101FK-Sistemas y principios registrales 18/04/2010

INTRODUCCIÓN.

El presente trabajo tiene por finalidad, dar a conocer mejor lo que son los sistemas regístrales, encontrar una
clasificación adecuada de los mismos, entender de donde se origina el sistema registral venezolano, sus
principales caracteres y establecer ciertas críticas de algunos autores; así como explicar lo que son los
principios regístrales, su enumeración e importancia en materia registral.
Es importante aclarar que cuando se habla de sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble, se
ubican estos sistemas en el campo del Derecho Inmobiliario, pero nuestro objetivo es lo relativo a la
organización de la propiedad inmueble desde el punto de vista de la publicidad, y si se considera que los
sistemas modernos fundamentan la publicidad en la institución de un registro ad hoc, se encuentra más
adecuado hablar de sistemas regístrales y no de sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble, lo
cual traería como consecuencia confusiones.
A través de la historia de la humanidad han existido sistemas inmobiliarios no regístrales, como el Sistema
Romano que carecía de solemnidad constitutiva y de protección a terceros adquirentes ó el Antiguo Sistema
Germánico que tenía solemnidad constitutiva y protegía a los terceros adquirentes; pero los sistemas
inmobiliarios modernos son eminentemente regístrales, es decir, son sistemas en los cuales los actos relativos
a la transferencia y gravamen de los bienes inmuebles aparecen en relación con la institución del Registro de la
Propiedad, a través del cual se verifica la publicidad de las transmisiones inmobiliarias, hecho tan antiguo, en
expresión de Besson, “como la misma propiedad inmueble”.
A través del trabajo se aclararán ciertas dudas referentes principalmente a los caracteres de los sistemas
regístrales y los principios regístrales que deben regir para lograr un buen funcionamiento del Derecho
Registral.

LOS SISTEMAS REGÍSTRALES.

Concepto.

Según Sanz Fernández: “Sistema regístral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las
formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad,
así como el régimen y organización de esta institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de
normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de vista sustantivo, es
decir, el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos, como desde un
punto de vista formal, es decir, la organización y el régimen del Registro”.

Clasificaciones.

Besson considera tres sistemas: el sistema francés, el germánico y el australiano, cada uno con sus derivados.
Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de transcripción (Francia, Italia y Bélgica); y el
sistema germánico o de inscripción (Austria, Prusia y Australia).
Jerónimo González considera por separado y en orden cronológico los sistemas: francés, australiano, alemán y
suizo.
Roca Sastre aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no regístrales, clasifica exhaustivamente los
sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con efecto de requisito de oponibilidad, registros con efecto de
presunción de exactitud y plena protección de terceros y registros con plena eficacia formal o sustantiva.
Se tomará en cuenta la clasificación de los sistemas inmobiliarios regístrales desde el punto de vista sustantivo
que adopta Roca Saatre, ya que la misma entraña auténtico interés científico y hace factible una clasificación
completa. Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos regístrales, se pueden clasificar
los sistemas inmobiliarios en:
Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el Registro con efectos de
requisitos de oponibilidad:
1. La constitución o adquisición del dominio y demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el
Derecho común, careciendo el Registro de efectos constitutivos.
2. Los actos y contratos regístrales que no hayan sido registrados no pueden hacerse valer contra
terceros, no son oponibles.
3. Es un régimen de transcripción, y es propio de aquellos ordenamientos jurídicos en que la
adquisición del dominio y demás derechos reales se verifica por la conclusión del simple contrato (sistema
consensualita), sin que se precise ningún modo o requisito que venga a sumarse, o a complementar, al título
adquisitivo.
4. El Registro no se involucra en el acto de enajenación, el cual discurre por entero en el ámbito del
Derecho Civil: “solo que para evitar, en lo indispensable, los males de la clandestinidad y de la posible
sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes, se exige la registración, sí el acto jurídico correspondiente quiere
oponerse o hacerse valer contra de quien le pueda perjudicar”.
5. Fue adoptado por primera vez este sistema por el Código Napoleónico y ha sido imitado por
Bélgica, Holanda, Italia, Portugal. En Venezuela es el sistema vigente con algunas particularidades (art., 1924
Código Civil).

1 Sistemas que atribuyen a los asientos regístrales efectos convalidantes, presumen la

exactitud del Registro y protegen plenamente a los terceros.

