ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА

НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Май 2020
 Количество международных
компаний в Украине

Количество международных компаний Количество IТ-компаний

в динамике 2011-2018 годов, штук в динамике 2011-2018 годов, штук
2500 0% 200000 32,4% 35%
-1,1% -2,1% -0,4%
-4,0% -2,2% -2,0% 29,8%
-5,6% -10% 30%
23,0%
2000 160000 25%
-20% 22,7%
20%
-30%
1500 120000 11,7% 15%
Источник:
-66,1% Государственная -40% 13,3% 10%
служба статистики
1000 80000 5%
-50%
1,6%
-3,1% 0%
-60%

114 355

116 136

129 704

146 909

180 698
500 40000 -5%

55 977

54 239

66 568

86 377
2 247

2 200

2 113

1 995

-70%
676

673

658

645
-10%

0 -80% 0 -15%
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

 Количество представленных в Украине международных компаний и их представительств (основных потребителей

профессиональной офисной недвижимости) в динамике продолжает сокращаться. Покинувшая Украину (или
значительно сократившая административный персонал) после Мирового экономического кризиса 2008 года львиная
доля международных финансовых учреждений так и не вернулась, а начало активной вооруженной компании в зоне
АТО привело к массовому оттоку российских или связанных с РФ компаний в 2014-2015 годах;
 Стремительное развитие интернет технологий, скорости соединения, широты покрытия и количества пользователей
сети (Украина занимает 7 место в Европе) привели к галопирующему развитию аутсорсинговых компаний, а
Украина превратилась в одного из мировых лидеров по обслуживанию ведущих международных ТНК;
 Поглощая более 50% всех офисных помещений IT-сектор стал ведущей движущей силой развития офисного
рынка Украины в 2016-2019 годах

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

2
Май 2020
 Ставки аренды и
уровень вакантности
Динамика средних ставок аренды и уровня вакантности
в БЦ Киева, $ за 1м2 (без учета НДС, OPEX, КП, BOMA)
"A class" rent rate, $ / m2 "B class" rent rate, $ / m2 "C class" rent rate, $ / m2
"A class" vacancy level, % "B class" vacancy level, % "C class" vacancy level, %
$60 35%

30,5% 30,0% 29,5%

30%
$50
25,0%
23,0% 23,5% 25%
$40
20,0% 20,0%
19,0%
17,5% 17,6% 20%

$30 16,0% 16,0%

15,0%
14,0% 14,0% 18,0% 13,6%
16,6% 15%
12,0%
10,5% 15,3%
$20 10,0% 14,4% 10,1% 10,1%
13,6% 13,0% 12,9% 10%
11,6% 12,0%
6,1%
8,8% 9,2% 7,2%
$10
5%
$77,0
$51,0
$29,0

$33,5
$20,0
$16,8

$35,0
$22,0
$15,1

$33,0
$20,0
$13,5

$37,0
$22,0
$12,0

$36,0
$22,0
$10,0

$27,0
$15,0

$23,0
$13,5

$21,0
$12,0

$21,2
$13,1

$25,6
$15,6

$29,1
$19,1
$11,6

$25,6
$17,2
$10,7
$8,8

$7,0

$6,3

$7,0

$8,6
$0 0%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 1П 2020

 Эпидемия короновируса планетарного масштаба и введение карантина в Украине привели к снижению доходной части у большинства
компаний при накапливающихся долгах по аренде, обязательствах перед контрагентами, налоговых отчислениях, фонде оплаты труда.
 Изменение форматов операторов, сокращение занимаемых площадей, переезд в удаленные от центра районы города, рост
вакантности. Более мелкие и средние арендаторы (особенно те, кто не вкладывал деньги в ремонт, улучшение, меблировку помещений)
рассматривают альтернативные варианты для смены офиса. Крупнейшие украинские корпорации начали переводить сотрудников из
арендуемых помещений в собственную административную недвижимость. Ряд компаний сворачивают свои маловостребованные
представительские офисы для рационализации расходной части. Договоры аренды, которые не успели заключить до объявления карантина -
временно поставлены на паузу. Средневзвешенная вакантность в бизнес-центрах Киева на начало июня достигла 12,8%.
 Корректировка ставок аренды в сторону сокращения. На начало июня 2020 аренда за 1м2 в месяц обходится в классе «А» = $25,6
(сокращение в относительном выражении относительно декабря 2019 на -13%), в классе «В» = $17,4 (или -9%), в классе «С» = $17,4 (или -
10%) без учета НДС, OPEX, КП и коэффициентов BOMA.

