МИНИСТЕРСТВО ТРАНСПОРТА И КОММУНИКАЦИЙ РЕСПУБЛИКИ

БЕЛАРУСЬ
УЧРЕЖДЕНИЕ ОБРАЗОВАНИЯ
«БЕЛОРУССКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ УНИВЕРСИТЕТ ТРАНСПОРТА»

Заочный факультет

Кафедра «Архитектура и строительство»

Записка к курсовому проекту

по дисциплине «Архитектура»
на тему: «Оценка физического и морального износа здания общежития №1
»

Выполнила Проверил
студентка группы ЗПс-51 преподаватель
Бабореко Е.М. _________________

2020
ЗАДАНИЕ
 Содержание
Введение ………………………………………………………………… 4
1. Теоретическое обоснование оценки физического и морального
износа зданий и сооружений ………………………………………….. 5
2. Оценка физического износа здания общежития ……………………. 6
2.1. Определение дефектов и повреждений ………………………………. 6
2.2. Расчет физического износа здания ……………………………………. 12
3. Оценка морального износа здания ……………………………………. 16
Заключение ……………………………………………………………… 17
Список использованных источников …………………………………. 18
Приложение ……………………………………………………………... 19

КП.ЗПс-51.2020
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
Разраб. Бабореко Е.М. Лит. Лист Листов
Провер.
Оценка физического и 3 20
Реценз. морального износа здания
Н. Контр. БелГУТ
Утверд.
 Введение
Физический износ конструкций зданий и сооружений - это потеря ими
своих первоначальных качеств. В процессе физического износа конструкций
можно выделить следующие моменты:
- во-первых, период приработки, деформаций и повышение износа; он
непродолжителен и на него распространяются гарантии, выдаваемые
строительной организацией в соответствии с видом конструкции и
характером ее работы: в этот период, как правило, выполняются
ремонтные работы после прекращения осадок зданий и сооружений;
- во-вторых, период нормальной эксплуатации, медленного износа, во
время которого накапливаются необратимые деформации, приводящие к
структурным изменениям материала конструкции и постепенному его
разрушению;
- в-третьих, период ускоренного износа, когда он достигает
критического значения и возникает вопрос о целесообразности
проведения ремонта или разборки зданий и сооружений.
Моральный износ (старение) зданий и сооружений различают двух
форм:
- под моральным износом первой формы понимают обесценивание
ранее построенных здании и сооружении. Он не имеет практического
значения, ибо здания и сооружения не могут быть проданы на рынке и
подлежат сносу или разборке;
- моральный износ второй формы - это технологическое старение,
требующее дополнительных капитальных вложений на модернизацию
здании и сооружений в соответствии с современными технологиями. С
данным видом старения наиболее часто приходится встречаться на практике.
Определение морального старения второй формы очень сложный процесс и
носит индивидуальный характер.

Лист
КП.ЗПс-51.2020
4
Изм. Лист № докум.№ Подпись Датаа
докум.
 1. Теоретическое обоснование оценки физического и морального износа
зданий и сооружений
Правильность выводов по результатам технического обследования и
выдачи рекомендаций зависит от полноты выявления дефектов строительных
конструкций и правильности учета влияния выявленных дефектов на
эксплуатационные качества конструкций. Полнота выявления дефектов во
многом определяется знанием существующих дефектов инженерным
персоналом, производившим обследование.
Отсюда следует, что лица, производящие техническое обследование
здания, должны, прежде всего, изучить по литературе возможные дефекты
строительных конструкций и их последствия и углублять полученные знания в
процессе обследования. Следовательно, правильность выводов зависит от
квалификации исполнителей обследования. Исполнители должны иметь не
только достаточные знания из областей строительных конструкций,
строительных материалов и строительной механики, но и знать дефекты
строительных конструкций.
В выводах при техническом обследовании очень часто необоснованно

