C-389 El

Mas
Corominas
Análisis de Situación
de Negocio PIDE
XXXII Sevilla

M. A. Oviedo
C-389 El Mas Corominas
Análisis de Situación de Negocio PIDE XXXII Sevilla
M. A. Oviedo

Estimada Sra. Corominas,

Hace unos días recibí gustoso su encargo de buscar a la mayor brevedad comprador
para el Mas Corominas, propiedad perteneciente a su familia desde hace ya muchos años.

Como usted bien sabe, en la propiedad residen actualmente tres masoveros.

Consultada la situación jurídica de estos ocupantes, nos informa nuestro abogado que el
derecho ampara a estos señores en la medida en que puedan igualar alguna de las ofertas que
estamos estudiando, pero no pueden oponerse a la venta, ni en derecho perjudicar sus
legítimos intereses como propietaria si no pueden igualar en importes y plazos las ofertas de
buena fe que usted reciba. Por tanto, la finalización de estos contratos no supondrá coste en
ningún caso para usted en este concepto.

De la situación de la finca, hemos de informarle que hemos descubierto que la misma

tiene en realidad una cabida de ochenta y dos hectáreas y no de ochenta y nueve como parece
consta en los correspondientes registros públicos. Todos los interesados en la adquisición de la
finca han sido debidamente informados de este extremo a fin de evitar malos entendidos de
última hora.

La distribución por tipo de cultivo del Mas Corominas atiende a los siguientes datos:

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Superficie (Ha)
Cultivo 30,00 Ha
Pedregal 17,00 Ha
Bosque umbrío 17,50 Ha
Bosque 17,50 Ha
82,00 Ha

Igualmente he de informarle que de los datos proporcionados por el Sr. Muntanyà,

administrador del bien, se desprende la siguiente distribución de tierras y aprovechamientos
por hectárea que se vienen obteniendo todos los años:

Superficie Ha Ptas Año Productividad

Ptas/Ha
Mas del Cantó 6,56 Ha 90.000 Ptas 13.714 Ptas/Ha
Mas del Molí 9,38 Ha 80.000 Ptas 8.533 Ptas/Ha
Mas del Puig 14,06 Ha 118.333 Ptas 8.415 Ptas/Ha
Bosque umbrío 17,50 Ha 297.500 Ptas 17.000 Ptas/Ha
Bosque 17,50 Ha 0 Ptas 0 Ptas/Ha
Pedregal 17,00 Ha 0 Ptas 0 Ptas/Ha
Totales 82,00 Ha 585.833 Ptas 7.144 Ptas/Ha

Como es fácil de observar, el bosque umbrío es el que genera mayores rendimientos

en el Mas, seguido de las tierras de cultivo del Mas del Cantó.

De los datos obtenidos en estos días de trabajo no se deduce que las tierras puedan
ser de aprovechamiento distinto al del cultivo y pastoreo que en la actualidad tienen, motivo
por el que nos vamos a centrar en el estudio de las distintas ofertas que tenemos sobre la
mesa, sin considerar la posibilidad de usos o aprovechamientos distintos que pudieran estos
terrenos tener en el corto y previsible plazo.

Criterio de análisis.

Estimada Sra. Corominas, el estudio de la mejor opción económica para realizar esta
operación, nos aconseja emplear el sistema del Valor Actual Neto de los flujos de fondos que la
misma puede producir, es decir, igualar a la fecha de hoy los cobros y pagos que se deducen de
los distintos acuerdos a los que se puede llegar con los distintos vendedores, empleando el
descuento compuesto como criterio matemático de igualación.

Este planteamiento nos lleva al siguiente resumen:

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Valor Actual en Rentabilidad en

f(x) f(x) Valor Actual
Productividad Ha de la Ha
Nº Oferta Ofertante V Actual Neto Ha Vendidas Precio Venta Productividad Ha 6,00%
de Venta Ptas / Ha
1 Doctor Calderó 19.950.000 Ptas 82,00 Ha 243.293 Ptas/Ha 7.144 Ptas 119.072 Ptas 104,32%
2 Sr. López 18.304.360 Ptas 82,00 Ha 223.224 Ptas/Ha 7.144 Ptas 119.072 Ptas 87,47%
3 Opción Mixta 19.570.697 Ptas 82,00 Ha 238.667 Ptas/Ha 7.144 Ptas 119.072 Ptas 100,44%
3.1 Martín Sánchez 9.120.697 Ptas 47,00 Ha 194.057 Ptas/Ha 6.135 Ptas 102.246 Ptas 89,79%
3.2 Doctor Calderó 10.450.000 Ptas 35,00 Ha 298.571 Ptas/Ha 8.500 Ptas 141.667 Ptas 110,76%

Como puede observar, el Valor Actual Neto de Venta de la totalidad de la finca se

puede obtener en tres supuestos:

1. Venta al Doctor Calderó.

Venta al Doctor Calderó en Veintiún Millones de pesetas, pagaderos de contado.

Cada hectárea se vendería a 243.293 Pesetas, una vez descontados los honorarios del
Administrador que en todo caso serán del 5% de las cantidades a cobrar, de forma que se
ingresarían Diecinueve millones, novecientas cincuenta mil pesetas, suponiendo esta
operación una rentabilidad del 104,32% si tomamos como valor de la hectárea el resultado de
capitalizar al 6% anual el valor de producción media por hectárea de la finca.

2. Venta al Sr. López.

Venta al Sr. López en Diecinueve Millones de pesetas, pagaderos en financiación al

15% anual garantizada con letra avalada por el banco.

Considerando una tasa de descuento comercial compuesto del 13% anual, se

ingresarían netas por hectárea el importe de 223.224 pesetas, suponiendo esta operación una
rentabilidad del 87,47% tomando como en el caso anterior el valor de la hectárea
capitalizando su valor de producción al 6% anual.

3. Venta mixta al Doctor Calderó y a D. Martín Sánchez, masovero del Cantó.

Se vende de contado al Señor Calderó por Once Millones de pesetas y al señor Sánchez
a crédito al 13% anual por diez años en Diez Millones de Pesetas, con entrega inicial de Un
Millón de pesetas.

Considerando idéntica tasa de descuento del 13% anual para hacer efectivo al día de
hoy la operación, cada hectárea se vendería en 238.667 pesetas, que supone una rentabilidad
por hectárea del 100,44%.

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140,00%
Dado que desconozco los tipos de
interés al que se podría efectuar el descuento
120,00%
de los cobros aplazados, me permito adjuntarle
100,00%
un gráfico en el que puede ver la evolución de la
rentabilidad de la operación en función del
80,00% coste de descuento que se pueda asumir.
60,00%
De esta forma puede tomar una
40,00%
decisión adecuada a sus legítimos intereses
sabiendo que en el entorno del 12,5% de coste
20,00%
de descuento bancario, le es indiferente elegir
0,00%
entre las opciones de venta 1 y 3 señaladas
10,00%
11,00%
12,00%

14,00%
15,00%
16,00%
17,00%

19,00%
20,00%
13,00%

18,00%
6,00%
7,00%
8,00%
9,00%

anteriormente.
Doctor Calderó Sr. López Opción Mixta
Conforme el coste de descuento
disminuya, aproximándose al 6%, será más rentable para usted optar por la opción 3, mientras
que conforme sea superior el coste de descuento a ese 12,5%, será más rentable para usted
ejercitar la opción 1, es decir, vender de contado al Doctor Calderó.

Esperando haber sido de su utilidad, quedo a su disposición para cualquier duda o

aclaración que precise al respecto.

Reciba un afectuoso saludo,

Fernando Amseiro.