BANCOS DE TIERRAS O INMOBILIARIOS

MARCO LEGAL

Los Bancos de Tierras o Bancos Inmobiliarios son entidades creadas por la ley 9 de
1989 o ley de la reforma urbana:

Ley 9 de 1989: "Por la cual se dictan normas sobre planes de desarrollo

municipal, compraventa y expropiación de bienes y se dictan otras
disposiciones": Dicta normas sobre planes de desarrollo municipal, compraventa y
expropiación de bienes, para lograr condiciones óptimas para el desarrollo de las
ciudades y de sus áreas de influencia en los aspectos físico, económico, social y
administrativo, señala definiciones, reglamenta el espacio público, los bienes de uso
público, enajenación de bienes, proyectos de renovación urbana, vivienda de interés
social, licencias y sanciones urbanísticas, banco de tierras, extinción de dominio y
señala disposiciones referentes a la reforma agraria.

Artículo 70: Modificado expresamente según el numeral 3º del artículo 138 de

la Ley 388 de 1997: Los municipios, el Distrito Especial de Bogotá, la Intendencia
de San Andrés y Providencia y las áreas metropolitanas podrán crear
establecimientos públicos locales denominados "Bancos de Tierras", encargados
de adquirir, por enajenación voluntaria, expropiación o extinción del dominio, los
inmuebles necesarios para cumplir con los fines previstos en los literales b), c). d).
e). k). ll), m) y o) del artículo 10 de la presente Ley”

Los numerales son:

b) Desarrollo de proyectos de vivienda de interés social, incluyendo los de

legalización de títulos en urbanizaciones de hecho o ilegales diferentes a las
contempladas en el artículo 53 de la Ley 9ª de 1989, la rehabilitación de
inquilinatos y la reubicación de asentamientos humanos ubicados en sectores de
alto riesgo

c) Ejecución de programas y proyectos de renovación urbana y provisión de

espacios públicos urbanos

d) Ejecución de proyectos de producción, ampliación, abastecimiento y

distribución de servicios públicos domiciliarios

e) Ejecución de programas y proyectos de infraestructura vial

k) Ejecución de proyectos de urbanización y de construcción prioritarios en los

términos previstos en los planes de ordenamiento

l) Ejecución de proyectos de urbanización, redesarrollo y renovación urbana a

través de la modalidad de unidades de actuación, mediante los instrumentos de
reajuste de tierras, integración inmobiliaria, cooperación o los demás sistemas
previstos en esta ley
 Artículo 71: Modificado expresamente según el numeral 3º del artículo 138 de
la Ley 388 de 1997: El patrimonio de los Bancos de Tierras estará constituido
por:
 
1. Los inmuebles urbanos y suburbanos que adquiera a cualquier título.
2. Los bienes vacantes que se encuentren dentro de su jurisdicción.
3. Las donaciones que reciba.
4. El rendimiento de sus propias inversiones.
5. Los terrenos ejidales, los cuales perderán su carácter de tales al ingresar a
patrimonio de los bancos.
6. Los aportes, apropiaciones y traslados que les efectúen otras entidades
públicas.

Artículo 77: Adicionado según el numeral 4º del artículo 138 de la Ley 388 de
1997. Los municipios, el Distrito Especial de Bogotá y la Intendencia de San
Andrés y Providencia o sus entidades descentralizadas podrán asociarse con
otras entidades públicas y con los particulares por iniciativa de cualesquiera de
éstos, para desarrollar áreas no desarrolladas previstas en el Plan de Desarrollo,
mediante el sistema de reajuste de tierras, que consiste en englobar diversos
lotes de terreno para luego subdividirlos en forma más adecuada y dotarlos de
obras de infraestructura urbana básica, tales como vías, parques, redes de
acueducto, energía eléctrica y teléfonos.

También podrán adelantar proyectos de integración inmobiliaria en zonas, áreas e

inmuebles clasificadas como de desarrollo, redesarrollo y renovación urbana, con
el objeto de reunir y englobar distintos inmuebles para subdividirlos y
desarrollarlos, construirlos o renovarlos y enajenarlos.

