado de Suelo también encontramos demandantes y oferentes. Entre los demandantes se distinguen dos tipos:
 aquellos que necesitan la tierra como soporte de sus actividades urbanas
 aquellos que quieren ser propietarios para poseer la tierra como “capital”, es decir, para obtener beneficios extraordinarios o comparativamente mayores que los de otros
sectores económicos, según la coyuntura.
Desde la oferta tenemos básicamente a los propietarios de terrenos, que no se comportan como un grupo homogéneo. Podemos distinguir tres tipos:

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 propietario usuario que cuando ofrece su terreno o su inmueble en el mercado busca recuperar al menos lo suficiente para comprar otro de características similares para
poder seguir siendo usuario.
 propietario inversionista que adquirió un terreno o inmueble para obtener al menos una ganancia a la tasa media que un capital similar rinde para la economía en conjunto.
 propietario patrimonialista que nunca usó el terreno o el inmueble o que ya dejó de usarlo, que accedió al mismo con nula inversión o que la misma ya no le resulta
significativa en el presente y que lo retiene cuando no hay nada que lo presione a venderlo.
La demanda de suelo no es directa sino derivada del uso que se le pueda dar. Para dedicar el suelo a usos urbanos se requiere algún tipo de transformación, de mejora, que
puede realizar el mismo usuario o con apoyo de un constructor. En muchos casos esto requiere una cantidad significativa de capital lo que hace surgir a nuevos agentes
especializados en el financiamiento y la promoción inmobiliaria; esta última demanda suelo como un insumo intermedio para agregarle infraestructuras y edificaciones y
venderlo en un mercado de productos inmobiliarios. La intermediación de la promoción inmobiliaria entre el propietario original y el usuario final ejemplifica aún más el
concepto de demanda derivada. La demanda de suelo queda de esta manera fuertemente vinculada con la demanda de productos inmobiliarios finales.
A principios de los años ochenta comenzó a hacerse patente en los países más desarrollados la crisis del fordismo urbano, un proceso que junto con el surgimiento de lo que
algunos autores llaman la “nueva política urbana”, puede ser considerado como el marco formal de institucionalización de la ciudad neoliberal. Otros procesos acompañan
este movimiento, en particular la crítica al racionalismo constructivista del urbanismo moderno y la difusión del discurso del multiculturalismo urbano y de la fragmentación
étnicocultural y religiosa en las grandes ciudades. En este texto se aborda un rasgo esencial de la construcción estructural de la ciudad neoliberal: el retorno del mercado como
elemento determinante de la producción urbana posfordista. La crisis del fordismo urbano se manifiesta, sobre todo, a través de dos ejes de cambio: por una parte, la tendencia
hacia la flexibilización urbana por sobre el urbanismo modernista y regulador; y por otra, la caída en el financiamiento estatal de la materialidad urbana (vivienda,
equipamientos e infraestructura) y de algunos servicios urbanos colectivos. En ambos casos, el mercado resurge como mecanismo principal de coordinación de la producción
de la ciudad, ya sea a través de la privatización de las empresas públicas o por la hegemonía del capital privado en la producción de las materialidades residenciales y
comerciales urbanas. Este predominio del mercado como mecanismo de coordinación de las decisiones de uso del suelo constituye un rasgo característico de la ciudad
neoliberal, en contraste con el periodo del fordismo urbano, cuando el papel del mercado en la producción de las materialidades urbanas estaba fuertemente mediado por el
Estado a través de la definición tanto de las reglas de uso del suelo como de las características de tales materialidades. La crisis del fordismo urbano implica, por tanto, el
“retorno del mercado” como elemento determinante en la producción de la ciudad neoliberal. En los países latinoamericanos, la producción de las ciudades modernas resulta
del funcionamiento de dos lógicas de coordinación social: la del mercado y la del Estado; pero también de una tercera: la lógica de la necesidad. Esta última movió —y
continúa haciéndolo— un conjunto de acciones individuales y colectivas que promovieron la producción de las “ciudades populares”, con su habitual ciclo
ocupación/autoconstrucción/autourbanización y, finalmente, consolidación de los asentamientos populares informales (API). Recientemente ha surgido una nueva variante de
producción de la ciudad popular que articula la lógica del mercado con la de la necesidad, y se manifiesta socialmente como el “mercado informal de suelo”.