6. La Constitución De Los Derechos Reales Está Completamente Desvinculada De Las Formas De

Publicidad. La Publicidad Regístral De Los Derechos Reales Inmobiliarios, Cuyo Nacimiento Y Eficacia Se
Rigen Por El Derecho Civil, Es, Y Ésta Es La Regla General, Voluntaria, Si Bien, En Algún Supuesto, El
Derecho Real No Es Eficaz Hasta Que Se Haya Practicado El Asiento Registral Correspondiente (Régimen
De Hipotecas).
7. No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a la oponibilidad frente a terceros de
los actos registrados, sino que producen efectos convalidantes.

2
8. Se establece la presunción de exactitud del Registro; lo que el Registro expresa es verdad, es
decir, coincide con la situación jurídica en que el inmueble se encuentre en la realidad, los derechos reales
inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurídica (tal es la llamada legislación regístral).
9. Cuando las formas regístrales contrastan con las formas constitutivas civiles de los derechos
reales, las primeras triunfan sobre las segundas, la apariencia regístral vence a la realidad jurídica
extraregístral, y el titular inscrito es mantenido en su adquisición (Principio de la fe pública registral).
10. Sistema establecido en España y vigente en Cuba y demás países hispanoamericanos que se
inspiraron en la Ley Hipotecaria española de 1861.
11.

2 Sistemas que atribuyen al Registro eficacia constitutiva.

2.1 Las formas regístrales de publicidad pueden estar establecidas de manera tal que las mismas
sean necesarias para que el derecho real se constituya y nazca. En tal sentido, la relación jurídica
inmobiliaria ya no nace y produce sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil, sino que la
misma no tiene existencia jurídica hasta que el Registro toma razón de la voluntad o ánimo de
generarla.
2.2 .-Los asientos regístrales tienen la función principal de dotar de existencia a los derechos reales,
eficacia constitutiva, y la subsidiaria de realizar por sí mismos la función de publicidad.
2.3 Sistema Alemán y Suizo: los asientos del registro tienen función constitutiva, pero para surtir sus
efectos precisa que previo a la inscripción exista un negocio jurídico causal justificativo del derecho
real que el Registro da vida. El contenido del registro se presume exacto, mientras, en la forma
debida, no se demuestre lo contrario (legitimación registral), y dicho contenido, aunque disienta de
la realidad jurídica, es mantenido a favor de terceros que adquirieron sus derechos confiados en los
datos regístrales (fe pública registral).
2.4 Sistema Australiano: el contenido regístral se considera exacto de una manera absoluta. La
eficacia constitutiva de los asientos regístrales es tal, que no existen más derechos reales que
aquellos que nacieron por medio del Registro. El asiento es totalmente independiente del acto,
negocio o título que lo propició. Lo que el Registro publica es toda y la única verdad y, por tanto,
ordinariamente, no es factible atacarlo, ya que, técnicamente, no existe disparidad entre el
contenido regístral y la realidad jurídica extraregístral. Australia adoptó, además, el sistema del
título real, ya que no existe más título del derecho real que el emitido por el Registrador.
2.5 Sistema de Sajonia, Lubeck, Mecklemburgo, y Hamburgo (antiguas legislaciones inmobiliarias):
en ellas los asientos regístrales tienen la misma eficacia que la del Sistema Australiano, pero no
admitieron el título real.

El Sistema Regístral Venezolano. Caracteres. Críticas.

