Instituto Politécnico de Viana do Castelo

Escola Superior de Tecnologia e Gestão

CTeSP Gestão Hoteleira

Gestão Hoteleira

Alojamento Local - Viana do Castelo

2018/2019
 Apresentação

O negocio pensado é um alojamento local situado no centro histórico de Viana do

Castelo, consideramos haver atividade turística na cidade, no entanto poucas alternativas a nível
de alojamento local em comparação com localidades vizinhas.
Possuímos parte de um prédio urbano (75%) para montar o negocio, o restante do
prédio não nos pertence, o alojamento local vai prestar serviços de alojamento temporário,
pequeno almoço, um bar de apoio, dispomos ainda de uma receção 24 horas, serviço de limpeza
de quartos e prestamos ainda serviço externos (contratados) de transfer do alojamento para a
estação de transportes públicos. temos um total de 9 quartos de modo a hospedar cerca de 30
pessoas, destes 9 quartos 3 são duplos e 4 são quádruplos, todos os quartos estão equipados e
mobilados contendo ainda um minibar por quarto e todos eles têm WC privativo.
Contamos ainda com espaço na área inferior do prédio onde temos uma sala para
pequenos-almoços, bar, cozinha, receção, WC comum, sala de lazer, uma área de apoio à
limpeza e um parque de estacionamento subterrâneo.
Toda a parte de lavandaria e transfer do alojamento para a estação de transportes
públicos é tratada por empresas em outsorsing.

Enquadramento legal

A 22 de Agosto de 2018 entrou em vigor uma alteração a legislação para o regime de

autorização de exploração dos estabelecimentos de alojamento local.
Ficou então estabelecido no n.º 2 da Lei n.º 62/2018, que se considera estabelecimentos
de alojamento local aqueles que prestam serviços de alojamento temporário remunerado e que
reúnam s requisitos previstos no presente decreto lei.
O art. 3.º instituiu que os estabelecimentos de alojamento local devem integrar-se numa
das seguintes modalidades:
- Moradias: constituído por um edifício autónomo unifamiliar.
- Apartamentos: Fração autónoma de edifício ou parte de prédio urbano suscetível de
utilização independente.
- Estabelecimentos de hospedagem: unidades constituídas por quartos integrados numa
fração autónoma de edifício, num prédio urbano ou numa parte do prédio urbano suscetível de
utilização independente.
- Quartos: exploração na residência do locador num máximo de 3 unidades.
Se as unidades de alojamento são apenas quartos o estabelecimento é do tipo
estabelecimento de hospedagem e pode ser ainda do subtipo “hostel” se predominarem os
dormitórios (quarto composto por beliches ou por 4 ou mais camas) e os hóspedes tiverem
acesso e utilização livre de espaços sociais comuns, cozinha e área de refeição.
Da regulamentação legal vigente sobre esta atividade transparecem, a nosso ver, as
seguintes ideias.
Essa atividade é prestada naquilo que a lei designa por estabelecimento de alojamento
local. A atividade (de prestação de serviços) de alojamento local realiza-se através da exploração
de um estabelecimento de alojamento local quer por uma pessoa singular ou coletiva.

Para se poder iniciar a exploração do estabelecimento de alojamento local é obrigatório

e necessário proceder ao registo do estabelecimento, registo que é feito mediante comunicação
prévia com prazo dirigida ao Presidente da Câmara Municipal territorial realizada através do
Balcão Único Eletrónico, o qual emite um documento com o número de registo que constitui o
único título válido de abertura ao público (art. 5.º), este caduca em caso de transmissão da
titularidade d registo e em caso de transmissão do capital social em percentagem superior a
50%, isto não se aplica em caso de sucessão (art. 7.º, n.º3).
Essa comunicação deve indicar a licença de utilização do imóvel, identificar o titular do
estabelecimento e a pessoa a contactar em caso de urgência e indicar a denominação do
estabelecimento, a respetiva capacidade, a data pretendida de abertura ao público e o endereço
do titular da exploração (art. 6.º, n.º 1). Deve ainda ser acompanhada por cópias dos seguintes
documentos: documento de identificação do titular da exploração (ou o código de acesso à
certidão permanente do registo comercial se se tratar de uma pessoa coletiva), da caderneta
predial urbana se o requerente for o proprietário ou, se não for, do contrato (de arrendamento
ou outro) que legitime o titular de exploração a exercer a atividade e do documento contendo
autorização específica para a prestação de serviços de alojamento, caso ela não conste daquele
contrato, declaração do titular apresentada à Autoridade Tributária e Aduaneira de início de
atividade de prestação de serviços de alojamento, ata da assembleia de condóminos e a
modalidade em que vai desenvolver a atividade (art. 6º, n.º 2). Deve, por fim, se acompanhada
de um termo de responsabilidade (original) do titular da exploração do estabelecimento4
assegurando a idoneidade do edifício ou sua fração autónoma para a prestação de serviços de
alojamento e que o mesmo5 respeita as normas legais e regulamentares aplicáveis (art. 6º, n.º
2).

