DREPT CIVIL

CONTRACTE SPECIALE

Curs I
Data: 15.XI.2010

CONTRACTUL DE VANZARE-CUMPARARE

A.Codul civil art 1294 prevede

Contractul de vanzare cumparare este acel contract prin care una din parti numita vanzator
stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti numita cumparator care se obliga sa
plateasca vanzatorului un pret pt bunul vandut.Sunt contracte de vazare si cele prin care in schimbul
unui pret se transmite un al drept real, sau un drept de creanta sau un drept din domeniul proprietatii
intelectuale sau dreptul asupra unei mosteniri viitoare.
(drept de superficie=dr de folosinta)
NU pot forma obiectul vanzarii cumpararii:
-drepturile personale nepatrimoniale;
-drepturi personale patrimoniale cu un caracter strict personal sau cele prevazute de lege
drepturile contractate sau constituite prin acte unilateral intuitu persona(cu caracter strict
personal)ex:dreptul de intretinere.

B.Caracterele juridice ale contractului de vanzare-cumparare

Este un contract sinalagmatic, cu titlu oneros ,comutativ,consensual si translativ de proprietate.
*Caracterul sinalagmatic(bilateral) - presupune ca prin incheierea contractului de vanzare
cumparare se nasc obligatii reiproce intre partile contractante ,vanzatorul are obligatia de predare a
bunului si de garantie a cumparatorului iar cumparatorul are obligatia sa plateasca pretul si sa preia
bunul
*Cu titlu oneros - presupune ca ambele parti urmaresc interese patrimoniale respectiv primirea unui
echivalent in schimbul prestatiei la care se obliga .
*Comutativ - presupune ca existenta si intinderea obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti din
momentul incheierii contractului si numai in mod cu totul exceptional contractul poate capata un
caracter aleatoru.
*Consensual - poate fi incheiat prin simplul acord de vointa al partilor fara indeplinirea unei
formalitati si fara remiterea lucrului vandut si plata pretului in momentul incheierii contractului.Prin
exceptie de la acest principi in cazurile prevazute de lege contractul de vanzare cumparare devine un
contract solem, imbraca forma autentica.
*Caracterul translativ de proprietate - transferul dreptului de proprietate de la vanzator la
cumparator opereaza prin efectul realizarii acordului de vointa independent de preluarea bunului si plata
pretului .
Art 1295 C civ reglementeaza - proprietatea este stramutata de drept indata ce partile sau invoit
asupra lucrului si asupra pretului desii lucrul inca nu s-a predat si pretul nu s-a numarat.Acest principiu
opereaza cu indeplinirea urmatoarelor conditii:
1.Vanzatorul sa fie proprietarul lucrului vandut iar contractul perfect valabil incheiat
2.Sa fie vorba de lucruri determinate individual
3.Lucrul vandut sa existe
4.Partile sa nu fi amanat transferul dreptului de proprietate printr-o clauza speciala prin catre se indica
un moment urterior incheierii contractului .
1
 C.Conditiile de validitate ale vanzarii cumpararii
Pentru a fi valabil incheiat contractul de vanzare cumparare trebuie sa indeplineasca urmatoarele
elemente:
-consimtamantul; capacitatea partilor; obiectul; cauza licita si forma in cazul contractelor
solemne.
Consimtamantul - acordul de vointa dintre parti este intotdeauna necesar si suficient cu exceptia
cazurilor prevazute de lege.
Caracteristicele consimtamantului sunt:
-promisiunea unilaterala de vanzare sau cumparare - aceasta este un antecontract care da nastere
la un drept de creanta,una din parti fiind obligata fata de cealalta parte sa vanda in viitor un anumit bun
iar beneficiarul promisiunii poate opta in sensul de al cumpara sau nu .Daca beneficiarul promisiunii
opteaza pt cumpararea bunului iar proprietarul vanzator refuza vanzarea contractul nu se va m ai incheia
iar beneficiarul promisiunii de vanzare va putea pretinde daune interese potrivit reglulilor care se aplica
obligatiei de a face reglem de Art 1075 din C.civ. Retinem ca este un contract unilateral deoarece creaza
obligatii doar pt promitent dovada promisiunii unilaterale de vanzare se face conform regulilor generale
aplicabile creantelor Art 1191(C.Civ). Obligatia promitentului din promisiunea unilaterala de vanzare se
stinge la expirarea termenului daca a fost prevazut un astfel de termen in caz contrar se stinge la
expirarea termenului general de prescriptie care incepe sa curga de la data incheierii promisiunii
unilaterale de vanzare.
-promisiunea bilatererala de vanzare cimparare - este atunci cand ambele parti se obliga sa
incheie in viitor contractul prin care una sa vanda si cealalta sa cumpere la pretul stabilit. Promisiunea
bilaterala este un antecontract ,deosebirea fata de promisiunea unilaterala fiind aceea ca ambele parti pot
cere incheierea contractului. Daca promitentul vanzator nu-si respecta obligatia si vinde bunul altei
persoane beneficiarul cumparator nu poate cere predarea lucrului deoarece nu a devenit proprietar iar
vanzarea incheiata cu o alta persoana sub rezerva fraudei este perfect valabila. Beneficiarul cumparator
poate cere in acest caz daune interese. Daca bunul se gaseste in patrimoniul vanzatorului va putea cere
obligarea acestuia la incheierea contractului sub sanctiunea daunelor cominatorii sau a amenzii civile.
Oricare din partile antecontractului poate cere instantei de judecata sa ponunte o hotarare care tine loc de
act autentic de vanzare cumparare si care va avea un caracter constitutiv de drept. Intr-o atare situatie
transferul dreptului de proprietate opereaza in momentul ramanerii definitive a hotararii judecatoresti.
-pactul de preferinta - acesta este o varianta a promisiunii de vanzare prin care proprietarul unui
bun se obliga ca in cazul in care il va vinde sa acorde preferinta unei anumite persoane la pret egal. In
acest caz proprietarul bunului nu se obliga sa-l vanda ci doar sa acorde preferinta in caz de vanzare .
-dreptul de preemtiune - este un drept de natura legala instituit printr-o norma imperativa, el
reprezinta o derogare de la principiul liberei circulatii a bunurilor si de la principiul potrivit caruia
proprietarul dispune liber de bunurile sale. Dreptul de preemtiune este un drept absolut opozabil tuturor
(opozabil ergaomnes) se determina in functie de bunul care formeaza obiectul lui in functie de actul
juridic care urmeaza a fii incheiat si de dreptul care se instraineaza.

