Constitución de las servidumbres prediales

- Modos de constitución de las servidumbres

Por consiguiente, el cuadro de los modos de constitución de las servidumbres puede resumirse así:

a) Negocio jurídico entre el dueño de la cosa y el que va a ser titular de la servidumbre.

b) Negocio jurídico unilateral mortis causa otorgado por el propietario.

c) Adiudicatio.

d) Prescripción adquisitiva.

e) Ley.

De todos estos modos, la adjudicación y las disposiciones mortis causa no experimentaron otras
variaciones que las de regulación de las formalidades de tales actos. La constitución de
servidumbres por los demás modos fue distinta en las diversas épocas del Derecho romano.

La constitución por el primer procedimiento –negocio jurídico entre propietario y titular– aparecía
en el Derecho clásico dependiente de las distinciones entre ius civile y ius honorarium, suelo itálico
y suelo provincial, y res mancipi y nec mancipi.

En suelo itálico, y con arreglo al Derecho civil, los negocios jurídicos aptos para constituir
servidumbres eran: 1.º, la mancipatio respecto de las servidumbres rústicas, porque, como ya
dijimos, tales servidumbres eran catalogadas entre las res mancipi; 2.º, la in iure cessio, la cual, al
igual que sucedía con su utilización como modo de adquirir el dominio, se desarrollaba como una
vindicatio servitutis ficticia y servía para la adquisición de todas las servidumbres reconocidas por
el Derecho civil; 3.º, la deductio, que consistía en que, al enajenar el fundo por cualquiera de los dos
procedimientos anteriores, el enajenante se reservaba (1) sobre el citado fundo la servidumbre,
verificándose, por tanto, la transmisión de la propiedad del mismo deductae servitutis.

En los fundos provinciales no era posible legalmente una verdadera servidumbre con arreglo al
Derecho civil, pero los magistrados jurisdiccionales reconocieron y protegieron con arreglo al
Derecho honorario facultades idénticas. Dando un cauce romano a la costumbre existente con
anterioridad en algunas provincias, especialmente las sometidas al Derecho griego, de constituir
servidumbres por simple pacto, los magistrados romanos de dichas provincias admitieron como
modo de constitución el contrato verbal de estipulación y concedieron una actio in rem utilis, con lo
cual se daba a la relación un carácter real, puesto que quedaba protegida, no sólo frente al
concedente y sus herederos, sino erga omnes (2).

En el Derecho justinianeo, la constitución de servidumbres por negocio jurídico presenta estas

variantes: 1.ª, que han desaparecido la mancipatio y la in iure cessio, y, en cambio, facilitada por la
doctrina de la quasi possessio o possessio iuris, aparece la traditio como modo de constituir
servidumbres, manifestada por la patientia o consentimiento en el ejercicio de la misma por parte
del dueño de la cosa; 2.ª, desaparecidas asimismo las distinciones entre suelo itálico y provincial y
ius civile y honorarium, las servidumbres se constituyen sin distinción por pactos o estipulaciones;
3.ª, la deductio, que primitivamente se operaba en las enajenaciones de la cosa por mancipatio o in
iure cessio, se verificaba con ocasión de enajenaciones llevadas a cabo por otros modos, y
especialmente por traditio.

En cuanto a la adquisición del derecho de servidumbre por su ejercicio continuado, parece que en el
primitivo Derecho romano se admitió la usucapión de las servidumbres –probablemente de las que
eran res mancipi–; pero una lex Scribonia lo prohibió. Con el tiempo, sin embargo, los magistrados
protegieron la servidumbre vetusta, que venía ejercitándose largo tiempo nec vi, nec clam y nec
precario, concediendo una utilis actio como si la constitución legal de la servidumbre estuviese
probada. Últimamente Justiniano extiende a las servidumbres la praescriptio longi temporis con sus
plazos de diez años entre presentes y veinte entre ausentes.

