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Chapitre 2

LES EMPRUNTS INDIVIS

2.1 Actualisation de flux

Activité 2.1.1 :
On dispose de chiffres concernant l’évolution du chiffre d’affaires de la société
FLORIS depuis 1985. En 1985, le Chiffre d’affaires était de 1 Million de Francs,
en 1990 il était de 1,2 M F et en l’an 2000 il s’élevait à 1,6 M F.
1- On suppose que les taux d’inflation pris en compte entre 1985 et 1990 étaient de
4,5% et de 2,3% entre 1991 et 2000. Peut-on affirmer que FLORIS se soit bien
développée sur les 15 dernières années avant 2000 ?
2- On suppose que le taux d’inflation moyen entre 1980 et 2000 soit de 3,4%. En 1985,
1990 et 2000 la patronne de FLORIS avait effectué trois donations pour sa fille auprès
d’un notaire, à chaque échéance la donation était de 5% du chiffre d’affaires.
Quelle est la valeur totale de la donation en 1980, date de naissance de sa fille ?

Corrigé de l’activité :
1- On représente le diagramme des flux avec le point de vue de la
société FLORIS.
1 MF 1,2 MF 1,6 MF Avec l’inflation, les prix se déprécient. Il
convient d’actualiser les valeurs en 1990
pour comparer les chiffres d’affaires
1980 1985 1990 2000
des années 1990 et 2000.
- On obtient la valeur acquise du chiffre d’affaires de 1985 en 1990 :
Vacquise (CA 1985)  1 000 000  (1  0,045) 5  1 246 182 F

- La valeur actuelle en 1990 du chiffre d’affaires de 1990 est :

VA(CA 1990) = 1 200 000 F
- La valeur actuelle en 1990 du chiffre d’affaires de 2000 est :
1 600 000
VA(CA 2000)   1 274 570 F
(1  0,023)10
On constate que FLORIS a légèrement régressé en terme gestion entre
1985 et 1990 et a progressé entre 1990 et 2000 pour atteindre un niveau
de résultat légèrement supérieur à celui de 1985.
2- Les montants des dons : En 1985 : 5%  1 M F = 50 000 F ;
en 1990 : 5%  1,2 M F = 60 000 F ; en 1990 : 5%  1,6 M F = 80 000 F
La valeur actuelle en 1980 de l’ensemble des flux est :
50 000 60 000 80 000
VA  5
 10
  126 241 F
(1  0,034) (1  0,034) (1  0,034)20
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2.2 Calcul de taux d’intérêts actuariel et nominal

Activité 2.2.1 : M. Durand emprunte une somme de 100 000 € à son
ami banquier. Le mode de remboursement se fait en trois échéances et
se négocie de la façon suivante :
- la première a lieu au bout de 6 mois : 50 000 €
- la seconde au bout de 1 an : 50 000 €
- la troisième au bout de 1 an et deux mois : 7 000 €.
Calculer le taux d’intérêts actuariel annuel de cet emprunt.
Corrigé de l’activité :
On a le diagramme des flux suivant :
C0=100 000 € a1 a2 a3
point de vue de On a : C 0   
(1 i) 0, 5 1 i (1 i) 1 2/12
M. Durand On résout avec l’ordinateur :
50 000 50 000 7 000
100 000  0, 5
 
(1  i) 1 i (1  i) 12/12
a3=7 000 € et on obtient : i  9,13%
a1=50 000 € a2=50 000 €

Activité 2.2.2 : M. Durand emprunte une somme de 10 000 € à son ami

banquier. Le mode de remboursement se fait en trois échéances, on
compose mensuellement les intérêts et il se négocie de la façon suivante :
- la première a lieu au bout de 3 mois : 5 000 €
- la seconde au bout de 10 mois : 5 000 €
- la troisième au bout de 1 an : 700 €.
Calculer le taux d’intérêts actuariel annuel de cet emprunt.
Calculer le taux d’intérêts nominal annuel de cet emprunt.
------------------------- a1 a2 a3
Diagramme des flux On a : C 0  3  10 
(1 i 1/12 ) (1 i 1/12 ) (1 i1/12 )12
C0=10 000 € On résout avec l’ordinateur :
point de vue de 5 000 5 000 700
10 000  3
 10

M. Durand (1 i 1/12 ) (1  i 1/12 ) (1 i 1/12 )12
et on obtient : i 1/12  1% .
a3=700 € On a la relation (page 53) : i 1/12  (1 i)1/12  1
a1=5 000 € a2=5 000 € et le taux d’intérêts actuariel annuel est :

i = (1 + i 1/12 )12  1  12,68% ; on calcule le taux d’intérêts nominal

annuel, il est égal à : i  12  i1/12  12% .

