Вы находитесь на странице: 1из 4

Журнал правовых и экономических исследований, 2013, 1: 196–199

© А.В. Белых, 2013

УДК 336
А.В. Белых
ОПРЕДЕЛЕНИЕ СООТВЕТСТВИЯ КЛАССА
КОНСТРУКТИВНОЙ СИСТЕМЫ И ГРУППЫ
КАПИТАЛЬНОСТИ ЗДАНИЙ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ КАДАСТРОВОЙ
ОЦЕНКИ
Рассмотрена проблема определения соответствия между классификацией по конст-
руктивным системам и группировкой по группам капитальности для общественных зда-
ний. Предложено решение на основе сопоставления классификаций по формальным призна-
кам и на основе сопоставления объектов. Изложены результаты исследования сопостав-
ления объектов. Приведена таблица соответствия классов конструктивной системы
группам капитальности зданий.
Ключевые слова: кадастровая оценка; затратный подход; класс конструктивной
схемы; группа капитальности; укрупненные показатели стоимости строительства.

We consider the problem of conformity between constructive system classification and civil
building design categories. A solution is offered on the basis of comparing formal matters classifi-
cations and objects comparison. The results of comparison are set out. A chart of conformity be-
tween constructive system classification and building design categories is given.
Keywords: cadastral valuation; cost-is-no-object approach; class of constructive scheme;
building design category; aggregative indicators of building costs.

При проведении кадастровой оценки стоимости для целей массовой оценки яв-
улучшений земельных участков согласно ляется метод определения удельного по-
федеральному стандарту оценки № 4 [2] казателя кадастровой стоимости (УПКС),
допускается применение любого из под- который по своей сути является методом
ходов к оценке. Доминирующим в на- затратного подхода. Данный метод пред-
стоящее время является затратный под- полагает определение затрат на замеще-
ход, методы которого в основном опира- ние объекта. Определение величины за-
ются на применение нормативных значе- трат на замещение происходит с примене-
ний различных строительных норм и пра- нием справочников укрупненных показа-
вил. В рамках кадастровой оценки чаще телей стоимости строительства (УПСС).
всего применяется метод расчета стоимо- Наибольшее распространение получили
сти на основе укрупненных показателей справочники УПСС, выпускаемые компа-
стоимости строительства, данные по ко- нией «КО-ИНВЕСТ». Данные справочни-
торым публикуются в различных ценовых ки являются «наследниками» справочни-
сборниках. При этом наибольшее распро- ков укрупненных показателей восстано-
странение имеют современные сборники, вительной стоимости 1969 г. (УПВС-69).
в связи с чем возникает необходимость в Разделение объектов оценки по мето-
определении соответствия между класси- ду УПКС производится в соответствии с
фикацией объектов данных сборников и ценнообразующим фактором «материал
классификацией объектов, используемой ограждающих конструкций». Данное раз-
в нормативной литературе. Решение по- деление целесообразнее всего проводить в
добной задачи может базироваться как на соответствии с классом конструктивной
сопоставлении классификаций, так и на системы здания или сооружения, что и
исследовании, учитывающем сопоставле- реализуется на практике. Определение
ние объектов различных классификаций. класса конструктивной системы происхо-
Общепринятым методом расчета дит в соответствии с классификацией,
196
СОВРЕМЕННАЯ ЭКОНОМИКА – ПРАКТИКЕ

предлагаемой в справочнике УПСС «КО- Формальные признаки разделения на


ИНВЕСТ». Однако данная классификация классы конструктивных систем [3] и
была разработана создателями справочни- группы капитальности для зданий пред-
ка без привязки к строительным нормам и ставлены в таб. 1–3.
правилам, существовавшим в СССР или Сопоставление, полученное по ре-
действующим в РФ. В то же время метод зультатам анализа формальных призна-
УПКС предполагает помимо определения ков, не позволяет говорить об однознач-
затрат на строительство также расчет при- ном соответствии между двумя классифи-
были предпринимателя и величины нако- кациями, в частности это касается конст-
пленного износа строений. Так как расчет руктивных систем № 2, 6, 7.
затрат на строительство в части определе- В связи с тем, что сборники «КО-ИН-
ния объемных характеристик зданий и ВЕСТ» являются «наследниками» сбор-
определение физического износа произ- ников УПВС-69, было проведено иссле-
водятся в соответствии с нормативной ли- дование объектов сборника «КО-ИН-
тературой, необходим переход от класси- ВЕСТ» «Общественные здания – 2011» и
фикации справочника к классификации, сборников УПВС-69 на предмет возмож-
применяемой в нормах и правилах. Дан- ного сопоставления. Сборник «КО-ИН-
ная задача может быть решена через оп- ВЕСТ» «Общественные здания – 2011»
ределение соответствия между классом был выбран в качестве базы для исследо-
конструктивной системы и группой капи- вания, так как именно объекты, входящие
тальности здания. Разделение зданий в в данный сборник, чаще всего имеют наи-
соответствии с группой капитальности больший удельный вес среди объектов,
приведено в приложении № 4 сборника подлежащих кадастровой оценке. Было
укрупненных показателей восстанови- выделено 483 объекта, по которым полно-
тельной стоимости (УПВС-69) и применя- стью совпадают данные по строительному
ется в нормативной литературе [1]. объему и характеристикам конструктив-
Решение проблемы определения соот- ных элементов. Данные, полученные по
ветствия класса конструктивной системы результатам сопоставления, представлены
и группы капитальности может быть по- в табл. 4.
лучено из объединения результатов со- По результатам сопоставления можно
поставления характеристик классифика- говорить, что для класса конструктивной
ций по формальным признакам, а также из системы 1 модальным значением является
сопоставления объектов, для которых од- первая группа капитальности. Для классов
нозначно определены группа капитально- конструктивной системы 3 и 4 однозначно
сти и класс конструктивной системы. определена первая группа капитальности.
Таблица 1
Классы конструктивных систем зданий
Основной материал ограждающих Основной материал Класс конструктивной
конструкций несущих конструкций системы
Железобетон и сталь КС-1
Кирпич
Древесина КС-2
Железобетон в бескар-
КС-3
касных системах
Железобетон Железобетон в каркас-
КС-4
ных системах
Сталь КС-5
Комбинация тонкого металлического
листа и эффективных теплоизоляцион- Сталь и железобетон КС-6
ных материалов
Древесина и другие кон-
Древесина КС-7
структивные материалы
Источник: таблица составлена по данным сайта компании «КО-ИНВЕСТ». URL: http://www.coinvest.ru
[3].