делается заключение об аварийном состоянии строительных конструкций, и

наоборот, не выявляются аварийное состояние, имеющее место в обследуемых
зданиях и сооружениях.
При проведении предварительного обследования здания по характерным
признакам устанавливают наличие повреждений и дефектов строительных
конструкций, их количественные и качественные характеристики, отклонения
фактических значений эксплуатационных параметров здания от нормативных, а
также вероятные причины их возникновения.
В общем случае, в зависимости от технического состояния зданий,
сооружений и их строительных конструкций, а также установленных в
техническом задании целей и задач, в состав предварительного обследования
здания рекомендуется включать следующие работы:

Лист
КП.ЗПс-51.2020
5
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
 - ознакомление с проектной, исполнительной, технологической и
эксплуатационной документацией;
- визуальный осмотр и выявление необходимости устройства временных

креплений и усиления несущих конструкций для предотвращения возможных

обрушений и проведения работ по созданию условий для проведения
предварительного обследования здания;
- выявление повреждений и дефектов строительных конструкций, а также

отступлений от проектных или нормативных значений эксплуатационных

характеристик зданий и сооружений;
- выявление отступлений от проектных геометрических конструктивных и

расчетных схем зданий и сооружений, а также отклонений фактических

нагрузок и воздействий от проектных или нормативных значений;
- проведение измерений параметров, характеризующих дефекты и

повреждения строительных конструкций, а также эксплуатационных

характеристик зданий и сооружений;
- фиксация выявленных дефектов и повреждений путем
фотографирования, составления карт и ведомостей дефектов и повреждений;
- оценка технического состояния строительных конструкций зданий и

сооружений по характерных признакам повреждений;

- составление заключения о техническом состоянии зданий и их

строительных конструкций.
На этапе предварительного обследования здания проводится тщательный
осмотр строительных конструкций с выполнением эскизов, фотографированием
и составлением карты и ведомости дефектов и повреждений.
В заключении по результатам предварительного обследования здания
помимо общих сведений о строительных конструкциях необходимо отразить
следующее:
- техническое состояние здания или сооружения в целом, а также их

основных строительных конструкций;

Лист
КП.ЗПс-51.2020
6
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
 - является ли данное заключение окончательным или необходимо

проведение детального обследования здания;

- возможна ли дальнейшая эксплуатация здания или сооружения, и при

каких условиях;
- рекомендации по проведению первоочередных мероприятий для
обеспечения безопасной эксплуатации.

Лист
КП.ЗПс-51.2020
7
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
 2. Оценка физического износа здания общежития
Одним из главных исходных документов для выполнения оценки
физического износа является паспорт здания, который содержит данные о
конструктивных и технологических особенностях здания.
Паспорт здания
Характеристика здания По типовому проекту
Общежитие 1972
2
общая площадь, м 2415
жилая площадь, м2 2053
строительный объем, м3 8640
надстройка не производилась
планировка коридорная
количество этажей 5
количество квартир (комнат) 110
наличие встроенных элементов не имеется
кровля бетонные плиты, рулонный материал
водосток организованный
внутренние лестницы бетонные
наружные стены кирпичные толщина 510 мм
внутренние стены кирпичные толщина 250 мм
перегородки гипсостружечные толщина 120 мм
перекрытия сборные ж/б панели с круглыми пустотами
двери наружные двухпольные глухие
двери внутренние однопольные глухие, однопольные
остекленные
окна деревянные двураздельные
техническое подполье отсутствует
полы паркет, линолеум, плитка
водопровод хозяйственно-питьевой
канализация хозяйственно-фекальная в наружную сеть
отопление централизованное
телефон, антенна есть
газификация есть
электроснабжение 360/220 В от наружной сети
горячее водоснабжение централизованное

Лист
КП.ЗПс-51.2020
8
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
 2.1. Определение дефектов и повреждений
Для удобства анализа технического состояния и расчетов определение
дефектов будем проводить поэлементно в соответствии с перечнем,
приведенном в нормативных документах. Результаты обследования фиксируем
в таблицах.
Таблица 1А. Дефекты и повреждения конструкции фундамента
Общая (лицевая, видимая) площадь фундамента – 71 м2.
Количеств. %
Описание дефекта, повреждения № участка характер. от
дефекта общего
Единичные трещины по швам между блоками
Фасад А 9,2 13,0
цокольной части стен; нарушение перевязки блоков Фасад Б 4,1 5,8
1
цокольной части стен; отслаивание и разрушение Фасад В 11,3 15,9
штукатурного слоя цокольной части стен и стен подвала
Фасад Г 2,8 3,9
Всего 27,4 38,6