A capacidade máxima com exceção da modalidade de quartos ou hostel é de 30 utentes,

se houver condições pode comportar mais duas camas suplementares para crianças com idade
inferior a 12 anos.
Existem requisitos gerais dos estabelecimentos de alojamento local nomeadamente,
apresentar condições de conservação e funcionamento das instalações e equipamentos, estar
ligado à rede publica de abastecimento de água e esgotos (ou fossas sépticas), estar dotados de
água corrente quente e fria (art. 12.º, n.ºs 1, 3 e 4) e requisitos específicos para os
estabelecimentos denominados hostel (art. 14.º). Existem também requisitos já não dos
estabelecimentos, mas das próprias unidades de alojamento (art. 12.º, n.º 2), ter janela ou
sacada (ventilação e arejamento), mobiliário, equipamento e utensilio, sistema que permita
vedar a entrada de luz exterior, portas com sistema de segurança, são obrigados ter ainda um
livro de informações sobre o funcionamento e respetivas regras em português, inglês e mais
duas línguas estrangeiras e o contacto do responsável do alojamento. Existem ainda requisitos
de segurança comuns a todos os estabelecimentos, os quais são de dois graus consoante os
estabelecimentos têm ou não capacidade para menos de 10 utentes (art. 13.º), e as obras
necessárias decorrem por conta do titular.
Nos estabelecimentos de alojamento local desde que a autorização de utilização assim
o permita podem-se instalar estabelecimentos comerciais e de prestação de serviços incluindo
os de restauração e bebidas.
Os estabelecimentos terão de ser denominados de alojamento local, e em questões de
publicidades, documentação comercial e merchandising, estes deverão indica o número do
registo, nome e logotipo, não podendo sugerir serviços que não possuem nem ser denominados
de empreendimentos turísticos.
 É obrigatória a afixação de uma placa junto à entrada, com as seguintes características
e o modelo abaixo indicado:
- Material acrílico transparente extrudido e polido com
10mm de espessura;
- Dimensões: 200mm * 200mm,
- Tipo de letra Arial 200, de cor azul escura (pantone
280);
- Aplicação com 50mm de distância da parede, através
de parafusos de aço inox em cada canto, com 8mm de
diâmetro e 60mm de comprimento.

O titular do estabelecimento responde pelos

danos ainda que a causa destes não lhe seja imputável a título de culpa. O titular da exploração
deve ainda ter um seguro multirriscos que cubra qualquer dano no edifício causado por
hospedes, e que cubra riscos de incêndio, danos patrimoniais e não patrimoniais causados a
hospedes e a terceiros.
Os estabelecimentos de alojamento local podem estabelecer o horário livre de
funcionamento, este tem que estar publicitado exceto quando estão abertos todos os dias do
ano, o acesso no estabelecimento é reservado aos hospedes, e a entidade pode recusar o acesso
a quem desrespeite as regras de funcionamento.
Todos os estabelecimentos devem ter livro de reclamações (devidamente anunciado) e
facultá-lo sempre que o utente o peça.
As autoridades competentes para a fiscalização são a ASAE, a câmara municipal, a AT,
esta fiscaliza o cumprimento das obrigações fiscais, e a ACT caso se verifiquem irregularidades
nas condições de trabalho.
Para consultar a legislação relativa a coimas e sanções poderemos ver os artigos nº. 22.º,
23.º,24.º,25.º,26.º,27.º,28.º,29.º. do decreto lei nº128/2014 de 29 de agosto, alterado pelo
decreto lei nº 62/2018 de 22 de agosto.
A câmara municipal pode aprovar áreas de contenção devidamente fundamentadas de
forma a reservara realidade social.

Comunicar a entrada e saída de estrangeiros ao SEF

Com a exploração de um alojamento local, tem de se inscrever no SEF (Serviços de

Estrangeiros e Fronteiras) e comunicar a entrada e saída de todos os hóspedes com
nacionalidade não-portuguesa (artigo 14º da Lei nº 23/2007). Para tal, deve preencher o boletim
de alojamento no prazo de três dias úteis a contar da data de entrada. É ainda obrigatório
comunicar a saída dos mesmos, no prazo máximo de três dias úteis.

Obrigações fiscais

Para explorar um alojamento local, devemos ter especial atenção às obrigações fiscais.
Emitir fatura-recibo (mais conhecidos como recibos verdes eletrónicos) através do Portal das
Finanças ou passar faturas. Se optar pelas faturas, pode recorrer a um programa informático
(certificado pela Autoridade tributária) ou imprimir as faturas numa tipografia certificada. Neste
último caso, terá de apresentar os recibos emitidos no mês anterior às Finanças, até ao dia 25
de cada mês, recorrendo ao modelo SAF-T;
Pagar o IVA, através da declaração periódica do IVA. Quem tiver, no ano anterior,
rendimentos até 10 000 euros está isento deste imposto;
 Entregar o Modelo 30 (Rendimentos pagos a não residentes). Esta obrigação tem de ser
cumprida se, por exemplo, tiver um anúncio do imóvel num site internacional, como o Airbnb
ou o Booking, e pague comissões. Deverá entregar este formulário nas Finanças até ao segundo
mês após o pagamento do rendimento ao site estrangeiro;
Se colocar anúncios num site internacional, terá ainda de requisitar à empresa que lhe
envie o modelo 21-RFI (pedido de dispensa total ou parcial de retenção na fonte do imposto
português, ao abrigo da convenção para evitar a dupla tributação). Caso contrário, terá de fazer
retenção na fonte de 25% do valor pago em comissões;