La amplia competencia entre demandantes y la escasez de la oferta juega a favor del propietario, le permiten escoger a aquel demandante que esté dispuesto a ceder la
totalidad de la sobre-ganancia, es decir la totalidad del residuo. Así, la sobre-ganancia se transforma en lo que en Economía se conoce como renta del suelo.
El concepto de la renta del suelo fue construido por lo economistas clásicos básicamente para explicar aquella porción del producto de la sociedad que los propietarios exigían
para ceder a los productores agrícolas el uso de sus terrenos. En cada ciclo agrícola el productor debe pagar una parte de su producto al propietario. En caso de que un
productor quiera adquirir un terreno para no tener que pagar más renta, el propietario le exigirá como precio de venta un capital de magnitud tal que le permita invertirlo a una
tasa de ganancia media que rinda cíclicamente y a futuro la misma renta que percibe en el presente. Es decir que en esencia el precio del suelo no es más que una expresión
capitalizada de la renta del suelo.
Desde luego que si existe la posibilidad de que la renta de un terreno específico sea superior en el futuro, entonces el propietario capitalizará en el precio esas rentas
superiores; es decir que anticipará en el precio ese beneficio futuro. Esto es más evidente en el ámbito urbano donde un uso que potencialmente será demandado en años
posteriores a la venta y este podría rendir una renta superior, esta renta será anticipada en el precio por el propietario original. La renta que determinará el precio no será la del
uso actual sino la del uso potencial.
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La renta del suelo, o su forma capitalizada en precio, se presenta en diversas modalidades.

- La modalidad de renta diferencial es una de las más reconocidas por los economistas y la definen por la diferencia de los costos de producción y de transporte que, por
ejemplo, los terrenos agrícolas requieren para producir un mismo producto; en este caso depende de las diferencias de fertilidad de cada terreno y de su ubicación respecto de
los mercados de consumo. Una variante de la renta diferencial es la que depende de la intensidad de capital invertido que incrementa la productividad del terreno y genera
una sobre-ganancia aun mayor; esta también puede ser convertida en renta por el propietario del suelo.
- Otras modalidades más complejas incluyen la renta absoluta, que explica la cantidad de dinero que exigen todos y cada uno de los propietarios por el hecho de serlo lo que
permite al propietario del terreno con las peores condiciones exigir al menos esa cantidad.
- la renta monopólica que permite a un propietario específico exigir cantidades adicionales por un terreno con características muy deseadas por la demanda.
Las modalidades de la renta del suelo urbano se ven envueltas por toda esta complejidad y surgen tanto de la articulación directa o primaria con los constructores como en la
articulación indirecta o secundaria con los usuarios finales. La modalidad de renta más reconocida en el ámbito urbano es la renta diferencial por ubicación que se observa a
través de la disminución del precio de los terrenos conforme estos se alejan de las zonas más deseadas de la ciudad, por ejemplo, de su centro. En esencia, una familia que
cuenta con una cantidad fija de dinero para resolver su ubicación dentro de la ciudad puede escoger un terreno céntrico para pagar poco transporte, pero teniendo que pagar la
diferencia en un terreno caro; alternativamente puede escoger pagar poco por un terreno periférico pero pagar la diferencia en transporte hacia el centro.
El mercado del suelo se encuentra en constante movimiento. La dinámica se manifiesta en diversos indicadores, la cantidad de suelo que se ofrece en un momento dado, la
velocidad con que la absorbe la demanda y el precio que se pacta. Más allá de los indicadores se encuentran las explicaciones por las que esto se produce. Por ejemplo, hay
movimientos de los precios que se deben a condiciones estructurales; unos afectan a la generalidad de los terrenos como los cambios en las tasas de ganancia de los capitales
que median entre los precios y las rentas del suelo; otros afectan a terrenos específicos como cuando cambian de un uso a otro o se densifican. También hay movimientos
coyunturales que dependen de las fluctuaciones de las oportunidades de inversión entre los diversos mercados de capitales, por ejemplo, los hipotecarios. Estos movimientos
que por lo general resultan al alza alimentan la especulación por los propietarios o los inversionistas que buscan convertirse en propietarios para capitalizar estos movimientos
a su favor. En unas ocasiones alimentan la especulación pasiva correlativa a las conductas patrimonialistas de los propietarios, en otras alimentan la especulación inductiva
propia de la conducta de los inversionistas.