Разрушение штукатурного слоя цокольной части стен

Фасад А 5,6 7,9
повсеместно; размораживание и разрушение бетона Фасад Б 3,4 4,8
2 поверхностного слоя блоков; незаполнение
вертикальных швов между блоками раствором на Фасад В 8,0 11,3
глубину до 50 мм на отдельных участках
Фасад Г 2,6 3,7
Всего 19,6 27,6

Рисунок 2.1.Схема фиксации результатов обследования фундамента

Таблица 1Б. Дефекты и повреждения наружных стен Лист

КП.ЗПс-51.2020
КП.ЗПс-51.2020
Лист
9
Изм. Лист № докум. Подпись Дата 10
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
 Общая (лицевая, видимая) площадь стен (без оконных проемов) – 1360 м2.
Количеств. %
Описание дефекта, повреждения № участка характер. от
дефекта общего
Отдельные трещины и выбоины по кирпичам (при
1 отсутствии штукатурного слоя); единичные волосяные - 185,0 15,0
трещины по штукатурному слою
Размораживание и разрушение кладки стен; единичные
2 несквозные трещины по кладке; смещение отдельных - 218,0 16,0
кирпичей в карнизной части

Таблица 1В. Дефекты и повреждения междуэтажных перекрытий

Общая площадь перекрытий – 2760 м2.
Количеств. %
Описание дефекта, повреждения № участка характер. от
дефекта общего
Продольные трещины по плитам в местах
расположения пуансонных отверстий, единичные
1 - 96,0 3,5
поперечные волосяные трещины; увлажнение или
промерзание отдельных плит; прогиб плит

Таблица 1Г. Дефекты и повреждения конструктивных элементов крыши

Площадь крыши – 763 м2.
Количеств. %
Описание дефекта, повреждения № участка характер. от
дефекта общего
Единичные трещины по отделочному покрытию,
1 отдельные сколы бетона; отслаивание и разрушение - 275 37,4
отделочных покрытий

Единичные усадочные трещины; недоуплотнение

2 - 114 15,5
бетона (раковины) на отдельных участках

Вздутие, отдельные трещины и разрывы верхнего слоя

гидроизоляционного ковра, образование прогнутостей
на поверхности кровли и скопление в них воды
3 (повреждения на площади до 20 % общей площади - 170 23,1
кровли); прорастание, расстройство швов в местах
наклейки полос; засорение и повреждения деталей
водоприемных устройств
4 Единичные вздутия верхнего гидроизоляционного
ковра, отслаивание в местах примыкания к
- 95 12,9
вертикальным поверхностям парапетных участков стен,
вентшахт на отдельных участках; сколы бетона
Лист
КП.ЗПс-51.2020
11
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
 парапетных плит

Таблица 1Д. Дефекты и повреждения полов

Площадь полов – 2350 м2.
Количеств. %
Описание дефекта, повреждения № участка характер. от
дефекта общего
Сколы и трещины плиток; выгорание, загрязненность,
истертость плиток, разрушение декоративного
1 - 890 37,8
покрытия (повреждения на площади до 30 % площади
пола)
Отставание отдельных клепок от основания; сколы,
истертость, трещины и сильное коробление; скрип на
2 - 155 6,6
отдельных участках; частичное разрушение
лакокрасочного покрытия на многочисленных участках
Истертость рулонного материала в ходовых местах,
3 трещины и порезы на отдельных участках, - 210 8,9
загрязненность

Таблица 1Е. Дефекты и повреждения проемов

Площадь проемов – 675 м2.
Количеств. %
Описание дефекта, повреждения № участка характер. от
дефекта общего
Мелкие трещины в местах сопряжения коробок со
1 стенами, истертость или щели в притворах; трещины - 236 34,9
отдельных стекол, мелкие повреждения отливов
Отслаивание и частичное разрушение замазки;
отсутствие штапиков на отдельных участках; вздутие и
2 370 54,8
отслаивание окрасочного покрытия на отдельных
участках
Незначительная истертость дверных полотен или щели
3 в притворах, растрескивание древесины на отдельных 180 26,7
участках