Cateva acte in care se reglementeaza acest drept :

1*legea 10/2001au drept de preemtiune in cazul incheierii unui contract de vanzare cumparare
locatarii urmatoarelor imobile: cele ocupate de unitati si institutii de invatamant din sistemul de stat, cele
ocupate de unitati sanitare si de asistenta medico-sociala din sistemul poblic, cele ocupate de institutii
publice, cele ocupate de sedii ale partidelor politice legal inregistrate. Dreptul de preemtiune la legea 10
se poate exercita sub sanctiunea decaderii in termen de 90 de zile de la data primirii prin executorul
judecatoresc a notificarii privind intentia de vanzare. Incheierea contractului de vanzare cumparare fara
respectarea dreptului de preemtiune se sanctioneaza cu nulitate obsoluta.

2
 Imobilele constructii carora le-au fost adaugate pe orizontala sau pe varticala in raport de forma
initiala noi corpuri a caror arie desfasurata insumeaza mai putin de suta la suta din aria desfasurata initial
acestea vor fi restituite fostului proprietar iar detinatorul suprafetei adaugate are un drept de preemtiune
la cumpararea suprafetei restituita fostului proprietar sau mostenitorilor acestuia.
Imobilele cu alta destinatie decat cea de locuinta care nu se restituie pers indreptatite se pot
instraina potrivit legislatiei in vigoare iar cei care detin imobilul cu titlu valabil la data intrarii in vigoare
a legii au un drept de preemtiune. Asemanator dreptului de dreemtiune este si dreptul prioritar la
dobandirea imobilului expropriat Art 37 din legea 33/1994. In cazul in care lucrurile pentru care s-a
facut o expropriere nu s-au realizat iar cel care a facut exproprierea doreste sa instraineze imobilul
fostul proprietar are un drept prioritar de dobandire a imobilului la un pret care nu poate fi mai mare
decat despagubirea primita actualizata. Cel care a facut exproprierea se va adresa inscris expropriatului
si daca acesta nu raspunde in termen de 60 de zile de la primirea notificarii imobilul poate fi vandut.

Capacitatea partilor - regula generala este reglementata in Art 1306 c.civ care prevede ca pot
cumpara si vinde toti cei carora nu le este oprit prin lege.
Incompatibilitatile speciale (cei care nu pot):
*Vanzare facuta de o pers lipsita de o capacitate de exercitiu sau cu o capacitate restransa trebuie
facuta prin ocrotitorul legal si cu autorizarea autoritatii tutelare.
*Vanzarea intre soti este interzisa, este admisa donatia care are un caracter revocabil. Nerespectarea
atrage nulitatea relativa a contractului, anularea putand fi ceruta de oricare dintre soti, de mostenitorii
ocrotiti sau de creditori fara a fi obligati sa dovedeasca fraudarea drepturilor. Fiind o nulitate relativa ea
poate fi confirmata dupa desfacerea casatoriei de catre parti sau de catre mostenitori dupa decesul
vanzatorului. Vanzarea intre concubini este legala afara doar de cazul in care contractul s-a incheiat
pentru a determina pe una dintre parti sa mentina relatia de concubinaj
*Tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor aflate sub tutela lor cat timp socotelile definitive ale
tutelei nu au fost data si primite.
*Mandatarii conventionali sau legali imputerniciti sa vanda un lucru nu pot sa-l cumpere pt ca aceeasi
persoana nu poate cumula in acelasi timp calitatea de vanzatior cu cea de cumparator
*Persoanele care administreaza bunuri apartinuand statului ,comunelor,oraselor ,municipiilor sau
judetelor nu pot cumpara bunurile aflate in administrarea lor .
*Functionarii publici nu pot cumpara bunurile statului sau a unitatilor administrativ teritoriale care se
vand prin intermediul lor .
*Judecatorii ,procurorii,avocatii nu pot cumpara drepturi litigioase care sunt de competenta curtii de
apel in a carei circumscriptie isi desfasoara profesia. Pt aceleasi pers de la nivelul inaltei curiti de casatie
si justitie si a parchetului de pe langa inalta curte, interdictia se intinde la nivelul intregii tari.
*Executorii judecatoresi nu pot dobanii direct sau prin persoane interpuse pentru ei sau pentru altii
bunurile care au facut obiectul executarii silite.
*Cetatenii straini si apatrizii pot dobandii dreptul de proprietate asupra terenurilor numai in conditiile
rezultate din aderarea Ro la UE si din tratatele internationale la care Romania este parte pe baza de
reciprocitate.