El mercado opera con reglas que son consolidadas en leyes. Por ello hay una tendencia mundial a enfatizar el marco legal que rige a la propiedad del suelo en un mundo que
cada vez más confía en el mercado como el mecanismo de asignación de los factores de la producción y de los bienes y servicios que produce. Los organismos multilaterales
promueven ampliamente la adopción de reglas juridificadas sobre la propiedad. Pero las reglas juridificadas deben tener un reconocimiento político y social para que el
mercado opere en beneficio de todos; cuando el resultado no satisface al conjunto de la población, surgen conjuntos de reglas paralelas con las que opera el mercado, que
suelen denominarse informales. No obstante, debe destacarse que estos mercados comparten varias de las reglas de la lógica económica que hemos estado describiendo. La
irreproductibilidad, la elasticidad, la indestructibilidad, la naturaleza residual de la renta del suelo, su capitalización en un precio, la lógica del máximo y mejor uso y otras
características del suelo son comunes para los mercados formales y los informales, de hecho, esto hace que ambos mercados están íntimamente vinculados.
El acceso al suelo urbano
Las ciudades latinoamericanas han sido objeto en las últimas décadas de múltiples transformaciones, asociadas a fenómenos de reestructuración económica y cambios
socioculturales en el marco de la globalización. Particularmente, en lo referente a la gestión del desarrollo urbano, el juego de roles entre el Estado y el sector privado presenta
variaciones importantes, que se expresan en la retracción del Estado y un fuerte impacto o avance del mercado inmobiliario. Todo ello afecta la configuración que adoptan las
ciudades, generando una ciudad dual desde lo social y lo espacial y definiendo intervenciones asociadas a una necesidad de competitividad nacional o internacional, ajenas
muchas veces a las necesidades locales.
De esta manera, el territorio se organiza a partir de racionalidades sociales, económicas y ambientales, mediadas por racionalidades políticas. Todas ellas se conjugan de
manera diversa según el lugar, pero con una resultante común que en las ciudades latinoamericanas, es la segregación socio-espacial.

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Entendiendo, que la fragmentación urbana es el correlato de un proceso de fragmentación social, en el que se asiste a la pérdida de la ciudad abierta e integradora, y donde la
ciudad asume nuevos significados; se propone en este artículo analizar las connotaciones de las lógicas de ocupación en la conformación del territorio.
Para entender un poco sobre al acceso al suelo urbano, no solo hay que entender el mercado, sino también las lógicas con la cual se ocupa el mismo.

En general es posible afirmar que la lógica de ocupación basada en un patrón de alta concentración y desequilibrios territoriales, se repite en distintas escalas, a nivel país con
foco en la ciudad de Buenos Aires; a nivel provincial con centro en el Gran San Juan y a nivel de cada departamento o distrito a través de las villas cabeceras que concentran
el capital humano, físico, natural, social y cultural.
Lógica de ocupación- lógica de exclusión
Desde la época de la invasión y colonización americana, la ocupación del territorio estuvo signada por una lógica de inclusión-exclusión, que en los hechos se ha mantenido a
través de los siglos, más allá de intentos puntuales por revertir tal situación.
La conquista española, por una parte, puede ser entendida como una conquista urbana, en el sentido de instalar un modelo ordenador que estructura un territorio vasto, diverso
y desafiante. Es decir se diseña una estrategia de ocupación, clara y contundente no sólo desde lo político, sino también como patrón de asentamiento repetible en distintas
circunstancias, a través del modelo indiano.
Más tarde, la historia argentina atestiguará diversas situaciones, que a nivel territorial expresan escenarios de inclusión-exclusión, o en otros términos de integración-
aislamiento. Así se privilegian los puertos de salida de las mercancías y entrada de mano de obra, o se desarrolla un trazado ferroviario que define la aniquilación de poblados
existentes en beneficio de otros nuevos. Es decir, que mientras se privilegian algunas zonas, se abandonan otras en función de intereses que poco tienen que ver con la
sustentabilidad de los procesos de desarrollo, o con los intereses locales.
En este contexto, Buenos Aires-puerto se convierte en centro nacional dominante y único, definiendo las formas territoriales de la expansión y desarrollo de las
infraestructuras de comunicación, de los equipamientos y del sistema nacional de ciudades. Es decir una lógica de apropiación del territorio que consolida el rol hegemónico
de esta ciudad, en el país. En la actualidad algunos planes de ordenamiento territorial, centrados en el desarrollo de las villas cabeceras de los distritos, reproducen en otra
escala, estos procesos.
