Вы находитесь на странице: 1из 64

Научно-практический Центр Профессиональной Оценки

НЦПО

СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ


ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

СРД № 24, 2019

Москва 2019 г.
СРД-24, май 2019 г.

ООО "Научно-практический Центр


Профессиональной Оценки (НЦПО)"

СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ


ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

СРД № 24

Под редакцией канд. техн. наук Е.Е. Яскевича

Москва 2019 г.
2
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.
УДК 657.92:[332.62+658.27](035)
ББК 65

СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

Справочник расчетных данных для оценки и консалтинга (СРД №24) / Под ред.
канд. техн. наук Е.Е. Яскевича. - М.: ООО "Научно-практический Центр Профессио-
нальной Оценки", 2019 г. – 64 с.

В настоящем справочнике представлены - ознакомить заинтересованных лиц со зна-


цифровые расчетные параметры, чениями расчетных параметров;
полученные с помощью апробированных - ознакомить практикующих специалистов с
методик и программных продуктов, для методологией получения этих параметров;
использования узкопрофильными - инициировать иные методологические
специалистами (Оценщиками и приемы получения этих параметров на базе
Консультантами), знакомыми с совершенствования теории и практики
методологией оценки. Многие данные оценки.
приведены из практических отчетов по Справочник может представлять интерес для
оценке. практикующих оценщиков, специалистов
Справочник преследует, в основном, три це- экономического профиля, студентов и
ли: аспирантов соответствующих
специальностей.

© ООО "Научно-практический Центр


ISBN 978-5-9909276-8-1 Профессиональной Оценки", 2019

3
СРД-24, май 2019 г.

СОДЕРЖАНИЕ
СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА ......................... 3
Введение ...................................................................................................................................................... 6
Раздел 1. НЕДВИЖИМОСТЬ ................................................................................................................. 7
1.1. МОНИТОРИНГ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ВНЕШНЕГО ИЗНОСА ПО ГОРОДАМ РФ ....................... 7
1.2. ЗНАЧЕНИЯ ВАЛОВЫХ РЕНТНЫХ МУЛЬТИПЛИКАТОРОВ (ВРМ) В ГОРОДАХ РФ .................................. 14
1.3. КОРРЕЛЯЦИОННО-РЕГРЕССИОННЫЕ СВЯЗИ И КОЭФФИЦИЕНТЫ. ......................................................... 20
1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет /
Стоимость прав собственности» для земельных участков.......................................................20
1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости .......................................24
1.4. ВРЕМЯ ЛИКВИДНОСТИ ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ В 2007 - 2019 ГГ. .............................................. 25
1.5. КОРРЕКТИРОВКИ НА ВИД РАЗРЕШЕННОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ ПО
ГОРОДАМ РФ ................................................................................................................................... 26
1.6. ЭКСПЛУАТАЦИОННЫЕ И ОПЕРАЦИОННЫЕ РАСХОДЫ ДЛЯ РАЗЛИЧНЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В
МОСКВЕ, САНКТ-ПЕТЕРБУРГЕ, МОСКОВСКОЙ ОБЛАСТИ .............................................................. 27
1.7. СРЕДНИЕ РАЗНИЦЫ В СТОИМОСТИ ТОРГОВЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КЛАССА «С-В» С РАЗЛИЧНЫМ
УРОВНЕМ ОТДЕЛКИ И ИНЖЕНЕРНЫХ СЕТЕЙ НА РЫНКАХ КУПЛИ-ПРОДАЖИ................................. 28
1.8. СРЕДНИЕ ТОВАРНЫЕ ЧЕКИ В МОСКВЕ И ПО РОССИИ ........................................................................... 29
1.9. ДИАПАЗОНЫ КОЭФФИЦИЕНТОВ КАПИТАЛИЗАЦИИ, ПОЛУЧЕННЫХ МЕТОДОМ РЫНОЧНОЙ
ЭКСТРАКЦИИ ................................................................................................................................... 30
Раздел 2. БИЗНЕС ................................................................................................................................... 31
2.1. ВИДЫ И ТИПЫ МУЛЬТИПЛИКАТОРОВ ................................................................................................... 31
2.2. БАЛАНСОВЫЕ ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТОВ БЕТА (РЫЧАГОВОГО И БЕЗРЫЧАГОВОГО)...................... 32
2.3. РАСЧЕТНЫЕ МУЛЬТИПЛИКАТОРЫ ......................................................................................................... 34
2.4. ВНУТРЕННИЕ НОРМЫ РЕНТАБЕЛЬНОСТИ (IRR) ОТДЕЛЬНЫХ ИНВЕСТИЦИОННЫХ ПРОЕКТОВ............ 35
2.5. СООТНОШЕНИЯ МЕЖДУ ВЕЛИЧИНАМИ КОТИРОВОК ПРИВИЛЕГИРОВАННЫХ И
ОБЫКНОВЕННЫХ АКЦИЙ ................................................................................................................. 36
Раздел 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ И НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ
АКТИВЫ (НМА) ..................................................................................................................................... 38
3.1. ФРАНЧАЙЗИНГ И РОЯЛТИ ...................................................................................................................... 38
3.2. СРОКИ ПОЛЕЗНОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРОГРАММ ДЛЯ ЭВМ .............................................................. 41
3.3. СРОКИ ЭКОНОМИЧЕСКОЙ ЖИЗНИ ТЕХНОЛОГИЙ ...................................................................... 42
Раздел 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МиО) .......................................................................... 44
4.1. ОПТОВО-РОЗНИЧНЫЕ КОЭФФИЦИЕНТЫ УЧЕТА СКИДОК И ФУНКЦИОНАЛЬНЫЕ СКИДКИ ................... 44
4.2. ИССЛЕДОВАНИЯ КОЭФФИЦИЕНТОВ ПЕРЕХОДА НА ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК ............................................ 45
4.3. КОЭФФИЦИЕНТЫ УТОРГОВАНИЯ НА ВТОРИЧНОМ РЫНКЕ ................................................................... 49
Раздел 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ ................................................................................................................ 54
5.1. СТАВКИ РЕФИНАНСИРОВАНИЯ (РФ, США, СТРАНЫ ЕВРОСОЮЗА) И СТРАНОВЫЕ РИСКИ ДЛЯ
РФ (ТАБЛ. 5.1.1, 5.1.2)..................................................................................................................... 54
5.2. ОРИЕНТИРОВОЧНЫЕ ИНДЕКСЫ-ДЕФЛЯТОРЫ ....................................................................................... 55
5.3. ЭКСПЕРТНЫЕ МНЕНИЯ СПЕЦИАЛИСТОВ ............................................................................................... 56
5.3.1. Недвижимость ....................................................................................................................56
5.3.2. Бизнес ..........................................................................................................................57
Раздел 6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОЛУЧЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ ...... 57

4
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ПРИБЫЛИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯ И ВНЕШНЕГО ИЗНОСА (К П. 1.1) ............................... 57


ВАЛОВЫЕ РЕНТНЫЕ МУЛЬТИПЛИКАТОРЫ (ВРМ) (К П. 1.2) ................................................................ 59
БАЛАНСОВЫЕ ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТА БЕТА (РЫЧАГОВОГО, БЕЗРЫЧАГОВОГО) (К П. 2.2) ...... 59
ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТОВ ПЕРЕХОДА НА ВТОРИЧНЫЙ РЫНОК (К П. 4.2) ..................................... 60
ЗНАЧЕНИЯ КОЭФФИЦИЕНТОВ УТОРГОВАНИЯ (К П.4.3) ......................................................................... 60
Заключение............................................................................................................................................... 61
Литературные источники ...................................................................................................................... 63

5
СРД-24, май 2019 г.

Введение

Проведение работ по оценке и консалтингу На основании многолетнего опыта работы


опирается на расчетные параметры, по анализу динамики изменения отдельных
технология получения которых достаточно расчетных параметров, периодичность вы-
трудоемка и требует определенного пуска справочников СРД определена на
методологического обоснования и научной уровне полугодового срока времени, поэто-
подготовки. му за год выпускается 2 номера. Отдельные
В условиях изменяющейся российской эко- сравнительные расчетные параметры
номики основные расчетные параметры (бе- (например, ПП, ВРМ) по определенному ме-
та, риски, прибыль предпринимателя, муль- стоположению объекта оценки (недвижи-
типликаторы, роялти, коэффициенты Чилто- мость) можно найти и сопоставить либо в
на, корреляционно-регрессионные связи и т. четных, либо в нечетных номерах справоч-
п.) с течением времени также изменяются, ников.
что требует постоянного проведения их мо- Тематические разделы справочника
ниторинга, который показывает динамику охватывают следующие направления
изменения этих данных и позволяет специа- исследований:
листам, работающим в области оценки и - мониторинг расчетных данных;
консалтинга, получать надежные расчетные - корреляционно-регрессионные связи;
цифровые параметры. - статистически достоверные результаты
С другой стороны, наличие таких данных обработки информационных данных;
существенно облегчает процесс проверки - информационные данные и т. п.
отчетов и работу по оценке и консалтингу. В справочниках представлены практические
В настоящем справочнике представлены примеры выполненных работ по получению
цифровые расчетные параметры, расчетных данных из отчетов по оценке (ча-
полученные с помощью апробированных сти практических отчетов).
методик и программных продуктов, В завершающем разделе справочника можно
предназначенные для узкопрофильных ознакомиться с основными
специалистов, знакомых с методологией методологическими алгоритмами проведения
оценки. Многие данные приведены из расчетов и получения представленных в
практических отчетов по оценке. справочнике данных.
В современных условиях российской прак- Список литературных источников содержит
тики оценки и консалтинга работа по полу- методические материалы, использованные
чению исходных цифровых данных у специ- при проведении аналитических расчетов.
алистов оценочных и консалтинговых фирм Каждый номер содержит новые данные,
занимает много времени и опирается на применяемые в оценке и консалтинге, а так-
многие источники информации. Объедине- же результаты мониторингов.
ние большинства расчетных данных в од-
ном сборнике поможет снизить трудоем-
кость исследовательских работ.

6
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Раздел 1. НЕДВИЖИМОСТЬ
1.1. Мониторинг прибыли предпринимателя и внешнего износа по городам РФ

Использование: Представленные ниже данные получены с


- при проведении АННЭИ; помощью программного продукта "НПП".
- в затратном подходе при приведении стои- Расчеты прибыли предпринимателя и внеш-
мости затрат на новое строительство к ры- них износов выполнены на основании сле-
ночным стоимостям; дующих методик:
- в сравнительном подходе для обоснования - Методика оценки прибыли предпринима-
корректировок; теля, времени создания и состава строитель-
при инвестиционном проектировании для ных расходов для объектов недвижимости /
решения финансовых вопросов и т. п. ООО "НПЦПО". - М., 2004, 2007.
www.cpcpa.ru;
В расчетах приняты следующие коэффици- - Методика оценки влияния внешних изно-
енты: сов, сервитутов и арендных договоров на
- прибыли предпринимателя К пп = 1 + ПП; стоимость объектов недвижимости / ООО
- внешнего износа К ВнИ = 1 – ВнИ, "НПЦПО". - М., 2004. www.cpcpa.ru;
где ПП – отношение прибыли предпринима- - Классификация основных типов зданий и
теля к стоимости нового строительства сооружений для производства работ по
улучшений на дату оценки; оценке. Методика ускоренного определения
ВнИ – отношение внешних износов к функционального износа объектов
стоимости нового строительства улучшений недвижимости / ООО "НПЦПО". - М., 2005.
на дату оценки. www.cpcpa.ru.

Таблица 1.1.1
Косвенные признаки появления прибыли предпринимателя или внешнего износа

Признаки появления прибыли предпринимателя
п/п
1 Массовое новое строительство улучшений во многих сегментах рынка
2 Интенсивно развит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
3 Относительно высокая стоимость земельных участков
4 Высокая загрузка оцениваемых объектов недвижимости
5 Высока доля элитного строительства улучшений (класса «А»)
Признаки наличия внешнего износа
1 Отсутствует новое строительство улучшений
2 Неразвит рынок купли-продажи и сдачи в аренду объектов недвижимости
Присутствует рынок сдачи в аренду улучшений, неразвит рынок купли – продажи объектов недви-
3
жимости
4 Относительно низкая стоимость земельных участков
Рынок развит или находится в развитии, но имеет место отрицательная стоимость земельного
5
участка при применении метода остатка и выделения

Представленные в табл. 1.1.2 результаты


определения ПП и ВнИ получены в процессе
работ по оценке, а также были специально
рассчитаны для настоящего номера спра-
вочника (в соответствии с вышеупомянуты-
ми методиками проанализированные стои-
мостные параметры улучшений сравнива-
лись с предыдущими значениями в рассмат-
риваемом сегменте рынка).

7
СРД-24, май 2019 г.

Таблица 1.1.2.
Результаты сравнительных исследований ПП и ВнИ на территории РФ в мае 2019 г.

Констр. Рыночная прибыль предпринимателя


Город, область, (ПП) / Внешний износ
№ Тип система
местоположение
п/п недвижимости (КС), Май Май
объекта
класс 2018 г. 2019 г.
1. Архангельск
Середина Офисы 3, 6, «В» 14 16
Окраина Произв. помещения 1, «С» 5 6
2 Астрахань
Середина Офисные помещения 1, «С» 11 12
Середина Офисные помещения 1,3, «В» 18 20
Середина Торговые помещения 3,1, «С» 20 19
Окраина Произв. помещения 1,4, «С» 7 9
3 Белгород
Центр Торговые помещения 3,1, «А» 25 28
Середина Жилые дома 4, «В» 16 18
Середина Офисные помещения 1, «С» 17 18
Середина Офисные помещения 1,3, «В» 15 17
Середина Торговые помещения 3,1, «С» 23 24
Окраина Произв. помещения 1,4, «С» 7 9
4. Владивосток
Центр Офисы 4, «С» 32 29
Окраина Произв. помещения 4, «С» 12 11
Центр Магазины 1, «С» 43 45
Середина Гостиницы 1,3, «С-В» 21 23
Середина Типовое жилье 4, «С» 28 26
5. Владимир
Центр Офисные помещения 1, «В» 15 14
Центр Торговые помещения 4, «С» 32 29
Середина Жилые дома 4, «В» 15 16
Середина Офисные помещения 3,1, «В» 16 17
Середина Торговые помещения 4,1, «С» 25 27
Окраина Офисные помещения 4,1, «С» 10 11
Окраина Произв. помещения 1,4, «С» 10 12
6. Волгоград
Середина Магазины 1, «С» 29 27
Середина Магазины 6, 11, «В» 32 31
Середина Офисы 1,4, «С» 21 19
7. Воронеж
Середина Типовое жилье 4, «С» 15 17
Середина Торговые помещения 4,1, «С» 28 31
Середина Офисные помещения 4,1, «С» 17 15
Окраина Произв. помещения 1,4, «С» 11 10
8. Екатеринбург
Центр Офисные помещения 3,4, «В» 20 23
Центр Офисные помещения 4, «С» 19 17
Центр Торговые помещения 1, 6, «В» 28 31

8
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Констр. Рыночная прибыль предпринимателя


Город, область, (ПП) / Внешний износ
№ Тип система
местоположение
п/п недвижимости (КС), Май Май
объекта
класс 2018 г. 2019 г.
Окраина Торговые помещения 4, «В» 26 28
(встроенные)
Середина Магазины 6, 11, «В» 28 30
Окраина Произв. помещения 1,4 «С» 16 15
Середина Типовое жилье 4, «С» 22 23
9. Иркутск
Середина и окра- Произв. помещения 4, «С» 17 19
ина
Середина Магазины 1, «С» 28 31
Центр Офисные помещения 4, «С» 16 19
10. Казань
Центр Офисные помещения 3,1, «В» 21 19
Центр Торговые помещения 3,1, «В» 30 34
Середина Жилые дома 4, «В» 21 23
Середина Офисные помещения 1, «С» 16 18
Середина Торговые помещения 1, «С» 19 21
Промзона Произв. Помещения 1, «С 14 12
Промзона Произв. Помещения 4, «С» 10 10
Окраина Офисные помещения 1, «С» 14 15
Окраина Произв. Помещения 1,4, «С» 9 8
11. Калуга
Центр Произв. помещения 1, «С» 15 17
Середина Офисные помещения 4, «С» 19 21
Середина Типовое жилье 4, «С-В» 16 17
12. Киров
Середина Произв. помещения 4, «С» 15 14
Середина Магазины 1,4, «С» 29 31
Середина Офисные помещения 4, «С» 17 19
13. Кострома
Середина Офисные помещения 1, «С» 11 13
Середина Произв. помещения 1,4, «С» 8 9
14. Краснодар
Центр Офисные помещения 2, «С» 32 35
Центр Торговые помещения 1, «В» 36 38
Центр Торговое помещение 1, «С» 22 28
Середина Типовое жилье 4, «С-В» 21 23
Середина и окра- Произв. помещения 4, «С» 15 17
ина

9
СРД-24, май 2019 г.