La constitución de servidumbres por ley no es de Derecho clásico. Así, verbigracia, los usufructos
atribuidos a diversas personas en el derecho de familia, como el del padre respecto al peculio
adventicio de sus hijos. Así también todos los casos en los que, dadas determinadas hipótesis, se
declara constituida ipso iure la servidumbre, como son aquellos en que, utilizando un fundo o una
parte del mismo ciertos servicios del otro o de la otra parte, susceptibles de formar el contenido de
una servidumbre predial, y perteneciendo ambos fundos o partes al mismo propietario si luego se
separan o dividen por éste transmitiéndolos a personas distintas, queda ipso facto transformada la
situación de servicio anterior en un derecho real de servidumbre. Forma de constitución bautizada
por los postglosadores con la expresión "destino del paterfamilias".

Extinción de la servidumbre por confusión (o consolidación)

La servidumbre se extingue por confusión cuando el derecho de propiedad y el de servidumbre se

reúnen en una misma persona. La servidumbre extinguida en esta forma no renace por el solo hecho
de que los dos derechos vuelvan de nuevo a separarse; pero puede en algunos casos ser restablecida
por disposición del juez, o en virtud de obligación especial.
- Extinción de la servidumbre por destrucción de la cosa sirviente

Si la cosa sujeta a servidumbre queda enteramente destruída o separada del comercio de los
hombres, la servidumbre se extingue por falta de objeto. Las servidumbres personales no solamente
se extinguen por la destrucción total de la cosa sirviente, sino también a consecuencia de una
transformación de esta cosa, por la que no se preste más al uso especial que hasta entonces haya
tenido.

Así, por ejemplo, el usufructo de una cosa se extingue si la misma se derrumba, y el usufructuario
no tiene derecho alguno ni sobre los materiales ni sobre el área; el usufructo de un determinado tiro
de caballos se extingue si perece uno de los caballos que lo componen.

- Extinción de la servidumbre por destrucción del sujeto

Las servidumbres prediales se extinguen por la destrucción del respectivo predio dominante; las
personas cesan con la muerte o la magna capitis deminutio de la persona, a cuyo favor se
constituyen. Las servidumbres personales constituidas a favor de una persona jurídica no pueden en
ningún caso exceder de la duración de cien años.

- Extinción de la servidumbre por renuncia

El que tiene un derecho de servidumbre puede renunciarlo mediante contrato o por disposición de
última voluntad. El derecho civil antiguo exigía para la extinción de la servidumbre mediante actor
entre vivos la in iure cessio, esto es, una simbólica vindicatio libertatis rei o la remancipatio. El
simple contrato, sin la solemnidad de la in iure cessio o de la remancipatio, no concedía al
propietario más que una excepción para oponerse al ulterior ejercicio de la servidumbre renunciada.
En el derecho justinianeo basta el simple contrato, el cual puede perfeccionarse tácitamente, como
sucede en el caso en que el usufructuario consienta sin reserva alguna la venta de la cosa
usufructuada. Para la renuncia de una servidumbre predial, en el caso de existir condominio, se
requiere el consentimiento de todos los copropietarios del predio dominante y del sirviente.

- Extinción de la servidumbre por prescripción

Las servidumbres se extinguen por prescripción, cuando dejan de ejercitarse por diez o veinte años.
Para la extinción de las servidumbres personales y de las prediales rústicas, basta el no uso de diez o
veinte años (1); pero para la extinción de las servidumbres urbanas, que son susceptibles de un
ejercicio continuo, se requiere, además, la usucapio libertatis; es decir, es preciso que el propietario
de la cosa sirviente haya obrado contrariamente a la servidumbre, que el propietario del predio
dominante no se haya opuesto a ello, que el acto no esté afectado de clandestinidad o precario y que
el estado de cosas producido por el mismo haya durado diez o veinte años.

Finalmente, hay que advertir que las servidumbres personales se extinguen de pleno derecho por
verificarse la condición resolutoria o por expirar el término convenido. Las servidumbres prediales,
en cambio, no se extinguen ipso iure por aquellos dos modos, sino solamente ope exceptionis.

Alexander Moreno Cardenas