Artículo 78:“En los proyectos de reajuste de tierras y de integración inmobiliaria el

pago del precio de venta, de la indemnización en el evento de la expropiación y
de las utilidades o participaciones que reciba el propietario del inmueble, se efec-
tuará preferiblemente con los lotes resultantes de la subdivisión, provistos de la
infraestructura urbana básica, o en inmuebles construidos dentro del proyecto
respectivo”.

El pago del precio de compraventa o indemnización por expropiación así como

los costos totales necesarios para la ejecución de los proyectos podrán ser
pagados por bonos o títulos valores emitidos para el efecto, redimibles con el
producto de la venta de los lotes o inmuebles resultantes. El valor inicial de los
inmuebles lo determinará el Instituto Geográfico "Agustín Codazzi" o la entidad
que cumpla sus funciones, de acuerdo con las disposiciones contenidas en el
capítulo III de la presente Ley. El instituto o la entidad correspondiente efectuarán
un nuevo avalúo para determinar el número de lotes o de inmuebles construidos
necesarios para el pago del precio, de la indemnización o de las utilidades o
participaciones".

Adicionalmente, se les otorgan nuevas funciones en la ley 388 de 1997.

Articulo 118. Bancos Inmobiliarios. Los Bancos de Tierras a los que se refieren los
artículos 70 y siguientes de la Ley 9ª de 1989 podrán optar por la denominación de
Bancos Inmobiliarios y constituirse como establecimientos públicos, empresas
comerciales e industriales del Estado o sociedades de economía mixta. Estas
entidades, además de las funciones previstas en las referidas normas, podrán
adicionalmente, administrar los inmuebles fiscales del correspondiente municipio o
distrito.

Cuando ingresen al patrimonio de estos Bancos terrenos ejidales (Es el acto en el cual
la Secretaría de la Reforma Agraria, tramita una solicitud de expropiaciones de tierras
ejidales o comunales, por causas de utilidad pública y que se resuelve por decreto
presidencial), éstos deberán destinarse en forma prioritaria a programas de vivienda
de interés social, ya sea utilizándolos de manera directa, o mediante la inversión en
dichos programas, de los recursos financieros obtenidos con otro tipo de operaciones
sobre los mismos.

DEFINICIÓN

El banco inmobiliario, es un mecanismo facilitador y de apoyo para la oferta de

vivienda, por lo tanto, depende para su operación de la demanda continua por sus
terrenos, que a su vez se origina en la demanda de vivienda de interés social. El
banco, también es concebido como una forma de generar nuevos predios urbanos,
como aporte al ordenamiento territorial e instrumento para quitarle espacio a los
urbanizadores ilegales, cuya actividad afecta la calidad de vida y amenaza la propia
viabilidad económica de la ciudad.

El Banco Inmobiliario cuenta con instrumentos jurídicos y gerenciales para adquirir

predios, incluso mediante expropiación y también mediante procesos de extinción de
dominio, para luego habilitarlos con redes, vías y en general los espacios públicos que
hacen la diferencia con los esquemas privados de desarrollo predio a predio y resta
espacio al urbanizador ilegal. Es además, un poderoso incentivo de ubicación, que
fomenta la reconversión de las antiguas comunidades que en general tienen poca
tierra disponible y vecindarios que han sido afectados por una emigración de
residentes y negocios.

EL PORQUE DE LOS BANCOS DE TIERRAS

La tierra es uno de los factores más importantes en el desarrollo económico local de

hoy y deben ser bien administrados para mejorar las prácticas actuales de uso del
suelo, mejorar la habitabilidad de las comunidades, y apoyar el desarrollo comunitario
local. Terrenos abandonados no producen ingresos fiscales suficientes para las
ciudades, que generalmente es su principal fuente de ingresos. Esta falta de fondos
impide la capacidad de una ciudad para sostener sus operaciones, programas y
servicios. Además, terrenos abandonados desalientan y deprimen los valores de
propiedad, atraen a la delincuencia y crean riesgos para la salud.

