Вы находитесь на странице: 1из 4

Гражданский кодекс Украины, устанавливая общие положения права собственности на

жилье, предусматривает, что все собственники квартир и нежилых помещений в


многоквартирном доме являются совладельцами общего имущества многоквартирного
дома.
К общему имуществу многоквартирного дома при этом относятся помещения общего
пользования (в том числе и вспомогательные помещения), несущие, оградительные и
несуще-оградительные конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое
и иное оборудование внутри или за пределами дома, которые обслуживают больше
одного жилого или нежилого помещения.
Кроме того, общим имуществом являются строения и сооружения, предназначенные для
удовлетворения нужд всех совладельцев многоквартирного дома, которые находятся на
придомовой территории, права на земельный участок, на котором расположен дом , и
придомовая территория.
Аналогичные нормы закреплены и в ч. 2 ст. 10 Закон а Украины «О приватизации
государственного жилого фонда». Также в нем установлено, что вспомогательные
помещения бесплатно передаются в собственность квартиронанимателей и не подлежат
отдельной приватизации.
Но норма о том, что не нужно отдельно приватизировать вспомогательные помещения,
по-разному трактовалась и применялась.
Так, некоторые органы исполнительной власти, органы местного самоуправления, их
должностные лица, а также некоторые суды придерживались мнения, что собственники
приватизированных квартир являлись также собственниками вспомогательных
помещений жилого дома, в том числе подвалов и чердаков. По их мнению, такое право
собственности возникает с момента приватизации жилья. Поэтому без согласия
собственников нельзя осуществлять какие бы то ни было юридические действия с
вспомогательными помещениями. Их запрещено продавать, сдавать в аренду,
перестраивать.
Другие же органы и должностные лица исходили из того, что для приобретения права
общей собственности на вспомогательные помещения собственники приватизированных
квартир должны совершить дополнительные действия:
– Создать общество или объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) и
обязательно вступить в него;
– Принять дом на свой баланс;
– Заключить договора с поставщиками коммунальных услуг;
– Оплатить сбор за пользование этими услугами;
– Зарегистрировать вспомогательные помещения в бюро технической инвентаризации.
Разрешить ситуацию помог Конституционный Суд Украины, когда в 2004 году в своем
решении недвусмысленно установил, что вспомогательные помещения, включая подвалы
и чердаки, передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с
приватизацией ими квартир многоквартирных домов. Подтверждение права
собственности на вспомогательные помещения не требует осуществления каких-либо
дополнительных действий, в том числе и создания ОСМД или вступления в него.
При этом собственники неприватизированных квартир являются совладельцами
вспомогательных помещений наравне с собственниками приватизированных.
Но даже после принятия этого решения Конституционным Судом Украины единства в
судебной практике не возникло.
Некоторые суды придерживались мнения, что право общей собственности на
вспомогательные помещения – это неотъемлемое право каждого собственника квартиры
независимо от оснований его приобретения. 
Другие же исходили из того, что в случае приобретения права собственности на квартиру
на основании гражданского-правового договора – купли-продажи, дарения, пожизненного
содержания или иного – объектом собственности является только квартира, а право
общей собственности на вспомогательные помещения принадлежит только тем лицам,
которые приобрели квартиры путем их приватизации.
Поэтому в 2011 году Конституционный Суд Украины принял еще одно решение
касательно официального толкования положений ч. 2 ст. 10 Закона Украины «О
приватизации государственного жилищного фонда». В своем решении Суд постановил,
что приватизация, купля-продажа, наследование, иные гражданско-правовые соглашения
являются одинаковыми юридически значимыми основаниями приобретения права
собственности на квартиру.
Поэтому собственники квартир многоквартирных жилых домов, независимо от оснований
приобретения права собственности на них, являются совладельцами вспомогательных
помещений, технического оборудования, элементов внешнего благоустройства такого
дома.
Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в
многоквартирном доме» 2015 года четко предписывает, что вспомогательные помещения
являются общим имуществом многоквартирного дома. В этом же законе установлено, что
вспомогательными являются помещения, предназначенные для обеспечения
эксплуатации дома и бытового обслуживания его жильцов (колясочные, кладовые,
мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов,
вентиляционные камеры и другие подсобные и технические помещения , к подсобным как
правило относят лестничные марши и площадки).
Этот же Закон предусматривает, что общее имущество является общей совместной
собственностью собственников квартир или нежилых помещений в многоквартирном
доме. При этом такое имущество нельзя поделить между собственниками, нельзя
выделить в натуре его часть, а кредитор одного из собственников не может требовать
выделить часть из общего имущества в натуре и обратить взыскание на нее.
Таким образом, подвалы и чердаки относятся к вспомогательным помещениям. Но не
следует упускать тот момент, что вспомогательные помещения имеют особое
функциональное назначение: они предназначены для обеспечения эксплуатации дома и
бытового обслуживания его жильцов. Например, если в подвале находятся инженерные
коммуникации, он, безусловно, является вспомогательным помещением. Если же он не
несет указанного функционального предназначения, то вопрос о том, можно ли в таком
случае считать подвал вспомогательным помещением, является достаточно спорным и
судебная практика здесь противоречива.  
Сегодня во все большем количестве домов создаются ОСМД – объединения
совладельцев многоквартирных домов. Поэтому с практической точки зрения наибольший
интерес представляет вопрос получения в собственность подвалов и чердаков именно в
тех домах, где создано ОСМД.
Отметим, что четкой, установленной законом процедуры на данный момент не
существует. Но так как чердаки и подвалы вызывают немалый интерес, на практике
сложился определенный порядок того, как можно получить эти помещения в
собственность. Он был в некоторой мере унифицирован письмом Министерства по
вопросам жилищно-коммунального хозяйства Украины № 8/14-530 от 22 января 2009
года.
Так, согласно статье 10 Закона Украины « Об объединении совладельцев
многоквартирного дома», к исключительной компетенции общего собрания совладельцев
относится, в частности, вопросы использования общего имущества и предварительное
(до их подписания) согласование условий договоров, заключенных на сумму,
превышающую указанную в уставе ОСМД, а также договоров, предметом которых
являются имущественные права, общее имущество совладельцев или их часть.
Таким образом, ОСМД имеет право отчуждать общее имущество при соблюдении
следующих условий:
– ОСМД является балансодержателем многоквартирного дома;
– есть согласие всех собственников квартир и нежилых помещений многоквартирного
дома независимо от того, являются ли они членами ОСМД;
– общим собранием совладельцев принято решение об отчуждении чердака или подвала
с дальнейшим целевым использованием полученных денег на нужды дома.
Только в этих случаях подвал или чердак многоквартирного дома можно получить в
собственность.
Исходя из положений действующего законодательства Украины, а именно Гражданского кодекса
Украины, ЗУ «О приватизации государственного жилого фонда», ЗУ «Об обеспечении реализации
жилищных прав жителей общежитий», Решения Конституционного суда Украины № 4-рп/2004 от
02 марта 2004 года владелец приватизированного жилья (т.е. квартиры) также является и
совладельцем дома, в котором расположена его квартира. Таким образом, вспомогательные
помещения (подвалы, крыши, чердаки, лестницы и т.п.) и элементы внешнего благоустройства
являются совместной собственностью владельцев квартир.  Т.е. любой житель дома имеет право
на пользование крышей и подвалом.