En el caso de San Juan y con mayor énfasis durante el año 2009, la ‘relocalización de villas’ en áreas periféricas de la ciudad de San Juan, al igual que en otras tantas
ciudades, plantea diversas situaciones. Por una parte, se otorga una vivienda sismo resistente que mejora las condiciones de precariedad en que estos sectores de población
habitan. Sin embargo, el abordaje sectorial del problema de la vivienda, excluye a sus habitantes del acceso a otros bienes y servicios, generándose con la nueva localización
graves problemas de acceso a los servicios de educación, salud, transporte, etc. Es decir una estrategia que sostenida en una racionalidad técnica parcial, desconoce no sólo la
integralidad del problema abordado, sino también lógicas de uso, traduciéndose todo ello en una lógica de ocupación que genera exclusión.
“En este sentido, es el Estado el que legitima quienes tienen derecho a la tierra y que sectores de la sociedad son "aptos" para vivir en determinados territorios de la Ciudad.
Desde esta concepción se configura un planeamiento urbano destinado a "moralizar", "educar", "higienizar" y "reformar" a aquellos habitantes que deben modificar sus
prácticas y costumbres urbanas para incluirse dentro de una "estructura funcional" de la ciudad.”
Sintetizando, las lógicas de ocupación del territorio, responden a intereses políticos, sociales, económicos, directamente vinculados a los de aquellos actores externos o
internos que definen zonas de interés y/o trastiendas en el desarrollo territorial. Esta lógica de ocupación sustentada en la construcción de centros únicos sobredimensionados,
constituye la base de los conflictos sociales actuales, en tanto define áreas postergadas y sectores sociales excluidos en sus posibilidades de participación.
Lógica de ocupación – Patrones de ocupación
Diversas lógicas de ocupación generan distintos patrones de asentamiento y modos de apropiación. Una diferencia contundente se observa si se contrastan los patrones de
asentamiento del centro y la periferia, o si se comparan las formas de apropiación material e ideológica que el hombre ha concretado a través del tiempo y del espacio en
diferentes contextos.

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Los modos de producción del espacio residencial, en la periferia de una ciudad intermedia como San Juan, permiten detectar una lógica similar a la de otras ciudades
intermedias argentinas. Se trata de un proceso que tiene lugar en la última década y por el cual comienzan a reproducirse fenómenos que caracterizaron a las ciudades de
mayor escala.
Entre esos procesos destacan, la incorporación de nuevos territorios de borde a partir de las mejoras en infraestructura que transforman áreas rurales productivas, en receptoras
de nuevas urbanizaciones o en su defecto en áreas de monocultivos en absoluta contradicción con la fragilidad de estos territorios.
La transformación del tejido productivo es el correlato de presiones generadas a partir de nuevas lógicas económicas, que impactan a través de emprendimientos propios del
proceso de globalización como la demanda por la explotación de determinados recursos. En el caso de Argentina, la expansión del cultivo de soja y la retracción de áreas de
pastoreo para la ganadería constituyen un ejemplo representativo. En el caso de San Juan, ciudad oasis, el avance de la urbanización en áreas periféricas, refleja una falta de
conciencia sobre la escasez del suelo productivo en una zona de características desérticas.
Específicamente, en relación con las lógicas de ocupación y producción del espacio residencial en la periferia de la ciudad de San Juan, es posible identificar la convivencia
de diversas situaciones, que configuran un marco absolutamente heterogéneo en el que ‘todo vale’, ante la ausencia de procesos planificados de intervención. Esta dinámica
de ciudad intermedia no desarrolla nuevas centralidades y concreta incipientes procesos de suburbanización y periurbanización. Se construye así un híbrido en el que se
conjugan:
 Urbanizaciones desarrolladas por operatorias de gobierno destinadas a sectores de bajos recursos, con sus características habituales de inadecuación a los modos de
vida de los destinatarios.
 Relocalización de ‘villas’ sin equipamientos complementarios.
 Viviendas desarrolladas por autoconstrucción
 Emprendimientos privados orientados a sectores medios y medios altos;
 Viviendas particulares de fin de semana, que generan un tejido contrastante con el existente
 Incipiente presencia de nuevas tipologías residenciales agrupadas bajo la forma de “urbanizaciones cerradas”, localizadas indistintamente en la periferia o al interior
de la planta urbana.