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

3
Май 2020
 Девелоперская активность
на рынке офисной недвижимости Киева

№ Название Адрес Класс GLA, м2 Дата открытия

Перспективное предложение:
1 «OMEGA» бул. Дружбы Народов, 16а В 5 490 2020
 Оживление рынка 2016-2019 годов возобновило 2 «K/MOST» ул. Зоологическая, 5/1 В 5 500 2020
интерес девелоперов, спровоцировало 3 Офисный центр ул. Михайловская, 10 В 5 000 2020
небывалый рост активности реанимировав 4 Офисный центр ул. Днепровская Набережная, 10-14 В 3 500 2020
5 «Топаз» ул. Ю.Ильенко, 2/10 В 21 000 2020
практически все законсервированные /
6 Офисный центр ул. Гарматная, 4 В 12 000 2020
замороженные / отложенные проекты;
7 «AZOR» ул. Михаила Максимовича , 8 B 5 340 2020
 Спрос на бизнес-центры оказался настолько 8 «BIZON HUB» ул. Борщаговская, 194 В 7 000 2020
высок, что подстегнул владельцев устаревших 9 Офисный центр ул. Гоголевская, 22-24 В 9 000 2020
торговых центров, гостиничных комплексов, 10 «Retroville» пр. Правды, 47 В 11 147 2020
предприятий и фабрик реконструировать 11 Офисный центр ул. Бойчука, 44А B 2 200 2020
имеющиеся площади в офисную 12 «Глория» ул. Смольная, 9 B 5 000 2020
недвижимость (гостиница «Кооператор», 13 Офисный центр ул. Ю.Ильенко, 14-16 B 2 635 2020
«Славутич», кинотеатр «Зоряный», ТЦ «Silver 14 «Форум Амурский» ул. Амурская, 6 B 9 000 2020
Breeze», «inSilver», фабрика М.Воронина, заводы 15 «53 AVENUE» пр. Победы, 53 В+ 18 500 2020
«Арсенал», «ЭлектроПриборСнаб» и другие). 16 «TAS Podol» ул. Еленовская, 23 В+ 18 000 2020
 На разных стадиях строительной готовности 17 «Level» ул. Лабораторная, 6 В 7 200 2020
находятся и анонсированы к открытию в 2020- 18 «Leo XXI» ул. Парковая, 20 B 5 525 2020-2021
2021 годах 29 бизнес-центров общей GLA = 457 19 «10А» ул. Набережно-Крещатицкая, 10а B 19 300 2020-2021
367 м2; 20 «Платформа» ул. Короленковская, 3 В 15 000 2020-2021
21 ITT-Plaza ул. Короленковская, 16-20 А 88 605 2021
 Всего на рынке заявлены более 60 проектов
22 «Sky Towers» пр. Победы, 13 A 77 360 2020-2021
суммарной GLA > 1 500 000 м2;
23 Офисный центр ул. Владимирская, 36 В 5 200 2020-2021
 Карантин внесет корректировки в темпы 24 Офисный центр ул. Жилянская, 25 В 25 000 2020-2021
девелоперской активности – ради удержания 25 Офисный центр ул. Спасская, 31а В 11 600 2020-2021
растущего уровня вакантности и нивелирования 26 Офисный центр ул.Жилянская, 47д В 10 000 2020-2021
падения арендных ставок, заявленные новые 27 «Magnet» ул. Б.Васильковская, 139 В 33 000 2020-2021
объекты не будут выведены на рынок (по 28 «ARSENAL PLAZA» ул. Московская, 8 А 7 865 2021
примеру 2014-2016 годов), а сроки их открытия – 29 Офисный центр ул. Новоконстантиновская, 1В В 11 400 2021-2022
перенесены.

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

4
Май 2020
 Перспективные
бизнес центры Киева
Офисный центр по ул. Михайловская, 10 (GLA ≈ 3 500 м2)
Ожидаемый ввод в эксплуатацию Q4 2020

«OMEGA» - бул. Дружбы Народов, 16а (GLA ≈ 13 000 м2)

Ожидаемый ввод в эксплуатацию Q4 2020

Офисный центр ул. Бойчука, 44А (GLA= 2 200 м2)

Ожидаемый ввод в эксплуатацию Q4 2020

«Level» - ул. Лабораторная, 6 (GLA = 7 200 м2)