Констр. Рыночная прибыль предпринимателя


Город, область, (ПП) / Внешний износ
№ Тип система
местоположение
п/п недвижимости (КС), Май Май
объекта
класс 2018 г. 2019 г.
15. Красноярск
Центр Офисные помещения 1, «В» 32 34
Центр Торговые помещения 3,6, «В» 26 28
Середина Жилые дома 4, «В» 12 14
Середина Офисные помещения 1, «В» 14 18
Середина Торговые помещения 1, «С» 21 24
Промзона Произв. помещения 1,4, «С» 8 10
Окраина Офисные помещения 1, «С» 15 17
Окраина Торговые помещения 1, «С» 18 18
16. Курск
Середина Произв. помещения 4, «С» 11 13
Середина Типовое жилье 4, «С-В» 14 16
17. Москва
Центр Элитное жилье 1, 3, «А» 54 52
Окраина Элитное жилье 1, 3, «В» 40 41
Середина Типовое жилье 4,В 39 37
Центр Торговые комплексы 1, 6, 71 70
«А, В»
Центр Магазины 1,4 «С» 39 41
Середина Торговые комплексы 1,6, «В» 65 67
Окраина Торговые комплексы 4, 6, «В» 45 48
Середина Произв. помещения 1, 4, «С» 32 33
Окраина Произв. помещения 1, 4, 3, 27 26
«С»
Центр и основные Офисы 3, 6, «А» 53 56
магистрали
Центр и основные Офисы 3, 6, «В» 52 54
магистрали
Центр и основные Офисы 1, «С» 38 42
магистрали
Окраина Офисы 3, 6, «В» 34 32
Окраина Офисы 4, 1, «С» 28 29
Середина Склады-терминалы 4, «В» 50 52
Приближенно ко Склады-терминалы 4, «В» 60 58
МКАД
Средние районы Склады-терминалы 1, 4, «С» 39 41
Средние районы Гаражи метал. 5 13 12
(3 × 6 м)
Центр Подз. парковки в элит- 1,3 56 54
ных жилых зданиях
Середина Подз. парковки в элит- 1,3 54 50
ных жилых зданиях
Приближенно ко Подз. парковки в элит- 1, 3 48 44
МКАД ных жилых зданиях
Середина Гостиницы 3, 6, 24 28
3-4 звезды «В, С»

10
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Констр. Рыночная прибыль предпринимателя


Город, область, (ПП) / Внешний износ
№ Тип система
местоположение
п/п недвижимости (КС), Май Май
объекта
класс 2018 г. 2019 г.
Середина Типовое жилье 4, «С» 30-38 34-40
18. Московская
область
15-25 км от Элитные загородные 1, 3 40 38
МКАД владения по индивид.
(Рублево- Проектам
Успенское и Но-
ворижское шоссе)
40-50 км от Элитные загородные 1, 3 32 30
МКАД (Рублево- владения по индивид.
Успенское и Но- Проектам
ворижское шоссе)
20-40 км от Типовые загор. влад. 1, 7 30 27
МКАД соврем. постройки
20-40 км от Типовые загор. влад. 7 28 26
МКАД старой постройки
50-60 км от Типовые загор. влад. 1 32 34
МКАД соврем. постройки
60-70 км от Типовые загор. влад. 1 29 31
МКАД соврем. постройки
20-40 км от Типовое жилье 4, «С» 18-24 20-26
МКАД
10-20 км от Офисы 1, 3, 4, 6, 12 14
МКАД «В»
10-20 км от Офисы 1, 4, «С» 12 12
МКАД
30-40 км от Офисы 1, 4, «С» 10 9
МКАД
50-60 км от Офисы 1, 4, «С» 7 7
МКАД
70-90 км от Офисы 1, 4, «С» 6 5
МКАД
10-20 км от Склады-терминалы 6, «В» 64 62
МКАД
40-70 км от Склады-терминалы 6, «В» 47 45
МКАД
10-30 км от Магазины 1, «С» 38 40
МКАД
30-60 км от Магазины 1, «С» 31 33
МКАД
70-90 км от Магазины 1, «С» 22 25
МКАД
10-30 км от Произв. помещения 4, «С» 12 14
МКАД
30-60 км от Произв. помещения 4, «С» 15 13
МКАД
70-90 км от Произв. помещения 4, «С» 9 10
МКАД

11
СРД-24, май 2019 г.

Констр. Рыночная прибыль предпринимателя


Город, область, (ПП) / Внешний износ
№ Тип система
местоположение
п/п недвижимости (КС), Май Май
объекта
класс 2018 г. 2019 г.
80-100 км. от Коровники 2, «С» /-16 /-21
МКАД
19. Мурманск
Центр города Офисные помещения 1, 4, «С» 24 26
Центр города Торговые помещения 1,4, «С» 28 31
Окраина Офисные помещения 1, 4, «С» 14 12
Окраина Производственные по- 1,4, «С» 11 12
мещения
Середина Типовое жилье 4, «С» 18 20
20. Набережные
челны
Середина Жилые дома 4В 9 11
Середина Офисные помещения 1С 8 9
Середина Торговые помещения 1,4 С 16 18
Промзона Произв. помещения 1,4 C 5 5
Окраина Офисные помещения 1С 6 7
21. Новокузнецк
Ближе к окраине Складские помещения 4, «С» 4 5
22. Новороссийск
Середина Жилые дома 4, «В» 21 23
Середина Офисные помещения 3,6 «В» 19 21
Середина Торговые помещения 4 «С» 26 24
23. Новосибирск
Центр Магазины 3, 6, «С» 35 37
Центр Офисные помещения 4, «В» 20 24
Середина Магазины 3, 6, «С» 22 24
Середина Офисные помещения 4, «В» 16 15
Промзона Произв. здания 4, «С» 11 12
Середина Офисы 1, 4, «С» 20 19
Середина Магазины 1, 4, «С» 30 31
Окраина, промзо- Произв. помещения 4, «С» 9 8
на
Середина Типовое жилье 4, «С» 15 17
24. Новочебоксарск
Промзона Произв. помещения 1, 4, «С» /-13 /-10
25. Норильск
Середина Жилые дома 4 13 15
Середина Торговые помещения 1, «С» 20 22
26. Оренбург
Центр города Торговые помещения 1, 4, «В» 35 37
Окраина Офисные помещения 1, 4, «С» 30 29
Окраина Произв. помещения 4, «С» 15 14

12
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Констр. Рыночная прибыль предпринимателя


Город, область, (ПП) / Внешний износ
№ Тип система
местоположение
п/п недвижимости (КС), Май Май
объекта
класс 2018 г. 2019 г.
27. Пермь
Центр Офисные помещения 1, «В» 14 17
Центр Торговые помещения 1, «С» 26 28
Центр Торговые помещения 1,4, «В» 24 23
Середина Жилые дома 4, «В» 16 18
Промзона Произв. помещения 4, «С» 9 8
Окраина Офисные помещения 1,4, «С» 13 15
Окраина Склады-терминалы 4, «В» 21 22
Окраина Торговые помещения 1,4, «С» 17 19
28. Ростов-на-Дону
Центр Торговые помещения 1, 4, «С» 41 44
Окраина Торговые помещения 1, 4, «С» 22 20
Центр Офисные помещения 4, «В» 20 19
Окраина Офисные помещения 1, 4, «С» 13 16
Окраина Произв. помещения 4, «С» 19 17
Середина Типовое жилье 4, «С, В» 29 27
29. Рязань
Центр Магазины 4, «В» 25 27
Середина Типовое жилье 4, «С, В» 14 16
30. Самара
Центр Офисные помещения 3,6, «В» 25 27
Середина Жилые дома 4, «В» 16 18
Середина Торговые помещения 4, «В» 23 22
Окраина Произв. помещения 4, «С» 14 12
Окраина Торговые помещения 1,4, «С» 21 23
31. Санкт-
Петербург
Центр Элитное жилье 1, 3, «А» 36 38
Окраина Элитное жилье 1, 3, «В» 27 30
Центр Торговые комплексы 1, 6, «А, 54 59
В»
Середина Торговые комплексы 1, 6, «В» 47 51
Центр Офисные помещения 4, «В» 26 36
Центр Офисные помещения 1, «С» 30 32
Середина Офисные помещения 1, 4, «С» 25 28
Окраина Офисные помещения 1, 4, «С» 18 21
Середина Типовое жилье 4, «С, В» 40 42
Окраина Производственные 4, С 21 19
здания

13
СРД-24, май 2019 г.

Констр. Рыночная прибыль предпринимателя


Город, область, (ПП) / Внешний износ
№ Тип система
местоположение
п/п недвижимости (КС), Май Май
объекта
класс 2018 г. 2019 г.
32 Севастополь
Середина Магазины 1,4, «В» 12-15 14-17
Середина Магазины 1,4, «С» 9-15 8-14
Середина Офисные помещения 1, «В» 11-14 11-13
Середина Офисные помещения 1, «С» 10-12 10-12
Середина Гостиницы 1, «С» 12-14 13-17
Середина Произв. здания 1, «С» 14-18 11-16
Окраина ИЖС 1,2, «С» 10-15 11-17
Середина Типовое жилье 1,4, «С» 11-16 12-18
33 Ставрополь
Центр Офисные помещения 1,4, «В» 17 19
Центр Офисные помещения 1,4, «С» 11 13
Середина Жилые дома 4, «В» 14 16
34 Тамбов
Центр Офисные помещения 1, «С» 16 19
Окраина Офисные помещения 1, «С» 12 11
Центр Магазины 1, 4, «С» 21 25
Окраина Магазины 1, 4, «С» 23 22
Окраина Произв. помещения 1,4, «С» 14 12
Середина Типовое жилье 4, «С» 20 19
35 Тверь
Окраина Магазины 6, «В» 25 23
Середина Офисные помещения 1, «С» 18 19
Окраина Произв. здания 4, «С» 15 13
Середина Типовое жилье 4, «С, В» 20 18
36 Тула
Центр Офисы 3, 6, «В» 23 21
Центр Магазины 4, «С» 34 32
Центр Магазины 1, «В» 32 35
Середина Типовое жилье 4, «С, В» 22 24
Окраина Произв. помещения 4, «С» 15 17
37. Уфа
Середина Типовое жилье 4, «С, В» 14 16
38. Ярославль
Середина Офисные помещения 1, «С» - 19
Середина Магазины 1,4, «В» - 38
Промзона Производство-склады 1, 6, «С» 15 14
Середина Типовое жилье 4, «С» 25 27
*Внешний износ появляется у зданий высокой этажности;
В табл.1.1.2 приведены средние значения ПП и ВнИ, имеющие коэффициенты вариации ниже 10%.

1.2. Значения валовых рентных мультипликаторов (ВРМ) в городах РФ

Использование: - для прямого пересчета стоимости недви-


- для прямого пересчета арендной ставки в жимости в арендную ставку;
стоимость недвижимости;

14
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

- для построения ставки дисконтирования движимости и средних годовых арендных


(коэффициента капитализации) методом ставок, при коэффициентах вариации ниже
экстракции рынка; 10%.
- для анализа соотношения параметров рын-
ков купли-продажи и аренды объектов не-
движимости.
В табл. 1.2.1 приведены наиболее вероятные
средние значения ВРМ, рассчитанные по со-
отношению средней стоимости объектов не-

Таблица 1.2.1
Средние значения ВРМ в городах РФ
Город, Функциональное
№ Средние значения ВРМ Средние значения ВРМ
местоположение назначение
п/п (май 2018 г.) (май 2019 г.)
объекта площадей, класс
1. Архангельск

Центр Торговые помещения, «В» 8,4 8,6


Центр Офисные помещения, "В" 7,9 8,1
Окраина Офисные помещения, "С" 7,7 8,5
Окраина Складские помещения, "С" 7,4 6,8
2. Астрахань
Середина Офисные, «В» 8,8 9,0
Середина Офисные, «С» 7,9 8,2
Середина Торговые, «С» 8,7 8,5
Окраина Производственные, «С» 7,1 6,9
3. Белгород
Середина Торговые, «В» 9,8 9,7
Центр Офисные, «В» 9,2 9,0
Середина Офисные, «С» 8,7 8,3
Окраина Производственные, «С» 6,9 6,7
4. Владивосток
Центр Офисные помещения, "В" 8,3 8,6
Центр Офисные помещения, "С" 8,0 7,8
Середина Офисные помещения, "С" 7,4 7,2
Окраина Производственные, «С» 6,0 6,3
5. Владимир
Середина Офисные, «В» 8,8 8,2
Середина Офисные, «С» 7,2 7,0
Середина Торговые, «С» 8,4 8,2
Окраина Производственные, «С» 7,0 7,2
6. Волгоград
Центр Торговые помещения, «В» 7,9 7,6
Середина Торговые помещения, "С" 8,5 8,2
Середина Офисные помещения, "В" 7,3 7,9
Середина Офисные помещения, "С" 8,0 8,2
Середина Производственные, "С" 7,6 7,2
Окраина Складские помещения, «В» 7,0 6,8

15
СРД-24, май 2019 г.

Таблица 1.2.1
Средние значения ВРМ в городах РФ
Город, Функциональное
№ Средние значения ВРМ Средние значения ВРМ
местоположение назначение
п/п (май 2018 г.) (май 2019 г.)
объекта площадей, класс
7. Воронеж
Середина Торговые помещения, "В" - 8,5
Середина Офисные помещения, "С" - 7,6
Середина Производственные, "С" - 7,3
8. Екатеринбург
Центр Торговые помещения, «В» 9,3 9,5
Центр Торговые помещения, "С" 8,5 8,9
Середина Торговые помещения, "В" 7,7 7,5
Середина Офисные помещения, "В" 8,4 8,7
Середина Офисные помещения, "С" 8,2 8,5
Середина Производственные, "С" 7,1 6,9
9. Иркутск
Центр Торговые помещения, «В» 8,6 8,2
Центр Офисные помещения, «В» 8,8 8,9
Центр Офисные помещения, "С" 7,9 7,6
Окраина Офисные помещения, "С" 6,6 6,4
Окраина Производственные, "С" 6,2 6,4
10. Казань
Середина Производственные, «С» 8,2 8,0
Середина Офисные, «С» 7,9 7,5
Середина Торговые, «С» 8,9 8,3
11. Киров
Центр Торговые помещения, «В» 8,6 8,3
Центр Офисные помещения, "В" 8,2 8,6
Центр Офисные помещения, «С» 7,4 7,8
Середина Офисные помещения, "С" 7,0 7,1
Середина Торговые помещения, "В" 8,5 8,2
Окраина Производственные, «С» 7,0 7,2
12. Краснодар
Центр Торговые помещения, «В» 8,8 8,4
Центр Офисные помещения, «В» 8,2 8,4
Центр Производственные, "С" 7,0 7,4
Середина Торговые помещения, "С" 9,4 8,8
Середина Офисные помещения, "В" 8,2 8,3
Середина Офисные помещения, "С" 7,2 7,4
Середина Производственные, "С" 7,1 7,3
Окраина Торговые помещения, «В» 9,0 8,3
Окраина Офисные помещения, "С" 8,2 7,9
Окраина Производственные, «С» 7,0 7,2

16
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Таблица 1.2.1
Средние значения ВРМ в городах РФ
Город, Функциональное
№ Средние значения ВРМ Средние значения ВРМ
местоположение назначение
п/п (май 2018 г.) (май 2019 г.)
объекта площадей, класс
13. Красноярск
Середина Производственные, «С» 7,2 7,0
Середина Офисные, «В» 8,4 8,3
Середина Офисные, «С» 8,2 7,9
Середина Торговые, «С» 8,9 8,2
14. Москва
Центр Жилые апартаменты «А» 37,8 39,2
Центр Элитные квартиры «А» 29,6 31,6
Центр Типовые квартиры «В» 27,3 28,3
Центр Торговые помещения, «А» 7,9 6,8
Центр Торговые помещения, «В» 8,8 8,3
Центр Торговые помещения, «С» 7,1 6,8
Центр Офисные помещения «А» 9,9 10,8
Центр Офисные помещения, "В" 10,8 10,3
Центр Офисные помещения, «С» 9,7 9,3
Центр Производственные, "С" 8,6 8,2
Середина Типовые квартиры «В» 24,6 26,2
Середина Торговые помещения «А» 8,6 7,1
Середина Торговые помещения «В» 7,9 7,4
Середина Торговые помещения, «С» 7,8 6,4
Середина Офисные помещения, "В" 10,6 10,2
Середина Офисные помещения, "С" 9,9 10,1
Середина Производственные, "С" 7,9 8,1
Окраина Типовые квартиры «В» 29,2 27,8
Окраина Торговые помещения, "В" 7,3 7,2
Окраина Торговые помещения, "С" 7,9 6,4
Окраина Офисные помещения, "В" 9,8 9,9
Окраина Офисные помещения, "С" 9,6 10,2
Окраина Производственные, "С" 8,2 8,6
Окраина Складские помещения «С» 8,7 8,5
15. Нижний Новго-
род
Центр Торговые, «В» 8,6 8,8
Центр Торговые, «С» 9,0 9,1
Середина Торговые, «В» 7,8 8,0
Середина Торговые, «С» 7,3 7,6
Середина Офисные «С» 8,4 8,8
Середина Производственные, "С" 7,1 7,5
16. Новосибирск
Центр Торговые помещения, "В" 9,2 9,4
Середина Торговые помещения, «В» 8,6 8,3
Середина Офисные помещения, "В" 8,7 8,1
Середина Офисные помещения, "С" 8,4 8,6
Середина Производственные, "С" 7,0 7,7
Окраина Складские помещения, "С" 7,1 7,3

17
СРД-24, май 2019 г.