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El Sistema Regístral Venezolano es mixto ya que reúne características de diversas clases de sistemas, como
lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito, sistema convalidante, sistema constitutivo de folio personal,
sistema de inscripción y sistema de transcripción.
Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano
posee predominio de los sistemas convalidante, folio personal y transcripción.
Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo inscrito, establece a favor de
quien inscribe una presunción legal relativa o “iuris tantum” acerca de la veracidad (coincidencia entre al verdad
real y la regístral) e integridad del contenido del registro, es decir, que comprende la titularidad del derecho en
todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular, y la forma exigida si fuese el caso.
Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regístrales se organizan tomando como
elemento clasificador a las personas (naturales o jurídicas).
Se dice que es un sistema de transcripción porque la elaboración de los asientos regístrales se hace copiando
los documentos en forma fiel y exacta.
En la práctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse mixto, debido a que exige la inscribilidad,
al respecto el artículo 1924 del Código Civil Venezolano dice: “los documentos, actos y sentencias que la Ley
sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados, no tienen ningún efecto
contra terceros, que por cualquier título, hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble.
Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho, no puede suplirse aquel con otra clase de
prueba, salvo disposiciones especiales”.
Es de destacar que el legislador venezolano se refiere a inmuebles especialmente en este artículo, pero
también nos remite al artículo 1920 ejusdem, referente a los actos que por disposiciones especiales deben
registrarse, someterse a las formalidades del registro y de los títulos que deben registrarse.
También hay que considerar que el sistema venezolano sigue el criterio de oponibilidad a terceros en cuanto a
que “los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, no producen
efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal. No se los puede oponer a terceros” (art.
1362 C. Civil).
En Venezuela el instrumento público hace plena fe, así entre partes como respecto de terceros, mientras no
sea declarado falso, 1º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado, si tenia
facultad para efectuarlos, 2º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído,
siempre que esté facultado para hacerlos constar (art. 1360 ejusdem).
Mucho se ha hablado de lo típico y característico que resulta el sistema registral de transcripción, aquí
podemos incluir los siguientes sistemas (Francés, Italiano, Venezolano, etc.). Todo lo antes expuesto reside en
la solución dada al supuesto de pugna entre títulos incompatibles cuando el de fecha posterior acudió primero
al Registro.
El artículo 1924 del C. Civil expresa tácitamente que la no-inscripción de un adquirente, constituye una
apariencia negativa digna de tutela.
Indudablemente que los Registros de la propiedad inmueble tienen como función primordial la de dar seguridad
al comercio de dichos bienes, por esto la publicidad registral, crea una apariencia legitimadora suficiente como
para proteger a quien en ella confía, orientando y dando a conocer los derechos reales a los interesados
(terceros).

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Afirma certeramente La Cruz Berdejo, que el Registro puede ser considerado como una hemeroteca especial,
ya que allí cualquiera puede consultar los periódicos que se encuentran a disposición del lector.
Esto, sin embargo, no puede ser un elemento justificativo para que la Dirección asegure la certeza y exactitud
de las noticias. En este caso estamos ante una nueva publicidad de hecho.
Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de los registros inmobiliarios estatuyen sólo una presunción de
exactitud a favor de lo que ellos manifiestan, para así garantizar el tráfico jurídico de los bienes inmuebles; ya
que cuando el contenido registral está en desacuerdo con la realidad jurídica, se presume verdadero (con
presunción iure et de jure).
En consideración a lo antes expuesto, se debe decir que el registro se considera íntegro, o sea, de acuerdo con
la presunción antes citada, pero no exacto; pues siempre existe una posibilidad de amenaza latente, de
impugnación al que inscribió su adquisición.
Las mismas pueden ocurrir por genealogía de los titulares regístrales y la sucesión de títulos. Por ejemplo,
cuando se anula una compraventa por vicios de consentimiento o incapacidad del enajenante, entonces la
nulidad alcanza a todos los adquirentes, no teniendo importancia el hecho de que hayan registrado o no su
adquisición.
Por otra parte cuando existe conflicto de Derecho entre dos causahabientes, este problema debería resolverse
a favor del primero que registró; basándose en el principio el derecho es mejor (Prior temporepotier iure).
Relacionando este principio de prioridad en que existen derechos reales sobre el mismo bien, ocurre una
prelación temporal entre los causahabientes; ya que existirían derechos reales imposibles de coexistir.
Esto provoca un efecto de exclusión, lo cual se ajusta a que el Ordenamiento Jurídico establece que el
segundo adquirente no podrá devenir en titular del derecho enajenado.
Por otra parte cuando se verifica una doble enajenación, el seguido causahabiente que se adelante a registrar
su título adquisitivo, o que sea el único en hacerlo, se constituye en el titular del derecho enajenado a su favor,
yendo esto en detrimento del primer causahabiente que, siendo desde el punto de vista civil el verdadero titular,
resulta despojado de su titularidad, por haber actuado con negligencia o descuido, al no inscribir su propio título
adquisitivo.
Tal conclusión, esta de acuerdo con lo previsto en el artículo 1924 del Código Civil Venezolano.
Apunta Messineo, “La Ley atribuye a la transcripción una función discriminadora entre varios derechos en
conflicto o concurrentes que implica la derogación del principio de prioridad que opera a favor del derecho
subjetivo del primer causahabiente, y da preferencia al derecho subjetivo del segundo o ulterior
causahabiente”.