Para entender por qué es importante contar con un banco de tierras, es necesario
evaluar el impacto costoso de terrenos baldíos y abandonados en las comunidades.
When there are vacant and abandoned properties in communities, neighboring
property owners and the municipalities incur significant costs. Cuando hay propiedades
abandonadas en las comunidades, vecinos propietarios y los municipios deben incurrir
en costos significativos. El abandono de la propiedad puede desestabilizar a un barrio,
causando un éxodo de los propietarios que están preocupados por la pérdida de valor
de sus propiedades debido a que rodea terrenos baldíos y abandonados.The US Fire
Administration reports that over 12,000 vacant structure fires are reported each year in
the US, which results in $73 million in property damage annually.( ) In addition,
abandoned properties tend to attract crime.

FUNCIONES

 Apoyo a los Planes de Restablecimiento de la Población Desplazada por el

Conflicto Armado Colombiano, diseñado a partir de un Sistema Información,
que inventaría y espacializa el acceso y abandono de la tierra, relacionando
variables catastrales, demográficas y sociales.
 Registrar bienes inmuebles potencialmente útiles para los procesos de
restablecimiento (reubicación y retorno) de la población desplazada,
permitiendo llevar a cabo la adecuada y más justa distribución de aquellas
tierras que han sido adquiridas para tal fin.
 Monitorear el estado (Abandonado, Adjudicable y Adjudicado) de los bienes
inmuebles afectados por el conflicto armado, con el objeto de evaluar los
eventos en que incurren los predios durante y después del desplazamiento.
 Regular el uso de la tierra disponible para los procesos de restablecimiento.
 Contribuir a la viabilidad adecuada de los recursos destinados a la población
desplazada por la violencia, mediante el seguimiento a los diferentes planes,
programas y proyectos concebidos por el estado.
 Conocer la situación jurídica y la titularidad del dominio o de cualesquiera otros
derechos reales sobre los bienes, de acuerdo a lo que la Ley establece en los
derechos de adquisición.
 Crear y tener actualizado el registro inmobiliario.
 Conocer, registrar y analizar los Programas de Tierra y Vivienda dirigidos a la
población desplazada, adecuado a sus necesidades y posibilidades en el
marco de las políticas nacionales.

BIENES DEL BANCO INMOBILIARIO

Integran el Banco Inmobiliario, los siguientes bienes inmuebles de naturaleza urbana

y rural situados en el territorio Nacional:

 Los Declarados como abandonados y debidamente justificados por el

documento soporte en virtud de sus derechos de adquisición.
 Los adquiridos por el INCORA en los planes específicos de atención a la
población desplazada.
 Los cedidos en uso por cualesquiera de los entes públicos; así como los
baldíos y tierras ejidas donde estos existan, ya sean de la Nación, de los
Departamentos o de los Municipios.
  Los pertenecientes a la Dirección Nacional de Estupefacientes, con su
situación jurídica definida y saneada correctamente.
 Los Bienes Inmuebles óptimos de interés particular o colectivo, los cuales son
adquiridos por negociación directa por su condición de utilidad pública.
 Los alquilados por parte del Estado, de particulares para ser asignados
temporalmente a comunidades de desplazados.
 Los predios asignados de las corporaciones e instituciones públicas o no
Gubernamentales a los programas de restablecimiento de la población
desplazada.
 Los donados por personas particulares después de un conocimiento de su
procedencia y el porqué de este acto