Os rendimentos obtidos através do alojamento local são tributados em sede da

categoria B (rendimentos empresariais e profissionais). Mas, a partir de 2017 – na declaração de
IRS de 2018 – também se pode optar pela categoria F (rendimentos prediais).
Nós escolhemos a categoria B, para isso é necessário iniciar atividade nas Finanças, com
o CAE 55201 (alojamento mobilado para turistas) ou 55204 (outros locais de alojamento de curta
duração).
No regime simplificado, será aplicado um coeficiente de 0,35 sobre os rendimentos
obtidos. Na prática, pagamos imposto sobre 35% do valor recebido e os restantes 65% são
considerados despesas inerentes à atividade ao passarmos para o regime de contabilidade
organizada, os lucros e prejuízos são apurados com maior rigor e podemos deduzir todas as
despesas com a atividade, de acordo com as regras do IRS ou IRC. É, no entanto, obrigatório ter
um TOC (Técnico Oficial de Contas).

Recursos Humanos

Direção

Chefe de Emp. Mesa /

Receção Bar

Três Emp. limpeza

Rececionistas /Andares

Com o diagrama apresentado seguem-se as funções:

Chefe de receção:
• Coordenar a equipa de receção;
• Elaborar os horários de trabalho das rececionistas, dos empregados de mesa e da
empregada de andares;
• Elaborar mapas inerentes ao alojamento que permitam apoiar a direção na tomada de
decisões;
• Gestão de atribuição e quartos;
• Controlo de check-in e check-out;
• Gestão de inventários associados ao departamento de receção e andares;
• Controlo de faturação;
• Substituição pontual de rececionistas;
• Supervisionar todas as secções;
• Gestão da limpeza de acordo com as prioridades;
• Controlo de minibares.

Rececionistas:
• Atendimento telefónico;
• Operações de check-in e check-out;
• Tratamento da correspondência;
• Prestar informações sobre o alojamento e pontos turísticos e a região;
• Efetuar reservas;
• Tratamento de reclamações;
• Gestão de plataformas de reservas;
• Gestão de perdidos e achados;
• Atribuição de quartos;
• Pontualmente substituição de empregado de mesa/bar nas suas funções;
• Pontualmente substituição de empregado de andares nas suas funções;
• Controlo de entrada e saída de viaturas do parque.

Empregada de andares:
• Limpeza de quartos e áreas comuns;
• Manutenção da decoração;
• Controlo de amenities;
• Reposição de stocks minibar;
• Preenchimento das fichas de limpeza;
• Conhecimento das fichas técnicas dos produtos;
• Preenchimento da check list do quarto.

Empregado de mesa/bar:
• Preparação de todo o serviço inerente às suas funções;
• Reposição de stocks;
• Controlo e reposição de economato;
• Manutenção da limpeza da secção.
Para tudo isto teremos a necessidade de equipar todas as secções, no quadro abaixo
apresentamos as seções e todo o material necessário para as equipar:

Camas/Beliche
Minibares
Loiça de casa de banho (equipamento
completo)
Ar condicionado
Armário/Closet
Mesinha de cabeceira
Quartos Janelas/Cortinas
Tapetes
TV/Comando
Candeeiros/Focos de luz
Secretárias
Cadeiras
Telefone fixo
Copos (2)
Poltrona
Balcão
Computador/Software faturação
Material/Escritório/Apoio
Receção Cadeira
Sofás de estar
Decoração (tapetes, candeeiros, flores
artificiais)
Extintores
Mesas
Cadeiras
Loiça
Refrigeradores
Sala pequenos almoços Guardanapos
Dispensadores
Máquinas de café
Máquinas de sumos
Torradeiras
Recheau
Cestos de Pão
Expositores de fruta e de cereais
Cadeiras altas
Balcão
Bar apoio Equipamento de bar
Bebidas/Consumíveis
Máquina de gelo
Loiça casa de banho
Descartáveis (toalhas tecido)
WC comum Consumíveis (papel higiénico, sabonete
liquido…)
Dispensadores automáticos
Secadores de mãos
Sala de Lazer Tv
 Poltronas
Mesas centro
Sofás
Revistas/livros com informações turísticas.
Extintores
Manta de fogo
Panelas/tachos
Fogão
Arcas frigorificas
Cozinha Forno
Exaustor
Utensílios de cozinha
Armários
Talheres/copos/pratos/chávenas
Consumíveis de cozinha
Máquina lavar loiça.
Ferro engomar
Tábua engomar
Máquina lavar roupa
Área de apoio à limpeza Produtos de limpeza
Utensílios de limpeza
Prateleiras
Armários
Prateleiras roupa lavandaria
Extintores
Sistema de ventilação
Parque estacionamento subterrâneo Portão automático
Videoporteiro
Câmaras de segurança