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Remarque : On retient les formules de transformation des différents
types de taux ; le taux d’intérêts actuariel annuel i calculé à partir de
l’équation d’équilibre des flux et le taux d’intérêts nominal annuel i.
12
 i 
On a : 1/12
i 1/12  (1 i) 1 ; i  12  i 1/12  12  (1 i) 1/12
 1 et i    1  1
12

Définition 2.3 : Un emprunt indivis est un emprunt contracté auprès

d’un seul prêteur. L’emprunteur est plus communément appelé débiteur
et le prêteur, qui est en général une banque, est appelé créancier.
Le remboursement du prêt s’accompagne d’un coût d’emprunt
dépendant d’un taux d’intérêts fixe ou variable. Ainsi, les sommes
versées par le débiteur à chaque échéance comprennent une part liée au
remboursement propre du prêt, qu’on appelle amortissement et une part
liée au coût de l’emprunt, appelée intérêts. Les montages financiers que
proposent en général les banques sont examinés par l’emprunteur ; celui-
ci choisit en fonction de ses contraintes et de sa convenance le scénario
qui lui plaît le plus.
Un cas particulier important étudié dans la suite porte sur l’emprunt avec
des versements effectués à intervalles de temps constants. Si l’intervalle
est mensuel le montant de chaque versement est appelé mensualité ; s’il
est annuel on dit annuité. Pour le diagramme des flux que l’on
représente, on considérera celui associé au point de vue du débiteur.
Exercice corrigé : Un capital de C0 =50 000 € est remboursé en 4 ans
sous forme d’annuités de fin de période avec un taux d’intérêts de
i=10,66%. On demande de calculer le montant des annuités.

Corrigé de l’exercice :
Diagramme des flux On a : F1  F2  F3  F4  a . L’équation
C0 d’équilibre des flux est :
point de vue de C0 
a

a a a
2  3 
l’emprunteur 1+ i (1 + i) (1 + i) (1 + i)4
4
1
que l’on écrit : C 0  a   p d’où :
p1 (1+ i)
C0
F1 F2 F3 F4 a= 4
1
que l’on écrit encore :
 (1+ i)p a  C0 
i
p1
1  (1  i)  4

0,1066
An : a = 50 000   16 000 euros
1  (1 + 0,1066)- 4
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A RETENIR
1  (1 + i)-n i (1+ i) n  1
C0  a  ; a = C 0  -n ; C n  a   C 0 (1  i)
n

i 1 (1+ i) i
C 0 : capital emprunté ou valeur de l’emprunt ou valeur actuelle
i : taux d’intérêt (annuel ou mensuel etc...)
n : nombre de périodes
a : montant de chaque paiement effectué en fin de période (in fine)
Cn : valeur acquise de Cn au bout de n périodes.
La valeur d’un emprunt augmente lorsque le taux baisse.
La valeur d’un emprunt diminue lorsque le taux croît.

Exercice corrigé : Pour acheter une maison, Monsieur Durand emprunte

150 000 € à son banquier, au taux de i=8% pour une période de 10 ans.
Quel est le montant des annuités ?

Corrigé de l’exercice :
Diagramme des flux On a : C0 = 150 000 € ; n=10 ; i=8% ; a=?
C0 i
point de vue de On a : a = C 0  -n et donc :
M. Durand 1 (1+ i)
0,08
a = 150 000   22 354,42 euros
a a a a a a a a a a a a 1  (1 + 0,08) -10

Exercice corrigé : Pour acheter une maison, Monsieur Durand emprunte

150 000 € à son banquier, au taux de i=5,47%. Il verse chaque année une
somme de 30 000 €. Combien y a-t-il d’annuités constantes versées en fin
de période ?