Obiectul contractului de vanzare cumparare. Vanzarea cumpararea da nastere la doua obligatii

reciproce obligatia vanzatorului este legata de lucrul vandut iar a cumparatorului de pret. Lucrul vandut
si pretul constituind de fapt obiectul contractului.
Lucrul vandut trebuie sa indeplineasca urmat conditii:
-sa fie in circuitul civil, nu sunt incluse in circuitul civil bunurile declarate de lege inalienabile
pentru ca sunt imprescriptibile si insesizabile.
Intra in aceasta categorie urmatoarele bunuri:

3
*bunuri din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ teritoriale - aceste bunuri pot fi
doar date in administrare ,concesionate sau inchiriate prin licitatie publica,de asemenea pot fi date in
folosinta gratuia unitatilor de utilitate publica;
*bunurile din patrimoniul cultural natioal nu sunt scoase din circuitul civil ca atare pot fi instrainate dar
scoaterea din tara a bunurilor culturale mobile temporar sau definitiv se poate face numai pe baza
certificatului de export emis de directiile judetene pentru cultura si poatrimoniul cultural national.
-sa existe in momentul incheierii contractului sau sa poata exista in viitor.
Pretul trebuie sa indeplineasca urmatoarele conditii:
-sa fie stabilit in bani
-sa fie determinat sau determinabil,pretul este determinat daca cuantumul lui este hotarat de parti in
momentul incheierii contractului, si pretul este determinabil cand partile precizeaza in contract elemente
cu ajutorul carora pretul va fi determinat in viitor. In cazurile in care exista preturi legale obligatorii
atunci trebuie sa se conformeze acestora;
-sa fie sincer adica sa trebuiasca efectiv platit;
-sa fie serios adica sa nu fie disproportionat in raport de valoarea lucrului vandut.

D.Efectele contractului de vanzare cumparare

Prin efecte se intelg obligatiile generate in sarcina partilor.

1.Obligatiile vanzatorului:
A)sa predea lucrul vandut - aceasta presupune ca trebuie sa puna lucrul vandut la dispozitia
cumparatorului, atunci cand lucrul vandut poate fi localizat regula este ca predarea se face la locul unde
se afla lucrul vandut la momentul contractarii, in celelalte cazuri predarea se face la domiciliul
debitorului adica a vanzatorului care are obligatia predarii. Cheltuielile de predare cad in sarcina
vanzatorului iar cele de ridicare in sarcina cumparatorului daca nu exista alta intelegere intre parti.
Atunci cand obiect al vanzarii cumpararii il constituie bunurile imobile se prevad reguli speciale
privind predarea acestora si anume:
a)cand intinderea imobilului este diferita fata de cea specificata in contract sunt posibile urmat situatii:
-daca intinderea este mai mica ,cumparatorul poate cere completarea sau reducerea pretului proportional
cu partea lipsa in acest caz se poate cere rezolutiunea contractului numai daca imobilul nu poate fi
folosit pt destinatia avuta in vedere la incheierea contractului
-daca intinderea este mai mare cumparatorul este obligat sa plateasca pretul pentru excedent iar daca
prin masuratori se stabileste ca excedentul depaseste a 20-a parte a intinderii prevazuta in contract el
poate cere rezolutiunea contractului
-daca sau vandute doua sau mai multe imobile printr-un singur contract indicandu-se un singur pret iar
intinderea unui imobil este mai mare si a celuilalt mai mica diferenta de pret se compenseaza. Dreptul de
actiune pntru majorarea sau scaderea pretului sau rezolutiunea contractului se prescrie intr un an de la
data vanzarii. Odata cu predarea lucrului vanzatorul este obligat sa predea si fructele percepute dupa
momentul transferarii dreptului de proprietate. Daca bunul nu se preda la moment incheierii contractului
vanzatorul are obligatia sa conserve bunul pana la momentul predarii iar in caz de deteriorare sau de
pieire a bunului raspunde ca un depozitar, culpa lui fiind prezumata. Neexecutarea obligatie de predare a
bunului da posibilitatea cumparatorului sa invoce exceptia de neexecutare sau sa-si ceara rezolutinea
contractului cu daune interese.