Ожидаемый ввод в эксплуатацию Q4 2020

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

5
Май 2020

ул. Днепровская Набережная, 10-14 (GLA ≈ 3 500 м2)
Ожидаемый ввод в эксплуатацию 2020
«Топаз» - ул. Юрия Ильенко, 2/10 (GLA ≈ 21 000 м2)
Ожидаемый ввод в эксплуатацию 2020
ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Май 2020
Перспективные
бизнес центры Киева
«53 AVENUE» - пр. Победы (GLA = 18 500 м2)
Ожидаемый ввод в эксплуатацию 2020
БЦ «Сигма» – ул. Вацлава Гавела, 6 (GLA ≈ 18 000 м2)
Ожидаемый ввод в эксплуатацию 2020
6
 Перспективные
бизнес центры Киева
«Leo XXI» - ул. Парковая, 20 (GLA = 5 525 м2)
Ожидаемый ввод в эксплуатацию 2020

БЦ «Звездный» - ул. Московская, 31/33 (GLA ≈ 7 800 м2)

Ожидаемый ввод в эксплуатацию 2020

МФК «Metropole» Реконструкция ул. Московская, 8Б (GLA ≈ 10 000 м2)

ул. Большая Васильковская, 39 Ожидаемый ввод в эксплуатацию 2020
ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
7
Май 2020
 Перспективные
бизнес центры Киева
Проект МФК «ITT-Plaza» - ул. Короленковская 16-20, 22 / МФК ул. Короленковская, 4-6 GLA ≈ 20 000 м2 (1 оч.), ≈ 40 000 м2 (2 оч.)
ул. Физкультуры, 23,30 (GLA = 88 605 м2) Ожидаемый ввод в эксплуатацию 1 оч. = 2020, 2 оч. = 2021

МФК ул. Большая Васильковская, 105

Офисные помещения 4-10 этажи

БЦ «Платформа» (фабрика Воронина) по ул. Короленковская, 3

(GLA ≈ 19 000 м2) Ожидаемый ввод в эксплуатацию 2020

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

8
Май 2020
 Перспективные
бизнес центры Киева
Реконструкция ГО «ВТБ» ул. Гоголевская, 22-24 (GLA ≈ 9 000 м2)
Ожидаемый ввод в эксплуатацию Q4 2020

ул. Парково-Сырецкая, 7а (GLA ≈ 9 000 м2)

Ожидаемый ввод в эксплуатацию Q4 2020

«Глория» - ул. Смольная, 9 (GLA = 5 000 м2) Реконструкция офисного здания по ул. Ярославская, 38/44
Ожидаемый ввод в эксплуатацию Q4 2020 (GLA ≈ 9 000 м2)

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

9
Май 2020

«FORUM CITY GARDEN» - ул. Амурская, 6 (GLA ≈ 12 000 м2 (1 оч.)
Ожидаемый ввод в эксплуатацию Q4 2020
«BIZON HUB» по ул. Борщаговская, 192/194 (GLA = 4 889 м2)
Ожидаемый ввод в эксплуатацию Q4 2020
ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
Май 2020
Перспективные
бизнес центры Киева
Реконструкция «AZOR» - ул. М. Максимовича, 8 (GLA = 5 340 м2)
Ожидаемый ввод в эксплуатацию Q4 2020
пер.Магнитогорский (GLA ≈ 2 000 м2)
Ожидаемый ввод в эксплуатацию Q4 2020
10
 Перспективные
бизнес центры Киева
БЦ ул. Новоконстантиновская, 1В
(GLA ≈ 11 400 м2

«TAS Podol» - ул. Еленовская, 23 (GLA ≈ 18 000 м2)

Заявленный ввод в эксплуатацию 2020
Офисный центр на ул. Богатырская, 1д Проект реконструкции БЦ ул. Глубочицкая
(GLA ≈ 71 400 м2)

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

11
Май 2020
 Перспективные
бизнес центры Киева
МФК «Sky Towers» - проспект Победы, 13 (GLA ≈ 77 360 м2)
Заморожен в 2014 году, возможный ввод в эксплуатацию 2022

«K/MOST» ул. Зоологическая, 5/1 и 5/5 (GLA ≈ 7 500 м2)

Ожидаемый ввод в эксплуатацию 2020

Промышленный квартал по ул. Радищева БЦ ул. Гарматная, 4 (GLA ≈ 11 000 м2)

(GBA≈12 000 м2) Ожидаемый ввод в эксплуатацию Q2 2020

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

12
Май 2020
 Перспективные
бизнес центры Киева
БЦ «CitySPACE» ТОЦ «Дарница»
(GLA ≈ 6 000 м2)

БЦ «Magnet» ул. Большая Васильковская, 139 БЦ в ЖК «OK'LAND»