I. LOS PRINCIPIOS REGÍSTRALES.

Para el jurista Roca Sastre, por principios hipotecarios se debe entender “el resultado de la sintetización o
condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario en una serie sistemática de bases fundamentales,
orientaciones capitales o líneas directrices del sistema.
Para Hernández Gil: principio inmobiliarios o hipotecarios “son el conjunto de normas jurídicas fundamentales
organizadoras del régimen de Publicidad Inmobiliaria”.

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Para Sánz Fernández: principios inmobiliarios o hipotecarios son las reglas fundamentales que sirven de base
al sistema hipotecario de un país determinado y que pueden determinarse por inducción o abstracción de los
diversos preceptos de un derecho positivo.
El Registro de Propiedad es la máxima Institución Jurídica para publicidad, seguridad, garantía y movilidad de
actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales, y no con una mera institución jurídica que
tenga por objeto la inscripción o anotación de actos y contratos relativos a los mismos.
Dicha institución existe en todo el mundo, pudiéndose medir el valor y eficacia de los actos y contratos según
se apliquen una serie de principios bases fundamentales, orientaciones principales o presupuesto que son
resultado de la autorización o condensación técnica de los ordenamientos jurídicos inmobiliarios.

Enumeración de los Principales Principios Regístrales.

1 Principio de Inscripción.

El artículo 1927 del C. Civil dice que “el registrador pondrá al pie del instrumento o de la copia que lleve a
registrar, una nota en la cual se exprese haberse efectuado el registro, con indicación del número del protocolo
y el del instrumento, y entregará al interesado el instrumento o la copia así anotados”.
En los Sistemas de Fuerza Formal de Registro, la inscripción es el elemento básico para que se produzca la
constitución, transmisión, modificación o extinción de los derechos reales sobre los bienes inmuebles. En los
Sistemas de Transcripción como el de Venezuela, la inscripción no es factor esencial o constitutivo para que
los derechos reales se produzcan, a excepción del de Hipoteca.
Este principio lo encontramos en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prensa sin desplazamiento de Posesión, en el
artículo 15 que dice: “el crédito garantizado con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento de posesión
podrá enajenarse, transmitirse o cederse en todo o en parte mediante instrumento público o instrumento
privado autenticado o reconocido con sujeción a las disposiciones del Código Civil...”. En el art. 20 ejusdem se
enumeran los bienes sujetos a esta disposición.
Ahora en nuestro Código Civil en su sección II, de la forma de Registro en el artículo 1926 nos dice: “Cuando
se registre un instrumento en el cual se renuncie, se rescinda, se resuelva, se extinga, se ceda o traspase
algún derecho, o se modifique algún acto, se pondrá en el instrumento donde se había declarado o creado el
mismo derecho, o hecho constar el acto, una nota marginal en la cual se expresan dichas circunstancias, y la
fecha y la Oficina en que se ha efectuado el registro...”. Para completar este principio de inscripción podemos
tomar en cuanta los artículos 1915 y 1916 del Código civil Venezolano; en especial el 1916 que se refiere a
transmitir o gravar por un mismo título inmuebles situados en diferentes jurisdicciones que deben registrarse en
todas las oficinas correspondientes.

2 Principio de Especialidad.

Este principio no es aplicable en Venezuela; pero su concepto es el siguiente: “El Principio de la Especialidad,
descansa en la finca inmatriculada (a cada finca un folio), en el derecho o derechos inscritos sobre la misma y
en el titular de ellos. Este principio, no solamente es importante para la eficacia legal de los asientos

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regístrales, sino para la labor organizada administrativa de los Registros Públicos. El hecho de que se aplique
este principio permite clasificar el sistema en Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso de que no
se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada operación un folio)”.