Corrigé de l’exercice : On a : C0 = 150 000 € ; a = 30 000 € ; i=5,47% ; n=?

Diagramme des flux 1  (1 + i)-n
C0 On a : C 0  a  et donc :
i
1
point de vue de -n C0  i n  C0  i 
1  (1+ i)  et (1 + i)  1  d’où :
M. Durand a a 
 C  i
 log 1  0 
a a a a a  a 
n
log(1  i)
 150 000  0,0547 
-log 1-
 30 000 
An : n =  6 ans
log(1 + 0,0547)
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Exercice 1 : Vous financez l’achat d’une automobile à 8 700 € par un prêt sur 3
ans à un taux d’intérêts nominal de 8,5% par an, composé mensuellement, avec un
apport personnel de 2 000 €. Quels seront vos versements mensuels ? Nous
supposerons ici que les versements commenceront un mois après l’achat - c’est-à-
dire à la fin de la première période. On représentera le diagramme des flux.
Quel taux d’intérêt devez-vous obtenir pour réduire de 15 € vos versements mensuels ?

Exercice 2 : En projetant l’achat prochain d’un appartement, après une analyse

attentive de vos finances personnelles, vous avez décidé que vous pouvez vous
permettre des versements mensuels d’un montant maximal de 650 €. Votre apport
personnel peut s’élever à 26 000 € et le taux d’intérêt actuariel annuel est de 9,5 %.
Si vous prenez un emprunt sur 15 ans, quel est le prix d’achat maximal que vous
puissiez envisager pour l’achat de l’appartement ? (on transformera le taux actuariel
en un taux nominal annuel et on représentera le diagramme des flux.)

2.4 Valeur actuelle nette - valeur future nette

Activité 2.4.1 : Un investisseur fait un paiement initial de C0=15 000 €
et attend des gains étalés sur les quatre prochaines années tels qu’exprimés dans
le schéma ci-dessous : F4 = 20 000 €

F2 = 1 200 € Point de vue de

F1 = 900 € F3 = 1 000 € l’investisseur

Calculer le taux de rendement interne de l’investissement. Calculer

la valeur actuelle nette et la valeur future nette, en supposant un
taux d’intérêts annuel de i=7,6% (en composition annuelle).
C0 = 15 000 €
Corrigé de l’activité :
Soit TRI le taux de rendement interne de l’investissement. En écrivant l’équation
d’équilibre des flux on a :
F1 F2 F3 F4
C0   2  3  4
1  TRI (1 TRI) (1  TRI) (1  TRI)
Avec une calculatrice financière, on obtient : TRI  12,37% .
Si i=7,6%, la VAN est définie à l’origine de la façon suivante :
F1 F2 F3 F4
VAN      C0
1  i (1  i) 2 (1  i) 3 (1  i) 4
et on obtient : VAN  2 596,03 euros . De même pour la VFN, on écrit :
VFN F F2 F3 F4
4
 1  2
 3
  C 0 et on obtient :
(1  i) 1  i (1  i) (1  i) (1  i) 4
VFN  3 479,84 euros (on vérifie aussi que : VFN  VAN  (1 + i) 4 )

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Activité 2.4.2 : Vous avez pris un prêt de 80 000 € sur 10 ans, avec un taux
d’intérêt nominal annuel de 9,8%. Vous prévoyez d’être propriétaire de la maison
dans quatre ans puis de la revendre, en remboursant le prêt de façon anticipée.
Quel sera le montant de ce remboursement anticipé à la fin des quatre ans ?