De esta manera, la incorporación de tierra en los bordes urbanos se vincula, en unos casos a estrategias de promotores que buscan tierras rentables para la inversión privada;
en otros casos, el Estado subsidia intervenciones con el objetivo de atender requerimientos de sectores socialmente vulnerables, favoreciendo su acceso a los bienes y
servicios urbanos. Por otra parte y en menor medida se plantean políticas habitacionales orientadas a sectores socio-económicos medios. Finalmente amplios sectores de
ciudadanos, enfrentan el problema habitacional con sus propios recursos sin asistencia alguna.
Estas acciones no coordinadas, generan patrones de ocupación y escenarios de fuertes contrates entre fragmentos de perímetro cerrado y baja densidad, junto a otros de alta
densidad y lotes mínimos. Todo ello a pesar de la disponibilidad de tierra para ser urbanizada dentro del área urbana.
En síntesis, coexisten distintas lógicas de ocupación y por lo tanto patrones de ocupación de estos territorios de borde, que en conjunto determinan un crecimiento difuso,
discontinuo, dejando como descarnado remanso, importantes áreas intersticiales vacantes.
Estas formas de expansión y fragmentación socio-territorial del uso residencial constituyen las principales modalidades de construcción de esta ciudad, aun cuando no se ha
generado un significativo vaciamiento de las zonas urbanas consolidadas.
Lógica de ocupación y actores en la conformación del territorio
Resulta evidente la multiplicidad de actores que intervienen en la conformación del territorio, definiendo lógicas de ocupación que responden principalmente a intereses
individuales. Agentes privados y públicos intervienen en el mercado inmobiliario de manera formal o informal produciendo ciudad y dejando su impronta en los patrones de
ocupación.

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Por una parte, los promotores urbanos o “buscadores de oportunidades” descubren y valorizan inmuebles, armando una oferta atractiva. Propician la expansión de la ciudad o
su densificación, construyendo suelo urbano en áreas preferentemente periurbanas, en función de los bajos costos de suelo y desarrollando estrategias de marketing para
concretar la dotación de servicios, desarrollo de proyectos y planes de financiamiento.
En Argentina, y en particular en San Juan, el mercado inmobiliario tracciona el crecimiento urbano con una determinada orientación y luego el Estado cubre la dotación de
servicios básicos requeridos por la nueva urbanización. Esto determina una plusvalía sobre esos terrenos que redunda en beneficio de quienes hicieron la inversión inicial, es
decir en los propietarios de esos terrenos adquiridos a bajo costo. Se señala que el principal mecanismo de asignación de recursos en el espacio urbano es el mercado de suelo,
el mercado de las localizaciones. De allí que el valor de un terreno queda condicionado por lo que sucede en el entorno inmediato. En síntesis el encuentro entre los actores
públicos y privados en la producción social de lo urbano, dista mucho de darse en el marco de procesos planificados, y mucho menos anteponiendo los intereses de la
sociedad en su conjunto.
En San Juan, contribuyen a esta situación problemas relacionados con la gestión territorial, en tanto los Municipios (distritos) carecen de atribuciones para administrar su
propio territorio, a partir de un sistema centralizado en lo referente a definición de usos de suelo entre otros aspectos, situación que resulta indispensable revertir. Sin
embargo, se avanza en nuevas lógicas de cooperación público-privada, se reconoce la necesidad de recuperar el planeamiento como herramienta de gobierno, aunque en un
contexto general de desregulación, en donde la ausencia hasta el momento de una ley de ordenamiento territorial y usos del suelo, señala la principal debilidad del sistema.
La vivienda, déficit habitacional urbano
Ningún bien de consumo corriente ha experimentado un aumento de precios tan significativo como el suelo y la vivienda durante la década que acaba de culminar. Se llegó a
visualizar al proceso de valorización inmobiliaria como un síntoma de desarrollo que (sólo) genera empleo, riqueza y oferta de vivienda. La contracara concreta y visible del
encarecimiento del suelo es la inédita presión que ejercen hoy el alquiler y la compra de vivienda en los ingresos de la población. Esto ha expulsado a numerosas familias del
mercado inmobiliario formal y, por lo tanto, fomentado la expansión (en superficie y población) de los asentamientos informales, nuevas ocupaciones de tierras y edificios,
desalojos forzados y el desplazamiento residencial de numerosas familias hacia zonas retiradas de la ciudad, en algunos casos, con servicios deficientes.