3 Principio de Fe Pública.

Consiste en el carácter que le imprime el funcionario, tiene atribuciones conferidas por la Ley para:
a) Presenciar el acto.
b) Dar constancia del acto.
c) Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae.
Podemos de la Ley de Registro Público enunciar el artículo 10 que dice: “Los Registradores merecen fe pública
en todos los actos, declaraciones y certificaciones que con tal carácter autoricen.
En el art. 102 de la Ley de Registro Público dice: “En las Oficinas Subalternas de Registro se observarán las
formalidades siguientes”:
En el aparte 2 del mismo artículo se observa el punto “a”: “Los registradores advertirán a las partes los
gravámenes, de los cuales tengan conocimiento, que existan sobre las propiedades de su jurisdicción y que
afecten los bienes objeto del acto presentado para su registro. Si el documento fuere registrado, no obstante la
advertencia, se hará constar, tanto en la nota de registro del documento original como en la de los Protocolos,
la circunstancia de haberse hecho oportunamente aquella. No se registrará el documento si la parte a quien
interese especialmente la advertencia no estuviere presente en el acto del registro, personalmente o por medio
de apoderado”.
En el aparte3 en el segundo párrafo se observa la parte “b”: “No pueden ser testigos las personas unidas al
Registrador o a los otorgantes por parentesco segundo de afinidad, ni los ciegos, ni los totalmente sordos o
mudos, ni len fin, los que tuvieren algún impedimento general para declarar en todo juicio”. En el aparte 4 en el
tercer párrafo dice: “Cuando uno o varios de los otorgantes no sepan o puedan firmar, lo hará a su ruego la
persona o personas que ellos designen en el documento, en presencia del registrador y los testigos. Firmará
una persona distinta por cada otorgante; pero si varios de los otorgantes no supieren o pueden firmar y tuvieren
un interés idéntico en el contenido del acto presentado para su registro, una misma persona podrá firmar por
ellos.
El artículo 1927 del C. Civil nos refiere a la parte “c” cuando dice: “El Registrador pondrá al pie del instrumento
o de la copia que se lleve a registrar, una nota en la cual se exprese haberse efectuado el registro, con
indicación del número de protocolo y el de instrumento; y entregará al interesado el instrumento o la copia así
anotados”.

4 Principio de Legalidad

.
Es el que exige a los Registradores, bajo su responsabilidad: La legalidad de las formas extrínsecas de los
documentos de los que se solicite su inscripción, la capacidad de los otorgantes, la validez de las obligaciones
contenidas en las escrituras públicas, suspender o negar la anotación o inscripción de los documentos. Es

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decir, tiene que someter a examen o calificación los documentos que sólo tengan acceso al Registro”. En los
artículos 1913 al 1918 del Código Civil, encontramos los requisitos para este Principio de Legalidad. El art.
1913 dice: “Todo título que se lleve a registrar debe designar claramente el nombre, apellido, edad, profesión y
domicilio de las partes, y la fecha de la escritura, en letras”. Por otro lado el art. 1914 ejusdem nos dice: “Todo
título que deba registrarse designará los bienes sobre los cuales verse, por su naturaleza, situación, linderos,
nombre específico cuando tenga, Distrito o Departamento, Parroquia o Municipio, y demás circunstancias que
sirvan para hacerlos conocer distintamente”.

5 Principio de Prioridad.

Este principio establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro se antepone o
prevalece a todo acto registrable que, siendo incompatible, no hubiere ingresado en el Registro, aunque fuere
de fecha anterior. Es decir, en el caso típico de doble venta, el primero que registra excluye los derechos que
pudiera haber adquirido el otro comprador.
En la antigua Ley de Registro Público decía en el art. 86: “Los documentos se insertarán en los protocolos en el
mismo orden en que hayan sido inscritos en el libro de Presentaciones...”.
En la nueva Ley de Registro Público en el art. 98 dice: “Los documentos se insertarán en los protocolos, al
décimo (10º) día hábil después de la presentación o cuando la urgencia lo requiera, autorizando una inserción
anticipada, salvo lo dispuesto en el artículo 99. Si en el documento se solicita certificación de gravamen, podrá
hacerse la fijación del otorgamiento para el decimoquinto (15º) día hábil siguiente al de presentación”. Mientras
que el art. 99 dice: “Cuando se trate del registro de testamento, discernimiento de tutela o curatela,
constituciones de hogar, reconocimientos de hijos nacidos fuera del matrimonio ilegítimos, protestos o demás
actos urgentes, el Registrador podrá anticipar la inserción en los protocolos y en el otorgamiento prescindiendo
a este efecto del orden de la inscripción en el Libro de Presentaciones”.