Corrigé de l’activité :
1ère étape : calcul des mensualités On a : C0 = 80 000 € ; n=120 ; i=9,8% ;
i 0,098
Diagramme des flux i 1/12   F1  F2    F120  a
 0,817% ; 
12 12
C0 i 1/12
point de vue de a= ? On a : a = C 0  -n et donc :
1  (1+ i 1/12 )
l’emprunteur 0,0115
a = 80 000   1 048,37 euros
1  (1 + 0,0115) -120
F1 F2 F119 F120

2ème étape : calcul du remboursement anticipé au bout de quatre ans

Diagramme des flux On a : C = 80 000 € ; n=48 ; i=13,8% ;
0
C0 F1 = F2 = … = F48 = a  1 048,37 € ; la valeur
point de vue de
recherchée est VFN appelée aussi valeur future nette.
l’emprunteur
L’équation d’équilibre des flux est :
F48 a a a VFN
F1 F2 F47 C0 - -  ...   0
2 48
VFN 1 + i1/12 (1 + i1/12 ) (1 + i1/12 ) (1 + i1/12 ) 48
On obtient (avec une calculatrice ou mieux, avec un ordinateur) :
VFN56 898,66 € : on interprète (dans cet exercice) la valeur future nette comme le
montant du remboursement anticipé au bout de quatre ans.

A RETENIR
La valeur actuelle (VA) d’un ensemble de flux financiers est la
somme algébrique des valeurs actuelles de chaque flux rapportées à
une date choisie (par défaut le choix de la date est l’origine des dates
du scénario financier).
La valeur future (VF) d’un ensemble de flux financiers est la
somme algébrique des valeurs acquises de chaque flux rapportées à
la dernière date du scénario financier. On a : VF  VA  (1 + i) n où n
est le nombre de périodes séparant les deux dates de références.
La valeur actuelle nette (VAN) est un cas particulier de VA.
- Dans le cadre d’un projet d’investissement, avec le point de vue de
l’investisseur, c’est la valeur actuelle des flux.
- Dans le cadre d’un emprunt, avec le point de vue de l’emprunteur,
c’est la valeur actuelle des flux. (De même : VFN  VAN  (1 + i) n )

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Exercice : Dans le cadre d’un emprunt immobilier, votre banque

souhaite financer entièrement votre achat en vous prêtant la somme
totale de 50 000 € à un taux d’intérêt nominal de 6,392%. Cependant,
vous n’envisagez de rembourser qu’en au plus 8 ans, par des
mensualités ne dépassant pas 600 €. Quel est le montant minimum de
l’apport personnel pour réaliser cette opération ?

2.5 Amortissement de prêt

Activité : Tableau d’amortissement d’un emprunt immobilier sur 15 ans.
C0 = 100 000 € ; taux d’intérêts nominal : i=12,5%. Vérifiez que les mensualités
sont de a=1 232,52 € et complétez le tableau ci-dessous :
Mois Mensualité Intérêts Amortissements Capital restant dû
0 0 0 0 100 000,00 €
1 1 232,52 € 1 041,67 € 190,86 €
2 1 232,52 € 1 039,68 € 99 616,30 €
3 1 232,52 € 194,85 € 646 239,42 €
4 1 232,52 € 1 035,64 €
5 1 232,52 € 99 025,63 €
6 1 232,52 € 201,01 €
7 1 232,52 €
8 1 232,52 €
50 1 232,52 €
143 1 232,52 €

On considère un emprunt d’un capital C 0 à un taux i remboursable

en n ans sous forme d’annuités en fin de périodes. L’emprunteur verse
lors de la p-ième échéance d’intérêts une annuité a p comportant, d’une
part l’intérêt du capital restant à rembourser K p1 , d’autre part, un
amortissement M p , celui-ci pouvant être nul à certaines échéances.
a p  i  Kp1  M p
K 0 = C0 ; K n = 0
On a les relations suivantes : M p  K p1  Kp et C  M  M  ...  M
0 1 2 n
K p  K p-1  Mp

Cas particulier : Remboursement par annuités constantes

i
- valeur de l’annuité constante : a  C 0 
1  (1  i) n
a
- part d’amortissement contenue dans la p-ième annuité : M p  (1  i)n p1
- part d’intérêt contenue dans la p-ième annuité : I p  a  M p n p
- capital restant à amortir après la p-ième annuité : K p  C0  (1  i) n(1  i)
(1  i)  1
- total arithmétique des intérêts payés : S  n  a  C0
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Exercice corrigé : Dresser le tableau d’amortissement d’un emprunt de