Таблица 1.2.1
Средние значения ВРМ в городах РФ
Город, Функциональное
№ Средние значения ВРМ Средние значения ВРМ
местоположение назначение
п/п (май 2018 г.) (май 2019 г.)
объекта площадей, класс
17. Пермь
Центр Офисные, «В» 8,5 8,7
Центр Офисные, «С» 7,4 6,8
Центр Торговые, «В» 9,3 8,4
Центр Торговые, «С» 7,8 8,1
Середина Офисные, «В» 8,2 8,7
Середина Торговые, «В» 8,2 8,5
Промзоны Производственные, «С» 7,0 7,4
Окраина Офисные, «В» 8,0 7,6
Окраина Офисные, «С» 8,7 7,2
Окраина Торговые, «В» 7,0 6,8
Окраина Торговые, «С» 8,1 7,8
18. Ростов-на-Дону
Центр Торговые помещения, "В" 9,3 9,1
Центр Офисные помещения, «В» 8,2 8,3
Центр Производственные, «С» 8,0 8,1
Середина Торговые помещения, «В» 8,8 8,4
Середина Офисные помещения, "В" 8,0 7,9
Окраина Торговые помещения, "В" 8,6 8,2
Окраина Офисные помещения, "С" 7,8 7,3
Окраина Производственные, "С" 6,9 6,7
Окраина Складские помещения «С» 8,4 8,1
19. Рязань
Центр Торговые помещения, «С» 9,2 8,8
Центр Офисные помещения, «С» 8,7 8,4
Окраина Торговые помещения, "С" 7,6 7,9
Окраина Производственные, "С" 7,0 7,2
Окраина Складские помещения «С» 8,0 8,2

18
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Таблица 1.2.1
Средние значения ВРМ в городах РФ
Город, Функциональное
№ Средние значения ВРМ Средние значения ВРМ
местоположение назначение
п/п (май 2018 г.) (май 2019 г.)
объекта площадей, класс
20. Санкт-
Петербург
Центр Офисные, «В» 9,3 9,6
Центр Офисные, «С» 9,0 9,2
Центр Торговые, «В» 9,6 9,8
Центр Торговые, «С» 8,4 8,8
Середина Офисные, «В» 8,5 8,2
Середина Офисные, «С» 7,6 8,1
Середина Производственные, «С» 7,2 6,9
Середина Торговые, «В» 9,3 9,5
Середина Торговые, «С» 8,4 8,8
Окраина Производственные, «С» 7,2 7,0
21. Ставрополь
Центр Офисные, «С» 9,1 8,9
Центр Торговые, «В» 9,3 9,4
Центр Торговые, «С» 8,8 8,6
Середина Торговые, «В» 8,8 8,5
Середина Торговые, «С» 7,8 8,0
Окраина Офисные, «С» 7,3 7,3
Окраина Торговые, «С» 8,4 8,0
Окраина Производственные, «С» 7,3 7,0
22. Тамбов
Центр Офисные помещения, «С» 8,6 8,1
Середина Торговые помещения, "С" 8,7 8,0
Окраина Торговые помещения, "С" 8,2 7,8
Окраина Офисные помещения, «С» 8,6 8,1
Окраина Производственные, "С" 7,6 7,3
Окраина Складские помещения «С» 7,4 7,6
23. Тверь
Центр Офисные, «В» 9,0 9,4
Центр Офисные, «С» 7,8 8,3
Центр Торговые, «В» 9,2 8,6
Середина Офисные, «В» 8,6 8,0
Середина Офисные, «С» 7,9 7,2
Промзоны Производственные, «С» 7,0 6,8
Окраина Офисные, «С» 6,7 6,9
Окраина Торговые, «С» 7,4 7,1
24. Тула
Центр Офисные помещения, «В» 9,2 8,6
Центр Офисные помещения, «С» 8,4 8,0
Середина Торговые помещения, "С" 9,0 8,8
Середина Офисные помещения, "С" 7,9 8,1
Окраина Торговые помещения, "С" 8,9 8,4
Окраина Офисные помещения, "С" 8,1 7,7
Окраина Производственные, "С" 7,4 7,2
Окраина Складские помещения, «С» 8,3 8,0

19
СРД-24, май 2019 г.

Таблица 1.2.1
Средние значения ВРМ в городах РФ
Город, Функциональное
№ Средние значения ВРМ Средние значения ВРМ
местоположение назначение
п/п (май 2018 г.) (май 2019 г.)
объекта площадей, класс
25. Ярославль
Центр Торговые помещения, "С" 8,6 8,2
Центр Офисные помещения, «В» 9,0 8,6
Центр Офисные помещения, «С» 8,5 8,0
Центр Складские помещения, «С» 8,3 8,4
Середина Торговые помещения, «С» 8,4 7,9
Середина Офисные помещения, "В" 8,1 8,9
Середина Офисные помещения, "С" 8,2 8,0
Окраина Торговые помещения, "С" 7,9 7,6
Окраина Офисные помещения, "С" 7,6 7,4
Окраина Производственные, "С" 7,4 7,6
Окраина Складские помещения, «С» 8,0 7,8

1.3. Корреляционно-регрессионные связи и коэффициенты.

1.3.1. Исследования соотношения «Стоимость прав долгосрочной аренды на 49 лет / Сто-


имость прав собственности» для земельных участков
Использование: при проведении расчетов
и корректировок.
Обозначения: ПА – удельная стоимость
прав аренды ЗУ на 49 лет;
ПС – удельная стоимость прав собственно-
сти на ЗУ.
Значения соотношения ПА/ПС (табл.
1.3.1) исследовались для различных горо-
дов РФ на основании данных следующих
источников:
- сборника «Недвижимость и цены»;
- газеты «Из рук в руки»;
- сайтов сети Интернет.

20
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Таблица 1.3.1

Соотношение ПА/ПС для земельных участков в некоторых городах РФ

Ноябрь 2016

Ноябрь 2018
Май 2016 г.

Май 2017 г.

Май 2017 г.

Май 2018 г.

Март 2019
Март 2018
СРК-2018,
СРК-2017

СРК-2019

май 2019
Город,

СРД-22,

СРД-23,
СРД-20,

СРД-21,

СРД-24,
СРД-18

СРД-19
№ Функциональное

март
местоположе-

г.

г.

г
п/п назначение
ние объекта

1 Архангельск
Центр Торговое 0,662 0,709 0,656
Окраина Производственное 0,938 0,.912 0,982
2 Астрахань
Окраина Производственное 0,908 0,890 0,916
3 Владивосток
Середина Торговое 0,662 0,616 0,670 0,740
Середина Торгово-сервисное 0,812 0,789 0,807 0,780
Середина Офисное 0,850 0,808 0,790 0,821
Окраина Производственное 0,965 0,932 0,934 0,922
4 Волгоград
Центр Офисное 0,672 0,686 0,708 0,721
Середина Торговое 0,669 0,732 0,725 0,765
Середина Офисное 0,792 0,839 0,812
Середина Производственное 0,908 0,918 0,934 0,898
Окраина Производственное 0,918 0,995 0,954 0,977 0,934 0,921
5 Воронеж
Центр Офисное 0,809 0,795 0,780 0,742
Середина Офисное 0,780 0,732 0,788 0,760
Окраина Производственное 0,990 0,923 0,980 0,954
6 Екатеринбург
Центр Торговое 0,608 0,634 0,690 0,580
Середина Торговое 0,805 0,768
Середина Офисное 0,798 0,802 0,821 0,798
Середина Производственное 0,902 0,926 0,908
Окраина Торговое 0,832 0,860 0,880
Окраина Офисное 0,834 0,808 0,790
Окраина Сервисное 0,886 0,890
Окраина Производственное 0,982 0,980 0,992 0,989 0,986
7 Иркутск
Середина Торговое 0,799 0,706 0,734
Середина Офисное 0,798 0,712 0,798 0,732
Окраина Офисное 0,792 0,808 0,867
Окраина Производственное 0,908 0,922 0,916 0,934 0,921
8 Калуга
Середина Торговое 0,760 0,790 0,760
Окраина Производственно- 0,903 0,915 0,921 0,934
складское
Окраина Производственное 0,897 0,908 0,934 0,942
9 Киров
Центр Торговое 0,675 0,765
Центр Торгово- сервисное 0,712 0,762
Окраина Производство 0,980 0,990 0,965 0,976
Окраина Складское 0,787 0,823 0,832
10 Кострома
Окраина Производственное 0,932 0,958 0,978
Середина Офисное 0,787 0,788 0,805
11 Краснодар

21
СРД-24, май 2019 г.

Ноябрь 2016

Ноябрь 2018
Май 2016 г.

Май 2017 г.

Май 2017 г.

Май 2018 г.

Март 2019
Март 2018
СРК-2018,
СРК-2017

СРК-2019

май 2019
Город,

СРД-22,

СРД-23,
СРД-20,

СРД-21,

СРД-24,
СРД-18

СРД-19
№ Функциональное

март
местоположе-

г.

г.

г
п/п назначение
ние объекта

Центр Офисное 0,765 0,802 0,812 0,782


Центр Торгово-сервисное 0,792 0,716 0,780
Середина Торговое 0,690 0,708 0,677 0,678
Середина Офисное 0,818 0,802 0,792
Середина Производственное 0,908 0,898 0,902 0,926
Окраина Торговое 0,808 0,769 0,734
Окраина Производственное 0,923 0,934 0,940 0,910 0,932 0,945 0,931
12 Курск
Середина Офисное 0,808 0,780 0,816 0,788
13 Москва
Центр Торговое 0,590 0,612 0,638 0,610 0,638
Центр Офисное 0,482 0,654 0,690 0,645
Середина Торговое 0,676 0,702 0,712
Середина Офисное 0,643 0,702 0,786 0,802 0,765 0,780
Середина Сервисное 0,754 0,808 0,790
Окраина Производственное 0,988 0,932 0,934 0,912 0,922 0,934
Окраина Торговое 0,692 0,731 0,790 0,754
Окраина Офисное 0,790 0,808 0,780 0,843 0,790
Окраина Офисно-складское 0,905 0,882 0,890
Окраина Сервисное 0,766 0,804 0,855 0,890 0,902
14 Московская об-
ласть
4-10 км. от Торговое 0,786 0,834 0,856 0,878
МКАД
6-9 км. от Складское 0,812 0,834
МКАД
6-12 км. от Торговое 0,808 0,785 0,812 0,808
МКАД
8-12 км. от Офисное 0,892 0,902
МКАД
10-15 км. от Офисное 0,870 0,902
МКАД
12-16 км. от Складское 0,796 0,809 0,834 0,809
МКАД
12-20 км. от Торговое 0,808 0,808 0,760
МКАД
22-28 км. от Торговое 0,990 0,943
МКАД
20-30 км.от Производственное 0,950 0,945 0,943 0,932
МКАД
30-42 км. от Производственное 0,980 0,990 0,982 0,954
МКАД
40-60 км. от Производственное 0,950 0,976 0,960
МКАД
50 – 70 км. от Производственное 0,978 0,990 0,995
МКАД
15 Новосибирск
Середина Торговое 0,788 0,732
Середина Офисное 0,774 0,803 0,809
Окраина Производственное 0,918 0,932 0,933 0,980
16 Рязань
Окраина Производственное 0,954 0,912 0,944
17 Самара
Середина Торговое 0,608 0,654 0,732
Середина Торгово-сервисное 0,738 0,798
Окраина Производственное 0,892 0,902 0,921 0,930 0,942 0,921

22
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Ноябрь 2016

Ноябрь 2018
Май 2016 г.

Май 2017 г.

Май 2017 г.

Май 2018 г.

Март 2019
Март 2018
СРК-2018,
СРК-2017

СРК-2019

май 2019
Город,

СРД-22,

СРД-23,
СРД-20,

СРД-21,

СРД-24,
СРД-18

СРД-19
№ Функциональное

март
местоположе-

г.

г.

г
п/п назначение
ние объекта

18 Санкт-
Петербург
Центр Торговое 0,634 0,708 0,686 0,716
Окраина Торговое 0,816 0,808 0,834
Окраина Торгово-сервисное 0,890 0,834
Окраина Торгово-складское 0,890 0,842 0,850
Окраина Производственное 0,960 0,955 0,978 0,990 0,965 0,954 0,934
19 Тверь
Окраина Производственное 0,880 0,902 0,912
Окраина Производственно- 0,923 0,911 0,876 0,902
складское
20 Тула
Середина Торговое 0,712 0,734 0,708
Окраина Производственное 0,896 0,886 0,902 0,934
21 Уфа
Окраина Производственное 0,908 0,912 0,920
22 Ярославль
Середина Производственное 0,965 0,932 0,916
Окраина Сервисное 0,889 0,880
Окраина Офисно-складское 0,808 0,807
Окраина Производственное 0,990 0,982 0,966 0,976 0,988 0,970

*при расчетах ПА учитывались по рыночной стоимости (величина стоимости ПА от НДС не очищалась).

23
СРД-24, май 2019 г.

1.3.2. Корректировки на уторгование для объектов недвижимости

Использование: при проведении расчетов и тернет и из периодических изданий по не-


корректировок. движимости (табл. 1.3.2).
Приведены отдельные данные, полученные
по сведениям риэлтерских фирм, сети Ин-

Таблица 1.3.2

Значения корректировок на уторгование для объектов недвижимости в различных городах РФ


Земель-
Производственно-
Жилая Торговая Офисная ные
Населенный складская
участки
пункт
Арен- Прода- Арен- Прода- Арен- Прода- Арен- Прода-
Продажа
да жа да жа да жа да жа
Крупные города
4-5 7-9 3-5 7-10 5-6 9-11 6-8 10-13 9 – 12
Воронеж
(4,5) (8) (4) (8,5) (5,5) (10) (7) (12,5) (10,5)
Екатерин- 5-6 7-9 4-5 7-9 4-7 8-10 6-8 10-12 12-13
бург (5,5) (8) (4,5) (8) (5,5) (9) (7) (11) (12,5)
3-4 6-9 4-6 8-10 4-6 8-12 5-6 9-12 10-12
Краснодар (3,5) (7,5) (5) (9) (5) (10) (5,5) (10,5) (11)
4-5 5-8 5-9 8-10 6-8 9-12 6-8 10-12 10-12
Москва (4,5) (6,5) (7) (9) (7) (10,5) (7) (11) (11)
4-6 7-10 5-7 9-11 5-7 9-12 6-7 10-12 10-12
Новосибирск (5) (8,5) (6) (10) (6) (10,5) (6,5) (11) (11)
Ростов-на- 4-6 7-9 5-6 10-12 4-7 10-12 6-8 10-13 10-15
Дону (5) (8) (5,5) (11) (5,5) (11) (7) (11,5) (12,5)
С.- Петер- 3-5 7-9 5-7 9-11 5-7 9-10 6-8 10-12 10-12
бург (4) (8) (6) (10) (6) (9,5) (7) (11) (11)
Среднее по
крупным
4,6 7,8 5,4 9,4 5,8 10,1 6,7 11,2 11,4
городам в
мае 2019 г.
Средние города
3-6 8-9 5-7 10-11 5-7 8-10 7-8 11-13 10-13
Владивосток (4,5) (8,5) (6) (10,5) (6) (9) (7,5) (12) (11,5)
5-6 7-9 5-8 10-12 5-7 9-12 6-9 10-12 12-14
Омск (5,5) (8) (6,5) (11) (6) (10,5) (7,5) (11) (13)
7-9 10-13 12-15 13-14 10-15 12-14
Севастополь - - -
(8) (11,5) (13,5) (13,5) (12,5) (13)
5-7 9-11 5-7 8-11 6-8 9-12 7-8 10-13 10-14
Ставрополь (6) (10) (6) (9,5) (7) (10,5) (7,5) (11,5) (12)
5-6 8-10 6-8 9-12 7-9 11-12 8-9 9-12 12-14
Тамбов (5,5) (9) (7) (10,5) (8) (11,5) (8,5) (10,5) (13)
4-6 7-9 6-8 10-12 5-8 9-12 6-9 10-13 10-13
Тверь (5) (8) (7) (11) (6,5) (10,5) (7,5) (11,5) (11,5)
Среднее по
средним го-
5,8 9,2 6,5 11,0 6,7 10,9 7,7 11,5 12,3
родам в мае
2019 г.
Небольшие города и населенные пункты
Московская
5-7 9-12 5-8 10-14 6-8 10-12 6-10 12-14 11-15
область в мае (6,5) (10,5) (6,5) (12) (7) (11) (8) (13) (13)
2019 г.
Примечание. В скобках указано среднее значение.
По данным исследований рынка жилья РФ минимальные скидки при продаже прав соб-
ственности имеются в марте и в мае, а максимальные – в июле и декабре.

24
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

1.4. Время ликвидности объектов недвижимости в 2007 - 2019 гг.


Использование: при учете ликвидности не- тернет, из периодических изданий по не-
движимости в расчетах. движимости (табл. 1.4.1).

Приведены отдельные данные, полученные


по сведениям риэлтерских фирм, сети Ин-

Таблица 1.4.1
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ

Средние сроки экспозиции, мес.