6 Principio de Tracto Sucesivo.

En virtud de este Principio, todo acto de disposición aparece ordenado en forma que uno siga al otro de modo
eslabonado sin que haya vacíos o saltos regístrales. Esto requiere que el inmueble esté inscrito con
anterioridad a favor de los otorgantes y de que se siga un ordenamiento lógico, pues de lo contrario, el
Registrador en virtud de sus facultades, denegará la inscripción o anotación. Para este principio se toma el
artículo 78 de la Ley de Registro Público que es: “En el Libro Diario, los Registradores anotarán, en extracto,
todos los actos en que intervengan y los documentos que sean protocolizados en sus Oficinas. Estos asientos
se harán en el mismo orden en que tuvieren lugar los actos a que correspondan, bajo una serie numérica
continua, que comenzará cada día con designación de la fecha, en esta forma u otra semejante: Nº 1. - N.N.
vendió o hipotecó o... a S.S. una casa o inmueble o... denominado H., situado en D., por la cantidad de... al
contado o a plazo. - Nº 2. - Se recibió a las 10 a.m. oficio Nº... del Juez... comunicando una prohibición de
enajenar o gravar el inmueble... (inmueble, casa)... propiedad de... situado...”.

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7 Principio de Publicidad.

En sentido lato, Publicidad es la actividad orientada a difundir y hacer notorio un acontecimiento. En sentido
menos amplio, consiste en la exteriorización o divulgación de una situación jurídica a objeto de provocar su
cognosibilidad general. El fenómeno publicitario se nos presenta como antitético de la clandestinidad. Lo
notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto. El ordenamiento jurídico, empero, toma en consideración ambos
puntos extremos de la cognosibilidad, y, así como unas veces estima digno de tutela el interés al secreto (tutela
de la imagen, de la correspondencia, del secreto profesional, industrial, etc.), otras acoge y protege el interés a
la cognosibilidad. Es sentido estricto, y desde el ángulo técnico-jurídico, debe entenderse por publicidad el
sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a todos, determinadas situaciones jurídicas para tutela de
los derechos y la seguridad de tráfico. En el Derecho Moderno, constituye en suma, una heteropublicidad y que
la exteriorización y divulgación de las situaciones jurídicas verificada por un ente ajeno a la realización del
acontecimiento publicado: La Administración Pública. En la sección III, De la Publicidad de Registro en nuestro
Código Civil por el artículo 1928 nos dice: “Los Registradores darán a todo el que pida, copia simple o
autorizada de los instrumentos que haya en su oficina. Deben igualmente permitir la inspección de los
protocolos en las horas fijadas. También darán copia simple de los documentos que hayan archivado como
comprobantes de los instrumentos”.

Importancia en Materia Registral de los Principios Regístrales.

Los postulados de la “Carta de Buenos Aires” manifiestan la importancia de los Principios Regístrales en
materia registral entre otras cosas, y estos son:

1 El Derecho Registral integra el sistema jurídico con normas y principios de Derecho Público y
Privado, de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas.

2 Los Principios del Derecho Registral son las orientaciones fundamentales, que informan esta
disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos.

3 Los Registros Públicos Inmobiliarios de carácter jurídico son instituciones especificas organizadas
por el Estado y puestas a su servicio y al de los particulares para consolidar la seguridad jurídica.

4 Los Registros Inmobiliarios constituyen el medio más eficiente para la publicidad de los derechos
reales sobre inmuebles.

5 El Principio de Inscripción es común y su base fundamental, de la cual derivan sus efectos,

tipificación y características.

6 La Legislación relativa a la constitución, adquisición, transmisión, modificación y extinción de

derechos reales sobre inmuebles o cualquier otra situación jurídica debe procurar la protección del titular como
la seguridad del tráfico jurídico.

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7 Los medios adecuados para alcanzar la publicidad registral radican en que la legislación
prevea los aspectos fundamentales.

8 La registración de los derechos y situaciones jurídicas sobre bienes inmuebles debe ser
obligatoria.

9 La protección registral se concede a los títulos previa calificación de su legalidad por el

Registrador, quien ejercita una función inexcusable.

10 Debe adoptarse como base para la registración la unidad inmueble y su manifestación formal, a
través del folio o fiche real, para la aplicación del principio de determinación y la conveniente vinculación con el
régimen catastral.

11 La prioridad de los derechos se determina por su ingreso en el registro.

12 El rango de los derechos compatibles, en tanto no afecta el orden público, puede ser objeto de
negocio jurídico, como la reserva, permuta y posposición.

13 Los derechos inscribibles se derivarán del titular inscrito, de modo tal que el Registro contendrá el
historial completo de los bienes.