300 00 € contracté pour quatre ans au taux de 8% et remboursable par
annuités constantes.
----------------------------
On calcule d’abord les annuités : C 0  30 000 euros ; i=8% ; n=4 ;
i 0,08
a  C0  n donc : a  30 000   9 057,62 euros .
1  (1  i) 1 - (1 + 0,08) -4
Tableau d’amortissement :
Mois Annuité Intérêts Amortissements Capital restant dû
0 0 0 0 30 000,00 €
1 9 057,62 € 2 400,00 € 6 657,62 € 23 342,38 €
2 9 057,62 € 1 867,39 € 7 190,23 € 16 152,14 €
3 9 057,62 € 1 292,17 € 7 765,45 € 8 386,69 €
4 9 057,62 € 670,93 € 8 386,69 € 0,00 €

a 9 057,62
On calcule par exemple : M 3  n 31
  7 765,45 euros
(1  i) (1  0,08) 2
(1  i) n  (1  i) 2 (1  0,08) 4  (1  0,08) 2
et K 2  C0   30 000   16 1 52,14 euros .
(1  i) n  1 (1  0,08) 4  1

2.6 Notion sur les rentes

Ce paragraphe ne rentre pas dans le cadre des emprunts indivis
comme présenté dans les paragraphes précédents. L’approche
mathématique des rentes ressemblant tellement à celle concernant les
emprunts indivis, nous incluons ce paragraphe dans ce chapitre.

Définition 2.6.1 : Une rente est une suite de règlements effectués à inter-
valles de temps égaux. Chaque versement est appelé terme de la rente.

Remarque : dans un scénario emprunt - remboursement, on inclut un

flux supplémentaire, celui du montant du prêt.

On distingue plusieurs types de rentes :

Rente certaine : le nombre de ses termes est fixé à l’avance.

Rente aléatoire : le nombre de ses termes n’est pas prévu à l’avance
(rente viagère).
Rente temporaire : le nombre de ses terme est fini.
Rente perpétuelle : le nombre de ses termes est infini.

21
R.F. Peltier V 1.7
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Rente immédiate ou rente à terme échu : les versements se font en
fin de période.
Rente différée : la date du premier versement dépasse une période.
Rente anticipée : la date du premier versement est inférieure d’une période.
Rente à échoir : la date du premier versement coïncide avec la date
d’origine.

A RETENIR :

n : le nombre de termes ; i : le taux d’intérêt de la rente.

Valeur actuelle d’une rente (immédiate) : c’est la

somme des valeurs actuelles de chaque terme.
a ap an
V0  1    p  n
 1 i (1  i) (1  i)

Valeur acquise d’une rente (immédiate) : c’est la

somme des valeurs acquises par chaque terme à la
date de versement du dernier terme.
V  a 1 (1  i) n 1    a p (1  i) n p    a n
 n
Relation valeur actuelle - valeur acquise d’une
rente : Vn  V0  (1  i) n

Exercice corrigé :
Le titulaire d’une rente à n = 25 termes annuels de a = 10 000 €, la première
échéance est du 1er avril 2006, négocie la rente le 1er avril 2005.
Quelle est la valeur de la rente au 1er avril 2005, pour un taux d’intérêt de 8% ?

On a :
1  (1  i)  n 1  (1  0,08) 25
V0  a   10 000   106 747,76 euro
i 0,08

Exercice : Une compagnie d’assurance vie propose le contrat suivant :

elle reçoit du client, à la fin de chaque trimestre, une somme de 3 000 €
contre une somme de V40 dans dix ans. On suppose que le taux annuel
de la rente est de 13,039%.
Calculer V40 ? (on représentera d’abord le diagramme des flux.)

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R.F. Peltier V 1.7
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2.6.2 Cas particulier : rente perpétuelle

A RETENIR :
Pour une rente perpétuelle à termes constants, sa
a
valeur actuelle est : V0 
i

La valeur d’une rente augmente quand le taux de

l’argent baisse.
La valeur d’une rente diminue quand le taux de
l’argent s’élève.

Exercice : Une compagnie de retraite propose à un client de 35 ans le

contrat suivant : le versement d’une somme de 12 000 € par an pendant 25
ans contre une rente perpétuelle mensuelle de 3 291,87 € qui démarre à son
60ème anniversaire. Quel est le montant du taux d’intérêt de la rente ?
(réponse : i=6%)

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R.F. Peltier V 1.7