Наименование
п/п 2019 2018 2018 2017 2016 2016
2015 2014 2007
май ноябрь май май ноябрь май

Квартиры
1 1-комнатные квартиры
Москва 3…5 3…5 2…5 2…4 3…5 3…6 1,5…3,0 1…2,2 0,3…1,1

Санкт-Петербург 3…6 2…5 2…6 2…6 4…6 4,5…6 1,8…3,5 1,3…2,8 0,5…1,2

Екатеринбург 3…5 3…4 3…5 3…4 3…4 3…4,5

2 2-комнатные квартиры
Москва 3…6 4…6 3…5 3…5 4…6 4,5…7 3…5 2,5…4,5 0,5…1,5

Санкт-Петербург 3…7 3…5 3…6 3…6 4…7 5…7 1,8…5

Екатеринбург 3…7 4…5 3…5 4…6 4…6 4,5…7 3…6

3 и более-комнатные квар-
3 тиры
Москва 6…10 6…8 6…9 5…6 6…7 6…8 4…7,5 4…6,9

Санкт-Петербург 6…8 5…7 5…8 4…6 4…8 5…10 3…9 3…8

Екатеринбург 3…8 4…6 3…7 3…5 4…6 5…8

Земельные участки
1 Под дачное строительство
Московская область 4…6 3…5 4…6 3…5 4…6 4…9 3…7 1,5…4,5

Тульская область 5…7 4…7 6…7 5…11 5…9

Под офисные и торговые


2 цели
Москва 3…6 2…4 2…5 2…4 2…4 2…5 1…3
Московская область (торго-
3…5 3…6 4…5 5…6 6…8 6…9 4…8
вые цели)
Под производственно-
3 складские цели
Москва 4…7 5…6 4…6 4…7 4…6 4…8 2…5

Московская область 5…9 6…8 5…8 6…10 7…10 8…12 6…10

Помещения (здания)
1 Производственные
Иркутск 5…8 5…7 5…8 6…8 5…9 3…9,9
6,1…10,
Киров 5…8 5…8 6…9 7…9 4,5…5,5
8

Москва 5…8 4…6 5…7 6…9 6…9 6…12 6…10 5…11 0,8…5,5
Московская область (10-40
8…11 7…9 7…10 6…9 8…10 8…12 5…10 6…12 0,9…4,4
км. от МКАД)
Санкт-Петербург 7…9 7…8 6…8 5…9 5…8 6…10

25
СРД-24, май 2019 г.

Таблица 1.4.1
Время ликвидности объектов недвижимости на территории РФ

№ Наименование Средние сроки экспозиции, мес.


п/п
2 Торговые
Иркутск 4…6 - 4…5 3…5 4…6 4…8 2…3 0,7…1,7

Киров 4…7 4…7 3…6 4…5 4…5 4…7 2…4

4…7 3…5 3…6 3…7 4…8 4,5…9 3,5…8 2…7 0,3…4,8


Москва
Московская область (10-40 5…9 4…7 5…8 4…7 5…8 5…9 2…8 1...6 0,9…2,8
км. от МКАД)

3 Офисные
4…8 5…6 4…7 4…6 4…8 6…10 5…12 5…10
Москва
Московская область (10-40
6…9 8…10 7…9 7…11 8…10 8…11 6…12
км. от МКАД)
Иркутск 6…8 - - - 3…5 4…6

Санкт-Петербург 5…7 5…9 4…8 4…7 5…8 7…10

4 Гостиницы
Москва 8…10 8…10 7…9 7…8 7…8 7…9 9…14

Московская область (10-40


9…1 7…9 8…10 8…12 9…11 9…12 8…16
км. от МКАД)

Для квартир:
Основными превалирующими факторами, - расположение на этаже.
влияющими на сроки экспозиции, являют- Дополнительными факторами являются:
ся: - покупательная способность населения; - местоположение (экология, расположение
- сегмента рынка (количество комнат). в городе, транспортная доступность, дворо-
Важными факторами являются: вая территория и парковки);
- класс здания (А, В, С, D); - темп роста стоимости в сегменте квартир;
- срок подготовки документов и т.п.

1.5. Корректировки на вид разрешенного использования земельных участков по городам


РФ
Использование: Корректировки на вид
разрешенного использования (назначе-
ние) применяются в случае отсутствия
аналогов ЗУ по назначению объекта
оценки.

26
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Таблица 1.5.1

Средние соотношения между стоимостью прав собственности на ЗУ различного назначения в го-


родах РФ по офертам

№ Наименование Права Торговое Гостиницы Офисно- Жилые Произв.- Отдых Охранные


п/п и сервис- админ. дома складск. (рекреац.) зоны***
ное
1. Владивосток Собств. 1 -* 0,988 0,976 0,254 - 0,042

2. Волгоград Собств. 1 0,894 0,618 0,254 0,149 0,071

3. Екатеринбург Собств. 1 - 0,834 0,796 0,312 0,272 0,074

4. Краснодар Собств. 1 0,809** 0,856 0,624 0,407 0,291 0,060

5. Красноярск Собств. 1 - 0,865 0,709 0,298 0,162 0,069

6. Москва Собств. 1 0,932** 0,735 0,582 0,276 0,172 0,070

7. Московская об- Собств. 1 0,876** 0,709 0,682 0,343 0,209 0,082


ласть
8. Новосибирск Собств. 1 0,870** 0,812 0,900 0,382 0,272 0,059

9. Ростов на Дону Собств. 1 0,821** 0,845 0,709 0,198 0,145 0,076

10. Санкт-Петербург Собств. 1 0,834** 0,831 0,526 0,273 0,165 0,073

11. Саратов Собств. 1 - 0,890 0,623 0,488 0,284 0,092

12. Тюмень Собств. 1 - 0,887 0,709 0,412 0,312 -

13. Ярославль Собств. 1 - 0,868 0,595 0,403 0,216 0,066

Среднее по 2019 Собств. 1 0,857** 0,847 0,696 0,331 0,221 0,070


г.
Среднее по 2018 Собств. 1 0,876** 0,851 0,672 0,295 0,191 0,070
г.
Среднее по 2017 Собств. 1 0,874** 0,843 0,642 0,296 0,214 0,078
г.

* Прочерки в таблице связаны с отсутствием достоверного количества данных по выборке;


**Подбор земельных участков для сравнения с гостиничным назначением осуществлялся в при-
вязке к местоположению гостиничных участков. Сравнивались участки под торговые и гостиничные
назначения

1.6. Эксплуатационные и операционные расходы для различных помещений в Москве,


Санкт-Петербурге, Московской области
Использование: при проведении расчетов
по доходному подходу и корректировок
для сравнительного подхода.

27
СРД-24, май 2019 г.

Таблица 1.6.1
Средние величины операционных и эксплуатационных расходов для различных помещений,
руб./кв.м. в год*
№ Город/ Класс А В С
п/п
1 Москва*
1.1 Офисные помещения:
Операционные расходы 8 190 6 170 4 340
Эксплуатационные расходы 5 530 4 230 2 840
1.2 Торговые помещения
Операционные расходы 9 160 7 610 5 740
Эксплуатационные расходы 6 480 5 120 3 920
1.3 Производственно - складские
помещения
Операционные расходы 3 080 2 780 1 940
Эксплуатационные расходы 2 410 1 990 1 470
2 Санкт/Петербург
2.1 Офисные помещения
Операционные расходы 6 720 5 756 3 830
2.2 Торговые помещения
Операционные расходы 7 510 6 190 4 750
2.3 Производственно - складские
помещения
Операционные расходы 2 420 2 190 1 508
Эксплуатационные расходы 1 910 1 680 1 120
3 Московская область
3.1. Производственно - складские
помещения
Операционные расходы 1 805 – 2 710 1 490 – 2 470 1 120 – 2 010
* Расценки для класса «В» и «С» снижаются для Московской области на 11 – 15% по сравнению с Моск-
вой.
Расценки даны с учетом НДС.
Операционные расходы включают: эксплуатационные (с коммунальными), налоги, земельные платежи,
страхование. Для Управляющих компаний вознаграждение ориентировочно составляет от 1 до 5% от
арендной ставки (1% - для крупных объектов, 5% - для мелких).

1.7. Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В» с различным уров-
нем отделки и инженерных сетей на рынках купли-продажи
Использование: при проведении расчетов
по сравнительному подходу и корректиро-
вок для сравнительного подхода
Таблица 1.7.1.
Средние разницы в стоимости торговых помещений класса «С-В»
Качественная характеристика отделки и ин-
п/п Москва Санкт-Петербург
женерных сетей
1 Требует ремонта 0,82 0,80
2 Хорошее (эксплуатационное) 0,88 0,90
3 Отличное (новое) 1,00 1,00

28
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Таблица 1.7.2.
Средние разницы в стоимости офисных помещений класса «С-В»
№ Качественная характеристика отделки и ин-
Москва Санкт-Петербург
п/п женерных сетей
1 Требует ремонта 0,87 0,81
2 Хорошее (эксплуатационное) 0,90 0,92
3 Отличное (новое) 1,00 1,00

Таблица 1.7.3.
Средние разницы в стоимости производственных помещений класса «С»
№ Качественная характеристика отделки и ин-
Москва Санкт-Петербург
п/п женерных сетей
1 Требует ремонта 0,91 0,93
2 Хорошее (эксплуатационное) 0,96 0,97
3 Отличное (новое) 1,00 1,00

1.8. Средние товарные чеки в Москве и по России

Использование: при проведении расчетов


альтернативных арендных ставок для не-
движимости.

Таблица 1.8.1.
Средние товарные чеки по Москве, РФ
№ Соотношение с Среднегодовая
Торговое назначение Средний чек, руб.
п/п Москвой заполняемость
По Москве
1. Магазины duty free 5 595
2. Первичный прием врача-специалиста 2 560
3. Рестораны 1 555 35 – 68%
4. Банкетные залы 1 410 10 – 25%
5. Детские товары 1 198
6. Алкогольные бары 1 130 25 – 48%
7. Продовольственные магазины 790
8. Многофункциональные магазины 672
9. Книжные магазины (пресса) 565
10. Мелкорозничные товары 522
11. Такси 498
12. Фаст-фуды 494
13. Парикмахерская эконом класса 429 40 – 65%
14. Кофейни 290 27 – 80%
15. Столовые и буфеты при предприятиях 231
16. Автомойки 246 18 – 37%
17. Вендинг (продукты, напитки) 149*
По России
1. Детские товары 4 350
2. Рестораны 1 122 0,721
3. Алкогольные бары 915 0,810
4. Продовольственные магазины 678 0,858
5. Многофункциональные магазины 544 0,821
6. Фаст-фуды 372 0,810
7. Книжные магазины 470 0,832
8. Парикмахерская эконом класса 298 0,695
9. Столовые и буфеты 212 0,918
9.1. - мужчины 230
9.2. -женщины 185

29
СРД-24, май 2019 г.

№ Соотношение с Среднегодовая
Торговое назначение Средний чек, руб.
п/п Москвой заполняемость
10. Придорожные кафе самообслуживания 194
*вендинг в транспортных узлах (аэропортах и т.п.) имеет средний товарный чек выше в 1,5 – 2,0 раза.

1.9. Диапазоны коэффициентов капитализации, полученных методом рыночной экстрак-


ции

Использование: при проведении расчетов


в доходном подходе для недвижимости.
Таблица 1.9.1

Диапазоны коэффициентов капитализации для Москвы


№ п/п Наименование Класс А Класс В Класс С
1 Офисные помещения 6,9*…9,6 8,0…9,3 7,4…11,3
2 Торговые помещения 9,3…11,9 10,2…11,5 11,1…14,5
3 Производственные помещения 9,4…12,0 10,5…12,6 11,9…13,7
*Наименьшие коэффициенты капитализации соответствуют центральной части города, а наиболь-
шие окраине.

30
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Раздел 2. БИЗНЕС
2.1. Виды и типы мультипликаторов

Использование: при расчете стоимости


100% миноритарных и мажоритарных паке-
тов, долей.

Таблица 2.1.1
Виды и типы мультипликаторов
Виды мульти- Типы мультипли- Метод Первичные Примеры мультиплика- Критерии ранжиро-
пликаторов каторов данные для торов вания мультиплика-
расчета торов
• Цена/Валюта баланса;
• Цена/Капитал и резер- 1). По ROE (рентабель-
Для расчета стоимо-
вы; ность собственного ка-
сти 100% минори- Метод сде-
тарного пакета лок • Цена/Внеоборотные ак- питала );
тивы; 2). По месту объекта
Форма 1
• Цена/Оборотные акти- оценки среди аналогов,
Моментные РСБУ
определенному по
(балансовые) (Активы и вы;
Метод сде- ФЭА 1;
Пассивы) • Цена/Финансовые вло-
лок и метод 3). По комплексным
Для расчета стоимо-
жения в зависимые показателям ФЭА;
сти 100% мажори- рынка капи-
тала компании 4). По количеству
тарного пакета
• EV/Инвестированный сравнимых признаков
капитал
• Цена/Выручка;
• Цена/Себестоимость;
Для расчета стоимо- 1). По ROS (рентабель-
сти 100% минори- • Цена/Операционная
Метод сде- ность по чистой при-
тарного пакета лок прибыль; были или маржа при-
• Цена/Прочие доходы; были);
Форма 2
• Цена/Прибыль от про- 2). По месту объекта
РСБУ
Интервальные даж; оценки среди аналогов,
Метод сде- (Отчет о
(доходные) 2 определенному по
лок и метод прибылях и • Цена/EBITDA ; ФЭА;
Для расчета стоимо- рынка капи- убытках)
• Цена/Прибыль до нало- 3). По комплексным
сти 100% мажори- тала показателям ФЭА;
гообложения;
тарного пакета 4). По количеству
• Цена/Чистая прибыль;
сравнимых признаков.
• Цена/Дивиденды
• EV/EBIT
• Цена/Годовое количе-
ство изделий;
Для расчета стоимо-
сти 100% минори- • Цена/Количество поса-
Метод сде-
тарного пакета лок дочных мест; 1). По величине номен-
• Цена/Годовая емкость клатурных показате-
хранения (переработ- лей;
ки); 2). По месту объекта
Метод сде- оценки среди аналогов,
Номенклатур- лок и метод Учетные • Цена/Годовая перевоз-
определенному по
ные рынка капи- данные ка (тоннокилометры);
ФЭА;
тала • Цена/Количество вы- 3). По комплексным
Для расчета стоимо-
сти 100% мажори- пускников; показателям ФЭА;
тарного пакета • Цена/Годовая потреб- 4). По количеству
ляемая мощность; сравнимых признаков.
• Цена/Величина разве-
данных запасов и т.д.
• EV/Ресурсы добычи

1 ФЭА – финансово-экономический анализ.


2 EBITDA = Годовая прибыль от продаж + Годовая амортизация

31
СРД-24, май 2019 г.

2.2. Балансовые значения коэффициентов бета (рычагового и безрычагового)

Использование: при расчете ставок дис- ются на основе балансовых отчетов пред-
контирования для доходного подхода. приятий (формы №1, 2) за 5-6 лет {12}.
Балансовые значения коэффициента бета В табл. 2.2.1 приведены значения коэффи-
(рычагового и безрычагового) рассчитыва- циента бета балансовые по предприятиям.

Таблица 2.2.1.
Значения коэффициентов бета балансовых по предприятиям
№ п/п Значения коэффициента бета
Правовая Выручка,
Предприятие Безрычагового Долг/Капитал
форма млн. руб. Рычагового
балансовые расчетные*
Морские перевозки
1. Ф…г АО 8 -0,651 -0,537 -0,651 0,000

2. С…п ООО 51 1,450 1,724 0,673 1,444

3. Б…т ООО 350 1,708 0,408 1,600 0,084

4. Б…с АО 1 082 -0,145 0,208 -0,062 1,667

5. Б…р ООО 110 0,301 0,777 0,301 0,000

6. Н…ы ООО 60 0,273 0,462 0,273 0,000

7. С..ь ООО 215 0,474 0,682 0,474 0,000

Среднее 268 0,487 0,532 0,373 0,456


Торговые компании
1.
В…т ООО 381 0,005 0,067 0,005 0,042
2.
Э…о ООО 110 406 -0,018 -0,050 -0,006 2,250
3.
К…р ООО 564 0,344 0,545 0,344 0,000
4.
М…м ООО 198 197 0,148 0,242 0,140 0,071
5.
К…й ООО 345 0,190 0,162 0,074 1,962
6.
Ц…д ООО 137 0,311 0,245 0,271 0,185
7.
С…й ООО 33 0,123 0,825 0,123 0,000
Среднее 44 295 0,158 0,291 0,136 0,644
Проектные компании
1. П…л ООО 377 1,165 1,152 1,165 0,000

2. П…т ООО 1 276 -0,063 1,083 -0,016 3,648

3. Р…т ООО 12 0,959 0,148 0,959 0,000

4. А…т ПАО 515 0,027 0,142 0,021 0,370

5. Н…з АО 47 084 0,143 0,917 0,143 0,000

6. П…н ООО 60 372 1,215 1,108 1,215 0,000

32
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

7. Н…я ОАО 876 1,597 1,061 0,92 0,920

Среднее 15 788 0,720 0,802 0,630 0,705


Химические предприятия
1. Е…т ЗАО 2 715 0,576 0,922 0,142 3,555

2. К…к АО 17 834 0,139 0,067 0,077 1,011

3. Ф…т ООО 17 877 0,315 0,213 0,308 0,028

4. У…й ПАО 156 657 0,112 0,152 0,055 1,308

5. К…т ПАО 59 655 0,110 0,125 0,097 0,171

6. Е…м АО 1 037 0,285 0,208 0,152 1,087

7. Р…т АО 987 0,239 0,306 0,138 0,913

Среднее 36 680 0,254 0,285 0,138 1,153


Банки
1. С…к ПАО 2 032 170 0,571 1,675 - -

2. Г…к АО 376 038 0,371 -0,088 - -

3. Р…к АО 69 021 0,405 0,504 - -

4. Ро…к АО 255 634 1,306 1,817 - -

5. А…к АО 197 215 0,630 0,122 - -

6. Б…е ПАО 182 240 -0,084 0,972 - -

7. Ю…к АО 76 855 0,924 0,578 - -

Среднее 455 596 0,589 0,797


Механические заводы
1. К…о ООО 19 -0,112 -0,088 -0,112 0,000

2. М…т ООО 592 0,173 0,532 0,152 0,169

3. У…д ООО 60 -0,089 -0,071 -0,089 0,000

4. А…д ООО 59 -0,065 -0,054 -0,042 0,664

5. С…ш ООО 62 -0,085 -0,044 -0,085 0,000

6. З…д АО 74 -0,008 -0,062 -0,006 0,392

7. И…д ООО 222 0,11 0,54 0,084 0,000

Среднее 155 -0,011 0,108 -0,014 0,175


* Значения коэффициента бета безрычагового расчетные получены путем пересчета значений ко-
эффициента бета рычагового с учетом рычага.