14 Los asientos de los Registros y su publicidad formal deben estar bajo la salvaguarda de los
Tribunales de Justicia.

15 El Registro se presume exacto e íntegro tanto cuando proclama la existencia de un derecho como
cuando publica su extinción, mientras por sentencia firme inscrita no se declare lo contrario.

16 Se presume que el derecho inscrito existe y corresponde a su titular.

17 La presunción legitimadora del Registro para el que adquiera de buena fe y a título oneroso
con apoyo en el mismo es incontrovertible.

18 La buena fe del tercero no se presume siempre, mientras no se pruebe que conoció o debió
conocer la inexactitud del Registro.

19 La titularidad y la libertad de cargas o la existencia de gravámenes sobre los inmuebles se

acreditará por certificación del Registro.

20 Los Estados deben evitar la sanción o derogar la vigencia de normas que restrinjan, la registración
sin perjuicio de arbitrar, el cumplimiento de sus disposiciones administrativas y tributarias.

• DEL INSTRUMENTO PUBLICO

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Art 1355: El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es sólo un
medio probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho
jurídico que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumenta se requiera como
solemnidad del acto.
Art 1356: La prueba por escrito resulta de un instrumento público o de un instrumento privado.
Artículo 1.357°
Instrumento público o auténtico es el que ha sido autorizado con las solemnidades legales por un
Registrador, por un Juez u otro funcionario o empleado público que tenga facultad para darle fe
pública, en el lugar donde el instrumento se haya autorizado.
El instrumento que no tiene la fuerza de público por incompetencia del funcionario o por defecto
de forma es válido como instrumento privado, cuando ha sido firmado por las partes.

Art 1.358°
El instrumento redactado por las partes y contentivo de sus convenciones es sólo un medio
probatorio; su validez o su nulidad no tiene ninguna influencia sobre la validez del hecho jurídico
que está destinado a probar, salvo los casos en que el instrumenta se requiera como solemnidad
del acto.
La prueba por escrito resulta de un instrumento público o de un instrumento privado.
Artículo 1.359°
El instrumento público hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, mientras no
sea declarado falso:1º, de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber
efectuado, si tenia facultad para efectuarlos; 2º, de los hechos jurídicos que el funcionario
público declara haber visto u oído, siempre que este facultado para hacerlos constar.
Artículo 1.360°
El instrumento publico hace plena fe, así entre las partes como respecto de terceros, de la
verdad de las declaraciones formuladas por los otorgantes acerca de la realización del hecho
jurídico a que el instrumento se con trae, salvo que en los casos y con los medios permitidos por
la ley se demuestre la simulación.

Artículo 1.361°
Igual fuerza probatoria que la determinada en el artículo anterior producen el instrumento
público y el instrumento privado, entre las partes, aun de las cosas que no han sido expresadas
sino de una manera enunciativa, con tal que la enunciación tenga una relación directa con el
acto
Las denunciaciones extrañas al acto sólo pueden servir de principio de prueba.

Artículo 1.362°
Los instrumentos privados, hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento público, no
producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a Título universal. No se los puede
oponer a terceros.
•

• DEL INSTRUMENTO PRIVADO

Artículo 1.363°
El instrumento privado reconocido o tenido legalmente por reconocido, tiene entre las
partes y respecto de terceros, la misma fuerza probatoria que el instrumento público
en lo que se refiere al hecho material de las declaraciones; hace fe, hasta prueba en
contrario, de la verdad de esas declaraciones.
Artículo 1.364°
Aquél contra quien se produce o a quien se exige el reconocimiento de un instrumento privado,
está obligado a reconocerlo o negarlo formalmente. Si no lo hiciere, se tendrá igualmente como
reconocido.
Los herederos o causahabientes pueden limitarse a declarar que no conocen la firma de su
causante
Artículo 1.365°
Cuando la parte niega su firma o cuando sus herederos o causahabientes declaran no conocerla,
se procederá a la comprobación del instrumento como se establece en el Código de
Procedimiento Civil.