(GLA ≈ 33 000 м2 (1 оч.) = 2021, 10 000 м2 (2 оч.) = 2022

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

13
Май 2020
 Перспективные
бизнес центры Киева
Проект торгово-офисный центр по ул. Декабристов, 12 «Retroville» - пр. Правды, 47 (GLA ≈ 11 147 м2)
(GLA ≈ 18 000 м2) Ожидаемый ввод в эксплуатацию Q1 2020

«10А» - ул. Набережно-Крещатицкая, 10а (GLA ≈ 5 000 м2) Проект торгово-офисного центра на станции скоростного трамвая
Ожидаемый ввод в эксплуатацию 2020-2021 «Полевая» (GLA ≈ 18 000 м2)

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

14
Май 2020
 Перспективные
бизнес центры Киева

Проект бизнес парка «Greenfinity Park» Проект бизнес парка «Арт-завод Платформа» (GВA = 45 000 м2)
на территории завода «КиевГума» на ул. Беломорская, 1

Проект бизнес парка «BIONIC Hill» (GВA = 300 000 м2)

ул. Пономарева, 1а

Проект бизнес парка «Lipki Island City Business park»

на острове Рыбальский (GLA = 43 600 м2)

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

15
Май 2020
 Перспективные
бизнес центры Киева
«БЦ ZIM GROUP»
ст.м. «Васильковская»

Проект БЦ на пер. Радищева, 6

(GBA = 31 550 м2)

Проект БЦ Проект БЦ «Grand Step»

на ул. Институтская на ул. Дашавская

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

16
Май 2020
 Перспективные
бизнес центры Киева

Проект БЦ на ул. Сечевых Стрельцов, 75 Проект БЦ "А31« по ул.Спасская

Проект БЦ на ул. Лютеранская, 18

«Ярославский» - ул. Ярославская, 17А

(GLA = 11 445 м2)

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

17
Май 2020
 Ключевые тенденции
рынка офисной недвижимости

 Стремительный расцвет IT-компаний, привлекающих валютные контракты на фоне девальвирующей гривны, привел к
восстановлению и оживлению рынка в 2016-2019 годах, спровоцировал небывалый рост активности и реанимировал
практически все законсервированные / замороженные / отложенные проекты. Спрос на бизнес-центры оказался настолько
1 высок, что подстегнул владельцев устаревших торговых центров, гостиничных комплексов, предприятий и фабрик
реконструировать имеющиеся площади в офисную недвижимость (гостиница «Кооператор», «Славутич», кинотеатр
«Зоряный», ТЦ «Silver Breeze», «inSilver», фабрика М.Воронина, заводы «Арсенал», «ЭлектроПриборСнаб» и другие).
 Впервые за 10 лет рынок офисной недвижимости Киева снова превратился в высокодоходный бизнес:
2 средневзвешенный уровень вакантности на декабрь 2019 составил 5,57%, а арендные ставки достигли: «А» = $19-39, «В»
= $14-27 за 1м2 в месяц (без учета НДС, OPEX, КП, BOMA).
 При этом, количество представленных в Украине международных компаний и их представительств (основных
потребителей профессиональной офисной недвижимости) в динамике продолжало сокращаться. Покинувшая Украину
3 (или значительно сократившая административный персонал) после Мирового экономического кризиса 2008 года львиная
доля международных финансовых учреждений так и не вернулась, а начало активной вооруженной компании в зоне АТО
привело к массовому оттоку в 2014-2015 годах российских или связанных с РФ компаний.
 Истерия планетарного масштаба (эпидемия короновируса) застала девелоперов внезапно. Заточенный под одного
потребителя рынок (компании сегмента ИТ) на фоне большого количества заявленных к открытию масштабных проектов
рано или поздно должен был дать сбой. Введение карантина лишь ускорило этот процесс. IT-компаниям роскошные и
пафосные офисы в лучших БЦ не нужны по определению – заказчики находятся за границей и бывают в Украине крайне
редко, непосредственно компьютерному персоналу офисы в центре не нужны и часто неудобны - удаленное
4 местонахождение клиентов (США. Канада, Западная Европа, Азия) смещает график работы IT-специалистов на 3-9 часов
и часть из них постоянно работает в удаленном режиме. Гораздо проще для важных мероприятий разово арендовать
оборудованные по последнему слову техники концеренц-залы. Крупнейшие украинские корпорации начали переводить
сотрудников из арендуемых помещений в собственную административную недвижимость. Ряд компаний в «перегретых»
топовых бизнес-центрах сворачивают свои маловостребованные представительские офисы для рационализации
расходной части, часть арендаторов – заняли выжидательную позицию.
 Изменившиеся рыночные условия разделили управляющие компании на 2 типа: А) лояльных - кто пошел навстречу
бизнесу и предоставил скидки на арендные платежи (снижение суммы 25%, 50% и больше) и Б) консервативных - кто
5 категорически не рассматривает возможность скидок, не открыт к диалогу и не идет на компромисс, демонстрирует
выраженную не клиентоориентированную политику. Ухудшение экономической ситуации продемонстрировало основной
отток арендаторов именно у второй группы;
ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ
18
Май 2020
 Ключевые тенденции
рынка офисной недвижимости