Таблица 1Ж. Дефекты и повреждения отделки внутренних помещений

Лист
КП.ЗПс-51.2020
12
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
 Периодически в помещениях выполнялся косметический ремонт с
побелкой потолков, заменой обоев, покраской панелей, заменой облицовочной
плитки, поэтому характер износа очень разный даже в пределах одного этажа.
В связи с трудностью объективной оценки принимаем физический износ
отделки равным 50 %.

Таблица 1И. Дефекты и повреждения внутренних санитарно-технических

и электрических устройств
Разнородность состояния приборов сантехники и устройств электросетей
не позволяет достоверно оценить степень физического износа. По результатам
визуального осмотра и проверки работоспособности, можно сделать вывод, что
большинство трубопроводов холодного и горячего водоснабжения подлежат
замене. Подлежат замене трубы стояков канализации и 80% сантехничеких
приборов.
Полной замене подлежит электропроводка, поскольку материал кабелей
и способы монтажа не соответствуют современным требованиям
электробезопасности и пожарной безопасности.
Принимаем износ этой группы конструктивных элементов здания равным
75%.
Принимаем износ конструктивных элементов, отнесенных к категории
«прочих», равным 50%.

2.2.Расчет физического износа здания

Лист
КП.ЗПс-51.2020
13
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
 Расчет физического износа проводим в два этапа. Сначала определяем
износ каждого конструктивного элемента в зависимости от характера дефектов,
их интенсивности, и доли в группе признаков износа. А затем определяем износ
здания в целом с учетом доли каждого элемента в восстановительной
стоимости здания.
Износ конструктивного элемента рассчитывается по формуле

ФК =
∑ Фi ∙ ki
100
где
Фi −износ по i−признаку
k i−доля i−го признака в группе

Фундамент

№ Площадь Интер-
Пределы износа Износ
признака Факт Норматив поляция
1 37,6 25 1 20 1,32 20 16,58 36,58
2 27,6 25 21 40 1,32 40 3,42 43,42

Износ по Доля в Физический

№
i-му группе износ
признака
признаку признаков элемента
1 36,58 20
11,66
2 43,42 10

Стены
Стены
№ Площадь
Пределы
признак Коэф. интерполяции Износ
Факт Норматив износа
а
1 15 15 1 10 1,67 10 0,00 10,00
2 16 40 21 40 2,11 21 0,00 21,00

Износ Доля
№
по признак
признак Износ
признак ав
а
у группе
1 10,00 10
2,05
2 21,00 5

Крыша
№ Площадь Пределы Коэф. Износ Лист
КП.ЗПс-51.2020
14
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
признак
Факт Норматив износа интерполяции
а
1 37,4 20 21 40 1,05 21 18,28 39,28
2 15,5 50 41 60 2,63 41 0,00 41,00
3 23,1 40 21 40 2,11 21 4,42 25,42
4 12,9 40 21 40 2,11 21 17,04 3,96

Износ Доля
№
по признак
признак Износ
признак ав
а
у группе
1 39,28 10
2 41,00 5
8,92
3 25,42 10
4 3,96 10
Полы
Площадь Пределы Коэф.
Износ
№ признака Факт Норматив износа интерполяции
1 37,8 30 21 40 1,58 21 12,32 33,32
2 6,6 20 21 40 1,05 21 14,11 6,89
3 8,9 20 21 40 1,05 21 11,68 9,32

Износ Доля
№
по признак
признак Износ
признак ав
а
у группе
1 33,32 10
2 6,89 10 4,95
3 9,32 10

Проемы
№ Площадь
Коэф.
признак Пределы износа Износ
Факт Норматив интерполяции
а
2
1 34,9 20 1 20 1,05 15,68 35,68
0
2
2 54,8 20 1 20 1,05 36,63 56,63
0
2
3 26,7 20 1 20 1,05 7,05 27,05
0