33
2.3. Расчетные мультипликаторы

Использование:
- в сравнительном подходе при оценке биз- P/ВB (Цена/Валюта баланса) позволяет
неса (предприятия); определить стоимость собственного капитала,
- для определения стоимости предприятий основан на валюте баланса, а не на прибылях
или денежном потоке;
в постпрогнозном периоде. P/ВА (Цена/Внеоборотные активы) позволя-
Расчетные мультипликаторы, приведенные в ет определить стоимость собственного капита-
табл. 2.2.1, имеют следующую маркировку: ла, основан на стоимости внеоборотных акти-
СП – получены при проведении оценочных вов, а не на прибылях или денежном потоке, и
работ по бизнесу; применяется для предприятий с "тяжелой"
ПП – получены с использованием программ- структурой баланса;
ного продукта "ПРМ" (расчеты по балансо- P/ОА (Цена/Оборотные активы) позволяет
вым данным). определить стоимость собственного капитала,
Используемыми мультипликаторами являют- основан на стоимости оборотных активов, а
ся следующие коэффициенты: не на прибылях или денежном потоке, и при-
P/E (Цена/Прибыль) - один из наиболее ча- меняется для предприятий с "легкой" струк-
сто используемых оценочных коэффициентов, турой баланса.
позволяющий рассчитать стоимость соб- Расчетные мультипликаторы используются
ственного капитала; для сравнительного подхода при переходе от
балансовых данных к 100% мажоритарной
P/EBT (Цена/Прибыль до уплаты нало- стоимости УК Компании. В отличии от муль-
гов) аналогичен коэффициенту P/E, однако типликаторов для перехода к 100% минори-
позволяет исключить влияние налоговых тарному УК Компании, данные мультиплика-
систем различных стран; торы имеют иное наименование.
Р/R (Цена/Выручка) позволяет определить
свободную от долгов стоимость, применяется Аналоги подбираются по сети Интернет,
как измеритель операционного результата
по сборникам «Слияния и поглощения»,
компании;
P/B (Цена/Балансовая стоимость активов)
по бюллетеню «Государственное имуще-
позволяет определить стоимость собственного ство», по архиву отчетов по оценке.
капитала, основан на стоимости чистых акти-
вов, а не на прибылях или денежном потоке;
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Таблица 2.3.1
Расчетные мультипликаторы

Р/R Р/В Р/ВВ Р/ВнА Р/ЕВТ


№ Отрасль, Продукция, Выручка, Марки- Значение мультипликатора.
п/п подотрасль услуги млн. руб. ровка Выборка, шт.
Квар.
Продажа 0,192 2,608 0,908 3,081 4,162
1. Торговля нефтепродук- 540 – 42 000 СП 10 10 10 10 10
тов (топлива) 0,406 0,411 0,432 0,543 0,477
0,142 4,09 0,512 4,765
Промышлен-
2. Торговля 52 - 564 СП 5 5 5 - 5
ные товары
0,256 0,409 0,434 0,609
Разработка 2,010 4,190 2,344 1,162 12,453
3. IТ – технологии программных 134 – 1 432 СП 4 4 4 4 3
продуктов 0,243 0,402 0,421 0,501 0,554
Транспорти- 1,188 1,453 0,912 2,121 12,109
4. Нефтяная ровка нефте- 232 – 2 350 СП 6 6 6 6 6
продуктов 0,444 0,487 0,419 0,677 0,621
7,332
1,496 1,777 0,908
Нефтедобы- 6
5. Нефтяная 1 814 – 4 322 СП 6 6 6 -
вающая 0,545
0,256 0,412 0,543
0,382 0,702 0,256 7,211
Многопро-
6. Торговля 712– 1 544 СП 4 4 4 - 4
фильная
0,186 0,298 0,438 0,609
0,402 1,865 0,788 1,312 18,544
Нефтепере-
7. Нефтяная
работка
498 - 2 121 СП 4 4 4 4 4
0,232 0,490 0,564 0,451 0,543
Продажа 0,172 1,098 0,466 5,164
8. Торговля электробыто- 87 - 612 СП 5 5 5 - 5
вых товаров 0,233 0,304 0,455 0,532
Коммерче- 6,43 2,812 1,612 29,010
Управление недви-
9. ская недви- 198 - 880 СП 4 4 4 - 4
жимостью
жимость 0,234 0,355 0,408 0,564
Производство
0,452 3,166 1,088 1,212 6,109
и продажа
10. Пищевая 88 - 432 СП 4 4 4 4 4
молочных
0,302 0,412 0,341 0,408 0,432
продуктов
Заводы стро- 1,412 6,098 3,998 5,870 17,090
11. Строительство ительных ма- 132 – 612 СП 4 4 4 4 4
тералов 0,302 0,509 0,455 0,566 0,876

2.4. Внутренние нормы рентабельности (IRR) отдельных инвестиционных проектов

Использование: для принятия решений о


ставках дисконтирования по альтернатив-
ным вложениям денежных средств при
оценке бизнеса и инвестиционных проек-
тов.
В табл. 2.4.1 приведены внутренние нормы
рентабельности инвестиционных проектов.

35
СРД-24, май 2019 г.

Таблица 2.4.1
Внутренние нормы рентабельности (IRR) инвестиционных проектов
Общая
№ Период окупа-
Инвестиционный проект Отрасль стоимость IRR %
п/п емости, годы
проекта
1 Строительство гостиничного комплек-
Строительство 8 900 млн.руб. 8 19,8%
са с апартаментами
2 Строительство складского комплекса
Строительство 230 млн.руб. 5,0 20,1%
в Московской области
3 Строительство технопарка Строительство 176 млн.руб. 6,8 27,6%
4 Придорожный рынок Торговля 146 млн. руб. 7,0 14,0%
5 Гольф клуб Спорт 112 млн. руб. 8,1 24,0%
6 Гостиничный комплекс на федеральной
Транспорт 35 млн. руб. 3,7 27,0%
трассе
7 Тепличный комплекс Сельское хозяйство 980 млн.руб. 5,0 28,8%
8 Торговая сеть Пищевая 292 млн.руб. 5,0 24,2%
9 Кирпичный завод Строительные мате-
1 280 млн.руб. 6,5 21,3%
риалы
10 Частный дом престарелых Медицина 320 млн.руб. 9,2 12%

2.5. Соотношения между величинами котировок привилегированных и обыкновенных


акций

В табл.2.5.1 приведены сравнительные


данные по соотношению стоимостей
привилегированных (Сп) и обыкновен-
ных акций (Со) в различных отраслях по
материалам сайтов бирж РФ.

36
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Таблица 2.5.1
Сравнительные данные по соотношениям «Сп / Со» в разные временные периоды

Сп/Со Сп/Со
Предложения – май Предложения – май
Отрасль
2018 г. 2019 г.
Кол-во Среднее Кол-во Среднее
Нефтяная 5 0,569 5 0,635
Газовая 4 0,763 4 0,750
Энергетика 9 0,908 8 0,890
Банковское дело 4 0,655 4 0,720
Связь 3 0,726 3 0,810
Металлургия 2 0,612 2 0,728
Автомобильная 2 0,721 2 0,750
Механические заводы 2 0,560 2 0,680
Судостроение 1 0,254 1 -
Торговля 2 0,664 2 0,81
Химия 4 0,692 4 0,760
Пищевая 1 0,594 1 0,73
Золотодобыча 1 0,504 1 0,470
Приборостроение 1 0,887 1 0,932
Среднее общее 0,664 0,743

37
СРД-24, май 2019 г.

Раздел 3. ИНТЕЛЛЕКТУАЛЬНАЯ СОБСТВЕННОСТЬ


И НЕМАТЕРИАЛЬНЫЕ АКТИВЫ (НМА)

3.1. Франчайзинг и роялти

Использование: для оценки доходным


подходом ИС и НМА.
Таблица 3.1.1.
Ставки роялти на рынках РФ

СРД-23, ноябрь
Ноябрь 2014 г.

Ноябрь 2015 г.

Ноябрь 2016 г.

Ноябрь 2017 г.

СРД-22, май

СРД-24, май
, май 2017 г.
Май 2015 г.

СРД-20, %

СРД-21,%,
Май 2016,
СРД-15,

СРД-16,

СРД-17,

СРД-18

СРД-19

2018 г.

2018 г.

2019 г.
№п/
Наименование
%,

%,
%

%
п

1. Автозапчасти 1,5-2,0 1,5–2,5 1-2 1-2,5 1,5-2,5


2. Автокофейни 3-5 4-6
3. Автосервис 2,5-5 3-6 3,5-4

4. Агентства недвижимости 6,0–8,0


4-6
5-7 4-7 4-6

5. Агентства праздников и
3,0–5,0 4-6 4-6 5-6 5-8
отдыха
6. Алкогольные бары 3,5-6 4-6 5-7 4-6
7. Аренда автомобилей 4- 7 5–6,5 5-6 4-6 4-5

8. Аутсорсинг 2-4
3-4
2-4

9. Безопасность 4-6 5-7 5-6

10. Белье 1-1,5

0,5
11. Бижутерия и аксессуары 1 0,5 1 0,5-1

12. Блокчейн 10-25 15-20

13. Бухгалтерское обслужи- 4-5 4-5 5-6


вание
14. Вино 4-5
15. Виртуальное обучение 9-10
16. Ветеринария 1-2
17. Возврат кредитов 12 – 15 13-15 12-15 10-15 13-15
18. Выпуск журналов 8– 10 5-7 4-7 5-6
19. Госзакупки 2–3 2-4
20. Гостиницы 8 -11 5-8 6-8 7-8 6-8
21. Гостиницы мини 7-10 5 – 10 5 6 6 5
22. Двери 1–2 2 2

23. Дезинфекция 10-12


8-10
8-9

24. Деньги заем 5–7 7-15 7-15 9-15 10-15


25. Детская обувь 1,0–2,0 0,5–1,5 1 1-2 1-1,5
26. Детская одежда 2,0–3,0 2–3 1-2 2-3 1-3 0,5-1
27. Детский сад 5-6 5-6 5-8

28. Детское обучение, воспи-


2,0–5,0 5-7 4-6 5-6 6-8
тание
29. Диагностика 0,5-2
30. Дизайн интерьера 3–5 3-4 4-5 5-6

38
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Ставки роялти на рынках РФ

СРД-23, ноябрь
Ноябрь 2014 г.

Ноябрь 2015 г.

Ноябрь 2016 г.

Ноябрь 2017 г.

СРД-22, май

СРД-24, май
, май 2017 г.
Май 2015 г.

СРД-20, %

СРД-21,%,
Май 2016,
СРД-15,

СРД-16,

СРД-17,

СРД-18

СРД-19

2018 г.

2018 г.

2019 г.
№п/
Наименование

%,

%,
%

%
п

31. Домашний бизнес 5–10 7-10 6-10 7-9


32. Домашние животные 2,5 – 4 2-3 1-3 2-3
33. Доставка курьером 5 – 10 8-10 5-10 5-8 7-10
34. Доставка почтой 3-10 5 – 12 10 10 9-10 10-11
35. Доставка продуктов 4-5 3-4 3-4 4-5
36. Занятия с детьми 4 – 10 6– 10 5-10 5-6 5-7 5-8
37. Заправка картриджей 5-7 6-8 5-7
38. Игры электронные 8-12 10-12 8-10
39. Изображений нанесение 1 – 1,5 1 1-2

40. Изготовление печатей и 3,5 –


5 4-6 5-6
штампов 5,0

41. Изготовление декоратив- 3,0 –


3-5 4-5
ной печати 4,5
5,0 –
42. Интернет – бизнес 7,0
5 – 10 7-10 8-15 9-14

43. Интернет-магазины 4 – 15 5 - 12 5-10 6-11 6-10 8-10


44. Кадровые агентства 2-4 2-3
45. Канализация 1,5 – 2 1 1,5
46. Кафе 4–8 5-6 5-6 4-6 4-6 3-6
47. Кино 9-10 6,5 – 8 7-8 6-8
4,0 –
48. Кислородные бары 7,0
5-6 5-6 4-5

49. Клининг 4-5 4-6


50. Кожгалантерея 2,5 – 4 2-3 2,5-3 2-3 2-4
51. Кондитерские 4-5 4-5 5-6
52. Консалтинг 2–3 4-5 5-8 6-8 8-10
53. Кулинария 6-7
54. Купонный сервис 15-30 10-25 12-25 15-25

55. Лабораторные исследова-


1-3 0,5-2
ния
56. Ломбарды 7 7 6-8

57. Магазины фиксированных


1-1,5 3-4
цен
58. Масло кукурузное 1,5-2,0 1-2 0,5-1
2,5 –
59. Масло оливковое 3,5
2-3 1-3

60. Масло подсолнечное 1,0-3,0 1 – 2,5 1 1-1,5


61. Материалы строительные 5–8 6-8 6-8 5-6
1,18 –
62. Медицина 3
1,5 – 3 2-4 1-3 0,5-2

63. Металлоизделия 3–5


4-6 5-6

64. Мобильные телефоны 7 – 15 6-8 5-7 6-8


65. Мороженое 0,5-1
0,5 –
66. Мука 2,0
0,5-1,0 1 1

67. Нижнее белье и колготки 1 – 1,5 1 0,5 0,5-1


68. Облицовочный камень 1,5 – 3 2 2-3

69. Обучение иностранным


10,0 8 8-10 6-10 7-9
языкам
70. Обувь 1,0-2,0 1 - 1,5 1,5 0-0,5 0,5 0,5
71. Одежда 0 – 0,5 0-0,5 0,5 0,5

72. Оздоровительные и сер-


2–4 3-5 4-6 3-5
висные салоны

39
СРД-24, май 2019 г.

Ставки роялти на рынках РФ

СРД-23, ноябрь
Ноябрь 2014 г.

Ноябрь 2015 г.

Ноябрь 2016 г.

Ноябрь 2017 г.

СРД-22, май

СРД-24, май
, май 2017 г.
Май 2015 г.

СРД-20, %

СРД-21,%,
Май 2016,
СРД-15,

СРД-16,

СРД-17,

СРД-18

СРД-19

2018 г.

2018 г.

2019 г.
№п/
Наименование

%,

%,
%

%
п

73. Оздоровительные центры 2–5 4-6 5-6 5-6 4-7


74. Оргтехника 4–5 4-5 3-5 4-5
75. Ортезы 5-6
76. Отдых и развлечения 8-10 6–9 5-6 6-8 5-7
77. Парикмахерские 3–5 3-4 3-5 3-4 2-4 3-4
78. Парфюмерия 1,5 1-2 1-2 1-2 1-2
79. Пивные рестораны 6–8 5-6 6-7 5-7 3-5
80. Пиротехника 4,0 4-5 4-6
81. Питание 5–8 2-4 2-3 1-3 1-4
82. Пиццерии 3 – 4,5 4-6 3-7 3-5
83. Подарки 3,0-5,0 4–5 5-6 6-7 5-6
84. Почтовые услуги 8 – 10 10 10 7-9 10-11
85. Приборы КИП 1,5 1-2
86. Программирование 8-10 7-10
87. Продукты питания 2,5 – 4 4 3-4 2-4
88. Производство 4–8 4–8 5-8 4-6 5-6

89. Прокат легковых автомо-


4–7 4-6 5-6 5-7
билей
90. Пчеловодство 10 8

91. Расходные материалы для


1 1,5 1-2
компьютеров
92. Реклама 8–9 8 – 12 8 – 10 10-20 9-14 8-15 9-20 8-16
93. Ремонт помещений 2 2-3 2-4
94. Ремонт оборудования 5 4-6 5-6
95. Ремонт смартфонов 8-10
96. Рестораны 3–6 4-6 5-6 3-6 4-6

97. Семена подсолнечника 1,5


жареные
98. Сертификационные цен-
5–7 5-6 6-7
тры
99. Сеть магазинов 2–3 2-3 3-4 2-4
100. Сотовая связь 4-5 4-6 5-6
101. Спорт, здоровье, красота 2,0–5,0 3-6 4-6 5-7
102. Спецтехника 8-10
103. Спорттовары 2,0 2 1-3 2-3
104. Столовые 3–5 5-6 4-5 3-4
105. Стоматология 8-10 9-11 6-8
106. Страхование 1-2 3-4 4-5
107. Стройтехника заказ 3-5 4-6
108. Такси 5-6 5-6 5-6
109. Товары для дома 2-3 3-4 2-3
110. Товары для животных 1,5–3,5 2 1-2 1-2
111. Торговля обувью 1,5–4,0 0-1 1 0,5
112. Торговля посудой 3 -4 0-1 1 1

113. Торговля электронной


9 – 12 3-6 2-4 3-4
техникой
114. Туризм 1–2 0-2 1-1,5 2-3 3-4
115. Универсамы 2 1,5 2 1,5

40
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Ставки роялти на рынках РФ

СРД-23, ноябрь
Ноябрь 2014 г.

Ноябрь 2015 г.

Ноябрь 2016 г.

Ноябрь 2017 г.

СРД-22, май

СРД-24, май
, май 2017 г.
Май 2015 г.

СРД-20, %

СРД-21,%,
Май 2016,
СРД-15,

СРД-16,

СРД-17,

СРД-18

СРД-19

2018 г.

2018 г.