197
ЖУРНАЛ ПРАВОВЫХ И ЭКОНОМИЧЕСКИХ ИССЛЕДОВАНИЙ

Таблица 2
Распределение жилых и общественных зданий по группам капитальности
Конструктив- Группы
ные элементы
I II III IV V VI
здания
Фундаменты Железобетонные, бетонные, буто-бетонные, бутовые, Деревян- Глинобит-
кирпичные ные стулья ные, грун-
или ка- товые
менные
столбы
Стены Кирпичные, из естест- Каменные Деревянные Щитовые и Каркасно-
венного камня, круп- облегченные рубленые и каркасно- камыши-
ноблочные, крупнопа- из всех видов брусчатые, засыпные товые и
нельные кирпича и смешанные сырцовые, другие
легких кам- (кирпичные и саманные облегчен-
ней деревянные) и глино- ные
битные
Перекрытия Желе- Смешанные Деревянные
зобе- (металличе-
тонные ские балки и
деревянное
заполнение)
Источник: таблица составлена по данным «Положения о проведении планово-предупредительного ре-
монта жилых и общественных зданий» [1].

Таблица 3
Сопоставление класса конструктивной схемы и группы капитальности
по формальным признакам
Класс конструктивной системы Соответствующая группа капитальности
КС-1 I
КС-2 II,III, IV,V
КС-3 I
КС-4 I
КС-5 I
КС-6 -
КС-7 IV,V

Для класса конструктивной системы 6 – не со зданиями из глиняного обожженно-


пятая группа капитальности. Класс конст- го кирпича первой или второй группы ка-
руктивной системы 7 имеет модальное питальности. Преобладание объектов из
значение четвертой группы капитально- четвертой группы капитальности среди
сти. Однозначно определить группу капи- объектов КС-2 объясняется также тем, что
тальности для второго класса конструк- к данному классу конструктивной систе-
тивной системы не представляется воз- мы были отнесены объекты со смешан-
можным, так как разработчиками сборни- ным материалом стен. Объединяя резуль-
ка «КО-ИНВЕСТ» к данному классу были таты, полученные через сопоставление
отнесены все здания, для которых мате- формальных признаков классификаций, и
риалом ограждающих конструкций явля- результаты, полученные из сопоставления
ется кирпич, вне зависимости от прочно- объектов сборников, получена итоговая
стных характеристик различных видов таблица соответствия классов конструк-
кирпича. Так, объекты, ограждающие кон- тивных систем группам капитальности
струкции которых имеют материал стен – зданий.
саманный кирпич, имеют пятую группу Проблема неоднозначности группы
капитальности и относятся к КС-2 нарав- капитальности КС-2 в практике проведе-

198
СОВРЕМЕННАЯ ЭКОНОМИКА – ПРАКТИКЕ

Таблица 4
Результат сопоставления объектов сборников
Класс конструк- Количество объек- Группа капи- Количество объектов класса с соответ-
тивной системы тов данного класса тальности ствующей группой капитальности
КС-1 273 I 253
II 10
III 4
IV 6
КС-2 55 I 5
II 5
III 9
IV 23
V 13
КС-3 7 I 7
КС-4 25 I 25
КС-6 1 V 1
КС-7 122 IV 88
V 34
Всего 483

ния кадастровой оценки решается приня- для установления нормативных значений


тием соответствующего допущения о зна- срока жизни или иных характеристик, не-
чении группы капитальности для кон- обходимых для применения метода опре-
кретной географической области, в зави- деления удельного показателя кадастро-
симости от преобладающего материала, вой стоимости. Следует отметить, что по-
используемого в строительстве в данной лученное соответствие может непосредст-
области, что представляется наиболее ра- венно применяться в практике массовой
циональным решением. оценки. Полученные результаты будут
Предложенное соответствие между использованы при разработке методики
классами конструктивной системы и груп- определения физического износа зданий
пами капитальности решает проблему различных классов конструктивных сис-
применения строительных норм и правил тем.
Таблица 5
Соответствие класса конструктивной схемы группе капитальности
Класс конструктивной системы Соответствующая группа капитальности
КС-1 I
КС-2 II,III, IV,V
КС-3 I
КС-4 I
КС-5 I
КС-6 V
КС-7 IV

ЛИТЕРАТУРА 22.10.2010 г. / Минэкономразвития Рос-


1. Положение о проведении планово- сии. М., 2010. 4 с.
предупредительного ремонта жилых и 3. Классификаторы – Конструктивные
общественных зданий. Введ. 08.09.1964 г. системы // Компания «КО-ИНВЕСТ»:
/ Госстрой СССР. М., 1964. 13 с. [сайт]. URL:
2. Приказ об утверждении Федераль- http://www.coinvest.ru/jobs/doc.php?ID=110
ного стандарта оценки «Определение ка- & (дата обращения: 13.12.2012)
дастровой стоимости (ФСО № 4)». Введ.

199