 Новый упадок офисного сегмента. Выжидательная позиция рынка, снижение доходной части у большинства компаний
при накапливающихся долгах по аренде, обязательствах перед контрагентами, налоговых отчислениях, фонде оплаты
труда приводит к разорению и банкротству части предприятий малого и среднего бизнеса - второго по объемам
потребления офисной недвижимости (после сферы ИТ), сложностям у целых отраслей (международный туризм),
6 закрытию ряда действующих на территории Украины международных и национальных операторов. С затруднениями
сталкиваются и компании сегмента ИТ – обострение инстинкта самосохранения в развитых странах Европы, Азии и
Северной Америки не способствует поддержанию валютного благосостояния украинских компаний и бюджеты проектного
финансирования, даже у лидеров отрасли, сокращаются.
 Общий рост вакантности - более мелкие и средние арендаторы (особенно те, кто не вкладывал деньги в ремонт,
улучшение, меблировку помещений) уже рассматривают альтернативные варианты для смены офиса - при любом
сценарии дальнейшего развития экономики, изменения на рынке и падение планового объема доходов неизбежны.
Договоры аренды, которые не успели заключить до объявления карантина - временно поставлены на паузу.
Средневзвешенная вакантность в бизнес-центрах Киева на начало июня достигла 12,8%. И ближайшие 3-6 месяцев
7 будет расти. Не у всех арендаторов существует возможность для быстрого и безболезненного переезда. Проблематичным
будет расторжение договоров на приемлемых условиях для компаний, арендовавших помещения большой площади и
заходивших в состоянии shell & core (после строителей, без отделки). Остро будет стоять вопрос, что делать с
законсервированными в ремонт огромными средствами? При наиболее пессимистичном сценарии в течении ближайших
нескольких месяцев офисные здания в CBD могут опустеть на 30-50% (как это уже было после мирового финансового
кризиса в 2008 году).
 Корректировка ставок аренды в сторону сокращения. Изменение форматов операторов, сокращение занимаемых
площадей, переезд в удаленные от центра районы города, рост вакантности привели к снижению ставок по всем классам.
8 На начало июня 2020 аренда за 1м2 в месяц обходится в классе «А» = $25,6 (сокращение в относительном выражении
относительно декабря 2019 на -13%), в классе «В» = $17,4 (или -9%), в классе «С» = $17,4 (или -10%) без учета НДС,
OPEX, КП и коэффициентов BOMA.
 Замедление девелоперской активности – заявленные новые объекты не будут выведены на рынок (по примеру 2014-
9 2016 годах), а сроки открытия перенесены ради удержания растущего уровня вакантности и падения арендных ставок;

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

19
Май 2020
 КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

Вадим Непоседов
Президент компании
БЛАГОДАРИМ ЗА ВНИМАНИЕ
vvn@utg.kiev.ua

Игорь Мельник
Вице-президент компании
im@utg.kiev.ua
Локтионова Евгения
Директор компании
loktionova@utg.kiev.ua
«Украинская Торговая Гильдия» - крупнейшая
национальная консалтинговая компания в сфере
коммерческой и жилой недвижимости.
UTG – это 35 высококвалифицированных
специалистов и свыше 600 клиентов.

Константин Олейник Участие в 500 бизнес-проектах и проведение более

Руководитель департамента
1200 исследований рынка делают нас надежным,
стратегического консалтинга
k.oleinik@utg.kiev.ua ответственным и компетентным партнером.

Оксана Гаврилевич Работая с недвижимостью любого размера и типа

Старший аналитик на разных этапах проекта, мы гарантируем высокий
департамента стратегического консалтинга профессиональный уровень, индивидуальный
og@utg.kiev.ua
подход к поставленным задачам

Украинская Торговая Гильдия

www.utgcompany.com

ВЛИЯНИЕ КАРАНТИНА НА ОФИСНУЮ НЕДВИЖИМОСТЬ

20
Май 2020