2019 г.
№п/
Наименование

%,

%,
%

%
п

116. Услуги для бизнеса 8 – 15 7 - 10 8-11 7-10 8-12 10-12


117. Услуги для населения 2–8 3-8 2-6 4-7 5-7
118. Фаст – фуд 5–8 5–9 3-6 6-8 7-8 4-6
119. Финансовые услуги 7 – 10 9-10 8-10 9-12 8-10 9-12

120. Фотостудии 5–8


5-6
4-5

121. Хлебобулочные изделия 1–3 2 1-2 3-4 3-6


1,0 –
122. Цветы 2,0
0,5–1,0 2-5 3-6 4-5

123. Часы 3 2 2-3


124. Чайная торговля 3–7 1-2 2-4 3-4

125. Электрические счетчики 3–5


4-6
126. Электроинструмент 2-3

127. Электротранспорт 3
3-5 4-5
128. Ювелирные магазины 5–7 4–6 3,5-4 4-4,5 3,5-4 4-5
Юридические агентства
129. по интеллектуальной соб- 15 - 20
10-15
10-15 11-16 10-15
ственности
130. Юридические услуги 5 –7 12-20 10-15 15-18 15-20 15-20
131. IT-решения 18-20

3.2. Сроки полезного использования программ для ЭВМ

Использование: для оценки доходным и


затратным подходами ИС и НМА

Таблица 3.2.1
Сроки полезного использования программ для ЭВМ

Использование: для расчетов по затратно-


му и доходному подходам
№ п/п Наименование Срок, лет
1. Постоянно обновляемые программы 1,25 – 2
2. Бухгалтерские программы 2–3
3. Игровые программы 3–5
4. Программы графического построения 3–5
5. Операционные системы До 5
6. Программы для воздушных судов До 5
7. Программы клиринга 5–8
8. Программы тестирования До 10
9. Программы для проектирования До 10
10. Программы для научных исследований 3 – 15
11. Базы данных 15-20
12. Программы по культурному наследию 10 – 25

41
СРД-24, май 2019 г.

№ п/п Наименование Срок, лет


13. Программы технологических процессов 10 – 20
14. Программы для космоса До 20 лет
15. Программы для баллистических ракет До 30 лет
Отдельные программы
16. Программы, по которым невозможно определить срок полез- 10
ного использования
17. Отдельные компьютерные программы 5–8
18. Программы без существенной модернизации 3 – 5 (США)
19. Программы с регулярной модернизацией Более 10 (США*)
20. Программы логистические 2–3
21. Поисковые программы 3–5
22. Программы по статистической обработке данных 10 – 15
23. Программы обучающие 2–3
24. Программное обеспечение для тестирования в школах РФ 3-5
25. Программные учебно-методические комплексы для школ РФ 5 - 10
26. Комплекс интерактивных программных учебных пособий по 10 – 15
математике, географии, истории, химии, биологии, русскому язы-
ку, литературе для школ РФ
27. Платформы 20 - 25

*Для целей налогообложения в США применяются сроки 3,5 и 15 лет жизни программного обеспече-
ния.

3.3. Сроки экономической жизни технологий

Использование: для расчетов по затратно-


му и доходному подходам.
Таблица 3.3.1

Сроки экономической жизни различных технологий


№ п/п Наименование технологии Срок экономической жизни, лет
1 Программные продукты Майкрософт До 4
2 Химические технологии
2.1. Переработка углеводородов 20-30
2.2. Пластмассы 5-10
2.3. Удобрения 20-50
2.4. Синтетические волокна 5-10
3 Военные технологии и технологии двойного назначения
3.1. Авиастроение 10-20
3.2. Оружие огнестрельное 10-15
3.3. Приборостроение 5-10
3.4. Топливо 20-30
4 Ядерные технологии
4.1. Атомные ледоколы 40-50
4.2. Атомные станции 25-40
4.3. Медицинская техника 10-15

42
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

№ п/п Наименование технологии Срок экономической жизни, лет


4.4. Хранение отходов 25-50
5 Строительные технологии
5.1. Домостроение 5-50
5.2. Инженерные сети 10-20
5.3. Облегченные конструкции 5-10
5.4. Освещение 8 - 10
6 Строительные материалы
6.1. Кирпич 15-25
6.2. Цемент 20-30
6.3. Утеплитель 10-20
6.4. Арматура 30-50
7 Приготовление пищевых продуктов
7.1. Алкогольные напитки 15-300
7.2. Безалкогольные напитки 5-300
7.3. Кулинарные изделия 10-300
7.4. Кондитерские изделия 5-20
8 Типографские технологии 15-30
9 Автомобилестроение 8-12
10 Агротехнологии
10.1. Возделывание почв 30-100
10.2. Внесение удобрений 30-50
10.3. Растениеводство 10-100
10.4. Хранение урожая 20-50
10.5. Селекция 20-40
11 Медицинские технологии
11.1 Травматология 20 - 30
11.2 Онкология 10 – 20
11.3 Офтальмология 8 – 15
11.4 Протезирование 12 – 20
11.5 Зубы (лечение) 8 - 15
12 SSD накопители 5-7
13 Технологии безопасности 8 - 10
14 Банковские технологии 10-15
15 Сварочные технологии 12-18
16 Документооборот 8-15
17 3D-печать 2-5

43
СРД-24, май 2019 г.

Раздел 4. МАШИНЫ И ОБОРУДОВАНИЕ (МиО)

4.1. Оптово-розничные коэффициенты учета скидок и функциональные скидки

Использование: для определения ликвида- ничных цен к минимальным оптовым це-


ционной стоимости. нам для машин, оборудования и товаров.
В табл.4.1.1 приведены данные по коэффи-
циентам учета скидок при переходе от роз- В табл. 4.1.2 приведены диапазоны функци-
ональных скидок.

Таблица 4.1.1

Оптово-розничные коэффициенты учета скидок

Наименование Коэффициенты учета скидок


Оборудование
Буровое 0,91-0,96
Бытовая техника 0,89-0,98
Доильное 0,89-0,95
Компьютерное 0,86-0,93
Кондиционеры 0,91-0,93
Кровельное 0,81-0,92
Медицинское 0,87-0,94
Насосное 0,94-0,96
Пищевое 0,90-0,95
Сварочное 0,94-0,98
Спортивное 0,84-0,95
Стерилизационное 0,87-0,94
Строительное 0,85-0,92
Торговое 0,90-0,98
Швейное 0,86-0,94
Станки
Деревообрабатывающие 0,85-0,95
Листогибочные 0,88-0,93
Прессовые 0,89-0,92
Сверлильные 0,79-0,92
Токарные 0,85-0,95
Фрезерные 0,85-0,93
Шлифовальное 0,86-0,92
Строительные материалы
Кирпич 0,88-0,92
Краски 0,93-0,97
Шлакоблоки 0,86-0,90
Приборы
Измерительные 0,92-0,95

44
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Наименование Коэффициенты учета скидок


Счетчики 0,95-0,98
Бытовая техника 0,90-0,95
Трактора 0,91-0,95
Подъемно-транспортное оборудование
Крановое оборудование 0,94 – 0,96
Транспортеры 0,90 – 0,93
Электропогрузчики 0,94 – 0,96
Лебедки 0,90 – 0,92
Асфальтоукладчики 0,96 – 0,98

Таблица 4.1.2

Диапазоны функциональных скидок

Наименование Диапазоны
Скидка за платеж наличными 2-3%
Скидка за объем товара до 10%
Бонусные скидки 15-30%
Дилерские скидки 15-20%
Сезонные скидки 20-30%
Скидки для "лояльных" покупателей до 10%
Скидки для пенсионеров 3-5%

От редактора: Одновременное использование оптово-розничных коэффициентов ски-


док и диапазонов функциональных скидок требует достаточной обоснованности.

4.2. Исследования коэффициентов перехода на вторичный рынок

Использование: в затратном и сравни- коэффициентов перехода на вторичный ры-


тельном подходе. нок, что ведет к завышению уровня физиче-
Цель – определение коэффициентов пере- ских и функциональных износов.
хода на вторичный рынок. Ниже приведены результаты отдельных ис-
Большинство оценщиков при проведении следований коэффициентов перехода на
расчетов в затратном подходе использует вторичный рынок
базовую стоимость для начисления износов Методология получения расчетных дан-
в виде средней по прайс–листам предприя- ных приведена в разд. 6
тий изготовителей и дилеров без учета

45
СРД-24, май 2019 г.

Таблица 4.2.1.
Коэффициенты перехода на вторичный рынок

ноябрь 2015

ноябрь 2016

ноябрь 2017

ноябрь 2018
март 2017 г.
май 2015 г.

май 2016 г.

май 2017 г.

март 2018

март 2019
СРК-2017

СРК-2018

СРК-2019

Май 2019

СРД-16,

СРД-17,

СРД-18,

СРД-19,

СРД-20,

СРД-21,

СРД-23,
СРД-22

СРД-24
май.18
Наименование объек-
п/

г.
та, параметры
п

18. Автодвигатели 0,938 0,926 0,939

19. Автомашины 0,93 0,934 0,922 0,938 0,930

20. Буровое оборудование 0,952 0,942


Бытовая техника оте-
21. 0,899 0,907 0,892 0,911
чественная
Вагончики передвиж- 0,905
22. 0,902 0,91 0,890
ные
23. Весовое оборудование 0,932 0,908

24. Водные суда 0,908 0,896 0,902 0,887 0,890

25. Воздушные суда 0,982 0,990 0,989


Деревообрабатываю- 0,896
26. 0,902 0,915 0,905
щие станки
27. Дорожная техника 0,896 0,876 0,892 0,905

Железнодорожный 0,942
28. 0,932 0,942 0,955
транспорт
29. Землеройная техника 0,916 0,923 0,921
Импортная бытовая 0,919
30. 0,911 0,908 0,905 0,912 0,909
кухонная техника
Импортная бытовая
31. 0,929 0,931 0,916 0,927
техника
Импортные легковые 0,935
32. 0,934 0,925 0,928 0,930 0,932
автомашины
Индукционные нагре- 0,921
33. 0,916 0,923
ватели
34. Кабелеукладчики отеч. 0,928 0,922

35. Книги (детективы) 0,854 0,840

36. Комбайны 0,934

37. Коммунальная техника 0,934 0,923 0,912 0,928


Компрессорное обору-
38. 0,931 0,938 0,930 0,926
дование
39. Компьютерная техника 0,911 0,913 0,920 0,924 0,905

40. Кондиционеры 0,906 0,907 0,912 0,918


Крановое оборудова- 0,932
41. 0,942 0,944
ние 0,922
Кухонное оборудова-
42. 0,876 0,890 0,860
ние
Литейное оборудова-
43. 0,928
ние
Лифтовое оборудова-
44. 0,965 0,947 0,951 0,962
ние
45. Мебель аптечная 0,942 0,919

46. Мебель офисная РФ 0,903 0,878 0,870 0,850 0,860

47. Металлопрокат 0,968 0,960 0,970

48. Мобильные телефоны 0,842 0,812 0,808 0,798 0,780


Музыкальные инстру-
49. 0,911 0.923 0,912 0,928 0,934
менты
Насосное оборудова- 0,915
50. 0,902 0,915 0,902
ние

46
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

ноябрь 2015

ноябрь 2016

ноябрь 2017

ноябрь 2018
март 2017 г.
май 2015 г.

май 2016 г.

май 2017 г.

март 2018

март 2019
СРК-2017

СРК-2018

СРК-2019

Май 2019

СРД-16,

СРД-17,

СРД-18,

СРД-19,

СРД-20,

СРД-21,

СРД-23,
СРД-22

СРД-24
май.18
Наименование объек-
п/

г.
та, параметры
п

Оборудование киноте-
51. 0,909 0,912 0,902
атров
Оборудование спор-
52. 0,885 0,870 0,858
тивное
Оборудование сте- 0,895
53. кольной промышлен- 0,896 0,900
ности
Окрасочное оборудо-
54. 0,934 0,932 0,945 0,924
вание
Оргтехника компью- 0,902
55. 0,902 0,895
терная
56. Оргтехника офисная 0,878 0,89 0,902 0,880
Отечественная и СНГ
57. 0,905 0,895 0,888 0,903 0,908
бытовая техника
Отечественное станоч- 0,905
58. 0,891 0,902 0,896 0,900 0,895
ное оборудование
Отечественные легко-
59. 0,918 0,908 0,915 0,902 0,909 0,910
вые автомашины
Печатное оборудова-
60. 0,958 0,942
ние
Пищевое оборудова-
61. 0,898 0,900 0,880
ние отечественное
Пищевое оборудова- 0,942
62. 0.926 0,932
ние импортное
Погрузочное оборудо-
63. 0,935 0,921 0,919
вание
Полиграфическое обо-
64. 0,928 0,932 0,940
рудование импортное
Прессовое оборудова- 0,890
65. 0,895 0,889 0,880
ние
66. Резервуары 0,914 0,894 0,876

67. Сантехоборудование 0,902 0,910 0,911


Сваебойное оборудо- 0,935
68. 0,934 0,943
вание импортное
Сварочное оборудова-
69. 0,922 0,909 0,902 0,915
ние
Сельскохозяйственная
70. 0,894 0,889 0,885
техника
71. Сепараторы 0,942
Складское оборудова-
72. 0,914 0,898 0,886
ние
Станки деревообраба-
73. 0,927 0,914 0,908 0,926
тывающие
74. Станки заточные 0,9 0,909 0,894

75. Станки отрезные 0,905 0,886 0,901

76. Станки с ЧПУ 0,934 0,945 0,908

77. Станки сверлильные 0,917 0,928 0,920

78. Станки токарные 0,913 0,908 0,899 0,905

79. Станки фрезерные 0,922 0,93 0,915

80. Станки шлифовальные 0,925 0,932 0,932 0,922


Станочное оборудова-
81. 0,912 0,918 0,902 0,910
ние
Строительное обору-
82. 0,904 0,902 0,898 0,900
дование
Торговое оборудова-
83. 0,901 0,898 0,882
ние
84. Трактора 0,908 0,901 0,896 0,901

47
СРД-24, май 2019 г.

ноябрь 2015

ноябрь 2016

ноябрь 2017

ноябрь 2018
март 2017 г.
май 2015 г.

май 2016 г.

май 2017 г.

март 2018

март 2019
СРК-2017

СРК-2018

СРК-2019

Май 2019

СРД-16,

СРД-17,

СРД-18,

СРД-19,

СРД-20,

СРД-21,

СРД-23,
СРД-22

СРД-24
май.18
Наименование объек-
п/

г.
та, параметры
п

85. Транспортеры 0,926 0,934 0,932

Трансформаторное
86. 0,921 0,918 0,908 0,912
оборудование
87. Фотоаппараты 0,898 0,909 0,915

88. Холодильники 0,932 0,932 0,921 0,915

89. Центрифуги 0,942

90. Электродвигатели 0,908 0,905 0,910 0,912

Электрооборудование
91. 0,912 0,915 0,912 0,908
осветительное
Электрооборудование 0,910
92. 0,902 0,906 0,906 0,901
силовое

48
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

4.3. Коэффициенты уторгования на вторичном рынке

Использование: в рамках затратного и


сравнительного подхода.
Таблица 4.3.1.
Коэффициенты уторгования на вторичном рынке
Коэффициенты уторгования

СРД-18, май

СРД-20, май
март 2017 г.

март 2018 г.

март 2019 г.
ябрь 2015 г.

ябрь 2016 г.

ябрь 2017 г.
СРД-17, но-

СРД-19, но-

СРД-21, но-

май 2018 г.

май 2019 г.
СРК-2017,

СРК-2018,
Наименова-

СРК-2019
СРД-22

СРД-23

СРД-24
ноябрь
2016 г.

2017 г.

2018 г.
п ние
/
п

1. Автодвигатели 10–14% 9-11% 10-12%

Асфальто-
2. 4 – 6% 3-5% 5-8% 6 – 9%
укладчики
Аттракционы
3. 2 – 4% 4-6%
импортные
Баллоны газо-
4. 3 4%
вые

5. Банкоматы 2 – 4% 3-5% 3 – 4% 3 - 5%

6. Башенные 3 – 5% 4-6% 3 – 4%
краны
Бензопилы
7. 3 - 4% 2-3% 4 – 6% 3-4%
Husqvarna
Бетономешал-
8. ки отечествен- 6 – 8% 7-10%
6 – 9%
ные

Вагоны желез-
9. 2-5% 3-5%
нодорожные 2 - 6% 4 - 5%

Ванны сталь-
10 9-14% 10–12%
ные
Велосипеды
11 горные им- 10–12%
9-13%
портные

Водные катера
отечественно-
12 9 – 12% 10-14% 11-14% 10-12%
го производ-
ства

13 Водные суда 2 – 4% 3-6% 3 – 7% 2-5%

Газовые плиты
14 10-14% 9-11% 8-9% 7-8%
импортные

Газонокосилка
15 4 – 7% 6-8%
Хонда

16 Гитары 6-8% 5-7%

Грузовой авто-
транспорт оте-
17 12 - 15% 10-13% 12-14% 9-12% 10-12%
чественного
производства
Двигатели воз-
18 душных судов 3 - 5% 4-6% 3 – 6%
отечественные
19 Домашние жи-
5 – 7% 3-4%
вотные 4-7% 5-8%

Домкраты оте-
20 4 – 6% 5-8% 6-8% 5 – 7%
чественные

49
СРД-24, май 2019 г.

Коэффициенты уторгования

СРД-18, май

СРД-20, май
март 2017 г.

март 2018 г.

март 2019 г.
ябрь 2015 г.

ябрь 2016 г.