La disminución del poder de compra de bienes inmuebles (ocasionada por la devaluación, la falta de crédito, pero principalmente, por la gran alza del precio del suelo) ha
fomentado que el desarrollo inmobiliario se oriente hacia la población de mayores ingresos y con ahorro suficiente para comprar vivienda pagando al contado.
El gran aumento del precio del suelo, los contrastes territoriales en cuanto a los niveles de valorización inmobiliaria y el patrón de vivienda producida en los últimos años, han
determinado que las áreas de la ciudad tradicionalmente exclusivas sean en la actualidad aún más excluyentes. El crecimiento de las villas, asentamientos y ocupaciones de
inmuebles son parte de los síntomas vinculados a la imposibilidad que han tenido numerosas familias para satisfacer sus necesidades habitacionales a través del mercado
formal de tierra y vivienda.
Podrán desarrollarse programas de vivienda aún más ambiciosos que los actuales en términos de cantidad de unidades a ejecutar, pero si simultáneamente no se implementan
medidas preventivas que tiendan a regular el precio del suelo, la expansión de la vivienda de interés social o de cualquier otra medida curativa difícilmente pueda contrarrestar
los efectos negativos que genera un mercado de suelo desprovisto de una política que lo regule.
En este sentido, la implementación de políticas territoriales que contribuyan a regular el precio y la oferta de suelo se vuelve doblemente estratégico. Por un lado, para poder
desarrollar políticas urbanas que involucren la adquisición de suelo y, por otro lado, para facilitar la compra o arrendamiento de inmuebles para vivir o desarrollar actividades
productivas. La pérdida de oportunidad que supone un contexto de crecimiento económico (con generación de empleo) que no logra mejorar las condiciones de acceso a la
vivienda (y a la ciudad) plantea la necesidad de articular el sentido actual de la política de vivienda (construcción de vivienda social y mejoramiento de barrios) con la
producción de lotes con servicios, la implementación del “alquiler social” y expansión de la oferta efectiva de suelo y vivienda del parque existente, por ejemplo, castigando
el mantenimiento de la propiedad inmueble en estado vacante que se encuentra a la espera de una mayor valorización inmobiliaria.

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Financiamiento de sus ciudades con suelo urbano

El rezago en la provisión efectiva de servicios básicos e infraestructura es uno de los retos de mayor importancia en la esfera urbana regional. En muchos casos la creciente
urbanización ha desbordado las capacidades técnicas y financieras de los gobiernos locales, propiciando brechas sustanciales entre la demanda y la oferta de bienes y servicios
urbanos. Las inversiones en infraestructura juegan un papel fundamental en el desarrollo económico de las ciudades.
Este es el escenario que la mayoría de las ciudades de la región enfrentan: crecientes demandas de mayores y mejores servicios e infraestructura que aumentan las necesidades
de inversión, lo cual, ante la insuficiencia de recursos locales, amplía la brecha de financiación. Por este motivo, es de vital importancia colaborar con los gobiernos
municipales en el fortalecimiento de las fuentes de recursos tradicionales (ej. recursos propios, transferencias, etc.), así como en la identificación e implementación de
mecanismos de financiación poco explorados, que les permita contar con fuentes alternativas para atender de manera efectiva las demandas básicas de sus ciudadanos.
Uno de esos mecanismos es, precisamente, la captura de plusvalías. Estos esquemas se basan en la idea de usar la valorización del precio del suelo producida por la
urbanización, para financiar la infraestructura y servicios que la hacen posible. Se busca que el beneficio generado por las inversiones municipales proporcione
retroalimentación positiva en forma de recursos adicionales para nuevas inversiones, de tal manera que estos recursos puedan ayudar a reducir los rezagos en la provisión de
servicios e infraestructura a nivel local.
La captura de plusvalías también puede ayudar a mejorar la eficiencia económica de las inversiones municipales, contribuir a la equidad social, servir como herramienta de
gestión del crecimiento urbano y de control los precios del suelo, y disminuir la incertidumbre de los desarrolladores privados en relación con la aprobación de sus proyectos
y a la oportuna instalación de la infraestructura.
Concepto general y aplicaciones de la captura de plusvalías
El marco conceptual de la captura de plusvalías se basa en la idea de usar la valorización del precio del suelo producida por la urbanización para financiar la infraestructura y
servicios que la hacen posible. En la medida en que la demanda por suelo es una demanda derivada y su precio depende de lo que se pueda hacer con él, elementos clave del
desarrollo urbano como la transformación del uso del suelo de rural a urbano, la instalación de infraestructura o la densificación, permiten incrementar los beneficios
potenciales derivados de un terreno o propiedad. Esto a su vez resultará en mayores precios del suelo. Esta valorización, llamada ‘plusvalía’, es susceptible a ser ‘capturada’
para el beneficio de la comunidad en la medida en que los factores generadores que la producen sean consecuencia de decisiones o acciones públicas.