Статьей 382 Гражданского кодекса Украины предусмотрено, что владельцам квартиры в


многоквартирном жилом доме принадлежат на праве общей совместной собственности
помещения общего пользования, а также сооружения, здания, предназначенные для обеспечения
потребностей всех владельцев квартир, а также собственников нежилых помещений,
расположенных в жилом доме».

Официальное толкование этой нормы закона давал Конституционный Суд Украины. Согласно
толкованию, независимо от оснований приобретения права собственности на квартиру
(приватизация, покупка, наследование, дарение, обмен и т.д.) одновременно с ним возникает
право совладения на весь дом. Никаких дополнительных действий для этого осуществлять не
нужно. Нет необходимости оформлять отдельный акт на право собственности, создавать
общество совладельцев и вступать в него.

Это положение означает, что право собственности на квартиру является определяющим, а право
общей собственности на указанное общее имущество дома — производным от него. Тот, кто
становится собственником квартиры в доме, становится одновременно и совладельцем подвала,
лифтов, крыши и т.п.

Итак, многоквартирный дом как целостный имущественный комплекс является общим имуществом
собственников квартир и нежилых помещений этого дома и не является собственностью
государства, территориальной общины или ЖЭКа. Это означает, что только владельцы квартир и
нежилых помещений в многоквартирных домах имеют право коллективно управлять своей
собственностью, в том числе определять порядок использования и распоряжения имуществом
общего пользования.

После принятия в 2001 году Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного
дома» ОСМД имеет определенные законом полномочия по принятию решений по вопросам
владения, пользования и распоряжения общим имуществом дома. Но закон не связывает
возникновение права общей собственности на общее имущество дома с созданием «объединения
индивидуальных владельцев квартир» или ОСМД. Лицо становится совладельцем этого
имущества просто в силу приобретения права собственности на квартиру в доме.

Таким образом, крыша — так же как и лифт, подъезд, лестницы и прочее — является общим
имуществом собственников, которым все собственники имеют право свободно пользоваться.
Собственники квартир также имеют право установить правила использования крыши между собой
или режим пропуска для третьих лиц.

Следует также помнить, что крыши в большинстве домов — не всегда безопасное место. Поэтому
часто собственники квартир или эксплуатирующие организации ограничивают доступ к крыше. Но
если Вы приобрели квартиру в доме — вы имеете право равно с другими собственниками
получить доступ на крышу.