ябрь 2017 г.
СРД-17, но-

СРД-19, но-

СРД-21, но-

май 2018 г.

май 2019 г.
СРК-2017,

СРК-2018,
Наименова-

СРК-2019
СРД-22

СРД-23

СРД-24
ноябрь
2016 г.

2017 г.

2018 г.
п ние
/
п

Дорожная тех-
21 ника импорт- 2-4% 3-5% 2-4% 3-4%
ного производ- 2-5%
ства
Дорожная тех-
22 10-14% 9-13% 12-14% 11-14%
ника отеч.
Дрели ручные
23 импортные 7-9%
8 – 9% 6-8%
8-10%
(свыше 3 лет)
Духи, одеко-
24 1-2% 1 – 3% 1 - 2%
лон
Духовые му-
25 зыкальные ин- 5-6% 4-5% 5-7% 4 – 6%
струменты
26 Евровагонка 6-8%
7 – 9% 8-10% 9-12%

Железнодо-
27 рожные полу- 4 – 6% 3-5% 3 – 5%
вагоны

28 Здания пере- 9 – 12% 10-12%


движные 9-12% 10-12%

29 Земснаряды 12–16% 10-14%

Зубоврачебная
30 техника им- 2-3% 2 – 4%
портная
31 Игровые авто- 12–18% 13-16%
маты 12-15% 14-16%
Камины дро-
32 8 – 10% 6-8% 8-10%
вяные
Камнерезное
33 оборудование 9 – 10%
отечественное
Кинотехника
34 6-8% 5-8% 4-6%
импортная
Комбайны
35 зерноубороч- 1–2% 2-3% 2-3%
ные
Комбайны
зерноубороч-
36 4-8% 5-7% 4-6%
ные импорт- 5-8%
ные
Комплект
сборного бру-
37 сового дере- 8-10% 7-10%
вянного кот-
теджа (1 эт. с
мансардой)
Компрессоры
38 5-7% 5-8%
отеч.
Компьютерные
39 3-6%
игры 5-7%

40 Конвейеры 11 - 14% 10-12% 12-14% 10-12%


ленточные

41 Кондиционеры 5 – 8% 4-7%

50
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Коэффициенты уторгования

СРД-18, май

СРД-20, май
март 2017 г.

март 2018 г.

март 2019 г.
ябрь 2015 г.

ябрь 2016 г.

ябрь 2017 г.
СРД-17, но-

СРД-19, но-

СРД-21, но-

май 2018 г.

май 2019 г.
СРК-2017,

СРК-2018,
Наименова-

СРК-2019
СРД-22

СРД-23

СРД-24
ноябрь
2016 г.

2017 г.

2018 г.
п ние
/
п

Котельное
42 оборудование 11–14% 9-12%
отечественное
Кофемашины
43 5 – 8% 7-9%
импортные 6-8%

44 Крановое обо-
5-8%
4 – 6% 6-9%
рудование
Кухонная ме-
бель импорт-
45 9 – 12% 8-10% 9-11% 8-10%
ного производ-
ства
Легковой авто-
транспорт им-
46 10-14% 8 – 11% 5-7% 4-6% 6-7%
портного про- 5-7%
изводства

47 Линии розлива 14-17% 12-15%


молока

Лифтовое обо-
48 рудование оте- 7 – 9% 8-10% 7-9%
чественное
Лодки надув-
49 13-15% 11-13%
ные 12-14%

50 Лошади 1-2% 1%

Мебель для
51 гостиниц 5 4 – 6% 5-8% 6-9%
звезд
Мебель для
52 парикмахер- 15-18% 12-14%
ских
Мебель им-
53 портного про- 9-11%
8-10% 9-12%
10-12%
изводства
Мебель отече-
54 ственного про- 11–16% 12-17%
11-15%
изводства 12-14%

55 Мельницы ша- 12–14% 11-15%


ровые
Металлопро-
56 8 – 11% 9-12% 6 – 10%
кат черный
Мобильные
57 телефоны 16-18%
16–20% 15-21% 14-16%
13-17%
(свыше 4 лет)

58 Мотоциклы 12-15% 11-14% 10-13%


отечественные

Музыкальные
59 5 – 9% 3-6%
инструменты 3–5%

60 Наручные ча- 9 – 13% 7-9% 8-11%


сы
61 Насосы 5-8% 6-8%

Оборудовние
62 для сушки ру- 12 - 16% 10-12%
ды
Офисная ме-
63 бель отече- 9 – 14% 10-12% 10-12%
11-14%
ственная

51
СРД-24, май 2019 г.

Коэффициенты уторгования

СРД-18, май

СРД-20, май
март 2017 г.

март 2018 г.

март 2019 г.
ябрь 2015 г.

ябрь 2016 г.

ябрь 2017 г.
СРД-17, но-

СРД-19, но-

СРД-21, но-

май 2018 г.

май 2019 г.
СРК-2017,

СРК-2018,
Наименова-

СРК-2019
СРД-22

СРД-23

СРД-24
ноябрь
2016 г.

2017 г.

2018 г.
п ние
/
п

Охранные си-
64 стемы сигна- 4-8%
4-6%
лизации

65 Паллеты 11–15% 8–10% 9-11%


складские
Пищевые тех-
нологические
66 3-4%
линии импорт- 2-5%
ные
Плитка обли-
67 6 – 8% 5-9% 6-10%
цовочная
Полиграфиче-
ское оборудо-
68 4 – 8% 3-5%
вание
HEIDELBERG
69 Пылесосы 6-8% 5-8% 6-11%

Радиостанции
70 5 – 8% 6-9%
отеч.
Разборные
71 строительные 8 – 12% 9-12%
леса
72 Рамы лесо- 11 - 13% 10-12% 9-10%
пильные

73 Резервуары 9-12% 10-14%


металлические 12-14%

Рентгеновские
74 аппараты зу- 4 – 6% 5-8%
боврачебные
импортные
Садовый ин-
75 10–14%
струмент
Сайдинг им-
76 4 – 6% 5-8% 6 – 8%
портный

Сварочные ап-
77 параты отече- 3 – 5% 4-7% 5-7% 6-8%
ственные

78 Светодиодное 5-8%
оборудование
Сепараторы
79 12 - 16%
жидкостные 13-15%
Сеялки с/х для
80 8 – 11% 9-11%
зерновых
Системы ви-
81 деонаблюде- 3-5% 2-4%
ния
Слесарный ин-
82 10–16%
струмент 12-17%

83 Собаки поро- 1-3% 1-2%


дистые 2-3%

84 Спортинвен- 15–18% 15-19%


тарь 14-18%
Стеллажи пе-
85 6 - 8% 9-10% 8-9%
редвижные
Строительная
86 техника 6-9%
5-8%
Caterpillar

52
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Коэффициенты уторгования

СРД-18, май

СРД-20, май
март 2017 г.

март 2018 г.

март 2019 г.
ябрь 2015 г.

ябрь 2016 г.

ябрь 2017 г.
СРД-17, но-

СРД-19, но-

СРД-21, но-

май 2018 г.

май 2019 г.
СРК-2017,

СРК-2018,
Наименова-

СРК-2019
СРД-22

СРД-23

СРД-24
ноябрь
2016 г.

2017 г.

2018 г.
п ние
/
п

Строительная
87 техника отече- 11-15% 12-16% 11-15% 12-14%
ственного про- 11-13%
изводства
Телевизоры
импортного
88 8 – 12% 9-11% 11-13%
производства 10-14%
(свыше 2 лет)

89 Токарные рез- 12–17% 10-11%


цы
Токарные
90 станки (свыше 11–16%
10 лет)
Торговое обо-
91 рудования для 8 – 10% 9-11% 10-12%
магазинов
Трактора (Т и
92 МТЗ) старого 14-18% 16-18% 15-18%
производства

93 Трактора им- 5 – 8% 4-7% 3-7% 5-8% 4-7%


портные

Трактора оте-
94 чественные со- 10-12% 9 -11% 8-9%
временные 10-12%

Трансформа-
95 торы отече- 5-7% 5-6% 6 – 8% 6 – 8%
ственные
96 Тросы крано- 15–24% 20–25%
вые

97 Фотоаппараты 11-14% 10-13%

Фрезерные
98 5-7% 4-7%
станки JTM
99 Фрезы, резцы 9-11%
8-9%

10 Холодильники 2-4% 1-4%


импортные 2-5%
Швейные ма-
10 шины импорт- 6 – 8% 7-10% 8-9%
ные
10 Шубы мехо- 9 – 11% 6-8%
вые 4-5%
Электровело-
10 8-12% 6-9%
сипеды
Электродвига-
10 тели отече- 4 – 7% 5-6% 5-7%
ственные
10 Электроды 5 – 7% 6-7%

Электрообо-
10 греватели пе- 8-9% 6-8% 5-7% 4-6%
реносные
Японские кра-
10 ны – манипу- 5 -7% 6-8% 4-6% 5-8%
ляторы

53
СРД-24, май 2019 г.

Раздел 5. ОБЩИЕ ДАННЫЕ


5.1. Ставки рефинансирования (РФ, США, страны Евросоюза) и страновые риски для РФ
(табл. 5.1.1, 5.1.2)

Таблица 5.1.1

Ставки рефинансирования
Страна Ставка рефинансирования, % Дата
РФ (ЦБ РФ) 7,75% - рефинансирования 26.04.2019 г.
РФ (ЦБ РФ) 7,75% – ключевая* 26.04.2019 г.
США (ФРС) 2,5% 30.04.2019 г.
Страны Евросоюза (ЕЦБ) 0 10.04.2019 г.

*Ключевая ставка — процентная ставка, по роль при установлении процентных ставок по


которой Центральный банк России (ЦБ РФ) банковским кредитам и оказывает влияние на
предоставляет кредиты коммерческим банкам в уровень инфляции и стоимость фондирования
долг на одну неделю, и одновременно та ставка, банков. С 01.01.2016 г. ставка рефинансирова-
по которой ЦБ РФ готов принимать от банков ния приравнивается к ключевой ставке.
на депозиты денежные средства. Она играет

Таблица 5.1.2

Страновые риски для РФ*



Год, время Страновые риски, %
п/п
1 1999 14,0 - 25,1
2 2000 6,2 - 13,9
3 2001 5,5 - 10,2
4 2002 3,5 - 7,5
5 2003 3,0 - 4,5
6 2004 2,5 - 3,5
7 2005 2,0 - 3,0
8 2006 1,8 - 3,0
9 2007 1,5 - 2,8
10 2008, начало 1,5 - 2,5
11 2008, осень, (финансовый кризис) 2,0 - 3,75
12 2009, (финансовый кризис) 2,75 - 4,50
13 2010, май 2,90 - 4,80
14 2010, ноябрь 2,5 - 4,0
15 2011 апрель 2,4 – 3,0
16 2011 ноябрь 2011 ноябрь (снижен рейтинг банков РФ)
2,9 – 4,5
17 2,6 – 3,8
2012 май
(прошли выборы)
18 2012 ноябрь 2,9 – 3,4
19 2013 май 2,6 – 3,8
20 2,8 – 4,1
2013 ноябрь
(низкий рост ВВП)
21 3,1 – 4,4
2014 май
(снижение рейтингов)
22 3,5 – 4,8
2014 ноябрь
(влияние санкций, рейтинг ВВВ1)
23 5,6 - 6,5
2015 май
(кризис, понижение рейтинга)
24 5,5 – 7,1
2015 ноябрь
(снижение ВВП)

54
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Таблица 5.1.2

Страновые риски для РФ*



Год, время Страновые риски, %
п/п
25 3,8 – 5,0
2016 май
(рост стоимости нефти)
26 3,5 -4,6
2016 ноябрь
(стабилизация экономики)
27 2,5 – 4,0
2017 май
(Ва1-ВВВ)
28 2017 ноябрь 2,5 – 3,8
29 2018 май 2,7 – 4,0 (санкции)
30 2018 ноябрь 2,9 – 3,85
31 2019 май 2,6 – 3,72
*Страновые риски приведены для прямого пересчета с долларового эквивалента на рублевый

5.2. Ориентировочные индексы-дефляторы

Использование: при прогнозировании денежных потоков.

Таблица 5.2.1

Индексы – дефляторы, %
№№
Наименование 2019 2020 2021
п/п
1 Инфляция 1,043 1,038 1,040

2 Изменение курса валют (руб./долл.) 63,4 59,7 57,9

3 ФОТ (среднеотраслевой) 1,011 1,020 1,027

4 Удорожание стоимости СМР 1,050 1,051 1,051

5 Электроэнергия 1,061 1,042 1,040

6 Коммунальные расходы (тепло, вода и прочее) 1,049 1,040 1,040


7 Плата за аренду земельных участков 1,050 1,060 1,050
8 Удорожание стоимости ремонтных работ 1,060 1,050 1,040
9 НДС 20% 20% 20%
10 Налог на прибыль 20% 20% 20%
11 Индексы цен производителей 1,043 1,038 1,040

12 Тарифы на газ населению 1,047 1,061 1,042


13 Тарифы на ж/д перевозки грузов 1,046 1,043 1,043
14 Доходы населения 1,011 1,020 1,027
15 Цены на нефть, долл./баррель 63,4 59,7 57,9
Приведенные данные построены с учетом Планов развития РФ на ближайшие 3 года,
прогнозов МЭР, Росстата, Госкомзема, Ин- мнений специалистов (прогнозы сделаны с
дексов цен в строительстве (Ко-Инвест), осреднением различных данных).

55
СРД-24, май 2019 г.

5.3. Экспертные мнения специалистов


Экспертные мнения специалистов, сложные вопросы теории и практики
высказанные на дискуссиях по оценке на оценки.
открытых форумах в сети Интернет,
являются примерами точных ответов на

5.3.1. Недвижимость
1. Дискуссия по вопросу «Определение После выбора одного из вышеуказанных ва-
рыночной арендной платы за производ- риантов РСа - ("Рсаmax") расчет арендных
ственный комплекс» www.appraiser. ru платежей можно осуществить след. образом:
(10.11.2019 г.) Юрий К. Ар.плата = РСаmax*R*срок аренды (лет),
1. Если есть информация по аналогам: где R - ранее определенная (рассчитанная)
Ар. Плата = (Ар.плата по аналогу за указан- ставка капитализации, применяемая при
ный период/средняя РС аналога за соответ- расчете РСа.
ствующий период)*РС объекта оценки. 3. Есть еще один способ: узнать о рента-
или бельности капитала и кэш-фло операцион-
Ар.плата = (Ар. плата по аналогу за год/РС ного бизнеса аналогов (при наличии), дей-
аналога)*РС ОО* срок аренды (лет). ствующих на арендованном имуществе и
2. Если нет аналогов. узнать долю их арендных платежей в их до-
Сначала прикинуть вариант НЭИ ОО: ходах или расходах. Далее эту долю "впих-
- сдача в аренду только недвижимости ( и нуть" в расчеты для конкретного арендатора
для нее рассчитать приведенную стоимость (для объекта оценки).
арендных платежей за предполагаемый срок
аренды (= остаточному средневзвешенному 2. Дискуссия по вопросу «Какие нужны
сроку экономической жизни объектов не- Аттестаты, чтобы делать оценщику отче-
движимости этого комплекса - "РСа1")); ты по заливу квартиры» www.appraiser.ru
- сдача всех материальных активов комплек- 26.04.2019 г. Шогин В.
са в аренду ( и для этого варианта рассчи- вы могли подать иск даже без заключения
тать "РСа2"); оценщика. Достаточно было акта комиссии
- сдача в аренду всего имущественного ком- управляшки со сведениями о нанесенном
ущербе. Примерную сумму ущерба могли
плекса, включая НМА, но без управленче- заявить по расценкам на ремонт (местных
ского капитала собственника имуществен- фирм), а уже в суде заявить экспертизу.
ного комплекса (по сути это сдача в аренду Но в любом случае вы предоставили свое
действующего бизнеса)(и для этого варианта доказательство. Факт ущерба налицо. По-
рассчитать "РСа3"). этому отказать в иске уже не могут, нужна
экспертиза.
Первые два варианта расчета РСа1 и РСа2 заинтересованным лицом надо было указать
могут/должны учитывать возможные инве- управляшку (вдруг она виновата). Невинов-
стиционные затраты в перепрофилирование ность соседа должен доказывать сосед. До-
использования активов (например, космети- кажет, управляшка станет ответчиком.
ческий ремонт или переоборудование поме- Могла ли бумага от оценщика называться
отчетом не скажу, т.к. не понятно, что он
щений). оценивал. Если ущерб - то что должен был
быть не отчет, а, например. заключение
спец-та. Если стоимость ремонта, то мог, т.к

56
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

ст-ть работ/услуг относится к объектам ты не требуется.