Otros autores argumentan que la captura de plusvalías puede ser también una herramienta de gestión del crecimiento urbano, ya que puede afectar los patrones espaciales de la
urbanización, al influir en el costo relativo de desarrollo entre diferentes localizaciones. Por ejemplo, mediante la aplicación de tasas más altas en la periferia urbana, en
comparación con las zonas centrales, la captura de plusvalías puede desincentivar la expansión suburbana de baja densidad y promover una mayor densidad en las zonas ya
construidas. No obstante, para lograr este efecto, la captura de plusvalías debe representar una cantidad significativa de los costos de desarrollo para contrarrestar el efecto de
otras variables de mercado que incentivan el desarrollo urbano periférico, como son los menores costos de suelo, la mayor facilidad para englobar terrenos, la baja necesidad
de demolición, etc.
Podemos explicar de manera simple el concepto de Plusvalías diciendo que: cuando las  acciones instadas por los gobiernos locales (desarrollos urbanísticos: obras de
infraestructura, normas y actos administrativos que regulan la utilización del suelo y del espacio urbano incrementando su aprovechamiento, coeficiente de aprovechamiento
del terreno y del suelo, capacidad constructiva, factores o coeficientes de ocupación total y del suelo, usos, morfología, etc.),  producen una valorización diferencial del suelo
en las propiedades de los particulares, generado independientemente de la acción de sus dueños, nace el derecho del Estado de captar parte de ese plusvalor y redistribuirlo en
beneficio del conjunto de la sociedad.
El concepto es simple, razonable y se enmarca en las competencias propias de los gobiernos locales, tanto en materia tributaria como de planeamiento urbano, constituyendo
un paso más allá de las políticas tradicionales y vinculando íntimamente a la tributación como una herramienta de gestión del territorio y del desarrollo urbano de la Ciudad.
Existen distintas modalidades de captación de ese plusvalor del suelo, algunas de naturaleza urbanística o llamadas regulatorias por parte de la doctrina, otras de naturaleza
fiscal o tributaria y las mixtas.

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Encontramos las herramientas de naturaleza urbanísticas en los Códigos y Leyes de Planeamiento u Ordenamiento Urbano y se pueden resumir en  aportaciones urbanísticas
obligatorias:
 Modificación parcelaria (división o englobamiento),
 Afectaciones al uso urbano de suelo rural (proyectos y desarrollos urbanos, etc.)
En general se relacionan con la cesión de tierra para equipamiento comunitario, espacios verdes y libres públicos y vías circulatorias urbanas (rutas, avenidas y calles).
Por otro lado, las herramientas de naturaleza tributarias las encontramos en los Códigos y Leyes Fiscales o Impositivas y se pueden resumir en  contribuciones especiales o
impuestos, que gravan toda o una parte de ese plusvalor.
Los instrumentos para la captación de plusvalías, ya sean urbanísticos o tributarios, tienen como objetivos identificables:
 Distribuir cargas y beneficios de la urbanización.
 Obtener financiamiento genuino para el desarrollo urbano de la Ciudad (infraestructura, equipamiento, espacios verdes, saneamiento, vivienda).
 Intervenir positivamente sobre el mercado inmobiliario, desalentando la especulación sobre el suelo.
 Imponer los costos de la urbanización a sus beneficiarios reales.
 Distribuir los recursos para la recuperación de zonas degradadas o con baja inversión del mercado, logrando una Ciudad más justa y equitativa.
En este punto de nuestro análisis, resulta necesario diferenciar claramente el valor del suelo del valor de la construcción o edificación que se asiente sobre él. Vemos que el
valor del suelo se relaciona con la especulación y su incremento con acciones ajenas a los propietarios, mientras que el valor de la construcción se relaciona específicamente
con la inversión del propietario.