Износ Доля
№
по признак
признак Износ
признак ав
а
у группе
1 35,68 10
2 56,63 10 11,94
3 27,05 10
 Физический износ здания определяем по формуле

Ф ЗД =
∑ Фi ∙ k i
100
где
Фi −износ i−го конструтивного элемента ;
k i−доля i−го элемента в восстановительной
стоимости

Расчет выполним в табличной форме

Физ.изно
Конструктивный элемент Доля
с
1 Фундаменты 11 11,66 128,26
2 Стены и перегородки 26 2,05 53,30
3 Перекрытия 13 1,00 13,00
4 Крыши 3 8,92 26,76
5 Полы 6 4,95 29,70
6 Проемы 11 11,94 131,34
7 Отделочные работы 9 50,00 450,00
8 Внутренние санитарно-технические 15 75,00 1125,00
и электрические устройства
9 Прочие 6 50,00 300,00
        2257,36
Физический износ здания общежития 22,57

Лист
КП.ЗПс-51.2020
15
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
 3.Оценка морального износа здания
Функциональное (моральное) устаревание 2-го вида - отражает
несоответствие зданий, сооружений и их конструктивных элементов любым
эргономическим требованиям: объёмно-планировочным и объёмно-
конструктивным, требованиям к техническим системам и инженерному
оборудованию, экологическим и санитарно-гигиенические требованиям. Это
несоответствие выражается через соотношение старых показателей к ныне
существующим показателям на момент (дату проведения оценки) оценки.
Понятие функционального старения возникло в связи с необходимостью
количественной оценки морального устаревания зданий и сооружений.
Применяется несколько общепринятых методик, но все содержат оговорки об
условности такой оценки, поскольку постоянно меняются требования к зданиям
и сооружениям различного назначения, которые в свою очередь меняются в
зависимости от темпов развития производства, стандартов комфорта жилья и
т.п.
В частности в [5] приведена зависимость утери функциональности здания
от срока его эксплуатации.
Согласно этой зависимости здание общежития за 56 лет эксплуатации
потеряло почти 50% своей функциональности.

Лист
КП.ЗПс-51.2020
16
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
 Заключение
В курсовом проекте выполнена оценка физического износа здания
общежития исходя из выявленных дефектов и повреждений конструктивных
элементов. По результатам расчетов физический износ здания составил 22,7%.
Результат оценки зависит от многих установленных показателей, в
частности от:
- восстановительной стоимости отдельных конструктивных элементов;
- соотношения этих стоимостей для конкретных типов зданий;
- влияния отдельных дефектов и повреждений на степень физического
износа здания.
Эти критерии постоянно меняются с развитием строительных
технологий, использованием новых материалов и т.п. Исходя из этого можно
сделать вывод, что полученная оценка не совсем точно отражает степень
физического износа здания.

Лист
КП.ЗПс-51.2020
17
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
 Список использованных источников
1.Техническая эксплуатация зданий и сооружений. - Методические
указания к контрольной работе и курсовому проекту «Определение
технического состояния здания». - Вологда: ВоГТУ, 2006 – 36 с.
2. ВСК53-86 Правила оценки износа жилых зданий. Госгражданстрой
СССР - М.: Прейскурантиздат, 1988
3. Васильев А. А., Дзирко С. В., Оценка физического износа жилых и
общественных зданий
4. ТКП 45-1.04-305-2016 «Техническое состояние и техническое
обслуживание зданий и сооружений. Основные требования»
5. ТКП 45-1.04-14-2005 (02250) «Техническая эксплуатация жилых и
общественных зданий и сооружений. Порядок проведения»

Лист
КП.ЗПс-51.2020
18
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
 Приложение
Дефекты и повреждения фундамента

Дефекты и повреждения стен

Дефекты и повреждения перекрытий

Лист
КП.ЗПс-51.2020
19
Изм. Лист № докум. Подпись Дата
Дефекты и повреждения элементов крыши

Дефекты и повреждения внутренних санитарно-технических и электрических

устройств

Лист
КП.ЗПс-51.2020
20
Изм. Лист № докум. Подпись Дата