BENEFICIOS

While abandoned and vacant properties depress property values, discourage property
ownership, and attract criminal activities in the surrounding area, a land bank provides
tools to quickly turn these tax-reverted properties back into usable parcels that reinvest
in the community's long-term vision for its neighborhoods.Aunque las propiedades
abandonadas y desocupadas deprimen los valores de propiedad, desalientan la
propiedad, y atraen a las actividades delictivas en la zona de los alrededores, un
banco de tierras proporciona herramientas para convertir rápidamente las propiedades
de estos en parcelas utilizable que reinvertir en la visión a largo plazo de la comunidad
para su barrio. Land bank programs act as an economic and community development
tool to revitalize blighted neighborhoods and business districts.
Land banks can benefit urban schools, improve tax revenues, expand housing
opportunities, remove public nuisances, assist in crime prevention and promote
economic development.( )Los bancos de la tierra pueden beneficiar a las escuelas
urbanas, mejorar los ingresos fiscales, ampliar las oportunidades de vivienda, eliminar
ruido público, para ayudar en la prevención de la delincuencia y promover el desarrollo
económico.
Mediante la transferencia de propiedades vacías y abandonadas a los propietarios de
tierras a través de un programa de banco de tierras, los gobiernos locales se
benefician porque se evitan la carga de costos significativa de mantenimiento de la
propiedad como parte de sus responsabilidades de reducción de molestias. In addition,
local governments benefit from increased revenue because the new property owners
pay taxes on the property. Además, los gobiernos locales se benefician de los mayores
ingresos por que los nuevos propietarios pagan impuestos sobre la propiedad. Also,
the local schools benefit because they receive more funding when there is an increase
in property owners in their school districts. Además, las escuelas locales se benefician
porque reciben más fondos cuando hay un aumento de los propietarios en sus
distritos.

REALIDAD ACTUAL

Algunas de las dificultades para la implementación y desarrollo del banco de tierras en

Colombia son:
  Queda poca tierra para desarrollar el banco de tierras en las grandes ciudades,
por lo que estas deben acudir a municipios aledaños, y las tierras existentes no
son suficientes para eliminar el déficit de vivienda que se tiene en la actualidad.
 Se deben realizar convenios con los municipios vecinos y con los
departamentos para poder adquirir predios
 Algunos municipios no cuentan con dinero para la compra de predios, por lo
cual se debe concertar con los propietarios de los predios para que se genere
un desarrollo ordenado, equitativo y digno de la zona
 En algunos casos se ha contemplado la posibilidad de vender empresas
municipales o departamentales por parte de las administraciones locales para
poder comprar predios
 En el caso de Medellín, se tiene que las curadurías, han aprobado proyectos
comerciales en grandes fajas de suelo urbanizable y adecuado para planes
masivos de vivienda de interés social, debido a la vocación comercial y de
servicios que se le ha dado al suelo en la ciudad.
 Generación de avalúos sobrevalorados por parte de grupos económicos y
grandes urbanizadores que adquieren predios en zonas periféricas que pasan
de ser rurales o semirurales a urbanas, por un bajo precio y posteriormente
ofrecen estos lotes a precios elevadísimos a la administración publica

RECOMENDACIONES

 Las administraciones distritales deben dedicarse de manera imperiosa a

habilitar zonas tendientes a que los urbanizadores privados y constructores
sean los que desarrollen las nuevas tierras y que sean los municipios los que
hagan los planes viales, de alcantarillado y planteen la filosofía general para
desarrollar la ciudad .
 La constitución de un banco de tierras y la creación de una empresa que se
dedique de lleno a controlar el precio de la tierra, para que no se especule con
su precio, es fundamental para poder ofrecer vivienda de interés social, donde
la administración local debería congelar el precio de la tierra con el fin de que
los constructores privados urbanicen los terrenos
 Es fundamental la creación de empresas industriales y comerciales del Estado
(como es el caso de Metrovivienda en la ciudad de Bogotá), con el fin de que
se dediquen a promover la oferta masiva de suelo urbano con el fin de facilitar
la ejecución de proyectos de vivienda para familias de estratos 1 y 2, así, los
distritos podrían comprar extensas zonas de predios rurales, modificarles su
uso y convertirlos en urbanos con el fin de llevarles servicios públicos para que
constructores privados o populares u Organizaciones No Gubernamentales
(ONG) desarrollen proyectos de vivienda de interés social.
 Para aquellos municipios y ciudades que no hayan contado con una planeación
económica ni física, el banco de tierras es una herramienta fundamental para el
reordenamiento de los mismos