Vemos también que, si bien ciertas acciones desarrolladas por los propietarios de la tierra pueden incrementar su valor, esta
situación tiende a ser excepcional. La regla general es que el aumento de valor del suelo proviene de acciones de personas
distintas al propietario, principalmente del sector público (autorización de indicadores urbanísticos u obras) o de las fuerzas
del mercado (concentración de la población en las ciudades). Nos encontramos entonces con que el propietario no ha hecho
nada para incrementar el valor del suelo, circunstancia que justifica, desde el punto de vista de la equidad urbana, la
recuperación del total o parte del incremento del valor por parte del sector público.
En este esquema de análisis, el aumento del valor del suelo no recuperado por el Estado se convierte en una ganancia
indebida o inmerecida para el propietario de este, atento que su precio no proviene de sus acciones.
En Argentina, aunque se han intentado modificaciones en la ley de Uso del Suelo y los Códigos de Planeamiento de las
diferentes ciudades de Argentina para crear un instrumento que capte las plusvalías por mayor edificación, cambios de uso e
incorporación del suelo rural al urbano, todas han fracasado por falta de voluntad política.

Función social de la propiedad.

La función social de la propiedad es un concepto jurídico que limita el carácter absoluto y exclusivo del derecho de
propiedad -de inspiración liberal e individualista- y lo sujeta al bien común. El concepto integra un grupo conceptual mayor
señalado por la idea de "lo social" y guiado por el objetivo de la justicia social.
ARTICULO: “La función social de la propiedad busca regular la propiedad privada, no atentar contra ella. El objetivo es
poner en uso viviendas vacías y terrenos ociosos.”
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La función social de la propiedad es un concepto que busca regular la propiedad privada, pero que erróneamente se asocia con la expropiación de la misma.
A través de la función social de la propiedad se busca alcanzar un uso efectivo y responsable del suelo, es decir, armonizar la propiedad privada con el interés social. Los
especialistas explican que esto implica en la práctica otorgarle al Estado herramientas para regular el derecho a la propiedad privada, y para que el acceso al suelo no esté
determinado únicamente por el mercado inmobiliario.
Sin embargo, la función social de la propiedad no equivale a la expropiación de terrenos.
Concretamente, la función social de la propiedad pretende limitar la especulación inmobiliaria e incorporar terreno vacante al mercado, según los especialistas. Esto implica
promover ya sea el alquiler o la venta de viviendas vacías, como por ejemplo con un impuesto que regule estas prácticas, y el uso de terrenos o lotes que se encuentran
ubicados en lugares con acceso a la infraestructura urbana.
Estas medidas no sólo apuntan a aumentar la cantidad de viviendas disponibles, sino también a disminuir los precios de los alquileres y las ventas del mercado inmobiliario.
Es una cuestión de oferta y demanda: si es mayor la demanda que la oferta, sube el valor del bien. Si esos bienes son puestos en función social, vendidos o alquilados, el valor
del bien baja.
La función social de la propiedad reconoce la existencia de un límite en el derecho de propiedad, cuando su ejercicio perjudica a terceros. Esto es lo que ocurre cuando una
vivienda no se usa. Se perjudica a otros, al colectivo social urbano.
En Argentina predomina el paradigma de política pública que, si existe un “déficit”, el Estado debe construir más viviendas, pero no regular los mercados de la vivienda (y el
suelo).
La función social de la propiedad significa que el derecho propiedad es un derecho-deber y por lo tanto afectado en relación con el interés general. Pues la vivienda vacía, en
tanto constituye una externalidad colectiva, demanda que la actuación del Estado centre el foco en evitar que este fenómeno se produzca, y así propender a equilibrar la
relación entre población y vivienda, asegurando una ocupación plena y por lo tanto evitando la especulación.
La ortodoxia del Estado social y democrático de derecho europeo, con constituciones que establecen que toda propiedad está orientada a su función social ha propuesto
abordar esta cuestión mediante dos grandes tipos de medidas:
 La penalización de la permanencia voluntaria en desuso
 El fomento público de su rehabilitación, alquiler o venta
Son ejemplos de esto Suecia, Dinamarca, Países Bajos, Alemania, Francia y el Reino Unido.
Esta experiencia europea muestra la necesaria articulación con la planificación territorial y la existencia de límites al ejercicio de los derechos individuales sobre los bienes,
para así posibilitar la ampliación de los derechos (socioespaciales) sin afectar el de propiedad en sí, sino condicionándolo a una relación armónica en simultáneo con el interés
social y colectivo.
La profunda inequidad social y espacial de nuestras ciudades demanda que el deber de ocupación derivado de la función social de la propiedad constituya un principio
fundamental para un desarrollo más justo.

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