оценки, а налич кваттестата для такой рабо-

5.3.2. Бизнес
1. Дискуссия по вопросу «Оценка приви- важная, а не конъюнктурная, - обсуждения
легированных акций» «www.appraiser. ru на эту тему нужны, однако я не уверен, что
(11.11.2018 г.) имеет смысл в большом круге участников.
Юрий К. Я довольно долго вел и пока продолжаю ве-
Что касается написанного выше Вашего по- сти мониторинг доходности российского
ста: со всем согласен, единственно, не со- фондового рынка, не рекламирую, но и не
всем согласен с тезисом: скрываю, однако думаю не ошибусь, если
охарактеризую ситуацию с СД со стороны
"В остальных случаях, где не зафиксирова- оценщиков следующим образом: "нет ее,
но в Уставе обязательных выплат по приви- так и не беда - применим кумулятив или
легированным акциям, СД для них не мо- возьмем с сайта Дамодарана". Параллельно
жет быть ВЫШЕ СД по привилегирован- отмечу, что недавно детально разработал
ным акциям". алгоритм определения значений СД с при-
Я считаю, что даже в этих случаях СД по менением принципа ex-ante. Правда, пока
привилегированным акциям м.б. ниже, чем не реализовал его в цифрах с использовани-
по обыкновенным акциям, т.к. в соответ- ем рыночных данных. Кстати, Дамодаран
ствии с действующим законодательством сейчас тоже собирается перейти на такой
держатели привилегированных акций име- способ расчета, если уже не перешел.
ют больше возможностей для предъявления
своих акций к выкупу Обществом.
Касательно конференции по ставкам дис-
контирования: тема актуальная - в смысле

Раздел 6. МЕТОДОЛОГИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ПОЛУЧЕНИЯ РАСЧЕТНЫХ


ДАННЫХ
Приведены отдельные алгоритмы получения
расчетных параметров. Частично алгоритмы
приведены в СРД №1- 23 (2008-2018 гг.).
Определение прибыли предпринимателя и внешнего износа (к п. 1.1)
Расчеты проводятся в соответствии с мето- Внешний износ характеризует уменьшение
дическими работами [5,7]. стоимости имущества вследствие изменения
Определяется действительная рыночная условий окружающей среды.
прибыль предпринимателя. В данном номере приводятся алгоритмы
Прибыль предпринимателя (ПП) – отно- упрощенного метода определения ПП
сительный дополнительный доход на де- (ВнИ).
нежные вложения в улучшения ЗУ, форми- Основным законодательным актом, регули-
рующийся рынком при купле – продаже но- рующим земельные отношения в РФ, явля-
вого объекта недвижимости. ется Земельный кодекс РФ (Федеральный
Прибыль предпринимателя характеризует Закон №136-ФЗ от 25 октября 2001 г.; Феде-
увеличение стоимости имущества вслед- ральный Закон "О введении в действие Зе-
ствие изменения условий окружающей сре- мельного кодекса Российской Федерации"
ды. №137-ФЗ от 25 октября 2001 г.).
Внешний износ (ВнИ)- прямой относитель- Оценка земельных участков производится в
ный убыток на денежные вложения в улуч- соответствии с:
шения ЗУ, формирующийся рынком при - "Методическими рекомендациями по
купле – продаже нового объекта недвижи- определению рыночной стоимости земель-
мости. ных участков" Минимущества России,
№568-р от 07 марта 2002 г.;

57
СРД-24, май 2019 г.

- "Методическими рекомендациями по При определении стоимости прав аренды ЗУ


определению рыночной стоимости прав действия выполняются в аналогичной по-
аренды земельных участков" Минимущества следовательности.
России, №1102-р от 10 апреля 2003 г. Рассмотрим формулу (1) применительно к
Рассмотрим метод выделения. методу выделения:
Алгоритм определения рыночной стоимо- РС = ВС × (1+ПП) × (1-Физ. И) × (1–Функц.
сти ЗУ (сокращенно) И) × (1 – Вн. И) + СЗУ, (1)
Применение: для оценки застроенных ЗУ. где ПП – коэффициент учета прибыли пред-
Условия применения метода: наличие ин- принимателя, %;
формации о ценах (предложениях) на рынке Физ. И - физический износ, %;
купли-продажи улучшений с ЗУ, аналогич- Функц. И - функциональный износ; %;
ными оцениваемому комплексу; соответ- Вн. И - внешний износ, %.
ствие улучшений ЗУ его наиболее эффек- В методе выделения подразумевается:
тивному использованию. РС – скорректированная стоимость объекта
Последовательность действий: оценки по рыночной выборке аналогов;
- определение элементов сравнения объекта ВС – стоимость восстановления (замещения)
оценки и аналогов; улучшений объекта оценки;
- определение различий аналогов и объекта СЗУ – определяемая стоимость прав на ЗУ.
оценки; Преобразуем это выражение для расчета ин-
- определение корректировок цен (предло- тересующих нас параметров:
жений) аналогов; (1 + ПП) × (1 – Вн. И) = (РС – СЗУ)/ВС ×
- проведение корректировок; (1- Физ. И) × (1 – Функц. И).
- расчет рыночной стоимости объекта оцен- Примем следующие предпосылки:
ки путем обобщения скорректированных 1. РС = РСi – рыночная стоимость i-го анало-
цен (предложений); га.
- расчет стоимости замещения или стоимо- 2. Основная предпосылка - возможность
сти воспроизводства улучшений оценивае- точного определения СЗУi.
мого ЗУ; 3. ВСi – стоимость восстановления (замеще-
- расчет рыночной стоимости оцениваемого ния) аналога может быть рассчитана.
ЗУ путем вычитания из рыночной стоимости 4. Износы аналога могут быть рассчитаны.
единого объекта недвижимости, включаю- 5. Соблюдается условие РС > СЗУ.
щего в себя оцениваемый ЗУ, стоимости за- При выполнении вышеприведенных предпо-
мещения или стоимости воспроизводства сылок путем расчета можно получить набор
улучшений ЗУ. (1 + ПП) × (1 – Вн. И) для различных анало-
При определении суммы затрат на создание гов без их существенных корректировок.
улучшений ЗУ следует учитывать прибыль Следует отметить, что одновременно не мо-
инвестора, которая является разностью гут существовать и прибыль предпринима-
между ценой продажи и затратами на созда- теля, и внешний износ - это взаимоисклю-
ние аналогичных объектов. чающие понятия, поэтому при расчетах мо-
При определении стоимости замещения или гут иметь место два варианта:
стоимости воспроизводства учитывается - левая часть выражения больше единицы, т.
размер накопленного износа улучшений, е. рыночная стоимость улучшений больше
который может определяться в относитель- стоимости воспроизводства, тогда суще-
ных единицах или в денежном выражении ствует прибыль предпринимателя: ПП > 0
как сумма физического, функционального и (внешний износ равен нулю);
части экономического износа, относящегося - левая часть выражения меньше единицы, т.
к улучшениям. е. рыночная стоимость улучшений меньше
Внешним износом является потеря стоимо- стоимости воспроизводства, тогда существу-
сти единого объекта недвижимости, обу- ет внешний износ (прибыль предпринимате-
словленная отрицательным воздействием ля отсутствует, ПП = 0).
внешних по отношению к нему факторов. Таким образом, не проводя корректировок
аналогов на специфические характеристики
объекта оценки, можно получить ПП

58
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

(внешние износы) расчетным путем для раз- - сложность определения физических и


личных аналогов при различном их место- функциональных износов для каждого ана-
положении. Имея набор ПП (Вн. И) для лога.
определенного класса аналогов (сходного с Частично названные недостатки можно
классом объектов оценки), достаточно точно устранить при подборе аналогов недавних
можно прогнозировать ПП (Вн. И) и для годов постройки или аналогов с износами,
объекта оценки. не превышающими 10-20% [ 8 ].
Преимуществами упрощенного метода Справочно: для расчета ПП и ВнИ исполь-
определения прибыли предпринимателя зованы удельные расценки справочников
(внешнего износа) являются: Ко-Инвест (УПСС) и сборников «Индексы
- использование общепринятого норматив- цен в строительстве» Ко-Инвест. Для иных
ного метода выделения; расценок (например, УПВС -1972 г.) ПП и
- возможность использования не для объекта ВнИ имеют иные значения.
нового строительства, а для объекта с изно-
сами;
- дифференцированный подход к расчету
ПП (внешнего износа) для набора различных
аналогов.
Недостатками упрощенного метода являют-
ся:
- сложность определения стоимости ЗУ для
каждого аналога;

Валовые рентные мультипликаторы (ВРМ) (к п. 1.2)

Метод валовых рентных мультипликаторов стоимости при наличии развитых рынков


относится к доходно-сравнительному под- купли-продажи и сдачи в аренду объектов.
ходу и интенсивно используется для оценки

Алгоритм 4. Выполняются исследование рынка сдачи в


1. Определяются классы объектов и прису- аренду объектов заданного класса и отбор
щие им характеристики. данных о стоимости предложений. Времен-
2. Выполняются исследование рынка купли- ной диапазон – не более 1-2 мес. Объем вы-
продажи объектов заданного класса и отбор борки – свыше 15-20 данных.
данных о стоимости предложений. Времен- 5. Отобранные данные проверяются на при-
ной диапазон – не более 1-2 мес. Объем вы- надлежность к определенному классу и ста-
борки – свыше 15-20 данных. тистически обрабатываются. Вносятся кор-
3. Отобранные данные проверяются на при- ректировки на базе отклонений в 2σ и полу-
надлежность к определенному классу и ста- чается значение среднего по стоимостям
тистически обрабатываются. Вносятся кор- С аренда .
ректировки на базе отклонений в 2σ и полу- 6. Рассчитывается ВРМ:
чается значение среднего по стоимостям ВРМ = С стоимость / С аренда .
С стоимость .

Балансовые значения коэффициента бета (рычагового, безрычагового) (к п. 2.2)

59
СРД-24, май 2019 г.

Алгоритм РТС2 (ММВБ). Получаются значения коэф-


1. Анализируются балансовые данные пред- фициента бета рычагового.
приятия (формы №1, 2) за 5 лет. 6. Строятся линейные корреляционно-
2. Выполняются расчеты темпов роста годо- регрессионные связи между темпами роста
вой операционной прибыли и чистой прибы- чистой прибыли и РТС1-РТС2 (ММВБ). По-
ли за 4 года. лучаются значения коэффициента бета без-
3. Выполняются расчеты соотношения рычагового.
"долг/собственный капитал". 7. Рассчитываются скорректированные зна-
4. Анализируются и пересчитываются чения коэффициента бета безрычагового с
(осредняются) годовые индексы РТС1 и учетом соотношения "долг/собственный ка-
РТС2 (ММВБ). питал" от базовых значений коэффициента
5. Строятся линейные корреляционно- бета рычагового.
регрессионные связи между темпами роста
годовой операционной прибыли и РТС1-

Значения коэффициентов перехода на вторичный рынок (к п. 4.2)


Коэффициенты перехода на вторичный ры- Общая расчетная формула:
нок определялись по предложениям к про- Кперехода = Цвтор / Цнового
Кперехода – коэффициент перехода на вто-
даже «нового» (Цнового) и «нового, не ричный рынок;
бывшего в эксплуатации» (Цвтор) объекта. Также применялся метод построения корре-
Отбирались объекты с разницей во времени ляционно-регрессионных уравнений сниже-
ния стоимости объектов на вторичном рын-
изготовления свыше 1 года. Предполагалось,
ке за 4 года. Находилось пересечение ре-
что для оферт коэффициенты уторгования грессионного уравнения с осью абсцисс и
сравнимы, физические и функциональные сравнивалось со стоимость новых объектов
износы отсутствуют. на первичном рынке.
Значения коэффициентов уторгования (к п.4.3)

Объективными факторами, влияющими на - определяется разница между спросом


размеры скидок при уторговании (уторговы- (куплю) и предложением (продам) по дан-
вании), являются: конъюнктура рынка това- ным сети Интернет;
ра; степень освоенности поставщиком про- - определяется средняя скидка на уторгова-
изводства импортируемого изделия; степень ние по разнице между максимальными и
монополизации производства; финансовое минимальными ценами предложения одного
положение фирмы-поставщика; отношения и того же товара на региональном рынке
между продавцом и покупателем; экономи- (прайс - листы) по данным сети Интернет;
ческая и внутриполитическая обстановка в - определяется по величине торговой
стране продавца. Поправка на уторгование надбавки на данный товар (по публикуемым
вводится в том случае, если в качестве кон- данным в сети Интернет);
курентного материала используется ценовая - определяется по отдельным публикациям о
информация, не являющаяся твердо уста- скидках (разницы в инвойс – проформе и
новленной (цены коммерческих предложе- цене сделки);
ний). - определяется по разнице между оптовыми
Коэффициенты уторгования для машин и и розничными ценами;
оборудования определяются с одновремен- - определяется по разнице цен аукционов;
ным использованием следующих методоло- - определяется по опросам дилеров и т.п.
гических приемов:

60
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Заключение

При работе над СРД № 24 2019 г. осу- отдельных мониторингов с интервалом не


ществлен мониторинг отдельных парамет- менее 0,5 – 1,0 года, что позволит отслежи-
ров расчетных данных. вать динамику расчетных параметров. Фи-
Круг рассмотренных информационных дан- нансовый кризис показал, что рынки купли-
ных расширен. Совершенствовалась мето- продажи и сдачи в аренду объектов недви-
дология информационного сбора данных, их жимого имущества реагируют на кризисную
подготовка к обработке и используемые ситуацию медленно, поэтому в следующем
программные продукты. Большинство пер- номере справочника будут приведены мони-
вичных входных данных заархивировано. торинги отдельных параметров рынков с
Ограниченный объем справочника ( около обобщением накопленных данных.
60 стр. для удобства тиражирования) не Справочник преследует, в основном, три це-
позволяет поместить большое количество ли:
информации в одном номере, поэтому в - ознакомить заинтересованных лиц с значе-
ниями расчетных параметров;
следующих номерах справочника
- ознакомить практикующих специалистов с
информация будет обновлена и дополнена.
методологией получения этих параметров;
Подготовкой справочника занимается - инициировать иные методологические
команда профессиональных оценщиков, приемы получения этих параметров на базе
поэтому в следующих выпусках не совершенствования теории и практики
исключено появление новых разделов. оценки.
По мнению авторов, изменение рыночной
ситуации на территории РФ в условиях Коллектив авторов благодарит специалистов
окончания общемирового финансового кри- за оказанное внимание к настоящей работе и
зиса диктует необходимость осуществления надеется на продолжение общения.

61
СРД-24, май 2019 г.

ПРЕДЛОЖЕНИЯ ООО "НЦПО"

1. Следует отметить, что сбор информаци- меров справочника будет незначительно


онных данных по отдельным городам РФ увеличиваться. Периодичность выпуска
достаточно трудоемок. В связи с этим кол- справочника планируется 2 номера в год,
лектив разработчиков "Справочника расчет- поэтому ООО "НЦПО" предлагает годовую
ных данных" намерен сотрудничать с регио- подписку на справочник на условиях 10%-
нальными оценщиками в части получения ной скидки.
таковых данных на взаимовыгодной основе 3. В связи с большой заинтересованностью
(практика показала, что некоторые оценщи- оценщиков и консультантов в приобретении
ки предпочитают получить новый справоч- справочника СРД считаем целесообразным
ник СРД в электронном виде). для стабилизации цены номеров справочни-
2. В связи с инфляцией и появлением на ка предложить размещение рекламы на
рынке контрафактной продукции цена но- страницах последующих номеров.

62
СРД-24, СРД-24, май 2019 г.
й 2019 г.

Литературные источники

1. Яскевич Е.Е. Практика оценки не- ООО «НПЦПО», www.cpcpa.ru, М., 2004,
движимости, М., Техносфера, 2011 г., 502 с. 2008 гг., 80 с.
2. Яскевич Е.Е. Практика оценки объ- 7. Яскевич Е.Е. Методика оценки влия-
ектов, связанных с нематериальными факто- ния внешних износов, сервитутов и аренд-
рами воздействия, М., Техносфера, 2012 г., ных договоров на стоимость объектов не-
560 с. движимости, ООО
3. Яскевич Е.Е., Евдокимов А.В. Ма- «НПЦПО», www.cpcpa.ru, М., 2004, 97 с.
шины и оборудование. Исследования коэф- 8. Яскевич Е.Е. Влияние физических и
фициентов перехода на вторичный рынок, функциональных износов на рыночную сто-
физических и функциональных износов объ- имость объектов недвижимости. Взаимовли-
ектов с изменяющейся яние износов.
стью. www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru М., www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
2011.г. 9. Яскевич А.Е. Недвижимость. Анализ
4. Яскевич Е.Е. Практические методы и факторов влияния на функциональный износ
примеры проведения сравнительных кор- и методология его определения. М., 2009,
ректировок при оценке недвижимости (куп- www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru
ля – продажа и аренда). Прибыль предпри- 10. Сборники СРД №1…21 за 2008 –
нимателя и внешний износ. Оценка инфра- 2017 гг.
структурных объектов. ООО 11. Яскевич Е.Е. Практика оценки биз-
«НПЦПО», www.cpcpa.ru, М., 2007 г., 170 с. неса, М., Техносфера, 2013 г., 584 с.
5. Яскевич Е.Е. Методика оценки при- 12. Асват Дамодаран. Инвестиционная
были предпринимателя, времени создания и оценка. Инструменты и техника оценки лю-
состава строительных расходов для объек- бых активов. –М., Альпина Бизнес Букс.
тов недвижимости. ООО 2004, -1342 с.
«НПЦПО», www.cpcpa.ru, М., 2004, 2007 гг., 13. Сборник СРК-2018 за 2018 г.
91 с. 14. Яскевич Е.Е. Альтернативные мето-
6. Яскевич Е.Е. Методика оценки зда- ды расчета арендных ставок для недвижимо-
ний – памятников культурного наследия. сти. www.cpcpa.ru, www.appraiser.ru

63
СРД-24, май 2019 г.

Справочное издание

СПРАВОЧНИК РАСЧЕТНЫХ ДАННЫХ


ДЛЯ ОЦЕНКИ И КОНСАЛТИНГА

СРД №24, 2019 г.

Редактор – Е.Е. Яскевич


Компьютерная верстка – М.Ш. Хамидулин

Подписано к печати 06.05.2019 г. Бумага офсетная


Формат издания 60х90 1/8 Объем 2,5 уч.-изд. л.

64