11
Artículo 1.366°
Se tienen por reconocidos los instrumentos autenticados ante un Juez con las formalidades
establecidas en el Código de Procedimiento Civil.
Artículo 1.367°
Aun cuando el instrumento privado haya sido reconocido por la parte contra quien se produce, le
quedarán a esta a salvo las acciones o excepciones que le correspondan respecto a las
obligaciones expresadas en el mismo, aunque no haya hecho ninguna reserva en el momento del
reconocimiento
Artículo 1.368°
El instrumento privado debe estar suscrito por el obligado, y, además debe expresarse en letras
la cantidad en el cuerpo del documento, en aquéllos en que una sola de las partes se obligue
hacia otra a entregarle una cantidad de dinero u otra cosa apreciable en dinero.
Si el otorgante no supiere o no pudiere firmar, y se tratare de obligaciones para cuya prueba se
admiten testigos, el instrumento deberá estar suscrito por persona mayor de edad que firme a
ruego de aquél, y, además, por dos testigos
Artículo 1.369°
La fecha de los instrumentos privados no se cuenta, respecto de terceros, sino desde que alguno
de los que hayan firmado haya muerto o haya quedado en la imposibilidad física de escribir: o
desde que el instrumento se haya copiado o incorporado en algún Registro público, o conste
habérsele presentado en juicio o que ha tomado razón de él o lo ha inventariado un funcionario
público, o que se haya archivado en una Oficina de Registro u otra competente.
Artículo 1.370°
El instrumento privado tiene la fuerza probatoria que le atribuyen los artículos anteriores, aunque
no esté extendido en papel sellado, ni conste haberse satisfecho el impuesto de estampillas
correspondiente. Esto sin perjuicio de la responsabilidad en que hayan incurrido los otorgantes
por tales omisiones.
Artículo 1.371°
Pueden hacerse valer en juicio como prueba o principio de prueba por escrito, las cartas misivas
dirigidas por una de las partes a la otra, siempre que en ellas se trate de la existencia de una
obligación o de su extinción, así como de cualquier otro hecho jurídico relacionado con los puntos
que se controviertan.
El autor de la carta puede exigir la presentación de ésta a la persona a quien fue destinada o
ésta producirla en juicio para los efectos mencionados.
Artículo 1.375°
El telegrama hace fe como instrumento privada, cuando el original lleva la firma de la persona designada en él
como remitente, o cuando se prueba que el original se ha entregado o hecho entregar en la Oficina Telegráfica
en nombre de la misma persona, aunque ésta no lo haya firmado, siempre que la escritura sea autógrafa.
Si la firma del original se ha autenticado legalmente, se aplicarán las disposiciones que quedan establecidas
respecto de los instrumentos privados.
Si la identidad de la persona que lo ha firmado o que ha entregado el original se ha comprobado por otros
medios establecidos en los reglamentos telegráficos, se admitirá la prueba contraria.
La fecha del telegrama establece, hasta prueba de lo contrario, el día y la hora en que fue efectivamente
expedido o recibido por las Oficinas Telegráficas.
Artículo 1.377
Los libros de los comerciantes hacen fe contra ellos; pero la parte contraria no podrá aceptar lo
favorable sin admitir también lo adverso que ellos contengan.

• DE LA FALSEDAD DE LOS INSTRUMENTOS

Artículo 1.380°
El instrumento público o que tenga las apariencias de tal puede tacharse con acción principal o redargüirse
incidentalmente como falso, cuando se alegare cualquiera de las siguientes causales:
1º. Que no ha habido la intervención del funcionario público que aparezca autorizándolo sino que la firma de
éste fue falsificada.
2º. Que aun cuando sea auténtica la firma del funcionario público la del que apareciere como otorgante del
acto fue falsificada.
3º. Que es falsa la comparecencia del otorgante ante el funcionario, certificada por éste, sea que
el funcionario haya procedido maliciosamente o que se le haya sorprendido en cuanto a la
identidad del otorgante.

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4º. Que aun siendo auténtica la firma del funcionario publico y cierta la comparecencia del
otorgante ante aquél, el primero atribuya al segundo declaraciones que éste no ha hecho; pero
esta causal no podrá alegarse por el otorgante que haya firmado el acta, ni respecto de él.
5º. Que aun siendo ciertas las firmas del funcionario y del otorgante, se hubiesen hecho, con
posterioridad al otorgamiento, alteraciones materiales en el cuerpo de la escritura capaces de
modificar su sentido o alcance.
Esta causal puede alegarse aun respecto de los instrumentos que sólo aparezcan suscritos por el
funcionario público que tenga la facultad de autorizarlos.
6º. Que aun siendo ciertas las firmas del funcionario y los otorgantes, el primero hubiese hecho
constar falsamente y en fraude de la Ley o perjuicio de terceros, que el acto se efectuó en fecha
o lugar diferentes de los de su verdadera realización.

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